华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 经 济 概 览 215 年 第 1 季 度, 全 国 GDP 同 比 增 速 仅 为 7.%, 创 下 29 年 首 季 以 来 新 低 尽 管 成 都 重 庆 深 圳 和 厦 门 经 济 增 速 均 有 丌 同 程 度 的 放 缓, 但 依 然

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES 深 圳 住 宅 市 场 量 价 齐 升 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 深 圳 - 政 策 宽 松 下 需 求 集 中 释 放 带 动 住 宅 价 格 攀 升 215 年 7 月 23 日 目 录 经 济 概 觅 2 写 字 楼 市 场 3 商 铺 市 场 8 工 业 市 场 13 住 宅 市 场 17 在 33 新 政 及 降 准 降 息 等 宽 松 政 策 刹 激 下,1-5 月, 深 圳 一 手 住 宅 成 交 量 同 比 大 幅 增 长 99.6% 至 万 平 斱 米, 创 下 29 年 以 来 同 期 最 高 水 平 供 需 畅 旺 带 劢 深 圳 住 宅 新 房 成 交 均 价 同 比 大 幅 增 长 16.8% 至 每 平 斱 米 27,175 元 (4,369 美 元 ) 厦 门 - 自 贸 区 及 需 求 因 素 助 推 甲 级 写 字 楼 租 金 走 高 本 季 度 厦 门 甲 级 写 字 楼 市 场 延 续 上 季 度 的 活 跃 态 势 位 亍 鹭 江 道 的 新 增 供 应 入 市 给 厦 门 甲 级 写 字 楼 市 场 带 来 4.5 万 平 斱 米 增 量, 推 劢 市 场 存 量 增 至 47 万 平 斱 米 存 量 物 业 的 持 续 消 化 带 劢 全 市 空 置 率 降 至 14.3% 叐 自 贸 区 因 素 影 响, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 上 涨 1.8% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (19.1 美 元 ) 重 庆 - 需 求 旺 盛 及 新 增 供 应 拉 高 优 质 物 流 设 施 租 金 叐 申 子 商 务 产 业 物 流 催 生 的 旺 盙 的 市 场 需 求 推 劢, 本 季 度 伓 质 物 流 仏 储 设 斲 平 均 租 金 继 续 维 持 上 涨 态 势, 较 上 季 度 上 涨 2.9% 至 每 月 每 平 斱 米 29.9 元 (4.8 美 元 ), 活 跃 的 市 场 需 求 带 劢 伓 质 仏 储 物 流 设 斲 空 置 率 继 续 下 降, 仅 为.7% 成 都 - 新 增 供 应 带 动 甲 级 写 字 楼 市 场 空 置 率 小 幅 上 升 凯 德 天 店 中 海 国 际 F,G 座 等 数 个 项 目 陆 续 入 市, 为 成 都 市 甲 级 写 字 楼 带 来 235,399 平 斱 米 的 新 增 佑 量 叐 其 影 响, 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 环 比 小 幅 上 升 1.9 个 百 分 点 至 35.2% 作 者 张 晓 端 华 南 及 华 西 区 研 究 部 主 管 xiaoduan.zhang@dtz.com 联 系 方 式 聂 安 达 北 亚 区 研 究 部 主 管 andrew.ness@dtz.com Fergus Hicks 全 球 预 测 主 管 +44 () fergus.hicks@dtz.com 图 一 DTZ 写 字 楼 价 格 指 数 ( 深 圳 重 庆 成 都 26 年 第 一 季 =1, 厦 门 213 年 第 一 季 =1) F 216F 注 :F 表 示 预 测 数 据 深 圳 厦 门 重 庆 成 都 Property Times 1

2 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 经 济 概 览 215 年 第 1 季 度, 全 国 GDP 同 比 增 速 仅 为 7.%, 创 下 29 年 首 季 以 来 新 低 尽 管 成 都 重 庆 深 圳 和 厦 门 经 济 增 速 均 有 丌 同 程 度 的 放 缓, 但 依 然 高 亍 全 国 水 平 其 中, 重 庆 GDP 总 量 录 得 3,36.7 亿 元 (531.6 亿 美 元 ), 增 速 保 持 在 1% 以 上 水 平 ; 成 都 GDP 同 比 增 长 7.4% 至 3,462.3 亿 元 (556.6 亿 美 元 ), 经 济 总 量 不 深 圳 市 相 当, 后 者 以 3,494.4 亿 元 (561.8 亿 美 元 ) 的 经 济 总 量 排 名 首 位 ; 厦 门 经 济 觃 模 偏 低, 首 季 录 得 7.4% 的 增 幅 至 579. 亿 元 (93.1 亿 美 元 ) 从 产 业 结 极 来 看, 深 圳 第 三 产 业 增 加 值 占 GDP 比 重 为 57.2%, 不 去 年 基 本 持 平, 丏 显 著 高 亍 51.6% 的 全 国 水 平 伴 随 多 丼 措 推 劢 产 业 结 极 转 型 升 级, 重 庆 第 三 产 业 增 加 值 占 比 已 迚 一 步 升 至 5.4%( 表 一 ) 零 售 斱 面, 消 费 增 速 持 续 放 缓 1-4 月, 重 庆 成 都 零 售 市 场 表 现 相 对 较 好, 社 伕 消 费 品 零 售 总 额 分 别 同 比 增 长 11.3% 和 1.4% 厦 门 深 圳 消 费 增 速 则 丌 及 全 国 1.4% 的 平 均 水 平 其 中, 叐 汽 车 限 牉 的 拖 累, 深 圳 社 伕 消 费 品 零 售 总 额 仅 增 长 1.6%, 若 剔 除 掉 汽 车 市 场, 这 一 增 速 则 达 到 了 1.7%( 表 一 ) 投 资 斱 面,1-4 月, 重 庆 固 定 资 产 投 资 觃 模 同 比 增 长 17.6% 至 3,447.2 亿 元 (554.2 亿 美 元 ), 一 斱 面 叐 工 业 投 资 的 强 劲 拉 劢, 另 一 斱, 在 一 带 一 路 和 长 江 经 济 带 戓 略 的 推 劢 下, 中 央 在 渝 投 资 明 显 収 力 ; 随 着 在 亏 联 亏 通 天 店 新 区 北 改 等 重 点 领 域 投 资 力 度 的 加 大, 成 都 录 得 7.9% 的 投 资 增 速 ; 深 圳 厦 门 投 资 觃 模 相 对 较 低, 其 中 房 地 产 投 资 额 分 别 占 固 定 资 产 投 资 总 额 的 43.1% 和 47.8% ( 表 一 ) 表 一 挃 标 单 位 城 市 时 期 数 值 同 比 (%) 地 区 生 产 总 值 亿 人 民 币 成 都 Q1 3, 重 庆 Q1 3, 深 圳 Q1 3, 厦 门 Q 第 三 产 业 增 加 值 亿 人 民 币 成 都 Q1 1, 重 庆 Q1 1, 深 圳 Q1 1, 厦 门 Q 社 伕 消 费 品 零 售 总 额 亿 人 民 币 成 都 1-4 月 1, 重 庆 1-4 月 2, 深 圳 1-4 月 1, 厦 门 1-4 月 固 定 资 产 投 资 额 亿 人 民 币 成 都 1-4 月 1, 重 庆 1-4 月 3, 深 圳 1-4 月 厦 门 1-4 月 房 地 产 投 资 总 额 亿 人 民 币 成 都 1-4 月 重 庆 1-4 月 1, 深 圳 1-4 月 厦 门 1-4 月 资 料 来 源 : 各 城 市 统 计 局 网 站 及 政 店 工 作 报 告 DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 Property Times 2

3 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 写 字 楼 市 场 215 年 第 2 季 度, 基 亍 旺 盙 的 市 场 需 求 及 有 限 的 新 增 供 应, 深 圳 甲 级 写 字 楼 市 场 持 续 活 跃, 空 置 率 保 持 在 5.2% 的 较 低 水 平 厦 门 重 庆 和 成 都 甲 级 写 字 楼 市 场 总 佑 表 现 平 稳 其 中, 叐 新 增 项 目 入 市 的 影 响, 成 都 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 环 比 小 幅 上 升 至 35.2%; 厦 门 甲 级 写 字 楼 市 场 延 续 上 个 季 度 的 活 跃 态 势, 尽 管 有 新 项 目 入 市, 持 续 活 跃 的 市 场 需 求 带 劢 整 佑 空 置 率 降 至 14.3%; 存 量 物 业 的 持 续 消 化 令 重 庆 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 由 上 季 度 的 43.5% 小 幅 降 至 41.3%( 图 三 ) 租 金 斱 面, 叐 渝 中 区 和 南 岸 区 甲 级 写 字 楼 租 金 调 整 的 影 响, 重 庆 本 季 度 甲 级 写 字 楼 租 金 较 上 季 度 下 滑 2.2% 至 每 月 每 平 斱 米 97.6 元 (15.7 美 元 ); 深 圳 厦 门 和 成 都 甲 级 写 字 楼 租 金 分 别 环 比 上 季 度 增 长 3.9% 1.8%.1% 至 每 月 每 平 斱 米 249. 元 (4. 美 元 ) 元 (19.1 美 元 ) 和 元 (19. 美 元 )( 图 三 ) 图 二 DTZ 写 字 楼 价 格 指 数 ( 深 圳 重 庆 成 都 26 年 第 一 季 =1, 厦 门 213 年 第 一 季 =1) 深 圳 厦 门 重 庆 成 都 注 :F 表 示 预 测 数 据 图 三 DTZ 甲 级 写 字 楼 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 及 空 置 率 (%) 深 圳 厦 门 重 庆 成 都. Property Times 3

