房 地 产 税 收 政 策 调 整 的 取 向 基 于 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 研 究 南 京 财 经 大 学 财 政 与 税 务 学 院 杨 抚 生 摘 要 : 本 文 从 房 地 产 业 税 负 的 视 角, 针 对 江 苏 房 地 产 业 的 发 展 和 税 收 情 况, 通 过 从 不 同 侧 面 分 析 江 苏 房 地 产 业 的 税 负 水 平, 得 出 江 苏 房 地 产 业 税 负 过 高 且 各 环 节 税 负 不 合 理 的 结 论, 并 据 此 提 出 我 国 房 地 产 税 收 政 策 调 整 取 向 应 当 是 清 费 立 税, 简 并 税 种, 降 低 税 负, 强 化 调 控 近 年 来 我 国 房 地 产 业 的 快 速 发 展 带 来 了 一 系 列 问 题, 高 房 价 成 为 目 前 中 国 社 会 各 种 问 题 与 矛 盾 集 聚 的 焦 点 政 府 迫 切 需 要 通 过 税 收 制 度 的 安 排 来 有 效 促 进 房 地 产 业 的 健 康 发 展 而 税 收 政 策 的 调 整 前 提 是 要 了 解 房 地 产 业 的 实 际 税 收 负 担 状 况, 明 确 税 收 在 调 节 商 品 房 价 格 方 面 有 多 大 的 作 用, 通 过 什 么 样 的 传 导 机 制 来 调 节, 其 调 节 有 效 性 的 决 定 因 素 有 哪 些, 对 房 价 的 调 节 是 一 种 长 效 机 制, 还 是 针 对 短 期 内 房 价 上 涨 而 采 取 的 应 对 性 措 施, 只 有 弄 清 楚 这 些 问 题, 房 地 产 税 收 制 度 的 改 革 和 税 收 政 策 的 制 定 才 能 有 的 放 矢 目 前 国 内 有 关 房 地 产 税 负 的 研 究 大 多 以 理 论 分 析 为 主, 主 要 是 从 税 收 制 度 改 革 的 角 度 探 讨 房 地 产 税 收 负 担 的 合 理 性 问 题, 也 有 一 些 是 在 全 国 范 围 的 宏 观 层 面 上, 分 别 从 不 同 角 度 对 房 地 产 的 各 个 环 节 的 税 负 进 行 分 析 评 价 到 目 前 为 止, 还 缺 少 对 省 级 范 围 房 地 产 业 整 体 税 负 状 况 的 实 证 分 析 江 苏 房 地 产 开 发 投 资 规 模 较 大, 连 续 两 年 居 全 国 第 一, 通 过 解 剖 分 析 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 状 况, 来 探 讨 适 合 我 国 房 地 产 业 健 康 快 速 发 展 的 税 负 水 平, 从 而 有 针 对 性 的 提 出 房 地 产 税 收 政 策 调 整 取 向 的 建 议, 无 疑 是 非 常 必 要 的 一 江 苏 房 地 产 业 发 展 的 现 状 近 几 年 来, 江 苏 省 房 地 产 业 经 历 了 一 个 从 小 到 大 从 弱 到 强 的 发 展 阶 段, 总 体 上 呈 现 持 续 快 速 发 展 态 势, 成 为 江 苏 省 国 民 经 济 发 展 新 的 增 长 点 总 体 上 看,2001 年 以 来 江 苏 省 房 地 产 开 发 投 资 规 模 不 断 扩 大,2006 年 完 成 投 资 1901.01 亿 元, 连 续 两 年 排 在 全 国 第 一 位 ; 从 结 构 上 看, 住 宅 投 资 占 绝 对 多 数, 其 比 重 一 直 稳 定 在 70% 以 上 ( 见 表 1); 从 地 区 分 布 上 看, 苏 南 经 济 较 为 发 达 房 地 产 市 场 更 为 活 跃, 其 房 地 产 投 资 在 全 省 占 七 成 左 右 江 苏 房 地 产 业 的 迅 速 发 展 不 仅 有 效 改 善 了 广 大 城 镇 居 民 的 居 住 条 件,2006 年 底 江 苏 城 镇 居 民 人 均 住 房 建 筑 面 积 达 31.6 平 方 米, 而 且 对 江 苏 的 经 济 社 会 发 展 发 挥 了 巨 大 的 支 撑 和 带 动 作 用 7
房 地 产 税 收 政 策 调 整 的 取 向 基 于 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 研 究 表 1 2001 年 -2006 年 江 苏 省 房 地 产 发 展 情 况 表 年 份 项 目 投 资 完 成 额 ( 亿 元 ) 414.36 544.13 809.96 1269.78 1545.15 1901.01 其 中 : 住 宅 完 成 额 ( 亿 元 ) 303.74 395.09 596.69 960.94 1133.06 1419.95 投 资 完 成 额 增 长 率 % 15.51 31.32 48.85 56.77 21.69 23.03 其 中 : 住 宅 增 长 率 % 16.47 30.08 51.03 61.05 17.91 25.32 占 固 定 资 产 投 资 额 比 重 % 12.55 14.14 15.18 18.60 17.68 18.89 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1904.16 2321.85 2721.57 3178.91 5135.55 5928.94 其 中 : 住 宅 面 积 1714.62 2074.47 2364.32 2759.41 4523.14 5221.15 商 品 房 销 售 面 积 增 长 率 % 9.38 21.94 17.22 16.80 61.55 15.45 其 中 : 住 宅 销 售 增 长 率 % 10.20 20.99 13.97 16.71 63.92 15.43 商 品 房 销 价 ( 元 / 平 方 米 ) 1800.61 