2015 年 8 月大连房地产市场分析报告 (2015.9) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市七区行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市概述 土地市场稍有缓解, 销售量继续走高政策再迎利好, 金九 值得期待 营销活动 营销活动总数减少但新品加推有所增加 政策 罕见再次 双降 公积金贷款利率史上最低 土地 两宗土地供应一宗流拍万科中山区拿地 商品住宅 销售量继续走高预计下月仍会保持高位
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 8 月土地市场主要数据一览表 2014.8 2015.7 2015.8 环比 同比 宗数 1 0 2 100% 占地面积 ( 万m2 ) 13.01 0 5.03-61% 建筑面积 ( 万m2 ) 25.49 0 9.3-64% 宗数 1 0 1 0% 占地面积 ( 万m2 ) 13.01 0 1.52-88% 建筑面积 ( 万m2 ) 25.49 0 3.24-87% 商品住宅市场 2015 年 8 月商品住宅市场主要数据一览表 2014.8 2015.7 2015.8 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 76.37 26.71 60.48 126% -21% 销售面积 ( 万m2 ) 34.01 60.27 68.62 14% 102% 存量 ( 万m2 ) 1752 1765 1711-3% -2% 2015 年 8 月商品住宅销售排行一览表 商品住宅销售排行 8 月项目 第一位 第一位 名称销售面积 ( 万m2 ) 名称销售额 ( 亿元 ) 金州福佳新天地购物广场 5.86 金州福佳新天地购物广场 8 月开发商远洋 7.41 远洋 7.12 4.3
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
8 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 远洋再次成为赢家, 旗下三个主要在售项目本月再次上榜 本月上榜项目较以往有两点不同, 一是主力区域有变, 中山区 沙河口区 高新园区和旅顺口区本月均有项目上榜, 冲淡了以往金州新区的主力位置, 甘井子区的主力位置仍很牢固 二是本次上榜项目的改善型产品占比明显提高, 如金州福佳新天地购物广场 保利天禧 远洋红星海世界观项目, 主销户型偏大 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 金州福佳新天地购物广场 5.86 1 金州福佳新天地购物广场 4.30 远洋钻石湾 4.28 2 远洋钻石湾 4.06 保利天禧 2.60 3 保利天禧 3.80 国运壹号 2.06 4 国运壹号 3.20 远洋荣域 1.16 5 远洋荣域 1.58 金地檀溪 1.03 6 金地檀溪 1.50 远洋红星海世界观 1.02 7 远洋红星海世界观 1.40 翠岫联芳 1.02 8 万科金域华府 1.39 中航华府 0.98 9 亿达普罗旺斯 1.23 万科金域华府 0.86 10 三鼎春天 1.15
8 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 本月品牌榜中, 远洋凭借旗下项目的优异表现, 连续第二个月占据两个榜单的榜首位置 值得一提的是良运品牌, 旗下国运壹号项目自开盘后持续热销, 因而支撑良运在沉寂于市场之后再次爆发, 以唯一本土开发商 单盘销售的光环强势登榜 保利也是在保利天禧项目开盘热销的强力支撑下而上榜 另外万达 恒大 中海等品牌发商则一同落榜 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋 7.41 1 远洋 7.12 福佳 6.63 2 福佳 4.92 万科 3.51 3 万科 4.26 保利 2.84 4 保利 4.07 亿达 2.32 5 良运 3.20 金地 2.31 6 亿达 3.04 良运 2.06 7 金地 2.07 中航 1.54 8 中航 1.6 华润 1.43 9 华润 1.32 亿通 1.34 10 中铁建 1.23 良运旗下为国运壹号项目, 亿通旗下为翠岫联芳项目
8 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 保利天禧 25954 保利天禧 38019 2 龙湖水晶郦湾 5264 龙湖水晶郦湾 7903 3 东港第 3636 东港第 5757 4 紫御东方 3274 中信海港城 4974 5 中国铁建国滨苑 2854 紫御东方 4754 1 香水湾 588 香水湾 734 2 长江杰座 261 长江杰座 358 3 天源秀景 174 天源秀景 388 4 百年港湾 136 百年港湾 139 5 南娄海景中心 113 南娄海景中心 124 1 国运壹号 20556 国运壹号 32030 2 御园 5766 中航国际广场 6377 3 恒大帝景 4064 御园 6089 4 中航国际广场 3734 恒大帝景 5593 5 万棵树 3708 万棵树 4196 1 远洋钻石湾 42843 远洋钻石湾 40581 2 远洋荣域 16429 远洋荣域 15803 3 金地檀溪 15591 金地檀溪 14953 4 中航华府 11666 万科金域华府 13867 5 万科金域华府 10530 中航华府 9662
