216 年 一 季 度 全 国 房 地 产 市 场 分 析 与 发 展 预 测 国 家 信 息 中 心 信 息 资 源 开 发 部 216 年 一 季 度, 受 政 策 刺 激 以 及 基 数 偏 低 的 共 同 影 响, 全 国 房 地 产 市 场 供 销 两 旺, 投 资 增 速 和 新 开 工 增 速 出 现 明 显 的 企 稳 回 升 迹 象, 房 屋 销 售 形 势 继 续 改 善, 去 库 存 明 显 加 速, 一 线 城 市 及 部 分 二 线 城 市 房 价 上 涨 趋 势 显 著 一 政 策 影 响 分 析 216 年 一 季 度, 两 会 政 府 工 作 报 告 及 十 三 五 规 划 纲 要 明 确 今 年 及 未 来 五 年 政 府 工 作 任 务, 着 力 推 进 结 构 性 改 革, 加 快 新 型 城 镇 化 建 设 房 地 产 方 面, 中 央 提 出 要 完 善 支 持 居 民 住 房 合 理 消 费 的 税 收 信 贷 政 策, 适 应 住 房 刚 性 需 求 和 改 善 性 需 求, 因 城 施 策 化 解 房 地 产 库 存 2 月 2 日, 央 行 银 监 会 发 布 关 于 调 整 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 在 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 首 套 房 商 贷 最 低 首 付 比 例 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 至 2%, 二 套 房 商 贷 最 低 首 付 比 例 降 至 3% 月 末, 央 行 再 次 降 准.5 个 百 分 点, 为 信 贷 需 求 的 增 长 提 供 更 宽 松 的 环 境 货 币 信 贷 政 策 的 进 一 步 将 显 著 改 善 购 房 者 预 期, 加 快 推 动 各 类 住 房 需 求 入 市, 缓 解 各 地 高 库 存 压 力 同 月, 财 政 部 国 税 局 住 建 部 三 部 门 联 合 发 文 调 整 营 业 税 优 惠 政 策, 在 保 证 税 制 转 换 平 稳 过 渡 的 同 时, 也 有 利 于 稳 定 市 场 预 期, 且 针 对 一 线 城 市 差 异 化 也 仍 将 持 续, 符 合 当 前 一 线 调 控 收 紧 趋 势 从 政 策 影 响 来 看, 目 前 深 圳 上 海 房 价 上 涨 较 快 的 一 线 城 市 已 紧 急 出 台 了 最 严 限 购 政 策, 未 来 不 排 除 有 更 多 热 点 城 市 继 续 出 台 严 厉 政 策 的 可 能, 随 着 政 策 收 紧, 一 线 城 市 的 楼 市 过 热 势 头 开 始 减 缓, 部 分 需 求 向 这 些 城 市 的 周 边 地 区 开 始 转 移 ; 苏 州 南 京 等 市 场 需 求 旺 盛 房 价 涨 幅 显 著 的 热 点 二 线 城 市 也 出 台 了 楼 市 收 紧 政 策, 但 因 其 房 价 绝 对 水 平 相 较 于 临 近 的 上 海 仍 处 低 位, 未 来 仍 有 上 涨 空 间 ; 一 线 周 边 东 莞 惠 州 保 定 等 三 线 城 市 将 承 接 热 点 城 市 因 政 策 收 紧 而 外 溢 的 部 分 购 房 需 求, 该 区 域 出 现 过 快 上 涨, 这 既 有 合 理 的 一 面, 同 时 也 有 部 分 投 资 需 求 的 推 动 ; 因 目 前 库 存 压 力 较 大, 房 价 仍 下 跌 的 城 市, 在 去 库 存 政 策 刺 激 下 成 交 量 有 望 提 升, 房 价 将 逐 步 企 稳 从 未 来 政 策 走 向 来 看, 从 当 前 房 地 产 市 场 情 况 来 看, 城 市 分 化 加 剧, 三 四 线 城 市 库 存 压 力 依 然 严 峻, 化 解 房 地 产 库 存 仍 将 是 这 些 城 市 房 地 产 工 作 重 点 地 方 政 府 将 继 续 通 过 财 税 政 策 减 免, 金 融 货 币 政 策 公 积 金 政 策 支 持 推 进 货 币 化 安 置 开 拓 商 品 房 源 向 租 赁 市 场 转 化 等, 持 续 发 挥 市 场 主 体 的 去 库 存 积 极 性, 其 中 鼓 励 农 民 工 等 购 房 成 重 点, 农 村 两 权 抵 押 贷 款 试 点 开 展, 也 为 农 民 工 购 房 提 供 资 金 保 障 而 一 线 及 部 分 热 点 二 线 城 市 房 价 上 涨 较 快, 这 些 城 市 因 城 施 策 加 码 调 控, 未 来 随 着 市 场 分 化 的 加 剧, 一 线 城 市 逆 市 而 行 将 更 为 明 显, 增 加 土 地 供 应 和 中 小 套 型 供 应 将 成 为 一 线 城 市 常 态, 而 限 购 差 别 化 信 贷 政 策 也 将 进 一 步 加 强 同 时 部 分 热 点 二 线 城 市 也 将 进 入 此 列, 武 汉 苏 州 等 地 已 出 台 收 紧 措 施, 未 来 其 它 热 点 城 市 不 排 除 继 续 出 台 严 厉 政 策 可 能 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 1 -