1925.17 2196.91 2651.41 3358.76 3577.08 其 中 : 住 宅 销 价 1665.00 1805.51 2016.99 2418.00 2898.74 3092.96 商 品 房 销 价 增 长 率 % 9.61 6.92 14.12 20.69 26.68 6.50 其 中 : 住 宅 销 价 增 长 率 % 13.96 8.44 11.71 19.88 19.88 6.70 数 据 来 源 : 根 据 江 苏 统 计 年 鉴 2002 年 -2006 年 有 关 数 据 计 算 具 体 来 说 江 苏 房 地 产 业 发 展 的 主 要 呈 现 以 下 特 点 : 第 一, 房 地 产 开 发 投 资 超 速 发 展 江 苏 近 几 年 房 地 产 投 资 持 续 增 长, 增 速 均 远 远 高 于 全 国 平 均 水 平 2001-2006 年 全 省 房 地 产 开 发 累 计 完 成 投 资 6484.39 亿 元, 年 均 增 长 速 度 为 36.33%, 比 同 期 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 幅 23.62% 快 12.71 个 百 分 点, 比 同 期 GDP 增 速 13.28 % 高 1.7 倍 以 上, 其 中 住 宅 年 均 增 长 速 度 也 高 达 33.64% 2006 年 全 省 房 地 产 投 资 完 成 额 占 GDP 比 重 已 达 8.82%, 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 额 的 比 重 高 达 18.89%, 这 充 分 反 映 出 江 苏 房 地 产 业 已 是 城 市 经 济 的 支 柱 产 业 第 二, 商 品 房 销 售 持 续 旺 盛, 价 格 持 续 攀 升 6 年 来 尽 管 商 品 房 供 应 量 不 断 扩 大, 商 品 房 销 售 面 积 年 均 增 速 为 23.72%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 年 均 增 速 为 23.54%, 但 销 售 价 格 仍 节 节 攀 升, 商 品 房 销 售 价 格 年 均 增 速 为 14.09%, 其 中 住 宅 销 售 价 格 年 均 增 速 为 13.43%, 而 同 期 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 增 速 才 12.95%, 住 宅 销 售 价 格 增 长 快 于 的 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 增 长 在 南 京 苏 州 等 大 城 市, 房 价 上 涨 尤 其 快, 据 国 家 统 计 局 2007 年 6 月 对 全 国 70 个 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 调 查, 南 京 市 新 建 商 品 住 房 销 售 价 格 同 比 上 涨 11.3%, 涨 幅 在 70 个 大 中 城 市 中 列 第 三 位 第 三, 土 地 购 置 面 积 和 价 格 快 速 增 长 2001 年 -2004 年 是 土 地 购 置 的 高 峰, 每 年 以 30 %-40% 的 速 度 增 加,2005-2006 年 虽 然 土 地 购 置 面 积 增 长 速 度 放 慢, 但 土 地 储 备 也 呈 逐 年 扩 大 之 势, 近 三 年 土 地 当 年 的 开 发 量 大 大 小 于 当 年 土 地 储 备 的 增 量, 全 省 房 地 产 待 开 发 土 地 2005 年 比 2004 年 增 加 19.55%, 而 2006 年 又 比 上 年 增 加 26.55%, 大 量 的 土 地 被 房 地 产 企 8
业 掌 握, 加 大 了 土 地 调 控 的 矛 盾, 提 高 了 房 价 上 涨 的 空 间, 造 成 资 源 闲 置 在 土 地 购 置 面 积 增 加 的 同 时, 土 地 价 格 也 不 断 上 升,2001 年 江 苏 全 省 住 宅 平 均 地 价 每 平 方 米 为 484.76 元, 到 2006 年 已 上 涨 到 863.56 元, 其 中 南 京 市 区 高 达 2794 元 2001 年 至 2006 年 江 苏 综 合 土 地 价 格 年 均 增 幅 为 8.41% 1, 而 同 期 住 宅 用 地 价 格 年 均 增 幅 高 达 10.17% 经 济 的 快 速 发 展 市 场 需 求 量 大 和 土 地 开 发 成 本 的 提 高, 都 促 使 地 价 尤 其 是 城 市 的 地 价 持 续 上 升, 这 在 一 定 程 度 上 推 动 商 品 住 宅 价 格 的 提 高 第 四, 房 地 产 资 金 对 银 行 依 赖 程 度 很 高, 资 金 风 险 较 大 2006 年 江 苏 房 地 产 业 投 资 额 中, 国 内 贷 款 和 客 户 的 个 人 按 揭 贷 款 所 占 比 重 为 32.3%, 也 就 是 将 近 三 分 之 一 的 资 金 来 自 银 行 等 金 融 机 构 ; 来 自 客 户 的 定 金 及 预 收 款 为 所 占 比 重 也 达 33.3%, 而 在 定 金 及 预 收 款 当 中, 又 有 很 大 一 部 分 是 客 户 向 银 行 的 贷 款 此 外, 各 项 应 付 款 占 本 年 到 位 资 金 的 17.7%, 企 业 自 有 资 金 所 占 比 重 只 有 16.7% 在 本 年 资 金 到 位 当 中, 外 商 直 接 投 资 微 不 足 道, 其 比 重 也 大 致 保 持 在 1% 左 右 可 以 说 银 行 贷 款 支 撑 了 江 苏 省 的 房 地 产 开 发, 这 反 映 出 近 几 年 