8 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 亿达普罗旺斯 10129 亿达普罗旺斯 12349 2 大华锦绣华城 6785 大华锦绣华城 8815 3 大湖山语 6585 橡树庄园 7329 4 中铁诺德滨海花园 6253 大湖山语 6700 5 未名山 4276 中铁诺德滨海花园 6104 1 翠岫联芳 13432 翠岫联芳 9535 2 太阳海 8733 太阳海 4743 3 龙惠万嘉 5135 龙惠万嘉 2953 4 华发新城 4514 华发新城 2347 5 中庚香海金鼎 2126 亿达第一郡 1410 1 金州福佳新天地购物广场 58555 金州福佳新天地购物广场 42962 2 远洋红星海世界观 13687 远洋红星海世界观 14035 3 万科城 9253 万科城 7738 4 华润海中国 8356 华润海中国 6392 5 天鸿 1.7 英里 7570 天鸿 1.7 英里 5609
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
营销活动分析 8 月份营销活动数量低于于上月, 与去年同期水平也小有差距 从活动类型来看, 仅开盘加推活动数量增加, 这与 8 月销售量增加相吻合 各类营销活动主要集中在甘井子区的刚需区域 350 300 17 4 250 200 150 100 50 0 19 19 12 9 5 14 13 7 1 14 15 5 8 328 32 6 6 29 11 233 198 193 172 170 179 192 170 149 151 134 1 52 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 客户维系类开盘加推类项目推介类 客户维系类活动较上月有所减少, 但仍是主流, 各种形式的暖场活动以及 DIY 类活动开展较为频繁 开盘加推类活动有 8 个, 在三种活动类型中唯一呈现增加趋势, 这也与 8 月销量增长相吻合 开盘项目全部来自甘井子区, 以华南板块较为集中 项目推介有 8 个, 项目多集中在甘井子区 金州新区, 以样板间 示范区开放活动为主, 其中经开万达广场开业对项目的销售促进作用明显
重点项目开盘加推情况 8 月份共有 8 个项目进行加推, 主要来自于甘井子区 其中华润置地广场和远洋荣域推盘量较大 从产品类型上看, 本月开盘产品比较单一, 都是高层或小高层普通住宅 从加推项目总体来看, 华润置地广场销售较好, 销售率较高 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 8 月 1 日金地檀溪甘井子区加推 36 套小高层 10500 高层 2 万抵 3 万, 洋房 3 万抵 4 万 ; 全款 98, 贷款 99;98 折 ( 免契税 ) ; 5 天内交首付再享 99 折 17% 2 8 月 8 日绿城九龙仓桃源里中山区加推 202 套高层 2100 全款 95, 贷款 97 折 2% 3 8 月 16 日保利西山林语甘井子区加推 42 套小高层 13000 4 8 月 22 日万科金域华府甘井子区加推 194 套高层 13000 5 8 月 22 日万科蓝山甘井子区加推 44 套小高层 16414 6 8 月 22 日华润置地广场甘井子区加推 426 套小高 高层 注 : 该部分项目数据为调研数据 小高 :13500 高层 :11200 7 8 月 29 日远洋荣域甘井子区加推 350 套高层 9400 8 8 月 29 日中国铁建青秀蓝湾甘井子区加推 40 套高层 9236 认购 98 折, 按时签约 99 折, 促销折扣 98 折, 高层特价房 11000-11500 贷款 99 折 ; 渠道优惠 25000 电商搜房 2 万抵 300 元 / 平, 渠道 3 万抵 500 元 / 平 高层 2 万抵 4 万, 洋房 2 万抵 5 万 ; 全款 97 折, 贷款 98 折 120 平以下 3 万抵 6 万, 120 平以上 3 万抵 7 万 ; 全款 99 折 ;3 天内付首付再享 98 折 高层 2.5 万抵 5 万 ; 小高层 3 万抵 6 万 17% 5% 18% 35% 15% 13%
