为 了 迎 接 2010 年 世 博 会, 上 海 已 在 基 础 设 施 建 设 方 面 投 资 超 过 950 亿 美 元 城 市 让 生 活 更 美 好 -- 世 博 会 正 是 要 留 给 我 们 一 个 更 便 捷 更 优 美 的 城 市 这 些 新 建 的 基 础 设 施 将 为 上 海

2010 年 4 月 世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础

为 了 迎 接 2010 年 世 博 会, 上 海 已 在 基 础 设 施 建 设 方 面 投 资 超 过 950 亿 美 元 城 市 让 生 活 更 美 好 -- 世 博 会 正 是 要 留 给 我 们 一 个 更 便 捷 更 优 美 的 城 市 这 些 新 建 的 基 础 设 施 将 为 上 海 的 商 用 物 业 和 住 宅 市 场 发 展 创 造 更 多 的 机 遇, 更 是 世 博 会 为 这 座 城 市 留 下 的 最 宝 贵 财 富, 为 上 海 未 来 十 年 的 发 展 和 进 步 奠 定 了 良 好 的 基 础 此 份 报 告 将 主 要 讨 论 以 下 三 个 问 题 : 世 博 会 为 上 海 的 房 地 产 业 创 造 了 哪 些 机 遇? 对 房 地 产 的 各 主 要 细 分 市 场 将 分 别 产 生 哪 些 影 响? 城 市 的 基 础 设 施 投 资 将 带 来 哪 些 长 期 机 遇? 为 了 向 世 界, 包 括 预 计 接 待 的 七 千 万 国 内 外 游 客, 更 好 地 展 示 一 个 现 代 化 的 城 市, 新 的 基 础 设 施 建 设 使 用 了 一 流 的 硬 件, 使 上 海 及 其 近 郊 邻 近 城 市 更 紧 密 地 联 系 在 一 起 目 前, 标 志 性 开 发 项 目 正 引 领 着 中 心 城 区 及 滨 江 地 带 城 市 面 貌 的 改 造 和 革 新 除 此 之 外, 世 博 会 还 为 上 海 实 施 严 格 的 环 保 措 施 美 化 市 容 提 供 了 机 会, 使 上 海 成 为 一 座 更 适 宜 居 住 游 览 和 工 作 的 城 市 创 建 更 美 好 的 城 市 世 博 会 对 于 改 变 上 海 的 基 础 设 施 的 发 展 起 到 了 核 心 推 动 作 用 与 北 京 举 办 奥 运 会 的 经 历 相 似, 上 海 市 政 府 调 动 了 大 量 的 资 源 以 确 保 所 有 的 项 目 能 按 时 竣 工, 上 海 将 向 世 界 展 现 其 最 佳 的 城 市 面 貌 截 止 到 2008 年 11 月, 承 诺 于 2010 年 前 投 入 的 基 础 设 施 投 资 总 额 约 为 人 民 币 5000 亿 元 ( 约 合 730 亿 美 元 ) 作 为 中 央 政 府 应 对 全 球 金 融 危 机 的 2008/2009 财 政 刺 激 计 划 的 一 部 分, 上 海 市 政 府 新 近 又 拨 款 人 民 币 1500 亿 元 ( 约 合 220 亿 美 元 ) 各 项 目 建 设 本 身 已 经 在 短 期 内 促 进 了 就 业 和 经 济 增 长, 同 时 更 为 城 市 未 来 十 年 的 发 展 奠 定 了 坚 实 基 础 上 海 在 过 去 这 两 年 中 基 础 设 施 发 展 的 规 模 和 速 度 是 史 无 前 例 的 轨 道 交 通 网 络 : 城 市 的 一 个 关 键 组 成 部 分 上 海 在 过 去 5 年 建 设 的 轨 道 交 通 网 络 将 是 世 博 会 留 给 这 座 城 市 最 重 要 的 财 富 上 海 在 2005 年 仅 有 3 条 轨 道 交 通 线,2008 年 为 8 条 到 2010 年 5 月 1 日 世 博 会 开 幕 之 时, 上 海 将 有 12 条 轨 道 交 通 线 投 入 运 营, 总 计 长 度 达 420 公 里 ( 见 地 图 1) 长 期 规 划 是 至 2020 年 建 成 20 条 总 计 960 公 里 的 轨 道 交 通 网, 并 由 此 成 为 世 界 上 规 模 最 大 的 城 市

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 3 轨 道 交 通 系 统 之 一 伴 随 发 展 上 海 近 郊 和 卫 星 新 镇 的 既 定 目 标 ( 一 个 拥 有 多 个 中 心 的 城 市 ), 城 市 规 划 者 们 正 积 极 寻 求 在 高 密 度 的 城 市 区 域 建 设 更 便 捷 的 交 通 系 统 这 对 于 房 地 产 市 场 也 将 产 生 深 远 的 影 响, 不 断 扩 展 的 网 络 把 新 建 在 郊 区 的 价 格 相 对 便 宜 的 住 宅 与 传 统 的 市 中 心 区 域 连 接 起 来 轨 道 交 通 网 络 还 将 带 动 各 个 城 市 副 中 心 的 房 地 产 业 以 更 全 面 的 形 式 发 展 - 轨 道 交 通 站 点 周 边 - 将 是 拥 有 无 限 发 展 机 遇 的 地 方 区 域 交 通 网 : 上 海 和 长 三 角 地 区 在 上 海 轨 道 交 通 系 统 如 火 如 荼 建 设 的 同 时, 长 三 角 地 区 城 际 铁 路 项 目 的 投 资 也 在 不 断 加 速 2007 年 5 月, 上 海 至 南 京 段 迎 来 高 速 铁 路 的 投 入 使 用, 此 外, 时 速 达 每 小 时 380 公 里 的 新 型 子 弹 头 列 车 即 将 于 2010 年 7 月 1 日 投 入 运 营 这 条 新 的 线 路 将 提 供 快 速 的 本 地 客 运 服 务, 目 前 的 线 路 则 轨 道 交 通 网 络 还 将 带 动 各 个 城 市 副 中 心 的 房 地 产 业 以 更 全 面 的 形 式 发 展 - 轨 道 交 通 站 点 周 边 - 将 是 拥 有 无 限 发 展 机 遇 的 地 方 将 专 用 于 货 运, 以 满 足 制 造 业 向 内 陆 推 进 而 急 需 的 提 高 运 能 同 样 高 速 的 京 沪 和 沪 杭 高 铁 将 于 2011 年 完 工, 从 而 实 现 长 江 经 济 圈 的 三 个 省 会 城 市 与 渤 海 湾 区 域 的 有 效 连 结 紧 邻 虹 桥 国 际 机 场 全 新 的 虹 桥 交 通 枢 纽 将 成 为 区 域 铁 路 网 的 基 石, 它 将 成 为 城 际 和 快 速 列 车 地 铁 磁 悬 浮 列 车 长 途 汽 车 城 市 公 交 服 务 和 机 场 的 主 要 中 转 站 虹 桥 机 场 已 于 2010 年 3 月 启 用 2 号 航 站 楼, 扩 展 国 内 和 国 际 服 务 该 交 通 枢 纽 将 有 助 于 推 动 上 海 西 边 区 域 未 来 几 年 的 快 速 发 展 地 图 1: 轨 道 交 通 网

