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1 Written Report of Assets Evaluation in China Jan. 8, 2008 This is a sample and Chinese version only. For more info about M&A a business in China please contact with info@pathtochina.com

2 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 资 产 收 购 涉 及 的 东 阳 市 横 店 镇 五 宗 工 业 用 地 使 用 权 资 产 评 估 报 告 书 [2008] 羊 资 评 字 第 266 号 评 协 备 案 号 码 号 广 州 ABC 资 产 评 估 与 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 签 字 评 估 师 : 范 毅 贤 胡 东 全 评 估 基 准 日 : 二 八 年 十 月 三 十 一 日 报 告 提 交 日 期 : 二 八 年 十 一 月 十 日 PDF 文 件 使 用 "pdffactory" 试 用 版 本 创 建 ǒ 目 录 第 一 部 分 资 产 评 估 报 告 书 声 明...1 第 二 部 分 资 产 评 估 报 告 书 摘 要...2 第 三 部 分 资 产 评 估 报 告 书 正 文...5 第 四 部 分 资 产 评 估 报 告 书 附 件 第 一 部 分 资 产 评 估 报 告 书 声 明 1 注 册 资 产 评 估 师 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则, 遵 循 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 的 规 定, 并 承 担 相 应 的 责 任 2 本 评 估 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 基 于 评 估 人 员 在 评 估 过 程 中 收 集 的 资 料 描 述, 是 真 实 的 和 准 确 的 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 3 评 估 人 员 依 据 资 产 评 估 有 关 法 律 法 规 规 范 准 则 和 行 业 指 导 意 见 等 进 行 分 析 估 算, 形 成 意 见 和 结 论, 撰 写 本 评 估 报 告 4 本 评 估 报 告 中 的 分 析 意 见 和 结 论 是 评 估 人 员 基 于 公 平 原 则 下 的 专 业 分 析 意 见 和 结 论, 但 受 到 报 告 中 已 说 明 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 5 本 评 估 报 告 仅 供 报 告 中 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 于 评 估 报 告 所 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 下 使 用 评 估 报 告 使 用 者 应 关 注 评 估 报 告 特 别 事 项 说 明 和 评 估 报 告 的 使 用 限 制, 并 恰 当 使 用 评 估 报 告

3 6 评 估 人 员 与 本 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 利 害 关 系, 也 与 委 托 方 或 评 估 目 的 涉 及 经 济 行 为 的 其 他 关 联 方 没 有 个 人 利 害 关 系 或 偏 见 广 州 ABC 资 产 评 估 与 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 YANGCHENG APPRAISALS Co., Ltd. 中 国 广 东 省 广 州 市 天 河 区 林 和 西 路 3-15 号 耀 中 广 场 B 座 11 楼 11/F, Tower B, China Shine Plaza, 3-15 Linhe Road West, Tianhe District, GuangZhou, P.R. China 电 话 : 第 二 部 分 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 重 要 提 示 本 摘 要 的 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 书 第 三 部 分 资 产 评 估 报 告 书 正 文, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 全 面 情 况, 应 认 真 阅 读 资 产 评 估 报 告 书 全 文 广 州 ABC 资 产 评 估 与 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 接 受 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 依 据 国 家 有 关 的 法 律 法 规 资 产 评 估 行 业 规 范 和 相 关 文 件 资 料, 遵 守 客 观 公 正 独 立 科 学 的 原 则, 制 定 相 应 的 评 估 总 体 方 案 与 具 体 工 作 计 划, 实 施 了 必 要 的 评 估 程 序, 在 基 于 特 定 的 评 估 假 设 与 限 制 条 件 下, 采 用 与 评 估 目 的 相 匹 配 的 评 估 标 准 与 方 法, 对 委 托 方 资 产 收 购 所 涉 及 的 东 阳 市 横 店 镇 五 宗 工 业 用 地 使 用 权 在 二 八 年 十 月 三 十 一 日 所 表 现 的 市 场 价 值 进 行 评 估 采 用 市 场 法 评 估 计 算, 待 估 东 阳 市 横 店 镇 五 宗 工 业 用 地 使 用 权 于 二 八 年 十 月 三 十 一 日 的 市 场 价 值 合 计 为 人 民 币 壹 亿 陆 仟 贰 佰 贰 拾 壹 万 柒 仟 叁 佰 元 整 ( 162,217,300.00) 委 估 资 产 评 估 价 值 结 果 列 表 如 下 : 序 号 土 地 权 证 编 号 土 地 位 置 土 地 面 积 (m2) 评 估 单 价 ( 元 /m2) 评 估 值 ( 元 ) 1 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 2 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 3 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 4 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 5 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 东 阳 市 横 店 工 业 区 东 阳 市 横 店 镇 桥 下 工 业 区 东 阳 市 横 店 镇 环 城 北 路 与 东 磁 路 交 叉 口 东 阳 市 横 店 镇 湖 头 陆 工 业 区 东 阳 市 横 店 镇 湖 头 陆 工 业 区 175, ,505, , ,579, , ,280, , ,539, , ,312,700.00

4 合 计 477, ,217, 按 照 评 估 准 则 和 其 他 现 行 规 定, 只 有 当 评 估 基 准 日 与 经 济 行 为 实 现 日 相 距 不 超 过 一 年 时, 即 二 八 年 十 月 三 十 一 日 起 至 二 九 年 十 月 三 十 日 以 内, 才 可 以 使 用 本 评 估 报 告 ( 此 页 无 正 文 ) 评 估 机 构 : 广 州 ABC 资 产 评 估 与 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 何 建 阳 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 范 毅 贤 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 胡 东 全 二 八 年 十 一 月 十 日 第 三 部 分 资 产 评 估 报 告 书 正 文 [2008] 羊 资 评 字 第 266 号 评 协 备 案 号 码 号 广 州 ABC 资 产 评 估 与 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 接 受 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 委 托, 依 据 国 家 有 关 的 法 律 法 规 资 产 评 估 行 业 规 范 和 相 关 文 件 资 料, 遵 守 客 观 公 正 独 立 科 学 的 原 则, 制 定 了 相 应 的 评 估 总 体 方 案 与 具 体 工 作 计 划, 实 施 实 地 查 勘 市 场 调 查 等 必 要 的 评 估 程 序, 在 基 于 特 定 的 评 估 假 设 与 限 制 条 件 下, 采 用 与 评 估 目 的 相 匹 配 的 评 估 标 准 与 方 法, 对 评 估 目 的 所 涉 及 资 产 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 现 将 评 估 情 况 及 评 估 结 果 报 告 如 下 : 一 委 托 方 产 权 持 有 者 和 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ( 一 ) 委 托 方 1 基 本 情 况 名 称 : 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 注 册 地 址 : 东 阳 市 横 店 工 业 区 法 定 代 表 人 : 何 时 金 注 册 资 本 : 肆 亿 壹 仟 零 玖 拾 万 元 公 司 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 ) 经 营 范 围 : 磁 性 器 材 电 池 电 子 产 品 的 生 产 销 售 ; 高 科 技 产 品 的 开 发 及 技 术 咨 询 ; 实 业 投 资 ; 经 营 进 出 口 业 务 ( 范 围 详 见 外 经 贸 部 门 批 文 ); 为 接 待 本 公 司 客 人 提 供 餐 饮 住 宿 舞 厅 卡 拉 OK 服 务 ( 凭 许 可 证 经 营 ) 经 营 期 限 : 自 一 九 九 九 年 三 月 三 十 日 起 2 企 业 情 况 简 介 : 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 成 立 于 一 九 九 九 年 三 月 三 十 日, 企 业 法 人 营 业 执 照 注 册 号 为