重点项目开盘加推 华润置地广场 ( 三期 ) 华润置地广场销售率为 35%, 销售情况良好 加推时间 2015 年 8 月 22 日 推出楼栋 1# 5# 11# 14# 推出套数成交情况物业类型销售均价优惠信息面积区间 426 套 147 套 高层 小高 :13500 元 / m2高层 :11200 元 / m2 高层 2 万抵 4 万, 洋房 2 万抵 5 万 ; 全款 97 折, 贷款 98 折 高层 80-125 m2 建筑 形式 户型 面积 ( m2 ) 供应 套数 占比 ( 约 ) 高层 小高层 两室一厅一卫 80-82 216 51% 三室两厅一卫 102 108 25% 三室两厅一卫 98 68 16% 三室两厅两卫 125 34 8% 共计 426 100%
重点项目开盘加推 华润置地广场 ( 三期 ) 项目周边区域成熟, 刚需及刚改需求较强, 以地缘性客户为主导 80 m2两室两厅一卫 现场情况 加推时间 2015 年 8 月 22 日 认筹及来访 前期共认筹 307 组 实际到访 210 组客户 98 m2三室两厅一卫 到场情况销售分析 客户多为 30-60 的三口之家和三代同堂给成年子女买房的客户 ; 周边老旧小区 名贵山庄 动力院景 加州洋房 远洋广场及华润置地广场一期客户较多 ; 客户质量较高个别有购买 2 套的客户 ; 虽然价格比开盘前释放价格稍高, 但客户对位置, 配套, 地铁, 一期产品示范区非常认可, 周边项目无法比拟, 成交效果较好
报广投放情况 报广投放总量下降明显, 投放区域以甘井子与金州新区为主, 两区占总投放量的 56%, 沙河品区 中山区 高新园区各占 15% 活动 形象 优惠促销 产品为主要投放诉求点 600 500 400 300 200 100 0 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 广告投放量 硬广投放量 8 月报广投放总数为 142 条, 较上月减少 34 条 硬广投放随之减少, 为 73 条 投放区域主要为甘井子区 0% 1% 14% 0% 27% 14% 60 50 40 53 34 投放诉求以活动类为主 1% 14% 29% 30 24 22 20 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区 旅顺口区金州新区普湾新区保税区 10 0 5 3 1 0 0 活动形象产品附加值优惠促销价格信息新品上市开盘信息销售状态
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 七大税法同时纳入人大立法规划备受关注的房地产税法进 最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布, 包括房地产税法在内的 34 项立法任务亮相其中 这次一并被补 充进第十二届全国人大常委会立法规划的共有七大税法, 即房地产税法 环境保护税法 增值税法 资源税法 关税法 船舶 吨位税法 耕地占用税法 新峰观点 :: 这一举动向外界释放出了我国税收法定进程提速的重要信号 同时, 备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划, 房地产税牵一发而动全身, 由全国人大主导房地产税立法, 有助于立法草案更加客观权威 更能代表广大民意 从长远看, 房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负, 增加保有环节税负, 进而完善房价形成机制 央行下调基准利率 0.25 个百分点并降准 中国人民银行决定, 自 8 月 26 日起, 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.75%; 其他各档次贷款及存款基准利率 个人住房公积金存贷款 利率相应调整 央行同时宣布, 放开一年期以上定期存款的利率浮动上限, 活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变 除降息 外, 央行再次降准, 宣布自 9 月 6 日起, 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 新峰观点 : 央行此次降准降息后, 至此, 本轮已经有五次降息四次降准 央行 双降 对楼市无疑又是一大利好, 将促进成交量的进一步攀升, 今年楼市 金九银十 可期 购房者也将从中获得实惠, 当前房贷成本已降至历史最低, 消费者购房压力进一步减轻 财税改革或成十三五重头戏 十三五 期间将基本完成十八届三中全会制定的财税改革目标, 建立现代财政制度 其中, 税制改革将务实推进并落地, 增加 房地产税等直接税, 减少间接税 ; 政府性基金预算 社会保险基金预算和国有资本经营预算的管理标准将逐渐向一般公共预算 看齐 此外, 在中央和地方关系方面, 专家还建议回归分税制本质, 以调动央地两个积极性 新峰观点 : 财税体制是具有根本性 全局性 长远性作用的制度, 历来是全局改革的突破口和主线索之一 三中全会提出的新一轮围绕 使市场在资源配置中起决定性作用 的改革, 需要在源头上推动财税体制从转轨时期强调经济发展的职能, 回归到国家治理基础的定位, 这是新一轮财税改革的重要使命
