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1 立地系碩士在職專班論文 區段徵收地主配地選擇行為之研究 - 以高速鐵路新竹站為例 研究生 : 古瓊漢 指導教授 : 林秋瑾博士 中華民九十九年六月

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3 謝誌 自調任新竹縣府以來, 就參與高鐵新竹車站區段徵收開發案, 其間過程是艱辛的, 卻讓我累積區段徵收開發經驗, 開發後的成果更是甜美, 更幸能以此開發成果作為論文研究案例, 讓我在業 工作能更上一層樓 本論文得以完成, 期間有幸得到許多人的幫助與鼓勵, 首先感謝恩師林秋瑾博士, 在百忙當中, 從論文題目 研究方法 論文架構 修正到定稿, 均適時給予指導與匡正, 更在我撰寫過程陷入瓶頸 偏離方向時, 總能適時給予我方向引導與指正, 更重要的是培養我獨立思考及研究能力, 受益良多 ; 此外感謝口試 委員花敬群老師 楊宗憲老師寶貴的指正與建議, 讓本論文更臻完備, 另感謝我 辦理高鐵區段徵收時內部長官姬專員世明給予指導及同甘共苦同仁錦瑢 好友 淑齡熱心資料提供及地處測量科所有同仁在業務上支持, 讓我無後顧之憂, 使 我可以順利完成論文, 謹此致上最真誠之謝意 最後, 在這艱辛求 4 年過程中, 新竹 台北往返辛勞, 遭遇許多困難, 每 有放棄念頭, 給我信心及無怨無悔照顧家庭及小孩的老婆美苓及可愛的寶貝兒女 鵬瑋 韻琦, 有你們的支持, 讓我在公務繁忙之餘, 仍能積極堅持的完成, 回首 期間所有辛苦, 一切努力都是值得的 古瓊漢民 99 年 6 月於新竹 I

4 中文摘要 府辦理區段徵收希望帶動新社區的繁榮, 達成都市整體發展, 取得公共設施用地及節省龐建設經費支出等之目標, 而地主希望藉由府的開發行為, 享有土地利用價值提高 公共設施完善等好處, 然而所謂的公私互蒙其利, 共創府與民眾雙贏的開發方式, 卻仍常產生地主為了財產權保障抗爭之情形而導致區段徵收作業延宕, 因此, 本研究以高鐵新竹車站特定區區段徵收案為例, 針對地主選擇行為進行探討, 透過群落分析歸類地主選配抵價地的型態, 經由因子分析找出影響選配抵價地行為之因子, 最後藉由羅吉特建立地主選配抵價地模型, 希望可以提供府部門及地主在選配抵價地之參考 研究結果如下 : 一 透過群落分析, 予以歸類分析, 劃分易於解釋的分配類型, 可獲得二個 群組四個方案, 由此可瞭解地主選配抵價地型態 二 參與抵價地配地作業以男性地主居多, 以年齡層多集中於中年左右, 受 訪地主多為已婚 ; 受訪地主針對各項選配抵價地之影響因素均表示影響 程度上都是以影響很為居多, 其中受訪地主多數認為使用分區類別 面前街道寬度 鄰近嫌惡設施程度 坵塊形狀 街廓評議地價高低等因 素對於選配抵價地影響很, 又以鄰近嫌惡設施程度為居高 三 經由研究得知目前府提供予地主之資訊管道不足或宣傳不周, 對於整 體區段徵收作業仍需加強與地主資訊的傳遞, 以及充分公開整體計畫內 容 四 部份地主不太滿意先抽籤再選配街廓的抵價地配地作業方式, 其原因有主要為因籤號先後導致無法選配期望街廓佔多數, 其次為權利價值較小者可能無法選配街廓, 而需再與他人合併分配 五 建構八種類型之二項羅吉特模式, 並透過 AIC 及 SC 值找出能力較佳的群組方案, 由方案中得知地主多數還是以居住適宜性及小規模開發為主要 六 由二項羅吉特模式實證結果顯示, 模型共通變數為土地變數的使用分區類別 基地最小開發規模訂定 鄰近嫌惡設施程度 緊臨遊憩設施狀況 坵塊座向, 以及地主行為變數面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度 性別 歷 職業等等, 均顯著影響地主選配抵價地之行為 關鍵詞 : 區段徵收 財產權保障 地主選擇行為 高鐵新竹車站特定區 II

5 英文摘要 Abstract Zone-expropriation by government hopes to achieve these targets like exciting new community's prosperity, achieving the overall development of the new city, accessing the public facilities and saving huge expenditures. By the government's development activities, the landlords enjoy the benefits of increased value of land and good public facilities. Handling Zone expropriation creates a win-win situation between the Government and the landlords. However, in the process of Zone-expropriation often generate opposition of landowners to protect their property rights which led to delays in Zone-expropriation operations. Therefore, this study of THSR (Taiwan High Speed Rail) Hsinchu Station Zone- expropriation as an example and discuss the landowner s choice behavior. Through cluster analysis classified the landowner s choice behavior. And by factor analysis to identify the major factors of landlord s choice behavior. Finally by Logit modeling the landlord model hopes to provide some valuable suggestions for government. The study results are as follows: 1. Through cluster analysis, the study classified and divided into two groups that are easy to explain. The two groups contain four plans each and they can explain the landlord s choice behavior. 2. Landlords of participation of Zone-expropriation are mostly male with age around 40 to 60 years old. These mostly married landlords think these are the major factors, the use of zoning category, the street width, the neighboring facilities, the shape of street block, the value of street blocks. The neighboring facilities rank the top 1 factor. 3. Through the research shows that government lacks of information or promotional channels. Government should improve the communication with landlords and fully disclosed the contents of the overall Zone-expropriation plan. 4. Landowners are not satisfied by the flow of ballot at first and then land choosing. The major reason is landlords can not choose the expected lands after ballot. And the second reason is the land loads with smaller land value can not choose street blocks unless they combine with other landlords land value and choose the expected land. III

6 5. In the study, construction of eight types of models from two of Logit modeling, through the AIC and SC values come out the better group and plan. It shows the better plan is the small-scale residential development and good environment for the most landlords. 6. By the empirical results from Logit model show that model common variables are the land use zoning category, the base size of the minimum development, near the level of aversion facilities, recreational facilities close to the zone, street block location, the width of the street, the impact of land location before zone expropriation, gender, education, occupation, etc. They are significantly affected the selection behavior of land choice. Keywords:Zone Expropriation, Property Rights Protection, Landowner s Choice Behavior, High Speed Rail Hsinchu Station District Zone IV

7 目錄 謝誌... I 中文摘要... II 英文摘要... III 目錄...V 圖目錄...VII 表目錄...VIII 第一章緒論... 1 第一節研究動機與問題...1 第二節研究目的與方法...4 第三節研究範圍與限制...7 第四節研究架構與流程...8 第二章相關理論與文獻回顧 第一節 區段徵收相關文獻 第二節 區位選擇理論...16 第三節 地主行為理論...23 第四節 小結...32 第三章區段徵收配地之現況分析 第一節 配地現況分析...35 第二節 抵價地分配模式方案建立...45 第三節 問卷設計與調查...57 第四節 小結...69 第四章實證分析 第一節 資料處理與分析...71 第二節 選配抵價地影響因素之因子分析...77 第三節 實證結果分析...83 第四節 小結...96 V

8 第五章結論與建議 第一節結論...97 第二節後續研究與建議...98 參考文獻 附錄一 地主選配抵價地行為調查之問卷 附錄二 影響因子分析後之主要因子負荷量表 附錄三 羅吉特實證模型部分結果 附錄四 口試委員之問題與回應表 VI

9 圖目錄 圖 1-1 群落分析法分類樹狀圖...5 圖 1-2 研究流程圖...9 圖 2-1 競租理論模型...17 圖 2-2 區段征收後影響土地供需情形...18 圖 2-3 地主無異曲線與土地供給圖...29 圖 3-1 研究地區範圍圖...36 圖 3-2 都市設計管制要點編號圖...39 圖 3-3 抵價地分配作業流程圖...43 圖 3-4 抵價地分配街廓圖...44 圖 3-5 群組 A 方案 1 2 分佈圖...55 圖 3-6 群組 B 方案 1 2 分佈圖...56 圖 4-1 因素陡坡圖...79 圖 4-2 實證研究架構流程圖...83 圖 4-3 土地變數說明圖...85 VII

10 表目錄 表 2-1 區段徵收相關文獻整理...12 表 2-2 影響區位選擇變數整理表...21 表 2-3 決策的意義...25 表 2-4 影響地主選擇行為因素整理表...31 表 2-5 影響地主選配街廓及宗地因素歸納表...33 表 3-1 變數類型與意義說明歸納表...45 表 3-2 商業區層級 (1031 筆 )...47 表 3-3 面前街道寬度 (1031 筆 )...48 表 3-4 距離高鐵車站之程度 (1031 筆 )...49 表 3-5 鄰近嫌惡設施狀況 (1031 筆 )...49 表 3-6 坵塊形狀 (1031 筆 )...50 表 3-7 商業區層級 (432 筆 )...51 表 3-8 面前街道寬度 (432 筆 )...51 表 3-9 距離高鐵車站之程度 (432 筆 )...52 表 3-10 鄰近嫌惡設施狀況 (432 筆 )...52 表 3-11 坵塊形狀 (432 筆 )...53 表 3-12 問卷因素尺度表...58 表 3-13 地主基本屬性資料統計表...61 表 3-14 地主持有權利價值資料統計表...63 表 3-15 選配抵價地之影響因素統計表...64 表 3-16 抵價地分配相關資訊之了解之統計表...66 表 3-17 都市計畫規劃配置之理念及構想不了解原因之統計表...66 表 3-18 使用分區管制規定不了解原因之統計表...67 表 3-19 抵價地分配作業規定不了解原因之統計表...67 表 3-20 抵價地分配作業規定先抽籤再自行選配街廓之滿意程度...68 表 3-21 抵價地分配作業規定先抽籤再自行選配街廓之不滿意原因...68 表 4-1 配地結構群組 A 地主基本屬性資料統計表...71 表 4-2 配地結構群組 A 選配抵價地之影響因素統計表...73 表 4-3 配地結構群組 B 地主基本屬性資料統計表...74 表 4-4 配地結構群組 B 選配抵價地之影響因素統計表...76 表 4-5 影響因子分析主要因子特徵值與變異數表...78 表 4-6 萃取後因子命名及對應變數表 ( 轉軸前 )...80 表 4-7 萃取後因子命名及對應變數表 ( 轉軸後 )...81 表 4-10 實證模型結果表...87 表 4-11 A 方案羅吉特實證模型轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子 -M 表 4-12 B 方案羅吉特實證模型轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子 - M 表 4-13 影響抵價地選配變數說明表...93 VIII

11 表 4-14 影響變數預測機率表...95 附表 2-1 影響因子分析轉軸前之主要因子負荷量表 附表 2-2 影響因子分析轉軸後之主要因子負荷量表 附表 3-1 A 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸產生 15 個構面因子 M 附表 3-2 B 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸產生之 15 個構面因子 M 附表 3-3 A 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸具顯著性之 25 變數因子 M 附表 3-4 B 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸具顯著性之 25 變數因子 M 附表 3-5 A 方案羅吉特實證模型結果 - 轉軸產生之 15 個構面因子 M 附表 3-6 B 方案羅吉特實證模型結果 - 轉軸產生之 15 個構面因子 M IX

12 第一章緒論 第一節 研究動機與問題 一 研究動機 行院自 79 年間召開 全土地問題會議, 獲致落實加強公共建設 用地取得 防止土地投機等專題研議結論, 復於 79 年 8 月 10 日台內字 第 號函核定 凡都市計畫擴 新訂或農業區 保護區變更為建 築用地時, 一律採區段徵收方式開發 以及內部 93 年 4 月 30 日修正 非都市土地申請新訂或擴都市計畫作業要點 得採以先行區段徵收再 1 辦理都市計畫擬定, 並經由內部截至 98 年 12 月底止統計資料得知, 區段徵收儼然成為公部門取得公共設施用地之最主要方式 然區段徵收係採抵價地模式, 乃由人民提供土地, 府提供資金及技術, 雙方合作開發同霑開發利益之開發模式, 開發完成後府以抵價地作為全部地主之 投資報酬, 發交領回, 另一方面府可無償取得一部分土地, 作為公共設施 民住宅或公用事業等用地, 因此, 區段徵收可謂公私互蒙其利, 共 2 創府與民眾雙贏的開發方式 府辦理區段徵收希望帶動新社區的繁榮, 達成都市整體發展, 取得公共設施用地及節省龐建設經費支出等之目標, 而地主希望藉由府的開發行為, 享有土地利用價值提高 公共設施完善等好處, 然區段徵收後地主失去賴以維生農地 遮風避雨的房子, 以及需接受領回之抵價地面積較原有土地面積減少 3, 使得區段徵收有如 強制剥奪人民財產 之行為, 地主要如何接受損失之財產 4, 其心理層面填補原有面積與抵價地面積落差之因素為何? 是為土地區位 5 地價 6 居住環境品質抑或使用強度等因 1 截至 98 年 12 月底止, 全已辦理完成區段徵收地區計 86 區, 總面積約 7,288 公頃, 提供可建築用地面積約 3,917 公頃, 取得道路 溝渠等公共設施用地約 3,371 公頃, 節省府建設費用約 2,639 億元 全目前正在辦理中之區段徵收總計 14 區, 總面積 834 公頃, 預計可取得道路 溝渠等公共設施用地計 369 公頃, 可建築用地面積 465 公頃, 節省府建設經費共計 474 億元 2 區段徵收有哪些好處 - 區段徵收是一種自償性開發事業, 也是公私互蒙其利, 府與民眾雙贏之措施 辦理區段徵收, 就社會整體層面而言, 可以促進土地整體開發利用, 帶動地方均衡發展, 節省府龐公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出 ; 就地主而言, 地主可享有土地價值增漲, 公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益 3 平均地權條例第五十四條第一項 : 各級主管機關依本條例規定施行區段徵收時, 應依本條例第十條規定補償其地價 ; 如經地主之申請, 得以徵收後可供建築之土地折算抵付 抵價地總面積, 以徵收總面積百分之五十為原則 ; 其因情形特殊, 經上級主管機關核准者, 不在此限, 但不得少於百分之四十 4 Munch(1976) 土地 ( 不動產 ) 為一般人民擁有價值最高的財產, 土地徵收必然會促使被徵收地主以及其他權利關係人設法降低可能的損失 5 謝靜琪 (2004) 由於土地的不可移動性, 故其位置 ( 區位 ) 居於都市良好區位著, 易形成獨佔區位, 常成為眾人爭取的地點, 交易價格特別高昂, 而成為都市裡的黃金地段, 即所謂寸土寸 1

13 素? 因區段徵收開發完成後地主領回之抵價地, 係經過都市計畫法定程序規劃土地使用分區後, 交由地單位辦理開發, 街廓分配線劃分及各種公共設施興闢, 形成區段徵收後區位條件不一之街廓, 地主如何於範圍內各種街廓條件下, 領回符合期望及理想區位之抵價地, 是本研究的第一個要探討的 自私有財產制度建立以後, 土地遂成為人們喜歡擁有的財產之一種 ( 有土斯有財的觀念 ), 抵價地式區段徵收也令地主接受程度提高 7, 所謂抵價地分配作業係於區段徵收範圍內提供區位及數量固定之可建築土地供地主辦理領回之作業, 其選配土地過程常令地主躊躇不已, 正如鄭龍欽 林森田 (1992;1996) 說過有者認為土地徵收有可能造成逆向財富重分配, 由此可顯出領回抵價地之選配行為對地主而言是十分重要, 然其決 策過程更突顯對地主財產權保障具有極重要的定位,Adams 和 May (1991) 說過地主的行為是多變的, 不同的地主屬性對於土地開發使用 的結果亦會有所不同 ; 現行區段徵收作業制度由徵收機關訂定辦理, 抵價 地之位置及最小建築單位面積, 由縣市府主管機關依徵收之目的及地方 實際情形規劃 8, 對於地主而言, 一進入分配會場不到 10 分鐘的過程, 即 決定日後土地區位 土地價值 及使用強度等等, 如此侷限條件下影響地 主權益甚鉅, 因此地主面臨抵價地選配土地決策時, 影響地主選配土地決 策因素為何? 選擇方案的評估過程為何 9? 為本研究第二個想探討的 內探討區段徵收文獻諸多, 但多為探討區段徵收對府取得公共設 施及土地儲備制度之影響, 葉淑貞 (1993) 黃健二(1993) 白娟華 (1994) 徐士堯(1995), 以及評估區段徵收財務分析林淑雯 (1997) 蔡永利 (1997) 周嘉潔(1999) 胡振揚(2002) 等等, 針對地主行為理論顯少被正視及探討, 少部份研究如邊泰明 高筱慧 (2000) 黃怡婷 (2002) 針對地主選擇抵價地或現金補償上的決策進行分析, 黃怡婷 (2002) 更指出區段徵收給予地主強制性且封閉資訊的觀念, 在辦理過程府普遍未充分告知計畫內容與相關規定, 影響地主權益甚鉅, 陳怡 金 6 地價可以反映各地經濟 社會等活動的盛衰, 然而影響地價的特徵甚多,Evans(1995) 認為單就土地的實質特徵而言即有 42 種, 以往對地價的研究多注重社經 區位與實質各項特徵的影響, 社經特徵係影響全面地價的各種因素, 例如前述的經濟 社會等因素, 區位特徵指各筆土地對外聯絡的可及性區位特徵指各筆土地對外聯絡的可及性, 例如與就業中心或購物中心的遠近, 公共設施的優良與否等, 而實質特徵指各種影響基地利用的因素, 例如基地形狀 土地使用分區等 7 新竹縣府 新竹縣縣一 二期八成土地所有權人申請領回抵價地, 高鐵新竹站區九成, 目前辦理中台科 縣三期 華興地區及湖口王爺壟九成三以上之申請領回抵價地比例 8 土地徵收條例第 45 條規定 9 楊捷名 (2000) 則將 決策 定義為 在數個方案中選擇可以達成目標的可行方案之決定, 而決策問題若從消極面看, 便是因為決策者面臨問題而不得不去尋求解決方案 ; 從積極面看, 則是因為決策者對現況的不滿而試圖去找出一套方法, 以求改善現況 2

14 雯 (1998) 更指出在土地規劃程序應有民眾參與, 過去區段徵收策之制定, 係深受菁英的理念影響, 社會眾 利益團體的影響力則是有限 ; 又抵價地配地作業, 亦欠完整規定, 往往造成府決策上之困擾 10 林子欽 張正 (2004) 強調地主行為經常被一般研究所遺漏, 而且開發過程中地主的動機與處境十分複雜 ; 然而抵價地分配作業雖為地主選配土地的過程, 其過程中具有諸多不確性因素, 但其結果關係著地主日後財富累積與使用效益, 亦影響著策推行再者, 又由於時間的限制, 所有地主都被迫做出相同選擇 11 因此, 如何透過地主選配抵價地決策行為模式, 探究地主於抵價地分配之選擇決策行為, 以減少地主選配抵價地不明確性, 這是本研究第三個要探討的主題 綜上, 抵價地分配在區段徵收作業中, 係扮演舉足輕重的地位, 以高 速鐵路新竹車站而言, 於辦理抵價地分配時, 因地主抗爭行為暫停作業時 程延宕近 10 個月, 導致行費用 貸款利息的成本增加, 亦影響日後可 供標讓售土地的價值及策執行成敗 由此可了解, 抵價地分配作業得否 順利進行, 關鍵在於地主的決策及分配作業了解及認同程度, 本研究以地 主領回抵價地分配作業作為研究主題, 希望了解地主分配抵價地考量因素 選擇行為及分配方式之期望心理差異性分析, 希冀透過問卷調查方式, 瞭 解地主選配土地的考量因素, 也經由此間接獲得地主決定其擁有的土地未 來的開發使用的選擇過程, 進而建構不同區位選擇模型, 供地主參與抵價 地分配時參考並發掘府在辦理區段徵收作業流程中能夠納入評估考量 的項目以減輕地主的不確定性, 並提出建議事項, 提供日後府辦理區段 徵收作業時研擬相關作業之參考 二 研究問題 經由上述歸納出本研究問題如下 : ( 一 ) 地主選擇街廓區位的因素為何? 且該些區位因素關聯性為何? ( 二 ) 地主選配抵價地的主要因素為何? 影響地主選配抵價地的不確定性因素為何? ( 三 ) 地主選配抵價地區位選擇預測模型為何? 其顯著性因素為何? 10 王杏泉等, 區段徵收作業模式之研究, 內部地司, Imrie and Thomas(1997) 對於土地徵收的研究就指出, 由於公告徵收至實際徵收土地的時間十分短暫, 研究個案中的所有地主只能被迫接受補償並遷離, 而缺乏決策及回應的時間 似與無關連 3

15 第二節 研究目的與方法 一 研究目的經由上節分析, 歸納出本研究目的如下 : ( 一 ) 透過相關文獻探討有關區段徵收抵價地分配作業及地主選擇行為之因素, 歸納影響地主選擇街廓區位類型及選配抵價地考量因素 ( 二 ) 藉由抵價地分配成果, 歸類出區段徵收地主選擇抵價地分配之街廓類型與特性, 以供日後地主選配抵價地之參考 ( 三 ) 經由本研究建構之模型, 以瞭解地主選配抵價地選擇行為, 進而了解地主對於選配抵價地的不確定性, 提供建議予府部門作為規劃區段徵收 地區之地價 都市計畫管制及區段徵收作業之參考 二 研究方法 本研究之研究方法分為相關理論文獻探討 資料統計與實證分析 ( 一 ) 文獻回顧 以文獻回顧方式深入了解區段徵收法令及策制度, 並蒐集關於 選擇行為及區位選擇的理論文獻 ( 二 ) 統計分析 1. 資料處理蒐集高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地地主配地權屬資料及土地分配成果資料, 針對申請領回抵價地的地主發放問卷, 調查地主背景 抵價地分配方式的瞭解, 以及地主對於辦理高速鐵路新竹車站特定區區段徵收範圍的了解程度 縣府研擬之抵價地分配方式作業要點與地主認知上差異程度, 針對所有問卷蒐集資料進行統計分析, 以了解地主的想法及供策建議參考使用 2. 問卷調查為探討參與抵價地分配之地主對於抵價地分配作業的想法及改進意見, 以作為構想研擬之參考, 亦針對蒐集得來之高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地地主配地權屬資料及土地分配成果資料未提供部份, 予以補齊以便分析 4

16 3. 群落分析群落分析 (cluster analysis) 的職能是在建立一種分類方法, 其為將一群變量, 依其類似度或在空間上的距離進行分類 因其為分類的總稱, 故又稱之為數值分類法 (numerical classification numerical taxonomy) 而在分類的過程中又以 Williams and Lance(1977) 所提出的互斥性 (exclusive) 與非互斥性 (non-exclusive) 的分類法較廣為使用 分類方法樹狀圖 互斥性 (exclusive) 非互斥性 (non-exclusive) 有外的基準 (extrinsic) 無外的基準 (intrinsic) 非階層性 (non-hierarchical) 階層性 (hierarchical) 資料來源 :Williams and Lance(1977) 圖 1-1 群落分析法分類樹狀圖 群落分析為一簡單的數值分類法 (Numerical Taxonomy), 主要將有相同屬性者, 或類似度高者客觀的歸納在同一群內, 依使用者的需求將群落的數目予以調整, 配合調整後的群落再運用圖表予以判讀及分類 本研究區段徵收後規劃供地主選配之街廓區位條件不一 且數量較多, 希冀運用群落分析法 (Cluster Analysis Method) 之非階層分析法 (Nonhierarchical), 係為將每一對象放在某一群,K 組平均法 (K-Means) 為代表, 指定 K 群的中心值, 然後依各個體到各中心點距離遠近重新移動個體到最近群體, 並算出各群體新的中心點, 然後繼續再移動各個體到最接近的群, 如此重覆進行到個體不能再移動為止之功能, 找出同質性的集群予以分類, 以便了解其分配街廓型態歸類 4. 因子分析因子分析 (Factor Analysis Method ), 在多變量分析領域中, 相當重要的一種方法, 通常在區位選擇的各項變量之間, 其變化並非互不相關的, 而是有些關連存在, 此介於全體變量之間所存在的多種共通的基本因子, 稱之為 共通因子 5

