中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 近 年 来, 武 昌 区 通 过 狠 抓 道 路 交 通 建 设, 新 建 扩 建 友 谊 大 道 临 江 大 道 中 山 北 路 等 道 路 40 余 条, 完 成 了 中 北 路 中 南 路 新 民 主 路 等 10 条 道 路 黑 色 化

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1 武昌片区房地产市场发展报告 武昌片区房地产市场发展报告 黄志刚 王 涛 一 武昌区域发展概况 ( 一) 地理位置与交通概况 武昌是武汉三镇之一, 是一座历史文化名城, 始建于 1780 年前的三国时期, 有丰厚的历史文化底蕴, 现为湖北省委 省政府所在地, 是全省的政治 文化 信息中心, 也是武汉市重要的科研文教区 按武汉本地人的习惯一般把长江以南 的市区统称为武昌, 包括现在的武昌区 青山区 洪山区 东湖新技术开发区四 个行政区, 甚至拓展到现在的庙山 江夏区 武昌地处武汉市的南大门, 具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地 位, 京广铁路 107 国道 长江水道 京珠高速公路 沪蓉高速公路 宜黄高速 公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇, 旅客运输在 1000 公里范围内基本实 现 夕发朝至, 公路长途运输覆盖半径延伸至 1500 公里范围 武汉的长江一 二 三桥和规划中的两条过江隧道均坐拥武昌, 沿江分布有多个客货运码头, 城 区西侧有临江大道 和平大道 武青三干道等三条市区主干道, 东侧有中北路 中南路 迎宾大道等干道, 北边和南边分别有徐东路 武珞路与长江大桥和长江 二桥相接, 形成通畅的内环 武昌火车站改造和地铁四号线同步推进, 新武汉火 车站的建设也正紧张筹备中 223

2 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 近 年 来, 武 昌 区 通 过 狠 抓 道 路 交 通 建 设, 新 建 扩 建 友 谊 大 道 临 江 大 道 中 山 北 路 等 道 路 40 余 条, 完 成 了 中 北 路 中 南 路 新 民 主 路 等 10 条 道 路 黑 色 化 和 环 境 综 合 整 治, 同 时 武 昌 火 车 站 长 江 隧 道 等 一 批 重 大 项 目 建 设 取 得 实 质 性 进 展 加 强 堤 防 建 设, 投 资 1. 2 亿 元 对 长 江 干 堤 进 行 了 景 观 综 合 改 造 大 力 改 造 排 水 管 网, 中 心 城 区 排 污 排 渍 问 题 得 到 较 好 解 决 加 快 旧 城 改 造, 大 力 推 进 房 地 产 开 发, 累 计 完 成 投 资 142 亿 元, 新 建 住 房 455 万 平 方 米 竣 工 人 防 工 程 39 万 平 方 米, 被 省 政 府 授 予 十 五 期 间 全 省 人 防 工 作 先 进 单 位 称 号 推 进 山 水 园 林 城 区 建 设, 新 增 绿 地 215 万 平 方 米, 城 区 绿 化 覆 盖 率 达 到 %, 被 评 为 全 市 园 林 城 区 ( 二 ) 经 济 概 况 行 政 区 划 下 的 武 昌 辖 区 ( 不 含 洪 山 江 夏 ) 总 面 积 平 方 公 里, 内 含 14 个 行 政 街 道 203 个 社 区 居 委 会, 2 个 村 委 会, 常 住 人 口 万, 人 口 密 度 人 / 平 方 公 里, 2006 年 地 区 国 民 生 产 总 值 亿 元 人 民 币, 全 社 会 固 定 资 产 投 资 亿 元, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 亿 元, 人 均 可 支 配 收 入 元 辖 区 现 有 200 多 家 外 地 驻 汉 机 构 和 众 多 金 融 机 构 商 贸 企 业 大 公 司 总 部 汇 集, 形 成 武 汉 市 的 江 南 核 心 区 2006 年 武 昌 区 区 级 全 口 径 财 政 收 入 亿 元, 由 全 市 中 心 城 区 第 4 位 跃 居 到 第 1 位, 税 收 规 模 在 全 市 中 心 城 区 中 继 续 保 持 第 一 2006 年 区 内 规 模 以 上 工 业 企 业 实 现 工 业 总 产 值 亿 元, 仅 次 于 青 山 区 的 亿 元, 2006 年 完 成 房 地 产 投 资 亿 元, 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 区 域 经 济 保 持 快 速 增 长 公 司 总 部 区 和 白 沙 洲 都 市 工 业 园 成 为 区 域 经 济 发 展 的 重 要 支 点 开 放 引 进 水 平 不 断 提 高, 近 四 年 累 计 引 进 内 资 142 亿 元, 实 际 利 用 外 资 亿 美 元, 出 口 创 汇 亿 美 元, 坚 持 每 年 举 办 中 国 ( 武 昌 ) 辛 亥 首 义 文 化 经 贸 旅 游 节 暨 经 贸 洽 谈 会, 先 后 引 进 百 安 居 阿 尔 斯 通 家 乐 福 中 铁 十 一 局 华 夏 银 行 浦 发 银 行 华 润 置 地 等 一 批 知 名 企 业 落 户 武 昌, 引 进 投 资 额 在 1000 万 元 以 上 的 重 大 项 目 230 多 项, 有 效 推 动 了 全 区 经 济 快 速 增 长 近 两 年 武 昌 区 总 体 呈 现 全 面 协 调 可 持 续 发 展 的 良 好 局 面 ( 三 ) 科 教 和 自 然 资 源 武 昌 是 全 国 闻 名 的 第 二 大 智 力 密 集 区, 其 密 集 程 度 仅 次 于 北 京 的 海 淀 区 224

3 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 ( 中 关 村 ) 辖 区 内 有 著 名 的 武 汉 大 学 等 13 所 大 专 院 校 和 以 中 科 院 武 汉 分 院 为 代 表 的 48 所 国 家 省 市 级 科 研 机 构, 拥 有 10 多 万 高 级 专 业 技 术 人 才, 在 校 大 学 生 12 万 人, 每 年 产 出 800 余 项 科 研 成 果 占 地 120 亩 的 武 昌 宝 安 科 技 创 新 园 入 孵 企 业 已 达 58 家, 建 设 中 的 国 家 信 息 安 全 成 果 产 业 化 ( 中 部 ) 基 地 和 1. 5 平 方 公 里 的 武 昌 科 技 工 业 园 将 成 为 发 展 高 新 技 术 产 业 的 重 要 载 体 武 昌 是 全 省 的 教 育 大 区, 有 中 小 学 131 所, 在 校 学 生 12 万 人, 拥 有 多 所 省 市 级 重 点 名 牌 学 校, 为 社 会 培 养 了 大 量 可 塑 人 才, 全 国 唯 一 的 少 年 科 学 院 士 就 产 生 在 武 昌 实 验 中 学 武 昌 是 一 个 美 丽 的 城 区, 依 山 傍 水, 文 化 历 史 厚 重, 集 中 了 全 市 70% 的 风 景 名 胜 和 革 命 胜 迹, 武 汉 被 国 家 授 予 的 6 个 4A 级 景 区 有 5 个 在 武 昌 享 有 天 下 江 山 第 一 楼 美 誉 的 黄 鹤 楼, 距 今 已 有 1700 余 年 历 史 ; 佛 教 圣 地 宝 通 禅 寺 始 建 于 南 朝, 历 经 了 2000 余 年 的 沧 桑 ; 有 2500 年 历 史 的 道 教 著 名 十 方 丛 林 之 一 的 长 春 观 ; 国 家 级 重 点 风 景 名 胜 区 东 湖 的 水 面 面 积 平 方 公 里, 是 全 国 最 大 的 城 中 湖 ; 湖 北 省 博 物 馆 展 出 的 战 国 出 土 文 物 古 编 钟, 更 饱 蘸 了 浓 郁 的 楚 文 化 风 韵, 成 为 湖 北 省 对 外 文 化 交 流 的 重 要 标 志 ; 在 大 革 命 时 期 由 国 共 两 党 合 作 创 办 由 毛 泽 东 同 志 实 际 主 持 工 作 的 中 央 农 民 运 动 讲 习 所 旧 址, 现 被 列 为 湖 北 省 文 物 保 护 单 位 武 昌 饱 含 历 史 人 文 韵 质, 有 辛 亥 起 义 鄂 军 总 督 府 起 义 门 工 程 营 楚 望 台 军 械 库 黄 兴 拜 将 台 等 一 大 批 首 义 遗 址 和 胜 迹, 一 代 名 舰 中 山 舰 永 久 停 泊 在 武 昌 的 长 江 边, 辛 亥 革 命 博 物 馆 也 在 规 划 建 设 中 武 昌 正 着 力 建 设 首 义 文 化 区, 赋 予 首 义 更 新 的 社 会 经 济 文 化 内 涵 和 活 力 武 昌 还 汇 集 了 洪 山 体 育 馆 洪 山 广 场 湖 北 大 剧 院 田 汉 剧 院 湖 北 省 图 书 馆 湖 北 出 版 城 等 大 型 文 化 体 育 设 施 及 一 批 高 档 酒 店, 构 成 旅 游 的 配 套 功 能 ( 四 ) 区 域 发 展 规 划 按 照 国 务 院 批 准 的 武 汉 市 城 市 总 体 规 划 (1996 ~ 2020 年 ), 确 定 在 武 昌 区 规 划 布 局 江 南 核 心 区, 重 点 发 展 金 融 贸 易 省 级 行 政 中 心 教 育 科 研 机 电 高 科 技 产 业 及 文 化 旅 游 等 职 能 结 合 武 昌 的 发 展 态 势, 将 形 成 沙 湖 体 育 文 化 旅 游 发 展 区 武 昌 首 义 文 化 区 中 南 路 水 果 湖 省 级 商 贸 行 政 区 东 湖 风 景 名 胜 旅 游 区 南 湖 居 住 风 景 旅 游 区 街 道 口 大 学 城 徐 东 路 梨 园 商 贸 居 住 区 沿 江 制 造 业 纺 织 业 发 展 区 白 沙 洲 武 泰 闸 现 代 制 造 业 发 展 区 等 九 大 板 块 225

