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拾 伍 財 務 計 畫 本 案 依 臺 北 縣 都 市 更 新 權 利 變 換 計 畫 提 列 共 同 負 擔 項 目 及 金 額 審 議 原 則 提 列 一 成 本 說 明 本 都 市 更 新 事 業 實 施 費 用 總 額 為 1,721,787,545 元 本 案 計 有 2 戶 ( 門 牌 : 重 新 路 五 段 552 號 中 興 南 街 4 號 ) 占 有 他 人 土 地 之 舊 違 章 建 築 戶, 採 現 地 安 置 方 式 處 理, 其 應 繳 之 價 金 計 算 共 計 12,442,535 元, 並 將 其 扣 除 於 本 案 共 同 負 擔 之 都 市 更 新 成 本 詳 表 15-1 說 明, 以 下 分 別 就 各 項 目 說 明 之 表 15-1 都 市 更 新 事 業 實 施 總 經 費 成 本 明 細 表 總 項 目 項 目 細 項 金 額 ( 一 ) 建 築 設 計 費 用 27,705,179 ( 二 ) 營 建 費 用 ( 含 公 益 設 施 樓 地 板 面 積 ) 1,204,300,676 ( 三 ) 工 程 管 理 費 ( 營 建 費 用 3%) 36,129,020 ( 四 ) 空 氣 污 染 防 制 費 72,364 一 重 建 1. 公 寓 大 廈 公 共 基 金 3,014,477 費 用 2. 外 接 水 電 瓦 斯 管 線 ( 五 ) 其 他 必 要 工 程 費 用 6,120,000 費 用 3. 建 照 執 照 相 關 規 費 392,895 4. 其 他 ( 交 通 衝 擊 評 估 費 壹 工 程 用 ) 1,000,000 費 用 (A) ( 一 ) 公 共 設 施 1. 地 上 物 拆 遷 補 償 費 - ( 道 路 溝 渠 2. 工 程 開 闢 費 用 - 兒 童 遊 樂 場 鄰 3. 其 他 工 程 管 理 費 - 里 公 園 廣 場 二 公 共 必 要 費 空 氣 污 染 防 制 費 - 綠 地 停 車 場 ) 及 公 益 用 其 他 - 設 施 ( 二 ) 公 益 設 施 室 內 裝 修 費 用 - 1. 公 益 設 施 認 養 經 費 ( 三 ) 認 養 及 捐 - 贈 費 用 2. 捐 贈 本 縣 都 市 更 新 基 金 - 工 程 費 用 (A) 合 計 1,278,734,611 總 項 目 項 目 細 項 金 額 ( 一 ) 都 市 更 新 費 用 8,500,000 一 調 查 ( 二 ) 不 動 產 估 價 費 用 ( 含 技 師 簽 證 費 ) 1,200,000 費 ( 三 ) 土 地 複 丈 費 304,000 ( 四 ) 鑽 探 費 用 108,000 二 更 新 前 土 地 及 建 物 測 量 費 用 258,000 三 建 築 ( 一 ) 合 法 建 築 物 拆 遷 補 償 及 安 置 費 - 物 拆 遷 貳 權 利 補 償 費 ( 二 ) 其 他 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 費 6,077,251 變 換 費 用 (B) 四 建 築 ( 一 ) 合 法 建 築 物 拆 除 費 1,294,424 物 拆 除 ( 二 ) 其 他 土 地 改 良 物 及 占 有 他 人 土 地 舊 違 費 用 章 建 築 物 拆 除 費 2,810,008 五 地 籍 更 新 後 土 地 分 割 或 合 併 建 物 登 記 規 費 整 理 費 土 地 登 記 規 費 建 物 第 一 次 測 量 費 地 政 1,836,000 用 士 之 費 用 及 抵 押 權 設 定 塗 銷 登 記 等 費 用 權 利 變 換 費 用 (B) 合 計 : 22,387,683 參 貸 款 利 息 (C) 50,617,994 肆 稅 捐 (D) 1,242,072 一 行 政 作 業 費 用 (E1) - 二 信 託 費 用 (E2) 2,490,000 伍 管 理 三 總 務 及 人 事 管 理 費 用 (E3) 67,649,118 費 用 (E) 四 銷 售 管 理 費 用 (E4) 81,178,942 五 風 險 管 理 費 用 (E5) 170,774,577 管 理 費 用 (E) 合 計 : 322,092,637 陸 其 他 費 用 (F): 容 積 移 轉 費 59,155,083 共 同 負 擔 費 用 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F) 1,734,230,080 現 地 安 置 戶 應 繳 價 金 12,442,535 共 同 負 擔 費 用 ( 扣 除 現 地 安 置 戶 應 繳 價 金 ) 合 計 : 1,721,787,545 15-1

