台 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 都 市 更 新 事 業 概 要 案 目 錄 申 請 書 Ⅰ 切 結 書 Ⅱ 委 託 書 Ⅲ 更 新 事 業 概 要 暨 相 關 證 明 書 件 檢 核 表 Ⅳ 壹 辦 理 緣 起 與 法 令 依 據 1-1 貳 計

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1 擬 定 臺 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 都 市 更 新 事 業 概 要 案 送 件 版 送 件 版 申 請 人 : 簡 尚 詮 周 政 明 劉 家 聖 劉 連 火 歐 林 金 葉 周 聰 明 孫 儀 翎 受 託 人 : 社 團 法 人 台 灣 都 市 再 生 學 會 中 華 民 國 九 十 九 年 七 月 十 三 日

2 台 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 都 市 更 新 事 業 概 要 案 目 錄 申 請 書 Ⅰ 切 結 書 Ⅱ 委 託 書 Ⅲ 更 新 事 業 概 要 暨 相 關 證 明 書 件 檢 核 表 Ⅳ 壹 辦 理 緣 起 與 法 令 依 據 1-1 貳 計 畫 地 區 範 圍 2-1 參 申 請 人 3-1 肆 計 畫 目 標 4-1 伍 現 況 分 析 5-1 陸 細 部 計 畫 及 其 圖 說 6-1 柒 處 理 方 式 及 其 區 段 劃 分 7-1 捌 區 內 及 鄰 近 地 區 公 共 設 施 興 修 或 改 善 計 畫 8-1 玖 整 建 或 維 護 計 畫 9-1 拾 重 建 區 段 之 土 地 使 用 計 畫 10-1 拾 壹 都 市 設 計 與 景 觀 計 畫 11-1 拾 貳 防 災 與 逃 生 避 難 計 畫 12-1 拾 參 實 施 方 式 及 有 關 費 用 分 擔 13-1 拾 肆 拆 遷 安 置 計 畫 14-1 拾 伍 財 務 計 畫 15-1 拾 陸 管 理 維 護 計 畫 16-1 拾 柒 效 益 評 估 17-1 拾 捌 實 施 進 度 18-1 拾 玖 相 關 單 位 配 合 辦 理 事 項 19-1 貳 拾 其 他 應 加 表 明 之 事 項 20-1

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4 圖 目 錄 圖 2-1 更 新 單 元 位 置 示 意 圖 2-1 圖 2-2 更 新 單 元 地 形 套 繪 圖 2-2 圖 2-3 更 新 單 元 地 籍 套 繪 圖 2-3 圖 5-1 更 新 單 元 地 籍 圖 5-2 圖 5-2 更 新 單 元 合 法 建 物 門 牌 座 落 位 置 示 意 圖 5-7 圖 5-3 更 新 單 元 建 築 套 繪 圖 5-11 圖 5-4 更 新 單 元 內 建 築 樓 層 及 結 構 分 佈 圖 5-12 圖 5-5 更 新 單 元 內 現 況 照 片 圖 5-13 圖 5-6 更 新 單 元 公 共 設 施 示 意 圖 5-15 圖 5-7 更 新 單 元 周 邊 交 通 系 統 示 意 圖 5-17 圖 5-8 更 新 單 元 周 邊 公 車 站 牌 位 置 圖 5-18 圖 5-9 更 新 單 元 周 邊 停 車 場 位 置 圖 圖 5-10 房 地 產 市 場 調 查 圖 圖 6-1 土 地 使 用 分 區 圖 S:1/ 圖 6-2 建 築 物 高 度 限 制 圖 圖 7-1 更 新 單 元 擬 拆 除 建 築 物 位 置 圖 7-2 圖 10-1 人 行 步 道 設 置 圖 圖 10-2 一 層 平 面 圖 圖 10-3 二 層 平 面 圖 圖 10-4 三 層 平 面 圖 圖 10-5 四 層 平 面 圖 圖 10-6 五 至 二 十 一 層 平 面 圖 圖 10-7 二 十 二 層 平 面 圖 圖 10-8 二 十 三 至 二 十 六 層 平 面 圖 圖 10-9 地 下 一 層 平 面 圖 圖 地 下 二 層 平 面 圖 圖 地 下 三 層 平 面 圖 圖 西 向 立 面 圖 圖 東 向 剖 面 圖 圖 環 境 模 擬 透 視 圖 圖 11-1 人 車 動 線 規 劃 示 意 圖 圖 11-2 景 觀 植 栽 設 計 圖 圖 12-1 消 防 車 動 線 圖 圖 12-2 防 災 計 畫 平 面 圖

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6 表 目 錄 表 3-1 申 請 人 清 冊..3-1 表 5-1 更 新 單 元 內 公 私 有 土 地 權 屬 與 面 積 統 計 表..5-1 表 5-2 更 新 單 元 內 土 地 權 屬 清 冊..5-3 表 5-3 更 新 單 元 內 建 物 權 屬 與 面 積 統 計 表..5-6 表 5-4 更 新 單 元 合 法 建 築 物 權 屬 清 冊..5-8 表 5-5 同 意 參 與 更 新 事 業 概 要 統 計 表.5-10 表 5-6 道 路 系 統 表.5-16 表 5-7 公 車 站 牌 與 公 車 系 統 表.5-16 表 5-8 鄰 近 停 車 場 一 覽 表 表 5-9 預 售 房 地 產 市 場 行 情 表 表 5-10 鄰 近 公 寓 行 情 表.5-20 表 6-1 都 市 計 畫 委 員 審 查 意 見 表 表 6-2 相 關 計 畫 修 訂 名 稱 及 日 期 一 覽 表..6-2 表 6-3 更 新 單 元 內 土 地 使 用 分 區 面 積 表 表 10-1 台 北 市 建 築 管 理 自 治 條 例 道 路 交 叉 口 截 角 規 定 表 表 10-2 使 用 分 區 與 使 用 組 別 項 目 表.10-1 表 10-3 容 積 獎 勵 項 目 表.10-3 表 10-4 建 築 規 劃 面 積 檢 討 表 表 15-1 建 築 物 工 程 造 價 標 準 單 價 表 表 15-2 建 築 規 劃 設 計 費 估 算 表 表 15-3 公 寓 大 廈 管 理 基 金 估 算 表 表 15-4 都 市 更 新 規 劃 費 估 算 表 表 15-5 更 新 總 成 本 估 算 表 表 15-6 更 新 整 體 開 發 收 益 表 表 17-1 更 新 前 後 效 益 說 明 表.17-1 表 18-1 都 市 更 新 事 業 實 施 進 度 表.18-1

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8 參 更 新 事 業 概 要 書 內 容 審 查 表 : 審 查 項 目 說 明 一 基 本 資 料 二 事 業 概 要 計 畫 內 容 ( 一 ) 案 名 是 否 已 載 明 案 名 為 擬 定 台 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 都 市 更 新 事 業 概 要 案 ( 二 ) 事 業 概 要 檢 核 已 載 明 事 業 概 要 檢 核 表, 並 由 申 請 人 及 受 託 單 位 簽 名 及 蓋 章 ( 三 ) 切 結 書 及 委 託 書 (1) 已 載 明 切 結 書 (2) 切 結 書 內 容 符 合 範 本 規 定 (3) 切 結 書 已 由 土 地 所 有 權 人 簽 名 及 蓋 章 (4) 委 託 書 已 由 申 請 人 及 受 託 單 位 簽 名 及 蓋 章 ( 四 ) 公 聽 會 紀 錄 回 應 表 已 載 明 公 聽 會 紀 錄 回 應 表 並 已 作 回 應 ( 五 ) 目 錄 是 否 已 載 明 目 錄 及 圖 表 目 錄 ( 一 ) 更 新 單 元 範 圍 (1) 已 載 明 更 新 單 元 位 置 及 面 積 (2) 已 載 明 公 告 更 新 單 元 範 圍 及 時 間 ( 二 ) 實 施 者 未 載 明 後 續 都 市 更 新 事 業 計 畫 之 實 施 者 ( 三 ) 現 況 分 析 (1) 已 徵 詢 範 圍 內 公 有 土 地 管 理 機 關 之 土 地 使 用 計 畫 及 擔 任 實 施 者 之 意 願 ( 四 ) 計 畫 目 標 已 載 明 計 畫 目 標 (2) 更 新 單 元 之 劃 定 未 造 成 畸 零 地 的 產 生 (3) 土 地 及 建 物 產 權 清 冊 與 謄 本 登 載 資 料 相 符 (4) 私 有 土 地 及 合 法 建 築 物 同 意 參 與 人 數 及 面 積 比 例 超 過 1/10 (5) 已 載 明 基 地 土 地 建 物 權 屬, 基 地 建 築 物 附 近 土 地 使 用 鄰 近 公 共 設 施 交 通 房 地 產 等 現 況 調 查 資 料 ( 五 ) 細 部 計 畫 及 其 圖 說 已 載 明 相 關 都 市 計 畫 修 訂 表 更 新 單 元 位 置 及 土 地 使 用 分 區 ( 依 都 市 計 畫 規 定 辦 理 ) ( 六 ) 處 理 方 式 及 其 區 段 劃 分 ( 七 ) 區 內 公 共 設 施 興 修 或 改 善 計 畫 已 載 明 更 新 單 元 內 處 理 方 式 已 載 明 公 共 設 施 興 修 或 改 善 內 容 概 述 ( 八 ) 整 建 或 維 護 計 畫 已 載 明 整 建 或 維 護 區 段 內 建 築 物 改 建 修 建 維 護 或 充 實 設 備 內 容 概 述 ( 九 ) 重 建 區 段 之 土 地 使 用 計 畫 ( 含 建 築 物 配 置 及 設 計 圖 說 ) (1) 已 載 明 預 定 申 請 建 築 容 積 獎 勵 額 度 及 其 他 建 築 獎 勵 額 度 (2) 已 載 明 各 層 平 面 圖 (3) 已 載 明 立 面 及 剖 面 圖 ( 至 少 各 1 向 ) (4) 已 載 明 土 地 及 建 物 使 用 計 畫 構 想 初 步 建 築 規 劃 面 積 檢 討 基 地 配 置 設 計 原 則 及 人 車 動 線 設 計 原 則 ( 十 ) 都 市 設 計 或 景 觀 計 畫 (1) 更 新 單 元 範 圍 內 未 有 需 保 護 之 樹 木 (2) 已 載 明 開 放 空 間 人 車 動 線 景 觀 植 栽 等 計 畫 初 步 構 想 ( 十 一 ) 防 災 計 畫 已 載 明 消 防 救 災 空 間 及 動 線 規 劃 及 配 置 情 形 ( 十 二 ) 實 施 方 式 及 有 關 費 用 分 攤 已 載 明 實 施 方 式 已 載 明 費 用 分 攤 方 式 ( 十 三 ) 拆 遷 安 置 計 畫 已 載 明 拆 遷 安 置 內 容 概 述 ( 十 四 ) 財 務 計 畫 已 載 明 更 新 財 務 計 畫 內 容 概 述 ( 十 五 ) 實 施 進 度 已 載 明 實 施 進 度 ( 十 六 ) 效 益 評 估 已 載 明 政 府 社 區 公 眾 實 施 者 效 益 ( 十 七 ) 相 關 單 位 配 合 辦 理 事 項 ( 十 八 ) 其 他 應 加 表 明 之 事 項 相 關 單 位 配 合 辦 理 事 項 未 有 窒 礙 難 行 之 事 項 已 載 明 其 他 應 加 表 明 之 事 項 Ⅴ

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10 壹 辦 理 緣 起 與 法 令 依 據 一 辦 理 緣 起 本 更 新 單 元 位 於 武 昌 街 二 段 以 南 昆 明 街 以 西 昆 明 街 96 巷 以 北 及 武 昌 街 二 段 120 巷 以 東 所 包 圍 之 街 廓 內, 為 部 分 台 北 戲 院 舊 址 因 社 區 現 況 建 築 物 多 為 四 層 及 五 層 之 老 舊 建 築 物, 建 築 物 外 觀 呈 現 都 市 頹 廢 風 貌, 實 為 不 符 土 地 發 展 經 濟 效 益 及 大 都 會 城 市 發 展 趨 勢 為 促 進 土 地 再 開 發 利 用 改 善 現 有 居 住 環 境 品 質, 帶 動 地 區 再 發 展, 遂 興 起 老 舊 社 區 再 生 之 理 念, 藉 由 本 單 元 提 供 無 遮 簷 人 行 步 道 及 騎 樓 空 間, 與 西 門 町 徒 步 區 連 結, 改 善 區 域 景 觀 本 案 依 都 市 更 新 條 例 第 11 條 規 定 辦 理 劃 定 更 新 單 元, 並 依 市 府 府 都 新 字 第 號 函 之 公 告 劃 定 台 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 為 更 新 單 元 公 告 劃 定 核 准 後, 辦 理 都 市 更 新 事 業 概 要 二 法 令 依 據 ( 一 ) 都 市 更 新 條 例 第 十 一 條 未 經 劃 定 應 實 施 更 新 之 地 區, 土 地 及 合 法 建 築 物 所 有 權 人 為 促 進 其 土 地 再 開 發 利 用 或 改 善 居 住 環 境, 得 依 主 管 機 關 所 定 更 新 單 元 劃 定 基 準, 自 行 劃 定 更 新 單 元, 依 前 條 規 定, 申 請 實 施 該 地 區 之 都 市 更 新 事 業 ( 二 ) 本 案 依 據 98 年 度 都 市 更 新 整 合 機 構 服 務 案 之 計 畫 內 容 要 求 單 元 內 概 要 同 意 書 應 取 得 30 % 1-1

11 貳 計 畫 地 區 範 圍 一 基 地 位 置 基 地 位 置 位 於 武 昌 街 二 段 以 南 昆 明 街 以 西 昆 明 街 96 巷 以 北 及 武 昌 街 二 段 120 以 東 巷 所 包 圍 之 街 廓 內, 同 街 廓 東 側 經 劃 定 說 明 會 臨 地 協 調 後, 確 定 不 納 入 更 新 單 元 內 ( 如 圖 2-1) 二 更 新 單 元 範 圍 本 更 新 單 元 計 有 臺 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 ( 含 未 分 割 之 道 路 截 角 ) 61 等 49 筆 地 號, 為 自 行 劃 定 之 更 新 單 元, 土 地 總 面 積 為 3,707 平 方 公 尺 ( 如 圖 ) 圖 2-1 更 新 單 元 位 置 示 意 圖 2-1