4 Advance 图 表 1: 上 海 私 家 车 拥 有 量 800 600 400 200 4 2 0 0 1996 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 数 据 来 源 : 统 计 局, 仲 量 联 行 估 测 图 表 2: 上 海 地 铁 客 流 量 6 1997 1998 1999 2000 2001 2002 * 预 测 数 字 数 据 来 源 : 统 计 局, 仲 量 联 行 估 测 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 在 中 央 商 务 区 内 自 由 通 行 是 提 高 在 市 区 工 作 的 人 们 生 活 品 质 的 重 要 因 素 2012* 房 地 产 业 的 无 限 机 遇 办 公 楼 市 场 : 交 通 可 及 性 提 升 价 值 在 中 央 商 务 区, 由 于 轨 道 交 通 网 络 的 延 伸 以 及 更 多 的 员 工 乘 坐 轨 道 交 通 上 下 班, 直 通 轨 道 交 通 站 点 的 办 公 楼 将 获 得 更 多 的 竞 争 优 势 交 通 可 及 性 将 会 提 升 需 求 及 租 金, 从 而 提 高 物 业 资 本 值 除 轨 道 交 通 以 外, 隧 道 以 及 新 道 路 的 布 局 都 有 相 似 的 提 升 作 用 陆 家 嘴 已 受 到 越 来 越 多 企 业 的 亲 睐, 部 分 原 因 就 是 该 地 区 新 一 轮 基 础 设 施 的 建 设, 包 括 三 条 新 建 的 隧 道 以 及 区 域 内 新 的 道 路 布 局 在 中 央 商 务 区 内 自 由 通 行 是 提 高 在 市 区 工 作 的 人 们 生 活 品 质 的 重 要 因 素 随 着 城 市 人 口 和 地 域 的 不 断 扩 大, 地 铁 将 为 驾 车 者 提 供 一 个 可 行 的 替 代 方 案, 从 而 有 效 地 缓 解 交 通 拥 挤 与 香 港 相 似, 这 将 成 为 上 海 区 别 于 国 内 其 它 主 要 城 市 的 重 要 竞 争 优 势 ( 见 图 表 1 和 2) 需 要 强 调 的 是, 这 种 由 于 交 通 畅 通 而 给 商 务 人 士 带 来 的 高 效 率 与 便 捷 性 是 不 可 低 估 的 选 择 非 中 央 商 务 区 办 公 楼 成 为 可 能 扩 展 的 轨 道 交 通 网 助 推 了 上 海 非 中 央 商 务 区 甲 级 品 质 办 公 楼 的 发 展 大 多 数 员 工 每 天 乘 坐 公 共 交 通 上 下 班, 现 在, 非 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 正 日 益 成 为 一 个 更 方 便 可 及 和 有 吸 引 力 的 办 公 选 择 在 过 去, 迁 往 非 中 心 区 域 虽 然 可 以 节 省 租 金 成 本, 但 却 可 能 导 致 员 工 的 大 量 流 失 但 随 着 交 通 可 及 性 的 大 大 提 高, 来 自 员 工 的 反 对 意 愿 会 越 来 越 少 中 央 商 务 区 办 公 楼 的 租 金 目 前 已 进 入 到 新 一 轮 的 上 涨 周 期, 这 无 疑 将 为 非 中 央 商 务 区 办 公 楼 的 业 主 和 开 发 商 带 来 新 的 机 遇 目 前 非 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 的 租 户 中 有 半 数 以 上 来 自 中 央 商 务 区, 所 以, 中 央 商 务 区 将 面 临 非 中 央 商 务 区 市 场 飞 速 发 展 所 带 来 的 挑 战, 未 来 几 年 内, 非 中 央 商 务 区 办 公 楼 将 继 续 提 供 极 具 竞 争

