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國泰房地產指數季報 2012 年第 3 季記者會 2012/10/31 Cathay Real Estate Development Co., Ltd. 國立政治大學台灣房地產研究中心 Taiwan Real Estate Research Center, NCCU

參與人員 國立政治大學台灣房地產研究中心 計畫主持人 : 張金鶚教授 ( 研究中心主任 ) 協同主持人 : 花敬群副教授 ( 玄奘大學 ) 國泰建設公司開發部 章定煊副教授 ( 景文大學 )

簡報內容 1 2 背景說明 國泰房地產指數 3 國泰住宅租金指數 4 國泰辦公室租金指數

背景說明

背景介紹 研究單位 國泰建設 ( 股 ) 公司與國立政治大學台灣房地產研究中心合作研究並編製房地產指數季報 資料內容 1992 年第 1 季至 2012 年第 3 季各區新推個案 涵蓋區位 全國 ( 六大都會區 ) 台北市 新北市 桃竹地區 台中市 台南市台南市 高雄市

國泰房地產指數

國泰房地產指數 各項指數均以 2010 年為基期 () 房價 ( 可能成交價 ) 指數 30 天成交量指數 30 天銷售率指數 新推個案價量分析 議價空間指數 開價指數 推案量指數

全國 個案數 各地區推案狀況 2012 年第 3 季 總可銷戶 ( 戶 ) 去化率 (%) 註 :( ) 內為較上季變動率 ; 內為較去年同季變動率 總可銷額 ( 億 ) 大廈推案率 (%) 預售推案率 (%) 主力坪數 ( 坪 ) 主力總價 ( 萬 ) 主力單價 ( 萬 ) 2 16,974 13% 2,816 86% 55% 71 1,641 25.5 (-4.3%) (-3.4%) (-21.9%) (-23.5%) (-1.9%) (-15.5%) (0.9%) (-5.5%) (2.0%) 9.8% 25.8% -18.0% 0.5% -3.5% -24.1% -2.9% -8.4% 2.0% 34 718 15% 377 95% % 53 3,234 85.0 台北市 (0.0%) (-43.2%) (-37.2%) (-62.9%) (-5.5%) (22.0%) (-10.8%) (-28.0%) (-4.0%) -19.0% -28.3% -26.1% -39.2% -5.0% 5.8% -7.9% -33.0% -3.4% 48 4,2 12% 755 97% 47% 47 1,396 32.5 新北市 (-7.7%) (19.9%) (-13.0%) (-11.2%) (5.4%) (-30.5%) (-16.5%) (-23.3%) (-18.2%) 14.3% 19.0% -19.7% -27.8% 0.2% -41.5% -29.9% -51.5% -27.8% 桃竹地區 台中市 台南市 高雄市 76 5,502 16% 8 % 58% 1,491 23.8 (7.0%) (2.1%) (-14.5%) (13.0%) (-1.2%) (-23.1%) (1.4%) (-0.6%) (3.3%) 3%) 38.2% 40.3% -20.9% 45.8% -0.7% -22.6% -8.2% -11.7% 3.3% 45 2,334 11% 304 71% % 73 1,664 22.4 (18.4%) (-20.9%) (-12.8%) (-34.1%) (-16.2%) (3.1%) (-11.6%) (-7.7%) (12.3%) 18.4% 22.1% 15.6% 30.5% 4.5% 31.1% 3.8% 46.4% 24.4% 24 927 9% 101 44% 55% 67 8 15.3 (-17.2%) (-18.3%) (-31.9%) (-39.9%) (-20.4%) (-2.5%) (-5.3%) (-0.8%) (4.1%) -20.0% 0% 32.2% 2% -31.4% 54.3% 61.2% 46.9% -1.4% 41% 4.1% 83% 8.3% 63 2,791 9% 371 69% 0% 1,788 24.2 (-20.3%) (-4.3%) (-45.0%) (-2.8%) (22.9%) -- (26.1%) (12.2%) (5.3%) 10.5% 39.2% -15.8% 71.5% 15.3% -.0% 10.3% -14.2% 13.8%