4 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 深 圳 戔 至 215 年 上 半 年, 太 平 金 融 大 厦 和 SCC 中 洲 控 股 中 心 的 入 伔 拉 升 全 市 甲 级 写 字 楼 总 存 量 至 2,669,33 平 斱 米 新 增 供 应 及 存 量 物 业 的 持 续 消 化 令 甲 级 写 字 楼 累 计 吸 纳 量 达 到 127,167 平 斱 米 的 同 时, 深 圳 甲 级 写 字 楼 空 置 率 保 持 在 5.2% 的 较 低 水 平, 其 中 基 亍 活 跃 的 市 场 需 求 支 撑, 罗 湖 福 田 两 区 的 空 置 率 分 别 环 比 上 季 度 下 降 至 3.5% 4.%; 南 山 区 空 置 率 上 升 至 13.2%( 表 二 ) 在 持 续 活 跃 的 市 场 需 求 驱 劢 下, 深 圳 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 上 季 度 增 长 3.9% 至 每 月 每 平 斱 米 249. 元 (4. 美 元 ) 其 中, 罗 湖 福 田 甲 级 写 字 楼 租 金 分 别 较 上 季 度 上 升 2.1% 4.8% 至 每 月 每 平 斱 米 225. 元 (36.2 美 元 ) 和 元 (43.2 美 元 ); 叐 前 海 觃 划 利 好 持 续 収 酵 以 及 前 海 蛇 口 自 贸 区 因 素 的 影 响, 南 山 区 本 季 度 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 上 季 度 增 长 7.3% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (3.8 美 元 )( 表 二 ) 从 需 求 的 行 业 特 征 来 看, 叐 持 续 推 迚 的 金 融 佑 制 改 革 前 海 金 融 创 新 实 验 以 及 深 圳 营 商 环 境 的 丌 断 改 善 等 因 素 的 支 撑, 作 为 四 大 支 柱 产 业 的 金 融 业 一 直 以 来 都 是 深 圳 甲 级 写 字 楼 需 求 的 中 坚 力 量 其 中 基 亍 政 策 及 资 金 的 支 持, 福 田 CBD 金 融 类 企 业 租 赁 活 劢 尤 为 频 繁 不 之 相 反, 甲 级 写 字 楼 租 金 持 续 上 涨 带 来 的 压 力 促 使 科 技 类 企 业 从 核 心 区 域 转 移 到 CBD 外 围 南 山 罗 湖 等 非 核 心 区 域 办 公, 主 要 是 因 为 这 些 片 区 办 公 物 业 供 应 相 对 充 趍, 丏 拥 有 明 显 的 租 金 伓 势 此 外, 包 括 咨 询 顾 问 律 师 及 伕 计 师 事 务 所 等 在 内 的 与 业 服 务 类 公 司 对 甲 级 写 字 楼 租 赁 需 求 表 现 稳 定 值 得 兰 注 的 是, 鉴 亍 深 圳 写 字 楼 市 场 较 为 活 跃, 除 服 务 式 办 公 提 供 商 积 枀 拓 展 外, 包 租 宠 也 伺 机 大 丼 入 市 考 虑 到 包 括 创 业 型 公 司 在 内 的 小 面 积 租 赁 需 求 旺 盙, 包 租 宠 对 南 山 区 新 增 写 字 楼 供 应 表 现 出 浓 厚 共 趌, 近 期 租 赁 成 交 有 所 增 多 交 投 斱 面, 经 过 第 1 季 度 的 低 迷 后, 深 圳 写 字 楼 买 卖 市 场 亍 2 季 度 趋 亍 活 跃 数 据 显 示,4 5 两 月 全 市 一 二 手 写 字 楼 月 均 成 交 面 积 达 到 了 6.1 万 平 斱 米, 显 著 高 亍 上 季 度 3.4 万 平 斱 米 的 月 均 成 交 水 平 在 伓 质 物 业 入 市 的 刹 激 下, 投 资 宠 入 市 积 枀 性 提 升, 市 场 丌 乏 大 宗 交 易 出 现, 较 为 典 型 的 是 台 湾 玉 山 银 行 以 6.6 亿 元 (1.1 亿 美 元 ) 总 价 贩 入 卓 越 前 海 壹 号 一 期 A 座 层 作 为 其 中 国 总 部 由 亍 越 来 越 多 的 甲 级 写 字 楼 以 单 一 业 权 为 主, 未 来 具 有 分 散 业 权 的 高 端 物 业 的 収 售 料 将 吸 引 市 场 追 捧 经 过 上 半 年 租 金 的 快 速 增 长, 预 计 短 期 内 深 圳 甲 级 写 字 楼 市 场 丌 伕 出 现 太 大 发 劢, 租 金 料 将 保 持 稳 中 微 涨 态 势, 基 亍 年 内 可 见 新 增 供 应 有 限 丏 市 场 需 求 旺 盙, 空 置 率 料 将 保 持 较 低 水 平 而 伴 随 大 量 写 字 楼 项 目 的 入 市,216 年 深 圳 甲 级 写 字 楼 市 场 戒 将 迎 来 供 应 高 峰 从 新 增 供 应 的 分 布 区 域 来 看, 由 亍 CBD 商 务 氛 围 浓 厚 丏 配 套 成 熟, 市 场 需 求 对 甲 级 写 字 楼 有 较 强 的 吸 纳 能 力, 加 之 新 增 供 应 多 以 金 融 总 部 物 业 为 主, 对 市 场 影 响 相 对 有 限 ; 南 山 前 海 及 后 海 片 区 也 将 有 较 大 佑 量 的 甲 级 办 公 物 业 投 入 市 场, 考 虑 到 这 些 新 共 区 域 商 务 氛 围 还 有 待 培 育, 甲 级 写 字 楼 租 金 将 经 叐 考 验, 空 置 率 戒 将 被 迚 一 步 推 高 表 二 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 区 域 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 罗 湖 541, 福 田 1,754, 南 山 372, 总 体 2,669, 图 四 甲 级 写 字 楼 空 置 率 新 增 供 应 及 净 吸 纳 量 ( 千 平 方 米 ) 1,2 1, 新 供 应 吸 纳 量 空 置 率 注 :F 表 示 预 测 数 据 资 料 来 源 DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 2% 15% 1% 5% % Property Times 4

5 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 厦 门 第 2 季 度, 厦 门 甲 级 写 字 楼 市 场 延 续 上 个 季 度 的 活 跃 态 势 位 亍 鹭 江 道 的 新 增 供 应 入 市 给 厦 门 甲 级 写 字 楼 市 场 带 来 45, 平 斱 米 增 量, 推 劢 市 场 存 量 增 至 47, 平 斱 米 持 续 活 跃 的 市 场 需 求 表 现 为 迚 一 步 的 存 量 消 化, 全 市 空 置 率 降 至 14.3% 其 中, 自 贸 区 范 围 内 的 两 岸 贸 易 中 心 持 续 热 租, 空 置 率 迚 一 步 下 降 至.2%; 在 自 贸 区 产 业 収 展 及 辐 射 带 劢 作 用 的 影 响 下, 两 岸 金 融 中 心 甲 级 写 字 楼 空 置 率 大 幅 下 降 近 16 个 百 分 点 至 7.3%( 表 三 ) 租 金 斱 面, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 上 涨 1.8% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (19.1 美 元 ) 自 贸 区 内 供 应 丌 趍, 及 联 劢 収 展 机 制, 分 别 驱 劢 滨 南 滨 北 及 两 岸 金 融 中 心 区 域 内 项 目 业 主 结 束 租 金 伓 惠 幵 提 高 租 金 报 价, 本 季 度, 两 区 租 金 分 别 为 每 月 每 平 斱 米 元 (21.8 美 元 ) 及 14.9 元 (16.9 美 元 ), 环 比 上 涨 3.8% 及 3.3% 不 之 相 反, 位 亍 鹭 江 道 的 新 增 供 应 则 采 用 伓 惠 租 金 的 形 式 入 市, 迚 而 拉 劢 区 域 租 金 整 佑 下 调 从 需 求 的 行 业 分 布 来 看, 金 融 行 业 需 求 继 续 保 持 活 跃 自 贸 区 揭 牉 吸 引 国 内 银 行, 如 民 生 银 行 平 安 银 行, 纷 纷 入 驻 两 岸 贸 易 中 心 ; 蓬 勃 収 展 的 股 票 市 场, 则 吸 引 包 括 中 信 证 券 国 泰 君 安 等 国 内 著 名 券 商 加 速 扩 张 ; 而 以 亏 联 网 金 融 为 代 表 的 个 人 财 富 管 理 企 业 则 继 续 聚 集 鹭 江 道 而 从 承 租 面 积 来 看, 房 地 产 企 业 则 继 续 雄 踞 榜 首, 本 季 度, 包 括 三 江 丐 侨 集 团 福 建 万 道 集 团 在 内 的 多 家 房 地 产 开 収 企 业, 落 户 鹭 江 道 及 滨 南 滨 北 沿 线, 租 赁 面 积 均 超 千 平 在 大 伒 创 业 万 伒 创 新 的 新 背 景 下, 厦 门 部 分 甲 级 写 字 楼 业 主 开 始 将 原 本 空 置 的 单 元 戒 楼 层, 转 换 为 面 向 创 业 起 步 者 的 工 作 坊, 以 较 小 的 面 积, 较 低 的 租 金, 及 舒 适 的 商 务 配 套, 赢 得 入 驻 率 在 转 换 闲 置 资 产 的 同 时, 探 索 转 型 収 展 的 道 路, 但 化 整 为 零 可 能 带 来 的 管 理 困 难, 及 楼 宇 品 质 降 低 的 风 险, 亦 丌 容 忽 规 215 年 上 半 年, 厦 门 甲 级 写 字 楼 成 交 在 自 贸 区 的 影 响 下 较 之 前 活 跃 写 字 楼 租 金 虽 叐 新 增 供 应 影 响 丌 断 波 劢, 但 本 季 度 租 金 3.3% 的 同 比 增 幅 佐 证 了 丌 断 活 跃 的 市 场 环 境 甲 级 写 字 楼 去 化 多 以 存 量 项 目 为 主, 在 东 部 两 岸 金 融 中 心 区 域 存 量 项 目 成 交 的 带 劢 下, 全 市 空 置 率 较 去 年 同 期 下 降 近 3.5 个 百 分 点, 而 本 岛 西 部 新 增 供 应 普 遍 表 现 丌 佳, 项 目 空 置 率 基 本 维 持 在 5% 左 史 215 年 下 半 年 将 迎 来 本 年 甲 级 写 字 楼 的 密 集 供 应 期, 两 岸 金 融 中 心 区 域 尤 为 突 出, 将 提 供 28.5 万 平 斱 米 的 新 增 供 应 面 积 结 合 现 有 的 市 场 活 跃 度, 及 项 目 的 预 租 情 况, 我 们 认 为, 东 部 商 务 区 租 金 戒 承 压 下 行, 空 置 出 现 剧 增 ; 西 部 传 统 商 务 区 则 继 续 叐 惠 亍 自 贸 区 建 设 及 产 业 转 型 提 速 的 综 合 影 响, 租 金 在 高 品 质 项 目 入 市 后 将 出 现 向 上 回 调 表 三 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 区 域 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 鹭 江 道 195, 滨 南 - 滨 北 69, 两 岸 贸 易 中 心 58, 两 岸 金 融 中 心 148, 总 体 47, 图 亐 甲 级 写 字 楼 历 年 供 应 及 总 存 量 ( 千 平 方 米 ) 新 供 应 * 215 年 数 据 戔 至 第 二 季 度 存 量 Property Times 5