17 (Common Factor), 由於變數的多樣性, 使共通因子的個數不只一個, 因子分析就是經由運算過程, 找出這些共通因子, 並求出各變量對這些因子有多程度的因子負荷量 (Factor Loading), 由因子負荷量的小, 可將此多種變量分成數個相關的變量群, 加以整理分類, 如此可以簡化說明變量而成為新的說明因子, 利用新的說明因子解釋各樣區位的特性 ( 三 ) 機率模型建立 機率論處理隨機現象的手法就是對隨機實驗建立機率模型, 表現為機率空間 (Probability Space) (Ω F P), 其中 Ω 叫做樣本空間 (Sample Space), 代表隨機實驗所有可能的出現結果 (All Possible Outcomes);F 是由 Ω 的一些子集合所構成, 其元素叫做事件 (events);p 叫做機率測度 (Probability Measure), 用來度量每個事 件 A F 的機率 P(A) 當然 0 P ( A) 1, 並且滿足一些基本的演算規 則 在機率空間的模型之下, 施展機率演算 (Calculus Of Probabilities), 求算一些有趣事件的機率, 這就構成了機率論的主要 內涵 機率模型 (Applied Probability Models), 如 Logit Probit 或 Merton 模型 本研究擬採用二項羅吉特模式 (binary Logit Model), 其為選擇兩 替選方案的相對機率僅與兩方案之效用有關, 而與選擇集合中的其他 方案無關 在此模式中其僅有兩個替選方案, 因此需依據變數的效 用, 從兩方案中選擇效用最的方案 若假設地主無隨機偏好差異, 且 ε it 為獨立且服從同一之分配, 即 選擇第 i * 個方案的機率值為 P it * P * * exp( Vit ) it = j i ( Vit ) i= 1 其中 P it 為個人 t 選擇方案 i 的機率,e Vit 為此方案對受訪者的效 j i 用, ( ) i= 1 V it 為所有方案對受訪者效用的加總,P it 介於 0~1 之間 6

18 第三節 研究範圍與限制 一 研究範圍 ( 一 ) 研究對象本研究以區段徵收申請領回抵價地之地主為研究對象, 探討其影響選擇抵價地分配方式之因素及其效用偏好 ( 二 ) 研究地區 以高速鐵路新竹車站特定區為研究地區, 其四至範圍由西北側竹北 ( 斗崙 ) 都市計畫區為界 本特定區隸屬新竹縣竹北市, 總基地面積 為 公頃, 西有中山高竹北交流道距新竹市區約八公里, 西北 以 60 公尺寬計畫園道聯繫竹北斗崙都市計畫區且鄰近新竹縣多處計 畫區, 園道距竹北市公所及新竹縣約三公里, 東向聯繫北二高竹林 交流道, 可通往芎林 橫山地區 本特定區計畫規劃供高鐵站區 住宅區 商業區 產業專用區及 相關公共設施用地使用, 總面積 公頃 二 研究限制 ( 一 ) 本研究對象為區段徵收領回抵價地之地主, 因目前區段徵收案有許多係向原地主購買領回抵價地權利價值之非原地主 12, 本部份未進行真實性篩選剔除 ( 二 ) 本研究資料係以高速鐵路新竹車站特定區區段徵收案 93 年完成抵 價地分配成果進行分析 ( 三 ) 本研究僅針對地主在選配抵價地行為之分析, 未進一步討論領回抵價地之開發行為 12 何憲棋 (1999) 區段徵收抵價地權利價值之出售對象, 應限制於同區段徵收內被徵收之原地主, 不應開放給區外之非被徵收人 7

19 第四節 研究架構與流程 一 研究架構 本研究共分為五個章節, 第一章為緒論, 說明本文的研究動機與問題 研究目的與方法 研究範圍與限制 研究架構與流程 第二章相關理論與文獻回顧, 回顧有關區段徵收相關文獻 區位選擇理論 地主行為理論等相關文獻, 作為本研究之基礎 第三章區段徵收配地之現況分析, 包含配地現況分析 抵價地分配方案模式建立 問卷設計與調查 第四章實證分析, 包含資料處理與分析 選配抵價地影響因素之因子分析 實證結果分析 第五章為本研究之結論與建議 8

20 二 研究流程 研究動機與問題 研究目的與方法 第一章 研究範圍與限制 相關理論與文獻回顧 第二章 區段徵收 區位選擇理論 配地現況分析高速鐵路新竹車站 地主行為理論 抵價地分配方案模型建立 影響地主選配因素 問卷設計與調查 選配抵價地的型態 第三章 實證分析 第四章 結論與建議 第五章 資料來源 : 本研究整理 圖 1-2 研究流程圖 9

21 10

22 第二章相關理論與文獻回顧 本研究在文獻回顧方面, 本章共區分為四節, 首先先針對區段徵收作一瞭解, 據以瞭解區段徵收執行方式及有關的議題, 接著為進行區位選擇相關理論了解, 針對地主選擇抵價地考量區位因素為何 ; 繼而地主行為選擇理論做個說明並針對可能影響地主選配抵價地因素的相關文獻加以歸納整理, 以作為本研究問卷設計選項, 最後則對本章予以總結 第一節 區段徵收相關文獻 區段徵收之目的 ( 土徵 4) 與一般徵收 ( 土徵 3) 有所區別, 其補償方式更可發給所謂之抵價地 ( 府以區段征收後可建築土地抵付原地主地價補償費之 謂 ), 讓地主得以同享土地開發的利益, 是以區段徵收被認為係另一種型式強制 性 合作的土地整體開發 ( 楊松齡,1994), 其亦為我公部門近年來主要之公 共設施用地取得方式之一, 然因其作業過程及處理細節繁雜, 所引用之法令規定 亦分岐, 造成執行不便而產生困擾, 尤以區段徵收公告現值之訂定 土地開發後 抵價地領回之比例 地上物查估補償 土地分配作業等情事, 動輒引起地主陳情 抗爭, 然而區段徵收因公共設施開闢以及地籍完整, 促使區段徵收地區地價上漲 明顯, 亦造就府與地主雙方均獲利益之成效 故本節將區段徵收文獻分成作 業 功能及其他三方面予以探討 一 區段徵收作業方面 王杏泉等人 (1990) 13 以抵價地式區段徵收作業方式實務上可能產生之問題進行探討區段徵收之地價補償標準 抵價地比例規定等研究分析 ; 楊松齡 (1994) 蔡忠益(1995) 蔡永利(1998;1999) 何憲棋(2001) 著重區段徵收抵價地權利價值分配內涵討論 ; 顏愛靜 (1995) 14 謝靜琪(2001) 從抵價地比例, 探討合理的抵價地比例及決策機制 ; 邊泰明 (1998) 則應用財產權管理分析土地使用分區權配置問題 ; 何憲棋 (1999) 探討區段徵收抵價地權利價值限制出售對象問題 ; 林淑雯 (1997) 周嘉潔(1999) 胡振揚(2002) 柯俊宏 (2002) 採用財務分析方法探討區段徵收作業之財務平衡 ; 陳怡雯 (2000) 15 以策分析之角度探討區段徵收策之決策過程 ; 何憲棋 (2001) 自法令面探討抵價地之補償原則及抵價地分配程序 ; 陳明燦 (2007) 16 由地價區段形成及行裁量探討公共設施保留地的補償價格 13 王杏泉 周鴻鈞 吳萬順 巫慶文 黃亮猛及劉芳瑜等, 區段徵收作業模式之研究, 內部地司, 顏愛靜主持, 以區段徵收取得公共設施用地之問題與對策之研究, 台南市府委託, 民 84 年 10 月, 頁 陳怡雯, 區段徵收策之策分析, 逢甲建都所碩士論文, 徵收私有公共設施保留地地價形成之論析 11

23 二 區段徵收功能方面 邊泰明 (1989) 17 葉淑貞(1993) 及洪天貺 (2000) 評估區段徵收之實施效益, 以成本效益分析探討開發後能獲得多少成效 ; 徐士堯 (1995) 中土地經濟會 (1995) 係針對區段徵收方式可行性分析, 以說明區段徵收策功能的優點與問題所在 ; 台灣省府委託研究報告 (1996) 18, 運用土地開發分析法觀念, 求取區段徵收辦理地區之地主於徵收前 後所得之土地總價值增漲幅度 表 2-1 區段徵收相關文獻整理 角度作者研究內容 區段徵收作業內容探討 王杏泉等 (1990) 顏愛靜 (1995) 楊松齡 (1994) 蔡忠益 (1995) 研究分析抵價地式區段徵收作業方式實務上可能 產生之問題, 對於區段徵收之地價補償標準不一, 造成地主抗爭, 致區段徵收作業窒礙難行, 其抵價 地配地作業, 亦欠完整規定, 在區段徵收與市地重 劃二種土地開發方式之選擇, 往往造成府決策上 之困擾 區段徵收地主領回土地之比例, 宜配合各地區發展 及開發成本, 以彈性比例由地方府自訂之 著重區段徵收抵價地權利價值分配內涵討論, 分析 抵價地之合理分配方式與合理發還抵價地比例 倡導將立體容積概念融入抵價地權利價值分配中 林淑雯 (1997) 邊泰明 (1998) 採用財務分析方法進行實證研究, 認為公有土地先開發或開發 土地權屬複雜或單純 基地開發規模或小等, 皆會影響區段徵收分期分區計畫的配地型態 應用財產權管理分析土地使用分區權配置問題, 並自效率及公平觀點檢討現行區段徵收作業, 以提出策建議, 抵價地之比例不宜硬性規定, 應配合土地市場價值作彈性比例規定, 使之構成完全收益權之內涵 17 邊泰明, 關渡平原開發為台北市第三副都會中心可行性, 中生產力中心, 區段徵收效益評估研究, 台灣省府地處委託,

24 表 2-1 區段徵收相關文獻整理 ( 續 1) 角度作者研究內容 周嘉潔 (1999) 陳怡雯 (2000) 洪天貺 (2000) 自財務收入面著手, 指出目前區段徵收財務課題主要在於可標 讓售土地定價模式的錯誤, 並研擬一較佳成本分派模式, 以提供區段徵收財務計畫作業之參考 以策分析之角度, 探討家重建設用地取得, 皆著重以區段徵收方式進行, 其策形塑的過程, 瞭解策制定之依據 現行區段徵收作業尚有一些待改進的地方 : 開發時程應有效掌握 抵價地比例估算應合理正確 應建 立區段徵收前後地價之查估 府應有效掌控開發 後土地發展之期程 府應規劃合理之最小分配面 積 應顧及民眾無形損失 應加強區段徵收之宣 傳 區段徵收作業內容探討 何憲棋 (1999) 謝靜琪 (2001) 胡振揚 (2002) 柯俊宏 (2002) 陳明燦 (2007) 邊泰明 (1989) 區段徵收功能葉淑貞 (1993) 探討區段徵收抵價地權利價值出售對象問題, 認為 基於實現平均地權條例之法益及基本理念, 不應開 放給區外之非被徵收人 利用客觀性的財務分析, 計算每個個案發還地主領回土地比例之可行範圍, 再將策性目的透過決策 ( 委員會方式 ) 者納入, 為主觀性判斷, 以決定每 個區段徵收個案之發還領回土地比例 研究發現領取現金的土地之比例與平均成本及盈 餘不一定呈正比關係, 應視地價差距比例 領回土 地比例 無償取得公共設施用地比例 公共設施工 程費等項之值小而定 區段徵收開發需要經過都市計畫規劃 可行性評估即評估後的決策階段, 區段徵收財務分析模式為可行性評估內最為重要又關鍵的步驟, 財務分析模式變數估算錯誤或數據引用失當, 會造成該都市計畫甚難執行或決策錯誤 公共設施保留地之補償價格應根據區內土地使用內涵等因素確實依法予以劃定 從社會的角度運用成本效益分析法, 評估區段徵收方式開發關渡平原對整體社會福利之影響 以成本效益分析方法評估區段徵收取得宅用地之開發效益 13

25 表 2-1 區段徵收相關文獻整理 ( 續 2) 角度作者研究內容 徐士堯 (1995) 中土地經濟 會 (1995) 係針對府透過區段徵收方式取得公共設施用地或特定目的事業用地之可行性進行分析, 以說明區段徵收策功能的優點與問題所在 區段徵收功能黃健二 (1993) 分析區段徵收能否達到土地儲備制度的理想 其他 白娟華 (1994) 邊泰明 高筱慧 (2000) 黃怡婷 (2002) 粘永吉 (2005) 探討區段徵收儲備土地之功能, 以說明 台灣省實施區段徵收儲備土地配售試辦要點 草案的重點 研究發現地主領取現金或土地之比例與平均成本及盈餘不一定呈正比關係, 應視地價差距比例 領回土地比例 無償取得公共設施用地比例 公共設 施工程費 不動產市場景氣繁榮 土地細分等項之 值小而定 研究發現 地價補償價格高低 一項為影響地主選 擇領現或領地最直接明顯, 因為地價補償價格如接 近市價, 地主衡量其不動產在可以以相當價值 採 領取現金補償地價之方式馬上變現情形下, 將不願 與府分擔開發風險 又因地主領現金補償所增加 之可建築土地, 應由開發主體予以處理後以所得價金償還開發成本, 其間所發生之利息, 將增加區段 徵收之開發總費用, 故領現金補償之比例, 亦將影 響標讓售價格 經由研究建議 : 中央與地方府權力運作應合作非 個人之力 地上物查估及補償制度府應耐性 加強溝通 土地規劃及領回制度應考量日後地主之 使用 特定區規劃與校園規劃未能結合 建築管制及都市設計未能考量地主原有生活方式 資料來源 : 本研究整理 14

26 過去探討區段徵收相關文獻均以作業及功能方面為主要探討, 顯少注重到地主行為及心理, 針對地主行為研究僅有邊泰明 高筱慧 (2000) 黃怡婷(2002) 等人, 其為探討影響地主領現金補償意願之原因 ; 後來粘永吉 (2005) 以個案方式探討區段徵收地主參與區段徵收心理歷程 黃怡婷 (2002) 研究指出, 地主選擇行為中關於選擇領取抵價地者有下列幾個主要因素 : ( 一 ) 土地屬性變數方面 1. 土地規模 地主的持有權利價值愈者, 選擇領取抵價地的機率愈高 2. 公告現值 公告現值與未來地價之間產生增值利益, 導致地主持有 土地之公告現值愈高者, 選擇抵價地機率顯著愈高 ( 二 ) 個人及家戶屬性變數 僅教育程度愈高之地主, 選擇領取抵價地的機率 未顯著愈低, 可能與地主看好高鐵桃園車站特定區之未來發展及預期地 價上漲之期望心理有關 ( 三 ) 策管制變數 地主的資訊了解程度愈高者, 選擇領取抵價地的機率愈 高, 看出選擇領地的地主, 會注意整體計畫的內容及相關規定 ( 四 ) 未來期望變數 未來有打算居住計畫區內者, 選擇領取抵價地的機率顯 著提高 內部曾於 2002 年有意修改土地徵收條例, 將現行區段徵收有關地價補償 以領取現金補償為原則的規定, 修正為以發給抵價地為原則 19 ; 劉厚連 (2003) 指 出此項策為強迫地主領取未來價值充滿不確性的抵價地, 顯示影響地主權益甚 深, 洪天貺 (2000) 即指出府應規劃合理之最小分配面積 應顧及民眾無形損 失 應加強區段徵收之宣傳等作業 ; 基此, 本研究將經由探討地主領現或領地的選擇行為, 更進一步探討選擇領回土地之地主, 其選配抵價地之選擇及決策行為過程 19 葛佩育, 聯合報 2002 年 8 月 13 日第四版報導 15

27 第二節 區位選擇理論 張金鶚 (1996) 著 房地產投資與決策分析理論與實務, 說明房地產投資三要訣其引用外投資房地產的三要訣乃 區位 區位與區位, 說明了區位為影響房地產價格之最重要因素 這特別強調出 區位 (Location) 的重要性, 又區位理論涵蓋範圍非常廣, 由於研究目的 對象 時間或資料的不同而有所其不同, 致可歸類為以下範疇 : 一 一般區位理論 最早的區位理論是由德者屠能 (Von Thuenen) 所創設的農業區位理論, 屠能在其著作 孤立 (Der isolierte Staat) 中, 假設在一個圓狀 的平原上存有一個孤立的家, 且只有一個都市建立在平原中央, 都市所 需要的農產品是由四周往都市送, 距離都市的遠近影響到交通運輸成本的支 出, 此即農業區位理論的中心思想, 屠能認為在都市近郊應栽培重量或易 腐爛的作物, 以減少運費支出, 而距離都市較遠的地方則選擇種植運費較少 的作物, 依此準則, 則農地利用型態呈現以都市為中心的圈狀生產次序, 形 成最早的農業區位理論 ( 林英彥,1991, 頁 ), 其後的各種區位理 論可說都是受屠能農業區位理論的影響而發展出來 雖然若干地主研究的文 獻批評傳統經濟理論的假設過於簡化, 忽略了真實世界的複雜性, 然而, 本 文以為傳統經濟理論與地主行為說之間並不完全互斥 二 競租理論競租理論 (Bidrenttneory) 常為者用以解釋及分析城市之經濟活動及都市土地使用分布的一種工具, 著重在單核心都市住宅空間的分佈型態上 此理論之假設系導自 Von Thunen 之農業土地使用模式 Alonso 從 Thunen 的土地使用觀念下研究出一個土地價值和土地使用互動的模式 此模式包含幾個步驟的過程, 首先是一個住戶在已知的土地供給量 區位 其他財貨, 它們的價格及預算限制下達成其均衡 之後,Alonso 以此個別行為為基礎, 建立一個總體市場均衡模式, 在此模式中, 供給和需求及其價格均達到均衡 William Alonso 的競租理論係指每一塊土地上皆可從事多種用途使用, 由於每一種生產活動所能支付租金的高低不同, 透過競租過程, 最後由競標地租最高者取得土地的使用權, 並決定土地使用類別 由於各種使用活動對於各不同地區願意承擔的地租水準不同, 距離市中心愈近, 願意負擔的地租愈高 ; 相反地, 距市中心愈遠, 願意負擔的地租愈低, 因此, 在不同的經濟生產活動中, 隨其支付租金能力的高低, 而決定競爭使用土地的區位, 並決定不同土地的利用型態,Alonso 將各類使用活動對市中心區位競租高低假設為商業區 住宅區 工業區 農業區 從市中心 (O) 到 L1 距離間的 16

28 土地, 可作商業使用 住宅使用或農業使用, 由於作商業使用產生的競標地租高於住宅和農業使用, 因此, 商業活動取得市中心到 L1 的土地使用權 同理可得,L1 與 L2 之間作住宅區使用, 而 L2 之後土地則作農業使用, 但在 C' 以下部份, 因地租為負, 故土地使用無利可得 若以面積的方式表示, 市中心到 L1L1 範圍內的面積 (A1) 為商業區 ; L1L1 到 L2L2 範圍內的面積 (A2) 為住宅區 ;L2L2 外圍土地面積 (A3) 為農業區 此外, 假設當住宅區的競標地租提高, 即住宅使用的競租線由 BB 向右上方移至 B²B*, 而與農業的競租線相交於 L3, 此表示住宅區的範圍向都市邊緣的農業區擴展, 而農業區土地退縮到 L3 以外之部分, 亦即住宅區的面積增加為 π[(ol3)² -(OL1)²], 而農業區面積縮小為 π[(oc )² -(OL3)²] 圖 2-1 競租理論模型資料來源 : 賴燕玲 (2001), 頁 Alonso(1964) 以美情形為例, 認為家庭所得提高時, 土地持有量會隨之增加, 但是其住宅的選擇會因富人或窮人的不同, 而以地價或通勤費用為考慮因素, 富有家庭因住宅空間較, 需要較多土地, 故對地價變化相當敏感 相對而言, 通勤費用在消費支出中只佔一個極小的比例 ; 因而富人選擇住宅乃以地價高低為依歸 (price-oriented) 反之, 通勤費用在貧窮家庭的所得中所佔比例甚高, 故窮人對於狹窄的生活空間較不在乎, 而將重點放在距離市中心之遠近所能節省的通勤費用, 因而其住宅之選擇是以區位為依歸 (location-oriented), 所以就業機會多的區域其住宅需求勢必有其市場, 當地區缺少就業機會時, 則地區的發展強度也因人口結構的不良而形成劣勢 Christaller(1966) 的 中地理論, 中心都市旨在服務其腹地, 與其愈接近, 可及性愈高, 由理論而言, 凡可及性愈高的土地, 所能節省的運輸費 17

29 用愈多, 但由於競租的關係, 地價也愈貴 競標地租理論主要是說明距離都市的遠近會影響運輸成本, 距離都市愈近, 花費的運輸成本愈低 ; 相反地, 距離都市愈遠, 花費的運輸成本愈高, 而 Sinclair 認為在都市化發展日益加劇的社會下, 由於都市擴張的壓力將使農地使用型態呈現逆轉的現象 ( 李秀琴,1994, 頁 133) Haig(1926) 以 人們選擇區位時將使房租與運輸成本之總和為最低 之假說為基礎, 認為房租與運輸成本之和可以表示社會的摩擦成本, 因此運輸改善即意味著摩擦降低, 總計房租也將隨之降低 三 區段徵收前後價格之轉變 一般區段徵收實施地區, 常是將供農業使用之土地, 開發為可建築用 地, 故區段徵收完成後, 將釋出量建地, 對於當地之房地產必然造成衝擊, 依供需法則短期之間勢必導致附近相當地區之房地產價格下跌 具理由可見 下圖說明之, 圖中 S 及 D 分別為代表區段徵收當地土地之供給曲線與需求 曲線, 達到均衡狀態時相交於 E 點之價格及數量分別為 P0 及 q0, 區段徵 收完成後使當地土地市場之供給曲線變成 S 相交於 E 點之價格及數量分別 息 P1 及 q1, 此時民間供給量將由 q0 降為 q2, 令 q=q1-q2, q 為區段 徵收之建地面積 因區段徵收收內土地標售價格主要係受市場景氣影響, 環 境品質 規劃設計及使用強度亦有絕對之影響, 市場景氣不良, 區段徵收之財務評估應趨保守 P 萬元 E P0 P1 E D S S q2 q0 q1 Q 公頃 圖 2-2 區段征收後影響土地供需情形資料來源 : 曾裕祥 (2005), 頁

30 在市場交易的情形下, 地價的形成基準, 在於賣方出價 (WTS:willing to sale), 買方叫價 (WTP:willing to pay) 在買賣達成有合作剩餘 (cooperative surplus) 可供分配的情形下, 確立買賣契約, 並決定了買賣地價 但是在徵收的強制取得下, 取得者所願支付的最高補償地價 (maximum sum to pay) 和被徵收人所要求最低限的補償地價 (minimum compensation to require), 往往容易出現落差 ( 可參考 Jeffrey Evans stala,2001 年一文所指稱的 厭惡失去理論 ) 因此, 在徵收補償地價的基本觀念上, 便出現了應以 徵收人的價值 (value to the taker) 或 所有權人的價值 (value to the owner) 為基準, 來決定補償地價 ( 可參考 Jack L. Knetsh,1983 年 Property Right and Compensation) 20 四 現今區位選擇 ( 各種土使用區位需求之一般原則與區位標準 ) 21 有關區位需求的原則, 茲分述如下 : ( 一 ) 一般原則 ( 依都市功能說明如下 ) 1. 居住地區 - 近便 住宅型態偏好 戶外空間 居住密度 寧靜舒適 2. 工作地區 - 近便 交通便捷 空間協調 避免集中污染 足夠基地 3. 購物及遊憩地區 - 近便 避免交通集中擁擠 4. 社區設施 - 各種設施應供使用者使用方便之處 5. 土地及水環境危機區 - 適當利用景觀的自然特徵, 注重維護, 都市避免在自然災害地區發展 ( 二 ) 區位配置準則 :( 區位標準 ) 1. 近便標準 : 以時間與距離為主要衡量 ( 可及性 ) 2. 作業標準 : 注重生活環境品質及生態維護 ( 可居性 ) 3. 區位安全因素 : 考慮公共安全 防安全 天然災害 安全性 4. 均衡 : 注重公平原則並建立土地利用秩序 均衡性 ( 三 ) 共同競爭 : 傳統區位理論, 注重效率以報酬極化為原則, 當以距離之運輸成本為主要考量 ; 現今區位理論已論及自由市場, 其理由如下 : 1. 自由競爭經常符合公眾利益 因此適當的區位考量, 須站在明確的某種觀點, 並顧及眾利益 2. 人類活動中心的發展趨向集中化 依規模經濟論者城市會發生反吸效果, 位於中間的部分將被城市吸收