5 ( 二 ) 产 权 持 有 者 1 基 本 情 况 名 称 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 注 册 地 址 : 东 阳 市 横 店 镇 工 业 区 法 定 代 表 人 : 金 正 风 注 册 资 本 : 叁 仟 万 元 公 司 类 型 : 有 限 责 任 公 司 经 营 范 围 : 电 子 器 材 塑 料 元 件 无 线 电 元 配 件 制 造, 加 工 ( 凡 涉 及 前 置 审 批 或 专 项 许 可 证 的 凭 相 关 有 效 证 件 经 营 ) 经 营 期 限 : 自 一 九 九 九 年 七 月 二 十 三 日 至 二 二 九 年 七 月 二 十 二 日 止 2 企 业 情 况 简 介 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 成 立 于 一 九 九 九 年 七 月 二 十 三 日, 企 业 法 人 营 业 执 照 注 册 号 为 ( 三 ) 其 他 评 估 报 告 使 用 者 根 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书, 不 存 在 除 委 托 方 和 国 家 法 律 法 规 规 定 的 评 估 报 告 使 用 者 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 二 评 估 目 的 本 资 产 评 估 报 告 是 为 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 进 行 资 产 收 购, 而 提 供 其 拟 收 购 的 东 阳 市 横 店 镇 五 宗 工 业 用 地 使 用 权 市 场 价 值 的 参 考 依 据 三 评 估 对 象 和 范 围 根 据 委 托, 本 次 评 估 对 象 是 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 的 资 产, 评 估 范 围 为 东 阳 市 横 店 镇 五 宗 工 业 用 地 使 用 权, 包 括 : ( 一 ) 待 估 宗 地 A: 土 地 登 记 状 况 1. (1) 土 地 位 置 : 东 阳 市 横 店 工 业 区 ; 2. (2) 土 地 权 属 性 质 : 国 有 土 地 使 用 权 ; 3. (3) 宗 地 号 : ; 4. (4) 土 地 用 途 : 工 业 ; 5. (5) 土 地 面 积 :175,379.00m 2 ; (6) 四 至 : 东 至 都 督 路, 南 至 钢 铁 路, 西 至 东 磁 有 限 公 司, 北 至 沿 江 路 东 磁 有 限 公 司 ; (7) 国 有 土 地 使 用 证 : 编 号 东 阳 市 国 用 (2008) 第 号, 登 记 时 间 2008 年 10 月 17 日 2 土 地 权 利 状 况 1. (1) 土 地 所 有 者 : 国 有 ; 2. (2) 土 地 使 用 者 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 ; 3. (3) 他 项 权 利 状 况 : 评 估 对 象 未 设 定 抵 押 权 担 保 权 租 赁 权 等 他 项 权 利 ; 4. (4) 土 地 使 用 权 取 得 方 式 : 以 出 让 方 式 取 得, 终 止 日 期 为 2053 年 5 月 18 日, 至 评 估 基 准 日 剩 余 使 用 年 限 为 年 ; 3 土 地 利 用 状 况

6 1. (1) 土 地 基 础 设 施 状 况 宗 地 外 基 础 设 施 条 件 : 五 通 宗 地 内 土 地 平 整 状 况 : 已 平 整 2. (2) 土 地 利 用 状 况 : 地 上 建 有 9 幢 房 屋 建 筑 物, 建 筑 面 积 合 计 92, 平 方 米, 房 屋 建 筑 物 结 构 主 要 以 钢 混 混 合 为 主, 层 数 为 1-2 层, 于 2007 年 至 2008 年 竣 工, 其 房 屋 建 筑 物 产 权 为 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 所 有 ( 二 ) 待 估 宗 地 B: 土 地 登 记 状 况 1. (1) 土 地 位 置 : 横 店 桥 下 工 业 区 ; 2. (2) 土 地 权 属 性 质 : 国 有 土 地 使 用 权 ; 3. (3) 宗 地 号 : ; 4. (4) 土 地 用 途 : 工 业 ; 5. (5) 土 地 面 积 :90,740.00m 2 ; 6. (6) 四 至 : 东 至 道 路, 南 至 江 南 西 路, 西 至 环 城 路, 北 至 南 江 ; 7. (7) 国 有 土 地 使 用 证 : 编 号 东 阳 市 国 用 (2008) 第 号, 登 记 时 间 2008 年 8 月 29 日 2 土 地 权 利 状 况 1. (1) 土 地 所 有 者 : 国 有 ; 2. (2) 土 地 使 用 者 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 ; 3. (3) 他 项 权 利 状 况 : 评 估 对 象 未 设 定 抵 押 权 担 保 权 租 赁 权 等 他 项 权 利 ; 4. (4) 土 地 使 用 权 取 得 方 式 : 以 出 让 方 式 取 得, 终 止 日 期 为 2048 年 11 月 4 日, 至 评 估 基 准 日 剩 余 使 用 年 限 为 年 ; 3 土 地 利 用 状 况 1. (1) 土 地 基 础 设 施 状 况 宗 地 外 基 础 设 施 条 件 : 五 通 宗 地 内 土 地 平 整 状 况 : 已 平 整 1. (2) 土 地 利 用 状 况 : 地 上 建 有 办 公 大 楼 生 产 车 间 宿 舍 楼 等 多 幢 房 屋 建 筑 物 2. ( 三 ) 待 估 宗 地 C: 土 地 登 记 状 况 2. (1) 土 地 位 置 : 横 店 环 城 北 路 与 东 磁 路 交 叉 口 ; 3. (2) 土 地 权 属 性 质 : 国 有 土 地 使 用 权 ; 4. (3) 宗 地 号 : ; 5. (4) 土 地 用 途 : 工 业 ; 6. (5) 土 地 面 积 :69,081.20m 2 ; (6) 四 至 : 东 至 东 磁 路, 南 至 环 城 北 路, 西 至 江 滨 路, 北 至 湖 头 陆 工 业 区 ( 东 C 区 ); (7) 国 有 土 地 使 用 证 : 编 号 东 阳 市 国 用 (2008) 第 号, 登 记 时 间 2008 年 8 月 29 日 2 土 地 权 利 状 况 1. (1) 土 地 所 有 者 : 国 有 ; 2. (2) 土 地 使 用 者 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 ; 3. (3) 他 项 权 利 状 况 : 评 估 对 象 未 设 定 抵 押 权 担 保 权 租 赁 权 等 他 项 权 利 ; 4. (4) 土 地 使 用 权 取 得 方 式 : 以 出 让 方 式 取 得, 终 止 日 期 为 2048 年 11 月 5 日, 至 评 估 基 准 日 剩 余 使 用 年 限 为 年 ; 3 土 地 利 用 状 况