江 苏 房 地 产 企 业 的 规 模 在 不 断 扩 大, 而 经 济 实 力 没 有 得 到 相 应 增 强, 获 得 资 金 的 渠 道 没 有 明 显 改 变, 一 旦 资 金 链 条 断 裂, 企 业 将 很 难 生 存, 资 金 风 险 太 大 二 江 苏 房 地 产 税 收 变 化 情 况 随 着 江 苏 房 地 产 业 的 快 速 发 展, 江 苏 来 自 房 地 产 业 的 税 收 也 大 幅 增 加 目 前 在 江 苏 对 房 地 产 业 征 收 的 税 种 共 有 12 种, 包 括 直 接 针 对 房 屋 和 土 地 征 收 的 房 产 税 城 市 房 地 产 税 土 地 增 值 税 城 镇 土 地 使 用 税 耕 地 占 用 税 契 税, 与 取 得 房 地 产 收 入 有 关 的 营 业 税 企 业 所 得 税 外 商 投 资 企 业 和 外 国 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 印 花 税 城 市 维 护 建 设 税 由 于 房 地 产 业 对 地 方 税 收 的 贡 献 率 日 益 增 强, 近 几 年 江 苏 房 地 产 业 税 收 总 量 不 断 增 加, 成 为 税 收 收 入 新 的 增 长 点 2001 年 江 苏 房 地 产 税 收 总 额 只 有 33.54 亿 元, 到 2006 年 已 达 314.46 亿 元,6 年 间 增 加 了 8.4 倍, 年 均 增 长 57.07%, 而 同 期 江 苏 税 收 总 收 入 ( 包 括 工 商 税 收 和 农 业 四 税 ) 年 均 增 长 只 有 23.19%( 见 图 1), 房 地 产 税 收 年 均 增 速 比 税 收 总 收 入 年 均 增 速 快 1 倍 多 房 地 产 税 收 占 税 收 总 收 入 的 比 重 也 逐 年 加 大, 由 2001 年 的 2.83% 上 升 到 2006 年 的 9.18%,6 年 中 增 加 6.35 个 百 分 点, 成 为 江 苏 地 方 财 政 收 入 的 重 要 组 成 部 分 ( 见 图 2) 1 资 料 来 源 : 江 苏 省 国 土 资 源 厅 9
房 地 产 税 收 政 策 调 整 的 取 向 基 于 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 研 究 图 1: 江 苏 税 收 与 房 地 产 税 收 增 长 率 图 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 税 收 总 收 入 房 地 产 业 税 收 资 料 来 源 : 根 据 中 国 税 务 年 鉴 2002-2006 江 苏 统 计 年 鉴 2006 江 苏 财 政 年 鉴 2002-2006 江 苏 省 国 家 税 务 局 江 苏 省 地 方 税 务 局 江 苏 省 财 政 厅 提 供 有 关 数 据 计 算 注 : 税 收 总 收 入 包 括 工 商 税 收 和 农 业 四 税 ; 房 地 产 业 税 收 包 括 来 自 房 地 产 业 的 12 种 税 收 图 2 江 苏 房 地 产 税 收 占 税 收 总 收 入 的 比 重 图 10 8 6 4 2 0 占 总 税 收 的 比 重 资 料 来 源 同 上 在 江 苏 房 地 产 各 税 种 税 收 收 入 中, 从 绝 对 额 来 看, 数 额 最 大 的 是 营 业 税,2006 年 达 132.8 亿 元,( 见 表 2) 占 江 苏 房 地 产 税 收 比 重 42.23%, 虽 然 比 2001 年 所 占 比 重 49.43% 有 所 下 降, 但 仍 是 江 苏 房 地 产 税 收 中 第 一 大 税 种 ; 从 增 长 速 度 来 看, 最 快 的 是 土 地 增 值 税,2001 年 - 2006 年 从 0.166 亿 万 元 增 长 到 28.383 亿 元, 增 加 了 170 倍,2006 年 土 地 增 值 税 收 入 总 量 位 列 全 国 第 二, 充 分 体 现 了 国 家 利 用 税 收 杠 杆 调 控 房 地 产 市 场 的 力 度 这 几 年 房 地 产 税 收 各 税 种 所 占 比 例 的 变 化, 从 不 同 侧 面 反 映 了 国 家 税 收 政 策 调 控 的 结 果 和 房 地 产 企 业 效 益 变 化 情 况 10
表 2 江 苏 房 地 产 税 收 各 税 种 收 入 情 况 表 单 位 : 万 元 年 份 项 目 房 地 产 税 收 收 入 335422 577249 936635 1571785 2326850 3144593 房 产 税 和 城 市 房 地 产 税 11480 17460 16034 19765 38353 46944 土 地 增 值 税 1661 3728 22080 113154 205598 283834 城 镇 土 地 使 用 税 499 451 550 784 4088 11586 耕 地 占 用 税 14335 38108 71614 69364 60782 88734 契 税 68572 89400 119582 168572 404426 527180 营 业 税 165805 328644 531236 749366 950290 1328039 企 业 所 得 税 47463 61540 112577 370078 554218 613825 外 商 投 资 企 业 和 外 国 企 业 2739 3561 8658 5506 11616 115001 所 得 税 个 人 所 得 税 10651 11530 21864 27476 36146 49682 印 花 税 1890 2794 4235 8220 10330 13750 城 市 维 护 建 设 税 10327 20033 28205 39500 51003 66018 资 