关 于 CRIC 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心, 是 易 居 中 国 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 专 业 研 发 部 门 组 建 十 年 以 来, 一 直 致 力 于 对 房 地 产 行 业 各 领 域 全 面 研 究 及 企 业 专 项 课 题 的 深 入 探 索 迄 今

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1 把 脉 洞 察 借 鉴 提 升 13

2 关 于 CRIC 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心, 是 易 居 中 国 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 专 业 研 发 部 门 组 建 十 年 以 来, 一 直 致 力 于 对 房 地 产 行 业 各 领 域 全 面 研 究 及 企 业 专 项 课 题 的 深 入 探 索 迄 今 为 止, 我 们 已 经 连 续 六 年 成 功 发 布 中 国 房 地 产 企 业 销 售 排 行 榜, 引 发 业 界 热 烈 反 响 研 究 半 径 不 仅 涵 盖 以 日 周 月 年 时 间 为 线 索 的 四 大 基 础 研 究 领 域 ; 还 包 括 对 宏 观 市 场 土 地 企 业 战 略 企 业 金 融 营 销 等 六 大 研 发 方 向 的 深 度 拓 展 每 月 研 究 成 果 出 品 超 过 百 余 份, 规 模 以 百 万 字 计, 为 房 地 产 企 业 基 金 券 商 政 府 相 关 部 门 提 供 专 业 研 究 资 料 此 处 为 封 面 折 页 的 裁 剪 线 13

3 序 言 规 模 房 企 并 不 代 表 它 的 利 润 也 达 到 了 规 模, 几 百 亿 规 模 的 企 业 发 展 会 更 从 容 它 不 受 规 模 的 局 限, 不 用 为 了 规 模 增 长 而 增 长 可 以 根 据 自 身 的 发 展 要 求, 决 定 发 展 方 向 和 发 展 战 略 易 居 ( 中 国 ) 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱

4 目 录 本 期 关 注 发 展 变 革 金 融 创 新 楼 市 新 常 态 鞭 策 房 企 们 纷 纷 走 向 转 型 与 多 元 化 或 者 从 地 产 业 务 出 发, 或 者 进 行 体 制 改 革 ; 或 者 向 行 业 的 上 下 游 延 伸 ; 又 或 者 索 性 跨 界 发 展, 谋 求 金 融 互 联 网 等 领 域 的 突 破 2015 年 两 会 直 击 房 地 产 政 策 解 析 及 行 业 走 向 解 读 一 季 度 楼 市 十 大 热 点 剖 析 行 业 环 境 平 稳 宽 松, 市 场 回 暖 在 望 2015 年 值 得 投 资 的 十 大 重 点 城 市 以 史 为 鉴 :28 城 2014 年 销 冠 特 征 分 析

5 聚 焦 房 企 发 展 变 革 与 金 融 创 新 佳 兆 业 事 件 引 发 对 旧 改 模 式 的 思 考 龙 湖 的 住 守 商 攻 之 路 标 杆 房 企 大 本 营 特 征 对 扩 张 路 径 影 响

6 编 委 会 2015 年 第 一 期 CRIC 研 究 中 心 丁 祖 昱 张 燕 孟 音 林 波 崔 琳 罗 雯 王 晓 晨 卫 刚 顺 杨 科 伟 朱 一 鸣 房 玲 沈 晓 玲 董 妍 陈 开 朝 马 千 里 蔡 建 林 傅 一 辰 柳 启 慧 杨 晶 晶 余 仁 花 江 怡 珊 谢 杨 春 陶 媛 尹 鹏 俞 倩 倩 王 青 青 余 露 晴 陈 桢 颖 孙 月 何 玮 新 浪 乐 居 中 房 网 地 产 人 网 weibo.com/cricyanjiu

7 研 究 札 记 微 言 堂 007

8 微 言 堂 大 佬 看 市 行 业 展 望 王 石 : 房 地 产 行 业 最 大 的 调 控 就 是 反 腐 万 科 集 团 董 事 会 主 席 王 石 张 玉 良 : 读 懂 楼 市 新 常 态 绿 地 集 团 董 事 长 张 玉 良 王 健 林 : 不 要 对 再 次 高 潮 抱 有 任 何 幻 想 万 达 集 团 董 事 长 王 健 林 008

9 研 究 札 记 臧 建 军 : 宏 观 利 好 不 意 味 着 皆 大 欢 喜 易 居 ( 中 国 ) 执 行 总 裁 臧 建 军 吉 姆 罗 杰 斯 : 中 国 是 巨 大 的 潜 力 股 投 资 家 吉 姆 罗 杰 斯 厉 以 宁 : 支 柱 作 用 不 可 低 估 经 济 学 家 厉 以 宁 009

10 微 言 堂 大 佬 看 市 价 格 走 向 丁 祖 昱 : 一 线 城 市 仍 有 向 上 空 间 易 居 ( 中 国 ) 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱 任 志 强 :9 月 房 价 或 触 底 反 弹 原 华 远 地 产 董 事 长 任 志 强 标 普 : 房 价 回 升 可 能 性 不 高 标 普 公 司 报 告 010

11 研 究 札 记 赵 国 雄 : 未 来 两 年 房 价 极 可 能 下 降 贾 康 : 泡 沫 挤 得 差 不 多 了 长 江 实 业 执 行 董 事 赵 国 雄 财 政 部 财 政 科 学 研 究 所 原 所 长 贾 康 梅 兴 保 : 不 动 产 登 记 很 难 倒 逼 房 价 下 调 全 国 政 协 委 员 中 国 银 行 监 事 梅 兴 保 011

12 微 言 堂 大 佬 看 市 政 策 预 判 倪 虹 : 限 购 政 策 因 地 施 策 住 房 和 城 乡 建 设 部 新 闻 发 言 人 倪 虹 秦 虹 : 分 类 调 控 将 是 政 策 必 然 社 科 院 : 房 地 产 限 购 政 策 可 能 全 面 退 出 住 建 部 政 策 研 究 中 心 主 任 秦 虹 中 国 社 科 院 住 房 绿 皮 书 中 国 住 房 发 展 报 告 ( ) 012

13 研 究 札 记 中 金 : 房 产 政 策 放 松 方 向 明 确 中 金 公 司 报 告 聂 梅 生 : 房 地 产 救 市 政 策 呼 之 欲 出 全 联 房 地 产 商 会 名 誉 会 长 聂 梅 生 贾 康 : 房 地 产 税 方 案 不 能 照 搬 哪 国 模 式 原 财 政 部 财 政 科 学 研 究 所 所 长 贾 康 013

14 微 言 堂 大 佬 看 市 房 企 转 型 夏 海 钧 : 房 企 多 元 化 需 要 金 融 创 新 冯 仑 : 互 联 网 改 变 传 统 房 地 产 业 恒 大 地 产 总 裁 夏 海 钧 郁 亮 : 万 科 要 忘 记 规 模 万 通 集 团 董 事 长 冯 仑 万 科 集 团 总 裁 郁 亮 014

15 研 究 札 记 丁 祖 昱 : 易 居 小 米 万 科 入 驻 家 装 大 市 场 易 居 ( 中 国 ) 执 行 总 裁 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱 毛 大 庆 : 互 联 网 思 维 就 是 怎 么 做 渠 道 前 万 科 集 团 高 级 副 总 裁 毛 大 庆 张 玉 良 : 加 快 绿 地 海 外 收 入 投 资 绿 地 集 团 董 事 长 张 玉 良 015

16 微 言 堂 地 产 热 评 Policy 政 策 二 套 首 付 降 至 四 成, 营 业 税 五 改 二 有 的 放 矢, 两 部 委 继 续 助 力 去 库 存 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 3 月 1 日 实 施 016

17 研 究 札 记 Market 市 场 北 京 豪 宅 已 吸 金 逾 百 亿 元 统 计 局 发 布 2 月 份 住 宅 销 售 价 格 变 动 春 节 楼 市 继 续 下 滑, 返 乡 置 业 并 非 良 药 017

18 微 言 堂 地 产 热 评 Land 土 地 深 圳 前 海 向 港 企 定 向 推 地 首 2 月 国 有 土 地 出 让 收 入 同 比 降 36.2% 11 市 县 试 点 土 地 黑 名 单 018

19 研 究 札 记 Company 公 司 中 海 338 亿 元 购 母 公 司 30 物 业 整 合 落 定 涉 足 房 企 迎 足 改 红 利 绿 地 成 立 GClubO2O 平 台 019

20 微 言 堂 地 产 热 评 Sales 营 销 大 宁 金 茂 府 首 日 收 筹 破 400 组 杭 州 城 南 一 楼 盘 直 降 6000 元 / 平 方 米 恒 大 上 海 首 个 项 目 首 付 4 万 020

21 研 究 札 记 Crossover 跨 界 世 联 行 4.2 亿 收 购 Q 房 网 15% 股 份 万 科 与 you+ 探 讨 合 作 欲 试 水 长 租 公 寓 万 达 院 线 上 市 后 连 续 出 现 12 个 涨 停 021

22 微 言 堂 地 产 热 评 Financial 金 融 央 行 将 密 切 监 测 楼 市 和 影 子 银 行 首 只 商 业 地 产 REITs 正 式 挂 牌 一 月 份 房 企 海 外 融 资 锐 减 七 成 022

23 研 究 札 记 Personnels 人 事 毛 大 庆 创 业 欲 做 WeWork 中 国 版 倪 建 达 牵 手 周 忻 : 同 志 同 心 同 道 营 销 条 线 成 房 企 离 职 重 灾 区 023

24

25 研 究 札 记 市 场 把 脉 025

26 市 场 把 脉 2015 年 两 会 直 击 房 地 产 政 策 解 析 及 行 业 走 向 解 读 026

27 研 究 札 记 1 PART 两 会 房 地 产 相 关 政 策 简 览 027

28 市 场 把 脉 028

29 研 究 札 记 029

30 市 场 把 脉 030

31 研 究 札 记 031

32 市 场 把 脉 032

33 研 究 札 记 033

34 市 场 把 脉 2 PART 房 地 产 相 关 政 策 解 析 及 行 业 走 向 3 月 15 日, 颇 受 关 注 的 两 会 圆 满 闭 幕 从 两 会 中 透 露 的 各 种 信 息 来 看,2015 年 房 地 产 行 业 政 策 都 将 平 稳 向 好 在 政 府 工 作 报 告 中, 李 克 强 总 理 表 示, 宏 观 层 面, 经 济 将 保 持 稳 定 增 长, 货 币 政 策 保 持 稳 健 宽 松 ; 而 对 房 地 产 行 业, 政 府 将 实 施 分 类 指 导, 因 地 施 策 ; 加 快 推 进 新 型 城 镇 化 改 革, 从 根 本 上 解 决 城 乡 差 距 ; 推 进 棚 户 区 改 造, 加 大 保 障 房 建 设 力 度 等 等 ; 在 措 辞 上, 抑 制 调 控 等 词 语 也 未 再 出 现, 取 而 代 之 的 是 支 持 和 促 进 同 时, 此 次 两 会 再 次 强 调 了 要 做 好 集 体 土 地 流 转 大 力 发 展 服 务 业 推 进 新 型 城 镇 化 等 等, 也 将 为 房 地 产 市 场 的 发 展 持 续 注 入 活 力 稳 增 长 方 针 不 变, 房 地 产 行 业 势 必 从 中 受 益 今 年 政 府 工 作 报 告 中, 开 宗 明 义 地 提 出 国 内 生 产 总 值 增 长 7% 左 右,2015 年 还 是 要 稳 增 长 034

35 研 究 札 记 要 稳 增 长, 作 为 支 柱 产 业 的 房 地 产 业 的 景 气 度 至 关 重 要 2014 年 房 地 产 销 售 额 房 地 产 开 发 投 资 额 房 地 产 行 业 增 加 值 分 别 相 当 于 或 达 到 GDP 总 量 12% 15% 和 6% 加 上 其 涵 盖 的 60 多 个 上 下 游 产 业 的 间 接 贡 献, 在 整 体 经 济 活 动 中 的 比 重 至 少 在 30% 以 上, 在 经 济 和 社 会 发 展 中 发 挥 基 础 性 和 先 导 性 作 用 总 而 言 之, 稳 增 长 的 框 架 下, 房 地 产 必 将 从 中 受 益 年 内 1-2 次 降 息 降 准 极 有 可 能 2015 两 会 报 告 中 提 出 灵 活 运 用 公 开 市 场 操 作 利 率 存 款 准 备 金 率 再 贷 款 等 货 币 政 策 工 具, 保 持 货 币 信 贷 和 社 会 融 资 规 模 平 稳 增 长 2015 年 M2 增 长 预 期 为 12%, 从 增 量 角 度 来 看,12% 的 增 速 其 实 并 不 低, 目 前 我 国 M2 每 提 高 1 个 百 分 点, 需 投 放 货 币 1.2 万 亿, 差 不 多 是 5 年 前 的 两 倍, 且 执 行 中, 根 据 需 要 还 可 以 略 高 些, 这 也 进 一 步 显 示 2015 年 货 币 政 策 会 相 对 宽 松 035

36 市 场 把 脉 然 而, 资 金 面 宽 松 剑 指 整 体 社 会 经 济 层 面, 而 非 房 地 产 行 业, 实 体 经 济 股 市 等 等 都 将 分 流 资 金, 故 而 对 开 发 企 业 而 言, 货 币 面 宽 松, 使 社 会 资 金 量 整 体 宽 裕, 房 企 融 资 渠 道 拓 宽, 基 金 信 托 等 都 将 为 其 带 来 资 金 供 给, 尤 其 对 于 上 市 房 企 而 言, 融 资 成 本 将 会 有 所 降 低, 提 升 企 业 的 利 润 空 间, 无 疑 使 房 企 当 前 持 续 下 滑 的 盈 利 能 力 有 所 改 善 对 于 购 房 者 来 说, 宽 松 的 货 币 环 境 较 低 的 贷 款 利 率, 能 一 定 程 度 上 降 低 购 房 成 本 而 促 进 成 交 如 : 以 现 行 基 准 利 率 商 业 贷 款 100 万 元 30 年 期 限 等 额 本 息 还 款 法 计 算, 月 供 较 去 年 11 月 22 日 降 息 之 前 大 幅 减 少 419 元, 相 当 于 此 前 的 9 折 优 惠 利 率 这 将 对 仍 在 观 望 的 购 房 者 出 手 入 市 有 莫 大 激 励, 短 期 内 部 分 需 求 将 会 得 到 有 效 释 放 调 首 付 加 补 贴 降 税 费 等 措 施 将 落 实 两 会 提 出 : 要 稳 定 住 房 消 费, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 稳 定 住 房 消 费 无 疑 成 为 了 中 央 稳 定 市 场 扩 大 内 需 培 育 消 费 增 长 点 的 重 要 一 环 相 比 2014 年 报 告 去 除 了 抑 制 投 机 投 资 性 需 求 的 表 述, 首 次 明 文 提 出 了 支 持 改 善 性 住 房 需 求 整 体 政 策 环 境 将 平 稳 宽 松, 或 相 比 2014 年 或 更 为 优 渥 可 以 预 见, 一 揽 子 支 持 住 房 消 费 的 激 励 政 策 将 会 在 4 月 纷 纷 落 地 036