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 5 力 的 租 金 与 全 球 其 它 成 熟 市 场 的 发 展 规 律 相 同, 非 中 央 商 务 区 的 崛 起 将 成 为 上 海 办 公 楼 市 场 成 熟 的 自 然 发 展 阶 段 未 来 的 迅 猛 增 长 至 2009 年 底, 非 中 央 商 务 区 办 公 楼 的 总 量 仅 为 41.5 万 平 方 米 这 个 小 型 市 场 将 在 2013 年 末 迅 速 扩 容 至 180 万 平 方 米 ( 见 图 表 3)- 与 浦 东 或 浦 西 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 市 场 目 前 的 体 量 相 当 虹 口 区 闸 北 区 普 陀 区 和 长 宁 区 的 外 围 将 成 为 非 中 央 商 务 区 办 公 楼 的 主 要 供 应 所 在 长 宁 区 的 办 公 楼 市 场 将 因 为 邻 近 虹 桥 交 通 枢 纽 而 得 到 更 大 的 发 展 尚 处 在 早 期 发 展 阶 段 的 非 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 市 场 已 经 清 晰 地 显 示 出 其 特 定 的 需 求 模 式 租 金 成 本 敏 感 型 的 租 户 意 识 到 中 央 商 务 区 不 会 永 远 保 持 目 前 较 低 的 租 金, 非 中 央 商 务 区 的 办 公 楼 将 成 为 其 长 期 规 划 中 的 一 部 分 制 造 科 技 物 流 和 贸 易 以 及 一 些 不 需 要 坐 落 于 市 中 心 位 置 的 行 业 是 选 择 非 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 最 常 见 的 租 户 一 些 在 成 熟 市 场 通 常 选 择 非 中 央 商 务 区 的 租 户, 目 前 仍 租 赁 在 上 海 的 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 中 中 央 商 务 区 内 的 租 户 未 来 可 能 占 到 非 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 一 半 的 净 吸 纳 量 此 外, 附 近 乙 级 办 公 楼 内 的 租 户 也 会 借 此 机 会 升 级 到 新 的 甲 级 办 公 楼 物 业 图 表 3: 非 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 供 应 将 快 速 增 长 (2006-2013 年 ) 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 * 预 测 数 字 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012* 2013* 商 铺 市 场 : 国 际 零 售 商 迎 来 更 多 机 遇 凭 借 全 球 最 强 大 的 消 费 增 长, 上 海 尖 端 时 尚 的 消 费 力 极 大 地 吸 引 着 国 际 零 售 商 世 博 会 的 举 办 加 速 了 国 际 零 售 品 牌 的 扩 张 计 划, 他 们 希 望 通 过 这 一 契 机, 向 超 过 七 千 万 且 主 要 为 国 内 游 客 的 消 费 者 展 示 自 己 的 品 牌 这 些 中 国 游 客 自 然 会 被 那 些 还 未 在 自 己 家 乡 开 业 的 品 牌 所 吸 引, 这 将 在 很 大 程 度 上 加 强 品 牌 的 认 知 度, 当 这 些 品 牌 进 入 中 国 其 它 市 场 时 会 更 容 易 被 接 受 这 些 中 国 游 客 自 然 会 被 那 些 还 未 在 自 己 家 乡 开 业 的 品 牌 所 吸 引, 这 将 在 很 大 程 度 上 加 强 品 牌 的 认 知 度, 当 这 些 品 牌 进 入 中 国 其 它 市 场 时 会 更 容 易 被 接 受

6 Advance 在 城 市 外 围, 轨 道 交 通 站 点 是 社 区 型 购 物 中 心 的 理 想 选 址, 通 常 以 大 型 超 市 作 为 主 力 租 户 零 售 商 争 先 恐 后 地 进 入 一 些 优 质 商 铺 物 业 由 于 许 多 零 售 商 将 上 海 作 为 其 登 陆 中 国 的 第 一 站, 一 波 新 零 售 品 牌 的 进 驻 正 积 极 展 开 :Apple 将 开 设 直 营 旗 舰 店 ;Gap 正 积 极 准 备 进 入 市 场 ;Berluti 是 新 进 入 的 奢 侈 品 牌 ; 另 有 包 括 Dolce&Gabbana 的 二 线 品 牌 D&G Zara 的 姐 妹 品 牌 Bershka 以 及 美 国 汉 堡 连 锁 品 牌 Carl s Jr 在 内 的 各 行 业 零 售 商 等 上 海 主 要 的 零 售 商 圈 在 世 博 会 期 间 都 将 迎 来 客 流 的 上 升, 传 统 旅 游 景 点 如 外 滩 南 京 东 路 以 及 东 方 明 珠 更 将 迎 来 客 流 的 高 峰 购 物 中 心 调 整 升 级, 重 新 定 义 市 中 心 优 质 商 铺 由 于 上 海 商 铺 市 场 空 置 率 极 低, 零 售 商 支 付 高 额 租 金 争 夺 市 中 心 主 要 铺 位 已 是 司 空 见 惯 由 于 市 中 心 已 没 有 空 间 可 新 建 商 场, 许 多 早 期 开 业 的 购 物 中 心 均 整 修 一 新, 并 尽 力 扩 大 营 业 空 间, 以 使 其 物 业 价 值 最 大 化 一 些 开 业 已 有 5 至 10 年 的 购 物 中 心 成 功 地 扩 大 了 经 营 面 积, 并 维 持 其 客 流 量 同 时, 他 们 通 过 不 断 提 升 各 楼 面 的 租 户 品 牌 升 级 至 高 端 定 位 来 调 整 租 户 组 合 零 售 商 也 在 此 次 的 调 整 升 级 中 找 到 了 更 符 合 其 品 牌 形 象 和 定 位 的 机 会 港 汇 广 场 和 正 大 广 场 正 是 通 过 近 年 来 的 重 新 定 位 升 级 成 为 上 海 商 铺 市 场 的 主 力 军 淮 海 路 上 的 力 宝 广 场 和 香 港 广 场 也 于 近 期 完 成 了 装 修 和 租 户 升 级,Louis Vuitton 以 及 Ermenegildo Zegna 将 进 入 力 宝 广 场 ;Coach 将 在 香 港 广 场 开 设 其 中 国 最 大 的 店 铺,Tiffany, Apple, Cartier, 以 及 Longchamp 也 将 进 驻 香 港 广 场 同 时,Hermès 也 租 赁 了 附 近 的 一 栋 历 史 建 筑 开 设 旗 舰 店 由 中 心 城 区 向 城 市 外 沿 拓 展 世 博 会 对 于 商 铺 市 场 的 影 响 还 远 不 止 6 个 月 的 旅 游 客 流 增 长 同 办 公 楼 市 场 类 似, 轨 道 交 通 网 的 扩 展 正 在 开 辟 出 广 泛 的 非 中 心 区 域 消 费 市 场 新 轨 道 交 通 站 点 附 近 人 流 的 增 长 将 为 商 铺 和 综 合 型 物 业 在 这 些 自 然 聚 集 点 的 开 发 提 供 机 会 在 城 市 外 围, 轨 道 交 通 站 点 是 社 区 型 购 物 中 心 的 理 想 选 址, 通 常 以 大 型 超 市 作 为 主 力 租 户 随 着 轨 道 交 通 网 的 持 续 迅 速 扩 张, 越 来 越 多 上 述 类 型 的 地 产 开 发 项 目 将 在 未 来 三 至 五 年 内 涌 现 在 闵 行 普 陀 等 区 域