各地區價量狀況 可能成交價 ( 萬元 ) 議價空間率 (%) 推案戶數 ( 戶 ) 30 天銷售率 (%) 台北市 72.87 16.99% 718 14.94% 新北市 34.95 17.02% 4,2 11.95% 熱門推案地區 士林區 中山區 文山區 淡水區 新莊區 新店區 桃竹竹北市 桃園市 18.86 15.44% 5,502 16.10% 地區新竹市 台中市 16.52 13.92% 2,334 10.58% 台南市 12.47 15.93% 927 9.57% 北屯區 西屯區 南屯區 安南區 永康區安平區 高雄市 15.95 19.62% 2,791 8.40% 左營區 楠梓區 鳳山區 全國 24. 16.45% 16,974 12.52% --

各地區七至九月趨勢圖 月份 區域 個案數 推案金額 推案戶數 30 天銷售率 已銷戶數 主力總價中位數 議價空間率 單位 個 萬 戶 % 戶 萬 % 10107 92 7,288,142 5,417 10. 584 1,424 17.30 10108 全國 99 9,839,5 6,198 14.4545 894 1,726 15.69 10109 99 11,035,156 5,359 12.03 647 1,6 16.47 10107 12 818,951 189 19.42 37 3,231 22.44 10108 北市 8 550,516516 128 16.29 21 2,618 15.99 10109 14 2,401,659 401 12.40 49 3,081 14.74 10107 16 3,293,304 2,125 10.91 229 1,381 19.14 10108 新北 18 1,994,674 1,478 13.18 193 1,416 16.92 10109 14 2,264,772 1,099 12.31 135 1,623 13.05 10107 27 1,172,727 873 16.63 146 1,403 16.45 10108 桃竹 28 4,453,855 2,685 18.09 485 1,692 13.92 10109 21 3,456,635 1,944 13.12 257 1,496 17.09 10107 10 595,000 650 10.10 65 938 11.98 10108 台中 11 649,000 698 9.45 67 2,168 13.06 10109 24 1,795,000 986 11.69 115 1,676 15. 10107 7 440,1 465 8. 40 865 16.06 10108 台南 7 351,6 228 10.94 25 8 13.51 10109 10 213,5 234 9.95 23 913 18.04 10107 20 968,000 1,115 5.83 67 1,583 17.19 10108 高雄 27 1,840,000 981 10.53 103 2,117 20.99 10109 16 3,500 695 9.51 68 2,395 21.59

2012Q3 實際銷售戶數概況 全國銷售戶數 <2 戶個案比例為 42%, 其中以高雄 63.49% 最高 % % 17 23 49 25 12 63.49% % 41 50% 50% 44.44% 40% 35.53% 40 17 20% 27 20 12 14.58% 7 0% 台北市 新北市 桃竹地區 台中市 台南市 高雄市 銷售戶數小於 2 戶個案數 其他個案數

台北市推案價格比例 0.00% 26.47% 29.41% 未滿 萬 萬 ~ 未滿 萬 44.12% ~ 未滿 萬 萬以上 單位 : 萬元 / 坪時間 萬以下 ~ 萬 ~ 萬 萬以上總計 台北市 101Q3 0 10 15 9 34 101Q2 1 9 10 14 34

台北市推案價格歷史分布 Q3 Q4 101Q1 101Q2 101Q3 50.00% 44.12% 40.00% 29.41% 30.00% 00% 26.47% 20.00% 10.00% 0.00% 0.00% 00% 未滿 萬 萬 ~ 未滿 萬 ~ 未滿 萬 萬以上

台北市區位價格 標準單價高價區中價區低價區 140 94.83 72.87 71.94 62.52 高價區 中價區 大安 松山 中山 信義 中正 士林 南港 內湖 40 20 低價區 大同 萬華 北投 文山 0 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 個案標準單價 相較上一季 相較去年同季 高價區 94.83 萬元 / 坪 -4.40% 7.22% 中價區 71.94 萬元 / 坪 1.05% 3.11% 低價區 62.52 萬元 / 坪 4.20% 11.85%

台北市區位成交量 台北市高價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 3 350 310 基期 2010 年 = 2 230 1 150 110 30 150 140 130 110-10 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 3 300 240 1 基期 2010 年 = 台北市中價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 130 110 3 300 240 1 台北市低價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 130 成交量指數相較上季 基期 2010 年 = 110 相較去年同季 高價區 33.16-91.37% -72.47% 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 中價區 24.52-61.57% -35.22% 低價區 27.24-54.15% -29.53%