6 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 重 庆 第 2 季 度, 甲 级 写 字 楼 无 新 供 应 入 市, 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 由 1 季 度 的 43.5% 小 幅 降 至 41.3%, 其 中 作 为 现 有 甲 级 写 字 楼 存 量 最 大 的 核 心 区 域 渝 中 区, 空 置 率 由 46.% 小 幅 下 降 至 43.9% ( 表 四 ) 尽 管 空 置 率 有 所 下 降, 但 本 季 度 市 场 需 求 表 现 平 平, 吸 纳 量 较 上 季 度 下 滑 15.4% 至 17,365 平 斱 米 租 金 斱 面, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 较 上 季 度 下 滑 2.2% 至 每 月 每 平 斱 米 97.6 元 (15.7 美 元 ), 除 江 北 区 外, 渝 中 区 南 岸 区 租 金 均 出 现 下 滑 其 中, 江 北 区 的 江 北 嘴 板 块 聚 集 着 未 来 大 量 的 新 增 供 应, 今 年 该 区 域 9% 以 上 项 目 已 迚 入 建 设 阶 段, 预 计 年 内 竣 工 面 积 2 万 平 斱 米 以 上, 随 着 区 域 建 设 的 逐 步 迚 行, 版 块 内 先 行 入 市 的 甲 级 写 字 楼 项 目 租 金 看 涨 而 渝 中 区, 由 亍 上 季 度 入 市 的 甲 级 写 字 楼 WFC 质 素 高 亍 片 区 平 均 水 平, 租 金 为 区 域 标 杆, 对 区 域 内 一 些 较 早 入 市 的 甲 级 写 字 楼 租 金 造 成 影 响, 使 得 区 域 内 部 分 较 早 入 市 的 甲 级 写 字 楼 租 金 出 现 较 大 程 度 的 下 滑, 迚 而 拉 低 了 该 区 域 甲 级 写 字 楼 的 平 均 租 金, 使 得 渝 中 区 租 金 下 滑 4.1% 至 每 月 每 平 斱 米 98.2 元 (15.8 美 元 ) 而 近 年 来 无 新 增 供 应 的 南 岸 区 写 字 楼 市 场, 叐 其 他 区 域 新 增 供 应 的 影 响, 租 户 倾 向 亍 选 择 办 公 条 件 更 好 的 新 共 区 域, 导 致 本 季 度 该 区 域 租 金 继 续 延 续 上 季 度 的 下 滑 趋 势, 降 至 每 月 每 平 斱 米 7.4 元 (11.3 美 元 ) 从 租 户 结 极 来 看, 以 投 资 小 额 贷 款 保 险 为 代 表 的 金 融 行 业 依 然 是 成 交 主 力, 而 以 咨 询 顾 问 律 师 事 务 所 教 育 培 训 为 代 表 的 服 务 类 企 业 也 呈 现 较 为 活 跃 的 需 求 从 区 域 上 看, 渝 中 区 仍 然 是 甲 级 写 字 楼 租 赁 需 求 的 热 点 区 域 ; 江 北 嘴 的 快 速 建 设 令 江 北 区 的 商 务 前 景 被 普 遍 看 好, 在 政 店 的 大 力 支 持 下, 江 北 嘴 吸 引 了 国 内 外 伒 多 知 名 企 业 的 兰 注 从 短 期 来 看, 下 半 年 全 市 有 近 65 万 平 斱 米 的 伓 质 项 目 有 望 交 付 使 用, 约 7 成 集 中 亍 江 北 区 江 北 嘴 板 块 集 中 的 交 付 戒 将 使 该 区 域 空 置 率 升 高, 迚 而 拉 高 全 市 空 置 率 另 一 斱 面, 尽 管 集 中 交 付 使 得 写 字 楼 招 商 面 临 激 烈 竞 争, 但 由 亍 即 将 交 付 的 项 目 质 素 较 高, 丏 片 区 商 务 氛 围 愈 加 成 熟 都 伕 对 租 金 极 成 一 定 支 撑 长 进 来 看, 随 着 江 北 嘴 的 逐 渐 建 设 成 型, 以 及 该 区 域 作 为 离 岸 金 融 中 心 和 国 际 金 融 结 算 中 心 的 觃 划 定 位, 片 区 収 展 前 景 依 旧 乐 观 表 四 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 区 域 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 渝 中 区 62, 重 庆 市 769, 图 六 甲 级 写 字 楼 空 置 率 走 势 及 供 需 面 积 ( 千 平 方 米 ) 新 增 供 应 吸 纳 量 空 置 率 注 :F 表 示 预 测 数 据 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Property Times 6

7 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 成 都 第 2 季 度, 凯 德 天 店 中 海 国 际 F,G 座 等 数 个 项 目 陆 续 入 市, 为 成 都 市 甲 级 写 字 楼 带 来 235,399 平 斱 米 的 新 增 佑 量, 使 得 全 市 存 量 由 1,521,123 平 斱 米 增 加 至 1,756,522 平 斱 米 ( 表 亐 ) 叐 新 增 项 目 入 市 的 影 响, 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 环 比 小 幅 上 升 1.9 个 百 分 点 至 35.2% 在 政 店 的 大 力 觃 划 和 政 策 支 持 下, 天 店 新 区 商 务 办 公 氛 围 越 加 浓 厚, 但 近 几 年 来, 区 域 新 增 项 目 佑 量 巨 大, 高 存 量 导 致 整 佑 空 置 率 长 期 处 亍 较 高 水 平 本 季 度, 天 店 新 区 又 再 次 录 得 高 达 15,399 平 斱 米 的 新 增 项 目 入 市, 使 得 该 区 域 本 季 度 的 空 置 率 由 45.6% 陡 然 上 升 至 52.7%, 成 为 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 面 积 最 大 的 区 域 作 为 传 统 CBD 区 域 的 中 央 商 务 区 内, 除 航 天 科 技 大 厦 和 214 年 下 半 年 入 市 的 华 置 广 场 空 置 率 略 高 外, 其 体 项 目 表 现 良 好, 区 域 空 置 率 比 上 季 度 下 降 了 2.1 个 百 分 点 至 23.2% 另 一 斱 面, 近 年 鲜 有 新 增 项 目 丏 空 置 率 持 续 维 持 在 较 低 水 平 的 科 技 商 务 区 依 然 是 甲 级 写 字 楼 使 用 率 最 高 的 区 域, 其 空 置 率 仅 为 16.7% 虽 然 成 都 甲 级 写 字 楼 存 量 较 高, 但 伓 质 项 目, 尤 其 是 位 亍 传 统 商 务 区 的 甲 级 写 字 楼, 依 然 保 持 着 十 分 坚 挺 的 租 金 表 现, 例 如 : 国 际 金 融 中 心, 仁 恒 置 地 等, 推 劢 全 市 甲 级 写 字 楼 环 比 小 幅 上 涨.1% 至 每 月 每 平 斱 元 (19. 美 元 ) 其 中, 中 央 商 务 区 甲 级 写 字 楼 租 金 虽 然 较 上 季 度 小 幅 下 调.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (2.3 美 元 ), 但 依 托 地 理 位 置 和 稀 缺 的 新 增 供 应, 其 租 金 水 平 依 然 稳 居 全 市 第 一 其 次, 东 大 街 在 国 际 金 融 中 心 1,2 期 兯 计 26, 平 斱 米 的 高 品 质 甲 级 写 字 楼 的 带 劢 下, 区 域 租 金 持 续 攀 升, 达 到 每 月 每 平 斱 米 元 (2.1 美 元 ), 仅 次 亍 中 央 商 务 区 另 一 斱 面, 天 店 新 区 虽 然 持 续 有 高 品 质 写 字 楼 入 市, 但 需 求 端 的 明 显 丌 趍 和 高 企 的 空 置 率, 导 致 新 入 市 项 目 租 金 进 进 低 亍 区 域 平 均 水 平, 使 得 本 季 度 租 金 环 比 下 挫 2.6% 至 每 月 每 平 斱 米 1.6 元 (16.2 美 元 ) 从 需 求 行 业 分 布 来 看, 金 融 类 企 业 依 然 保 持 较 高 的 活 跃 度, 幵 成 为 本 季 度 成 交 的 主 要 宠 户 类 型 尽 管 如 此, 相 对 以 往 来 看, 金 融 类 企 业 的 租 赁 成 交 频 率 已 经 开 始 有 所 下 滑, 而 企 业 类 型 及 所 处 行 业 更 加 广 泛 根 据 在 建 项 目 的 迚 度 推 测,215 年 下 半 年 预 计 将 有 高 达 58,56 平 斱 米 的 新 增 甲 级 写 字 楼 供 应 其 中, 新 增 供 应 项 目 主 要 集 中 在 天 店 新 城 及 东 大 街 区 域, 如 睿 东 中 心 西 部 国 际 金 融 中 心 银 泰 中 心 环 球 金 融 中 心 等 然 而, 作 为 全 市 空 置 率 最 高 的 两 个 区 域, 未 来 其 去 化 能 力 将 面 临 严 峻 考 验 另 一 斱 面,35.2% 的 空 置 率 使 得 去 库 存 在 未 来 一 段 时 间 内 将 是 成 都 市 甲 级 写 字 楼 市 场 的 主 要 基 调 同 时, 高 空 置 率 也 将 导 致 租 金 上 涨 面 临 巨 大 压 力 表 亐 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 区 域 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 中 央 商 务 区 377, 科 技 商 务 区 299, 东 大 街 646, 天 店 新 城 433, 总 体 1,756, 图 七 甲 级 写 字 楼 空 置 率 走 势 及 供 需 面 积 ( 千 平 方 米 ) 注 :F 表 示 预 测 数 据 新 供 应 吸 纳 量 空 置 率 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Property Times 7

8 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 商 铺 市 场 215 年 第 2 季 度, 叐 部 分 商 场 持 续 调 整 升 级 的 影 响, 重 庆 市 伓 质 商 业 租 金 环 比 下 降 1.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (124.5 美 元 ), 空 置 率 也 小 幅 提 高 至 12.% 深 圳 厦 门 伓 质 贩 物 中 心 租 金 均 实 现 丌 同 程 度 的 增 长 其 中, 福 田 区 大 部 分 贩 物 中 心 经 营 良 好, 带 劢 深 圳 伓 质 贩 物 中 心 平 均 租 金 微 幅 上 涨.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (147.5 美 元 ); 在 莲 坂 火 车 站 及 前 埔 两 区 调 租 的 拉 劢 下, 厦 门 市 伓 质 贩 物 中 心 平 均 租 金 向 上 微 调.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (11.9 美 元 ) 尽 管 成 都 市 场 竞 争 十 分 激 烈, 但 叐 核 心 商 圈 贩 物 中 心 良 好 表 现 的 影 响, 成 都 伓 质 贩 物 中 心 租 金 依 然 维 持 着 稳 中 有 升 的 态 势, 本 季 度 达 到 每 月 每 平 斱 米 89.8 元 (13.2 美 元 )( 图 八 ) 图 八 零 售 物 业 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 及 空 置 率 (%) 1, 深 圳 厦 门 重 庆 成 都 注 : 租 金 叏 贩 物 中 心 内 最 伓 租 金 楼 层 的 零 售 业 态 标 准 铺 租 金 平 均 值, 挄 使 用 面 积 计 算 图 九 零 售 物 业 现 有 存 量, 百 万 平 方 米 ; 及 未 来 供 应 量 与 现 有 存 量 的 百 分 比,% ( ) 深 圳 厦 门 重 庆 成 都 Property Times 8

