1 房 地 产 天 气 预 报 所 有 的 用 途 办 公 楼 租 赁 房 商 业 设 施 物 流 设 施 现 在 2015 上 半 期 2015 下 半 期 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时

房 地 产 市 场 发 展 趋 势 Real Estate Market Status 2015 Spring 谷 泽 综 合 鉴 定 所 ( 房 地 产 评 估 公 司 )

1 房 地 产 天 气 预 报 所 有 的 用 途 办 公 楼 租 赁 房 商 业 设 施 物 流 设 施 现 在 2015 上 半 期 2015 下 半 期 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 多 云 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 概 述 2014 年 12 月 房 地 产 天 气 预 报 ( 所 有 的 用 途 ) 为 晴 有 时 阴, 接 下 来,2015 年 上 半 期 和 2015 年 下 半 期 也 都 是 晴 有 时 阴 的 预 测 结 果, 估 计 晴 天 的 状 态 会 继 续 下 去 按 用 途 来 预 测,2015 年 以 来, 坚 挺 的 租 赁 市 场 也 是 晴 有 时 阴 出 租 房 屋 和 物 流 设 施 2015 年 以 来 的 预 测 也 是 晴 有 时 阴 虽 然 商 业 设 施 收 到 了 消 费 税 的 短 期 负 面 影 响, 但 是 预 测 转 成 了 晴 有 时 阴 T-Max 房 地 产 天 气 预 报 T-Max 房 地 产 天 气 预 报 是 市 场 趋 势 的 一 种 定 性 表 达 方 式 提 取 J-REIT(Japan Real Estate Investment Trust/ 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 房 地 产 的 标 准 样 本 ( 这 次 调 查 抽 出 了 250 件 ), 并 预 测 了 半 年 和 7 个 月 到 12 个 月 之 后 的 各 NOI(Net Operating Income/ 净 收 益 ) 这 NOI 和 中 长 期 的 安 定 基 准 的 NOI 比 较, 有 多 少 偏 离 就 比 喻 成 天 气 预 报 这 次 公 布 了 2014 年 末 和 2015 年 上 半 期 (2015 年 1-6 月 ) 下 半 年 (2015 年 7-12 月 ) 的 天 气 预 报 (Source) T-MAX Co., Ltd. 2014 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.

2 东 京 中 心 办 公 区 租 金 呈 恢 复 趋 势 ( 大 手 町 丸 之 内 有 乐 町 ) 租 金 上 涨 空 置 率 上 升 空 置 率 低 租 金 高 租 金 下 降 空 置 率 上 升 左 图 显 示 了 平 均 租 金 报 价 与 空 置 率 之 间 的 关 系 从 中 可 以 确 认 得 知 这 样 的 周 期 : 如 果 空 置 率 升 高, 租 金 就 会 降 低, 如 果 空 置 率 开 始 改 善 ( 降 低 ) 的 话, 租 金 逐 步 恢 复 空 置 率 高 租 金 上 涨 空 置 率 下 降 租 金 低 租 金 下 降 空 置 率 下 降 东 京 中 心 办 公 区 的 趋 势 大 型 写 字 楼 的 空 置 房 间 得 到 利 用, 利 用 率 呈 改 善 趋 势 可 以 确 认 得 知 免 租 期 呈 缩 短 的 趋 势 还 有, 关 于 现 有 租 户 的 租 金, 有 一 部 分 呈 现 出 上 涨 的 动 向 租 金 呈 现 恢 复 上 涨 趋 势 ( 来 源 ) 根 据 各 种 公 布 的 数 据, 谷 泽 综 合 评 估 事 务 所 编 辑

