2015 年 4 月大连房地产市场分析报告 (2015.5) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市十二个行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 报告统计中包含老旧项目, 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市概述 土地市场仍无改观, 销量 新增供应均有回升政策逐步落实, 预计 5 月市场继续好转 营销活动 营销活动总数略有增加新品加推活动增加明显 政策 利好政策逐步落实对二手房市场作用显著 土地 零供应零成交 5 月将会有所改善 商品住宅 销量继续回升预计下月市场继续好转
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 4 月土地市场主要数据一览表 2014.4 2015.3 2015.4 环比 同比 宗数 3 0 0-100% 占地面积 ( 万m2 ) 16.76 0 0-100% 建筑面积 ( 万m2 ) 25.72 0 0-100% 宗数 2 0 0-100% 占地面积 ( 万m2 ) 16.37 0 0-100% 建筑面积 ( 万m2 ) 25.26 0 0-100% 2015 年 4 月商品住宅市场主要数据一览表 商品住宅市场 2014.4 2015.3 2015.4 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 49.2 10.08 17.07 69% -65% 销售面积 ( 万m2 ) 40.37 34.5 40.99 19% 2% 存量 ( 万m2 ) 1650 1714 1690-1% 2% 2015 年 4 月商品住宅销售排行一览表 商品住宅销售排行 名称 第一位 销售面积 ( 万m2 ) 名称 第一位 销售额 ( 亿元 ) 4 月项目岭湾峰尚 1.28 中国铁建青秀蓝湾 1.18 4 月开发商远洋 2.43 亿达 3.08 本报告中所使用的销售数据均为备案数据
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
4 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 销售面积排行中, 上榜项目有 5 个出自甘井子区, 销冠项目岭湾峰尚来自金州新区, 但该区仅此一个项目上榜, 这与以往有所不同 颐和星海和星光域项目的上榜均是由于特价房的大量销售所支撑 在销售额排行榜中, 亿达春田上榜主要源于别墅的销售拉高销售额, 也是榜单中唯一有别墅销售的项目 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : m2 排名 单位 : 亿元 岭湾峰尚 12817 1 中国铁建青秀蓝湾 1.18 中国铁建青秀蓝湾 12766 2 大华锦绣华城 1.11 大华锦绣华城 9465 3 星光域 1.09 远洋荣域 8793 4 颐和星海 0.98 远洋钻石湾 7802 5 远洋荣域 0.85 欧尚广场 7398 6 远洋钻石湾 0.83 金地艺境 7372 7 恒大御景湾 0.83 颐和星海 7308 8 亿达春田 0.82 星光域 6979 9 岭湾峰尚 0.81 恒大御景湾 6511 10 欧尚广场 0.73
4 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 在品牌面积排行榜中, 大品牌开发商所占比例继续加大, 本地开发商只有益宁一家且是依靠单盘上榜 另外依靠单盘上榜的还有大华 在销售额排行榜中, 恒大 金地 大华继亿达 远洋 华润后上榜次数愈加频繁 另外, 大华 星浩资本 大和中盛均是依靠单盘上榜的品牌 另一经常上榜的万科品牌本月名列第 11 位 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : m2 排名 单位 : 亿元 远洋 24293 1 亿达 3.03 亿达 21417 2 远洋 2.24 中国铁建 15356 3 恒大 1.64 华润 14779 4 中国铁建 1.55 益宁 12817 5 华润 1.54 恒大 12740 6 大华 1.11 万科 12643 7 星浩资本 1.09 金地 12591 8 金地 1.03 大华 9526 9 大和中盛 0.98 中海 9188 10 龙湖 0.98 注 : 益宁旗下为岭湾峰尚项目