31 五 相關區位選擇研究 內研究區位理論者眾多, 以研究區位選擇理論多數以住宅區 商業區 工業區以及農業區等等為研究主題, 探討住宅區選擇研究方法如 : 謝淑真 (1981) 以抽樣調查法方式進行 ; 楊龍士 江宛瑛 (1993) 以因子分析及複廻歸分析 ; 張金鶚 (1996) 陳淑美(2000) 以巢式多項羅吉特 (Logit) 分析 而探討工業區及科園園區選擇研究方法如 : 張文玉 (2007) 以巢式多項羅吉特 (Logit) 分析 施鴻志 (1990) 問卷調查法 探討商業區選擇研究方法如 : 李仰哲 (1991) 以問卷調查法進行研究 而也有者, 以區位條件產生結果進行分析, 諸如地價 交通及公共設施問題等等, 均會造成區位的差異性, 如下列研究可知 : 黃佳鈴 張金鶚 (2005) 研究指出影響土地成本最因素為區位, 位於市 區之土地單價較高, 位於市郊其土地單價較低 又土地利用度高者其土地單 價較高, 土地利用度低者其土地單價較低, 土地持分面積小土地持分因素 其與土地總價呈正向關係 Wu(1998) Simmonds(1999) Wu(1998) 認為影響土地使用 轉變之因素有該土地之區位條件 ( 如離市中心之距離 離主要道路之距離 ) 人口成長以及就業潛力等 林英彥 (1998) 認為地價是由複雜多岐之因素所形成, 觀察其形成與 經過, 歸納出三項主要影響因素 : 分別為一般因素 區域因素與個別因素三種 其中土地之個別因素及所處位置的區域條件, 皆會對其地價的形成有所 關連 而土地價格高低和其選擇之區位應有一定程度之關聯, 其會受地區交 通條件 公共服務設施等區位因素所影響 林人和 (1991) 張梅英(1992) 吳宗青(1998) 林聰達(2000) 李盈勳 (2001) 認為受交通便捷 設施服務水準越高之地區, 其地價應越高 20

32 表 2-2 影響區位選擇變數整理表 研究區位類型 住宅區 住宅區 科園區 商業區 住宅區 作者 ( 發表年份 ) 謝淑真 (1981) 傅美生 (1984) 施鴻志 (1990) 李仰哲 (1991) 楊龍士江宛瑛 (1993) 研究內容衡量變數應用方法 藉由區位選擇理論民眾考慮理想住宅區的因子 探討不同屬性家計負責人, 其權屬與羅吉特模式 現有科技廠商企業主選擇現有區位時, 所考慮之前十項因素依序為 : 地方交通便利 易於雇用到技術人力 地價低廉 安良好 附近有關聯廠商 ( 聚集經濟 ) 自有土地所在 勞工薪資便宜 公共設施完備 易於雇用到非技術人力 近原料市場 區位選擇的決策乃意味著是一種長期之固定投資, 探討連鎖便利商店店址選擇之研究, 其研究發現道路寬度過寬, 並不利商店的發展, 及火車站 公園等的存在, 亦形成障礙, 減低民眾的購物意願 藉由影響居住區位選擇理論之探討, 以特徵價格理論來衡量消費者的偏好, 並運用地方性的公共設施距離 交通設施的可及性與住屋的規模與環境等變數, 探討影響居住區位選擇之因素, 來建立其評估指標 交通 市場 就 公園 環境 性別 婚姻 教育程度 年齡 職位 1. 地方交通便利 2. 易於雇用到技術人力 3. 地價低廉 4. 安良好 5. 附近有關聯廠商 ( 聚集經濟 ) 6. 自有土地所在 7. 勞工薪資便宜 8. 公共設施完備 9. 易於雇用到非技術人力 10. 近原料市場 1. 與角地距離 ( 是否為三角窗 ) 2. 是否位於交通樞紐 3. 停車設備有否 4. 臨路道路寬度 1. 地方性的公共設施距離 2. 交通設施的可及性 抽樣調查法 羅吉特模式 問卷調查法 問卷調查法 因子分析 複迴歸分析 21

33 表 2-2 影響區位選擇變數整理表 ( 續 ) 研究區作者研究內容衡量變數應用方法位類型 ( 發表年份 ) 住宅區 住宅區 工業區 張金鶚 (1996) 陳淑美 (2000) 張文玉 (2007) 探討台灣地區住宅價格指數研究中利用特徵價格模型來建立分析, 並以戶的特徵 棟的特徵 鄰里小環境 鄰里環境總體環境的特徵等變數, 來探討何種住宅價格較能說明住宅市場的變動趨勢, 並建立一套標準住宅屬性的分析模式, 以作為評估住宅市場變動的指標 研究結果發現台灣社會中家中主要收入為男性, 因此住宅區位的選擇權一般以男性為主且離男性的工作地點較近, 若家中有小孩則選擇靠近區的住宅為主 以有關工業區之宗地條件及區位條件中工業區衡量與地價的關係, 如與縣府或內科距離越遠, 地價越低, 藉以代表產業聚集指標的鄉鎮市製造業勞動力聚集比例亦通過模式檢定, 與地價呈現正向關係, 顯示勞動力聚集比例越高, 能提高廠商設廠的意願, 增加工業用地的需求, 有助於地價的提昇 1. 行區域位階 ( 省轄市 縣轄市等 ) 2. 公共設施水準 ( 公園 市場等 ) 3. 都市交通品質 ( 道路擁擠度等 ) 1. 選擇性別 2. 職業 3. 家庭型態 4. 工作地點 一 宗地條件 1. 移轉土地面積 2. 臨街路寬 3. 臨街關係二 區位條件 1. 距離行中心距離 2. 距離科園區距離 巢式多項羅吉特 (Logit) 巢式多項羅吉特 (Logit) 巢式多項羅吉特 (Logit) 資料來源 : 本研究整理 22

34 第三節 地主行為理論 地主選配抵價地的行為和地主的屬性有密切的關係, 不同背景的地主對其選配抵價地的考量因素也會有所不同見解, 正如 Adams 和 May(1991) 所述, 地主的行為是多變的, 不同的地主屬性對於土地開發使用的結果亦會有所不同, 因此本節對於地主行為選擇決策理論加以解釋說明, 接著探討影響地主行為選擇決策的相關因素 一 決策理論與行為科 古典決策理論, 將人視為是 經濟人, 以預期效用理論 (Expected UtilityTheory) 來解釋人們的決策行為 主觀預期效用理論對決策行為的描 述認為, 人們的主觀預期效用, 是由對於決策行為後所有可能結局, 進行 主觀利弊得失權衡以及可能發生機率的估計所構成, 並以效用為單位來呈 現 而人們的行為選擇, 是以追求最的快樂或是最少的痛苦為準則 因 此, 可以依個人對於決策中可選擇方案所給予的主觀預期效用的小, 來 預期人們的抉擇 此種決策典範, 假設決策者是 (1) 可以取得完整的相關資 訊 ;(2) 具有無限的敏銳度, 可以區別不同方案間, 最細小的差異 ;(3) 可以 完全理性地面對所有的選擇方案, 而不會受到情緒或是偏見的影響 (Edwards,1954) ( 一 ) 行為的涵義 行為 (Behavior) 在心理上有廣義與狹義的解釋, 狹義的行為是指人受其生理 心理支配或客觀環境的刺激而表現出能被觀察到的一切外顯的作用中 廣義的行為除上述可以直接觀察到的外顯行為外, 還包括內隱的心理作用中 ; 廣義行為的概念實際是把心理和行為統稱為人的行為 賴莉文 (1998) 狹義的行為僅指個體的 外顯動作, 如 : 走路 工作 打球 游泳等, 這些動作可經由別人的感官直接觀察得知, 或是藉由儀器的攝影 照相等紀錄下來, 加以分析處理的 活動 ; 廣義的行為, 除了前所敘述的外顯動作外, 尚包括了內在的心理, 如 : 動機 思考 意識 信念 價值觀等, 這些都是外在行為的內在趨力 (Drive) 具有決定行為的可能性和趨向 王加微 (1990) 人的行為是由動機支配的, 而動機則是由需要引起的, 人們的行為一般來說都是有目的的, 都是在某種動機的策動下為了達到某個目的 23

35 需要動機行為目標 1. 需要 : 是指人們對某種目標的渴求或慾望 2. 動機 : 是指為滿足某種需要而進行活動的念頭或想法, 亦是推動人們進行活動的內部原動力, 是激勵人們去行動以達到一定目的的內在原因, 即活動的動因, 動機是促使個體產生行為的原因, 但人的行為常會因時 因地 因其所處的環境與個體內部的身心狀況而表現出不同的反應 3. 行為 : 凡是動機性行為, 都具有以下兩個共同特徵 : (1) 有起因的, 即都是由動機引起的 (2) 有目的的, 即都是為了達到一定的目標的 4. 目標 : 就是期望達到的成就或結果, 人們的任何行動都是為了達到 一定的目標 ( 二 ) 選擇的涵義 黃怡婷 (2002) 所謂 選擇 係指決策者在決策場合中, 為實現 主觀的願望或目的, 以達到想像中未來事物的狀態, 從社會 經濟 等各層面所限制的各種途徑中, 決定一個行動的過程 換句話說, 此一選擇的過程即為決策者決策行為的過程, 沒有選擇的行為, 決策者便無法做出適當的決策 ( 三 ) 決策的涵義 根據 1968 年出版的際社會科百科全書 (International Encyclopedia of the Social Sciences) 中, 決策 可以由心理 經濟 三方面來詮釋其意義 ; 然而作任何決策時, 最令人感到困惑的就是資訊不足, 也就是對未來無法完全掌握, 只能對未來可能發生的種種情況加以預測, 亦即只能給每一情況 (Status) 一個可能的機率 (Probability), 而依此機率配合其他因素, 限制條件來作成決策 孫本初 黃新福 (1995) 為了明確界定 決策, 便將者對決策意義整理如下表 24

36 表 2-3 決策的意義 者 決策的意義 決策 乃指人做決定的行為, 即從多種可能行動中選 Herbert A. Simon 擇一種抉擇行為 決策 乃是將資訊的範圍予以縮小 確認主要的問 Chandler Plano 題 以及從各種被選方案中選擇解決方法的過程 決策 是在兩個與兩個以上的被選方案中作取捨的動 Bedeian Zammuto 作 決策 是指問題的認定及解決的過程, 致可分為兩個階段 : Daft 一 問題的認定階段二 問題的解決階段資料來源 : 孫本初 黃新福 (1995) 游伯龍 (1987) 對 決策 所做的定義為 決策, 就是對將要進行的重要問題或將要從事的重要工作做出審慎的最後決定 但不管上述對決策的定義為何? 決策均具有下列幾點共同的特性 ( 孫本初 黃新福,1995): 1. 決策是一種動態的選擇過程, 其包括問題的認定 資訊的搜尋 方 案的排列與評比 選擇適當的解決方法等 2. 決策是一連串的心智取捨與決定的過程, 故和人的理性 情感 習 慣 經驗 價值 信念等內在的心理特徵, 以及決策者本身所具有的知識技能有關 3. 決策所涉及的層面相當廣, 從微觀面的個人決定至對整體組織的目標定義與策略採行的論述等 Tversky and Kahneman(1974) 行為科的研究發現, 個人在不確定性環境下的決策行為, 常需依賴對於事件發生可能性的信念, 來做為決策的基礎 而處理不確定性因素能力的高低, 會影響到決策的行為及有效性 楊捷名 (2000) 則將 決策 定義為 在數個方案中選擇可以達成目標的可行方案之決定, 而決策問題若從消極面看, 便是因為決策者面臨問題而不得不去尋求解決方案 ; 從積極面看, 則是因為決策者對現況的不滿而試圖去找出一套方法, 以求改善現況 因此本研究可將 決策 定義為地主在面臨所有可能的選擇方案中, 經過各種面向的思考, 而選擇對自己最有利的方案之行為 25

37 林子銘 李東峰 連俊瑋 (2002) 研究以瞭解台灣人不確定性因素處理能力對倫理決策的可能影響為主題, 針對台灣人的決策行為, 進行了三項系列性的研究, 主要的發現包括 : 1. 對台灣人而言, 性別對於決策風格中的分析型及行為型的表現上有顯著的影響 2. 對台灣人而言, 教育程度會對決策者的模糊容忍程度有所助益 3. 台灣的女性決策者, 對於命理的接程度較男性高 在機評估能力上, 也較男性更為準確 4. 年齡較的決策者, 在面對不確定性環境時較以彈性的機率觀, 來看待未來事物 5. 相較於西方家, 人對自己不確定性評估能力較弱 6. TRA( 理性行動理論 ) 及 TEDM( 倫理決策過程理論 ) 二個模式對於台 灣人的倫理決策行為, 均具有適當的變異解釋能力 但除了正確權 的情境外, 在隱私權 財產權與存取權情境中, 倫理決策理論對倫 理意圖的解釋能力優於理性行為理論對倫理意圖的解釋能力 7. 就台灣人而言, 不論機率評估的能力為何, 我們的倫理決策行為意 圖主要受功利導向的目的論準則所影響 8. 儒家思想的親疏關係, 仍深深影響人的倫理決策行為 9. 倫理行為意圖的準則評估, 會受到個人決策風格的影響 二 地主選擇行為決策理論 所謂 選擇 係指 : 決策者在決策場合中, 為實現主觀的願望或目的, 以達到想像中未來事務之狀態, 從社會 經濟 等各層面所限制的各種途徑中, 決定一個行動計劃的過程 換而言之, 此一選擇的過程即為決策者決策行為的過程, 沒有選擇的行為, 決策者即無法做出適當的決策 當一個人或團體從事於任何行動計劃時, 即產生決策的行為, 而決策乃是一種過程, 係指決策者為達到想像中未來事務的狀態, 從社會所限制的各種途徑中, 選擇一個行動計劃的過程, 如都市計劃者對於土地使用型態之決定 交通工程師對於道路之定線 等等 ( 蕭惠聲,1981), 都必須透過一序列的選擇行為, 以決定未來適當之行動 26

38 經由蕭惠聲 (1981) 之研究得知, 決策者在決策場合中進行選擇時, 必須經過價值判斷 事實判斷及後果判斷的過程, 才能從事行動計劃的選擇, 面對任何類型決策, 小至都市計畫 土地使用計畫等, 至交通計畫 教育計畫 區域計畫等等, 其選擇都脫離不了三種判斷的過程 ( 一 ) 價值判斷 : 決策者企圖實現的目標 ( 二 ) 事實判斷 : 決策者衡量客觀環境條件之限制 ( 三 ) 後果判斷 : 決策者衡量不同選擇所可能造成的不同後果 此三種判斷必是透過決策者之心智而產生, 且彼此關聯並互為條件, 連結 決策者 決策場合 及 三種判斷 之間的關係, 可建立一個選擇模型 Evans(1983) 在探討地主會選擇保有與出售多少土地時便認為地主 對於所擁有之土地, 在各自使用下所獲得之使用價值會有所不同, 因此只 有當該土地之市場價值高於地主所保有土地價值時, 地主才會將土地進行 賣 動作, 使土地在市場上流通 他亦指出不確定性 投機 年齡與所 得等因素會對土地供給市場帶來影響, 並指出年長地主與有錢地主傾向將 土地維持現狀, 較不願意出售土地, 因此地主個人屬性之考量亦很重要, 在探討土地經濟供給時不應僅考慮經濟因素, 亦應將非經濟因素納入考量 邊泰明 高筱慧 (2000) 在 區段徵收地主選擇補償方式之研究 一文 中, 從社會經濟觀點歸納出影響地主行為選擇決策的原因為高所得收入 不動產景氣繁榮 土地市場存量 職業與年齡 土地共有等 黃怡婷 (2002) 地主的選擇行為可定義為 : 地主為實現其主觀願望或目 的, 根據社會 經濟 等各層面之限制條件, 在保有土地或出售土 地之不同決策中, 透過價值判斷 實實判斷及後果判斷選擇一個適當的決 策, 以決定未來土地使用之過程 依據前述可得知, 地主對於其持有之土地未來是否繼續保有土地或出售 開發土地之問題時, 必須透過價值判斷 事實判斷及後果判斷等一序列的選擇過程, 在社會 經濟 等等各種環境之限制下做出適宜的決策, 以滿足地主主觀偏好或企圖實現的目標 顯示出在決策地主持有土地未來的使用型態過程即是地主的選擇行為 27

39 三 個體面土地供給理論 Adams et. al.(1988) 及 Adams(1994) 指出, 土地所有權 規劃制度 土地實質條件以及價格的限制, 為造成都市中心地區土地供給困難的主因 地主行為選擇決策理論承自於個體面土地供給理論, 探討不同型態的地主行為及其與土地供給 市地開發 府規劃管制之關係 ( 黃怡婷,2002; 王耀堂,2004) Goodchild 和 Munton(1985) 則認為地主的收入以及財富來源 該土地擁有的型態 ( 單獨持有或共同持有 ) 地主使用土地與否( 自用或租賃 ) 地主個人屬性資料 ( 年齡 教育程度 職業等 ) 地主取得土地的方式 ( 繼 承或購買 ) 地主擁有該土地所有權的動機 ( 自行居住 投資或其他非市場 利潤 ) 地主對風險的知識與態度等都是影響地主行為的原因 Titman(1985) 和 Neutze(1987) 均是強調不確定性 (Uncertainty) 的重要性 Titman(1985) 將選擇權 (Option) 的概念應用在土地開發決 策上, 認為地主不開發土地的原因是由於未開發土地價值中包含了地主對 未來期望的選擇權價值, 使得地主延緩開發土地的時間, 以便未來進行更 有利的開發使用 當未來市場情形之不確定性愈高, 即風險愈高, 則地主 決定土地未來開發型態的選擇權價值便愈高, 使得地主不會立刻開發土 地 ;Neutze(1987) 則認為地主在不確定下, 會對土地產生預期收益的投機心態, 而延緩土地開發或變更的時間 Neutze 更認為府的規劃可以減少土地開發的不確定性 邊泰明 (2003) 指出地主除了對土地進行 保留 與 出售 兩種決定外, 亦有可能將土地部分進行 出售 ; 部分進行 保留 之行為模式 如圖 2-3 所示, 假設一地主擁有 OA 土地量,X 軸代表地主決定土地 出售 或 保留 之土地量 ;Y 軸為地主決定 出售 或 保留 所獲得之貨幣 若 O 點往 A 點移動代表地主出售土地量, 若 A 點往 O 點移動代表地主保有土地量, 依 Wiltshaw 所述, 可得知地主都將土地進行 保留 與 出售 兩種決定, 亦為地主之選擇非 O 即 A,O 點代表地主全部將土地進行 保留 作為農業使用, 地主無異曲線為 I 1 ;A 點代表地主全部將土地進行 出售, 此時地主可獲得 Y 2 貨幣, 地主無異曲線為 I 2 今假設地主在選擇行為中可有第三種選擇, 亦為可以保留 出售部分土地, 保留與出售土地之比例可以自由調配, 那麼價格擴張曲線便為 Y 1 B 虛線 今再假設有一地主, 地主面對土地高價格 P 3 時, 只願意出售 OA 1 之土地, 或土地價格再提高, 地主亦不願意多出售土地, 此時在地主選擇行為中, 不管如何一定 28

40 保留 A 1 A 之土地自行使用, 其價格擴張曲線便為 Y 1 C 虛線 $ I 3 P 3 Y 3 C I 2 P 2 Y 2 B Y 1 I 1 P 1 O A 1 A 圖 2-3 地主無異曲線與土地供給圖 資料來源 : 邊泰明 (2003), 頁 414 出售土地 四 地主的行為理論 不同種類的地主會有不同的決策方式, 因此本研究將各文獻所提及之 地主分類如下所述 : Massey 和 Catalano(1978) 將地主分為以下三種類型 : ( 一 ) 早期的地主 此類的地主包括貴族 教會及皇室等 此類型的地主, 所擁有的土地並非以投資 賺取經濟利益為考量, 此類型的地主都是為了呈現自身的權利以及地位 ( 二 ) 產業型的地主 此類型的地主包括自耕農民或是自己擁有工廠的業者 此類型的地主擁有土地的目的在於從事生產 或是在於能持續企業生產與經營 ( 三 ) 金融性的地主 此類的地主包括資產業者等 此類型的地主會將土地當做一種投資工具, 所以會長期持有土地以賺取利益 Goodchild 和 Munton(1985) 則將地主劃分以下幾種類型 : ( 一 ) 法律特性 : 地主為個別所有權人 公司或是公共團體等 ( 二 ) 佔有情況 : 地主為自有自用者或是出租地主等 ( 三 ) 所得收入 : 地主的所得收入來源等 ( 四 ) 家庭與個人屬性 : 根據地主的職業 年齡等 ( 五 ) 取得方式 : 地主的取得方式 ( 購買 承租 繼承等 ) 及擁有土地所有權 29

41 的動機 ( 投資 自行使用等 ) ( 六 ) 知識及風險認知 : 地主的知識或是現階段對風險的態度等 Adams 和 May(1991) 將地主分為以下兩種類型 : ( 一 ) 積極的地主 此種類型是指地主在開發過程中會採用積極的態度, 會主動進行整個土地開發的過程 ( 二 ) 消極的地主 此種類型是指地主對土地並無開發打算, 欲將土地保留維持現狀 30

42 表 2-4 影響地主選擇行為因素整理表 作者 ( 發表年份 ) 影響因素 Evans(1983) 1. 不確性 (uncertaninty) 2. 投機 (speculation) Evans(1986) 1. 年齡 2. 所得 理論基礎 個體面土地供給 個體面土地供給 Titman(1985) 不確性 (uncertaninty) Neutze(1987) 2. 土地自然供給多寡 3. 利用土地知識與科技術 殷章甫 (1995) 邊泰明 高筱慧 (2000) 4. 土地使用編定與管制等相關規定 5. 交通運輸工具之發達與否 6. 地主保留不出售的意念 1. 高所得水準 2. 不動產景氣繁榮 3. 土地市場存量 4. 職業 年齡 5. 土地共有 1. 法律特性 2. 占有身份 Goodchild 和 3. 地主所得與財富來源 Munton(1985) 4. 地主的家庭及個人屬性 5. 地主取得所有權方式及動機 6. 地主的知識及對風險的態度 1. 徵收土地持有面積小 2. 公告現值 3. 價值觀如 : 地主保有祖產觀黃怡婷 (2002) 4. 建築基地最小開發規模與使用 5. 抵價地領回比例與分配區位受公共設施用地規劃之影響 6. 計畫內容與相關規定資料來源 : 本研究整理 個體面土地供給個體面土地供給個體面土地供給地主行為理論地主行為理論 31

43 第四節 小結 依區段徵收實施辦法第 26 條規定抵價地分配作業程序, 其抵價地分配作業要點由直轄市或縣市主管機關會商需用土地人定之, 而在規劃抵價地分配街廓常因未能採納地主意見, 常造成府與民爭利之窘態, 抵價地分配作業原則是採以公開抽籤由地主自行選擇分配街廓, 然如因情況特殊或其他因素考量, 抵價地分配擬不以公開抽籤方式辦理時, 應將配地方式專案簽報機關首長核准, 且配地方式應符合公平 合理原則 22 由此可知, 現今抵價地分配作業均據該法辦理, 其由規定究竟是否符合地主意願, 如何能取得之平衡為一重要課題 經由本章文獻回顧得知, 地主在於選配土地時會考量土地區位 未來 發展性及地價等因素, 然而地主選配抵價地時, 其選擇時又牽涉保有土地及 處分土地二種心態, 故從地主選擇理論來看影響地主選配抵價地因素中, 可 以探討成 : 一 地主屬性 ( 特徵 )- 性別 婚姻 年齡 職業類別作為家戶屬性的解釋 變數 二 宗地屬性 ( 特徵 )- 配回抵價地面積小及座向等等 三 經濟因素 - 以申請領回抵價地權利價值 四 街廓區位 - 公共設施水準 交通運輸 ( 到市中心距離 工作地點距離 交 通設施 ) 嫌惡設施( 有無變電所 高壓電塔 污水處理或垃圾處理設施 ) 五 不確定性因素 - 策規定等等 探討地主選擇因素後, 並透過區段徵收相關文獻, 瞭解府辦理區段 徵收之目的 區段徵收作業流程及相關管制的規定 22 區段徵收作業手冊 (2004),P152 32

44 表 2-5 影響地主選配街廓及宗地因素歸納表 解釋變數屬性項目定義 地主屬性 年齡 受訪地主之年齡 歷 分成碩士 與專科以下 婚姻狀況 已婚 未婚 職業 士農工商等等 家庭年收 (INC) 受訪者之家庭年收入 權利價值數額 受訪者參與土地分配之權利價值小 居住地 戶籍是否設於計畫區內 使用分區類別 ( 如住 商 ) 商業區層級 ( 如商一 商二 ) 基地最小開發規模訂定 面前街道寬度 聯外道路距離 街廓及宗地屬性 距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的程度 接近文教設施的程度 鄰近嫌惡設施程度 ( 如變電所 環保設施 天然氣設施.. 等 ) 鄰接防汛道路沿線 ( 頭前溪堤岸道路 ) 緊臨遊憩設施狀況 ( 如公園 公兼兒 綠地 ) 鄰接停車場狀況是否為街角地者坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) 坵塊形狀 ( 方整 不規則 其他 ) 相關資訊了程度 都市計畫 區段徵收 1. 高鐵整體計畫 2. 土地使用分區管制 1. 抵價地配地程序 2. 宗地最小分配面積 3. 街廓評議地價 資料來源 : 本研究整理 33