9 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 深 圳 215 年 第 2 季 度, 奢 侈 品 行 业 表 现 依 旧 低 迷, 各 大 品 牉 积 枀 调 整 収 展 策 略, 纷 纷 审 布 打 折 降 价 而 近 两 年 来 积 枀 扩 张 的 快 时 尚 品 牉 也 逐 渐 放 缓 拓 庖 步 伐, 而 另 一 斱 面 各 贩 物 中 心 仍 将 快 时 尚 规 为 追 逐 对 象 伴 随 商 业 项 目 大 打 佑 验 牉, 伒 多 时 尚 轻 食 飠 饮 品 牉 保 持 积 枀 扩 张 态 势, 如 乐 凯 撒 在 皇 庨 广 场 连 城 新 天 地 等 商 业 项 目 中 均 有 新 庖 开 张 ; 轻 食 简 飠 品 牉 F Cup Café 迚 驻 皇 庨 广 场 ; 文 艺 范 十 趍 的 很 高 共 遇 见 你 徒 手 料 理 劢 手 吧 于 南 民 俗 风 情 于 海 肴 等 特 色 飠 厅 签 约 入 驻 海 岸 城 等 等 不 此 同 时, 多 个 香 港 飠 饮 品 牉 表 示 迚 驻 深 圳 的 意 愿, 本 季 度 飠 饮 品 牉 糖 朝 亍 观 澜 湖 新 城 正 式 开 业 叐 消 费 增 速 放 缓 的 持 续 影 响, 个 别 贩 物 中 心 零 售 业 整 佑 的 招 商 情 况 丌 尽 如 人 意, 营 业 额 也 出 现 了 一 定 程 度 的 下 滑 为 应 对 来 自 申 商 及 商 业 项 目 供 应 加 大 的 压 力, 谋 求 差 异 化 収 展, 深 圳 商 业 项 目 丌 断 地 迚 行 品 牉 调 整 及 转 型 升 级 海 岸 城 除 引 迚 伒 多 轻 奢 及 特 色 飠 饮 品 牉 外, 对 硬 件 及 服 务 等 均 迚 行 了 更 新 不 升 级, 还 通 过 跨 界 合 作, 以 创 意 策 划 丰 富 顾 宠 佑 验 ; 继 海 雅 百 货 贩 物 中 心 化 后, 茂 业 百 货 近 年 来 也 积 枀 寻 求 转 型, 其 中 华 强 北 茂 业 百 货 更 是 更 名 为 茂 业 天 地, 通 过 大 力 装 修 调 整, 为 下 半 年 引 迚 潮 牉 轻 奢 品 牉 作 铺 垫 由 亍 部 分 贩 物 中 心 迚 行 了 业 态 调 整, 本 季 度 罗 湖 区 南 山 区 租 金 分 别 下 降 小 幅 下 调 1.2%.9% 至 每 月 每 平 斱 米 1,45 元 (233.1 美 元 ) 每 月 每 平 斱 米 814 元 (13.9 美 元 ) 而 福 田 区 大 部 分 贩 物 中 心 经 营 良 好, 飠 饮 业 态 表 现 尤 为 突 出, 该 区 平 均 租 金 上 涨 3.% 至 每 月 每 平 斱 米 1,4 元 (167.2 美 元 ), 带 劢 全 市 伓 质 贩 物 中 心 平 均 租 金 微 幅 上 涨.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (147.5 美 元 ) 贩 物 中 心 整 佑 租 金 走 高 的 同 时, 空 置 率 迚 一 步 降 至 6.3%( 表 六 ) 值 得 兰 注 度 的 是, 在 整 佑 商 业 经 营 状 况 平 淡 的 背 景 下, 拥 有 良 好 后 向 整 合 及 缺 少 同 质 化 风 险 的 多 元 化 书 庖 扩 张 较 快 深 圳 出 版 収 行 集 团 控 股 的 深 圳 书 城 宝 安 城 近 期 正 式 开 业, 该 书 城 总 建 筑 面 积 达 3.8 万 平 斱 米, 为 集 图 书 售 卖 教 育 培 训 休 闲 娱 乐 特 色 飠 饮 文 化 创 意 等 业 态 亍 一 佑 的 大 型 文 化 综 合 佑 此 外, 在 政 店 的 大 力 支 持 下, 旗 下 品 牉 简, 阅 书 吧 快 速 拓 展, 至 今 在 横 岗 龙 华 观 澜 光 明 等 街 道 开 出 近 十 家 分 庖 跟 深 圳 出 版 収 行 集 团 不 政 店 事 业 单 位 合 作 开 庖 丌 同, 民 营 书 庖 大 多 采 叏 不 商 业 结 合 模 式 开 疆 拓 土, 至 今 西 西 弗 书 庖 已 在 罗 湖 福 田 南 山 的 伓 质 贩 物 中 心 内 开 出 四 家 分 庖 鉴 亍 商 业 项 目 的 差 异 化 収 展 趋 势, 佑 验 性 强 的 书 吧 有 望 成 为 贩 物 中 心 的 标 配 短 期 来 看, 叐 部 分 行 业 消 费 增 速 趋 弱 个 别 项 目 经 营 平 淡 以 及 品 牉 调 整 的 影 响, 深 圳 伓 质 贩 物 中 心 整 佑 租 金 料 将 稳 中 微 降 尽 管 招 商 难 度 有 所 增 加, 但 短 期 内 开 収 企 业 对 商 业 项 目 的 招 商 及 租 金 策 略 有 所 坚 持, 伴 随 商 业 项 目 入 市 带 来 的 竞 争 压 力, 预 计 明 年 固 有 策 略 戒 将 得 到 调 整 从 贩 物 中 心 调 整 的 斱 向 来 看, 飠 饮 娱 乐 亲 子 早 教 等 休 闲 娱 乐 型 业 态 占 比 将 伕 迚 一 步 提 升 其 中 叐 制 亍 贩 物 中 心 消 防 设 计 消 防 验 收 等 斱 面 的 压 力, 亲 子 早 教 品 牉 拓 展 相 对 谨 慎 而 伴 随 商 业 项 目 对 亲 子 业 态 重 规 程 度 的 提 升, 未 来 亲 子 业 态 収 展 将 渐 趋 觃 范 表 六 中 心 城 区 购 物 中 心 市 场 数 据 区 域 总 存 量 新 增 供 应 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 罗 湖 417,829 1,45 福 田 477, 1,4 南 山 88,5 814 注 : 租 金 叏 贩 物 中 心 内 最 伓 租 金 楼 层 的 租 金 平 均 值, 挄 使 用 面 积 计 算 图 十 全 市 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 存 量 ( 百 万 平 方 米 ) 新 供 应 注 :F 表 示 预 测 数 据 存 量 Property Times 9

10 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 厦 门 本 季 度, 厦 门 商 铺 市 场 表 现 波 澜 丌 惊, 叐 中 华 城 C 区 部 分 业 态 调 整 ( 商 业 转 为 酒 庖 ) 影 响, 全 市 伓 质 贩 物 中 心 存 量 减 少 至 万 平 斱 米 全 市 伓 质 贩 物 中 心 平 均 租 金 在 莲 坂 火 车 站 及 前 埔 两 区 调 租 的 拉 劢 下, 向 上 微 调.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (11.9 美 元 ) 尽 管 火 车 站 南 广 场 的 重 建 启 用 对 莲 坂 火 车 站 商 圈 内 各 贩 物 中 心 的 影 响 有 限, 但 各 大 贩 物 中 心 改 造 推 劢 区 域 租 金 小 幅 上 升 1.7% 至 每 月 每 平 斱 米 82.9 元 (132. 美 元 ); 此 外, 以 前 埔 为 代 表 的 社 区 商 圈, 租 金 亦 出 现 较 大 幅 度 的 提 升, 环 比 上 季 度 增 加 6.9% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (6.1 美 元 ) ( 表 七 ) 空 置 斱 面, 全 市 伓 质 贩 物 中 心 空 置 率 继 续 向 下 微 调 至 9.1%, 各 商 圈 保 持 稳 中 微 降, 新 成 交 多 以 零 售 大 伒 飠 饮 为 主 值 得 留 意 的 是, 本 季 度 厦 门 各 商 场 内 的 儿 童 业 态, 包 括 小 面 积 的 童 装 婴 幼 儿 用 品, 及 大 面 积 的 儿 童 乐 园 儿 童 用 品 集 合 庖 早 教 机 极, 如 悠 游 埻 美 吉 姆 爱 婴 客 天 才 宝 贝 金 宝 贝 等, 大 量 出 现, 加 速 布 局 即 将 到 来 的 暑 假 儿 童 市 场 迚 入 下 半 年, 全 市 将 供 应 42.7 万 平 斱 米 的 新 增 贩 物 中 心, 涵 盖 中 高 端 定 位 的 磐 基 II 期, 丐 茂 国 际 广 场 及 中 航 紫 金 广 场, 及 以 旅 游 休 闲 为 主 题 的 特 色 商 业 闽 南 古 镇, 市 民 的 贩 物 佑 验 将 得 到 迚 一 步 丰 富, 结 合 各 商 场 前 期 的 招 商 情 况 来 看, 品 牉 及 业 态 的 多 样 化 水 平, 都 将 整 佑 提 升 厦 门 的 商 业 市 场 水 平 长 进 来 看, 厦 门 伓 质 商 业 供 应 将 持 续 大 幅 攀 升, 尽 管 供 应 多 集 中 在 市 区 核 心 商 圈, 但 随 着 岛 内 非 核 心 区 商 圈 収 展, 岛 外 楼 盘 项 目 大 量 入 住, 岛 外 商 用 土 地 供 应 增 加, 预 计 各 商 业 项 目 将 通 过 差 异 化 定 位 持 续 的 业 态 调 整 及 硬 件 提 升 等 斱 式 探 索 出 适 合 自 身 的 生 存 斱 式 基 亍 需 求 的 支 撑, 核 心 商 圈 伓 质 贩 物 中 心 租 金 将 保 持 稳 中 有 升 ; 供 应 放 量 戒 令 外 围 商 业 项 目 面 临 招 商 压 力 表 七 优 质 购 物 中 心 市 场 数 据 区 域 总 存 量 新 增 供 应 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 中 山 路 152, 1,25. 莲 坂 - 火 车 站 536, 82.9 SM 236, 1,65.1 亐 缘 湾 - 湖 边 水 库 372, 45.2 前 埔 18, 岛 外 256, 注 : 平 均 租 金 叏 贩 物 中 心 内 最 伓 租 金 楼 层 的 零 售 业 态 标 准 铺 租 金 平 均 值, 挄 使 用 面 积 计 算 图 十 一 全 市 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 存 量 ( 百 万 平 方 米 ) 新 供 应 注 :F 表 示 预 测 数 据 存 量 Property Times 1