4 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 星光域 6979 星光域 10879 2 龙湖水晶郦湾 4253 龙湖水晶郦湾 6210 3 亿达云集 2967 亿达云集 5774 4 中国铁建国滨苑 2590 中信海港城 4119 5 中信海港城 2197 绿城九龙仓桃源里 3740 1 亿达天琴山 1169 亿达天琴山 2103 2 长江杰座 1105 长江杰座 1520 3 香水湾 627 香水湾 729 4 百年港湾 488 百年港湾 601 5 润德广场 269 润德广场 430 1 颐和星海 7308 颐和星海 9768 2 恒大帝景 5520 恒大帝景 7519 3 华业玫瑰东方 2620 华润星海湾壹号 4812 4 星海凯泰铭座 2428 华业玫瑰东方 3972 5 御园 2117 绿城大连深蓝中心 3904 1 中国铁建青秀蓝湾 12766 中国铁建青秀蓝湾 11778 2 远洋荣域 8793 远洋荣域 8500 3 远洋钻石湾 7802 远洋钻石湾 8307 4 欧尚广场 7398 亿达春田 8225 5 金地艺境 7372 欧尚广场 7268
4 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 大华锦绣华城 9555 大华锦绣华城 11175 2 恒大御景湾 6511 恒大御景湾 8261 3 亿达普罗旺斯 6043 亿达普罗旺斯 7117 4 招商兰溪谷 5518 招商兰溪谷 6076 5 中铁诺德滨海花园 5267 中铁诺德滨海花园 5234 1 庭林熙谷 2817 亿达蓝湾 2022 2 华发新城 1650 庭林熙谷 1202 3 亿达蓝湾 1156 华发新城 888 4 中庚香海金鼎 1006 半岛印象 775 5 半岛印象 965 中庚香海金鼎 431 1 岭湾峰尚 12817 岭湾峰尚 8069 2 金州福佳新天地购物广场 6159 亿锋广场 4976 3 万科城 6122 万科城 4876 4 远洋红星海世界观 5717 金州福佳新天地购物广场 4691 5 华润海中国 5656 远洋红星海世界观 4219
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
营销活动分析 4 月份营销活动数量略高于上月, 且高于去年同期水平 月初春季房展会开幕, 促使项目推介类活动大增 各类营销活动主要集中在甘井子区和金州新区等刚性需求区域 400 350 300 250 200 150 100 50 0 17 4 15 21 12 9 5 14 53 15 1 328 32 87 9 6 6 29 95 11 195 198 193 172 170 151 143 149 123 1 52 151 134 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 客户维系类开盘加推类项目推介类 客户维系类共 134 个, 较上月有所减少, 各种形式的暖场活动以及 DIY 类活动开展较为频繁 开盘加推类活动有 11 个, 全部为新房源加推, 甘井子区为加推的绝对主力 项目推介有 29 个, 其中大多数来自春季房展会 此外, 中航华府 诚品格调和新星星海中心项目部分产品进行认筹
重点项目开盘加推情况 4 月份共有 11 个项目进行加推, 其中甘井子区 9 个, 金州新区 2 个 亿达春田项目经前期蓄客认筹, 蝶园新品新干线组团成交情况较好 ; 中航华府项目推出低价房源, 销量较好 ; 中国铁建青秀蓝湾项目在二手房的配合下, 加推房源的销量也较为可观 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 4 月 4 日 宏都熙景 甘井子区 加推 186 套 高层 9000 16.13% 2 4 月 4 日 恒大檀溪郡 甘井子区 加推 54 套 高层 9210 14.81% 3 4 月 11 日 中国铁建青秀蓝湾 甘井子区 加推 84 套 高层 9000 38.10% 4 4 月 11 日 欧尚广场 甘井子区 加推 54 套 小高层 9300 