亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家

目 录 执 行 摘 要 04 投 资 争 夺 战 06 第 一 部 分 亚 洲 资 本 流 动 08 1.1 直 接 投 资 流 动 09 1.2 房 地 产 资 本 流 动 10 第 二 部 分 亚 洲 内 部 的 跨 境 流 动 14 第 三 部 分 对 外 投 资 机 遇 20 3.1 流 向 美 国 的 对 外 投 资 22 3.2 流 向 欧 洲 的 对 外 投 资 26 3.3 流 向 澳 大 利 亚 的 对 外 投 资 30 3 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

执 行 摘 要 相 较 于 过 去 几 年,2015 年 的 房 地 产 投 资 必 将 加 速 流 出 亚 洲, 随 着 投 资 者 寻 求 分 散 投 资 于 其 他 地 区 并 在 海 外 房 地 产 市 场 寻 找 更 高 回 报 率, 房 地 产 资 金 出 境 的 速 度 将 同 比 提 高 61% 一 些 亚 洲 国 家 对 国 际 投 资 解 禁 之 后, 也 有 相 当 权 重 的 资 金 瞄 准 了 海 外 市 场 外 来 和 对 外 投 资 之 间 的 双 向 流 动 依 然 是 一 场 争 夺 战 今 年 对 外 投 资 将 继 续 占 主 导 地 位, 但 不 同 之 处 在 于 外 来 投 资 活 动 的 速 度 将 提 高 两 倍 有 余, 其 主 要 原 因 是 一 批 长 期 投 资 者 的 持 续 投 资 需 求 以 及 新 一 轮 办 公 楼 落 成 周 期 的 开 始, 其 中 后 者 更 为 重 要, 有 助 于 增 加 可 供 实 价 销 售 的 物 业 我 们 建 议 将 美 国 欧 洲 和 澳 大 利 亚 的 主 要 门 户 城 市 作 为 2015 年 对 外 投 资 的 主 要 目 的 地 美 国 和 欧 洲 预 计 可 吸 收 70% 以 上 的 亚 洲 投 资, 而 澳 大 利 亚 凭 借 良 好 的 收 益 率 势 头 不 断 增 强 假 如 某 位 投 资 者 设 定 五 年 的 投 资 期 限, 并 计 划 投 入 1 亿 美 元 的 股 本 创 收 型 资 产 纽 约 伦 敦 悉 尼 以 及 墨 尔 本 等 门 户 城 市 核 心 商 业 区 的 甲 级 办 公 楼 将 成 为 2015 年 的 最 佳 投 资 选 择 纽 约 和 伦 敦 的 进 入 价 格 为 900 至 1,500 美 元 每 平 方 英 尺, 当 前 收 益 率 为 4% 至 4.5% 悉 尼 和 墨 尔 本 的 价 格 稍 低, 为 480 至 620 美 元 每 平 方 英 尺, 而 当 前 收 益 率 则 更 高, 达 6.7% 至 7.1% 由 于 首 选 投 资 地 竞 争 激 烈, 包 括 洛 杉 矶 和 法 兰 克 福 在 内 的 次 级 投 资 地 将 受 寻 求 更 高 回 报 的 投 资 者 青 睐 洛 杉 矶 的 进 入 价 格 为 200 至 275 美 元 每 平 方 英 尺, 较 具 吸 引 力, 主 要 是 因 为 资 产 的 当 前 定 价 低 于 重 置 成 本 随 着 法 兰 克 福 成 为 人 民 币 的 主 要 离 岸 结 算 中 心 之 一, 该 城 市 的 非 核 心 区 资 产 同 样 具 有 投 资 吸 引 力 在 巴 黎, 购 买 核 心 地 段 的 办 公 楼 期 房 进 行 投 资 对 于 海 外 买 家 和 当 地 开 发 商 而 言 可 达 双 赢 虽 然 办 公 楼 是 我 们 建 议 的 投 资 选 择, 但 旧 金 山 是 个 例 外 核 心 街 区 的 住 宅 开 发 机 会 将 成 为 2015 年 亚 洲 对 外 投 资 者 最 值 得 购 买 的 资 产 类 型 各 市 场 的 相 同 点 在 于, 预 期 内 部 收 益 率 有 望 获 得 高 于 初 始 收 益 率 (Internal rate of return)100 至 300 个 基 点 的 溢 价 纵 览 流 向 亚 洲 的 投 资, 上 海 香 港 和 新 加 坡 仍 旧 是 三 大 最 佳 投 资 目 的 地 由 于 价 格 方 面 的 进 入 壁 垒 更 低 交 易 结 构 简 单 且 具 有 稳 定 的 租 金 收 入 来 源, 浦 东 地 区 的 办 公 楼 倍 受 青 睐 最 具 吸 引 力 的 资 产 类 别 是 香 港 非 核 心 区 的 办 公 楼, 原 因 是 核 心 区 与 非 核 心 区 的 租 金 差 距 约 为 三 倍 而 随 着 租 户 的 搬 迁 基 础 配 套 的 完 善 以 及 商 业 设 施 的 投 入 使 用, 这 一 差 距 将 继 续 缩 小 若 定 价 明 智, 预 期 内 部 收 益 率 有 望 获 得 高 于 初 始 收 益 率 800 至 900 个 基 点 的 溢 价 在 新 加 坡, 由 于 存 量 增 加 及 要 价 软 化, 高 端 豪 华 住 宅 公 寓 成 为 投 资 首 选

亚 洲 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 12.00-15.00% 12.00-13.00% 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 12.00-15.00% 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 办 公 楼 办 公 楼 住 宅 初 始 收 益 率 (%) 浦 东 非 核 心 区 甲 级 办 公 楼 4.00-5.50% 3.50% 2.00-3.00% 高 端 豪 华 公 寓 上 海 香 港 新 加 坡 美 国 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 初 始 收 益 率 (%) 4.00-4.25% 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 6.00-7.00% 办 公 楼 城 市 核 心 区 的 甲 级 办 公 楼 5.00-6.00% 8.00-9.00% 办 公 楼 办 公 楼 ( 郊 区 甲 级 办 公 楼 ) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 12.00-15.00% 3.25% # 住 宅 市 中 心 住 宅 区 纽 约 洛 杉 矶 旧 金 山 欧 洲 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 6.00-6.50% 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 6.00-7.00% 初 始 收 益 率 (%) 4.00-4.50% 5.00-5.50% 办 公 楼 伦 敦 金 融 城 的 甲 级 办 公 楼 5.75-6.00% 办 公 楼 期 房 和 未 出 租 物 业 5.50-6.00% 办 公 楼 次 级 地 段 的 甲 级 办 公 楼 伦 敦 巴 黎 法 兰 克 福 澳 大 利 亚 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 8.00% 8.00% 初 始 收 益 率 (%) 7.07% 办 公 楼 甲 级 6.65% 办 公 楼 甲 级 悉 尼 墨 尔 本 * 杠 杆 作 用 前 # 假 设 有 同 等 质 量 的 现 有 资 产 可 供 出 售 5 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

投 资 争 夺 战 亚 洲 举 足 轻 重 亚 洲 之 所 以 在 全 球 脱 颖 而 出, 不 仅 是 依 靠 其 高 于 其 他 地 区 的 经 济 增 长, 还 由 于 其 各 方 面 的 巨 大 投 资 额 例 如 在 国 外 直 接 投 资 方 面, 亚 洲 领 先 世 界 其 他 地 区, 贡 献 了 全 球 30% 的 投 资 总 流 量 这 在 很 大 程 度 上 要 归 功 于 中 国 在 本 世 纪 初 加 入 了 世 界 贸 易 组 织, 而 且 中 国 政 府 在 过 去 数 年 积 极 推 动 了 一 系 列 利 于 商 业 发 展 的 举 措 和 结 构 改 革 随 着 亚 洲 人 口 趋 势 的 积 极 发 展, 公 共 投 资 的 日 益 增 长, 以 及 对 银 行 金 融 等 一 系 列 行 业 的 放 松 管 制, 亚 洲 的 直 接 房 地 产 投 资 已 迅 速 实 现 了 全 面 扩 张 由 于 流 动 性 在 全 球 金 融 危 机 之 后 得 到 了 提 升, 投 资 流 动 已 成 为 势 不 可 挡 的 洪 流