宏观政策动态 多部委发布调整房地产市场外资准入和管理有关政策 近日, 商务部 住建部联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策 取消外商投资房地产企业办理境内贷款 境外 贷款 外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金要求 境外机构在境内设立的分支 代表机构和在境内工作 学习的境外个人可 以购买符合实际需要的自用 自住商品房 新峰观点 : 这一政策的出台, 无疑也会给更多的海外资本入场提供相应机会, 除了行业竞争和经营模式之外, 外资开发商的优势包括强大的品牌形象 丰富的项目管理经验以及国际网络和资源, 同时他们也缺乏当地的政府网络和资源, 缺少对当地消费者的深刻洞察, 并需要建立同时具备本土管理经验和国际化视野的管理层 辽宁将加快推进房地产税等改革开放户籍政策 11 日, 省政府网站公布了 改革驱动战略实施方案, 提到我省将继续推进建筑业 房地产业 生活性服务业和金融业营改增 改革 同时加快推进房地产税 个人所得税 环境保护税等改革 在户籍制度改革方面, 我省将放开建制镇和小城市落户限 制, 有序放开中等城市落户限制 新峰观点 : 按照 方案, 我省将加快省 市 县 ( 市 ) 不动产登记职责和机构整合, 抓紧出台 不动产登记暂行办法, 启动不动产统一登记信息管理基础平台建设 而户籍制度的改革将对合理确定大城市落户条件, 严格控制大城市人口规模, 放宽引进人才和投资的落户条件起到积极作用 大连公积金贷款利率下调 0.25 个百分点刷新史上新低 随着央行降息, 大连市住房公积金贷款利率也相应做了调整 大连地区已经开始执行新政, 自 2015 年 8 月 26 日起,5 年期以下 的贷款利率降至 2.75%,5 年期以上公积金贷款利率降至 3.25% 新峰观点 : 对于购房者而言, 公积金贷款利率下调无疑将降低购房成本, 自 2012 年 6 月份以来, 央行已经历 7 次降息, 公积金贷款利率持续下降 仅今年 2 月份至今, 本市公积金贷款利率已经下调了 4 次, 这意味着, 老的公积金贷款客户明年可以享受到年内历次降息带来的实惠
宏观政策动态 大连各银行房贷利率首套利率最低 85 折 目前, 大连地区首套房房贷利率方面, 根据最新数据显示, 多数银行给予最低 9 折利率, 农业银行给出了最低的 8.5 折优惠, 但 一般客户只能享受到 9 折 多数银行会对个人贷款业务会做额外的附加条件, 最基本的必须为银行合作楼盘 对于名下已经拥 有一套住房且相应贷款还未还清的居民购二套房, 大多银行实行二套房首付比例 4 成, 部分银行上调至 5 成或 6 成 多数银行都 对二套房贷给出基准利率 1.1 倍以上的利率 新峰观点 : 大连地区的商业银行并没有对个人房贷跟风 涨价 而想要拿到低利率也并不是件容易的事情, 除了是合作楼盘外, 低利率只有面向合作楼盘项目中的优质房源, 并且贷款人的资质必须优质, 包括工作 收入等硬性条件和在该行有贵宾资格等门槛条件 注 : 数据来源自新浪房产
宏观经济动态 房企玩众筹挺进 理财圈 瞄上互联网金融的房企, 今年玩众筹的花样不断翻新 最近两个月, 包括万达 远洋 今典在内的多家知名企业, 纷纷推出或宣称要推出众筹新产品 与此前第一代房产众筹产品不同, 目前的新产品摆脱了之前的 定式 单纯通过众筹来买房, 而是增加理财功能升级众筹模式 商业地产潜藏巨大危机去库存和转型是难题 近期, 万达百货大规模关门的消息再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧 库存高企 需求低迷 电商冲击, 商业地产的生存境况可说是 流年不利 去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题, 不论是 社区商业 还是 文化消费, 开发商试图正在电商的夹击下冲出一片蓝海 央行 : 人民币不会持续贬值房地产或受负面影响 人民币兑美元汇率中间价连续两日大幅下跌, 继 11 日贬值近 2% 之后,12 日再次贬值约 1.6%,13 日继续这一趋势, 美元对人民币汇率突破 6.4 房地产行业业内担心人民币持续贬值可能导致资本流出中国, 进而产生房产价格贬值 央行第一时间发声称, 近一段时间, 人民币汇率中间价偏离市场汇率幅度较大, 持续时间较长, 影响了中间价的市场基准地位和权威性, 但这会使过去中间价与市场汇率的点差得到一次性校正 从国际国内经济金融形势看, 当前不存在人民币汇率持续贬值的基础 人民币贬值对房企的影响是负面的, 内地房企将会面临境外融资成本提升的压力, 融资汇兑损失将会增加 人民币贬值对房企是利空, 房企可能会加快销售回款, 也可能会降价 保险资金频频 入侵 房企成 25 家上市房企大股东 近期, 保险资金开始频频 入侵 房企, 就连大佬万科也没能 逃脱 统计数据显示, 在 133 家 A 股房企中, 被险资进入前十大股东的房企多达 25 家, 占比达到 18% 早在去年开始, 包括金地 金融街 佳兆业 华业集团 碧桂园等大批房企, 均在资本市场遭到险资大鳄们的举牌或收购股权 其中最受关注的是去年三季度末, 有着保险业 黑马 之称的生命人寿接连举牌金地集团 业界认为, 险资 投资房企, 可在一定程度上降低其搜寻顾客的成本, 但同时, 对房企而言, 与 险资 合作同样也可拓宽寻找买家的渠道 业界预计, 这场房企与潜在资本 野蛮人 的博弈大幕才刚刚拉开