27.78% 5 4 月 11 日 万科城 金州新区 加推 170 套 高层 7600 2 万抵 3 万 8.24% 6 4 月 18 日 远洋钻石湾 甘井子区 加推 108 套 高层 9000 12.96% 7 4 月 18 日金地艺境甘井子区加推 94 套 高层小高层洋房 高层 6400 小高层 6700 洋房 8700 11.70% 8 4 月 18 日远洋红星海世界观金州新区加推 96 套高层 5890 3 万抵 6 万 16.67% 9 4 月 25 日远洋荣域甘井子区加推 122 套高层 9300 14.75% 10 4 月 25 日中航华府甘井子区加推 146 套 高层洋房 高层 7500 洋房 9100 43.15% 11 4 月 25 日亿达春田甘井子区加推 50 套 高层别墅 高层 10450 别墅 18500 46% 注 : 该部分项目数据为调研数据
远洋红星海世界观成交率 16.67%, 销售较差 重点项目开盘加推 远洋红星海世界观 加推时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型 2015 年 4 月 18 日六期 217# 楼 96 套 16 套高层 销售均价 ( 元 / m2 ) 6200 优惠信息 面积区间 3 万抵 6 万 94 m2 119 m2 楼栋户室面积 ( m2 ) 供应套数占比 ( 约 ) 217# 两室 97 48 50% 三室 119 48 50% 合计 96 100%
重点项目开盘加推 远洋红星海世界观 虽然价格低, 但由于户型面积大导致总房款高, 销售情况较差 97 m2 119 m2 远洋红星海世界观 加推时间 客户到访量及来源 到场情况销售分析 现场情况 2015 年 4 月 18 日到访客户开发区地缘客户居多, 少量大连刚需及改善外溢客群及东三省来连客户 ; 大多数客群以二手房渠道认筹 1 21# 地工程抵债 1 2 3 5 号楼高层 96-143m2产品, 目前售价 6000 元 / m2左右, 价格相对在售房源较为低, 造成意向客户分流 2 目前红星海在售的洋房产品面积较大, 市场误以为红星海没有面积较小户型, 造成部分刚需和改善客群的流失 3 认筹的 22# 地位于整个项目最里端, 虽有社区巴士, 但进出仍不便利
600 500 400 300 200 100 报广投放情况 报广投放数量明显回升, 但低于去年同期水平 投放区域的集中度较低 甘井子区 高新园区和沙河口区投放量几乎在同一水平, 且占据较大的份额 投放诉求也呈现比较分散的态势, 活动类诉求投放最多, 形象类紧随其后 0 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 广告投放量 硬广投放量 4 月报广投放总数为 202 条, 较上月增加 148 条 硬广投放随之增加, 为 74 条 投放区域主要为甘井子区和高新园区 投放诉求以活动为主 1% 17% 13% 0% 50 40 42 40 34 22% 30 27 20 23% 23% 10 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 0 12 3 1 0 活动形象优惠促销价格信息新品上市附加值开盘信息销售状态
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 央行 :4 月 20 日降准 1 个百分点专家 : 降息很快会启动 自 2015 年 4 月 20 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点, 同时对部分金融机构有针对性地实施定向降准 措施 在经济内生动力尤其是房地产投资 制造业投资以及外贸疲软的背景下, 保增长压力陡增 多名专家及机构均预测, 央 行将于 4 月启动降准 降息 降准后, 降息将很快出现, 而且降息的空间比降准更大 新峰观点 : 本次降准是 330 政策 的效果放大器, 降低存款准备金率后, 银行可动用的资金明显增多, 房地产行业贷款规模将扩大, 一方面增加了二套房贷降首付的落地可行性, 另一方面, 为改善型需求持续释放提供了保障 房企方面, 应把控好两次降准降息之后的跑量去库存的 窗口期 一轮又一轮的降准降息也表明了中国经济状态正在从 常态 转向 新常态 房地产刺激政策继续升级近百城松绑公积金政策 