( 一 ) 土 地 成 本 ( 二 ) 工 程 費 用 更 新 前 土 地 價 值 依 市 場 行 情 130 萬 / 坪 估 算, 約 為 1,300,000X1,842X0.3025=724,366,500 元 1 重 建 費 用 A. 建 築 設 計 費 依 新 北 市 建 築 師 公 會 酬 金 標 準 表, 本 案 總 樓 地 板 面 積 27,171.19 m2, 法 定 建 築 執 照 建 築 工 程 為 14,460 元 /m2, 故 本 案 法 定 造 價 為 392,895,407 元, 建 築 設 計 費 依 公 共 及 高 建 築 中 級 標 準 計 算 為 27,705,179 元, 詳 下 表 表 15-2 建 築 設 計 費 計 算 表 基 地 面 積 : 1,842 m2 總 樓 地 板 面 積 27,171.19 m2 法 定 造 價 14,460 元 /m2 SRC 構 造 之 法 定 造 價 法 定 工 程 造 價 : 392,895,407 元 註 : 依 照 新 北 市 工 程 造 價 標 準 表 編 列 費 率 級 距 採 用 費 率 建 築 設 計 費 金 額 計 算 ( 元 ) 0 萬 ~300 萬 8% 3,000,000 8% = 240,000 300 萬 ~1,500 萬 7.5% 12,000,000 7.5% = 900,000 1,500 萬 ~6,000 萬 7.25% 45,000,000 7.25% = 3,262,500 6,000 萬 以 上 7% 332,895,407 7% = 23,302,679 合 計 27,705,179 B. 營 建 費 用 依 97 年 1 月 25 日 經 臺 北 縣 都 市 更 新 審 議 委 員 會 第 28 次 委 員 會 議 審 議 通 過 之 台 北 縣 都 市 更 新 事 業 ( 重 建 區 段 ) 建 築 物 工 程 造 價 基 準 規 定, 本 案 地 上 27 地 下 6 之 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 造 構 造 之 建 築 物, 依 該 造 價 基 準 第 二 級 之 建 材 設 備 ( 相 關 建 材 表 詳 見 附 錄 六 ) 等 級 造 價 則 為 137,952 元 / 坪 (41,730 元 /m2); 另 依 該 造 價 基 準 之 規 定, 地 上 16 以 上 建 築 物 其 地 下 樓 超 過 3, 其 超 建 第 1 部 份, 該 加 計 造 價 30%, 其 超 建 第 2 部 份, 該 加 計 造 價 40%, 超 建 第 3 部 分, 該 加 計 造 價 50%, 超 建 第 4 ( 含 ) 以 上 部 分, 該 加 計 造 價 60%, 合 計 營 建 費 用 為 1,204,300,676 元 表 15-3 臺 北 縣 都 市 更 新 事 業 ( 重 建 區 段 ) 建 築 物 工 程 造 價 標 準 單 價 表 構 造 別 鋼 骨 造 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 造 鋼 筋 混 凝 土 造 建 材 設 備 等 級 1-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 第 一 級 第 二 級 第 三 級 第 一 級 第 二 級 第 三 級 第 一 級 第 二 級 第 三 級 0 0 0 0 0 0 59053 66894 84707 107554 117622 143470 89644 97970 119558 76091 86159 109103 116654 127593 155767 97195 106295 129723 85482 96905 122656 129626 141727 172899 108038 118106 144147 93904 106295 134660 142114 155377 189647 118396 129529 157991 102713 116267 147245 151408 