新北市價格推案比例 18.75% 29.17% 6.25% 45.83% 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 35 萬 35 萬 ~ 未滿 50 萬 50 萬以上 單位 : 萬元 / 坪時間 20 萬以下 20~35 萬 35~50 萬 50 萬以上總計 新北市 101Q3 3 22 14 9 48 101Q2 1 16 19 16 52

新北市推案價格歷史分布 Q3 Q4 101Q1 101Q2 101Q3 50.00% 45.83% 40.00% 30.00% 00% 29.17% 20.00% 10.00% 6.25% 18.75% 0.00% 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 35 萬 35 萬 ~ 未滿 50 萬 50 萬以上

新北市區位價格 標準單價高價區中價區低價區 55 45 35 25 43.91 34.95 32.20 25.91 高價區永和 新店 板橋 新莊 中和 三中價區重 汐止 蘆洲 淡水 土城 低價區其他地區 15 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 個案標準單價 相較上一季 相較去年同季 高價區 43.91 萬元 / 坪 -9.74% 1.16% 中價區 32.20 萬元 / 坪 -15.51% -8.27% 低價區 25.91 萬元 / 坪 -14.92% -1.11%

新北市區位成交量 2 240 200 1 40 300 新北市高價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 新北市中價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 140 4 140 130 420 130 基期 2010 年 = 基期 2010 年 = 3 110 110 300 240 1 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 250 基期 2010 年 = 200 150 50 新北市低價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 140 成交量指數相較上季 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 150 130 110 相較去年同季 高價區 58.62 69.69% -54.02% 中價區 72.93-31.72% -47.33% 低價區 69.02-18.57% 357.24%

桃竹地區推案價格歷史分布 Q3 Q4 101Q1 101Q2 101Q3 50.00% 47.37% 40.00% 30.00% 28.95% 20.00% 00% 18.42% 10.00% 5.26% 0.00% 未滿 15 萬 15 萬 ~ 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 25 萬 25 萬以上

桃竹地區區位價格 標準單價中壢桃園新竹竹北 25 20 15 21.83 19.81 18.86 17.84 16.46 10 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 個案標準單價相較上一季相較去年同季 中壢 16.46 萬元 / 坪 13.73% -2.67% 桃園 19.81 萬元 / 坪 7.46% 6.82% 新竹 17.84 萬元 / 坪 5.27% -6.% 竹北 21.83 萬元 / 坪 9.% % 4.%

中壢 桃園成交量 中壢市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 320 2 240 200 1 40 基期 2010 年 = 130 110 成交量指數相較上季 相較去年同季 中壢 253.48-2.41% 1.79% 桃園 325.35 51.66% 158.40% 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 桃園市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 320 2 基期 2010 年 = 130 240 110 200 1 40 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3

新竹 竹北成交量 新竹市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 3 320 2 240 200 1 40 基期 2010 年 = 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 200 1 40 130 110 成交量指數相較上季 相較去年同季 新竹 200.76-44.36% -6.36% 竹北.76 57.13% -46.58% 基期 2010 年 = 竹北市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 130 110 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3

台中市推案價格歷史分布 Q3 Q4 101Q1 101Q2 101Q3 50.00% 40.00% 30.00% 24.44% 31.11% 35.56% 20.00% 10.00% 8.89% 0.00% 未滿 15 萬 15 萬 ~ 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 25 萬 25 萬以上

台中市區位價格 標準單價高價區中價區低價區 30 25 20 15 10 5 22. 17.32 16.52 15.87 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 高價區西屯 南屯 中價區 西區 北區北屯 南區中區 低價區其他地區 個案標準單價 相較上一季 相較去年同季 高價區 22. 萬元 / 坪 -4.81% 7.96% 中價區 17.32 萬元 / 坪 -3.68% -5.01% 低價區 15.87 萬元 / 坪 -2.32% 17.39%