第四轮房地产刺激政策继续升级 今年以来, 全国已经有近百个城市发布不同力度的公积金松绑政策, 北京 上海等超过 30 个 城市宣布提升公积金贷款额度 4 月 22 日, 成都 乌鲁木齐等地发布公积金新政 此外, 郑州市公积金新政也将实施 公积金 政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具, 公积金贷款与商业贷款相比有很大优惠, 对市场有直接的刺激作用 出于救市考 虑, 各地最近都在调整公积金额度, 包括北京 上海等一线核心城市 中央政治局会议 : 我国更侧重建立房地产长效机制 4 月 30 日召开的中央政治局会议指出, 高度重视应对经济下行压力, 加快改革开放步伐, 保持稳增长 促改革 调结构 惠民 生 防风险综合平衡 当前, 我国经济新的增长动力正在形成之中, 外部需求收缩, 内部多种矛盾聚合, 经济运行走势分化, 下行压力仍然较大 做好经济工作尤须找准问题把准脉, 有针对性地采取措施, 促进经济持续健康发展和社会大局稳定 辽宁 : 5 改 2 落实二手房所得税可按 1% 征收 全面推行二手房交易资金监管服务 能够提供房屋原值等费用发票的, 二手房交易所得税按照差额的 20% 计征 ; 不能提供房屋 原值等费用发票的, 按照出售总额的 1% 计征 个人对外销售购买 2 年以上 ( 含 2 年, 下同 ) 的普通住房, 免征营业税 ; 个人 对外销售购买 2 年以上的非普通住房, 按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税 新峰观点 : 在以往二手房买卖过程中, 一般是由二手房卖家承担 5.6% 营业税, 但实际上卖家经常将这笔税费转嫁到买家身上, 无形中给买家增加了购房负担 而新政执行后, 五改二 实际上为不少购房者省去了这笔费用, 减少购房负担
宏观政策动态 辽宁 : 鼓励购买商品房用于棚改安置 辽宁省近日下发通知实施多项政策措施稳定住房消费, 促进全省房地产市场平稳健康发展 其中 政府积极引导购买存量商品 住房作为棚改拆迁安置用房 的规定备受外界关注 辽宁省政府办公厅近日下发的 关于支持居民自住和改善性住房需求的通 知 提出, 各地区要尽量减少集中新建安置用房, 鼓励和引导拆迁居民购买存量商品住房作为安置房, 推广棚改创新型货币化 安置, 做好拆迁安置 保障房筹集和消化存量商品住房的有机衔接 新峰观点 : 辽宁省这项新政既考虑到当前楼市相对过剩的现状, 对于消化存量商品房有积极作用, 又拓展了政府棚改思路, 防止集中安置棚改居民产生的一些弊病 大连 : 公积金提取条件放宽 4 月 20 日后在大连租房可提取公积金 根据拟于 4 月 20 日实施的 放宽提取住房公积金支付房租条件实施细则, 职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月, 符合本人及 配偶在我市行政区域内无自有住房且租赁住房, 可以提取住房公积金 大连 : 公积金新政解读 : 90 平方米以内商品房可首付二成 首套房首付并非 一刀切 根据相关规定, 购买商品房的, 首付比例不得低于房款总额的 30%( 即贷款成数不高于 70%), 但 建筑面积 90 平方米以内的, 首付比例可降至 20%( 即贷款成数不高于 80%) 购买存量房的, 首付比例不得低于房屋交易价与评 估价较低值的 40%( 即贷款成数不高于 60%), 但所购房屋建筑面积在 90 平方米以内且房龄在 5 年以内的, 自筹资金比例可降至 30%( 即贷款成数不高于 70%) 而对于 首套房 的认定标准, 根据规定, 实行 认贷不认房 标准 据介绍, 公积金贷款的 住房套数按借款人家庭未还清的个人住房贷款情况确定 通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统等查询和认定, 借款人 本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录, 则认定为首套房贷款 ; 只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录, 则认定为二套房贷 款 ; 有两笔以上尚未还清的个人住房贷款记录, 则认定为三套房贷款 新峰观点 : 调整公积金是地方政府可以掌控且为数不多的楼市刺激措施, 贷款的楼市低迷之下, 新增刺激在所难免 公积金贷款门槛降低总体上有利于房地产市场的向好发展, 其中刚需 刚改客户受益较大