37 研 究 札 记 地 方 层 面, 在 分 类 指 导 因 地 施 策 的 指 引 下, 可 能 继 续 在 以 下 几 个 方 面 做 出 调 整 : 房 地 产 税 只 字 未 提, 未 来 出 台 更 复 杂 漫 长 对 于 房 地 产 税, 十 七 届 六 中 全 会 就 已 明 确 要 对 其 立 法, 十 八 届 三 中 全 会 更 再 次 提 出 加 快 房 地 产 税 立 法, 并 适 时 推 进 改 革 的 要 求, 但 在 2015 年 的 政 府 工 作 报 告 中, 房 地 产 税 并 未 被 提 及 但 是 我 们 要 注 意 到, 在 预 算 草 案 报 告 中 的 认 真 贯 彻 新 预 算 法, 做 好 2015 年 财 政 改 革 发 展 工 作 板 块 中, 提 到 按 照 落 实 税 收 法 定 原 则 的 计 划 安 排, 配 合 做 好 房 地 产 税 环 境 保 护 税 船 舶 吨 税 等 的 立 法 工 作 因 此, 房 地 产 税 开 征 需 要 两 个 基 本 条 件, 不 动 产 登 记 制 度 和 房 地 产 税 立 法 虽 然 不 动 产 登 记 在 今 年 3 月 1 日 已 正 式 实 施, 但 是 各 地 进 度 不 一, 完 成 登 记 并 实 现 信 息 共 享 尚 需 多 年 实 践 而 房 地 产 税 立 法 方 面 迟 迟 没 有 进 展 房 地 产 税 是 一 个 涉 及 营 业 税 企 业 所 得 税 房 产 税 等 等 的 综 合 税, 且 其 设 计 的 税 率 免 税 条 件 税 基 征 收 要 求 等 等 短 时 间 内 很 难 设 定 准 确 标 准, 立 法 难 度 比 较 大 并 且 根 据 修 正 后 的 立 法 法 草 案, 房 地 产 税 立 法 037

38 市 场 把 脉 要 经 人 大 和 常 委, 立 法 程 序 进 一 步 繁 琐 房 地 产 投 资 增 速 已 经 由 2013 年 年 末 的 19.8% 下 降 到 2014 年 年 末 的 10.5%, 已 然 严 重 影 响 经 济 的 稳 步 增 长 如 果 此 时 房 地 产 税 出 台, 势 必 加 剧 房 地 产 行 业 下 行 压 力, 从 而 进 一 步 拉 低 国 民 经 济 增 速 因 此 目 前 并 非 房 地 产 税 出 台 的 最 佳 时 机 因 此, 短 期 来 看, 房 地 产 税 出 台 的 可 能 性 几 乎 为 零, 更 勿 论 对 房 地 产 市 场 的 影 响, 而 从 中 长 期 来 看, 政 府 支 持 自 住 型 和 改 善 型 需 求 的 指 引 将 长 期 持 续, 房 地 产 税 将 主 要 针 对 高 收 入 人 群, 多 套 房 持 有 者, 对 于 普 通 百 姓 并 无 过 多 影 响 存 量 转 保 障 房 有 利 于 缓 解 库 存 压 力 今 年 政 府 工 作 报 告 首 次 明 文 提 出 住 房 保 障 逐 步 实 行 实 物 保 障 与 货 币 补 贴 并 举, 把 一 些 存 量 房 转 为 公 租 房 和 安 置 房, 这 对 房 地 产 市 场 来 说 是 一 个 大 利 好 政 府 已 经 认 识 到, 当 前 许 多 城 市 房 地 产 供 过 于 求, 并 不 是 所 有 的 城 市 都 需 要 去 建 设 公 租 房 安 置 房, 而 提 出 实 物 保 障 与 货 币 补 贴 并 举, 这 既 避 免 了 重 复 建 设, 造 成 资 源 浪 费, 也 在 一 定 程 度 上 增 强 被 保 障 家 庭 的 购 房 需 求 和 能 力, 给 市 场 带 来 一 定 购 房 需 求 ;, 减 轻 地 方 房 地 产 市 场 压 力, 据 国 家 统 计 局 数 据,2014 年 末 全 国 房 地 产 可 售 面 积 达 6 亿 平 方 米, 同 比 增 长 26.1%, 再 创 历 史 新 高, 很 多 城 市 库 存 高 企, 去 化 压 力 较 大, 如 沈 阳 长 沙 青 岛 等 库 存 量 都 超 过 1500 万 平 方 米, 而 那 些 缺 乏 足 够 支 撑 的 三 四 线 城 市, 供 求 矛 盾 尤 其 突 出, 从 地 方 政 府 层 面 来 看, 这 无 疑 也 是 其 热 切 期 盼 的, 土 地 出 让 金 和 房 地 产 交 易 税 费 成 为 地 方 财 政 主 要 来 源, 038

39 研 究 札 记 棚 户 区 改 造, 拉 升 投 资 及 催 生 新 需 求 棚 户 区 改 造 作 为 保 障 民 生 的 安 居 工 程, 在 近 几 年 的 两 会 中 频 频 被 重 点 提 及 今 年 两 会 中, 棚 户 区 改 造 的 规 模 连 年 上 升, 从 2013 年 的 320 万 套,2014 年 的 470 万 套 已 经 上 升 至 今 年 的 580 万 套, 并 将 城 市 危 房 改 造 纳 入 棚 改 政 策 范 围 李 克 强 总 理 在 答 记 者 问 时 也 明 确 表 示 : 中 国 还 是 一 个 发 展 中 国 家, 住 房 既 是 经 济 问 题, 更 是 民 生 问 题 中 国 政 府 要 做 的 就 是 要 时 间 2013 年 2014 年 2015 年 目 标 城 建 保 障 性 住 房 基 本 建 成 470 万 套 新 开 工 630 万 套, 继 续 推 进 农 村 危 房 改 造 ( 未 提 及 棚 改 目 标 ) 加 大 保 障 性 安 居 工 程 建 设 力 度, 今 年 新 开 工 700 万 套 以 上, 曲 终 各 类 棚 户 区 470 万 套 以 上 今 年 保 障 性 安 居 工 程 新 安 排 740 万 套, 其 中 棚 户 区 改 造 580 万 套, 增 加 110 万 套, 把 城 市 危 房 改 造 纳 入 棚 改 政 策 范 围 为 低 收 入 住 房 困 难 群 体 提 供 住 房 保 障 棚 户 区 改 造 是 一 项 实 实 在 在 的 惠 民 工 程, 但 同 时 它 也 是 一 项 发 展 工 程, 可 以 有 效 拉 动 投 资 消 费 需 求, 带 动 相 关 产 业 的 发 展 对 房 地 产 而 言, 棚 户 区 改 造 将 大 量 中 心 城 区 的 土 地 腾 挪 出 来, 带 动 房 地 产 开 发 投 资 规 模 上 升 在 棚 户 区 改 造 安 置 补 偿 方 式 上, 此 次 两 会 也 提 出 了 新 的 模 式 货 币 化 安 置 和 回 购 商 品 房 源 等 在 经 济 社 会 发 展 的 新 常 态 下, 以 往 的 实 物 安 置 并 不 是 最 好 的 安 置 途 径, 实 物 安 置 需 要 建 设 周 期, 棚 户 区 居 民 等 待 时 间 较 长 而 货 币 化 安 置 和 回 购 商 品 房 源 等 方 式, 首 先, 可 以 有 效 缩 短 等 待 周 期 ; 其 次, 可 以 增 039

40 市 场 把 脉 加 棚 户 区 居 民 满 足 其 住 房 需 求 选 择, 增 加 房 地 产 市 场 需 求 ; 再 次, 政 府 回 购 或 者 回 租 市 场 中 的 存 量 商 品 房, 用 于 安 置 棚 户 区 改 造 居 民, 可 以 有 效 减 低 地 方 房 地 产 库 存 压 力 ; 第 四, 棚 户 区 居 民 可 租 住 或 者 可 购 房 二 手 房, 新 安 置 模 式 也 可 以 加 快 二 手 房 的 流 通 因 此, 然 而, 值 得 注 意 的 是, 棚 户 区 改 造 除 了 是 保 障 安 居 的 民 生 工 程 外, 也 是 在 经 济 结 构 调 整 去 房 地 产 化 的 过 程 中, 由 于 当 前 经 济 下 行 压 力 大 增, 为 拉 动 投 资 保 持 经 济 稳 定 的 过 渡 性 手 段, 是 暂 时 性, 具 有 不 可 持 续 性 部 分 城 市 土 地 供 应 节 奏 或 将 放 缓 当 前, 土 地 财 政 的 问 题 并 未 解 决, 部 分 地 方 政 府 为 解 决 财 政 问 题, 盲 目 推 地, 而 部 分 企 业 亦 只 看 眼 前 利 益, 缺 乏 长 远 规 划 及 对 市 场 的 前 瞻 性, 盲 目 拿 地, 部 分 城 市 已 出 现 土 地 储 备 严 重 过 剩 的 问 题, 过 高 的 土 地 储 备 为 当 地 未 来 3-5 年 的 房 地 产 市 场 埋 下 定 时 炸 弹, 一 旦 爆 发, 不 仅 当 地 政 府 和 企 业 将 面 临 畸 高 的 房 地 产 库 存 风 险, 而 且 企 业 可 能 面 临 血 本 无 归 资 金 链 断 裂 的 窘 境, 而 政 府 依 赖 土 地 出 让 来 维 持 财 政 的 局 面 也 将 不 可 持 续 因 而, 为 保 证 房 地 产 市 场 的 健 康 有 序 发 展, 040

41 研 究 札 记 新 型 城 镇 化 进 程 中, 农 民 受 益 于 集 体 土 地 流 转 或 将 成 为 房 地 产 市 场 的 一 股 新 兴 的 有 效 需 求 ; 而 随 着 服 务 业 的 发 展 和 相 关 政 策 扶 持 的 力 度 不 断 加 大, 养 老 健 康 文 化 等 产 业 地 产 或 迎 新 的 发 展 契 机 集 体 土 地 流 转 为 农 民 进 城 提 供 财 产 支 撑 报 告 指 出, 做 好 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作, 审 慎 开 展 农 村 土 地 征 收 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 宅 基 地 制 度 集 体 产 权 制 度 等 改 革 试 点, 与 去 年 慎 重 稳 妥 进 行 农 村 土 地 制 度 改 革 试 点 简 单 提 法 相 比, 今 年 明 确 指 出 了 农 村 土 地 制 度 改 革 试 点 的 具 体 分 类 和 要 求, 且 对 此 前 一 直 阻 碍 农 村 集 体 土 地 流 转 的 一 大 障 碍 产 权 不 明 晰 的 问 题, 此 次 报 告 中 也 作 了 明 确 指 示, 即 做 好 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作, 为 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 打 下 良 好 的 基 础 由 此 可 见, 此 番 土 地 制 度 改 革 试 点 的 路 径 已 显 得 愈 加 清 晰 而 从 房 地 产 行 业 的 角 度 来 看, 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市, 过 往 的 城 镇 化 更 多 是 土 地 的 城 镇 化, 而 对 城 镇 化 后, 农 民 如 何 市 民 化 的 问 题 一 直 悬 而 未 决, 农 民 进 城 后, 仅 靠 低 廉 的 务 工 报 酬 很 难 负 担 的 起 城 市 高 昂 得 生 活 成 本, 更 勿 论 房 价 农 村 产 权 流 转 制 度 为 农 民 增 加 了 新 的 收 入 来 源, 在 一 定 程 度 上, 为 农 民 工 能 够 真 正 扎 根 城 镇 提 供 必 要 资 金 支 撑 对 三 四 线 城 市 而 言, 房 地 产 市 场 潜 在 需 求 有 机 会 迎 来 新 的 增 长 点, 或 迎 新 的 发 展 契 机 然 而, 041

42 市 场 把 脉 同 时 我 们 也 应 该 看 到, 三 四 线 城 市 经 济 发 展 水 平 就 业 机 会 医 疗 教 育 配 套 等 等 与 一 二 线 城 市 相 比 竞 争 力 相 差 悬 殊, 农 村 人 口 依 然 大 量 流 入 经 济 发 展 相 对 成 熟 就 业 机 会 较 多 的 一 二 线 城 市, 这 一 局 势 在 未 来 1-3 年 难 以 改 变, 因 此, 综 合 来 看, 未 来 3 年 内, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 难 有 突 破 性 的 发 展 产 业 地 产 迎 来 新 契 机, 养 老 地 产 更 值 得 关 注 继 2014 年 年 末 的 国 务 院 常 务 会 议 后, 本 次 政 府 工 作 报 告 再 次 提 出 了 要 大 力 发 展 旅 游 健 康 养 老 创 意 设 计 等 生 活 和 生 产 服 务 业 同 时,2 月 国 务 院 发 布 的 中 央 一 号 文 件 也 明 确 提 出 鼓 励 推 进 农 村 一 二 三 产 业 融 合 发 展, 挖 掘 乡 村 生 态 休 闲 旅 游 观 光 文 化 教 育 价 值 将 研 究 制 定 促 进 乡 村 旅 游 休 闲 发 展 的 用 地 财 政 金 融 等 扶 持 政 策, 落 实 税 收 优 惠 政 策, 激 活 农 村 要 素 资 源 可 以 预 见, 随 着 经 济 的 发 展 和 产 业 结 构 的 调 整 的 不 断 深 入, 以 及 作 为 新 兴 业 态 的 旅 游 文 化 健 康 和 养 老 等 产 业 日 显 欣 欣 向 荣, 对 经 济 增 长 的 拉 动 作 用 愈 加 明 显, 政 府 对 相 关 产 业 的 支 持 力 度 也 在 不 断 加 大, 作 为 这 些 产 业 发 展 的 基 础, 旅 游 地 产 养 老 地 产 文 化 地 产 等 产 业 的 发 展 将 再 上 新 台 阶 特 别 养 老 地 产 发 展 前 景 广 阔 随 着 我 国 进 入 人 口 老 龄 化 社 会, 养 老 问 题 的 解 决 已 显 得 愈 加 紧 迫 虽 然 目 前 我 国 老 龄 人 口 占 总 人 口 的 比 例 尚 低 于 主 要 发 达 国 家, 但 我 国 的 人 口 基 数 大, 老 龄 人 口 数 已 远 超 主 要 发 达 国 家, 而 老 龄 化 对 我 国 而 言, 现 在 仅 仅 是 个 开 始, 老 龄 人 口 所 占 比 例 还 将 继 续 攀 升, 人 数 也 将 会 有 个 爆 炸 式 的 增 长 我 们 将 面 临 的 社 会 养 老 压 力 已 不 是 一 般 的 养 老 模 式 所 能 够 承 受, 居 家 养 老 社 区 养 老 将 是 必 选 之 路 对 房 地 产 而 言, 无 疑 将 滋 生 巨 量 的 养 老 地 产 的 需 求 报 告 指 出, 做 好 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作, 审 慎 开 展 农 村 土 地 征 收 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 宅 基 地 制 度 集 体 产 权 制 度 等 改 革 试 点, 与 去 年 慎 重 稳 妥 进 行 农 村 土 地 制 度 改 革 试 点 简 单 提 法 相 042

