台灣地區不動產與城鄉學術研討會

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1 2005 不 動 產 與 城 鄉 學 術 研 討 會 專 題 討 論 : 不 動 產 議 題 * 引 言 人 : 林 中 森 壹 前 言 最 近 國 內 不 動 產 市 場, 在 建 商 標 的 依 然 熱 絡 不 動 產 證 券 化 議 題 持 續 發 燒 人 民 幣 升 值 與 油 價 上 漲 可 能 引 發 的 投 資 保 值 效 應 及 行 政 院 經 建 會 加 速 推 動 都 市 更 新 計 畫 等 利 多 消 息 影 響 下, 根 據 內 政 部 建 築 研 究 所 94 年 第 2 季 房 地 產 景 氣 指 標 顯 示, 第 2 季 房 地 產 景 氣 大 致 持 平, 未 來 景 氣 在 領 先 指 標 微 幅 上 升, 但 廠 商 對 未 來 市 場 看 法 持 平 持 平 不 樂 觀 的 原 因, 包 括 國 內 經 濟 成 長 預 期 下 修 利 率 緩 步 升 高 高 鐵 延 後 通 車 一 年 及 全 球 資 產 泡 沫 化 等 利 空 衝 擊 下, 另 根 據 財 團 法 人 國 土 規 劃 及 不 動 產 資 訊 中 心 最 新 之 94 年 第 二 季 台 灣 住 宅 需 求 動 向 季 報,94 年 第 2 季 住 宅 動 向 需 求 呈 現 買 方 市 場 的 觀 望 氣 氛, 且 需 求 面 信 心 有 轉 弱 趨 勢 從 需 求 動 機 觀 察, 自 住 型 需 求 仍 為 市 場 交 易 之 基 礎, 投 資 性 需 求 比 重 仍 高 但 已 呈 現 回 檔 購 屋 負 擔 較 上 季 再 度 增 加, 房 價 年 所 得 比 達 到 6.29 倍, 貸 款 負 擔 率 達 29% 貳 新 世 紀 不 動 產 與 城 鄉 發 展 策 略 國 內 不 動 產 市 場 之 穩 定 均 衡 發 展, 誠 為 國 內 經 濟 發 展 之 基 礎, 本 人 認 為 新 世 紀 不 動 產 與 城 鄉 發 展 策 略 應 包 括 下 列 要 項 : 一 永 續 發 展 的 國 土 規 劃 永 續 發 展 基 本 定 義 為 能 滿 足 當 代 的 需 求, 同 時 不 損 及 子 孫 滿 足 其 本 身 需 求 的 發 展, 它 是 建 構 在 環 境 保 護 經 濟 發 展 及 社 會 公 義 三 大 基 礎 之 上, 追 求 永 續 發 展 已 成 為 21 世 紀 國 家 生 存 與 發 展 之 主 要 方 向, 我 國 也 順 應 此 一 世 界 潮 流, 在 環 境 規 劃 與 土 地 利 用 制 度 朝 向 永 續 發 展 的 理 念 與 成 長 管 理 的 運 用 技 術, 旨 在 促 使 地 盡 其 利 目 前 政 府 就 其 相 關 具 體 作 法 如 下 : ( 一 ) 推 動 永 續 國 土 規 劃 與 管 理 為 促 進 國 土 資 源 合 理 配 置, 以 有 效 保 育 自 然 環 境 滿 足 經 濟 及 社 會 文 化 發 展 之 需 要, 提 升 生 活 環 境 品 質, 並 確 保 國 土 永 續 及 均 衡 發 展, 推 動 國 土 計 畫 法 立 法, 建 立 完 善 之 國 土 規 * 內 政 部 常 務 次 長

2 劃 與 管 理 制 度 未 來 國 土 規 劃 之 最 大 特 色, 係 將 國 土 分 為 國 土 保 育 地 區 農 業 發 展 地 區 與 城 鄉 發 展 地 區 等 三 大 功 能 分 區 進 行 管 理, 期 使 國 土 環 境 資 源 利 用 達 到 永 續 化 的 發 展 ( 二 ) 國 土 復 育 及 管 理 之 整 體 政 策 台 灣 因 地 理 與 地 質 因 素, 地 震 及 颱 風 豪 雨 等 發 生 頻 繁, 人 為 活 動 常 受 天 然 災 害 影 響, 為 復 育 過 度 開 發 地 區 的 生 態 體 系, 降 低 環 境 敏 感 地 區 的 開 發 程 度, 行 政 院 乃 針 對 國 土 之 保 育 及 管 理 進 行 檢 討, 並 訂 定 國 土 復 育 及 管 理 之 整 體 政 策, 以 期 復 育 過 度 開 發 地 區 的 生 態 體 系, 降 低 環 境 敏 感 地 區 的 開 發 程 度, 有 效 保 育 水 土 和 生 物 資 源, 降 低 自 然 危 害 風 險, 減 少 人 民 生 命 財 產 損 失, 並 為 後 代 保 存 健 全 的 綠 色 資 本, 建 立 國 土 永 續 發 展 之 機 制 ( 三 ) 強 化 國 土 環 境 生 態 保 育 為 確 保 國 土 永 續 發 展, 國 家 將 強 化 國 土 環 境 自 然 棲 地 或 生 物 多 樣 性 保 育 研 究 及 棲 地 復 育 計 畫, 各 國 家 公 園 並 以 維 護 野 生 動 植 物 之 棲 地 及 人 文 史 蹟 等 環 境 為 原 則, 推 動 生 態 旅 遊 ; 加 強 生 物 資 源 調 查 監 測, 以 建 立 多 元 化 之 生 物 資 源 資 料 庫 ; 另 從 永 續 發 展 的 觀 點, 加 強 生 態 系 的 復 育 工 作, 國 土 環 境 敏 感 區 域, 將 列 為 國 土 保 育 地 區 並 限 制 開 發 過 去 數 十 年 來, 台 灣 創 造 了 舉 世 稱 羨 的 經 濟 奇 蹟, 但 是 卻 也 犧 牲 了 部 分 的 自 然 環 境 因 此 國 土 的 保 育 及 保 安 之 加 強 與 落 實, 是 當 前 重 要 施 政 重 點 另 外, 本 世 紀 是 一 個 高 品 質 生 活 環 境 競 爭 的 世 紀, 世 界 上 各 大 都 會 區 與 都 會 區 競 爭, 城 市 與 城 市 競 爭, 社 區 與 社 區 競 爭, 將 因 環 境 品 質 而 見 高 下 鄰 近 國 家 如 日 本 韓 國, 以 及 土 地 面 積 與 我 國 相 近 的 荷 蘭, 都 早 已 制 定 國 土 計 畫 法 及 訂 定 國 土 計 畫 為 確 保 有 秩 序 的 國 土 發 展, 落 實 國 土 保 育 保 安 及 強 化 國 際 競 爭 力, 制 定 國 土 計 畫 法 實 屬 當 務 之 急 展 望 二 十 一 世 紀 的 台 灣, 我 們 期 待 透 過 國 土 規 劃 工 作, 塑 造 一 個 永 續 安 全 的 生 活 環 境 永 續 經 營 的 生 產 環 境 及 永 續 平 衡 的 生 態 環 境 的 願 景 國 土 規 劃 可 望 提 升 生 活 品 質. 建 造 安 適 的 居 住 環 境, 改 善 產 業 經 營 環 境, 兼 顧 生 態 環 境 資 源 之 永 續 利 用 ; 透 過 成 長 管 理 理 念 之 實 踐, 促 使 土 地 資 源 使 用 與 公 共 財 之 配 置. 產 生 有 效 率 及 公 平 之 結 果 二 公 平 正 義 的 土 地 制 度 ( 一 ) 地 利 共 享 長 期 以 來, 自 然 漲 價 歸 公 一 直 為 平 均 地 權 達 成 地 利 共 享 的 手 段 之 一, 亦 透 過 平 均 地 權 條 例 及 土 地 稅 法 執 行 公 平 正 義 的 土 地 制 度, 計 算 土 地 自 然 漲 價 總 數 額 以 課 徵 土 地 增 值 稅, 並 作 為 平 均 地 權 條 例 第 五 十 一 條, 以 供 育 幼 養 老 救 災 濟 貧 衛 生 扶 助 殘 障 等 公 共 福 利 事 業 興 建 國 民 住 宅 徵 收 公 共 設 施 保 留 地 興 辦 公 共 設 施 促 進 農 業 發 展 農 村 建 設 推 展 國 民 教 育 及 實 施 平 均 地 權 之 用 未 來 土 地 政 策 綱 領 並 將 持 續 就 對 於 土 地 價 值 非 因 人 為

3 利 用 改 良 而 增 加 者, 政 府 應 課 以 土 地 增 值 之 稅 予 以 闡 明 ( 二 ) 成 長 管 理 及 受 益 者 負 擔 公 平 正 義 的 土 地 制 度, 於 未 來 國 土 計 畫 法 亦 希 望 達 到 下 列 的 各 項 目 標 : 1. 可 改 善 現 行 都 市 與 非 都 市 土 地 兩 套 各 行 其 事 的 管 理 制 度, 以 及 水 土 林 保 育 事 權 分 散 的 缺 失, 建 立 未 來 公 平 公 開 及 效 率 的 國 土 利 用 管 理 及 發 展 制 度, 貫 徹 變 更 使 用 後 開 發 受 益 者 負 擔 回 饋 之 公 義 原 則 2. 整 合 國 土 資 源 的 保 育 事 權 加 強 景 觀 與 防 災 的 重 點 計 畫, 以 及 建 立 公 共 建 設 與 土 地 利 用 的 整 體 配 合 暨 都 會 區 建 設 的 協 調 機 制, 提 昇 國 際 競 爭 力 3. 提 高 地 方 總 體 規 劃 的 自 主 性, 對 不 適 宜 做 農 業 利 用 或 保 育 用 途 的 土 地, 透 過 縣 ( 市 ) 城 鄉 總 體 發 展 規 劃 都 市 經 濟 規 模 及 其 配 套 公 共 設 施 的 成 長 管 理 機 制, 釋 出 供 城 鄉 發 展 利 用, 以 因 應 市 場 需 要, 增 加 土 地 的 有 效 供 給 4. 基 於 國 土 保 育 利 用 及 管 理 之 需 要, 依 土 地 資 源 特 性 所 劃 設 之 國 土 保 育 地 區 農 業 發 展 地 區 及 城 鄉 發 展 地 區 之 三 大 國 土 功 能 分 區, 得 以 明 確 指 導 未 來 土 地 之 開 發 及 保 育 5. 維 護 人 民 土 地 之 原 有 合 法 權 利, 除 急 迫 性 之 國 土 保 安 與 生 態 保 育 需 要 應 依 本 法 加 強 管 制 並 給 予 補 償 外, 原 有 土 地 建 築 物 及 設 施 得 繼 續 作 原 來 合 法 使 用, 並 以 獎 勵 措 施 積 極 誘 導 符 合 計 畫 管 制 使 用 ( 三 ) 避 免 投 機 壟 斷 為 促 進 經 濟 發 展, 防 止 土 地 資 源 浪 費, 達 成 國 土 永 續 發 展 之 目 的, 政 府 對 土 地 投 機 炒 作 之 交 易, 應 採 取 必 要 之 行 政 作 為, 予 以 遏 止, 可 使 真 正 需 用 土 地 之 人 均 能 以 合 理 價 格, 順 利 取 得 所 需 土 地, 以 改 善 人 民 生 活 品 質 並 順 利 配 合 產 業 發 展, 提 升 國 家 整 體 競 爭 力, 又 可 避 免 土 地 為 私 人 操 控 壟 斷, 長 期 閒 置 荒 廢, 浪 費 國 家 珍 貴 土 地 資 源, 以 貫 徹 公 平 正 義 的 土 地 制 度 三 先 進 科 技 的 資 訊 系 統 ( 一 ) 建 置 國 土 資 訊 系 統 為 釐 定 各 級 政 府 單 位 應 負 責 蒐 集 建 檔 資 料 類 別 標 準 格 式 資 料 品 質 及 更 新 作 業 制 度 引 用 地 裡 資 訊 系 統 技 術 來 整 合 分 散 在 各 級 政 府 單 位 及 公 民 營 事 業 機 構 的 空 間 地 理 資 料, 以 提 高 資 訊 共 享 減 少 重 複 調 查 建 檔 及 全 面 提 昇 各 級 政 府 單 位 或 民 營 事 業 機 構 在 其 管 轄 區 域 內, 對 各 項 事 物 之 規 劃 管 理 決 策 能 力 國 土 資 訊 系 統 乃 是 結 合 全 國 各 種 具 有 空 間 分 佈