3 MAP s 写 字 楼 的 价 格 10K( 万 ) 日 币 /3.3m2 1,600 1,400 1,200 1,000 1230 800 MAP s available/ 有 效 面 积 ( 可 出 租 面 积 ) 的 单 价 东 京 中 心 办 公 区 / S A class 2015 年 4 月 1 日 总 结 Cap Rate/ 资 本 化 率 的 下 降 和 租 金 提 高, 引 起 了 有 效 面 积 ( 可 出 租 面 积 ) 的 单 价 水 平 的 整 体 上 涨 600 400 200 0 Around Tokyo Station 660 Kanda 690 Yotsuya 630 ginza 770 Akasaka 730 Roppongi 700 Aoyama 估 价 方 法 在 各 办 公 区 各 抽 出 了 几 个 写 字 楼, 假 设 各 写 字 楼 的 租 金 和 Cap Rate ( 资 本 化 率 ), 估 算 了 各 写 字 楼 的 价 格 各 写 字 楼 的 价 格 有 效 面 积 ( 可 出 租 面 积 ) 来 计 算 有 效 面 积 的 单 价 通 过 统 计 这 些 数 据, 估 算 了 该 办 公 区 的 中 间 值 最 大 值 和 最 小 值 每 年 更 新 两 次

办 公 & 房 屋 租 金 和 空 置 率 4 租 金 /3.3m2 20,000 OFFICE/ 办 公 空 置 率 16,278 100 租 金 /3.3m2 20,000 Residence/ 房 屋 空 置 率 100 15,000 96.5 15,000 96.1 10,000 95 10,000 11,037 95 5,000 0 3.3m2 per rent Capacity utilization 03S 04F 04S 05F 05S 06F 06S 07F 07S 08F 08S 09F 09S 10F 10S 11F 11S 12F 12S 13F 13S 14F 14S 90 5,000 0 3.4m2 per rent Capacity utilization 05F 05S 06F 06S 07F 07S 08F 08S 09F 09S 10F 10S 11F 11S 12F 12S 13F 13S 14F 14S 90 办 公 写 字 楼 的 出 租 率 在 2010 年 下 半 年 走 出 低 谷, 到 了 2014 年 上 升 至 96.5% 实 际 租 金 从 2009 年 上 半 期 连 续 下 降, 但 2014 年 下 半 期 开 始 回 升, 可 见 有 了 恢 复 的 迹 象 房 屋 出 租 率 在 2014 年 下 半 期 为 96.1%,2011 年 下 半 期 以 来 一 直 保 持 95% 以 上 的 较 高 水 平 实 际 租 金 基 本 持 平, 保 持 在 一 个 稳 定 的 状 态 2014 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.

房 地 产 流 动 性 1 J-REIT 房 地 产 交 易 数 量 (%)DI 之 间 的 关 系 5 日 本 央 行 已 宣 布 了 DI(diffusion index)/ 扩 散 指 数, 是 指 金 融 机 构 对 于 房 地 产 贷 款 的 态 度 指 标 根 据 DI 显 示 2014 年 第 四 季 度 为 +10, 在 接 下 来 2015 年 第 一 季 度 为 +15, 这 记 录 了 J-REIT(Japan Real Estate Investment Trust/ 日 本 不 動 產 投 資 信 託 基 金 ) 成 立 以 来 的 最 高 值 2014 年 J-REIT 交 易 房 地 产 的 数 量 虽 然 在 第 三 季 度 出 现 了 稍 低 的 水 平, 但 由 于 IPO 和 PO 的 增 加, 到 了 2013 年 转 成 了 高 水 平 的 状 态 2015 年 第 一 季 度 交 易 数 量 已 经 达 到 了 190 件, 这 与 2007 年 第 一 季 度 的 水 平 一 致 2014 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.