12 圖 2-2 更 新 單 元 地 形 套 繪 圖 S:1/

13 圖 2-3 更 新 單 元 地 籍 套 繪 圖 S:1/

14 參 申 請 人 依 據 都 市 更 新 條 例 第 十 條 第 一 項 之 規 定, 經 劃 定 應 實 施 更 新 之 地 區, 其 土 地 及 合 法 建 築 物 所 有 權 人 得 就 主 管 機 關 劃 定 之 更 新 單 元, 或 依 所 定 更 新 單 元 劃 定 基 準 自 行 劃 定 更 新 單 元, 舉 辦 公 聽 會, 擬 具 事 業 概 要, 連 同 公 聽 會 紀 錄, 申 請 當 地 直 轄 市 縣 ( 市 ) 主 管 機 關 核 准, 自 行 組 織 更 新 團 體 實 施 該 地 區 之 都 市 更 新 事 業, 或 委 託 都 市 更 新 事 業 機 構 為 實 施 者 實 施 之 本 案 預 定 實 施 者 為 申 請 人 簡 尚 詮 等 7 人 所 籌 組 織 更 新 會 或 由 該 更 新 會 遴 選 實 施 者 本 案 申 請 人 為 土 地 及 合 法 建 築 物 所 有 權 人 簡 尚 詮 周 政 明 劉 家 聖 劉 連 火 歐 林 金 葉 周 聰 明 孫 儀 翎 等 7 人, 其 法 定 土 地 及 合 法 建 築 物 所 有 權 資 料 詳 表 3-1 表 3-1 申 請 人 法 定 土 地 及 合 法 建 築 物 所 有 權 表 序 號 申 請 人 法 定 土 地 所 有 權 地 號 法 定 建 物 所 有 權 建 號 身 分 證 字 號 聯 絡 地 址 連 絡 電 話 1 簡 尚 詮 福 星 段 四 小 段 等 地 號 福 星 段 四 小 段 1335 建 號 A 臺 北 市 敦 化 南 路 一 段 166 號 周 政 明 福 星 段 四 小 段 等 地 號 福 星 段 四 小 段 1327 建 號 A 台 北 縣 林 口 鄉 公 園 路 227 號 10 樓 之 3 (02) 劉 家 聖 福 星 段 四 小 段 等 地 號 福 星 段 四 小 段 1334 建 號 A 臺 北 縣 永 和 市 保 生 路 22 巷 19 弄 11 號 4 樓 (02) 劉 連 火 福 星 段 四 小 段 等 地 號 福 星 段 四 小 段 1334 建 號 A 臺 北 市 復 興 北 路 141 巷 6 弄 17 號 1 樓 (02) 歐 林 金 葉 福 星 段 四 小 段 等 地 號 福 星 段 四 小 段 1338 建 號 A 臺 北 市 武 昌 街 二 段 號 (02) 周 聰 明 福 星 段 四 小 段 等 地 號 福 星 段 四 小 段 1327 建 號 A 台 北 縣 淡 水 鎮 民 權 路 217 號 5 樓 之 2 (02) 孫 儀 翎 福 星 段 四 小 段 39 地 號 福 星 段 四 小 段 建 號 U 台 北 市 昆 明 街 96 巷 20 號 (02)

15 肆 計 畫 目 標 透 過 都 市 更 新 將 單 元 內 既 成 道 路 廢 除 及 地 籍 整 理, 並 改 善 更 新 單 元 內 老 舊 窳 陋 的 建 築 環 境, 以 促 進 都 市 土 地 有 計 畫 之 再 開 發 利 用, 並 提 供 居 民 更 為 寧 適 的 居 住 環 境 復 甦 都 市 機 能, 以 打 造 社 區 再 生 之 新 風 貌 因 此 本 單 元 將 採 取 拆 除 重 建 方 式 進 行 更 新, 以 達 成 以 下 之 計 畫 目 標 : 一 促 進 土 地 合 理 利 用 : 消 除 土 地 低 容 積 率 之 不 當 使 用, 促 進 土 地 經 濟 有 效 利 用, 發 揮 土 地 應 有 之 都 市 機 能 二 改 善 居 住 環 境 品 質 : 消 除 髒 亂 窳 陋, 創 造 健 康 舒 適 之 居 住 環 境, 並 提 供 適 當 之 設 施, 增 進 居 住 休 憩 之 活 動 空 間 三 改 善 都 市 市 容 觀 瞻 : 新 的 現 代 建 築 取 代 原 有 的 老 舊 建 築, 改 善 市 容 觀 瞻, 增 加 綠 地 空 間, 落 實 植 栽 計 畫, 創 造 綠 色 城 市 四 創 造 土 地 利 用 價 值, 擴 大 容 積 百 分 比, 提 升 都 市 經 濟 效 益 五 建 構 區 域 開 放 空 間 系 統 : 臨 街 計 畫 道 路 留 設 人 行 步 道, 與 西 門 徒 步 區 之 人 行 動 線 結 合, 創 造 良 好 的 都 市 步 行 經 驗 4-1

16 伍 現 況 分 析 一 土 地 及 合 法 建 築 物 權 屬 ( 一 ) 土 地 權 屬 本 更 新 單 元 臺 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 等 49 筆 地 號, 土 地 總 面 積 總 計 3,707 平 方 公 尺, 全 區 土 地 所 有 權 人 總 計 60 人 ( 如 表 ) 表 5-1 更 新 單 元 內 公 私 有 土 地 權 屬 與 面 積 統 計 表 土 地 權 屬 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 比 例 (%) 公 有 土 地 0 0 土 地 私 有 土 地 3, 合 計 3,

17 圖 5-1 更 新 單 元 地 籍 圖 5-2

18 ( 二 ) 合 法 建 築 物 權 屬 本 更 新 單 元 土 地 上 共 有 2 棟 5 層 樓 1 棟 4 層 樓 合 法 建 築 物, 均 為 私 有 建 築 物, 建 物 面 積 總 計 10, 平 方 公 尺, 建 物 所 有 權 人 計 62 人 ( 如 表 及 圖 5 2) 表 5 3 更 新 單 元 內 建 物 權 屬 與 面 積 統 計 表 合 法 建 物 權 屬 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 比 例 (%) 公 有 建 物 0 0 建 物 樓 地 板 私 有 建 物 10, 合 計 10,

19 圖 5-2 更 新 單 元 合 法 建 物 門 牌 座 落 位 置 示 意 圖 S:1/

20 項 目 全 區 總 和 (A=a+b) ( 三 ) 公 私 有 土 地 分 布 狀 況 本 更 新 單 元 內 所 有 土 地 均 為 私 有 土 地 ( 四 ) 同 意 參 與 都 市 更 新 事 業 概 要 比 例 計 算 本 更 新 單 元 土 地 面 積 3,707 m2, 私 有 土 地 所 有 權 人 60 人, 同 意 參 與 本 案 之 土 地 面 積 有 1, m2 占 比 例 33.9%, 土 地 所 有 權 人 同 意 人 合 計 有 21 人 占 比 例 35%; 建 物 總 面 積 10, m2, 所 有 權 人 計 62 人, 同 意 參 與 本 案 之 合 法 建 物 樓 地 板 面 積 有 3, m2, 占 比 例 31.36%, 同 意 參 與 本 案 之 合 法 建 物 所 有 權 人 計 有 23 人 占 比 例 37.1%, 已 超 過 事 業 概 要 階 段 之 法 定 要 求 門 檻, 比 例 如 表 5 5 所 示, 相 關 同 意 書 土 地 及 合 法 建 物 所 有 權 人 同 意 清 冊 詳 見 附 件 冊 表 5-5 同 意 參 與 更 新 事 業 概 要 統 計 表 土 地 持 分 面 積 (m2) 所 有 權 人 數 ( 人 ) 合 法 建 物 部 分 面 積 (m2) 所 有 權 人 數 ( 人 ) 3, , 公 有 (a) 二 土 地 使 用 及 建 築 物 現 況 ( 一 ) 土 地 使 用 現 況 更 新 單 元 基 地 皆 為 第 四 種 商 業 區 土 地, 台 北 戲 院 目 前 閒 置 無 使 用, 其 餘 土 地 皆 為 商 業 使 用 整 體 而 言, 地 面 層 4~5 層 樓 的 容 積 強 度 未 達 最 有 效 使 用, 詳 圖 5-4 所 示 ( 二 ) 合 法 建 築 物 現 況 更 新 單 元 內 地 上 建 物 屋 齡 皆 為 30 年 以 上 鋼 筋 混 凝 土 造, 計 有 地 上 鋼 筋 混 凝 土 4 層 1 棟 5 層 2 棟, 除 西 側 台 北 戲 院 原 址 目 前 閒 置 無 使 用 外, 其 餘 建 物 現 況 均 為 透 天 厝 店 面 使 用 座 落 位 置 及 分 布 如 圖 5 5 所 示 ( 三 ) 違 章 建 築 戶 本 更 新 單 元 內 無 違 章 建 築 戶, 但 日 後 若 有 屬 於 新 舊 或 占 有 他 人 土 地 之 違 章 建 築 戶 俟 都 市 更 新 事 業 計 畫 時 予 以 詳 加 查 證 載 明 私 有 (b=a-a) 3, , 排 除 總 和 (c) 計 算 總 和 (B=b-c) 3, , 同 意 數 (C) 1, , 同 意 比 例 (C/B) 33.9% 35% 31.36% 37.1% 5-10

21 圖 5-3 更新單元建築套繪示意圖 5-11

22 圖 5-4 更 新 單 元 建 築 樓 層 及 結 構 分 佈 圖 5-12

23 圖 5-5 更新單元內土地使用現況圖 5-13

24 三 附 近 地 區 土 地 使 用 現 況 本 都 市 更 新 單 元 位 於 西 門 徒 步 區 之 西 北 緣, 單 元 鄰 近 地 區 之 使 用 分 區 多 為 商 業 使 用, 武 昌 街 二 段 為 電 影 街, 附 近 店 面 有 遊 藝 場 嘻 哈 風 之 用 品 專 賣 小 吃 店 等 為 主 ( 六 ) 其 他 無 四 公 共 設 施 現 況 本 更 新 單 元 附 近 公 共 設 施 分 佈 位 置 詳 圖 5-6 所 示 公 共 設 施 分 布 現 況 調 查 範 圍 以 更 新 單 元 基 地 500 公 尺 半 徑 距 離 為 範 圍 ( 一 ) 學 校 用 地 ( 二 ) 機 關 用 地 ( 三 ) 公 園 用 地 學 校 用 地 有 東 北 側 的 中 興 國 小 福 星 國 小, 南 側 有 台 北 護 專 等 本 更 新 單 元 500 公 尺 範 圍 內 機 關 用 地 有 南 側 之 疾 病 管 制 局 東 側 有 環 保 署 台 北 市 警 察 局 等 更 新 單 元 西 南 側 有 電 影 主 題 公 園 東 北 側 有 福 星 公 園, 整 體 而 言, 本 區 綠 覆 率 較 低 ( 四 ) 停 車 場 用 地 ( 五 ) 市 場 用 地 更 新 單 元 鄰 近 之 停 車 場 用 地 大 部 分 為 私 人 停 車 場, 如 便 利 停 車 場 西 寧 大 樓 停 車 場 等, 公 有 停 車 場 有 南 側 之 峨 眉 立 體 停 車 場 位 置 如 圖 5 9, 停 車 場 資 料 如 表 5 9 共 有 907 席 停 車 位 鄰 近 更 新 單 元 雖 無 劃 設 市 場 用 地, 惟 現 況 於 西 寧 南 路 忠 孝 西 路 口 原 為 攤 販 集 中 地 區, 而 後 形 成 西 寧 市 場, 其 土 地 使 用 分 區 為 第 四 種 商 業 區 5-14

25 圖 5 6 更 新 單 元 公 共 設 施 示 意 圖 5-15

26 五 附 近 地 區 交 通 現 況 ( 一 ) 道 路 系 統 現 況 更 新 單 元 周 邊 之 計 畫 道 路 皆 已 開 闢 完 成, 主 要 與 外 部 連 結 是 以 東 西 向 成 都 路 漢 口 路 二 段, 南 北 向 西 寧 南 路 環 河 南 路 一 段 為 主 要 道 路, 因 肩 負 臺 北 縣 往 來 通 過 性 車 流, 服 務 水 準 略 差 次 要 道 路 則 以 武 昌 街 二 段 峨 嵋 街 康 定 路 昆 明 街 為 主, 其 他 皆 為 6 公 尺 以 下 巷 弄, 共 同 做 為 貫 通 周 邊 地 區 之 道 路 ( 如 表 5 6 及 圖 5 7) 表 5 6 道 路 系 統 表 道 路 分 級 道 路 名 稱 路 寬 ( 公 尺 ) 西 寧 南 路 主 要 道 路 環 河 南 路 一 段 25 成 都 路 漢 口 路 二 段 昆 明 街 次 要 道 路 武 昌 街 二 段 峨 嵋 街 康 定 路 ( 二 ) 大 眾 運 輸 系 統 本 基 地 距 離 捷 運 西 門 站 約 500 公 尺, 故 當 地 居 民 及 上 班 族 日 常 的 交 通 以 公 車 及 捷 運 為 主 區 內 周 邊 主 要 公 車 站 有 獅 子 林 萬 年 大 樓 峨 嵋 街 口 漢 口 街 西 門 國 小 等 ( 如 表 5 7 圖 5 8) 表 5 7 公 車 站 牌 與 公 車 系 統 表 站 牌 名 稱 停 靠 路 線 獅 子 林 637 萬 年 大 樓 637 峨 嵋 街 口 231,233,234,242,310( 副 ),624,628,701,702,703,703( 副 ),705 ( 中 醫 醫 院 ) 漢 口 街 231,233,234,242,310( 副 ),624,628,701,702,703,703( 副 ), ,232,235,257,513,621,635,635( 副 ),637,640,659,663, 西 門 國 小 藍 2 ( 三 ) 停 車 空 間 現 況 根 據 95 年 臺 北 市 停 車 管 理 處 提 出 之 汽 機 車 停 車 供 需 報 告 書, 以 西 門 商 圈 為 例, 該 區 總 停 車 供 給 為 7,434 格, 假 日 尖 峰 實 際 停 車 數 值 為 6,710 輛, 發 生 在 16:00~17:00, 尖 峰 時 段 需 供 比 為 0.90 本 更 新 單 元 鄰 近 地 區 之 汽 車 停 車 供 給 ( 詳 表 5 8 及 圖 5 9), 共 有 907 席, 惟 更 新 單 元 周 邊 多 為 老 舊 建 築, 且 多 無 地 下 室 開 挖 供 停 車 使 用, 顯 示 更 新 單 元 周 邊 停 車 供 不 應 求, 未 來 更 新 後, 將 規 劃 以 滿 足 單 元 內 新 增 之 需 求 為 原 則, 最 高 達 一 戶 一 車 位 之 設 計, 避 免 增 加 周 邊 地 區 停 車 衝 擊 表 5-8 鄰 近 停 車 場 一 覽 表 私 有 公 有 停 車 場 名 稱 車 位 數 位 置 新 光 育 樂 股 份 有 限 公 司 獅 子 林 停 車 場 82 萬 華 區 西 寧 南 路 36 號 B2 B3 臺 灣 聯 通 誠 品 停 車 場 17 萬 華 區 武 昌 街 2 段 77 號 地 下 2 樓. 便 利 停 車 場 大 世 界 站 91 萬 華 區 成 都 路 81 號 B2~B4 金 安 年 康 定 路 停 車 場 萬 華 區 福 星 段 2 小 段 760 地 號 康 定 路 與 武 昌 街 2 段 交 叉 口 23 空 地 西 寧 商 業 大 樓 停 車 場 50 萬 華 區 福 星 段 2 小 段 299 地 號 西 寧 南 路 105 號 B1 B2 今 日 育 樂 大 樓 停 車 場 16 萬 華 區 峨 嵋 街 52 號 B2 便 利 停 車 場 昆 明 站 117 萬 華 區 昆 明 街 46 號 B2 峨 嵋 立 體 停 車 場 511 萬 華 區 峨 眉 街 83 號 ( 峨 眉 街 昆 明 街 ) 5-16