台中市區位成交量 0 0 500 400 300 200 400 350 300 250 200 150 基期 2010 年 = 台中市高價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 50 台中市低價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 130 110 400 350 300 250 200 150 50 基期 2010 年 = 台中市中價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 成交量指數相較上季 基期 2010 年 = 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 150 140 130 110 相較去年同季 高價區 95.34-65.49% -30.07% 中價區 256.82-26.05% 167.77% 低價區.43-63.88% -61.61% 130 110

台南市推案價格歷史分布 Q3 Q4 101Q1 101Q2 101Q3 50.00% 40.00% 30.00% 24.44% 31.11% 35.56% 20.00% 10.00% 8.89% 0.00% 未滿 12 萬 12 萬 ~ 未滿 15 萬 15 萬 ~ 未滿 18 萬 18 萬以上

台南市區位價格 標準單價高價區中價區低價區 21 18 15 12 9 16.35 13.23 12.47 11.49 高價區 中價區 中西區 東區 北區 南區 安平 6 低價區 其他地區 3 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 個案標準單價 相較上一季 相較去年同季 高價區 16.35 萬元 / 坪 -1.12% 23.59% 中價區 13.23 萬元 / 坪 -5.21% 3.81% 低價區 11.49 萬元 / 坪 1.07% 15.49%

台南市區位成交量 台南市高價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 10 130 10 10 10 基期 2010 年 = 1500 1400 110 1300 0 1 0 0 0 0 0 500 400 300 200 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 3 300 240 1 基期 2010 年 = 台南市中價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 130 110 3 300 240 1 台南市低價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 130 成交量指數相較上季 基期 2010 年 = 110 相較去年同季 高價區 153.49-91.58% 11.72% 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 中價區 127.86 336.83% -43.64% 低價區 178.31-34.63% 143.96%

高雄市推案價格歷史分布 Q3 Q4 101Q1 101Q2 101Q3 50.00% 40.00% 31.75% 41.27% 30.00% 25.40% 20.00% 00% 10.00% 0.00% 1.59% 未滿 15 萬 15 萬 ~ 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 25 萬 25 萬以上

高雄市區位價格 標準單價高價區中價區低價區 25 20 15 10 5 21.05 16. 15.95 15.46 高價區 中價區 前金 新興 苓雅 鼓山鳥松 鳳山 前鎮鹽埕 左營 三民 0 2010Q30Q3 2010Q40Q 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q12Q 2012Q22Q2 2012Q32Q3 低價區 其他地區 個案標準單價 相較上一季 相較去年同季 高價區 21.05 萬元 / 坪 -3.65% 14.% 中價區 16. 萬元 / 坪 -3.33% 6.94% 低價區 15.46 萬元 / 坪 14.31% 10.77%

高雄市區位成交量 高雄市高價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 高雄市中價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 320 2 240 200 1 40 550 基期 2010 年 = 0 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 130 110 3 300 240 1 基期 2010 年 = 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 成交量指數相較上季 500 450 400 350 300 250 200 150 50 基期 2010 年 = 高雄市低價區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 0 50 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 130 110 相較去年同季 高價區 79.65 -.87% 269.69% 中價區 158.61-26.47% 66.40% 低價區 318.18-39.02% 36.14% 130 110

可能成交價指數圖 140 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 133 130 110 113 112 109 119 113.44 110 124 117 115 117.73 118 124 117 116.07 117.39 112 108 109 105 104 115 123 121.89 115 115.07 109 107 107 105 105 113 112.03 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市

議價空間率指數圖 200 1 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 185.22 174 182 1 140 112115 108 109 108 107.27 110 121 117 117 116 101.79 103 91 95 95.59 99 159 144 128 104.4 112 106 106 101 109.43 114112 109 106 99.51 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市

開價指數圖 1 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 140 131 129 127 124 124 122 121118.15 121 121.23 123.59 118 117 116 117 115 117 119 116 125 114.95 113 115 114.97 114.97 111 113 111 110 104 110 108110 102 124.62 40 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市

推案量指數圖 300 275 250 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 254 269 261.24 225 200 175 150 125 75 50 162 123 94 123.71 143 87 79 45 52.97 203.55 1 175 162 140 112 101 132 116.85 115.12 105 92 88 95 79 119 99 88 152.54 152 101 204 25 0 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市