50 45 亚 洲 房 地 产 资 本 流 动 ( 对 外 相 比 外 来 ) 外 来 vs 对 外 40 房 地 产 投 资 ( 十 亿 美 元 ) 35 30 25 20 15 10 5-2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 来 源 : Real Capital Analytics 备 注 : 外 来 : 从 世 界 其 他 地 区 流 向 亚 洲 的 房 地 产 投 资 ( 不 包 括 亚 洲 内 部 的 跨 境 投 资 流 动 ) 对 外 : 从 亚 洲 流 向 世 界 其 他 地 区 的 房 地 产 投 资 ( 不 包 括 亚 洲 内 部 的 跨 境 投 资 流 动 ) 海 外 资 产 投 资 需 求 增 大 亚 洲 房 地 产 价 格 增 长 的 速 度 过 高 过 快, 这 是 因 为 投 资 需 求 不 断 增 加 而 房 地 产 供 应 滞 后 为 了 应 对 这 一 局 面, 亚 洲 各 国 政 府 在 过 去 几 年 间 出 台 了 包 括 房 产 税 限 购 限 贷 在 内 的 一 系 列 房 地 产 冷 却 措 施, 以 抑 制 资 金 流 入 房 地 产 市 场, 阻 止 资 产 泡 沫 的 进 一 步 发 展 大 量 计 划 投 资 的 亚 洲 资 本 因 此 转 向 亚 洲 以 外 的 市 场 随 着 亚 洲 国 家 放 宽 对 海 外 投 资 的 限 制,2009 年 以 来 亚 洲 资 本 对 海 外 房 地 产 市 场 的 需 求 持 续 膨 胀 过 去 7 年 中 交 易 量 增 加 达 10 倍 以 上 对 外 还 是 外 来? 2014 年, 来 自 亚 洲 的 对 外 房 地 产 投 资 总 额 同 比 猛 增 38% 至 460 亿 美 元, 创 下 历 史 新 高, 但 亚 洲 与 海 外 市 场 的 收 益 率 差 却 有 所 收 缩 例 如, 伦 敦 西 区 与 香 港 中 区 的 甲 级 办 公 楼 平 均 收 益 率 之 间 的 差 距 从 2008 年 的 200 个 基 点 降 至 2014 年 的 60 个 基 点 由 于 多 数 海 外 门 户 城 市 的 开 发 周 期 跟 不 上 资 本 流 动 的 速 度, 寻 找 投 资 级 别 的 资 产 成 为 投 资 者 面 临 的 一 项 挑 战 个 别 亚 洲 投 资 者 转 而 寻 找 开 发 机 会 作 为 替 代 投 资 策 略 其 中 不 乏 投 资 者 将 目 光 投 向 海 外 门 户 城 市 周 围 的 边 缘 地 带 以 及 二 线 城 市 还 有 一 批 亚 洲 投 资 者 则 将 目 光 重 新 集 中 在 亚 洲 2015 年, 亚 洲 地 区 能 够 以 合 理 价 格 进 行 销 售 的 物 业 存 量 供 应 将 会 有 所 改 观 办 公 楼 物 业 是 亚 洲 最 受 欢 迎 的 资 产 类 别 之 一, 办 公 楼 供 应 将 大 有 改 善, 因 而 预 计 交 易 量 将 显 著 提 升 过 去 几 年, 对 外 投 资 的 蓬 勃 发 展 让 外 来 房 地 产 投 资 黯 然 失 色, 但 今 年 外 来 投 资 有 望 强 势 回 归 争 夺 战 2015 年, 亚 洲 房 地 产 投 资 将 呈 现 对 外 和 外 来 资 本 之 间 的 争 夺 战 最 终 会 决 出 赢 家, 还 是 以 平 局 收 场? 为 解 答 这 一 问 题, 此 份 白 皮 书 采 用 了 双 管 齐 下 的 方 法 首 先, 我 们 分 析 了 外 来 外 投 资 关 键 驱 动 因 素 未 来 的 变 化, 深 入 探 索 了 双 向 房 地 产 流 动 的 未 来 转 向 为 顺 应 房 地 产 资 金 流 动, 高 力 国 际 整 合 各 项 建 议, 从 微 观 角 度 剖 析 亚 洲 及 美 国 欧 洲 和 澳 大 利 亚 等 三 大 海 外 地 区 各 市 场 的 最 新 投 资 趋 势, 揭 示 了 这 些 地 区 各 选 定 城 市 中 最 值 得 购 买 的 资 产 为 进 一 步 进 行 对 比, 我 们 提 供 了 初 始 收 益 率 和 预 期 内 部 收 益 率 的 基 准 数 值, 详 细 说 明 其 中 的 投 资 理 由 以 上 的 前 提 是 假 设 投 资 者 具 有 五 年 的 投 资 期 限, 且 计 划 在 创 收 型 房 地 产 上 投 入 总 计 1 亿 美 元 的 股 本 7 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

第 一 部 分 亚 洲 资 本 流 动

1.1 直 接 投 资 流 动 过 去 几 年, 美 国 的 复 苏 节 奏 越 来 越 鼓 舞 人 心 而 截 至 2015 年 第 一 季 度, 欧 洲 仍 然 未 出 现 可 持 续 的 增 长 亚 洲 显 然 处 于 截 然 不 同 的 周 期,2015 年 国 内 生 产 总 值 的 平 均 增 长 率 也 将 领 先 于 其 他 主 要 地 区 个 别 国 家 将 进 入 全 新 的 增 长 纪 元 例 如, 若 印 度 新 政 府 推 行 更 多 结 构 化 改 革 ( 例 如 税 收 优 惠 政 策 ), 印 度 将 实 现 稳 步 发 展 而 中 国 则 极 有 可 能 进 一 步 放 松 货 币 政 策, 以 便 为 增 长 提 供 支 援 直 接 投 资 流 动 会 在 2015 年 有 所 好 转 我 们 的 量 化 模 型 显 示, 流 向 亚 洲 的 直 接 投 资 预 期 会 提 高 12%, 而 2011 到 2014 年 直 接 投 资 的 增 幅 几 乎 为 零 包 括 房 地 产 在 内 的 各 行 业 对 外 流 动 速 度 稳 步 提 升, 每 年 的 平 均 复 合 增 长 率 达 到 9% 而 今 年 的 增 幅 预 计 将 提 升 至 18%, 超 越 外 来 12% 的 流 动 增 长 率 投 资 组 合 的 多 元 化 是 其 中 一 个 主 要 驱 动 因 素 图 1.1 外 来 及 对 外 直 接 投 资 ( 中 国 香 港 印 度 日 本 和 新 加 坡 ) 500 450 400 350 +8.7% 复 合 年 均 增 长 率 2015 +18% 十 亿 美 元 300 250 200-0.3% 复 合 年 均 增 长 率 2015 +12% 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 2015F 外 来 直 接 投 资 对 外 直 接 投 资 来 源 : 联 合 国 贸 易 和 发 展 会 议 (United Nations Conference on Trade and Development); 高 力 国 际 ( 预 测 ) 9 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

1.2 房 地 产 资 本 流 动 在 房 地 产 领 域,2014 年 外 来 和 对 外 流 动 均 超 越 了 市 场 预 期 30% 的 同 比 增 长 由 此 我 们 可 以 得 出 明 确 结 论,2015 年 亚 洲 对 外 和 外 来 房 地 产 的 投 资 浪 潮 将 再 次 涌 现 今 年 的 唯 一 区 别 在 于 外 来 流 动 超 乎 寻 常 的 增 长 幅 度, 根 据 我 们 的 预 测, 外 来 流 动 将 大 幅 提 升 102%, 而 2014 年 的 增 幅 仅 为 33% 其 中 一 个 主 要 原 因 是 将 有 更 多 属 投 资 级 别 的 资 产 可 供 出 售 图 1.2 亚 洲 房 地 产 资 本 流 动 ( 对 外 相 比 外 来 投 资 ) 300% 外 来 对 外 预 测 250% 200% 同 比 增 长 率 150% 100% 50% 102% 61% 0% -50% -100% -150% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 来 源 :Real Capital Analytics; 高 力 国 际 ( 预 测 ) 同 时, 由 于 传 统 投 资 者 对 海 外 投 资 的 偏 好 越 来 越 强, 而 且 许 多 高 净 值 人 士 希 望 通 过 海 外 房 地 产 市 场 谋 求 更 高 回 报 并 实 现 多 元 化, 因 此 我 们 预 测 2015 年 对 外 流 动 将 提 高 61% 另 外, 鉴 于 对 海 外 投 资 的 限 制 业 已 放 宽, 更 多 亚 洲 投 资 者 将 瞄 准 对 外 投 资 为 分 析 之 便, 以 上 因 素 被 大 致 划 分 为 拉 力 或 推 力 因 素 前 者 代 表 来 自 海 外 市 场 的 吸 引 力, 而 后 者 则 指 代 亚 洲 当 地 的 因 素, 例 如 政 府 政 策 2014 年, 高 力 国 际 在 以 亚 洲 投 资 者 掀 起 新 一 轮 购 房 热 潮 为 主 题 的 白 皮 书 中 分 析 了 这 些 推 力 和 拉 力 因 素 在 过 去 12 个 月 中, 其 中 一 些 因 素 已 经 发 生 了 变 化 更 重 要 的 是, 推 力 和 拉 力 因 素 的 强 度 也 出 现 波 动, 进 而 影 响 房 地 产 投 资 的 流 量 总 体 而 言, 七 大 选 定 因 素 的 定 性 评 估 表 明,2015 年 的 总 体 变 化 将 是 海 外 投 资 压 力 将 略 有 下 降 但 增 长 率 也 会 随 之 出 现 小 幅 回 落 趋 势 亚 洲 资 本 依 然 需 要 走 出 海 外 以 下 是 详 细 的 评 估 内 容 拉 力 按 海 外 市 场 推 力 按 亚 洲 市 场 2014 对 比 2013 2015 对 比 2014 海 外 市 场 的 高 回 报 率 减 弱 减 弱 更 多 销 售 机 会 减 弱 减 弱 外 币 升 值 的 利 好 不 变 不 变 融 资 成 本 提 高 不 变 不 变 政 府 对 海 外 投 资 的 扶 持 政 策 增 强 小 幅 增 强 本 地 房 地 产 市 场 的 冷 却 措 施 不 变 不 变 对 海 外 市 场 的 资 产 部 署 多 元 化 需 求 增 强 增 强 10 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