165542 202039 126141 137952 168349 0 0 0 31-35 158959 173771 212107 132434 144825 176772 0 0 0 註 : 物 價 基 準 日 : 民 國 96 年 12 月 ( : 元 / 坪 ) 建 築 物 樓 別 表 15-4 營 建 工 程 標 準 單 價 計 算 表 (SRC 建 材 設 備 等 級 第 二 級 ) 總 樓 板 面 積 (m2) 標 準 單 價 ( 元 /m2) 加 成 別 加 成 後 單 價 ( 元 /m2) 營 建 費 用 地 上 (1F) 751.14 41,730 0% 41,730 31,345,072 地 上 (2~27F 屋 突 ) 17979.25 41,730 0 41,730 750,274,103 地 下 B1~B2 2,813.60 41,730 0 41,730 117,411,528 地 下 B3 1,406.80 41,730 0 41,730 58,705,764 地 下 B4 1,406.80 41,730 30% 54,249 76,317,493 地 下 B5 1,406.80 41,730 40% 58,422 82,188,070 地 下 B6 1,406.80 41,730 50% 62,595 88,058,646 總 計 27,171.19 1,204,300,676 建 築 單 價 1,204,300,676 元 27,171.19 m2 44,323 元 /m2(146,521 元 / 坪 ) ( 元 ) 15-2

壹 建 築 工 程 表 15-5 營 建 工 程 費 用 估 算 表 工 程 項 目 單 項 成 本 ( 複 價 )( 元 ) 平 均 造 價 ( 元 /m2) 成 本 百 分 比 (%) 1. 假 設 工 程 12,283,867 452 1.02% 2. 基 礎 工 程 93,935,453 3,457 7.80% 3. 結 構 體 工 程 665,857,843 24,506 55.29% 4. 外 部 裝 修 工 程 33,238,699 1,223 2.76% 5. 內 部 裝 修 工 程 53,470,950 1,968 4.44% 6. 門 窗 工 程 23,965,583 882 1.99% 7. 防 水 隔 熱 工 程 5,539,783 204 0.46% 8. 雜 項 工 程 6,503,224 239 0.54% 9. 景 觀 工 程 ( 含 庭 園 及 綠 化 工 程 ) 11,079,566 408 0.92% 10. 電 梯 工 程 20,473,111 753 1.70% 貳 機 電 工 程 小 計 926,348,080 34,093 76.92% 1. 電 氣 工 程 31,432,248 1,157 2.61% 2. 弱 電 設 備 工 程 9,273,115 341 0.77% 3. 給 排 水 工 程 36,490,310 1,343 3.03% 4. 生 活 廢 水 工 程 9,754,835 359 0.81% 5. 消 防 設 備 工 程 23,724,723 873 1.97% 6. 通 風 工 程 及 空 調 設 備 5,780,643 213 0.48% 小 計 116,455,875 4,286 9.67% 合 計 ( 壹 + 貳 ) 1,042,803,955 38,379 86.59% 管 理 費 ( 含 保 險 利 潤 )10% 104,172,008 3,834 8.65% 營 業 稅 5% 57,324,712 2,110 4.76% 必 要 項 總 計 1,204,300,676 44,323 100.00% 表 15-6 建 材 設 備 自 評 等 級 統 計 表 項 目 自 評 二 級 項 目 數 量 一 外 觀 牆 面 3 二 牆 面 9 三 地 坪 9 八 停 車 設 備 1 九 電 氣 設 備 及 空 調 設 備 3 十 通 風 工 程 2 非 必 要 項 四 平 頂 8 五 電 梯 設 備 1 六 浴 室 設 備 1 七 廚 具 設 備 1 十 一 景 觀 工 程 2 十 二 門 禁 管 理 及 保 全 監 控 系 統 5 十 三 消 防 設 備 1 C. 營 建 工 程 管 理 費 依 據 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 標 準, 以 營 建 費 用 建 築 經 理 工 程 控 管 或 營 建 管 理 公 司 服 務 費 率 ( 三 億 元 以 下 部 分 最 高 標 準 3.5%, 本 案 採 3%) 核 計, 共 36,129,020 元 D. 