宏观经济动态 房企密集发债 : 为高融资成本降温 绑在楼市身上的 枷锁 近日似乎有所松动, 越来越多的房地产企业加入到融资大军中 从今年开始, 金科地产 万科等多家公司也参与其中 截止 8 月中旬, 今年约有 60 多家上市房地产企业通过公司债预期融资额高达 2500 亿元 在去年, 上市房地产企业只有 15 家融资成功, 金额只有 235 亿元 可知, 房企承受了巨大的资金压力 对于房地产企业来说, 急需资金拿地拓展, 或者消化库存, 或者战略转型 有业内观察者表示, 境外融资难度加大, 国家政策放宽, 是房企转向境内融资的主要原因 万达加速海外发展美澳西三大海外项目集中面世 8 日万达海外在京召开全球预售发布会 期间, 澳洲 黄金海岸珠宝三塔项目 万达 芝加哥 ONE 以及万达 西班牙 ONE 三个高端地产项目受到当天的重点推介 随着 中国楼市从黄金时代进入白银时代 的观念成为业内普遍共识, 大型房地产企业纷纷寻求转型 万达集团也一方面提出向金融 旅游 电商和文化四大领域转型, 另一方面则加快了海外发展步伐 万达并购美国世界铁人公司全球极限运动将落地中国 8 月 27 日, 万达集团以 6.5 亿美元并购美国世界铁人公司 100% 股权, 这是万达集团继瑞士盈方 马德里竞技之后在体育产业的又一重大投资 万达并购世界铁人公司使中国首次拥有了一项国际顶级赛事产权, 这是中国体育产业发展的标志性事件, 并购后万达体育也成为全球规模最大的体育经营公司 远洋地产 100 亿公司债获批逾 60 家房企债规模超 2500 亿 8 月 17 日, 远洋地产宣布, 中国证券监督管理委员会于 2015 年 8 月 12 日已批准远洋地产有限公司发行最高金额达 100 亿元, 年期不多于 15 年 不过, 目前其利率水平还未向外界透露 2015 年年初至今, 已有逾 60 家上市房企 ( 包括在港上市的内地房企 ) 抛出发行境内公司债计划, 规模超过 2500 亿元 而 2014 年全年仅有 15 家公司融资成功, 总计金额只有 235 亿元 联姻链家布局家装行业万科 多元化 再进一步 白银时代积极推进业务转型的万科, 继开拓物业 物流 租赁等业务后, 又将目光瞄准了家装市场 8 月 24 日, 北京万科和链家共同宣布成立新的独立家装公司 万科链家, 新公司由北京万科总经理刘肖将出任新公司董事长, 其中北京万科占股 60%, 链家占股 40% 本次万科与链家的合作, 可以说便是万科在装修业务上的落地之举
金普新区农产品物流中心开工 大连动态 市政规划 11 日上午, 金普新区农产品物流中心正式开工建设, 市委常委 金普新区党工委书记 管委会主任张世坤为项目奠基 该中心建成后, 将成为全省最大的果蔬 海产品一级批发交易市场, 并有望成为辐射东三省 面向东北亚的集物流 仓储 电子商务 现代运输 加工配送综合服务等于一体的现代产业聚集地 新公共行政服务中心 17 日起将投入运行 17 日, 大连市公共行政服务中心将投入运行 新行政服务中心位于大连市甘井子区东北北路 101 号 ( 东北路鹏辉道口下道行至海口路处 ) 服务中心设置行政审批服务窗口办公区 公共资源交易办公区 市民呼叫中心办公区及公共服务设施区 城市执法办公区等, 实现公共资源交易 行政审批服务 公共便民服务 政府信息公开 市民综合诉求受理 智慧城管 城建档案查询等多项功能 大连钻石湾小区两条公交线路下周一开通 从市交通局客管处获悉, 钻石湾小区即将于下周一开通公交巴士专线 为进一步完善梭鱼湾商务区公交配套, 改善市公共行政服务中心公交出行环境, 市交通局客管处将 25 路 515 路公交线路由鹏辉新世纪延伸至市公共行政服务中心, 并计划于 8 月 17 日再开通由金山花园至市公共行政服务中心的 807 路社区巴士线路和钻石湾至新星绿城的 905 路公交巴士专线 未来城至西安路开公交 11 日起华北路等 5 条路街施工 8 月 8 日, 一条连接未来城和西安路商圈的公交新线即将开通, 未来城 - 兴工街公交线路, 将让未来城业主享受到出行的极速便捷 大连市近期完成 10 万个停车泊位选址 近日, 市建委组织党委中心组集体学习, 传达学习习近平总书记在部分省区振兴东北地区等老工业基地和 十三五 时期经济社会发展座谈会上的重要讲话精神, 以及市委十一届九次全会精神 会上披露, 近期完成 10 万个停车泊位选址, 年底前完成其余 10 万 -20 万个停车泊位的选址