二 全 国 房 地 产 市 场 运 行 情 况 1. 房 地 产 开 发 投 资 出 现 企 稳 回 升 迹 象 216 年 一 季 度, 全 国 房 地 产 开 发 完 成 投 资 17677 亿 元, 同 比 增 长 6.2%, 增 幅 与 上 年 同 期 相 比 回 落 2.4 个 百 分 点, 但 与 215 年 全 年 相 比 加 快 5.2 个 百 分 点 其 中, 商 品 住 宅 完 成 投 资 1167 亿 元, 同 比 增 长 4.6%, 增 速 与 上 年 同 期 相 比 回 落 1.3 个 百 分 点, 与 215 年 全 年 相 比 加 快 4.2 个 百 分 点 分 季 度 看, 在 部 分 一 二 线 城 市 销 售 回 暖 以 及 政 策 的 影 响 下, 房 地 产 企 业 投 资 信 心 有 所 上 升, 一 季 度 投 资 增 速 较 前 几 个 季 度 出 现 明 显 回 升, 尤 其 是 与 215 年 4 季 度 相 比 增 速 加 快 9.4 个 百 分 点, 回 升 态 势 显 著 下 阶 段, 房 地 产 投 资 增 速 仍 面 临 下 行 的 可 能 性, 投 资 增 速 回 升 的 幅 度 较 为 有 限 ( 亿 元 ) 各 季 度 房 地 产 投 资 及 增 长 情 况 (%) 3 4 24 18 12 3 2 1 2. 新 开 工 增 速 创 两 年 来 新 高, 但 新 开 工 规 模 仍 处 于 低 位 216 年 一 季 度, 商 品 房 新 开 工 面 积 2.83 亿 平 方 米, 同 比 增 长 19.2%, 一 转 最 近 2 年 负 增 长 态 势 但 从 新 开 工 面 积 的 规 模 来 看, 仍 处 于 低 位, 仅 比 29 年 和 215 年 同 期 高, 明 显 低 于 21-214 年 连 续 5 年 的 水 平 其 中, 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 为 1.93 亿 平 方 米, 同 比 增 长 14.8%, 跌 幅 扩 大 1.1 个 百 分 点 6 11 年 分 季 度 看, 受 基 数 偏 低 和 部 分 区 域 市 场 销 售 持 续 回 暖 的 影 响, 新 开 工 意 愿 有 所 改 善, 增 速 出 现 明 显 反 弹 但 由 于 市 场 整 体 的 库 存 压 力 仍 然 较 大, 而 且 城 市 间 分 化 趋 势 更 加 明 显, 预 计 新 开 工 持 续 反 弹 的 可 能 性 不 大, 未 来 新 开 工 面 积 增 速 将 有 所 放 缓 3. 房 屋 销 售 面 积 创 同 期 新 高, 增 速 有 见 顶 迹 象 216 年 一 季 度, 全 国 共 实 现 商 品 房 销 售 面 积 2.43 亿 平 方 米, 同 比 增 长 33.1%, 增 速 较 上 年 同 期 加 快 42.3 个 百 分 点, 较 215 年 全 年 加 快 26.6 个 百 分 点 其 中, 商 品 住 宅 实 现 销 售 面 积 2.18 亿 平 方 米, 同 比 增 长 35.6%, 快 于 商 品 房 增 速 3.5 个 百 分 点 分 季 度 看, 一 季 度 商 品 房 销 售 增 速 位 于 较 高 水 平, 仅 略 低 于 21 年 和 213 年 一 季 度 从 未 来 销 售 走 势 来 看, 受 一 线 城 市 楼 市 政 策 收 紧 以 及 前 期 销 售 透 支 未 来 需 求 的 影 响, 预 计 未 来 房 屋 销 售 面 积 增 速 将 见 顶 回 落 3 季 度 12 年 3 季 度 13 年 数 据 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网, 下 同 房 地 产 开 发 投 资 ( 亿 元, 当 季 值 ) 增 速 (%) 3 季 度 14 年 3 季 度 15 年 -1 3 季 度 16 年 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 2 -
从 销 售 额 看,216 年 一 季 度 房 地 产 企 业 共 实 现 房 屋 销 售 额 18524 亿 元, 同 比 增 长 54.1%, 增 速 较 上 年 同 期 加 快 63.4 个 百 分 点, 较 215 年 全 年 加 快 39.7 个 百 分 点 6 45 各 季 度 商 品 房 销 售 面 积 及 增 长 情 况 销 售 面 积 ( 万 平 米, 当 季 ) 增 速 (%, 右 轴 ) 6 4 3 2 15-2 1 年 3 季 度 11 年 3 季 度 12 年 3 季 度 13 年 3 季 度 14 年 3 季 度 15 年 3 季 度 16 年 标 杆 房 企 房 屋 销 售 面 积 好 于 行 业 平 均 水 平, 但 平 均 成 交 价 格 涨 幅 低 于 全 国 平 均 涨 幅 从 重 点 房 企 的 销 售 情 况 来 看,216 年 一 季 度,31 家 标 杆 房 企 实 现 销 售 面 积 4355 万 平 方 米, 同 比 增 长 61%, 快 于 全 国 平 均 水 平 27.9 个 百 分 点, 实 现 销 售 额 5262 亿 元, 增 长 78.9%, 高 于 全 国 平 均 水 平 24.8 个 百 分 点 从 标 杆 房 企 的 平 均 成 交 价 格 来 看,216 年 一 季 度 标 杆 房 企 平 均 成 交 价 格 为 1283 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.1% 而 同 期, 全 国 商 品 房 平 均 成 交 价 格 为 7623 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 15.7% 标 杆 房 企 平 均 成 交 价 格 涨 幅 低 于 全 国 平 均 水 平 4.7 个 百 分 点 4. 