45 34

46 第三章區段徵收配地之現況分析 高速鐵路新竹車站特定區計畫為因應高速鐵路興建而開辦, 除建立區域轉運中心外, 並配合都市計畫以促進地方繁榮, 且以 區段徵收方式 取得特定區計畫用地 經 台灣省高速鐵路車站特定區區段徵收專案小組 第 1 次 第 2 次會議, 均決議為避免增加日後執行困擾, 高鐵五個車站區段徵收抵價地比例原則上統一按 40% 辦理 基於資料取得容易性, 本研究係以高速鐵路新竹車站特定區為研究對象, 以探討地主對於區位選擇的各項因素 第一節 配地現況分析 一 特定區內容說明 高速鐵路新竹車站計畫位於新竹縣竹北市內, 以高速鐵路新竹車站為中 心, 計畫範圍界線西與竹北斗崙都市計畫區相鄰, 東至現行竹 20 號鄉道, 北 以 120 號縣道為界, 南迄頭前溪堤防 行轄區隸屬竹北市中興里 十興里 隘口里 東海里及東平里等, 計畫面積為 公頃 23 本特定區為配合高速鐵路之興建而擬定之車站特定區計畫, 且為主細計 合併擬定之計畫 ; 本特定區計畫中土地使用計有住宅區 商業區 高鐵車站 專用區 產業專用區 宗教等用地共 公頃, 約佔全特定區之 58%, 公共設施用地計有高鐵路線用地 機關 園道 體育場 變電所用地等等約占 42%, 並指定需以區段徵收方式開發, 以祈能縮短城鄉差距, 取得完善公共設施提供優質生活環境, 以及活絡產業發展, 帶動新竹地區的成長 高速鐵路新竹車站抵價地配地作業, 內部暨新竹縣府已於 92 年 3 月 15 日召開配地說明會, 並於 92 年 7 月 22 日起至 8 月 20 日進行抵價地分配作業, 直至 7 月 28 日止, 因尚未配地的地主擔心無法順利配得土地, 或認為可以選配抵價地位置不理想而串連抗爭, 新竹縣府遂暫停抵價地分配作業進行, 截至 93 年 4 月 29 日才恢復抵價地配地作業, 於 5 月 19 日辦理完畢第一次配地作業, 復於 7 月 22 日辦理第二次配地作業, 完成本站區抵價地配地作業 23 新竹縣府 35

47 斗崙都市計畫區 頭前溪堤防 資料來源 : 新竹縣府 圖 3-1 研究地區範圍圖 120 號縣道 竹 20 號鄉道 36

48 二 抵價地分配方式說明 區段徵收抵價地分配作業要點訂定係由直轄市或縣市主管機關會商需用土地人定之, 其作業諸如規劃的抵價地分配街廓 分配方向 訂定各街廓最小分配面積 抵價地單位地價以及分配作業要點等等, 本節說明如下 : ( 一 ) 都市計畫相關管制規劃依據高速鐵路新竹車站特定區計畫書 (1999), 載明新竹車站特定土地使用管制與都市設計管制規定要點, 其內容與抵價地分配有關規定說明如下 : 1. 土地使用分區管制及開發強度 (1) 住宅區之建蔽率不得於百分之五十, 容積率不得於百分之二百 (2) 商一 ( 鄰里性商業區 ) 係指位於住宅鄰里單元內之商業區, 其建蔽率不得於百分之七十, 容積率不得於百分之二百四十 (3) 商二 ( 主要商業區 ) 係指位於高鐵車站專用區周邊之中心商業區, 其建蔽率不得於百分之六十, 容積率不得於百分之三百 2. 建築基地最小開發規模 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性, 避免過於細分之建築規模造成都市意象混亂, 並促進地區整體開發, 本要點指定特定計畫街廓之最小開發規模規定如下, 見圖 3-2: (1) 產業專用區以 全街廓建築單元整體開發 為原則 (2) 為配合高鐵車站塑造節點意象, 指定編號 :C05 C06 C09 C10 C11 計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發, 指定編號 C12-1 C12-2 C12-3 街廓應採全街廓建築單元整體開發, 指定編號 C01-1 C01-2 C01-3 C01-4 C02-1 C02-2 C02-3 C02-4 C03-1 C03-2 C03-3 C03-4 C04-1 C04-2 C04-3 C04-4 C07-1 C07-2 C07-3 C07-4 C08-1 C08-2 C08-3 C08-4 應採全街廓建築單元整體開發, 前述街廓得增加其樓地板面積, 其街廓獎勵係數為 15% 24 (3) 街廓編號 R02 R04 R05 至 R08, 因面臨全區主要通道 (60m 園道 ), 為塑造軸線兩側較整體之建築空間組合, 其建築基地開 24 全街廓建築單元整體開發指依該要點編定各街廓編號 ( 含次街廓編號 ) 所包括之完整建築基地應採整體開發方式 37

49 發規模不得小於 2000m2, 得增加其樓地板面積, 其街廓獎勵係數為 9% (4) 街廓編號 :R13 R14 R22 R27 R47 R48 R49 R52 R71 R72, 因面臨特定區中心商業區域, 其建築基地最小開發規模不得小於 500m2, 得增加其樓地板面積, 其街廓獎勵係數為 5% (5) 面臨兩計畫道路之建築基地, 其臨計畫道路 ( 四公尺計畫道路不在此限 ) 之任一側長度 ( 以未截角長度計算 ) 以不小 15m 為原則 (6) 任一建築基地申請開發, 如造成鄰地因未達前五項規定無法開發之情況, 應以合併共同開發為原則 (7) 計畫街廓採全街廓開發者, 如建築基地面積於 ( 或等於 ) 5000m2 者, 其獎勵係數為 15%, 如建築基地面積小於 5000m2 者, 則獎勵係數為 9% (8) 具建築基地最小開發規模限制之街廓, 如屬區段徵收之已安置拆 遷戶配地宗地或原地配回者, 則不受建築基地最小開發規模之限 制, 但其改建 重建時則須聯合鄰棟建築, 達建築基地最小開發 規模後始得重建 3. 最小退縮建築距離 為塑造較寬廣舒適之街道空間, 減低行人通行之壓迫感, 建築基地面臨各計畫道路之建築退縮最小距離如左 : (1) 本特定區臨 12m 以上 ( 不含 12m) 計畫道路之建築基地應自建築線起算向內退縮至少 6m 建築 (2) 本特定區臨 12m 以下 ( 含 12m) 8m 以上 ( 含 8m) 計畫道路 之建築基地應自建築線起算向內退縮至少 4.5m 建築 (3) 商二用地面臨停車場之建築基地, 應自建築線起算向內退縮至少 3.5m 建築 (4) 建築基地如面臨兩邊以上之計畫道路時, 仍應依前述退縮規定進行建築物之退縮 ; 但因建築基地面積之限制, 經都市設計審議委員會審議通過, 得不受上述之限制 (5) 商業區設置連續性前廊之建築基地, 應以前四項退縮之最小距離後為前廊設置位置 38

50 資料來源 : 新竹縣府 圖 3-2 都市設計管制要點編號圖 39

51 ( 二 ) 抵價地分配作業規定說明 : 抵價地分配作業係依照內部訂定之區段徵收手冊規定及高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資料 (2004) 予以說明 : 1. 分配街廓規劃原則 : (1) 抵價地分配街廓及最小建築單位面積, 由主管機關依開發目的及實際作業需要劃定之 但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定最小建築基地之寬度 深度及面積 25 (2) 規劃抵價地分配街廓, 應注意公平合理原則, 避免民眾認為府與民爭利, 必要時得事先洽詢土地所有權人代表之意見 (3) 各分配街廓標註分配方向, 供土地所有權人依序選配抵價地 (4) 依據都市計畫書或都市設計之規定, 訂定各抵價地分配街廓最小 分配面積 各分配街廓之最小分配面積必要時分為街角地及非街 角地分別訂定 2. 劃定區段徵收地價區段, 評定區段徵收後地價 (1) 實施區段徵收時, 直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關應預計區段徵收土 地平均開發成本, 並斟酌區段徵收後各街廓之位置 地勢 交 通 道路寬度 公共設施及預期發展情形, 估計區段徵收後各路 街之路線價或區段價, 提經地價評議委員會評定後, 作為原土地所有權人領回抵價地之計算基準 26 (2) 區段徵收地價區段之劃定, 原則上以抵價地分配街廓為準, 必要時得將抵價地分配街廓再劃分為街角地及非街角地地價區段 3. 抵價地分配作業原則 : (1) 以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則 (2) 土地所有權人選擇抵價地分配街廓時, 其應領抵價地之權利價值不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值 (3) 土地所有權人得將其應領抵價地權利價值分開選擇 2 個以上之抵價地分配街廓配地, 但分開後之應領抵價地權利價值不得小於所選擇分配街廓之應領抵價地分配面積所需之權利價值 土地徵收條例施行細則第 54 條 土地徵收條例第 45 條 40

52 4. 合併分配 (1) 領回面積不足最小建築單位面積者, 應於規定期間內提出申請合併, 未於規定期間內申請者, 該管直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內, 按原徵收地價補償費發給現金補償 27 (2) 土地所有權人應領抵價地之權利價值未達直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關通知辦理抵價地分配當次最小分配面積所需之權利價值者, 應於主管機關規定期限內自行洽商其他土地所有權人申請合併分配或申請主管機關協調合併分配 未於規定期間內申請者, 由主管機關依本條例第 44 條第 2 項規定, 按原徵收補償地價發給現金補償 土地所有權人合併後應領抵價地權利價值已達當次最小 分配面積所需之權利價值, 依抽籤順序選擇街廓時已無適合之最 小分配面積可供分配者, 或合併後應領抵價地權利價值未達當次 最小分配面積所需之權利價值者, 得於下次配地時依前項規定申 請重新合併分配或由主管機關按原徵收補償地價發給現金補償 抵價地分配規定 (1) 依照高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業 說明會資料 (2004) 所示, 規劃 261 個分配街廓, 供地主自行選擇, 住宅區分配街廓非街角地最小分配面積中權利價值最小為 1,527,687 元, 最為 43,200,000 元, 街角地最小分配面積中權 利價值最小為 5,027,400 元, 最為 43,200,000 元 商一 ( 鄰里 性商業區 ) 分配街廓非街角地最小分配面積中權利價值最小為 3,915,500 元, 最為 8,624,200 元, 街角地最小分配面積中權 利價值最小為 9,307,000 元, 最為 23,129,200 元 商二 ( 主要商業區 ) 採用整體開發方式 (2) 地主為依歸戶號順序, 先抽出順序籤後, 再依順序籤順序抽出土地分配籤 29, 據以抵價地分配作業, 如圖 3-3 所示 (3) 抽籤戶自行選擇分配街廓, 並依街廓配地方向依序選擇, 不得跳配, 如圖 3-4 所示 (4) 抽籤戶權利價值如小於全部分配街廓中街角地最小分配面積所需權利價值, 又因街角地尚無人選配, 致無非街角地可供選擇分配時, 其配地順位暫予保留, 由次一順序抽籤戶繼續配地, 前者 土地徵收條例第 44 條 區段徵收實施辦法第 29 條 地主參與抽籤作業後, 即稱之為抽籤戶 41

53 ( 暫予保留者 ) 俟其想要選擇的街廓有非街角地可供選擇分配時, 再補行選配, 若有 2 個人以上提出補配, 則依原配地順序先後辦理分配, 如當梯次其餘依序配地之抽籤戶均完成分配後, 仍無土地可供選擇分配時, 可於所選擇街廓保留街角地最小分配面積後, 將非街角地第一筆土地分配予該抽籤戶, 賸餘之土地應依原配地方向辦理配地, 保留之街角地不再列入配地方向順序, 留供單獨選配 (5) 選擇分配之土地為街角地時, 其應領抵價地之權利價值不得小於該街廓街角地最小分配面積所需之權利價值 (6) 得選擇兩個以上之分配街廓配地, 但於各街廓攤配之權利價值均不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值 (7) 原地主應領抵價地之權利價值未達最小分配面積所需權利價值 時, 請自行洽商其他地主申請合併分配 (8) 每一分配街廓辦理土地分配至賸餘土地面積在 30 平方公尺以下 時, 縣府得將該賸餘土地一併增配予最後分配之抽籤戶, 並繳 納差額地價 抽籤戶拒絕接受時, 應放棄於該街廓配地, 另外選 擇其他街廓辦理配地 (9) 每一分配街廓辦理分配至發生賸餘土地面積在 30 平方公尺以 上, 而小於該街廓最小分配面積時, 縣府應先將賸餘土地面積 調整至於或等於該街廓最小分配面積後, 再將 其餘面積 分 配予抽籤戶 但若造成上揭 其餘面積 小於該街廓最小分配面 積或抽籤戶拒絕接受時, 應放棄於該街廓配地, 另外選擇其他街廓配地 42

54 抵價地抽籤暨分配作業說明會 受理合併分配申請 未於規定時間內提出申請且權利價值未達最小分配面積所需權利價值者 領取現金補償 ( 按徵收補償地價發給現金 ) 寄發抽籤通知書 抽順序籤 抽土地分配籤 第一次抵價地配地作業第二次抵價地配地作業第三次抵價地配地作業... 第 N 次抵價地配地作業 抵價地配地結果公告 地籍測量與釘樁 尚有剩餘權利價值之抽籤戶, 就前次配餘土地辦理, 直到全部配完或依規定發給現金補償 繳納或發給差額地價 土地點交與產權登記 資料來源 : 高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資料,2004 圖 3-3 抵價地分配作業流程圖 43

55 保留戶 1000 變一 1000 兒一 2000 文特 環 小兒公五兒二公六停三 公二 停車場校 ( 中 小 ) 遊憩區綠帶機關與廣場公用事業用地 文小一 兒三 文小二 停二 機一宗一 廣電信 停四線公一 機四 停五兒十一 電力一 文中二 電力三 廣 廣 油六家宗二 水 變二 兒九 兒十 車站專用區 ( 二 ) 文小三 文中一高機二 兒 電力四 兒四 兒五 公七 電力二 兒七 兒六 合併分配兒十二 500 線公 鐵路公三 兒八 鐵路電力五 機三 鐵路抵價地分配方向住宅區編號商業區編號區段徵收後評議地價 停一 頭前溪高公四 公九 公八氣 體 500 線車站專用區 ( 一 ) 高 單位 :m 保留不參與分配 保留戶 圖例 : 宗三 產業區 保留戶 500 街廓最小分配面積 500 m 街廓最小分配面積 1000 m 街廓最小分配面積 2000 m2 合併分配指街廓合併分配 合併分配 合併分配 500 資料來源 : 高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資料,2004 圖 3-4 抵價地分配街廓圖 44

56 第二節 抵價地分配模式方案建立 本節將經由高速鐵路新竹車站區段徵收區之地主抵價地分配成果, 予以歸類分析, 客觀地將類似的個體聚集在同一族群 群落分析之主要目的在於辨認某些特性上相似的事物, 並將這些事物按照特性劃分成幾個集群, 使在同集群內的個體具有高度的相似性 一 變數定義本研究建置之地主領回抵價地之分配資料庫, 多數採用分類變數進行處理, 但尚有部分未能以分類處理之變數, 如 : 配回街廓編號 地主的分配籤號等, 皆以連續數值建檔, 在後續研究中將再針對所需變數進行分類 其變數共分成四種類型, 分別為都市計畫 道路機能 土地發展潛能 土地狀況, 其各類型下又細分各列項目, 其尺度訂定係參照高速鐵路新竹車站特定區區段徵收地價評議報告書為依據定義, 如表 3-1 所示 表 3-1 變數類型與意義說明歸納表 變數類型 都市計畫 項目 變數代號 尺度 / 說明 使用分區類別 X1 1: 商業區 2: 住宅區 商業區層級 ( 如商一 商二 ) X2 1: 商二 2: 商一 3. 非商業區 基地最小開發規模訂定 X3 1: 無規定 2: 有規定 1:60m 以上 2:30m-60m 道面前街道寬度 X4 3:20m-30m 4:12m-20m 路 5:10m-12m 6:8m 機能聯外道路距離 X5 1:0m 2:1~100m 3:101m 以上 土地發展潛能 距離高鐵車站之程度 X6 1:0~300m 2:301~500m 3:501~1000m 4:1001~1500m 5:1501~2000m 6:2001m 以上 接近主要商業區的程度 X7 1:0m 2:1~200m 3:201~500m 4:500m 以上 接近文教設施的程度 X8 1:0~200m 2:201~500m 3:500m 以上 鄰近嫌惡設施程度 X9 1:0m 以上 2: 0m 鄰接防汛道路沿線 X10 1:0m 以上 2:0m 45

57 表 3-1 變數類型與意義說明歸納表 ( 續 ) 變數類型 項目 變數代號 尺度 / 說明 緊臨遊憩設施狀況 X11 1:0m 2:0m 以上 鄰接停車場狀況 X12 1:0m 2:0m 以上 土 是否為街角地者 X13 1: 街角地 2: 非街角地 地 基本 坵塊座向 X14 1: 南 2: 東 3: 西 4: 北 狀坵塊形狀況資料來源 : 本計畫整理 X15 1: 方整近矩形 2: 其他四邊形 3: 不規則形 針對上述變數因子分類後, 考量基地最小開發規模訂定雖歸於都市計 畫類型, 但其是所有因子中最明顯的街廓型態, 故在後續進行群落分析時, 將群體中參考一集群以基地最小開發規模進行分類, 另一集群未參考基地最 小開發規模進行分析 二 群落分析 而群落分析的目的在於辨認某些特性上相似的事物, 並將這些事物按照不同的特性劃分成數個集群, 使在同一集群內的事物具有高度的同質性, 而在不同集群間則彼此具有高度的異質性 ( 黃俊英,1991) 本研究採用群落分析之非階層式集群分析法 (Nonhierarchical Cluster Analysis) 方法, 在經由非階層式群落分析法中的 K 平均數法 (K-mean Methods) 針對樣本進行分群 其分析步驟如下 : ( 一 ) 依據預先假定的群集個數 K=2 或 3, 將全體項目分成 K=2 或 3 群, 然後針對各群分別計算其中心點 ( 二 ) 計算全體各項目到各中心點的距離, 並將各項目分派到與其距離最近的中心點所屬的群 ( 三 ) 重新計算各群得中心點 ( 四 ) 重複步驟 2 3 直到各群組沒有重新分派項目的情形為止 ( 五 ) K=3 造成群集因子差異性較小, 故本研究採群集個數 K=2 本研究希望經由群落分析, 將高鐵新竹車站特定區區段徵收案之分配街廓數量甚多及其各街廓條件不同的情況, 予以劃分易於辨識集群, 以利後續研究分析 46

58 三 抵價地配地結構分析 本研究蒐集之高速鐵路新竹站領回抵價地之 1031 筆配地資料為本研究 30 之母體, 經由計算後求得樣本數 432 筆之抵價地配地資料, 透過非階層式 群落分析法中的 K 平均數法再反覆計算後, 選定 A B 二群組, 並由 Spss 找出 A B 組群中之二類領回抵價地結構, 本研究針對母體與樣本變數結果 說明如下 ( 一 ) 群組變數結果說明 筆抵價地配地資料結構分析 (1) 都市計畫類型 都市計畫類型共分為使用分區類別 商業區層級 基地最 小開發規模訂定等等, 本研究藉由資料庫中 1031 筆高速鐵路新 竹車站領回抵價地配地資料可以得知, 在該類型資料中, 使用分 區類別及商業區層級不論 A B 群組均顯示相同比例, 如表 3-2 所 示 ; 而因基地最小開發規模訂定, 因都市計畫訂定之開發規模, 以少數街廓為主, 故在本項目上多顯示為地主選配之抵價地以無 規定佔 80.70% 由於, 高鐵新竹車站劃設之可建築土地 公頃, 其中 住宅區佔可建築土地比例即高達 59.00%, 然商業區佔可建築土 地比例僅佔 10.00%, 其結果亦形成地主選配分區的比例必高於 商業區比例之狀況 故, 本類型說明中僅分析不同的方案中其選 擇商業區之比例, 以方案 A-2 及 B-1 所佔比例最高, 而選取住宅區 者為方案 A-1 及 B-2, 故方案 A-2 及 B-1 地主對於土地日後使用上 多樣性應較為重視 表 3-2 商業區層級 (1031 筆 ) 群組 商業區層級尺度 A 商二 商一 非商業區 ( 即住宅區 ) 總計 % 0.00% 55.87% 55.87% % 3.01% 38.51% 44.13% 總計 2.62% 3.01% 94.37% % B 商二 商一 非商業區 總計 % 3.01% 31.91% 37.54% % 0.00% 62.46% 62.46% 總計 2.62% 3.01% 94.37% % 資料來源 : 本計畫整理 30 信賴水準在 95 %之下, 比例誤差為 , 樣本抽出為 : n, n , 故 n = ( ) 47

59 (2) 道路機能道路機能分為面前街道寬度 聯外道路距離二項目, 面前道路寬度由表 3-3 可得知, 其選擇面前道路越寬者, 其距離聯外道路亦越接近甚至直接面臨, 選取面前街道寬度方案 A-2 及 B-1 多以選取 30-60m 道路為多數, 其選取比例超過 20% 以上, 而方案 A-1 及 B-2 均選取 8m 道路為主, 面前道路可顯示居住品質的寧適性, 故選擇方案 A-1 及 B-2 者應較為重視居住的安寧 表 3-3 面前街道寬度 (1031 筆 ) 群組面前街道寬度尺度 A 60m 以上 30-60m 20-30m 12-20m 10-12m 8m 總計 % 2.33% 20.27% 2.42% 0.00% 30.84% 55.87% % 17.56% 10.48% 1.36% 0.39% 11.25% 44.13% 總計 3.10% 19.88% 30.75% 3.78% 0.39% 42.10% % B 60m 以上 30-60m 20-30m 12-20m 10-12m 8m 總計 % 13.19% 10.38% 1.36% 0.39% 10.28% 37.54% % 6.69% 20.37% 2.42% 0.00% 31.81% 62.46% 總計 3.10% 19.88% 30.75% 3.78% 0.39% 42.10% % 資料來源 : 本計畫整理 (3) 土地發展潛能 土地發展潛能有距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的 程度 接近文教設施的程度 鄰近嫌惡設施程度 鄰接防汛道路沿線 緊臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況等幾點評估項目, 而前項又應分為地主喜歡鄰接及不喜歡鄰接二類, 故本項分成此類進行說明 以地主喜歡鄰接的設施而言, 包括距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的程度 接近文教設施的程度 緊臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況等項目, 而高鐵新竹車站劃設之主要商業區均圍繞高鐵車站附近, 其選擇結果差異不, 本研究以距離高鐵車站之程度進一步說明, 從下表可知方案 A-2 及 B-1 多以選取距高鐵 m 以內為主要, 考量 0-300m 及 m 多為主要商業區者, 又為單一街廓整體開發, 較為少數地主可選取, 如不考慮前述情形, 可得知方案 A-2 及 B-1 隨著距離高鐵車站距離的加長, 其選配的地主隨之遞減 48

60 表 3-4 距離高鐵車站之程度 (1031 筆 ) 群組 距離高鐵車站之程度尺度 A 0~300m 301~500m 501~1000m 1001~1500m 1501~2000m 2001m 以上 總計 % 4.27% 24.15% 9.99% 13.29% 4.17% 55.87% % 4.07% 14.55% 16.39% 3.88% 0.00% 44.13% 總計 5.24% 8.34% 38.70% 26.38% 17.17% 4.17% % B 0~300m 301~500m 501~1000m 1001~1500m 1501~2000m 2001m 以上 總計 % 2.72% 11.45% 16.39% 3.88% 0.00% 37.54% % 5.63% 27.26% 9.99% 13.29% 4.17% 62.46% 總計 5.24% 8.34% 38.70% 26.38% 17.17% 4.17% % 資料來源 : 本計畫整理 以地主不喜歡鄰接的設施而言, 鄰近嫌惡設施程度 鄰接 防汛道路沿線, 其地主選配土地不論群組 A 或 B 均不喜歡鄰近嫌 惡設施 表 3-5 鄰近嫌惡設施狀況 (1031 筆 ) 群組 鄰近嫌惡設施狀況尺度 A 0m 以上 0m 總計 % 13.48% 55.87% % 10.96% 44.13% 總計 24.44% 75.56% % B 0m 以上 0m 總計 % 7.76% 37.54% % 16.68% 62.46% 總計 24.44% 75.56% % 資料來源 : 本計畫整理 49