料 来 源 : 中 国 税 务 年 鉴 2002-2006 江 苏 财 政 年 鉴 2002-2006 江 苏 省 国 家 税 务 局 江 苏 省 地 方 税 务 局 江 苏 省 财 政 厅 提 供 从 图 3 可 以 看 到 2004 年 房 地 产 企 业 所 得 税 增 长 较 快, 是 上 年 的 228.7%, 是 房 地 产 企 业 效 益 最 好 的 一 年 2005 年 -2006 年 由 于 契 税 政 策 的 调 整 导 致 契 税 增 幅 较 大 2006 年 涉 外 房 地 产 企 业 发 展 较 快,2005 年 底 开 业 户 只 有 586 户, 而 2006 年 底 就 增 加 到 831 户, 由 此 促 使 外 资 所 得 税 中 房 地 产 企 业 税 收 迅 速 增 加, 所 占 比 例 由 2005 年 的 0.5% 上 升 到 18.74% 但 2005 年 营 业 税 的 增 长 与 商 品 房 销 售 额 的 增 长 不 协 调, 当 年 商 品 房 销 售 额 增 长 104.65%, 而 营 业 税 只 增 长 26.8%, 明 显 低 于 商 品 房 销 售 额 的 增 速 图 3 江 苏 房 地 产 税 收 主 要 税 种 所 占 比 例 图 60 50 40 30 20 房 产 税 土 地 增 值 税 契 税 营 业 税 企 业 所 得 税 外 资 所 得 税 个 人 所 得 税 10 0 11
房 地 产 税 收 政 策 调 整 的 取 向 基 于 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 研 究 纵 观 江 苏 房 地 产 税 收 的 变 化, 发 现 房 地 产 投 资 规 模 是 决 定 房 地 产 税 收 规 模 的 主 要 因 素, 同 时 国 家 税 收 政 策 的 调 整 对 房 地 产 税 收 也 有 较 大 的 影 响 力 2001 年 -2006 年 江 苏 房 地 产 投 资 完 成 额 年 均 增 长 32.86%, 房 地 产 税 收 则 年 均 增 长 57.07%, 其 增 长 速 度 大 大 超 过 房 地 产 投 资 的 增 长 而 房 地 产 税 收 增 长 的 变 化 趋 势 和 房 地 产 投 资 完 成 额 增 长 的 变 化 基 本 保 持 一 致, 2004 年 下 半 年 国 家 启 动 宏 观 调 控 措 施 后, 房 地 产 投 资 过 热 的 势 头 得 到 有 效 抑 制, 房 地 产 投 资 增 幅 明 确 回 落, 税 收 增 幅 也 呈 现 相 应 变 化 ( 见 图 4) 但 2004 年 后 与 商 品 房 的 销 售 面 积 和 销 售 额 的 增 长 变 化 反 差 较 大, 揭 示 税 收 征 管 有 待 进 一 步 加 强 总 的 来 说, 房 地 产 作 为 江 苏 地 方 税 收 重 要 税 源 的 支 撑 作 用 非 常 明 显,2006 年 房 地 产 营 业 税 占 全 省 营 业 税 收 入 比 重 高 达 47 %, 江 苏 一 般 预 算 收 入 中 的 税 收 有 近 1/4 直 接 来 源 于 房 地 产 业 2006 年 度 全 省 地 税 百 强 企 业 中, 房 地 产 企 业 就 有 30 家, 成 为 上 榜 百 强 企 业 最 多 的 一 个 行 业 图 4 2001-2006 年 江 苏 房 地 产 投 资 增 长 和 税 收 增 长 变 化 图 120% 100% 80% 60% 40% 20% 房 地 产 业 税 收 投 资 完 成 额 投 资 完 成 额 商 品 房 销 售 面 积 商 品 房 销 售 额 0% 三 江 苏 房 地 产 业 的 税 负 水 平 分 析 根 据 税 收 学 原 理, 一 个 地 区 或 一 个 行 业 的 税 负 水 平, 一 般 用 来 自 该 地 区 或 该 行 业 的 税 收 收 入 占 该 地 区 或 该 行 业 的 GDP 的 比 率 来 反 映, 这 个 指 标 通 常 能 够 衡 量 一 个 地 区 或 一 个 行 业 的 总 体 税 收 负 担 程 度, 从 一 个 侧 面 反 映 一 定 时 期 该 地 区 或 该 行 业 对 国 家 的 税 收 贡 献 状 况, 同 时 也 是 经 济 利 益 的 牺 牲 程 度 而 作 为 企 业 的 微 观 税 负 可 以 用 企 业 综 合 税 收 税 负 率 来 反 映, 即 企 业 缴 纳 的 各 项 税 收 总 额 占 企 业 总 收 入 或 企 业 盈 利 总 额 的 比 率 运 用 这 二 个 指 标, 从 不 同 的 角 度 对 江 苏 房 地 产 业 的 税 负 进 行 比 较 分 析, 就 可 得 出 江 苏 房 地 产 业 税 负 水 平 高 低 的 结 论 第 一, 总 体 税 负 水 平 分 析 江 苏 的 房 地 产 业 的 全 部 税 收 负 担 在 2001 年 只 有 10.27%( 见 表 3), 但 2005 年 已 达 31.83% 而 同 期 江 苏 的 宏 观 税 负 水 平 从 12.54% 上 升 到 15.56%( 因 2006 年 缺 少 分 行 业 的 GDP 数 据, 无 法 比 较 ) 尽 管 这 几 年 江 苏 的 宏 观 税 负 和 房 地 产 业 的 税 负 指 标 均 呈 现 不 断 上 升 趋 势, 但 相 比 之 下, 江 苏 的 宏 观 税 负 水 平 较 低, 至 今 未 超 过 16%, 而 房 地 产 业 的 税 负 从 2001 年 比 总 体 税 负 还 低 2.27 个 百 分 点, 几 年 间 竟 迅 速 提 升 超 过 总 体 税 负 的 一 倍 多, 这 充 分 表 明 江 苏 房 地 产 业 的 税 负 越 来 越 高, 与 江 苏 平 均 税 负 水 平 差 距 也 越 来 越 大 12