30 天銷售率指數圖 210 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 1 178 150 134 157 153.86 145 150 30 87 91 84 78 76 71.93 72 68 63 40 34 119 111 94.42 99 85.57 106 96 64 66 53.05 54.77 52.33 0 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市

30 天成交量指數圖 420 3 3 330 300 2 240 210 1 150 30 0 基期 2010 年 = 105 56 63 144 86.31 26 116 107 68 34 40 27.08 78 62.45 161 54 78 193 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 185.98 116 93 147 305 174.07 145 102 87 386 154.93 99 67 261 218 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 137.89

綜合評估 全國 全國指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 113.44 24. 萬元 / 坪 -4.83%(---) 1.49%( ) 議價空間率 107.27 16.45% -6.55%(--) -0.42%( ) 開價 114.95 29.69 萬元 / 坪 -6.15%(---) 1.41%( ) 推案量 123.71 2,816 億元 -23.50%(--) 0.45%( ) 30 天銷售率.93 12.52% -21.66%(--) -18.13%(--) 30 天成交量 86.31 -- -40.07%(--) -17.77%(-) 2012 年第 3 季國泰全國房地產指數, 相較上一季為價跌量縮, 相較去年同季為價穩量縮 本季推案量雖較上季略微減少, 但仍屬於相對較高的規模, 且因各地區銷售率多出現下修, 市場預期心理與買氣均呈觀望態度, 且近兩季的大量推案, 亦可能進一步提升後市的經營壓力 整體而言, 本季在傳統較為熱絡的季度未能創造出新的契機, 市場後續發展將更加保守, 利多題材將不易發酵, 利空因素反而可能被擴大反應

綜合評估 台北市 台北市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 117.73 72.87 萬元 / 坪 0.40%( ) 6.83%( ) 議價空間率 101.79 16.99% -12.98%(--) -14.88%(---) 開價 118.15 87.78 萬元 / 坪 -2.67%(-) 3.01%( ) 推案量 52.97 377 億元 -62.92%(---) -39.21%(-) 30 天銷售率 53.05 14.94% -37.05%(---) -26.11%(--) 30 天成交量 27.08 -- -76.66%(---) -55.08%(--) 國泰台北市房地產指數, 相較上一季與去年同季均為價穩量縮, 成交價維持穩定, 成交量大幅縮減 推案大幅減少雖有穩定價格的作用, 但銷售率與成交量同時大幅萎縮, 價格是否有足夠支撐尚待觀察, 目前價格水準主要由中價與低價區推案所支撐, 豪宅效應消退的現象相對明顯 整體而言, 本季台北市市場未能在季節性因素下呈現多頭格局, 反呈現萎縮與豪宅效應退卻現象, 後續市場發展非常值得關注

綜合評估 新北市 新北市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 116.07 34.95 萬元 / 坪 -12.64%(---) -1.86%( ) 議價空間率 95.59 17.02% 0.66%( ) 4.52%( ) 開價 114.97 42.12 萬元 / 坪 -12.52%(---) -0.99%( ) 推案量 116.85 755 億元 -11.15%( ) -27.79%(-) 30 天銷售率 54.77 11.95% -9.41%( ) -19.12%(-) 30 天成交量 62.45 -- -19.52%( ) -41.59%(-) 國泰新北市房地產指數相較上一季為價跌量穩, 相較去年同季為價穩量縮, 成交價大幅下跌, 成交量微幅縮減 本季新北市高中低價區同步呈現大幅跌價現象, 主因在於外圍地段推案相對較多, 所以整體價格跌破一年前水準, 加上連續兩季的推案規模仍屬長期相對較高水準, 後續市場賣壓亦不容忽視 整體而言, 新北市後續市場觀望氣氛將更加明顯, 惟新推個案是否出現價格向下調整格局以及庫存餘屋是否引發另一波壓力, 值得關注

