行业投资快讯 2007 年 07 月 22 日 市场数据 行业优化平均市盈率 71.81 市场优化平均市盈率 38.77 国金房地产 6278.37 国金 A 股流通指数 5222.82 沪深 300 指数 3971.88 上证指数 4058.85 深证成指 13417.96 国金 A 股 7675 6675 5675 4675 3675 2675 1675 060724 061019 国金 A 股 070112 070411 国金行业 070709 国金行业 5343 4343 3343 2343 1343 相关报告 1 供给短缺与政策变量,2007.7.9 2 盖上南京房价天花板,2007.5.29 3 催化两极分化, 2007.5.19 4 提升利率对房地产上市公司的影响,2007.3.18 投资要点 优质公司影响轻微 我们按照 06 年相关公司资产负债和利润实现情况, 量化加息和利息税降低对上市公司业绩的影响 优质公司所受负面影响轻微, 如对万科税前利润的影响仅为 -0.29% 微利公司的财务负担会明显增加, 侵蚀掉为数不多的利润, 所以利率提升会加速行业整合进程 转型公司当期利润情况并未反映其实际资产质量,07 年其中部分公司的盈利状况会得到明显改善, 利息增加对利润的影响会低于按 06 年静态测算的影响幅度, 如天鸿宝业和深长城 即使再次提高利率 27 个基点, 对行业内重点公司的利润水平也不会产生实质影响, 如万科 08 年税前利润仅减少 0.56% 由于本次利率提升幅度温和, 按揭成本的上升对需求抑制作用不明显 房地产行业投资快讯 减持 持有 五年期以上贷款利率本次提升 18 个基点, 由于房贷利率实行 85% 的优惠利率下限管理, 所以居民按揭贷款利率实际增加 15.3 个基点 一笔总价款 50 万元, 贷款期限 20 年的七成贷款, 加息后月还款额将由 2532 元增至 2563 元, 多支出 31 元, 相当于成本提升 1.23%, 属于可承受范围 维持行业增持评级 我们重点关注的上市公司正处于高速增长期, 本次利率提升不会对企业利润生实质影响, 而行业供求失衡局面短期内很难得到解决, 相关公司投资价值仍然十分明显 我们维持行业增持评级, 重点推荐万科 招商地产 保利地产 金地集团和昆百大 增持 房地产行业 曹旭特 (8610)66211658 caoxt@china598.com 联系人 : 赵莉 (8621)61038257 zhaoli@china598.com 上海市黄浦区中山南路 969 号谷泰滨江大厦 15A 层 (200011) 国金证券研究所 敬请参阅最后一页之特别声明 1
对优质公司影响轻微 我们按照 06 年公司资产负债和利润实现情况, 量化加息和利息税降低对上市公司业绩的影响 优质公司所受负面影响轻微, 如对万科税前利润的影响仅为 -0.29% 微利公司的财务负担会明显增加, 侵蚀掉为数不多的利润, 所以利率提升会加速行业整合进程 部分公司由于 06 年正处于转型期, 当期利润情况并未反映企业实际资产质量 07 年随结算期的到来, 盈利状况将得到明显改善, 利息增加对利润的影响会低于按 06 年静态测算的影响幅度, 如天鸿宝业和深长城 图表 1: 加息和降低利息税对企业税前利润的影响单位 : 万元 (2006) 加息对税前利润影响 利息税降低增加收入 利息税调整对净利润影响 渝开发 7124 8000 36800 126-114 -90.17% 14 10.93% -79.24% 外高桥 17750 83696 167700 1292-603 -46.71% 34 2.66% -44.05% 粤宏远 A 34352 52984 12680 213-130 -60.77% 66 31.17% -29.60% 天鸿宝业 19197 115000 19900 1064-261 -24.50% 37 3.49% -21.01% 渤海物流 11649 45120 2566 676-88 -13.04% 23 3.34% -9.71% 多伦股份 4085 30400 355 829-56 -6.72% 8 0.95% -5.76% 长春经开 7182 29255 117852 6279-371 -5.91% 14 0.22% -5.69% 天房发展 55435 85150 56171 5237-305 -5.82% 107 2.05% -3.77% 上海新梅 5977 2380 29000 1977-83 -4.18% 12 0.58% -3.59% 深长城 31351 4000 101200 6949-280 -4.04% 61 0.87% -3.16% 绿景地产 3119 0 22440 1777-61 -3.41% 6 0.34% -3.07% 万通先锋 56466 11900 83000 4712-246 -5.21% 109 2.32% -2.89% 中江地产 5851 14480 60000 10798-188 -1.74% 11 0.10% -1.64% 苏州高新 59223 203330 43000 25406-482 -1.90% 115 0.45% -1.45% 东华实业 17291 14474 19439 3168-79 -2.48% 33 1.06% -1.42% 天地源 23258 5700 60373 9071-173 -1.91% 45 0.50% -1.41% 华发股份 149323 10000 185000 17201-518 -3.01% 289 1.68% -1.33% 海鸟发展 605 4550 0 536-8 -1.53% 1 0.22% -1.31% 沙河股份 14273 19000 15000 3655-75 -2.04% 28 0.76% -1.29% 泛海建设 24046 90800 