43 研 究 札 记 比, 今 年 明 确 指 出 了 农 村 土 地 制 度 改 革 试 点 的 具 体 分 类 和 要 求, 且 对 此 前 一 直 阻 碍 农 村 集 体 土 地 流 转 的 一 大 障 碍 产 权 不 明 晰 的 问 题, 此 次 报 告 中 也 作 了 明 确 指 示, 即 做 好 土 地 确 权 登 记 颁 证 工 作, 为 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 打 下 良 好 的 基 础 由 此 可 见, 此 番 土 地 制 度 改 革 试 点 的 路 径 已 显 得 愈 加 清 晰 而 从 房 地 产 行 业 的 角 度 来 看, 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市, 一 方 面, 有 利 于 增 加 农 民 收 入, 将 进 城 农 民 的 潜 在 需 求 真 正 转 变 为 有 效 需 求 过 往 的 城 镇 化 更 多 是 土 地 的 城 镇 化, 而 对 城 镇 化 后, 农 民 如 何 市 民 化 的 问 题 一 直 悬 而 未 决, 农 民 进 城 后, 仅 靠 低 廉 的 务 工 报 酬 很 难 负 担 的 起 城 市 高 昂 得 生 活 成 本, 更 勿 论 房 价 农 村 产 权 流 转 制 度 为 农 民 增 加 了 新 的 收 入 来 源, 在 一 定 程 度 上, 为 农 民 工 能 够 真 正 扎 根 城 镇 提 供 必 要 资 金 支 撑 另 一 方 面, 新 型 城 镇 化 下, 政 府 有 意 提 升 地 级 市 县 城 和 中 心 镇 的 人 口 承 载 能 力, 方 便 农 民 就 近 城 镇 化, 对 三 四 线 城 市 而 言, 房 地 产 市 场 潜 在 需 求 有 机 会 迎 来 新 的 增 长 点, 或 迎 新 的 发 展 契 机 然 而, 同 时 我 们 也 应 该 看 到, 三 四 线 城 市 经 济 发 展 水 平 就 业 机 会 医 疗 教 育 配 套 等 等 与 一 二 线 城 市 相 比 竞 争 力 相 差 悬 殊, 农 村 人 口 依 然 大 量 流 入 经 济 发 展 相 对 成 熟 就 业 机 会 较 多 的 一 二 线 城 市, 这 一 局 势 在 未 来 1-3 年 难 以 改 变, 因 此, 综 合 来 看, 未 来 3 年 内, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 难 有 突 破 性 的 发 展 产 业 地 产 迎 来 新 契 机, 养 老 地 产 更 值 得 关 注 继 2014 年 年 末 的 国 务 院 常 务 会 议 后, 本 次 政 府 工 作 报 告 再 次 提 出 了 要 大 力 发 展 旅 游 健 康 养 老 创 意 设 计 等 生 活 和 生 产 服 务 业 同 时,2 月 国 务 院 发 布 的 中 央 一 号 文 件 也 明 确 提 出 鼓 励 推 进 农 村 一 二 三 产 业 融 合 发 展, 挖 掘 乡 村 生 态 休 闲 旅 游 观 光 文 化 教 育 价 值 将 研 究 制 定 促 进 乡 村 旅 游 休 闲 发 展 的 用 地 财 政 金 融 等 扶 持 政 策, 落 实 税 收 优 惠 政 策, 激 活 农 村 要 素 资 源 可 以 预 见, 随 着 经 济 的 发 展 和 产 业 结 构 的 调 整 的 不 断 深 入, 以 及 043

44 市 场 把 脉 作 为 新 兴 业 态 的 旅 游 文 化 健 康 和 养 老 等 产 业 日 显 欣 欣 向 荣, 对 经 济 增 长 的 拉 动 作 用 愈 加 明 显, 政 府 对 相 关 产 业 的 支 持 力 度 也 在 不 断 加 大, 作 为 这 些 产 业 发 展 的 基 础, 旅 游 地 产 养 老 地 产 文 化 地 产 等 产 业 的 发 展 将 再 上 新 台 阶 特 别 养 老 地 产 发 展 前 景 广 阔 随 着 我 国 进 入 老 龄 化 社 会, 养 老 问 题 的 解 决 已 显 得 愈 加 紧 迫 虽 然 目 前 我 国 老 龄 人 口 占 总 人 口 的 比 例 尚 低 于 主 要 发 达 国 家, 但 我 国 的 人 口 基 数 大, 老 龄 人 口 数 已 远 超 主 要 发 达 国 家, 而 老 龄 化 对 我 国 而 言, 现 在 仅 仅 是 个 开 始, 老 龄 人 口 所 占 比 例 还 将 继 续 攀 升, 人 数 也 将 会 有 个 爆 炸 式 的 增 长 我 们 将 面 临 的 社 会 养 老 压 力 已 不 是 一 般 的 养 老 模 式 所 能 够 承 受, 居 家 养 老 社 区 养 老 将 是 必 选 之 路 对 房 地 产 而 言, 无 疑 将 滋 生 巨 量 的 养 老 地 产 的 需 求 新 型 城 镇 化 为 房 地 产 持 续 注 入 需 求, 但 不 可 盲 目 乐 观 有 统 计 局 发 布 的 数 据 显 示, 截 至 2014 年 年 底, 我 国 城 镇 化 率 仅 为 54.77%, 与 主 要 发 达 国 家 的 75% 相 比, 仍 有 20% 的 差 距, 即 便 不 考 虑 人 口 增 长, 以 2014 年 年 底 亿 人 口 计 算, 未 来 将 有 2.74 亿 农 村 人 口 涌 入 城 市, 住 房 需 求 作 为 公 民 的 基 本 需 求, 正 如 李 克 强 总 理 所 言, 是 房 地 产 市 场 刚 性 的 需 求 然 而, 同 时 我 们 也 应 该 看 到, 过 去 在 我 们 城 镇 化 的 过 程 当 中, 我 们 往 往 更 看 重 的 是 城 镇 的 规 模, 而 对 城 镇 化 中 涉 及 的 人 重 视 度 不 够, 大 量 农 业 转 移 人 口 难 以 融 入 城 市 社 会 044

45 研 究 札 记 以 解 决 三 个 1 亿 人 的 问 题 为 着 力 点, 抓 紧 实 施 户 籍 制 度 改 革, 落 实 放 宽 户 口 迁 移 政 策, 解 决 城 乡 二 元 结 构 带 来 的 服 务 差 别 化 问 题 ; 大 力 发 展 服 务 业, 增 加 就 业 推 进 集 体 土 地 入 市, 增 加 农 民 收 入, 解 决 农 民 进 城 的 经 济 问 题 然 而, 我 国 宏 观 经 济 发 展 已 进 入 新 常 态, 经 济 增 速 逐 步 下 滑, 要 解 决 2.74 亿 人 口 的 就 业 生 活 医 疗 教 育 等 等 问 题, 经 济 上 将 承 受 巨 大 的 压 力, 解 决 这 些 问 题 将 耗 费 更 为 漫 长 的 时 间 因 此, 虽 然 新 型 城 镇 化 将 为 房 地 产 持 续 注 入 需 求, 且 将 进 一 步 提 高 有 效 需 求 的 比 例, 但 我 们 不 可 盲 目 乐 观, 这 部 分 需 求 的 释 放 将 因 有 限 的 经 济 和 社 会 发 展 水 平 及 巨 大 的 人 口 压 力 而 大 为 延 长 人 口 老 龄 化 加 速 二 孩 全 面 放 开 无 望 我 国 已 迈 入 老 龄 化 社 会, 人 口 增 长 放 缓 而 对 于 计 划 生 育 进 一 步 放 开, 李 克 强 在 15 日 的 记 者 见 面 会 上 也 明 确 表 示, 政 府 将 根 据 单 独 二 孩 放 开 的 评 估 结 果, 同 时 考 虑 中 国 经 济 社 会 发 展 和 人 口 结 构 变 化 的 情 况, 权 衡 利 弊, 依 照 法 律 程 序 来 调 整 和 完 善 人 口 政 策 事 实 上, 单 独 二 孩 放 开 的 时 间 不 过 一 年 多, 要 以 此 评 估 得 出 结 果, 至 少 要 观 察 3-5 年, 因 此 短 期 二 孩 全 面 放 开 的 可 能 性 很 小 而 且 即 便 二 孩 政 策 全 面 放 开, 然 而, 几 十 年 的 计 划 生 育 及 经 济 社 会 的 发 展, 人 们 的 生 育 观 也 发 生 了 很 大 改 变, 日 渐 加 大 的 经 济 压 力 和 追 求 自 由 的 生 活 观 念, 导 致 社 会 的 生 育 意 愿 普 遍 不 强, 从 双 独 二 孩 和 单 独 二 孩 放 开 后 新 增 人 口 的 变 化 情 况 即 可 见 一 斑 因 此, 长 期 来 看, 依 赖 新 生 人 口 的 增 长 带 来 的 房 地 产 市 场 需 求 的 增 长 亦 不 可 过 分 乐 观 045

46 市 场 把 脉 3 PART 从 两 会 政 策 方 向 深 度 诊 脉 房 地 产 行 业 2015 年 两 会 于 房 地 产 行 业 而 言, 可 谓 暖 风 频 吹, 利 好 不 断 然 而 在 市 场 的 一 片 振 奋 和 欢 腾 中, 我 们 也 应 该 保 持 清 醒 的 头 脑, 深 刻 认 识 到, 在 这 诸 多 利 好 的 背 后 也 意 味 着 房 地 产 行 业 所 处 外 部 宏 观 经 济 环 境 形 势 严 峻, 同 时, 房 地 产 行 业 本 身 也 存 在 不 少 问 题 房 地 产 经 过 十 多 年 的 高 速 发 展, 也 将 随 着 宏 观 经 济 一 起 进 入 新 常 态 且 在 经 济 结 构 调 整 的 过 程 中, 在 去 房 地 产 化 的 指 引 下, 房 地 产 行 业 下 行 趋 势 已 不 可 避 免 的 事 实 一 方 面, 房 地 产 市 场 的 发 展 有 其 自 身 规 律, 有 高 潮 必 定 也 会 有 低 谷, 经 过 十 几 年 的 高 速 增 长, 居 民 住 房 需 求 基 本 得 到 满 足,2014 年 住 宅 商 品 房 销 售 面 积 已 超 过 10 亿 平 方 米, 是 1998 年 的 近 10 倍, 城 镇 人 均 住 房 建 筑 面 积 也 已 近 35 平 方 米, 部 分 城 市 已 严 重 供 过 于 求, 未 来 房 地 产 行 业 上 行 空 间 已 十 分 有 限 另 一 方 面, 我 们 已 进 入 人 口 老 龄 化 社 会, 生 育 率 低 下, 由 人 口 增 长 带 来 的 新 生 住 房 需 求 将 日 益 萎 缩 因 此 长 期 来 看, 房 地 产 行 业 下 行 已 不 可 避 免 新 常 态 人 口 红 利 褪 去 刚 需 主 力 和 改 善 性 需 求 主 力 的 劳 动 力 人 口 趋 于 下 降 房 地 产 需 求 高 峰 已 过 整 个 市 场 基 本 处 于 供 求 均 衡 状 态, 部 分 城 市 供 过 于 求 046

47 研 究 札 记 在 房 地 产 下 行 趋 势 下, 对 于 开 发 企 业 而 言, 过 去 粗 放 式 的 经 营 方 式 将 不 再 适 合 未 来 市 场, 取 而 代 之 的 将 是 市 场 需 求 为 本 的 经 营 模 式, 房 地 产 行 业 自 身 要 加 快 转 型 与 创 新 发 展, 这 样 才 能 在 房 地 产 新 常 态 下 继 续 前 行 2015 年 GDP 增 速 再 度 下 调 至 7%, 正 如 报 告 中 所 言, 这 是 综 合 考 虑 了 需 要 和 可 能 而 制 定 的 目 标, 李 克 强 总 理 在 答 记 者 问 时 也 毫 不 避 讳 的 说 : 实 现 这 个 目 标 并 不 容 易, 字 里 行 间 不 难 看 出 经 济 增 长 的 巨 大 压 力 同 时, 也 预 示 着 中 国 经 济 正 式 步 入 新 常 态, 中 长 期 内 都 将 保 持 中 低 速 增 长 一 方 面,GDP 增 速 下 调, 强 化 了 人 们 对 经 济 下 行 的 预 期, 社 会 投 资 和 消 费 意 愿 都 将 更 趋 保 守 ; 另 一 方 面, 经 济 增 速 持 续 下 滑, 国 内 投 资 疲 软, 最 终 将 影 响 就 业 和 居 民 收 入, 同 时, 世 界 经 济 回 升 乏 力, 中 国 出 口 贸 易 增 速 趋 缓, 相 关 产 业 受 到 冲 击 将 进 一 步 加 深, 从 而 也 将 影 响 相 关 产 业 的 就 业 和 收 入, 随 着 居 民 收 入 下 滑, 社 会 消 费 能 力 也 将 有 所 下 降 国 内 整 体 需 求 疲 软, 房 地 产 行 业 也 无 法 独 善 其 身, 商 品 房 市 场 也 终 将 面 临 需 求 不 振 2014 年 市 场 持 续 低 迷, 而 供 应 却 居 高 不 下, 商 品 住 宅 库 存 压 力 节 节 攀 升, 下 半 年 在 中 及 地 方 政 府 的 各 项 政 策 刺 激 之 下, 市 场 明 显 转 暖, 库 存 压 力 有 所 缓 解, 然 而, 供 过 于 求 的 基 本 面 并 未 改 变 库 存 问 题 依 然 是 当 下 楼 市 的 一 大 病 症,2015 年 需 要 解 决 的 一 大 难 题 047