61 (4) 土地基本狀況土地基本狀況分為是否為街角地者 坵塊座向 坵塊形狀等三個項目, 由於街角地屬於少數, 故本類採以探討坵塊形狀如表 3-6 得知, 選取坵塊形狀方案 A-2 及 B-1, 其優先選取方整 ( 近矩形 ) 者, 其選取比例為 35.11%, 而方案 A-1 及 B-2 均選取其他四邊形為多數, 本部份所稱之其他四邊形, 係指街廓深度較深, 其形狀雖非常方整, 但仍不至於為不規則 三角形或梯型 表 3-6 坵塊形狀 (1031 筆 ) 群組坵塊形狀尺度 A 方整 ( 近矩形 ) 其他四邊形不規則總計 % 55.87% 0.00% 55.87% % 8.63% 0.39% 44.13% 總計 35.11% 64.50% 0.39% % B 方整 ( 近矩形 ) 其他四邊形不規則總計 % 2.04% 0.39% 37.54% % 62.46% 0.00% 62.46% 總計 35.11% 64.50% 0.39% % 資料來源 : 本計畫整理 筆抵價地配地資料結構分析 (1) 都市計畫類型都市計畫類型共分為使用分區類別 商業區層級 基地最 小開發規模訂定等等, 本研究藉由資料庫中 432 筆高速鐵路新竹 車站領回抵價地配地資料可以得知, 在該類型資料中, 使用分區 類別及商業區層級不論 A B 群組均顯示相同比例, 如表 3-7 所 示 ; 而因基地最小開發規模訂定, 因都市計畫訂定之開發規模, 以少數街廓為主, 故在本項目上多顯示為地主選配之抵價地以無規定佔 72.63% 由於, 高鐵新竹車站劃設之可建築土地 公頃, 其中住宅區佔可建築土地比例即高達 59.00%, 然商業區佔可建築土地比例僅佔 10.00%, 其結果亦形成地主選配分區的比例必高於商業區比例之狀況 故, 本類型說明中僅分析不同的方案中其選擇商業區之比例, 以方案 A-2 及 B-1 所佔比例最高, 而選取住宅區者為方案 A-1 及 B-2, 故方案 A-2 及 B-1 地主對於土地日後使用上多樣性應較為重視 50

62 表 3-7 商業區層級 (432 筆 ) 群組 商業區層級尺度 A 商二 商一 非商業區 ( 即住宅區 ) 總計 % 0.00% 36.71% 36.71% % 3.80% 56.01% 63.29% 總計 3.48% 3.80% 92.72% % B 商二 商一 住宅區 總計 % 3.80% 44.62% 51.90% % 0.00% 48.10% 48.10% 總計 3.48% 3.80% 92.72% % 資料來源 : 本計畫整理 (2) 道路機能 道路機能分為面前街道寬度 聯外道路距離二項目, 因其 面前道路寬度如表 3-8 得知, 由其面前道路寬度可得知, 其選擇 面前道路越寬者, 其距離聯外道路亦越接近甚至直接面臨, 選取 面前街道寬度方案 A-2 及 B-1 多以選取 30-60m 道路為多數, 其選 取比例超過 20% 以上, 而方案 A-1 及 B-2 均選取 8m 道路為主, 面 前道路可顯示居住品質的寧適性, 故選擇方案 A-1 及 B-2 者應較為 重視居住的安寧 表 3-8 面前街道寬度 (432 筆 ) 群組 面前街道寬度尺度 A 60m 以上 30-60m 20-30m 12-20m 10-12m 8m 總計 % 2.06% 12.82% 1.27% 0.00% 20.57% 36.71% % 29.11% 13.29% 1.58% 0.32% 14.24% 63.29% 總計 4.75% 31.17% 26.11% 2.85% 0.32% 34.81% % B 60m 以上 30-60m 20-30m 12-20m 10-12m 8m 總計 % 21.20% 13.29% 1.58% 0.32% 12.97% 51.90% % 9.97% 12.82% 1.27% 0.00% 21.84% 48.10% 總計 4.75% 31.17% 26.11% 2.85% 0.32% 34.81% % 資料來源 : 本計畫整理 (3) 土地發展潛能土地發展潛能有距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的程度 接近文教設施的程度 鄰近嫌惡設施程度 鄰接防汛道路沿線 緊臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況等幾點評估項目, 而前項又應分為地主喜歡鄰接及不喜歡鄰接二類, 故本項分成此類進行說明 51

63 以地主喜歡鄰接的設施而言, 包括距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的程度 接近文教設施的程度 緊臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況等項目, 而高鐵新竹車站劃設之主要商業區均圍繞高鐵車站附近, 其選擇結果差異不, 本研究以距離高鐵車站之程度進一步說明, 從下表可知方案 A-2 及 B-1 多以選取距高鐵 m 以內為主要, 考量 0-300m 及 m 多為主要商業區者, 又為單一街廓整體開發, 較為少數地主可選取, 如不考慮前述情形, 可得知方案 A-2 及 B-1 隨著距離高鐵車站距離的加長, 其選配的地主隨之遞減 表 3-9 距離高鐵車站之程度 (432 筆 ) 群組距離高鐵車站之程度尺度 A 0~300m 301~500m 501~1000m 1001~1500m 1501~2000m 2001m 以上 總計 % 2.85% 16.14% 6.65% 9.18% 1.90% 36.71% % 4.43% 23.10% 25.00% 3.80% 0.00% 63.29% 總計 6.96% 7.28% 39.24% 31.65% 12.97% 1.90% % B 0~300m 301~500m 501~1000m 1001~1500m 1501~2000m 2001m 以上 總計 % 1.58% 18.04% 25.00% 3.80% 0.00% 51.90% % 5.70% 21.20% 6.65% 9.18% 1.90% 48.10% 總計 6.96% 7.28% 39.24% 31.65% 12.97% 1.90% % 資料來源 : 本計畫整理 以地主不喜歡鄰接的設施而言, 鄰近嫌惡設施程度 鄰接 防汛道路沿線, 其地主選配土地不論群組 A 或 B 均不喜歡鄰近嫌惡設施 表 3-10 鄰近嫌惡設施狀況 (432 筆 ) 群組 鄰近嫌惡設施狀況尺度 A 0m 以上 0m 總計 % 8.54% 36.71% % 13.61% 63.29% 總計 77.85% 22.15% % B 0m 以上 0m 總計 % 8.86% 51.90% % 13.29% 48.10% 總計 77.85% 22.15% % 資料來源 : 本計畫整理 52

64 (4) 土地基本狀況土地基本狀況分為是否為街角地者 坵塊座向 坵塊形狀等三個項目, 由於街角地屬於少數, 故本類採以探討坵塊形狀如表 3-11 得知, 選取坵塊形狀方案 A-2 及 B-1, 其優先選取方整 ( 近矩形 ) 者, 其選取比例為 48.42% 及 13.19%, 而方案 A-1 及 B-2 均選取其他四邊形為多數, 本部份所稱之其他四邊形, 係指街廓深度較深, 其形狀雖非常方整, 但仍不至於為不規則 三角形或梯型 表 3-11 坵塊形狀 (432 筆 ) 群組 坵塊形狀尺度 A 方整 ( 近矩形 ) 其他四邊形不規則 總計 % 36.71% 0.00% 36.71% % 14.87% 0.00% 63.29% 總計 48.42% 51.58% 0.00% % B 方整 ( 近矩形 ) 其他四邊形不規則總計 % 3.48% 0.00% 51.90% % 48.10% 0.00% 48.10% 總計 48.42% 51.58% 0.00% % 資料來源 : 本計畫整理 ( 二 ) 群組型態說明 經由上述各母體及樣本之各類型因子分析後, 其不論母體或樣本在因子類型上即使比例略有差異, 其結果都同質及集中, 本研究將群組 A B 之方案分別依其特性予以命名 ( 見圖 ) (1) 群組 A 方案型態說明如下 : 1. 方案 A-1 命名為居住機能型 本類型其較著重居住的適宜性, 故其在選配土地上對於文教設施及公園 綠地的因子較為明顯及其道路寬度選擇上傾向較小路寬 2. 方案 A-2 命名為基地規模開發型 本類型者其多選取於商業區 高鐵車站附近及道路較寬敞為明顯, 並且多以選取都市計畫規定整體開發或訂有最小基地開發規模街廓為主, 本類型地主有可能為建商或積極開發土地類型者 (2) 群組 B 方案型態說明如下 : 1. 方案 B-1 命名為土地發展潛力型 本類型以選取商業區 高鐵車站附近及道路較寬敞為明顯, 多集中在主要道路中, 顯示該類地主對於土地的發 53

65 展潛力及增值性較為注重 2. 方案 B-2 命名為住商機能兼具型 本類型者其分佈為二部份, 一部份集中於商業區週圍, 一部份集中於文教設施及公園週遭, 顯示其可能除有住宅上的需求外, 亦希望分配街廓能具有商業活動功能, 較為多元化 包容性較的地主類型 54

66 資料來源 : 本研究整理 圖 3-5 群組 A 方案 1 2 分佈圖 55

67 資料來源 : 本研究整理 圖 3-6 群組 B 方案 1 2 分佈圖 56

68 第三節 問卷設計與調查 經由上節研究分析後, 為能進行實證研究, 將透過郵寄方式進行問卷調查, 以了解地主面臨抵價地分配選擇分配街廓的影響因素及個人的社經背景 一 問卷調查計畫 本研究規劃問卷調查工作將以高速鐵路新竹車站區段徵收區為研究 區, 研究對象的界定為透過上節研究之母體, 經由計算後求得樣本數 432 筆之抵價地, 其次為問卷設計及問卷調查計畫 二 問卷內容設計 問卷內容設計係依據本研究既定探討之課題來設計, 為瞭解地主的背 景, 其選配土地的影響原因, 以及對於整體分配作業的瞭解程度及看法, 有關選配土地的影響原因對受訪地主的影響, 運用李克特尺度分數法 (Likert scale,ls), 從影響很 有影響 普通 稍有影響 毫無影響, 依序給予五分 四分 三分 二分及一分, 問卷內容設計共分為四個部份, 如下說明 : ( 一 ) 選配抵價地之影響因素 : 調查地主對於抵價地分配時各項影響原因, 及 其影響程度的小 ( 二 ) 抵價地分配相關資訊之了解 : 經由調查了解地主對於區段徵收區相關資訊的了解程度, 包括都市計畫的整體規劃構想 土地使用分區管制相關規定及區段徵收抵價地分配作業規定及限制 ( 三 ) 區段徵收抵價地分配作業程序之看法 : 調查地主對於區段徵收配地以先抽籤後選配街廓的方式, 以及影響配地的程度小及因素 ( 四 ) 基本資料 : 調查地主的性別 年齢 婚姻狀況 歷 所得水準及居住地 57

69 表 3-12 問卷因素尺度表 因素類型 項目 使用分區類別 商業區層級 變數代號 尺度 / 說明 Y1 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y2 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 基地最小開發規模訂定 Y3 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 面前街道寬度 聯外道路距離 距離高鐵車站之程度 Y4 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y5 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y6 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 接近主要商業區的程度 Y7 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 選配 2: 影響較小 1: 毫無影響抵價接近文教設施的程度 Y8 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 地之影響較小 1: 毫無影響影響因素鄰近嫌惡設施程度 Y9 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 鄰接防汛道路沿線 緊臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況 是否為街角地者 坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) 坵塊形狀 Y10 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y11 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y12 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y13 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y14 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y15 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 58

70 表 3-12 問卷因素尺度表 ( 續 1) 因素變數項目類型代號 區段徵收前土地座落位置 街廓評議地價高低 尺度 / 說明 Y16 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 Y17 5: 影響很 4: 有影響 3: 影響普通 2: 影響較小 1: 毫無影響 都市計畫規劃配置之理念及構想 Y18 5: 完全了解 4: 部份了解 3: 普通 2: 不太了解 1: 完全不了解 1: 府提供資訊管道不足或宣傳不周 為何不了解都市計畫規 劃內容 Y30 2: 都市計畫規劃過程及內容未讓民眾參與 3: 計畫規劃內容未符合期望或現地民眾需求 4: 完全不懂都市計畫用途及重要性為何? 5: 其他 是否了解使用分區管制 Y19 5: 完全了解 4: 部份了解 3: 普通 規定 2: 不太了解 1: 完全不了解抵價 1: 府提供資訊管道不足或宣傳不周地分配相 2: 分區管制規定過於繁瑣及複雜關資為何不了解使用分區管 Y31 訊之制規定 3: 分區管制規定未符合期望或現地需求了解 4: 完全不懂分區管制規定用途及重要性為何? 是否了解抵價地分配作業規定 5: 其他 Y20 5: 完全了解 4: 部份了解 3: 普通 2: 不太了解 1: 完全不了解 1: 府提供資訊管道不足或宣傳不周 2: 抵價地分配作業規定過於繁瑣及複雜 為何不了解抵價地分配作業規定 Y32 3: 抵價地分配作業規定未符合期望或現地需求 4: 完全不懂抵價地分配作業規定用途及重要性為何? 5: 其他 59

71 表 3-12 問卷因素尺度表 ( 續 2) 因素變數項目類型代號 抵價地分配作業規定 區段徵收抵價地分配作不太滿意或非常不滿意業程理由序之看法 尺度 / 說明 Y21 5: 非常滿意 4: 還算 3: 普通 2: 不太滿意 1: 非常不滿意 1: 因籤號先後導致無法選配原區段徵收前之土地座落位置 2: 因籤號先後導致無法選配期望街廓 3: 因籤號先後造成權利價值較小者無法選配街 Y33 廓, 而需再與他人合併分配 4: 因籤號先後導致無法選配街角地 5: 過去參加其他區段徵收案分配方式較適宜 6: 其他 性別 Y22 1: 男 2: 女 年齡 Y23 1:19 歲以下 2:20-29 歲 3:30-39 歲 3:40-49 歲 4:50-59 歲 5:60 歲以上 婚姻狀況 基本職業資料 Y24 1: 已婚 2: 未婚 歷 Y25 1: 小 2: ( 初 ) 中 3: 高中 / 職 4: / 專 5: 研究所以上 家庭年平均收入 Y26 1: 軍公教人員 2: 房地產 / 營造 / 建築 3: 民營企業 4: 農 5: 自由業 6: 無職 Y27 1:25 萬以下 ( 不包含 25 萬 ) 2:25 萬至 50 萬 ( 不包含 50 萬 ) 3:50 萬至 80 萬 ( 不包含 80 萬 ) 4:80 萬至 120 萬 ( 不包含 120 萬 ) 5:120 萬以上 是否居住於區段徵收區 Y28 1: 是 2: 否 地主持有權利價值 資料來源 : 本計畫整理 Y29 1:200 萬以下 2:200 萬 -500 萬 3:500 萬 萬 4:1000 萬 萬 5:5000 萬以上 60

72 三 問卷調查結果 本研究於 98 年 10 月進行問卷調查作業, 共計發放 432 筆宗地問卷, 問卷調查主要以郵寄方式為主, 考量部份地主年紀較針對問卷內容需當面解說, 亦也採用面對面訪談法 ; 進行問卷調查後因其住所不明 查無此人及未寄回問卷者共計 162 份, 經調查後回收問卷宗地筆數 270 筆, 其中 10 筆回收問卷因填寫未完成及資料前後不一予以剔除, 故有效問卷宗地筆數共計 260 筆, 問卷信度 0.704, 以問卷信度 Cronbach s α 判斷,α>0.7, 表示可接受問卷之信度與效度 31 ( 一 ) 基本資料 基本資料主要針對地主的性別 年齢 婚姻狀況 歷 所得水準及 居住地進行了解, 經由回收問卷整理分析後, 得知男女性別比例分別各佔 71.50% 及 28.50%, 顯示參與抵價地配地作業以男性居多 ; 又男女性別與年 齡交叉分析, 發現男性地主年齡多集中於 歲, 女性地主年齡多位處 於 30 歲以上, 由此顯示參與抵價地配地作業以年齡層多集中於中年附近, 另由表 3-12 可得知受訪地主多為已婚 ; 至於歷部份男性集中於高中 / 職 / 專, 而女性集中於高中 / 職 受訪地主職業部份男性以民營企業佔多 數約 22.69%, 女性以民營企業及自由業為多數 ; 家庭年平均收入男受訪地 主集中於 萬左右 女性受訪者集中於 萬左右 ; 多數受訪地主 目前都居住於高鐵新竹站區內 表 3-13 地主基本屬性資料統計表 性別 年齡 項目 人數 比例 男女合計男女合計 男 % % 女 % 28.50% 合計 % 30.00% % 19 歲以下 % 0.00% 0.77% 歲 % 0.77% 6.92% 歲 % 8.85% 18.08% 歲 % 8.46% 40.00% 歲 % 8.46% 22.69% 60 歲以上 % 0.00% 11.54% 合計 % 26.54% % 備註 31 Cronbach`s α 係數直高於 0.7 時, 表示相關性或信度相當高, 若介於 0.7~0.35 之間則代表相關性或度尚可, 若低於 0.35 以下則必須拒絕 所以換言之,α 的係數值至少要於 0.35( 張紹勳, 多變量統計分析 ) 61

73 項目 人數比例男女合計男女合計 已婚 % 11.54% 73.46% 婚姻未婚 % 4.23% 26.54% 狀況合計 % 15.77% % 小 % 1.92% 9.23% ( 初 ) 中 % 5.77% 16.15% 歷 高中 / 職 % 11.15% 38.85% / 專 % 7.31% 25.77% 研究所以上 % 0.38% 10.00% 合計 % 26.54% % 軍公教人員 % 1.92% 6.54% 職業家庭年平均收入居住於區段徵收區 房地產 / 營造 / 建築 % 3.85% 11.15% 民營企業 % 7.69% 30.38% 農 % 1.54% 9.23% 自由業 % 6.92% 19.62% 無職業 % 3.46% 16.54% 其他 % 1.15% 6.54% 合計 % 26.54% % 25 萬以下 % 4.62% 18.08% 萬 % 2.69% 11.15% 萬 % 9.23% 27.69% 萬 % 7.31% 31.54% 120 萬以上 % 2.69% 11.54% 合計 % 26.54% % 是 % 22.31% 71.54% 否 % 4.23% 28.46% 內合計 % 26.54% % 資料來源 : 本計畫整理 備註 62

74 地主持有權利價值將影響地主選配宗地小規模及街廓條件限制, 針對受訪地主有回收有效問卷者進行分析, 該些地主權利價值集中為 1000 萬 萬元左右者有 43.85%, 以高鐵新竹車站區規劃之街廓分配條件而言, 受訪地主可選配街廓較具不受限制 表 3-14 地主持有權利價值資料統計表 項目 人數比例男女合計男女合計 200 萬以下 % 3.08% 6.15% 200 萬 -500 萬 % 5.38% 20.00% 500 萬 萬 % 6.15% 28.46% 1000 萬 萬 % 11.54% 43.85% 5000 萬以上 % 0.38% 1.54% 總計 % 26.54% % 資料來源 : 本計畫整理 ( 二 ) 選配抵價地之影響因素 備註 了解地主選配抵價地之考量原因, 有助於府辦理區段徵收時, 掌握 地主選配土地著重的因素, 以達到減少與地主發生衝突, 雙方互惠各取所 需, 故於以傳統的李克特尺度分數 (Likert scale,ls) 進行影響因素之問卷 設計, 於問卷中列出 17 項影響地主選配抵價地的可能因素, 分別為使用分 區類別 ( 如住 商 ) 商業區層級 ( 如商一 商二 ) 基地最小開發規模訂定 面前街道寬度 聯外道路距離 距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的 程度 接近文教設施的程度 鄰近嫌惡設施程度 鄰接防汛道路沿線 緊 臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況 是否為街角地者 坵塊座向 ( 如東 西 南 北 ) 坵塊形狀 ( 方整 不規則 其他 ) 區段徵收前土地座落位置 街 廓評議地價高低等等, 針對各項因素影響地主選擇程度說明如下 經由問卷調查結果整理後, 發對受訪地主針對各項選配抵價地之影響因素均表示影響程度上都是以影響很為居多, 其中選取影響很者以使用分區類別 57.69% 面前街道寬度 58.08% 鄰近嫌惡設施程度 77.69% 坵塊形狀 68.08% 街廓評議地價高低 55.38%, 為五成受訪地主以上認為該些因素對於選配抵價地影響很, 然而又以鄰近嫌惡設施程度 77.69% 為居高, 因此, 可得知地主選配抵價地考量原因上, 都希望宗地不要鄰近嫌惡設施為一重要因素 ; 而區段徵收前土地座落位置於男性受訪地主及女性受訪地主考量因素上, 男 女性受訪地主將近三成認為毫無影響其選配抵價地, 但同時也有四成左右受訪地主顯示有影響及影響, 顯示受訪地主在對於是否受區段徵收前土地座落位置影響, 有明顯受其影響及不受影響的二種選擇分別 63

75 表 3-15 選配抵價地之影響因素統計表影響很有影響普通稍有影響毫無影響合計項目性別百分百分百分百分百分次數次數次數次數次數次數百分比比比比比比 使用分區類 別 ( 住 商 ) 商業區層級 ( 如商一 商 二 ) 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 基地最小開發規模訂定 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 面前街道寬度 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 聯外道路距離距離高鐵車站之程度 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 接近主要商 業區的程度 接近文教設 施的程度 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 64

76 表 3-15 選配抵價地之影響因素統計表 ( 續 ) 影響很有影響普通稍有影響毫無影響合計項目性別百分百分百分百分百分次數次數次數次數次數次數百分比比比比比比 鄰接防汛道 路沿線 緊臨遊憩設 施狀況 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 鄰接停車場狀況是否為街角地者 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 坵塊座向 ( 東 西 男 % % % % % % 女 % % % % % % 南 北 ) 合計 % % % % % % 坵塊形狀區段徵收前土地座落位 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 置合計 % % % % % % 街廓評議地 價高低 資料來源 : 本計畫整理 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 65

77 ( 三 ) 抵價地分配相關資訊之了解抵價地分配相關資訊之了解, 指地主對於區段徵收區相關資訊的了解程度, 包括都市計畫的整體規劃構想 土地使用分區管制相關規定及區段徵收抵價地分配作業規定及限制 由表 3-16 可得知, 對於抵價地分配相關資訊不論在都市計畫規劃之理念及構想 使用分區管制規定及抵價地分配作業規定其結果顯示, 多數受訪地主都表示部份了解為居多, 但仍有二至三成左右受訪地主表示不太了解, 而透過問卷結果得知, 地主認為不太了解或完全不了解抵價地分配相關資訊, 主要為府提供資訊管道不足或宣傳不周, 見表 3-17 表 3-18 表 3-19 所示, 顯示針對整體區段徵收作業仍需加強與地主資訊的傳遞, 以 及充分公開整體計畫內容 表 3-16 抵價地分配相關資訊之了解之統計表 項目性別 都市計畫規劃之理念及構想使用分區管制規定抵價地分配作業規定 完全了解部份了解普通不太了解完全不了解合計 次數百分比次數百分比次數百分比次數百分比次數百分比次數百分比 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 男 % % % % % % 女 % % % % % % 合計 % % % % % % 資料來源 : 本計畫整理 表 3-17 都市計畫規劃配置之理念及構想不了解原因之統計表 原因 次數 百分比 府提供資訊管道不足或宣傳不周 % 都市計畫規劃過程及內容未讓民眾參與 % 計畫規劃內容未符合期望或現地民眾需求 % 完全不懂都市計畫用途及重要性為何 % 其他 % 合計 % 資料來源 : 本計畫整理 66

78 表 3-18 使用分區管制規定不了解原因之統計表原因 次數 比例 (%) 府提供資訊管道不足或宣傳不周 % 分區管制規定過於煩瑣及複雜 % 分區管制規定未符合期望或現地需求 % 全不懂分區管制規定用途及重要性為何 % 其他 % 合計 % 資料來源 : 本計畫整理 表 3-19 抵價地分配作業規定不了解原因之統計表 原因 次數 比例 (%) 府提供資訊管道不足或宣傳不周 % 抵價地分配作業規定過於煩瑣及複雜 % 抵價地分配作業規定未符合期望或現地需求 % 完全不懂抵價地分配作業規定用途及重要性為何 % 其他 % 資料來源 : 本計畫整理 合計 % 67