130000 36587-514 -1.41% 47 0.13% -1.28% 珠江实业 18369 1880 27200 3254-77 -2.36% 36 1.09% -1.27% 招商地产 100870 220603 243000 71875-1053 -1.47% 195 0.27% -1.19% 银基发展 5017 57952 9500 11854-130 -1.10% 10 0.08% -1.01% 金地集团 93573 127312 225299 67334-837 -1.24% 181 0.27% -0.97% 保利地产 92047 65500 362190 104740-1096 -1.05% 178 0.17% -0.88% 空港股份 11276 24900 12000 6361-77 -1.21% 22 0.34% -0.87% 亿城股份 23774 35455 62802 25275-233 -0.92% 46 0.18% -0.74% 广宇集团 20416 8500 46500 14292-141 -0.99% 40 0.28% -0.71% 广汇股份 22606 62660 25566 21578-182 -0.84% 44 0.20% -0.64% 莱茵置业 4140 1200 12300 4318-35 -0.82% 8 0.19% -0.63% 栖霞建设 125866 68500 128400 37034-470 -1.27% 244 0.66% -0.61% 珠江控股 2536 6888 15312 8346-54 -0.64% 5 0.06% -0.59% 敬请参阅最后一页之特别声明 2
图表 2: 加息和降低利息税对企业税前利润的影响单位 : 万元 (2006) 加息对税前利润影响幅度 利息税降低增加收入 利息税调整对净利润影响 金丰投资 54038 75272 13500 12262-172 -1.40% 105 0.85% -0.55% 阳光股份 91218 0 101380 18442-274 -1.48% 177 0.96% -0.53% 中粮地产 21616 69100 6000 19555-141 -0.72% 42 0.21% -0.50% 美都控股 32290 46100 2000 5275-88 -1.68% 62 1.18% -0.49% 深振业 A 32319 65000 20000 25312-171 -0.68% 63 0.25% -0.43% 中华企业 134887 119700 123601 68247-549 -0.80% 261 0.38% -0.42% 浦东金桥 7105 71170 0 27809-128 -0.46% 14 0.05% -0.41% 万业企业 8505 40000 5000 17183-86 -0.50% 16 0.10% -0.40% ST 兴业 1217 2328 0 471-4 -0.89% 2 0.50% -0.39% 万科 A 1074370 271547 951088 339652-3057 -0.90% 2079 0.61% -0.29% 天创置业 12214 21850 733 6219-41 -0.66% 24 0.38% -0.28% 海泰发展 20532 7800 17031 7538-60 -0.80% 40 0.53% -0.27% 金融街 190616 122000 123000 80076-552 -0.69% 369 0.46% -0.23% 南京高科 25942 36500 0 8493-66 -0.77% 50 0.59% -0.18% 新城 B 股 67920 5000 70500 45199-199 -0.44% 131 0.29% -0.15% 光华控股 3790 6189 0 2675-11 -0.42% 7 0.27% -0.14% 华业地产 8218 9000 0 17442-16 -0.09% 16 0.09% 0.00% 运盛实业 4701 3697 0 3892-7 -0.17% 9 0.23% 0.06% 上实发展 77570 65000 7119 14387-136 -0.95% 150 1.04% 0.10% 世茂股份 57819 22500 10000 38852-68 -0.17% 112 0.29% 0.11% 名流置业 36369 11550 9000 17539-45 -0.26% 70 0.40% 0.14% 大港股份 29750 23550 0 8216-42 -0.52% 58 0.70% 0.18% 陆家嘴 455386 0 0 135083 0 0.00% 881 0.65% 0.65% ST 达声 2245 48042 0-10550 -86 0.82% 4-0.04% 0.78% 新黄浦 53632 30000 0 5469-54 -0.99% 104 1.90% 0.91% 北辰实业 511171 25000 32000 55123-131 -0.24% 989 1.79% 1.56% 深深房 A 46131 16542 6500 2045-47 -2.31% 89 4.37% 2.05% 沈阳新开 8706 3000 0 407-5 -1.33% 17 4.14% 2.81% 即使再次提高利率 27 个基点, 对行业内重点公司的利润水平也不会产生实质影响, 如万科 08 年税前利润仅减少 0.56% 图表 3: 假设再次提升利率 27 个基点对行业内重点公司 08 年净利润的影响单位 : 万元 (2008E) 加息对税前利润影响幅度 存款利息收入增加 利息收入对税前影响幅度 万科 A 1074370 271547 951088 943500-6113 -0.65% 817 0.09% -0.56% 