4 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 武 昌 未 来 5 年 的 努 力 方 向 是 : 建 设 武 汉 江 南 金 融 商 务 中 心, 提 升 服 务 业 层 次 ; 建 设 历 史 文 化 名 城, 将 文 化 旅 游 的 资 源 优 势 转 化 为 经 济 发 展 优 势 ; 加 快 产 业 结 构 调 整 步 伐, 使 服 务 业 特 别 是 现 代 服 务 业 成 为 武 昌 具 有 区 域 竞 争 力 的 支 柱 产 业, 经 济 实 力 城 市 建 设 和 管 理 精 神 文 明 等 主 要 经 济 社 会 发 展 指 标 处 在 全 市 的 前 列 综 合 考 虑 未 来 的 发 展 趋 势 和 条 件, 规 划 建 设 重 点 板 块 公 司 总 部 区 板 块 在 水 果 湖 中 南 中 北 区 域 发 展 总 部 经 济 楼 宇 经 济, 形 成 资 本 密 集 人 才 密 集 知 识 密 集 的 现 代 化 综 合 型 金 融 商 贸 区 ; 都 市 工 业 板 块 将 白 沙 洲 都 市 工 业 园 区 杨 园 工 业 园 逐 步 建 成 规 划 布 局 合 理 产 业 特 色 鲜 明 规 模 效 益 较 好 的 都 市 工 业 园 区 ; 文 化 旅 游 板 块 依 托 省 会 城 区 人 文 景 观 和 自 然 生 态 优 势, 建 设 好 首 义 文 化 区, 搞 好 昙 华 林 历 史 街 区 农 讲 所 片 区 的 保 护 开 发, 整 治 解 放 路 百 年 长 街, 推 进 临 江 景 观 带 建 设 ; 城 市 重 点 建 设 板 块 重 点 推 进 积 玉 桥 新 河 徐 家 棚 和 武 泰 闸 地 区 的 开 发 建 设, 改 变 老 城 区 和 南 大 门 的 城 市 面 貌 二 武 昌 房 地 产 发 展 概 况 ( 一 ) 土 地 交 易 情 况 1. 武 昌 区 土 地 交 易 面 积 分 析 2006 ~ 2007 年 上 半 年 武 昌 区 域 土 地 市 场 相 对 于 汉 口 汉 阳 比 较 活 跃, 无 论 是 土 地 成 交 总 量 还 是 单 块 最 高 成 交 额 均 居 于 三 镇 首 位 2006 年 全 年 武 昌 区 域 土 地 市 场 共 挂 牌 出 让 土 地 万 平 方 米 分 别 占 武 汉 市 全 年 土 地 出 让 总 量 的 71. 1%, 比 2005 年 交 易 总 量 年 增 长 超 过 两 倍 2007 年 上 半 年 武 昌 土 地 交 易 11 宗, 交 易 面 积 万 平 方 米, 占 全 市 交 易 总 量 的 % 随 着 武 昌 老 城 区 旧 城 改 造 的 加 速, 2006 ~ 2007 年 上 半 年 武 昌 区 土 地 交 易 主 要 以 紫 阳 路 积 玉 桥 等 武 昌 老 城 区, 白 沙 洲 青 菱 等 新 兴 商 业 板 块 和 首 义 中 北 路 等 传 统 商 业 中 心 为 主 的 一 级 类 别 板 块 交 易 为 主 受 土 地 交 易 放 量 的 影 响, 武 昌 区 的 房 地 产 供 应 量 在 未 来 一 段 时 间 内 将 维 持 在 较 高 的 水 平 上, 产 品 供 应 层 次 将 更 加 丰 富 226

5 武昌片区房地产市场发展报告 2 武昌区土地交易价格分析 2006 ~ 2007 年上半年武昌区土地交易总金额和交易单价均有大幅度上升, 增长幅度居于三镇七个中心城区首位 2006 年, 武昌区土地成交总金额 亿元, 占全市土地交易总额的 62 2% 受高档住宅区积玉桥片和内环线武重厂址等几宗高价地块的拉动, 武昌区居住用地 的平均地价为 456 万元 / 亩, 比 2005 年上涨 132 8%, 高出三镇均价的 43% 盖成 楼盘后折算, 楼面地价为 2324 元 / 平方米, 上涨 65 9%, 比均价高出 27% 2007 年 上 半 年 武 昌 区 土 地 成 交 总 金 额 亿 元, 占 全 市 成 交 总 额 的 51 11% 区域土地成交单价达到 万元 / 亩, 突破武昌区历史新高 受规 划侧重点的不同和区域房价涨势的影响, 武昌的积玉桥和青山的杨春湖板块成为 武昌区土地交易的热点 由于积玉桥片区被政府定位于重点发展区, 且 武昌 临江地区二期环境及景观建设规划 中下游段 中山路 新生路 滨江滨水特 色显著 亲和宜人的绿化亲水观景段规划已经付诸实施, 该板块土地受到了开发 企业的追捧 在众多大企业的激烈角逐下, 积玉桥的地价由两年前的 274 万元 / 亩土地单价及 1470 元 / 平方米楼面价跳跃至目前的土地单价 561 万元 / 亩 楼面 价 2804 元 / 平方米 2007 年 6 月 27 日森林公园地块成交楼面价达到 2977 元 / 平 方米, 比 2006 年广州恒大在同一区域的地块 1842 元 / 平方米的价格几乎翻番 ( 二) 商品房住宅市场运行情况 1 商品住宅供求关系分析 表 ~ 2007 年第一季度武昌主要板块商品住房供需情况 时 类 区 间 2006 年第一季度 2006 年第二季度 2006 年第三季度 2006 年第四季度 2007 年第一季度 新增商品 别 住房上市 域 武 昌 洪 山 青 山 总 计 面积(万 商品住房 销售套数 新增商品 住房上市 面积(万 平方米) (套) 3325 商品住房 销售套数 新增商品 住房上市 面积(万 平方米) (套) 平方米) 住房上市 面积(万 销售套数 新增商品 (套) 商品住房 0 商品住房 销售套数 新增商品 住房上市 商品住房 销售套数 套数(万 平方米) (套) 平方米) (套)

6 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 从 2006 ~ 2007 年 上 半 年 武 昌 区 的 新 增 住 房 面 积 和 销 售 情 况 看, 出 现 了 供 应 和 销 售 同 步 增 长 的 局 面 图 年 上 半 年 各 区 域 商 品 住 宅 供 应 比 较 图 从 2007 年 上 半 年 各 区 域 商 品 住 房 供 应 状 况 的 对 比 分 析, 可 见 2007 年 上 半 年 武 昌 区 域 的 商 品 住 宅 供 应 量 最 大 洪 山 和 东 湖 高 新 技 术 开 发 区 的 供 应 量 较 2006 年 同 期 有 所 下 降, 青 山 板 块 由 于 今 年 武 钢 项 目 的 推 出, 供 应 量 比 上 年 同 期 有 所 上 涨 图 年 上 半 年 各 区 域 商 品 住 宅 销 售 备 案 数 量 比 较 图 从 2007 年 上 半 年 各 区 域 商 品 住 宅 销 售 备 案 套 数 对 比 分 析, 武 昌 略 低 于 江 岸 区, 位 居 全 市 第 二 而 武 昌 和 东 湖 高 新 销 售 量 基 本 持 平, 各 占 销 售 总 量 的 14% 和 13% 可 见 这 两 个 板 块 的 消 费 需 求 比 较 强 劲, 市 场 销 售 状 况 比 较 好 东 湖 高 新 技 术 开 发 区 在 近 郊 区 域 中 的 销 售 表 现 最 为 突 出 228

7 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 2. 商 品 住 宅 价 格 分 析 表 ~ 2007 年 第 一 季 度 武 昌 主 要 板 块 商 品 住 房 价 格 情 况 单 位 : 元 / 平 方 米 区 时 域 间 2006 年 第 一 季 度 2006 年 第 二 季 度 2006 年 第 三 季 度 2006 年 第 四 季 度 2007 年 第 一 季 度 武 昌 洪 山 青 山 全 市 ~ 2007 年 上 半 年 武 昌 以 上 三 个 板 块 中, 除 青 山 板 块 因 为 供 应 项 目 少, 随 着 项 目 推 出 进 度 和 季 节 的 影 响 略 微 出 现 波 动 外, 其 他 几 个 主 要 板 块 的 房 地 产 价 格 都 表 现 出 稳 步 增 长 的 势 头 截 至 2007 年 6 月 份, 上 半 年 武 昌 中 心 区 成 交 均 价 为 元 / 平 方 米, 较 上 年 同 期 上 涨 元 / 平 方 米, 涨 幅 为 % 武 昌 中 心 区 价 格 紧 随 汉 口 之 后, 暂 列 全 市 第 二 位 目 前, 武 昌 内 环 线 目 前 的 楼 盘 均 价 大 概 在 6000 元 / 平 方 米 以 上, 6000 元 / 平 方 米 的 住 房 已 经 很 难 找 到 了 分 析 看, 武 昌 商 品 房 的 价 格 同 步 全 市 继 续 上 涨, 除 了 有 效 需 求 量 增 大, 结 构 性 供 不 应 求 外, 还 与 国 家 金 融 政 策 土 地 挂 牌 拍 卖, 竞 争 激 烈, 建 筑 材 料 上 涨 等 因 素 有 关 另 外, 一 些 楼 盘 质 量 提 升, 环 境 优 化, 增 加 了 建 设 成 本, 也 促 进 了 房 价 的 上 升 3. 武 昌 住 宅 发 展 特 征 产 品 特 征 : 武 昌 中 心 城 区 住 宅 以 高 层 住 房 小 高 层 住 宅 为 主, 城 郊 结 合 部 以 高 层 小 高 层 纯 别 墅 为 主 ; 区 域 内 教 育 人 文 环 境 和 滨 江 滨 湖 资 源 优 势 突 出, 楼 盘 的 文 化 氛 围 浓 厚, 环 东 湖 沙 湖 汤 逊 湖 和 长 江 周 边 高 端 项 目 云 集 价 格 特 征 : 商 品 房 住 宅 价 格 总 体 水 平 超 过 4000 元 / 平 方 米, 均 价 在 4000 元 / 平 方 米 以 下 的 物 业 主 要 集 中 在 南 湖 光 谷 的 部 分 区 域 消 费 者 特 征 : 消 费 者 以 高 校 教 师 公 务 员 国 企 员 工 科 研 工 作 者 老 城 区 拆 迁 户 公 司 职 员 为 主, 省 内 城 市 外 来 置 业 者 增 加 明 显 产 品 定 位 特 征 : 住 宅 针 对 片 区 客 户 定 位 明 显, 户 型 结 构 丰 富 多 样, 建 筑 形 态 逐 步 向 高 层 转 化 文 化 诉 求 特 征 : 浓 厚 的 教 育 休 闲 人 文 的 文 化 特 征 据 估 计, 武 昌 区 未 来 房 价 将 继 续 保 持 平 稳 上 升 态 势 229

8 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 ( 四 ) 商 业 与 商 务 地 产 发 展 情 况 武 昌 商 业 地 产 主 要 集 中 分 布 在 光 谷 区 域 徐 东 路 至 中 南 路 沿 线 等 2 大 核 心 区 域 随 着 武 昌 徐 东 路 沿 线 中 北 路 沿 线 沙 湖 沿 线 南 湖 沿 线 及 光 谷 等 区 域 住 宅 市 场 的 迅 猛 发 展, 武 昌 写 字 楼 供 应 急 剧 增 大, 占 武 汉 整 体 供 应 的 半 壁 江 山, 大 量 低 密 度 多 层 写 字 楼 及 部 分 中 高 层 写 字 楼 推 向 市 场, 个 别 区 域 甚 至 呈 现 出 饱 和 的 趋 势 其 中, 光 谷 地 区 商 业 与 商 务 地 产 热 度 空 前 鲁 巷 广 场 光 谷 商 业 中 心 光 谷 书 城 世 界 城 光 谷 步 行 街 联 合 国 际 湖 北 信 息 产 业 大 厦 慧 谷 时 空 等 商 业 项 目 依 次 推 出 世 界 城 光 谷 步 行 街 最 为 火 爆, 价 格 达 到 5400 元 / 平 方 米 以 上, 依 旧 得 到 购 房 者 追 捧, 从 而 进 一 步 拉 动 了 光 谷 板 块 商 业 地 产 的 价 格 1. 光 谷 依 托 大 量 高 新 技 术 企 业, 光 谷 写 字 楼 需 求 与 供 应 均 十 分 旺 盛 产 品 类 别 走 向 高 层 高 密 度 与 低 层 低 密 度 两 个 极 端 在 低 密 度 写 字 楼 中, 国 际 企 业 中 心 加 上 即 将 推 向 市 场 的 蓝 域 国 际 光 谷 总 部 基 地 等 为 典 型 代 表 ; 在 高 层 写 字 楼 中, 高 科 大 厦 慧 谷 时 空 华 乐 商 务 大 厦 华 工 科 技 大 厦 湖 北 信 息 产 业 大 厦 樱 花 大 厦 等 为 代 表 这 些 众 多 写 字 楼 除 满 足 光 谷 日 益 增 多 的 高 新 企 业 办 公 外, 还 有 力 推 进 了 光 谷 商 务 区 的 发 展 目 前 该 区 域 写 字 楼 在 2600 ~ 4800 元 / 平 方 米 区 间, 平 均 租 金 在 30 元 / 平 方 米 2. 徐 东 中 南 路 沿 线 该 区 域 作 为 武 汉 中 环 线 的 重 要 组 成 部 分, 由 于 距 离 省 政 府 行 政 圈 较 近 及 商 业 氛 围 浓 厚, 吸 引 了 不 少 创 业 型 企 业 省 内 企 业 驻 汉 机 构 本 地 服 务 型 企 业 外 地 电 子 类 企 业 驻 汉 机 构 等, 鸿 源 国 际 大 厦 凯 旋 门 广 场 中 立 名 居 商 务 楼 东 沙 大 厦 龙 源 大 厦 世 纪 广 场 津 津 花 园 华 银 大 厦 洪 广 宝 座 中 南 大 厦 中 建 工 行 广 场 时 代 商 务 中 心 等 中 高 档 写 字 楼 呈 一 字 形 排 开, 平 均 入 住 率 在 85% 左 右 目 前 该 区 域 整 体 均 价 4500 元 / 平 方 米, 平 均 租 金 40 元 / 平 方 米 随 着 武 昌 区 公 司 总 部 区 建 设 的 推 进 和 相 关 税 收 等 优 惠 政 策 的 落 实, 进 驻 该 商 圈 的 大 型 企 业 日 益 增 多 区 域 商 业 人 气 和 商 务 地 产 的 价 值 得 到 了 有 效 提 升, 目 前 正 在 紧 张 筹 建 中 的 甲 级 写 字 楼 保 利 文 化 广 场 将 成 为 区 域 内 商 务 地 产 巨 无 霸, 引 领 区 域 商 务 地 产 新 标 杆 该 项 目 总 投 资 逾 11 亿 元, 总 开 发 期 为 3 年, 预 计 2010 年 竣 工 项 目 规 划 为 地 下 4 层, 地 上 40 层, 建 筑 高 度 180 米, 总 建 筑 面 积 万 230