79 ( 四 ) 區段徵收抵價地分配作業程序之看法目前區段徵收抵價地分配作業原則, 以公開抽籤再由地主自行選擇分配街廓為原則, 除有特殊情形或其他因素考量, 擬以不公開抽籤方式辦理時, 要將配地方式報請機關首長核准 32 故, 目前區段徵收抵價地分配作業仍多採以公開抽籤再由地主自行選擇分配街廓為主, 經由問卷調查後得知, 受訪地主 41.54% 對於先抽籤再自行選配街廓作業方式還算滿意, 而仍有 31.16% 不太滿意此種抵價地配地作業方式, 由表 3-21 得知, 其原因有主要為因籤號先後導致無法選配期望街廓佔 53.09%, 而有 20.99% 的地主不滿原因為因籤號先後造成權利價值較小者無法選配街廓, 而需再與他人合併分配, 顯示該部份地主期望產權單純而非持分共有型態 表 3-20 抵價地分配作業規定先抽籤再自行選配街廓之滿意程度 項目非常滿意還算滿意普通不太滿意非常不滿意合計 次數 比例 (%) 5.00% 36.54% 27.31% 27.31% 3.85% % 資料來源 : 本計畫整理 表 3-21 抵價地分配作業規定先抽籤再自行選配街廓之不滿意原因 原因次數比例 (%) 因籤號先後導致無法選配原區段徵收前之土地 座落位置 % 因籤號先後導致無法選配期望街廓 % 因籤號先後造成權利價值較小者無法選配街 廓, 而需再與他人合併分配 % 因籤號先後導致無法選配街角地 % 過去參加其他區段徵收案分配方式較適宜 % 其他 % 合計 % 資料來源 : 本計畫整理 32 區段徵收作業手冊,P152 68

80 第四節 小結 抵價地分配攸關地主權益甚深, 如何獲知地主著重之影響分配因子, 對於府日後推行區段徵收作業有極重要的影響, 區段徵收是一種財務自償的開發方式, 減少地主抗爭必能縮短作業時程, 加速府取得土地進行處分 經由高鐵新竹車站都市計畫規定 都市設計規定及抵價地作業要點進行了解後, 將參與分配地主抵價地選配結構結果, 經由群落分析得到二種群組形式, 再此二種群組形式中又細分為二種方案型態, 分別為群組 A- 之方案 A-1( 居住機能型 ) 方案 A-2( 基地規模開發型 ) 群組 B 之方案 B-1( 土地發展潛力型 ) 方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 在進行問卷調查後分析得知, 針對整體配地計畫來看, 有三成左右地主認 為府對於府提供資訊管道不足或宣傳不周, 多數地主對於先抽籤再選配街廓 進行分配表示認同, 但仍有少部份地主因為無法得期望街廓而不滿意此種制度 69

81 70

82 第四章實證分析 為了解區段徵收地主選配抵價地的主要因素, 本研究將以高鐵新竹車站區段徵收區為主, 透過問卷受訪者之選配宗地之方案型態進行分析, 以了解兩者間的關連性, 希望經由此類分析, 找出各選擇方案型態的因子, 以建立後續羅吉特模型使用 第一節 資料處理與分析 根據第三章第三節抵價地配地結構與問卷調查結果分析後, 本節更進一步討各類方案型態的地主選擇行為, 本研究於前列章節經由群落分析將地主選配抵價地的配地結構分為群組 A 之方案 A-1( 居住機能型 ) 方案 A-2 ( 基地規模開發型 ) 群組 B 之方案 B-1( 土地發展潛力型 ) 方案 B-2( 住 商機能兼具型 ) 一 配地結構群組 A ( 一 ) 地主基本屬性資料 針對群組 A 之方案 A-1( 居住機能型 ) 方案 A-2( 基地規模開 發型 ) 之地主基本屬性資料進行說明, 由下表可知, 不論是性別 年 齡 婚姻狀況 歷等等, 方案 A-1 及方案 A-2 都顯示差異不之結 果, 不論方案 A-1 或方案 A-2 性別均以男性為部份 ; 而以年齡而言, 方案 A-1 集中於 歲及 歲之受訪地主, 方案 A-2 則集中於 歲為主, 婚姻狀均以已緍為主, 歷都集中於高中職程度, 家庭 年平均收入都以 萬及 萬為主要, 而且均以住在高鐵新竹 車站區段徵收區內為部份 表 4-1 配地結構群組 A 地主基本屬性資料統計表人數比例項目 A-1 A-2 合計 A-1 A-2 合計 備註 男 % 31.15% 73.46% 性別 女 % 12.31% 26.54% 合計 % 43.46% % 71

83 表 4-1 配地結構群組 A 地主基本屬性資料統計表 ( 續 1) 人數 比例 項目 A-1 A-2 合計 A-1 A-2 合計 19 歲以下 % 0.00% 0.77% 歲 % 3.08% 6.92% 歲 % 9.62% 18.08% 年齡 歲 % 18.08% 40.00% 歲 % 8.08% 22.69% 60 歲以上 % 4.62% 11.54% 合計 % 43.46% % 婚姻狀況歷職業家庭年平均收入 已婚 % 36.15% 84.23% 未婚 % 7.31% 15.77% 合計 % 43.46% % 小 % 5.00% 9.23% ( 初 ) 中 % 6.15% 16.15% 高中 / 職 % 18.46% 38.85% / 專 % 11.54% 25.77% 研究所以上 % 2.31% 10.00% 合計 % 43.46% % 軍公教人員 % 2.69% 6.54% 房地產 / 營造 / 建築 % 3.08% 11.15% 民營企業 % 12.31% 30.38% 農 % 3.85% 9.23% 自由業 % 11.92% 19.62% 無職業 % 5.77% 16.54% 其他 % 3.85% 6.54% 合計 % 43.46% % 25 萬以下 % 6.54% 18.08% 萬 % 3.85% 11.15% 萬 % 15.77% 27.69% 萬 % 11.92% 31.54% 120 萬以上 % 5.38% 11.54% 合計 % 43.46% % 備註 72

84 表 4-1 配地結構群組 A 地主基本屬性資料統計表 ( 續 2) 人數 比例 項目 A-1 A-2 合計 A-1 A-2 合計 居住於區 是 % 29.62% 71.54% 段徵 否 % 13.85% 28.46% 收區 內 合計 % 43.46% % 資料來源 : 本計畫整理 備註 ( 二 ) 選配抵價地之影響因素 根據上一章節地主選配抵價地之影響因素中影響很者以使用分 區類別 面前街道寬度 鄰近嫌惡設施程度 坵塊形狀 街廓評議地 價高低進行分析, 前述因素不論方案 A-1 或方案 A-2 均選擇影響很 表 4-2 配地結構群組 A 選配抵價地之影響因素統計表影響很有影響普通稍有影響毫無影響合計項目方案百分百分百分百分百分次數次數次數次數次數次數百分比比比比比比 使用分區類別 ( 住 商 ) 面前街道寬度 A % % % % % % A % % % % % % 合計 % % % % % % A % % % % 0.00% % A % % % % % % 合計 % % % % % % 鄰近嫌惡設 施程度 A % % % % % % A % % % % % % 合計 % % % % % % 坵塊形狀 A % % % % % % A % % % % % % 合計 % % % % % % 73

85 表 4-2 配地結構群組 A 選配抵價地之影響因素統計表 ( 續 ) 項目 街廓評議地 價高低 方案 影響很有影響普通稍有影響毫無影響合計 次數 資料來源 : 本計畫整理 百分比 次數 百分比 次數 百分比 次數 百分比 次數 百分比 次數 百分比 A % % % % % % A % % % % % % 合計 % % % % % % 二 配地結構群組 B ( 一 ) 地主基本屬性資料 針對群組 B 之方案 B-1( 土地發展潛力型 ) 方案 B-2( 住商機能兼 具型 ) 之地主基本屬性資料進行說明, 由下表可知, 方案 B-1 以男性地 主為, 女性地主以選擇方案 B-2 較為顯著, 婚姻狀況均以已婚為主, 歷方面方案 B-1 方案 B-2 均以高中職為主, 職業方面均以民間企業 為主, 家庭年平均收入方案 B-1 以 萬為主, 方案 B-2 以 萬為主, 其不論方案 B-1 方案 B-2 地主均以住在高鐵新竹車站區段徵 收區為主 表 4-3 配地結構群組 B 地主基本屬性資料統計表 項目 人數 比例 B-1 B-2 合計 B-1 B-2 合計 備註 性別 年齡 男 % 51.92% 73.46% 女 % 15.00% 26.54% 合計 % 66.92% % 19 歲以下 % 0.77% 0.77% 歲 % 5.77% 6.92% 歲 % 10.00% 18.08% 歲 % 26.54% 40.00% 歲 % 14.62% 22.69% 60 歲以上 % 9.23% 11.54% 合計 % 66.92% % 74

86 表 4-3 配地結構群組 B 地主基本屬性資料統計表 ( 續 ) 項目 人數 比例 B-1 B-2 合計 B-1 B-2 合計 備註 婚姻狀況 歷 已婚 % 57.69% 84.23% 未婚 % 9.23% 15.77% 合計 % 66.92% % 小 % 5.00% 9.23% ( 初 ) 中 % 11.54% 16.15% 高中 / 職 % 24.62% 38.85% / 專 % 16.15% 25.77% 研究所以上 % 9.62% 10.00% 合計 % 66.92% % 軍公教人員 % 3.85% 6.54% 房地產 / 營造 / 建築 % 9.62% 11.15% 民營企業 % 19.62% 30.38% 職業家庭年平均收入居住於區段徵收區 農 % 5.77% 9.23% 自由業 % 11.92% 19.62% 無職業 % 11.54% 16.54% 其他 % 4.62% 6.54% 合計 % 66.92% % 25 萬以下 % 13.46% 18.08% 萬 % 7.69% 11.15% 萬 % 15.77% 27.69% 萬 % 21.92% 31.54% 120 萬以上 % 8.08% 11.54% 合計 % 66.92% % 是 % 46.54% 71.54% 否 % 20.38% 28.46% 內合計 % 66.92% % 資料來源 : 本計畫整理 75

87 ( 二 ) 選配抵價地之影響因素 根據上一章節地主選配抵價地之影響因素中影響很者以使 用分區類別 面前街道寬度 鄰近嫌惡設施程度 坵塊形狀 街廓評議地價高低進行分析, 由下表可知, 不論方案 B-1 或 B-2 此類影響因素均以影響很為主 表 4-4 配地結構群組 B 選配抵價地之影響因素統計表影響很有影響普通稍有影響毫無影響合計項目性別百分百分百分百分百分次數次數次數次數次數次數百分比比比比比比 使用分區類別 ( 住 商 ) 面前街道寬度 B % % % % % % B % % % % % % 合計 % % % % % % B % % % % % % B % % % % 0.00% % 合計 % % % % % % 鄰近嫌惡設施程度坵塊形狀街廓評議地價高低 B % % % % % % 資料來源 : 本計畫整理 B % % % % % % 合計 % % % % % % B % % % % % % B % % % % % % 合計 % % % % % % B % % % % % % B % % % % % % 合計 % % % % % % 76

88 第二節 選配抵價地影響因素之因子分析 因子分析 (Facetor Analysis Method) 在多變量分析領域中, 相當重要的一種方法, 能夠將眾多的變數萃取成個數較少的幾個變數, 而萃取之後的變數即稱為因子 (factor), 本節將經由因子分析把影響抵價地選配因素縮減, 以利後續模式建構之用 一 資料適用性分析 本研究將有效問卷資料建檔後, 針對分析的資料是否適用於因子分析, 將進行適合度檢定, 採用 Kaiser-Meyer-Oklin 的抽樣正確量 ( 簡稱 KMO 33 ), 由偏相關係數來檢定, 經由 KMO 檢定其值為 0.6 於 0.4 表示為 可接受 二 因子分析結果 因子分析之功用就是想以萃取出來的少數的潛在因子 (latent facetor) 來代表這眾多的變數 而其基本理論是假設樣本在變數上可分為兩個部分, 一個是各變數共有的成份, 即稱為共同因子 (common factor), 另一個是各 變數所獨有的成份, 則稱為獨特因子 (Specific factor) 共同因子個數的多寡 原則上是越少越好, 且所抽取之共同因子所能解釋的變數之變異數越越好 一般而言是以特徵值 (Eigenvalue)>1 為萃取共同因子數目多寡的準 則, 由眾多的變數所萃取出來的共同因子, 即為因子分析最終的目的 為方 便因子的解釋, 需利用因子轉軸, 轉軸一般分成直交轉軸與斜交轉軸二種, 採用直交轉軸則因子間不相關 ; 採用斜交轉軸, 因子間可能相關 直交轉軸之優點, 在於使變數在各個因子中的因子負荷量 (Factor Loading) 的差距變, 進而使各個因子的意義更為清晰 明顯及具有較的獨立性, 以方便為因子命名, 故本研究將透過直交轉軸之最變異法 (varimax) 及未轉軸之因子分別說明 以 Spss 軟體進行因子分析, 其數值處理過程中在程度中之差異屬於次序尺度, 以便於各選配抵價地影響因子間作篩選, 此步驟是為避免各項目因子間相關性過高 經由因子分析 (Facetor Analysis Method) 進行分析後, 依 33 KMO 值接近 1, 表示這些變數有共同因子存在, 可使用因子分析 ;KMO 值低於 0.4 是不可接受的, 其值愈愈好,0.75 以上可視為極佳 77

89 據 Kaiser 常態化的 Varimax 法, 來決定共同因子之數目, 即以特徵值於 1 者為選取標準, 特徵值若小於 1 者則不予選取 共有 15 個特徵值於 1 的主要因素成份, 這 15 個主要因素, 共可解釋總變異量的 %, 其特徵值與變異數如表 4-5 所示 表 4-5 影響因子分析主要因子特徵值與變異數表 項目 平方和負荷量 因子 特徵值 變異數 (%) 累積變異數 (%) 資料來源 : 本計畫整理 78

90 一般而言要保留的主成份個數, 主要依照陡坡圖考驗法 (Scree Test) 以及 Kaiser 準則進行判斷, 前面依 Kaiser 準則判斷挑選出 15 個主成份項 目, 而本研究再透過陡坡圖考驗法 34 (Scree Test) 將各成份編號及其相對應之特徵值繪製因素陡坡圖, 再進行陡坡圖考驗法分析, 經由圖 4-1 顯示因子構數目為 1~9 時, 可獲得較為適當之因子數目 特徵圖 成份編號 資料來源 : 本研究整理 圖 4-1 因素陡坡圖 34 陡坡圖考驗法 (Scree Test): 主要是依照陡坡圖 (Scree Plot) 的繪製來進行判斷 scree plot 是以變項的 correlation matrix 所得之特徵值 (eigenvalue) 來繪製的 它的判斷基準為找出特徵值曲線突然轉折彎角 (elbow) 的地方, 在該彎角以上的特徵值就是可以保留下來的主成份 ( 王保進,2004, 多變量分析 ) 79

91 三 因子命名 在經過因子分析後挑選出項目間具有相關性的因子, 將因子成份間屬性較為相關者列為同一成份, 通常以因子負荷之絕對值於 0.3 就被認為顯著的, 於 0.5 則非常顯著, 本研究將因子轉軸前 後分別說明之, 其轉軸前以因子負荷量之於絕對值 0.3 認定, 並取其負荷量最高值予以命 名, 而透過直交轉軸之最變異法 (varimax) 以因子負荷量之絕對值 0.5 認定, 根據因素負荷量將變數歸類, 並予以命名, 以下分別對各主要因子作進一步之分析與命名, 見表 4-6 及表 4-7 所示 表 4-6 萃取後因子命名及對應變數表 ( 轉軸前 ) 因素命名變數 F 1 聯外道路距離之影響 程度 聯外道路距離影響程度 y5 緊臨遊憩設施狀況影響 程度 y11 鄰接停車場狀況影響程度 y12 接近文 教設施的程度 y8 距離高鐵車站之程度影響程度 y6 坵塊形狀影響程度 y15 坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) 影響程度 y14 F 2 商業區層級商業區層級 x2 接近主要商業區的程度 x7 F 3 F 4 是否了解使用分區管 制規定 是否了解使用分區管制規定 y19 是否了解抵價地分配作業規定 y20 面前街道寬度 x4 都市計畫規 劃配置之理念及構想 y18 基地最小開發規模 x3 接近文教設施的程度接近文教設施的程度 x8 緊臨遊憩設施程度 x11 F 5 婚姻狀況婚姻狀況 y24 F 6 距離高鐵車站距離距離高鐵車站距離 x6 F 7 年齡年齡 y23 F 8 鄰接防汛道路沿線鄰接防汛道路沿線 x10 聯外道路距離 x5 F 9 是否居住於區段徵收區 是否居住於區段徵收區 y28 F 10 基地最小開發規模訂定影響程度 基地最小開發規模訂定影響程度 y3 F 11 性別性別 y22 F 12 抵價地分配作業規定抵價地分配作業規定 y21 80

92 表 4-6 萃取後因子命名及對應變數表 ( 轉軸前 )( 續 ) 因素命名變數 F 13 坵塊座向坵塊座向 x14 F 14 街廓評議地價高低街廓評議地價高低影響程度 y17 接近主要商業區的程 F15 度影響程度資料來源 : 本研究整理 接近主要商業區的程度影響程度 y7 表 4-7 萃取後因子命名及對應變數表 ( 轉軸後 ) 因素命名變數 E1 E2 E 3 E 4 E 5 距離程度與設施狀況 土地實質條件 鄰近嫌惡設施程度影響程度 y9 坵塊形狀影 響程度 y15 接近文教設施的程度影響程度 y8 鄰接停車場狀況影響程度 y12 距離高鐵 車站之程度影響程度 y6 基地最小開發規模 x3 接近主要商業區的程度 x7 聯外道路距離 x5 面前街道寬度 x4 是否了解使用分區管制規定 y19 是否了解抵 計畫規定價地分配作業規定 y20 都市計畫規劃配置之理念及構想 y18 分區狀況土地發展條件 使用分區類別尺度 x1 商業區層級 x2 鄰接 停車場 x12 使用分區類別影響程度 y1 商業區層級影響程度 y2 基地最小開發規模訂定影響程度 y3 接近主要商業區的程度影響程度 y7 是否為街角地者影響程度 y13 E 6 設施與形狀緊臨遊憩設施 x11 坵塊形狀尺度 x15 E 7 E 8 區段徵收前土地座落位置 道路狀況 區段徵收前土地座落位置影響程度 y16 鄰接防汛道路沿線影響程度 y10 緊臨遊憩設施狀況影響程度 y11 聯外道路距離影響程度 y5 面前街道寬度影響程度 y4 E 9 社經背景歷 y25 家庭年平均收入 y27 81

93 表 4-7 萃取後因子命名及對應變數表 ( 轉軸後 )( 續 ) 因素命名變數 E 10 設施距離鄰近嫌惡設施 x9 距離高鐵車站距離 x6 E 11 評議地價高低 街廓評議地價高低影響程度 y17 是否居住於 區段徵收區 y28 E 12 婚姻狀況婚姻狀況 y24 年齡 y23 E 13 坵塊座向尺度坵塊座向尺度 x14 鄰接防汛道路程度 x10 E 14 職業職業 y26 E 15 作業規定性別 y22 抵價地分配作業規定 y21 資料來源 : 本研究整理 82

94 第三節 實證結果分析 領回抵價地之選配行為對地主而言是十分重要, 然其決策過程更突顯對地主財產權保障具有極重要的定位, 過去探討區段徵收相關文獻均以作業及功能方面為主要探討, 顯少注重到地主行為及心理, 而在民意高漲的時代, 了解地主想法已成為必要的課題, 本章節運用個體選擇模式中常用的羅吉特模式, 希冀找出地主選配抵價地的主要因素為何? 地主選配抵價地區位選擇預測模型為何? 其顯著性因素為何等等 Logit 模型乃屬於個體選擇理論之一種應用模型, 其通常有兩種用途, 分別為解釋行為與現象及預測行為與現象 ( 連經宇,2002), 假設地主為理性的決策者, 應會選擇使其效用最的抵價地區位與持有權利價值組合之替 選方案, 本節將針對各類型群組方案之地主選配抵價地因素進行模型預測, 而其實證研究架構如圖 4-2 所示 群組方案 群組 B 方案 B-1( 土地發展潛力型 ) 方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 地主行為 選配抵價地之影響因素 抵價地分配相關資訊之了解 區段徵收抵價地分配作業程序之看法 基本資料 群組 A 方案 A-1( 居住機能型 ) 方案 A-2( 基地規模開發型 ) 找出成份顯著性及相關性較高者 土地變數 都市計畫類型 道路機能 土地發展潛能 土地基本狀況 區分為四種類型顯著性因子第一類型變數 : 未轉軸之 15 個構面因子 (F1-F15) 第二類型變數 : 未轉軸之變數 25 個因子第三類型變數 : 轉軸後之 15 構面子 (E1-E15) 第四類型變數 : 轉軸後 15 個因子 機率模型建構 群組 B 方案 B(M2 M4 M6 M8) 群組 A 方案 A(M1 M3 M5 M7) 較適機率模型選擇 圖 4-2 實證研究架構流程圖 83

95 一 變數說明 本研究將影響地主選配抵價地之因素, 分成土地變數及地主行為變數, 其變數係透過文獻回顧歸納而成, 其中土地變數之變數類型可分成都市計畫類型 道路機能 土地發展潛能 土地基本狀況等四類, 而地主行為變數分成選配抵價地之影響因素 抵價地分配相關資訊之了解 區段徵收抵價地分配作業程序之看法 基本資料等四類 ; 其變數並經由上節因子分析後取出 15 個構面, 其成份顯著性及相關係較高者代入模式中說明 將顯著性因子區分為四種類型, 可分為 : ( 一 ) 第一類型變數 : 未轉軸之 15 個構面因子 (F1-F15) 15 個構面因子分別為 F1 聯外道路距離之影響程度 F2 商業區層級 F3 是否了解使用分區管制規定 F4 接近文教設施的程度 F5 婚姻狀況 F6 距離高鐵車站距離 F7 年齡 F8 鄰接防汛道路沿線 F9 是否居住於區段徵收區 F10 基地最小開發規模訂定影響程度 F11 性別 F12 抵價地分配作業規定 F13 坵塊座向 F14 街廓評議地價高低 F15 接近主要商業區的程度影響程度 ( 二 ) 第二類型變數 : 未轉軸之變數 25 個因子 從 15 構面因子從萃取顯著性較高的聯外道路距離影響程度 y5 緊臨遊憩設施狀況影響程度 y11 鄰接停車場狀況影響程度 y12 接近文教設施的程度影響程度 y8 距離高鐵車站之程度影響程度 y6 坵塊形狀影響程度 y15 坵塊座向( 東 西 南 北 ) 影響程度 y14 商業區層級 x2 接近主要商業區的程度 x7 是否了解使用分區管制規定 y19 是否了解抵價地分配作業規定 y20 面前街道寬度 x4 都市計畫規劃配置之理念及構想 y18 基地最小開發規模訂定 x3 街廓評議地價高低影響程度 y17 接近文教設施的程度 x8 緊臨遊憩設施狀況 x11 距離高鐵車站距離 x6 鄰接防汛道路狀況 x10 聯外道路距離 x5 是否居住於區段徵收區 y28 性別 y22 婚姻狀況 y24 坵塊座向尺 x14 接近主要商業區的程度影響程度 y7 ( 三 ) 第三類型變數 : 轉軸後之 15 構面子 (E1-E15) 15 個構面因子分別為 E1 距離程度與設施狀況 E2 土地實質條件 E3 計畫規定 E4 分區狀況 E5 土地發展條件 E6 設施與形狀 E7 區段徵收前土地座落位置 E8 道路狀況 E9 社經背景 E10 設施距離 E11 評議地價高低 E12 婚姻狀況 E13 坵塊座向尺度 E14 職業 E15 作業規定 ( 四 ) 第四類型變數 : 轉軸後 15 個因子 從 15 構面因子中萃取顯著性較高的鄰近嫌惡設施程度影響程度 y9 基地最小開發規模 X3 是否了解使用分區管制規定 y19 使用分區類別尺度 x1 使用分區類別 y1 緊臨遊憩設施 x11 區段徵收前土地座落位置影響程度 y16 面前街道寬度影響程度 y4 歷 y25 鄰近 84