7 1. (1) 土 地 基 础 设 施 状 况 宗 地 外 基 础 设 施 条 件 : 五 通 宗 地 内 土 地 平 整 状 况 : 已 平 整 2. (2) 土 地 利 用 状 况 : 地 上 建 有 11 幢 房 屋 建 筑 物, 建 筑 面 积 合 计 29, 平 方 米, 房 屋 建 筑 物 主 要 以 钢 混 混 合 为 主, 层 数 为 1-4 层, 于 2005 年 前 竣 工, 其 房 屋 建 筑 物 产 权 为 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 所 有 ( 四 ) 待 估 宗 地 D: 土 地 登 记 状 况 1. (1) 土 地 位 置 : 横 店 湖 头 陆 工 业 区 ; 2. (2) 土 地 权 属 性 质 : 国 有 土 地 使 用 权 ; 3. (3) 宗 地 号 : ; 4. (4) 土 地 用 途 : 工 业 ; 5. (5) 土 地 面 积 :123,261.00m 2 ; 6. (6) 四 至 : 东 至 东 磁 路, 南 至 东 磁 大 厦, 西 至 江 滨 路, 北 至 环 城 北 路 ; 7. (7) 国 有 土 地 使 用 证 : 编 号 东 阳 市 国 用 (2008) 第 号, 登 记 时 间 2008 年 8 月 29 日 2 土 地 权 利 状 况 1. (1) 土 地 所 有 者 : 国 有 ; 2. (2) 土 地 使 用 者 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 ; 3. (3) 他 项 权 利 状 况 : 评 估 对 象 未 设 定 抵 押 权 担 保 权 租 赁 权 等 他 项 权 利 ; 4. (4) 土 地 使 用 权 取 得 方 式 : 以 出 让 方 式 取 得, 终 止 日 期 为 2048 年 11 月 4 日, 至 评 估 基 准 日 剩 余 使 用 年 限 为 年 ; 3 土 地 利 用 状 况 (1) 土 地 基 础 设 施 状 况 宗 地 外 基 础 设 施 条 件 : 五 通 宗 地 内 土 地 平 整 状 况 : 已 平 整 (2) 土 地 利 用 状 况 : 地 上 建 有 45 幢 房 屋 建 筑 物, 建 筑 面 积 合 计 67,425 平 方 米, 房 屋 建 筑 物 结 构 主 要 以 钢 混 混 合 为 主, 层 数 为 1-2 层, 于 2005 年 前 竣 工, 其 房 屋 建 筑 物 产 权 为 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 所 有 ( 五 ) 待 估 宗 地 E: 土 地 登 记 状 况 1. (1) 土 地 位 置 : 横 店 湖 头 陆 工 业 区 ; 2. (2) 土 地 权 属 性 质 : 国 有 土 地 使 用 权 ; 3. (3) 宗 地 号 : ; 4. (4) 土 地 用 途 : 工 业 ; 5. (5) 土 地 面 积 :18,732.00m 2 ; 6. (6) 四 至 : 东 至 东 磁 大 厦 广 场, 南 至 开 发 路, 西 至 江 滨 路, 北 至 东 磁 大 厦 广 场 ; 7. (7) 国 有 土 地 使 用 证 : 编 号 东 阳 市 国 用 (2008) 第 号, 登 记 时 间 2008

