2016 年 1 月大连房地产市场分析报告 (2016.02) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市七区行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市关键字 受假日效应影响, 销售量继续走低 营销活动 受春节影响营销活动大量减少 政策 首付调整, 持续宽松 土地 供应 7 宗土地,6 宗成交地块数量增长, 但总体量仍是低值 商品住宅 销量下降明显预计近期仍将保持低位状态
土地市场 供应 成交 数字楼市 2016 年 1 月土地市场主要数据一览表 2015.01 2015.12 2016.01 环比 同比 宗数 3 1 7 600% 133% 占地面积 ( 万m2 ) 17.21 0.39 18.75 4708% 9% 建筑面积 ( 万m2 ) 32.04 0.31 30.27 9665% -6% 宗数 3 1 6 500% 100% 占地面积 ( 万m2 ) 17.21 0.39 16.36 4095% -5% 建筑面积 ( 万m2 ) 32.04 0.31 25.38 8087% -21% 商品住宅市场 2016 年 1 月商品住宅市场主要数据一览表 2015.01 2015.12 2016.01 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 21.9 20.78 30 44% 37% 销售面积 ( 万m2 ) 33.02 48.41 40.93-15% 24% 存量 ( 万m2 ) 1817 1690 1651-2% -9% 商品住宅销售排行 2016 年 1 月商品住宅销售排行一览表 第一位 第一位 名称 销售面积 ( 万m2 ) 名称 销售额 ( 亿元 ) 1 月项目 龙祥嘉园 2.45 龙祥嘉园 1.58 1 月开发商 远洋 3.11 远洋 2.82
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
1 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 1 月份上榜项目以金州新区的项目较多, 共 6 个 远洋旗下 3 个主力在售项目仍表现不俗, 均再次同时上榜 上榜项目的热销产品大多集中在 80-90 m2范围内 销售额排行榜中, 万科两个项目上榜, 其中万科公园里二期开盘售罄, 成为冬日的罕见 日光盘 ; 百年城琥珀湾项目则是凭借其单价较高而上榜 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 龙祥嘉园 2.45 1 龙祥嘉园 1.58 经开万达广场 2.21 2 经开万达广场 1.51 恒大港湾 1.24 3 恒大港湾 1.04 远洋红星海世界观 0.97 4 万科金域华府 0.96 众益万国宫馆 0.96 5 远洋钻石湾 0.91 远洋钻石湾 0.95 6 远洋荣域 0.90 远洋荣域 0.94 7 百年城琥珀湾 0.88 金海蓝湾 0.84 8 众益万国宫馆 0.85 万科金域华府 0.77 9 远洋红星海世界观 0.84 聚美东湾 0.76 10 万科公园里二期 0.75
1 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 1 月销售面积排行榜中, 远洋依旧凭借旗下三个主力项目的热销再登榜首, 领先优势较小 在销售额排行中, 金州友谊 百年城 众益上榜都比较罕见, 都有年底冲任务的因素 其他上榜品牌开发商为榜单上的常客, 其中恒大上月落榜 本月回归无悬念, 旗下恒大港湾项目开盘销售业绩较好, 直接大幅提升了恒大的业绩 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋 3.11 1 远洋 2.82 万达 2.72 2 万科 2.57 金州友谊 2.45 3 万达 2.30 万科 2.22 4 金州友谊 1.58 恒大 1.61 5 恒大 1.53 华润 1.14 6 亿达 1.30 亿达 1.00 7 华润 1.17 金地 0.98 8 百年城 0.88 众益 0.96 9 众益 0.85 保丰 0.84 10 金地 0.78 金州友谊旗下为龙祥嘉园项目保丰旗下为金海蓝湾项目