表 3 江 苏 总 税 负 和 房 地 产 税 负 情 况 表 单 位 : 亿 元 年 份 项 目 江 苏 省 GDP 9456.84 10606.85 12442.87 15003.60 18305.66 21548.36 税 收 总 收 入 1186.06 1396.52 1820.82 2394.30 2848.18 3425.58 总 税 负 % 12.54 13.17 14.63 15.96 15.56 15.90 房 地 产 业 GDP 326.74 371.09 447.47 534.17 731.01 - 比 上 年 增 长 % 9.59 13.57 20.58 19.38 36.85 - 房 地 产 业 税 收 收 入 33.54 57.72 93.66 157.18 232.69 314.46 比 上 年 增 长 % 30.01 72.10 62.26 67.81 48.04 35.14 房 地 产 业 税 负 % 10.27 15.56 20.93 29.42 31.83 - 房 地 产 业 税 收 弹 性 系 数 3.13 5.31 3.03 3.50 1.30 - 资 料 来 源 : 根 据 江 苏 统 计 年 鉴 2002 年 -2006 年 中 国 税 务 年 鉴 2002-2006 江 苏 财 政 年 鉴 2002-2006 有 关 数 据 计 算 注 :1 税 收 总 收 入 包 括 工 商 税 收 和 农 业 四 税 ; 房 地 产 业 税 收 包 括 来 自 房 地 产 业 的 12 种 税 收 2 房 地 产 GDP 增 长 率 和 房 地 产 税 收 增 长 率 均 按 当 年 价 格 计 算 第 二, 与 经 济 增 长 的 对 比 分 析 将 房 地 产 业 GDP 的 增 长 与 房 地 产 业 的 税 收 增 长 进 行 比 较, 可 以 看 出 这 一 时 期, 江 苏 房 地 产 税 收 平 均 增 长 率 为 56.04%, 而 房 地 产 GDP 平 均 增 长 率 为 19.99%( 按 实 际 价 格 计 算 ), 房 地 产 税 收 增 长 明 显 快 于 房 地 产 经 济 增 长, 所 以 导 致 房 地 产 业 的 税 负 不 断 提 高 在 此 还 可 以 用 税 收 弹 性 系 数 来 进 一 步 加 以 证 明 税 收 弹 性 系 数 一 般 用 税 收 收 入 增 长 率 与 GDP 增 长 率 之 比 来 表 示, 反 映 了 税 收 对 经 济 变 化 的 灵 敏 程 度 由 于 税 收 弹 性 系 数 能 反 映 税 收 与 经 济 的 协 调 适 应 关 系, 西 方 国 家 历 来 以 此 作 为 分 析 和 监 控 税 收 负 担 趋 势 变 化 的 一 种 工 具 从 表 3 可 以 看 出 2001 年 至 2005 年 江 苏 房 地 产 税 收 弹 性 系 数 变 化 ( 为 了 具 有 可 比 性, 税 收 增 长 率 和 房 地 产 GDP 增 长 率 均 按 当 年 价 格 计 算 ), 这 一 时 期 一 直 处 于 高 弹 性 增 长 区, 税 收 弹 性 系 数 除 了 2005 年 为 1.3 基 本 属 于 同 步 增 长 外, 其 余 年 份 均 在 3 以 上, 反 映 出 房 地 产 税 收 在 超 速 增 长, 自 然 形 成 房 地 产 税 负 逐 年 提 高 的 状 况 当 然 税 收 弹 性 系 数 的 变 化 除 了 与 房 地 产 经 济 增 长 密 切 相 关 外, 很 大 程 度 还 受 税 收 政 策 和 征 管 水 平 等 因 素 的 影 响 第 三, 行 业 税 负 水 平 的 对 比 分 析 同 样 是 在 江 苏 省, 将 房 地 产 业 的 税 负 与 相 关 的 产 业 和 行 业 进 行 比 较, 仍 反 映 出 房 地 产 业 税 负 水 平 较 高 为 了 便 于 深 入 分 析, 将 2001 年 与 2005 年 江 苏 省 部 分 产 业 和 行 业 工 商 税 收 的 负 担 情 况 进 行 比 较, 可 以 看 出 第 二 产 业 税 收 与 GDP 增 长 基 本 吻 合, 第 三 产 业 税 收 增 速 比 GDP 增 速 快 1 倍 多, 税 负 分 别 增 加 0.58 个 和 4.93 个 百 分 点 ( 见 从 表 4 和 图 5); 金 融 业 税 收 增 长 略 快 于 与 GDP 增 长, 税 负 只 增 加 0.2 个 百 分 点 ; 建 筑 业 税 收 增 长 是 GDP 增 长 的 4 倍 多, 税 负 迅 速 提 高 了 7.74 个 百 分 点 ; 而 房 地 产 业 工 商 税 收 负 担 则 大 幅 度 上 升 了 17.73 个 百 分 点, 不 仅 大 大 超 过 相 关 行 业, 也 超 过 所 有 行 业 同 期 的 工 商 税 负 上 升 幅 度,2005 年 房 地 产 业 工 商 税 收 负 担 在 无 论 附 加 值 高 低 的 所 有 行 业 中 处 于 最 高, 13