48 市 场 把 脉 如 果 说 这 些 城 市 商 品 住 宅 消 化 周 期 偏 高, 库 存 风 险 过 大 只 是 暂 时 性 的 问 题 那 么 从 中 长 期 来 看, 部 分 城 市 库 存 风 险 也 不 容 乐 观 据 CRIC 监 测, 宁 波 济 南 和 大 连 3 城 市 商 品 房 土 地 消 化 周 期 均 高 达 3 年 以 上, 即 以 最 近 三 年 的 商 品 住 宅 去 化 速 度 计 算, 这 些 土 地 储 备 可 形 成 的 商 品 房 需 耗 费 10 年 以 上 的 时 间 来 完 成 去 化, 武 汉 青 岛 和 常 州 土 地 消 化 周 期 也 在 2 以 上, 未 来 同 样 存 在 较 高 的 库 存 风 险 库 存 过 高 对 于 这 些 城 市 而 言, 在 未 来 相 当 长 的 一 段 时 间 内, 都 将 是 它 们 需 要 面 对 的 主 要 问 题 之 一 千 方 百 计 去 库 存 已 经 成 为 政 府 和 企 业 等 各 方 共 识, 中 央 政 府 也 在 2015 年 两 会 中 提 出 了 不 少 去 库 存 的 方 案, 比 如 存 量 房 转 保 障 房 支 持 改 善 型 需 求 因 地 施 策 等 等 而 对 于 企 业 而 言, 过 去 规 模 化 扩 张 的 模 式 也 已 不 可 持 续, 企 业 将 有 注 重 量 上 的 规 模 扩 张 逐 步 转 变 为 注 重 利 润 和 现 金 流 的 提 升, 因 此 中 长 期 内, 房 地 产 规 模 增 长 的 速 度 将 大 为 放 缓 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 及 我 国 人 口 结 构 的 演 变, 我 们 房 地 产 市 场 需 求 结 构 也 在 逐 步 发 生 变 化 自 1998 年 我 国 房 改 至 今, 商 品 房 市 场 已 走 过 16 个 年 头, 经 过 近 年 的 高 速 发 展, 我 国 城 镇 居 民 有 房 住 的 刚 性 需 求 已 基 本 得 到 满 足 据 国 家 统 计 局 统 计 数 据 显 示, 我 国 住 宅 商 品 房 销 售 面 积 由 1998 年 的 万 平 方 米 逐 年 快 速 增 长 到 2013 年 的 万 平 方 米, 总 量 已 达 亿 平 方 米 ; 城 镇 人 均 住 房 建 筑 面 积 也 在 2013 年 时 已 达 到 了 33 平 方 米 且 近 年 每 年 建 成 500 万 套 保 障 房 也 将 大 量 挤 占 刚 性 需 求, 加 快 商 品 房 刚 性 需 求 的 萎 缩, 随 着 人 口 结 构 的 进 一 步 演 变, 生 育 高 峰 期 人 群 置 业 完 成, 刚 性 需 求 触 顶 回 落 之 势 将 愈 加 明 显, 需 求 层 次 将 会 进 一 步 提 升, 未 来 房 地 产 市 场 需 求 主 力 将 由 有 房 住 向 住 好 房 转 化, 改 048

49 研 究 札 记 善 型 需 求 主 导 市 场 指 日 可 待 从 近 年 各 户 型 成 交 结 构 的 变 化 也 可 见 一 斑 据 CRIC 监 测, 重 点 城 市 三 房 及 以 上 改 善 型 户 型 成 交 占 比 在 逐 步 上 升, 而 一 房 和 二 房 小 户 型 成 交 占 比 则 呈 逐 步 下 滑 的 趋 势 房 型 涨 跌 幅 一 房 8.34% 7.48% -0.86% 二 房 38.59% 37.40% -1.19% 三 房 41.65% 43.37% 1.72% 四 房 8.41% 9.13% 0.73% 五 房 及 以 上 1.12% 1.17% 0.05% 复 式 1.90% 1.45% -0.45% 然 而, 从 目 前 市 场 供 应 的 项 目 情 况 来 看, 市 场 供 应 对 市 场 需 求 的 反 应, 由 于 企 业 敏 感 度 及 建 设 周 期 相 对 较 长 等 原 因, 存 在 明 显 的 滞 后 性, 刚 性 需 求 产 品 项 目 供 应 仍 在 上 行 区 间, 市 场 供 求 存 在 严 重 的 错 位 从 此 次 两 会 报 告 来 看, 也 可 明 显 看 出 中 央 政 府 已 经 意 识 到 目 前 房 地 产 市 场 供 求 结 构 失 衡 的 问 题, 因 而 才 有 了 支 持 自 住 和 改 善 型 需 求 的 结 论 未 来 二 套 房 相 关 政 策 放 宽 可 期, 支 持 自 住 和 改 善 型 需 求 将 长 期 持 续 2014 年 开 年, 房 地 产 行 业 即 跌 入 冰 点, 并 持 续 萎 靡 不 振, 在 2014 年 两 会 的 政 府 工 作 报 告 分 类 调 控 的 指 导 下, 下 半 年 地 方 政 府 便 纷 纷 启 动 救 市, 049

50 市 场 把 脉 在 2015 年 政 府 工 作 报 告 中, 房 地 产 行 业 政 策 面 再 度 放 宽, 并 且 提 出 了 支 持 改 善 性 住 房 需 求, 同 时 再 次 强 调 分 类 指 导, 因 地 施 策, 今 年 地 方 政 府 将 有 更 大 的 政 策 调 整 的 主 导 权 然 而, 从 各 地 政 策 出 台 情 况 来 看, 各 地 方 政 府 已 是 多 手 段 全 方 位 出 击, 多 项 政 策 已 被 提 前 透 支, 公 积 金 税 费 财 政 补 贴 购 房 落 户 降 低 首 付 利 率 优 惠 等 等 手 段 各 地 多 已 调 整 过, 各 项 政 策 调 整 力 度 也 相 对 较 大 因 而 此 外, 土 地 财 政 依 赖 度 过 高 也 将 严 重 影 响 地 方 政 府 因 地 施 策 的 力 度 近 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展, 国 有 土 地 出 让 收 入 占 地 方 财 政 收 入 的 比 例 越 来 越 高, 而 在 当 前 部 分 城 市 商 品 房 库 存 风 险 居 高 不 下, 企 业 拿 地 愈 加 谨 慎, 土 地 出 让 收 入 将 出 现 滑 坡, 从 而 直 接 导 致 财 政 资 金 紧 缺 地 方 政 府 有 枪 无 弹, 想 扶 持 房 地 产, 恐 怕 也 是 有 心 无 力 而 对 于 一 线 城 市 而 言, 因 为 其 特 殊 的 地 位 和 强 大 的 人 口 吸 附 能 力, 住 房 需 求 旺 盛, 无 需 过 多 政 策 刺 激 亦 能 保 持 相 对 稳 定 而 对 于 二 线 城 市 而 言, 招 已 出 尽, 唯 一 可 用 税 费 减 免 和 财 政 补 贴, 也 在 巨 大 的 财 政 压 力 无 法 施 展, 短 期 内 难 言 改 善 而 对 于 三 四 线 城 市 而 言, 三 四 线 城 市 因 为 人 口 大 量 外 流, 需 求 不 足, 供 应 过 剩, 未 来 这 些 城 市 房 地 产 市 场 形 势 不 容 乐 观 050

51 研 究 札 记 4 PART 企 业 尽 早 转 型 适 度 关 注 三 四 线 城 市 一 方 面, 宏 观 经 济 下 行 压 力 加 大 ; 另 一 方 面, 房 地 产 行 业 不 论 是 短 期 还 是 中 长 期 都 存 在 加 大 的 库 存 问 题, 需 求 结 构 也 在 逐 步 发 生 改 变, 企 业 也 未 能 做 出 理 智 的 及 时 的 调 整, 对 房 地 产 行 业 而 言, 可 谓 内 忧 外 患 企 业 应 审 时 度 势, 采 取 积 极 的 措 施, 方 能 适 应 新 常 态 下 的 房 地 产 市 场, 并 保 持 健 康 稳 定 的 发 展 当 前, 房 地 产 行 业 所 面 临 的 外 部 宏 观 经 济 背 景 和 内 部 行 业 状 态 已 发 生 改 变, 房 地 产 市 场 步 入 深 度 调 整 期, 以 往 的 快 增 长 高 盈 利 时 代 已 一 去 不 返 当 前 宏 观 环 境 重 改 革 调 结 构 稳 增 长, 限 贷 限 购 等 短 期 行 政 调 控 政 策 逐 步 退 出 ; 行 业 内 部, 市 场 库 存 高 企 融 资 成 本 攀 升 供 求 关 系 发 生 逆 转, 传 统 住 宅 开 发 业 务 只 能 从 加 快 周 转 成 本 控 制 和 产 品 创 新 等 方 面 挖 掘 盈 利 空 间 同 时, 以 住 宅 开 发 和 销 售 为 绝 对 主 体 的 阶 段 即 将 过 去, 以 资 产 管 理 为 核 心 的 商 务 楼 宇 的 开 发 运 营, 以 产 业 旅 游 养 生 度 假 为 核 心 的 新 型 地 产 开 发, 以 及 老 龄 化 趋 势 下 养 老 服 务 社 区 开 发 将 为 房 地 产 企 业 带 来 新 的 转 型 发 展 空 间 企 业 应 以 多 元 化 经 营 策 略 规 避 市 场 风 险, 加 强 金 融 互 联 网 与 房 地 产 行 业 的 融 合, 以 互 联 网 思 维 的 渗 透 大 数 据 云 计 算 和 移 动 互 联 网 等 新 技 术 的 融 入 来 促 进 企 业 的 加 速 转 型 051

52 市 场 把 脉 新 型 城 镇 化 作 为 国 家 发 展 战 略 和 经 济 发 展 的 重 要 引 擎, 也 是 房 地 产 行 业 发 展 的 最 大 潜 力 所 在 当 然 新 型 城 镇 化 并 不 是 房 地 产 化 新 型 城 镇 化, 不 仅 是 城 乡 统 筹 城 乡 一 体 产 城 互 动 节 约 集 约 生 态 宜 居 和 谐 发 展 为 基 本 特 征 的 城 镇 化, 更 是 以 人 为 本 的 城 镇 化 企 业 在 产 品 设 计 之 初, 应 以 人 为 本 一 方 面 由 于 部 分 房 企 前 几 年 盲 目 投 资, 部 分 三 四 线 城 市 已 存 在 巨 大 库 存 的 风 险 ; 另 一 方 面 由 部 分 缺 乏 经 济 活 力 支 撑 的 三 四 线 城 市, 不 具 备 对 外 来 人 口 的 吸 附 能 力, 其 市 场 需 求 规 模 相 对 有 限 一 旦 在 城 镇 化 推 进 当 中, 片 面 注 重 城 市 的 建 设 或 者 过 度 依 赖 房 地 产 业, 对 实 体 经 济 发 展 相 关 产 业 发 展 不 够, 就 意 味 着 要 面 临 供 应 过 剩 楼 市 崩 盘 的 风 险 因 此, 短 期 内, 市 场 发 展 机 会 仍 在 一 二 线 城 市, 但 企 业 应 审 慎 对 待 高 价 地, 少 拿 地 王 ; 而 对 于 三 四 线 城 市, 房 企 可 长 期 关 注, 适 时 有 选 择 的 进 入 值 得 注 意 的 是, 珠 三 角 长 三 角 和 环 渤 海 部 分 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 已 经 发 展 过 度, 供 求 严 重 失 衡, 企 业 应 审 慎 对 待 一 方 面, 当 前 房 地 产 市 场 供 求 矛 盾 依 然 突 出, 部 分 城 市 土 地 储 备 已 严 重 过 剩 ; 另 一 方 面, 中 短 期 内, 房 价 地 价 快 速 上 涨 的 时 代 已 经 不 再, 各 地 严 查 囤 地 捂 地, 房 地 产 建 设 周 期 大 为 缩 短 已 成 为 不 争 的 事 实, 快 周 转 模 式 的 房 地 产 开 发 将 成 为 常 态, 因 而 未 来 依 赖 捂 房 捂 地 争 取 价 差 的 高 利 润 盈 利 模 式 已 不 可 持 续, 企 业 应 审 时 度 势, 综 合 考 虑 城 市 供 求 状 况 自 身 现 金 流 状 态 和 库 存 情 况 控 制 拿 地 节 奏 此 外, 经 过 多 年 的 房 地 产 调 控, 房 价 走 势 趋 于 平 稳, 高 溢 价 地 块 的 开 发 风 险 大 为 增 加, 特 别 是 地 王, 企 业 应 谨 慎 入 手, 否 则 小 则 影 响 业 绩 利 润, 大 则 会 给 企 业 整 体 运 行 带 来 不 确 定 性 风 险 052

53 研 究 札 记 延 伸 建 议 在 抑 制 投 机 性 炒 房 的 前 提 下, 进 一 步 取 消 制 约, 优 化 调 控 政 策 一 是 采 取 积 极 手 段, 激 活 房 地 产 市 场 消 费 二 是 要 求 金 融 机 构 加 大 对 地 产 投 资 的 支 持 三 是 进 一 步 对 各 种 税 收 规 费 进 行 优 化 如 : 将 企 业 购 买 土 地 及 支 付 政 府 规 费 成 本 纳 入 增 值 税 进 项 税 额 进 行 抵 扣 ; 将 红 线 外 成 本 纳 入 土 地 增 值 税 清 算 扣 除 范 围 ; 取 消 企 业 所 得 税 及 土 地 增 值 税 的 预 征 ; 弱 化 或 取 消 土 地 增 值 税, 增 加 房 产 税 等 金 科 地 产 集 团 董 事 会 主 席 黄 红 云 公 共 体 育 设 施 是 全 民 健 身 的 基 本 需 求 和 保 障, 国 家 应 列 入 城 市 管 理 和 规 划, 并 提 高 公 共 资 金 对 体 育 事 业 的 投 入, 完 善 体 育 场 馆 建 设 和 布 局, 提 高 公 共 体 育 设 施 的 服 务 功 能 和 覆 盖 面 ; 政 府 有 关 部 门 应 制 定 并 完 善 体 育 场 馆 的 管 理 制 度, 提 高 体 育 场 馆 的 利 用 率, 引 导 多 数 场 馆 向 社 会 开 放, 以 方 便 国 民 健 身 活 动 宝 龙 集 团 董 事 局 主 席 许 健 康 我 一 向 认 为, 改 善 是 个 长 期 过 程, 中 国 的 房 地 产 依 然 大 有 作 为 为 此, 我 在 以 下 方 面 提 出 建 议 : 1 商 品 房 配 建 保 障 房 建 议 异 地 建 设 或 竞 拍 专 项 资 金 ;2 北 京 总 价 1000 万 以 上 住 宅 建 议 取 消 限 购 ;3 自 住 型 商 品 房 可 适 时 退 出 ; 4 开 发 企 业 欢 迎 不 动 产 登 记 制 度 面 对 市 场 新 常 态, 泰 禾 的 对 策 有 三 条, 一 是 提 前 布 局 选 好 发 展 区 域, 二 是 在 聚 焦 基 础 上 深 耕, 三 是 做 好 产 品 线 泰 禾 集 团 董 事 长 黄 其 森 053