区域排名项目 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 1 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 四季上东 3421 百年城琥珀湾 8803 2 海韵华府 3082 上方港景 4908 3 上方港景 3063 四季上东 4836 4 百年城琥珀湾 2485 海韵华府 4581 5 保利天禧 2236 保利天禧 3922 1 沈铁铭悦 6574 沈铁铭悦 7242 2 香水湾 1204 悦泰福里 1421 3 悦泰福里 1078 香水湾 1390 4 鹏程家园 209 天源秀景 376 5 天源秀景 190 鹏程家园 269 1 万棵树 4999 万棵树 5729 2 国运壹号 2711 国运壹号 4273 3 颐和星海 2311 颐和星海 3895 4 恒大帝景 1103 恒大帝景 1572 5 中海天赋山 881 中航国际广场 1514 1 恒大港湾 12424 恒大港湾 10481 2 远洋钻石湾 9473 万科金域华府 9610 3 远洋荣域 9375 远洋钻石湾 9280 4 万科金域华府 7689 远洋荣域 8535 5 万科公园里二期 5298 万科公园里二期 7428
1 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 区域排名项目 高新园区 旅顺口区 金州新区 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 大华锦绣华城 4745 大华锦绣华城 5731 2 大湖山语 3778 万达海公馆 5413 3 恒瑞坦城 2891 大湖山语 3865 4 悦龙居 2836 浦项道 3576 5 悦丽海湾 2811 悦丽海湾 2943 1 华发新城 3334 亿达第一郡 1874 2 亿达第一郡 2387 华发新城 1819 3 东方戴维营 2213 东方戴维营 1181 4 世茂寰海城 1209 世茂寰海城 880 5 北城佳园 774 亿达蓝湾 740 1 龙祥嘉园 24460 龙祥嘉园 15822 2 经开万达广场 22076 经开万达广场 15118 3 远洋红星海世界观 9699 众益万国宫馆 8452 4 众益万国宫馆 9550 远洋红星海世界观 8383 5 金海蓝湾 8360 金海蓝湾 4906
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析 全市开盘 / 加推项目汇总分析 热点项目开盘 / 加推情况分析
营销活动分析 由于今年的春节较去年早, 因而很多开发商的营销动作也提早结束, 营销活动也随之迅速减少 其中新开盘项目仅一个, 为甘井子区的恒峰天泉小镇项目 300 250 19 19 200 150 32 6 29 11 14 5 13 7 8 12 12 18 11 6 8 4 8 100 50 170 1 151 134 233 179 192 170 176 203 155 136 3 1 101 52 0 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 客户维系类开盘加推类项目推介类 客户维系类活动继续减少 由于春节较早, 很多开发商的盘点 总结 年会都放在一月份, 因而活动大大减少 除开盘仅有一个项目外, 为甘井子区泡崖板块的恒峰天泉小镇, 再无其他项目有加推动作 项目推介活动也明显减少, 仅有三个, 以中山区的项目比较活跃 其中中庚当代艺术的南区交房, 中铁建国滨苑的 9 号楼开启认筹 另外, 沙河口区的星海融汇莲花湾项目的配套幼儿园已竣工
重点项目开盘加推情况 1 月份仅有 1 个项目全新开盘, 再无其他项目加推 新开盘项目为甘井子区的恒峰天泉小镇, 该项目是近几年在泡崖板块内唯一全新项目, 主要面向刚需刚改客户, 开盘业绩一般, 但由于是销售淡季, 取得这个成绩已经很难得了 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 1 月 9 日恒峰天泉小镇甘井子区开盘 280 套小高层小高层 8600 当日成交优惠 300 元 / m2 21% 注 : 该部分项目数据为调研数据
重点项目开盘加推 恒峰天泉小镇 开盘销售率为 21%, 开盘效果一般 开盘时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价 2016 年 1 月 9 日 小高层 A2 区 3# 一个单元 A3 区 1# 2# 3# 7# 9# 280 套 60 套 小高层 8600 元 / m2 优惠信息 当天成交优惠 300 元 / m2 面积区间 65-115 m2 建筑形式户室面积 ( m2 ) 供应套数占比 ( 约 ) 65 54 19.5% 小高层 两室两厅一卫 77 54 19.5% 88 60 21% 90 72 26% 三室两厅一卫 115 40 14% 共计 280 100%
重点项目开盘加推 恒峰天泉小镇 泡崖板块的配套现在已经很成熟, 因而得到地缘性客户的认可, 对销售有促动 77 m2两室两厅一卫 现场情况 现场客户到访 现场到访约 100 组, 水客不多 前期蓄客量约 130 组 客户分析 以地缘性客户为主 25-40 岁居多, 多为三口之家 对项目的周边配套及价位比较认可 88 m2两室两厅一卫