一线城市宅地成交创 3 年最低 宏观经济动态 今年以来, 一线城市的土地供应明显下降, 土地供应仅相当于 2014 年的 17% 从一季度的一线城市土地成交情况看, 总建筑面 积也是最近三年的最低点, 总成交建筑面积仅为 1132 万平米 刚需不是房价上涨动力 现行房市政策组合拳, 能否让房市如沐春风, 至少目前还存在不确定性, 抑或更确切地说, 现行的房市新政尚难以为市场带来类似 2009 年后的行情 目前, 房市新政主要旨在激励改善型刚需, 而真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投资 投机性需求者对房 价走势的看涨预期, 刚需显然是无法承载的 在新政尚难有效改变房价走势等背景下, 新政对价格敏感型的刚需群体, 乃至投资 投机者等, 都将不是一个可信的决策节点 地方陆续打开稳增长工具箱互联网 + 等成为新利器 互联网 + 代表一种新的经济形态, 将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域之中, 提升实体经济的创新力和生产力, 形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态 多个省份表示, 经济下行压力依然较大, 二季度首要任务仍 是抓好重大项目建设 ; 同时制定实施 互联网 + 行动计划 上海市政府已与腾讯公司签署战略合作框架协议, 共同推进 互 联网 + 产业发展 协议内容包括, 在文化 医疗 金融 智能汽车等领域深入合作, 推动云计算 大数据 泛娱乐 众创平 台等项目在沪落地, 共同营造互联网创新创业环境等 高库存成突出问题二三线城市房企主动转型 库存偏大 去化速度放缓 财务成本上升和资金回笼慢成为压在房地产企业身上的重担 在普遍期待新信贷政策和二手房交易 营业税调整能有效打开刚需闸门的同时, 房企也在经营战略上自我调整, 房地产行业洗牌和转型势头明显 调整转型基本有三 个方面 : 一是调整经营和营销策略, 开发更符合市场需求的房型, 从一般性住宅向多形式地产业态转变 二是追求房地产项目 规模效应已难以为继, 房企定位更加清晰, 从住宅批发商向品牌运营商转变 三是谋求转型, 发展房地产业之外的业态 新峰观点 : 二三四线城市的住房市场的库存非常大, 很多城市 5 到 7 年都消化不了, 但新型城镇化人口聚集还是向着热点城市聚集, 库存高是前几年房地产行业发展迅猛的二三四线城市普遍面临的问题 2013 年前房价上涨的时期房企蜂拥拿地, 二三线城市房产开发过度, 这些开发项目已批量入市 2013 年刚需释放较多致需求减弱, 而 2014 年购房者更趋谨慎, 造成去年以来可售商品住房积压严重, 今年房企压力沉重
大连动态 市政规划 万达在连投资 700 亿未来 5 年建 7 个万达广场 未来 5 年内, 万达集团将在大连投资建设万达文化旅游城和 7 个万达广场共 8 个项目, 并以国际先进的产业发展理念指导项目建设和运营 这些项目的建成, 将进一步拓展我市旅游发展空间, 提升旅游文化内涵, 培育独具大连特色的旅游品牌, 推动我市旅游产品向观光 休闲 度假 购物并重转变, 满足多样化 多层次的旅游消费需求 ; 将有力推动我市传统商贸业转型升级, 并向全域发展, 形成良好的宜商宜居环境和城市风貌, 推动我市现代服务业总量扩大 结构优化 业态创新 品质提升 大连湾海底隧道通车后 10 多分钟跨大连湾两岸 4 月 24 日, 市城建局在其官方网站上发布了大连湾海底隧道工程社会稳定风险分析报告公众参与公告 根据 大连市重大决策社会稳定风险评估办法 ( 试行 ) 的相关规定, 大连湾海底隧道工程正在开展社会稳定风险分析工作 据悉, 大连湾海底隧道工程北起梭鱼湾 20 号路, 南至人民路, 主线全长 5098 米, 其中, 接线道路长 299 米 沉管海底隧道长 3040 米 明挖暗埋隧道长约 1379 米 ( 包括北岸长 187 米 南岸长 1192 米 ) 敞开段长约 380 米 ( 包括北岸长 180 米 南岸长 200 米 ) 东联路交中华路匝道 " 内环 " 将建设联华公园 今年 15 项重点民生工程项目之一的联华公园正在建设中, 有关部门将在匝道桥下的空地上进行绿化, 以供附近居民休闲健身 联华公园位于东联路交中华路匝道的 内环 里, 也就是华东路 中华路交叉路口的西北 西南 东北 东南四个方向空地里 总规划面积 10 万平方米, 绿化景观面积 6 万平方米 该公园将是市区首个使用雨水收集系统的城市公园 据介绍, 联华公园今年年初开工, 计划 9 月完工 公园主体基本完工