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 7 在 郊 区 和 市 中 心 之 间, 许 多 轨 道 交 通 站 点 将 成 为 区 域 型 购 物 中 心 的 理 想 选 址, 其 辐 射 范 围 几 乎 触 及 城 市 外 圈 所 有 轨 道 交 通 站 点, 覆 盖 超 过 一 百 万 居 民 这 些 区 域 由 于 临 近 消 费 者 的 居 住 地, 因 此 对 于 那 些 面 对 国 内 外 大 众 消 费 市 场 的 零 售 品 牌 来 说 是 不 可 多 得 的 理 想 选 址 中 山 公 园 的 龙 之 梦 购 物 中 心 和 闸 北 区 的 大 宁 生 活 广 场 是 两 个 鲜 活 的 成 功 范 例, 事 实 上, 在 过 去 几 年 中, 它 们 的 辐 射 范 围 随 着 轨 道 交 通 的 延 伸 而 不 断 扩 大 :2007 年 底 开 通 的 1 号 线 北 延 伸 段 以 及 2006 年 底 和 2010 年 3 月 两 次 延 展 的 2 号 线 西 延 伸 段, 使 得 数 以 万 计 的 消 费 者 得 以 便 捷 地 到 达 这 两 个 购 物 中 心 新 进 加 入 竞 争 的 区 域 型 购 物 中 心 包 括 位 于 轨 道 交 通 1 号 线 和 5 号 线 莘 庄 转 乘 站 的 仲 盛 世 界 商 城, 以 及 位 于 四 线 交 汇 处 的 浦 东 世 纪 大 道 站 的 96 广 场 等 国 际 快 速 时 尚 品 牌 正 越 来 越 频 繁 地 在 这 些 新 兴 的 非 中 心 区 域 的 购 物 中 心 开 店 布 点 例 如,H&M 在 市 中 心 主 要 位 置 仅 有 三 家 店, 而 在 非 中 心 区 域 已 有 五 家 ;C&A 在 市 中 心 目 前 有 三 家 店, 而 在 非 中 心 区 域 有 五 家 对 于 零 售 商 和 开 发 商 而 言, 上 海 非 中 心 区 域 的 商 铺 市 场 给 他 们 带 来 的 将 是 抓 住 中 国 新 兴 中 产 阶 级 消 费 需 求 的 极 好 机 会 物 流 市 场 : 短 期 需 求, 长 期 增 长 在 世 博 会 期 间, 参 展 者 及 参 观 者 本 身 的 物 流 周 转 就 会 带 动 大 量 货 运 吞 吐 和 仓 库 空 间 的 需 求 世 博 会 期 间 对 物 流 服 务 的 直 接 需 求 将 来 自 于 运 入 的 大 量 货 品, 比 如 水 食 物 纸 制 品 展 览 宣 传 册 及 其 它 消 费 品, 当 然 相 应 的 也 有 大 量 垃 圾 运 出 在 展 览 日 中, 日 均 参 观 者 预 计 将 达 四 十 万 人 次, 高 峰 日 更 会 翻 倍 达 到 八 十 万, 因 此 保 证 会 场 内 有 足 够 的 食 品 和 饮 料 将 至 关 重 要 ( 见 图 表 4) 图 表 4: 日 参 观 人 数 预 测 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 数 据 来 源 :2010 上 海 世 博 会 交 通 系 统 规 划, 同 济 大 学 交 通 运 输 工 程 学 院

8 Advance 表 1: 临 时 海 关 规 章 将 促 进 上 海 的 货 物 流 动 规 章 集 中 管 理, 简 化 通 关 货 物 暂 时 进 境 期 限 延 长 货 物 担 保 系 统 海 关 专 门 办 公 室 细 节 资 料 来 源 : 中 华 人 民 共 和 国 上 海 海 关 与 世 博 会 相 关 的 大 量 货 物 周 转 会 导 致 会 展 期 间 仓 库 需 求 的 短 暂 攀 升 组 委 会 已 在 世 博 园 区 内 建 设 了 三 个 总 面 积 达 37,500 平 方 米 的 临 时 仓 库 然 而, 随 着 世 博 会 闭 幕 展 品 复 运 回 原 国, 临 时 仓 库 也 将 被 拆 除 货 物 运 输 进 入 上 海 港 口 时 将 采 用 临 时 海 关 规 章 以 简 化 进 口 流 程 ( 见 表 1) 仓 库 开 发 的 机 遇 世 博 会 对 物 流 市 场 的 长 期 影 响 在 于, 上 海 大 量 的 高 速 公 路 和 港 口 等 基 础 设 施 得 到 了 全 面 的 改 善 新 建 高 速 公 路 的 入 口 和 交 汇 点 为 新 开 发 仓 储 物 业 提 供 了 理 想 选 址 借 世 博 会 相 关 的 货 物 将 被 分 开 管 理, 同 时 简 化 这 些 货 物 的 通 关 程 序 暂 时 进 境 的 世 博 会 相 关 货 物 被 允 许 在 首 次 进 境 后 一 年 内 复 运 出 境, 而 非 通 常 的 六 个 月 内 上 海 世 博 会 组 委 会 将 为 进 境 货 物 提 供 担 保, 以 简 化 进 关 手 续 世 博 园 区 内 设 立 了 一 个 海 关 办 公 室, 为 所 有 世 博 会 相 关 货 物 提 供 一 站 式 服 务 助 不 断 扩 展 的 高 速 公 路 网, 服 务 大 上 海 地 区 的 分 拨 配 送 中 心 将 会 有 更 多 可 供 选 择 的 地 点 上 海 农 村 和 城 郊 地 区 住 宅 和 零 售 业 的 发 展 将 成 为 这 些 新 建 配 送 设 施 的 主 要 需 求 来 源 住 宅 市 场 : 滨 江 住 宅 开 发 前 景 广 阔 世 博 园 区 本 身 的 再 开 发 将 会 对 上 海 的 住 宅 市 场 产 生 重 要 的 影 响 世 博 会 结 束 后, 大 部 分 的 场 馆 将 会 被 拆 除, 届 时 世 博 园 区 将 会 成 为 上 海 市 中 心 最 大 的 住 宅 开 发 用 地 储 备 众 多 为 世 博 会 而 建 设 的 文 化 设 施 将 会 被 保 留, 加 上 大 量 的 公 共 绿 地 和 滨 江 幽 静 的 环 境, 几 平 方 公 里 的 世 博 会 址 将 非 常 适 合 高 档 豪 华 住 宅 的 开 发 由 于 拆 迁 成 本 的 急 剧 上 升, 上 海 市 中 心 未 来 住 宅 供 应 用 地 非 常 有 限, 而 与 浦 西 中 央 商 务 区 联 系 紧 密 的 世 博 北 部 ( 浦 西 ) 园 区 将 为 上 海 市 中 心 增 加 大 量 可 供 开 发 的 土 地 上 海 市 政 府 的 相 关 文 件 也 明 确 指 出, 世 博 南 部 ( 浦 东 ) 园 区 将 会 成 为 上 海 未 来 城 市 居 住 综 合 开 发 区, 同 时 兼 顾 普 通 住 宅 和 高 档 住 宅 世 博 浦 西 和 浦 东 园 区 都 拥 有 最 好 的 滨 江 景 观, 同 陆 家 嘴 一 样, 这 一 景 观 优 势 将 大 大 提 升 土 地 的 价 值 未 来 两 年, 世 博 园 区 的 土 地 拍 卖 将 值 得 关 注