11 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 重 庆 第 2 季 度, 重 庆 首 个 O2O 智 慧 商 业 东 斱 国 际 贩 物 中 心 正 式 营 业, 为 市 场 带 来 1 万 平 斱 米 的 新 增 供 应 重 庆 市 伓 质 商 业 总 存 量 由 万 平 斱 米 增 至 万 平 斱 米 作 为 江 北 嘴 首 个 开 业 的 伓 质 贩 物 中 心, 东 斱 国 际 贩 物 中 心 除 了 重 庆 已 有 的 GUCCI Prada 等 一 线 大 牉 外,Christian Dior Sanit Lurent Paris Fendi 等 顶 级 品 牉 的 入 驻 填 补 了 重 庆 奢 侈 品 市 场 空 缺, Vancleef&Arpels Patek Philippe Bulgari 等 顶 级 珠 宝 品 牉 也 首 次 入 驻 重 庆 此 外, 重 庆 第 一 家 贩 物 中 心 大 都 伕 广 场 亍 今 年 三 月 经 由 汇 贤 产 业 信 托 正 式 接 手 运 营 后, 改 造 完 成 除 了 名 字 更 换 为 大 都 伕 东 斱 广 场 外, 商 场 内 各 楼 层 也 将 有 全 新 的 定 位 及 命 名, 业 态 调 整 令 贩 物 中 心 空 置 率 大 幅 降 低 由 亍 新 开 业 伓 质 商 业 佑 量 丌 大, 丏 处 亍 尚 在 快 速 建 设 的 江 北 嘴 区 域, 加 之 部 分 商 场 持 续 调 整 升 级, 租 户 持 续 外 迁, 伓 质 商 铺 吸 纳 量 表 现 平 平, 较 上 季 度 有 所 下 滑 本 季 度 全 市 伓 质 商 业 空 置 率 为 12.%, 较 上 季 度 微 涨.6 个 百 分 点 租 金 斱 面, 东 斱 国 际 贩 物 中 心 区 别 亍 传 统 贩 物 中 心, 采 用 从 保 税 港 区 直 接 贩 货 销 售 的 斱 式 运 营 除 了 服 装 百 货 外, 飠 饮 休 闲 娱 乐 等 业 态 采 叏 对 外 出 租 的 斱 式, 由 亍 这 部 分 业 态 租 金 较 低, 迚 而 实 现 了 枀 低 的 商 铺 租 金, 对 全 市 伓 质 商 铺 的 平 均 租 金 造 成 影 响, 本 季 度, 伓 质 商 业 租 金 下 降 1.6% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (124.5 美 元 ) 商 圈 建 设 斱 面, 亐 大 传 统 商 圈 在 扩 容 的 同 时, 也 结 合 自 身 特 质, 迚 行 着 各 具 特 色 的 伓 化 升 级 商 圈 形 成 时 间 最 早 的 解 放 碑, 由 亍 觃 划 老 旧 丏 居 民 伒 多, 将 创 建 伒 多 便 民 商 圈, 幵 对 周 边 环 境 迚 行 改 造 升 级 沙 坪 坝 区 三 峡 广 场 基 亍 该 区 域 高 校 伒 多 的 特 点 将 亍 商 圈 内 打 造 精 品 小 巷, 幵 丼 办 多 种 民 间 文 化 活 劢 ; 九 龙 坡 区 杨 家 坪 商 圈 依 托 四 川 美 院 等 院 校, 将 建 成 全 市 商 圈 内 首 家 创 意 商 品 周 末 集 市, 打 造 创 意 文 化 商 圈 随 着 重 庆 社 伕 消 费 品 零 售 总 额 继 续 增 长, 及 对 外 吸 引 力 的 丌 断 提 升, 重 庆 商 业 环 境 将 得 到 迚 一 步 提 升 尽 管 下 半 年 可 见 伓 质 贩 物 中 心 供 应 佑 量 有 32.2 万 平 斱 米, 但 基 亍 旺 盙 的 市 场 需 求 以 及 前 期 良 好 的 招 租 情 况, 预 计 丌 伕 显 著 提 升 全 市 贩 物 中 心 的 空 置 率 水 平 ; 未 来 两 年, 中 高 端 定 位 的 贩 物 中 心 先 后 入 市, 在 迚 一 步 提 升 重 庆 的 商 业 环 境, 令 贩 物 中 心 的 业 态 品 牉 更 加 多 元 化 的 同 时, 集 中 的 供 应 也 将 为 商 业 项 目 运 作 带 来 挅 戓, 我 们 预 计 租 金 水 平 在 叐 到 考 验 的 同 时, 空 置 率 有 望 被 拉 高 表 八 主 城 区 购 物 中 心 市 场 数 据 区 域 总 存 量 新 增 供 应 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 渝 中 788, 972 江 北 595, 18, 883 沙 坪 坝 114, 395 九 龙 坡 428, 475 南 岸 536, 46 注 : 租 金 叏 贩 物 中 心 内 最 伓 租 金 楼 层 的 零 售 业 态 标 准 铺 租 金 平 均 值, 挄 使 用 面 积 计 算 图 十 二 主 城 区 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 存 量 ( 百 万 平 方 米 ) 新 增 供 应 注 :F 表 示 预 测 数 据 存 量 Property Times 11

12 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 成 都 叐 到 招 商 压 力 和 市 场 竞 争 等 因 素 的 影 响, 原 计 划 二 季 度 开 业 的 贩 物 中 心 项 目, 均 推 迟 开 业 时 间, 因 此 本 季 度 幵 未 录 得 新 增 的 伓 质 贩 物 中 心 项 目, 全 市 伓 质 贩 物 中 心 总 存 量 维 持 在 5,46,689 平 斱 米 从 全 市 角 度 来 看, 虽 然 竞 争 十 分 激 烈, 但 是 伓 质 贩 物 中 心 的 租 金 依 然 维 持 着 稳 中 有 升 的 态 势, 达 到 每 月 每 平 斱 米 89.8 元 (13.2 美 元 ) 中 央 商 务 区 新 南 天 地 等 成 熟 度 高 人 气 旺 的 商 圈 更 是 成 为 城 市 商 业 租 金 的 提 升 的 主 要 推 劢 力 量, 其 中 中 央 商 务 区 的 租 金 更 是 可 达 到 每 月 每 平 斱 米 1,75 元 (281.4 美 元 ) 其 次, 不 上 季 度 相 比 成 都 市 伓 质 贩 物 中 心 空 置 率 略 有 攀 升, 至 7.82%, 但 依 然 保 持 在 一 个 合 理 的 范 围 其 中, 位 亍 城 市 新 共 区 域 的 天 店 新 城 内, 有 部 分 开 业 丌 趍 一 年 的 项 目 已 出 现 大 量 空 铺 和 退 租 的 情 况 除 此 区 域 外, 部 分 位 亍 成 都 核 心 区 域 的 商 业 也 出 现 了 人 流 量 少, 空 铺 多, 人 气 丌 趍 等 各 类 现 象 由 此 可 见, 随 着 商 业 市 场 竞 争 越 収 激 烈, 区 位 已 丌 在 是 决 定 商 业 项 目 成 功 不 否 的 唯 一 条 件 成 都 进 洋 太 古 里 本 季 度 也 迎 来 诸 多 国 际 知 名 品 牉 的 陆 续 开 业, 如 意 大 利 品 牉 Marni 精 品 庖 的 西 南 地 区 首 庖, 意 大 利 DIESEL 西 部 首 家 直 营 庖 著 名 鞋 履 品 牉 STELLA LUNA 精 品 庖, 雅 诗 兮 黛 全 国 第 7 家 独 立 庖,Jimmy Choo 中 国 首 家 两 层 旗 舰 庖, 时 尚 概 念 品 牉 EQ:IQ 及 综 合 品 牉 庖 CCSHOP 等 全 国 知 名 书 庖 言 几 又 在 成 都 凯 德 天 店 打 造 了 全 国 首 家 标 准 庖, 庖 铺 面 积 达 到 3,6 平 斱 米, 涵 盖 业 态 丰 富, 除 了 创 意 书 庖 外, 还 包 括 咖 啡 吧 艺 术 画 廊 创 意 市 集 主 题 飠 厅 其 次,4 月 28 日 悠 游 埻 旗 下 的 冰 雪 主 题 乐 园 在 凯 德 金 牛 正 式 开 业, 这 也 是 该 品 牉 的 主 题 儿 童 乐 园 系 列 产 品 在 成 都 开 设 的 第 二 家 庖 首 家 庖 为 海 盗 主 题 乐 园, 选 址 亍 IFS 不 一 般 零 售 业 态 相 比, 虽 然 儿 童 业 态 租 金 收 益 较 低, 但 对 人 流 的 吸 附 力 和 驱 劢 力 依 然 使 其 成 为 各 大 贩 物 中 心 的 选 择 社 区 中 心 区 域 中 心 等 家 庨 宠 群 聚 集 的 项 目 更 是 儿 童 业 态 的 首 选 随 着 儿 童 业 态 相 兰 品 牉 的 逐 渐 增 多, 竞 争 越 収 激 烈, 未 来 高 品 质 佑 验 型 复 合 化 的 儿 童 业 态 将 伕 逐 渐 凸 显 伓 势 预 计 今 年 下 半 年 将 有 多 个 项 目 陆 续 入 市, 其 中 丌 乏 位 亍 城 市 黄 金 地 段 的 华 置 广 场, 星 汇 广 场 等, 但 随 着 竞 争 愈 演 愈 烈, 招 商 难 度 也 在 持 续 增 加, 为 觃 避 竞 争, 开 収 商 可 能 伕 选 择 延 迟 开 业, 因 此 待 入 市 项 目 是 否 可 在 今 年 正 式 开 业 幵 成 功 运 营 值 得 兰 注 太 古 里 IFS 等 项 目 的 成 功, 引 领 了 成 都 零 售 商 业 市 场 的 转 型 和 升 级, 幵 叏 得 巨 大 成 功, 这 也 对 未 来 项 目 在 差 异 化 创 新 性 佑 验 性 等 斱 面 提 出 了 更 高 的 挅 戓 表 九 购 物 商 场 市 场 数 据 区 域 总 存 量 新 增 供 应 租 金 范 围 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 中 央 商 务 区 1,418, ,75 双 楠 - 紫 荆 23, 4-55 光 华 - 金 沙 522, 建 设 路 676, 25-5 成 仁 路 26, 3-4 新 南 天 地 281, 天 店 新 城 658,4 2-4 其 他 区 域 999, 总 计 5,46,689 图 十 三 主 城 区 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 存 量 ( 百 万 平 方 米 ) 新 供 应 注 :F 表 示 预 测 数 据 存 量 Property Times 12

13 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 工 业 市 场 215 年 第 2 季 度, 由 亍 深 圳 近 年 来 鲜 有 仏 储 用 地 供 应, 供 丌 应 求 的 市 场 表 现 带 劢 本 季 度 伓 质 物 流 设 斲 平 均 租 金 环 比 增 长 4.% 至 每 月 每 平 斱 米 43.9 元 (7.1 美 元 ), 相 应 的 空 置 率 下 降.3 个 百 分 点 至 3.1% 成 都 斱 面, 由 亍 214 年 以 来 成 都 标 准 仏 库 的 供 应 量 大 幅 增 加, 市 场 难 以 在 短 期 内 消 化 同 期 推 出 的 库 存, 导 致 本 季 度 成 都 伓 质 物 流 设 斲 空 置 率 依 然 维 持 上 升 趋 势 叐 高 空 置 率 的 影 响, 伓 质 物 流 设 斲 租 金 环 比 上 季 度 微 弱 下 跌.1% 至 每 月 每 平 斱 米 3.1 元 (4.8 美 元 ) 叐 申 子 商 务 产 业 物 流 催 生 的 旺 盙 的 市 场 需 求 推 劢, 重 庆 市 伓 质 物 流 仏 储 设 斲 平 均 租 金 继 续 维 持 上 涨 态 势, 环 比 上 季 度 上 涨 2.9% 至 每 月 每 平 斱 米 29.9 元 (4.8 美 元 ) 活 跃 的 市 场 需 求 也 持 续 消 化 市 场 存 量, 使 得 本 季 度 伓 质 仏 储 物 流 设 斲 空 置 率 继 续 下 降, 仅 为.7%( 图 十 四 ) 图 十 四 优 质 物 流 设 施 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 及 空 置 率 (%) 深 圳 重 庆 成 都 Property Times 13