报广投放情况 投放量 : 年关降至, 投放量骤减, 为近 10 月最底 总量环比下降 46%, 硬广环比下降 52.5%; 投放诉求 : 年底优惠促销及各类活动成开发商热捧推广形式, 两类投放诉求占总量的 52%; 区域 开发商表现 : 甘井子区投放量遥遥领先, 高新及沙河口区投放分别占总投放的 20% 及 15% 报广投放开发商以恒大为首, 另本月恒峰天泉小镇项目开盘前推广, 也贡献出 11 次投放量 250 200 150 100 50 202 143 146 180 142 127 156 91 100 54 投放总量 硬广投放量 0 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 20% 2% 9% 15% 35% 30% 25% 22% 30% 优惠促销为主要投放诉求 投放区域甘井子区为首 54% 中山区沙河口区甘井子区高新园区金州新区 20% 15% 10% 5% 0% 17% 9% 9% 7% 4% 2% 0% 产品活动开盘信息销售状态新品上市形象优惠促销价格信息附加值
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策动态 宏观经济动态 大连地产动态 大连规划
国土资源部 : 部长姜大明 稳 去 降 成土地工作重点 1 月 7 日, 全国国土资源工作会议在京召开 会议的主要任务是, 总结 十二五 时期国土资源工作, 以及部署 2016 年国土资源工作 其中, 稳增长 去库存 降成本成为 2016 年土地工作重点 国土资源部部长姜大明强调, 未来针对国土资源工作总体要求 : 适应经 济发展新常态, 坚持耕地保护和资源节约基本国策, 深化改革 稳中求进 以及, 围绕五大政策支柱, 着力加强结构性改革, 积极 服务稳增长 调结构 惠民生 防风险, 全力促进去产能 去库存 去杠杆 降成本 补短板, 提高国土资源供给质量和效率等 辽宁省住建厅 : 辽宁今年启动 9 项工作化解房地产库存 辽宁省住建厅 2016 年重点工作安排显示, 今年首要任务是化解房地产库存, 促进房地产市场平稳发展 为实现这一目标, 辽宁省住 建厅制定了 9 项重点工作, 包括出台优惠政策, 民工购房给补贴 农民工申请公租房条件将放宽 鼓励投资者购买库存商品房 加快 培育住房租赁市场 举办各式房交会鼓励开发企业适当降价 不任意增加新建商品房面积 全省计划完成保障性住房 15.2 万套 公 众有望参与城市规划编制等 宏观政策动态 央行 : 下调首套房首付比例不限购城市最低 20% 为进一步支持合理住房消费, 促进房地产市场平稳健康发展, 按照国务院有关部署 在不实施 限购 措施的城市, 居民家庭首次 购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点 ; 对拥有 1 套住房且相应购房贷款 未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 新峰观点 : 从很多政策看, 包括住房公积金等政策, 实际上都已经处于底部 而从降息等政策看, 也基本上处在相对宽松的政策 而商业银行贷款的政策放松空间依然很大, 此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说, 都有积极作用 新峰观点 :2016 年开始, 多地打响房地产 去库存 攻坚战, 纷纷响应中央号召, 推出降税 补贴 公积金等一系列去库存政策, 辽宁也不例外 值得注意的是, 在一系列房地产去库存举措中, 棚改再次被列入其中, 可见, 住房保障提高货币化安置比例或成为去库存的有力支撑 实现公租房货币化, 通过市场筹集房源, 政府给予租金补贴 辽宁省直公积金 : 单人贷款最高额 80 万降为 40 万 日前, 辽宁省省直住房资金管理中心下发了调整个人住房公积金贷款政策的通知, 夫妻双方及未婚子女三人在省直中心缴存公积金, 并同为借款申请人的, 贷款最高限额为 80 万元 ; 夫妻双方都在省直中心缴存公积金的, 贷款最高限额为 60 万元 ; 借款人一人在省直 中心缴存公积金的, 贷款最高限额为 40 万元 对于异地缴存职工申请贷款的, 贷款最高限额为 40 万元 而此前无论夫妻双方缴存还 是一方缴存, 贷款最高限额均为 80 万元 新政将于 2016 年 2 月 1 日执行