8 年 8 月 29 日 2 土 地 权 利 状 况 1. (1) 土 地 所 有 者 : 国 有 ; 2. (2) 土 地 使 用 者 : 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 ; 3. (3) 他 项 权 利 状 况 : 评 估 对 象 未 设 定 抵 押 权 担 保 权 租 赁 权 等 他 项 权 利 ; 4. (4) 土 地 使 用 权 取 得 方 式 : 以 出 让 方 式 取 得, 终 止 日 期 为 2048 年 11 月 4 日, 至 评 估 基 准 日 剩 余 使 用 年 限 为 年 ; 3 土 地 利 用 状 况 1. (1) 土 地 基 础 设 施 状 况 宗 地 外 基 础 设 施 条 件 : 五 通 宗 地 内 土 地 平 整 状 况 : 已 平 整 2. (2) 土 地 利 用 状 况 : 该 宗 地 用 作 东 磁 大 厦 的 休 闲 广 场, 地 上 建 有 水 池 绿 地 ( 六 ) 评 估 对 象 的 区 域 状 况 东 阳 市 地 处 浙 江 省 中 部, 全 市 总 面 积 1739 平 方 公 里, 辖 有 6 个 街 道 11 个 镇 和 1 个 乡, 总 人 口 80.2 万 2007 年 底, 建 成 区 面 积 达 到 33.5 平 方 公 里, 人 口 30 万, 城 市 化 水 平 达 到 48% 东 阳 地 形 以 丘 陵 和 盆 地 为 主, 东 阳 江 东 阳 南 江 横 贯 全 境 东 阳 属 亚 热 带 季 风 气 候 区, 气 候 温 和, 雨 量 充 沛, 四 季 分 明, 日 平 均 气 温 17.1, 年 平 均 日 照 2002 小 时, 年 平 均 降 雨 量 1351 毫 米 工 业 是 东 阳 经 济 的 支 柱 东 阳 现 有 2 个 省 级 开 发 区 -- 东 阳 经 济 开 发 区 和 横 店 电 子 工 业 园 东 阳 工 业 以 机 械 电 子 医 药 化 工 等 产 业 为 主 导 东 阳 是 全 国 最 大 磁 性 材 料 生 产 和 出 口 基 地, 其 中 永 磁 铁 氧 体 磁 钢 微 波 炉 磁 钢 软 磁 偏 转 磁 芯 等 产 量 世 界 第 一, 软 磁 功 率 铁 氧 体 永 磁 喇 叭 磁 钢 等 产 量 全 国 第 一, 被 誉 为 " 中 国 磁 都 " 在 第 20 届 中 国 电 子 元 件 百 强 企 业 中, 东 阳 占 了 4 家, 其 中 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 名 列 第 6 位 东 阳 工 业 以 磁 性 材 料 医 药 化 工 等 产 业 为 主 导, 有 浙 江 花 园 生 物 高 科 有 限 公 司 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 浙 江 北 生 药 业 汉 生 制 药 有 限 公 司 等 一 批 龙 头 骨 干 企 业 同 时, 东 阳 市 基 础 设 施 日 趋 完 善, 投 资 环 境 不 断 优 化 甬 ( 宁 波 ) 金 ( 华 ) 高 速 贯 穿 全 境, 诸 ( 暨 ) 永 ( 嘉 ) 高 速 公 路 有 望 在 2008 年 年 内 建 成 通 车, 北 到 杭 州 140 公 里, 东 至 宁 波 143 公 里, 全 市 基 本 实 现 半 小 时 经 济 圈, 区 位 优 势 逐 步 显 现 城 市 供 水 设 施 完 善, 供 应 能 力 充 足, 建 有 1 座 日 供 水 10 万 吨 的 自 来 水 厂, 饮 用 水 达 到 国 家 一 级 标 准 电 力 供 应 纳 入 华 东 电 网, 电 力 供 应 充 沛 环 保 设 施 逐 步 完 善, 污 水 处 理 厂 一 期 工 程, 日 污 水 处 理 能 力 4 万 吨 ; 总 投 资 1.8 亿 元 的 市 第 二 自 来 水 厂 和 总 投 资 3 亿 元 的 城 市 生 活 垃 圾 焚 烧 发 电 厂 正 在 建 设 中 横 店 镇 位 于 东 阳 市 的 中 部, 镇 内 有 两 大 工 业 区, 一 个 是 位 于 南 江 北 侧 的 横 店 电 子 工 业 园, 另 一 个 是 位 于 南 江 南 侧 的 横 店 工 业 区 横 店 镇 目 前 已 基 本 形 成 磁 性 材 料 医 药 化 工 照 明 工 程 塑 料 轻 纺 针 织 等 门 类 的 工 业, 影 视 产 业 及 旅 游 业 发 展 也 十 分 迅 速 目 前, 横 店 工 业 区 内 主 要 为 磁 性 材 料 医 药 化 工 类 企 业, 已 有 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司 浙 江 普 洛 得 邦 化 学 有 限 公 司 等 较 大 型 的 企 业 进 驻 ( 七 ) 地 价 定 义 本 次 评 估 的 地 价 是 指 横 店 集 团 东 磁 有 限 公 司 使 用 的 下 表 列 示 土 地, 于 评 估 基 准 日 二 八 年 十 月 三 十 一 日 在 下 表 列 示 的 评 估 设 定 条 件 下 的 国 有 土 地 使 用 权 价 格

9 实 设 定 土 序 号 土 地 登 记 证 号 际 用 实 际 开 发 程 度 地 取 得 设 定 方 式 用 途 设 定 开 发 程 度 利 用 条 件 剩 余 使 用 年 限 途 1 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 工 号 业 五 通 一 平 出 让 同 实 际 用 途 同 实 际 开 发 程 度 现 状 利 用 自 评 估 基 准 日 起 年 2 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 工 号 业 五 通 一 平 出 让 同 实 际 用 途 同 实 际 开 发 程 度 现 状 利 用 自 评 估 基 准 日 起 年 3 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 工 号 业 五 通 一 平 出 让 同 实 际 用 途 同 实 际 开 发 程 度 现 状 利 用 自 评 估 基 准 日 起 年 4 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 工 号 业 五 通 一 平 出 让 同 实 际 用 途 同 实 际 开 发 程 度 现 状 利 用 自 评 估 基 准 日 起 年 5 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 工 号 业 五 通 一 平 出 让 同 实 际 用 途 同 实 际 开 发 程 度 现 状 利 用 自 评 估 基 准 日 起 年 五 通 是 指 宗 地 红 线 外 市 政 基 础 设 施 达 到 通 上 水 通 下 水 通 电 通 讯 通 路 一 平 是 指 宗 地 红 线 内 土 地 平 整 宗 地 红 线 内 各 种 水 电 设 施 投 资 不 在 本 次 评 估 范 围 内 根 据 本 项 目 的 评 估 目 的, 本 次 评 估 需 评 估 待 估 宗 地 在 评 估 基 准 日 开 发 现 状 下 的 价 格, 故 本 次 评 估 所 设 定 的 土 地 开 发 程 度 为 评 估 基 准 日 实 际 开 发 程 度 四 价 值 类 型 由 于 与 本 项 目 评 估 目 的 相 关 的 经 济 行 为 实 施 各 关 联 方 均 处 于 平 等 地 位, 是 正 常 公 平 的 市 场 交 易 行 为, 故 本 项 目 选 取 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 本 报 告 所 称 评 估 价 值, 是 指 所 约 定 的 评 估 范 围 与 对 象 在 本 报 告 遵 循 的 评 估 原 则, 基 于 一 定 的 评 估 假 设 和 前 提 条 件 下, 按 照 本 报 告 所 述 程 序 方 法 和 价 值 类 型, 仅 为 本 报 告 约 定 评 估 目 的 服 务 而 提 出 的 评 估 意 见 五 评 估 基 准 日 1 本 项 目 资 产 评 估 基 准 日 为 二 八 年 十 月 三 十 一 日 ; 2 评 估 基 准 日 是 由 委 托 方 确 定 ; 3 本 次 评 估 采 用 的 价 格 均 为 评 估 基 准 日 的 有 效 价 格 或 标 准 六 评 估 原 则 1 遵 循 了 真 实 性 科 学 性 可 行 性 的 工 作 原 则 ; 2 遵 循 预 期 收 益 原 则, 根 据 对 待 估 资 产 的 未 来 效 用 或 获 利 能 力 来 确 定 待 估 资 产 的 价 值 ;