9 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 平 方 米, 1 ~ 8 层 为 高 档 商 业, 8 层 以 上 为 甲 级 写 字 楼 总 停 车 位 初 步 设 为 728 个, 同 时 还 预 留 了 机 械 式 停 车, 远 期 停 车 位 可 达 852 个 建 成 后, 无 论 是 在 商 务 硬 件 环 境 及 软 件 配 套 服 务 上 都 会 达 到 具 有 前 瞻 性 的 水 平, 为 入 驻 企 业 提 供 优 质 高 效 的 服 务, 创 造 一 流 的 商 务 环 境 此 外, 项 目 规 划 3 万 平 方 米 的 高 端 商 业 中 心, 不 但 会 带 动 中 南 地 区 的 消 费 水 平 消 费 品 质 的 发 展 和 提 升, 促 进 区 域 旅 游 服 务 经 济 的 发 展, 还 将 吸 引 国 际 一 线 品 牌 建 立 品 牌 旗 舰 核 心 群, 使 其 成 为 湖 北 乃 至 辐 射 华 中 西 部 的 高 端 消 费 市 场 三 武 昌 重 点 板 块 房 地 产 市 场 发 展 情 况 武 昌 区 域 包 括 武 昌 洪 山 青 山 东 湖 高 新 开 发 区 及 江 夏 5 个 行 政 区 域 根 据 房 地 产 开 发 规 模 和 情 况, 一 般 将 武 昌 分 为 青 山 徐 东 沙 湖 积 玉 桥 阅 马 场 南 湖 东 湖 光 谷 和 汤 逊 湖 等 近 10 个 板 块 各 板 块 因 资 源 优 势 各 异, 房 地 产 开 发 程 度 和 水 平 不 同, 所 呈 现 出 的 发 展 特 征 和 价 格 差 异 也 比 较 明 显 ( 一 ) 青 山 板 块 青 山 板 块 位 于 武 汉 市 的 东 北 角, 由 于 其 三 面 环 江, 只 有 一 面 和 主 城 相 接, 同 时 长 期 以 来 缺 少 过 江 桥 梁, 路 网 格 局 相 对 独 立, 自 然 形 成 了 相 对 独 立 的 发 展 格 局 武 汉 钢 铁 公 司 中 国 第 一 冶 金 建 设 公 司 武 汉 石 油 化 工 厂 等 多 家 大 型 企 业 驻 于 区 内, 一 直 以 来 工 业 占 据 区 域 经 济 绝 对 地 位, 很 多 社 会 服 务 功 能 多 由 这 些 大 型 企 业 承 担, 第 三 产 业 发 展 比 较 薄 弱, 区 内 呈 现 出 明 显 的 东 工 西 居 的 分 布 格 局 由 于 近 年 来 青 山 区 土 地 放 量 比 较 慢, 土 地 交 易 规 模 相 对 较 小, 反 映 到 房 地 产 市 场 上 的 情 况 就 是 2006 ~ 2007 年 上 半 年 青 山 板 块 楼 市 供 应 量 一 直 较 少, 且 项 目 的 规 模 也 普 遍 偏 小, 档 次 偏 低 2006 ~ 2007 年 上 半 年 总 共 也 只 有 园 林 星 城 江 南 春 城 新 奥 风 尚 青 扬 六 合 等 几 个 项 目 推 向 市 场, 供 应 数 量 屈 指 可 数 另 一 方 面, 青 山 区 的 人 均 储 蓄 额 与 人 均 可 支 配 收 入 在 武 汉 市 各 大 片 区 中 名 列 前 茅, 在 房 地 产 持 续 兴 旺 的 背 景 下, 居 民 改 善 住 宅 状 况 和 投 资 的 愿 望 增 强, 区 域 内 以 武 钢 等 国 有 大 中 型 企 业 的 中 高 层 干 部 高 校 教 师 私 营 企 业 老 板 以 及 与 武 钢 生 意 来 往 密 切 的 公 司 高 层 人 士 为 主 的 消 费 群 体, 大 多 具 有 很 强 的 购 买 力 和 消 费 需 231

10 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 求 旺 盛 的 消 费 需 求 和 极 度 空 缺 的 市 场 供 应 之 间 形 成 了 明 显 的 矛 盾, 区 内 住 房 消 费 需 求 得 不 到 有 效 的 释 放 一 方 面 导 致 青 山 板 块 房 地 产 价 格 快 速 上 扬, 据 统 计, 2006 年 12 月 青 山 区 商 品 房 成 交 价 格 已 达 到 4215 元 / 平 方 米, 较 2005 年 同 期 上 涨 约 为 49%, 上 涨 幅 度 位 于 武 汉 市 各 主 要 城 区 前 列, 目 前 区 域 销 售 均 价 基 本 已 经 突 破 5000 元 / 平 方 米 另 一 方 面, 与 青 山 邻 近 的 徐 东 片 板 块 沙 湖 板 块 积 玉 桥 板 块 的 开 发 项 目 凭 借 较 高 的 产 品 品 质 和 规 模 配 套 优 势 与 青 山 区 域 内 的 楼 盘 展 开 激 烈 的 客 户 争 夺 战, 造 成 区 内 消 费 力 大 量 外 流 随 着 武 汉 市 城 市 经 济 的 快 速 发 展 和 新 一 轮 城 市 规 划 建 设 的 逐 步 落 实, 青 山 板 块 的 杨 春 湖 城 市 副 中 心 规 划 建 设 的 启 动, 以 及 青 山 区 三 桥 一 站 ( 天 兴 洲 公 路 两 用 桥 阳 逻 长 江 公 路 大 桥, 二 七 路 过 江 通 道, 武 汉 新 火 车 站 ) 大 交 通 格 局 的 构 建, 青 山 相 对 比 较 封 闭 的 交 通 屏 障 将 全 面 打 破, 区 域 经 济 和 房 地 产 发 展 将 迎 来 新 的 发 展 高 潮 从 目 前 的 土 地 交 易 情 况 分 析, 短 期 内 区 内 房 地 产 的 供 应 依 然 不 足, 在 地 价 快 速 上 涨 和 区 域 供 应 不 足 的 双 重 影 响 下, 区 内 的 房 地 产 价 格 将 继 续 保 持 上 扬 势 头 随 着 区 域 价 值 和 楼 盘 的 提 升, 未 来 2 ~ 3 年 内 区 内 房 地 产 将 逐 渐 趋 向 精 细 化, 高 品 质 化, 项 目 的 开 发 规 模 将 有 所 扩 大 代 表 楼 盘 : 江 南 春 城 项 目 由 中 驰 房 地 产 开 发, 建 筑 面 积 近 30 万 平 方 米 位 于 正 蓬 勃 发 展 的 青 山 区 的 中 心 城 区, 位 于 青 山 区 和 平 大 道 以 北, 东 连 建 设 四 路, 紧 邻 700 亩 和 平 公 园, 西 接 建 设 三 路, 拥 有 观 江 眺 东 湖 精 美 内 庭 等 重 重 景 观, 集 德 国 品 质 与 江 南 风 情 于 一 身, 各 项 物 业 配 套 设 施 齐 全, 是 青 山 区 目 前 最 大 的 房 地 产 项 目 该 项 目 凭 借 其 品 质 规 模 等 方 面 优 势, 一 经 推 出 就 被 市 场 所 看 好 青 扬 六 和 项 目 地 处 青 山 门 户 地 带, 南 靠 青 山 最 大 规 模 社 区 钢 都 花 园, 周 边 配 套 齐 全, 生 活 氛 围 浓 厚 该 项 目 由 武 钢 房 地 产 开 发 有 限 公 司 携 手 新 加 坡 雅 科 本 规 划 设 计 有 限 公 司, 戴 得 梁 行 物 业 管 理 有 限 公 司 等 众 多 国 际 知 名 合 作 单 位 共 同 打 造 项 目 高 32 层, 总 高 度 超 过 100 米, 建 成 后 将 成 为 青 山 区 地 标 性 住 宅 项 目 项 目 在 其 产 品 细 节 方 面 如 绿 化 园 林, 户 型 设 计 方 面 也 彰 显 出 项 目 不 凡 品 质, 项 目 首 创 集 小 区 公 共 绿 化, 架 空 层 绿 化 及 每 户 入 户 花 园 及 窗 台 花 池 私 家 绿 化 为 一 体 的 三 维 立 体 化 绿 化 空 间, 首 创 区 内 约 4000 平 方 米 空 中 泛 会 所 及 阳 光 生 态 地 下 停 车 库, 首 创 10 米 挑 高 尊 贵 豪 华 入 户 大 堂, 同 时 结 合 人 体 工 程 学 原 理 及 居 住 生 态 化 原 理 真 正 做 到 户 户 入 户 花 园, 阳 光 通 透 舒 适 户 型 等 等, 通 过 对 产 品 及 户 型 进 行 一 232