54 市 场 把 脉 城 乡 公 共 服 务 设 施 投 资 需 求 规 模 巨 大, 仅 仅 依 靠 政 府 主 导 的 投 资 已 不 能 满 足 公 共 服 务 设 施 建 设 的 巨 量 资 金 需 求 建 议 在 城 市 燃 气 供 电 供 热 污 水 处 理 等 市 政 公 用 设 施 及 公 路 铁 路 机 场 医 院 学 校 等 项 目 建 设 运 营 中 加 快 推 广 实 施 PPP 模 式 ( 公 私 合 营 ), 更 多 地 将 政 策 及 项 目 执 行 落 实 于 民 间 资 本 或 私 营 部 门 在 减 轻 政 府 财 政 负 担 的 同 时, 提 高 项 目 的 建 设 运 营 效 率, 为 群 众 提 供 高 质 量 的 公 共 服 务 产 品 另 外, 加 快 推 进 户 籍 制 度 改 革, 推 动 基 本 公 共 服 务 全 覆 盖 建 业 地 产 董 事 会 主 席 胡 葆 森 房 地 产 是 引 领 经 济 发 展 的 大 机 车, 有 房 子 才 能 带 动 消 费, 有 房 子 才 能 买 家 电, 所 以 应 该 把 老 百 姓 最 关 心 的 房 子 问 题 解 决 好 如 何 解 决 这 个 问 题? 首 先, 高 档 房 要 让 市 场 价 格 来 调 整, 同 时 量 不 能 太 大 ; 其 次, 廉 租 房 要 继 续 盖, 让 低 收 入 者 有 房 住, 带 来 生 活 状 况 改 变 ; 最 后, 一 定 要 多 建 平 价 房, 让 更 广 泛 的 人 群 和 一 般 工 薪 阶 层 买 得 起 经 济 学 家 厉 以 宁 我 不 认 为 房 地 产 税 能 调 节 房 价, 假 设 房 地 产 税 最 高 能 征 收 到 2%, 可 房 地 产 涨 价 是 每 年 5% 到 10% 的 增 幅, 这 样 房 地 产 税 是 打 不 赢 ( 房 价 ) 的 房 地 产 税 本 质 上 是 超 级 物 业 费, 可 以 成 为 地 方 政 府 和 业 主 之 间 互 动 的 机 制, 业 主 交 税 后 有 权 问 责 房 地 产 税 应 该 交 给 地 方 人 大, 要 因 地 制 宜, 而 不 要 全 国 一 刀 切 因 为 各 个 地 方 情 况 不 一 样, 北 上 广 等 比 较 成 熟 的 地 区 应 当 在 充 分 沟 通 基 础 之 上 征 收, 公 共 服 务 缺 乏 的 地 方 就 暂 缓 征 收 房 地 产 税 清 华 大 学 中 国 与 世 界 经 济 研 究 中 心 主 任 李 稻 葵 054

55 研 究 札 记 全 文 概 要 ( 一 ) 短 期 (1 年 内 ): 政 策 面 平 稳 宽 松, 新 棚 户 安 置 模 式 催 生 新 需 求 1 稳 增 长 方 针 不 变, 房 地 产 行 业 势 必 从 中 受 益 2 年 内 1-2 次 降 息 降 准 极 有 可 能, 但 房 地 产 业 资 金 仍 不 能 盲 目 乐 观 3 调 首 付 加 补 贴 降 税 费 等 措 施 将 落 实, 放 松 一 线 限 购 几 无 可 能 4 房 地 产 税 只 字 未 提, 税 收 法 定 让 其 未 来 出 台 更 复 杂 漫 长 5 存 量 转 保 障 房 有 利 于 缓 解 库 存 压 力, 但 地 方 政 府 资 金 压 力 较 大 6 棚 户 区 改 造, 拉 升 投 资 及 催 生 新 需 求 7 部 分 土 地 储 备 过 高 的 城 市, 土 地 供 应 节 奏 或 将 放 缓 ( 二 ) 中 期 (1-3 年 ): 产 业 地 产 及 三 四 线 城 市 房 地 产 或 迎 新 的 发 展 契 机 1 集 体 土 地 流 转 为 农 民 进 城 提 供 财 产 支 撑, 但 三 四 线 市 场 仍 难 有 突 破 2 经 济 结 构 调 整 深 入, 产 业 地 产 迎 来 新 契 机, 养 老 地 产 更 值 得 关 注 ( 三 ) 长 期 (3 年 以 上 ): 新 型 城 镇 化 为 行 业 带 来 需 求, 数 量 恐 远 低 于 预 期 1 新 型 城 镇 化 为 房 地 产 持 续 注 入 需 求, 但 不 可 盲 目 乐 观 2 人 口 老 龄 化 加 速 二 孩 全 面 放 开 无 望, 刚 性 需 求 增 长 有 限 1 长 期 来 看, 房 地 产 行 业 也 已 步 入 新 常 态, 下 行 趋 势 不 可 避 免 2 中 长 期 经 济 进 入 中 低 速 增 长, 需 求 疲 软, 行 业 发 展 的 基 础 不 再 稳 固 3 库 存 问 题 依 然 严 峻, 部 分 城 市 土 地 储 备 过 高, 中 长 期 存 风 险 4 需 求 结 构 已 变, 而 供 应 因 反 应 滞 后, 导 致 供 求 结 构 失 衡 5 中 央 虽 有 意 扶 持, 然 而 地 方 政 府 招 已 几 近 出 尽 作 者 简 介 055

56 市 场 把 脉 楼 市 十 大 热 点 剖 析 一 季 度 行 业 环 境 平 稳 宽 松, 市 场 回 暖 在 望 行 业 环 境 信 贷 环 境 行 业 宏 观 城 市 供 求 城 市 房 价 城 市 库 存 需 求 结 构 项 目 营 销 土 地 市 场 企 业 表 现 056

57 研 究 札 记 随 着 宏 观 经 济 下 行 压 力 进 一 步 加 大, 一 季 度 房 地 产 行 业 也 步 入 新 常 态 从 来 看, 经 济 下 行 压 力 加 大, 投 资 信 心 不 足 和 需 求 疲 软, 房 地 产 行 业 发 展 的 基 石 已 不 再 稳 固 但 与 此 同 时, 经 济 下 行 对 房 地 产 行 业 而 言 也 有 利 好 的 一 面,3 月 两 会 中, 政 府 已 明 确 稳 增 长 从,, 一 季 度 因 春 节 因 素, 地 方 政 府 动 作 不 多, 随 着 3 月 两 会 定 调 稳 定 住 房 消 费 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 预 计 二 季 度 有 望 进 一 步 放 宽, 各 城 市 公 积 金 财 政 补 贴 税 费 调 整 等 方 面 力 度 有 望 加 大, 但 一 线 城 市 取 消 限 购 暂 无 可 能 ; 一 季 度 未 能 延 续 上 一 季 度 行 情, 供 求 双 双 下 滑, 且 供 求 表 现 基 本 平 衡, 库 存 压 力 基 本 维 持 2014 年 年 底 水 平 ; 一 季 度 企 业 业 绩 压 力 相 对 年 底 较 小, 且 去 年 年 底 随 着 市 场 回 暖, 大 多 房 企 均 取 得 较 好 的 销 售 业 绩, 一 季 度 项 目 优 惠 幅 度 明 显 收 窄 ; 与 此 同 时, 逐 渐 摒 弃 过 去 盲 目 扩 张 的 规 模 化 增 长 模 式, 而 是 更 注 重 增 长 质 量, 对 拿 地 也 表 现 的 愈 加 理 智 和 谨 慎, 但 对 于 优 质 地 块 的 竞 争 依 然 激 烈 057

58 市 场 把 脉 行 业 环 境 新 常 态 下, 房 地 产 将 迎 新 的 机 遇 和 挑 战 经 济 维 稳, 房 地 产 将 从 中 受 益 3 月 的 两 会 中, 明 确 2015 年 国 民 经 济 增 长 目 标 为 7%, 相 比 2014 年 增 长 率 下 调 了 0.4 个 百 分 点, 但 经 济 稳 增 长 的 方 针 不 变 要 稳 增 长, 作 为 支 柱 产 业 的 房 地 产 业 的 景 气 度 至 关 重 要 2014 年 房 地 产 销 售 额 房 地 产 开 发 投 资 额 房 地 产 行 业 增 加 值 分 别 达 到 GDP 总 量 12% 15% 和 6% 如 考 虑 其 60 多 个 上 下 游 产 业 的 间 接 贡 献, 房 地 产 行 业 对 整 体 经 济 的 贡 献 率 至 少 在 30% 以 上 因 此, 要 稳 增 长 必 须 抓 龙 头 才 有 事 半 功 倍 之 效 正 基 于 此, 我 们 认 为 二 季 度 对 房 地 产 的 各 项 扶 持 政 策 必 将 陆 续 出 台 : 在 中 央 仍 将 延 续 房 地 产 业 去 行 政 化 分 类 调 控 的 整 体 思 路, 类 似 以 前 国 五 条 国 八 条 等 直 接 行 政 性 的 干 预 措 施 将 不 再 出 现, 将 出 台 相 对 宽 松 的 信 贷 政 策 税 费 方 面 也 将 加 大 对 企 业 和 购 房 者 的 扶 持 ; 地 方 政 府 也 将 会 进 一 步 落 实 户 籍 改 革 调 整 公 积 金 贷 款 加 快 区 域 一 体 化 给 予 购 房 者 或 者 引 进 人 才 等 特 定 人 群 直 接 购 房 补 贴 等 总 而 言 之, 稳 增 长 框 架 下, 房 地 产 必 将 受 益 058

59 研 究 札 记 房 地 产 维 稳 基 调 已 定, 二 季 度 政 策 或 更 为 优 渥 2015 年 开 年 以 来, 房 地 产 行 业 暖 风 频 吹 1 月 央 行 行 长 周 小 川 和 国 务 院 总 理 李 克 强 在 冬 季 达 沃 斯 论 坛 对 房 地 产 行 业 的 表 态 无 疑 对 稳 定 房 地 产 行 业 信 心 至 关 重 要 不 仅 各 地 政 府 纷 纷 出 招 救 市, 连 住 建 部 也 在 为 千 方 百 计 去 库 存 出 谋 划 策, 出 台 一 系 列 连 贯 性 举 措 通 过 鼓 励 地 方 存 量 房 转 化 保 障 房 支 持 企 业 积 极 自 救 降 低 购 房 者 负 担 等 多 渠 道, 努 力 盘 活 现 有 存 量 房 源, 鼓 励 住 房 消 费, 全 力 去 库 存 央 行 于 2 月 更 是 接 连 降 准 降 息, 然 而, 对 于 房 地 产 市 场 而 言, 降 息 降 准 本 身 旨 在 提 振 宏 观 经 济, 而 非 针 对 房 地 产 行 业, 对 房 地 产 市 场 的 刺 激 作 用 有 限 3 月 两 会 提 出 : 要 稳 定 住 房 消 费, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 首 次 明 文 提 出 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 再 次 提 振 房 地 产 市 场 信 心 稳 定 住 房 消 费 无 疑 成 为 了 中 央 稳 定 市 场 扩 大 内 需 培 育 消 费 增 长 点 的 重 要 一 环 3 月 27 日 国 土 资 源 部 随 即 发 文, 贯 彻 政 府 工 作 报 告 中 分 类 指 导, 因 地 施 策 原 则 的 同 时, 优 化 住 房 及 用 地 供 应 结 构, 从 源 头 上 解 决 部 分 城 市 供 求 矛 盾 严 重 的 问 题, 接 下 来 央 行 银 监 会 国 家 税 务 总 局 等 部 门 或 有 政 策 陆 续 跟 进 因 此, 接 下 来 的 二 季 度 政 策 环 境 将 继 续 平 稳 宽 松, 政 策 面 或 比 2014 年 更 为 优 渥 可 以 预 见, 一 揽 子 支 持 住 房 消 费 的 激 励 政 策 将 会 在 二 季 度 纷 纷 落 地 中 央 层 面 : 落 实 9 30 认 贷 不 认 房, 即 贷 款 结 清 的 再 贷 款 买 房 视 为 首 套 房 地 方 层 面, 在 分 类 指 导 因 地 施 策 的 指 引 下, 可 能 继 续 在 以 下 几 个 方 面 做 出 调 整 : 059

60 市 场 把 脉 经 济 步 入 新 常 态, 行 业 发 展 基 础 不 再 稳 固 2015 年 GDP 增 速 再 度 下 调 至 7%, 正 如 政 府 工 作 报 告 中 所 言, 这 是 综 合 考 虑 了 需 要 和 可 能 而 制 定 的 目 标, 李 克 强 总 理 在 答 记 者 问 时 也 毫 不 避 讳 的 说 : 实 现 这 个 目 标 并 不 容 易, 字 里 行 间 不 难 看 出 经 济 增 长 的 巨 大 压 力 同 时, 也 预 示 着 中 国 经 济 正 式 步 入 新 常 态, 中 长 期 内 都 将 保 持 中 低 速 增 长 一 方 面,GDP 增 速 下 调, 强 化 了 人 们 对 经 济 下 行 的 预 期, 社 会 投 资 和 消 费 意 愿 都 将 更 趋 保 守 ; 另 一 方 面, 经 济 增 速 持 续 下 滑, 国 内 投 资 疲 软, 最 终 将 影 响 就 业 和 居 民 收 入, 此 外, 世 界 经 济 回 升 乏 力, 中 国 出 口 贸 易 增 速 趋 缓, 相 关 产 业 受 到 冲 击 将 进 一 步 加 深, 从 而 也 将 影 响 相 关 产 业 的 就 业 和 收 入, 随 着 居 民 收 入 下 滑, 社 会 消 费 能 力 也 将 有 所 下 降 国 内 整 体 需 求 疲 软, 房 地 产 行 业 也 无 法 独 善 其 身, 商 品 房 市 场 也 终 将 面 临 需 求 不 振 然 而, 事 实 并 不 尽 于 此, 大 量 的 保 障 房 和 棚 户 区 改 造 也 将 分 流 大 批 商 品 房 市 场 需 求, 因 而 房 地 产 行 业 将 面 临 更 为 严 峻 的 需 求 问 题, 增 长 压 力 更 大 060

