保 利 地 產 (600048.CH) 公 司 报 告 豐 富 項 目 儲 備, 聚 焦 核 心 城 市 群 公 司 積 極 補 充 土 地 資 源, 首 季 新 拓 展 項 目 21 個, 新 增 容 積 率 面 積 460 萬 平 方 米, 同 比 增 長 85%, 權 益 比 例 66%, 一

機 構 股 票 研 究 保 利 地 產 (600048.CH) 一 主 兩 翼 戰 略 助 力 業 績 騰 飛 香 港 房 地 產 公 司 研 報 營 收 穩 增, 財 務 優 化 公 司 於 2016 年 首 季 錄 得 營 業 收 入 188.74 億 元, 同 比 增 長 41.83%, 營 收 增 長 主 要 是 因 為 公 司 穩 步 推 進 項 目 開 發, 期 內 新 竣 工 面 積 大 增 74% 至 181 萬 平 方 米, 簽 約 金 額 大 增 131.35% 至 451.25 億 元 歸 母 凈 利 潤 13.63 億 元, 同 比 增 長 5.44% 歸 母 凈 利 潤 增 幅 較 低 主 要 是 受 期 內 合 作 項 目 結 轉, 少 數 股 東 損 益 占 凈 利 潤 比 重 大 幅 提 升 27 個 百 分 點 所 致 Revenue and Net profit performance (RMB mn,%) 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Revenue Revenue Growth Net Profit Net Profit Growth 2011 2012 2013 2014 2015 從 盈 利 能 力 看, 毛 利 率 為 40.38%, 同 比 下 降 1.97 個 百 分 點, 但 仍 高 於 2015 年 全 年 的 33.2%; 期 間 費 用 率 有 所 改 善, 同 比 下 降 1.2 個 百 分 點 至 9.9%, 反 映 公 司 較 好 的 費 用 管 控 水 平 此 外, 公 司 融 資 成 本 進 一 步 降 低, 有 息 負 債 綜 合 成 本 僅 為 4.95%, 較 2015 年 下 降 0.25 個 百 分 點 ; 財 務 結 構 進 一 步 優 化, 扣 除 預 付 賬 款 後 資 產 負 債 比 僅 為 40.45% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 買 入 評 級 7 JUNE 2016 現 價 : HKD 8.51 ( 現 價 截 至 6 月 3 日 ) 目 標 價 :HKD 11.80 (+38.6 %) 公 司 資 料 普 通 股 股 東 ( 百 萬 股 ) : 10,756.7 市 值 ( 港 幣 百 萬 元 ) : 91,539.6 52 周 最 高 價 / 最 低 價 ( 港 幣 元 ) : 13.4 / 6.61 主 要 股 東, % 保 利 南 方 集 團 有 限 公 司 41.94 股 價 表 現, % 1 個 月 3 個 月 1 年 保 利 地 產 -5.70-10.97-33.28 上 證 綜 指 -4.85-17.57 6.38 股 價 & 上 證 綜 指 Source: Phillip Securities (HK) Research 財 務 資 料 RMB mn FY14 FY15 FY16E FY17E Revenue 109,056 123,429 143,177 165,370 Net Profit 14,231 16,828 19,803 23,442 Gross margin and Net profit margin performance (%) Gross margin(left) Net profit margin(right) 40% 35% 30% 25% 20% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016Q1 16% 15% 14% 13% 12% 11% 10% P/E,x EPS, HKD 7.5 1.14 7.4 1.15 6.3 1.35 5.4 1.59 P/B, x 1.5 1.3 1.1 1.0 BVPS, HKD 5.72 6.65 7.52 8.45 ROE, % 17.6 17.3 18.4 19.3 Source: Company reports, Phillip Securities Est. 研 究 部 (+ 86 21 51699400-107) research@phillip.com.cn Page 1 PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH

保 利 地 產 (600048.CH) 公 司 报 告 豐 富 項 目 儲 備, 聚 焦 核 心 城 市 群 公 司 積 極 補 充 土 地 資 源, 首 季 新 拓 展 項 目 21 個, 新 增 容 積 率 面 積 460 萬 平 方 米, 同 比 增 長 85%, 權 益 比 例 66%, 一 二 線 城 市 占 比 62%; 待 開 發 面 積 5558 萬 平 方 米, 同 比 增 長 11%, 一 二 線 城 市 占 比 71% 公 司 聚 焦 核 心 城 市 群, 加 大 在 一 二 線 城 市 的 項 目 布 局, 為 後 續 持 續 發 展 提 供 了 保 障 The percentage of sales volume 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Third-tier cities Second-tier cities First-tier cities 2013 2014 2015 參 股 券 商, 深 入 布 局 金 融 產 業 子 公 司 保 利 物 業 出 資 3.5 億 元 認 購 10% 股 權 設 立 粵 港 證 券, 公 司 再 度 布 局 金 融 業 務, 有 利 於 實 現 各 金 融 業 務 種 類 協 同 發 展, 也 符 合 公 司 一 主 兩 翼 的 發 展 戰 略 公 司 計 劃 於 十 三 五 時 期 形 成 信 保 基 金 保 利 資 本 養 老 基 金 並 駕 齊 驅 的 發 展 模 式, 並 於 2020 年 末 管 理 基 金 規 模 達 1000 億 在 金 融 領 域 的 一 系 列 布 局 提 高 了 公 司 的 資 本 運 作 能 力, 助 力 公 司 規 模 擴 張 和 業 績 增 長 加 快 發 展 養 老 和 社 區 產 業 在 養 老 產 業 領 域, 公 司 布 局 已 久, 從 上 遊 的 養 老 產 業 股 權 投 資 基 金, 到 中 遊 的 老 年 地 產, 再 到 下 遊 的 老 年 用 品 公 司, 公 司 已 完 成 在 養 老 產 業 的 全 方 位 布 局 在 社 區 配 套 服 務 領 域, 公 司 著 力 發 展 成 為 涵 蓋 物 業 管 理 增 值 服 務 社 區 商 業 的 綜 合 服 務 商 此 外 公 司 也 在 積 極 尋 求 產 業 鏈 上 下 遊 的 投 資 並 購 機 會, 尤 其 是 在 健 康 養 老 物 業 管 理 工 程 建 設 智 能 家 裝 核 心 地 段 優 質 商 用 物 業 等 領 域, 以 進 一 步 鞏 固 其 行 業 龍 頭 地 位 估 值 與 評 級 公 司 明 確 了 以 房 地 產 經 營 為 主 業, 以 房 地 產 金 融 和 社 區 消 費 服 務 為 翼 的 發 展 戰 略, 多 元 化 業 務 布 局 有 望 為 公 司 帶 來 多 元 化 利 潤 增 長 來 源 隨 著 房 地 產 行 業 集 中 度 的 提 升, 公 司 有 望 在 行 業 的 整 合 與 並 購 中 獲 得 市 場 份 額 的 提 升 此 外, 房 地 產 與 金 融 的 不 斷 滲 透 融 合 也 将 為 公 司 帶 來 新 的 發 展 機 遇 我 們 看 好 公 司 未 來 的 發 展 與 盈 利 能 力, 預 計 2016/2017 EPS 為 1.35, 1.59, 對 應 市 盈 率 為 6.3,5.4, 給 與 目 標 價 11.8 港 元, 給 予 買 入 評 級 ( 現 價 截 至 6 月 3 日 ) Page 2 PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH

保 利 地 產 (600048.CH) 公 司 报 告 Historical P/E Valuation 12 10 8 6 4 2 0 P/E Average 風 險 提 示 市 場 環 境 的 不 確 定 性 ; 業 務 布 局 不 達 預 期 ; Page 3 PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH

保 利 地 產 (600048.CH) 公 司 报 告 財 務 報 告 FYE FY13 FY14 FY15 FY16E FY17E Valuation Ratios Price Earnings(P/E) 5.6 7.5 7.4 6.3 5.4 Price to Book(P/B) 1.8 1.5 1.3 1.1 1.0 Dividend Yield 2.7% 3.0% 4.8% 4.6% 5.4% Per share data(rmb) EPS,Adjusted 1.51 1.14 1.15 1.35 1.59 Book Value Per Share 4.83 5.72 6.65 7.52 8.45 Dividends Per Share 0.20 0.22 0.35 0.33 0.39 Growth & Margins(%) Growth Revenue 34.0% 18.1% 13.2% 16.0% 15.0% Operating income 19.5% 18.6% 19.7% 20.0% 18.4% Net profit 18.9% 19.9% 18.2% 17.7% 18.4% Margins Gross profit margin 32.2% 32.0% 33.2% 34.0% 34.2% Operating profit margin 17.3% 17.4% 18.4% 19.1% 19.5% Net income margin 12.8% 13.0% 13.6% 13.8% 14.2% Key Ratios ROE(%) 17.16% 17.60% 17.32% 18.35% 19.34% ROA(%) 3.78% 3.89% 4.17% 4.77% 5.41% Income Statement(RMB mn) Revenue 92,356 109,056 123,429 143,177 165,370 - Cost of Goods Sold 62,655 74,123 82,453 94,497 108,813 Gross Income 29,700 34,934 40,975 48,680 56,557 - Selling & Distribution expense 2,185 2,402 2,731 3,150 3,638 - G&A expense 1,576 1,723 1,872 2,291 2,646 - Finance expense 986 1,271 2,328 2,577 2,481 Operating Income 16,007 18,981 22,724 27,280 32,300 - Net Non-Operating Losses (Gains) 95 51 176 212 254 Pretax Income 16,102 19,032 22,901 26,870 31,808 - Income Tax Expense 4,237 4,800 6,073 7,067 8,365 Net profit 11,864 14,231 16,828 19,803 23,442 Source: Company, Phillip Securities (HK) Research Estimates ( 財 務 資 料 截 至 6 月 3 日 ) Page 4 PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH

PHILL 保 利 地 產 (600048.CH) 公 司 報 告 PHILLIP RESEARCH STOCK SELECTION SYSTEMS Total Return Recommendation Rating Remarks >+20% Buy 1 >20% upside from the current price +5% to +20% Accumulate 2 +5% to +20%upside from the current price -5% to +5% Neutral 3 Trade within ± 5% from the current price -5% to -20% Reduce 4-5% to -20% downside from the current price <-20% Sell 5 >20%downside from the current price We do not base our recommendations entirely on the above quantitative return bands. We consider qualitative factors like (but not limited to) a stock's risk reward profile, market sentiment, recent rate of share price appreciation, presence or absence of stock price catalysts, and speculative undertones surrounding the stock, before making our final recommendation GENERAL DISCLAIMER This publication is prepared by Phillip Securities (Hong Kong) Ltd ( Phillip Securities ). By receiving or reading this publication, you agree to be bound by the terms and limitations set out below. This publication shall not be reproduced in whole or in part, distributed or published by you for any purpose. Phillip Securities shall not be liable for any direct or consequential loss arising from any use of material contained in this publication. The information contained in this publication has been obtained from public sources which Phillip Securities has no reason to believe are unreliable and any analysis, forecasts, projections, expectations and opinions (collectively the Research ) contained in this publication are based on such information and are expressions of belief only. Phillip Securities has not verified this information and no representation or warranty, express or implied, is made that such information or Research is accurate, complete or verified or should be relied upon as such. 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PHILL 保 利 地 產 (600048.CH) 公 司 報 告 SINGAPORE Phillip Securities Pte Ltd Raffles City Tower 250, North Bridge Road #06-00 Singapore 179101 Tel : (65) 6533 6001 Fax : (65) 6535 6631 Website: www.poems.com.sg Contact Information (Regional Member Companies) MALAYSIA Phillip Capital Management Sdn Bhd B-3-6 Block B Level 3 Megan Avenue II, No. 12, Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur Tel (603) 21628841 Fax (603) 21665099 Website: www.poems.com.my HONG KONG Phillip Securities (HK) Ltd Exchange Participant of the Stock Exchange of Hong Kong 11/F United Centre 95 Queensway Hong Kong Tel (852) 22776600 Fax (852) 28685307 Websites: www.phillip.com.hk INDONESIA PT Phillip Securities Indonesia ANZ Tower Level 23B, Jl Jend Sudirman Kav 33A Jakarta 10220 Indonesia Tel (62-21) 57900800 Fax (62-21) 57900809 Website:www.phillip.co.id THAILAND Phillip Securities (Thailand) Public Co. Ltd 15th Floor, Vorawat Building, 849 Silom Road, Silom, Bangrak, Bangkok 10500 Thailand Tel (66-2) 6351700 / 22680999 Fax (66-2) 22680921 Websitewww.phillip.co.th UNITED KINGDOM King & Shaxson Capital Limited 6th Floor, Candlewick House, 120 Cannon Street, London, EC4N 6AS Tel (44-20) 7426 5950 Fax (44-20) 7626 1757 Website: www.kingandshaxson.com JAPAN PhillipCapital Japan K.K. Nagata-cho Bldg., 8F, 2-4-3 Nagata-cho, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0014 Tel (81-3) 35953631 Fax (81-3) 35953630 Website:www.phillip.co.jp CHINA Phillip Financial Advisory (Shanghai) Co. Ltd No 436 Hengfeng Road, Greentech Unit 604, Postal code 200070 Tel (86-21) 51699400 Fax (86-21) 63532643 Website: www.phillip.com.cn FRANCE King & Shaxson Capital Limited 3rd Floor, 35 Rue de la Bienfaisance 75008 Paris France Tel (33-1) 45633100 Fax (33-1) 45636017 Website: www.kingandshaxson.com UNITED STATES Phillip Futures Inc 141 W Jackson Blvd Ste 3050 The Chicago Board of Trade Building Chicago, IL 60604 USA Tel +1.312.356.9000 Fax +1.312.356.9005 AUSTRALIA PhillipCapital Australia Level 12, 15 William Street, Melbourne, Victoria 3000, Australia Tel (613) 96188238 Fax (613) 92002272 Website: www.phillipcapital.com.au