27 圖 5-7 更新單元周圍交通系統示意圖 5-17

28 圖 5-8 更 新 單 元 周 邊 公 車 站 牌 位 置 圖 5-18

29 圖 5-9 更 新 單 元 周 邊 停 車 場 位 置 圖 5-19

30 六 房地產市場調查 本案位於萬華區 係屬臺北市早期開發之建成地區 區內有許多老舊社區及古蹟 交通 公共設施及生活機能尚稱健全 惟開發時間較早 復以民國75年鐵路地下 化工程開始 使整個商業活動外移 本地區發展乃進入衰退期 由於目前可開發 用地不足 建築物老舊 市容零亂 房市發展受限 直至近年來 都市更新 提 供了舊市區再生的機會 使此區域房市露出新曙光 區域行情方面 本更新單元 周邊有無雙 30創富 冠德美麗桂林幾個住宅個案 規劃格局為2-4房之住宅大樓 產品 每坪平均單價為40-46萬元 中古屋舊公寓行情約在23 27萬元/坪 詳細資 料可參考表 之鄰近更新單元之房屋預售市場及公寓整體調查表 表5-9 房地產市場行情表 案名 無雙 30創富 冠德美麗桂林 地址 漢中街2號 康定路87號旁 桂林路149號 樓層G/B 表價 坪數 行情價 13/ / 未定 / 資料來源 住展雜誌2010年1 2月P.144 表5-10 鄰近公寓行情表 物件位置 權狀 (坪) 土地 成交價 單價 (坪) (萬) (萬) 雅江街2-50號 隆昌街51-99號 康定路2-50號 格局 樓別/樓高 成交日 屋齡 物件 (年) 類別 / 1/ 1.0 2/4 2009/10/ 公寓 / 2/ 1.0 2/4 2009/11/8 36 公寓 / 2/ 1.0 2/4 2009/12/ 公寓 資料來源 吉家網 圖5-10 房地產市場調查圖 5-20

31 陸 細 部 計 畫 及 其 圖 說 一 相 關 都 市 計 畫 本 計 畫 屬 於 修 訂 臺 北 市 萬 華 區 都 市 計 畫 主 要 計 畫 通 盤 檢 討 案 範 圍 內, 本 更 新 單 元 相 關 計 畫 修 訂 歷 程 如 表 6-2 所 示 二 土 地 使 用 說 明 ( 一 ) 使 用 性 質 本 更 新 單 元 皆 座 落 於 第 四 種 商 業 區 內, 依 臺 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 第 4 條, 為 供 全 市 區 域 及 臺 灣 地 區 之 主 要 商 業 專 門 性 服 務 業 大 規 模 零 售 業 專 門 性 零 售 業 娛 樂 業 及 其 有 關 商 業 活 動 之 使 用 而 劃 定 之 商 業 區 三 都 市 更 新 計 畫 書 內 容 ( 一 ) 計 畫 目 標 1 改 善 商 業 環 境, 活 絡 商 業 發 展 2 改 善 市 容 觀 瞻, 提 昇 地 區 防 救 災 能 力 ( 二 ) 策 略 1 藉 由 都 市 更 新 機 制, 整 合 地 主 意 願, 整 體 規 劃 開 發 2 配 合 周 邊 人 行 步 道 之 串 連, 規 劃 騎 樓 或 無 遮 簷 人 行 道, 並 集 中 留 設 法 定 空 地, 創 造 商 業 結 點 及 人 潮 聚 集 活 動 空 間 ( 三 ) 實 質 再 發 展 1 發 展 定 位 本 更 新 單 元 面 臨 武 昌 街 ( 電 影 街 ), 為 西 門 町 徒 步 區 範 圍 內, 未 來 將 以 優 質 徒 步 商 城 為 主 軸, 延 續 商 業 氛 圍 2 整 體 規 劃 構 想 (1) 更 新 單 元 北 側 沿 武 昌 街 留 設 騎 樓, 延 續 商 業 人 行 動 線 (2) 更 新 單 元 西 側 及 南 側 沿 計 畫 道 路 退 縮 留 設 4 公 尺 以 上 無 遮 簷 人 行 道, 補 足 8 公 尺, 退 縮 部 分 與 道 路 順 平, 以 提 升 地 區 防 救 災 功 能 (3) 法 定 空 地 集 中 留 設 於 更 新 單 元 中 央 及 西 側, 串 連 武 昌 電 影 街 及 美 國 街, 創 造 活 動 場 所, 聚 集 人 氣, 並 提 高 西 南 方 電 影 公 園 可 視 性 ( 四 ) 審 查 意 見 及 回 覆 本 案 經 本 市 都 市 計 畫 委 員 會 於 99 年 3 月 15 日 府 都 新 字 第 號 函 送 到 會, 經 提 本 會 99 年 3 月 22 日 第 609 次 委 員 會 議 審 議 決 議, 委 員 提 送 意 見 及 回 覆 情 形, 詳 表 6-1: 表 6-1 都 市 計 畫 委 員 審 查 意 見 表 項 次 委 員 意 見 回 覆 情 形 1 本 案 更 新 單 元 劃 定 範 圍 照 案 通 過 依 照 都 市 計 畫 委 員 會 決 議 辦 理 2 本 案 係 屬 內 政 部 與 市 政 府 協 助 民 間 推 動 都 市 更 新 之 更 新 單 元 依 審 查 意 見 納 入 劃 定 申 請 書 中 劃 定 案 件, 具 有 指 標 性 質, 為 求 其 周 延 與 改 善 地 區 景 觀 及 周 邊 環 境 配 合, 應 送 臺 北 市 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 審 議 委 員 會 就 開 放 空 間 系 統 與 位 置 都 市 紋 理 之 連 繫 等 予 以 審 議 3 所 附 計 畫 書 內 之 圖 說 請 標 示 清 楚 路 寬 與 圖 例 說 明 俾 利 檢 視 依 照 都 市 計 畫 委 員 會 意 見 修 正 圖 說 6-1

32 表 6-2 相 關 計 畫 修 訂 名 稱 及 日 期 一 覽 表 1/3 計 畫 名 稱 函 號 修 訂 臺 北 市 萬 華 區 都 市 計 畫 細 部 計 畫 通 盤 檢 討 案 府 都 規 字 第 號 重 點 為 建 設 本 計 畫 區 成 為 臺 北 市 西 區 商 業 與 交 通 轉 運 中 心, 促 成 本 區 產 業 升 級, 提 昇 環 境 品 質, 並 創 造 兼 具 歷 史 人 文 景 與 現 代 都 市 商 業 及 住 宅 機 能, 以 作 為 本 區 未 來 發 展 方 向 之 引 導, 特 定 訂 本 原 則 一 整 體 性 都 市 設 計 原 則 : ( 一 ) 為 維 護 本 計 畫 區 特 有 老 舊 街 區 之 都 市 尺 度, 對 區 內 建 築 開 發 之 建 築 形 式 量 體 應 予 建 築 高 度 之 管 制, 原 有 區 內 舊 市 街 空 間 尺 度 牆 面 線 與 人 行 騎 樓 空 間 應 妥 善 設 計 並 予 以 維 護 與 延 續 ; 本 地 區 經 本 府 指 定 之 歷 史 街 區, 為 維 護 暨 有 歷 史 街 區 之 都 市 紋 理 與 兼 顧 本 區 之 發 展, 其 容 積 得 准 予 移 轉 至 本 計 畫 區 內 經 指 定 之 容 積 接 受 區 基 地 ( 二 ) 本 區 為 本 市 早 期 發 展 地 區, 區 內 古 蹟 歷 史 性 建 築 物 與 重 要 歷 史 景 觀 或 特 色 街 區 應 能 維 護 其 既 有 指 向 性 之 都 市 視 覺 軸 線 之 淨 空 ; 區 內 開 發 案 應 能 確 保 與 鄰 近 老 舊 建 築 物 立 面 語 彙 比 例 形 貌 融 合, 俾 維 護 區 內 整 體 風 貌 之 塑 造 ( 三 ) 計 畫 區 內 人 行 系 統 應 能 結 合 舊 有 人 行 騎 樓 空 間 道 路 兩 側 人 行 道 基 地 內 法 定 開 放 空 間 與 連 續 人 行 性 徒 步 系 統, 據 以 活 絡 既 有 生 活 街 區 空 間, 並 維 繫 原 有 都 市 活 動 生 態 ( 四 ) 本 地 區 不 足 之 公 共 設 施 暨 服 務 空 間, 得 以 都 市 計 畫 公 共 設 施 用 地 多 目 標 使 用 辦 法 強 化 或 輔 助 其 機 能, 但 開 發 時 應 兼 顧 公 共 設 施 環 境 品 質 及 避 免 因 多 目 標 使 用 造 成 之 環 境 衝 擊 ( 五 ) 區 內 既 有 廣 場 公 園 綠 地 與 開 放 空 間 於 開 發 時, 基 地 內 原 有 老 樹 應 儘 可 能 予 以 維 護 保 留 ( 六 ) 區 內 重 要 路 口 古 蹟 景 觀 節 點 開 放 空 間 西 門 地 區 商 圈 複 合 性 商 業 場 所 與 既 有 傳 統 夜 市 空 間 應 鼓 勵 設 置 夜 間 照 明 設 施, 藉 以 呈 現 城 市 夜 間 魅 力 活 絡 地 區 特 色 產 業 二 實 施 都 市 設 計 審 議 管 制 範 圍 如 下 列 : ( 一 ) 本 區 重 要 景 觀 特 色 街 廓 地 區 1. 中 華 路 林 蔭 景 觀 區 : 沿 中 華 路 一 段 西 寧 南 路 柳 州 街 和 平 西 路 與 中 華 路 二 段 所 圍 地 區 2. 淡 水 河 沿 岸 地 區 : 臨 環 河 快 速 道 路 及 水 源 快 速 道 路 第 一 個 街 廓 3. 祖 師 廟 青 山 宮 景 觀 區 : 長 沙 街 貴 陽 街 與 圓 環 西 側 昆 明 街 以 西 之 地 區 4. 萬 板 快 速 道 路 地 區 : 自 環 河 快 速 道 路 至 大 理 街 一 六 巷 西 園 路 一 四 巷 緊 臨 萬 板 幹 道 第 一 個 街 廓 5. 西 門 町 地 區 : 漢 口 街 漢 中 街 成 都 路 康 定 路 所 圍 地 區 6. 入 口 意 象 或 節 點 地 區 所 在 街 廓 ( 二 ) 適 用 都 市 計 畫 容 積 移 轉 辦 法 之 接 受 基 地 ( 三 ) 申 請 各 項 容 積 獎 勵 樓 地 板 面 積 合 計 達 二 五 平 方 公 尺 以 上 基 地 ( 四 ) 已 發 布 或 另 案 發 布 之 都 市 設 計 管 制 地 區 三 開 放 空 間 系 統 ( 一 ) 本 區 之 各 類 開 放 空 間 之 設 置 應 能 與 周 邊 計 畫 道 路 人 行 步 道 公 園 或 綠 地 銜 接 使 用 為 原 則 ( 二 ) 為 促 成 開 放 空 間 之 連 續 性 與 可 行 性, 廣 場 式 開 放 空 間 應 儘 量 集 中 配 置 四 人 行 步 道 系 統 : 為 提 供 區 內 順 暢 安 全 之 人 行 徒 步 環 境, 藉 以 活 絡 及 提 昇 地 區 購 物 及 生 活 空 間 品 質, 強 化 主 要 街 區 之 視 覺 意 象 ; 區 內 經 指 定 之 建 築 基 地 於 新 建 改 建 增 建 時 應 退 縮 留 設 人 行 空 間 : ( 一 ) 依 都 市 計 畫 說 明 書 規 定 應 退 縮 留 設 騎 樓 無 遮 簷 人 行 道 帶 狀 式 開 放 空 間 者 從 其 規 定 ( 二 ) 除 依 都 市 計 畫 說 明 書 規 定 外, 計 畫 區 內 之 住 宅 區 於 新 建 增 建 改 建 時 應 退 縮 一. 五 公 尺 留 設 無 遮 簷 人 行 道, 商 業 區 應 退 三. 六 四 公 尺 留 設 騎 樓 或 無 遮 簷 人 行 道 ( 三 ) 建 築 基 地 退 縮 留 設 之 騎 樓 或 無 遮 簷 人 行 道 應 提 供 地 區 商 業 通 行 或 社 區 通 勤 通 學 路 徑 或 自 行 車 道 使 用 ; 且 其 鋪 面 鋪 設 應 地 退 縮 留 設 之 騎 樓 或 無 遮 簷 人 行 道 相 互 連 續 順 平 銜 接 6-2