拉 力 因 素 优 异 的 收 益 率 表 现 投 资 者 放 眼 亚 洲 以 外 的 主 要 原 因 之 一 是 海 外 门 户 城 市 的 回 报 优 厚 但 是, 随 着 门 户 城 市 主 要 资 产 的 收 益 率 收 缩, 高 收 益 率 因 素 的 拉 动 力 正 在 逐 渐 下 降 例 如, 香 港 和 伦 敦 西 区 优 质 办 公 楼 资 产 的 收 益 率 差 距 从 2008 年 的 约 200 个 基 点 收 缩 到 2014 年 的 约 60 个 基 点 伦 敦 优 质 办 公 楼 收 益 率 从 2008 年 的 6% 下 滑 到 2014 年 的 3.5%, 而 在 此 期 间 香 港 优 质 办 公 楼 收 益 率 则 平 稳 维 持 在 2.9% 左 右 强 度 :2014 年 已 减 弱,2015 年 将 进 一 步 减 弱 图 1.3 甲 级 办 公 楼 收 益 率 对 比 ( 伦 敦 西 区 与 香 港 ) 10.00 9.00 伦 敦 西 区 香 港 8.00 收 益 率 ( 每 年 百 分 比 ) 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 来 源 : 高 力 国 际 ; 香 港 特 别 行 政 区 政 府 更 多 销 售 机 会 亚 洲 投 资 者 已 放 眼 海 外 寻 找 更 大 的 投 资 机 会 但 他 们 面 临 的 挑 战 也 越 来 越 大 与 前 几 年 相 比, 可 供 出 售 的 创 收 型 资 产 少 之 又 少, 因 为 现 有 的 此 类 资 产 几 乎 已 被 抢 购 一 空 另 外, 全 球 金 融 危 机 时 美 国 囤 积 了 充 裕 的 房 地 产 供 应 同 时 也 给 市 场 造 成 了 压 力 我 们 认 为 海 外 门 户 城 市 周 边 的 次 级 地 段 和 二 线 城 市 存 在 更 多 机 会, 但 投 资 者 仍 然 主 要 瞄 准 传 统 的 门 户 城 市 货 币 升 值 市 场 一 致 认 为,2015 年 美 元 将 对 欧 元 日 元 等 其 他 主 要 币 种 升 值 欧 洲 央 行 预 计 将 推 行 更 多 量 化 宽 松 政 策, 因 此 欧 元 不 断 下 跌 虽 然 今 年 美 国 房 地 产 价 格 看 似 更 高, 但 由 于 货 币 可 能 会 进 一 步 升 值, 该 市 场 仍 将 继 续 吸 引 来 自 亚 洲 的 购 买 兴 趣 分 析 师 预 测 美 元 对 欧 元 的 汇 率 将 继 续 升 值 3% 到 4% 强 度 :2014 年 已 减 弱,2015 年 将 进 一 步 减 弱 强 度 :2014 年 基 本 不 变,2015 年 将 继 续 保 持 11 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

推 力 因 素 融 资 成 本 上 升 截 至 2015 年 第 一 季 度, 一 些 市 场 观 察 员 预 期 美 国 联 邦 储 备 局 将 在 2015 年 第 二 季 度 启 动 新 一 轮 紧 缩 周 期 尽 管 美 国 可 能 将 延 迟 上 调 利 率, 融 资 成 本 却 仍 在 上 升, 而 且 亚 洲 银 行 对 房 地 产 债 务 一 贯 谨 慎 中 国 和 新 加 坡 的 融 资 可 获 性 在 很 大 程 度 上 取 决 于 各 银 行 对 房 地 产 风 险 的 评 估, 它 们 的 资 金 成 本, 以 及 其 性 质 属 于 外 资 或 是 本 地 银 行 根 据 新 加 坡 银 行 间 同 业 拆 借 利 率 (SIBOR) 的 趋 势,2015 年 新 加 坡 的 融 资 成 本 预 计 将 会 提 高, 而 中 国 则 可 能 会 推 行 更 多 银 根 放 松 政 策 ( 即 进 一 步 下 调 利 率 ) 由 于 港 币 与 美 元 挂 钩, 香 港 的 平 均 融 资 成 本 一 直 保 持 2.4% 的 水 平 然 而, 如 果 美 联 储 于 2015 年 第 二 季 度 启 动 利 率 周 期, 香 港 的 总 体 融 资 成 本 将 在 下 半 年 呈 现 上 升 趋 势 冷 却 措 施 自 2014 年 年 中 起, 越 来 越 多 的 中 国 大 陆 城 市 放 宽 了 住 房 限 购 政 策, 让 更 多 刚 需 购 房 者 进 入 市 场 但 是, 中 国 政 府 计 划 于 2016 年 或 2017 年 施 行 新 的 财 产 税 政 策, 成 为 对 外 投 资 的 另 一 个 主 要 推 动 因 素 2014 年 香 港 和 新 加 坡 未 采 取 任 何 新 的 冷 却 措 施 考 虑 到 2015 年 香 港 和 新 加 坡 会 继 续 执 行 当 前 的 冷 却 措 施, 投 资 资 本 应 继 续 寻 求 海 外 机 会 此 前, 香 港 对 所 有 房 地 产 类 型 的 购 买 者 征 收 双 倍 印 花 税, 而 之 后 采 取 的 结 构 性 调 整 仅 仅 提 高 了 一 手 住 宅 的 销 售 额 与 市 场 预 期 相 反 的 是,2014 年 住 宅 价 格 小 幅 攀 升, 同 时 政 府 表 示 若 房 价 涨 幅 失 控 将 有 意 推 出 新 的 措 施 强 度 :2014 年 基 本 不 变,2015 年 将 继 续 保 持 政 府 政 策 另 一 个 推 动 因 素 是 政 府 放 松 了 对 对 外 直 接 投 资 的 政 策 在 中 国 大 陆, 商 务 部 于 2014 年 9 月 修 订 了 对 外 投 资 管 理 办 法, 精 简 大 陆 企 业 的 审 批 程 序 2014 年 12 月 下 旬, 国 务 院 发 布 指 导 意 见, 削 减 大 陆 企 业 海 外 投 融 资 的 繁 琐 审 批 程 序 在 印 度, 结 构 化 改 革 正 在 进 行,2015 年 将 吸 引 更 多 外 来 资 本 总 体 而 言,2014 年 该 推 力 因 素 的 有 所 增 强 我 们 预 测 2015 年 将 获 得 进 一 步 的 牵 引 力 在 台 北, 非 自 用 住 宅 房 屋 的 税 收 自 2014 年 7 月 以 来 已 翻 倍 前 两 套 非 自 用 住 宅 房 屋 的 税 率 已 从 1.2% 上 涨 至 2.4%, 三 套 及 三 套 以 上 的 税 率 为 3.6% 新 的 税 收 规 定 旨 在 抑 制 囤 房 虽 然 商 业 房 产 未 受 影 响, 但 主 要 资 产 的 净 收 益 率 仍 然 较 低 为 寻 找 更 高 的 收 益 率,2015 年 预 计 会 有 更 多 的 本 地 机 构 和 高 净 值 人 士 转 战 海 外 力 度 :2014 年 有 所 增 强, 预 测 2015 年 将 进 一 步 增 强 力 度 :2014 年 基 本 不 变,2015 年 将 继 续 保 持 12 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

资 产 配 置 亚 洲 的 主 权 财 富 基 金 (Sovereign wealth fund, 例 如 新 加 坡 政 府 投 资 公 司 和 中 国 投 资 公 司 ) 一 直 在 积 极 地 向 海 外 房 地 产 市 场 部 署 资 本 它 们 将 房 地 产 归 类 为 另 类 投 资 市 场, 一 般 占 总 投 资 组 合 的 5% 不 过, 有 迹 象 显 示, 各 主 权 财 富 基 金 都 在 扩 大 与 房 地 产 市 场 的 接 触 面, 有 些 主 权 财 富 基 金 所 管 理 的 房 地 产 资 产 占 比 达 到 了 10% 以 上 新 加 坡 政 府 投 资 公 司 (GIC) 是 最 活 跃 的 主 权 财 富 基 金 之 一, 在 房 地 产 市 场 拥 有 9%-13% 的 资 产 投 资 在 日 本, 总 额 达 1.1 万 亿 美 元 的 政 府 养 老 金 投 资 基 金 (GPIF) 有 意 在 五 年 投 资 计 划 的 第 一 阶 段 向 全 球 房 地 产 市 场 部 署 3% 到 5% 的 资 金, 这 也 将 使 其 成 为 全 球 最 大 的 房 地 产 投 资 部 署 日 本 政 府 正 在 努 力 增 加 该 基 金 对 高 风 险 项 目 的 投 资 比 重, 旨 在 为 国 内 迅 速 增 长 的 退 休 人 口 获 得 更 高 回 报 强 度 : 正 在 增 强 且 有 望 在 2015 年 进 一 步 增 强 图 1.4 亚 洲 主 权 财 富 基 金 和 国 家 养 老 金 所 管 理 资 产 价 值 ( 万 亿 美 元 ) 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 政 府 养 老 金 投 资 基 金, 日 本 阿 布 扎 比 投 资 局, 阿 联 酋 SAMA 外 汇 控 股, 沙 特 阿 拉 伯 中 国 投 资 公 司, 中 国 华 安 投 资 公 司, 中 国 科 威 特 投 资 局, 科 威 特 韩 国 养 老 金 服 务 局, 韩 国 香 港 金 融 管 理 局 投 资 组 合, 香 港 新 加 坡 政 府 投 资 公 司, 新 加 坡 卡 塔 尔 投 资 局, 卡 塔 尔 国 家 社 会 保 险 基 金, 中 国 淡 马 锡 控 股 公 司, 新 加 坡 国 家 养 老 金 主 权 财 富 基 金 来 源 :Sovereign Wealth Fund Institute 13 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

第 二 部 分 亚 洲 内 部 的 跨 境 流 动 在 杠 杆 作 用 前, 利 用 1 亿 美 元 可 以 购 买 的 最 佳 资 产 是 什 么?