10 3 遵 循 供 求 原 则, 充 分 考 虑 和 依 据 供 求 规 律 对 商 品 价 格 形 成 的 影 响 来 确 定 待 估 资 产 价 值 ; 4 遵 循 贡 献 原 则, 根 据 待 估 资 产 对 其 他 相 关 资 产 或 资 产 整 体 的 价 值 贡 献, 或 者 根 据 缺 少 待 估 资 产 时 对 整 体 价 值 下 降 的 影 响 程 度 来 衡 量 确 定 待 估 资 产 的 价 值 ; 5 遵 循 替 代 原 则, 充 分 考 虑 与 待 估 资 产 存 在 替 代 性 的 类 似 资 产 的 价 格 来 确 定 其 价 值 ; 6 遵 循 合 法 原 则, 以 待 估 资 产 的 合 法 使 用 合 法 处 分 为 前 提 来 确 定 其 价 值 ; 7 遵 循 估 价 日 期 原 则, 以 评 估 基 准 日 的 市 场 条 件 为 基 础 来 确 定 待 估 资 产 价 值 ; 8 评 估 操 作 恪 守 独 立 客 观 公 正 实 事 求 是 的 原 则, 维 护 评 估 目 的 对 应 经 济 行 为 关 联 各 方 的 合 法 权 益 七 评 估 假 设 和 限 制 条 件 ( 一 ) 评 估 基 本 假 设 1 假 设 评 估 对 象 处 于 交 易 过 程 中, 评 估 师 根 据 评 估 对 象 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 评 估, 评 估 结 果 是 对 评 估 对 象 最 可 能 达 成 交 易 价 格 的 估 计 2 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 是 在 公 开 市 场 上 进 行 交 易 的, 在 该 市 场 上, 买 者 与 卖 者 的 地 位 平 等, 彼 此 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 买 卖 双 方 的 交 易 行 为 都 是 在 自 愿 的 理 智 的 非 强 制 条 件 下 进 行 的 3 假 设 在 评 估 目 的 经 济 行 为 实 现 后, 评 估 对 象 所 涉 及 的 资 产 将 按 其 评 估 基 准 日 的 用 途 与 使 用 方 式 持 续 使 用 ( 二 ) 关 于 评 估 对 象 的 假 设 1 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 的 购 置 取 得 改 良 建 设 开 发 过 程 均 符 合 国 家 有 关 法 律 法 规 规 定 2 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 均 无 附 带 影 响 其 价 值 的 权 利 瑕 疵 负 债 和 限 制, 假 设 与 之 相 关 的 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 税 费 各 种 应 付 款 项 均 已 付 清 3 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 的 土 地 无 影 响 其 持 续 使 用 的 重 大 缺 陷, 相 关 资 产 中 不 存 在 对 其 价 值 有 不 利 影 响 的 有 害 物 质, 资 产 所 在 地 无 危 险 物 及 其 他 有 害 环 境 条 件 对 该 等 资 产 价 值 产 生 不 利 影 响 ( 三 ) 评 估 限 制 条 件 1 评 估 报 告 中 所 依 据 的 由 委 托 方 提 供 的 法 律 和 相 关 经 济 行 为 文 件 产 权 资 料, 以 及 技 术 经 营 等 评 估 相 关 文 件 资 料, 其 真 实 性 由 委 托 方 负 责 我 们 未 向 有 关 部 门 核 实, 亦 不 承 担 与 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 产 权 有 关 的 任 何 法 律 事 宜 2 我 们 未 对 评 估 对 象 所 涉 及 房 地 产 的 界 址 面 积 进 行 测 量, 该 等 房 地 产 的 所 有 面 积 及 形 状 等 数 据 均 由 委 托 方 提 供, 其 真 实 性 由 委 托 方 负 责 3 我 们 已 对 评 估 对 象 所 涉 及 房 地 产 有 形 资 产 从 其 可 见 实 体 外 部 进 行 勘 察, 并 尽 职 对 其 内 部 存 在 问 题 进 行 了 解, 但 未 对 相 关 资 产 的 技 术 数 据 技 术 状 态 等 组 织 专 项 技 术 检 测

11 4 除 本 报 告 有 特 别 说 明 外, 我 们 未 考 虑 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 已 经 存 在 或 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 式 等 因 素 的 影 响 5 本 评 估 报 告 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 重 大 变 化 以 及 遇 有 不 可 抗 力 等 不 可 预 见 因 素 对 资 产 价 值 的 影 响 当 上 述 限 制 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 评 估 原 则 等 其 它 情 况 发 生 变 化 时, 将 会 影 响 并 改 变 评 估 结 论, 评 估 报 告 将 会 失 效 八 评 估 依 据 ( 一 ) 评 估 行 为 依 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 二 ) 法 律 法 规 依 据 1 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 29 号 ); 2 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 28 号 ); 3 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 令 第 256 号 ); 4 其 他 适 用 的 相 关 法 律 法 规 文 件 政 策 准 则 及 规 定 ( 三 ) 评 估 准 则 和 规 范 依 据 1 资 产 评 估 操 作 规 范 意 见 ( 试 行 ) ( 原 国 家 国 有 资 产 管 理 局 国 资 办 发 [1996]23 号 ); 2 资 产 评 估 报 告 基 本 内 容 与 格 式 的 暂 行 规 定 ( 财 政 部 财 评 字 [1999]91 号 ); 3 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ( 财 政 部 财 企 [2004]20 号 文 ); 4 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ( 中 评 协 [2007]189 号 文 ); 5 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ( 中 评 协 [2007]189 号 文 ); 6 资 产 评 估 准 则 不 动 产 ( 中 评 协 [2007]189 号 文 ); 7 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ( 中 评 协 [2007]189 号 文 ); 8 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ( 中 国 注 册 会 计 师 协 会 会 协 [2003]18 号 ); 9 房 地 产 估 价 规 范 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T ); 10 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 (GB/T ); 11 城 镇 土 地 估 价 规 程 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T ) ( 四 ) 产 权 依 据 1 国 有 土 地 使 用 证 ; 2 产 权 持 有 者 提 供 的 资 产 清 查 评 估 明 细 表 ; 3 其 他 相 关 产 权 证 明 资 料