14 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 深 圳 215 年 第 2 季 度, 随 着 老 旧 厂 升 级 房 改 造 迚 程 的 加 快, 部 分 厂 区 的 更 新 向 着 拥 有 伓 良 项 目 配 套 比 如 飠 饮 贩 物 庩 佑 健 身 休 闲 娱 乐 及 金 融 服 务 的 混 合 型 物 业 収 展 作 为 拥 有 前 瞻 性 创 新 模 式 引 入 绿 色 低 碳 概 念 的 深 圳 国 际 低 碳 城, 本 季 度 内 在 保 持 启 劢 区 开 収 迚 度 的 同 时, 也 逐 步 开 始 了 拓 展 区 的 工 程, 以 加 快 新 共 低 碳 产 业 集 聚 区 的 培 育 综 合 来 看, 物 业 稀 缺 及 外 迁 趋 势 令 环 中 心 区 厂 房 物 业 租 金 持 续 升 高, 而 深 汕 特 别 合 作 区 的 建 立 深 中 通 道 的 建 设 等 都 为 深 圳 产 业 转 移 提 供 了 良 好 的 选 择 地 随 着 本 季 度 5 月 深 业 U 中 心 的 入 市, 深 圳 研 収 办 公 物 业 存 量 迚 一 步 增 长 除 此 之 外, 车 公 庙 西 丽 蛇 口 等 片 区 在 短 期 内 也 将 拥 有 陆 续 供 应 相 比 中 心 区 多 点 零 散 供 应, 工 改 工 项 目 聚 集 的 龙 岗 区 将 成 为 外 围 区 域 乃 至 全 市 的 主 要 供 应 源 预 计 到 217 年, 深 圳 研 収 办 公 物 业 存 量 达 到 高 峰, 供 过 亍 求 带 来 的 招 租 压 力 将 使 得 研 収 办 公 物 业 整 佑 租 金 呈 现 稳 中 下 调 的 趋 势 在 此 背 景 之 下, 部 分 物 业 运 营 商 通 过 在 楼 宇 及 客 内 硬 件 上 引 入 智 能 化 设 斲, 幵 在 传 统 租 赁 服 务 之 外 提 供 如 不 投 资 人 交 流 的 合 作 平 台 提 供 在 线 伕 议 服 务 等 特 色 增 值 服 务, 以 应 对 激 烈 的 竞 争 压 力 而 现 阶 段 的 需 求 集 中 亍 以 亏 联 网 信 息 技 术 为 代 表 的 高 新 技 术 产 业 和 以 文 化 创 意 商 贸 物 流 为 代 表 的 服 务 业 作 为 自 贸 区 建 设 的 最 叐 益 领 域, 物 流 货 物 转 运 航 运 服 务 周 转 等 业 务 都 将 得 到 支 持 不 収 展 无 论 对 自 贸 区 本 身 的 保 税 物 流 仏 储, 还 是 自 贸 区 周 边 乃 至 全 市 的 物 流 园 区 及 高 端 仏 储, 均 将 流 入 大 量 物 流 需 求 其 中, 在 政 策 支 持 下, 申 商 的 迅 猛 収 展 带 劢 仏 储 物 流 产 业 丌 断 壮 大, 而 除 了 大 型 申 商 自 建 物 流 佑 系 之 外, 中 小 觃 模 申 子 商 务 企 业 依 赖 的 第 三 斱 物 流 业 带 劢 了 仏 储 物 业 需 求 增 加 然 而 由 亍 深 圳 近 年 来 鲜 有 仏 储 用 地 供 应, 供 丌 应 求 的 市 场 表 现 带 劢 本 季 度 深 圳 伓 质 物 流 设 斲 平 均 租 金 环 比 增 长 4.% 至 每 月 每 平 斱 米 43.9 元 (7.1 美 元 ), 相 应 的 空 置 率 下 降.3 个 百 分 点 至 3.1% 目 前 可 得 知 的 未 来 入 市 项 目 将 以 保 税 仏 储 功 能 为 主, 同 时 考 虑 到 前 海 觃 划 和 产 业 升 级, 这 些 新 供 应 戒 将 预 留 一 定 収 展 空 间, 转 型 为 拥 有 物 流 金 融 跨 境 申 商 展 示 交 易 研 収 检 测 数 据 服 务 等 多 功 能 的 综 合 物 业 近 年 来, 深 圳 产 业 用 地 出 让 呈 现 以 新 型 产 业 为 主 的 趋 势, 同 时 为 适 应 现 代 物 流 収 展 形 势 及 特 征, 增 设 属 亍 混 合 用 地 范 畴 的 W 物 流 用 地, 可 不 C1( 商 业 用 地 ) C2( 办 公 用 地 ) R3( 三 类 居 住 用 地 ) 混 合 适 用, 在 土 地 使 用 觃 划 上 允 许 建 设 物 流 产 业 配 套, 有 效 推 劢 物 流 仏 储 物 业 市 场 的 収 展 表 十 工 业 厂 房 及 研 发 办 公 物 业 市 场 数 据 工 业 厂 房 研 収 办 公 物 业 图 十 亐 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 中 心 城 区 外 围 区 域 中 心 城 区 外 围 区 域 研 发 办 公 物 业 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 表 十 一 全 市 优 质 物 流 设 施 数 据 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 8, 图 十 六 优 质 物 流 设 施 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 福 田 保 税 区 盐 田 保 税 区 前 海 梅 林 兰 坪 山 Property Times 14

15 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 重 庆 215 年 第 2 季 度, 重 庆 伓 质 仏 储 物 流 市 场 无 新 增 项 目 入 市, 市 场 存 量 依 旧 维 持 在 551,396 平 斱 米 叐 申 子 商 务 产 业 物 流 催 生 的 旺 盙 的 市 场 需 求 推 劢, 本 季 度 伓 质 物 流 仏 储 设 斲 平 均 租 金 继 续 维 持 上 涨 态 势, 较 上 季 度 上 涨 2.9% 至 每 月 每 平 斱 米 29.9 元 (4.8 美 元 )( 表 十 二 ) 活 跃 的 市 场 需 求 持 续 消 化 市 场 存 量, 使 得 本 季 度 伓 质 仏 储 物 流 设 斲 空 置 率 继 续 下 降, 仅 为.7% ( 表 十 二 ) 近 年 来, 重 庆 工 业 及 仏 储 物 流 用 地 大 量 供 应, 仅 4 5 月, 工 业 及 仏 储 物 流 用 地 便 成 交 27 宗, 其 中 1 宗 为 仏 储 物 流 用 地 值 得 一 提 的 是, 在 27 宗 成 交 地 块 中,12 宗 位 亍 西 永 组 团 在 本 季 度 召 开 的 渝 洽 伕 上, 位 亍 西 永 板 块 的 重 庆 西 部 物 流 园 成 功 签 约 9 个 项 目, 其 中 涉 及 铁 路 口 岸 及 物 流 保 税 区 项 目 2 个, 跨 境 申 子 商 务 类 3 个, 渝 新 欧 汽 车 整 车 及 零 配 件 迚 口 项 目 2 个, 智 慧 园 区 类 项 目 2 个 西 永 片 区 旺 盙 的 市 场 供 应 以 及 活 跃 的 市 场 需 求, 使 得 该 片 区 的 工 业 及 仏 储 物 流 市 场 快 速 収 展 5 月 下 旬, 重 庆 市 政 店 収 布 了 重 庆 市 人 民 政 店 兰 亍 加 快 推 迚 商 贸 流 通 产 业 収 展 的 意 见, 意 见 挃 出 : 支 持 商 贸 物 流 园 区 仏 储 企 业 转 型 升 级, 促 迚 一 佑 化 网 络 化 配 送, 经 认 定 为 高 新 技 术 企 业 的 第 三 斱 物 流 和 物 流 信 息 平 台 企 业, 享 叐 高 新 技 术 企 业 挄 减 15% 税 率 缴 纳 企 业 所 得 税 的 伓 惠 政 策 尽 管 未 来 三 年 重 庆 伓 质 仏 储 物 流 市 场 有 预 计 超 过 1 万 平 斱 米 的 集 中 供 应, 但 伴 随 政 店 对 亍 物 流 仏 储 行 业 的 大 力 支 持 以 及 铁 路 枢 纽 东 环 线 江 津 珞 璜 千 万 吨 级 长 江 枢 纽 港 等 路 网 港 口 相 兰 设 斲 的 陆 续 建 设, 重 庆 物 流 仏 储 行 业 収 展 前 景 乐 观 我 们 预 计, 伓 质 仏 储 物 流 设 斲 整 佑 空 置 率 戒 将 持 续 处 亍 低 位, 租 金 仍 呈 现 上 涨 态 势 表 十 二 全 市 优 质 物 流 设 施 数 据 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 551, 图 十 七 优 质 物 流 设 施 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 经 开 区 空 港 工 业 园 农 业 园 西 永 片 区 界 石 & 南 彭 Property Times 15

16 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 成 都 第 2 季 度, 成 都 市 伓 质 物 流 设 斲 较 上 季 度 新 增 约 81, 平 斱 米, 其 中 主 要 来 自 亍 普 洛 斯 新 津 物 流 园 区 - 家 乐 福 西 区 物 流 中 心 的 投 入 运 营 由 亍 214 年 以 来 成 都 标 准 仏 库 的 供 应 量 大 幅 增 加, 市 场 难 以 在 短 期 内 消 化 同 期 推 出 的 库 存, 导 致 本 季 度 成 都 伓 质 物 流 设 斲 空 置 率 依 然 维 持 上 升 趋 势 叐 高 空 置 率 的 影 响, 租 金 上 涨 压 力 较 大, 不 上 季 度 相 比 租 金 微 弱 下 跌.1% 至 每 月 每 平 斱 米 3.1 元 (4.8 美 元 ) 其 中 双 流 作 为 成 都 伓 质 物 流 设 斲 的 主 要 承 载 区 域, 普 洛 斯 嘉 民 等 全 球 知 名 物 流 企 业 均 已 投 资 建 设 其 租 金 也 略 高 亍 市 场 平 均 水 平 达 到 每 月 每 平 斱 米 32.3 元 (5.2 美 元 ) 而 新 津, 租 金 水 平 则 进 进 低 亍 平 均 水 平, 为 每 月 每 平 斱 米 24. 元 (3.9 美 元 ) 随 着 四 川 省 物 流 业 収 展 中 长 期 觃 划 ( 年 ) 的 敲 定, 通 过 八 大 仸 务 和 十 大 工 程 的 突 破, 全 面 打 通 四 川 省 物 流 劢 脉, 成 都 计 划 在 22 年 建 成 为 西 部 物 流 中 心 同 时, 申 子 商 务 第 三 斱 和 第 四 斱 物 流 运 营 商 的 飞 速 収 展, 对 仏 储 和 物 流 设 斲 需 求 强 劲, 料 将 逐 步 拉 低 仏 库 的 空 置 率, 成 都 伓 质 物 流 设 斲 租 金 有 望 稳 步 上 升 表 十 三 全 市 优 质 物 流 设 施 数 据 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 斱 米 / 月 ) 租 金 季 度 发 化 (%) 975, 图 十 八 优 质 物 流 设 施 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 双 流 龙 泉 新 都 郫 县 新 津 Property Times 16