房 地 产 税 收 政 策 调 整 的 取 向 基 于 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 研 究 再 加 上 契 税 和 耕 地 占 用 税 这 两 个 税 种 的 收 入 在 房 地 产 业 比 重 又 是 最 高 的, 所 以 全 口 径 的 税 收 负 担 也 是 房 地 产 业 最 高 表 4 江 苏 省 部 分 产 业 和 行 业 工 商 税 收 与 税 负 情 况 表 年 份 2001 2005 2005 年 比 2001 年 项 目 净 增 减 % 第 二 产 业 GDP( 亿 元 ) 4907.46 10355.04 111.00 第 二 产 业 税 收 ( 亿 元 ) 783.69 1713.33 118.62 第 二 产 业 税 负 % 15.97 16.55 3.63 第 三 产 业 GDP( 亿 元 ) 3454.90 6489.14 87.82 第 三 产 业 税 收 ( 亿 元 ) 360.07 995.92 176.59 第 三 产 业 税 负 % 10.42 15.35 47.31 金 融 业 GDP( 亿 元 ) 353.41 562.42 59.14 金 融 业 税 收 ( 亿 元 ) 42.20 68.28 61.80 金 融 业 税 负 % 11.94 12.14 1.68 建 筑 业 GDP( 亿 元 ) 636.56 1020.34 60.29 建 筑 业 税 收 ( 亿 元 ) 34.11 133.67 291.88 建 筑 业 税 负 % 5.36 13.10 144.40 房 地 产 业 GDP( 亿 元 ) 326.74 731.01 123.73 房 地 产 业 税 收 ( 亿 元 ) 25.25 186.12 637.11 房 地 产 业 税 负 % 7.73 25.46 229.37 资 料 来 源 : 根 据 中 国 税 务 年 鉴 2002-2005 江 苏 统 计 年 鉴 2006 有 关 数 据 计 算 注 : 税 收 收 入 仅 指 工 商 税 收, 税 负 是 指 工 商 税 的 税 负 江 苏 省 的 省 会 所 在 地 南 京 市, 因 人 口 增 加 快, 十 一 五 时 期 全 市 新 增 城 镇 人 口 126 万 人, 相 应 的 房 地 产 投 资 规 模 较 大, 商 品 房 销 售 价 格 也 是 全 省 最 高 的 2006 年 房 地 产 开 发 投 资 额 为 351.17 亿 元, 商 品 房 销 售 额 449.08 亿 元, 房 地 产 税 收 58.64 亿 元, 分 别 占 全 省 比 例 为 18.47% 21.17% 18.65% 将 南 京 市 房 地 产 的 税 负 与 各 相 关 产 业 及 行 业 的 税 负 进 行 比 较, 也 能 在 一 定 程 度 上 说 明 问 题 从 表 5 和 图 5 图 5: 江 苏 省 部 分 产 业 和 行 业 工 商 税 负 比 较 图 30 25 20 15 10 5 第 二 产 业 税 负 第 三 产 业 税 负 金 融 业 税 负 建 筑 业 税 负 房 地 产 业 税 负 0 2001 2005 14
就 非 常 明 显 地 看 出, 从 2002 年 起 南 京 房 地 产 业 税 负 就 一 直 处 于 最 高 状 态,2005 年 高 达 46.30 %, 分 别 比 南 京 市 总 税 负 第 二 产 业 税 负 第 三 产 业 税 负 交 通 运 输 仓 储 及 邮 政 业 税 负 金 融 业 税 负 建 筑 业 税 负 高 22.68 21.74 29.46 40.85 38.62 29.64 个 百 分 点 其 差 距 之 大 远 远 超 过 江 苏 省 同 类 指 标, 这 从 另 一 个 方 面 证 实 江 苏 房 地 产 业 税 负 水 平 偏 高 表 5 2001 年 -2005 年 南 京 市 房 地 产 及 相 关 产 业 行 业 税 收 和 税 负 表 年 份 年 均 项 目 总 税 负 % 22.44 22.57 22.60 23.42 23.62 23.42 23.01 第 二 产 业 税 负 % 27.03 27.46 25.54 25.03 24.56 20.22 24.97 第 三 产 业 税 负 % 15.15 14.46 14.92 16.82 16.84 20.40 16.43 房 地 产 业 税 负 % 19.18 30.45 32.33 45.64 46.30-34.78 交 通 运 输 仓 储 及 邮 政 业 税 负 % 4.24 5.69 6.22 5.73 5.45-5.47 金 融 业 税 负 % 3.48 5.42 5.52 6.61 7.68-5.74 建 筑 业 税 负 % 7.62 11.94 13.43 16.63 16.66 26.63 13.26 资 料 来 源 : 根 据 南 京 统 计 年 鉴 2002-2006 年 有 关 数 据 计 算,2006 年 为 南 京 市 统 计 局 快 报 数 注 : 税 收 收 入 指 全 部 税 收, 包 括 工 商 税 收 和 农 业 四 税 税 负 是 指 全 部 税 收 负 担 图 6 南 京 市 房 地 产 及 相 关 产 业 行 业 税 负 变 化 图 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2001 2002 2003 2004 2005 总 税 负 第 二 产 业 税 负 第 三 产 业 税 负 房 地 产 业 税 负 交 通 运 输 仓 储 及 邮 政 业 税 负 金 融 业 税 负 建 筑 业 税 负 第 四, 房 地 产 税 收 各 环 节 的 税 负 水 平 分 析 按 照 房 地 产 经 济 学 的 分 类, 房 地 产 的 开 发 经 营 分 为 二 个 环 节, 即 开 发 交 易 环 节 和 保 有 使 用 环 节 在 房 地 产 开 发 交 易 环 节 征 税 的 税 种 主 要 是 房 地 产 开 发 企 业 取 得 土 地 时 缴 纳 的 耕 地 占 用 税 契 税 城 镇 土 地 使 用 税 ; 房 地 产 开 发 企 业 销 售 转 让 时 缴 纳 的 营 业 税 土 地 增 值 税 企 业 所 得 税 印 花 税 城 市 维 护 建 设 税 ( 包 括 教 育 费 附 加 ), 购 买 者 缴 纳 的 契 税,( 至 于 建 设 环 节 的 税 收 由 施 工 企 业 承 担 属 于 建 筑 业, 但 构 成 房 地 产 开 发 成 本 ) 在 房 地 产 保 有 使 用 环 节, 由 于 我 国 对 个 人 自 有 房 屋 的 居 住 基 本 是 免 税, 所 以 在 该 环 节 征 税 的 税 种 主 要 是 在 房 屋 租 赁 中 出 租 方 缴 纳 的 营 业 税 企 业 所 得 税 或 个 人 所 得 税 房 产 税 城 镇 土 地 使 用 税 印 花 税 城 市 维 护 建 设 税 ( 包 括 教 育 费 附 加 ) 据 不 完 全 统 计,2005 年 江 苏 在 房 地 产 取 得 交 易 和 保 有 环 节 三 个 环 节 的 税 收 占 房 地 产 税 收 的 比 重 分 别 15