4 特 性 之 地 埋 資 料, 以 分 工 合 作 方 式 達 到 資 料 共 享 與 多 目 標 應 用 之 整 合 性 分 散 式 地 理 資 訊 系 統 共 分 為 九 大 資 料 庫 : 1. 自 然 環 境 基 本 資 料 庫 2. 自 然 資 源 與 生 態 資 料 庫 3. 環 境 品 質 資 料 庫 4. 社 會 經 濟 資 料 庫 5. 交 通 網 路 資 料 庫 6. 土 地 基 本 資 料 庫 7. 區 域 及 都 市 計 畫 資 料 庫 8. 公 共 管 線 資 料 庫 9. 基 本 地 形 圖 資 料 庫 ( 二 ) 高 精 度 及 高 解 析 度 數 值 地 形 模 型 建 置 1. 數 值 高 程 模 型 (DEM) 及 數 值 地 表 模 型 (DSM) 測 製 數 值 高 程 模 型 (DEM) 乃 以 數 值 化 方 式 來 展 現 三 度 空 間 地 形 起 伏 變 化 情 形 數 值 地 表 模 型 (DSM) 為 地 表 ( 如 建 築 物 植 被 ) 之 三 度 空 間 數 值 模 型 除 了 可 應 用 於 國 土 規 劃 外, 對 於 防 救 災 建 築 景 觀 設 計 工 程 規 劃 民 生 科 技 建 設 等 方 面, 亦 具 有 極 高 的 應 用 價 值 行 政 院 國 家 科 學 委 員 會 預 計 發 射 國 內 首 顆 資 源 遙 測 衛 星 一 中 華 衛 星 二 號, 其 所 拍 攝 之 影 像, 亟 需 有 全 臺 灣 高 解 析 度 DEM 及 DSM 資 料 配 合 使 用 才 可 獲 得 最 佳 效 益, 為 使 我 國 躋 身 高 科 技 國 家, 促 進 國 土 利 用 規 劃, 並 充 分 發 揮 中 華 衛 星 二 號 功 效, 兼 顧 環 保 科 技 與 經 濟 發 展, 達 到 國 土 永 續 經 營 之 目 標 2 引 進 LIDAR 測 繪 技 術 進 行 陸 地 及 海 域 測 量 測 試 空 載 雷 射 掃 瞄 (Airborne Laser Scanning,ALS) 技 術 的 發 展, 源 自 1970 及 1980 年 代 美 國 太 空 總 署 似 ASA) 的 研 發 其 後, 因 應 全 球 定 位 系 統 (Global Position System, GPS) 及 慣 性 導 航 系 統 (Inertial Navigation System, INS) 的 發 展, 使 得 精 確 的 及 時 定 位 定 姿 態 付 諸 實 現 經 由 德 國 Stuttgat 大 學 於 1988 至 1993 年 期 間 將 雷 射 掃 瞄 技 術 與 及 時 定 位 定 姿 態 系 統 結 合, 而 形 成 空 載 雷 射 掃 瞄 儀 之 後, 空 載 雷 射 掃 瞄 儀 隨 即 發 展 相 當 快 速, 約 從 1995 年 開 始 商 業 化, 目 前 已 有 十 多 家 廠 商 製 作 空 載 雷 射 掃 瞄 儀, 可 選 擇 的 型 號 更 超 過 30 種

5 ( 三 ) 國 土 利 用 監 測 計 畫 隨 著 經 濟 發 展 及 社 會 變 遷, 土 地 利 用 型 態 也 日 趨 複 雜, 對 自 然 環 境 的 破 壞 及 土 地 資 源 的 不 當 使 用 情 形 也 日 趨 嚴 重 台 灣 地 區 地 狹 人 稠, 如 何 有 效 運 用 與 管 理 土 地 資 源, 以 達 到 永 續 使 用 的 目 的, 實 為 當 務 之 急 國 土 利 用 監 測 可 以 提 供 三 種 資 料, 第 一 是 代 表 地 表 現 況 及 人 類 活 動 型 式 的 土 地 利 用 現 況 ; 第 二 則 是 這 種 狀 況 的 變 遷 ; 最 後 則 是 某 種 特 定 的 現 象 或 地 物 的 分 布 或 其 數 量 與 程 度 ( 例 如 水 污 染 的 分 布 與 程 度 ) 由 於 偵 測 那 種 地 表 現 象 及 其 變 遷 會 影 響 監 測 內 容 分 類 系 統 監 測 方 法 與 工 具 及 監 測 頻 率 與 精 度 故 一 種 國 土 利 用 監 測 必 需 先 訂 定 其 偵 測 的 現 象 種 類, 明 定 其 定 義 及 瞭 解 此 些 地 物 或 現 象 類 別 偵 測 的 空 間 精 度 與 時 間 頻 率, 來 服 務 及 滿 足 不 同 人 或 單 位 的 土 地 利 用 資 料 及 其 變 遷 的 需 求 因 此 對 於 如 何 透 過 一 套 妥 善 的 監 測 機 制, 以 快 速 有 效 地 掌 握 土 地 資 源 利 用 現 況 及 變 遷 的 相 關 資 訊, 以 為 檢 討 國 土 規 劃 與 使 用 管 制 策 略 之 參 考, 遂 成 為 亟 待 解 決 的 課 題 由 於 科 技 發 展 提 供 了 各 種 土 地 利 用 監 測 的 先 進 工 具 及 技 術, 而 在 各 種 土 地 利 用 監 測 的 工 具 及 技 術 中, 衛 星 影 像 以 其 具 有 資 料 獲 取 週 期 短 可 迅 速 掌 握 地 表 改 變 狀 況 影 像 資 料 涵 蓋 範 圍 廣 以 及 成 本 低 等 特, 往, 最 適 合 做 為 全 面 性 及 即 時 國 土 利 用 監 測 的 工 具 惟 衛 星 影 像 以 往 著 重 於 資 料 調 查 為 主, 現 已 進 一 步 作 為 全 面 性 國 土 利 用 之 監 測, 對 全 國, 往 土 地 利 用 現 況 調 查 與 變 遷 偵 測 之 作 業 方 式 技 術 及 配 合 措 施, 已 逐 步 研 發 與 規 劃 運 作 ( 四 ) 開 發 圖 解 地 籍 圖 數 值 化 資 料 同 步 異 動 將 已 建 置 之 全 國 土 地 基 本 資 料 庫 為 基 礎, 應 用 行 政 院 推 動 之 行 政 資 訊 網 路 (GSN) 申 虛 擬 企 業 網 路 (VPN) 所 架 設 之 全 國 地 政 資 訊 網 路, 推 動 建 置 全 國 各 地 政 事 務 所 已 完 成 之 圖 解 地 籍 數 化 資 料, 同 步 異 動 至 其 所 屬 直 轄 市 縣 ( 市 ) 政 府 後 再 同 步 傳 輸 至 內 政 部 之 全 國 土 地 基 本 資 料 庫 等 相 關 軟 硬 體 設 備 與 機 制, 以 充 實 全 國 土 地 基 本 資 料 庫, 提 供 規 劃 應 用 及 決 策 支 援 四 效 能 便 民 的 地 政 服 務 為 因 應 資 訊 時 代 來 臨, 積 極 推 動 地 政 業 務 電 腦 化, 建 立 網 際 網 路 提 供 多 目 標 功 能 資 訊, 以 提 升 效 能, 協 助 制 定 土 地 政 策 另 面 對 網 路 社 會 化 的 發 展, 藉 更 多 的 電 子 化 政 府 推 動 計 畫 增 加 民 眾 使 用 的 管 道, 延 伸 服 務 觸 角, 服 務 到 家 ( 一 ) 推 動 地 政 e 網 通 計 畫 本 計 畫 納 入 行 政 院 挑 戰 二 00 八 : 國 家 發 展 重 點 計 畫 之 數 位 臺 灣 計 畫, 計 畫 期 程 四 年, 主 要 推 動 項 目 包 括 : 整 合 資 料 庫 及 作 業 平 台 建 構 全 國 地 政 資 訊 網 建 立 地 政 電 子 閘 門 研 訂 業 務 系 統 規 範 及 開 發 應 用 軟 體 檢 討 修 訂 相 關 法 令 與 作 業 程 序 建 置 全 國 土 地 基 本 資 料 庫 人 員 教 育 訓 練 及 實 施 成 果 宣 導 等, 因 應 電 子 化 政 府 政 策 之 執 行 便 民 服 務 之 提 升

6 及 知 識 經 濟 時 代 之 趨 勢 潮 流, 應 用 目 前 成 熟 之 資 訊 設 備 技 術, 加 速 地 政 資 訊 系 統 整 合 建 置 全 國 統 合 之 地 政 資 訊 及 擴 大 地 政 電 予 化 業 務 項 目, 以 全 面 提 升 地 政 資 訊 服 務 品 質 ( 二 ) 建 置 地 籍 資 料 提 供 外 單 位 連 線 與 管 理 系 統 運 作 機 制 配 合 行 政 院 推 動 之 電 子 化 政 府 共 通 平 台, 建 置 應 用 系 統 轉 接 介 面, 與 共 通 作 業 平 台 互 相 連 接, 提 供 外 單 位 連 線 取 得 地 籍 資 料 與 管 理 運 作 機 制 以 升 電 子 化 政 府 服 務 品 質 與 效 率 ( 三 ) 電 予 閘 門 子 計 畫 電 子 閘 門 子 計 畫 為 電 子 化 政 府 計 畫 另 項 基 礎 工 作, 係 指 建 置 各 行 政 資 訊 系 統 網 路 與 網 際 網 路 的 連 接 通 道, 這 個 通 道 指 的 是 各 個 行 政 資 訊 系 統 對 外 聯 絡 的 窗 口, 電 子 閘 門 之 實 施 可 建 立 快 速 的 政 府 機 關 間 橫 向 連 繫 查 驗 機 制, 減 少 謄 本 使 用, 提 升 政 府 總 體 行 政 效 能 以 戶 籍 謄 本 為 例, 目 前 每 年 約 發 出 一 千 萬 張, 若 能 以 連 線 查 驗 減 少 百 分 之 五 十 核 發 量, 即 代 表 政 府 機 關 少 發 五 百 萬 張, 民 眾 少 跑 數 百 萬 人 次, 收 受 謄 本 單 位 減 少 五 百 萬 張 之 儲 存 空 間, 節 省 可 觀 之 社 會 成 本 五 公 私 協 力 之 專 業 分 工 ( 一 ) 建 立 不 動 產 估 價 師 制 度 台 灣 過 去 僅 需 依 公 司 法 規 定, 向 經 濟 部 申 請 設 立 不 動 產 鑑 定 公 司, 即 可 從 事 不 動 產 估 價 業 務, 由 於 缺 乏 有 關 法 律 規 範 估 價 業 者 之 執 業 資 格 條 件 及 業 務 責 任, 致 其 執 業 水 準 良 莠 不 齊, 不 僅 估 價 業 者 製 作 的 估 價 報 告 書 呈 現 相 當 大 的 差 異 性, 並 衍 生 業 者 為 求 生 存 所 造 成 劣 幣 驅 逐 良 幣 的 現 象 尤 其 自 民 國 1987 年 起, 國 內 房 地 產 價 格 暴 漲, 各 界 乃 一 再 建 議 政 府 應 儘 速 比 照 英 美 日 澳 等 國, 建 立 不 動 產 估 價 師 制 度, 藉 由 專 門 職 業 估 價 人 員 制 度 之 建 立, 將 估 價 業 者 納 入 輔 導 與 管 理 內 政 部 為 因 應 社 會 各 界 之 需 求, 訂 定 不 動 產 估 價 師 法 送 行 政 院 轉 請 立 法 院 審 議, 終 於 2000 年 十 月 四 日 公 布 施 行 為 配 合 推 動 不 動 產 估 價 師 制 度, 內 政 部 已 訂 定 之 子 法, 包 括 不 動 產 估 價 技 術 規 則 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 不 動 產 估 價 師 懲 戒 委 員 會 組 織 規 程 不 動 產 估 價 師 法 施 行 細 則 辦 理 不 動 產 估 價 師 專 業 訓 練 機 關 ( 構 ) 學 校 團 體 及 專 業 訓 練 或 與 其 相 當 之 證 明 文 件 認 可 辦 法 及 不 動 產 估 價 師 估 價 經 驗 認 定 標 準, 我 國 不 動 產 估 價 制 度 已 逐 漸 步 上 正 軌 由 於 不 動 產 價 值 合 理 估 價 是 不 動 產 證 券 化 成 功 之 要 素 之 一, 內 政 部 業 於 2003 年 11 月 訂 定 證 券 化 不 動 產 估 價 報 告 書 範 本 截 至 目 前 已 有 307 位 考 試 及 格 不 動 產 估 價 師 ( 二 ) 建 立 地 政 士 制 度

7 為 維 護 不 動 產 交 易 安 全, 保 障 人 民 財 產 權 益, 我 國 於 2001 年 10 月 24 日 公 布 地 政 士 法, 並 自 2002 年 4 月 24 日 施 行, 原 土 地 登 記 專 業 代 理 人 已 改 稱 為 地 政 士 ; 其 立 法 特 色 為 業 必 歸 會 及 地 政 士 簽 證 法 制 化, 該 法 之 實 施 對 不 動 產 交 易 安 全 及 人 民 財 產 權 益 方 面 將 獲 得 法 律 之 保 障 外, 對 從 事 專 業 代 辦 不 動 產 相 關 事 項 之 業 者 的 功 能 及 社 會 地 位 亦 相 對 提 升 ( 三 ) 建 立 不 動 產 經 紀 業 制 度 近 年 來 因 社 會 經 濟 繁 榮, 房 地 產 供 需 增 加, 交 易 隨 之 頻 繁, 房 地 產 仲 介 業 乃 大 量 設 立 惟 仲 介 業 務 組 織 型 態 及 經 營 規 模 不 一, 成 員 亦 良 莠 不 齊, 因 此 經 常 發 生 糾 紛 事 件, 影 響 交 易 安 全, 且 仲 介 業 或 從 業 人 員 或 有 賺 取 差 價, 或 假 借 理 由 沒 收 斡 旋 金, 或 屋 齡 坪 數 公 共 設 施 百 分 比 不 符 等 情 事, 致 使 近 年 購 屋 糾 紛 頻 傳, 躍 居 各 類 申 訴 與 民 事 訴 訟 案 件 之 首 位, 影 響 消 費 者 權 益 甚 鉅 內 政 部 為 管 理 不 動 產 經 紀 業, 建 立 不 動 產 交 易 秩 序, 特 制 定 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例, 並 於 1999 年 二 月 公 布 施 行, 除 保 障 交 易 當 事 人 之 權 益 外, 並 建 立 不 動 產 經 紀 業 專 業 形 象 及 經 紀 人 員 專 業 證 照 制 度 六 機 能 健 全 之 房 地 市 場 ( 一 ) 適 當 調 節 市 場 供 需 為 健 全 房 地 產 市 場 景 氣, 使 房 地 市 場 機 能 活 絡, 強 化 市 場 經 濟, 愛 對 於 房 地 市 場 供 需 進 行 適 當 調 節 以 往 對 於 房 屋 供 給 逾 量 之 處 理, 有 關 健 全 房 地 產 市 場 措 施 方 面, 列 舉 如 下 : 1. 減 少 公 部 門 新 建 住 宅 供 給, 減 輕 市 場 空 屋 壓 力 2. 協 助 收 入 較 低 家 庭 及 有 穩 定 職 業 之 年 青 人 實 現 購 屋 願 望 3. 協 助 民 眾 換 屋, 提 高 居 住 品 質 4. 協 助 減 少 房 屋 市 場 中 空 餘 屋 數 量, 帶 動 建 築 業 及 相 關 產 業 景 氣 5. 健 全 房 地 產 市 場 促 進 金 融 體 系 之 安 定 性 6. 促 進 中 部 及 南 部 公 共 建 設 及 產 業 發 展, 並 增 進 區 域 均 衡 ( 二 ) 推 動 不 動 產 證 券 化 為 活 絡 不 動 產 市 場, 不 動 產 證 券 化 條 例 業 於 92 年 7 月 23 日 公 布 施 行 不 動 產 證 券 化 成 功 之 要 素 之 一, 係 對 證 券 化 標 的 之 不 動 產 價 值 合 理 估 價, 以 作 為 發 行 不 動 產 受 益 證 券 之 基 礎, 方 能 確 保 投 資 大 眾 權 益 為 配 合 不 動 產 證 券 化 條 例 第 二 十 二 條 第 二 項 規 定 : 不 動 產 估 價 主 管 機 關 或 不 動 產 估 價 師 公 會 應 就 前 項 之 估 價 報 告 書, 訂 定 估 價 報 告 書 範 本, 內 政 部 業