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 成交楼面地价分析 成交土地明细汇总
土地成交量分析 4 月份无土地供应 成交信息 土地市场仍在延续上年度的低迷状态 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 240 500 400 180 300 120 200 100 60 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 0 国土资源部和住建部已开始从土地供应的源头控制供应量以减轻库存压力, 因而受此影响, 预计土地市场仍将延续 低迷状态 根据目前土地公告情况,5 月份土地市场将有所好转
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 4 月份供销情况延续了上个月的走势, 新增供应和销售量均有回升 销售量创今年新高, 但四个月的累计量较去年仍存一定差距 新增供应量的情况类似, 环比增加, 但累计量却比去年同期水平差距较大 累计供销比因新增供应环比增幅较大而在缓慢回升 120 近一年全市商品住宅供销走势 3.00 100 2.50 80 2.00 60 1.50 40 1.00 20 0.50 0 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 0.00 新增供应情况 : 本月新增供应为 17.07 万m2, 继续回升, 但总量较小 今年前四个月累计新增供应量为 38.65 万m2, 相比去年同期下降 62%, 差距明显, 可见新增供应量仍维持在较低水平上 销售情况 :4 月份销售面积为 40.99 万m2, 环比增长 19%, 同比增加 2% 今年前四个月累计销量 130.23 万m2, 相比去年同期减少 8% 可见在多重政策的助力下, 成交量有一定提升, 但还未达到去年同期水平 供销比 :4 月份的供销比为 0.42, 本年度 4 个月的累计供销比为 0.3, 还在缓慢回升
供应区域结构分析 4 月新增供应量分布于四个区, 供应产品均为普通住宅, 无别墅产品供应 供应区域为甘井子区 沙河口区 高新园区和金州新区 从大连市 7 区目前的现状看, 甘井子区是供应量最多的区域, 也是除 2 月份外, 其他月份均有新增供应 100% 80% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 大连万城广场 恒大御景湾 60% 40% 20% 运达诺维溪谷 中海天赋山 0% 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 中山区 沙河口区 甘井子区 西岗区 高新园区 金州新区 旅顺口区 注 : 图表中供应结构为面积占比 供应情况 : 本月新增供应为 38.65 万m2, 共分布在四个区, 其中甘井子区供应量最大 该区供应量最大的项目是运达诺维溪 谷, 供应产品为多层 小高层普通住宅, 套均面积为 102m2 ; 沙河口区的供应项目为中海天赋山, 套均面积 116m2, 高新园区 的供应项目为恒大御景湾, 套均面积 111m2 金州新区的是大连万城广场, 套均面积为 97m2 目前的新增供应量中, 甘井子区占比最大, 达到 72%; 其次是金州新区, 占比为 13%