33 表 6 2 相 關 計 畫 修 訂 名 稱 及 日 期 一 覽 表 2/3 計 畫 名 稱 函 號 修 訂 臺 北 市 萬 華 區 都 市 計 畫 細 部 計 畫 通 盤 檢 討 案 府 都 規 字 第 號 重 點 五 建 築 基 地 交 通 規 劃 及 停 車 空 間 標 準 ( 一 ) 經 本 府 公 告 之 徒 步 街 區 範 圍 建 築 基 地 不 適 用 臺 北 市 建 築 物 增 設 室 內 公 共 停 車 空 間 鼓 勵 要 點, 其 停 車 空 間 並 得 以 繳 納 代 金 方 式 辦 理 ( 二 ) 本 計 畫 區 建 築 基 地 汽 車 出 入 口 設 置 應 按 左 列 規 定 : 1. 建 築 基 地 之 汽 車 出 入 口, 除 基 地 條 件 限 制 外, 不 得 設 置 於 下 列 道 路 及 場 所 : (1) 自 道 路 交 叉 截 角 線 人 行 穿 越 道 距 離 五 公 尺 範 圍 內 (2) 自 學 校 校 門 口 距 離 十 公 尺 範 圍 內 (3) 丁 字 路 口 及 其 他 有 礙 公 共 安 全 及 公 共 交 通 之 道 路 路 段 或 場 所 2. 基 地 內 設 置 私 設 通 路 供 車 輛 出 入 通 行 者, 應 於 通 路 側 設 置 至 少 一 公 尺 以 上 之 人 行 專 用 步 道 六 建 築 量 體 高 度 造 型 與 色 彩 為 維 護 本 地 區 整 體 都 市 形 貌 與 都 市 紋 理, 本 區 整 體 性 建 築 物 量 體 高 度 造 型 與 色 彩 除 依 下 列 規 定 外, 並 得 於 各 都 市 計 畫 說 明 書 內 另 予 規 定 ( 一 ) 建 築 物 量 體 : 1. 為 維 護 本 地 區 原 有 老 舊 街 區 之 視 覺 景 觀 意 象, 建 築 量 體 應 配 合 相 鄰 歷 史 建 築 之 比 例 原 則 或 配 合 歷 史 街 區 或 地 區 環 境 尺 度 原 則 設 計, 避 免 建 築 量 體 與 周 圍 環 境 尺 度 差 距 過 大, 並 避 免 單 一 巨 大 之 量 體 設 計 為 原 則 2. 建 築 天 際 線 應 配 合 本 區 臨 河 岸 之 自 然 景 觀, 維 護 向 河 視 覺 走 廊 空 間 穿 透 意 象 及 韻 律 設 計, 以 塑 造 整 體 景 觀 風 貌 3. 總 統 府 後 地 區 建 築 物 高 度 管 制 (1) 為 維 護 總 統 府 視 覺 景 觀 之 穿 透 性 與 該 地 區 之 天 際 線, 對 於 西 門 圓 環 以 西 部 份 地 區 之 建 築 物 高 度 應 予 以 管 制 管 制 高 度 訂 定 方 式 係 以 景 福 門 為 視 覺 觀 測 區, 以 總 統 府 屋 脊 高 度 為 高 度 仰 角 參 考 座 標, 延 伸 此 一 斜 率 至 淡 水 河 堤 岸 另 以 總 統 府 面 寬 為 水 平 視 角 參 考 座 標, 以 貴 陽 街 成 都 路 為 南 北 界 限, 將 西 門 圓 環 納 入 管 制 範 圍 A 區 : 中 華 路 一 段 貴 陽 街 二 段 西 寧 南 路 及 峨 嵋 街 所 圍 區 域, 建 築 物 絕 對 高 度 不 得 超 過 五 公 尺 B 區 : 西 門 圓 環 周 邊 五 十 五 公 尺 水 平 範 圍 內, 建 築 物 絕 對 高 度 不 得 超 過 五 十 六 公 尺 C 區 : 西 寧 南 路 貴 陽 街 二 段 昆 明 街 成 都 路 所 圍 區 域, 建 築 物 絕 對 高 度 不 得 超 過 六 公 尺 D 區 : 昆 明 街 貴 陽 街 二 段 康 定 路 及 成 都 路 所 圍 區 域, 建 築 物 絕 對 高 度 不 得 超 過 六 十 八 公 尺 E 區 : 康 定 路 貴 陽 街 二 段 環 河 南 路 一 段 成 都 路 所 圍 區 域, 建 築 物 絕 對 高 度 不 得 超 過 七 十 八 公 尺 (2) 高 度 限 制 範 圍 內 建 築 物 之 新 建 增 建 與 改 建, 如 依 規 定 之 容 積 率 建 蔽 率 設 計, 致 建 築 物 總 高 度 超 過 該 基 地 之 高 度 管 制 者, 建 築 物 中 層 ( 十 五 至 三 公 尺 部 份 ) 得 採 高 度 比 放 寬 之 方 式, 予 以 補 回 樓 地 板 面 積 (3) 原 合 法 建 築 物 更 新 改 建, 因 高 度 管 制 致 法 定 容 積 無 法 全 部 使 用, 無 法 開 發 建 築 之 容 積 ( 不 含 各 種 獎 勵 容 積 ) 得 列 為 容 積 移 出 基 地, 依 都 市 計 畫 建 築 容 積 移 轉 實 施 辦 法 及 相 關 規 定 辦 理 (4) 高 度 管 制 範 圍 建 築 基 地 內 各 種 容 積 獎 勵 總 和, 不 得 超 過 絕 對 高 度 管 制 但 建 築 物 裝 設 避 雷 針, 在 無 妨 礙 都 市 景 觀 之 原 則 下, 經 審 議 後 得 不 計 入 絕 對 高 度 管 制 ( 二 ) 建 築 物 造 型 與 立 面 : 本 區 古 蹟 附 近 地 區 建 築 基 地 應 配 合 古 蹟 所 在 街 區 整 體 環 境 融 合 設 計, 其 設 計 原 則 如 下 列 : 1. 毗 鄰 古 蹟 所 在 街 道 該 相 鄰 街 廓 (1) 祖 師 廟 青 山 宮 景 觀 區 臨 街 高 度 面 寬 建 築 形 式 以 維 持 傳 統 街 屋 立 面 尺 寸 及 形 式 為 原 則 增 建 改 建 之 建 築 應 比 照 鄰 近 傳 統 建 築 之 尺 度 形 式 及 材 料 之 使 用 立 面 形 式 得 重 複 採 用 臨 街 立 面 之 傳 統 形 式 比 例 與 材 料 建 築 基 地 增 建 改 建 時, 建 築 物 立 面 經 臺 北 市 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 委 員 會 審 議 通 過 後 得 要 求 保 存 原 立 面, 立 面 保 存 之 管 理 與 獎 勵, 依 臺 北 市 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 委 員 會 審 查 結 果 辦 理 6-3

34 表 6 2 相 關 計 畫 修 訂 名 稱 及 日 期 一 覽 表 3/3 計 畫 名 稱 函 號 修 訂 臺 北 市 萬 華 區 都 市 計 畫 細 部 計 畫 通 盤 檢 討 案 府 都 規 字 第 號 重 點 (2) 建 築 物 增 建 改 建 應 維 持 原 有 傳 統 騎 樓 尺 度 拱 廊 形 式 及 材 料 作 法 屋 頂 型 式 窗 柱 與 門 的 開 口 等 細 部 作 法 應 遵 照 原 傳 統 或 鄰 接 傳 統 建 築 物 之 尺 度 比 例 與 作 法 (3) 整 體 造 型 應 分 成 底 層 部 中 高 層 部 與 屋 頂 部, 並 應 以 線 腳 或 量 體 退 縮 方 式 併 建 築 物 正 側 向 立 面 整 體 設 計 (4) 原 傳 統 街 屋 之 拆 除 增 建 改 建 或 修 繕, 應 由 建 築 主 管 機 關 會 同 文 化 民 政 都 市 計 畫 等 主 管 機 關 辦 理 2. 其 他 地 區 : 建 築 物 整 體 造 型 應 分 底 層 部 中 高 層 部 與 頂 層 部 三 部 份 為 原 則, 沿 街 面 底 層 部 應 配 合 連 續 街 景 設 計 以 創 造 空 間 變 換 效 果 3. 建 築 物 頂 層 部 份 所 附 設 之 給 水 空 調 視 訊 通 信 機 械 等 設 施 物, 應 配 合 建 築 物 做 整 體 規 劃 設 計, 並 以 自 女 兒 牆 或 簷 口 退 縮 設 置 不 外 露 為 原 則 屋 頂 設 施 物 自 道 路 水 平 仰 視 角 範 圍, 以 不 外 露 為 原 則 4. 祖 師 廟 青 山 王 宮 景 觀 區 建 築 物 外 牆 顏 色 應 與 祖 師 廟 青 山 王 宮 協 調 配 合, 以 暖 色 系 中 低 明 度 中 低 彩 度 之 色 彩 為 原 則 六 其 他 ( 一 ) 社 區 網 路 : 實 施 都 市 設 計 管 制 地 區 建 築 基 地 應 預 先 規 劃 社 區 網 路 系 統 之 管 線 ( 二 ) 共 同 管 溝 : 各 類 公 用 設 施 通 信 有 線 電 視 網 際 網 路 電 力 之 管 線 應 以 埋 設 於 地 下 為 原 則 計 畫 道 路 開 闢 或 養 護 主 管 機 關 對 於 寬 度 十 五 公 尺 以 上 之 道 路, 進 行 開 闢 或 路 基 刨 除 重 新 施 作 時, 應 優 先 規 劃 設 置 共 同 管 溝, 以 維 護 街 道 景 觀 ( 三 ) 廢 氣 排 氣 口 通 風 口 : 應 美 化 設 計, 並 不 得 面 對 公 園 綠 地 人 行 步 道 及 退 縮 之 開 放 空 間 排 氣 口 自 地 平 面 算 起, 不 得 低 於 一 八 公 分 並 不 得 直 接 吹 向 人 行 道, 以 維 護 人 行 之 舒 適 性 ( 四 ) 本 管 制 要 點 中 部 份 原 則 性 規 定, 如 申 請 案 經 臺 北 市 都 市 設 計 及 土 地 使 用 開 發 許 可 審 議 委 員 會 審 查 通 過, 得 不 受 此 原 則 性 之 規 定 ( 五 ) 本 管 制 要 點 之 用 語 除 有 特 別 述 明 者 外, 悉 同 有 關 法 令 之 定 義 台 北 市 正 府 公 告 府 都 新 字 第 號 公 告 劃 定 台 北 市 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 為 更 新 單 元, 並 自 民 國 99 年 5 月 27 日 零 時 起 生 效 6-4

35 ( 二 ) 使 用 強 度 本 更 新 單 元 土 地 總 面 積 總 計 3,707 平 方 公 尺, 使 用 分 區 皆 為 第 四 種 商 業 區 及 道 路 用 地, 依 台 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 第 25 條 規 定, 本 更 新 單 元 屬 第 四 種 商 業 區 部 分 使 用 強 度 建 蔽 率 75%, 容 積 率 800%; 惟 按 同 條 規 定, 容 積 率 不 得 超 過 其 面 臨 最 寬 道 路 寬 度 ( 以 公 尺 計 ) 乘 以 百 分 之 五 十 之 積 數, 本 單 元 最 寬 都 市 計 畫 臨 路 12.7 米, 容 積 率 為 635% 法 定 使 用 面 積 23, 平 方 公 尺, 如 表 6-3 表 6-3 更 新 單 元 內 土 地 使 用 分 區 面 積 表 使 用 分 區 第 四 種 商 業 區 基 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 建 築 面 積 (m2) 容 積 率 (%) 法 定 容 積 (m2) 3,705 75% 2, % 23, 道 路 用 地 總 計 3,707 2, , 附 註 : 本 概 要 土 地 使 用 分 區 面 積 採 用 試 算 方 式, 未 來 將 於 事 業 計 畫 階 段, 依 其 建 築 線 或 俟 地 籍 測 量 分 割 後 計 算, 並 以 事 業 計 畫 計 算 內 容 為 基 準 ( 三 ) 使 用 類 別 更 新 單 元 容 許 使 用 組 別 依 據 臺 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則, 依 第 四 種 商 業 區 規 定 辦 理, 詳 表

36 圖 6-1 土 地 使 用 分 區 圖 S:1/

37 ( 四 ) 建 築 限 制 依 台 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 18 條 規 定, 都 市 更 新 事 業 經 核 准 建 築 容 積 獎 勵 者, 得 放 寬 高 度 限 制 但 其 建 築 物 各 部 分 高 度 不 得 超 過 自 該 部 分 起 量 至 面 前 道 路 中 心 線 水 平 距 離 之 五 倍 商 業 區 內 建 築 物 自 建 築 基 地 之 後 面 基 地 線 規 定 法 定 後 院 深 度 之 二 倍 範 圍 內, 其 後 院 深 度 比 不 得 小 於 零 點 二 五, 超 過 範 圍 部 分, 不 受 後 院 深 度 比 之 限 制 其 高 度 限 制 詳 圖 6-2 圖 6-2 建 築 物 高 度 限 制 圖 6-7

38 柒 處 理 方 式 及 其 區 段 劃 分 一 處 理 方 式 本 更 新 單 元 以 全 部 拆 除 重 建 方 式 辦 理, 詳 圖 7-1 二 區 段 劃 分 本 更 新 單 元 無 整 建 維 護, 因 此 全 區 劃 為 一 個 重 建 區 段 7-1

39 圖 7-1 更 新 單 元 擬 拆 除 建 築 物 位 置 圖 7-2

40 捌 區 內 及 鄰 近 地 區 公 共 設 施 興 修 或 改 善 計 畫 一 興 修 或 改 善 計 畫 本 更 新 單 元 無 公 共 設 施 興 修 或 改 善 計 畫 二 規 劃 設 計 無 8-1

41 玖 整 建 或 維 護 計 畫 一 整 建 或 維 護 計 畫 本 更 新 單 元 全 區 劃 分 為 重 建 區 段, 因 此 無 整 建 維 護 計 畫 二 整 建 維 護 之 規 劃 設 計 無 9-1

42 拾 重 建 區 段 之 土 地 使 用 計 畫 一 現 有 巷 道 廢 止 或 改 道 構 想 本 更 新 單 元 內 無 現 有 巷 道 廢 止 或 改 道 之 情 事 二 土 地 及 建 物 使 用 計 畫 構 想 ( 一 ) 土 地 使 用 強 度 及 性 質 本 計 畫 單 元 為 為 三 面 臨 路 之 基 地, 其 土 地 使 用 分 區 為 第 四 種 商 業 區 及 道 路 用 地,, 第 四 種 商 業 區 之 法 定 容 積 率 為 635%, 法 定 建 蔽 率 為 75% 其 建 築 物 使 用 依 台 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 規 定 辦 理 ( 如 表 10-2) ( 二 ) 更 新 單 元 鄰 接 四 公 尺 以 上 道 路 交 叉 口 道 路 截 角 退 讓 依 臺 北 市 建 築 管 理 自 治 條 例 第 6 條 規 定 : 沿 四 公 尺 以 上 道 路 交 叉 口 建 築 者, 應 依 截 角 退 讓, 依 下 表 計 算, 本 更 新 單 元 60 地 號 含 2 m2 之 道 路 用 地, 計 算 容 積 時 予 以 扣 除 ( 如 表 10-1) 表 10-1 臺 北 市 建 築 管 理 自 治 條 例 道 路 交 叉 口 截 角 規 定 表 使 用 別 分 區 組 別 用 途 ( 一 ) 第 二 組 : 多 戶 住 宅 ( 二 ) 第 四 組 : 學 前 教 育 設 施 ( 三 ) 第 五 組 : 教 育 設 施 ( 四 ) 第 六 組 : 社 區 遊 憩 設 施 ( 五 ) 第 七 組 : 醫 療 保 健 服 務 業 ( 不 包 括 精 神 病 院 ) ( 六 ) 第 八 組 : 社 會 福 利 設 施 ( 七 ) 第 九 組 : 社 區 通 訊 設 施 ( 八 ) 第 十 組 : 社 區 安 全 設 施 ( 九 ) 第 十 三 組 : 公 務 機 關 ( 十 ) 第 十 四 組 : 人 民 團 體 ( 十 一 ) 第 十 五 組 : 社 教 設 施 ( 十 二 ) 第 十 六 組 : 文 康 設 施 ( 十 三 ) 第 十 七 組 : 日 常 用 品 零 售 業 ( 十 四 ) 第 十 八 組 : 零 售 市 場 允 許 使 用 ( 十 五 ) 第 十 九 組 : 一 般 零 售 業 甲 組 ( 十 六 ) 第 二 十 組 : 一 般 零 售 業 乙 組 ( 十 七 ) 第 二 十 一 組 : 飲 食 業 ( 十 八 ) 第 二 十 二 組 : 餐 飲 業 ( 十 九 ) 第 二 十 四 組 : 特 種 零 售 業 甲 組 ( 二 十 ) 第 二 十 五 組 : 特 種 零 售 業 乙 組 ( 二 十 一 ) 第 二 十 六 組 : 日 常 服 務 業 ( 二 十 二 ) 第 二 十 七 組 : 一 般 服 務 業 ( 二 十 三 ) 第 二 十 八 組 : 一 般 事 務 所 ( 二 十 四 ) 第 二 十 九 組 : 自 由 職 業 事 務 所 ( 二 十 五 ) 第 三 十 組 : 金 融 保 險 業 ( 二 十 六 ) 第 三 十 一 組 : 修 理 服 務 業 ( 二 十 七 ) 第 三 十 三 組 : 健 身 服 務 業 ( 二 十 八 ) 第 三 十 七 組 : 旅 遊 及 運 輸 服 務 業 ( 二 十 九 ) 第 三 十 九 組 : 一 般 批 發 業 ( 三 十 ) 第 四 十 一 組 : 一 般 旅 館 業 ( 三 十 一 ) 第 四 十 二 組 : 國 際 觀 光 旅 館 業 ( 三 十 二 ) 第 五 十 一 組 : 公 害 最 輕 微 之 工 業 使 用 別 分 區 組 別 用 途 ( 一 ) 第 七 組 : 醫 療 保 健 服 務 業 之 精 神 病 院 附 條 件 允 許 使 用 第 四 種 商 業 區 第 四 種 商 業 區 表 10-2 使 用 分 區 與 使 用 組 別 項 目 表 ( 二 ) 第 十 二 組 : 公 用 事 業 設 施 ( 三 ) 第 三 十 二 組 : 娛 樂 服 務 業 ( 四 ) 第 三 十 四 組 : 特 種 服 務 業 ( 五 ) 第 四 十 四 組 : 宗 祠 及 宗 教 建 築 ( 六 ) 第 五 十 二 組 : 公 害 較 輕 微 之 工 業 10-1