96 嫌惡設施狀況 x9 街廓評議地價高低影響程度 y17 婚姻狀況 y24 坵塊座向尺 x14 職業 y26 性別 y22 針對上述各類變數類型及其因子項目, 如圖 4-3 所示 第三類型變數 (E1-E15) 第一類型變數 (F1-F15) 變數類型變數代號變數類型變數代號都市計畫 x1 x2 x3 都市計畫 x2 x3 道路機能 x5 x4 道路機能 x4 x5 土地發展潛能 選配抵價地之影響因素 抵價地分配相關資訊之了解 基本資料 x6 x7 x9 x10 x11 土地發展潛能 X7 x8 x6 x10 x11 x12 x14 x15 土地基本狀況 x14 y1 y2 y3 y4 選配抵價地之 y5 y17 y7 y3 y11 y12 y5 y6 y7 y8 y9 y12 影響因素 y8 y6 y15 y14 y20 y13 y15 y16 y10 y11 y17 y18 y19 y20 抵價地分配相 y21 關資訊之了解 y18 y19 y21 y22 y23 y24 y25 y26 y27 y28 基本資料 y24 y28 y22 y23 第四類型變數 (1-15) 第二類型變數 (1-25) 變數類型 變數代號 變數類型 變數代號 都市計畫 x1 X3 都市計畫 x2 x3 土地發展潛能 x9 x11 道路機能 x4 x5 土地基本狀況 x14 土地發展潛能 x6 x7 x8 x10 x11 選配抵價地之影響因素 y1 y4 y9 y16 y17 土地基本狀況 x14 y5 y6 y7 y8 y11 y12 抵價地分配相關選配抵價地之 y19 y14 y15 y17 y18 y19 資訊之了解影響因素 y20 基本資料 y22 y24 y25 y26 基本資料 y22 y24 y28 資料來源 : 本研究整理 二 機率模型建構 圖 4-3 土地變數說明圖 本研究經由群落分析將地主對選配抵價地選擇類型分成 A B 二群組, 其分別為群組 A 之方案 A-1( 居住機能型 ) 方案 A-2( 基地規模開發型 ) 群組 B 之方案 B-1( 土地發展潛力型 ) 方案 B-2( 住商機能兼具型 ), 經羅吉特模型找出各方案型態之地主選配抵價地行為預測較佳之模式 經由前面章節因子分析萃取出 15 個構面因子及其從構面中挑選顯著性較高的因子後, 代入機率模型 - 二項羅吉特模型中, 以 SAS 軟體輸出 8 個羅吉特模型, 分別為 :A 方案羅吉特實證模型 ( 未轉軸產生 15 個構面因子, 簡稱 :M1) B 方案羅吉特實證模型 ( 未轉軸產生 15 個構面因子, 簡稱 : M2) A 方案羅吉特實證模型 ( 具顯著性之未轉軸產生 25 變數因子, 簡稱 : M3) B 方案羅吉特實證模型 ( 具顯著性之未轉軸產生 25 變數因子, 簡稱 : M4) A 方案羅吉特實證模型 ( 轉軸產生之 15 個構面因子, 簡稱 :M5) B 方案羅吉特實證模型 ( 轉軸產生之 15 個構面因子, 簡稱 :M6 ) A 方案羅 85

97 吉特實證模型 ( 轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子, 簡稱 :M7) B 方案 羅吉特實證模型 ( 轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子, 簡稱 :M8) 上述各羅吉特實證模型, 其建立效用函數式為 : U M1M2 =f(f1,f2,f3,f4,f5,f6,f7,f8,f9,f10,f11,f12,f13,f14,f15) U M3M4 =f(x2,x3,x4,x5,x6,x7,x8,x10,x11,x14,y5,y6,y7,y8,y11,y12,y14,y15,y1 7,y18,y19,y20,y22,y24,y28) U M5M6 =f(e1,e2,e3,e4,e5,e6,e7,e8,e9, E10,E11,E12,E13,E14,E15) U M7M8 =f(x1,x3,x9,x11,x14,y1,y4,y9,y16,y17,y19,y22,y24,y25,y26) 本研究對象高速鐵路新竹車站特定區案之選配抵價地地主, 即經由上列效函數式中, 求取滿足效用最之模型 而經由實證模型方案 A(M1 M3 M5 M7) 獲得方案 A-2(A-2=1,A-1=0) 選擇機率模型, 而方案 B(M2 M4 M6 M8) 獲得方案 B-2(B-2=1,B-1=0) 選擇機率模型 ; 由此可知, 最佳方案分別為群組 A 之 A-2( 基地規模開發型 ) 群組 B 之 B-2( 住商機 能兼具型 ), 見表 4-11 表 4-13 及附錄三所示 三 實證結果分析 ( 一 ) 較適機率模型選擇 由實證模型方案 A(M1 M3 M5 M7) 方案 B(M2 M4 M6 M8) 模式分析產生之結果, 於各個模型之 AIC 35 值及 SC 值表現見表 4-10 所示 依照 AIC 值及 SC 值越小越好之原理來看, 方案 A B 各自輸出之 4 個模型, 方案 A 其 AIC 值由小至分別為 M7<M3<M1<M5, 方案 B 其 AIC 值由小至分別為 M8<M4<M2<M6, 方案 A 其 SC 值由小至分別為 M7< M1<M5<M3, 方案 B 其 SC 值由小至分別為 M8<M6<M2<M4; 由此知道方案 A 以 M7 解釋能力較佳, 方案 B 以 M8 解釋能力較佳, 如果方案 A B 併同比較, 其 AIC 值由小至分別為 M8<M4<M7<M2<M6<M3<M1 <M5, 及 SC 值由小至分別為 M8<M7<M6<M2<M1<M5<M4< M3; 以預測能力來看, 方案 A 其預測能力由至小分別為 M7>M5>M1, 而方案 B 其預測能力由至小分別為 M8>M6>M2 綜上所述, 可看出解釋能力以 M8 為最佳, 其次為 M7 及 M4, 而 M7 就 AIC 值及 SC 值來看, 雖其 AIC 略高於 M4, 但 SC 值卻較 M4 低, 故整體而言 M7 又優於 M4 故後續羅吉特模型分析, 將針對群組方案 A B 中其解釋能力佳模型 M8 及 M7 加以說明 35 Akaike's Information Criterion(AIC) 與 Schwarz Criterion (SC) 係為模式間比較何者預測能力 為佳, 當模式間比較 AIC 或 SC 值越低者表示越好 86

98 表 4-10 實證模型結果表 群組方案模型編號 AIC SC 預測能力 (%) A M A M A M A M B M B M B M B M 資料來源 : 本研究整理 ( 二 ) 影響選擇方案因子分析 排名 根據前面各群組方案模型說明, 獲得解釋能力佳模型 M8 及 M7, 而為 何此二模型解釋能力較佳, 其萃取因子為何? 由前述機率模型建構得知, 轉 軸後之 15 個變數因子負荷量為最佳, 其模式解釋能力均較高, 而由 15 個 構面因子中選取 15 個變數因子負荷量最高者為變數因子, 所形成模型 M7 及 M8, 其因子負荷量位於 0.6~0.9 之間, 以下就解釋能力佳之模型 M7 及 M8 作一如下說明 1. 實證模型 M7 說明 經過嘗試多種不同的函數設定與實證模型方式所得出之解釋 能力最佳之羅吉特模式結構 M7, 機率和正確預測率為 86.90%, 如 表 4-11 所示 經由實證結果顯示, 在所有影響地主選配抵價地方案 A-2( 基地規模開發型 ) 變數因子中, 以基地最小開發規模 (X3) 使用分區類別尺度(x1) 面前街道寬度影響程度(y4) 最為顯著, 其次為鄰近嫌惡設施影響程度 (y9) 區段徵收前土地座落位置影響程度 (y16) 性別(y22) 為影響較為顯著因子, 表示此些變數為地主選配抵價地時最重要的考量因子 經由實證結果顯示, 所有的係數正負符號皆符合理論預期, 其中基地最小開發規模 (X3) 面前街道寬度影響程度(y4) 性別(y22) 其係數值為正值 ; 鄰近嫌惡設施影響程度 (y9) 使用分區類別(x1) 區段徵收前土地座落位置影響程度 (y16) 為負值, 因此其正負值對對地主之影響層面為何, 將進一步說明, 其說明如下 : 87

99 (1) 基地最小開發規模 (X3) 係數為正值, 其尺度分為無訂定及訂定基地最小開發規模二種, 因基地最小開發規模無訂定時, 可選配街廓條件較無受限, 街廓選擇較為彈性, 其地主選配抵價地效用會呈現遞增, 故表示地主選配抵價地時選取方案 A-2( 基地規模開發型 ) 機率於方案 A-1( 居住機能型 ); 若有訂定時則反之 (2) 使用分區類別尺度 (X1) 係數為正值, 其尺度分為商業區及住宅區, 地主選配商業區時, 其選配抵價地之效用會呈現遞增 ; 這表示商業區對地主而言較亦產生滿足, 或許是因為商業區較住宅區使用多元性及其容積率 建蔽率等使用強度又高於住宅區, 故其於選配抵價地時, 地主會優先考量選配商業區, 這也 表示當使用分區類別尺度係數呈現正值時地主於會優先選擇方 案 A-2( 基地規模開發型 ) (3) 面前街道寬度影響程度 (y4) 為正值, 表示街道寬度小對地主 選配抵價地影響程度很, 當可選配街廓之面前道路較寬時, 地主選配抵價地的滿足程度會隨著遞增, 而當可選配街廓之面 前道路較窄時, 地主選配抵價地的滿足程度會隨之遞減 ; 這也 表示當面前街道寬度影響程度 (y4) 係數呈現正值時地主於會優 先選擇方案 A-2( 基地規模開發型 ) (4) 鄰近嫌惡設施影響程度 (y9) 為負值, 表示當距離嫌惡設施時越 近時, 地主選配抵價地效用會呈現遞減, 這或許跟嫌惡設施給人的負面影響, 諸如影響地價 房價高低及人類身體健康等等 問題而導致 ; 這也表示當鄰近嫌惡設施影響程度 (y9) 為負值時 地主於會優先選擇方案 A-2( 基地規模開發型 ) (5) 區段徵收前土地座落位置影響程度 (y16) 為負值, 當地主認為區段徵收前土地座落位置對其選配抵價地佔有極重的因素時會優先選擇方案 A-2( 基地規模開發型 ), 因其選配之抵價地, 距離區段徵收前土地座落位置越近時, 其選配抵價地效用會呈現遞增, 而如果地主認為區段徵收前土地座落位置無必要性時, 則會選擇方案 A-1( 居住機能型 ), 其選配抵價地距離越近效用會呈現遞減 (6) 性別 (y22) 為正值, 其尺度分為男性及女性, 顯示男性地主對於選配抵價地效用會呈現遞增, 表示男性對其選配結果較為認同, 這也表示地主選配抵價地時選取方案 A-2( 基地規模開發型 ) 機率於方案 A-1( 居住機能型 ) 88

100 而如街廓評議地價高低影響程度 (y17) 並未如預期產生顯著性, 或許因其對某些地主而言是重要因素, 對某些地主非十分重要, 相互抵消其重要性, 但是因抵價地可採用合併分配, 對於權利價值小的地主, 可以與其他地主合併選配, 故也可能因此街廓評議地價高低影響程度減低 89

101 表 4-11 A 方案羅吉特實證模型轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子 -M7 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is A2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Pr>ChiSq Intercept 鄰近嫌惡設施影響程度 y ** 基地最小開發規模 X <.0001 *** 是否了解使用分區管制規定 y 使用分區類別尺度 x <.0001 *** 使用分區類別 y 緊臨遊憩設施 x 區段徵收前土地座落位置 y ** 面前街道寬度影響程度 y *** 歷 y 鄰近嫌惡設施狀況 x 街廓評議地價高低影響程度 y 婚姻狀況 y 坵塊座向 x 職業 y 性別 y ** 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 90

102 2. 實證模型 M8 分析由表 4-12 得知,M8 係經過本研究多種不同的函數設定與實證模型方式所得出其 AIC 值及 SC 值最小之羅吉特模式 ; 其機率和正確預測率為 88.1% 經由實證結果顯示, 在所有影響地主選配抵價地方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 變數因子中顯著性較高變數, 依序為鄰近嫌惡設施程度 (y9) 基地最小開發規模訂定(x3) 使用分區類別尺度(x1) 最為顯著, 其次為區段徵收前土地座落位置 (y16) 坵塊座向(x14) 及職業 (y26), 隨之為緊臨遊憩設施 (x11) 面前街道寬度影響程度(y4) 歷 (y25) 及鄰近嫌惡設施狀況 (x9), 表示此些變數為地主選配抵價地時最重要的考量因子 經由實證結果顯示, 所有的係數正負符號分別為鄰近嫌惡設施程 度影響程度 (y9) 區段徵收前土地座落位置影響程度 (y16) 職業 (y26) 緊臨遊憩設施 (x11) 其係數值為正值 ; 基地最小開發規模訂定 (x3) 使用分區類別尺度 (x1) 坵塊座向 (x14) 面前街道寬度影響程 度 (y4) 歷 (y25) 鄰近嫌惡設施狀況 (x9) 為負值, 因此其正負值對 對地主之影響層面為何, 將針對顯著性前三名的變數因子鄰近嫌惡設 施程度影響程度 (y9) 基地最小開發規模訂定 (x3) 使用分區類別尺 度 (x1) 進一步說明, 其說明如下 : (1) 鄰近嫌惡設施程度影響程度 (y9) 為正值, 表示地主鄰近嫌惡設施 時, 對選配抵價地影響程度越, 表示越重視該變數影響因子 ; 除嫌惡設施造成地主負面觀感外, 嫌惡設施程度種類也會產生不同之影響抵價地選配結果, 例如地主面臨變電所及高架橋 鐵道 時, 可能地主選配面臨高架橋會優先於變電所旁, 表示鄰近嫌惡 設施程度影響程度 (y9) 為正值時, 地主選配抵價地時選取方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 機率於方案 B-2( 住商機能兼具型 ) (2) 基地最小開發規模訂定 (x3) 為負值, 其尺度為無規定及有規定, 表示有規定時, 會使地主選配之抵價地效用減低 ; 有規定時會使地主可以選配的抵價地街廓受限, 對其選配產生影響, 亦導致其無法選配到滿意的街廓, 表示基地最小開發規模訂定 (x3) 為負值時, 地主選配抵價地時選取方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 機率於方案 B-2( 住商機能兼具型 ) (3) 使用分區類別尺度 (x1) 為正值, 其尺度為商業區及住宅區, 表示地主選配商業區會使其選配抵價地之效用程度遞增 ; 故表示地主選配抵價地時, 會優先選擇商業區, 這或許是考量日後土地的發展潛力及使用性多樣化, 表示使用分區類別尺度 (x1) 為正值時, 地主選配抵價地時選取方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 機率於方案 91

103 B-2( 住商機能兼具型 ) 表 4-12 B 方案羅吉特實證模型轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子 - M8 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is B2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Pr>ChiSq Intercept 鄰近嫌惡設施程度 y *** 基地最小開發規模訂定 X *** 是否了解使用分區管制規定 y 使用分區類別尺度 x <.0001 *** 使用分區類別 y 緊臨遊憩設施 x * 區段徵收前土地座落位置 y ** 面前街道寬度影響程度 y * 歷 y * 鄰近嫌惡設施狀況 x * 街廓評議地價高低影響程度 y 婚姻狀況 y 坵塊座向 x ** 職業 y ** 性別 y 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 3. 綜合分析由前述 M7 及 M8 模式中歸納顯著性較佳變數, 經整理後發現, 以 M7 而言為都市計畫類型者有使用分區類別尺度及基地最小開發規模訂定等二項, 選配抵價地之影響因素類型者有面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度等三項, 基本資料類型者僅有性別一項 M8 而言為模式中之顯著性較高變數, 分別為都市計畫類型者有 92

104 使用分區類別及基地最小開發規模訂定等二項, 土地發展潛能類型者有鄰近嫌惡設施程度 緊臨遊憩設施狀況等二項, 土地基本狀況類型者僅有坵塊座向, 選配抵價地之影響因素類型者有面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度等三項, 基本資料類型有歷及職業二項, 見表 4-13 表 4-13 影響抵價地選配變數說明表 變數類型 都市計畫 道路機能 土地發展潛能 土地基本狀況 選配抵價地之影響因素 項目 變數代號 M7 模型 M8 模型 共同變數 使用分區類別 X1 商業區層級 ( 如商一 商二 ) 基地最小開發規模訂定 X3 面前街道寬度 聯外道路距離 距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的程度 接近文教設施的程度 鄰近嫌惡設施程度 X9 鄰接防汛道路沿線 X2 X4 X5 X6 X7 X8 X10 緊臨遊憩設施狀況 X11 鄰接停車場狀況 是否為街角地者 X12 X13 坵塊座向 X14 坵塊形狀 使用分區類別影響程度 商業區層級影響程度 基地最小開發規模訂定影響程度 X15 面前街道寬度影響程度 Y4 聯外道路距離影響程度 距離高鐵車站之影響程度 接近主要商業區的影響程度 接近文教設施的影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 Y9 鄰接防汛道路沿線影響程度 Y1 Y2 Y3 Y5 Y6 Y7 Y8 Y10 93

105 表 4-13 影響抵價地選配變數說明表 ( 續 ) 變數類型 選配抵價地之影響因素 抵價地分配相關資訊之了解 區段徵收抵價地分配作業程序之看法 基本資料 項目 緊臨遊憩設施狀況影響程度 鄰接停車場狀況影響程度 是否為街角地者影響程度 坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) 影響程度坵塊形狀影響程度 變數代號 Y11 Y12 Y13 Y14 Y15 M7 模型 M8 模型 共同變數 區段徵收前土地座落位置影響程度 Y16 街廓評議地價高低影響程度 都市計畫規劃配置之理念及構想 是否了解使用分區管制規定 是否了解抵價地分配作業規定 抵價地分配作業規定 Y17 Y18 Y19 Y20 Y21 性別 Y22 年齡 婚姻狀況 Y23 Y24 歷 Y25 職業 Y26 家庭年平均收入 是否居住於區段徵收區 地主持有權利價值 Y27 Y28 Y29 備註 : 模式中具顯著性之因子資料來源 : 本研究整理經上表可得知, M7 模型及 M8 模型均有共同之變數為都市計畫類型之使用分區類別 基地最小開發規模訂定等 2 項, 選配抵價地之影響因素類型包含面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度等 3 項, 顯示對地主對此 5 項因子為選配抵價地的重要因子 針對其共通變數預測能力, 進一步分析, 由表 4-14 所示, 使用分區類別 (x1) 其選擇商業區的機率為 42.86%, 94

106 但地主每增加一個可選配商業區單位, 其滿足度可增加 %, 而住宅區其選配機率雖高, 但滿足程度未如商業區來得高, 故綜合來說商業區選配機率低於住宅區, 或許受都市計畫規劃的數量, 即遠少於住宅區所導致, 但對地主而言選配商業區的效用遠高於住宅區 ; 另以基地最小開發規模訂定 (x3) 來講, 其選擇無規定的機率有 71.71%, 地主每增加一個可選配無規定之街廓, 其滿足度可增加 13.47%, 雖然有規定基地最小開發規模之街廓選配機率雖較低, 地主每增加一個可選配有訂定基地最小開發規模之街廓, 其滿足度可增加 16.01%, 表示符合訂定基地最小開發規模者, 有都市計畫相關法令及管制之獎勵規定, 才會產生可以選配地主人數有限, 但滿意度仍高的情形 ; 而區段徵收前土地座落位置影響程度 (Y16) 其預測機率均有六成以上, 其邊際效用 (Marginal Utility), 以稍有影響而言, 其預測機率為 63.85%, 而地主每增加一個抵價地選配街廓, 其滿意度可增加 6.38 %, 以影響很而言, 地主選配機率 66.77%, 地主每增加一個抵價 地選配街廓, 其滿意度可增加 7.85% 表 4-14 影響變數預測機率表 變數 使用分區類別 (x1) 基地最小開發規模訂定 (x3) 區段徵收前土地座落位置影響程度 (Y16) 尺度 備註 : (MG) = ( 係數值 ) p 1 p 資料來源 : 本研究整理 預測機率 (P) 平均值 (%) 邊際效用 (MG) 平均值 (%) 商業區 住宅區 總計 無規定 有規定 總計 毫無影響 稍有影響 普通 有影響 影響很 總計

107 第四節 小結 綜合上述, 就高鐵新竹車站特定區而言, 區段徵收地主選配抵價地之行為受到了土地變數及地主行為變數所影響並產生不同程度的結果, 以下歸納實證模型結果, 找出影響地主選配抵價地的主要因素及模型 一 影響抵價地選配變數 透過因子分析萃取主成份後, 再代入羅吉特模式中進行分析, 分析結果得知, 地主選配抵價地時考量之重要因素, 其分別為土地變數之基地最小開發規模 使用分區類別尺度 緊臨遊憩設施 坵塊座向尺, 以及地主行為變數之鄰近嫌惡設施程度 是否了解使用分區管制規定 使用分區類別 區 段徵收前土地座落位置 面前街道寬度 歷 鄰近嫌惡設施 街廓評議地 價高低 婚姻狀況 職業 性別等等, 顯示影響地主選配抵價地行為不單單 僅土地實質條件, 地主的社經背景亦影響其選配的行為 二 選配模式方案 而透過羅吉特模式的預測, 找出群組 A 之 A-2( 基地規模開發型 ) 群組 B 之 B-2( 住商機能兼具型 ) 為預測能力較佳之模型, 而就該二方案互相 比較其 AIC 值及 SC 值, 又可得知群組 B 之 B-2( 住商機能兼具型 ) 又優於群 組 A 之 A-2( 基地規模開發型 ), 表示地主選配抵價地之型態仍取向機能 兼具者 三 方案之共通因子經由本研究得知, 群組 A 之 A-2( 基地規模開發型 ) 及群組 B 之 B-2( 住商機能兼具型 ) 為預測能力較佳之模型中, 均有之變數為都市計畫類型之使用分區類別 基地最小開發規模訂定等 2 項, 選配抵價地之影響因素類型包含面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度等 3 項, 顯示對地主對此 5 項因子為選配抵價地的重要因子 96

108 第五章結論與建議 本研究主要是探討區段徵收地主選配抵價地之行為, 並以高速鐵路新竹車站地區區段徵收案為研究範圍, 研究方法是以群落分析先將選配抵價地的型態畫分出來, 再透過問卷調查後, 獲得地主行為變數資料, 將土地變數及地主行為變數透過因子分析縮減影響地主選配抵價地的因素, 共萃取出 15 個構面因子, 而由 15 個構面因子中選取負荷量最高者為變數因子, 以參與抵價地分配之 260 筆土地為對象, 構建二項羅吉特模式, 最後以二項羅吉特實證模型結果進行分析, 本研究根據上述各章節獲得以下之結論與建議 第一節 結論 一 高速鐵路新竹車站區段徵收開發完成後地主領回之抵價地, 各街廓土地使用 分區及街廓劃分, 宗地形狀及各種公共設施興闢, 形成區段徵收後區位條件 不一之街廓, 希冀透過群落分析將地主 260 筆土地抵價地分配成果, 予以歸 類分析, 劃分易於解釋的分配類型, 因此獲得二個群組四個方案, 分別為地 主著重居住的適宜性之方案 A-1( 居住機能型 ) 地主多選取於商業區 高鐵 車站附近及道路較寬敞為明顯, 並且多以選取都市計畫規定整體開發或訂有 最小基地開發規模街廓為主之方案 A-2( 基地規模開發型 ) 地主以選取商 業區 高鐵車站附近及道路較寬敞為明顯, 多集中在主要道路中之方案 B-1 ( 土地發展潛力型 ) 以及地主選擇分配街廓以能具有商業活動功能, 較為多 元化 包容性較的類型之方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 二 本研究是以問卷調查方式蒐集高速鐵路新竹車站地區區段徵收案之地主選 配抵價地之顯示性偏好資料, 共寄發出 432 份問卷, 回收有效問卷共 260 份, 問卷信度 參與抵價地配地作業以男性地主居多, 以年齡層多集中於 中年左右, 受訪地主多為已婚 ; 受訪地主針對各項選配抵價地之影響因素均表示影響程度上都是以影響很為居多, 其中選取影響很者以使用分區類別 57.69% 面前街道寬度 58.08% 鄰近嫌惡設施程度 77.69% 坵塊形狀 68.08% 街廓評議地價高低 55.38%, 為五成受訪地主以上認為該些因素對於選配抵價地影響很, 然而又以鄰近嫌惡設施程度 77.69% 為居高 三 經由問卷結果, 對於抵價地分配相關資訊不論在都市計畫規劃之理念及構想 使用分區管制規定及抵價地分配作業規定其結果顯示, 多數受訪地主都表示部份了解為居多, 至於地主認為不太了解或完全不了解抵價地分配相關資訊, 主要為府提供資訊管道不足或宣傳不周, 顯示針對整體區段徵收作業仍需加強與地主資訊的傳遞, 以及充分公開整體計畫內容 四 區段徵收抵價地分配作業仍多採以公開抽籤再由地主自行選擇分配街廓為主, 經由問卷調查後得知, 受訪地主四成左右對於先抽籤再自行選配街廓作 97