8 以 92 年 11 月 28 日 台 內 地 字 第 號 令 訂 定 證 券 化 不 動 產 估 價 報 告 書 範 本 在 案 內 政 部 並 訂 有 內 政 部 出 具 不 動 產 證 券 化 申 請 案 意 見 書 作 業 要 點 國 內 不 動 產 證 券 化 個 案, 迄 94 年 5 月 底 止 共 計 8 件 核 准 通 過, 其 中 不 動 產 資 產 信 託 7 件 ( 融 資 型 3 件, 處 分 型 4 件 ), 核 准 金 額 計 億 元 ; 不 動 產 投 資 信 託 1 件, 核 准 金 額 計 億 元, 核 准 金 額 合 計 億 元, 後 續 並 有 6 件 不 動 產 投 資 信 託 已 陸 續 核 准 中, 如 下 表 所 示 類 別 創 始 機 構 ( 委 託 人 ) 核 准 金 額 ( 億 元 ) 核 准 年 度 CMBS( 商 業 不 動 產, 嘉 新 國 際 ( 股 ) 公 司 不 動 產 資 產 信 託 案 ) 中 欣 實 業 ( 股 ) 公 司 遠 雄 人 壽 保 險 富 泰 建 設 及 全 億 建 設 新 光 人 壽 保 險 全 坤 興 業 ( 股 ) 公 司 新 光 人 壽 ( 新 光 敦 南 大 樓 之 主 要 部 份 ) REIT( 不 動 產 信 託 投 富 邦 建 設 等 資 ) 國 泰 人 壽 保 險 公 司 資 料 來 源 : 行 政 院 金 融 監 督 管 理 委 員 會 銀 行 局 七 加 值 利 用 之 空 間 產 業 藉 由 強 化 基 礎 環 境, 建 立 高 品 質 的 國 土 資 訊 資 料 庫 及 便 利 的 資 訊 流 通, 並 運 用 現 代 衛 星 科 技, 建 立 國 土 監 測 系 統, 有 效 監 控 國 土 環 境, 繼 而 推 廣 加 值 運 用 促 成 多 樣 性 資 訊 產 品 的 衍 生, 導 引 在 政 府 業 務 上 如 國 土 規 劃 防 救 災 等 及 民 生 活 動 上 的 全 方 面 應 用, 建 立 整 體 國 土 資 訊 系 統, 有 效 加 速 地 理 資 訊 產 業 發 展, 並 促 成 數 位 內 容 服 務 產 業 的 成 長, 提 升 國 家 整 體 競 爭 力 國 家 各 項 建 設 皆 需 仰 賴 高 精 度 之 國 家 基 本 控 制 測 量 系 統 為 基 礎, 而 一 國 之 基 本 測 量 包 括 大 地 控 制 網 高 程 控 制 網 重 力 控 制 網 等 三 大 測 量 工 作, 範 圍 涵 蓋 陸 域 及 海 域 內 政 部 為 國 家 測 量 主 管 機 關, 為 健 全 國 家 基 本 控 制 測 量 系 統, 內 政 部 規 劃 兼 顧 延 續 性 及 發 展 性 的 一 系 列 基 本 控 制 測 量 計 畫, 相 繼 引 進 新 儀 器 新 技 術, 以 依 序 建 立 大 地 控 制 網 ( 衛 星 控 制 點 系 統 ) 高 程 控 制 網 重 力 控 制 網 及 海 域 基 本 圖 測 量, 並 持 續 維 護 已 建 立 之 基 本 控 制 測 量 系 統, 提 供 完 整 統 一 高 精 度 之 基 本 控 制 測 量 系 統 供 各 界 使 用 於 衛 星 定 位 控 制 系 統 (GPS) 方 面, 內 容 如 下 : ( 一 ) 衛 星 追 蹤 站 為 建 立 完 整 統 一 高 精 度 之 基 本 控 制 點 系 統, 於 82 年 設 置 陽 明 山 墾 丁 鳳 林 及 金 門 等 四 個 衛 星 追 蹤 站,83 年 設 置 馬 祖 北 港 太 麻 里 及 東 沙 四 個 衛 星 追 蹤 站, 且 為 整 合 台 灣 本 島 及 澎 湖 金 門 馬 祖 等 各 離 島 高 程 系 統, 於 92 年 起 勘 選 適 當 地 點 設 置 衛 星 固 定 接 收 站 為 配 合 環 境 景 觀 及 當 地 特 色, 有 關 衛 星 追 蹤 站 之 建 造, 均 參 酌 當 地 機 關 建 議, 並 於 建 造 完 成 開 始

9 營 運 後, 委 由 當 地 機 關 辦 理 衛 星 追 蹤 站 之 清 潔 維 護 及 管 理 等 相 關 事 宜 其 業 務 功 能 如 下 : ( 二 ) 衛 星 控 制 點 82 年 經 衛 星 定 位 測 量 工 作 小 組 第 九 次 會 議 研 商, 參 酌 傳 統 三 角 點 及 中 央 研 究 院 衛 星 點, 並 配 合 網 形 分 布 及 點 位 實 用 性, 共 規 劃 105 個 一 等 衛 星 控 制 點,83 年 規 劃 完 成 二 等 衛 星 控 制 點 623 點, 後 續 完 成 一 二 等 衛 星 控 制 點 點 位 調 查 標 石 埋 設 標 示 牌 設 置 及 野 外 測 量 工 作 為 辦 理 九 二 一 集 集 大 地 震 各 項 災 後 重 建 工 作 需 要, 並 掌 控 災 區 控 制 點 位 移 狀 況, 於 88 年 11 月 11 日 前 完 成 災 區 295 個 一 二 等 衛 星 控 制 點 測 量 工 作 且 為 長 期 維 護 衛 星 控 制 點 系 統 之 完 整 確 保 精 度, 需 定 期 檢 測 一 二 等 衛 星 控 制 點 系 統 ( 三 ) 空 間 資 訊 加 值 利 用 產 業 化 內 政 部 為 建 立 完 整 統 一 高 精 度 之 衛 星 控 制 點 系 統, 自 82 年 度 至 87 年 度 辦 理 應 用 全 球 定 位 系 統 實 施 台 閩 地 區 基 本 控 制 點 測 量 計 畫, 於 台 閩 地 區 設 置 完 成 陽 明 山 北 港 墾 丁 太 麻 里 鳳 林 金 門 馬 祖 東 沙 等 八 個 衛 星 追 蹤 站 及 施 測 完 成 722 個 衛 星 控 制 點 GPS 即 是 全 球 定 位 系 統 (Global Positioning System) 簡 稱, 原 為 美 國 空 軍 為 軍 事 上 定 位 及 導 航 目 的 而 發 展, 後 經 國 防 部 接 管 並 擴 大 計 畫 使 其 應 用 於 民 間 定 位 測 量 整 個 系 統 共 有 24 顆 衛 星, 繞 行 地 球 一 週 約 12 小 時, 如 此 可 確 保 在 世 界 上 任 何 時 間 任 何 地 點 皆 可 同 時 觀 測 到 4 至 7 顆 衛 星, 以 利 導 航 及 精 確 定 位 測 量 之 應 用 二 十 一 世 紀 GPS 的 民 生 用 途, 從 民 間 車 輛 定 位 導 航, 個 人 定 位, 車 輛 防 盜 運 輸 車 隊 管 理 導 航 及 路 徑 追 蹤 急 難 救 助 及 生 態 環 境 監 視 等 都 能 使 用 GTPS 快 速 精 確 定 位 的 功 能, 應 用 在 於 一 般 民 生 用 途 在 結 合 地 理 資 訊 無 線 通 訊 等 功 能, 構 成 行 動 式 自 主 式 個 別 點 位 為 搜 尋 主 軸 的 民 生 資 訊 系 統 如 以 下 幾 個 具 有 代 表 性 的 系 統 功 能, 無 須 相 關 產 業 各 別 建 置, 即 可 提 供 各 界 加 值 利 用, 達 成 空 間 資 訊 產 業 化 之 目 標 : 1. 以 GPS 系 統 做 車 隊 管 理 的 系 統 2.GPS 智 慧 型 公 車 整 合 應 用 系 統 3. 小 孩 / 老 人 / 保 育 動 物 定 位 協 尋 4. 車 隊 監 控 與 即 時 路 況 服 務 5. 高 速 公 路 計 價 系 統 6. 人 身 安 全 之 微 型 定 位 器 的 發 展 7.GPS 於 精 準 農 業 應 用 八 功 能 健 全 之 組 織 體 系 按 中 央 政 府 組 織 再 造 規 劃, 未 來 中 央 地 政 業 務 將 移 入 環 境 資 源 部, 其 未 來 組 織 調 整 規 劃 報 告 草 案, 業 由 行 政 院 環 境 保 護 署 邀 集 各 有 關 機 關 會 商 討 論 完 竣, 並 依 行 政 院 組 織 改 造 委 員 會 時 程, 於 93 年 12 月 底 送 該 會 審 查 在 案 環 境 資 源 部 預 計 組 織 職 掌 包 括 空 氣 品 質 保 護 水 質 保 護 噪 音 振 動 光 害 管 制 廢 棄 物 管 理 環 境 衛 生 環 境 監 測 水 利 礦 業 地 質 地 政 國 土 規 劃 國 家 公 園 國 家 風 景 區 氣 象 海 洋 海 岸 森 林 水 土 保 持 生 物 保 育 與 保 護 核 能 管 制 輻 射 安 全 都 市 計 畫 建 築 管 理 ( 建 築 工 程 除 外 ) 下 水 道 國 民 住 宅 環 境 化 學 用 藥 管 理 ( 包 括 農 藥 ) 及 天 然 災 害 防 治 ( 颱 風 洪 水 乾 旱 潮 流 海 嘯 地 震 土 石 流 森 林 失 火 ) 等 以 整 合 水 土 林 業 務, 預 計 含 括 原 經 濟 部 礦 業 司 礦 務 局 中 央 地 質 調 查 所 水 利 署 及 臺 灣 省 自 來 水 公 司 等 業 務, 其 中 涉 及 土 地 政 策 業 務 部 分, 依 規 劃 將 分 別 移 入 環 境 資 源 部 國

10 土 規 劃 司 國 土 資 源 署 及 其 所 屬 國 土 測 繪 分 署 國 土 發 展 分 署 遙 測 及 航 測 城 鄉 規 劃 住 宅 發 展 地 質 礦 業 等 分 署 另 地 方 政 府 組 織 改 造 事 宜, 亦 將 由 內 政 部 民 政 司 規 劃 地 方 政 府 之 層 級 組 織 業 務 等 議 題 期 待 組 織 再 造 規 劃 能 擔 負 新 時 代 平 均 地 權 政 策 使 命, 以 賈 徹 平 均 地 權 新 時 代 理 念 參 結 語 新 世 紀 不 動 產 與 城 鄉 發 展 策 略 之 推 展, 須 有 深 厚 之 法 律 基 礎, 內 政 部 刻 正 爰 擬 定 土 地 政 策 綱 領 及 土 地 基 本 法 之 立 法 工 程 另 因 土 地 基 本 法 係 規 範 國 家 財 政 營 建 農 業 及 經 建 等 相 關 事 宜, 為 使 土 地 基 本 法 之 內 容, 能 切 合 需 要, 內 政 部 並 將 再 廣 泛 與 各 界 交 換 意 見 在 因 應 國 家 發 展 需 要, 促 進 國 土 資 源 合 理 分 配 與 保 育 利 用, 達 成 地 盡 其 利 地 利 共 享, 確 保 國 土 永 續 發 展, 維 護 社 會 公 平 正 義 及 增 進 國 民 福 祉 下 之 土 地 政 策 基 本 方 針, 所 研 擬 之 土 地 政 策 綱 領 及 土 地 基 本 法, 希 望 能 再 次 彰 顯 新 時 代 平 均 地 權 之 普 世 價 值, 以 作 為 不 動 產 與 城 鄉 發 展 之 永 續 策 略