土地市场在震荡中持续走高 宏观经济动态 2015 年典型城市土地成交报告 指出,2015 年全年, 土地成交建筑面积呈现 在震荡中持续走高,12 月达到全年最高点 的形 态, 在全国总体房地产市场下行的影响下, 土地成交建筑面积 20615 万平方米, 降幅近两成 ; 土地出让金收入为 8333 亿元, 与 2014 年相比下降 5.7%; 土地成交均价 4042 元 / 平方米, 与 2014 年相比上升 15.7%, 土地成交均价居高不下 新峰观点 : 在房地产市场大分化的市场环境下, 大型房企甚至是险资类金融企业, 涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快, 促使土地价格加速上升 另一方面, 由于土地资源的稀缺性, 外加房价远比三四线城市坚挺,2015 年一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下猛劲上涨 而二线城市经过一年多的盘整后, 投资价值日趋显现, 土地市场回升显著 2015 年房企拿地金额与成本大增近四成 19 日, 市场研究报告指出,2015 年典型房企在拿地方面的成交楼板价和成交总金额均上涨近四成 随着楼市进一步分化, 房企拿地更加 集中于大中城市, 竞争激烈进一步推高地价, 高地价将导致高房价, 预计 2016 年大城市房价仍将上涨 1 月份百城住宅均价继续上涨 中国指数研究院 31 日发布 2016 年 1 月份全国百城住宅价格指数报告 2016 年 1 月份, 百城住宅平均价格为 11026 元 / 平方米, 环比上 涨 0.42%, 同比上涨 4.37% 60 个城市房价环比上涨,40 个城市房价同比上涨 其中, 深圳住宅价格 1 月份同比上涨 44.98% 居首位 中指院分析认为,2016 年, 中央各部委将围绕 去库存 展开扩需 调供相关部署 多地将继续完善住房公积金使用政策, 并积极 鼓励房企提升住房品质 创新服务理念, 从多方面发力去库存 新峰观点 : 新年首月楼市进入盘整期, 房企放缓推盘节奏, 随着春节将至, 楼市进入传统淡季, 市场表现较为平稳 各地房价将继续分化, 部分二线城市和大多数三 四线城市库存压力大, 未来房价上涨压力巨大, 而一线城市因经济层面和地价推动因素房价继续上升的可能性更高 中科院发布经济预测房价仍将延续稳增态势 6 日, 中国科学院预测科学研究中心发布了 2016 年中国经济预测, 预测显示,2016 年我国经济将保持稳定增长,GDP 增速在 6.7% 左 右, 较 2015 年下降约 0.2 个百分点 对于大家比较关心的房价问题, 报告预计 2016 年的商品房价格将延续 2015 年平稳增长的态势, 商品房平均销售价格预测结果为 7010 元 / 平方米, 同比增长 3.9% 土地市场 房 价
宏观经济动态 一季度城市家庭调查显示商品房预期购买率达峰值 商务部研究院昨天公布的我国城市家庭一季度购买预期的调查情况显示,2016 年一季度商品房的预期购买率为 10.7%, 环比 同比均有显著上升, 达到七个季度以来的峰值 房地产业销售额创新高行业增加值增速 3.8% 垫底 1 月 20 日, 国家统计局公布了 2015 年分行业经济增加值的增长情况, 其中金融业最高, 房地产最低 数据显示, 去年金融业全年经济增加值为 57500 亿元, 同比增速 15.9%; 房地产行业的 GDP 为 41308 亿元, 同比增长仅为 3.8% 就行业增加值在 GDP 的比重而言, 我国房地产业还难以成为宏观经济增长支柱产业, 房地产行业增加值对 GDP 的拉动力仅有 0.2 个百分点 库存再增预测今年 17 城市写字楼空置面积增 32% 中国土地勘测规划院日前发布 2015 年四季度全国主要城市地价监测报告预测, 一二线城市商服地产库存高企, 尤其是在新兴区域已经不容忽视 报告指出,2016 年全国市场将迎来近 930 万平方米的写字楼新增供应, 其中约有 53% 的比例来自于各城市的新兴区域 供应过剩促使写字楼空置率进一步增加, 报告预计 2016 年底全国 17 个主要城市写字楼累计空置面积将增加 32%, 约 1530 万平方米 万达 2016 年继续买买买 房企动态 1 月 17 日, 万达集团对外公布了董事长王健林在万达年会上所作的年度报告 王健林透露,2016 年, 万达将继续 买买买 的步伐, 完成 3 宗较大规模的国际并购和 5 宗国内并购 2015 年, 万达先后并购了西班牙马德里竞技俱乐部 瑞士盈方体育传媒集团 世界铁人公司 澳大利亚电影院线运营商 Hoyts 集团等, 海外投资总额超过 50 亿美元 在国内, 万达并购了百年人寿 世贸院线等一批企业, 投资同程旅游 时光网等, 国内投资额超过 100 亿元人民币 王健林透露, 作为万达文化产业的标杆型项目, 万达旅游文化城即将要走出国门, 在 1 至 2 个发达国家落户 据悉, 这将是中国首次向发达国家出口重大文化产品, 目前全世界除了美国的迪士尼, 还没有其他国家的重大文化产品能向全球出口