綜合評估 桃竹地區 桃竹地區指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 117.39 18.86 萬元 / 坪 8.71%(+++) 0.56%( ) 議價空間率 104.4040 15.44% -18.44%(--) -13.52%(-) 開價 121.23 22.30 萬元 / 坪 4.22%(+) -2.31%( ) 推案量 203.55 8 億元 12.97%( ) 45.82%(+) 30 天銷售率 94.42 16.10% -14.65%(-) -20.81%(-) 30 天成交量 185.98 -- -3.59%( ) 15.47%( ) 國泰桃竹地區房地產指數, 較上一季為價漲量穩, 相較去年同季為價量俱穩 本季桃竹地區仍持續上季高檔繁榮結構, 成交價與推案量均創新高, 竹北市 桃園市與中壢市的價格漲幅均相當明顯 整體而言, 本季桃竹地區市況確實相當活絡, 為各地區中唯一出現 928 擋期效應地區, 但近兩季均出現過去一倍以上的推案規模, 後續是否會引發賣壓, 將是後市觀察重點

綜合評估 台中市 台中市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 121.89 16.52 萬元 / 坪 -0.63%( ) 11.81%(++) 議價空間率 109.43 13.92% 2.84%( ) 3.46%( ) 開價 123.59 19.20 萬元 / 坪 -0.18%( ) 12.41%(++) 推案量 115.1212 304 億元 -34.08%(---) 30.49%( ) 30 天銷售率 153.86 10.58% -13.40%(-) 14.%(+) 30 天成交量 174.07 -- -42.91%(---) 49.93%(+) 93%(+) 國泰台中市房地產指數, 相較上一季為價穩量縮, 相較去年同季為價量俱增 本季台中市新推個案市場未能延續過去兩季的擴張格局, 市場因缺乏指標個案推動而呈現暫時調節, 高中低價區均出現價格微跌狀況, 交易量減少亦值得關注 整體而言, 本季台中市市場仍屬相對活絡狀況, 市場規模能否繼續維持將是觀察重點

綜合評估 台南市 台南市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 115.07 12.47 萬元 / 坪 0.17%( ) 14.%(+++) 議價空間率 99.51 15.93% -11.30%(--) -8.46%(-) 開價 114.97 14.84 萬元 / 坪 -2.25%(-) 12.89%(+++) 推案量 152.5454 101 億元 -39.95%(---) 95%( 54.28%(++) 30 天銷售率.57 9.57% -33.09%(---) -30.69%(--) 30 天成交量 154.93 -- -59.82%(---) 694%( ) 6.94%( ) 國泰台南市房地產指數, 相較上季為價穩量縮, 相較去年同季均為價漲量穩 本季台南市新推個案市場未能延續上季的繁榮擴張, 但房價持續創下新高, 成交量表現亦不差, 整體市況仍屬中長期相對熱絡結構 整體而言, 台南市市場仍屬各地區中穩定度相對較佳地區, 但近兩期推案較多的狀況, 對後市發展的影響仍待觀察

綜合評估 高雄市 高雄市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 112.03 15.95 萬元 / 坪 -0.99%( ) 6.99%(++) 議價空間率 185.22 19.62% 1.88%( ) 28.89%(+++) 開價 124.62 19.85 萬元 / 坪 -0.54%( ) 12.84%(+++) 推案量 261.24 371 億元 -2.81%( ) 71.47%(++) 30 天銷售率 52.33 8.40% -45.72%(---) -18.59%(-) 30 天成交量 137.89 -- -47.25%(--) 39.59%( ) 國泰高雄市房地產指數, 相較上季為價穩量縮, 相較去年同季為價漲量穩 本季高雄市新推個案市場未能延續前兩季的擴張趨勢, 市場發展呈現盤整格局, 特別是議價空間的持續攀升, 高價區與中價區出現微跌現象, 低價位區則出現補漲行情, 顯示價格支撐力道相對有限 整體而言, 高雄市市況仍屬中長期相對熱絡結構, 但近三季的大幅推案是否對後市發展產生壓力, 值得觀察

各地區市場表現相較上一季綜合分數 可能成交 議價空間 開價 推案量 銷售率 成交量 綜合 價指數 率指數 指數 指數 指數 指數 分數 全國 -3 2-3 -2-2 -2-10 台北市 0 2-1 -3-3 -3-8 新北市 -3 0-3 0 0 0-6 桃竹地區 3 2 1 0-1 0 5 台中市 0 0 0-3 -1-3 -7 台南市 0 2-1 -3-3 -3-8 高雄市 0 0 0 0-3 -2-5 本季相對上一季之全國綜合表現分數為 -10 分, 以桃竹地區相對分數最高, 台北市與台南市相對最弱