43 ( 二 ) 計 畫 容 納 戶 數 及 人 口 數 本 案 規 劃 設 計 一 層 至 三 層 為 供 一 般 零 售 業 使 用 22 戶,4 層 樓 以 上 供 一 般 住 宅 使 用 計 92 戶,4 層 至 22 層 以 上 供 一 般 事 務 所 使 用 計 126 戶, 本 案 總 戶 數 為 240 戶 ( 如 表 10-4), 依 據 臺 北 市 政 府 主 計 處 統 計 每 戶 平 均 人 數 約 為 2.74 人, 以 每 戶 可 容 納 3 人 計 算, 本 計 劃 擬 可 容 納 約 720 人 ( 三 ) 建 築 配 置 構 想 1. 建 築 量 體 建 築 物 規 模 擬 興 建 建 築 物 構 造 為 鋼 筋 混 泥 土 造 一 幢 二 棟, 地 下 三 層 地 上 二 十 六 層 之 住 辦 混 合 大 樓, 地 上 一 層 至 三 層 為 一 般 零 售 業 使 用, 四 層 至 二 十 六 層 為 多 戶 住 宅 及 一 般 事 務 所 使 用 2. 人 行 步 道 留 設 本 案 擬 於 更 新 單 元 三 側 鄰 接 計 畫 道 路 部 份, 分 別 留 設 退 縮 5 公 尺 及 6 公 尺 無 遮 簷 人 行 步 道, 搭 配 整 體 鋪 面 材 質 及 色 彩 計 畫, 提 供 寬 敞 舒 適 人 行 休 憩 空 間 ( 詳 圖 10-1) 3. 人 車 動 線 系 統 以 人 車 動 線 系 統 分 離 為 規 劃 原 則, 本 更 新 單 元 之 動 線 有 鄰 接 武 昌 街 二 段 (12.7M 計 畫 道 路 ) 武 昌 街 二 段 120 巷 (4.5M 計 畫 道 路 ) 及 昆 明 街 96 巷 (4.5M 計 畫 道 路 ); 其 中 車 行 動 線 以 次 要 計 畫 道 路 - 昆 明 街 96 巷 規 劃 為 社 區 地 下 停 車 場 主 要 出 入 口, 避 免 衝 擊 主 要 道 路 - 武 昌 街 二 段 之 車 流, 社 區 居 民 人 行 動 線 亦 以 次 要 計 畫 道 路 昆 明 街 96 巷 為 主 要 人 行 出 入 口, 使 面 武 昌 街 之 商 業 活 動 與 本 棟 住 宅 及 辦 公 有 所 區 隔 ( 詳 圖 11-1) ( 四 ) 建 築 規 劃 原 則 1. 建 築 量 體 退 縮 並 集 中 留 設 開 放 空 間 2. 規 劃 建 築 面 向 河 岸 景 觀, 打 造 高 優 質 住 宅 及 辦 公 社 區 環 境 3. 建 物 高 度 設 計 配 合 周 邊 建 物, 創 造 豐 富 及 協 調 之 天 際 線 三 初 步 建 築 規 劃 面 積 檢 討 ( 一 ) 容 積 獎 勵 依 據 都 市 更 新 條 例 第 44 條 都 市 更 新 建 築 容 積 勵 辦 法 台 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 19 條, 依 法 申 請 都 市 更 新 獎 勵 容 積 ( 二 ) 容 積 獎 勵 項 目 及 額 度 依 修 訂 之 臺 北 市 都 市 更 新 單 元 規 劃 設 計 獎 勵 容 積 評 定 標 準 為 原 則 本 更 新 單 元 第 四 種 商 業 區 之 法 定 容 積 共 23, m2, 其 容 積 獎 勵 分 算 如 下 : 申 請 容 積 獎 勵 項 目 表 10-3 容 積 獎 勵 項 目 表 獎 勵 面 積 (m2) 基 準 容 積 比 率 (%) 法 定 獎 勵 上 限 (%) F3 更 新 時 程 獎 勵 1, % 7% F5 更 新 地 區 規 劃 設 計 獎 勵 F5-1 建 築 設 計 與 鄰 近 地 區 建 築 物 相 互 調 和 1, % 6% F5-2 開 放 空 間 廣 場 F5-3 留 設 人 行 步 道 1, % F5-4 保 存 具 歷 史 紀 念 性 或 藝 術 價 值 之 建 築 - - F5-5 更 新 單 元 規 模 % 15 F5-6 綠 建 築 獎 勵 F5 小 計 3, % F6 處 理 占 有 他 人 土 地 舊 違 章 建 築 戶 獎 勵 - 其 他 獎 勵 容 積 ( 開 放 空 間 容 積 移 轉 停 車 獎 勵 等 ) 更 新 容 積 獎 勵 合 計 5, % 申 請 容 積 獎 勵 總 計 5, % 50% 註 1. 基 準 容 積 比 率 = 獎 勵 面 積 / 法 定 基 準 容 積 樓 地 板 面 積 (m2) 註 2. 實 際 獎 勵 面 積 以 都 市 更 新 審 議 委 員 會 核 定 為 準 4. 建 物 造 型 規 劃 方 整, 打 造 建 物 良 好 之 四 面 採 光 10-2

44 1. F3 更 新 時 程 獎 勵 依 據 都 市 更 新 建 築 容 積 獎 勵 辦 法 第 九 條 規 定, 優 先 劃 定 更 新 地 區, 自 公 告 日 起 六 年 內 實 施 者 申 請 都 市 更 新 者, 得 予 容 積 獎 勵, 本 計 劃 擬 取 得 7% 獎 勵, 其 獎 勵 容 積 計 算 如 下 : 23, m2 x7%=1, m2 2. F5 更 新 地 區 規 劃 設 計 獎 勵 (1) F5-1 建 築 設 計 與 鄰 近 地 區 建 築 物 相 互 調 和 無 障 礙 環 境 都 市 防 災 依 據 台 北 市 都 市 更 新 單 元 規 劃 設 計 獎 勵 容 積 評 定 標 準 第 2 條 第 1 項 第 2 款 法 定 容 積 率 為 百 分 之 400 以 % 上 者 給 予 法 定 容 積 之 百 分 之 6 為 限 因 此 本 案 可 爭 取 法 定 容 積 6% 的 獎 勵 容 積, 計 算 如 下 : 23, m2 x6%=1, m2 (2) F5-3 供 人 行 走 之 地 面 道 路 或 騎 樓 本 更 新 單 元 之 人 行 步 道 留 設 為 配 合 基 地 周 邊 相 鄰 街 廓 整 體 考 量 於 基 地 四 周 退 縮 留 設 北 側 及 西 側 6M 南 側 5M 之 人 行 步 道, 總 設 置 面 積 為 1, m2( 詳 圖 10-14), 擬 申 請 獎 勵 面 積 為 1, m2, 可 爭 取 法 定 容 積 5.27% 之 獎 勵 容 積, 計 算 式 如 下 : 23, m2 x5.27%=1, m2 (3) F5-5 更 新 單 元 規 模 依 據 臺 北 市 都 市 更 新 單 元 規 劃 設 計 獎 勵 容 積 評 定 標 準 第 2 條 第 1 項 第 5 款 本 單 元 為 一 完 整 街 廓 及 面 積 達 3,000 平 方 公 尺 以 上, 可 申 請 3% 之 獎 勵 值, 每 增 加 一 百 平 方 公 尺 另 給 予 法 定 容 積 之 千 分 之 一 ; 容 積 獎 勵 以 法 定 容 積 15% 為 上 限, 本 基 地 面 積 為 3,705 平 方 公 尺, 其 計 算 式 如 下 : (3,705-3,000) x 0.1%+3%=3.7% 23, m2 x3.7%= m2 本 單 元 擬 申 請 之 更 新 獎 勵 總 容 積 為 : F=F0+ F3 + F5 F=23, , , , =28, m2 四 配 置 設 計 原 則 ( 一 ) 基 地 周 邊 均 退 縮 留 設 人 行 步 道, 提 供 一 個 友 善 的 都 市 空 間 環 境, 與 西 門 步 道 串 連, 讓 民 眾 走 在 都 市 街 道 上, 同 樣 可 享 受 悠 閒 的 散 步 樂 趣, 並 提 供 規 劃 良 好 之 都 市 防 災 動 線 ( 二 ) 地 面 一 層 至 三 層 為 一 般 零 售 業 ; 四 層 以 上 供 多 戶 住 宅 使 用 及 一 般 事 物 所, 提 供 優 質 景 觀 住 宅, 以 提 昇 生 活 品 質 ( 三 ) 依 臺 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 規 定, 地 下 一 至 三 層 配 置 汽 車 停 車 空 間 及 機 車 停 車 空 間, 以 滿 足 本 更 新 單 元 停 車 需 求 10-3

45 表 10-4 建 築 規 劃 面 積 檢 討 表 1 基 地 位 置 萬 華 區 福 星 段 四 小 段 13 地 號 等 49 筆 土 地 2 基 地 使 用 分 區 第 4 種 商 業 區 合 計 3 基 地 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 3, , 法 定 建 蔽 率 (%) 法 定 建 築 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 75% 2, , 法 定 容 積 率 (%) 635% - 7 法 定 容 積 樓 地 板 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 23, , 都 市 更 新 獎 勵 容 積 (%) , 總 獎 勵 容 積 (%) % 10 允 建 容 積 率 及 樓 地 板 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 實 設 建 蔽 率 (%) 實 設 建 築 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 47.35% 1, 實 設 空 地 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 實 設 空 地 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 52.65% 1, 實 設 容 積 率 (%) 實 設 容 積 樓 地 板 面 積 ( 平 方 公 尺 ) % 28, 興 建 樓 層 數 各 層 面 積 計 算 樓 地 板 面 積 容 積 樓 地 板 面 積 ( 平 方 公 尺 ) ( 平 方 公 尺 ) 地 上 26 層 地 下 三 層 戶 數 用 途 樓 高 ( 公 尺 ) 16 1F 1, , 一 般 零 售 業 F 1, , 一 般 零 售 業 3.8 3F 1, , 一 般 零 售 業 F 1, , 一 般 事 務 所 多 戶 住 宅 F 多 戶 住 宅 屋 突 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 地 下 一 至 三 層 面 積 ( 平 方 公 尺 ) 2, 停 車 空 間 兼 防 空 避 難 室 機 械 室 面 積 總 計 ( 平 方 公 尺 ) 43, , 工 程 造 價 ( 元 / 平 方 公 尺 ) 25 停 車 數 量 檢 討 ( 輛 ) 依 台 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 第 86 條 之 一 規 定 本 基 地 應 設 置 停 車 位 : 汽 車 : 多 戶 住 宅 : 每 滿 120m2 設 置 一 輛 汽 車 停 車 位 本 案 多 戶 住 宅 面 積 :11234m /120= 未 滿 一 輛 以 一 輛 計. 需 設 94 輛 一 般 零 售 業 :2000m2 以 下 部 分 每 滿 100m2 設 置 一 輛 超 過 2000m2 未 滿 4000m2 部 分 每 滿 150m2 設 置 一 輛 4000m2 以 上 未 滿 10000m2 部 分 每 200m2 設 置 一 輛 本 案 一 般 零 售 業 面 積 :4322m2 需 設 :2000/ / /200=26 輛 一 般 事 務 所 :2000m2 以 下 部 分 每 滿 100m2 設 置 一 輛 超 過 2000m2 未 滿 4000m2 部 分 每 滿 150m2 設 置 一 輛 4000m2 以 上 未 滿 10000m2 部 分 每 250m2 設 置 一 輛 本 案 一 般 事 務 所 面 積 :14425m2 2000/ / /250=42 輛 總 計 需 設 : =162 輛... 實 設 165 輛...ok 機 車 : 多 戶 住 宅 : 每 滿 50m2 設 置 一 輛 11234/50=225 一 般 零 售 業 : 每 滿 100m2 設 置 一 輛 /100=44 一 般 事 務 所 : 每 滿 70m2 設 置 一 輛 14425/70=207 機 車 : =476 部... 實 設 488 部...ok 10-4