销售区域结构分析 全市七区环比除西岗区 金州新区外均为增长, 其中沙河口区增长幅度最大 从同比情况来看, 除西岗区 旅顺口区下降明显外, 其他各区均不同程度的增长 其中中山区 沙河口区和高新园区涨幅最为明显 区域 4 月份销售区域结构表 4 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 3.34 51% 59% 西岗区 0.42-10% -39% 沙河口区 3.14 121% 51% 甘井子区 12.94 16% 6% 高新园区 6.92 47% 54% 旅顺口区 1.33 7% -80% 金州新区 12.90-3% 7% 合计 40.99 19% 1% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 30% 17% 11% 39% 14% 30% 32% 17% 32% 8% 5% 4% 2% 1% 1% 5% 6% 8% 4% 31% 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 3% 销冠项目 岭湾峰尚 庭林熙谷 大华锦绣华城 中铁建青秀蓝湾 颐和星海 亿达天琴山 星光域 本月 7 区成交量环比上月, 除金州新区和西岗区外均为增长 成交主力区域甘井子区 金州新区成交量合计占比为 63% 从各区横向对比来看, 沙河口区涨幅最大, 而西岗区降幅最大 另外, 除西岗区 金州新区外, 其他各区均呈现了连续增长的趋势 沙河口区的销冠项目为颐和星海, 主销 140-150m2的高层改善型产品, 属于该项目针对 B 区在房展期间特价清盘 同比中, 仅西岗区 旅顺口区降幅较大, 其他区域均不同程度的增长 中山区 沙河口区和高新园区成交量涨幅都超过 50%
销售户型结构分析 4 月销售结构相对稳定的区域为甘井子区 金州新区和高新园区 120-144 m2产品占比增幅较大, 该面积段产品在环比增长居前三位的中 沙 高三区中均有良好表现 此三区销量增长最大面积段产品对应的主力项目为星光域 恒大帝景 海逸诺丁山 4 月份销售户型面积段销量明细表 100% 4 月份销售户型面积段结构对比图 区域 60 以下 ( 万m2 ) 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 中山区 0.44 0.39 0.25 0.66 0.86 0.73 90% 80% 70% 22% 18% 20% 10% 西岗区 0.06 0.15 0.10 0.09 0.03 0.00 沙河口区 0.50 0.54 0.98 0.56 0.13 0.43 甘井子区 0.28 5.20 4.66 1.43 0.99 0.38 60% 50% 40% 30% 20% 36% 50% 高新园区 0.40 2.06 2.19 1.35 0.56 0.37 20% 旅顺口区 0.07 0.66 0.20 0.16 0.08 0.15 金州新区 1.31 7.10 2.42 1.32 0.29 0.46 合计 3.06 16.09 10.80 5.57 2.95 2.53 占比 7% 39% 26% 14% 7% 6% 10% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区 西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 180m2以上 144-180m2 120-144m2 90-120m2 60-90m2 60m2以下 本月 120-144m2改善型产品增加比较明显, 这在环比增长最大的三个区 : 中山区 沙河口区和高新园区中均有体现 这一变化与目前政策支持的 住房改善型消费 相吻合 除 120-144m2外, 此三区销量增长明显的其他面积段产品各不相同 : 中山区为 144-180m2 ; 沙河口区为 90-120m2 ; 高新园区为 60-90m2
销售产品类型结构分析 4 月普通住宅 公寓 别墅销售表现情况较上月均有好转, 其中普通住宅增长幅度最大, 因而上月以公寓产品为主力的中山区和西岗区, 均回归到以普通住宅为主 公寓类产品的销冠项目为亿达云集, 别墅类产品的销冠项目为龙湖滟澜山, 普通住宅的销冠项目为岭湾峰尚 4 月份产品类型销售面积表 4 月份产品类型销售结构对比图图 区域 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 2.10 1.24 0.00 西岗区 0.29 0.13 0.00 沙河口区 2.42 0.72 0.00 甘井子区 12.11 0.32 0.51 高新园区 6.69 0.20 0.03 旅顺口区 1.13 0.02 0.18 金州新区 12.03 0.43 0.44 合计 36.78 3.06 1.15 占比 90% 7% 3% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 别墅公寓普通住宅 公寓产品除中山区 沙河口区和甘井子区环比增长外, 其他区域均有下降 中山区因为公寓的增长幅度不及普通住宅, 因而导致公寓占比反而下降, 普通住宅一跃成为该区的主销产品类型 西岗区公寓下降, 普通住宅也重新回归该区主力 别墅产品本月销售量较上月有所好转, 但各区环比增加的仅有甘井子区 高新园区和旅顺口区 销冠项目为龙湖滟澜山, 销售 14 套联排别墅 普通住宅的成交量各区均为环比增加, 成交量最大的是甘井子区, 但销冠项目则来自于金州新区的岭湾峰尚