11 專 題 討 論 : 不 動 產 主 持 人 : 內 政 部 林 中 森 常 務 次 長 報 告 人 : 宏 大 不 動 產 鑑 定 顧 問 股 份 有 限 公 司 卓 輝 華 董 事 長 與 談 人 : 官 方 代 表 : 內 政 部 地 政 司 吳 萬 順 司 長 產 業 代 表 : 信 義 房 屋 周 俊 吉 董 事 長 學 界 代 表 : 台 北 大 學 不 動 產 與 城 鄉 環 境 學 系 吳 耿 東 副 教 授 政 治 大 學 地 政 系 陳 奉 瑤 副 教 授

12 台 灣 地 區 不 動 產 與 城 鄉 環 境 發 展 1 報 告 人 : 卓 輝 華 壹 前 言 自 1950 年 代 起, 台 灣 地 區 不 動 產 市 場 從 萌 芽 至 現 今 之 成 熟 發 展, 經 歷 四 次 景 氣 繁 榮 與 低 迷 期 發 展 ; 城 鄉 環 境 也 從 農 業 鄉 村 為 主 的 型 態, 發 展 成 以 都 市 與 三 級 產 業 為 主 的 型 態 1950 年 代 農 地 為 主 要 經 濟 生 產 要 素 ;1960 年 代, 工 業 發 展 迅 速, 經 濟 快 速 進 步 成 長, 帶 動 房 屋 需 求 日 益 殷 切, 不 動 產 市 場 萌 芽 階 段 ;1970 年 代, 工 業 化 與 都 市 化 興 起, 政 府 推 動 各 項 重 大 建 設, 縮 短 城 鄉 差 距 ;1980 年 代, 經 濟 活 動 邁 向 高 峰, 創 造 台 灣 經 濟 奇 蹟, 不 動 產 市 場 景 氣 空 前 繁 榮 ;1990 年 代, 政 府 推 動 城 鄉 風 貌 改 造, 消 費 意 識 抬 頭, 不 動 產 服 務 產 業 全 面 法 制 化 管 理 ; 2000 年 起, 國 土 計 畫 推 動, 將 台 灣 帯 向 新 世 紀 城 鄉 環 境 永 續 發 展 台 灣 地 區 數 十 年 來, 不 動 產 市 場 運 作 政 府 政 策 推 動 與 城 鄉 環 境 發 展, 息 息 相 關 本 文 以 1960 年 以 來, 各 階 段 不 動 產 市 場 發 展 現 況, 探 討 政 府 研 議 各 項 不 動 產 政 策 與 法 令 之 背 景, 同 時 對 不 動 產 產 業 及 城 鄉 環 境 發 展 作 一 綜 合 分 析 貳 1960 年 代 不 動 產 與 城 鄉 環 境 發 展 1960 年 代 初 期, 台 灣 剛 由 農 業 為 主 的 社 會, 轉 型 以 工 業 為 主 的 發 展 型 態 ; 第 一 個 政 府 開 發 的 工 業 區 --- 六 堵 工 業 區, 正 於 此 時 完 成 連 續 10 年 以 達 8% 以 上 的 高 度 經 濟 成 長 率 發 展 不 動 產 市 場 隨 社 會 人 口 增 加 及 經 濟 快 速 成 長, 房 屋 需 求 穩 定, 價 格 呈 溫 和 向 上 攀 升 趨 勢 一 土 地 制 度 發 展 初 期 : 1961 年 台 灣 省 二 十 一 縣 市 議 會 於 二 月 正 式 成 立,1962 年 台 灣 證 券 交 易 所 開 業 象 徵 政 治 體 制 與 市 場 機 制 正 要 開 展 1962 年 政 府 籌 劃 實 施 都 市 平 均 地 權 的 土 地 政 策, 同 年, 行 政 院 經 濟 設 計 委 員 會 研 擬 台 灣 地 區 綜 合 開 發 計 畫, 台 灣 省 政 府 通 過 都 市 計 畫 法 台 灣 省 施 行 細 1 宏 大 不 動 產 估 價 師 聯 合 事 務 所 所 長 中 華 民 國 不 動 產 估 價 師 公 會 全 國 聯 合 會 理 事 長

13 則, 台 北 市 民 住 宅 興 建 委 員 會 更 名 為 台 北 市 國 宅 興 建 委 員 會, 1963 年 二 月, 台 灣 省 議 會 審 議 通 過 投 資 興 建 國 民 住 宅 辦 法 1964 年 立 法 院 三 讀 通 過 實 施 都 市 平 均 地 權 條 例, 並 於 七 月 正 式 公 告 地 價 同 年, 七 月 份 都 市 計 畫 法 亦 經 修 正 公 佈 由 這 些 政 策 措 施, 可 見 政 府 於 農 地 改 革 已 見 成 效, 而 在 都 市 及 工 業 逐 漸 發 展 之 際, 已 開 始 投 注 關 心 都 市 土 地 政 策 區 域 發 展 均 衡 國 民 住 宅 及 都 市 土 地 投 機 問 題 1964 年 5 月, 麥 克 阿 瑟 快 速 公 路 通 車 6 月 石 門 水 庫 竣 工 足 見 政 府 各 項 重 大 工 程 積 極 展 開, 雖 然 美 國 於 1965 年 7 月 對 我 國 經 濟 援 助 停 止, 我 國 經 濟 活 動 仍 成 長 強 勁 1966 年 4 月, 台 灣 省 政 府 公 佈, 為 適 應 未 來 工 業 發 展 趨 勢, 將 在 全 省 開 發 十 處 工 業 區 1967 年 1 月, 台 灣 省 政 府 宣 布 將 在 三 年 內, 開 發 台 北 縣 內 湖 鄉 ( 即 今 台 北 市 內 湖 區 ) 為 自 足 式 社 區, 採 區 段 徵 收 方 式 辦 理, 具 見 台 北 都 市 發 展 已 有 一 定 規 模, 住 宅 需 求 強 烈, 並 已 向 郊 區 開 發 新 住 宅 社 區 7 月, 台 北 市 升 格 為 院 轄 市 二 不 動 產 市 場 萌 芽 期 : 1960 年 代 初 期, 陸 續 有 具 規 模 與 組 織 的 建 設 公 司 成 立, 惟 多 數 仍 以 建 築 營 造 廠 土 木 包 工 業 等 為 主 的 建 築 開 發 個 體, 投 資 興 建 以 三 層 至 四 層 樓 之 公 寓 為 主, 大 陸 工 程 於 1961 年 首 開 興 建 四 層 住 宅 公 寓 - 光 武 新 村, 為 區 分 建 物 所 有 權 型 態 之 濫 觴 國 泰 建 設 公 司 於 1964 年 9 月 成 立, 並 於 1967 年 10 月 申 請 股 票 上 市, 是 台 灣 第 一 家 有 規 模 有 組 織 型 態 的 建 設 公 司 申 請 上 市 1967 年 是 第 一 波 房 地 產 市 場 的 成 長 期, 在 蓄 積 多 年 的 高 度 經 濟 成 長 率 貨 幣 供 給 額 年 增 率 及 國 民 所 得 提 高 ( 民 國 56 年 國 民 所 得 為 267 美 元 / 人 / 年 ) 與 國 民 儲 蓄 累 積, 加 之 自 1965 年 以 來, 放 款 利 率 逐 年 調 降 的 情 況 下, 游 資 向 房 地 產 市 場 擁 入, 不 動 產 市 場 蓬 勃 發 展 房 地 產 價 格, 以 台 北 市 新 建 四 樓 公 寓 為 標 準, 其 平 均 售 價 自 1966 年 的 每 坪 3,700 元, 上 漲 至 1967 年 的 每 坪 4,650 元, 平 均 上 漲 率 約 為 25%; 當 年 八 月, 台 北 市 土 地 公 告 現 值 公 佈, 平 均 調 幅 為 上 漲 百 分 之 五 十 1968 年, 持 續 上 一 年 度 的 飆 勢, 房 地 產 市 場 邁 向 第 一 波 的 高 峰, 平 均 房 價 達 每 坪 7,560 元, 較 前 一 年 再 漲 62.6%

14 三 都 市 平 均 地 權 之 不 足 : 1968 年 房 地 產 市 場, 無 論 是 價 位 需 求 量 或 市 場 交 易, 均 達 空 前 熱 絡 此 一 情 形, 引 起 政 府 部 門 學 術 團 體 及 社 會 各 界 的 矚 目, 紛 陳 興 革 建 議, 以 遏 制 影 響 民 生 的 房 地 產 投 機 活 動 這 些 措 施 包 括 : 年 7 月, 台 灣 省 開 始 實 施 都 市 平 均 地 權 並 對 第 一 期 五 十 八 個 地 區 限 制 私 有 土 地 面 積, 以 抑 制 過 熱 的 不 動 產 市 場, 並 大 幅 調 高 公 告 現 值 2 推 動 國 民 住 宅 興 建 並 公 布 國 民 住 宅 興 建 管 理 辦 法 3 適 度 緊 縮 銀 行 信 用 調 高 重 貼 現 率 自 10.80% 至 11.88%, 並 嚴 格 審 核 放 款 用 途 4 經 濟 部 正 式 成 立 物 價 問 題 專 案 小 組, 隨 時 掌 握 建 材 及 房 地 產 價 格 變 動 等 ; 該 小 組 同 時 建 議 實 施 空 地 稅, 以 平 抑 房 地 產 價 格 上 漲 5 台 北 市 公 告 空 地, 如 兩 年 內 未 使 用, 將 徵 收 空 地 稅 在 1968 年 下 半 年 後, 房 地 產 市 場 已 獲 得 有 效 控 制, 價 格 不 再 飛 漲 而 呈 穩 定 趨 勢, 此 一 現 象 維 持 至 年 左 右 雖 然 1968 年 3 月, 台 灣 省 議 會 通 過 實 施 都 市 平 均 地 權 條 例 台 灣 省 施 行 細 則 1969 年 3 月, 台 灣 省 第 三 期 都 市 平 均 地 權 開 始 實 施 但 是 畢 竟 非 都 市 土 地 未 能 全 面 管 制, 也 導 致 下 一 波 段 市 場 景 氣 時, 仍 面 臨 投 機 炒 作 的 機 會 四 地 政 與 都 市 計 畫 教 育 之 提 升 : 1968 年 1 月 立 法 院 通 過 九 年 國 民 教 育 實 施 條 例 1968 年 8 月, 中 興 大 學 都 市 計 畫 研 究 所 成 立 ; 同 月, 政 治 大 學 地 政 研 究 所 成 立 1969 年 3 月 7 月, 台 北 市 建 築 投 資 商 業 同 業 公 會 成 立, 不 動 產 業 者 已 經 有 自 律 與 自 強 之 組 織 活 動 參 1970 年 代 不 動 產 與 城 鄉 環 境 發 展 1971 年 10 月, 我 國 宣 佈 退 出 聯 合 國, 在 政 治 上, 是 我 國 最 為 艱 困 的 時 期 ; 但 是 在 經 濟 上, 又 是 莊 敬 自 強 突 飛 猛 進 的 年 代 1971 年 至 1973 年 我 國 經 濟 成 長 率 分 別 為 13.01% 13.38% 12.78%, 有 很 大 安 定 人 心 的 作 用

15 一 都 市 計 畫 積 極 推 廣 的 年 代 : 1970 年 代 是 都 市 計 畫 積 極 推 展 的 年 代, 其 主 要 目 的 有 : 一 為 促 進 都 市 發 展 ; 二 為 增 加 住 宅 供 給 ; 三 為 配 合 都 市 平 均 地 權 之 實 施, 以 打 擊 土 地 投 機 1968 年 8 月 台 灣 省 都 市 計 畫 委 員 會 正 式 成 立 1969 年 10 月 行 政 院 核 定 台 灣 省 三 十 個 都 市 計 畫 地 區 1971 年 4 月 省 政 府 建 設 工 作 檢 討 會, 決 定 加 速 都 市 發 展, 五 年 內 完 成 二 百 處 都 市 計 畫 5 月, 省 政 府 通 過 台 灣 省 建 築 管 理 規 則 及 都 市 計 畫 法 台 灣 省 施 行 細 則 草 案 6 月, 省 政 府 為 促 進 都 市 土 地 合 理 利 用, 決 定 實 施 分 區 管 制 1972 年 8 月, 台 灣 省 決 定 新 訂 都 市 計 畫 五 十 三 處 10 月, 內 政 部 通 過 對 都 市 計 畫 內 公 共 設 施 用 地, 其 保 留 徵 收 期 限, 可 延 長 至 十 五 年, 這 項 舉 措 影 響 了 十 五 年 後 的 不 動 產 市 場 與 都 市 環 境 12 月, 行 政 院 蔣 經 國 院 長 指 示 推 動 九 項 都 市 建 設 工 作, 健 全 台 灣 地 區 都 市 發 展 1971 年 當 時, 台 灣 地 區 都 市 計 畫 內 人 口 數 僅 6,834,574 人 佔 總 人 口 比 例 為 45.6% 二 十 大 建 設 開 始 : 1971 年 2 月 台 灣 環 島 建 設 鐵 路 規 劃 完 成 7 月 台 中 港 特 定 區 都 市 計 畫 規 劃 完 成 1972 年 5 月, 國 父 紀 念 館 舉 行 落 成 典 禮 11 月, 大 陸 工 程 殷 之 浩 發 起 成 立 中 華 民 國 不 動 產 協 進 會 同 月, 行 政 院 經 合 會 通 過 第 六 期 四 年 經 濟 建 設 計 畫 同 時, 政 府 推 動 的 十 大 建 設 已 陸 續 開 展 三 國 際 通 貨 膨 漲 與 不 動 產 市 場 飆 漲 : 1973 年 是 國 際 經 濟 劇 烈 變 動 的 一 年, 上 半 年 美 元 大 幅 貶 值, 下 半 年 中 東 發 生 第 一 次 以 阿 戰 爭, 同 時 發 生 全 球 石 油 減 產 與 禁 運 之 危 機, 在 高 油 價 的 衝 擊 下, 世 界 各 國 普 遍 發 生 高 度 通 貨 膨 脹 現 象, 各 種 物 資 原 料 缺 乏, 物 價 與 工 資 上 漲 ; 為 抑 制 通 貨 膨 脹, 各 國 紛 紛 調 高 利 率 水 準 台 灣 對 外 經 濟 貿 易 依 存 度 高, 雖 然 面 臨 全 球 性 通 貨 膨 脹, 但 在 1973 對 外 貿 易 仍 持 續 成 長, 工 業 生 產 顯 著 增 加, 經 濟 成 長 率 高 達 12.78%; 貨 幣 供 給 壓 力 亦 持 續 擴 張, 年 增 率 達 50.38%; 物 價 在 國 際 性 通 貨 膨 脹 及 國 內 貨 幣 供 給 增 加 的 情 形 下, 躉 售 物 價 指 數 年 增 率 上 漲 72.7%(1973 年 年 ), 消 費 者 物 價 指 數 年 增 率 上 漲 47.5%(1973 年 ) 政 府 為 鼓 勵 儲 蓄 及 減 緩 信 用 擴 張, 數 度 調 高 貼 放 利 率 及 存 放 款 利 率, 放 款 利 率 提 高 至 13.25%