11 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 系 列 创 新, 旨 在 为 青 山 区 客 户 打 造 出 真 正 意 义 的 高 品 质 项 目, 为 业 主 提 供 现 代 生 态 健 康 和 谐 的 生 活 环 境 ( 二 ) 徐 东 板 块 徐 东 板 块 主 要 依 托 武 汉 市 内 环 线 的 主 干 道 徐 东 路 发 展 形 成, 武 青 三 干 道 武 青 四 干 道 徐 东 大 街 等 几 条 主 干 道 相 汇 于 此, 路 网 四 通 八 达 西 面 通 过 长 江 二 桥 可 以 直 达 汉 口 市 中 心, 朝 南 而 行 可 以 看 到 武 汉 市 最 大 的 风 景 区 东 湖, 向 东 直 达 武 昌 商 业 中 心, 向 西 与 青 山 区 直 接 相 通 片 区 内 武 钢 青 山 船 厂 等 大 型 企 业 都 为 区 域 有 力 的 消 费 群 体, 桥 梁 经 济 带 动 区 域 房 地 产 的 发 展 在 江 城 找 到 了 佐 证, 该 片 区 交 通 方 便, 环 境 优 越, 为 居 住 创 造 了 良 好 的 条 件 该 板 块 是 武 昌 区 重 要 的 商 业 中 心 随 着 内 环 线 的 贯 通 和 城 中 村 改 造 的 加 速, 徐 东 板 块 的 商 业 配 套 日 趋 成 熟, 商 业 辐 射 能 力 进 一 步 增 强, 人 气 旺 盛 目 前 已 经 汇 聚 了 诸 如 徐 东 平 价 销 品 贸 麦 德 龙 好 美 家 凯 旋 门 购 物 广 场 欧 亚 达 国 际 家 具 中 心 沃 尔 玛 等 大 型 购 物 场 所, 周 边 餐 饮 休 闲 文 化 娱 乐 教 育 医 疗 等 配 套 也 逐 步 完 善 核 心 的 地 段 位 置 便 利 的 交 通 和 完 善 的 配 套, 都 为 房 地 产 的 发 展 提 供 了 很 好 的 便 利 条 件, 目 前 该 区 域 在 售 的 时 尚 欧 洲 君 临 天 下 爱 家 国 际 华 城 等 项 目 的 销 售 均 价 都 已 经 超 过 6000 元 / 平 方 米 代 表 楼 盘 : 爱 家 国 际 华 城 项 目 位 于 武 昌 徐 东 大 街 东 北 侧, 武 青 四 干 道 南 侧 项 目 占 地 439 亩, 总 建 筑 面 积 70 万 平 方 米, 分 四 期 开 发, 建 筑 密 度 为 16. 5% ART DECO 装 饰 主 义 建 筑, 彰 显 国 际 品 质 南 北 朝 向 户 型 多 元, 大 开 间 ; 最 大 楼 间 距 达 80 米 ; 宽 50 余 米 的 中 心 景 观 大 道, 连 接 风 情 街 中 央 生 态 广 场, 运 动 休 闲 广 场 ; 社 区 配 套 完 善, 幼 儿 园 商 业 街 多 功 能 会 所 一 应 俱 全 是 上 海 爱 家 集 团 在 武 汉 开 发 的 首 个 项 目, 也 是 该 板 块 规 模 最 大 的 国 际 生 活 示 范 城 ( 三 ) 沙 湖 板 块 有 着 3. 2 平 方 公 里 水 域 面 积 的 沙 湖 是 三 镇 内 环 线 内 最 大 的 湖 泊, 也 是 武 昌 中 心 城 区 不 可 再 生 的 大 型 生 态 湖 区 沙 湖 板 块 拥 有 地 处 内 环 的 地 段 交 通 和 沙 湖 景 观 的 双 重 优 势, 南 北 两 端 座 拥 武 昌 繁 华 商 圈, 同 时 又 能 闹 中 取 静 近 年 来, 随 着 233

12 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 市 政 府 开 始 建 立 沙 湖 保 护 圈, 环 沙 湖 路 开 始 建 设, 长 江 隧 道 开 工, 福 星 公 园 开 放 等 一 连 串 利 好 消 息 的 出 台, 促 使 沙 湖 周 边 地 块 迅 速 升 值 临 湖 成 片 开 发 土 地 被 开 发 企 业 瓜 分 完 毕 目 前, 沙 湖 南 岸 的 水 云 居 世 纪 彩 城 城 市 经 典, 沙 湖 北 岸 的 美 城 清 芷 园 沙 湖 金 港 苑 梦 湖 水 岸 项 目 等 均 已 销 售 完 毕, 成 为 成 熟 的 社 区 在 售 的 也 仅 有 水 岸 星 城 兴 华 嘉 天 下 新 安 金 沙 豪 庭 等 几 个 项 目, 除 了 水 岸 星 城 之 外, 多 为 中 小 型 项 目 由 本 土 巨 头 福 星 惠 誉 打 造 的 水 岸 星 城 项 目, 以 65 万 平 方 米 的 超 大 规 模 成 为 该 板 块 独 一 无 二 的 巨 无 霸 无 论 规 模 还 是 价 格 都 成 为 该 板 块 绝 对 的 标 杆 目 前 其 2 期 销 售 均 价 已 经 达 到 7700 元 / 平 方 米, 在 水 岸 星 城 项 目 的 强 势 带 动 和 周 边 市 政 工 程 建 设 有 效 推 进 下, 该 板 块 的 整 体 价 格 呈 现 出 飞 涨 的 态 势, 目 前 在 售 的 几 个 项 目 的 销 售 均 价 已 经 接 近 7000 元 / 平 方 米 在 如 此 短 的 时 间 出 现 成 倍 的 跳 涨, 使 该 板 块 的 增 值 空 间 受 到 了 明 显 的 影 响, 后 市 升 值 将 会 表 现 乏 力 代 表 楼 盘 : 水 岸 星 城 该 项 目 是 由 湖 北 福 星 惠 誉 置 业 有 限 公 司 在 武 汉 市 内 环 线 临 沙 湖 开 发 的 最 大 一 片 高 档 住 宅 区 项 目 整 体 规 划 面 积 750 亩, 净 用 地 面 积 545 亩 地 块 呈 三 角 形 分 布, 被 市 政 道 路 分 为 A B C 三 块 西 北 临 湖 北 大 学, 武 青 四 干 道 ; 东 北 临 秦 园 路, 沙 湖 花 园 别 墅 小 区 ; 西 南 临 5000 余 亩 的 沙 湖 占 地 117 亩 的 福 星 公 园 隔 环 湖 路 ( 福 星 路 ) 与 本 小 区 相 望 项 目 由 香 港 罗 麦 庄 马 公 司 和 深 圳 大 学 设 计 院 担 任 规 划 设 计, 园 林 景 观 设 计 由 香 港 泛 亚 国 际 担 纲 项 目 规 划 总 建 筑 面 积 65 万 平 方 米 各 物 业 类 型 共 80 栋, 分 布 有 : 联 排 别 墅 (3 层 ) 叠 加 别 墅 (4 层 ) 花 园 洋 房 (5 ~ 6 层 ) 高 层 住 宅 (25 ~ 32 层 ) 户 型 面 积 由 高 层 95 ~ 210 平 方 米, 花 园 洋 房 140 ~ 195 平 方 米, 别 墅 195 ~ 275 平 方 米 组 成, 另 有 少 量 高 层 顶 楼 复 式 达 到 300 ~ 600 平 方 米 各 物 业 类 型 由 南 向 北, 由 低 向 高 依 次 分 布, 另 借 助 区 内 的 五 纵 两 横 7 条 景 观 轴, 将 沙 湖 美 景 最 大 限 度 的 展 现 在 人 们 面 前 ( 四 ) 积 玉 桥 板 块 积 玉 桥 板 块 作 为 近 几 年 武 汉 市 旧 城 改 造 的 重 点 区 域, 周 边 破 旧 老 民 居 的 拆 迁, 临 江 市 政 道 路 的 全 面 改 造, 江 滩 公 园 的 投 入 使 用 都 为 该 板 块 带 来 了 一 系 列 的 234

13 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 利 好 根 据 武 汉 市 武 昌 500 强 总 部 区 暨 江 南 商 务 区 规 划 设 想, 以 长 江 沙 湖 为 背 景, 将 在 积 玉 桥 片 区 重 点 建 设 高 档 楼 宇, 完 善 商 贸 商 住 旅 游 休 闲 等 配 套 设 施, 形 成 商 贸 商 住 旅 游 休 闲 一 体 化 综 合 服 务 中 心 随 着 临 江 大 道 由 原 来 的 工 业 区 向 旅 游 观 光 区 和 商 业 区 成 功 转 型, 积 玉 桥 片 区 实 现 了 城 市 景 观 建 设 与 城 市 功 能 城 市 景 观 建 设 和 堤 防 建 设 改 造 的 有 机 结 合 依 托 黄 鹤 楼 浓 郁 的 人 文 价 值 近 邻 徐 东 和 中 华 路 商 圈 的 商 业 配 套 优 势, 以 及 武 昌 公 司 总 部 区 的 远 景 规 划 2008 年 即 将 通 车 的 过 江 隧 道 预 计 2012 年 通 车 的 地 铁 2 号 线 等 发 展 预 期, 积 玉 桥 板 块 的 发 展 潜 力 得 以 迅 速 激 活, 在 短 短 两 年 多 时 间 里, 变 成 了 炙 手 可 热 的 城 市 贵 地, 受 到 市 民 和 开 发 企 业 的 广 泛 关 注 和 肯 定 区 域 房 地 产 发 展 进 入 崭 新 的 阶 段 自 2005 年 华 润 集 团 浙 金 都 集 团 武 汉 地 产 集 团 等 有 实 力 开 发 企 业 进 驻 以 来, 经 过 两 三 年 建 设, 锦 江 国 际 城 玉 桥 新 都 华 润 置 地 凤 凰 城 金 都 汉 宫 等 中 高 端 项 目 相 继 上 市, 局 部 改 写 了 积 玉 桥 旧 貌, 该 区 域 项 目 销 售 均 价 由 5000 ~ 8000 元 / 平 方 米 之 间 拔 高 到 9000 ~ 元 / 平 方 米 的 高 度, 锦 江 国 际 城 的 高 层 甚 至 创 下 元 / 平 方 米 的 奇 迹 2006 年 末, 福 建 融 侨 集 团 砸 亿 元 拿 地 挺 进 积 玉 桥, 当 时 以 楼 面 地 价 2300 元 / 平 方 米 的 天 价, 刷 新 了 武 汉 市 土 地 拍 卖 价 格 的 地 王 价 格, 随 后 仅 仅 一 个 月 时 间, 金 地 集 团 联 手 荷 兰 ING 以 2804 元 / 平 方 米 的 楼 面 地 价, 获 取 积 玉 桥 临 江 片 ( 地 理 中 心 ) 一 宗 地, 比 一 个 月 前 同 区 域 条 件 类 似 的 一 宗 地 上 涨 了 500 元 / 平 方 米, 再 次 创 造 了 区 域 新 高, 使 得 该 区 域 成 为 武 汉 地 价 上 涨 最 快 的 地 方 外 资 的 进 入, 地 价 的 走 高, 为 该 板 块 未 来 楼 市 的 发 展 留 下 了 充 分 的 想 象 空 间, 金 地 国 际 花 园 和 融 侨 华 府 项 目 的 开 发 将 再 次 成 为 积 玉 桥 板 块 的 亮 点 代 表 楼 盘 : 金 都 汉 宫 项 目 地 处 武 汉 市 的 一 环 线 内 积 玉 桥 项 目 一 线 临 江, 面 对 武 昌 江 滩 公 园, 隔 江 正 对 武 汉 市 的 地 理 标 志 汉 江 入 江 口, 东 面 为 武 昌 区 和 平 大 道, 南 面 为 中 山 大 道, 北 面 是 新 建 成 的 临 江 住 宅 区 蓝 湾 俊 园 项 目 占 地 约 160 亩, 建 筑 总 面 积 近 30 万 平 方 米 ( 含 地 下 面 积 ) 该 地 块 面 临 开 阔 的 长 江, 临 江 线 近 400 米, 东 西 长 约 300 米 本 项 目 容 积 率 为 2. 1, 住 宅 建 筑 密 度 仅 为 10. 6%, 总 户 数 1200 户, 以 11 ~ 32 层 高 层 为 主 体 建 筑, 采 用 围 合 的 建 筑 形 式, 在 建 筑 平 面 与 空 间 布 局 上 强 调 建 筑 布 置 与 江 景 之 间 的 协 调 和 最 大 化 利 用, 突 出 项 235