大连地产动态 - 政策篇 房地产去库存 被纳入大连市五年重点工作之中 去年底召开的中央经济工作会议将 去库存 纳入今年我国确定的五大经济任务之一 本届人大会上, 房地产去库存 成为频繁被提到的热词之一, 被纳入大连市今年乃至今后五年的重点工作之中 据了解, 大连并非仅靠刺激消费解决去库存问题, 而是通过完善居住配套 加大住房保障力度 引导养老地产 建立购租并举制度等办法, 形成改善房地产供给的长效机制 房地产广告发布规定 2 月 1 日起施行模糊用语不得再用 距离 商业街只有 10 分钟 房屋面积为 80 平方米 在我市一些房地产广告中出现的这些模糊用语今后若再用就涉嫌违法 了 从市工商局广告处了解到, 国家工商总局近日公布 房地产广告发布规定, 从今年 2 月 1 日起实施 该处负责人介绍, 这是对 新 广告法 相关规定的进一步细化, 我市各相关经营者要据此严格审查发布的广告, 我市工商部门今年要在全市范围内依法对相 关领域广告进行全面清查
市交通局 :2020 年我市基本形成现代交通运输体系 12 日, 列席市十五届人大四次会议的市交通局局长宋诚向记者透露, 我市 十三五 交通规划主要目标为, 到 2020 年, 基本形成安全 便捷 高效 绿色的现代交通运输体系, 基础设施衔接顺畅 运输服务便捷高效 科技信息先进适用 资源环境绿色低碳 安全应急可靠高效 行业管理规范有序, 为全面建成小康社会和 两先区 建设提供强有力的交通运输保障 高新园区 : 打造全国领先的自主创新示范区 高新区召开党工委 ( 扩大 ) 会议, 传达学习市委十一届十次全会暨全市经济工作会议精神 2016 年, 高新区将按照 又高又新 的发展方向, 落实五大发展理念, 坚持 产业立区 创新驱动 人才为先 协调发展 的思路, 努力创造全国领先的自主创新示范区 旅顺口区 : 把健康养老元素植入房地产项目 近日, 旅顺口区区委副书记 区长衣庆焘在市政府全体 ( 扩大 ) 会议上称,2016 年的旅顺口区, 将按照 政府工作报告 的工作部署和肖盛峰市长参加旅顺口区代表团审议时的要求, 发展健康养老和体育产业 面向中高端市场, 市场定位瞄准 50 岁精英群体父母的养老 问题, 在试点把健康养老元素植入现有房地产项目, 进一步消化存量商品房, 打造房地产业升级版初步成功的基础上, 执行好市政府关于推进健康养老产业的系列政策, 力推中韩合作国际医院和一批医养结合的高端特色养老社区建设 金州新区 : 医疗中心主体结构封顶 大连地产动态 市政规划篇 甘井子区 : 未来五年南关岭将全力打造大连城市副中心 在 1 月 22 日举行的南关岭街道 2016 年工作会议上, 南关岭街道办事处主任洪克勤做了题为 创新发展理念保持发展激情全力打造大连城市副中心 的报告, 南关岭街道党工委书记段京友就 2016 年的主要工作进行了部署 从南关岭街道 2016 年工作会议上获悉, 2016 年是 十三五 的开局之年, 未来五年, 南关岭将朝着全力打造大连城市副中心的目标全力迈进 1 月 16 日上午 9 时, 东北地区单体最大医疗建筑 大连医科大学附属第一医院金州新区医疗中心正式完成主体结构封顶 金州新区医疗中心项目规划总用地面积为 39424.14m2, 新增床位 1500 床, 加上原有的 500 张病床, 合计达到 2000 床, 预计 2017 年上半年正式投入使用 该医疗中心建成后将集医疗 教学 科研为一体的区域性 智慧化医疗中心, 承担金普新区 158 万人口的基本医疗 急诊急救 公共卫生应急处置 康复等职能, 中心内还将建设辽南地区唯一的国家级全科医师培训基地
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 供应土地明细汇总
土地成交量分析 1 月份有 7 宗经营性用地供应, 成交 6 宗, 其中有 2 宗土地为居住用地, 位于金州新区,2 宗居住及配套公建用地位于旅顺口区 400 2012 年 -2016 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 240 300 180 200 120 100 60 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 0 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2016 年建面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 2016 年占面 1 月份全市供应 7 宗经营性用地, 分别位于高新园区 旅顺口区和金州新区 共成交 6 宗土地, 其中旅顺口区共 3 宗, 有 2 宗为居住及配套公建用地 ; 高新园区 1 宗, 为商业金融用地 ; 金州新区 2 宗纯居住用地 1 月份土地供应及成交宗数同比去年增加明显, 但体量均较小, 成交的总占地面积和总建筑面积均不及上年同期水平