房 地 产 贷 款 增 速 稳 步 上 升, 个 人 住 房 贷 款 余 额 增 速 创 5 年 来 新 高 截 止 216 年 3 月 末, 全 国 主 要 金 融 机 构 ( 含 外 资 ) 房 地 产 贷 款 余 额 为 22.5 万 亿 元, 同 比 增 长 22.2%, 增 速 比 上 年 末 高 1.3 个 百 分 点 房 地 产 贷 款 余 额 占 各 项 贷 款 余 额 的 22.8%, 比 上 年 末 高.5 个 百 分 点 其 中, 个 人 住 房 贷 款 余 额 为 14.1 万 亿 元, 同 比 增 长 26.5%, 增 速 比 上 季 度 末 高 2.6 个 百 分 点 ; 住 房 开 发 贷 款 余 额 为 4 万 亿 元, 同 比 增 长 13.2%, 增 速 比 上 年 末 低 5.4 个 百 分 点 ; 地 产 开 发 贷 款 余 额 为 1.8 万 亿 元, 同 比 增 长 22.8%, 增 速 比 上 年 末 高 1. 个 百 分 点 216 年 一 季 度, 新 增 房 地 产 贷 款 1.5 万 亿 元, 同 比 多 增 545 亿 元, 占 各 项 贷 款 新 增 额 的 32.5%, 比 215 年 全 年 扩 大 1.9 个 百 分 点 保 障 性 安 居 工 程 贷 款 增 长 较 快 截 至 216 年 3 月 末, 全 国 保 障 性 住 房 开 发 贷 款 余 额 为 1.9 万 亿 元, 同 比 增 长 45.4%, 增 速 比 上 年 末 低 14.1 个 百 分 点 216 年 一 季 度, 新 增 贷 款 396.3 亿 元, 占 同 期 房 产 开 发 贷 款 增 量 的 22% 此 外, 利 用 住 房 公 积 金 贷 款 支 持 保 障 性 住 房 建 设 试 点 工 作 稳 步 推 进, 截 至 3 月 末, 已 有 84 个 城 市 的 372 个 保 障 房 建 设 项 目 通 过 贷 款 审 批, 并 按 进 度 发 放 849.3 亿 元, 收 回 贷 款 本 金 575.8 亿 元 5. 房 价 同 比 上 涨 城 市 个 数 增 多, 城 市 间 分 化 明 显 从 同 比 价 格 指 数 看,215 年 3 月,7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 价 格 指 数 达 到 最 低 点 93.7( 加 权 平 均 值 ), 随 后 在 以 3 31 新 政 为 代 表 的 一 系 列 政 策 影 响 下, 房 屋 销 售 形 势 开 始 好 转, 房 价 指 数 开 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 3 -
始 企 稳 回 升, 跌 幅 不 断 收 窄, 并 于 215 年 9 月 份 实 现 由 负 转 正,216 年 3 月 份,7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 房 价 同 比 上 涨 8.6%, 达 到 近 两 年 来 的 最 高 值, 接 近 213 年 时 的 最 高 涨 幅 水 平 ( 个 ) 7 56 42 7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 同 比 价 格 指 数 情 况 (%) 115 11 15 28 14 上 涨 城 市 个 数 加 权 指 数 ( 右 轴 ) 9 211 年 8 月 212 年 7 月 213 年 6 月 214 年 5 月 215 年 4 月 216 年 3 月 1 95 从 房 价 同 比 指 数 的 分 布 情 况 来 看, 呈 现 出 差 异 加 大 分 化 加 剧 的 特 征 216 年 3 月,7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 价 格 同 比 指 数 的 最 高 值 为 162.5, 最 低 值 为 96.2, 二 者 相 差 66.3 个 点 第 一 第 二 第 三 四 分 位 数 分 别 为 98.5 1.4 和 13.2 城 市 间 的 差 异 在 加 大, 上 涨 城 市 个 数 增 多, 深 圳 上 海 北 京 广 州 4 个 一 线 城 市 以 及 南 京 厦 门 杭 州 合 肥 等 城 市 房 价 涨 幅 超 过 1%,16 个 城 市 房 价 涨 幅 在 2% 以 内, 与 此 同 时 仍 有 四 成 城 市 房 价 同 比 仍 在 下 跌 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比 指 数 分 布 情 况 指 标 215 年 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 216 年 1 月 2 月 3 月 最 大 值 99.6 1.7 17.7 115.9 124. 