14 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 目 的 科 技 含 量 和 文 化 含 量 项 目 于 2004 年 10 月 24 日 通 过 建 设 部 3A 级 住 宅 性 能 认 定 的 预 审, 成 为 湖 北 省 首 个 通 过 建 设 部 3A 住 宅 性 能 认 定 预 审 的 项 目 ( 五 ) 阅 马 场 板 块 阅 马 场 板 块 是 武 昌 首 义 文 化 区 改 造 的 重 点 区 域, 也 是 在 发 展 旅 游 业 的 基 础 上, 拉 动 武 昌 旧 城 区 升 级 改 造 的 重 要 一 环 目 前, 阅 马 场 下 穿 隧 道 主 体 工 程 已 基 本 完 工, 阅 马 场 下 穿 通 道 是 整 个 阅 马 场 交 通 综 合 整 治 工 程 的 关 键 性 工 程, 交 通 改 造 拓 宽 了 武 昌 路 ( 连 通 武 珞 路 与 民 主 路 ) 广 场 南 路 ( 位 于 首 义 广 场 与 黄 鹤 楼 中 学 之 间 ); 新 建 广 场 北 路 ( 在 红 楼 与 蛇 山 之 间, 拟 连 通 武 昌 路 与 长 江 一 桥 武 昌 桥 头 ) 和 穿 城 大 道 ( 从 彭 刘 杨 路 武 汉 市 三 医 院 至 武 昌 中 山 路, 连 接 武 昌 桥 头 下 桥 匝 道 ) 除 连 通 武 昌 片 区 几 条 主 干 道, 大 大 缓 解 过 江 交 通 压 力 外, 还 将 首 义 广 场 南 北 片 区 连 成 一 个 整 体, 提 升 了 该 板 块 地 产 价 值 按 照 市 政 规 划, 将 来 在 首 义 文 化 园 的 基 础 上, 向 南 建 设 紫 阳 湖 起 义 门 景 区, 形 成 更 广 阔 的 辛 亥 首 义 文 化 旅 游 区 周 边 的 毫 无 疑 问, 首 义 文 化 园 的 文 化 休 闲 功 能 将 向 周 边 辐 射, 形 成 武 昌 新 的 高 尚 住 宅 区 目 前 该 区 域 内 的 顺 民 大 厦 金 榜 名 苑 首 义 民 居 等 项 目 的 销 售 都 已 经 销 售 完 毕, 紫 阳 金 利 屋 和 首 义 新 天 地 也 接 近 尾 声, 基 本 没 有 新 的 在 售 项 目 未 来 除 了 黄 鹤 世 家 等 个 别 商 业 项 目 推 出 外, 房 地 产 开 发 都 将 沿 首 义 园 紫 阳 湖 公 园 中 山 路, 由 北 向 南 转 移 ( 六 ) 南 湖 板 块 南 湖 是 武 昌 区 域 周 边 环 境 仅 次 于 东 湖 的 市 内 湖, 环 境 幽 雅, 四 周 开 阔, 有 山 有 水, 适 合 居 住 按 最 新 规 划, 南 湖 新 城 东 起 南 湖, 南 至 二 环 线, 西 抵 巡 司 河, 北 靠 雄 楚 大 道, 总 面 积 1310 公 顷 到 2020 年, 将 容 纳 居 民 25 万 ~ 31 万 人 该 区 域 与 中 南 商 圈 街 道 口 商 圈 和 大 学 城 相 邻, 武 汉 大 学 华 中 师 范 大 学 武 汉 理 工 大 学 华 中 农 业 大 学 等 著 名 高 校 分 布 周 边, 同 时 政 府 正 在 规 划 建 设 的 南 湖 水 上 公 园 农 业 生 态 科 技 园 北 港 园 区 也 散 布 期 间 整 个 区 域 自 然 环 境 优 美, 人 文 氛 围 浓 厚, 是 武 昌 居 民 的 购 房 的 主 要 首 选 区 域 之 一 该 板 块 房 地 产 的 开 发 主 要 集 中 在 南 湖 花 园 城 和 珞 南 区 域 南 湖 花 园 城 的 开 发 从 20 世 纪 90 年 代 初 宝 安 拿 下 南 湖 机 场 大 片 土 地 开 始, 到 236

15 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 现 在, 随 着 十 多 家 实 力 开 发 企 业 的 进 驻 和 武 泰 闸 菜 场 的 外 迁, 交 通 瓶 颈 的 打 通, 整 个 南 湖 花 园 城 已 经 建 设 成 一 个 道 路 交 通 便 利 产 品 形 态 丰 富 商 业 和 生 活 配 套 齐 全 而 成 熟 的 生 活 城 房 地 产 项 目 从 最 初 经 济 适 用 房 的 开 发 建 设 发 展 到 现 在 的 别 墅 多 层 小 高 层 高 层 百 花 齐 放 的 大 型 居 住 社 区, 开 发 项 目 总 建 筑 面 积 达 640 余 万 方 其 中 多 层 小 高 层 约 占 74%, 高 层 约 占 18%, 别 墅 约 占 8%, 多 层 和 小 高 层 依 然 是 该 区 域 绝 对 主 力 目 前 南 湖 花 园 城 的 土 地 开 发 已 经 基 本 接 近 尾 声, 仅 剩 下 现 在 恒 基 地 产 正 在 开 发 的 水 域 天 际 项 目 所 占 的 300 亩 土 地, 整 个 开 发 的 热 点 将 逐 渐 向 南 转 移, 临 近 南 湖 的 珞 南 片 区 成 为 南 湖 板 块 未 来 一 段 时 间 开 发 的 重 要 区 域 珞 南 片 区 凭 借 其 得 天 独 厚 的 景 观 优 势 和 人 文 优 势 成 为 近 5 年 来 整 个 南 湖 板 块 房 地 产 开 发 最 热 的 区 域 从 早 期 联 合 置 业 开 发 的 丽 岛 花 园 到 目 前 总 建 面 达 到 143 万 平 方 米 的 金 地 大 华 两 个 品 牌 开 发 商 开 发 的 金 地 格 林 小 城 和 大 华 南 湖 公 园 世 家 项 目, 南 湖 片 区 正 在 从 产 品 品 质 居 住 理 念 产 品 价 格 等 众 多 层 面 全 线 升 级 珞 南 片 区 目 前 汇 聚 了 诸 如 联 合 置 业 城 投 集 团 南 国 置 业 佳 和 房 地 产 洪 发 物 业 等 本 土 实 力 派 企 业, 以 及 诸 如 深 圳 金 地 上 海 大 华 深 圳 泰 然 广 州 保 利 等 外 来 大 鳄 区 域 内 的 竞 争 空 前 激 烈 2006 年 8 月 25 日, 万 科 保 利 华 润 金 地 联 合 置 业 这 些 重 量 级 开 发 企 业 又 不 约 而 同 的 为 了 南 湖 农 业 园 的 一 宗 地 块 展 开 激 烈 竞 争, 通 过 84 余 轮 增 价 竞 争 最 终 由 保 利 ( 武 汉 ) 斩 获, 成 交 价 高 出 底 价 近 两 倍, 楼 面 地 价 达 1616 元 / 平 方 米, 南 湖 区 域 价 值 再 度 彰 显 珞 南 片 2006 年 成 交 三 宗 住 宅 用 地, 其 中 P (2006) 004 号 土 地 开 发 项 目 已 经 在 售, 其 余 两 块 共 占 地 761 亩, 再 加 上 珞 狮 南 户 占 地 400 亩 的 泰 然 南 湖 玫 瑰 湾 的 即 将 入 市, 整 个 南 湖 板 块 居 住 开 发 用 地 共 1461 亩, 居 全 市 之 首, 按 1. 5 的 容 积 率 折 算 成 建 筑 面 积, 未 来 可 供 住 宅 物 业 建 筑 面 积 共 146 万 平 方 米 在 这 些 品 牌 公 司 成 熟 的 开 发 理 念 开 发 风 格 和 精 准 的 开 发 定 位 支 撑 下, 南 湖 片 区 房 地 产 整 体 发 展 水 平 不 断 取 得 超 越, 价 格 也 得 到 了 显 著 提 升, 同 时 由 于 该 区 域 大 学 城 等 高 知 消 费 人 群 的 消 费 支 撑 和 区 域 房 地 产 辐 射 能 力 的 加 强, 南 湖 区 域 呈 现 出 量 价 齐 升 的 市 场 景 象 由 于 市 政 交 通 配 套 及 自 然 环 境 等 因 素 的 差 异 化 影 响, 南 湖 片 区 住 宅 物 业 基 本 呈 现 交 通 导 向 和 环 境 导 向 开 发 特 征, 其 成 交 价 格 由 珞 狮 南 路 南 湖 路 平 安 路 南 湖 大 道 向 周 边 地 区 辐 射 2006 年 珞 南 片 区 成 交 均 价 237

16 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No 元 / 平 方 米, 机 场 片 区 成 交 均 价 3102 元 / 平 方 米, 两 片 区 楼 盘 成 交 均 价 相 差 达 650 元 / 平 方 米, 南 湖 板 块 东 西 价 差 明 显 2007 年 上 半 年 南 湖 区 成 交 均 价 为 元 / 平 方 米, 较 上 年 同 期 上 涨 元 / 平 方 米, 涨 幅 为 % 从 土 地 供 应 的 放 量 看, 未 来 一 段 时 间, 南 湖 片 区 的 房 地 产 供 应 量 相 对 偏 大, 但 是 由 于 将 近 80% 的 土 地 集 中 控 制 在 主 要 的 3 ~ 4 家 大 开 发 企 业 手 中, 所 以 他 们 将 在 开 发 速 度 和 推 盘 策 略 上 进 行 调 整, 使 该 区 域 供 需 维 持 平 衡 状 态, 由 此 可 以 预 见, 南 湖 板 块 量 价 齐 升 的 市 场 态 势 还 将 维 系 一 段 时 间 代 表 楼 盘 : 大 华 南 湖 公 园 世 家 项 目 位 于 武 汉 市 洪 山 区, 东 临 南 湖, 南 侧 为 规 划 中 的 景 观 河, 北 侧 为 规 划 中 的 水 体 公 园 项 目 由 美 国 JY 建 筑 规 划 设 计 事 务 所 担 纲 设 计 社 区 总 建 筑 面 积 约 73 万 平 方 米, 其 中 居 住 用 地 面 积 约 万 平 方 米, 城 市 规 划 道 路 面 积 约 7. 1 万 平 方 米, 中 学 用 地 约 1. 6 万 平 方 米, 公 共 停 车 场 面 积 约 5600 平 方 米 其 设 计 理 念 立 足 于 高 起 点 高 品 位 高 标 准, 坚 持 以 人 为 本 打 造 一 个 全 新 的 人 居 环 境 建 筑 风 格 为 注 重 形 式 美 感 却 不 过 度 装 饰 的 新 古 典 主 义, 强 调 营 造 新 海 派 主 义 文 化 气 质, 丰 富 而 精 致 项 目 注 重 武 汉 城 市 的 特 色 与 文 脉, 充 分 利 用 南 湖 和 地 块 南 面 河 道 景 观 资 源, 使 小 区 融 入 城 市 景 观, 并 充 分 应 用 再 造 绿 色 生 态 资 源, 将 项 目 与 南 湖 风 景 区 以 及 城 市 公 园 有 机 相 融, 从 而 营 造 出 美 的 空 间 和 人 的 乐 园, 达 到 人 与 环 境 的 和 谐 共 生, 体 现 武 汉 市 面 向 未 来 的 居 住 方 式 金 地 格 林 小 城 该 项 目 是 深 圳 金 地 集 团 投 资 武 汉 的 第 一 个 项 目, 总 投 资 额 15 亿 元, 占 地 面 积 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 约 70 万 平 方 米, 容 积 率 1. 5 绿 化 率 47. 2%, 包 括 多 层 花 园 洋 房 联 排 别 墅 和 小 高 层 等 多 种 物 业 类 型 以 及 平 方 米 的 商 业 步 行 街 6000 平 方 米 的 运 动 休 闲 会 所, 并 规 划 出 万 余 平 方 米 用 地 专 为 幼 儿 园 小 学 等 教 育 之 用, 金 融 医 疗 幼 教 设 施 齐 备, 规 模 大 配 套 全 项 目 定 位 于 享 有 现 代 城 市 文 明 和 精 神 自 由 的 开 放 的 生 态 的 ( 赋 予 自 然 生 机 的 ) 恬 静 的 欧 洲 水 岸 小 城, 东 临 南 湖 6000 亩 碧 波, 北 对 武 汉 理 工 大 2000 亩 新 校 区, 一 条 75 米 宽 的 市 政 绿 化 带 穿 城 而 过, 集 城 市 文 明 生 态 景 观 人 文 生 活 于 一 体, 是 城 市 中 少 有 的 高 品 质 生 态 休 闲 社 区 凭 借 独 一 无 二 的 文 化 氛 围 优 越 的 自 然 条 件 区 域 行 政 中 心 以 及 生 态 科 技 中 心 等 诸 多 优 势, 加 上 金 地 集 团 以 十 年 地 产 经 验 进 行 的 精 心 规 划 设 计 与 施 工, 金 238