土地成交价格分析 成交地块以旅顺口区和金州新区为主, 整体楼面地价偏低 2012-2016 年月度成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 8000 6000 4000 2000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 地块编号区域土地位置 大高 (2015) -1 号大旅 (2015)-4 号大旅 (2015)-5 号 大旅 (2015)-7 号 大金 (2015)- 20 号 大金 (2015)- 21 号 高新园区 旅顺口区 旅顺口区 旅顺口区 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 七贤岭高能街南侧铁山街道中牙户嘴村局部宗地水师营街道寺沟村局部宗地 三涧堡街道蒋家村局部宗地 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率 0.3 0.95 3.15 1.0 1.89 1.9 9.11 14.79 1.26 0.25 0.04 0.17 金州新区 JZYZ4D-05 宗地 1.96 2.64 1.35 金州新区 JZYZ4D-06 宗地 3.75 5.07 1.35 竞得单位 大连宜君置业有限公司大连方州置业有限公司大连恔达房地产开发有限公司中国石油天然气股份有限公司大连销售分公司大连德泰控股有限公司 大连德泰控股有限公司 成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 2763 9208 2924 2789 2802 1478 19084 2094 1290 901 3635 21401 4250 2171 1608 8250 2198 1629 合计 16.39 25.38 38037 2324 1499
小结 土地供应 小结 供应 7 宗经营性用地, 位于高新园区 旅顺口区和金州新区, 以居住用地为主 1 月份全市供应经营性用地 7 宗,1 宗位于高新园区,4 宗位于旅顺口区,2 宗位于金州新区 居住用地占比较大, 建筑面积超过 24 万m2, 共 4 宗, 位于旅顺口区和金州新区 供应 2 宗商业用地, 分别位于高新园区 旅顺口区 土地成交 成交 6 宗土地, 数量同比去年有所增长, 但体量偏小 1 月成交土地 6 宗,3 宗位于旅顺口区,1 宗位于高新园区,2 宗位于金州新区 旅顺口区 1 宗商服用地流拍 金州新区的居住用地均由大连德泰控股有限公司摘得 旅顺口区的居住用地分别由大连恔达房地产开发有限公司 大连方州置业有限公司摘得 均为底价成交 根据目前的土地公告信息,2 月份的土地市场将维持低迷状态
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析 供应区域结构分析 销售区域 / 户型 / 产品结构分析 存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 1 月份全市商品住宅市场依旧保持着淡季的销售氛围, 新增供应量虽增加明显, 但销售量则继续下降 由于二月份将迎来春节长假, 因而销售量持续下降无悬念 春节过后, 机场万达广场, 润德春柳公园等新项目陆续会有营销动作, 将催化市场回到常规状态 近一年全市商品住宅供销走势 100 80 60 40 20 0 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 新增供应情况 :1 月新增供应为 30.0 万m2, 环比增长 44%, 同比增长 37% 本月新增供应增加比较明显, 这与近几年春节前夕的表现有所差异, 但从前几个月可以看出, 新增供应已经连续 4 个月在低位徘徊, 因而本月新增总量抬头也在情理之中 销售情况 :1 月份销售面积为 40.93 万m2, 环比下降 15%, 同比增长 24% 1 月份全市房地产销售量保持了往年的传统走势, 但降幅不是很大 从去年 11 月份开始, 销售量一直持续走低, 二月份将迎来春节, 预计销售量还会下降 供销比 :1 月份的供销比为 0.73 累计供销比近几个月一直运行平稳, 自去年 7 月份开始, 一直维持在 1.0-0.8 之间, 因而目前仍属于供销平衡阶段
供应区域结构分析 1 月份新增供应量分别来自沙河口区和甘井子区 沙河口区的新增供应仅一个项目, 为春柳公园, 该项目运作时间就, 计划 3 月初召开产品说明会, 值得关注 甘井子区的新增供应比较分散, 三鼎春天和金地檀境为主力供应项目 本月无公寓和别墅项目新品上市 100% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 80% 60% 三鼎春天金地檀境 40% 20% 春柳公园 0% 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 注 : 图表中供应结构为面积占比 1 月份, 新增供应产品来自于甘井子区和沙河口区 供应产品均为普通住宅 本月沙河口区和甘井子区的新增供应量各占 50% 但区域内的新增项目分布不均, 沙河口区的春柳公园项目独家包揽近 15 万m2的新增供应量, 产品形式丰富, 高层 小高层和多层产品均有供应, 其中多层套均面积 96m2, 绝对是该地段的稀缺产品 相对沙河口区, 甘井子区本月的新增供应比较分散 主力项目为三鼎春天和金地檀境项目, 均为补货性质 三鼎春天新品为小高层和多层, 套均面积为 85m2 金地檀境项目的新品均为高层住宅, 套均面积为 87m2