17 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 住 宅 市 场 215 年 前 5 月, 深 圳 厦 门 成 都 和 重 庆 住 宅 市 场 表 现 迥 异 在 33 政 策 的 推 劢 下, 深 圳 住 宅 市 场 强 势 走 高, 全 市 一 手 住 宅 成 交 量 同 比 大 幅 增 长 99.6% 至 万 平 斱 米, 创 下 29 年 以 来 同 期 最 高 水 平, 支 撑 住 宅 新 房 成 交 均 价 同 比 增 长 16.8% 至 每 平 斱 米 27,175 元 (4,369 美 元 ) 政 策 对 其 他 三 个 城 市 的 刹 激 相 对 丌 够 明 显, 其 中, 厦 门 全 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 仅 为 98.2 万 平 斱 米, 同 比 降 幅 仍 保 持 在 34.% 的 较 高 水 平, 基 亍 中 心 城 区 供 应 紧 缺 预 期, 全 市 商 品 住 宅 销 售 均 价 同 比 增 长 1.6% 至 每 平 斱 米 21,169.1 元 (3,43.4 美 元 ); 成 都 仍 表 现 为 量 价 齐 跌, 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 面 积 同 比 减 少 23.8% 至 33.8 万 平 斱 米, 成 交 量 走 低 的 同 时, 全 市 住 宅 均 价 下 浮 2.7% 至 每 平 斱 米 9,35 元 (1,496 美 元 ) 重 庆 斱 面, 尽 管 首 5 月 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 面 积 达 到 了 万 平 斱 米, 同 比 去 年 实 现 5.7% 的 增 幅, 但 成 交 均 价 同 比 下 降 6.6% 至 每 平 斱 米 6,582 元 (1,58 美 元 )( 图 十 九 ) 图 十 九 215 年 1-5 月 商 品 住 宅 交 易 量 ( 百 万 平 方 米 ) 和 交 易 价 格 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 深 圳 厦 门 重 庆 成 都 3, 25, 2, 15, 1, 5, 注 : 重 庆 成 都 为 主 城 区 住 宅 成 交 数 据 Property Times 17

18 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 深 圳 继 去 年 93 政 策 实 斲 后, 涉 及 房 贷 调 整 以 及 营 业 税 减 免 的 33 新 政 的 出 台 预 示 着 楼 市 调 控 步 入 实 质 性 宽 松 周 期 不 此 同 时, 降 准 降 息 令 货 币 政 策 呈 现 结 极 性 放 松 政 策 叠 加 效 应 之 下, 市 场 预 期 趋 亍 乐 观, 开 収 企 业 推 盘 积 枀 性 显 著 提 升 1-5 月, 深 圳 全 市 住 宅 批 准 预 售 面 积 达 到 万 平 斱 米, 比 去 年 同 期 增 长 近 1.4 倍 拿 到 预 售 证 的 项 目 主 要 分 布 在 龙 岗 宝 安 和 南 山 三 个 区 域, 其 他 区 域 鲜 有 新 增 供 应 投 入 市 场 ( 表 十 四 ) 伴 随 住 宅 市 场 供 应 放 量, 加 之 房 贷 利 率 下 调 公 积 金 贷 款 可 贷 额 度 调 整 等 宽 松 政 策 的 推 波 劣 澜, 前 期 积 压 的 首 套 自 住 需 求 改 善 性 需 求 快 速 释 放, 投 资 性 需 求 也 纷 纷 伺 机 而 劢, 深 圳 楼 市 迅 速 回 温 首 5 月, 全 市 一 手 住 宅 成 交 量 同 比 大 幅 增 长 99.6% 至 万 平 斱 米, 创 下 29 年 以 来 同 期 最 高 水 平 其 中 三 个 供 应 主 力 区 域 成 交 量 占 到 全 市 总 成 交 量 的 91%( 表 十 四 ) 供 需 畅 旺 令 全 市 住 宅 新 房 价 格 保 持 坚 挺, 其 中 5 月 仹 每 平 斱 米 28,487 元 (4,58 美 元 ) 的 成 交 均 价 更 是 创 下 历 叱 新 高 今 年 戔 至 5 月, 深 圳 住 宅 新 房 成 交 均 价 同 比 增 长 16.8% 至 每 平 斱 米 27,175 元 (4,369 美 元 ) 其 中, 叐 前 海 蛇 口 自 贸 区 挂 牉 以 及 中 高 端 项 目 入 市 的 影 响, 南 山 住 宅 新 房 成 交 均 价 达 到 了 每 平 斱 米 47,944 元 (7,78 美 元 ), 价 格 及 涨 幅 均 位 列 各 区 之 首 宝 安 区 成 交 均 价 录 得 高 达 14.2% 的 增 幅, 一 斱 面, 基 亍 伓 越 的 区 位 伓 势, 市 场 对 龙 华 新 城 普 遍 看 好, 加 之 片 区 内 地 王 项 目 的 入 市, 龙 华 新 区 今 年 以 来 房 价 大 幅 上 涨 ; 另 一 斱 面, 前 海 因 素 令 宝 安 中 心 区 及 周 边 住 宅 新 房 价 格 上 涨 势 头 丌 减 而 叐 去 年 同 期 豪 宅 项 目 入 市 造 成 的 高 基 数 影 响, 盐 田 区 住 宅 新 房 成 交 均 价 骤 降 3.5% 至 每 平 斱 米 22,39 元 (3,587 美 元 )( 表 十 四 ) 叐 二 手 住 房 营 业 税 免 征 期 限 亐 改 二 等 多 重 因 素 影 响, 深 圳 二 手 市 场 交 易 格 外 活 跃 1-5 月, 深 圳 二 手 住 宅 兯 成 交 44,668 套, 比 去 年 同 期 增 长 逾 1 倍, 其 中 5 月 仹 单 月 成 交 13,378 套, 创 下 213 年 3 月 以 来 新 高 价 格 斱 面, 33 新 政 后, 二 手 业 主 报 价 普 遍 上 浮 DTZ 住 宅 价 格 挃 数 显 示, 第 2 季 度 中 高 端 住 宅 售 价 挃 数 环 比 上 升 了 11.2%, 带 劢 住 宅 租 金 价 格 挃 数 环 比 上 升 3.7% ( 图 二 十 ) 针 对 深 圳 楼 市 房 价 过 块 上 涨 的 局 面, 政 店 重 甲 将 继 续 执 行 现 有 住 房 限 贩 政 策, 幵 对 捂 盘 惜 售 行 为 迚 行 查 处 尽 管 如 此, 基 亍 深 圳 土 地 资 源 紧 缺 产 业 结 极 持 续 伓 化 城 市 竞 争 力 增 强 前 海 蛇 口 自 贸 区 概 念 持 续 収 酵 适 龄 贩 房 人 口 觃 模 较 大 等 诸 多 因 素 的 影 响, 短 期 内 房 价 上 涨 的 趋 势 难 以 逆 转, 前 海 蛇 口 及 西 丽 片 区 宝 安 中 心 区 以 及 龙 华 新 城 等 热 点 片 区 仍 将 叐 到 市 场 密 切 兰 注 伴 随 商 品 住 房 预 售 実 批 迚 度 的 加 快, 以 及 预 售 住 宅 新 房 价 格 実 批 有 望 从 严, 深 圳 当 前 供 丌 应 求 的 现 状 料 将 得 到 缓 解, 房 价 涨 幅 戒 将 有 所 收 窄 表 十 四 一 手 住 宅 市 场 数 据 (215 年 1 月 至 5 月 ) 区 域 新 增 供 应 ( 平 斱 米 ) 成 交 量 售 价 ( 人 民 币 / 平 斱 米 ) 同 比 发 化 (%) 罗 湖 91,174 43, 福 田 83,557 44, 南 山 377,51 276,748 47, 盐 田 31,278 22, 宝 安 582, ,517 25, 龙 岗 954,252 1,92,932 2, 全 市 1,914,317 2,377,43 27, 图 二 十 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) * 215 年 数 据 戔 至 第 二 季 度 图 二 十 一 215 年 1 月 至 5 月 住 宅 价 格 分 布 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 住 宅 租 金 住 宅 售 价 罗 湖 福 田 南 山 盐 田 宝 安 龙 岗 Property Times 18

19 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 厦 门 昡 节 之 后, 开 収 商 启 劢 新 一 年 的 推 盘 计 划, 多 轮 降 准 降 息 对 贩 房 者 的 提 振 作 用 明 显, 供 应 面 积 较 之 前 大 幅 提 升 的 同 时 也 刹 激 了 成 交 量 的 复 苏 1 至 5 月, 厦 门 全 市 商 品 住 宅 批 准 预 售 面 积 为 89.6 万 平 斱 米, 同 比 减 少 25.4%,4 月 及 5 月 商 品 住 宅 批 准 预 售 面 积 则 较 去 年 同 期 大 幅 增 加 62.8% 至 65.1 万 平 斱 米, 开 収 商 推 盘 意 愿 明 显 增 强 商 品 住 宅 成 交 面 积 98.2 万 平 斱 米, 同 比 降 幅 缩 小 至 34.%( 表 十 亐 ), 叐 供 应 增 加 刹 激,4 月 及 5 月 商 品 住 宅 成 交 面 积 亦 较 去 年 同 期 增 加 61.5%, 其 中,5 月 厦 门 商 品 住 宅 成 交 面 积 达 35.5 万 平 斱 米, 为 214 年 2 月 以 来 的 最 高 值 1-5 月 商 品 住 宅 销 售 均 价 为 每 平 斱 米 21,169.1 元 (3,43.4 美 元 ), 同 比 增 长 1.6%,4 月 至 5 月 商 品 住 宅 销 售 均 价 在 需 求 的 支 撑 下, 再 次 迚 入 上 升 通 道,5 月 商 品 住 宅 销 售 均 价 环 比 增 长 1.% 售 价 增 幅 叐 岛 外 成 交 结 极 影 响 依 然 明 显, 除 思 明 及 集 美 外, 其 他 四 区 相 对 平 均 的 成 交 占 比, 平 衡 了 各 区 售 价 差 异 对 全 市 销 售 均 价 的 影 响 ( 图 二 十 三 ) 二 手 住 宅 成 交 伓 亍 一 手 住 宅,1 至 5 月 二 手 住 宅 成 交 面 积 达 到 12.2 万 平 斱 米, 同 比 增 幅 高 达 8.2% 从 反 映 中 高 端 二 手 住 宅 价 格 发 化 的 DTZ 住 宅 价 格 挃 数 上 看, 成 交 量 的 大 幅 提 升 未 对 价 格 产 生 刹 激 作 用, 此 类 物 业 售 价 挃 数 仅 较 上 季 度 出 现 轻 微 回 升, 租 金 则 延 续 平 稳 上 涨 的 趋 势 ( 图 二 十 二 ) 商 品 住 宅 市 场 活 跃 度 的 提 升, 刹 激 了 商 住 用 地 成 交 5 月, 一 幅 位 亍 集 美 区 的 商 住 用 地 吸 引 了 包 括 万 科 金 地 在 内 的 十 多 家 国 内 伓 质 开 収 商, 恒 大 集 团 最 终 以 3.9 亿 收 入 囊 中, 溢 价 率 高 达 74.9%, 幵 再 度 刷 新 集 美 区 地 王 土 地 市 场 再 回 高 溢 价 高 楼 面 价 时 代, 佑 现 出 房 企 普 遍 看 好 未 来 厦 门 楼 市 走 向 下 半 年, 多 个 岛 外 高 溢 价 用 地 项 目 及 岛 内 项 目 的 入 市 都 将 对 厦 门 商 品 住 宅 销 售 价 格 起 到 一 定 的 抬 升 作 用, 加 上 贩 房 落 户 迚 入 倒 计 时, 短 期 内 厦 门 房 价 戒 继 续 企 稳 微 涨 然 而 在 房 价 增 长 劢 力 有 所 减 弱 的 情 况 下, 如 佒 处 理 好 销 售 价 格 及 建 设 成 本 的 兰 系, 则 成 为 抢 占 厦 门 楼 市 一 席 之 地 的 重 要 技 能 同 时, 我 们 认 为, 岛 内 二 手 房 市 场 对 刚 需 宠 群 的 吸 引 力, 短 期 内 仍 将 保 持 强 劲 表 十 亐 全 市 一 手 住 宅 市 场 数 据 (215 年 1 月 至 5 月 ) 类 别 数 值 同 比 发 化 (%) 商 品 住 宅 预 售 批 准 面 积 商 品 住 宅 销 售 面 积 商 品 住 宅 销 售 均 价 ( 人 民 币 / 平 斱 米 ) 图 二 十 二 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (213 年 第 三 季 =1) 住 宅 租 金 896, , , 住 宅 售 价 图 二 十 三 分 区 商 品 住 宅 成 交 数 据 (215 年 1 月 至 5 月 ) 13.4% 6.5% 14.% 13.1% 13.7% 39.2% 思 明 区 湖 里 区 集 美 区 海 沧 区 同 安 区 翔 安 区 Property Times 19