61 研 究 札 记 信 贷 环 境 资 金 面 宽 松, 按 揭 支 持 购 房 消 费 将 更 给 力 信 贷 现 状 : 整 体 信 贷 环 境 宽 松, 提 振 房 地 产 市 场 当 前 我 国 整 体 经 济 发 展 速 度 放 缓, 作 为 经 济 支 柱 的 房 地 产 行 业 亦 难 以 独 善 其 身 为 了 缓 解 经 济 下 行 压 力, 稳 定 房 地 产 市 场, 自 去 年 11 月 至 今 央 行 实 施 了 两 次 降 息 一 次 降 准, 为 市 场 注 入 大 量 资 金, 有 效 缓 解 钱 紧 的 窘 境, 房 地 产 行 业 亦 受 益 匪 浅 1 接 连 降 息 降 准, 房 地 产 行 业 资 金 面 宽 松 当 前, 我 国 整 体 经 济 下 行 趋 势 明 显, 释 放 流 动 性 缓 解 资 金 面 紧 张 的 压 力 进 一 步 加 大 ; 同 时, 当 前 CPI 处 于 历 史 低 位, 通 缩 压 力 显 现, 也 为 降 息 降 准 提 供 了 操 作 空 间 去 年 11 月 和 今 年 2 月, 央 行 分 别 进 行 了 两 次 降 息 和 一 次 降 准, 并 两 次 提 高 金 融 机 构 存 款 利 率 浮 动 区 间 的 上 限, 最 终 将 上 限 提 高 至 存 款 基 准 利 率 的 1.3 倍 其 中, 降 息 拉 低 了 市 场 资 金 成 本, 降 准 则 有 效 增 加 市 场 的 流 动 性 ; 降 息 降 061

62 市 场 把 脉 城 市 最 低 最 高 城 市 最 低 最 高 北 京 哈 尔 滨 上 海 长 春 深 圳 沈 阳 广 州 徐 州 1 1 武 汉 厦 门 1 1 无 锡 福 州 1 1 西 安 1 1 长 沙 郑 州 呼 和 浩 特 成 都 兰 州 1 1 天 津 乌 鲁 木 齐 南 京 合 肥 1 1 苏 州 海 口 杭 州 贵 阳 1 1 重 庆 太 原 青 岛 南 昌 济 南 南 宁 大 连 准 配 合 发 力 有 效 缓 解 了 市 场 资 金 紧 张 的 局 面, 在 一 定 程 度 上 刺 激 经 济 增 长 房 地 产 作 为 支 柱 产 业 也 受 益 匪 浅, 首 先, 对 房 企 而 言, 降 准 提 供 了 更 多 的 流 动 性, 有 效 降 低 房 企 获 得 资 金 的 难 度 ; 而 降 息 又 降 低 其 融 资 成 本, 企 业 的 资 金 压 力 将 大 为 缓 解 ; 其 次, 对 于 购 房 者 而 言, 降 息 降 准 可 提 高 银 行 放 贷 额 度 缩 短 放 贷 周 期 和 降 低 购 房 成 本, 短 期 内 将 刺 激 部 分 需 求 入 市, 从 而 提 振 房 地 产 市 场 降 息 降 准 虽 能 缓 解 资 金 面 压 力, 但 我 们 还 应 该 看 到, 降 息 降 准 旨 在 宏 观 经 济, 而 非 针 对 房 地 产 行 业, 整 体 经 济 资 金 面 的 宽 松 并 不 会 对 房 地 产 造 成 资 金 漫 灌 ; 此 外, 自 去 年 11 月 首 次 降 息, 量 化 宽 松 通 道 打 开 以 来, 降 息 降 准 早 已 在 市 场 预 料 之 中, 对 未 来 降 息 降 准 的 期 望 有 可 能 加 重 了 市 场 的 观 望 情 绪 ; 再 者, 多 次 降 息, 存 贷 利 差 不 断 缩 小, 银 行 的 利 润 空 间 再 受 挤 压, 迫 使 银 行 将 资 金 投 入 高 收 062

63 研 究 札 记 益 行 业, 从 而 分 流 房 地 产 行 业 的 资 金 流 因 此, 对 于 降 准 降 息 我 们 不 可 盲 目 乐 观 2 首 套 房 贷 款 利 率 优 惠 普 遍, 认 贷 不 认 房 基 本 落 实 根 据 融 360 数 据 显 示, 当 前 33 个 重 点 城 市 中, 首 套 房 最 低 贷 款 利 率 已 无 上 浮 情 况 ; 近 7 成 的 城 市 首 套 房 利 率 有 优 惠, 且 以 基 准 利 率 的 9 折 为 主, 其 中 北 京 上 海 深 圳 杭 州 等 最 低 可 达 85 折, 青 岛 和 大 连, 最 低 也 可 达 88 折 ; 最 高 贷 款 利 率 方 面, 也 仅 近 3 成 城 市 有 不 同 程 度 的 上 浮, 多 数 城 市 的 最 高 贷 款 利 率 为 基 准 利 率 在 33 个 重 点 城 市 中, 近 8 成 的 城 市 已 对 二 套 房 实 行 认 贷 不 认 房, 可 见 9 30 新 政 已 基 本 落 实 但 二 套 房 的 首 付 要 求 仍 没 有 明 显 松 动, 近 7 成 城 市 的 银 行 要 求 60% 以 上 的 首 付, 南 京 甚 至 仍 执 行 二 套 房 70% 以 上 的 首 付 标 准 就 利 率 来 看, 大 多 数 城 市 的 银 行 都 在 执 行 1.1 贷 款 利 率 贷 款 利 率 贷 款 利 率 贷 款 利 率 城 市 首 付 成 数 城 市 首 付 成 数 下 限 上 限 下 限 上 限 北 京 60% 哈 尔 滨 60% 上 海 70% 长 春 60% 深 圳 60-70% 沈 阳 60%-65% 广 州 60-70% 徐 州 60% 武 汉 50-70% 厦 门 60% 无 锡 60% 福 州 60% 西 安 60-70% 郑 州 60% 长 沙 首 套 房 大 于 90 平 最 多 贷 3.5 成, 小 于 90 平 最 多 贷 4 成 成 都 50%-60% 呼 和 浩 特 60% 天 津 60%-70% 兰 州 60% 南 京 70% 乌 鲁 木 齐 60%-70% 苏 州 60%-70% 合 肥 60% 杭 州 60%-70% 海 口 60% 重 庆 60% 贵 阳 60% 青 岛 60%-70% 太 原 50%-70% 济 南 60% 南 昌 40%-60% 大 连 60%-65% 南 宁 60%

64 市 场 把 脉 倍 基 准 利 率 ; 上 海 仍 执 行 1.2 倍 基 准 利 率 ; 天 津 成 都 重 庆 长 春 和 福 州 等 5 个 城 市 执 行 1.05 倍 基 准 利 率 ; 沈 阳 和 太 原 执 行 基 准 利 率 信 贷 预 期 : 信 贷 环 境 将 持 续 宽 松, 房 地 产 行 业 仍 将 受 益 今 年 两 会 的 政 府 工 作 报 告 中 提 出 要 继 续 实 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 李 克 强 总 理 在 答 记 者 问 时 也 指 出 : 我 们 这 几 年 没 有 采 取 短 期 强 刺 激 的 政 策, 可 以 说 运 用 政 策 的 回 旋 余 地 还 比 较 大, 我 们 工 具 箱 里 的 工 具 还 比 较 多 经 济 下 行 压 力 未 减, 通 缩 压 力 犹 在, 预 计 今 年 信 贷 环 境 将 持 续 宽 松, 年 内 或 将 还 有 一 到 两 次 的 降 息 降 准 自 住 和 改 善 型 需 求 将 获 得 较 大 的 支 持, 二 套 房 的 首 付 比 例 贷 款 利 率, 以 及 公 积 金 方 面 预 计 将 有 放 松 性 的 调 整 1 二 套 房 首 付 贷 款 利 率 均 有 望 降 低 今 年 两 会 中 首 次 提 出 支 持 改 善 型 住 房 需 求, 加 之 当 前 多 数 城 市 的 商 品 房 库 存 量 居 高 不 下, 为 了 缓 解 去 化 压 力, 预 计 今 年 对 二 套 房 消 费 的 支 持 力 度 将 有 所 加 强 :a) 9 30 认 贷 不 认 房 的 政 策 有 望 在 更 多 城 市 更 多 银 行 落 实, 即 首 套 房 贷 款 还 清, 二 套 房 执 行 首 套 标 准, 首 付 3 成 ;b) 首 套 房 贷 款 未 还 清 者, 二 套 房 首 付 比 例 有 望 降 至 5 成 ;c) 二 套 房 贷 款 利 率 有 望 降 低 至 基 准 利 率 2 公 积 金 贷 款 政 策 将 继 续 调 整, 力 度 和 范 围 有 望 加 大 地 方 公 积 金 政 策 在 2014 年 被 频 频 调 整, 一 方 面, 提 高 公 积 金 使 用 效 率 ; 另 一 方 面 也 降 低 公 积 金 使 用 门 槛, 降 低 购 房 成 本, 提 振 市 场 信 心, 效 果 在 部 分 城 市 凸 显 今 年 的 两 会 中 也 提 出 要 支 持 改 善 型 需 求, 推 进 公 积 金 改 革 预 计 今 年 公 积 金 政 策 仍 将 被 放 宽, 而 且 力 度 会 加 大, 我 们 预 计 会 在 以 下 几 个 方 面 做 出 调 整 : 064

65 研 究 札 记 065

66 市 场 把 脉 行 业 宏 观 一 季 度 行 业 低 迷, 预 计 二 季 度 有 所 回 稳 开 发 投 资 : 持 续 放 缓, 上 半 年 有 望 企 稳 2015 年 1-2 月 份, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 8786 亿 元, 同 比 名 义 增 长 10.4%, 增 速 比 去 年 全 年 回 落 0.1 个 百 分 点 在 指 标 上, 房 地 产 开 发 投 资 前 2 个 月 并 没 有 加 速 下 行, 而 是 呈 现 企 稳 之 势, 给 政 府 和 企 业 带 来 信 心 066

67 研 究 札 记 新 开 工 : 企 业 信 心 不 足, 新 开 工 同 比 降 幅 继 续 扩 大 虽 然 房 地 产 开 发 投 资 增 速 较 为 平 稳, 但 新 开 工 下 降 的 速 度 仍 然 较 快 1-2 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 17.7% 考 虑 到 去 年 1-2 月 份 新 开 工 面 积 基 数 不 高, 今 年 1-2 月 继 续 大 幅 下 滑, 会 对 房 地 产 后 市 造 成 比 较 大 的 影 响 销 售 : 面 积 和 金 额 同 比 双 双 下 降, 企 业 资 金 压 力 加 大 今 年 前 两 个 月 商 品 房 销 售 面 积 销 售 金 额 双 双 下 降 1-2 月 份, 商 品 房 销 售 面 积 8764 万 平 方 米, 同 比 下 降 16.3% 一 二 月 份 受 到 的 季 节 因 素 影 响 比 较 多, 购 房 者 大 多 仍 处 于 观 望 态 势, 同 比 下 降 也 在 意 料 之 中 067

68 市 场 把 脉 068

69 研 究 札 记 企 业 拿 地 : 土 地 成 交 下 滑 明 显, 企 业 拿 地 愈 发 谨 慎 2015 年 1-2 月, 土 地 成 交 指 标 下 滑 明 显 前 2 个 月 全 国 土 地 购 置 面 积 2773 万 平 方 米, 同 比 下 降 31.7%; 土 地 成 交 价 款 699 亿 元, 下 降 30.2% 主 要 由 于 近 期 地 方 政 府 推 地 节 奏 放 缓, 导 致 土 地 供 应 较 少, 再 加 上 受 到 行 业 整 体 调 整 态 势 依 旧 的 影 响, 企 业 普 遍 拿 地 意 愿 不 强, 这 些 也 导 致 土 地 成 交 下 滑 行 业 预 判 : 二 季 度 将 平 稳 运 行, 我 们 应 保 持 谨 慎 乐 观 总 体 来 说, 在 两 会 稳 增 长 的 基 调 下, 得 益 于 宽 财 政 松 货 币 加 投 资 做 创 新 稳 地 产 等 方 针 确 定, 房 地 产 作 为 对 国 民 经 济 影 响 巨 大 的 支 柱 行 业, 今 年 势 必 将 会 更 多 受 到 政 策 的 青 睐, 随 着 各 项 利 好 方 针 转 化 为 政 策 落 地, 二 季 度 楼 市 供 求 也 将 走 出 周 期 谷 底, 对 于 接 下 来 各 项 行 业 指 标 走 势, 我 们 认 为 应 保 持 谨 慎 乐 观 态 度 从 各 项 经 济 指 标 动 向 来 看, 一 季 度 经 济 仍 在 加 速 下 行 在 全 年 7% 的 增 长 目 标 面 前, 二 季 度 保 证 经 济 增 速 企 稳 回 升 已 是 刻 不 容 缓, 而 短 期 内 拉 动 经 济 增 长 的 069

70 市 场 把 脉 抓 手 唯 有 投 资, 固 定 资 产 的 投 资 的 加 大, 势 必 会 带 来 房 地 投 资 的 上 涨 因 此 我 们 预 计, 上 半 年 房 地 产 开 发 投 资 额 增 速 会 逐 步 企 稳 2 两 会 中 透 露 出 的 稳 定 住 房 消 费, 给 市 场 带 来 了 极 大 信 心 春 节 过 后, 传 统 销 售 旺 季 金 三 银 四 的 到 来, 市 场 将 迎 来 一 波 小 阳 春, 加 之 年 中 各 大 企 业 也 要 冲 击 半 年 业 绩, 无 疑 都 将 利 好 二 季 度 的 销 售 随 着 市 场 开 始 回 暖, 企 业 开 工 信 心 将 得 到 提 振, 也 会 加 大 新 开 工 的 投 入 从 房 企 到 位 资 金 来 看,1-2 月 份 都 有 所 增 加, 说 明 当 前 的 资 金 链 还 是 比 较 宽 松, 房 企 有 足 够 资 金 的 投 入 新 开 工 总 的 来 说, 我 们 预 计 房 企 新 开 工 面 积 将 逐 步 触 底 回 升, 同 比 降 幅 将 逐 渐 收 窄 目 前 市 场 调 整 仍 在 继 续, 企 业 拿 地 更 加 谨 慎, 并 且 市 场 库 存 不 容 乐 观, 政 府 推 地 节 奏 也 会 相 对 应 放 缓 但 在 二 季 度 集 中 出 货 后, 房 企 仍 然 需 要 在 二 季 度 进 行 拿 地 补 仓, 070