17 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 地 格 林 小 城 自 推 出 以 来 即 备 受 青 睐 项 目 一 期 开 盘 一 日 售 出 442 套 精 品 房, 销 售 率 高 达 96. 5%, 二 期 开 盘 当 天 即 告 售 罄, 销 售 率 高 达 100%, 屡 创 武 汉 房 地 产 销 售 开 盘 当 日 成 交 量 成 交 率 的 新 纪 录 目 前 首 期 开 发 的 美 茵 区 ( A 地 块 ) 已 于 2005 年 11 月 交 付 业 主, 二 期 开 发 的 莱 茵 区 (B 地 块 ) 也 已 于 2007 年 6 月 开 始 交 付 业 主 目 前, 金 地 格 林 小 城 升 级 版 产 品 梦 茵 区 (C 地 块 ) 花 园 洋 房 观 景 高 层 创 新 多 层 正 在 火 热 销 售 中 水 域 天 际 项 目 占 地 约 309 亩, 总 建 筑 面 积 约 40 万 平 方 米 由 花 园 洋 房 多 层 小 高 层 高 层 等 多 种 产 品 形 态 组 合 而 成 为 了 发 挥 外 部 自 然 景 观 的 优 势, 水 域 天 际 引 入 水 域 庭 院 的 生 活 概 念, 通 过 超 大 中 心 花 园 规 划 十 余 个 组 团 绿 化 百 米 轴 心 景 观 道 以 及 数 千 平 方 米 景 观 会 所 打 造 出 社 区 庭 院 组 团 庭 院 宅 间 庭 院 三 重 水 域 庭 院 的 高 尚 居 住 生 活 水 域 天 际 所 在 地 块 位 于 南 湖 花 园 城 与 珞 狮 南 路 的 接 壤 处, 坐 拥 南 湖 花 园 城 多 年 酝 酿 的 成 熟 氛 围, 同 时 近 距 离 感 受 街 道 口 光 谷 商 圈 的 发 展 脉 动 和 学 院 区 的 高 尚 气 息 2005 年 南 湖 新 城 规 划 正 式 出 台, 七 路 一 渠 的 建 设 规 划 以 及 市 政 打 造 南 湖 新 城 的 各 项 前 瞻 举 措, 真 实 地 描 绘 出 了 南 湖 发 展 的 光 辉 前 景, 在 新 城 规 划 的 影 响 下, 珞 南 版 块 的 居 住 价 值 被 重 新 定 义 和 认 可, 其 未 来 发 展 潜 力 不 可 小 视 建 成 之 后 的 水 域 天 际 置 身 丁 字 桥 路 与 机 场 三 路 的 交 汇 处, 直 接 连 接 南 湖 版 块 与 珞 南 版 块, 无 疑 将 成 为 南 湖 新 城 发 展 的 一 线 受 益 者 ( 七 ) 东 湖 水 果 湖 板 块 东 湖 水 果 湖 板 块 是 武 汉 的 政 治 文 化 以 及 旅 游 中 心 作 为 省 委 省 政 府 机 关 所 在 地, 这 里 是 武 汉 城 市 的 心 脏 ; 同 时 汇 聚 了 武 汉 大 学 等 众 多 高 等 院 校, 加 上 邻 近 省 博 物 馆 湖 北 日 报 社 省 新 闻 出 版 社 社 会 科 学 院 东 湖 风 景 旅 游 区, 使 得 这 里 成 为 武 汉 人 文 气 息 最 为 浓 郁 的 地 方 由 于 东 湖 水 果 湖 板 块 一 方 面 凭 借 显 赫 的 地 理 位 置 良 好 的 自 然 生 态 环 境 以 及 人 文 氛 围, 成 为 武 汉 市 民 心 目 中 梦 寐 以 求 的 置 业 宝 地, 房 地 产 需 求 量 持 续 攀 高 ; 另 一 方 面, 政 府 对 东 湖 景 观 资 源 保 护 力 度 加 强, 对 东 湖 周 边 的 建 设 用 地 严 格 控 制 审 批, 明 令 东 湖 周 边 不 准 再 建 高 层, 导 致 周 边 建 设 用 地 和 房 地 产 项 目 的 紧 缺 这 一 对 供 需 矛 盾, 将 促 使 该 板 块 地 价 和 房 价 的 快 速 飙 升 除 了 已 经 销 售 完 毕 的 东 湖 林 语 银 海 华 庭 东 湖 香 榭 水 岸 等 项 目 外, 2006 ~ 2007 年 该 板 块 房 地 239

18 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 产 的 供 应 以 高 端 产 品 为 主, 主 要 代 表 项 目 有 东 湖 天 东 湖 楚 世 家 东 湖 公 馆 东 湖 上 岭 银 海 雅 苑 等 几 个 为 数 不 多 的 项 目, 这 些 项 目 都 表 现 出 很 强 的 亲 水 特 征, 在 产 品 的 理 念 创 新 科 技 创 新 和 舒 适 度 营 造 方 面 都 有 很 大 的 突 破, 东 湖 天 下 项 目 的 销 售 均 价 已 经 达 到 9800 元 / 平 方 米 其 他 小 高 层 高 层 项 目 的 销 售 均 价 也 已 经 突 破 7000 元 / 平 方 米 代 表 楼 盘 : 东 湖 天 下 该 项 目 总 建 筑 面 积 22 万 平 方 米, 坐 落 于 东 湖 畔 梨 园 广 场 旁, 是 独 享 湖 光 山 色 演 绎 楚 文 化 风 情 的 城 中 大 隐 宝 地 项 目 定 位 于 武 汉 标 准 豪 宅 社 区 第 一 品 牌, 引 发 江 城 高 尚 住 宅 的 社 区 革 命 该 项 目 由 澳 大 利 亚 柏 涛 担 纲 建 筑 设 计, 美 国 易 道 国 际 操 刀 园 林 设 计, 亚 洲 室 内 设 计 师 之 父 高 文 安 亲 自 下 笔 室 内 设 计, 英 国 皇 室 大 管 家 服 务, 通 过 强 强 联 合 确 保 产 品 的 高 端 品 质 项 目 拥 有 天 下 独 一 无 二 的 地 段 和 景 观 优 势, 在 建 筑 部 品 的 选 用 上 亦 是 注 重 现 代 化 和 超 前 性 ( 八 ) 光 谷 板 块 房 地 产 意 义 上 的 光 谷 板 块 主 要 包 含 东 湖 新 技 术 开 发 区 所 在 的 雄 楚 大 街 关 山 区 域 和 庙 山 开 发 区 所 在 的 汤 逊 湖 区 域 在 近 几 年 武 昌 部 分 产 业 由 中 心 区 逐 步 向 城 郊 和 规 划 中 的 新 区 转 移 的 过 程 中, 光 谷 板 块 所 在 的 地 域 经 济 取 得 了 令 人 瞩 目 的 成 就 其 中 东 湖 高 新 技 术 开 发 区 所 处 的 光 谷 区 域 经 济 发 展 成 为 该 板 块 的 主 要 亮 点 自 从 2001 年 国 家 正 式 批 准 在 东 湖 高 新 技 术 开 发 区 建 立 国 家 光 电 子 产 业 基 地, 即 武 汉 中 国 光 谷 以 来, 经 过 7 年 的 建 设, 该 区 域 已 经 建 成 了 国 内 最 大 的 光 纤 光 缆 光 电 器 件 生 产 基 地, 最 大 的 光 通 信 技 术 研 发 基 地, 最 大 的 激 光 产 业 基 地 光 纤 光 缆 的 生 产 规 模 居 全 球 第 二, 国 内 市 场 占 有 率 达 50%, 国 际 市 场 占 有 率 12% ; 光 电 器 件 激 光 产 品 的 国 内 市 场 占 有 率 40%, 在 全 球 产 业 分 工 中 占 有 一 席 之 地 区 域 内 的 关 东 光 电 子 产 业 园 关 南 生 物 医 药 产 业 园 汤 逊 湖 大 学 科 技 园 光 谷 软 件 园 佛 祖 岭 产 业 园 机 电 产 业 园 等 园 各 具 特 色, 2000 家 高 新 技 术 企 业 分 类 聚 集, 以 光 电 子 信 息 产 业 为 主 导, 能 源 环 保 生 物 工 程 与 新 医 药 机 电 一 体 化 和 高 科 技 农 业 竞 相 发 展 2006 年, 东 湖 高 新 区 技 工 贸 总 收 入 超 过 1000 亿 元, 同 比 增 长 % ; 工 业 总 产 值 860 亿 元, 同 比 增 长 36. 7%, 区 内 工 商 注 册 企 业 累 计 家, 比 2005 年 增 加 1754 家, 高 新 区 从 业 人 员 万 人 2007 年 随 着 富 士 康 等 大 型 高 新 技 术 企 业 的 入 驻, 区 域 总 产 值 和 经 济 发 展 水 平 突 破 新 高 240

19 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 随 着 区 域 经 济 的 发 展 区 域 居 住 人 口 的 数 量 增 长 配 套 住 宅 建 设 需 求 的 增 长, 以 及 基 础 设 施 建 设 的 推 进 和 配 套 产 业 快 速 发 展, 作 为 新 区 城 建 的 先 行 力 量 之 一 的 房 地 产 业, 也 取 得 了 突 飞 猛 进 的 发 展 2003 年 以 来, 光 谷 板 块 一 直 是 武 汉 房 地 产 开 发 商 和 开 发 项 目 最 为 集 中 的 区 域 之 一, 区 域 内 云 集 了 万 科 地 产 长 城 建 设 广 州 保 利 福 建 利 嘉 置 业 当 代 地 产 等 众 多 实 力 雄 厚 的 开 发 企 业, 加 上 刚 刚 进 入 的 广 州 恒 大 集 团 清 江 实 业 葛 洲 坝 集 团 等, 进 驻 该 区 域 大 中 型 开 发 企 业 已 经 接 近 30 家 受 众 多 大 中 型 开 发 企 业 强 势 推 进 政 府 政 策 的 大 力 扶 持 区 域 经 济 高 速 发 展 和 高 知 高 薪 人 群 的 聚 集 等 因 素 影 响, 面 对 国 家 的 宏 观 调 控 和 中 心 区 回 归 的 大 趋 势, 2006 ~ 2007 年 上 半 年 光 谷 板 块 的 房 地 产 市 场 表 现 出 一 片 红 火 供 需 两 旺 量 价 齐 升 的 发 展 态 势 2006 年 光 谷 区 域 房 地 产 累 计 成 交 均 价 从 2005 年 的 2881 元 / 平 方 米 涨 到 3265 元 / 平 方 米, 涨 幅 高 达 13% 2007 年 上 半 年 片 区 成 交 均 价 为 元 / 平 方 米, 较 上 年 同 期 上 涨 元 / 平 方 米, 涨 幅 为 %, 增 幅 远 高 于 其 他 区 域 目 前 正 在 热 销 的 光 谷 坐 标 城 当 代 国 际 花 园 森 林 花 园 巴 黎 豪 庭 等 项 目 的 销 售 均 价 都 已 经 接 近 甚 至 超 过 6000 元 / 平 方 米, 个 别 项 目 的 销 售 价 格 甚 至 超 过 武 昌 中 心 城 区 的 楼 盘 售 价 在 近 4 年 来 光 谷 板 块 楼 市 供 应 量 呈 几 何 增 长 存 量 住 宅 一 度 急 剧 上 升 的 情 况 下, 2006 ~ 2007 上 半 年 光 谷 板 块 的 市 场 销 售 表 现 不 俗 截 至 2006 年 年 底, 光 谷 片 区 住 宅 存 量 比 年 初 减 少 万 平 方 米, 2007 年 上 半 年 该 板 块 以 8315 套 的 销 售 量 排 名 各 板 块 之 首 稳 健 的 价 格 和 销 售 量 涨 势, 一 方 面 折 射 出 开 发 企 业 和 消 费 者 对 该 区 域 的 看 好, 另 一 方 面 也 反 映 出 当 前 阶 段 光 谷 板 块 的 房 地 产 市 场 发 展 是 比 较 健 康 的 分 析 该 板 块 房 地 产 得 以 快 速 发 展 的 原 因 主 要 有 以 下 几 方 面 : (1) 高 新 技 术 企 业 的 大 规 模 进 驻, 光 谷 逐 步 完 成 了 由 概 念 向 实 体 的 转 变, 为 区 域 经 济 的 发 展 增 加 了 原 动 力 2006 ~ 2007 上 半 年 最 让 光 谷 板 块 抢 眼 的 新 闻 就 是 全 球 最 大 电 子 产 品 制 造 商 富 士 康 的 进 驻, 该 产 业 园 未 来 预 计 总 投 资 40 亿 元, 吸 纳 员 工 人 数 将 达 到 15 万 ~ 20 万 人, 年 产 值 超 过 1000 亿 元 人 民 币 该 项 目 的 引 入, 再 次 将 光 谷 的 光 电 子 产 业 发 展 推 到 一 个 新 的 引 爆 点 随 着 富 士 康 中 芯 国 际 EDS 等 实 力 企 业 在 武 汉 投 资 启 动 和 增 加, 光 谷 由 前 几 年 的 空 概 念 逐 步 完 成 了 产 业 实 体 的 转 变, 区 域 经 济 将 赢 来 前 所 未 有 的 提 升 241