131.8 138.3 14.5 144.6 147.5 152.7 157.8 162.5 最 小 值 88.8 89.7 89.9 9.2 9.3 91.3 92.6 93.5 94.4 94.7 95.1 96.1 96.2 3/4 四 分 位 数 94.5 94.6 94.7 95.4 96.2 97.6 98.7 99.8 1.6 11.4 11.8 12.5 13.2 1/4 四 分 位 数 92.5 92. 91.9 92.6 93.3 94.5 95.4 96. 96.7 97.3 97.7 98.2 98.5 中 位 数 93.8 93.6 93.5 93.9 94.7 95.7 96.9 97.5 98.2 98.5 99.4 99.7 1.4 算 术 平 均 值 93.6 93.4 93.7 94.3 95.4 96.7 97.9 98.8 99.6 1.3 11.1 12. 13.1 加 权 平 均 值 93.7 93.8 94.4 95.6 97.3 99.1 1.8 12. 13.1 14.1 15.3 16.7 18.6 上 涨 城 市 个 数 1 1 2 3 9 12 16 21 21 25 32 4 # 涨 幅 超 过 1% 城 市 个 数 1 1 1 1 2 2 3 5 6 8 涨 幅 超 过 5% 城 市 个 数 1 1 1 2 3 5 5 7 8 12 14 持 平 城 市 个 数 1 1 下 跌 城 市 个 数 7 69 69 68 67 61 58 54 49 49 45 37 29 国 家 信 息 中 心 中 国 房 地 产 信 息 网 制 表 分 城 市 看,3 月 份 7 个 大 中 城 市 中 有 4 个 城 市 出 现 上 涨, 其 中 深 圳 上 海 南 京 北 京 厦 门 等 一 线 城 市 及 部 分 二 一 城 市 涨 幅 居 前, 其 余 城 市 多 数 为 省 会 城 市 以 及 一 线 城 市 周 边 部 分 城 市 其 余 29 个 城 市 仍 保 持 下 跌, 但 跌 幅 均 有 所 收 窄, 均 未 超 过 4% 房 价 环 比 出 现 普 涨 局 面, 近 九 成 城 市 房 价 上 涨, 整 体 涨 幅 偏 高 从 环 比 价 格 指 数 来 看,214 年 5 月 至 215 年 3 月 属 于 下 跌 期, 房 价 环 比 整 体 保 持 下 跌 状 态, 下 跌 城 市 的 个 数 较 多, 期 间 甚 至 连 续 3 个 月 无 一 城 市 上 涨 自 215 年 4 月 份 起, 随 着 政 策 宽 松 和 销 售 改 善, 房 价 环 比 指 数 进 入 上 涨 期, 环 比 上 涨 的 城 市 个 数 逐 渐 增 多, 房 价 涨 幅 也 开 始 加 大 216 年, 房 价 环 比 涨 幅 继 续 加 大, 尤 其 是 在 3 月 份, 环 比 涨 幅 创 下 211 年 以 来 新 高, 超 过 213 年 3 月 时 的 涨 幅 ( 环 比 上 涨 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 4 -
1.5%), 接 近 29 年 12 月 时 的 涨 幅 水 平 ( 环 比 上 涨 1.9%) 当 前 房 价 环 比 涨 幅 明 显 偏 高, 值 得 警 惕 从 房 价 环 比 指 数 的 分 布 情 况 来 看, 呈 现 出 热 点 城 市 领 涨 带 动 周 边 地 区 普 涨 的 局 面 216 年 3 月, 仅 余 一 成 城 市 保 持 下 跌, 其 余 接 近 九 成 城 市 房 价 环 比 均 保 持 上 涨, 最 高 涨 幅 再 次 提 高, 由 上 月 的 环 比 上 涨 3.6% 提 高 到 本 月 的 5.4% 从 加 权 平 均 值 看,3 月 份 7 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 价 格 环 比 指 数 的 加 权 平 均 值 为 11.6, 比 上 月 提 高.7 个 百 分 点 分 城 市 来 看,3 月 份 7 个 大 中 城 市 中 有 62 个 城 市 商 品 住 宅 环 比 价 格 保 持 上 涨, 领 涨 城 市 为 厦 门 合 肥 上 海 深 圳 南 京 北 京 等 城 市, 分 别 上 涨 5.4% 4.6% 4.3% 3.7% 3.5% 3.3%, 热 点 二 线 城 市 开 始 取 代 一 线 城 市 领 涨 全 国, 同 时 向 周 边 更 多 城 市 扩 散 在 上 涨 的 62 个 城 市 中, 有 44 个 城 市 涨 幅 在 1% 以 内, 有 12 个 城 市 涨 幅 在 1%-3% 之 间, 有 6 个 城 市 涨 幅 超 过 3% 3 月 份, 仅 余 8 个 城 市 环 比 仍 在 下 跌, 其 中 大 理 锦 州 环 比 跌 幅 较 大 6. 