空 氣 污 染 防 治 費 建 築 ( 房 依 空 氣 污 染 防 制 法 第 十 六 條 第 一 項 規 定, 從 事 營 建 工 程 者, 各 級 主 管 機 關 得 向 營 建 業 主 徵 收 空 氣 污 染 防 治 費 其 繳 費 方 式 : 繳 納 費 額 超 過 一 萬 元 未 滿 五 百 萬 元 者, 得 於 開 工 前 全 額 繳 納, 或 於 申 請 開 工 前, 先 繳 交 二 分 之 一, 於 申 請 使 用 執 照 或 工 程 驗 收 前, 繳 納 剩 餘 費 額 本 案 所 需 繳 納 空 氣 污 染 防 治 費 詳 如 下 表, 共 72,364 元 表 15-7 空 氣 污 染 防 治 費 計 算 表 工 程 類 別 費 率 ( 元 /m2/ 月 ) 費 基 面 積 (m2) 工 期 ( 月 ) 小 計 ( 元 ) SRC 構 造 2.54 建 築 面 積 763.89 36 69,850 屋 ) 工 程 拆 除 0.49 總 樓 地 板 面 積 5,130.54 1 2,514 空 氣 污 染 防 治 費 合 計 72,364 註 : 依 行 政 院 環 境 保 護 署 93 年 5 月 31 日 環 署 空 字 第 0930038434A 號 公 告 營 建 工 程 空 氣 污 染 防 制 費 收 費 費 率 表 計 算 E 其 他 必 要 費 用 a. 公 寓 大 廈 管 理 基 金 依 公 寓 大 廈 管 理 條 例 施 行 細 則 第 六 條 規 定, 本 條 例 第 十 八 條 第 一 項 第 一 款 所 定 按 工 程 造 價 一 定 比 例 或 金 額 提 列 公 共 基 金, 依 下 列 標 準 計 算 之 : 法 定 總 工 程 造 價 在 一 千 萬 元 以 下 部 分, 其 費 率 為 2%; 一 千 萬 元 至 一 億 元 部 分, 其 費 率 為 1.5%, 一 億 元 以 上, 其 費 率 為 0.5% 本 案 共 同 基 金 提 列 總 金 額 為 3,014,477 元 15-3

表 15-8 公 寓 大 廈 之 公 共 基 金 費 用 明 細 表 法 定 工 程 造 價 :392,895,407 元 費 率 級 距 費 率 金 額 計 算 ( 元 ) 0 萬 元 ~1,000 萬 元 2.0% 10,000,000 2.0%= 200,000 1,000 萬 元 ~10,000 萬 元 1.5% 90,000,000 1.5%= 1,350,000 10,000 萬 元 ~100,000 萬 元 0.5% 292,895,407 0.5%= 1,464,477 100,000 萬 元 以 上 0.3% - 合 計 3,014,477 b. 外 接 水 電 瓦 斯 管 線 工 程 費 本 案 預 估 興 建 戶 數 153 戶, 自 來 水 電 力 瓦 斯 管 線 工 程 費 為 每 戶 4 萬 元, 詳 下 表 15-9 所 示 表 15-9 自 來 水 水 電 力 瓦 斯 管 線 工 程 費 項 目 數 量 單 價 ( 元 ) 複 價 ( 元 ) 自 來 水 水 電 力 瓦 斯 管 線 工 程 費 c. 建 築 相 關 規 費 153 戶 40,000 6,120,000 依 建 築 法 第 29 條 規 定 建 築 執 照 及 雜 項 執 照 : 按 建 築 物 造 價 或 雜 項 工 作 物 造 價 收 取 千 分 之 一 以 下 規 費, 如 有 變 更 設 計 時, 應 按 變 更 部 分 收 取 千 分 之 一 以 下 之 規 費 本 工 程 預 估 法 定 造 價 為 392,895,407 元, 規 費 為 其 千 分 之 一 為 392,895 元 d. 其 他 ( 交 通 影 響 評 估 費 ) 本 案 工 程 地 下 室 開 挖 6, 附 設 機 車 停 車 位 153 輛, 汽 車 停 車 位 158 輛, 依 據 臺 北 縣 建 築 物 增 設 停 車 空 間 鼓 勵 要 點 第 13 條 : 適 用 本 要 點 之 申 請 案, 除 基 地 條 件 或 申 請 建 築 規 模 達 須 辦 理 都 市 設 計 審 議, 應 依 本 要 點 檢 討 並 經 本 府 都 市 設 計 審 議 委 員 會 審 查 及 都 市 計 畫 說 明 書 圖 另 有 規 定 者 從 其 規 定 外, 其 餘 均 由 本 府 工 務 局 審 核 停 車 總 數 超 過 150 部 ( 含 法 定 停 車 空 間 ) 應 先 檢 送 交 通 影 響 評 估 送 本 府 交 通 局 審 核 規 定, 需 作 交 通 影 響 評 估, 經 估 價 需 顧 問 費 100 萬 元 2 公 共 設 施 費 用 無 ( 三 ) 權 利 變 換 費 用 1 調 查 費 用 A. 