71 研 究 札 记 城 市 供 求 供 应 增 成 交 降, 城 市 表 现 持 续 分 化 供 应 : 同 比 大 幅 增 长, 三 四 线 城 市 涨 幅 尤 高 经 过 2014 年 第 四 季 度 供 应 井 喷 后,2015 年 1 季 度, 适 逢 春 节, 重 点 城 市 商 品 住 宅 供 应 量 虽 应 市 下 降, 但 与 去 年 同 期 相 比 仍 处 高 位, 其 中, 内 陆 省 份 大 中 城 市 增 幅 尤 甚 据 CRIC 监 测,1-2 月 重 点 城 市 商 品 住 宅 供 应 量 达 到 万 平 方 米, 同 比 增 幅 超 过 25%, 其 中 三 四 线 城 市 同 比 增 幅 最 大 分 城 市 能 级 来 看, 一 线 城 市 供 应 面 积 达 万 平 方 米 的 高 位, 同 比 涨 幅 高 达 25%, 这 主 要 是 因 为, 广 州 深 圳 两 城 市 供 应 量 较 去 年 同 期 大 幅 增 长, 使 得 一 线 整 体 供 应 量 大 增, 其 中, 广 州 供 应 量 近 150 万 平 方 米, 为 一 线 城 市 中 最 高, 同 比 大 增 67%, 深 圳 也 一 举 打 破 历 来 一 季 度 供 应 低 位, 供 应 量 同 比 大 幅 增 长 超 过 40 倍 二 线 城 市 供 应 量 同 比 增 幅 在 各 线 城 市 中 最 小, 然 而, 城 市 间 分 化 严 重 绝 大 部 分 内 陆 省 会 城 市 同 比 大 幅 增 长, 而 大 连 海 口 宁 波 南 京 苏 州 等 沿 海 城 市 同 比 都 不 同 程 度 下 降 而 三 四 线 城 市, 受 返 乡 置 业 潮 的 推 动, 商 品 住 宅 供 应 量 同 比 增 幅 最 大, 不 仅 洛 阳 清 远 泰 州 等 内 陆 071

72 市 场 把 脉 城 市 供 应 同 比 大 幅 增 长, 东 莞 中 山 江 阴 等 沿 海 经 济 发 达 吸 附 力 较 强 的 城 市, 供 应 量 也 继 续 保 持 高 位, 出 现 不 同 程 度 增 长 能 级 城 市 供 应 量 环 比 同 比 能 级 城 市 供 应 量 环 比 同 比 北 京 % -14.7% 乌 鲁 木 齐 % 98.2% 一 线 二 线 上 海 % -11.0% 沈 阳 % -7.3% 二 线 广 州 % 67.1% 苏 州 % -7.9% 深 圳 % % 合 计 % 17.4% 合 计 % 25.0% 北 海 % 37.0% 长 春 % -45.3% 常 州 % -56.8% 长 沙 % 37.4% 东 莞 % 114.3% 成 都 % 103.4% 佛 山 % 69.5% 大 连 % -77.9% 惠 州 % -12.8% 福 州 % 0.7% 江 阴 % 13.7% 贵 阳 % 141.3% 昆 山 % 17.4% 海 口 % -37.0% 柳 州 % 20.6% 杭 州 合 肥 济 南 % -34.4% -11.2% 34.8% -17.2% 162.1% 三 四 线 洛 阳 清 远 三 亚 % 32.4% 36.9% 69.0% 33.9% -4.6% 昆 明 % -58.2% 泰 州 % 151.5% 南 昌 % 3.3% 无 锡 % 41.5% 南 京 % -10.9% 徐 州 % 35.3% 南 宁 % -6.1% 烟 台 % 1.1% 宁 波 % -26.4% 宜 兴 % -55.6% 青 岛 % -22.0% 中 山 % 137.7% 武 汉 % 60.8% 株 洲 % 263.4% 厦 门 % -81.9% 合 计 % 42.0% 郑 州 % 211.2% 总 计 % 25.4% 072

73 研 究 札 记 成 交 : 一 线 城 市 同 比 增 长, 而 二 三 四 线 城 市 明 显 分 化 从 CRIC 监 测 数 据 来 看, 全 国 重 点 48 城 市 1 季 度 商 品 住 宅 成 交 4855 万 平 方 米, 与 去 年 同 期 相 比 下 降 4.4%, 从 各 线 城 市 来 看 : 这 主 要 是 因 为, 一 线 城 市 市 场 最 为 敏 感, 去 年 同 期 市 场 下 行 下, 市 场 快 速 下 滑, 下 降 幅 度 大 于 二 三 线 城 市, 使 得 2014 年 1 季 度 成 交 量 相 对 处 于 低 位, 而 本 季 度 成 交 虽 较 去 年 四 季 度 大 幅 下 滑, 但 同 比 来 看 仍 高 于 去 年 同 期 据 CRIC 监 测, 重 点 二 线 城 市 商 品 住 宅 成 交 量 与 去 年 同 期 相 比 降 幅 接 近 8%, 且 城 市 间 分 化 明 显, 济 南 武 汉 南 宁 长 沙 等 内 陆 城 市 较 去 年 同 期 都 出 现 不 同 程 度 增 长, 而 福 州 南 京 天 津 厦 门 等 沿 海 城 市 同 比 仍 大 幅 下 降 值 得 注 意 的 是, 合 肥 南 昌 贵 阳 等 城 市 往 年 市 场 表 现 一 向 稳 定, 且 一 般 1 季 度 受 益 于 返 乡 置 业, 市 场 表 现 一 向 较 好, 而 今 年 1 季 度 成 交 却 一 反 常 态, 出 现 大 幅 下 滑 与 去 年 同 期 相 比, 各 三 四 线 城 市 市 场 表 现 参 差 不 齐 : 第 一, 部 分 经 济 相 对 发 达 人 口 吸 附 能 力 较 强 的 沿 海 城 市 或 区 域 中 心 城 市, 市 场 表 现 突 出, 同 环 比 均 保 持 上 升 势 头, 如 东 莞 温 州 扬 州 等 ; 第 二, 而 相 对 偏 远, 经 济 落 后 的 内 陆 省 份 三 四 线 城 市, 市 场 持 续 不 振, 返 乡 置 业 需 求 相 对 于 突 出 的 供 求 矛 盾 显 得 十 分 乏 力, 市 场 继 续 下 挫, 如 大 厂 大 庆 莆 田 等 073

74 市 场 把 脉 能 级 城 市 成 交 量 环 比 同 比 能 级 城 市 成 交 量 环 比 同 比 北 京 % 6.8% 大 厂 % -36.7% 上 海 % 4.7% 大 庆 % -22.0% 一 线 广 州 % -11.2% 东 莞 % 31.3% 深 圳 % 76.3% 河 源 % 2.4% 合 计 % 8.8% 惠 州 % -2.1% 长 春 % -19.6% 晋 江 % -19.4% 长 沙 % 4.9% 景 德 镇 % -2.4% 成 都 % -16.7% 龙 岩 % 24.6% 福 州 % -13.3% 马 鞍 山 % 13.1% 贵 阳 % -16.0% 内 江 % -30.1% 杭 州 % 32.4% 南 平 % -68.4% 合 肥 % -40.1% 莆 田 % -44.0% 呼 和 浩 特 % 72.5% 三 四 线 长 治 % 17.8% 济 南 % 65.2% 泉 州 % -48.1% 二 线 南 昌 % -50.7% 汕 头 % -27.0% 南 京 % -13.2% 韶 关 % -5.9% 南 宁 % 9.6% 遂 宁 % 31.3% 石 家 庄 % 44.5% 潍 坊 % -7.1% 苏 州 % -4.5% 温 州 % 169.4% 天 津 % -15.0% 梧 州 % -13.8% 武 汉 % 8.7% 新 余 % -7.9% 厦 门 % -66.9% 扬 州 % 67.2% 青 岛 % 4.9% 张 家 港 % -11.2% 合 计 % -7.6% 中 山 % 16.8% 三 四 线 常 德 % -10.3% 合 计 % -3.1% 潮 州 % 15.9% 总 计 % -4.4% 第 一, 受 国 家 宏 观 经 济 面 影 响, 由 于 经 济 下 滑 预 期 加 大, 购 房 者 信 心 大 幅 下 降, 看 衰 楼 市, 观 望 情 绪 浓 厚, 而 刚 需 入 市 也 更 加 谨 慎, 使 得 整 体 成 交 继 续 074

75 研 究 札 记 走 弱 ; 第 二, 去 年 第 四 季 度 的 成 交 提 振 离 不 开 政 策 面 的 连 番 刺 激, 而 时 至 1 季 度, 政 策 效 应 已 大 为 弱 化, 虽 然 1 季 度 央 行 先 后 降 准 降 息, 利 好 楼 市, 但 作 用 依 然 有 限 ; 第 三, 虽 然 资 金 面 继 续 宽 松, 市 场 流 动 性 加 大, 但 银 行 对 购 房 信 贷 政 策 并 未 明 显 放 松 ; 此 外, 连 续 的 降 准 降 息 使 得 金 融 机 构 的 个 人 房 贷 业 务 利 润 空 间 大 大 压 缩, 直 接 影 响 银 行 投 放 个 人 房 贷 的 积 极 性 市 场 预 判 : 市 场 趋 稳, 但 分 化 或 进 一 步 加 剧 今 年 经 济 增 速 预 期 下 滑 0.4 个 点, 经 济 下 行 压 力 或 大 于 去 年, 因 而 房 地 产 市 场 的 稳 定 对 经 济 面 的 稳 固 至 关 重 要 3 月 两 会 明 确 提 出 稳 定 住 房 消 费, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 住 房 需 求, 同 时 鼓 励 各 地 根 据 实 际 情 况 因 城 施 策, 预 计 中 央 及 各 地 政 府 房 地 产 相 关 政 策 将 会 陆 续 出 台, 提 振 楼 市 信 心 而 且 随 着 后 续 政 策 出 台, 二 季 度 楼 市 有 望 回 稳 分 城 市 能 级 来 看, 一 线 城 市 短 期 内 调 整 限 购 政 策 的 可 能 性 不 大, 但 公 积 金 等 政 策 的 微 调 或 快 速 跟 上, 且 在 强 大 的 经 济 人 口 支 撑 下, 当 前 供 求 基 本 平 衡 的 市 场 将 继 续 保 持 稳 定, 房 价 也 依 然 坚 挺 二 线 城 市 来 看, 两 会 后, 支 持 改 善 型 需 求 存 量 转 保 障 公 积 金 等 政 策 或 快 速 跟 进, 市 场 也 会 转 稳, 但 分 化 趋 势 进 一 步 突 出, 如 合 肥 成 都 济 南 等 市 场 供 求 比 较 均 衡 的 城 市, 供 应 量 或 快 速 上 升, 成 交 量 也 将 稳 步 回 升, 降 价 可 能 性 不 大 ; 而 沈 阳 海 口 青 岛 等 供 求 矛 盾 突 出 的 城 市, 去 库 存 仍 是 当 务 之 急, 成 交 均 价 保 持 平 稳 或 小 幅 下 降 就 三 四 线 城 市 来 看, 整 体 市 场 不 容 乐 观, 但 随 着 落 户 政 策 将 进 一 步 放 宽, 吸 引 农 民 就 近 城 镇 化, 或 助 推 部 分 区 域 中 心 城 市 及 人 口 经 济 吸 附 力 较 强 的 城 市 快 速 去 库 存, 成 交 量 上 涨 075

76 市 场 把 脉 城 市 房 价 一 季 度 跌 幅 收 窄, 上 半 年 有 望 企 稳 全 国 房 价 指 数 : 仍 在 持 续 下 探, 但 跌 幅 已 现 收 窄 趋 势 2015 年 一 季 度, 中 国 城 市 住 房 ( 一 手 房 ) 价 格 288 指 数 ( 以 下 简 称 价 格 指 数 ) 下 跌 之 势 仍 在 继 续, 据 截 稿 前 最 新 数 据,2 月 份 价 格 指 数 为 点, 环 比 下 跌 0.06%, 连 续 十 一 个 月 出 现 下 跌, 同 比 跌 幅 扩 大 至 1.62%, 自 2014 年 12 月 以 来 连 续 3 个 月 负 增 长 国 家 统 计 局 公 布 的 70 大 中 城 市 房 价 指 数 ( 此 处 指 新 建 商 品 住 宅 ) 走 势 亦 是 如 此,1 月 和 2 月 都 只 有 两 个 城 市 的 房 价 指 数 环 比 小 幅 上 升, 绝 大 多 数 大 中 城 市 房 价 仍 处 于 下 行 态 势 之 中 不 过 从 指 数 趋 势 来 看, 可 以 看 到 2014 年 10 月 份 以 来 价 格 指 数 环 比 下 降 趋 势 逐 步 收 窄,2 月 环 比 跌 幅 更 是 仅 有 0.06%, 在 70 大 中 城 市 房 价 指 数 最 大 环 比 跌 幅 也 收 窄 至 1.3%, 为 近 7 个 月 最 小 跌 幅 经 过 近 一 年 时 间 的 回 调 调 整, 目 前 国 内 房 地 产 市 场 价 格 已 经 进 入 了 一 个 相 对 合 理 的 位 置, 并 且 随 着 三 四 月 份 供 需 双 方 入 市 的 积 极 性 回 升, 今 年 上 半 年 全 国 成 交 价 格 有 望 趋 于 稳 定 ; 076

77 研 究 札 记 房 地 产 行 业 景 气 度 的 趋 暖, 也 对 价 格 的 趋 稳 带 来 了 支 撑 : 不 论 是 2 月 的 接 连 降 准 降 息 还 是 两 会 期 间 中 央 层 面 对 改 善 需 求 的 扶 持 态 度 亦 或 是 3 月 份 广 州 济 南 福 建 等 地 公 积 金 政 策 的 调 整, 均 是 对 需 求 面 的 利 好, 有 利 于 增 强 购 房 者 的 支 付 能 力 日 期 指 数 环 比 同 比 % 9.08% % 8.14% % 6.90% % 5.80% % 5.33% % 4.31% % 2.93% % 2.25% % 1.08% % 0.04% % -0.68% % -1.22% % -1.62% 各 线 城 市 住 宅 价 格 : 一 线 率 先 走 稳, 部 分 旅 游 城 市 止 跌 联 系 成 交 数 据 来 看 亦 是 如 此, 北 京 上 海 深 圳 一 季 度 房 价 环 比 均 进 入 正 增 长 范 围, 广 州 环 比 虽 有 小 幅 下 跌, 但 高 于 去 年 同 期 水 平, 以 此 来 看, 一 线 城 市 其 中 北 京 深 圳 房 价 环 比 增 幅 更 是 达 到 6%, 不 过 联 系 相 对 稳 定 的 70 房 价 指 数 288 房 价 指 数 来 看, 应 是 受 到 春 节 期 间 高 端 项 目 成 交 占 比 上 升 影 响, 二 市 房 价 并 没 有 出 现 报 复 性 的 过 快 反 弹 二 三 线 城 市 方 面, 武 汉 合 肥 南 京 等 供 需 平 衡 人 口 吸 纳 能 力 较 强 的 城 市, 同 比 来 看 成 交 价 格 仍 处 于 正 增 长 范 围 ; 而 海 口 陵 水 等 旅 游 城 市, 则 是 得 益 于 春 节 前 后 的 旅 游 地 产 旺 季 推 动, 成 交 077