放眼亚洲的资本流动 我们容易忽略地区内部流动也是主导 展望2015年 由于待售资产供应增多 我们预测亚洲内部的 力量之一 尤其在过去六年在亚洲总流量中的占比达70% 流动量将上升58%至620亿美元 其中一个关键因素是办公楼 亚洲内部流动是指亚洲资产在买家和/或卖家本国市场以外的 市场的供应周期 我们预测新供应将上升152%至1亿平方英 跨境流动 但仍在亚洲内部 投资流量在2013年达到历史新 尺左右 鉴于自用和换房业主的活跃度不断提升 这些全新的 高 2014年收缩至390亿美元 但仍高于长期平均值 自2008 开发项目的交易量会有显著增长 二手市场的投资交易同样会 年起每年为216亿美元 有所上升 图2.1 亚洲甲级办公楼供应 按每年新竣工项目 120.0 97.6 总建筑面积 百万平方英尺 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F 来源 高力国际 考虑到外来流动预计将增长至266亿美元 2015年外来和地区内部的总流量有望上升69% 达到883亿美元 图2.2 亚洲房地产资本流动 外来与地区内部 100 地区内部 房地产投资 十亿美元 90 外来 26.6 61.7 80 预测 70 60 50 40 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 来源 Real Capital Analytics 高力国际 预测 备注 外来 = 从世界其他地区流向亚洲的房地产投资 不包括亚洲内部的跨境流动 地区内部 = 亚洲内部的跨境流动 15 亚洲争夺战中的投资赢家 高力国际 2009 2010 2011 2012 2013 2014

最 受 青 睐 的 资 产 类 别 按 主 要 物 业 类 别 划 分, 开 发 用 地 仍 是 亚 洲 内 最 受 青 睐 的 类 别, 与 房 地 产 的 历 史 投 资 趋 势 相 一 致 过 去 10 年 此 类 交 易 是 房 地 产 投 资 最 主 要 的 组 成 部 分 办 公 楼 市 场 的 交 易 量 增 长 显 著,2014 年 占 总 量 的 20% 至 30% 作 为 一 个 利 基 市 场, 物 流 物 业 在 亚 洲 越 来 越 受 青 睐 图 2.3 亚 洲 外 来 和 地 区 部 内 房 地 产 流 动 ( 按 亚 洲 主 要 物 业 类 别 ) 65% 60% 2014 五 年 平 均 十 年 平 均 55% 50% 45% 40% 期 内 百 分 比 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 办 公 楼 商 铺 工 业 公 寓 酒 店 土 地 来 源 :Real Capital Analytics 最 佳 投 资 地 凭 借 其 市 场 规 模, 中 国 成 为 亚 洲 外 来 资 本 流 动 和 地 区 内 部 跨 境 资 本 流 动 最 受 欢 迎 的 投 资 地 就 目 标 城 市 而 言, 上 海 继 续 独 占 鳌 头, 包 括 广 州 和 北 京 在 内 的 其 他 国 内 一 线 城 市 位 列 前 六 香 港 新 加 坡 和 东 京 等 其 他 市 场 也 在 投 资 目 的 地 之 列, 其 原 因 是 这 些 市 场 的 流 动 性 相 当, 每 年 约 为 20 亿 到 30 亿 美 元 16 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

图 2.4 亚 洲 外 来 和 地 区 内 部 投 资 目 的 地 ( 按 亚 洲 主 要 城 市 ) 东 京 I 新 加 坡 I 2,579 3,080 广 州 I 上 海 I 5,505 2,692 香 港 I 北 京 I 2,212 2,571 年 均 投 资 额 ( 百 万 美 元 ) 来 源 :Real Capital Analytics 备 注 : 数 值 为 2009 和 2014 之 间 的 年 平 均 同 样, 通 过 回 答 在 杠 杆 作 用 前, 利 用 1 亿 美 元 可 以 购 买 的 最 佳 资 产 是 什 么? 这 个 问 题, 我 们 围 绕 上 海 香 港 和 新 加 坡 最 值 得 购 买 的 资 产 类 型 以 及 购 买 价 格 ( 即 : 收 益 率 和 预 期 内 部 收 益 率 ) 给 出 我 们 的 建 议 上 海 建 议 : 浦 东 办 公 楼 尽 管 近 年 中 国 的 经 济 增 长 有 所 放 缓, 但 是 上 海 的 零 售 销 售 势 头 依 旧 强 劲, 目 前 以 每 年 约 9% 的 速 度 增 长, 在 亚 洲 各 大 城 市 中 名 列 前 茅 中 产 阶 级 的 地 位 日 益 升 高, 政 府 为 推 动 城 市 化 进 程 和 鼓 励 电 子 商 务 出 台 了 一 系 列 举 措, 在 这 些 因 素 的 激 励 下, 投 资 者 已 开 始 寻 找 投 资 级 的 零 售 开 发 项 目 即 便 不 考 虑 电 子 商 务 和 在 线 零 售 的 持 续 增 长, 上 海 的 优 质 物 流 地 产 仍 然 对 投 资 者 具 有 吸 引 力 交 易 量 在 过 去 几 年 仍 然 保 持 活 跃, 尽 管 面 临 着 交 易 规 模 大 投 资 期 限 长 供 应 有 限 市 场 数 据 和 政 府 政 策 透 明 度 低 等 多 重 挑 战 一 些 业 内 巨 头 ( 例 如 普 洛 斯 和 嘉 民 集 团 ) 所 展 示 的 制 胜 战 略 是 通 过 收 购 和 开 发 的 方 式 建 立 临 界 规 模 的 资 产 组 合, 并 通 过 积 极 管 理 整 个 投 资 组 合 提 高 资 产 的 附 加 值 上 海 最 值 得 购 买 的 资 产 当 属 办 公 楼 地 产, 因 为 其 进 入 壁 垒 更 低, 交 易 结 构 简 单, 资 产 管 理 要 求 低, 且 具 有 稳 定 的 租 金 收 入 来 源 另 外, 上 海 市 日 益 完 善 的 基 础 设 施 网 络 为 各 非 核 心 区 域 创 造 了 更 多 办 公 楼 和 商 业 园 区 投 资 机 会 考 虑 到 我 们 预 测 将 有 一 批 新 供 应 上 市, 投 资 者 可 能 需 要 延 长 原 有 投 资 期 限, 以 获 得 目 标 回 报 率 至 于 传 统 的 核 心 地 段, 浦 东 办 公 楼 目 前 的 收 益 率 为 4.0% 至 5.5%, 考 虑 到 最 终 用 户 的 持 续 需 求 以 及 未 来 的 租 金 涨 幅, 这 些 办 公 楼 是 2015 年 的 最 佳 投 资 机 会 根 据 投 资 者 的 风 险 偏 好, 五 年 投 资 期 限 内 的 预 期 内 部 收 益 率 在 12.0% 到 15.0% 之 间 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 上 海 办 公 楼 ( 浦 东 ) 854 4.00-5.50 12.00-15.00 来 源 : 高 力 国 际 * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 17 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

香 港 建 议 : 非 核 心 区 甲 级 办 公 楼 在 房 地 产 收 益 率 收 缩 的 情 况 下, 消 极 的 买 入 持 有 策 略 对 于 希 望 在 香 港 获 得 更 高 经 调 整 风 险 回 报 的 投 资 者 而 言 不 再 是 一 种 具 有 吸 引 力 的 提 议 根 据 预 测, 融 资 成 本 将 不 断 上 涨, 投 资 者 将 更 多 关 注 有 望 实 现 中 长 期 资 本 增 值 的 高 附 加 值 机 会 除 追 求 更 高 回 报 外, 投 资 多 元 化 需 求 和 人 民 币 国 际 化 都 为 大 陆 投 资 者 创 造 大 量 需 求, 促 使 他 们 将 资 金 投 向 海 外 凭 借 其 成 熟 的 法 律 和 监 管 体 系 以 及 完 善 的 金 融 市 场, 香 港 是 中 国 大 陆 最 重 要 的 资 本 投 资 目 的 地 之 一 另 外, 本 地 投 资 者 对 位 于 非 核 心 区 域 的 商 场 产 生 了 浓 厚 的 兴 趣 这 种 防 守 型 投 资 方 法 主 要 是 基 于 普 通 人 群 的 稳 步 消 费 增 长, 尤 其 本 地 经 济 每 年 约 为 4% 的 通 货 膨 胀 率 由 于 公 共 交 通 日 益 完 善, 越 来 越 多 的 人 选 择 从 城 市 中 心 区 迁 往 郊 区, 去 中 心 化 已 成 为 主 题 虽 然 政 府 的 冷 却 措 施 拉 低 了 交 易 量, 但 商 业 地 产 的 定 价 并 未 受 此 趋 势 的 影 响 受 益 于 活 化 工 厦 政 策 的 推 动, 香 港 的 重 新 定 位 无 论 是 通 过 改 装 还 是 租 户 的 重 新 定 位 将 继 续 吸 引 投 资 者 的 兴 趣 考 虑 到 核 心 区 域 优 质 办 公 楼 的 缺 乏, 再 加 上 资 本 化 率 被 压 缩 至 历 史 最 低 点 ( 截 止 2015 年 第 一 季 度 为 3% 左 右 ), 自 然 便 出 现 了 向 九 龙 东 等 非 核 心 区 域 的 迁 移 内 地 投 资 者 人 民 币 香 港 2014 年 甲 级 办 公 楼 租 金 保 持 平 稳,2015 年 预 计 会 有 所 上 涨, 部 分 原 因 是 越 来 越 多 的 大 陆 金 融 服 务 业 租 户 希 望 在 香 港 落 户 市 中 心 租 金 目 前 是 非 核 心 区 租 金 的 三 倍 左 右, 而 随 着 租 户 的 搬 迁 基 建 配 套 的 完 善 以 及 新 商 业 设 施 的 启 用, 核 心 区 和 非 核 心 区 的 租 金 差 距 将 继 续 缩 小 非 核 心 区 域 甲 级 办 公 楼 的 当 前 初 始 收 益 率 约 为 3.5%, 杠 杆 前 的 预 期 内 部 收 益 率 在 五 年 投 资 期 限 内 可 达 12% 至 13% 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 香 港 办 公 楼 ( 非 核 心 区 甲 级 ) 1,282 3.50 12.00-13.00 来 源 : 高 力 国 际 * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 18 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