房 地 产 税 收 政 策 调 整 的 取 向 基 于 江 苏 房 地 产 业 税 负 的 研 究 是 84.4% 15.6%,2006 年 为 84.6% 15.4%, 即 房 地 产 税 收 主 要 集 中 在 房 地 产 开 发 交 易 环 节 征 收, 且 税 负 较 重, 对 保 有 环 节 征 税 很 少, 且 税 负 较 轻, 存 在 不 合 理 的 现 象 2006 年 在 江 苏 的 商 品 房 销 售 价 中, 平 均 开 发 成 本 占 36% 地 价 占 25% 税 收 占 18% 行 政 性 收 费 占 12% 利 润 占 9% 2, 同 年 建 筑 业 总 收 入 中 税 收 占 3.6% 利 润 占 3.2% 而 对 个 人 房 屋 租 金 收 入 由 于 目 前 江 苏 按 综 合 税 率 5% 征 收, 所 以 实 际 微 观 税 负 只 有 5%, 企 业 出 租 房 屋 租 金 收 入 的 微 观 税 负 在 19% 左 右, 个 人 自 有 自 住 的 税 负 为 零, 相 比 之 下 房 地 产 开 发 交 易 环 节 税 负 太 重 但 因 现 在 我 国 房 地 产 市 场 是 典 型 的 卖 方 市 场, 房 地 产 企 业 在 整 个 产 业 链 中 居 于 相 对 有 利 的 地 位, 房 地 产 开 发 交 易 环 节 的 税 收, 可 以 向 前 转 嫁 全 部 通 过 提 高 房 价 由 购 房 人 承 担, 也 可 向 后 转 嫁 通 过 降 低 建 安 成 本 由 建 筑 企 业 承 担 一 部 分, 实 际 上 房 地 产 企 业 并 不 是 真 正 的 负 税 人 通 过 以 上 分 析 可 以 得 出 结 论 : 江 苏 房 地 产 业 税 负 水 平 偏 高, 而 且 房 地 产 税 各 环 节 的 税 负 又 存 在 不 合 理 的 现 象, 房 地 产 开 发 交 易 环 节 税 负 畸 重, 保 有 环 节 税 负 畸 轻, 这 实 际 上 也 反 映 了 我 国 房 地 产 业 的 税 负 状 况, 不 利 于 我 国 房 地 产 业 的 健 康 地 可 持 续 发 展 四 对 房 地 产 税 收 政 策 调 整 取 向 的 建 议 房 地 产 业 的 发 展 关 系 国 计 民 生, 房 地 产 是 老 百 姓 赖 以 生 存 和 提 高 生 活 水 平 的 基 本 物 质 条 件 之 一 国 家 在 税 收 政 策 上 应 以 低 税 负 促 进 房 地 产 业 的 健 康 发 展, 为 建 设 和 谐 社 会 创 造 条 件 现 行 税 收 政 策 包 括 收 费 政 策 的 实 行, 使 房 地 产 的 税 负 过 重, 税 费 负 担 率 占 房 价 的 三 分 之 一 左 右, 超 出 了 其 他 产 业 的 平 均 税 负 水 平, 严 重 背 离 了 国 家 的 产 业 政 策, 至 使 税 收 对 房 地 产 也 的 调 控 作 用 不 能 有 效 发 挥, 甚 至 出 现 房 价 越 调 控 越 高 的 怪 现 象 而 且 房 地 产 各 环 节 税 负 不 合 理 使 房 地 产 市 场 发 生 扭 曲, 国 家 对 房 地 产 保 有 期 间 升 值 的 部 分 不 参 与 分 配, 就 无 法 对 持 有 大 量 房 地 产 作 为 财 富 增 值 的 行 为 加 以 调 节, 使 房 地 产 资 源 不 能 优 化 配 置, 造 成 大 量 空 置 房, 仅 江 苏 2007 年 一 季 末 商 品 住 房 空 置 面 积 就 达 680.54 m2, 商 品 住 房 空 置 率 高 达 5.81% 因 此 必 须 对 现 行 的 房 地 产 税 收 政 策 进 行 调 整, 总 的 房 地 产 税 收 的 政 策 取 向 应 是 清 费 立 税, 简 并 税 种, 降 低 税 负, 强 化 调 控 具 体 来 说, 有 以 下 几 点 建 议 : 第 一, 规 范 税 费, 实 行 以 税 收 为 主 体 的 分 配 体 系 在 江 苏 房 地 产 开 发 项 目 从 前 期 筹 备 到 最 后 销 售 整 个 过 程 共 有 68 个 收 费 项 目, 涉 及 二 十 多 家 单 位, 基 本 属 于 政 府 部 门 行 政 收 费, 少 数 属 盈 利 机 构 收 费, 我 国 其 他 省 市 有 关 房 地 产 的 收 费 项 目 也 在 60-150 项 收 费 项 目 的 过 多 过 滥, 一 是 加 大 房 屋 成 本 造 成 房 价 上 涨, 增 加 购 房 人 的 负 担 ; 二 是 挤 占 了 一 些 本 该 由 税 收 调 控 的 领 域, 如 土 地 闲 置 费 就 是 典 型 的 惩 罚 性 行 为 税, 它 并 不 是 因 提 供 相 关 的 服 务 而 收 取 的 费 用, 类 似 这 些 收 费, 削 弱 了 税 收 对 房 地 产 的 调 控 功 能 ; 三 是 使 预 算 外 资 金 总 量 过 大, 财 政 部 门 对 这 部 分 资 金 无 法 统 筹 安 排, 在 资 金 使 用 过 程 也 不 能 进 行 有 效 监 督 所 以 要 按 照 社 会 主 义 市 场 经 济 的 要 求, 构 建 公 共 财 政 框 架, 完 善 政 府 分 配 体 系, 通 过 强 化 税 收 规 范 收 费, 建 立 起 以 税 收 为 主 体, 辅 之 以 少 量 收 费, 并 通 过 预 算 统 筹 安 排 支 出 的 财 政 分 配 格 局 首 先 要 2 资 料 来 源 : 江 苏 省 地 税 局 16