16 1970 年 代 初 期 房 地 產 市 場 趨 勢, 除 經 濟 因 素 變 動 影 響 外, 仍 與 房 屋 穩 定 需 求 有 關 台 灣 地 區 在 1967 年 至 1972 年 之 六 年 間, 人 口 增 加 近 200 萬, 人 口 成 長 率 達 13.5%; 戶 數 增 加 近 40 萬 戶, 戶 數 增 加 率 達 14.5% 故 而 房 屋 需 求 仍 是 年 間 房 價 溫 和 上 漲 的 主 因 1973 年 初, 在 經 濟 成 長 及 物 價 上 漲 情 勢 的 引 導 下, 房 地 產 市 場 邁 向 第 二 波 段 景 氣 高 峰 本 年 的 房 屋 建 築 數 量 成 長 率, 受 到 政 策 性 限 價 ( 限 制 建 材 價 格 ) 限 建 ( 限 制 四 層 以 上 房 屋 建 築 ) 措 施 之 影 響, 仍 較 前 一 年 成 長 17.02%, 因 此 在 房 屋 供 給 數 量 未 能 大 幅 成 長, 但 是 投 資 保 值 預 期 心 理 濃 厚 的 情 況 下, 更 使 房 價 地 價 大 幅 上 揚 ; 市 場 上 首 創 預 售 房 屋 買 賣, 大 行 其 道 蔚 為 風 潮, 房 價 一 日 三 市 節 節 上 揚, 台 北 市 平 均 房 價 水 準 從 1972 年 底 的 8,900 元 / 坪, 上 升 至 1974 年 初 的 24,900 元 / 坪, 平 均 房 價 上 漲 約 180% 在 不 動 產 市 場 熱 烈 炒 作 之 時,1973 年 5 月, 行 政 院 宣 佈 公 務 人 員 不 得 從 事 房 地 產 交 易 買 賣 6 月, 行 政 院 指 示 台 灣 省 及 台 北 市 政 府, 暫 緩 公 告 都 市 土 地 現 值 同 時, 政 府 宣 佈 穩 定 物 價 方 案, 對 房 地 產 採 限 建 限 價 措 施 五 樓 以 上 房 屋 禁 止 興 建 1973 年 尚 有 幾 件 大 事 值 得 一 提, 即 7 月 份, 房 屋 市 場 月 刊 創 刊 發 行, 這 是 第 一 本 報 導 不 動 產 市 場 的 專 業 刊 物 發 行 同 年 政 府 發 佈 多 項 措 施 包 括 :7 月, 政 府 公 佈 實 施 台 灣 省 畸 零 地 使 用 規 則 9 月, 政 府 公 佈 實 施 台 灣 省 建 築 管 理 規 則 10 月, 內 政 部 公 佈 實 施 營 造 業 管 理 規 則 12 月, 台 灣 省 政 府 訂 頒 限 制 建 築 用 地 擴 展 辦 法, 分 別 管 制 建 築 用 地 與 農 業 用 地, 並 公 怖 實 施 都 市 計 畫 以 外 地 區 建 築 物 管 理 辦 法 12 月, 政 府 對 都 市 計 畫 外 一 至 十 二 等 則 農 田, 公 佈 編 定 為 農 業 使 用 土 地, 並 限 制 變 更 為 建 築 用 地 這 些 措 施 與 辦 法 均 為 因 應 不 動 產 市 場 變 動 而 產 生 不 動 產 價 格 狂 漲 現 象 一 直 到 1974 年 二 月 底, 政 府 公 佈 實 施 穩 定 當 前 經 濟 措 施 方 案 後, 自 三 月 起, 一 方 面 中 東 戰 火 稍 歇, 國 際 物 價 已 有 穩 定 跡 象, 一 方 面 徹 底 執 行 穩 定 經 濟 措 施, 投 機 性 及 虛 幻 式 價 格 暴 漲 的 房 地 產 市 場 迅 即 冷 卻 所 以 自 1974 年 三 月 起, 至 1977 年 間, 房 地 產 市 場 恢 復 穩 定 的 發 展 期 四 全 面 性 土 地 使 用 管 制 : 1974 年 至 1980 年 間, 政 府 為 了 有 效 管 理 都 市 土 地 與 非 都 市 土 地 促 進 台 灣 地 區 區 域 均 衡 發 展, 對 整 體 土 地 使 用 計 畫 進 行 一 連 串 的 施 政 作 為 包 括 :

17 1 都 市 土 地 管 理 開 發 : 1975 年 5 月, 內 政 部 公 佈 實 施 都 市 計 畫 定 期 通 盤 檢 討 實 施 辦 法 1976 年 5 月, 台 灣 省 政 府 配 合 六 年 經 建 計 畫, 積 極 開 闢 台 中 港 林 口 南 崁 大 坪 頂 澄 清 湖 五 個 衛 星 城 市 1977 年 1 月, 行 政 院 核 定 建 築 物 容 積 率 管 制 實 施 計 畫 擬 先 擇 台 北 市 試 辦 1977 年 7 月, 台 北 市 信 義 計 畫 定 案, 開 發 為 台 北 市 副 都 市 中 心 1977 年 9 月, 內 政 部 通 過 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地 多 目 標 使 用 方 案, 允 許 民 間 投 資 開 發 市 場 停 車 場 公 園 用 地 等 1979 年 3 月, 台 灣 省 住 宅 及 都 市 發 展 局 成 立 1979 年 7 月, 高 雄 市 至 七 月 一 日 起 升 格 為 院 轄 市

18 2 非 都 市 土 地 管 理 開 發 : 1974 年 1 月 公 佈 區 域 計 畫 法 1976 年 1 月, 北 部 區 域 計 畫 主 管 單 位 決 定 以 桃 園 中 壢 南 崁 林 口 新 莊 楊 梅 中 和 等 地 規 劃 主 要 工 業 區, 並 開 發 南 崁 及 林 口 兩 新 市 鎮 1976 年 4 月, 立 法 院 通 過 山 坡 地 保 育 利 用 條 例 1976 年 11 月, 內 政 部 公 佈 實 施 非 都 市 土 地 使 用 管 制 規 則, 計 畫 將 非 都 市 土 地 全 面 納 入 管 制 1977 年 5 月, 內 政 部 公 佈 區 域 計 畫 法 施 行 細 則, 將 非 都 市 土 地 劃 分 為 八 種 使 用 區 十 八 種 用 地 編 定 1979 年 8 月, 公 告 實 施 台 灣 中 區 區 域 計 畫 1980 年 5 月, 公 告 實 施 台 灣 北 部 地 區 區 域 計 畫 3 推 動 市 地 重 劃 : 1975 年 5 月, 省 政 府 決 定 在 台 中 等 十 一 縣 市, 擴 大 辦 理 市 地 重 劃 1976 年 6 月, 行 政 院 開 會 決 定 以 市 地 重 劃 獎 勵 投 資 加 強 徵 收 工 程 受 益 費 等 方 式, 積 極 開 發 公 共 設 施 保 留 地 1979 年 6 月, 行 政 院 核 定 通 過 實 施 都 市 土 地 重 劃 實 施 辦 法 4 推 動 國 民 住 宅 建 設 : 1974 年 1 月, 政 府 為 解 決 中 低 收 入 者 居 住 問 題, 決 定 鼓 勵 國 內 營 建 業 及 華 僑 投 資 興 建 國 民 住 宅 1974 年 3 月, 台 北 市 政 府 國 民 住 宅 處 成 立 1976 年 3 月, 台 灣 省 國 民 住 宅 興 建 委 員 會 成 立 1978 年 2 月, 行 政 院 通 過 廣 建 國 民 住 宅 法 規 : 中 央 國 民 住 宅 基 金 收 支 保 管 及 運 用 辦 法 國 民 住 宅 貸 款 辦 法 國 民 住 宅 條 例 施 行 細 則 國 民 住 宅 出 售 出 租 辦 法 等 5 公 佈 台 灣 地 區 綜 合 開 發 計 畫 : 1979 年 3 月, 行 政 院 會 通 過 台 灣 地 區 綜 合 開 發 計 畫 6 平 均 地 權 全 面 實 施 : 1977 年 1 月, 立 法 院 通 過 平 均 地 權 條 例

19 這 些 施 政 作 為, 奠 定 現 今 台 灣 地 區 整 體 土 地 使 用 計 畫 的 基 礎, 並 依 此 建 立 城 鄉 環 境 風 貌 之 雛 型 五 第 三 波 不 動 產 景 氣 期 : 1976 至 1978 年 經 濟 景 氣 繁 榮, 並 有 過 熱 景 象, 經 濟 成 長 率 頻 創 歷 史 新 高, 分 別 為 13.7% 10.25% 及 13.90%; 且 每 月 幾 乎 都 大 量 出 超, 造 成 貨 幣 供 給 快 速 擴 張 1978 年 12 月, 美 國 政 府 宣 佈 自 1979 年 一 月 起, 中 止 與 我 國 外 交 關 係 而 且 在 1979 年 又 遇 第 二 次 能 源 危 機 ( 以 阿 二 次 戰 爭 ), 國 際 再 次 發 生 全 球 通 貨 膨 脹, 導 致 國 內 物 價 上 漲, 當 時 躉 售 物 價 指 數 與 消 費 者 物 價 指 數 皆 上 漲 約 38%(1979 年 年 ), 金 融 機 構 為 緊 縮 信 用, 於 1979 年 5 月 至 1980 年 11 月, 數 度 調 高 放 款 利 率, 使 放 款 利 率 自 10.75% 調 高 至 16.2% 的 水 準 1978 年 的 房 地 產 市 場, 在 蓄 積 多 年 經 濟 高 度 成 長 能 量 後, 台 北 市 房 價 溫 和 上 漲 約 15%~20%, 銷 售 率 達 80% 以 上 1979 年 下 半 年 至 1980 年 7 月, 主 因 為 通 貨 膨 脹 之 影 響, 房 地 產 市 場 再 度 呈 現 空 前 熱 絡, 一 日 三 價, 每 一 個 案 均 能 在 短 期 銷 售 一 空 ; 該 期 間 台 灣 地 區 房 地 產 價 格 漲 幅 平 均 達 200%, 平 均 房 價 水 準 成 長 到 76,100 元 / 坪 (1980 年 7 月 ) 但 下 半 年 起, 又 因 經 濟 緊 縮 與 政 策 之 調 控, 使 得 房 地 產 市 況 急 劇 冷 卻, 價 格 頓 時 下 滑 肆 1980 年 代 台 灣 不 動 產 與 城 鄉 環 境 發 展 一 1980 年 初 市 場 低 迷 期 : 政 府 對 於 房 地 產 市 場 價 格 的 暴 漲, 於 1979 年 十 二 月 即 由 內 政 部 邀 集 專 家 學 者 探 討 地 價 地 稅 及 土 地 利 用 問 題, 顯 示 政 府 已 經 意 會 房 地 產 價 格 不 合 理 上 漲 的 可 能 性, 於 1980 年 8 月 28 日, 行 政 院 院 會 通 過 穩 定 房 地 產 價 格 方 案, 並 通 過 經 建 會 所 提 房 地 產 價 格 上 漲 問 題 之 檢 討 與 建 議, 提 出 四 項 對 策 : 1 加 強 對 建 築 商 預 售 制 度 之 管 制 2 對 房 地 產 交 易 抽 樣 稽 查 其 資 金 來 源 3 加 強 課 徵 土 地 增 值 稅 4 加 強 徵 收 市 區 空 地 稅 在 行 政 院 院 會 提 出 穩 定 房 地 產 價 格 方 案 後, 使 充 斥 著 假 性 需 求 與 過 度 膨 脹 的 房 地 產 市 場 頓 時 冷 卻 為 房 地 慘 市 場 1981 年 經 濟 發 展 同 時 衰 退, 房 地 產 與 房 地 慘 畫 上 等 號 ; 一 年 內 有 近 20% 建 築 商 倒 閉 ; 五 月, 經 建 會 公 佈 1980 年 底 戶 口 及 住 宅 普 查 資 料, 台 灣 地 區 有