12 ( 五 ) 取 价 依 据 1 浙 江 省 国 土 资 源 厅 发 布 的 浙 土 资 发 [2007]39 号 关 于 发 布 浙 江 省 工 业 用 地 公 开 出 让 最 低 价 标 准 ( 试 行 ) 的 通 知 ; 2 国 土 资 发 号 关 于 发 布 实 施 < 全 国 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 > 的 通 知 ; 3 北 京 科 学 技 术 出 版 社 出 版 的 资 产 评 估 常 用 数 据 与 参 数 手 册 及 相 关 风 险 系 数 资 料 ; 4 中 国 债 券 信 息 网 ( 公 布 的 债 券 交 易 资 料 ; 5 中 国 人 民 银 行 颁 布 的 金 融 机 构 存 贷 款 利 率 ; 6 国 家 有 关 部 门 发 布 的 统 计 资 料 和 技 术 标 准 资 料 ; 7 企 业 提 供 的 资 产 清 查 评 估 明 细 表 等 有 关 申 报 资 料 及 其 他 评 估 相 关 资 料 ; 8 房 地 产 所 在 地 的 房 地 产 市 场 交 易 价 格 信 息 和 征 地 补 偿 信 息 ; 9 评 估 人 员 现 场 勘 查 核 实 及 市 场 调 查 资 料 九 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 整 个 评 估 工 作 共 分 五 个 阶 段 进 行 ( 一 ) 前 期 准 备 阶 段 : 1 明 确 此 次 评 估 的 目 的 对 象 范 围 及 评 估 基 准 日 ; 2 签 订 委 托 业 务 约 定 书 ; 3 依 据 初 步 调 查 了 解 的 情 况, 拟 定 了 评 估 的 总 体 方 案 和 现 场 实 施 方 案 ( 二 ) 资 产 清 查 核 实 阶 段 : 1 根 据 评 估 需 要, 协 助 并 指 导 企 业 进 行 资 产 清 查, 填 报 资 产 评 估 申 报 明 细 表 ; 2 听 取 产 权 持 有 者 有 关 人 员 对 企 业 及 委 估 资 产 状 况 ( 包 括 历 史 和 现 状 ) 的 介 绍 ; 3 核 实 产 权 持 有 者 填 报 的 有 关 资 料 及 搜 集 产 权 证 明 文 件 ; 4 进 行 现 场 实 物 核 实, 对 资 产 状 况 进 行 察 看, 作 出 记 录, 向 资 产 管 理 人 员 了 解 资 产 的 经 营 管 理 状 况 ( 三 ) 评 定 估 算 阶 段 : 1 根 据 委 估 资 产 的 特 点, 选 择 制 定 具 体 的 评 估 方 法 ; 2 查 阅 委 估 资 产 的 产 权 证 明 文 件 购 建 协 议 等 有 关 资 料 ; 3 收 集 价 格 信 息 资 料, 开 展 市 场 调 研 询 价 工 作 ; 4 对 各 项 委 估 资 产 进 行 数 据 处 理, 分 项 作 出 评 定 估 算, 并 初 步 汇 算 出 评 估 价 值 ( 四 ) 评 估 汇 总 阶 段 : 根 据 各 专 业 评 估 小 组 对 各 类 资 产 评 估 的 初 步 结 果, 进 行 汇 总 分 析, 检 查 并 确 认 有 无 错 漏 重 评 的 情 况, 进 行 必 要 的 调 整 修 改 和 完 善 ( 五 ) 提 交 报 告 阶 段 : 评 估 小 组 组 织 讨 论 并 分 析 评 估 结 果, 撰 写 评 估 报 告, 组 织 审 查 评 估 报 告, 汇 集 工 作 底 稿 最 后, 向 委 托 方 提 交 资 产 评 估 报 告 书 十 评 估 方 法 ( 一 ) 资 产 评 估 的 基 本 方 法 资 产 评 估 基 本 方 法 有 市 场 法 收 益 法 与 成 本 法 1 市 场 法 市 场 法 是 指 利 用 市 场 上 同 样 或 类 似 资 产 的 近 期 交 易 价 格, 经 过 直 接 比 较 或 类 比 分 析 以 估 测 资 产 价 值 的 评 估 方 法 其 使 用 的 基 本 前 提 有 : 1. (1) 存 在 一 个 活 跃 的 公 开 市 场 ; 2. (2) 公 开 市 场 上 存 在 可 比 的 资 产 及 其 交 易 活 动 2 收 益 法 收 益 法 是 指 通 过 估 测 被 评 估 资 产 未 来 预 期 收 益 的 现 值 来 判 断 资 产 价 值 的 评 估 方

13 法 应 用 收 益 法 必 须 具 备 的 基 本 前 提 有 : 1. (1) 被 评 估 资 产 的 未 来 预 期 收 益 可 以 预 测 并 可 以 用 货 币 衡 量 ; 2. (2) 资 产 拥 有 者 获 得 预 期 收 益 所 承 担 的 风 险 可 以 预 测 并 可 用 货 币 衡 量 ; 3. (3) 被 评 估 资 产 预 期 获 利 年 限 可 以 预 测 3 成 本 法 成 本 法 是 指 首 先 估 测 被 评 估 资 产 的 现 行 再 取 得 成 本 ( 重 置 成 本 ), 然 后 估 测 被 评 估 资 产 业 已 存 在 的 各 种 贬 值 因 素, 并 将 其 从 重 置 成 本 中 扣 除 而 得 到 被 评 估 资 产 价 值 的 评 估 方 法 采 用 成 本 法 的 前 提 条 件 有 : 1. (1) 被 评 估 资 产 处 于 持 续 使 用 状 态 或 设 定 处 于 持 续 使 用 状 态 ; 2. (2) 可 以 调 查 取 得 购 建 被 评 估 资 产 的 现 行 途 径 及 相 应 的 社 会 平 均 成 本 资 料 ( 二 ) 评 估 方 法 的 选 择 1 评 估 方 法 的 选 择 由 于 评 估 对 象 所 在 地 同 类 型 的 土 地 交 易 实 例 较 多, 能 满 足 市 场 比 较 法 的 应 用 要 求, 故 采 用 市 场 比 较 法 进 行 评 估 2 运 用 评 估 方 法 进 行 评 估 市 场 比 较 法 是 将 待 估 宗 地 与 在 较 近 时 期 内 已 经 发 生 交 易 的 类 似 土 地 交 易 实 例 进 行 对 照 比 较, 并 依 据 后 者 已 知 的 价 格, 参 照 该 土 地 的 交 易 情 况 期 日 区 域 及 个 别 因 素 等 差 别, 修 正 得 出 待 估 宗 地 在 评 估 基 准 日 地 价 的 方 法 其 基 本 公 式 为 : 待 估 宗 地 价 格 = 比 较 案 例 宗 地 价 格 交 易 情 况 修 正 系 数 交 易 期 日 修 正 系 数 区 域 因 素 修 正 系 数 个 别 因 素 修 正 系 数 使 用 年 期 修 正 系 数 ( 三 ) 案 例 说 明 以 宗 地 1( 国 有 土 地 使 用 证 证 号 为 : 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 ) 为 例 : 1 选 择 交 易 案 例 : 实 例 A: 东 阳 市 横 店 电 子 工 业 园 某 宗 地, 土 地 使 用 权 面 积 平 方 米, 用 途 为 工 业, 地 形 较 平 坦, 形 状 较 规 则, 宗 地 基 础 设 施 开 发 程 度 达 到 宗 地 红 线 外 五 通 ( 即 通 路 通 上 水 通 下 水 通 电 通 讯 ) 宗 地 红 线 内 已 平 整 该 宗 地 2006 年 5 月 交 易 价 格 为 330 元 / 平 方 米 实 例 B: 东 阳 市 横 店 电 子 工 业 园 某 宗 地, 土 地 使 用 权 面 积 7400 平 方 米, 用 途 为 工 业, 地 形 较 平 坦, 形 状 较 规 则, 宗 地 基 础 设 施 开 发 程 度 达 到 宗 地 红 线 外 五 通 ( 即 通 路 通 上 水 通 下 水 通 电 通 讯 ) 宗 地 红 线 内 已 平 整 该 宗 地 2006 年 8 月 交 易 价 格 为 375 元 / 平 方 米 实 例 C: 东 阳 市 横 店 电 子 工 业 园 区 W 地 块, 土 地 使 用 权 面 积 平 方 米, 用 途 为 工 业, 地 形 较 平 坦, 形 状 规 则, 宗 地 基 础 设 施 开 发 程 度 达 到 宗 地 红 线 外 五 通 ( 即 通 路 通 上 水 通 下 水 通 电 通 讯 ) 宗 地 红 线 内 已 平 整 该 宗 地 2007 年 11 月 交 易 价 格 为 389 元 / 平 方 米 2 比 较 因 素 选 择 根 据 评 估 对 象 的 宗 地 条 件, 影 响 评 估 对 象 价 格 的 主 要 因 素 有 : A 交 易 期 日 : 成 交 案 例 交 易 时 的 地 价 与 评 估 基 准 日 地 价 因 时 间 变 化 而 变 动 的 情 况 ; B 交 易 情 况 : 是 否 为 正 常 公 开 公 平 自 愿 的 交 易 ;