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 9 世 博 会 的 举 行 将 在 短 期 内 对 上 海 住 宅 的 租 赁 市 场 产 生 重 要 影 响 据 估 计, 上 海 世 博 会 将 创 造 约 22 万 个 临 时 就 业 岗 位, 其 中 10 万 个 是 服 务 业 岗 位 临 时 就 业 岗 位 的 产 生 将 吸 引 大 量 外 省 市 打 工 者 的 到 来, 这 与 来 沪 参 观 世 博 会 的 旅 游 者 一 起, 将 带 动 世 博 园 区 周 边 住 宅 的 租 赁 需 求 世 博 园 区 周 边 已 开 始 重 新 开 发 改 造 在 世 博 园 区 周 边, 沿 江 地 区 的 住 宅 开 发 已 经 开 始 卢 湾 区 黄 浦 区 和 徐 汇 区 沿 黄 浦 江 的 部 分 都 被 称 为 滨 江 地 区 这 些 滨 江 地 区 目 前 正 经 历 着 巨 大 的 转 变, 以 前 的 仓 库 和 码 头 正 逐 渐 被 高 档 住 宅 所 取 代 在 未 来 的 十 年 中, 我 们 将 看 到 更 多 对 这 一 区 域 内 豪 华 住 宅 的 投 资 随 着 过 去 两 年 中 多 个 项 目 的 启 动, 卢 湾 滨 江 地 区 将 会 率 先 发 展 成 熟 黄 浦 和 徐 汇 的 滨 江 地 区 也 将 在 未 来 的 十 年 中 发 生 巨 大 的 变 化 虽 然 我 们 预 计 滨 江 住 宅 供 应 将 会 出 现 一 个 高 峰, 然 而 相 对 于 上 海 豪 宅 市 场 的 总 体 量 来 说, 滨 江 住 宅 供 应 仍 然 相 对 较 小, 不 会 对 上 海 豪 宅 市 场 形 成 价 格 冲 击, 从 而 也 确 保 了 滨 江 住 宅 资 本 值 未 来 的 上 升 潜 力 黄 浦 江 周 边 目 前 的 住 宅 普 遍 较 老 旧, 在 未 来 的 一 段 时 间 内, 这 里 将 会 被 逐 步 改 造 为 高 档 居 住 区 滨 江 地 区 滨 江 地 区 泛 指 浦 西 临 江 一 带, 跨 卢 湾 区 南 端 黄 浦 区 和 徐 汇 区 的 最 东 部 北 侧 为 历 史 悠 久 的 外 滩 上 海 核 心 中 央 商 务 区 以 及 徐 家 汇 截 至 此 报 告 发 布 之 时, 数 个 滨 江 地 区 豪 宅 项 目 的 单 价 已 达 每 平 方 米 人 民 币 5 万 至 10 万 元, 甚 至 更 高, 该 地 区 的 二 手 房 项 目 亦 有 大 幅 增 值 香 港 新 世 界 花 园 一 期 在 2002 年 宣 布 世 博 会 将 在 上 海 举 行 前 开 盘, 当 时 的 单 价 为 每 平 方 米 人 民 币 4 千 至 6 千 元 该 项 目 二 手 房 源 目 前 的 售 价 约 在 每 平 方 米 人 民 币 2 万 至 3 万 元 之 间 而 在 4 月 刚 开 盘 的 二 期 - 丰 盛 皇 朝, 价 格 则 在 每 平 方 米 人 民 币 6 万 至 7 万 元 经 验 丰 富 的 开 发 商, 如 绿 城 绿 地 和 恒 盛 地 产 都 有 豪 宅 项 目 在 滨 江 地 区 其 中 主 要 的 项 目 包 括 : 绿 城 开 发 的 黄 浦 湾 : 距 世 博 园 区 1.7 公 里 2009 年 8 月 8 日 推 出 首 批 88 套 房 源,2009 年 底 便 售 出 85 套, 成 交 均 价 约 为 每 平 方 米 人 民 币 53,160 元 绿 地 开 发 的 海 珀 日 晖 于 2009 年 9 月 底 推 出 63 套 房 源, 截 至 2009 年 底 便 以 成 交 均 价 每 平 方 米 人 民 币 73,609 元 售 出 37 套 恒 盛 地 产 开 发 的 尚 海 湾 自 开 盘 以 来 价 格 飞 速 上 涨,2008 年 2 月 单 价 为 每 平 方 米 人 民 币 28,000 元,2009 年 1 月 为 每 平 方 米 人 民 币 38,000 元, 而 2009 年 8 月 已 上 涨 至 每 平 方 米 人 民 币 55,000 元