新 加 坡 建 议 : 豪 华 公 寓 在 新 加 坡, 优 质 办 公 楼 资 产 仍 然 吸 引 着 广 泛 的 投 资 者, 包 括 机 构 投 资 者 机 会 主 义 私 募 股 权 投 资 者 富 裕 人 士 和 家 族 办 公 室 投 资 的 根 本 原 因 仍 然 是 当 前 办 公 楼 供 不 应 求, 且 入 驻 率 持 续 上 扬 我 们 预 计, 新 加 坡 将 发 挥 其 全 球 商 业 枢 纽 的 地 位, 进 一 步 促 进 办 公 楼 物 业 尤 其 是 独 特 精 品 办 公 楼 资 产 在 中 短 期 内 的 租 金 及 资 本 价 值 增 长 但 是, 就 最 值 得 购 买 的 资 产 类 型 而 言, 高 端 豪 华 公 寓 应 是 2015 年 的 首 选 交 易 量 持 续 下 降 令 已 推 售 和 可 推 售 的 楼 盘 积 压, 导 致 了 要 价 软 化 随 着 买 卖 双 方 的 要 价 差 距 逐 步 缩 小, 我 们 预 计 住 宅 成 交 量 将 上 涨 我 们 预 测 潜 在 买 家 尤 其 是 富 裕 人 士 和 家 族 办 公 室 将 密 切 留 意 物 有 所 值 的 机 会, 特 别 是 高 端 豪 华 住 宅 市 场 另 一 投 资 理 念 是 购 买 郊 区 位 置 较 好 的 商 铺 资 产 关 键 原 因 是, 由 于 零 售 商 和 餐 饮 运 营 商 不 断 增 长 的 需 求, 这 里 的 租 金 预 计 将 保 持 稳 定 即 便 面 临 着 成 本 飞 涨 的 挑 战 以 及 劳 动 力 短 缺 问 题, 这 些 零 售 商 和 餐 饮 运 营 商 依 然 对 市 场 持 有 信 心 随 着 更 多 的 运 营 商 在 郊 区 扩 展 业 务, 投 资 者 可 以 在 二 线 开 发 项 目 中 寻 找 有 别 于 传 统 购 物 中 心 的 创 意 零 售 投 资 机 会, 而 传 统 购 物 中 心 大 多 由 现 有 行 业 从 业 者 占 主 导 地 位 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 新 加 坡 住 宅 ( 高 端 豪 华 公 寓 ) 1,300-1,700 2.00-3.00 12.00-15.00 来 源 : 高 力 国 际 * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 19 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

第 三 部 分 对 外 投 资 机 遇 在 杠 杆 作 用 前, 利 用 1 亿 美 元 可 以 购 买 的 最 佳 资 产 是 什 么?

亚 洲 仍 在 加 强 对 外 房 地 产 投 资 最 新 数 据 显 示,2014 年 投 资 总 额 创 下 历 史 新 高, 达 460 亿 美 元, 同 比 增 长 了 38% 流 向 美 国 和 欧 洲 的 对 外 投 资 占 据 总 投 资 额 的 80% 这 一 数 字 极 为 典 型 而 澳 大 利 亚 正 在 逐 渐 成 为 亚 洲 投 资 者 所 青 睐 的 另 一 热 门 地 区 截 至 2014 年, 从 亚 洲 流 向 澳 大 利 亚 的 房 地 产 投 资 额 同 比 增 长 了 62% 根 据 推 力 和 拉 力 因 素 的 定 量 和 定 性 评 估, 我 们 预 估 2015 年 对 外 房 地 产 投 资 总 额 将 同 比 增 长 61% 美 国 和 欧 洲 极 有 可 能 吸 收 大 部 分 的 投 资 额, 但 未 来 一 年 澳 大 利 亚 有 潜 力 缩 小 与 其 他 两 个 地 区 的 差 距 图 3.1 亚 洲 对 外 房 地 产 资 本 流 动 ( 按 主 要 地 区 ) 50 40 房 地 产 交 易 总 额 ( 十 亿 美 元 ) 30 20 10 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 美 国 欧 洲 中 东 和 非 洲 澳 大 利 亚 其 他 地 区 来 源 : Real Capital Analytics 但 是 2015 年 亚 洲 对 外 投 资 者 热 衷 哪 些 投 资 地 点 呢? 有 趣 的 是,2014 年 伦 敦 纽 约 和 悉 尼 是 房 地 产 投 资 的 三 大 目 的 地, 但 目 前 我 们 看 到 亚 洲 投 资 者 已 经 开 始 调 整 策 略,, 涉 足 新 的 市 场 和 资 产 类 别, 以 获 得 更 高 收 益 美 国 欧 洲 以 及 澳 大 利 亚 具 体 城 市 中 最 值 得 购 买 的 资 产 类 型, 并 详 细 说 明 进 入 市 场 的 最 佳 价 格 ( 即 收 益 率 以 及 预 期 内 部 收 益 率 ) 高 力 国 际 以 投 资 角 度 在 杠 杆 作 用 前, 利 用 1 亿 美 元 可 以 购 买 的 最 佳 资 产 是 什 么? 为 前 提, 整 合 了 我 们 的 一 些 建 议, 列 出 21 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

3.1 流 向 美 国 的 对 外 投 资 历 史 趋 势 最 受 青 睐 的 资 产 类 别 在 经 济 形 势 总 体 好 转 以 及 政 治 和 货 币 政 策 相 对 透 明 等 因 素 的 推 动 下, 美 国 历 来 是 最 受 亚 洲 对 外 投 资 青 睐 的 目 的 地,2014 年 共 吸 引 了 191 亿 美 元 的 资 金 亚 洲 投 资 者 在 办 公 楼 资 产 上 所 做 的 投 资 尤 甚,2014 年 相 关 投 资 占 总 投 资 额 的 35% 到 40% 但 对 比 过 去 10 年 45% 到 50% 的 长 期 平 均 值, 这 一 数 字 略 有 下 降 同 时, 酒 店 和 土 地 近 年 来 越 来 越 为 亚 洲 投 资 者 所 看 重,2014 年 酒 店 投 资 占 据 总 交 易 额 的 30%, 土 地 销 售 占 比 为 15% 到 20% 图 3.2 亚 洲 对 外 房 地 产 投 资 ( 按 美 国 主 要 物 业 类 别 ) 50% 2014 五 年 平 均 十 年 平 均 45% 40% 35% 期 内 百 分 比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 办 公 室 商 铺 工 业 住 宅 酒 店 土 地 来 源 :Real Capital Analytics 22 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

最 佳 投 资 地 纽 约 以 840 万 的 人 口 成 为 美 国 最 大 的 城 市 作 为 美 国 的 经 济 首 都, 纽 约 自 然 成 为 最 受 亚 洲 投 资 者 青 睐 的 房 地 产 交 易 目 的 地,2009 年 至 2014 年 平 均 每 年 成 交 额 达 21 亿 美 元 虽 然 纽 约 仍 然 是 亚 洲 投 资 者 的 首 选 之 地, 但 由 于 市 场 信 心 的 提 升, 以 及 核 心 城 市 缺 乏 优 质 供 应, 投 资 者 对 美 国 其 他 城 市 的 兴 趣 开 始 显 现 并 越 来 越 浓 厚 我 们 看 到, 亚 洲 买 家 越 来 越 青 睐 于 对 西 岸 城 市, 例 如 洛 杉 矶 和 旧 金 山 图 3.3 亚 洲 投 资 资 本 目 的 地 ( 按 美 国 主 要 城 市 ) 纽 约 市 I 纽 约 州 2,118 旧 金 山 I 加 利 福 尼 亚 州 休 斯 顿 I 德 克 萨 斯 州 182 516 洛 杉 矶 I 加 利 福 尼 亚 州 芝 加 哥 I 伊 利 诺 伊 州 281 887 年 均 投 资 额 ( 百 万 美 元 ) 来 源 :Real Capital Analytics 备 注 : 投 资 额 为 2009 至 2014 年 的 年 均 值, 每 个 城 市 的 最 低 投 资 分 界 线 为 1 亿 美 元 23 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