20 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 (2) 区 域 市 政 建 设 投 入 力 度 的 加 大 和 建 设 速 度 的 加 快, 及 商 业 和 生 活 配 套 功 能 的 完 善, 有 效 改 善 了 区 域 的 人 居 环 境, 吸 引 了 更 多 外 来 消 费 者 的 关 注 和 购 买 按 照 与 富 士 康 的 配 套 承 诺, 政 府 将 投 入 28 亿 元 资 金, 完 成 包 括 建 设 一 条 铁 路 运 输 专 线 相 应 的 道 路 管 线 以 及 为 区 域 内 工 人 和 被 征 地 农 民 生 活 配 套 服 务 的 商 场 菜 场 医 院 学 校 等 设 施 此 外 总 建 筑 面 积 150 万 平 方 米 的 世 界 城 光 谷 步 行 街 项 目 建 设 和 招 商 的 顺 利 推 进 地 铁 2 号 线 的 动 工 同 济 光 谷 医 院 即 将 开 建 等 市 政 配 套 的 利 好 消 息 都 为 区 域 房 地 产 的 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础 (3) 区 域 竞 争 的 加 剧 和 土 地 价 格 的 刷 新 为 区 域 房 地 产 提 供 了 良 好 的 发 展 预 期 目 前 该 板 块 聚 集 了 大 小 开 发 企 业 将 近 30 家, 企 业 之 间 的 竞 争 空 前 激 烈 在 地 段 价 值 差 别 逐 渐 缩 小 的 情 况 下, 竞 争 的 主 要 方 向 集 中 表 现 在 产 品 风 格 形 态 和 户 型 设 计 创 新 社 区 生 活 氛 围 营 造 配 套 服 务 的 升 级 这 种 良 性 的 竞 争 为 该 板 块 产 品 的 升 级 换 代 楼 盘 品 质 的 提 高 起 到 了 积 极 的 推 动 作 用 由 于 开 发 企 业 对 该 板 块 的 看 好, 光 谷 土 地 成 为 市 场 新 宠 近 期 位 于 关 山 一 路 以 东 雄 楚 大 街 以 南 的 一 块 总 面 积 为 平 方 米 的 地 块, 现 场 吸 引 了 4 家 开 发 商 举 牌 地 块 起 拍 价 为 万 元, 在 进 行 了 总 共 近 200 轮 的 举 牌 后, 一 家 开 发 商 以 万 元 的 价 格 竞 得, 每 平 方 米 元 的 楼 面 地 价, 创 造 了 当 前 江 南 片 区 土 地 市 场 的 新 高 土 地 价 格 的 走 高, 在 一 定 程 度 上 将 拉 升 整 个 区 域 的 房 价 高 价 土 地 的 出 让, 在 心 理 上 提 高 了 市 民 对 区 域 后 市 的 预 期 (4) 媒 体 的 强 力 宣 传 和 舆 论 导 向 以 及 外 来 置 业 力 量 的 新 生, 推 动 了 板 块 房 地 产 的 发 展 由 于 区 域 内 的 开 发 企 业 众 多, 推 盘 体 量 比 较 大, 广 告 投 入 也 不 缺 少 大 手 笔, 无 论 是 在 正 常 的 新 闻 导 向, 还 是 在 楼 盘 的 销 售 广 告 中, 都 渗 透 了 项 目 和 区 域 价 值 的 内 容, 通 过 多 频 次 的 大 篇 幅 的 舆 论 轰 炸, 也 对 市 民 的 置 业 心 理 取 向 起 到 了 一 定 的 引 导 和 暗 示 作 用 包 括 关 于 富 士 康 员 工 和 外 来 购 房 团 在 光 谷 板 块 购 房 的 报 道, 都 对 区 域 房 地 产 的 引 爆 起 到 了 推 波 助 澜 的 作 用 而 在 城 市 圈 建 设 的 强 力 推 进 下, 黄 石 鄂 州 等 省 内 邻 近 城 市 和 外 来 置 业 者 也 确 实 给 予 了 该 板 块 足 够 的 关 注 随 着 光 谷 板 块 建 设 的 外 扩, 城 郊 结 合 部 还 有 足 够 的 待 开 发 土 地, 根 据 目 前 已 经 成 交 待 建 设 的 土 地 和 未 来 还 将 继 续 推 出 的 土 地 测 算, 未 来 1 ~ 2 年, 光 谷 区 域 的 供 求 关 系 比 例 仍 将 保 持 高 值, 在 区 域 经 济 的 快 速 发 展 市 政 建 设 的 推 进 商 务 生 活 配 套 的 完 善 条 件 下, 区 域 房 地 产 市 场 的 发 展 前 景 值 得 期 待 242

21 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 代 表 楼 盘 : 世 界 城 光 谷 步 行 街 位 于 鲁 巷 广 场, 沿 旧 关 山 路 一 直 延 伸 到 关 山 一 路, 总 占 地 万 平 方 米, 总 建 面 积 约 150 万 平 方 米, 是 由 一 条 1350 米 目 前 世 界 最 长 的 纯 步 行 商 业 街 串 起, 集 购 物 消 费 餐 饮 娱 乐 旅 游 观 光 休 闲 健 身 商 务 办 公 酒 店 居 住 于 一 体 的 多 功 能 全 业 态 复 合 型 超 级 商 业 步 行 街 区 目 前 一 期 商 业 部 分 已 经 顺 利 完 成 招 商, 大 洋 百 货 家 乐 福 天 河 环 艺 影 院 等 近 百 家 品 牌 商 家 已 经 陆 续 进 驻 2007 年 上 半 年 推 出 的 小 户 型 世 界 城 尚 都 项 目 一 经 推 出 就 被 抢 购 一 空, 并 且 创 下 当 时 均 价 5400 元 / 平 方 米 的 高 价 作 为 武 汉 市 一 市 两 心 城 市 发 展 的 旗 舰 性 配 套 项 目, 其 必 将 带 动 武 昌 核 心 商 圈 的 东 移, 填 补 武 汉 商 业 空 白, 建 成 之 后 将 成 为 武 汉 最 具 国 际 化 与 现 代 时 尚 购 物 娱 乐 中 心 和 节 庆 中 心 南 益 巴 黎 豪 庭 项 目 坐 落 于 武 汉 中 国 光 谷 腹 地, 东 依 生 态 保 护 区 城 中 绿 肺 马 鞍 山 森 林 公 园, 北 望 绿 意 葱 葱 的 喻 家 山 和 国 家 级 风 景 区 东 湖 喻 家 湖 南 益 巴 黎 豪 庭 占 地 平 方 米, 由 建 筑 面 积 为 35 万 平 方 米 的 小 高 层 及 高 层 围 合 而 成 小 区 绿 化 率 高 达 38%, 容 积 率 为 2. 4, 拥 有 近 平 方 米 的 中 心 园 林 绿 化, 6500 平 方 米 的 巴 黎 广 场, 3000 平 方 米 的 休 闲 度 假 式 会 所 南 益 巴 黎 豪 庭 是 集 高 品 牌 高 品 位 高 品 质 于 一 体 的 精 品 社 区 ; 具 有 优 雅 尊 贵 宁 静 的 空 间 品 质 ; 典 雅 庄 重 和 谐 的 建 筑 形 式, 力 图 体 现 大 众 豪 庭 所 独 有 的 格 局 和 豪 气, 实 现 居 住 舒 适 度 和 生 活 品 位 的 最 高 境 界 南 益 巴 黎 豪 庭 作 为 光 谷 首 席 融 合 现 代 与 欧 陆 风 格 的 标 志 性 建 筑 群, 周 边 学 府 林 立, 高 校 科 研 机 构 云 集 小 区 面 临 光 谷 绿 色 景 观 大 道 珞 瑜 路, 门 前 有 十 几 路 公 交 车, 穿 梭 三 镇, 方 便 快 捷 商 场 超 市 餐 饮 银 行 医 院 等 生 活 配 套 一 应 俱 全, 尽 享 生 活 之 完 美 ( 九 ) 汤 逊 湖 板 块 汤 逊 湖, 位 于 武 汉 市 郊, 湖 面 总 面 积 平 方 公 里, 流 域 面 积 461 平 方 公 里, 是 一 颗 镶 嵌 在 江 城 城 南 的 明 珠 在 武 汉 市 城 市 总 体 规 划 中, 从 梁 子 湖 龙 泉 山 藏 龙 岛 汤 逊 湖, 依 照 城 市 东 南 向 楔 型 生 态 走 廊 武 汉 夏 季 主 导 风 向 为 东 南 向 规 划, 严 格 控 制 这 些 区 域 的 周 边 开 发 建 设 因 此, 汤 逊 湖 区 域 的 开 发 以 旅 游 居 住 大 学 城 科 技 园 建 设 等 非 工 业 性 开 发 为 主 汤 逊 湖 地 区 紧 邻 关 山 一 带, 在 武 汉 的 城 市 发 展 规 划 上, 定 位 于 高 新 科 技 产 业 区 伴 随 着 中 国 光 谷 中 国 药 谷 等 科 243