20 45 萬 餘 戶 空 屋, 空 屋 率 達 13.1% 政 府 為 解 決 經 濟 低 迷 發 展 問 題, 同 時 頒 布 改 善 建 築 業 當 前 困 境 之 措 施 一 直 到 1985 年 房 地 產 市 場 依 然 呈 現 低 迷 發 展 二 不 動 產 交 易 制 度 萌 芽 : 不 動 產 市 場 低 迷 時 期, 才 能 孕 育 出 更 靈 活 的 市 場 創 意 與 制 度 規 範 台 灣 地 區 重 視 消 費 者 權 益 仲 介 建 築 經 理 地 政 士 不 動 產 估 價 等 制 度, 都 在 此 一 時 期 萌 芽 1980 年 11 月 中 華 民 國 消 費 者 文 教 基 金 會 在 台 北 成 立 1981 年 6 月 內 政 部 公 佈 實 施 土 地 登 記 專 業 代 理 人 管 理 辦 法 1982 年 9 月 台 灣 建 築 業 赴 香 港 舉 辦 第 一 屆 台 灣 房 地 產 展 售 會 1983 年 7 月 內 政 部 決 定 推 動 改 進 建 築 管 理 方 案 實 施 要 點 1984 年 4 月 經 濟 部 准 許 房 屋 仲 介 公 司 設 立 登 記 1985 年 6 月 太 平 洋 房 屋 股 份 有 限 公 司 成 立 1985 年 7 月 行 政 院 核 定 設 立 建 築 經 理 公 司 1986 年 5 月 住 商 不 動 產 成 立 大 台 北 仲 介 聯 盟 1987 年 5 月 殷 之 浩 先 生 榮 膺 世 界 不 動 產 聯 合 會 總 會 長 1987 年 7 月 台 北 地 方 法 院 決 定 今 後 拍 賣 房 地 產, 將 以 市 價 鑑 定 作 為 認 定 標 準 1987 年 9 月 台 北 市 仲 介 業 者 籌 組 台 北 市 房 屋 仲 公 會 籌 備 促 進 會 1987 年 11 月 經 濟 部 同 意 增 列 建 築 經 理 商 業 及 房 屋 仲 介 商 業 之 商 業 團 體 1987 年 內 政 部 開 始 研 擬 土 地 估 價 師 法 草 案 1988 年 5 月 台 北 市 房 屋 仲 介 商 業 同 業 公 會 及 台 北 市 建 築 經 理 商 業 同 業 公 會 分 別 正 式 成 立 三 土 地 使 用 規 劃 細 緻 發 展 : 1980 年 三 月, 營 建 司 改 制 為 營 建 署 政 府 開 始 對 於 土 地 使 用 規 劃 更 加 重 視, 土 地 利 用 規 範 益 為 細 緻 首 先 是 容 積 率 之 試 辦 :1980 年 一 月, 台 北 市 政 府 公 告 實 施 民 生 東 路 新 社 區 建 築 管 制 要 點 首 先 實 施 容 積 率 1983 年 四 月, 台 北 市 公 佈 實 施 台 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則

21 1984 年 二 月, 行 政 院 核 定 未 實 施 容 積 管 制 地 區 綜 合 設 計 鼓 勵 辦 法 四 山 坡 地 開 發 管 制 : 山 坡 地 是 繼 都 市 土 地 郊 區 土 地 之 後, 被 不 動 產 業 者 重 視 之 開 發 標 的 1980 年 代 起 至 1990 年 代 中 期, 是 山 坡 地 開 發 最 盛 時 期 1980 年 十 一 月, 台 北 縣 新 店 大 台 北 華 城 別 墅 社 區 推 出, 蔚 為 高 級 別 墅 社 區 之 先 驅 ; 之 後, 山 坡 地 變 更 開 發 為 住 宅 社 區 遊 樂 園 高 爾 夫 球 場 等 位 為 風 潮 1983 年 七 月, 內 政 部 發 佈 實 施 山 坡 地 開 發 建 築 管 理 辦 法, 開 始 有 效 管 理 山 坡 地 開 發 行 為 五 交 通 便 捷 改 變 城 鄉 差 距 : 1980 年 代, 隨 著 國 民 所 得 提 高 關 稅 下 降 地 方 交 通 網 絡 完 善 等 影 響, 小 汽 車 逐 漸 成 為 民 眾 主 要 交 通 工 具, 台 灣 地 區 城 鄉 距 離 縮 短 1978 年 10 月 中 山 高 速 公 路 全 線 通 車 1980 年 代 中 期 起, 都 市 地 區 開 始 規 劃 開 發 捷 運 網 路, 首 先 1983 年 七 月, 台 北 市 鐵 路 地 下 化 工 程 開 始 施 工 1987 年 二 月, 台 北 市 政 府 捷 運 工 程 局 成 立 1988 年 二 月 大 台 北 地 區 大 眾 捷 運 系 統 正 式 舉 行 開 工 儀 式 六 月, 立 法 院 三 讀 通 過 大 眾 捷 運 法, 使 得 由 民 間 投 資 興 建 大 眾 捷 運 系 統 六 第 四 波 不 動 產 市 場 狂 飆 期 : 1986 與 1987 年, 經 濟 再 度 復 甦 成 長 台 幣 大 幅 升 值 股 市 頻 創 高 點 投 資 公 司 興 起 大 家 樂 盛 行 解 除 戒 嚴 開 放 大 陸 探 親 等 政 經 情 勢 發 展, 造 成 房 地 產 市 場 快 速 繁 榮 1987 年, 出 口 貿 易 持 續 成 長, 創 下 11.87% 的 高 度 經 濟 成 長 率 ; 新 台 幣 因 熱 錢 擁 入 及 美 國 施 壓 而 持 續 升 值, 美 元 匯 率 自 1986 年 的 1 美 元 兌 元, 升 至 1987 底 的 元, 升 值 32.3%; 股 票 市 場 之 股 價 加 權 指 數 自 年 初 的 1039 點, 狂 漲 至 10 月 的 4673 點 ; 又 實 施 近 四 十 年 的 台 澎 金 馬 戒 嚴 令, 於 7 月 15 日 宣 告 解 除 ;11 月, 政 府 宣 佈 開 放 赴 大 陸 探 親, 進 而 促 使 兩 岸 轉 口 貿 易 日 趨 頻 繁 第 四 波 的 房 地 產 景 氣, 在 物 價 十 分 穩 定 的 狀 況 下, 景 氣 繁 榮 成 因 與 前 兩 次 差 異 極 大 就 經 濟 面 而 言, 影 響 景 氣 因 素 有 : 連 續 二 年 (1986~1987) 高 經 濟 成 長 率 及 高 貨 幣 供 給 額 年 增 率 (MIB 最 高 達 50%), 利 率 創 20 年 最 低 點

22 ( 放 款 利 率 約 5.5%), 台 幣 大 幅 升 值 等 ; 就 政 治 面 而 言, 民 主 開 放 的 程 度 前 所 未 見 ; 就 社 會 面 而 言, 都 市 人 口 成 長 快 速 國 民 所 得 提 高, 投 資 理 財 風 氣 日 熾 ; 就 行 政 面 而 言, 各 項 重 大 工 程 ( 捷 運 高 速 公 路 等 ) 陸 續 施 工 等 在 上 述 因 素 導 引 下, 社 會 龐 大 充 裕 的 游 資, 滙 集 於 股 票 與 房 地 產 市 場, 使 兩 者 均 大 幅 飆 漲, 股 票 指 數 自 1987 年 初 1,000 點 漲 至 1990 年 2 月 之 12,682 點 ; 房 地 產 價 格 則 先 在 都 市 地 區 上 漲, 繼 而 擴 張 至 郊 區 鄉 村 地 區, 1988 年 之 一 年 期 間, 地 價 平 均 漲 幅 達 500% 以 上, 房 價 平 均 漲 幅 亦 達 400% 以 上 1987 年 七 月, 台 北 市 個 案 住 宅 價 格 突 破 每 坪 200,000 元,1988 年 底 卻 飆 達 每 坪 500,000 元 ; 平 均 房 價 水 準 則 成 長 到 284,500 元 / 坪 (1989 年 7 月 ) 七 摩 天 大 樓 景 觀 : 這 波 不 動 產 高 峰 期, 創 造 台 灣 經 濟 奇 蹟, 也 造 就 不 動 產 開 發 商 的 雄 心 壯 志, 紛 紛 興 建 摩 天 大 樓, 以 宣 示 企 業 的 財 富 與 形 象 例 如 台 中 聯 邦 世 貿 大 樓 ( 三 十 五 層 樓 高 ) 高 雄 寶 成 企 業 大 樓 ( 三 十 七 層 樓 高 ) 高 雄 宏 總 財 經 廣 場 ( 四 十 二 層 樓 高 ) 高 雄 長 谷 世 貿 聯 合 國 ( 五 十 層 樓 高 ) 台 北 新 光 站 前 廣 場 ( 五 十 一 層 樓 高 ) 高 雄 東 帝 士 八 五 廣 場 ( 八 十 五 層 樓 高 ) 等 皆 在 此 一 時 期 動 工 開 發 興 建 八 1980 年 代 末 市 場 衰 退 期 : 1989 年, 影 響 房 地 產 業 最 大 的 因 素 為 金 融 措 施 ; 中 央 銀 行 配 合 行 政 院 當 前 物 價 問 題 因 應 措 施 方 案, 降 低 貨 幣 供 給 額 年 增 率 至 20% 以 下 之 規 定, 執 行 緊 縮 政 策, 以 有 效 穩 定 經 濟 與 物 價 發 展 1989 年 三 月 起 實 施 選 擇 性 信 用 管 制, 其 作 法 : 1 對 購 地 建 造 購 置 住 宅 企 業 用 建 築 建 高 爾 夫 球 場 之 土 地 擔 保 放 款, 最 高 貸 放 額 度 以 77 年 7 月 之 公 告 現 值 加 四 成 為 限, 最 長 為 三 年 2 暫 停 辦 理 無 擔 保 購 地 放 款 無 正 當 使 用 目 的 之 都 市 空 地 擔 保 放 款 3 暫 停 辦 理 最 近 兩 年 內 轉 手 三 次 或 三 次 以 上 之 土 地 擔 保 放 款 4 凍 結 對 投 資 公 司 之 授 信 總 餘 額 於 78 年 2 月 底 水 準 中 央 銀 行 宣 佈 實 施 選 擇 性 信 用 管 制, 強 制 金 融 機 構 限 定 土 地 的 貸 款 成 數 及 期 限, 此 舉 造 成 房 地 產 業 極 大 震 撼, 稱 之 為 房 地 產 界 的 二 二 八 事

23 件 1989 年 九 月, 行 政 院 核 定 改 善 當 前 住 宅 問 題 重 要 措 施, 及 當 前 住 宅 問 題 因 應 措 施 兩 大 方 案 十 月, 行 政 院 核 定 的 改 善 當 前 住 宅 問 題 重 要 措 施, 提 出 7 大 土 地 改 革 手 段, 達 成 平 抑 房 地 價 格 的 目 的 1990 年 二 月, 行 政 院 審 查 平 均 地 權 條 例 施 行 細 則 修 正 案, 將 公 告 地 價 與 公 告 土 地 現 值 改 採 兩 價 分 離 原 則 因 此, 這 一 波 段 的 房 地 產 市 場 高 峰 終 於 在 1989 年 上 半 年 終 止, 接 續 而 來 的, 是 自 高 峰 急 轉 直 下 谷 底 的 景 氣 衰 退 期, 這 一 衰 退 期 至 1990 年 底 暫 時 結 束, 歷 時 一 年 半 之 久 伍 1990 年 代 至 今 不 動 產 與 城 鄉 環 境 發 展 1990 年 起, 台 灣 經 歷 了 光 復 以 來 最 大 的 不 動 產 低 迷 期, 不 僅 房 屋 供 給 量 大 增, 卻 伴 隨 房 地 價 大 幅 滑 落 的 泡 沫 困 境, 但 又 是 不 動 產 交 易 制 度 健 全 的 最 佳 時 機 一 第 一 次 全 國 土 地 問 題 會 議 : 1990 年 三 月 十 二 日 至 十 四 日, 導 因 於 房 地 價 格 飆 漲 的 市 場 亂 象 內 政 部 舉 辦 第 一 次 全 國 土 地 問 題 會 議 在 此 次 會 議 前 後 時 間, 造 成 學 者 專 家 業 者 政 府 媒 體 等 皆 以 土 地 問 題 會 議 之 八 大 議 題 為 討 論 重 心, 一 時 蔚 為 重 要 輿 論 全 國 土 地 問 題 會 議 共 有 八 大 議 題, 三 天 內 得 出 329 項 結 論 這 八 大 議 題 是 : 1 改 進 地 價 稅 制 度, 貫 徹 土 地 漲 價 歸 公 2 加 強 市 地 開 發, 促 進 都 市 建 設 3 健 全 房 地 產 交 易, 穩 定 房 地 產 價 格 4. 強 化 地 政 機 關 組 織 功 能, 健 全 地 籍 測 量 制 度 5 合 理 規 劃 土 地 資 源, 兼 籌 並 顧 保 育 利 用 6 保 護 農 地 資 源, 促 進 農 地 利 用 7 合 理 規 劃 住 宅 用 地, 解 決 國 民 居 住 問 題 8 確 立 公 地 政 策, 加 強 公 地 管 理 利 用 在 全 國 土 地 問 題 會 議 之 後, 行 政 院 並 成 立 跨 部 會 的 土 地 問 題 專 案 小 組, 研 議 會 議 結 論, 將 之 納 於 土 地 法 平 均 地 權 條 例 都 市 計 畫 法 等 基 本 法 規 修 正, 並 研 修 土 地 估 價 法 仲 介 業 管 理 條 例 等 房 地 產 業 管 理 法 規