10 Advance 推 高 城 市 周 边 地 区 房 价 在 滨 江 地 区 以 外, 城 市 轨 道 交 通 和 高 架 道 路 的 完 善 极 大 地 促 进 了 城 市 周 边 地 区 住 宅 市 场 的 快 速 增 长 随 着 城 市 外 围 地 区 与 市 中 心 的 联 系 更 加 紧 密, 上 海 目 前 80% 以 上 的 住 宅 一 手 房 交 易 均 来 自 这 些 地 区 最 近 几 个 月 多 条 轨 道 交 通 线 路 的 开 通 使 得 松 江 嘉 定 罗 店 和 川 沙 等 新 城 镇 的 交 通 更 为 便 捷 郊 区 人 口 的 快 速 增 长 也 带 来 了 对 相 应 配 套 设 施 的 需 求, 其 投 资 机 会 将 大 大 提 升 此 外, 市 中 心 居 民 外 迁 将 加 速 郊 区 商 品 房 及 经 济 适 用 房 市 场 的 发 展 酒 店 业 : 带 来 更 多 会 议 会 展 和 奖 励 旅 游 (MICE) 业 务 酒 店 业 迎 来 了 新 的 转 折 点? 上 海 五 星 级 酒 店 的 平 均 每 间 可 住 客 房 营 收 ( 一 个 综 合 了 入 住 率 和 平 均 房 价 的 衡 量 指 标 ) 在 2005 年 达 到 人 民 币 1,200 元, 创 造 了 迄 今 为 止 的 历 史 高 点 到 2009 年 底, 在 大 量 新 增 供 应 和 全 球 金 融 危 机 的 双 重 郊 区 人 口 的 快 速 增 长 也 带 来 了 对 相 应 配 套 设 施 的 需 求, 其 投 资 机 会 将 大 大 提 升 三 林 房 价 飙 升 世 博 园 区 南 侧 的 三 林 地 区 发 生 了 巨 大 的 变 化 自 世 博 园 区 南 侧 至 外 环 的 这 块 区 域 在 90 年 代 被 用 于 安 置 许 多 浦 西 中 央 商 务 区 的 动 迁 居 民 即 使 是 在 不 久 之 前, 三 林 地 区 仍 被 认 为 是 较 为 偏 远 的 地 区, 但 由 于 其 毗 邻 世 博 园 区, 再 加 上 新 近 建 成 的 轨 道 交 通 6 号 线 和 8 号 线, 三 林 地 区 已 日 趋 成 熟, 新 建 了 至 少 15 个 住 宅 项 目 和 超 过 9 万 平 方 米 的 购 物 中 心 自 2007 年 底 该 地 区 进 行 积 极 开 发 以 来, 三 林 已 吸 引 了 总 计 约 人 民 币 65 亿 元 的 10 个 投 资 项 目 除 了 大 型 商 场 超 市 以 外, 新 世 界 百 货 也 进 驻 该 地 区 目 前, 三 林 地 区 一 手 公 寓 的 均 价 已 高 于 上 海 的 平 均 价 格, 达 到 每 平 方 米 人 民 币 25,000 元 的 水 准

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 11 影 响 下, 上 海 五 星 级 酒 店 的 平 均 每 间 可 住 客 房 营 收 降 至 人 民 币 607 元, 仅 为 2005 年 一 半 的 水 平 ( 见 图 表 5) 客 房 收 入 在 酒 店 总 营 业 收 入 中 所 占 的 比 例 超 过 50%, 因 此 客 房 收 入 的 下 降 必 然 带 来 酒 店 盈 利 能 力 的 下 滑, 酒 店 业 主 和 管 理 方 也 因 而 颇 感 压 力 正 是 在 这 种 市 场 情 况 下, 酒 店 业 的 关 注 点 都 落 在 了 上 海 世 博 会 这 一 盛 事 上, 希 冀 世 博 会 的 召 开 会 给 酒 店 业 带 来 需 求 和 收 益 的 高 增 长 尽 管 目 前 大 家 对 世 博 会 对 酒 店 业 所 带 来 的 影 响 看 法 不 一, 但 我 们 可 以 从 一 些 正 日 渐 显 现 的 短 期 和 长 期 影 响 进 行 分 析 上 海 世 博 会 和 北 京 奥 运 会 的 区 别 世 博 会 对 于 旅 游 业 和 酒 店 业 的 影 响 常 常 被 拿 来 与 北 京 奥 运 会 作 比 较 诚 然, 两 者 都 会 在 其 举 办 期 间 吸 引 大 量 的 游 客, 但 是 这 两 项 盛 事 在 本 质 上 完 全 不 同, 给 酒 店 业 所 带 来 的 市 场 需 求 也 不 尽 相 同 北 京 奥 运 会 是 一 项 为 期 两 周 的 体 育 赛 事 ; 而 上 海 世 博 会 则 是 持 续 时 间 超 过 6 个 月 有 200 多 个 国 家 参 与 的 旨 在 促 进 贸 易 和 商 务 的 大 型 博 览 会 参 展 各 国 和 组 织 的 广 泛 度 及 其 吸 引 力 将 会 给 上 海 及 周 边 地 区 的 经 济 发 展 带 来 多 方 面 的 影 响 上 海 旅 游 局 预 计 上 海 世 博 会 将 会 吸 引 约 七 千 万 的 游 客, 由 此 带 来 的 休 闲 旅 游 会 议 会 展 和 奖 励 旅 游 (MICE) 及 商 务 旅 行 都 有 望 给 酒 店 业 带 来 更 多 的 入 住 需 求 同 时, 国 内 休 闲 游 客 的 到 来 也 会 给 经 济 型 旅 店 带 来 大 量 需 求 会 议 会 展 和 奖 励 旅 游 (MICE) 会 给 酒 店 带 来 住 宿 餐 饮 和 会 议 设 施 等 各 方 面 的 需 求 此 外, 为 了 让 自 己 的 公 司 职 员 和 参 观 人 员 在 整 个 世 博 会 期 间 都 有 住 宿 保 证, 相 当 一 部 分 的 企 业 会 选 择 与 上 海 的 酒 店 达 成 长 期 入 住 的 协 议 会 议 会 展 和 奖 励 旅 游 (MICE) 会 给 酒 店 带 来 住 宿 餐 饮 和 会 议 设 施 等 各 方 面 的 需 求 图 表 5: 上 海 五 星 级 酒 店 市 场 表 现 2,000 90% 1,500 1,000 500 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 酒 店 集 团 75% 60% 45% 30% 15% 0%