14 C 使 用 年 期 情 况 : 即 土 地 使 用 权 在 交 易 时 点 的 剩 余 使 用 年 限 ; D 区 域 因 素 : 主 要 有 交 通 条 件 ( 距 区 域 主 干 道 距 离 距 区 域 中 心 距 离 公 交 便 捷 度 ) 基 础 设 施 状 况 工 业 聚 集 度 环 境 优 劣 度 等 ; E 个 别 因 素 : 主 要 指 宗 地 面 积 宗 地 形 状 容 积 率 临 街 状 况 规 划 限 制 地 质 开 发 程 度 等 3 编 制 比 较 因 素 条 件 说 明 表 及 修 正 系 数 表 比 较 因 素 条 件 表 待 估 宗 地 实 例 A 实 例 B 实 例 C 位 置 东 阳 市 横 店 工 业 区 东 阳 市 横 店 电 子 工 业 园 某 宗 地 东 阳 市 横 店 电 子 工 业 园 某 宗 地 东 阳 市 横 店 电 子 工 业 园 区 W 地 块 土 地 设 定 用 途 工 业 用 地 工 业 用 地 工 业 用 地 工 业 用 地 交 易 期 日 交 易 价 格 ( 元 /m2) 待 估 330 元 / 平 方 米 375 元 / 平 方 米 389 元 / 平 方 米 交 易 情 况 正 常 正 常 正 常 正 常 土 地 剩 余 使 用 年 限 ( 年 ) 有 多 条 公 路 通 往 有 多 条 公 路 通 往 有 多 条 公 路 通 往 有 多 条 公 路 通 交 道 路 通 达 度 其 他 城 镇, 交 通 其 他 城 镇, 交 通 较 其 他 城 镇, 交 通 较 往 其 他 城 镇, 交 区 通 状 距 区 域 较 方 便 方 便 方 便 通 较 方 便 域 况 中 心 约 5 公 里 约 5 公 里 约 5 公 里 约 5 公 里 因 素 距 离 园 区 内 基 础 设 施 较 园 区 内 基 础 设 施 较 基 础 设 施 状 况 完 善 完 善 园 区 内 基 础 设 施 较 完 善 园 区 内 基 础 设 施 较 完 善 工 业 聚 集 度 较 低 较 高 较 高 较 高 环 境 优 劣 度 轻 度 污 染 轻 度 污 染 轻 度 污 染 轻 度 污 染 宗 地 形 状 较 规 则 较 规 则 较 规 则 较 规 则 容 积 率 个 别 因 素 临 路 状 况 临 工 业 园 内 道 路 临 工 业 园 内 道 路 临 工 业 园 内 道 路 临 工 业 园 内 道 路 目 前 规 划 限 制 无 无 无 无 地 质 条 件 一 般 一 般 一 般 一 般 开 发 程 度 五 通 一 平 五 通 一 平 五 通 一 平 五 通 一 平 系 数 修 正 表

15 权 重 评 估 对 象 待 估 宗 地 地 价 修 正 宗 地 B 实 例 A 实 例 B 实 例 C 土 地 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 土 地 用 途 交 易 期 日 交 易 情 况 土 地 使 用 年 限 交 通 道 路 通 达 度 20% 状 况 距 区 域 中 心 距 离 20% 区 域 因 素 基 础 设 施 状 况 20% 工 业 聚 集 度 30% 环 境 优 劣 度 10% 合 计 100% 宗 地 形 状 10% 容 积 率 20% 临 路 状 况 20% 个 别 因 素 目 前 规 划 限 制 20% 地 质 条 件 10% 开 发 程 度 20% 合 计 100% 修 正 后 地 价 ( 元 / 平 方 米 ) 各 比 较 案 例 调 整 权 重 市 场 比 较 法 最 终 单 价 ( 元 / 平 方 米 ) 345 十 一 评 估 结 论 经 过 实 施 必 要 的 评 估 程 序, 在 本 报 告 所 述 之 评 估 目 的 评 估 假 设 与 限 制 条 件 下, 采 用 市 场 法 评 估 计 算, 委 估 资 产 评 估 价 值 结 果 列 表 如 下 : 序 号 土 地 权 证 编 号 土 地 位 置 土 地 面 积 (m2) 评 估 单 价 ( 元 /m2) 评 估 值 ( 元 ) 1 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 2 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 3 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 东 阳 市 横 店 工 业 区 东 阳 市 横 店 镇 桥 下 工 业 区 东 阳 市 横 店 镇 湖 环 城 北 路 与 东 磁 路 交 叉 口 175, ,505, , ,579, , ,280,400.00