78 市 场 把 脉 城 市 成 交 均 价 环 比 同 比 城 市 成 交 均 价 环 比 同 比 北 京 % -3% 上 海 % 12% 广 州 % 2% 深 圳 % -7% 厦 门 % 9% 福 州 % -5% 杭 州 % 1% 南 京 % 2% 苏 州 % 9% 宁 波 % -6% 天 津 % 12% 太 原 % 30% 大 连 % -6% 南 昌 % -7% 海 口 % -2% 郑 州 % -3% 武 汉 % 15% 济 南 % -8% 合 肥 % 10% 青 岛 % -5% 昆 明 % 22% 南 宁 % -1% 沈 阳 % -8% 成 都 % -13% 长 春 % -2% 长 沙 % -2% 乌 鲁 木 齐 % -18% 贵 阳 % 4% 呼 和 浩 特 % -16% 陵 水 % 10% 三 亚 % -20% 东 莞 % -1% 扬 州 % -7% 昆 山 % -1% 佛 山 % -6% 莆 田 % -6% 柳 州 % 2% 南 通 % -11% 无 锡 % -6% 临 安 % 11% 泉 州 % -11% 晋 江 % -6% 北 海 % 24% 宜 兴 % 10% 烟 台 % -3% 惠 州 % -1% 汕 头 % -10% 常 州 % -7% 江 阴 % -1% 徐 州 % -6% 泰 州 % -5% 中 山 % -2% 江 门 % -11% 潮 州 % 12% 漳 州 % -6% 南 平 % 19% 清 远 % -4% 河 源 % -5% 九 江 % -2% 洛 阳 % 0% 韶 关 % -10% 长 治 % 7% 定 安 % -8% 吕 梁 % -1% 萍 乡 % -8% 内 江 % -13% 株 洲 % -7% 淮 南 % -3% 阳 泉 % -18% 六 盘 水 % -1% 078

79 研 究 札 记 热 度 回 暖, 价 格 也 止 跌 走 稳 ; 而 杭 州 宁 波 常 州 等 市 库 存 压 力 较 大 但 经 济 基 本 面 较 好 的 城 市, 在 去 年 下 半 年 持 续 去 库 存 之 后, 市 场 消 化 周 期 开 始 渐 渐 向 正 常 范 围 靠 拢, 需 求 方 信 心 开 始 逐 渐 恢 复, 成 交 价 格 跌 幅 也 有 明 显 收 窄 房 价 预 判 : 上 半 年 有 望 企 稳, 一 些 城 市 将 率 先 小 幅 回 升 综 上 所 述, 目 前 国 内 房 价 走 向 已 经 显 露 筑 底 之 势, 结 合 行 业 现 状 来 看, 也 出 现 了 更 多 托 底 房 价 的 有 利 信 号 :, 在 经 过 了 长 达 一 年 的 价 格 调 整 之 后, 大 多 数 城 市 房 价 已 经 回 调 到 了 较 低 或 者 相 对 合 理 的 位 置 ;, 中 央 政 府 在 两 会 期 间 对 房 地 产 行 业 表 露 出 的 支 持 态 度, 为 年 内 楼 市 的 平 稳 发 展 定 下 了 基 调 ;, 得 益 于 城 镇 化 进 程 的 进 一 步 推 进, 诸 如 轨 交 高 架 路 等 概 念 早 已 不 是 个 别 城 市 的 专 利, 项 目 的 软 硬 件 配 套 得 到 了 升 级 改 善, 宜 居 性 得 到 了 提 升, 价 格 也 就 有 了 更 多 的 上 升 动 力 ; 最 后, 则 是 来 自 公 积 金 异 地 互 认 降 息 降 准 等 政 策 的 利 好, 为 房 地 产 行 业 消 费 面 带 来 了 更 多 的 资 金 流 入, 消 费 者 入 市 信 心 在 逐 步 恢 复, 也 为 房 价 的 上 升 提 供 了 更 多 的 有 力 支 持 基 于 以 上 四 点, 我 们 认 为, 上 半 年 房 价 将 进 一 步 趋 稳, 并 且 随 着 财 政 补 贴 公 积 金 扶 持 力 度 加 大 等 地 方 利 好 政 策 的 进 一 步 落 实, 也 会 有 越 来 越 多 的 城 市 房 价 迎 来 小 幅 回 升 的 可 能 079

80 市 场 把 脉 城 市 库 存 开 始 高 位 回 落, 预 计 年 内 得 以 改 善 供 求 和 库 存 : 供 求 比 下 滑, 库 存 量 略 有 回 落 迹 象 一 季 度 以 来, 多 数 城 市 的 供 求 比 相 对 2014 年 全 年 均 有 所 下 滑, 基 本 位 于 之 间, 虽 受 春 节 前 后 传 统 淡 季 影 响, 整 体 市 场 成 交 乏 力, 但 同 时 房 企 也 有 意 减 少 了 供 应, 故 而 市 场 整 体 较 为 平 衡 但 个 别 城 市, 如 贵 阳 和 清 远 的 供 求 比 相 对 处 于 高 位, 究 其 原 因 是 房 企 寄 希 望 于 返 乡 置 业 潮, 加 大 供 应 力 度, 其 中 贵 阳 2 月 供 应 84 万 平 方 米, 成 交 仅 27 万 平 方 米, 从 而 相 对 拉 高 了 一 季 度 的 供 求 比 多 数 城 市 库 存 量 与 去 年 同 期 相 比, 仍 是 大 幅 上 涨 但 相 对 较 低 的 供 求 比, 使 得 库 存 量 较 2014 年 四 季 度 出 现 小 幅 下 滑 去 年 同 期 的 市 场 某 种 程 度 上 延 续 了 2013 年 火 爆 的 局 面, 城 市 存 量 还 未 突 破 警 戒 线, 整 体 基 数 较 低, 但 经 过 2014 年 一 年 的 积 累, 库 存 量 攀 高, 所 以 同 比 出 现 大 幅 上 涨 ; 而 当 前 小 阳 春 虽 启 动 的 略 慢, 但 反 映 在 市 场 中 却 是 缓 慢 回 温 的 趋 势, 库 存 量 回 落 的 迹 象 开 始 萌 芽 整 体 而 言, 080

81 研 究 札 记 从 城 市 能 级 来 看, 一 线 城 市 中 除 深 圳 住 宅 存 量 同 比 微 幅 下 滑 9% 外, 北 上 广 同 比 均 大 幅 上 涨, 且 涨 幅 都 超 过 40%, 存 量 均 逼 近 1000 万 平 方 米 ; 二 三 线 城 市 住 宅 存 量 除 济 南 和 常 州 同 比 下 跌 外, 其 余 全 部 上 涨 但 是 与 2014 年 底 的 存 量 相 比, 一 季 度 各 线 城 市 均 是 跌 多 增 少, 其 中 存 量 一 直 维 持 高 位 的 长 春 沈 阳 杭 州 和 宁 波 等 地, 也 开 始 小 幅 下 跌 这 说 明 在 一 季 度 里, 多 数 房 企 仍 在 积 极 以 去 库 存 为 任 务, 紧 抓 市 场 窗 口 期, 积 极 争 夺 有 限 的 购 房 需 求 其 中 一 线 城 市 当 前 仍 处 于 12 个 月 以 下, 相 对 平 衡 ; 二 三 线 城 市 中, 长 春 贵 阳 宁 波 青 岛 沈 阳 海 口 无 锡 徐 州 和 中 山 等 地 消 化 周 期 仍 在 18 个 月 警 戒 线 以 上 其 中 沈 阳 又 飙 升 至 32 个 月, 长 春 贵 阳 青 岛 海 口 无 锡 徐 州 等 城 市 均 超 过 20 个 月, 宁 波 在 四 季 度 回 落 至 安 全 区 间 后 又 迅 速 反 弹 至 警 戒 线 以 上, 库 存 风 险 表 现 较 为 不 稳 定 去 年 全 年 表 现 较 好 的 城 市 如 武 汉 郑 州 和 合 肥, 在 一 季 度 末 库 存 依 旧 维 持 在 相 对 合 理 的 范 围 库 存 预 判 : 二 季 度 仍 以 去 库 存 为 主, 分 化 仍 是 主 旋 律 在 稳 定 住 房 消 费 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求 和 分 类 指 导, 因 地 施 策 的 指 导 下, 随 着 各 地 扶 持 政 策 陆 续 出 台, 预 计 接 下 来 的 二 季 度 各 线 城 市 楼 市 去 库 存 的 力 度 将 有 所 加 大, 库 存 压 力 有 望 缓 解 但 各 城 市 房 地 产 市 场 发 展 不 均 衡, 库 存 去 化 情 况 将 呈 现 不 同 特 点 : 其 中 一 线 城 市 因 其 经 济 较 为 发 达 和 人 口 吸 附 力 较 强, 市 场 需 求 旺 盛, 楼 市 有 望 以 较 快 的 速 度 回 升, 未 来 供 求 结 构 还 会 更 加 优 化 ; 而 二 三 线 城 市 依 旧 分 化 明 显, 一 类 是 沈 阳 长 春 和 青 岛 等 这 类 存 量 显 著 高 企 的 城 市, 在 行 业 积 极 向 好 的 背 景 下, ; 另 一 类 是 081

82 市 场 把 脉 能 级 一 线 二 线 三 线 城 市 供 求 比 库 存 量 消 化 周 期 1-2 月 2014 年 2 月 底 同 比 2014 四 季 度 2 月 底 同 比 2014 四 季 度 北 京 % % 10.8 上 海 % % 8.1 广 州 % % 9.4 深 圳 % % 8.3 重 庆 % % 5.4 长 春 % % 19.7 长 沙 % % 10.6 贵 阳 % % 13.1 杭 州 % % 9.6 合 肥 % % 6.6 南 昌 % % 7.9 南 京 % % 6.9 南 宁 % % 7.7 宁 波 % % 12.0 青 岛 % % 19.4 沈 阳 % % 22.7 苏 州 % % 9.6 武 汉 % % 7.7 厦 门 % % 12.1 郑 州 % % 10.6 福 州 % % 14.5 大 连 % % 9.0 济 南 % % 5.3 海 口 % % 28.8 常 州 % % 14.4 惠 州 % % 9.4 清 远 % % 15.1 无 锡 % % 15.9 徐 州 % % 20.5 中 山 % %

83 研 究 札 记 需 求 结 构 刚 需 占 比 稳 定, 改 善 性 需 求 占 比 继 续 提 高 刚 需 产 品 成 交 占 比 上 升, 三 房 户 型 成 交 份 额 持 续 增 加 2015 年 一 季 度, 受 行 业 周 期 性 变 化 影 响, 四 房 以 上 的 高 端 产 品 成 交 占 比 出 现 回 落, 而 两 房 产 品 成 交 占 比 则 相 应 上 升, 由 2014 年 四 季 度 的 38% 上 升 至 39.7% 值 得 注 意 的 是, 自 2014 年 930 以 来, 得 益 于 政 策 面 对 改 善 性 需 求 的 支 持, 一 二 线 城 市 三 房 成 交 占 比 持 续 增 加,2015 年 一 季 度, 成 交 占 比 仍 然 维 持 在 四 成 左 右 的 位 置, 其 中 杭 州 合 肥 等 经 济 相 对 发 达 购 房 者 支 付 力 较 强 的 城 市, 三 房 成 交 占 比 更 是 超 过 六 成 083

84 市 场 把 脉 小 户 型 项 目 成 交 占 比 上 升, 中 等 户 型 成 交 占 比 稳 定 受 行 业 周 期 性 变 化 影 响, 春 节 期 间 高 端 项 目 置 业 热 度 显 著 减 退,, 但 在 广 州 杭 州 等 大 户 型 产 品 供 应 较 多 且 高 端 需 求 旺 盛 的 区 域,180 平 方 米 以 上 的 大 户 型 产 品 成 交 占 比 仍 能 达 到 6% 以 上 ;, 上 升 1.6 个 百 分 点, 增 至 48.3%, 在 北 京 上 海 深 圳 等 房 价 较 高 的 区 域, 小 户 型 产 品 成 交 占 比 均 在 六 成 以 上 ; 得 益 于 政 策 面 的 支 持, 在 三 成 左 右, 其 中 合 肥 太 原 等 更 是 较 上 一 季 度 有 所 增 加 刚 需 市 场 趋 于 饱 和, 需 求 重 心 逐 步 向 改 善 型 偏 移 从 近 年 来 购 房 需 求 的 户 型 分 布 来 看,, 整 体 占 比 维 持 在 8 成 左 右, 一 直 相 对 稳 定,2015 年 一 季 度, 受 行 业 周 期 影 响, 淡 季 中 刚 需 产 品 成 交 占 比 进 一 步 扩 大, 并 且, 三 房 平 方 米 面 积 段 等 084

85 研 究 札 记 聚 焦 到 改 善 性 需 求 方 面,,2015 年 初 两 会 将 改 善 性 需 求 明 确 为 刚 性 需 求, 在 行 业 大 方 向 上 为 改 善 性 需 求 释 放 铺 平 了 道 路 ;, 自 930 新 政 宣 告 限 贷 松 绑 以 来, 无 论 是 地 方 上 央 行 的 降 息 降 准 公 积 金 额 度 增 加, 亦 或 是 税 费 补 贴 调 整, 改 善 性 需 求 均 是 政 策 利 好 的 最 大 受 益 群 体 ; 并 且 联 系 实 际 来 看,, 在 大 部 分 二 三 线 城 市, 目 前 已 经 有 越 来 越 多 的 刚 性 需 求 得 到 满 足, 市 场 中 改 善 性 需 求 占 比 正 在 逐 年 上 升 ;, 未 来 一 二 线 城 市 的 刚 性 需 求 也 会 更 多 的 由 廉 租 房 公 租 房 等 形 式 满 足 正 是 基 于 以 上 四 点,, 对 于 房 企 而 言, 在 改 善 性 需 求 步 入 释 放 阶 段 的 城 市, 如 杭 州 合 肥 等 市, 在 权 衡 产 品 供 求 压 力 的 前 提 下, 也 可 以 更 多 的 去 考 虑 打 造 改 善 型 产 品 085