46 圖 10-1 人 行 步 道 設 置 圖 10-5

47 圖 10-2 一 層 平 面 圖 10-6

48 圖 10-3 二 層 平 面 圖 10-7

49 圖 10-4 三 層 平 面 圖 10-8

50 圖 10-5 四 層 平 面 圖 10-9

51 圖 10-6 五 至 二 十 一 層 平 面 圖 10-10

52 圖 10-7 二 十 二 層 平 面 圖 10-11

53 圖 10-8 二 十 三 至 二 十 六 層 平 面 圖 10-12

54 圖 10-9 地 下 一 層 平 面 圖 10-13

55 圖 地 下 二 層 平 面 圖 10-14

56 圖 地 下 三 層 平 面 圖 10-15

57 圖 西 向 立 面 圖 10-16

58 圖 東 向 剖 面 圖

59 圖 環境模擬透視圖 10-18

60 拾 壹 都 市 設 計 與 景 觀 計 畫 一 設 計 目 標 及 構 想 本 案 目 標 以 發 展 老 舊 社 區 再 生 為 核 心 議 題, 並 以 串 連 西 門 町 步 道, 延 續 商 業 活 動 機 能 優 質 住 辦 社 區 為 設 計 目 標, 提 出 以 下 規 劃 構 想 : ( 一 ) 提 高 整 建 維 護 補 助 與 容 積 獎 勵, 創 造 居 住 品 質 ( 二 ) 融 合 西 門 町 步 道 規 劃 整 體 景 觀, 擴 展 社 區 鄰 里 造 型 景 觀 綠 地, 塑 造 活 潑 之 休 憩 空 間 二 建 築 物 之 量 體 造 型 色 彩 座 落 方 位 ( 一 ) 建 築 物 之 量 體 : 更 新 單 元 基 地 鄰 接 三 側 計 畫 道 路 沿 街 留 設 退 縮 無 遮 簷 人 行 道, 建 築 物 量 體 配 置 一 層 空 地 集 中, 提 供 社 區 居 民 完 善 休 閒 設 施, 設 計 建 築 量 體 規 模 分 別 為 2 棟 地 上 26 層 地 下 3 層 1 棟 地 上 22 層 地 下 3 層 大 樓 ( 二 ) 建 築 物 之 造 型 : 以 都 市 建 築 意 象 融 合 協 調 為 前 提, 呼 應 區 域 內 之 環 境 量 體 造 型, 多 層 次 線 條 及 挑 簷 設 計 塑 造 建 築 物 外 觀 活 潑 性, 以 深 陽 台 搭 配 造 型 雨 遮 阻 絕 西 曬, 降 低 建 築 物 外 殼 耗 能 量 ( 三 ) 建 築 物 之 色 彩 : 建 築 物 外 觀 與 區 域 內 建 築 物 色 彩 相 呼 應, 低 樓 層 以 石 材 搭 配 深 淺 色 系 線 版 作 為 量 體 色 系 基 座, 標 準 層 採 用 大 地 色 建 材 為 主 ( 四 ) 建 築 物 之 座 落 方 位 : 建 築 物 配 置 為 坐 南 朝 北, 一 層 入 口 大 廳 鄰 接 武 昌 街 二 段 為 社 區 居 民 主 要 出 入 口, 另 外 部 分 鄰 接 昆 明 街 96 巷 規 劃 社 區 地 下 停 車 空 間 出 入 口 要 動 線 為 武 昌 街 二 段 120 巷 (4.68M 計 畫 道 路 ) 昆 明 街 96 巷 (5.79M 計 畫 道 路 ) 串 聯 主 要 聯 外 道 路 環 河 南 路 二 段 (25M 計 畫 道 路 ) ( 二 ) 人 行 動 線 : 基 地 臨 接 武 昌 街 二 段 (12.7M 計 畫 道 路 ) 昆 明 街 96 巷 (5.79M 計 畫 道 路 ) 武 昌 街 二 段 120 巷 (4.68M 計 畫 道 路 ) 規 劃 沿 街 式 寬 敞 之 4M 無 遮 簷 人 行 步 道, 提 供 舒 適 寬 敞 人 行 空 間, 並 以 武 昌 街 二 段 為 社 區 居 民 主 要 出 入 口 ( 詳 圖 11-1) 四 景 觀 植 栽 初 步 構 想 ( 一 ) 塑 造 都 市 綠 廊 : 於 武 昌 街 二 段 昆 明 街 96 巷 武 昌 街 二 段 120 巷, 退 縮 人 行 步 道 結 合 綠 美 化, 成 為 都 市 綠 廊, 以 形 塑 都 市 街 道 景 觀 ( 二 ) 退 縮 4M 人 行 步 道 主 要 以 種 植 大 花 紫 薇 為 主, 端 景 處 搭 配 種 植 矮 仙 丹 ( 三 ) 設 計 具 社 區 特 色 性 之 主 入 口 意 象 : 硬 體 構 造 搭 配 軟 性 植 栽 概 念 柔 化 建 築 物 之 質 感, 利 用 喬 木 灌 木 之 多 層 次 搭 配 豐 富 社 區 入 口 意 象 三 人 車 動 線 設 計 原 則 基 地 臨 接 武 昌 街 二 段 (12.7M 計 畫 道 路 ) 昆 明 街 96 巷 (5.79M 計 畫 道 路 ) 武 昌 街 二 段 120 巷 (4.68M 計 畫 道 路 ) ( 一 ) 車 行 動 線 : 本 更 新 單 元 車 行 主 要 動 線 為 武 昌 街 二 段 (12.7M 計 畫 道 路 ), 並 配 置 該 社 區 地 下 停 車 空 間 之 車 道 主 要 出 入 口 連 接 昆 明 街 96 巷, 車 行 次 11-1

61 圖 11-1 人 車 動 線 規 劃 示 意 圖 11-2

62 圖 11-2 景 觀 植 栽 設 計 圖 11-3

63 拾 貳 防 災 與 逃 生 避 難 計 畫 一 逃 生 避 難 開 放 空 間 本 更 新 單 元 沿 街 長 順 街 123 巷 環 河 南 路 二 段 280 巷 長 順 街 長 順 街 107 巷 退 縮 4 公 尺 人 行 道 可 作 為 居 民 逃 生 避 難 疏 散 動 線 及 臨 時 避 難 空 間 基 地 中 庭 及 東 北 側 集 中 開 放 景 觀 庭 園 可 提 供 作 為 臨 時 救 災 及 逃 生 避 難 使 用 之 疏 散 場 所 二 避 難 道 路 避 難 道 路 為 都 市 災 害 發 生 時, 大 量 疏 散 逃 生 人 潮, 提 供 災 害 發 生 時 即 時 避 難, 通 達 主 要 聯 外 道 路, 以 便 災 害 發 生 時 進 行 逃 生 本 更 新 單 元 之 主 要 避 難 道 路 為 武 昌 街 二 段 武 昌 街 二 段 120 巷 昆 明 街 96 巷 三 消 防 車 救 災 動 線 ( 一 ) 本 更 新 單 元 消 防 車 車 行 主 要 動 線 為 康 定 路 (16M 計 畫 道 路 ) 峨 嵋 街 (12.7M 計 畫 道 路 ) 漢 口 路 (12.7M 計 畫 道 路 ) 昆 明 街 (12.7M 計 畫 道 路 ) 串 聯 次 要 消 防 車 車 行 動 線 為 武 昌 街 二 段 (12.7M 計 畫 道 路 ) 武 昌 街 二 段 120 巷 (M 計 畫 道 路 ), 作 為 聯 結 消 防 救 災 工 作, 已 達 消 防 水 線 全 面 網 狀 式 啟 動 ( 如 圖 12-1) ( 二 ) 依 據 93 年 10 月 7 日 台 內 營 字 第 號 函, 消 防 車 輛 救 災 動 線 指 導 原 則 第 二 款 供 救 助 六 層 以 上 建 築 物 消 防 車 輛 通 行 之 道 路 或 通 路, 至 少 應 保 持 4 公 尺 以 上 之 淨 寬, 及 4.5 公 尺 以 上 之 淨 高 本 更 新 單 元 北 側 計 畫 道 路 寬 度 為 12.7 公 尺 南 側 計 畫 道 路 寬 度 為 5.79 公 尺 西 側 計 畫 道 路 寬 度 為 4.68 公 尺, 退 縮 無 遮 簷 人 行 道 寬 度 為 4 公 尺, 且 均 為 無 頂 蓋 式, 故 符 合 消 防 車 輛 法 定 通 行 寬 度 4 公 尺 以 上 及 淨 高 4.5 公 尺 以 上 規 定 口 陽 台 等 ) 距 離 道 路 超 過 11 公 尺, 並 應 規 劃 可 供 雲 梯 車 進 入 建 築 基 地 之 通 路 ( 二 ) 本 更 新 單 元 規 劃 為 地 上 22 層 1 棟 及 26 層 1 棟, 本 更 新 單 元 北 側 計 畫 道 路 寬 度 為 12.7 公 尺 南 側 計 畫 道 路 寬 度 為 5.79 公 尺 西 側 計 畫 道 路 寬 度 為 4.68 公 尺, 故 於 計 畫 道 路 北 側 設 置 兩 處 南 側 設 置 一 處 分 別 規 劃 可 供 雲 梯 消 防 車 活 動 之 空 間, 由 於 西 側 建 築 物 外 牆 開 口 距 離 道 路 超 過 11 公 尺, 故 規 劃 雲 梯 車 進 入 建 築 基 地 之 通 路 ( 三 ) 依 據 93 年 10 月 7 日 台 內 營 字 第 號 函 消 防 車 輛 救 災 活 動 空 間 指 導 原 則 第 三 款 供 雲 梯 消 防 車 救 災 活 動 之 空 間 需 求 規 定 ( 如 圖 12-2): 1. 長 寬 尺 寸 : 十 層 以 上 建 築 物, 應 為 寬 8 公 尺 長 20 公 尺 以 上, 本 更 新 單 元 規 劃 為 地 上 22 層 及 26 層 建 物 皆 大 於 十 層, 故 設 置 寬 8 公 尺 長 20 公 尺 之 雲 梯 消 防 車 救 災 活 動 之 空 間 3 處, 符 合 規 定 2. 本 更 新 單 元 設 置 3 處 雲 梯 消 防 車 救 災 活 動 之 空 間 均 位 於 計 畫 道 路 上, 故 路 面 平 坦 且 無 妨 礙 雲 梯 車 通 行 及 操 作 之 突 出 固 定 設 施 3. 雲 梯 消 防 車 操 作 活 動 之 空 間 均 設 置 於 計 畫 道 路 上, 故 均 能 承 受 當 地 現 有 最 重 雲 梯 消 防 車 之 1.5 倍 總 重 量, 符 合 規 定 4. 雲 梯 消 防 車 操 作 活 動 之 空 間 均 設 置 於 計 畫 道 路 上, 故 坡 度 均 小 於 5% 以 下, 符 合 規 定 5. 本 更 新 單 元 設 置 五 處 雲 梯 消 防 車 救 災 活 動 之 空 間, 均 與 建 築 物 外 牆 開 口 水 平 距 離 小 於 11 公 尺 以 下, 符 合 規 定 ( 四 ) 依 據 北 市 工 建 字 第 號 有 關 劃 設 消 防 車 輛 救 災 活 動 空 間 指 導 原 則 地 面 承 重 以 2t/m2 均 佈 活 載 重 計 入 地 面 層 方 式 計 算, 應 經 結 構 技 師 檢 核 後 符 合 規 定 四 消 防 車 輛 救 災 活 動 空 間 之 指 導 原 則 ( 一 ) 依 據 93 年 10 月 7 日 台 內 營 字 第 號 函 消 防 車 輛 救 災 活 動 空 間 指 導 原 則 第 二 款 規 定 : 六 層 以 上 或 超 過 20 公 尺 之 建 築 物, 應 於 建 築 物 外 牆 開 口 ( 窗 口 陽 台 ) 前 至 少 規 劃 一 處 可 供 雲 梯 消 防 車 活 動 之 空 間, 如 外 牆 開 口 ( 窗 12-1

64 圖 12-1 消 防 車 動 線 圖 12-2

65 圖 12-2 防 災 計 畫 平 面 圖

66 拾 參 實 施 方 式 及 有 關 費 用 分 擔 一 實 施 方 式 本 案 係 由 更 新 單 元 內 之 土 地 及 合 法 建 物 所 有 權 人 自 行 發 起, 未 來 擬 採 重 建 方 式 處 理, 本 都 市 更 新 事 業 計 畫 將 以 權 利 變 換 方 式 實 施, 並 於 原 址 重 建 集 合 住 宅 大 樓 二 有 關 費 用 分 擔 本 更 新 單 元 經 費 分 擔 係 依 都 市 更 新 條 例 第 30 條 規 定, 由 權 利 變 換 範 圍 內 之 土 地 所 有 權 人 按 其 權 利 價 值 比 例 共 同 負 擔 工 程 費 用 權 利 變 換 費 用 貸 款 利 息 以 及 行 政 管 理 費 用 ( 一 ) 經 費 項 目 1 工 程 費 用 部 分 (1) 建 築 物 拆 除 費 : 更 新 單 元 內 建 築 物 拆 除 所 需 費 用 (2) 營 建 費 用 : 包 含 建 築 工 程 機 電 工 程 其 他 設 備 工 程 工 程 管 理 費 加 值 型 營 業 稅 等 相 關 營 建 工 程 費 用 (3) 建 築 規 劃 設 計 費 : 包 含 建 築 水 電 消 防 結 構 設 計 之 簽 證 費 用 及 監 造 費 用 (4) 鑑 界 費 : 更 新 單 元 內 土 地 重 新 鑑 界 所 需 費 用 (5) 地 質 鑽 探 及 簽 證 費 用 : 地 質 鑽 探 工 程 所 需 費 用 (6) 建 築 相 關 規 費 : 依 建 築 法 規 定 所 需 繳 納 之 相 關 規 費 (7) 公 寓 大 廈 公 共 基 金 : 依 據 公 寓 大 廈 管 理 條 例 第 18 條 及 其 施 行 細 則 第 6 條 規 定, 按 照 工 程 造 價 一 定 比 例 或 金 額 提 列 公 共 基 金 (8) 空 氣 污 染 防 治 費 : 依 據 (93) 環 署 空 字 第 A 號 函 之 營 建 工 程 空 氣 污 染 防 治 費 收 費 費 率 計 算 拆 除 原 建 築 物 以 及 興 建 工 程 期 間 所 需 空 氣 污 染 防 治 費 (9) 外 接 水 電 瓦 斯 管 線 工 程 費 : 建 築 物 完 成 後, 向 自 來 水 公 司 電 力 公 司 及 天 然 瓦 斯 公 司 申 請 接 管 所 需 費 用 2 權 利 變 換 費 用 (1) 都 市 更 新 規 劃 費 : 實 施 都 市 更 新 ( 包 含 都 市 更 新 事 業 概 要 計 畫 都 市 更 新 事 業 計 畫 權 利 變 換 計 畫 之 研 擬 ) 所 需 相 關 書 圖 製 作 與 審 議 所 需 之 費 用 (2) 不 動 產 估 價 費 : 委 託 3 家 估 價 師 事 務 所 估 價 服 務 所 需 費 用 (3) 更 新 前 測 量 費 : 更 新 單 元 內 建 築 物 測 量 所 需 費 用 (4) 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 費 : 依 都 市 更 新 條 例 第 36 條 以 及 臺 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 4 條 之 規 定, 補 償 更 新 前 建 築 物 之 價 值 以 及 更 新 重 建 期 間 之 租 金 補 貼 費 用 (5) 地 籍 整 理 費 : 更 新 完 成 後 辦 理 土 地 登 記 所 需 之 相 關 代 書 作 業 費 及 地 政 作 業 規 費 3 其 他 相 關 費 用 (1) 貸 款 利 息 : 工 程 費 用 公 共 設 施 費 用 及 權 利 變 換 所 需 費 用 之 利 息 成 本 (2) 更 新 後 土 地 及 建 築 物 移 轉 時 所 需 繳 納 之 印 花 稅 (3) 管 理 費 用 : 依 據 臺 北 市 都 市 更 新 共 同 負 擔 費 用 提 列 標 準 表 所 提 列 之 人 事 行 政 管 理 費 營 建 工 程 管 理 費 銷 售 管 理 費 以 及 風 險 管 理 費 等 費 用 ( 二 ) 費 用 分 擔 方 式 本 都 市 更 新 單 元 後 續 擬 由 本 案 預 定 實 施 者 ( 詳 3-1 頁 ) 實 施 都 市 更 新 事 業, 未 來 實 施 者 若 為 更 新 會, 則 依 都 市 更 新 條 例 第 30 條 規 定, 辦 理 都 市 更 新 事 業 所 需 費 用 由 權 利 變 換 範 圍 內 之 土 地 所 有 權 人 按 其 權 利 價 值 比 例 共 同 負 擔, 假 若 實 施 者 為 更 新 會 所 遴 選 之, 則 辦 理 都 市 更 新 事 業 所 需 費 用 由 該 實 施 者 負 責 籌 措 13-1