都 市 更 新 費 ( 含 調 查 費 ) 委 託 辦 理 都 市 更 新 相 關 事 宜, 包 括 可 行 性 分 析 事 業 計 畫 及 權 利 變 換 計 畫 之 擬 定 與 審 議 及 更 新 事 業 之 執 行 與 成 果 報 核 等 工 作, 按 實 際 委 託 合 約 金 額 認 列, 為 8,500,000 元 B. 不 動 產 估 價 費 ( 含 技 師 簽 證 費 ) 依 實 際 委 託 合 約 金 額 認 列, 三 家 共 計 1,200,000 元, 權 利 變 換 時 將 檢 具 契 約 影 本 佐 證 C. 土 地 複 丈 費 依 土 地 複 丈 費 及 建 築 改 良 物 測 量 費 標 準 提 列, 土 地 界 址 複 丈 費, 以 每 筆 每 公 頃 為 計 收, 不 足 1 公 頃 者, 以 1 公 頃 計, 超 過 1 公 頃 者, 每 增 加 0.5 公 頃 者, 以 0.5 公 頃 計, 詳 如 下 表 表 15-10 土 地 複 丈 費 計 算 表 地 段 地 號 面 積 (m2) 筆 數 費 用 ( 每 4,000 元 ) 三 重 區 二 重 埔 段 0178-2 22 1 4,000 0178-5 114 1 4,000 0178-6 48 1 4,000 0178-7 31 1 4,000 0178-8 30 1 4,000 0178-9 19 1 4,000 0178-10 20 1 4,000 0178-18 53 1 4,000 0178-21 41 1 4,000 0178-22 30 1 4,000 0178-23 33 1 4,000 0178-24 27 1 4,000 0178-25 80 1 4,000 0178-26 150 1 4,000 0178-27 22 1 4,000 0178-28 59 1 4,000 0178-29 83 1 4,000 0178-30 88 1 4,000 0178-31 23 1 4,000 0178-32 55 1 4,000 0178-33 19 1 4,000 15-4

地 段 地 號 面 積 (m2) 筆 數 費 用 ( 每 4,000 元 ) 0178-38 15 1 4,000 0178-46 5 1 4000 0178-47 3 1 4000 0179-10 204 1 4,000 0181-18 5 1 4,000 0182-2 75 1 4,000 0182-4 80 1 4,000 0182-5 83 1 4,000 0182-6 43 1 4,000 0182-7 101 1 4,000 0182-8 7 1 4,000 0182-9 42 1 4,000 0182-10 8 1 4,000 0182-11 26 1 4,000 0182-14 11 1 4,000 0182-19 85 1 4,000 0187-5 2 1 4000 合 計 ( 每 4,000 元 ) - 1,842.00 38 152,000 更 新 前 後 各 鑑 界 1 次 76 304,000 D. 鑽 探 費 依 建 築 技 術 規 則 建 築 構 造 篇 第 65 條 規 定, 本 案 基 地 規 模 估 計 鑽 探 孔 數 預 計 為 3 孔, 本 案 開 挖 深 度 約 為 24 公 尺, 以 每 孔 鑽 孔 深 度 = 24 3=72 公 尺 深 計, 鑽 孔 深 度 每 公 尺 500 元 /m 計, 則 本 案 鑽 探 費 用 為 3 孔 72 尺 500 元 /m=108,000 元 2 更 新 前 測 量 費 用 委 託 測 量 公 司 辦 理 更 新 前 測 量 事 宜, 包 含 地 形 圖 及 地 上 物 測 繪 圖 ( 建 物 平 面 測 量 圖 建 物 測 量 成 果 圖 ) 等 工 作, 本 案 依 委 託 實 際 價 格 為 258,000 元 3 建 築 物 拆 遷 補 償 及 安 置 費 A. 