16 4 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 5 东 阳 市 国 用 (2008) 字 第 号 东 阳 市 横 店 镇 湖 头 陆 工 业 区 东 阳 市 横 店 镇 湖 头 陆 工 业 区 123, ,539, , ,312, 合 计 477, ,217, 待 估 东 阳 市 横 店 镇 五 宗 工 业 用 地 使 用 权 于 二 八 年 十 月 三 十 一 日 的 市 场 价 值 合 计 为 人 民 币 壹 亿 陆 仟 贰 佰 贰 拾 壹 万 柒 仟 叁 佰 元 整 ( 162,217,300.00) 评 估 结 果 的 详 细 情 况 见 本 报 告 附 件 无 形 资 产 土 地 使 用 权 评 估 明 细 表 十 二 评 估 结 论 有 关 说 明 1 本 评 估 结 论 未 考 虑 评 估 对 象 及 涉 及 资 产 交 易 时 可 能 需 支 付 的 各 种 交 易 税 费 及 手 续 费 等 开 支 2 本 评 估 结 论 已 包 含 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 的 价 值 3 本 评 估 结 论 未 考 虑 流 动 性 对 评 估 对 象 价 值 的 影 响 4 本 评 估 结 论 在 一 定 程 度 上 依 据 了 委 托 方 和 其 他 关 联 方 提 供 的 关 于 评 估 对 象 的 信 息 资 料, 资 料 的 真 实 性 及 完 整 性 会 对 评 估 结 果 产 生 影 响 评 估 人 员 假 定 这 些 信 息 资 料 均 为 可 信, 对 其 真 实 性 不 做 任 何 保 证 5 使 用 本 评 估 结 论 需 特 别 注 意 本 报 告 所 述 之 评 估 假 设 与 限 制 条 件 特 别 事 项 说 明 及 评 估 报 告 的 使 用 限 制 十 三 特 别 事 项 说 明 本 次 评 估 中 地 上 建 筑 物 所 有 权 人 为 横 店 集 团 东 磁 股 份 有 限 公 司, 并 非 待 估 宗 地 的 产 权 持 有 者, 本 报 告 中 未 考 虑 地 上 建 筑 物 的 价 值 及 其 对 土 地 使 用 权 价 值 的 影 响 十 四 评 估 报 告 的 使 用 限 制 1 本 评 估 报 告 只 能 用 于 评 估 报 告 中 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 若 用 于 其 他 目 的 和 用 途, 评 估 结 论 将 失 效, 评 估 机 构 和 注 册 资 产 评 估 师 不 承 担 任 何 相 关 义 务 和 责 任 2 本 报 告 的 分 析 与 结 论 是 根 据 报 告 中 所 述 评 估 原 则 评 估 依 据 评 估 假 设 与 限 制 条 件 评 估 方 法 评 估 程 序 而 得 出, 仅 在 本 报 告 所 述 评 估 假 设 和 限 制 条 件 下 成 立 3 在 评 估 报 告 出 具 日 期 后 及 本 评 估 报 告 有 效 期 内, 如 发 生 影 响 评 估 对 象 价 值 的 重 大 期 后 事 项, 包 括 国 家 地 方 及 行 业 的 法 律 法 规 经 济 政 策 的 变 化, 资 产 市 场 价 值 的 巨 大 变 化 等, 不 能 直 接 使 用 本 报 告 评 估 结 论 4 本 报 告 包 含 若 干 备 查 文 件 及 评 估 明 细 表, 所 有 备 查 文 件 及 评 估 明 细 表 亦 构 成 本 报 告 的 重 要 组 成 部 分, 但 应 与 本 报 告 正 文 同 时 使 用 才 有 效

17 5 本 评 估 报 告 是 以 委 托 方 提 供 的 相 关 资 产 权 属 证 明 材 料 复 印 件 为 依 据, 评 估 人 员 已 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 给 予 了 合 理 关 注, 但 不 保 证 对 所 有 文 件 和 材 料 复 印 件 的 正 本 进 行 了 逐 项 审 阅 和 复 核, 也 未 考 虑 评 估 对 象 权 属 缺 陷 对 其 价 值 的 影 响 6 本 报 告 中 对 评 估 对 象 法 律 权 属 的 陈 述 不 代 表 注 册 资 产 评 估 师 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 提 供 保 证 或 鉴 证 意 见 本 报 告 不 能 成 为 资 产 的 权 属 证 明 文 件, 亦 不 为 资 产 的 权 属 状 况 承 担 任 何 法 律 责 任 7 本 评 估 报 告 只 能 由 委 托 方 和 报 告 中 载 明 的 除 委 托 方 以 外 的 其 他 报 告 使 用 者 使 用 除 非 事 先 得 到 书 面 授 权 使 用, 对 于 任 何 其 他 用 途 或 被 出 示 或 掌 握 本 评 估 报 告 的 其 他 人, 评 估 机 构 和 注 册 资 产 评 估 师 将 不 承 担 任 何 义 务 或 责 任, 不 因 本 次 评 估 报 告 而 提 供 进 一 步 的 咨 询 提 供 证 词 出 席 法 庭 或 其 他 法 律 诉 讼 过 程 中 的 聆 讯, 并 保 留 向 未 经 授 权 人 追 究 由 此 造 成 损 失 的 权 利 8 未 征 得 评 估 机 构 和 注 册 资 产 评 估 师 同 意, 本 评 估 报 告 的 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 披 露 于 公 开 媒 体, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 9 按 现 行 规 定 和 评 估 准 则, 在 本 报 告 载 明 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 没 有 重 大 变 化 的 基 础 上, 只 有 当 评 估 基 准 日 与 经 济 行 为 实 现 日 相 距 不 超 过 一 年 时, 才 可 以 使 用 本 评 估 报 告 如 超 过 壹 年, 应 重 新 进 行 资 产 评 估 10 本 评 估 报 告 内 容 的 解 释 权 属 本 评 估 机 构, 除 国 家 法 律 法 规 有 明 确 的 特 殊 规 定 外, 其 他 任 何 单 位 部 门 均 无 权 解 释 十 五 评 估 报 告 提 出 日 期 本 评 估 报 告 提 出 日 期 为 二 八 年 十 一 月 十 日 广 州 ABC 资 产 评 估 与 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 何 建 阳 ( 签 名 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 范 毅 贤 ( 签 名 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 胡 东 全 ( 签 名 ) 二 八 年 十 一 月 十 日 第 四 部 分 资 产 评 估 报 告 书 附 件 1 无 形 资 产 土 地 使 用 权 评 估 明 细 表 ( 共 壹 页 ) 2 评 估 对 象 所 涉 及 企 业 营 业 执 照 复 印 件 ( 共 贰 页 ) 3 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 产 权 证 明 文 件 复 印 件 ( 共 伍 页 ) 4 关 于 地 上 建 筑 物 现 状 及 其 权 属 的 说 明 ( 共 壹 页 ) 5 资 产 评 估 当 事 各 方 承 诺 函 复 印 件 ( 共 叁 页 ) 6 评 估 机 构 资 产 评 估 资 格 证 书 复 印 件 ( 共 壹 页 ) 7 评 估 机 构 具 有 从 事 证 券 资 产 评 估 业 务 资 格 证 书 复 印 件 ( 共 陆 页 ) 8 评 估 机 构 营 业 执 照 复 印 件 ( 共 壹 页 ) 9 本 评 估 项 目 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 格 证 书 复 印 件 ( 共 贰 页 ) 10 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 部 分 图 片 资 料 ( 共 贰 页 )