纽 约 市 建 议 : 核 心 办 公 楼 借 TAMI 行 业 发 展 的 东 风 我 们 建 议 拥 有 1 亿 美 元 股 权 资 本 的 海 外 投 资 者 通 过 部 分 股 份 认 购 这 种 较 具 效 益 的 税 收 结 构 的 方 式 进 入 核 心 办 公 楼 市 场 虽 然 目 前 平 均 交 易 规 模 约 为 2.18 亿 美 元, 但 是 与 当 地 的 资 深 业 主 及 运 营 商 合 作 能 够 帮 助 买 家 加 快 入 市 速 度 之 所 以 提 出 上 述 建 议, 根 本 原 因 是 当 地 经 济 增 强, 科 技 广 告 媒 体 以 及 信 息 行 业 (TAMI) 持 续 发 展, 纽 约 市 的 办 公 楼 租 金 前 景 看 涨 事 实 上,TAMI 行 业 租 户 已 经 填 充 了 金 融 保 险 以 及 房 地 产 (FIRE) 行 业 在 遭 受 全 球 金 融 危 机 的 打 击 后 腾 出 的 大 部 分 空 间 纽 约 也 因 而 逐 渐 兴 起 为 全 球 领 先 的 科 技 枢 纽 2014 年, 该 城 市 吸 引 了 30 亿 美 元 的 TAMI 行 业 投 资, 虽 低 于 旧 金 山 湾 区, 但 领 先 于 波 士 顿 TAMI 行 业 的 雇 员 招 募 速 度 远 超 过 其 他 行 业, 进 而 维 系 了 纽 约 市 的 科 技 枢 纽 地 位 令 人 鼓 舞 的 租 赁 速 度 正 是 房 地 产 市 场 发 展 的 有 力 佐 证 2014 年 总 交 易 面 积 为 3,700 万 平 方 英 尺, 创 下 了 第 二 高 的 交 易 记 录 供 应 方 面, 纽 约 的 可 租 赁 率 自 2012 年 起 一 直 下 滑, 当 前 约 为 11.5% 包 括 正 在 规 划 和 建 设 中 的 项 目 在 内, 新 供 应 办 公 楼 楼 面 不 足 2000 万 平 方 英 尺, 对 于 拥 有 5 亿 平 方 英 尺 市 场 的 曼 哈 顿, 这 一 数 字 少 之 又 少 从 投 资 角 度 来 看, 纽 约 市 为 办 公 楼 房 地 产 提 供 了 稳 健 的 流 动 市 场 2014 年, 办 公 楼 的 投 资 额 接 近 170 亿 美 元 纵 览 历 史 数 据, 曼 哈 顿 核 心 办 公 楼 资 产 的 价 格 在 700 至 1,000 美 元 每 平 方 英 尺, 远 低 于 重 置 成 本 目 前, 实 际 市 场 进 入 价 格 在 900 至 1,100 美 元 每 平 方 英 尺 在 五 年 的 投 资 期 限 内, 预 期 的 退 出 内 部 收 益 率 可 达 6.0% 到 7.0%, 即 可 获 得 高 于 初 始 收 益 率 约 200 至 300 个 基 点 的 溢 价 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 纽 约 办 公 楼 ( 城 市 核 心 区 的 甲 级 办 公 楼 ) 900-1,100 4.00-4.25 6.00-7.00 来 源 : 高 力 国 际 * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 24 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

旧 金 山 建 议 : 住 宅 开 发 用 地 最 佳 投 资 项 目 是 市 中 心 拥 有 稳 定 现 金 流 的 创 收 型 办 公 楼, 这 是 大 多 数 买 家 希 望 长 期 持 有 的 目 标 资 产 最 有 趣 的 趋 势 是, 海 外 买 家 主 要 是 来 自 亚 洲 的 买 家 已 经 开 始 抢 购 住 宅 单 元 例 如, 万 科 集 团 收 购 了 Lumina 公 寓 大 楼 的 股 权, 该 项 目 由 铁 狮 门 开 发, 拥 有 650 个 豪 华 住 宅 单 元 此 外, 泛 海 控 股 正 在 购 买 旧 金 山 市 中 心 的 一 个 地 块, 计 划 将 其 开 发 为 面 积 为 200 多 万 平 方 英 尺 的 综 合 体, 涵 盖 住 宅 酒 店 办 公 楼 及 商 铺 其 他 一 些 规 模 稍 小 的 中 国 开 发 商 目 前 正 在 市 场 收 购 小 型 地 块, 用 于 开 发 精 品 公 寓 项 目 例 如, 某 中 国 私 人 投 资 者 收 购 了 一 个 拥 有 39 个 单 元 的 公 寓 地 块, 该 投 资 者 希 望 在 旧 金 山 开 发 更 多 中 型 项 目 地 价 方 面, 根 据 可 建 面 积, 当 前 的 楼 面 地 价 约 为 200 美 元 到 300 美 元 每 平 方 英 尺 开 发 总 成 本 约 为 800 美 元 每 平 方 英 尺, 但 高 质 量 的 单 元 可 能 会 高 于 1,000 美 元 每 平 方 英 尺 假 设 总 体 投 资 期 限 为 五 年, 包 括 两 年 的 施 工 期, 非 杠 杆 内 部 收 益 率 预 计 为 12% 至 15% 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 旧 金 山 住 宅 ( 核 心 市 中 心 住 宅 区 ) 200-300 3.25 # 12.00-15.00 来 源 : 高 力 国 际 备 注 : 价 格 水 平 仅 指 楼 面 地 价 # 初 始 收 益 率 建 立 在 估 价 基 础 上, 且 前 提 是 有 同 等 质 量 的 现 有 资 产 可 供 出 售 * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 洛 杉 矶 建 议 : 郊 区 办 公 楼 南 加 州 的 房 地 产 市 场 正 在 复 苏, 并 凭 借 最 炙 手 可 热 的 资 产 和 投 资 地 段 逐 渐 走 向 成 熟 核 心 资 产 已 经 过 非 常 充 分 的 定 价, 仅 适 合 投 资 期 限 远 超 过 五 年 的 投 资 者 这 些 资 产 包 括 中 心 商 业 区 的 优 质 办 公 楼 甲 级 物 流 大 楼 新 建 商 铺 以 及 大 部 分 多 户 型 住 宅 地 段 较 好 的 郊 区 办 公 楼 存 在 更 具 吸 引 力 的 购 买 机 会 ( 即 低 于 重 置 成 本 ), 这 些 资 产 的 当 前 收 益 率 和 总 体 收 益 率 较 高, 但 具 有 一 定 的 空 置 率, 租 金 低 于 市 场 水 平, 或 需 要 进 行 装 饰 升 级 ( 例 如 更 具 吸 引 力 的 门 厅, 考 究 的 内 部 装 修 和 外 部 聚 集 区 ) 这 应 归 因 于 某 些 业 主 仍 然 财 力 有 限, 且 住 宅 行 业 开 始 展 现 吸 引 力 位 置 较 好 的 郊 区 办 公 楼 目 前 的 现 金 收 益 率 在 5%-6% 之 间, 同 时 我 们 测 算 五 年 的 总 收 益 率 在 8% 到 9% 在 贷 款 和 价 值 比 率 (LTV) 介 于 50% 到 65% 融 资 成 本 介 于 4.0% 到 4.5% 的 情 况 下, 杠 杆 收 益 率 可 达 11% 到 13% 南 加 州 各 子 市 场 的 平 均 价 格 水 平 差 异 很 大, 但 是 一 般 均 低 于 重 置 成 本 在 很 多 案 例 中, 我 们 预 测 五 年 内 的 转 售 价 格 将 仍 低 于 重 置 成 本 在 洛 杉 矶 和 奥 兰 治 县, 这 些 投 资 机 会 的 价 格 为 200 到 275 美 元 每 平 方 英 尺 我 们 建 议 投 资 者 在 原 计 划 的 基 础 上 增 加 15 到 25 美 元 每 平 方 英 尺 用 作 资 本 升 级 当 前 的 交 易 规 模 在 2500 万 到 5000 万 美 元 之 间 交 易 极 可 能 涉 及 多 座 楼 宇 或 者 需 要 现 场 积 极 管 理 的 小 规 模 投 资 组 合 为 此, 与 当 地 运 营 商 合 资 会 是 证 明 行 之 有 效 的 进 入 策 略 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 洛 杉 矶 办 公 楼 ( 郊 区 甲 级 ) 200-275 5.00-6.00 8.00-9.00 来 源 : 高 力 国 际 * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 25 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

3.2 流 向 欧 洲 的 对 外 投 资 历 史 趋 势 最 受 青 睐 的 资 产 类 别 2014 年, 流 向 欧 洲 的 亚 洲 对 外 投 资 继 续 快 速 增 长, 总 值 达 172 亿 美 元 办 公 楼 投 资 占 据 了 最 大 比 重, 过 去 10 年 的 占 比 约 为 55% 到 60% 作 为 新 兴 的 细 分 市 场, 商 铺 和 酒 店 对 亚 洲 买 家 的 吸 引 力 越 来 越 大, 在 总 投 资 中 的 占 比 为 15% 到 20% 办 公 楼 领 域 是 否 会 有 更 多 机 会?2015 年, 当 市 场 收 益 率 日 益 收 缩, 投 资 者 是 否 会 开 始 寻 找 办 公 楼 以 外 的 其 他 资 产 类 别? 图 3.4 亚 洲 对 外 房 地 产 投 资 ( 按 欧 洲 中 东 和 非 洲 的 主 要 物 业 类 别 ) 65% 60% 2014 五 年 平 均 十 年 平 均 55% 50% 45% 40% 期 内 百 份 比 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 办 公 室 商 铺 工 业 公 寓 酒 店 土 地 来 源 : Real Capital Analytics 26 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