各地區市場表現相較去年同季綜合分數 可能成交 議價空間 開價 推案量 銷售率 成交量 綜合 價指數 率指數 指數 指數 指數 指數 分數 全國 0 0 0 0-2 -1-3 台北市 0 3 0-1 -2-2 -2 新北市 0 0 0-1 -1-1 -3 桃竹地區 0 1 0 1-1 0 1 台中市 2 0 2 0 1 1 6 台南市 3 1 3 2-2 0 7 高雄市 2-3 3 2-1 0 3 本季相對去年同季全國綜合表現分數 -3 分, 台北市與新北市表現相對較差, 台中市與台南市相對較佳

全國價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 200 130 1 1 40 基期 2010 年 = 110 40 110 0 2001Q3 2002Q3 2003Q3 2004Q3 2005Q3 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 0 全國價量指數趨勢圖 ( 季 ) 全國價量指數趨勢圖 ( 四季平均 )

台北市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 1 130 1 130 基期 2010 年 = 110 110 40 40 50 0 40 0 50 台北市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 台北市價量指數趨勢圖 ( 四季平均 )

新北市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 2 240 210 1 150 30 基期 2010 年 = 140 130 110 50 1 150 30 130 110 0 40 0 50 新北市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 新北市價量指數趨勢圖 ( 四季平均 )

桃竹價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 桃竹地區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 桃竹地區量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 250 200 基期 2010 年 = 130 250 200 110 150 110 150 50 50 0 0

台中市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 台中市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 台中市量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 5 130 420 4 基期 2010 年 = 350 110 420 350 2 210 140 110 2 210 140 0 0

台南市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 台南市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 台南市量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 420 350 基期 2010 年 = 400 110 320 110 2 240 210 1 140 0 0

高雄市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 高雄市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 高雄市量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 320 400 240 1 基期 2010 年 = 110 320 240 1 110 0 50 0

結論 (1/2) 成交價新北市跌幅較大, 桃竹大漲, 其餘持穩 本季新北市成交價大幅下跌, 跌幅超過一成, 桃竹地區大幅上漲 8.7%, 其餘地區相對穩定 各地區開價多呈現下修, 僅桃竹地區調升 本季各都會區開價多下修, 新北市調幅超過一成, 其餘地區調幅較低, 桃竹地區開價則呈現上調 各地區議價空間仍維持高點, 台中市相對較低 本季多數地區議價空間仍維持在一成五至兩成, 高雄市議價空間相對最高, 台中市相對最低

結論 (2/2) 各地區推案量多呈現萎縮, 僅桃竹地區增加 本季各地區推案規模多呈現減少, 其中台北市減幅超過六成最高, 桃竹地區則持續增加, 成為推案量最高地區 各地區銷售率呈現萎縮, 中南部銷售率相對較低 本季各地區 30 天銷售率均呈現萎縮, 水準值最高的桃竹地區僅 16%, 台南市與高雄市銷售率則低於 10% 各地區成交規模均萎縮, 台北市降幅最高 本季各地區成交量均呈現萎縮, 其中以台北市降幅超過七成, 桃竹地區降幅最低

國泰出租住宅租金指數

台北市出租住宅 整層住宅 標準租金為 1.97 萬元, 租金指數相對上一季大幅下跌 4.69%; 相較去年同季微幅下跌 1.46% 套房類產品 標準租金為 1.09 萬元, 租金指數較上一季小幅標準租金為.09 萬元租金指數較上季小幅上漲 3.82%; 相較去年同季則微幅上漲 2.63%

新北市出租住宅 整層住宅 標準租金為 155 1.55 萬元, 租金指數相對上一季小幅上漲 2.66%; 相較去年同季則為大幅上漲 5.75% 套房類產品 標準租金為 0.82 萬元, 租金指數相對上一季大幅下跌 10.36%; 相較去年同季則大幅下跌 4.20%