合 法 建 築 物 拆 遷 補 償 費 及 安 置 費 本 案 合 法 建 築 物 之 拆 遷 補 償 費 及 拆 遷 安 置 費 ( 租 金 補 貼 ) 內 容, 實 施 者 已 與 所 有 權 人 協 議 以 合 建 契 約 條 件 處 理, 故 不 列 入 共 同 負 擔 中 B. 其 他 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 費 本 案 其 他 地 上 改 良 物 之 拆 除 將 由 實 施 者 統 一 代 為 拆 除, 計 有 8 戶 合 法 建 築 物 ( 增 建 部 分 ),10 戶 地 上 改 良 物, 為 1 至 4 磚 造 RC T 棚 類 等 造 建 物, 共 分 為 以 下 兩 種 方 式 補 償 (1) 本 案 重 新 路 五 段 552-1 號 554 號 556 號 (A 棟 ) 556 號 (B 棟 ) 556-1 號 558 號 560 號 562 號 564 號 566 號 568 號 500 巷 臨 1 號 500 巷 1-3 號, 以 及 中 興 南 街 2 號 8 號 等 15 戶 合 法 建 築 物 ( 增 建 部 分 ) 及 地 上 改 良 物, 其 拆 遷 補 償 費 用 及 拆 遷 安 置 費 ( 租 金 補 貼 ) 內 容, 實 施 者 已 與 建 物 所 有 權 人 達 成 協 議 以 合 建 契 約 條 件 處 理, 故 不 列 入 共 同 負 擔 中 (2) 本 案 中 興 南 街 6 號 10 號 12 號 等 3 戶 土 地 改 良 物, 依 臺 北 縣 興 辦 公 共 工 程 用 地 地 上 物 拆 遷 補 償 救 濟 自 治 條 例 之 規 定 : 拆 除 其 他 建 築 物, 不 發 給 補 償 費 但 得 依 下 列 標 準 發 給 救 濟 金 : 一 中 華 民 國 81 年 1 月 10 日 前 建 造 完 成 者 : 合 法 建 築 物 補 償 費 之 70% 二 中 華 民 國 81 年 1 月 10 日 至 88 年 5 月 26 日 前 建 造 完 成 者 : 合 法 建 築 物 補 償 費 之 30% 中 華 民 國 88 年 5 月 26 日 後 建 造 完 成 之 其 他 建 築 物, 一 律 不 發 給 救 濟 金, 並 應 即 報 即 拆 第 一 項 各 款 之 補 償 費, 均 不 計 列 附 屬 建 物 之 補 償 費 故 採 合 法 建 築 物 補 償 費 之 70% 作 為 本 案 其 他 土 地 改 良 物 之 補 償 單 價, 再 扣 除 此 3 戶 之 拆 除 費 用, 故 總 計 殘 餘 價 值 為 6,077,251 元, 詳 見 表 14-3 其 他 地 上 改 良 物 拆 遷 補 償 費 用 明 細 表 4 建 築 物 拆 除 費 用 A. 合 法 建 築 物 拆 除 費 本 案 地 上 物 之 拆 除 將 由 實 施 者 統 一 代 為 拆 除, 拆 除 費 用 單 價 800 元 / m2, 依 建 物 登 記 簿 謄 本 記 載 樓 地 板 面 積 共 計 1,618.03 m2, 拆 除 費 用 為 1,294,424 元 B. 其 他 土 地 改 良 物 及 占 有 他 人 土 地 舊 違 章 建 築 物 拆 除 費 本 案 地 上 物 之 拆 除 將 由 實 施 者 統 一 代 為 拆 除, 拆 除 費 用 單 價 800 元 / m2, 其 他 土 地 改 良 物 面 積 依 現 地 實 測 面 積 為 準, 樓 地 板 面 積 共 計 3,512.51 m2, 拆 除 費 用 為 2,810,008 元 5 地 籍 整 理 費 本 案 更 新 後 之 總 戶 數 為 153 戶, 地 籍 整 理 費 以 平 均 每 戶 12,000 元 計, 則 地 籍 整 理 費 為 1,836,000 元 15-5