109 業方式還算滿意, 而仍有三成左右地主不太滿意此種抵價地配地作業方式, 其原因有主要為因籤號先後導致無法選配期望街廓佔多數, 其次地主不滿原因為因籤號先後造成權利價值較小者無法選配街廓, 而需再與他人合併分配, 顯示該部份地主期望產權單純而非持分共有型態 五 本研究之影響地主選配抵價地因素, 透過因子分析共萃取出 15 個構面因子, 累積解釋變異 % 此 15 個構面因子中鄰近嫌惡設施程度 基地最小開發規模發規模 是否了解使用分區管制規定 使用分區類別尺度 使用分區類別 緊臨遊憩設施 區段徵收前土地座落位置 面前街道寬度 歷 鄰近嫌惡設施 街廓評議地價高低 婚姻狀況 坵塊座向尺度 職業 性別為構面中因子負荷量最高者, 其因子負荷量都 0.6 以上 六 建構八種類型之二項羅吉特模式, 並透過 AIC 及 SC 值找出能力較佳的群組方 案 A-2( 基地規模開發型, 簡稱 M7) 及群組方案 B-2( 住商機能兼具型, 簡 稱 M8), 而此二方案再進一步比較後發現, 模型 M8 更優於模型 M7, 由此看 來地主多數還是以居住適宜性及小規模開發為主要 七 由二項羅吉特模式實證結果顯示, 模型共通變數為土地變數的使用分區類 別 基地最小開發規模訂定 鄰近嫌惡設施程度 緊臨遊憩設施狀況 坵塊 座向, 以及地主行為變數面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度 性別 歷 職業等等, 均顯著影響地 主選配抵價地之行為 第二節 後續研究與建議 由於地主選配抵價地 15 個構面因子中, 選取其各構面因子負荷量最高之變 數因子, 分別為土地變數之基地最小開發規模 使用分區類別尺度 緊臨遊憩設 施 坵塊座向尺, 以及地主行為變數之鄰近嫌惡設施程度 是否了解使用分區管 制規定 使用分區類別 區段徵收前土地座落位置 面前街道寬度 歷 鄰近嫌惡設施狀況 街廓評議地價高低 婚姻狀況 職業 性別等等, 會影響地主選配抵價地的行為 而不論從土地變數或地主行為變數中, 其顯著性的因子負荷量高達 0.6~1 間, 顯示此些因子對地主都有顯著的影響, 因此本研究針對此 15 項影響因子對地主影響提出建議 此外亦根據本研究之結果, 提供後續相關研究些許建議 一 給地主之建議 ( 一 ) 經由本研究得知, 模型 7 8 共通變數為都市計畫類型之使用分區類別 基地最小開發規模訂定等 2 項, 選配抵價地之影響因素類型包含面前街道寬度影響程度 鄰近嫌惡設施影響程度 區段徵收前土地座落位置影響程度等 3 項, 此均為影響地主選配抵價地之 5 項重要因子, 建議地主在分配抵價地時可針前述因子做為進行選配抵價地之考量, 並針對 98

110 該些因子試著選配適宜街廓並研擬多個替代方案, 以避免抵價地選配時產生的不確性, 及減輕當場無法選配適合街廓的問題 ( 二 ) 經研究歸納出四種抵價地選配型態, 經由模式實證後又以高鐵車站附近及道路較寬敞為接受度較高之方案 A-2( 基地規模開發型 ) 及地主選擇分配街廓以能具有商業活動功能, 較為多元化 包容性較的類型之方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 二類, 於辦理抵價地分配作業事前, 地主可針對自身權利價值的小, 藉由方案 A-2 及方案 B-2 選配型態, 及其說明選配抵價地時可能面臨之情況及建議選配之方向 二 給府部門之建議 ( 一 ) 地主選配抵價地的影響因子 15 個構面因子中以是否了解使用分區管制規定 使用分區類別的程度因子負荷量高達 0.9 以上, 顯示對地主而 言, 都市計畫相關規定之極具重要性 ; 而經由研究得知, 多數地主認 為府提供資訊管道不足或宣傳不周, 因為府目前傳達資訊主要採 以公告方式, 導致府辦理區段徵收時, 普遍未能提供完整的相關資 訊, 而一般民眾對於公告內容 公告地點及公告時間, 並非十分清楚 及了解, 故於選配抵價地時, 常無法抉擇遲延選配時間, 亦容易造成 對於選配後宗地不甚滿意, 故建議針對本部份可應加強網路資訊的強 化 都市計畫相關計畫書圖寄發予每一地主或是相關說明會場次增 加, 以及儘量以明顯亦懂的宣傳單表達方式提供地主了解 ( 二 ) 區段徵收抵價地分配係以先抽籤再選配街廓, 故對於持有權利價值較 小的地主, 其可選配街廓較為受限, 且需面臨與他人合併分配, 而並 非每個地主都願意與他人共有, 亦造成選配抵價地產生抗爭, 由此可知基地最小開發規模訂定為重要課題, 建議將住宅區及鄰里性商業 區, 基地最小開發規模訂定應考量訂定合宜建築面積, 不應過高, 至 於中心商業區及產業專用區則可以街廓或全街廓開發為原則, 訂定 較高的基地最小開發規模, 可加快土地開發效率, 及整體開發設計之 美觀 ( 三 ) 綜合地主選配抵價地之 5 項重要因子, 建議前述因子可納入區段徵收後地價訂定的考量因素, 並給予適當之權重計算 ; 尤其以區段徵收前土地座落位置而言, 如未能加以納入考量, 當地主如申請原地原位置保留時, 當地主權利價值之平均值於該街廓評議地價時, 會形成地主原應繳納差額地價而變成領回差額地價之狀況 ( 四 ) 本研究歸納出四種抵價地選配型態, 經由模式實證後又以高鐵車站附近及道路較寬敞為明顯方案 A-2( 基地規模開發型 ), 及地主選擇分配街廓以能具有商業活動功能, 較為多元化 包容性較的類型之方案 B-2( 住商機能兼具型 ) 較為地主普遍選配型態 由此可知, 地主著重的分配型態與影響抵價地分配的因子是吻合的 ; 故, 日後在抵價地分配作業訂定, 建議可區分此二類配地型態, 將地主予以區分群組, 99

111 以進行抵價地分配, 減化配地程序及時間 三 後續研究之建議 本研究受限於人力及物力, 在抵價地權利價值對象與抵價地分配選擇模 式的議題上仍有其他面向可討論, 對於後續研究之建議為 : ( 一 ) 抵價地權利價值對象選配抵價地的差異性以高鐵新竹車站特定區區段徵收案而言, 其在抵價地分配時, 許多地主已將其權利價值資格買賣予他人 ( 即非原地主 ), 而其之選配抵價地的考量過程是否同於原地主, 而於區段徵收策是否有所影響值得後續研究 ( 二 ) 抵價地分配模式之研究本研究以二項羅吉特模式作為研究, 而地主的行為如遇到多個抵價地選配方案其選配行為為何, 後續研究可嘗試不同之個體選擇模式如多項羅吉特模式, 以更加符合地主選配抵價地之選擇行為 100

112 參考文獻 一 中文部份 1. 中生產力中心,1996, 區段徵收效益評估研究, 台灣省府地處委託研究報告, 頁 內部編印,1990, 區段徵收作業補充規定, 內部 79 年 2 月 6 日台內地字第七六三三九三號函訂頒 3. 尤重道,1991, 區段徵收諸問題研究, 土地行第 26 期, 頁 何憲棋,1999, 論區段徵收抵價地權利價值出售對象問題- 台北縣淡海新市鎮為例, 人與地, 頁 何憲棋,2001, 區段徵收制度土地分配方式之研究, 地 研究所碩士論文 6. 林子銘 李東峰 連俊瑋,2002, 台灣人在不確定性環境下倫理決策 行為研究, 資訊管理研究, 亞太地區資訊隱私權研究暨現況報告專刊, 第四卷第三期, 頁 林子欽 張正,2004, 地主和承租人如何面對土地徵收的風險, 台 灣土地研究, 第 7 卷, 第 1 期, 頁 洪天貺,2000, 區段徵收效益評估之研究 - 以台灣省實施地區為例, 逢甲土地管理系碩士論文 9. 洪得洋 曾麗紋,1999, 融合區段徵收與市地重劃之二合一土地區段 開發構想, 台灣地第 期, 頁 胡振揚,2004, 區段徵收與財務平衡, 成功都市計劃研究所碩士論文 11. 張文玉,2007, 工業區管理 產業聚集與土地特徵價格之研究 以桃園縣為例, 立地研究所 12. 連經宇,2002, 應用模糊語意方法與不連續選擇理論建立家戶購屋選擇行為模式之研究, 成功都市計劃研究所博士論文 13. 郭蕙萍,2000, 土地開發義務負擔對住宅區位選擇影響之研究, 成功都市計劃研究所碩士論文 14. 陳怡雯,1996, 區段徵收策之策分析, 逢甲建築及都市計畫研究所 15. 陳明燦,2008, 私有公共設施保留地徵收之地價分析-- 兼論最高行法院九十六年判字第一九七 號判決, 月旦財經法雜誌, 頁 陳順宇,2000, 多變量分析, 第 2 版, 華泰書局 17. 粘永吉,2004, 高雄特定區地主期待與實現之心路歷程, 個案分析, 立高雄, 都市發展與建築研究所 18. 黃俊英,2000, 多變量分析, 第 7 版, 華泰書局 101

113 19. 黃坤省 王慈徽,2002, 台灣區段徵收實務之優缺點, 土地問題研 究季刊, 頁 新竹縣府,2004, 高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資料 21. 新竹縣府主計室,2008, 新竹縣府辦理區段徵收之成果及發展, 主計月刊, 頁 楊松齡,1994, 區段徵收制度之公平性與分配內涵之分析, 台灣地, 第 101 期, 頁 楊龍士 江宛瑛,1993, 影響居住區位選擇指標之建立, 規劃報, 第 20 期, 頁 劉厚連,2007, 評論區段徵收補償僅能領取抵價地策, 土地問題研究 季刊, 頁 蔡忠益,1995, 區段徵收抵價地面積與容積分配合理化之研究, 淡江 建築研究所碩士論文 26. 蕭惠聲,1981, 決策理論在交流道周邊土地使用之應用研究, 文化法律研究所碩士論文 27. 謝靜琪,1984, 台北市公共設施效益資本化之研究, 立中興 都市計劃研究所碩士論文 28. 邊泰明,1989, 關渡平原開發為台北市第三副都會中心可行性 29. 邊泰明,1998, 區段徵收與財產權, 土地經濟年刊, 第 9 期, 頁 邊泰明 高筱慧,2000, 區段徵收地主選擇補償方式之研究,2000 年土地管理問題與對策研討會 二 英文部份 1. Adams, C. and May, H(1991), Active and Passive Behaviour in Land Ownership", Urban Studies, Vol. 28(5): Adams, D. and Baum, A. and MacGregor, B. (1988), "The Availability of Land for Inner City Development: A Case Study of Inner Manchester", Urban Studies Vol.25: Adams, D. (1994), "Urban Planning and the Development Process", UCL Press, London. 4. Evans, A. (1983), "The Determination of the Price of Land", Urban Studies, Vol.20: Goodchild, R. and Munton, R. (1985), "Development and the Landowner", George Allen & Unwin, London. 6. Neutze, M. (1987), The supply of land for a particular use, Urban Studies, Vol. 24, No.5, pp Titman, S.(1985), Urban Land Prices under Uncertainty,American 102

114 Economic Review,75: Williams W. T. and Lance G. N. (1977), Hierarchical Classificatory Methods, Statistical Methods for Digital Computers, edited by Enslein et al., Vol. 3, , New York: John Wiley and Sons, Inc. 三 網頁部份 p= n%20theory.doc 103

115 附錄一 地主選配抵價地行為調查之問卷 您好! 感謝您填寫本問卷, 本研究為探討 區段徵收地主配地選擇行為之研究, 希冀經由您參與選配抵價地的經驗提供寶貴意見, 供術研究及區段徵收作業改進的參考, 本問卷係為了解本特定區地主對於抵價地分配的看法及反應, 問卷的所有資料僅為本研究之用, 會妥為保密不公開, 敬請放心填寫 誠摯感謝您的協助, 使本研究得順利進行 煩請於收到問卷填寫後, 一週內寄回, 謝謝您! 敬祝身體健康萬事如意! 立地系指導教授 : 林秋瑾研究生 : 古瓊漢敬啟 一 選配抵價地之影響因素 1. 請逐一說明您參與選配抵價地選擇過程評估考量因素, 其影響程度之 小為何? 項目 影響毫無很影響 使用分區類別 ( 如住 商 ) 商業區層級 ( 如商一 商二 ) 基地最小開發規模訂定 面前街道寬度 聯外道路距離 距離高鐵車站之程度 接近主要商業區的程度 接近文教設施的程度 鄰近嫌惡設施程度 鄰接防汛道路沿線 緊臨遊憩設施狀況 鄰接停車場狀況 是否為街角地者 坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) 坵塊形狀 ( 方整 其他 不規則 ) 區段徵收前土地座落位置 街廓評議地價高低 104

116 二 抵價地分配相關資訊之了解 1. 請問您是否了解都市計畫規劃配置之理念及構想?( 例如計畫範圍 面積 使用分區 公共設施配置及交通動線規劃等等 ) 完全了解 部份了解 普通 不太了解 完全不了解 如勾選不太了解或完全不了解者, 請繼續勾選下列選項 1-1. 請問您為何不了解都市計畫規劃內容? 府提供資訊管道不足或宣傳不周 都市計畫規劃過程及內容未讓民眾參與 計畫規劃內容未符合期望或現地民眾需求 完全不懂都市計畫用途及重要性為何? 其他 2. 請問您是否了解使用分區管制規定?( 如建築退縮規定 建蔽率 容積率 及最小基地開發規模等等 ) 完全了解 部份了解 普通 不太了解 完全不了解 如勾選不太了解或完全不了解者, 請繼續勾選下列選項 2-1. 請問您為何不了解使用分區管制規定? 府提供資訊管道不足或宣傳不周 分區管制規定過於繁瑣及複雜 分區管制規定未符合期望或現地需求 完全不懂分區管制規定用途及重要性為何? 其他 3. 請問您是否了解抵價地分配作業規定?( 如 : 配地流程及方法 土地分配 最小權利價值 分配方向 最小分配面寬等等 ) 完全了解 部份了解 普通 不太了解 完全不了解 如勾選不太了解或完全不了解者, 請繼續勾選下列選項 3-1. 請問您為何不了解抵價地分配作業規定? 府提供資訊管道不足或宣傳不周 抵價地分配作業規定過於繁瑣及複雜 抵價地分配作業規定未符合期望或現地需求 完全不懂抵價地分配作業規定用途及重要性為何? 其他 105

117 三 區段徵收抵價地分配作業程序之看法請問您認為抵價地分配作業規定之 先抽籤再自行選配街廓 方式是否滿意? 非常滿意 還算滿意 普通 不太滿意 非常不滿意 如勾選不太滿意或非常不滿意者, 請繼續勾選下列選項 如果您選擇不太滿意或非常不滿意理由為何? 因籤號先後導致無法選配原區段徵收前之土地座落位置 因籤號先後導致無法選配期望街廓 因籤號先後造成權利價值較小者無法選配街廓, 而需再與他人合併分配 因籤號先後導致無法選配街角地 過去參加其他區段徵收案分配方式較適宜 ( 請填寫案名 : ) 其他四 基本資料 1. 請問您的性別為 : 男 女 2. 請問您的年齡為 : 19 歲以下 歲 歲 歲 歲 60 歲以上 3. 請問您的婚姻狀況為 : 已婚 未婚 4. 請問您的歷為 : 小 ( 初 ) 中 高中 / 職 / 專 研究所以上 5. 請問您目前的職業為 : 軍公教人員 房地產 / 營造 / 建築 民營企業 農 自由業 無職業 其他 6. 請問您的家庭年平均收入為 : 25 萬以下 ( 不包含 25 萬 ) 25 萬至 50 萬 ( 不包含 50 萬 ) 50 萬至 80 萬 ( 不包含 80 萬 ) 80 萬至 120 萬 ( 不包含 120 萬 ) 120 萬以上 7. 請問您目前是否居住於區段徵收區內 : 是 否 五 針對抵價地分配作業之建議或意見 106

118 附錄二 影響因子分析後之主要因子負荷量表 107 附表 2-1 影響因子分析轉軸前之主要因子負荷量表 項目 聯外道路距離 y 緊臨遊憩設施狀況 y 鄰接停車場狀況 y 接近文教設施的程度 y 距離高鐵車站之程度 y 坵塊形狀 y 坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) y 基地最小開發規模訂定 y 區段徵收前土地座落位置 y 鄰接防汛道路沿線 y 面前街道寬度 y 鄰近嫌惡設施程度 y 商業區層級 x 接近主要商業區的程度 x 商業區層級 y 使用分區類別尺度 x

119 108 附表 2-1 影響因子分析轉軸前之主要因子負荷量表 ( 續 1) 項目 鄰接停車場 x 是否為街角地者影響程度 y 使用分區類別影響程度 y 地主持有權利價值 y 是否了解使用分區管制規定 y 是否了解抵價地分配作業規定 y 面前街道寬度 x 都市計畫規劃配置之理念及構想 y 基地最小開發規模 x 街廓評議地價高低影響程度 y 接近文教設施的程度 x 緊臨遊憩設 x 坵塊形狀尺 x 年齡 y 職業 y 家庭年平均收入 y 距離高鐵車站距離 x 鄰近嫌惡設施 x 歷 y

120 109 附表 2-1 影響因子分析轉軸前之主要因子負荷量表 ( 續 2) 項目 鄰接防汛道路狀況 x 聯外道路距離 x 是否居住於區段徵收區 y 性別 y 婚姻狀況 y 抵價地分配作業規定 y 坵塊座向尺度 x 是否為街角地 x 接近主要商業區的程度影響程度 y 資料來源 : 本研究整理

121 110 附表 2-2 影響因子分析轉軸後之主要因子負荷量表項目 鄰近嫌惡設施程度影響程度 y 坵塊形狀影響程度 y 接近文教設施的程度影響程度 y 鄰接停車場狀況影響程度 y 距離高鐵車站之程度影響程度 y 基地最小開發規模 x 接近主要商業區的程度 x 聯外道路距離 x 面前街道寬度 x 地主持有權利價值 y 是否了解使用分區管制規定 y 是否了解抵價地分配作業規定 y 都市計畫規劃配置之理念及構想 y 使用分區類別尺度 x 商業區層級 x 鄰接停車場 x 接近文教設施的程度 x 使用分區類別 y 商業區層級影響程度 y 基地最小開發規模訂定影響程度 y

122 111 附表 2-2 影響因子分析轉軸後之主要因子負荷量表 ( 續 1) 項目 接近主要商業區的程度影響程度 y 是否為街角地者影響程度 y 緊臨遊憩設 x 坵塊形狀尺 x 區段徵收前土地座落位置 y 鄰接防汛道路沿線影響程度 y 緊臨遊憩設施狀況影響程度 y 面前街道寬度影響程度 y 聯外道路距離影響程度 y 歷 y 家庭年平均收入 y 鄰近嫌惡設 x 距離高鐵車站距離 x 街廓評議地價高低影響程度 y 是否居住於區段徵收區 y 坵塊座向 ( 東 西 南 北 ) 影響程度 y 婚姻狀況 y 年齡 y 坵塊座向尺 x 鄰接防汛道路狀況 x

123 附表 2-2 影響因子分析轉軸後之主要因子負荷量表 ( 續 1) 項目 職業 y 是否為街角 x 性別 y 抵價地分配作業規定 y 資料來源 : 本研究整理 備註 : 旋轉方法 : 含 Kaiser 常態化的 Varimax 法 112

124 附錄三 羅吉特實證模型結果 附表 3-1 A 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸產生 15 個構面因子 M1 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is A2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Pr>ChiSq Intercept ** F *** F <.0001 *** F *** F <.0001 *** F *** F * F F ** F F ** F F F F F 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 113

125 附表 3-2 B 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸產生之 15 個構面因子 M2 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is B2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Pr>ChiSq Intercept <.0001 *** F F <.0001 *** F ** F <.0001 *** F * F ** F * F *** F *** F * F F F F F 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 114

126 附表 3-3 A 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸具顯著性之 25 變數因子 M3 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is A2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Intercept Pr>ChiSq X ** X *** X X X X X *** X X <.0001 X Y Y Y Y ** Y *** Y Y Y Y Y ** Y Y Y Y Y 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 115

127 附表 3-4 B 方案羅吉特實證模型結果 - 未轉軸具顯著性之 25 變數因子 M4 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is B2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Intercept Pr>ChiSq X *** X * X X X X X *** X X <.0001 *** X Y Y Y * Y ** Y * Y Y Y Y * Y Y Y Y ** Y ** Y 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 116

128 附表 3-5 A 方案羅吉特實證模型結果 - 轉軸產生之 15 個構面因子 M5 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is A2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Pr>ChiSq Intercept ** E *** E <.0001 *** E E E ** E <.0001 *** E E E E E E E E ** E 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 117

129 附表 3-6 B 方案羅吉特實證模型結果 - 轉軸產生之 15 個構面因子 M6 Response Variable AIC Model binary logit SC Probability modeled is B2 Percent Concordant Parameter DF Estimate Standard Error Wald Chi-Square Pr>ChiSq Intercept <.0001 *** E E *** E E ** E *** E <.0001 *** E E ** E E E E E E E 備註 :<0.01*** ** * 資料來源 : 本研究整理 118

130 附錄四 口試委員之問題與回應表 楊宗憲老師 編號問題或建議回應或修改 本研究定位為何? 與其他研究文獻差異性為何? 區段徵收配地制度是否影響地主選配土地之影響因素? 本研究為何僅透過群落分析分成兩群? 其分類差異性為何? A B 群組 8 個模型, 在 4 種定義類型變數, 其變數差異性為何? 在 AIC SC 差異性不情形下, 如何產生較適機率模型? 本研究以地主領取抵價地位置影響性, 而其他有關探討地主行為文獻, 主要探討影響地主領現金補償意願之原因及地主參與區段徵收心理歷程 本研究在現有配地制度, 由地主自由選擇街廓下, 探討其影響地主行為之影響因素及不確定因素之關聯性群落分析的目的在同一集群內的事物具有高度的同質性, 以利後續研究分析探討, 當分成群組 3 類時造成群集因子差異性較小, 故本研究採群集個數為 2 群, 其分類兩群主要差異為所有因子中最明顯的街廓型態基地最小開發規模訂定做為分類,P46 有敘明 因子分析縮減構面因子第一 三類型變數及其從構面中挑選因子負荷量最佳的因子第二 四類型變數, 以 SAS 軟體輸出 8 個羅吉特模型, 就 AIC 值及 SC 值來看, 求取滿足效用最之模型 M7 及 M8, 其相對較其他模型解釋能力佳, 選擇較適機率模型, 並依實證結果顯示各模型有其選擇之自變數及共通變數 119

131 花敬群老師編號 問題或建議 回應或修改 以本案為例, 其都市設計訂有整體街廓 1 開發 或某些街廓有規定 m2基府規劃 ( 供給端 ) 土地供地主地最小開發規模, 對於地主而言該街廓 ( 需求端 ) 選配土地, 地主區分選配就涉及開發或自住, 而因為都市計為地主及小地主, 另考量開發畫規定之開發門檻, 導致小地主無法選或自住, 其在意的想法為何? 對配該些街廓, 是否損失其權益, 然後, 小地主選配時, 規劃上可著重空區段徵收擔心地主無法配地故有合併分間配置為何? 可否於結論加強說配的機制存在, 目前本研究無法進一步明 探討單獨分配及合併分配之差異性, 建 議後續研究可探討 以高鐵新竹車站為例, 因為抽籤順序導 2 致部份面積地主先行選配, 當面積地主權利價值小選配土地時, 地主不選配整體開發街廓或訂有最小開可選配機會及其間差異為何? 可發規模街廓時, 其有可能將小地主較易否加強討論 選配之街廓先行選配, 造成小面積地主 選配上的困難 府部門目前在發佈資訊管道除說明會 3 外, 其較少有面對面提供資料予地主, 土地價值評定是否合宜? 府部且資訊也很少有公開管道可以供地主取門發佈資訊是否公開? 對小地得, 針對小地主資料並無特別劃分, 主是否產生資訊不對稱情形? 均採一致性說法, 故小地主獲得相同 資訊 4 論文內容地主配地選擇偏好多於行為, 題目可做調整修改 本研究選擇行為限於效用偏好, 已於研究範圍修正, 題目維持不變 林秋瑾老師編號 問題或建議 回應或修改 1 論文貢獻為何? 研究成果希望可以提供府部門策及地主在選配抵價地之參考 120