24 二 不 動 產 大 量 供 給 現 象 : 1990 年 代 初 期, 因 為 前 一 波 房 價 飆 漲, 無 論 是 政 策 面 或 市 場 面, 都 希 望 以 增 加 供 給 之 方 式, 提 供 住 宅 或 產 業 之 需 求, 卻 造 成 往 後 十 餘 年 不 動 產 市 場 持 續 低 迷 的 主 要 因 素 1 全 面 實 施 容 積 率 : 自 1991 年 5 月 起, 台 灣 省 頒 布 於 都 市 新 擬 定 地 區 或 通 盤 檢 討 地 區, 應 訂 定 實 施 容 積 率 之 規 定, 造 成 開 發 商 為 保 有 原 來 較 高 容 積 之 建 築, 從 此 開 始 大 規 模 搶 建 風 潮, 此 一 趨 勢 延 續 至 1990 年 代 末 才 稍 微 平 息 2 開 發 新 市 鎮 : 1982 年 開 始, 行 政 院 進 行 北 部 淡 海 新 市 鎮 與 南 部 橋 頭 新 市 鎮 的 開 發, 兩 新 市 鎮 開 發 面 積 共 3,931 公 頃, 計 畫 容 納 人 口 56 萬 人 雖 然 直 到 1990 年 代 末 期 才 初 步 開 發 完 成, 但 是 不 動 產 市 場 不 景 氣, 使 得 該 區 域 無 法 更 進 一 步 發 展 3 工 業 區 供 給 過 剩 : 1980 年 代 末 期, 土 地 價 格 飆 漲, 讓 政 府 積 極 開 發 雲 林 離 島 彰 濱 花 蓮 和 平 水 泥 等 工 業 區, 但 因 產 業 外 移 經 濟 衰 退 等 因 素, 造 成 開 發 工 業 區 近 半 無 廠 商 進 駐 之 窘 況 三 農 地 政 策 變 革 : 1995 年 8 月 起, 行 政 院 為 了 提 供 廉 價 的 土 地, 供 作 住 宅 工 業 或 工 商 綜 合 區 等 使 用, 開 始 執 行 農 地 釋 出 方 案, 預 計 在 2011 年, 容 許 釋 放 出 48,000 公 頃 農 地, 根 據 農 委 會 之 統 計, 至 2002 年 止, 八 年 間 共 釋 出 農 地 三 萬 八 千 餘 公 頃 2000 年 1 月, 經 過 數 年 的 論 戰, 台 灣 地 區 對 農 地 所 有 權 的 持 有, 進 行 大 幅 變 革 ; 政 策 指 導 方 針 是 農 地 維 持 農 用, 但 是 可 以 不 必 農 有 在 新 修 訂 的 農 業 發 展 條 例 中, 放 寬 為 自 然 人 皆 許 可 購 買 農 地 的 規 定 過 去 數 十 年 來, 農 地 極 少 流 通 的 情 形, 頓 時 成 為 不 動 產 交 易 市 場 的 熱 門 標 的 四 不 動 產 市 場 泡 沫 化 : 1990 年 起 全 面 實 施 容 積 率 開 發 新 市 鎮 與 工 業 區 農 地 釋 出 等 措 施, 又 推 動 六 萬 一 坪 平 價 住 宅 政 策, 加 上 不 動 產 建 築 開 發 商 的 搶 建 風 潮, 造 成 不 動 產 大 量 供 給 ; 又 適 逢 經 濟 成 長 不 夠 強 勁 製 造 產 業 外 移 至 大 陸 與

25 東 南 亞 地 區 等 因 素, 使 得 房 地 產 市 場 雪 上 加 霜, 逐 步 走 向 低 迷 發 展 型 態 在 供 給 持 續 增 加 的 情 況 下, 房 地 價 格 一 路 下 跌 雖 然 台 北 市 於 1998 年 不 動 產 市 場 有 一 波 景 氣 榮 景, 但 是 台 北 市 以 外 地 區, 市 場 一 直 未 見 好 轉 尤 其 是 1997 年 林 肯 大 郡 事 件, 造 成 全 台 灣 山 坡 地 住 宅 全 面 下 挫, 同 時 山 坡 地 開 發 管 制 更 趨 嚴 格 ;1999 年 台 灣 經 歷 九 二 一 大 地 震, 迫 使 中 部 地 區 不 動 產 市 場 停 滯, 但 也 因 此 使 台 灣 建 築 開 發 商 與 消 費 者 更 注 重 房 屋 結 構 安 全 ;1998 年 後 之 亞 洲 金 融 風 暴 波 及, 國 內 易 爆 發 一 連 串 金 融 擠 兌 風 波 ; 以 迄 2003 年 SARS 風 暴 等 影 響, 促 使 台 灣 地 區 不 動 產 市 場 跌 到 谷 底 這 一 段 將 近 十 四 年 的 市 場 低 迷 期, 也 是 所 謂 的 房 地 產 價 格 泡 沫 化 現 象, 在 台 灣 中 南 部 地 區, 平 均 房 價 跌 到 只 有 高 峰 期 的 四 至 五 成, 同 時 累 積 國 內 金 融 業 者 進 上 兆 元 之 不 良 資 產 五 不 動 產 交 易 安 全 制 度 上 路 : 1980 年 代 萌 芽 的 不 動 產 專 業 領 域, 經 過 十 餘 年 的 發 展, 歷 經 不 動 產 市 場 景 氣 的 高 峰 與 衰 退, 消 費 者 信 心 的 波 動, 以 及 產 官 學 界 的 努 力, 終 於 建 立 起 不 動 產 服 務 業 的 專 業 證 照 制 度, 也 落 實 了 消 費 者 保 護 1999 年 2 月 為 管 理 不 動 產 經 紀 業, 建 立 不 動 產 交 易 秩 序, 保 障 交 易 者 權 益, 促 進 不 動 產 交 易 市 場 健 全 發 展, 實 施 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例 2000 年 10 月 為 維 護 不 動 產 交 易 安 全 及 社 會 經 濟 金 融 秩 序, 公 告 實 施 不 動 產 估 價 師 法 2001 年 10 月 為 維 護 不 動 產 交 易 安 全, 保 障 人 民 財 產 權 益, 建 立 地 政 士 制 度, 公 告 實 施 地 政 士 法 自 二 十 一 世 紀 開 始, 專 業 不 動 產 證 照 的 實 施, 台 灣 地 區 正 式 邁 入 成 熟 的 不 動 產 市 場 發 展

26 六 政 府 優 惠 低 利 房 貸 提 振 買 氣 : 2001 年 行 政 院 主 計 處 公 佈 於 2000 年 戶 口 及 住 宅 普 查 資 料 統 計, 台 灣 地 區 的 空 屋 戶 數 計 1,230,000 戶, 空 屋 率 達 17.6% 為 提 振 房 價 處 於 低 檔 的 不 動 產 市 場 景 氣, 政 府 自 1999 年 起, 中 央 銀 行 首 先 提 撥 一 千 五 百 億 元 郵 政 儲 金 低 利 房 貸, 並 採 取 一 連 串 降 息 措 施, 促 使 民 眾 勇 於 進 場 購 屋, 進 而 提 高 房 屋 買 氣, 帶 動 市 場 活 絡 至 2005 年, 政 府 累 計 提 供 約 1.8 兆 元 低 利 優 惠 政 策 房 貸 的 措 施, 應 是 推 動 不 動 產 市 場 景 氣 的 重 要 因 素 七 不 動 產 市 場 的 春 天 : 2003 年 6 月 起 (SARS 結 束 時 ), 政 府 於 六 年 間, 陸 續 撥 款 近 一 兆 八 千 億 新 台 幣, 鼓 勵 購 屋 低 利 優 惠 貸 款 ; 恰 巧 又 碰 上 低 利 率 時 代,2004 至 2005 年 間, 一 般 房 屋 貸 款 利 息 由 7% 降 至 3% 的 水 準, 購 屋 比 租 屋 之 負 擔 更 有 利 ; 加 上 已 蓄 積 近 十 五 年 的 購 屋 能 量, 以 及 九 二 一 地 震 後, 對 安 全 考 量 的 高 房 價 購 屋 需 求 等 因 素, 形 成 近 兩 年 來, 都 市 地 區 的 住 宅 不 動 產 市 場 價 格 明 顯 上 揚, 房 地 產 市 場 再 度 復 甦 八 國 土 規 劃 與 城 鄉 環 境 提 升 : 1 推 動 城 鄉 環 境 風 貌 運 動 : 從 1999 年 起, 內 政 部 陸 續 推 動 創 造 台 灣 城 鄉 風 貌 示 範 計 劃, 提 出 有 文 化 風 格, 充 滿 榮 譽 尊 嚴 的 城 鄉 有 田 園 綠 意, 處 處 生 氣 盎 然 的 城 鄉 有 品 質 魅 力, 值 得 認 同 感 懷 的 城 鄉, 以 有 效 提 昇 地 方 生 活 品 質 及 國 家 整 體 景 觀, 促 成 城 鄉 社 會 與 環 境 的 永 續 發 展 並 揭 示 今 後 城 鄉 建 設 方 向, 應 該 以 切 合 生 態 永 續 利 用 之 經 營 理 念, 落 實 社 區 總 體 營 造, 鼓 勵 民 眾 參 與 公 共 事 務, 共 同 營 造 地 區 之 自 然 歷 史 人 文 景 觀 特 色 2 國 土 整 體 規 劃 : 由 於 台 灣 地 區 綜 合 開 發 計 畫, 自 1979 年 核 定 實 施 以 來, 已 未 能 符 合 社 會 經 濟 大 環 境 變 遷 之 需 要 為 提 昇 台 灣 地 區 的 居 住 環 境 生 活 空 間 都 市 建 設 之 國 際 形 象 ; 因 此, 需 重 新 檢 討 並 修 訂 國 土 計 畫 行 政 院 有 鑑 於 此, 於 1993 年 7 月 公 佈 實 施 振 興 經 濟 方 案 時, 就 指 示 經 建 會 修 訂 國 土 綜 合 開 發 計 畫 及 研 擬 國 土 綜 合 開 發 計 畫 法 於 1996 年 11 月 經 建 會 已 擬 定 國 土 綜 合 開 發 計 畫 此 外, 為 就 全 國 各 地 區 之 人 口, 產 業 活 動, 實 質 設 施 與 天 然 資 源 作 綜 合 性 整 體 的 計 畫, 合 理 配 置 發 展 空 間, 作 為 國 家

27 實 質 建 設 與 土 地 利 用 之 最 高 指 導 綱 領 以 為 促 進 國 土 資 源 合 理 配 置, 以 有 效 保 育 自 然 環 境 滿 足 經 濟 及 社 會 文 化 發 展 之 需 要, 提 升 生 活 環 境 品 質, 並 確 保 國 土 永 續 及 均 衡 發 展 特 擬 定 國 土 計 畫 法 現 已 送 交 立 法 院 審 議 中 陸 結 論 早 期 不 動 產 市 場, 因 交 通 條 件 之 隔 閡, 僅 限 於 群 眾 聚 居 之 城 鎮 或 鄉 村 地 區 發 展, 又 供 給 與 需 求 訊 息 不 足, 無 法 有 專 業 性 的 服 務 的 需 求 隨 著 交 通 條 件 改 善 經 濟 成 長 工 業 化 程 度 提 高 都 市 化 規 模 之 形 成, 開 始 需 要 土 地 使 用 整 體 規 劃 構 想 台 灣 地 區 先 在 少 數 大 城 市 有 都 市 計 畫, 並 在 這 些 都 市 實 施 平 均 地 權 政 策 ; 但 是 在 不 動 產 市 場 蓬 勃 發 展 之 際, 需 要 大 規 模 規 劃 都 市 計 畫 與 非 都 市 土 地 使 用 編 定 與 管 制, 於 是 有 全 面 性 平 均 地 權 漲 價 歸 公 之 實 施 為 求 區 域 均 衡 發 展, 台 灣 地 區 綜 合 開 發 計 畫 於 焉 成 形 不 動 產 市 場 邁 向 成 熟 階 段, 需 要 專 業 服 務 之 提 供, 地 政 士 經 紀 人 不 動 產 估 價 師 等 制 度, 順 勢 立 法, 以 保 障 交 易 安 全 當 國 民 所 得 人 民 知 識 經 濟 環 境 水 準 提 升, 城 鄉 環 境 需 要 更 精 緻 之 規 劃, 以 符 合 永 續 環 境 發 展, 國 土 計 畫 就 必 然 成 為 宏 觀 的 思 維 台 灣 地 區 數 十 年 來, 就 在 不 動 產 市 場 發 展 都 市 化 與 產 業 化 演 變 政 府 土 地 規 劃 與 政 策 推 動 專 業 服 務 之 需 求 等 進 步 演 化 中, 形 成 我 們 的 城 鄉 環 境