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 成交楼面地价分析 成交土地明细汇总
土地成交量分析 8 月土地市场稍许转机, 本月供应 2 宗经营性用地, 成交一宗, 流拍一宗 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 240 500 400 180 300 120 200 100 60 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 0 8 月份全市七区供应经营性用地 2 宗, 分别位于甘井子区泡板块崖和中山区东南居住区板块 ; 甘井子区用地性质为批发零售用地 街巷用地 ( 地下公用停车场 ), 该土地流拍 中山区的用地性质为城镇住宅 配套公建 住宅餐饮 ( 公寓 ) 批发零售, 该地块已成交, 拿地单位为万科 今年 1-8 月份, 累计成交土地占地面积共 46.49 万m2, 建筑面积共 102.92 万m2, 均比去年同期下降 50% 以上
土地成交价格分析 成交土地为底价成交, 但因地段较好, 土地资源稀缺, 导致楼面地价高 2011-2015 年月度成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 因土地位置较好, 土地资源稀缺, 因而楼面地价较高, 为 6523 元 / m2, 底价成交 该成交价也是自今年以来楼面价的最高价
土地成交明细 8 月份成交土地由大连万科底价竞得 地块编号区域土地位置 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率 竞得单位 成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 大城 (2015) -8 号 中山区 中南路西 中翠街南 1.52 3.24 2.12 大连万科置业有限公司 21134 13881 6523 合计 1.52 3.24 2.12 21134 13881 6523
小结 供应情况 供应 2 宗经营性用地, 分别位于甘井子区泡崖和中山区东南居住区板块 8 月份全市七区供应经营性用地 2 宗, 分别位于甘井子区泡崖板块和中山区东南居住 区板块 ; 甘井子区用地性质为批发零售用地 街巷用地 ( 地下公用停车场 ) 中山区的 用地性质为城镇住宅 配套公建 住宅餐饮 ( 公寓 ) 批发零售 成交情况 本年 1-8 月经营性用地累计成交体量远低于去年同期水平 在加大 中山区的土地由万科竞得, 底价成交 楼面价创下今年最高价 截至 8 月, 我市七区的成交土地累计占地面积和建筑面积与去年同期相比, 差距仍
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 8 月份供销走势双双上涨, 销售量打破 6 月份的纪录再创新高, 市场回暖态势明显 8 月新增供应量环比大幅蹿升, 体现出开发商抢在 金九银十 推售新品的意愿十分明显, 新增供应量的激增也带动了累计供销比的少许回升 90 近一年全市商品住宅供销走势 2.50 60 68.62 60.48 2.00 1.50 30 1.00 0.50 0 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 0.00 新增供应情况 :8 月新增供应为 60.48 万m2, 环比增长 126% 今年 1-8 月累计新增供应量为 243 万m2, 相比去年同期下降 44%, 差距有稍许减少 销售情况 :8 月份销售面积为 68.62 万m2, 刷新了 6 月份的纪录再创新高, 环比增长 14%, 同比增长 102% 2015 年 1-8 月累计销量 376 万m2, 同比增长 28%; 与成交量较好的 2013 年 1-8 月份相比, 差距缩小, 降幅为 29% 供销比 :8 月份的供销比为 0.88, 本年度 8 个月的累计供销比为 0.65, 较上月有所提升
供应区域结构分析 8 月新增供应项目较多, 其中甘井子区的华南 泉水板块, 中山区东港板块的新增供应产品比较集中 甘井子区的联想未来城和大连港天下粮仓项目上市量均很大 屹辰优生活为公寓项目, 高新园区的学苑广场九号项目位置优越, 多数项目为首次上市, 值得关注 100% 80% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 学苑广场九号 60% 联想未来城 40% 20% 0% 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 中海天赋山 新星国际中心 中山区沙河口区甘井子区西岗区高新园区金州新区旅顺口区 注 : 图表中供应结构为面积占比 8 月新增供应分布在四个区, 其中甘井子区供应量最大 该区供应量最大的项目是联想未来城, 供应产品以小高层普通住宅为主, 另外, 大连港天下粮仓项目也有超过 8 万m2的新品上市, 产品均为高层普通住宅 新增的公寓项目为甘井子区的屹辰优生活和高新园区的悦丽海湾 新增别墅产品仅有中山区的保利天禧, 套均面积为 324m2 七区横向对比来看, 本月甘井子区的新增供应项目主要分布泉水在和华南板块 ; 中山区的新增供应产品主要分布在东港板块 西岗区则一直持续零供应