6 房 地 产 流 动 性 2 房 地 产 投 资 流 动 性 指 数 /Investment real estate liquidity index 800.0 600.0 400.0 房 地 产 投 资 流 动 性 指 数 流 动 性 高 扩 大 期 585.6 2011.3.11 日 本 东 北 大 地 震 流 动 性 低 恢 复 期 扩 大 期 724.9 641.6 房 地 产 流 动 性 指 标 在 2007 年 底 至 2008 年 年 初 迅 速 下 降, 到 2009 年 下 半 期 的 时 候, 迎 来 了 最 坏 的 结 果 由 于 2011 年 3 月 11 日 日 本 发 生 了 东 北 大 地 震, 所 以 房 地 产 交 易 推 迟 了, 受 此 影 响 房 地 产 的 流 动 指 数 呈 下 降 趋 势 2012 年 开 始 进 入 恢 复 期, 于 2013 年 12 月 达 到 了 过 去 最 高 的 记 录 值 (724.9) 2014 年 暂 时 减 缓 了 交 易 数 量, 因 此 出 现 了 流 动 性 下 降 的 趋 势 但 是 交 易 数 量 又 开 始 增 加, 也 看 到 了 流 动 性 指 数 的 改 善 200.0 注 ) 2015 年 3 月 までのデータ 2007 金 融 危 机 0.0 2014 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.

7 多 种 多 样 的 评 估 实 绩 我 们 通 过 房 地 产 评 估 咨 询 解 决 业 务, 希 望 对 社 会 做 出 一 点 儿 自 己 的 贡 献 房 地 产 估 价 Appraisal 房 地 产 估 价 建 筑 的 工 程 报 告 酒 店 市 场 调 查 Engineering Report on Building Research into Hotel Market 调 查 Investigation 公 司 自 成 立 以 来, 我 们 评 估 了 各 种 各 样 的 房 地 产, 帮 助 很 多 客 户 实 现 了 他 们 的 目 的 我 们 想 通 过 做 房 地 产 评 估, 对 社 会 做 出 一 点 儿 自 己 的 贡 献 咨 询 我 们 公 司 有 各 种 各 样 不 同 类 型 的 人 才, 我 们 也 与 相 关 公 司 合 作, 进 行 了 各 种 各 样 的 调 查 ( 比 如, 法 定 再 开 发 项 目 等 ) 我 们 不 仅 实 地 调 查 房 地 产 项 目 和 资 产 项 目, 还 进 行 问 卷 调 查 等 多 种 调 查 因 此, 我 们 一 定 会 满 足 大 家 多 样 化 的 需 求 调 查 咨 询 Consulting 法 定 再 开 发 项 目 Consulting services for urban redevelopment 我 们 公 司 有 各 种 各 样 不 同 类 型 的 人 才, 我 们 也 与 相 关 公 司 合 作, 进 行 了 各 种 各 样 的 调 查 ( 例 如, 建 筑 的 工 程 报 告 ) 我 们 不 仅 实 地 调 查 房 地 产 项 目 和 资 产 项 目, 还 进 行 问 卷 调 查 等 多 种 调 查 因 此, 我 们 一 定 会 满 足 大 家 多 样 化 的 需 求 解 决 Solution 评 估 资 产 ( 动 产 ) 和 船 Evaluation of movable properties and ships 解 决 Solution 为 了 满 足 各 种 需 要, 我 们 通 过 与 相 关 公 司 以 及 其 他 行 业 的 公 司 展 开 业 务 合 作, 还 与 其 他 专 家 形 成 网 络, 因 此, 我 们 能 提 供 各 种 解 决 方 案 研 究 和 信 息 管 理 Research and Information Management Service 国 际 关 系 International 和 Colliers INTERNATIONAL JAPAN 搞 协 作 Business tie-up with Colliers INTERNATIONAL JAPAN 国 际 关 系 我 们 基 于 过 去 的 业 绩 和 未 来 的 发 展, 通 过 与 海 外 评 估 机 构 的 协 作 ( 现 在 和 多 家 海 外 评 估 机 构 搞 协 作 ), 增 加 说 外 语 的 工 作 人 员, 研 究 海 外 评 价 方 法 等, 我 们 正 在 进 行 各 种 国 际 业 务 研 究 和 信 息 管 理 本 公 司 建 立 了 内 部 研 究 委 员 会, 同 时 通 过 集 中 化 管 理 进 行 高 效 灵 活 的 信 息 管 理 我 们 对 房 地 产 评 估 时 所 需 要 的 资 料 进 行 了 收 集 和 整 理 并 且 管 理 和 分 析 这 些 信 息, 希 望 能 提 供 给 您 更 多 的 帮 助