土 地 购 置 面 积 降 幅 继 续 收 窄, 地 价 涨 幅 有 所 加 快, 土 地 市 场 城 市 间 分 化 显 著 216 年 一 季 度, 全 国 共 购 置 土 地 3577 万 平 方 米, 同 比 下 跌 11.7%, 降 幅 与 前 几 个 季 度 相 比 明 显 收 窄 216 年 一 季 度, 土 地 成 交 价 款 为 1165 亿 元, 同 比 增 长 3.7%, 这 是 215 年 以 来 土 地 成 交 价 款 首 次 取 得 正 增 长, 与 215 年 各 季 度 超 过 2% 以 上 的 跌 幅 形 成 较 为 明 显 对 比 从 房 地 产 企 业 土 地 平 均 购 置 价 格 来 看,216 年 一 季 度 房 企 土 地 购 置 价 格 为 3257 元 / 平 方 米, 该 价 格 水 平 与 215 年 一 季 度 相 比 上 涨 485 元, 与 四 季 度 当 季 相 比 回 落 653 元 / 平 方 米 从 地 价 涨 幅 来 看,216 年 一 季 度 土 地 平 均 购 置 价 格 同 比 上 涨 17.5%, 该 涨 幅 与 四 季 度 当 季 相 比 涨 幅 较 三 季 度 上 升.4 个 百 分 点 根 据 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 的 数 据,216 年 第 一 季 度, 全 国 主 要 监 测 城 市 地 价 总 体 水 平 为 3668 元 / 平 方 米, 商 服 住 宅 工 业 地 价 分 别 为 6767 元 / 平 方 米 5554 元 / 平 方 米 和 766 元 / 平 方 米, 分 别 比 上 季 度 上 涨.96%.57% 1.27% 和.73% 从 分 用 途 地 价 增 速 变 动 情 况 来 看, 综 合 商 服 工 业 地 价 环 比 变 化 平 稳, 住 宅 地 价 环 比 增 速 温 和 上 行 7. 重 点 城 市 之 间 投 资 与 土 地 购 置 继 续 保 持 分 化, 销 售 出 现 普 遍 回 暖 从 4 个 城 市 运 行 数 据 来 看,216 年 一 季 度, 销 售 形 势 继 续 明 显 好 转, 投 资 增 速 保 持 企 稳 回 升 对 比 来 看, 销 售 增 速 ( 当 季 ) 已 连 续 四 个 季 度 高 于 投 资 增 速 从 房 地 产 开 发 投 资 增 速 来 看, 有 1 个 城 市 房 地 产 开 发 投 资 出 现 负 增 长, 这 些 城 市 有 沈 阳 呼 和 浩 特 无 锡 贵 阳 广 州 杭 州 等, 主 要 是 受 两 方 面 原 因 影 响, 一 是 市 场 形 势 低 迷 和 库 存 较 高 的 影 响 开 发 意 愿 下 降, 如 沈 阳 呼 和 浩 特 贵 阳 等, 二 是 受 前 期 土 地 供 应 规 模 限 制 导 致 开 发 投 资 总 量 偏 低, 如 无 锡 广 州 杭 州 北 京 等 其 余 3 个 城 市 保 持 增 长, 其 中 乌 鲁 木 齐 海 口 长 春 等 城 市 增 速 较 快, 超 过 3%, 北 海 银 川 苏 州 深 圳 郑 州 兰 州 南 宁 太 原 等 城 市 投 资 增 速 也 较 快, 超 过 2% 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 5 -
从 房 屋 销 售 情 况 来 看, 除 个 别 城 市 外, 绝 大 多 数 城 市 商 品 房 销 售 面 积 均 保 持 增 长, 其 中 苏 州 长 春 南 京 太 原 杭 州 等 城 市 增 速 超 过 1%, 无 锡 三 亚 海 口 深 圳 西 安 等 城 市 增 速 也 超 过 了 5% 一 季 度 只 有 哈 尔 滨 和 沈 阳 商 品 房 销 售 依 然 保 持 负 增 长, 但 降 幅 已 经 明 显 缩 小, 分 别 下 降.3 和 2.4 个 百 分 点 综 合 4 个 大 中 城 市 投 资 增 速 和 销 售 增 速 的 数 据, 投 资 销 售 双 降 的 城 市 个 数 有 1 个, 为 沈 阳 市 ; 投 资 增 长 但 销 售 下 降 的 城 市 个 数 有 1 个, 为 哈 尔 滨 市 ; 投 资 销 售 均 保 持 增 长 的 城 市 个 数 有 29 个, 其 中 苏 州 长 春 海 口 深 圳 等 城 市 销 售 和 投 资 均 保 持 较 快 增 长 投 资 下 降 但 销 售 增 长 的 城 市 个 数 有 1 个, 包 括 呼 和 浩 特 贵 阳 无 锡 广 州 杭 州 等 城 市 6 4 211-216 年 4 个 重 点 城 市 投 资 与 销 售 增 长 情 况 投 资 增 速 ( 当 季 ) 销 售 面 积 增 速 ( 当 季 ) 6 4 2 2-2 -2 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 从 土 地 购 置 面 积 来 看,216 年 4 个 城 市 整 体 土 地 购 置 面 积 仍 保 持 负 增 长 分 城 市 看, 有 3 个 城 市 房 地 