对 现 有 收 费 项 目 进 行 清 理, 取 消 不 合 理 不 合 法 的 收 费 ; 其 次 是 规 范 合 理 收 费, 对 一 些 具 有 规 费 性 质 和 必 要 的 补 偿 性 收 费 可 以 保 留, 但 要 按 规 定 程 序 审 批, 对 经 营 性 的 收 费 按 照 谁 受 益 谁 付 费 的 原 则, 由 受 益 人 自 由 选 择 ; 再 次 要 扩 大 税 基, 将 一 部 分 具 有 税 收 性 质 的 收 费 包 括 土 地 出 让 金 等 改 为 税, 扩 大 税 收 调 节 的 范 围, 增 强 税 收 调 控 能 力 第 二, 简 并 税 种, 降 低 税 负, 强 化 调 控 功 能 我 国 目 前 对 房 地 产 业 征 税 的 税 种 过 多, 重 复 征 税 现 象 严 重, 如 对 企 业 房 屋 租 金 收 入 既 征 5% 的 营 业 税, 又 征 12% 的 房 产 税 等, 不 仅 使 房 地 产 业 税 负 过 高, 而 且 给 实 际 操 作 增 加 难 度 如 土 地 增 值 税 实 行 30%-60% 的 超 额 累 进 税 率, 执 行 中 阻 力 很 大, 企 业 偷 逃 税 或 欠 税 现 象 较 普 遍 当 前 世 界 各 国 对 房 地 产 征 税 基 本 坚 持 宽 税 基 少 税 种 低 税 率 的 原 则, 我 国 也 应 在 简 税 制 宽 税 基 低 税 率 严 征 管 税 制 改 革 原 则 指 导 下, 充 分 考 虑 纳 税 人 的 实 际 负 担 能 力, 对 现 有 税 种 进 行 合 并 调 整, 建 立 起 目 标 明 确 税 负 合 理 的 新 的 房 地 产 税 制 在 房 地 产 的 开 发 交 易 环 节, 首 先 将 取 得 土 地 时 缴 纳 的 耕 地 占 用 税 城 镇 土 地 使 用 税 土 地 出 让 金 以 及 其 他 针 对 土 地 的 收 费 合 并 为 土 地 税, 且 适 用 于 所 有 内 外 资 企 业 因 为 前 两 种 税 税 率 很 低, 根 本 发 挥 不 了 抑 制 土 地 投 机 行 为 的 作 用 ; 而 土 地 出 让 金 作 为 一 种 收 费, 随 意 性 较 大, 上 涨 过 快, 且 使 用 不 够 透 明 规 范 成 为 村 乡 或 街 道 基 层 机 构 的 小 金 库 我 国 土 地 的 产 权 是 归 国 有 的, 乡 村 集 体 只 有 使 用 权, 转 让 土 地 使 用 权 的 收 益 归 国 家 所 有, 并 由 国 家 负 责 给 予 失 地 农 民 相 应 的 补 贴, 这 样 既 保 障 了 失 地 农 民 的 权 益, 又 使 土 地 资 源 的 级 差 收 入, 纳 入 规 范 的 财 政 分 配 渠 道, 确 保 其 用 于 公 共 支 出 在 土 地 出 让 收 入 和 基 层 地 方 政 府 利 益 不 再 挂 钩 后, 也 就 从 根 本 上 消 除 地 价 上 涨 过 快 的 动 力 因 素, 同 时 设 计 科 学 合 理 的 税 率, 使 现 有 土 地 成 本 降 低 一 半, 地 价 保 持 相 对 稳 定, 可 大 幅 度 减 轻 房 地 产 交 易 环 节 的 税 负 其 次, 取 消 土 地 增 值 税 和 对 房 地 产 征 收 的 印 花 税 土 地 增 值 税 本 应 是 对 房 地 产 转 让 所 取 得 的 增 值 额 收 取 的 直 接 税, 由 房 地 产 企 业 负 担, 不 能 转 嫁 的 但 在 上 述 规 范 用 地 收 入 后, 土 地 增 值 已 归 国 家 所 有, 再 向 房 地 产 企 业 征 收 土 地 增 值 税 就 失 去 意 义 ; 况 且 事 实 上 土 地 增 值 税 不 仅 没 有 起 到 调 控 房 地 产 市 场 的 作 用, 反 而 促 使 房 价 提 高, 增 加 购 房 人 负 担, 所 以 应 予 以 取 消, 适 当 减 轻 房 地 产 交 易 环 节 的 税 负 对 房 地 产 征 收 的 印 花 税 与 契 税 实 际 是 对 取 得 房 地 产 产 权 行 为 的 重 复 课 税, 理 应 取 消, 以 降 低 房 地 产 交 易 成 本, 简 化 税 制 在 房 地 产 保 有 使 用 环 节, 将 房 产 税 城 市 房 地 产 税 城 镇 土 地 使 用 税 和 对 外 资 企 业 收 取 的 土 地 事 业 费 以 及 其 他 有 关 费 用 合 并 为 物 业 税 为 了 合 理 平 衡 税 负, 抑 制 对 住 房 非 理 性 的 投 资 投 机 需 求, 促 进 房 地 产 资 源 的 优 化 配 置, 对 个 人 自 用 的 住 宅 房 产, 借 鉴 国 外 经 验, 按 房 屋 重 置 价 格 的 1% 征 收, 个 人 和 企 业 用 于 经 营 的 按 2% 征 收 出 租 的 按 3% 征 收, 不 再 征 收 营 业 税, 所 得 税 照 常 征 收 这 样 在 房 地 产 的 开 发 交 易 环 节, 开 征 土 地 税 营 业 税 企 业 所 得 税 城 市 维 护 建 设 税 ( 包 括 教 育 费 附 加 ) 契 税 这 5 种 税 ; 在 房 地 产 保 有 使 用 环 节, 征 收 物 业 税 企 业 所 得 税 或 个 人 所 得 税 印 花 税 城 市 维 护 建 设 税 ( 包 括 教 育 费 附 加 ), 总 计 8 种 税 这 一 体 系 使 税 收 覆 盖 面 广, 强 化 了 调 控 功 能, 有 力 促 进 我 国 房 地 产 业 朝 着 健 康 方 向 可 持 续 发 展 17