67 拾 肆 拆 遷 安 置 計 畫 本 案 未 來 於 事 業 計 畫 階 段, 將 由 委 託 之 實 施 者 依 據 都 市 更 新 條 例 第 23 條 及 台 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 3 條 之 規 定, 對 於 本 案 範 圍 內 之 建 築 物 使 用 性 質 強 度 及 權 屬 辦 理 調 查 之 後, 詳 擬 拆 遷 安 置 計 畫 之 內 容, 以 下 就 合 法 建 築 物 及 其 他 土 地 改 良 物 之 處 理 做 原 則 性 之 說 明 二 合 法 建 築 物 之 補 償 與 安 置 本 案 因 權 利 變 換 拆 除 或 遷 移 之 土 地 改 良 物, 將 依 都 市 更 新 條 例 第 36 條 規 定 補 償 其 價 值 或 建 物 之 殘 餘 價 值, 並 依 台 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 4 條 規 定, 應 優 於 台 北 市 舉 辦 公 共 工 程 對 合 法 建 物 及 農 作 改 良 物 拆 遷 補 償 暨 違 章 建 築 物 處 理 有 關 規 定 之 標 準, 預 計 包 含 合 法 建 築 物 殘 餘 價 值 補 償 與 拆 遷 安 置 補 償, 其 中 補 償 金 額 由 實 施 者 查 定 之, 代 為 拆 除 費 用 在 補 償 金 額 內 扣 回 二 其 他 土 地 改 良 物 之 補 償 與 安 置 有 關 其 他 土 地 改 良 物 主 要 包 含 違 章 及 舊 違 章 建 築 戶, 本 案 擬 協 議 以 現 金 補 償 方 式 處 理 範 圍 內 其 他 土 地 改 良 物, 有 關 現 金 補 償 之 費 用 標 準, 依 台 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 4 條 規 定, 應 優 於 台 北 市 舉 辦 公 共 工 程 對 合 法 建 物 及 農 作 改 良 物 拆 遷 補 償 暨 違 章 建 築 物 處 理 有 關 規 定 之 標 準 惟 若 本 案 無 法 協 議 以 現 金 補 償 方 案 處 理 時, 將 另 以 現 地 安 置 或 異 地 安 置 方 式 處 理, 並 依 台 北 市 都 市 更 新 自 治 條 例 第 19 條 規 定 辦 理 舊 違 章 建 築 戶 之 認 定, 以 民 國 77 年 8 月 1 日 前 興 建 完 成 者 為 限, 面 積 以 實 測 面 積 為 準 本 案 經 初 步 調 查, 範 圍 內 無 違 章 建 築 戶, 未 來 俟 事 業 概 要 核 定, 於 擬 定 事 業 計 畫 時 如 有 違 章 建 築 戶 之 情 形, 依 前 述 原 則 處 理 (1) 合 法 建 築 物 拆 遷 補 償 金, 本 更 新 單 元 內 合 法 建 築 物 之 拆 遷 補 償 金 以 台 北 市 舉 辦 公 共 工 程 對 合 法 建 築 及 農 作 改 良 物 拆 遷 補 償 及 違 章 建 築 處 理 辦 法 重 建 價 格 單 價 表 之 鋼 筋 混 凝 土 3 4 層 樓 房 下 級 標 準 17,860 元 /m2 計 算, 更 新 單 元 內 合 法 建 築 物 面 積 為 10, m2, 建 物 拆 除 單 價 依 台 北 市 違 章 建 築 強 制 拆 除 收 費 辦 法 之 鋼 筋 混 凝 土 造 620 元 /m2 計 算, 建 物 拆 除 費 用 由 補 償 金 裏 扣 除, 補 償 金 額 為 18,564 萬 元, 未 來 將 以 事 業 計 畫 核 准 之 金 額 為 依 據 10, m2 (17,860 元 /m2-620 元 /m2) 10,000=18,564 萬 元 (2) 合 法 建 築 物 拆 遷 安 置 金, 本 更 新 單 元 內 合 法 建 築 物 之 拆 遷 安 置 金 以 崔 媽 媽 租 屋 網 站 民 國 98 年 第 三 季 萬 華 區 住 家 每 月 577 元 / 坪 計 算, 更 新 期 間 約 為 30 個 月, 合 法 建 築 物 拆 遷 安 置 金 為 5,638 萬 元, 未 來 將 以 事 業 計 畫 核 准 之 金 額 為 依 據 10, m 元 / 坪 30 10,000=5,638 萬 元 14-1

68 拾 伍 財 務 計 畫 一 成 本 說 明 ( 一 ) 土 地 成 本 : 本 都 市 更 新 事 業 將 採 權 利 變 換 方 式 辦 理, 其 更 新 成 本 不 含 用 地 成 本 ( 二 ) 更 新 事 業 實 施 經 費 本 更 新 事 業 經 費 計 算 依 92 年 9 月 17 日 及 93 年 9 月 17 日 臺 北 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 及 第 47 次 及 第 53 次 委 員 會 決 議 辦 理, 並 依 94 年 10 月 12 日 臺 北 市 都 市 更 新 審 議 委 員 會 第 60 次 委 員 會 決 議 辦 理 本 案 財 務 計 畫 所 提 列 金 額 係 屬 概 估, 正 式 財 務 計 畫 應 以 核 定 之 事 業 計 畫 為 主 1 重 建 費 用 : 含 建 築 物 拆 除 費 營 建 費 用 建 築 設 計 費 鑑 界 費 鑽 探 費 建 築 相 關 規 費 公 寓 大 廈 管 理 基 金 空 氣 污 染 防 治 費 外 接 水 電 瓦 斯 管 線 工 程 費 等, 合 計 新 台 幣 196,086 萬 元 (1) 建 築 物 拆 除 費, 依 本 案 基 地 地 上 物 規 模, 建 物 拆 除 單 價 參 考 台 北 市 違 章 建 築 強 制 拆 除 收 費 辦 法 以 620 元 /m2 計 算, 辦 理 拆 除 工 程 費 用 估 計 如 下 : 建 築 物 拆 除 費 = 概 估 拆 除 面 積 620 元 /m2=(10, m2 620 元 / m2) 10,000=668 萬 元 (2) 營 建 費 用, 本 案 主 體 建 物 為 地 上 26 層 地 下 3 層, 結 構 體 為 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 造, 並 參 考 台 北 市 都 市 更 新 審 議 案 ( 重 建 區 段 ) 建 築 物 工 程 造 價 基 準, 詳 見 表 15-1 所 示, 參 考 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 26 層 之 第 二 級 造 價 基 準, 目 前 採 計 之 營 造 單 價 為 萬 元 / 坪 計 算 本 案 產 權 面 積 13, 坪 ( 約 43,938 m2) 萬 元 / 坪 =189,402 萬 元 表 15-1 建 築 物 工 程 造 價 標 準 單 價 表 ( 單 位 : 坪 ) 台 北 市 都 市 更 新 ( 重 建 區 段 ) 建 物 工 程 造 價 基 準 單 位 : 元 / 坪 構 造 別 鋼 骨 造 鋼 骨 鋼 筋 混 凝 土 造 鋼 筋 混 凝 土 造 建 材 設 備 等 級 第 一 級 第 二 級 第 三 級 第 一 級 第 二 級 第 三 級 第 一 級 第 二 級 第 三 級 1~5 層 61,000 69,100 87,500 6~10 層 111, , ,200 92, , ,500 78,600 89, ,700 11~15 層 120, , , , , ,000 88, , ,700 16~20 層 133, , , , , ,900 97, , ,100 21~25 層 146, , , , , , , , ,100 26~30 層 156, , , , , ,900 31~35 層 164, , , , , ,600 (3) 建 築 設 計 費, 本 案 建 築 設 計 費 按 台 北 市 建 築 師 公 會 建 築 師 酬 金 標 準 計 算, 建 築 設 計 費 約 為 3,969 萬 元 表 15 2 建 築 規 劃 設 計 費 估 算 表 法 定 工 程 造 價 = 56,417 萬 元 ( 總 樓 地 板 面 積 43, m 元 /m2) 費 率 級 距 採 用 費 率 金 額 計 算 ( 萬 元 ) 0 萬 ~300 萬 8.00% % = 24 法 定 設 計 費 300 萬 ~1500 萬 7.50% % = 萬 ~6000 萬 7.25% % = 萬 以 上 7.00% % = 3,529 合 計 3,969 (4) 鑑 界 費, 依 台 北 市 土 地 界 址 鑑 定 費 計 算, 每 單 位 以 0.4 萬 元 計 價, 鑑 界 費 以 每 筆 每 公 頃 為 計 收 單 位, 本 案 共 有 49 筆 土 地, 每 單 位 以 0.4 萬 元 計 價, 鑑 界 費 =49 筆 0.4 萬 元 / 筆 =20 萬 元 (5) 鑽 探 費, 依 建 築 技 術 規 則 建 築 構 造 編 第 二 章 基 礎 構 造 第 65 條 規 定, 每 600 m2 鑽 探 1 孔, 本 基 地 面 積 3,705 m2, 共 需 7 孔, 每 孔 以 5 萬 元 計 算, 本 案 鑽 探 費 約 為 35 萬 元 (6) 建 築 相 關 規 費, 依 建 築 法 第 29 條, 建 築 相 關 規 費 採 法 定 工 程 造 價 之 0.1% 計 算, 建 築 規 費 =56,417 萬 元 0.1%=56 萬 元 (7) 公 寓 大 廈 管 理 基 金, 依 公 寓 大 廈 管 理 條 例, 依 法 提 列 共 同 基 金, 法 定 總 工 程 造 價 在 1,000 萬 元 以 下 部 分, 其 費 率 為 2%,1,000 萬 元 至 10,000 萬 元 部 分, 其 費 率 為 1.5%,1 億 元 至 10 億 元 部 分, 其 費 15-1

69 率 為 0.5% 本 案 共 同 基 金 提 列 總 金 額 約 為 387 萬 元 表 15-3 公 寓 大 廈 管 理 基 金 估 算 表 法 定 工 程 造 價 56,417 萬 元 (8) 空 氣 汙 染 防 制 費, 依 空 氣 汙 染 防 制 法 第 16 條 第 1 項 規 定, 從 事 營 建 工 程 者, 各 級 主 管 機 關 得 向 營 建 業 主 徵 收 空 氣 汙 染 防 治 費 本 都 市 更 新 單 元 之 總 施 工 期 為 30 個 月, 所 須 繳 納 之 空 氣 汙 染 防 治 費 費 用 = 建 築 面 積 工 期 費 率 =43,938 m ,000=349 萬 元 (9) 外 接 水 電 瓦 斯 管 線 工 程 費, 本 案 水 電 瓦 斯 管 線 接 管 費 每 戶 以 5 萬 元 計 算, 本 案 計 240 戶, 總 費 用 =5 240=1,200 萬 元 2 公 共 設 施 興 闢 費 用 : 無 3 權 利 變 換 費 用 : 包 含 都 市 更 新 規 劃 費 不 動 產 估 價 費 更 新 前 測 量 費 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 及 安 置 費 地 籍 整 理 費 等, 合 計 新 台 幣 25,758 萬 元 費 率 級 距 費 率 金 額 計 算 ( 萬 元 ) 0 萬 元 ~1000 萬 元 2.0% 萬 元 ~1 億 元 1.5% 億 元 ~10 億 元 0.5% 合 計 (1) 都 市 更 新 規 劃 費, 本 案 都 市 更 新 規 劃 費 參 考 台 北 市 都 市 更 新 規 劃 費 認 列 標 準, 費 用 估 計 為 944 萬 元, 未 來 將 以 廠 商 之 合 約 或 報 價 單 為 依 據 表 15-4 都 市 更 新 規 劃 費 估 算 表 項 目 計 算 更 新 規 劃 費 認 列 標 準 更 新 可 行 性 評 估 30 P1=30 說 明 發 起 自 行 劃 定 更 新 單 元 50 P2=50 A 更 新 單 元 面 積 m 都 市 更 新 計 畫 50 P3=20 N 權 利 人 人 數 67 都 市 更 新 事 業 概 要 X 面 積 單 價 萬 元 0.08 擬 定 都 市 更 新 事 業 計 畫 664 P4=100+AX+NY Y 人 數 單 價 萬 元 4 都 市 更 新 權 利 變 換 計 畫 執 行 計 畫 執 行 與 成 果 報 核 150 P5=150 合 計 944 萬 元 (2) 不 動 產 估 價 費, 依 據 台 北 市 政 府 都 市 更 新 處 及 台 北 縣 政 府 城 鄉 發 展 局 核 定 之 共 同 負 擔 不 動 產 估 價 收 費 標 準, 費 用 為 988 萬 元, 未 來 將 以 廠 商 之 合 約 或 報 價 單 為 依 據 不 動 產 估 價 費 =3 式 ( 更 新 前 主 建 物 筆 數 + 土 地 筆 數 + 更 新 後 主 建 物 筆 數 ) =3 ( ) =321 萬 元 (3) 更 新 前 測 量 費, 依 台 北 市 建 築 改 良 物 測 量 費 之 收 費 標 準 計 算, 而 更 新 前 土 地 測 量 費 已 於 鑑 界 費 時 提 列, 故 目 前 提 列 之 費 用 為 更 新 前 建 物 測 量 費, 本 案 更 新 前 之 合 法 建 物 有 39 戶, 每 單 位 以 0.08 萬 元 計 算 更 新 前 測 量 費 = =3 萬 元 (4) 合 法 建 築 物 拆 遷 補 償 金, 本 更 新 單 元 內 合 法 建 築 物 之 拆 遷 補 償 金 以 台 北 市 舉 辦 公 共 工 程 對 合 法 建 築 及 農 作 改 良 物 拆 遷 補 償 及 違 章 建 築 處 理 辦 法 重 建 價 格 單 價 表 之 鋼 筋 混 凝 土 3 4 層 樓 房 下 級 標 準 17,860 元 /m2 計 算, 更 新 單 元 內 合 法 建 築 物 面 積 為 10, m2, 建 物 拆 除 單 價 依 台 北 市 違 章 建 築 強 制 拆 除 收 費 辦 法 之 鋼 筋 混 凝 土 造 620 元 /m2 計 算, 建 物 拆 除 費 用 由 補 償 金 裏 扣 除, 補 償 金 額 為 18,564 萬 元, 未 來 將 以 事 業 計 畫 核 准 之 金 額 為 依 據 10, m2 (17,860 元 /m2-620 元 /m2) 10,000=18,564 萬 元 (5) 合 法 建 築 物 拆 遷 安 置 金, 本 更 新 單 元 內 合 法 建 築 物 之 拆 遷 安 置 金 以 崔 媽 媽 租 屋 網 站 民 國 98 年 第 三 季 萬 華 區 住 家 每 月 577 元 / 坪 計 算, 更 新 期 間 約 為 30 個 月, 合 法 建 築 物 拆 遷 安 置 金 為 5,638 萬 元, 未 來 將 以 事 業 計 畫 核 准 之 金 額 為 依 據 10, m 元 / 坪 30 10,000=5,638 萬 元 (6) 地 籍 整 理 費, 未 來 土 地 登 記 所 需 代 書 及 登 記 規 費 等 費 用, 每 戶 以 1.2 萬 元 計, 本 更 新 單 元 更 新 後 計 240 戶, 費 用 約 為 288 萬 元 15-2