销售区域结构分析 1 月份仅金州新区和西岗区销量环比增长, 两区的销冠项目分别是龙祥嘉园和沈铁铭悦 ; 销量同比增长的仍为中山区和金州新区, 中山区的销冠项目为四季上东 由于金州新区销量增长一枝独秀, 因而其市场份额大幅增加 区域 1 月份销售区域结构表 1 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 2.63-39% 51% 100% 80% 4% 4% 4% 31% 27% 42% 销冠项目 华发新城 龙祥嘉园 西岗区 0.96 123% 213% 沙河口区 1.58-33% -18% 60% 13% 15% 12% 大华锦绣华城 甘井子区 12.22-36% -4% 高新园区 4.93-33% 16% 金州新区 17.12 32% 68% 旅顺口区 1.48-28% 9% 40% 20% 0% 39% 39% 30% 6% 5% 4% 5% 9% 6% 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 恒大港湾万棵树四季上东 合计 40.93-15% 26% 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 金州新区 旅顺口区 销售量环比 : 各区中除西岗区 金州新区环比增长外, 其他区域均有 30% 左右的降幅, 降幅最大的是中山区, 达 39% 金州新区的主力成交项目为龙祥嘉园 经开万达广场等 两项目为冲任务而大量突击备案, 从而支撑了金州新区的增长 西岗区的增幅虽然较大, 但在售项目太少, 暂不分析 销售量同比 : 七区中只有沙河口区和甘井子区同比下降, 其他区域均为增长, 其中金州新区和中山区同比涨幅最大 中山区的主销项目为四季上东和海韵华府项目 市场份额 : 除金州新区环比增长, 其他区域普降且降幅较大
销售户型结构分析 1 月份各面积段的销量与上月形成反转,90 m2以上的改善型产品均环比下降, 其中 180 m2以上的大户型产品降幅最大 而 90 m2以下的产品则环比增加, 其中 60 m2以下的小户型涨幅最大, 主要支撑项目为金州新区的经开万达广场和龙祥嘉园 区域 60 以下 ( 万m2 ) 1 月份销售户型面积段销量明细表 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 中山区 0.15 0.34 0.71 0.34 0.49 0.61 西岗区 0.05 0.28 0.47 0.14 0.02 0.00 沙河口区 0.12 0.54 0.26 0.37 0.13 0.16 甘井子区 0.36 5.12 3.97 1.44 0.45 0.88 高新园区 0.26 1.41 1.24 1.17 0.42 0.44 金州新区 3.07 8.29 2.35 2.38 0.47 0.54 旅顺口区 0.09 0.60 0.44 0.21 0.05 0.10 100% 80% 60% 40% 20% 1 月份销售户型面积段结构对比图 合计 4.10 16.58 9.45 6.04 2.03 2.74 占比 10% 40% 23% 15% 5% 7% 环比 53% 7% -33% -22% -36% -48% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 180m2以上 144-180m2 120-144m2 90-120m2 60-90m2 60m2以下 销售主力面积段仍是 60-90m2 90-120m2的刚需刚改产品 90m2以上的产品本月均明显下降, 其中下降最大的是 180m2以上的大户型产品 而本月涨幅最大的产品是 60m2以下的小户型, 涨幅达到 53% 60m2以下产品的大幅增加来自金州新区, 主销项目是经开万达广场和龙祥嘉园 60-90m2的产品销量最大的是金州新区, 主销项目为龙祥嘉园和金海蓝湾 90-120m2的产品以甘井子区的成交量最大, 主销项目为恒大港湾和远洋荣域