招商地产 100870 220603 243000 206400-2106 -1.02% 77 0.04% -0.98% 金地集团 93573 127312 225299 203400-1675 -0.82% 71 0.03% -0.79% 金融街 190616 122000 123000 84900-1103 -1.30% 145 0.17% -1.13% 保利地产 92047 65500 362190 106900-2192 -2.05% 70 0.07% -1.98% 华发股份 149323 10000 185000 50500-1035 -2.05% 113 0.22% -1.82% 昆百大 18296 20191 4550 30200-97 -0.32% 14 0.05% -0.28% 敬请参阅最后一页之特别声明 3
按揭成本上升属可承受范围 由于本次利率提升幅度温和, 按揭成本的上升对需求抑制作用不明显 五年期以上贷款利率本次提升 18 个基点, 由于房贷利率实行 85% 的优惠利率下限管理, 所以居民按揭贷款利率实际增加 15.3 个基点 一笔总价款 50 万元, 贷款期限 20 年的七成贷款, 加息后月还款额将由 2532 元增至 2563 元, 多支出 31 元, 相当于成本提升 1.23%, 属于可承受范围 图表 4: 加息对居民按揭贷款成本的影响单位 : 元 加息前还款期限 ( 年 ) 加息后还款期限 ( 年 ) 贷款成数 10 20 30 贷款成数 10 20 30 60% 3349 2170 1822 60% 3372 2197 1852 70% 3907 2532 2126 70% 3934 2563 2160 80% 4465 2893 2429 80% 4496 2929 2469 增加额还款期限 ( 年 ) 变动百分比还款期限 ( 年 ) 贷款成数 10 20 30 贷款成数 10 20 30 60% 23 27 30 60% 0.69% 1.23% 1.63% 70% 27 31 35 70% 0.69% 1.23% 1.63% 80% 31 36 40 80% 0.69% 1.23% 1.63% 维持行业增持评级 我们重点关注的上市公司正处于高速增长期, 本次利率提升不会对企业利润生实质影响, 而行业供求失衡局面短期内很难得到解决, 相关公司投资价值仍然十分明显 我们维持行业增持评级, 重点推荐万科 招商地产 保利地产 金地集团和昆百大 敬请参阅最后一页之特别声明 4
公司投资评级的说明 : 强买 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 20% 以上 ; 买入 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 10%-20%; 持有 : 预期未来 6-12 个月内变动幅度在 -10%-10%; 减持 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 10%-20%; 卖出 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 20% 以上 行业投资评级的说明 : 增持 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5% 以上 ; 持有 : 预期未来 3-6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%-5%; 减持 : 预期未来 3-6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5% 以上 首页三类投资建议图标中反色表示为本次建议, 箭头方向表示从上次的建议类型调整为本次的建议类型 优化市盈率计算的说明 : 行业优化平均市盈率中, 在扣除行业内所有亏损股票后, 过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除, 预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除 市场优化平均市盈率中, 在扣除沪深市场所有亏损股票后, 过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除, 预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除 特别声明 : 本报告版权归 国金证券研究所 所有, 未经事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 如引用 刊发, 需注明出处为 国金证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改 本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料, 但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 且本报告中的资料 意见 预测均反映报告初次公开发布时的判断, 可能会随时调整 报告中的信息或所表达意见不构成投资 法律 会计或税务的最终操作建议, 我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保 在法律允许的情况下, 我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务 我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息 敬请参阅最后一页之特别声明 5