100% 80% 60% 40% 20% 0% 30% 28% 2% 6% 26% 29% 14% 32% 12% 39% 32% 8% 5% 5% 2% 0% 0% 5% 7% 9% 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 本月 7 区销量的增长, 来自于金州新区 旅顺口区 沙河口区和中山区的支撑, 其中福佳新新天地购物广场集中备案, 旅顺口 区太阳海等项目集中备案 销售区域结构分析 8 月份整体销量的增长来自金州新区 旅顺口区 沙河口区和中山区的支撑, 其中沙河口区和中山区环比增幅较大, 两区的主销项目是国运壹号和保利天禧 而高新园区和西岗区则呈现下降趋势, 其中高新园区销量尚属稳定, 而西岗区则是连续两个月的环比下降, 且幅度在加大 区域 8 月份销售区域结构表 8 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 6.32 43% 256% 西岗区 0.14-32% -83% 沙河口区 5.15 58% 220% 甘井子区 22.26-5% 124% 高新园区 7.89-6% -11% 旅顺口区 4.72 22% 505% 金州新区 22.14 33% 118% 合计 68.62 14% 102% 沙河口区 中山区是本月销量增长较大的区域, 主销项目是国运壹号和保利天禧, 两个项目均为近期上市的新盘, 凭借各自的 产品优势及开盘热销的势头, 使得销量一直保持各自区域内的较高水平 从各区环比同比情况来看, 仅高新园区和西岗区出现环比同比双降的情况, 高新园区出现此种状况比较意外, 因该区 7 月末举 办区域房展, 但 8 月销售量却不升反降, 可见房展效果不尽人意 不过该区近几个月的销量相对稳定, 虽然有升有降但幅度都 不大 而西岗区则是纯消化库存区域, 同比环比均下降的状况已持续两个月, 且幅度在加大 7% 销冠项目 金州福佳新天地购物广场 龙惠万嘉 亿达普罗旺斯 远洋钻石湾 国运壹号 香水湾 保利天禧
销售户型结构分析 8 月全市改善和刚改产品增长比较明显, 其中 120-144 m2产品的支撑点主要来自金州新区和甘井子区, 对应主销项目分别是金州福佳新天地购物广场和远洋钻石湾项目 90-120 m2产品的支撑点来自远洋钻石湾和国运壹号项目 区域 8 月份销售户型面积段销量明细表 60 以下 ( 万m2 ) 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 中山区 0.17 1.09 0.32 1.07 2.34 1.33 西岗区 0.02 0.03 0.06 0.01 0.02 0.00 沙河口区 0.30 1.43 1.92 0.88 0.27 0.34 甘井子区 0.46 6.77 10.06 3.28 1.03 0.65 高新园区 0.58 2.00 2.03 1.50 0.82 0.97 旅顺口区 0.98 1.92 1.33 0.26 0.09 0.13 金州新区 1.28 9.39 3.30 6.03 0.54 1.60 合计 3.81 22.64 19.01 13.04 5.10 5.01 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 8 月份销售户型面积段结构对比图 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 占比 6% 33% 28% 19% 7% 7% 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 180m2以上 144-180m2 120-144m2 90-120m2 60-90m2 60m2以下 本月从各面积段总体来看, 金州新区的 120-144m2产品和甘井子区的 90-120m2产品增长最多, 对应的主销项目分别是金州福佳新天地购物广场和远洋钻石湾项目 前者集中备案, 后者是由于近期新产品加推,110m2产品热销所致 从本月增长幅度较大的两个区域来看, 中山区的 144-180m2产品和沙河口区的 90-120m2产品增长最多, 对应的主销项目分别是保利天禧和国运壹号项目, 保利天禧的热销产品为 140-173m2的三室产品, 国运壹号的热销产品为 100m2的两室产品