8 我 们 的 评 估 体 制 可 以 覆 盖 全 日 本 谷 泽 综 合 鉴 定 所 作 为 日 本 最 大 的 三 家 房 地 产 评 估 公 司 之 一, 将 继 续 对 社 会 做 出 自 己 的 贡 献 谷 泽 综 合 鉴 定 所 自 1967 年 成 立 以 来 我 们 设 立 了 7 个 办 事 处 ( 东 京, 大 阪, 名 古 屋, 神 户, 广 岛, 福 冈, 仙 台 ), 评 估 了 很 多 的 房 地 产, 在 日 本 民 间 房 地 产 评 估 公 司 中, 取 得 了 非 常 多 的 评 估 实 绩 ( 近 年 的 评 估 实 绩 约 为 1 年 3000 件 ) 另 外, 我 们 也 与 3 个 相 关 公 司 (T-MAX, Japan Hotel Appraisal, Union Research) 展 开 了 合 作, 因 此, 我 们 的 评 估 体 制 可 以 作 出 更 专 业 的 判 断 此 外, 我 们 已 获 得 了 ISO27001 信 息 安 全 管 理 认 证, 我 们 会 继 续 不 断 地 维 持 及 改 善 信 息 管 理 安 全 系 统 仙 台 资 格 者 数 量 ( 包 括 相 关 公 司,2015 年 3 月 统 计 ) 广 岛 神 户 大 阪 名 古 屋 东 京 房 地 产 估 价 师 71 名 一 级 建 筑 师 7 名 二 级 建 筑 师 8 名 补 偿 业 务 管 理 师 20 名 除 此 以 外, 我 们 还 有 其 他 各 种 各 样 的 资 格 者 福 冈 我 们 评 价 证 券 化 房 地 产 的 经 验 很 丰 富, 包 括 日 本 Building Fund ( 在 J-REIT/ 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 首 次 公 开 发 行 的 公 司 ) 在 上 市 时 的 评 估 评 估 实 绩 (2015 年 3 月 统 计 ) 在 上 市 J-REIT( 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 中 我 们 的 评 估 份 额 调 查, 补 偿 和 工 程 报 告 等 66% 1 房 地 产 尽 职 调 查,FF 指 数 等. 酒 店 咨 询, 酒 店 市 场 调 查, 评 估 酒 店 等 在 Private REIT( 没 上 市 的 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 中 我 们 的 评 估 份 额 83% 2 1 上 市 J-REIT( 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 的 50 家 公 司 中, 有 33 家 公 司 委 托 我 们 公 司 进 行 评 估 在 所 有 的 委 托 评 估 数 量 中 (2958 件 ), 我 们 的 评 估 数 量 为 454 件 2 Private REIT( 没 上 市 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 的 12 家 公 司 中, 有 10 家 公 司 ( 包 括 最 大 的 3 家 ) 委 托 我 们 进 行 了 评 估 评 估 数 量 的 具 体 比 例 为 42%

9 客 户 服 务 商 谈 研 讨 委 托 事 项 确 认 掌 握 内 容 做 费 用 预 算 表 费 用 预 算 表 委 托 者 委 托 书 承 诺 书 确 认 书 提 供 资 料 内 部 审 查 收 集 分 析 资 料 实 地 调 查 和 其 他 调 查 估 价 进 行 房 地 产 评 估 做 出 估 价 报 告 做 出 估 价 报 告 一 般 要 3 ~ 估 价 报 告 的 利 用 提 出 支 付 报 酬 估 价 报 告 4 个 星 期

10 联 系 方 式 谷 泽 综 合 鉴 定 所 东 京 总 公 司 地 址 东 京 都 港 区 赤 坂 1-11-44 赤 坂 Intercity 电 话 国 际 部 门 ( 小 川 真 市 / 石 原 晋 志 ) Phone / +81 3-5549-2202 FAX / +81 3-3505-2202

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