存量及去化周期分析 4 月存量较上月有所减少, 下降主要源于普通住宅的去化 而公寓 别墅产品存量下降幅度较小 180 m2以上的大户型存量几乎持平, 去化周期加长 1800 1600 1400 1200 产品类型存量及去化周期 135 125 134 144 222 257 139 254 116 120 1000 96 99 96 800 81 72 600 400 43 41 48 48 200 24 1286 1317 1282 0 0 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 别墅 公寓 普通住宅 普宅去化周期 公寓去化周期 别墅去化周期 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1690 万m2 168 4 月商品住宅总存量约为 1681 万m2, 较上月小幅下降 总体去化周期为 57 个月, 去化周期较上月增加 其中普通住宅的存量下降相对明显, 而公寓 别墅产品存量下降幅度均较小 600 4 月面积段存量及去化周期 141 156 截至 4 月底,180m2以上的产品 60m2以下的 500 400 300 200 100 0 76 42 42 156 503 332 215 142 322 60m2以下 60-90 90-120 120-144 144-180 180m2以上 存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 66 75 132 108 84 60 36 12 小户型产品存量去化均很小 受前三个月销量下降的影响, 这两个面积段的产品去化周期明显加长 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积
小结 供应情况 4 月新增供应量小幅回升 预计下月会继续有所改善 4 月新增供应回升幅度较小 前四个月累计新增供应量相比去年同期差距明显, 因而 仍处于较低水平 供应产品均为普通住宅, 无别墅产品供应 供应区域为甘井子区 沙河 口区 高新园区和金州新区 目前, 甘井子区是供应量最多最活跃的区域 销售情况 4 月销量继续回升, 但累计值仍低于去年, 市场复苏尚需时日 4 月份销售量环比增长, 但前四个月的累计销售量还未达到去年同期水平 可见在多重政策的助力下, 成交量有一定提升, 但要说市场复苏还需时日 全市七区中, 中山区 沙河口区和高新园区成交量较好, 环比同比均有较大涨幅 另外本月公寓产品占比减少, 中山区和西岗区均已回归普通住宅为主的构成状态 存量情况 普通住宅的存量下降较多 大户型和小户型产品的去化周期加长 4 月商品住宅总存量较上月有所下降 普通住宅销量较好, 因此存量下降相对明显 ; 180 m2以上和 60 m2小户型产品存量去化均很小, 受前三个月销量较低的影响, 去化周期均 加长
新峰观点
1 宏观政策 4 月份针对房地产市场的利好政策依然收获颇丰, 首先 3 月末颁布的营业税 5 改 2 政策在本月得以落实, 二手房市场由此迅猛升温, 交易量的火爆有目共睹 其次 4 月 20 日降准, 这使得万亿级别的资金流入市场, 无疑将对房地产市场起到积极作用 今年政府已明确以市场为导向, 目前的经济形势需要此类的政策刺激, 因而降准 降息等类似动作不会是今年最后一次 2 土地市场 4 月份全市七区经营性用地依旧无供应无成交 随着夏季将近, 将马上迎来传统的土地供应旺季, 预计下月土地市场会有所改观 3 商品住宅市场 4 月新增供应和销售量环比均有所增长, 但总量有限 另外, 今年前四个月的累计新增供应量和销售量也均未达到去年同期水平 随着夏季临近, 利好政策的逐步落实, 甘井子区本月刚需刚改项目的踊跃加推, 预计 5 月份新增供应量和销售量将继续增长