销售产品类型结构分析 8 月普通住宅 公寓 别墅销售表现均环比增长, 三类产品的市场份额均与上月保持一致 从各区横向对比来看, 金州新区和中山区是表现最为抢眼的两个区域, 普通住宅和公寓产品销量均有良好表现 别墅产品销冠是远洋红星海世界观, 叠拼是主销产品 8 月份产品类型销售面积表 8 月份产品类型销售结构对比图图 区域 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 5.09 1.15 0.09 西岗区 0.10 0.04 0.00 沙河口区 4.66 0.49 0.00 甘井子区 21.51 0.25 0.50 高新园区 7.08 0.29 0.53 旅顺口区 4.52 0.02 0.17 金州新区 19.89 0.70 1.55 合计 62.86 2.93 2.83 占比 92% 4% 4% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区 别墅公寓普通住宅 本月普通住宅销量增量最大的是金州新区, 涨幅最大的是中山区 对应的主销项目分别是金州福佳新天地购物广场项目和保利天禧项目 公寓产品本月销量最大的是中山区, 涨幅最大的是金州新区 两区的主销项目分别是中信海港城和经开万达广场 别墅产品销量最大和涨幅最大的均是金州新区 主销项目是远洋红星海世界观, 同时也是 8 月全市别墅销冠项目, 叠拼产品销售较好
2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积 存量及去化周期分析 存量继续下降, 去化周期缩短明显, 这是由于近三个月销售量持续增加所致 从面积段看,60-144m2及 180m2以上的产品存量均有下降, 而 144-180m2的产品存量有少许增长 600 500 400 300 200 100 产品类型存量及去化周期 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1826 万m2 0 135 145 142 252 279 276 92 90 81 39 1365 1341 1293 8 月面积段存量及去化周期 85 80 67 28 24 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 46 23 20 154 507 343 218 145 344 60 m2以下 60-90 90-120 120-144 144-180 180 m2以上 28 存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 37 78 84 72 60 48 36 24 12 168 144 120 96 72 48 24 0 8 月商品住宅总存量约 为 1711 万m2, 较上月 小幅下降 总体去化周 期为 29 个月, 去化周 期较上月继续缩短 其中公寓和别墅的存量 去化较小, 别墅的去化 周期缩短, 但公寓的去 化周期开始加长 从面积段来看,180 m2 以上的产品存量并未下 降, 而 60 m2以下和 144-180 m2产品的存量 去化较小 60 m2以下的产品去化周 期有稍许加长
小结 供应情况 8 月新增供应大幅攀升, 开发商欲借 金九银十 推新品 8 月新增供应大幅增加, 表明开发商抢在 金九银十 推售新品的意愿十分明显 新 增供应项目大多集中于甘井子区的华南 泉水板块及中山区的东港板块 本月新增供应量 大幅蹿升缩小了与去年同期的累计新增供应量的差距 销售情况 8 月销量再创新高, 刚改和改善型产品的销量增加明显 8 月份销售量刷新了 6 月份的纪录再创新高, 整体销量的增长来自金州新区 旅顺口 区 沙河口区和中山区的支撑, 其中沙河口区和中山区环比增幅较大 从面积段来看, 全 市刚改和改善型产品的销量增长比较明显 存量情况 大面积产品存量未降, 公寓产品的去化周期开始加长 8 月商品住宅总存量环比继续小幅下降, 去化周期继续缩短 从面积段来看,180 m2以 上的产品存量并未下降, 而 60 m2以下和 144-180 m2产品的存量去化较小 另外公寓产品的去 化周期有所加长
新峰观点
1 宏观政策 8 月份政策层面没有让市场失望甚至超出了预期 最重磅的当属降息同时降准, 其实年内第四次降息此前已有风声, 但同时降准确实有些意外, 与以往不同的是, 这次 双降 落地后马上进入 金九银十, 同时此次利息也使得公积金贷款利率降至历史最低点 另外中央层面也积极发声 : 明确经济增长稳定的基本面没有改变 因而在大环境及现行政策均有利的时候, 房地产市场上行势头不会衰减 2 土地市场 8 月份土地市场较上月有所起色, 全市七区供应经营性用地 2 宗, 分别位于甘井子区泡崖和中山区中南路 前者已流拍, 后者由万科底价竞得, 该土地性质为城镇住宅 配套公建 住宅餐饮 ( 公寓 ) 批发零售 这是万科在大连为数不多的在城市中高端区域获得开发项目, 值得关注 3 商品住宅市场 8 月份销售量继续走高, 并刷新了 6 月份的纪录再创新高 整体销量的增长来自金州新区 旅顺口区 沙河口区和中山区的支撑, 其中沙河口区和中山区环比增幅较大 从面积段来看, 全市刚改和改善型产品的销量增长比较明显 另外本月新增供应直线蹿升, 预示着开发商都要抢在 金九银十 推出新品 因此预计 9 月销售量仍会居于高位