最 佳 投 资 地 就 投 资 额 而 言, 英 国 德 国 以 及 法 国 一 直 是 最 受 欢 迎 的 欧 洲 投 资 地, 吸 引 了 90% 左 右 的 投 资 总 额 随 着 亚 洲 投 资 者 在 全 球 拓 展 业 务, 伦 敦 成 为 其 在 欧 洲 的 首 选 城 市 这 些 投 资 者 视 伦 敦 为 其 在 欧 洲 的 主 要 基 地, 很 多 企 业 都 选 择 英 国 作 为 欧 洲 总 部 虽 然 伦 敦 依 然 是 亚 洲 资 本 所 青 睐 的 投 资 地, 但 潜 在 投 资 者 也 开 始 放 眼 伦 敦 以 外 的 城 市, 以 寻 求 稳 定 的 长 期 收 益 来 源, 尤 其 是 巴 黎 和 法 兰 克 福, 已 逐 渐 兴 起 为 继 伦 敦 之 后 最 受 欢 迎 的 投 资 地 以 下 内 容 就 投 资 者 可 利 用 的 最 佳 机 会 简 要 阐 述 了 我 们 的 建 议 及 其 中 的 理 由 图 3.5 亚 洲 投 资 资 本 目 的 地 ( 按 欧 洲 主 要 城 市 ) 伦 敦 I 英 国 6,566 巴 黎 I 法 国 812 法 兰 克 福 I 德 国 华 沙 I 波 兰 525 210 罗 马 I 意 大 利 137 布 鲁 塞 尔 I 比 利 时 102 柏 林 I 德 国 290 米 兰 I 意 大 利 160 布 里 斯 托 尔 I 英 国 102 年 均 投 资 额 ( 百 万 美 元 ) 来 源 : Real Capital Analytics 备 注 : 投 资 额 为 2009 至 2014 年 的 年 均 值, 每 个 城 市 的 最 低 投 资 分 界 线 为 1 亿 美 元 27 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

伦 敦 建 议 : 伦 敦 金 融 城 的 甲 级 办 公 楼 凭 借 高 度 透 明 的 市 场 和 简 明 的 税 法, 伦 敦 当 仁 不 让 成 为 亚 洲 房 地 产 投 资 的 首 选 目 的 地 享 负 盛 名 的 院 校 也 促 使 大 批 亚 洲 小 康 家 庭 为 投 资 和 教 育 考 量 而 购 买 伦 敦 的 房 地 产 这 一 趋 势 不 仅 创 造 了 对 住 宅 单 元 服 务 式 住 宅 和 酒 店 的 巨 大 需 求, 还 吸 引 了 一 批 亚 洲 的 开 发 商, 包 括 中 国 的 绿 地 集 团 和 万 达 集 团 绿 地 集 团 于 2014 年 初 进 入 伦 敦 市 场, 收 购 了 位 于 伦 敦 西 南 部 的 RAM 啤 酒 厂, 并 计 划 将 该 地 块 开 发 为 商 业 和 住 宅 发 展 项 目 2013 年 万 达 集 团 即 已 通 过 伦 敦 南 岸 的 酒 店 开 发 项 目 进 入 伦 敦 市 场 而 办 公 楼 收 购 交 易 更 引 人 关 注, 最 新 的 重 大 交 易 是 平 安 保 险 在 2015 年 1 月 下 旬 以 4.82 亿 美 元 收 购 了 位 于 伦 敦 金 融 城 的 Tower Place 作 为 英 国 首 都 最 佳 房 地 产 投 资 地 段, 我 们 推 荐 伦 敦 金 融 城 的 优 质 办 公 楼 鉴 于 一 些 子 市 场 ( 例 如 维 多 利 亚 区 ) 的 租 金 正 在 以 每 年 10% 的 速 度 增 长, 根 据 伦 敦 金 融 城 办 公 楼 租 金 预 测, 即 便 以 低 收 益 率 入 市 也 有 可 能 在 未 来 几 年 获 得 回 报 虽 然 租 金 增 长 可 能 会 减 弱, 我 们 预 测 未 来 几 年 仍 可 实 现 较 高 的 个 位 数 增 长 基 于 1,500 美 元 每 平 方 英 尺 的 平 均 价 格 水 平, 当 前 初 始 收 益 率 在 4.0% 到 4.5% 之 间 考 虑 到 预 测 的 租 金 增 长 率, 在 100% 的 股 本 基 础 上, 五 年 投 资 期 限 内 的 预 计 退 出 收 益 率 为 5.5% 左 右 不 过, 伦 敦 的 高 回 报 机 会 与 日 益 短 缺 的 机 构 投 资 级 待 售 资 产 息 息 相 关 就 此 而 论, 与 本 地 资 产 管 理 公 司 合 资 并 建 立 伙 伴 关 系 则 是 一 种 可 行 有 利 的 方 式, 有 助 于 寻 找 重 新 开 发 和 开 发 的 机 会, 尤 其 是 在 伦 敦 传 统 城 区 和 西 区 等 核 心 区 以 外 的 地 区 因 素 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 伦 敦 办 公 楼 ( 伦 敦 金 融 城 的 甲 级 ) 1,500 4.00-4.50 5.00-5.50 每 平 方 英 尺 1,000 英 镑 来 源 : 高 力 国 际 美 元 对 英 镑 汇 率 = 1 美 元 兑 换 0.6647 英 镑 ( 截 至 2015 年 1 月 28 日 ) * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 28 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

巴 黎 建 议 : 购 买 核 心 地 段 的 办 公 楼 期 房 对 大 多 数 投 资 者 而 言, 在 寻 找 有 吸 引 力 的 投 资 机 会 过 程 中, 流 动 性 一 直 是 主 要 的 考 量 因 素 之 一 在 五 年 的 投 资 期 限 内, 创 收 型 优 质 商 业 开 发 项 目 对 于 潜 在 投 资 者 是 最 具 吸 引 力 的 资 产, 因 为 这 些 项 目 具 有 更 低 的 流 动 性 风 险 和 更 好 的 收 益 保 障 但 是, 巴 黎 的 投 资 市 场 竞 争 日 益 激 烈, 当 前 的 收 益 率 一 直 保 持 在 较 低 水 平 为 了 获 得 更 高 的 回 报 率, 购 买 核 心 区 域 的 办 公 楼 期 房 是 一 个 有 吸 引 力 的 替 代 投 资 方 案, 因 为 这 些 地 段 一 般 对 经 济 周 期 的 敏 感 度 更 低 在 100% 股 权 的 基 础 上, 同 时 假 设 有 18 个 月 的 免 租 期, 根 据 可 获 得 的 市 场 租 金 进 行 预 估, 退 出 收 益 率 至 少 可 高 于 初 始 收 益 率 100 个 基 点 ( 即 5.75% 至 6.0%) 与 此 同 时, 市 场 中 依 然 有 很 多 机 会, 因 为 当 地 的 大 型 开 发 商 愿 意 与 股 权 伙 伴 合 作 共 同 开 发 授 权 项 目, 以 期 创 造 双 赢 局 面 在 巴 黎, 期 房 或 所 谓 的 法 国 式 期 房 (VEFA) 合 同 极 具 结 构 性 且 监 管 严 格, 因 此 买 卖 双 方 的 权 益 均 能 得 到 很 好 的 保 护 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 巴 黎 办 公 楼 ( 期 房 和 未 出 租 物 业 ) 650-750 5.75-6.00 6.00-6.50 每 平 方 米 6,000-7,000 欧 元 来 源 : 高 力 国 际 美 元 对 欧 元 汇 率 = 1 美 元 兑 换 0.8824 欧 元 ( 截 至 2015 年 1 月 28 日 ) * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 法 兰 克 福 建 议 : 次 级 地 段 的 优 质 办 公 楼 我 们 在 法 兰 克 福 的 投 资 首 选 是 次 级 地 段 的 现 有 甲 级 办 公 楼 物 业 当 地 的 办 公 楼 市 场 具 有 极 高 的 流 动 性, 办 公 楼 交 易 一 直 占 据 70% 的 总 投 资 额, 而 法 兰 克 福 在 欧 洲 的 领 先 金 融 中 心 地 位 也 是 利 好 因 素 2014 年 6 月 中 国 人 民 银 行 授 权 中 国 银 行 担 任 法 兰 克 福 人 民 币 业 务 离 岸 清 算 行,, 使 得 投 资 法 兰 克 福 更 具 说 服 力 黄 金 地 段 顶 级 办 公 楼 的 激 烈 竞 争 导 致 收 益 率 大 大 收 缩, 优 质 收 益 率 降 至 5% 以 下 ( 截 至 2015 年 第 一 季 度 为 4.75%) 所 以 我 们 建 议 着 眼 于 具 有 更 高 经 调 整 风 险 收 益 率 的 次 级 地 段 甲 级 办 公 楼 物 业 此 类 产 品 目 前 的 平 均 价 格 水 平 在 300 至 420 美 元 每 平 方 英 尺 之 间 ( 折 合 2,800 到 4,000 欧 元 每 平 米 ) 平 均 初 始 收 益 率 在 5.5% 至 6.0%, 比 核 心 区 域 的 类 似 资 产 高 75 至 100 个 基 点 在 股 权 为 1 亿 美 元 的 情 况 下, 次 级 地 段 的 办 公 楼 物 业 可 带 来 6.0% 到 7.0% 的 非 杠 杆 内 部 收 益 率, 增 加 杠 杆 作 用 后 的 收 益 率 则 为 9.0% 至 12.0% 因 素 1 因 素 2 因 素 2 因 素 2 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 法 兰 克 福 办 公 楼 ( 次 级 地 段 甲 级 ) 300-420 5.50-6.00 6.00-7.00 每 平 方 米 2,800-4,000 欧 元 来 源 : 高 力 国 际 美 元 对 欧 元 汇 率 = 1 美 元 兑 换 0.8824 欧 元 ( 截 至 2015 年 1 月 28 日 ) * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 29 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