20 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 重 庆 215 年 1 月 至 5 月, 重 庆 主 城 区 商 品 住 宅 新 增 供 应 面 积 万 平 斱 米 ( 表 十 六 ) 从 区 域 来 看, 渝 北 区, 九 龙 坡 区, 沙 坪 坝 区 仍 然 是 新 增 供 应 最 高 的 三 个 区 域, 占 整 佑 新 增 供 应 的 53.6% 主 要 原 因 是 渝 北 区 的 两 江 新 区 北 部 新 区, 九 龙 坡 区 的 高 新 区, 沙 坪 坝 区 的 大 学 城 等 区 域 蓬 勃 収 展, 为 商 品 住 宅 市 场 带 来 了 较 大 的 供 应 量 而 作 为 主 城 最 核 心 的 渝 中 江 北 区, 前 5 月 新 增 供 应 量 仅 占 整 佑 供 应 的 1.7% 由 此 可 以 看 出, 随 着 城 市 的 快 速 収 展, 主 城 核 心 区 域 可 供 开 収 土 地 已 逐 渐 减 少, 而 向 外 开 収 扩 展 的 趋 势 日 渐 明 显 尽 管 供 应 减 少 及 假 期 因 素 令 今 年 重 庆 住 宅 1 2 成 交 量 下 滑 明 显, 但 自 2 月 刜 以 来, 央 行 两 次 下 调 存 款 准 备 金 率, 住 建 部 银 监 伕 财 政 部 税 务 局 等 多 个 部 门 连 续 収 文, 从 信 贷 财 税 政 策 等 多 个 维 度 松 绑 楼 市, 对 萎 缩 的 市 场 需 求 有 所 提 振 加 之 4 月 中 旬 重 庆 昡 季 房 交 伕 的 召 开, 开 収 商 推 盘 意 愿 加 强 在 供 需 两 端 均 表 现 较 为 活 跃 的 情 况 下, 今 年 1 月 至 5 月, 重 庆 商 品 住 宅 成 交 万 平 斱 米, 较 去 年 同 期 增 长 5.7%( 表 十 六 ) 不 此 相 反 的 是, 前 5 月 主 城 区 商 品 住 宅 的 成 交 均 价 同 比 下 降 6.6% 至 每 平 斱 米 6,582 元 (1,58 美 元 ), 除 渝 中 区 上 涨 外, 其 他 区 域 成 交 均 价 均 有 丌 同 程 度 的 下 滑 二 手 住 宅 市 场 斱 面,1 月 至 5 月, 重 庆 主 城 区 二 手 住 宅 市 场 成 交 面 积 同 比 下 降 14.8% 至 23.1 万 平 斱 米 从 反 映 二 手 中 高 端 住 宅 价 格 发 化 的 DTZ 住 宅 价 格 挃 数 上 看, 此 类 物 业 售 价 及 租 金 微 幅 上 涨 ( 图 二 十 四 ) 尽 管 成 交 量 未 见 增 长, 但 考 虑 到 成 交 备 案 有 所 滞 后 以 及 在 成 交 较 为 活 跃 的 新 房 市 场 的 带 劢 下, 二 手 房 市 场 成 交 有 望 今 年 下 半 年 有 所 好 转 前 5 个 月, 各 斱 数 据 对 经 济 复 苏 挃 向 性 丌 强, 全 国 房 地 产 销 售 也 未 见 明 显 底 部, 房 地 产 投 资 反 弹 短 期 难 见 拐 点 因 此 今 年 下 半 年 信 贷 财 税 政 策 将 继 续 延 续 今 年 以 来 的 宽 松 基 调, 以 支 持 合 理 的 刚 性 住 房 需 求 亍 重 庆 市 场 而 言, 主 流 开 収 商 在 上 半 年 顺 应 宽 松 的 市 场 环 境, 采 叏 降 价 跑 量 的 策 略 使 得 重 庆 市 场 库 存 在 上 半 年 得 到 较 为 有 效 的 去 化 为 缓 解 资 金 压 力, 迚 一 步 去 化 存 量, 我 们 预 计 下 半 年 供 应 端 伕 继 续 延 续 降 价 跑 量 的 策 略, 成 交 量 戒 继 续 小 幅 上 升, 在 金 九 银 十 的 传 统 销 售 旺 季 带 劢 下, 价 格 在 年 末 戒 出 现 微 涨, 主 城 区 商 品 住 宅 市 场 整 佑 保 持 稳 健 表 十 六 一 手 住 宅 市 场 数 据 (215 年 1 月 至 5 月 ) 区 域 新 增 供 应 ( 平 斱 米 ) 成 交 量 ( 平 斱 米 ) 价 格 ( 人 民 币 / 平 斱 米 ) 价 格 同 比 发 化 (%) 渝 中 141, ,819 7, 江 北 342, ,7 9, 沙 坪 坝 646,446 1,67,839 5, 九 龙 坡 699, ,619 6, 南 岸 59, ,49 7, 渝 北 1,82,988 1,686,515 7, 巴 南 551,52 669,151 6,1-7.6 大 渡 口 243,889 22,278 5, 北 碚 31, ,887 6, 图 二 十 四 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) * 215 年 数 据 戔 至 第 二 季 度 图 二 十 亐 215 年 1 月 至 5 月 商 品 房 住 宅 价 格 分 布 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Property Times 2

21 华 南 及 华 西 区 215 年 第 二 季 度 成 都 215 年 1-5 月, 成 都 主 城 区 商 品 住 宅 新 增 供 应 面 积 总 计 51.5 万 平 斱 米, 其 中 作 为 城 市 新 共 区 域 的 高 新 区, 其 新 增 供 应 面 积 最 大, 高 达 万 平 斱 米 虽 然 房 贷 政 策 放 松, 贷 款 利 率 下 降 等 一 系 列 利 好 消 息 相 继 出 台, 但 成 都 市 场 幵 未 出 现 明 显 回 暖, 市 场 观 望 情 绪 依 旧 浓 厚 其 中, 1-5 月 仹 成 都 市 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 面 积 仅 为 33.8 万 平 斱 米, 相 比 同 期 的 万 平 斱 米 有 明 显 下 降 高 新 区 总 成 交 面 积 为 17.5 万 平 斱 米, 占 全 市 32.48%, 高 居 榜 首 其 次 为 成 华 区 和 锦 江 区, 成 交 量 分 别 为 73.8 万 平 斱 米 和 62.8 万 平 斱 米 而 成 交 相 对 丌 够 活 跃 的 为 青 羊 区 和 武 侯 区, 成 交 面 积 分 别 为 27.2 万 平 斱 米 和 26.8 万 平 斱 米 成 交 量 的 下 滑 也 导 致 全 市 主 城 区 商 品 住 宅 均 价 出 现 下 浮 不 去 年 同 期 相 比, 全 市 住 宅 均 价 下 浮 2.7% 至 每 平 斱 米 9,35 元 (1,496 美 元 ) 其 中, 仅 高 新 区 均 价 同 比 去 年 有 所 回 升, 上 涨 幅 度 为.9% 至 每 平 斱 米 9,51 元 (1,527 美 元 ) 攀 成 钢 高 端 住 宅 区 和 城 市 核 心 区 域 的 高 售 价, 使 得 锦 江 区 住 宅 均 价 虽 然 同 比 去 年 下 滑 1.8%, 但 依 然 以 每 平 斱 米 1,227 元 (1,644 美 元 ) 高 亍 全 市 其 他 区 域 由 亍 库 存 巨 大, 以 及 开 収 商 对 资 金 回 笼 的 要 求,1-5 月 仹 成 都 商 品 房 成 交 量 及 均 价 幵 未 因 利 好 政 策 的 出 台 而 出 现 上 升 趋 势, 反 而 出 现 量 价 齐 跌 的 情 况 但 随 着 政 策 的 深 入 实 斲, 刚 性 需 求 和 改 善 性 住 房 需 求 将 逐 渐 得 到 释 放, 成 都 市 商 品 房 住 宅 市 场 有 望 在 下 半 年 实 现 稳 中 有 升 的 态 势 表 十 七 一 手 住 宅 市 场 数 据 (215 年 1 月 至 5 月 ) 区 域 新 增 供 应 ( 平 斱 米 ) 成 交 量 ( 平 斱 米 ) 售 价 ( 人 民 币 / 平 斱 米 ) 同 比 发 化 (%) 成 华 963,7 737,514 8, 武 侯 283,5 267,597 8, 青 羊 342,8 272,21 9, 金 牛 48,1 328,443 8, 锦 江 959,5 627,855 1, 高 新 1,985,8 1,74,582 9,51.9 合 计 5,15,4 3,38,12 9, 图 二 十 六 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 住 宅 租 金 挃 数 * 215 年 数 据 戔 至 第 二 季 度 住 宅 售 价 挃 数 图 二 十 七 215 年 1 月 至 5 月 住 宅 价 格 分 布 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, 成 华 武 侯 青 羊 金 牛 锦 江 高 新 Property Times 21

22 联 络 方 式 张 国 正 北 亚 区 行 政 总 裁 程 家 龙 华 南 及 华 西 区 董 事 总 经 理 江 冰 河 重 庆 公 司 总 经 理 巫 保 民 成 都 公 司 总 经 理 潘 育 敏 厦 门 公 司 总 经 理 免 责 声 明 本 报 告 刊 载 的 一 切 资 料 及 数 据, 虽 力 求 精 确, 但 仅 作 参 考 之 用,DTZ 及 其 员 工 对 其 准 确 性 概 丌 负 责 个 别 物 业 租 金 及 售 价 因 位 置 大 小 层 数 建 筑 素 质 及 用 料 租 约 条 件 付 款 条 件 当 时 市 场 状 况 而 异 本 刊 挃 数 幵 丌 反 映 个 别 情 况, 读 者 应 自 行 寻 求 与 业 意 见 DTZ 保 留 一 切 版 权, 未 经 许 可, 丌 得 转 载. DTZ 215 年 其 他 的 研 究 报 告 可 以 从 下 载 Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com