( 四 ) 貸 款 利 息 依 據 臺 北 縣 都 市 更 新 權 利 變 換 計 畫 提 列 共 同 負 擔 項 目 及 金 額 審 議 原 則, 應 按 ( 工 程 費 用 )+( 權 利 變 換 費 用 ) 年 息 百 分 率 更 新 期 間, 折 半 計 算 總 融 資 金 額 為 1,301,122,294 元, 貸 款 按 自 有 資 金 及 融 資 最 低 成 數 3:7 估 算, 其 中 自 有 資 金 利 率 按 1 年 期 定 存 利 率 (99.9 台 灣 銀 行 約 為 1.1 %) 為 1.1%; 另 70% 之 銀 行 融 資 利 率 依 央 行 統 計,99.09 五 大 銀 行 平 均 基 準 利 率 為 2.56% 計 算, 貸 款 期 則 除 營 建 工 期 36 個 月 外, 另 包 括 權 變 計 畫 發 佈 實 施 後 開 始 拆 遷 整 地 測 量 以 及 完 工 後 之 請 照 等 前 後 期 作 業 共 約 8 個 月, 故 全 部 貸 款 日 期 以 44 個 月 計 算 故 利 息 費 用 為 50,617,994 元, 計 算 如 下 : ( 工 程 費 用 + 權 利 變 換 費 用 ) ( 自 有 資 金 比 例 30% 利 率 1.1%+ 貸 款 融 資 比 例 70% 利 率 2.56%) 年 期 折 半 計 算 =1,301,122,294 (30% 1.1%+70% 2.56%) 44/12 2= 50,617,994 元 ( 五 ) 稅 捐 本 都 市 更 新 事 業 計 畫 所 需 相 關 稅 捐, 主 要 以 實 施 者 辦 理 本 更 新 案 所 需 之 稅 捐 編 列 為 印 花 稅, 其 所 需 相 關 承 攬 稅, 包 括 本 更 新 所 需 之 營 建 工 程 費 建 築 設 計 費 鑽 探 費 都 市 更 新 費 不 動 產 估 價 費 測 量 費 等, 按 該 金 額 之 千 分 之 一 之 稅 率 估 算 如 下 : ( 營 建 費 用 + 建 築 設 計 費 用 + 鑽 探 費 + 都 市 更 新 費 + 不 動 產 估 價 費 + 測 量 費 ) 稅 率 =(1,204,300,676+27,705,179+108,000+8,500,000+1,200,000+258,000) 0.001 =1,242,072 元 ( 六 ) 管 理 費 用 1 行 政 作 業 費 無 2 信 託 費 用 本 案 信 託 標 的 以 私 有 土 地 為 主, 並 提 列 為 共 同 負 擔 之 項 目, 依 實 際 合 約 提 列, 約 需 2,490,000 元 3 總 務 及 人 事 管 理 費 用 依 據 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 標 準, 總 務 及 人 事 管 理 費 用 =( 工 程 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 稅 捐 ) 人 事 行 政 管 理 費 率 ( 率 參 考 臺 灣 證 券 交 易 所 公 告, 以 國 內 公 開 發 行 之 營 建 公 司 平 均 管 理 費 用, 採 營 業 收 入 5% 為 上 限, 本 案 採 5% 計 算 ), 共 67,649,118 元 (1,278,734,611+22,387,683+50,617,994+1,242,072) 5% =67,649,118 4 銷 售 管 理 費 依 據 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 標 準, 銷 售 管 理 費 =( 工 程 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 稅 捐 ) 銷 售 費 率 ( 參 考 目 前 代 辦 公 司 之 收 費 行 情, 本 案 採 6% 計 算 ), 共 81,178,942 元 5 風 險 管 理 費 (1,278,734,611+22,387,683+50,617,994+1,242,072) 6% =81,178,942 依 據 都 市 更 新 事 業 及 權 利 變 換 計 畫 內 有 關 費 用 提 列 標 準, 風 險 管 理 費 =( 工 程 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 稅 捐 + 行 政 作 業 費 + 信 託 費 用 + 總 務 及 人 事 管 理 費 用 ) 風 險 費 率 ( 本 案 採 12% 計 算 ), 共 170,774,577 元 (1,278,734,611+22,387,683+50,617,994+1,242,072+0+2,490,000+67,64 9,118) 12%=170,774,577 ( 七 ) 其 他 費 用 : 容 積 移 轉 費 依 內 政 部 都 市 計 畫 容 積 移 轉 實 施 辦 法 第 九 條 規 定, 接 受 基 地 移 入 送 出 基 地 之 容 積, 應 按 申 請 容 積 移 轉 當 期 各 該 送 出 基 地 及 接 受 基 地 公 告 土 地 現 值 之 比 值 計 算 容 積 移 轉 土 地 取 得 費 用 =3,241.92( 容 積 移 轉 面 積 ) 80,286.49 ( 元 /m2)( 接 受 基 地 平 均 公 告 現 值 ) 440%( 容 積 率 )=59,155,083 元 15-6