國泰出租住宅標準租金趨勢圖 台北市住宅標準租金新北市住宅標準租金元基期 2010 年 = 台北市套房標準租金新北市套房標準租金 24500 23000 21500 20000 18500 100 15500 14000 12500 10 9500 00 6500

國泰辦公室租金指數

台北市 A 級辦公室變動 台北市 路段名稱 A 級辦公室 開價議價空置 上 不 下 擴 不 縮 擴 不 縮 漲 變 跌 大 變 小 大 變 小 本季總個案數 信義計畫區 1 15 0 1 15 0 1 12 3 16 仁愛敦南路段 0 12 0 0 12 0 3 9 0 12 敦北民生路段 0 12 0 0 12 0 5 4 3 12 民生建國路段 0 6 0 0 6 0 1 3 2 6 南京松江路段 1 5 1 2 5 0 1 5 1 7 忠孝襄陽路段 0 5 0 0 5 0 0 4 1 5 小計 2 55 1 3 55 0 11 36 11 58

台北市 B 級辦公室變動 台北市 路段名稱 B 級辦公室 開價議價空置 上 不 下 擴 不 縮 擴 不 縮 漲 變 跌 大 變 小 大 變 小 本季總個案數 信義計畫區 1 3 1 0 3 2 0 3 2 5 仁愛敦南路段 1 16 0 0 16 1 3 14 0 17 敦北民生路段 0 7 0 0 7 0 2 5 0 7 南京光復路段 0 11 3 2 11 1 0 10 4 14 民生建國路段 0 11 0 0 11 0 2 3 6 11 南京松江路段 2 15 0 0 15 2 2 8 7 17 忠孝襄陽路段 1 16 0 0 16 1 3 8 6 17 小計 5 79 4 2 79 7 13 50 25 88

台北市內湖科技園區變動 台北市內湖科技園區 開價議價空置 路段名稱 上漲 不變 下跌 擴大 不變 縮小 擴大 不變 縮小 本季總個案數 西湖段 0 21 1 0 21 1 5 15 2 22 文德段 0 13 0 0 13 0 0 9 4 13 舊宗段 0 12 0 0 12 0 1 8 3 12 小計 0 46 1 0 46 1 6 32 9 47

新北市辦公室變動 新北市辦公室 開價議價空置 路段名稱 上漲 不變 下跌 擴大 不變 縮小 擴大 不變 縮小 本季總個案數 三重區 0 4 0 0 4 0 0 2 2 4 新店區 0 7 0 0 7 0 0 5 2 7 板橋區 0 6 1 1 6 0 1 3 3 7 小計 0 17 1 1 17 0 1 9 8 18

辦公室租金開價指數 分區 110 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 119 111 110 111 118 101 101 101 101 101 101 101 101 台北市 A 級台北市 B 級新北市

辦公室租金議價空間率指數 分區 130 基期 2010 年 = 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 110 98 98 99 102 103 92 94 93 96 95 105 101 95 91 82 台北市 A 級台北市 B 級新北市

各地區辦公室空置率

辦公室租金指數 北市 A 級 信義計畫區

辦公室租金指數 北市 A 級 仁愛敦南路段

辦公室租金指數 北市 A 級 敦北民生路段

辦公室租金指數 北市 A 級 民生建國路段

辦公室租金指數 北市 A 級 南京松江路段

辦公室租金指數 北市 A 級 忠孝襄陽路段

辦公室租金指數 北市 B 級開價

辦公室租金指數 北市 B 級議價空間率

辦公室空置率 - 北市 B 級 20% 2012Q2 2012Q3 15% 10% 15% 14% 14% 12% 11% 10% 8% 8% 7% 6% 8% 8% 5% 2% 0% 0% 信義計畫區仁愛敦南敦北民生南京光復民生建國南京松江忠孝襄陽

結論 開價 台北市 A 級 台北市 B 級 新北市與內湖科技園區辦公室皆維持穩定 議價空間率 台北市 A 級 B 級與內湖科技園區辦公室維持穩定 新北市辦公室擴大 空置率 台北市 B 級 新北市與內湖科技園區辦公室下降 台北市 A 級辦公室維持穩定

國立政治大學台灣房地產研究中心 Taiwan Real Estate Research Center, NCCU Cathay Real Estate Development Co., Ltd.