70 4 貸 款 利 息 : 按 重 建 費 用 公 共 設 施 費 用 及 權 利 變 換 費 用 加 總 後, 乘 以 年 利 率 與 年 期, 其 中 年 期 以 概 估 事 業 計 畫 發 布 實 施 至 產 權 登 記 之 期 間 折 半 計 算 其 次 就 貸 款 利 率 部 分, 依 申 請 核 定 日 前 一 個 月 內 中 央 銀 行 公 布 之 五 大 銀 行 平 均 基 準 利 率 作 為 都 市 更 新 審 議 利 率 基 準, 另 加 碼 不 超 過 1.5% 為 上 限, 本 案 目 前 概 估 為 3.56%( 本 利 率 係 為 民 國 99 年 3 月 19 日 公 布 之 五 大 銀 行 平 均 基 準 利 率 2.56% 加 碼 1%) 本 都 市 更 新 事 業 之 貸 款 利 息 :( 重 建 費 用 + 公 共 設 施 費 用 + 權 利 變 換 費 用 ) 利 率 年 期 2=(196,086+25,758) 3.56% 2.5 2=9,872 萬 元 實 施 成 本 ( 風 險 管 理 費 列 舉 12%): 重 建 費 用 + 公 共 設 施 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 稅 捐 + 人 事 行 政 管 理 費 + 營 建 工 程 管 理 費 + 銷 售 管 理 費 + 風 險 管 理 費 = 196,086+25,758+9, ,775+3,788+13,916+29,246 = 290,663 萬 元 5 稅 捐 : 目 前 依 標 準 僅 論 列 印 花 稅, 依 據 印 花 稅 法, 本 案 以 重 建 費 用 及 權 利 變 換 費 用 0.1% 計 算, 總 費 用 =( 重 建 費 用 + 權 利 變 換 費 用 ) 0.1% =(196,086+25,758) 0.1%=222 萬 元 6 管 理 費 用 : 包 含 人 事 行 政 費 營 建 工 程 管 理 費 銷 售 管 理 費 風 險 管 理 費 等, 合 計 新 台 幣 58,725 萬 元 (1) 人 事 行 政 管 理 費, 依 台 北 市 都 市 更 新 事 業 有 關 費 用 提 列 標 準, 人 事 行 政 管 理 費 =( 重 建 費 用 + 公 共 設 施 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 營 建 工 程 管 理 費 ) 人 事 行 政 管 理 費 率 =(196,086+25,758+9,872+3,788) 5%=11,775 萬 元 (2) 營 建 工 程 管 理 費, 依 建 築 經 理 工 程 控 管 行 情 為 計 算 標 準, 營 建 工 程 管 理 費 = 營 建 費 用 2%=189,402 2%=3,788 萬 元 (3) 銷 售 管 理 費, 依 台 北 市 都 市 更 新 事 業 有 關 費 用 提 列 標 準, 銷 售 管 理 費 =( 重 建 費 用 + 公 共 設 施 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 稅 捐 ) 銷 售 費 率 =(196,086+25,758+9, ) 6%=13,916 萬 元 (4) 風 險 管 理 費, 依 台 北 市 都 市 更 新 事 業 有 關 費 用 提 列 標 準, 風 險 管 理 費 =( 重 建 費 用 + 公 共 設 施 費 用 + 權 利 變 換 費 用 + 貸 款 利 息 + 稅 捐 + 人 事 行 政 管 理 費 ) 風 險 費 率 =(196,086+25,758+9, ,775) 12%=29,246 萬 元 15-3

71 表 15-5 更 新 總 成 本 估 算 表 總 項 目 項 目 細 項 總 價 ( 萬 元 ) ( 一 ) 拆 除 工 程 ( 二 ) 新 建 工 程 建 築 物 拆 除 費 1. 營 建 費 用 2. 建 築 設 計 費 3. 鑑 界 費 4. 鑽 探 費 ,402 3, 一 重 建 費 用 (A) 5. 建 築 相 關 規 費 1. 公 寓 大 廈 管 理 基 金 開 放 空 間 基 金 - ( 三 ) 其 他 必 要 壹 工 程 費 3.( 興 建 期 間 ) 空 氣 污 染 防 治 費 349 費 用 用 4. 外 接 水 電 瓦 斯 管 線 工 程 費 1, 其 他 - 重 建 費 用 (A) 合 計 : 196, 公 共 設 施 用 地 捐 贈 本 市 土 地 成 本 - ( 一 ) 計 畫 道 路 二 公 共 2. 計 畫 道 路 上 地 上 物 拆 遷 補 償 費 - 開 闢 設 施 費 用 (B) 3. 計 畫 道 路 工 程 開 闢 費 ( 二 ) 協 助 附 近 市 有 建 築 物 進 行 整 建 及 維 護 事 業 所 需 相 關 經 費 ( 三 ) 其 他 必 要 之 費 用 ( 協 闢 公 園 ) 公 共 設 施 費 用 (B) 合 計 : 一 都 市 更 新 規 劃 費 ( 含 調 查 費 ) 二 不 動 產 估 價 費 ( 含 技 師 簽 證 費 ) 三 更 新 前 測 量 費 ( 含 技 師 簽 證 費 ) 二 收 入 說 明 預 估 更 新 後 住 宅 及 辦 公 使 用 面 積 為 10, 坪, 商 場 使 用 面 積 為 1, 坪, 總 車 位 數 165 位, 依 據 目 前 規 劃 狀 況 推 估 未 來 售 價, 住 宅 及 辦 公 使 用 部 分 平 均 銷 售 單 價 約 為 43 萬 元 / 坪, 店 舖 使 用 部 分 銷 售 單 價 約 為 70 萬 元 / 坪, 停 車 位 平 均 價 格 約 為 220 萬 元, 價 格 評 估 日 期 為 民 國 99 年 3 月 19 日, 總 銷 售 金 額 約 為 594,602 萬 元, 詳 表 15-5 表 15-6 更 新 整 體 開 發 收 益 表 項 目 數 量 單 價 複 價 1 商 場 1, 坪 70 萬 元 / 坪 91,519 萬 元 2 住 宅, 辦 公 10, 坪 43 萬 元 / 坪 466,783 萬 元 3 停 車 位 165 個 220 萬 元 / 個 36,300 萬 元 更 新 後 銷 售 總 收 入 合 計 594,602 萬 元 註 : 實 際 整 體 銷 售 金 額 以 都 市 更 新 事 業 計 畫 內 容 為 準 貳 權 利 變 換 費 用 ( 都 市 更 新 費 用 )(C) 四 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 及 安 置 費 ( 一 ) 合 法 建 築 物 ( 二 ) 舊 有 違 章 建 築 1. 建 築 物 拆 遷 補 償 費 2. 其 他 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 費 3. 合 法 建 築 物 拆 遷 安 置 費 ( 含 租 金 補 貼 ) 1. 建 築 物 拆 遷 補 償 費 2. 其 他 土 地 改 良 物 拆 遷 補 償 費 18,564-5, 三 成 本 收 入 分 析 本 案 預 計 開 發 總 成 本 為 新 台 幣 290,663 萬 元, 預 計 總 收 入 為 新 台 幣 594,602 萬 元 ; 共 同 負 擔 費 用 平 均 負 擔 比 例 = 共 同 負 擔 費 用 / 更 新 後 總 價 值 五 地 籍 整 理 費 六 其 他 必 要 之 費 用 %=290,663 萬 元 /594,602 萬 元 100%=48.88% 權 利 變 換 費 用 (C) 合 計 : 25,758 參 貸 款 利 9,872 息 (D) 貸 款 利 息 (D) 合 計 : 9,872 肆 稅 捐 ( 印 花 稅 等 222 E) 稅 捐 (E) 合 計 : 222 一 人 事 行 政 管 理 費 (F1) 11,775 伍 管 理 費 用 (F) 二 營 建 工 程 管 理 費 (F2) 三 銷 售 管 理 費 (F3) 四 風 險 管 理 費 用 (F4) 3,788 13,916 29,246 管 理 費 用 (F) 合 計 : 58,725 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F) 總 計 : 290,

72 拾 陸 管 理 維 護 計 畫 本 更 新 單 元 擬 規 劃 一 幢 二 棟 地 上 26 層 地 下 開 挖 3 層 的 住 辦 混 合 大 樓, 依 公 寓 大 廈 管 理 條 例 相 關 規 定, 由 更 新 會 ( 實 施 者 ) 輔 導 成 立 管 理 委 員 會, 並 依 相 關 規 定 擬 定 建 築 管 理 公 約 及 辦 理 相 關 委 員 之 選 舉, 待 公 約 通 過 實 行 及 委 員 選 任 完 成 後, 即 將 原 提 列 之 公 寓 大 廈 管 理 基 金 移 交 與 管 理 委 員 會 統 籌 運 用 日 後 維 護 管 理 之 相 關 權 利 義 務 關 係 依 住 戶 通 過 之 公 約 內 容 為 準 本 案 依 建 築 管 理 公 約 精 神 擬 定 管 理 維 護 計 畫 之 原 則 說 明 如 下 : 一 管 理 委 員 會 ( 一 ) 遵 循 公 寓 大 廈 管 理 條 例 規 定 為 維 護 全 體 住 戶 之 共 同 利 益, 尊 重 公 寓 大 廈 管 理 條 例 之 精 神, 更 新 後 住 戶 應 配 合 簽 署 同 意 書, 同 意 遵 守 本 大 樓 住 戶 管 理 公 約 之 規 定, 並 願 簽 認 及 接 受 本 大 樓 管 理 委 員 會 所 執 行 之 一 切 有 關 本 大 樓 管 理 服 務 規 章 之 約 束 管 理 公 約 草 案 詳 見 附 錄 ( 二 ) 管 理 委 員 會 之 發 起 為 有 效 執 行 住 戶 管 理 公 約 及 有 關 本 大 樓 管 理 服 務 規 章 之 執 行 與 運 作, 全 體 區 分 所 有 權 人 同 意 於 本 大 樓 區 分 所 有 權 人 交 屋 達 公 寓 大 廈 管 理 條 例 規 定 比 例 後, 委 由 更 新 會 ( 實 施 者 ) 通 知 全 體 區 分 所 有 權 人 召 開 大 會 成 立 管 理 委 員 會 以 推 動 本 大 樓 管 理 服 務 之 工 作 有 關 管 理 委 員 會 之 組 織 章 程 及 管 理 規 章 依 管 理 公 約 草 案 內 容 另 訂 之 ( 三 ) 管 理 委 員 會 人 員 編 制 管 理 委 員 會 視 實 際 需 要 聘 雇 行 政 人 員 管 理 人 員 機 電 人 員 清 潔 人 員 等 若 干 名 ( 四 ) 管 理 委 員 會 服 務 範 圍 2 公 共 機 電 設 備 管 理 維 護 事 項 3 公 共 環 境 衛 生 清 潔 維 護 事 項 4 供 住 戶 公 共 使 用 之 電 氣 及 其 他 設 備 之 經 營 管 理 及 維 護 事 項 5 管 理 維 護 費 公 共 設 施 使 用 費 及 公 共 負 擔 費 用 之 收 繳 決 算 事 項 6 公 共 安 全 之 維 護 及 本 大 樓 非 常 事 故 之 有 關 機 關 聯 絡 事 項 7 對 大 樓 住 戶 違 規 設 施 之 增 建 改 建 違 反 住 戶 管 理 公 約 等 行 為 之 排 除 及 勸 導 並 通 報 相 關 機 關 處 理 8 其 他 有 關 本 大 樓 之 管 理 及 服 務 事 項 二 住 戶 費 用 負 擔 及 收 支 基 準 ( 一 ) 公 共 設 施 使 用 費 收 入 本 大 樓 之 公 共 設 施 使 用 費 由 管 理 委 員 會 統 一 收 取, 其 收 費 標 準 俟 管 理 委 員 會 成 立 時 另 訂 之 ( 二 ) 經 常 管 理 費 更 新 後 各 住 戶 按 月 繳 交 經 常 管 理 費, 其 收 費 標 準 案 所 持 有 之 建 物 坪 數 ( 不 含 汽 車 停 車 位 坪 數 ) 計 算 分 擔 費 用 並 自 通 知 交 屋 日 起 不 論 遷 入 與 否 均 全 額 收 取, 汽 車 停 車 位 所 有 權 人 依 所 購 車 位 數, 按 月 繳 交 經 常 管 理 費 ( 三 ) 公 共 設 備 水 電 費 本 大 樓 之 公 共 設 備 之 水 電 費 由 更 新 後 各 住 戶 依 持 有 之 建 物 坪 數 ( 不 含 汽 車 停 車 位 坪 數 ) 或 實 際 使 用 量 比 例 分 擔 ( 四 ) 臨 時 分 擔 費 用 本 大 樓 公 共 設 施 設 備 之 修 理 更 新 或 增 設 等 所 需 費 用 由 持 定 住 戶 或 全 體 住 戶 共 同 分 擔, 並 按 實 際 發 生 額 收 繳 1 公 共 設 施 管 理 維 護 事 項 16-1