产 企 业 土 地 购 置 面 积 为, 还 有 1 个 城 市 因 上 年 同 期 土 地 购 置 面 积 为 零 无 法 计 算 增 速 在 剩 余 的 36 个 城 市 中, 有 18 个 城 市 保 持 增 长, 还 有 18 个 城 市 出 现 下 跌 土 地 购 置 增 长 较 快 的 城 市 有 广 州 南 宁 天 津 呼 和 浩 特 宁 波 海 口 杭 州 温 州 长 沙 厦 门 深 圳 等 城 市, 增 速 均 超 过 1% 土 地 购 置 面 积 跌 幅 较 大 的 城 市 有 乌 鲁 木 齐 贵 阳 沈 阳 银 川 成 都 武 汉 太 原 昆 明 等 城 市, 跌 幅 超 过 5% 三 重 点 区 域 运 行 分 析 ( 一 ) 环 渤 海 地 区 : 供 给 涨 跌 不 一, 住 宅 需 求 稳 步 上 升 从 供 给 方 面 来 看,216 年 一 季 度, 环 渤 海 地 区 房 地 产 开 发 投 资 额 为 1993 亿 元, 同 比 上 涨 3.%, 其 中 住 宅 投 资 1218 亿 元, 上 涨 4.3%; 土 地 购 置 面 积 为 3 万 平 方 米, 同 比 下 降 17.6% 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 1552 万 平 方 米, 同 比 增 长 38.2%; 商 品 住 宅 竣 工 面 积 为 665 万 平 方 米, 同 比 下 降 21.4% 供 给 涨 跌 不 一 从 需 求 方 面 来 看,216 年 一 季 度, 环 渤 海 地 区 商 品 住 宅 销 售 面 积 为 1264 万 平 方 米, 同 比 增 长 2.5%; 商 品 住 宅 销 售 额 为 1473 亿 元, 同 比 增 长 44.8% 与 上 季 度 相 比, 二 者 增 速 分 别 回 升 15.2 个 百 分 点 和 29 个 百 分 点, 表 明 该 区 域 房 地 产 市 场 需 求 有 所 扩 大 从 价 格 上 看,216 年 一 季 度, 环 渤 海 地 区 重 点 城 市 商 品 住 宅 平 均 价 格 为 11646 元 / 平 米, 同 比 上 涨 2.1%, 涨 幅 较 上 季 度 回 升 1.1 个 百 分 点 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 6 -
( 二 ) 长 三 角 地 区 : 供 给 增 长 稳 步 提 升, 住 宅 需 求 大 幅 上 扬 从 供 给 方 面 来 看,216 年 一 季 度, 长 三 角 地 区 房 地 产 开 发 投 资 额 为 275 亿 元, 同 比 增 长 8.5%, 其 中 住 宅 投 资 171 亿 元, 增 长 5.1%; 土 地 购 置 面 积 为 24 万 平 方 米, 同 比 下 降 1.9% 商 品 房 住 宅 新 开 工 面 积 为 1861 万 平 方 米, 同 比 增 长 7.9%; 商 品 住 宅 竣 工 面 积 为 1556 万 平 方 米, 同 比 下 降 1.4% 供 给 增 长 稳 步 提 升 从 需 求 方 面 来 看,216 年 一 季 度, 长 三 角 地 区 商 品 住 宅 销 售 面 积 为 2417 万 平 方 米, 同 比 增 长 97.1%; 商 品 住 宅 销 售 额 为 3631 亿 元, 同 比 增 长 136.8% 与 上 季 度 相 比, 二 者 增 速 分 别 回 升 8. 个 百 分 点 和 113.9 个 百 分 点, 表 明 该 区 域 房 地 产 市 场 需 求 大 幅 回 升 从 价 格 上 看,216 年 一 季 度, 长 三 角 地 区 重 点 城 市 商 品 住 宅 均 价 为 1524 元 / 平 米, 同 比 增 长 2.2%, 涨 幅 较 上 季 度 回 升 15.3 个 百 分 点 ( 三 ) 泛 珠 三 角 地 区 : 供 给 增 速 温 和 上 涨, 需 求 呈 回 暖 趋 势 从 供 给 方 面 来 看,216 年 一 季 度, 泛 珠 三 角 地 区 房 地 产 开 发 投 资 额 为 1645 亿 元, 同 比 增 长 9.8%, 其 中 住 宅 投 资 149 亿 元, 增 长 11.1%; 土 地 购 置 面 积 为 224 万 平 方 米, 同 比 增 长 125.2% 商 品 房 住 宅 新 开 工 面 积 为 915 万 平 方 米, 同 比 增 长 12.5%; 商 品 住 宅 竣 工 面 积 为 484 万 平 方 米, 下 降 12.6% 供 给 增 速 温 和 上 涨 从 需 求 方 面 来 看,216 年 一 季 度, 泛 珠 三 角 地 区 商 品 住 宅 销 售 面 积 为 1155 万 平 方 米, 同 比 增 长 4.2%; 商 品 住 宅 销 售 额 为 1879 亿 元, 同 比 增 长 77.8% 与 上 季 度 相 比, 二 者 增 速 分 别 回 升 35.8 个 百 分 点 和 59.5 个 百 分 点, 表 明 该 区 域 房 地 产 市 场 需 求 呈 现 回 暖 趋 势 从 价 格 上 看,216 年 一 季 度, 泛 珠 三 角 地 区 重 点 城 市 商 品 住 宅 均 价 为 