二 收 入 說 明 本 案 更 新 後 之 總 銷 售 面 積 約 為 7,233.92 坪 停 車 位 158 部, 預 計 總 銷 售 總 金 額 約 為 3,285,828,100 元, 詳 表 15-11 又 本 案 計 有 2 戶 ( 門 牌 : 重 新 路 五 段 552 號 中 興 南 街 4 號 ) 占 有 他 人 土 地 之 舊 違 章 建 築 戶 採 現 地 安 置 方 式 處 理, 安 置 占 有 他 人 土 地 之 舊 違 章 建 築 戶 實 際 安 置 之 價 值 共 計 24,746,463 元, 並 將 其 扣 除 於 供 實 施 者 即 土 地 所 有 權 人 配 回 房 地 價 值 之 總 值, 故 本 案 更 新 後 總 銷 售 收 入 為 3,261,081,637 元 表 15-11 更 新 後 總 銷 售 收 入 估 算 表 銷 售 項 目 面 積 / 數 量 平 均 單 價 總 價 一 般 零 售 業 295.39 坪 600,000 元 / 坪 177,234,000 元 一 般 事 務 所 477.99 坪 415,000 元 / 坪 198,365,850 元 住 宅 6,460.55 坪 415,000 元 / 坪 2,681,128,250 元 車 位 158 部 1,450,000 元 / 部 229,100,000 元 小 計 3,285,828,100 元 扣 除 占 有 他 人 土 地 之 舊 違 章 建 築 戶 實 際 安 置 之 價 值 3,261,081,637 元 三 成 本 收 入 分 析 本 案 以 權 利 變 換 方 式 實 施, 由 地 主 提 供 土 地, 實 施 者 提 供 資 金 共 同 辦 理 都 市 更 新 事 業, 並 於 建 築 物 重 建 完 成 後, 由 地 主 以 更 新 後 土 地 及 建 築 物 折 價 抵 付 共 同 負 擔 於 實 施 者 以 下 分 別 就 土 地 所 有 權 人 及 實 施 者 之 收 入 及 支 出 加 以 說 明 土 地 所 有 權 人 損 益 = 更 新 後 分 配 土 地 及 建 築 物 價 值 - 更 新 前 土 地 價 值 =1,539,294,092 元 -724,366,500 元 =814,927,592 元 以 更 新 前 土 地 成 本 價 值 計 算, 投 資 時 程 4 年, 則 : 土 地 所 有 權 人 之 年 投 資 報 酬 率 = 土 地 所 有 權 人 損 益 更 新 前 土 地 價 值 投 資 時 程 ( 二 ) 土 地 所 有 權 人 平 均 負 擔 比 例 共 同 負 擔 費 用 總 額 更 新 後 土 地 及 建 築 物 總 價 值 1,721,787,545 3,261,081,637 =814,927,592 724,366,500 4 =28.13% X 100%= 共 同 負 擔 費 用 平 均 負 擔 比 X 100%=52.80% 故 土 地 所 有 權 人 更 新 後 得 分 配 土 地 及 建 築 物 價 值 比 例 為 47.20%, 實 施 者 更 新 後 得 分 配 土 地 及 建 築 物 價 值 比 例 為 52.80%, 惟 實 際 更 新 後 總 價 值 以 權 利 變 換 計 畫 書 為 準 ( 一 ) 土 地 所 有 權 人 部 分 本 案 土 地 所 有 權 人 提 供 土 地 共 1,842.00 m2, 更 新 前 土 地 價 值 約 為 724,366,500 元 依 表 15-11 之 總 銷 售 金 額, 扣 除 折 價 抵 付 共 同 負 擔 之 土 地 及 建 築 物 後, 土 地 所 有 權 人 更 新 後 可 分 配 價 值 為 1,551,896,819 元 其 計 算 如 下 : 更 新 後 應 分 配 權 利 價 值 = 更 新 後 總 價 值 - 共 同 負 擔 費 用 =3,261,081,637 元 -1,721,787,545 元 =1,539,294,092 元 15-7

表 15-12 現 金 流 量 表 15-8