12 Advance 市 场 压 力 和 风 险 尽 管 市 场 对 于 世 博 会 将 给 酒 店 业 带 来 的 商 机 普 遍 持 乐 观 态 度, 但 是 上 海 的 酒 店 业 人 士 仍 需 持 谨 慎 态 度 北 京 奥 运 会 之 前 和 举 办 期 间, 政 府 在 旅 游 入 境 方 面 的 限 制 政 策, 导 致 大 量 的 酒 店 管 理 方 不 得 不 临 时 进 行 相 应 的 调 整 上 海 世 博 会 的 举 办 时 间 远 比 北 京 奥 运 会 长 得 多, 很 多 人 怀 疑 政 府 是 否 也 会 出 台 同 样 严 格 的 限 制 措 施 上 海 的 酒 店 业 对 世 博 期 间 的 预 期 仍 保 持 比 较 冷 静 的 态 度, 预 计 酒 店 的 平 均 预 订 期 会 比 较 短 从 长 远 来 看, 上 海 的 酒 店 市 场 与 北 京 一 样, 会 面 临 更 多 的 竞 争 压 力, 如 图 表 6 所 示, 仅 在 2010 年 一 年, 上 海 就 将 新 增 超 过 7,500 间 国 际 连 锁 品 牌 酒 店 的 客 房, 这 无 疑 会 给 市 场 带 来 更 多 的 压 力 大 型 活 动 的 举 办, 如 上 海 世 博 会 和 北 京 奥 运 会 是 中 国 向 世 界 展 示 自 我 不 可 多 得 的 机 会, 虽 然 短 时 间 内 会 给 该 地 区 带 来 不 便, 但 这 些 大 型 活 动 无 疑 会 给 当 地 经 济 的 发 展 带 来 更 长 图 表 6: 上 海 主 要 国 际 品 牌 酒 店 ( 现 有 及 新 增 供 应 ) 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010F 2011F 2012 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 酒 店 集 团 远 的 积 极 意 义 上 海 在 整 个 中 国 的 经 济 增 长 中 拥 有 战 略 性 的 地 位, 因 此 上 海 的 酒 店 业 不 仅 仅 会 在 世 博 举 办 期 内 受 惠 颇 多, 在 世 博 会 闭 幕 后, 上 海 的 酒 店 业 也 将 继 续 保 持 其 国 内 领 先 的 门 户 地 位

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 13 施 工 暂 停 将 影 响 中 心 城 区 为 了 在 世 博 会 期 间 创 造 尽 可 能 最 好 的 城 市 环 境, 上 海 于 四 月 至 十 月 间 实 行 施 工 限 制 ( 见 地 图 2) 在 围 绕 世 博 区 域 的 核 心 地 带, 房 地 产 项 目 的 施 工 将 被 叫 停 此 外, 更 大 范 围 区 域 内 的 打 桩 奠 基 和 拆 迁 工 作 也 将 暂 时 中 止 对 房 地 产 市 场 来 说, 这 意 味 着 有 许 多 项 目 将 赶 在 世 博 会 之 前 竣 工, 涉 及 所 有 房 地 产 业 态 : 办 公 楼 酒 店 商 铺 和 住 宅 比 如, 好 几 十 万 平 方 米 的 办 公 楼 面 积 可 能 会 赶 在 2010 年 第 二 季 度 进 入 市 场 错 过 这 个 节 点 的 项 目 则 会 成 为 下 一 波 竣 工 潮 的 一 部 分 -- 于 2011 年 第 一 季 度 入 市 在 世 博 会 会 场 周 边, 装 修 工 作 同 样 不 被 允 许, 这 将 会 影 响 到 办 公 楼 和 商 铺 租 户 的 搬 迁, 预 计 世 博 会 末 期 将 形 成 商 业 租 赁 活 动 的 一 波 高 峰 但 相 关 的 限 制 措 施 也 随 时 都 有 可 能 调 整 施 工 暂 停 范 围 边 界 地 区 则 可 能 要 看 个 案 对 规 章 的 具 体 解 读 此 外, 根 据 之 前 2008 年 北 京, 奥 运 会 的 经 验, 还 可 能 会 出 现 以 下 延 迟, 如 : 预 开 工 送 审 和 许 可 电 力 和 电 信 开 通 及 升 级 至 中 心 区 域 的 施 工 材 料 运 输 以 及 施 工 人 员 进 入 场 地 和 建 筑 等 等 地 图 2: 施 工 限 制 Shuzhou River Dongfang Road Yuanshen Road Chengdu Road (N) Zhonghua Road Pudian Road Dongjiadu Road Xujiahui Road Dong an Road Lingling Road Zhaixi Road Lujiabang Road Tangqiao New Road Yan an Road (W) Zhangshan Road (W) Zhangshan South No. 2 Road Luban Road Namatou Road Dongming Road Yanggao Road (S) Chuanyang River Middle Ring Road

更 深 远 意 义 世 博 园 区 并 不 会 在 六 个 月 的 繁 华 后 成 为 一 片 荒 凉 的 空 地 虽 然 按 照 惯 例, 世 博 会 的 外 国 展 馆 将 在 会 后 被 拆 除, 但 在 世 博 浦 东 园 区, 部 分 设 施 将 会 成 为 一 个 永 久 性 的 展 览 和 会 议 中 心 ; 一 江 之 隔 的 浦 西 园 区 也 将 成 为 一 个 文 化 交 流 中 心 老 船 厂 旧 址 也 会 被 打 造 成 一 个 永 久 性 的 现 代 工 业 博 物 馆 此 外, 世 博 会 场 馆 区 域 内 大 量 的 绿 化 将 被 保 留, 成 为 上 海 市 民 又 一 公 共 休 闲 娱 乐 的 场 所 从 长 期 来 看, 世 博 会 留 给 上 海 的 还 有 整 个 城 市 大 规 模 基 础 设 施 的 改 善 现 在, 投 资 者 和 开 发 商 可 以 在 城 市 的 外 围 区 域 找 到 诸 如 投 资 办 公 楼 商 铺 住 宅 和 物 流 项 目 的 商 机 ; 而 在 大 规 模 城 市 基 础 建 设 改 善 之 前, 这 些 投 资 的 可 行 性 都 十 分 渺 茫 物 业 周 边 交 通 的 便 利 度 则 推 动 了 物 业 租 金 的 上 涨, 由 此 也 带 动 了 物 业 资 本 值 的 上 升 轨 道 交 通 网 络 的 快 速 发 展 使 得 城 市 的 交 通 更 为 便 捷, 大 大 提 高 了 人 们 的 生 活 质 量, 使 上 海 成 为 全 国 范 围 内 宜 商 宜 居 的 热 门 城 市 尽 管 经 历 了 15 年 的 高 速 发 展, 但 上 海 的 城 市 变 迁 仍 有 很 长 的 路 要 走 世 博 会 不 是 上 海 城 市 发 展 的 终 点, 它 只 是 在 为 这 座 城 市 未 来 的 更 好 发 展 奠 定 更 坚 实 的 基 础