16269 元 / 平 米, 同 比 上 涨 26.8%, 涨 幅 较 上 季 度 回 升 13.5 个 百 分 点 四 未 来 市 场 走 势 预 测 216 年 一 季 度, 在 金 融 和 税 收 政 策 继 续 加 码 的 背 景 下, 全 国 房 地 产 市 场 迎 来 超 预 期 的 反 弹, 投 资 增 速 明 显 回 升, 销 售 增 速 创 三 年 来 新 高, 接 近 于 29 年 时 的 最 高 与 此 同 时, 企 业 资 金 来 源 稳 步 回 升, 尤 其 是 住 户 按 揭 贷 款 增 长 较 快, 销 售 增 速 创 近 年 新 高, 房 价 上 涨 压 力 显 著 在 市 场 整 体 出 现 反 弹 的 同 时, 城 市 和 区 域 间 的 分 化 态 势 依 旧 明 显 楼 市 热 点 区 域 开 始 扩 散 和 转 移, 由 此 前 的 北 上 广 深 等 一 线 城 市 发 展 到 一 线 城 市 周 边 以 及 部 分 二 线 城 市, 厦 门 合 肥 南 京 苏 州 等 城 市 急 剧 升 温, 部 分 城 市 房 价 环 比 涨 甚 至 开 始 超 过 深 圳 和 上 海 在 部 分 城 市 市 场 活 跃 的 同 时, 还 有 大 量 的 三 四 线 城 市 仍 在 承 载 楼 市 高 库 存 的 压 力, 投 资 增 速 较 低, 土 地 购 置 和 新 开 工 意 愿 也 比 较 低 当 前 我 国 楼 市 可 谓 冰 火 两 重 天, 一 边 是 以 一 线 城 市 和 部 分 二 线 城 市 为 代 表 的 销 售 急 剧 升 温 和 房 价 快 速 上 涨, 一 边 是 以 三 四 线 城 市 为 代 表 的 房 价 僵 持 和 高 库 存 针 对 这 一 现 象, 坚 持 因 城 施 策 是 引 导 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 的 不 二 选 择, 抑 制 过 热 城 市 的 房 价 过 快 上 涨, 同 时 刺 激 高 库 存 城 市 的 住 房 消 费 将 成 为 未 来 我 国 房 地 产 政 策 的 新 常 态 215 年 下 半 年, 以 北 上 广 深 为 代 表 的 一 线 城 市 房 地 产 市 场 率 先 出 现 反 弹, 销 售 明 显 回 暖, 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 7 -
土 地 购 置 意 愿 上 升, 地 王 频 现, 房 价 上 涨 显 著 一 季 度 未, 为 抑 制 楼 市 投 机, 保 持 房 价 合 理 上 涨, 促 进 市 场 理 性 回 归, 深 圳 上 海 两 市 率 先 出 台 政 策, 为 高 烧 的 楼 市 降 温, 限 购 限 贷 门 槛 提 高 同 时, 部 分 热 点 二 线 城 市 也 对 楼 市 政 策 进 行 了 调 整, 如 苏 州 限 定 房 价 涨 幅 ; 武 汉 青 岛 下 调 公 积 金 贷 款 额 度 ; 江 苏 要 求 落 实 差 别 化 个 人 住 房 信 贷, 加 强 对 个 人 住 房 贷 款 首 付 资 金 来 源 的 审 查, 河 北 廊 坊 发 布 关 于 完 善 住 房 保 障 体 系 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见, 对 环 京 县 市 ( 包 括 三 河 市 大 厂 回 族 自 治 县 香 河 县 和 固 安 县 ) 实 行 住 房 限 购 和 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 未 来 其 它 楼 市 过 热 房 价 上 涨 压 力 较 大 的 城 市 不 排 除 会 继 续 出 台 严 厉 政 策 可 能 随 着 楼 市 调 控 差 异 化 政 策 的 实 施, 下 一 步, 预 计 一 线 城 市 前 期 楼 市 过 热 的 地 区 会 有 所 降 温, 房 价 涨 幅 也 将 下 降 但 由 于 这 些 地 区 由 于 经 济 较 为 活 跃, 发 展 潜 力 也 较 大, 因 此 市 场 的 抗 跌 性 能 也 较 强 而 那 些 经 济 活 跃 度 低 库 存 较 高 的 城 市 和 区 域 则 仍 将 以 鼓 励 和 促 进 住 房 消 费 为 主, 市 场 将 缓 慢 回 暖 整 体 来 看, 预 计 未 来 销 售 高 增 速 的 局 面 难 以 持 续,216 年 房 地 产 市 场 整 体 将 保 持 高 开 低 走 态 势, 后 期 多 数 指 标 增 速 将 逐 渐 回 落, 整 体 保 持 中 低 速 增 长 根 据 ARIMA 预 测 模 型, 结 合 上 面 我 们 对 未 来 市 场 趋 势 和 政 策 因 素 的 定 性 分 析, 我 们 对 216 年 上 半 年 全 国 房 地 产 市 场 的 主 要 指 标 预 测 如 下 : 216 年 房 地 产 开 发 主 要 指 标 及 预 测 情 况 单 位 : 亿 元 万 平 方 米 % 指 标 215 年 全 年 216 年 216 年 上 半 年 完 成 值 增 长 完 成 值 增 长 预 测 值 增 长 固 定 资 产 投 资 55159 9.9 85843 1.7 261666 1.3 房 地 产 开 发 投 资 95979 1. 