22 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 技 产 业 的 蓬 勃 发 展 和 武 汉 高 校 的 逐 步 迁 入 以 及 新 校 区 的 建 设, 汤 逊 湖 地 区 逐 渐 成 为 科 技 教 育 人 文 强 势 区 域 近 年 来, 在 建 的 沪 蓉 高 速 公 路 和 武 汉 中 环 线 将 使 汤 逊 湖 地 段 的 交 通 更 加 便 利, 光 谷 的 发 展 为 该 区 域 增 加 了 新 的 居 住 内 涵 这 些 都 带 动 周 边 配 套 居 住 生 活 设 施 和 相 关 交 通 的 建 设, 使 得 汤 逊 湖 的 开 发 渐 入 佳 境, 区 域 房 地 产 价 值 得 到 了 明 显 提 升 该 区 域 山 水 大 部 分 保 持 自 然 生 态, 环 境 幽 雅, 但 一 直 以 来 由 于 离 市 区 较 远, 交 通 状 况 有 待 改 进, 配 套 设 施 不 够 完 善, 使 该 区 域 居 住 成 本 较 高 早 期 的 房 产 开 发 尝 试 将 生 态 环 境 与 公 用 生 态 环 境 相 互 融 合, 如 玉 龙 岛 花 园 银 河 湾 等 以 庞 大 的 规 模 和 完 善 的 社 区 配 套 较 低 的 价 格 来 吸 引 客 户, 主 要 以 作 为 第 二 居 所 的 别 墅 的 开 发 为 主 一 直 以 来 该 区 域 多 层 及 其 他 普 通 住 宅 形 态 开 发 量 非 常 小 2004 年, 汤 逊 湖 楼 市 开 始 告 别 单 一 的 别 墅 时 代, 步 入 多 层 开 发 为 主 的 发 展 新 阶 段, 成 熟 居 住 氛 围 开 始 形 成 这 首 先 得 益 于 光 谷 产 业 的 发 展 和 整 个 光 谷 区 域 经 济 社 会 的 快 速 发 展, 以 及 由 此 带 来 的 汤 逊 湖 区 域 城 市 化 水 平 的 提 高 ; 目 前 多 种 物 业 形 态 并 存 的 楼 盘 项 目 在 汤 逊 湖 片 区 出 现, 是 汤 逊 湖 楼 市 摆 脱 以 单 纯 的 别 墅 类 项 目 为 主 的 桎 梏, 向 着 更 成 熟 阶 段 发 展 的 必 然 结 果 随 着 该 区 域 居 住 氛 围 的 逐 渐 形 成, 更 多 的 普 通 住 宅 形 态 作 品 也 陆 续 问 世 以 阳 光 海 岸 二 期 梅 南 山 居 二 期 青 山 碧 水 花 园 宜 家 汤 臣 项 目 二 期 宜 家 龙 臣 美 加 置 业 开 发 的 超 大 型 原 生 态 亚 别 墅 文 化 社 区 美 加 湖 滨 新 城 等 为 代 表 的 住 宅 产 品 俱 是 面 向 广 大 消 费 者 的 高 多 层 楼 盘 在 交 通 环 境 明 显 改 善, 与 中 心 城 区 空 间 距 离 进 一 步 缩 短, 通 行 时 间 成 本 降 低 和 周 边 商 业 购 物 休 闲 配 套 设 施 逐 步 完 善 的 背 景 下, 汤 逊 湖 板 块 的 房 地 产 赢 得 了 稳 健 的 提 升 目 前 该 区 域 普 通 住 宅 的 销 售 均 价 直 逼 4000 元 / 平 方 米, 别 墅 的 价 格 根 据 项 目 品 质 和 占 有 土 地 和 景 观 资 源 的 不 同, 从 120 万 元 / 套 ~ 600 万 元 / 套 不 等 代 表 楼 盘 : 万 科 城 市 花 园 项 目 位 于 关 山 一 路 南 端 大 学 园 路 1 号, 占 地 1500 亩, 毗 邻 城 市 中 环 线 大 学 科 技 园 区, 地 处 中 国 光 谷 中 心 腹 地 占 地 约 600 亩 的 一 期 建 设 已 于 2004 年 完 成, 并 全 面 入 住 目 前 开 发 已 经 进 入 第 四 期, 项 目 秉 承 了 万 科 集 团 的 产 品 创 新 理 念, 在 建 筑 设 计 户 型 创 新 社 区 文 化 氛 围 营 造 和 物 业 管 理 方 面 都 有 所 突 破 项 目 以 低 层 低 密 度 洋 房 开 发 为 主, 囊 括 大 型 商 业 中 心 儿 童 天 地 生 态 公 园 学 校 幼 儿 园 社 区 服 务 中 心 等 诸 多 国 际 化 大 型 配 套 经 过 多 年 的 开 发, 万 科 城 市 花 园 已 逐 渐 成 为 产 品 类 型 齐 全, 将 城 市 生 活 工 作 休 闲 交 244

23 武 昌 片 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 通 等 若 干 功 能 整 合 于 一 体 的 优 越 大 型 综 合 社 区 美 院 COAST 项 目 位 于 武 汉 庙 山 开 发 区 江 夏 大 道 邬 树 村, 坐 落 于 汤 逊 湖 畔, 毗 邻 武 汉 外 国 语 学 校 武 昌 分 校, 距 华 师 一 附 中 5 分 钟 车 程, 距 离 华 中 科 技 大 学 中 南 财 经 政 法 大 学 武 汉 大 学 分 校 华 中 师 范 大 学 分 校 等 高 校 区 皆 在 10 分 钟 车 程 以 内, 高 知 人 文 氛 围 浓 郁 项 目 总 占 地 面 积 900 亩, 规 划 开 发 面 积 70 万 平 方 米, 分 三 到 四 期 开 发, 设 计 容 积 率 1. 17, 绿 化 率 在 40% 以 上, 结 合 了 柔 顺 起 伏 的 自 然 坡 地 和 蜿 蜒 灵 动 的 溪 水, 完 全 汲 取 西 班 牙 建 筑 的 精 华, 引 入 经 典 的 院 落 特 质, 实 现 组 团 中 的 洞 天 境 地 公 共 坡 地 庭 院 私 家 生 态 庭 院 邻 里 组 团 庭 院 构 成 三 重 院 落 空 间, 4 栋 或 者 6 栋 独 体 别 墅 巧 妙 围 合, 内 有 廊 柱 引 领 的 内 院 外 有 被 葱 郁 植 被 自 然 环 绕 的 外 院, 层 层 叠 嶂 跌 宕 起 伏, 实 现 邻 里 之 间 隐 私 的 屏 蔽 与 居 住 的 和 谐, 使 每 一 户 都 能 以 绝 佳 的 视 角 欣 赏 自 然 风 情 在 所 有 艺 术 品 中, 手 工 质 地 尤 为 珍 贵 光 谷 坐 标 城 项 目 位 于 关 山 大 道 与 南 湖 大 道 交 汇 处, 东 邻 关 南 一 路, 南 临 关 南 二 路, 西 接 关 山 大 道, 北 靠 南 湖 大 道 总 占 地 面 积 437 亩, 总 建 筑 面 积 40 万 平 方 米, 容 积 率 为 1. 30, 绿 化 率 为 40. 1% 10 余 条 公 交 线 路 及 规 划 中 的 地 铁 二 号 线 直 达 小 区, 地 理 位 置 十 分 优 越 项 目 周 边 教 育 配 套 齐 全 并 聚 集 了 18 所 高 等 院 校, 56 个 科 研 所, 人 文 气 息 浓 郁 生 活 配 套, 银 行 邮 局 医 院 应 有 尽 有 项 目 以 其 独 特 的 建 筑 设 计 理 念 与 多 功 能 物 业 组 合 布 局, 在 光 谷 核 心 区 树 起 坐 标 性 建 筑, 打 造 二 环 内 高 档 优 质 物 业 凹 凸 感 鲜 明 的 建 筑 立 面, 超 大 尺 度 的 入 户 花 园 ( 或 观 景 阳 台 ), 恒 温 游 泳 池, 集 中 供 暖, 节 能 保 温 建 材 的 运 用, 1 1 停 车 位, 庭 院 式 的 园 林 主 题 为 居 住 者 提 供 诗 意 本 真 的 居 住 环 境 光 谷 坐 标 城 不 仅 是 一 个 居 住 的 地 产 项 目, 更 是 城 市 景 观 和 城 市 功 能 升 级 的 补 充 和 完 善 15 万 平 方 米 商 业 区 具 备 前 所 未 有 的 掘 金 商 机 : 步 行 商 业 街 自 西 向 东 横 贯, 是 商 务 区 和 居 住 区 连 接 的 空 中 桥 梁 ; 超 五 星 级 酒 店 酒 店 式 豪 华 公 寓 和 高 级 写 字 楼 的 入 驻, 使 之 当 之 无 愧 的 成 为 光 谷 的 CBD CLD CCD 和 CRD 四 武 昌 房 地 产 发 展 趋 势 分 析 武 汉 三 镇 的 房 地 产 市 场 发 展 各 有 特 色 武 昌 的 人 文 氛 围 及 湖 景 江 景 成 为 提 升 楼 盘 品 质 的 有 力 武 器 武 昌 城 市 地 位 的 提 升 从 其 所 在 区 域 的 楼 盘 影 响 力 可 见 一 245

24 中 国 武 汉 房 地 产 发 展 报 告 No. 2 斑 依 据 规 划 和 发 展 趋 势, 随 着 过 江 隧 道 的 逐 步 建 成 交 通 系 统 的 不 断 优 化 及 大 配 套 的 完 善, 武 昌 楼 市 还 有 较 大 的 发 展 空 间 (1) 房 地 产 发 展 的 热 点 将 主 要 集 中 在 政 府 重 点 规 划 建 设 的 南 湖 新 城 光 谷 阳 春 湖 和 白 沙 洲 青 菱 等 区 域 这 些 新 兴 区 域 都 具 有 土 地 供 应 相 对 充 足, 供 应 规 模 相 对 较 大, 房 地 产 发 展 预 留 空 间 相 对 较 大 的 特 点, 在 未 来 2 ~ 3 年 内, 这 些 区 域 的 房 地 产 开 发 规 模 楼 盘 品 质 物 业 形 态 都 将 得 到 显 著 改 善 和 提 升 (2) 随 着 积 玉 桥 金 地 融 侨 地 块 东 湖 梨 园 广 场 旁 边 和 中 北 中 南 路 多 个 重 点 房 地 产 项 目 的 建 设, 武 昌 的 高 端 项 目 将 继 续 领 跑 武 汉 房 地 产 高 端 市 场 (3) 光 谷 高 新 技 术 企 业, 以 及 相 关 配 套 服 务 企 业 的 进 驻 和 武 昌 总 部 经 济 的 实 效 推 进, 光 谷 和 中 南 商 圈 将 吸 引 更 多 国 际 国 内 大 中 型 企 业 以 及 一 些 新 兴 的 中 小 成 长 型 公 司 的 进 驻, 由 此 将 催 生 区 域 商 务 热 潮 在 未 来 2 ~ 3 年 武 昌 区 域 商 业 和 商 务 地 产 将 实 现 更 新 换 代 (4) 众 多 大 型 实 力 派 开 发 企 业 的 进 驻, 将 推 动 武 昌 区 域 房 地 产 市 场 竞 争 的 升 级 由 此 将 带 来 新 一 轮 房 地 产 创 新 热 潮 理 念 创 新 技 术 创 新 产 品 创 新 规 划 创 新 园 林 创 新 户 型 创 新 营 销 创 新 服 务 创 新 等 将 得 到 集 中 表 现 五 武 昌 区 域 房 地 产 发 展 建 议 (1) 围 绕 远 景 规 划 目 标, 制 定 合 理 的 前 瞻 性 的 建 设 方 案, 合 理 的 控 制 土 地 放 量 速 度, 确 保 区 域 房 地 产 市 场 的 持 续 稳 定 发 展, 避 免 造 成 过 度 开 发 或 者 供 应 不 足 (2) 围 绕 规 划, 加 大 市 政 和 生 活 配 套 建 设 力 度, 保 证 重 点 产 业 和 房 地 产 项 目 的 顺 利 实 施 通 过 打 造 房 地 产 产 业 标 杆 来 引 导 行 业 发 展 (3) 旧 城 改 造 和 新 兴 板 块 的 建 设 共 同 推 进, 注 重 房 地 产 市 场 整 体 的 平 衡 发 展 在 新 城 建 设 和 旧 城 改 造 过 程 中, 注 重 生 态 环 境 和 本 土 遗 留 文 化 遗 产 的 保 护 注 重 产 业 和 住 宅 功 能 分 区 的 合 理 搭 配, 从 实 际 行 动 上 促 进 区 域 经 济 和 房 地 产 的 和 谐 可 持 续 发 展 246