3.3 流 向 澳 大 利 亚 的 对 外 投 资 历 史 趋 势 最 受 青 睐 的 资 产 类 别 亚 洲 投 资 者 偏 爱 办 公 楼 资 产, 这 是 他 们 多 年 来 一 贯 的 投 资 模 式 按 照 百 分 比 计 算, 过 去 五 年 办 公 楼 资 产 投 资 占 总 投 资 额 的 40% 至 45%,2014 年 下 降 至 35% 左 右 工 业 物 业 资 产 和 土 地 投 资 显 现 出 上 升 迹 象 最 为 显 而 易 见 的 增 长 为 开 发 用 地 交 易, 相 较 于 15% 左 右 的 长 期 平 均 值,2014 年 开 发 用 地 的 投 资 额 增 长 至 占 投 资 总 额 的 30% 图 3.6 亚 洲 对 外 房 地 产 投 资 ( 按 澳 大 利 亚 主 要 物 业 类 别 ) 50% 45% 2014 五 年 平 均 十 年 平 均 40% 35% 期 内 百 份 比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 办 公 室 商 铺 工 业 公 寓 酒 店 土 地 来 源 :Real Capital Analytics 最 佳 投 资 地 就 地 理 位 置 而 言, 悉 尼 和 墨 尔 本 历 来 吸 引 了 最 多 的 投 资 但 是, 澳 大 利 亚 的 其 他 城 市 同 样 也 在 投 资 者 的 关 注 范 围 内, 例 如 布 里 斯 班 和 珀 斯 虽 然 其 他 州 府 城 市 也 同 样 吸 引 到 投 资, 但 投 资 额 远 低 于 悉 尼 和 墨 尔 本 为 解 答 您 会 将 1 亿 美 元 投 资 于 澳 大 利 亚 的 哪 个 地 区 及 哪 类 物 业?, 我 们 给 出 如 下 建 议 值 得 注 意 的 是, 我 们 的 选 择 可 能 与 历 史 趋 势 并 不 完 全 吻 合 30 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

图 3.7 亚 洲 投 资 资 本 目 的 地 ( 按 澳 大 利 亚 主 要 城 市 ) 悉 尼 I 2,164 布 里 斯 班 I 439 墨 尔 本 I 1,018 珀 斯 I 303 年 均 投 资 额 ( 百 万 美 元 ) 来 源 :Real Capital Analytics 备 注 : 投 资 额 为 2009 年 至 2014 年 的 年 均 值, 每 个 城 市 的 投 资 额 底 线 为 1 亿 美 元 澳 大 利 亚 建 议 : 坚 守 基 本 悉 尼 和 墨 尔 本 的 现 有 甲 级 办 公 楼 是 澳 大 利 亚 最 值 得 购 买 的 房 地 产 资 产 究 其 原 因, 一 系 列 关 键 因 素 可 支 持 这 一 建 议 更 高 的 流 动 性 是 一 个 非 常 重 要 的 原 因 收 益 率 是 第 二 个 考 虑 因 素 澳 大 利 亚 的 租 户 通 常 签 订 长 达 10 年 的 长 期 租 赁 合 同 这 种 租 期 保 障 有 助 于 获 得 比 其 他 地 区 其 他 市 场 更 高 的 收 益 率 目 前 初 始 收 益 率 约 为 6.6% 到 7.1% 悉 尼 的 平 均 楼 价 为 620 美 元 每 平 方 英 尺, 比 墨 尔 本 高 出 30% 两 座 城 市 的 预 期 内 部 收 益 率 均 为 8.0% 近 年 来, 租 户 需 求 疲 软 一 直 是 主 要 的 风 险 因 素 之 一 但 是, 我 们 认 为 这 种 情 况 正 在 发 生 改 变, 因 为 有 关 澳 大 利 亚 两 大 市 场 悉 尼 和 墨 尔 本 的 咨 询 不 断 攀 升 澳 大 利 亚 商 业 房 地 产 市 场 的 并 购 活 动 令 悉 尼 核 心 商 业 区 的 空 置 率 在 2014 年 底 有 所 下 降 例 如,2014 年 4 月, 加 拿 大 养 老 金 计 划 投 资 委 员 会 (CPPIB) 联 手 Dexus 地 产 集 团 完 成 了 对 联 邦 物 业 办 公 室 基 金 (Commonwealth Property Office Fund) 的 收 购 2014 年 7 月 新 加 坡 星 狮 地 产 集 团 (Fraser Centrepoint) 宣 布 收 购 澳 洲 置 地 (Australand Property Group) 今 后 的 投 资 机 会 将 非 常 有 趣 我 们 预 测 其 中 的 亮 点 是 英 威 达 地 产 集 团 (Investa) 的 房 地 产 投 资 组 合 将 进 入 市 场 鉴 于 这 一 投 资 组 合 中 的 办 公 楼 资 产 质 量 高, 推 出 后 将 引 起 潜 在 买 家 的 激 烈 竞 争 因 素 1 因 素 2 因 素 3 因 素 4 建 议 最 具 购 买 吸 引 力 的 资 产 类 型 ( 例 如 : 甲 级 办 公 楼 ; 社 区 购 物 中 心 ) 价 格 水 平 ( 美 元 每 平 方 英 尺 ) 初 始 收 益 率 (%) 预 期 内 部 收 益 率 (%)* 悉 尼 办 公 楼 ( 甲 级 ) 620 7.07 8.00 来 源 : 高 力 国 际 美 元 对 澳 元 汇 率 = 1 美 元 兑 换 1.2839 澳 元 ( 截 至 2015 年 1 月 28 日 ) * 预 期 内 部 收 益 率 为 杠 杆 作 用 前 每 平 方 米 8,556 澳 元 墨 尔 本 办 公 楼 ( 甲 级 ) 479 6.65 8.00 每 平 方 米 6,601 澳 元 31 亚 洲 争 夺 战 中 的 投 资 赢 家 高 力 国 际

502 家 分 公 司 67 个 国 家 6 大 洲 美 国 : 140 加 拿 大 : 31 拉 丁 美 洲 : 24 亚 洲 : 39 澳 大 利 亚 及 新 西 兰 : 160 欧 洲 中 东 及 非 洲 : 108 主 要 撰 稿 人 : 卢 永 辉 执 行 董 事 研 究 及 咨 询 亚 洲 simon.lo@colliers.com 钟 雪 盈 副 经 理 研 究 及 咨 询 亚 洲 jessy.chung@colliers.com 参 与 撰 稿 人 : 中 国 谢 靖 宇 董 事 研 究 中 国 carlby.xie@colliers.com 23 亿 美 元 年 营 业 收 入 17 亿 平 方 英 尺 物 业 管 理 面 积 16,300 位 专 业 人 员 及 员 工 新 加 坡 Siew-Chuin Chia 董 事 研 究 及 咨 询 siew-chuin.chia@colliers.com 香 港 李 梓 瑈 高 级 经 理 研 究 及 咨 询 joanne.lee@colliers.com 美 国 Pete Culliney 董 事 研 究 全 球 pete.culliney@colliers.com 欧 洲 Bruno Berretta 高 级 研 究 分 析 师 研 究 及 预 测 欧 洲 中 东 及 非 洲 bruno.berretta@colliers.com 关 于 高 力 国 际 高 力 国 际 是 全 球 领 先 的 商 业 房 地 产 服 务 公 司, 在 全 球 67 个 国 家 设 有 超 过 502 家 分 公 司, 拥 有 逾 16,300 名 专 业 人 才 作 为 FirstService Corporation 旗 下 的 子 公 司, 高 力 国 际 致 力 于 向 世 界 各 地 的 房 地 产 用 户 业 主 和 投 资 者 提 供 全 方 位 的 卓 越 服 务, 包 括 全 球 企 业 咨 询 顾 问 经 纪 物 业 及 资 产 管 理 酒 店 投 资 销 售 与 咨 询 估 价 咨 询 及 评 估 服 务 银 行 按 揭 业 务 及 研 究 Lipsey Company 最 新 年 度 调 查 中, 高 力 国 际 在 全 球 最 卓 著 商 业 地 产 公 司 排 名 中 高 踞 第 二 位 colliers.com 澳 大 利 亚 Nerida Conisbee 董 事 研 究 nerida.conisbee@colliers.com 高 力 国 际 ( 香 港 ) 有 限 公 司 港 湾 道 18 号 中 环 广 场 5701 香 港 电 话 :+852 2828 9888 公 司 营 业 执 照 : C-006052 Copyright 2015 Colliers International. 本 报 告 信 息 来 源 可 靠 我 们 已 尽 力 确 保 其 准 确 性, 但 无 法 做 出 担 保 在 使 用 本 报 告 中 信 息 前, 读 者 可 自 行 咨 询 专 业 人 士