世 博 会 - 为 上 海 未 来 发 展 奠 定 坚 实 基 础 15 顾 东 尼 (Anthony Couse) 国 际 董 事, 上 海 董 事 总 经 理 商 业 部 总 监 上 海 anthony.couse@ap.jll.com +86 21 6133 5555 顾 东 尼 先 生 目 前 担 任 仲 量 联 行 上 海 董 事 总 经 理, 同 时 负 责 仲 量 联 行 上 海 商 业 地 产 业 务 他 在 协 助 公 司 于 亚 洲 市 场 建 立 在 商 业 领 域 的 知 名 度 起 着 举 足 轻 重 的 作 用 顾 东 尼 先 生 专 于 商 业 项 目 的 市 场 定 位 和 推 广 整 体 资 产 租 赁 项 目 代 理 以 及 租 户 业 务 等 等 他 曾 参 与 的 香 港 主 要 项 目 包 括 : 太 古 广 场 三 期 遮 打 大 厦 国 际 金 融 中 心 二 期 长 江 中 心 时 代 广 场 及 太 古 地 产 港 岛 东 项 目 最 近, 顾 东 尼 先 生 在 上 海 所 参 与 的 主 要 项 目 包 括 : 越 洋 广 场 上 海 国 金 中 心 和 会 德 丰 国 际 广 场 等 柯 志 谦 (Michael Klibaner) 中 国 区 董 事, 研 究 部 总 监 中 国 michael.klibaner@ap.jll.com +86 21 6133 5707 柯 志 谦 先 生 与 遍 布 中 国 7 个 分 公 司 的 约 30 名 研 究 员 的 团 队, 对 20 个 一 二 和 三 线 城 市 的 办 公 楼 商 铺 住 宅 和 工 业 地 产 等 进 行 系 统 的 跟 踪 及 研 究 他 在 不 同 产 业 领 域 中 拥 有 超 过 16 年 的 工 作 经 验, 尤 其 是 金 融 和 咨 询 领 域 柯 志 谦 先 生 目 前 担 任 上 海 美 国 商 会 房 地 产 委 员 会 主 席, 并 经 常 对 中 国 房 地 产 市 场 做 出 专 业 评 论 麦 哲 文 (Steven McCord) 高 级 经 理, 研 究 部 上 海 steven.mccord@ap.jll.com +86 21 6133 5457 麦 哲 文 先 生 负 责 上 海 房 地 产 市 场 关 键 趋 势 的 研 究 他 通 过 客 观 的 市 场 研 究 和 分 析, 针 对 市 场 基 础, 竞 争 分 析, 新 兴 市 场 开 发 精 确 的 高 价 值 的 市 场 观 点 麦 哲 文 先 生 于 2006 年 加 入 仲 量 联 行, 负 责 管 理 定 期 出 版 物 的 发 行 和 覆 盖 上 海 商 业 房 地 产 市 场 的 研 究 在 加 入 房 地 产 行 业 之 前, 他 曾 从 事 不 同 行 业 的 市 场 研 究 分 析 和 顾 问 服 务, 包 括 : 科 技, 食 品 和 生 物 工 程

仲 量 联 行 大 中 华 区 分 公 司 北 京 中 国 北 京 市 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 西 楼 4 层 邮 政 编 码 100004 电 话 +86 10 5922 1300 传 真 +86 10 6505 1330 成 都 中 国 四 川 省 成 都 市 盐 市 口 顺 城 大 街 8 号 中 环 广 场 1 座 30 楼 邮 政 编 码 610016 电 话 +86 28 6680 5000 电 话 +86 28 8665 1021 广 州 中 国 广 东 省 广 州 市 天 河 北 路 233 号 中 信 广 场 办 公 楼 59 楼 5902 室 邮 政 编 码 510613 电 话 +86 20 3891 1238 电 话 +86 20 3891 2864 青 岛 中 国 山 东 省 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 59 号 青 岛 国 际 金 融 中 心 22A 室 邮 政 编 码 266071 电 话 +86 532 8579 5800 电 话 +86 532 8579 5801 上 海 中 国 上 海 市 南 京 西 路 1366 号 恒 隆 广 场 2 座 25 楼 邮 政 编 码 200040 电 话 +86 21 6393 3333 电 话 +86 21 6393 3080 深 圳 中 国 广 东 省 深 圳 市 福 田 中 心 区 益 田 路 4068 号 卓 越 时 代 广 场 38 楼 3808 室 邮 政 编 码 518048 电 话 +86 755 2399 6138 电 话 +86 755 2399 5138 天 津 中 国 天 津 市 和 平 区 南 京 路 189 号 津 汇 广 场 1 座 35 层 9 单 元 邮 政 编 码 300051 电 话 +86 22 8319 2233 电 话 +86 22 8319 2230 香 港 香 港 金 钟 道 88 号 太 古 广 场 一 期 28 楼 电 话 +852 2846 5000 电 话 +852 2845 9117 www.joneslanglasalle.com.hk 澳 门 澳 门 南 湾 湖 5A 段 澳 门 财 富 中 心 16 楼 H 室 电 话 +853 2871 8822 电 话 +853 2871 8800 www.joneslanglasalle.com.mo 台 湾 台 湾 台 北 市 信 义 路 5 段 7 号 台 北 101 大 楼 20 楼 C 室 邮 政 编 码 11049 电 话 +886 2 8758 9898 电 话 +886 2 8758 9899 www.joneslanglasalle.com.tw www.joneslanglasalle.com.cn COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 2010 All rights reserved. No part of this publication may be published without prior written permission from Jones Lang LaSalle. The information in this publication should be regarded solely as a general guide. Whilst care has been taken in its preparation no representation is made or responsibility accepted for the accuracy of the whole or any part. We stress that forecasting is a problematical exercise which at best should be regarded as an indicative assessment of possibilities rather than absolute certainties. The process of making forward projections involves assumptions regarding numerous variables which are acutely sensitive to changing conditions, variations in any one of which may significantly affect the outcome, and we draw your attention to this factor.