17677 6.2 46588 6. 房 地 产 开 发 资 金 来 源 12523 2.6 31992 14.7 6614 12.1 其 中 : 国 内 贷 款 2214-4.8 6226 6.5 11532 6.5 其 中 : 个 人 按 揭 贷 款 16662 21.9 467 46.2 9743 36. 施 工 面 积 735693 1.3 617975 5.8 671481 5.3 新 开 工 面 积 154454-14. 28281 19.2 71413 5.8 竣 工 面 积 139-6.9 21 17.7 3638 1.4 销 售 面 积 128495 6.5 24299 33.1 62825 25. 销 售 额 87281 14.4 18524 54.1 48271 4.9 土 地 购 置 面 积 22811-31.7 3577-11.7 899-9.1 数 据 来 源 : 国 家 信 息 中 心 中 国 房 地 产 信 息 网 (crei.cei.gov.cn) 216 年 上 半 年, 预 计 全 国 房 地 产 市 场 反 弹 力 度 将 有 所 减 弱, 与 一 季 度 相 比, 投 资 增 速 基 本 保 持 平 稳, 但 销 售 和 新 开 工 面 积 增 速 将 有 所 回 落, 土 地 购 置 依 旧 保 持 负 增 长, 但 降 幅 收 窄 投 资 : 固 定 资 产 和 房 地 产 开 发 投 资 增 速 均 小 幅 回 落 预 计 216 年 上 半 年, 固 定 资 产 投 资 完 成 额 ( 不 含 农 户 ) 达 到 26.2 万 亿 元, 增 长 1.3%, 增 速 较 215 年 全 年 加 快.4 个 百 分 点, 但 较 加 快 回 落.4 个 百 分 点 其 中 房 地 产 开 发 投 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 8 -
资 完 成 4.66 万 亿 元, 增 长 6%, 增 幅 比 215 年 全 年 回 升 5 个 百 分 点, 但 较 回 落.2 个 百 分 点 资 金 来 源 : 增 幅 回 落, 但 仍 处 中 高 位 预 计 216 年 上 半 年 房 地 产 开 发 资 金 来 源 会 继 续 保 持 回 升 房 地 产 开 发 资 金 来 源 预 计 增 长 12.1%, 达 6.61 万 亿 元, 增 速 与 上 年 相 比 加 快 9.5 个 百 分 点, 与 相 比 回 落 2.6 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 达 1.15 万 亿 元, 增 长 6.5%, 增 速 与 持 平, 个 人 按 揭 贷 款 达 9743 亿 元, 增 长 36%, 增 幅 较 回 落 1.2 个 百 分 点 房 屋 建 设 : 新 开 工 面 积 及 竣 工 面 积 增 速 均 有 所 回 落 216 年, 受 上 年 基 数 偏 低 的 影 响, 新 开 工 面 积 和 竣 工 面 积 出 现 较 快 增 长 上 半 年, 预 计 这 一 增 长 趋 势 会 有 所 放 缓 具 体 看, 预 计 上 半 年 全 国 商 品 房 新 开 工 面 积 为 7.14 亿 平 方 米, 增 长 5.8%, 竣 工 面 积 为 3.64 亿 平 方 米, 增 长 1.4% 销 售 : 销 售 增 速 回 落, 但 仍 保 持 较 快 增 长 216 年, 在 政 策 的 刺 激 下, 房 地 产 销 售 形 势 出 现 超 预 期 的 反 弹, 销 售 增 速 创 近 3 年 来 同 期 新 高, 接 近 213 年 和 21 年 时 的 同 期 水 平 未 来, 随 着 房 地 产 调 控 政 策 的 调 整, 销 售 这 种 高 增 长 的 趋 势 将 难 以 继 续, 预 计 上 半 年 销 售 增 速 将 出 现 明 显 回 落, 预 计 商 品 房 销 售 面 积 增 长 25%, 实 现 6.38 亿 平 方 米, 销 售 额 增 长 4.9%, 实 现 4.83 万 亿 元 土 地 : 购 置 面 积 依 旧 保 持 负 增 长, 但 降 幅 继 续 收 窄 216 年, 随 着 全 国 房 地 产 市 场 销 售 形 势 的 好 转, 土 地 购 置 意 愿 较 215 年 出 现 明 显 改 善, 土 地 购 置 面 积 降 幅 明 显 收 窄, 土 地 购 置 面 积 同 比 下 降 11.7% 上 半 年, 预 计 该 降 幅 会 进 一 步 收 窄, 预 计 216 年 上 半 年 全 国 房 地 产 企 业 土 地 购 置 面 积 为 899 万 平 方 米, 下 降 9.1% ( 注 : 文 章 摘 自 国 家 信 息 中 心 信 息 资 源 开 发 部 研 究 撰 写 的 216 年 一 季 度 中 国 房 地 产 市 场 分 析 报 告, 更 多 内 容 请 浏 览 中 国 房 地 产 信 息 网 ) 电 话 :1-68557177 68558133 E-mail: fdc@cei.gov.cn - 9 -