销售产品类型结构分析 1 月份的各类产品中, 公寓产品继续保持增长势头, 但涨幅开始减小 ; 普通住宅和别墅产品均环比下降 金州新区本月表现抢眼, 三种产品类型的成交主力均集中在该区 甘井子区除了公寓产品外, 普通住宅和别墅的销量也较高 区域 1 月份产品类型销售面积表 1 月份产品类型销售结构对比图 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 1.82 0.67 0.14 西岗区 0.90 0.06 0.00 沙河口区 1.49 0.09 0.00 甘井子区 11.63 0.09 0.49 高新园区 4.51 0.15 0.27 金州新区 13.64 2.56 0.92 旅顺口区 1.29 0.00 0.19 合计 35.28 3.63 2.02 占比 86% 9% 5% 环比 -16% 10% -35% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 普通住宅公寓别墅 1 月份各类产品中, 普通住宅和别墅的市场份额均下降, 公寓则上升 2 个百分点 金州新区表现抢眼, 三种产品类型的销售主力均集中在该区 公寓产品已连续三个月上涨, 但本月涨幅开始减小 金州新区替换中山区成为主力区域 销冠项目是经开万达广场 别墅产品主力成交区域为金州新区和甘井子区, 金州新区的主力项目是远洋红星海世界观和远洋假日养生庄园 甘井子区的主力项目是红旗谷国际高尔夫别墅和龙湖滟澜山项目
存量及去化周期分析 近半年存量在不断走低, 去化周期也处于较低水平 各区中, 中山区和甘井子区存量有所增长 ; 西岗区的去化周期大幅缩短 旅顺口区大幅延长, 销售主力区域的存量 去化周期波动较小 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 600 500 400 300 200 100 0 0 150 271 68 60 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积 产品类型存量及去化周期 31 29 28 1396 1260 1226 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1682 万m2 1 月面积段存量及去化周期 145 143 285 282 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 59 32 38 21 24 289 26 86 364 184 544 157 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 37 73 77 59 160 120 80 40 0 68 51 192 168 144 120 96 72 48 24 0 1 月商品住宅总存量约为 1651 万m2, 去化周期仍为 33 个月 近期存量降幅较小, 而受近三个月销量下降影响, 去化周期近期将会延长 各产品类型中, 普通住宅的存量下降明显, 公寓和 别墅的存量均降幅不大 各区横向对比看, 各区存量变化不大 金州新区仍然存量最大 从存量变化看, 中山区 甘井子区的存量继续有所增长, 其他各区均不同程度下降 从去化周期变化看, 沙河口区 金州新区和旅顺口区有所加长, 其中沙河口区最大, 由 30 个月增至 38 个月
小结 供应情况 销售情况 1 月份新增供应量回升明显, 供应项目位于在甘井子区和沙河口区 1 月新增供应为 30.0 万m2, 环比增长 44%, 同比增长 37% 新增供应分布在甘井子区和沙河口区 甘井子区项目比较分散, 以三鼎春天和金地檀境为 主 沙河口区仅一个项目, 为春柳公园 供应产类型均为普通住宅, 公寓 别墅本月均无新增 销售量连续 3 个月走低, 但幅度不大 刚需产品及小户型销量增加, 刚改及改善型产品均呈现下降 1 月份销售面积为 40.93 万m2, 环比下降 15%, 同比增长 24% 仅金州新区和西岗区销量环比增长, 两区的销冠项目分别是龙祥嘉园和沈铁铭悦 各面积段的销量与上月形成反转,90 m2以上的改善型产品均环比下降, 其中 180 m2以上的大户型产品降幅最大 而 90 m2以下的产品则环比增长 各类产品中, 仅公寓环比增长, 普通住宅和别墅均环比下降 存量情况 中山区 甘井子区的存量继续增长, 其他各区均不同程度下降 沙河口区 金州新区和旅顺口区的去化周期有所加长, 其中沙河口区增加最明显 1 月商品住宅总存量约为 1651 万m2, 去化周期仍为 33 个月 各产品类型中, 普通住宅的存量下降明显, 公寓和别墅的存量均降幅不大 从存量变化看, 中山区 甘井子区的存量继续增长, 其他各区均不同程度下降 从去化周期变化看, 沙河口区 金州新区和旅顺口区有所加长, 其中沙河口区最大
新峰观点
1 土地市场 1 月供应 7 宗经营性用地, 成交土地 6 宗, 其中 3 宗位于旅顺口区,1 宗位于高新园区,2 宗位于金州新区 旅顺口区 1 宗商业用地流拍 旅顺口区的居住用地分别由大连恔达房地产开发有限公司 大连方州置业有限公司摘得 均为底价成交 2016 年各开发商仍在积极拿地中, 但由于目前供应的地块质量不高, 开发商的拿地态度十分谨慎 2 商品住宅市场 1 月份全市商品住宅市场与上月类似, 新增供应量小涨, 销售量则继续下降 2 月份因春节长假, 销量会继续下降, 预计新增供应和销售量继续保持低位运行状态