28 2005 不 動 產 與 城 鄉 學 術 研 討 會 專 題 討 論 : 不 動 產 議 題 對 卓 董 事 長 台 灣 地 區 不 動 產 與 城 鄉 環 境 發 展 一 文 之 回 應 * 與 談 人 : 吳 萬 順 卓 董 事 長 以 台 北 大 學 不 動 產 與 城 鄉 發 展 系 之 系 名 為 題, 就 臺 灣 地 區 自 1960 年 以 來, 各 階 段 不 動 產 市 場 發 展 狀 況, 探 討 政 府 所 提 出 之 各 項 不 動 產 政 策 與 法 令 之 背 景, 同 時 對 不 動 產 產 業 發 展 及 城 鄉 環 境 發 展 作 了 一 綜 合 分 析, 資 料 蒐 集 完 備, 也 帶 給 我 們 許 多 啟 示, 這 其 中 有 諸 多 可 供 研 究 探 討 之 課 題, 因 時 間 關 係 謹 扼 要 提 出 幾 點 看 法 就 教 於 大 家 : 一 從 臺 灣 不 動 產 市 場 的 發 展 觀 察, 房 地 產 帶 動 了 臺 灣 的 經 濟 發 展, 而 經 濟 發 展 更 加 速 了 房 地 產 市 場 的 活 絡, 從 歷 年 來 地 價 變 動 的 情 形, 發 現 了 一 個 重 要 的 現 象, 在 1988 年 以 前 因 擁 有 土 地 而 致 富 的 人 為 數 相 當 不 少, 即 使 是 一 般 企 業 財 團, 多 的 是 因 土 地 而 致 富 的 人, 此 一 經 濟 發 展 及 不 動 產 市 場 發 展 的 確 造 就 了 不 少 所 謂 土 財 主, 多 少 人 因 土 地 而 致 富, 但 水 能 載 舟 亦 能 覆 舟, 也 有 不 少 人 因 盲 目 投 資 土 地 而 失 敗 二 從 卓 文 中 可 以 看 出, 在 1979 年 至 1980 年 房 地 產 第 三 波 景 氣 時 期, 在 1980 年 下 半 年 起 因 政 府 經 濟 緊 縮 與 政 策 調 控, 使 房 地 產 市 場 急 劇 冷 卻, 價 格 頓 時 下 滑, 此 時 期 因 當 時 省 與 兩 直 轄 市 之 地 政 處 長 聯 手 提 高 公 告 土 地 現 值 及 祭 出 空 地 限 建 等 政 策 措 施, 而 使 房 地 產 急 速 冷 卻 足 見 政 府 政 策 絕 對 可 以 影 響 房 地 產 的 市 場, 問 題 只 在 政 府 是 否 有 魄 力, 為 與 不 為 之 問 題 然 而 此 種 曇 花 一 現 的 景 象, 日 後 卻 再 也 見 不 到, 問 題 是 當 政 治 日 益 民 主 開 放 後, 新 的 地 權 擁 有 人, 逐 漸 也 成 為 政 權 的 主 控 者 之 後, 照 顧 經 濟 上 的 弱 勢 者 也 變 得 日 益 不 易 三 從 整 個 臺 灣 過 去 經 濟 發 展 及 不 動 產 市 場 的 變 動, 其 中 有 一 隱 藏 在 其 中 的 身 影, 那 就 是 臺 灣 人 口 結 構 中 有 著 重 要 影 響 力 的 所 謂 戰 後 嬰 兒 潮, 這 一 特 殊 的 族 群 造 就 的 臺 灣 經 濟 發 展 的 奇 蹟, 也 給 臺 灣 不 動 產 市 場 帶 來 巨 大 的 * 內 政 部 地 政 司 司 長

29 影 響, 甚 至 在 他 們 退 休 時 形 成 對 國 家 財 政 重 大 的 負 擔, 當 年 老 時, 造 成 社 會 福 利 的 重 大 影 響, 可 見 人 口 結 構 對 國 家 經 濟 及 社 會 的 影 響, 不 容 輕 忽 當 前 的 外 籍 配 偶 及 子 女, 當 在 幾 十 年 後 對 臺 灣 社 會 經 濟 同 樣 發 生 鉅 大 的 影 響 力, 吾 人 不 能 不 注 意 四 政 府 的 公 告 現 值 偏 低, 一 直 為 外 界 所 詬 病, 這 不 但 造 成 漲 價 歸 私, 亦 使 土 地 稅 賦 不 公, 幾 乎 一 無 是 處, 但 是 卻 由 此 一 低 地 價 政 策 造 就 了 臺 灣 避 過 亞 洲 金 融 風 暴 的 危 險, 在 該 期 間 臺 灣 地 價 之 能 不 暴 跌, 除 了 臺 灣 投 資 土 地 者 之 資 本 多 係 自 有 者 外, 亦 因 土 地 稅 賦 輕 鬆, 致 大 家 持 有 土 地 成 本 低, 而 可 以 堅 持 擁 有 而 不 脫 售, 使 臺 灣 的 地 價 不 致 暴 跌 所 致 所 以 可 見 凡 事 皆 有 利 有 弊 不 宜 以 偏 蓋 全 五 這 些 年 來 臺 灣 對 土 地 的 開 發 完 全 以 利 為 著 眼 點, 以 致 大 肆 開 墾 的 結 果 造 成 大 地 之 反 撲, 破 壞 了 臺 灣 城 鄉 環 境 鄉 村 原 有 的 美 麗 不 見 了, 城 市 也 雜 亂 無 章 的 大 肆 建 築, 建 築 物 都 毫 無 美 感 可 言, 引 起 了 大 多 數 有 識 之 士 的 撻 伐, 此 實 乃 因 為 吾 等 對 土 地 的 態 度 與 用 心 不 足 所 造 成 的, 因 此 自 然 資 源 保 育 與 環 境 永 續 發 展 才 普 遍 為 大 家 所 重 視, 但 是 已 經 付 出 慘 痛 的 代 價 六 1990 年 以 後 的 長 期 景 氣 低 迷, 卻 也 另 外 造 就 出 一 批 高 品 質 的 住 宅 出 來, 也 因 此 引 領 臺 灣 房 地 產 建 築 走 向 開 發 中 國 家 的 水 準, 接 下 來 的 應 該 是 居 住 環 境 品 質 的 提 升, 希 望 能 藉 此 順 勢 提 升 臺 灣 地 區 整 體 居 住 環 境 的 品 質 七 近 年 來 台 灣 快 速 的 交 通 建 設 使 臺 灣 地 區 交 通 四 通 八 達, 城 鄉 差 距 逐 漸 在 縮 短, 再 加 上 電 腦 資 訊 及 網 路 的 發 達, 各 種 科 技 的 發 達 使 房 地 產 市 場 產 生 了 看 不 見 的 變 化, 有 待 吾 人 以 更 開 放 與 宏 觀 的 視 野 去 看 待 在 不 久 的 將 來, 許 多 不 動 產 行 業 將 會 因 網 路 化 與 科 技 發 達 而 產 生 巨 大 的 變 化, 有 待 我 們 仔 細 觀 察 八 房 地 產 是 重 要 經 機 濟 因 素, 也 是 國 家 重 要 的 產 業, 其 間 關 係 錯 綜 複 雜, 法 令 與 制 度 均 與 人 民 私 權 息 息 相 關, 如 何 妥 善 規 劃 與 安 排, 關 係 十 分 重 大, 但 因 牽 涉 各 方 的 利 益 重 大, 如 何 擇 定 正 確 的 方 向, 擬 定 正 確 的 政 策, 實 是 政 府 重 大 的 考 驗 鑑 往 可 以 知 來, 如 能 多 些 人 用 心 投 入 相 關 的 研 究 與 分 析, 必 將 有 助 於 提 供 更 好 的 決 策

30 2005 不 動 產 與 城 鄉 學 術 研 討 會 專 題 討 論 : 不 動 產 議 題 * 與 談 人 : 吳 耿 東 聆 聽 卓 報 告 人 之 台 灣 地 區 不 動 產 與 城 鄉 發 展, 深 刻 瞭 解 半 世 紀 來, 台 灣 地 區 之 不 動 產 如 何 隨 城 鄉 發 展, 與 時 俱 變, 受 益 良 多 大 家 知 道 不 動 產 市 場 極 度 不 完 全, 其 運 作 有 待 不 動 產 專 業 之 潤 滑 台 灣 是 個 不 重 視 專 家 之 地 區, 不 動 產 專 業 同 樣 不 受 重 視 以 致 於 估 價 師 會 估 價, 我 何 嘗 不 會? 之 想 法 普 遍, 估 價 師 之 公 信 力 不 易 建 立 ; 又 如 同 為 地 政 系 畢 業 之 學 長, 多 年 前 得 意 地 說, 其 新 購 住 宅 未 耗 費 任 何 仲 介 費, 因 其 與 賣 方 約 好 先 訛 仲 介, 謊 稱 無 意 成 交, 仲 介 遂 未 得 任 何 專 業 報 酬 報 酬 低, 專 業 水 準 無 從 提 升, 以 致 於 公 信 力 低, 一 般 人 不 願 意 付 出 任 何 專 業 報 酬, 如 此 惡 性 循 環, 遂 有 卓 報 告 人 適 才 所 述 現 象 因 為, 欠 缺 專 家 潤 滑 之 不 動 產 市 場, 其 不 完 全 性 更 高, 導 致 不 動 產 價 格 失 序, 而 與 城 鄉 發 展 脫 節 大 環 境 變 遷, 不 動 產 價 格 難 免 波 動 但 是, 如 果 其 變 動 與 社 會 經 濟 發 展 脫 節, 而 有 所 謂 地 價 狂 飆 之 現 象, 實 非 國 家 社 會 之 幸 半 世 紀 以 來, 台 灣 多 方 面 長 足 進 步, 尤 以 硬 體 建 設 但 是, 軟 體 建 設 則 未 同 步 最 近 因 為 親 戚 賣 地, 而 有 機 會 再 度 與 不 動 產 專 業 人 員 接 觸, 始 發 現 其 製 造 假 交 易 價 格, 誤 將 前 次 移 轉 現 值 " 書 寫 為 前 次 公 告 現 值 ", 且 將 賣 方 應 負 擔 之 增 值 稅 灌 水, 以 利 議 價 不 動 產 專 業 公 信 力 之 提 升, 仍 有 待 努 力 所 以 革 命 尚 未 成 功, 同 志 仍 應 努 力, 以 此 共 勉 之 謝 謝! * 臺 北 大 學 不 動 產 與 城 鄉 環 境 學 系 副 教 授

31 2005 不 動 產 與 城 鄉 學 術 研 討 會 專 題 討 論 : 不 動 產 議 題 * 與 談 人 : 陳 奉 瑤 拜 讀 卓 董 事 長 的 文 章, 令 個 人 非 常 佩 服 卓 董 事 長 長 期 用 心 蒐 集 資 料 的 努 力, 讓 我 們 可 以 很 清 楚 的 知 道 許 多 政 策 的 第 一 次, 這 對 後 續 的 研 究 工 作 者 有 很 大 的 助 益 個 人 僅 針 對 近 年 觀 察 一 些 事 物 的 端 倪, 提 出 個 人 的 淺 見, 就 教 於 大 家 個 人 觀 察 不 動 產 證 券 化 與 都 市 更 新 的 發 展, 認 為 不 動 產 管 理 將 是 未 來 重 要 發 展 趨 勢 1. 不 動 產 證 券 化 不 動 產 證 券 化 條 例 於 92 年 7 月 通 過,93 年 5 月 核 准 嘉 新 水 泥 就 IBM 大 樓 發 行 REAT,94 年 1 月 核 准 富 邦 建 設 等 發 行 REIT, 台 灣 開 始 不 動 產 證 券 化 的 新 紀 元 截 至 今 年 八 月 底 共 發 行 7 件 REAT,2 件 REIT 目 前 又 有 多 家 在 申 請 中, 且 於 不 動 產 證 券 化 條 例 修 正 草 案 中, 已 將 開 發 型 不 動 產 之 證 券 化 納 入 其 中, 顯 見 未 來 不 動 產 證 券 化 的 市 場 將 益 形 擴 大 不 動 產 證 券 化 條 例 討 論 過 程 中, 曾 有 提 出 時 機 不 宜 的 論 點, 但 事 實 上, 景 氣 欠 佳 的 過 程 中, 恰 是 不 動 產 證 券 化 的 好 時 機 因 為 不 動 產 價 值 的 反 映 在 收 益, 不 動 產 證 券 化 不 論 是 哪 一 類 型 的 不 動 產 證 券 化, 皆 以 該 擬 證 券 化 之 不 動 產 收 益 為 價 值 主 軸 一 般 而 言, 景 氣 好 的 時 候, 不 動 產 交 易 可 藉 由 復 歸 價 值 (revision value) 的 增 長 獲 利, 但 不 景 氣 時, 唯 有 依 賴 正 常 營 運 的 淨 收 益 尤 其 在 景 氣 欠 佳 時, 各 種 物 資 價 格 便 宜, 當 然 包 含 不 動 產, 此 時 可 以 相 對 低 價 取 得 品 質 有 待 改 進 但 調 整 空 間 很 大 的 不 動 產, 此 即 為 不 動 產 管 理 可 以 施 力 的 地 方 目 前 發 行 的 REAT 或 REIT, 涉 及 的 不 動 產 包 括 辦 公 室 商 務 住 宅 商 場 百 貨 飯 店, 皆 屬 於 收 益 性 不 動 產, 其 價 值 來 自 于 源 源 不 斷 的 收 益, 不 動 產 管 理 的 重 要 性 自 不 在 話 下 日 後 將 納 入 的 開 發 型 不 動 產, 更 需 要 嚴 謹 的 管 理 由 準 備 階 段 * 國 立 政 治 大 學 地 政 系 副 教 授

32 加 入 管 理, 方 可 減 輕 開 發 中 可 能 面 對 的 不 確 定 性 2. 都 市 更 新 都 市 更 新 條 例 於 87 年 11 月 11 日 修 正 實 施, 增 加 權 利 變 換 方 式 強 制 權 利 人 參 與 更 新, 此 係 取 得 一 定 的 人 數 及 面 積 比 例 願 意 參 與 更 新 後, 以 多 數 決 的 精 神, 並 在 保 障 少 數 人 的 權 益 的 前 提 下, 透 過 鑑 價 的 方 式, 強 制 更 新 事 業 計 畫 範 圍 內 之 所 有 權 人 共 同 參 與 更 新 權 利 變 換 係 以 更 新 前 各 土 地 所 有 權 人 更 新 前 的 權 利 價 值 為 基 礎, 透 過 鑑 價 機 構 查 估 權 利 價 值 並 計 算 比 例 後, 以 更 新 後 的 總 價 值 扣 除 更 新 過 程 中 所 需 付 出 之 共 同 負 擔 後, 各 土 地 所 有 權 人 按 更 新 前 權 利 價 值 比 例 分 配 更 新 後 建 築 物 及 其 土 地 之 應 有 部 分 藉 以 在 公 平 的 基 礎 上, 達 成 土 地 重 新 再 開 發 的 目 標, 而 更 新 前 後 各 權 利 人 之 權 利 價 值 多 寡 成 為 權 利 變 換 中 爭 議 最 大 且 最 重 要 的 課 題, 亦 為 更 新 能 否 順 利 推 動 之 關 鍵 台 北 市 經 市 府 公 告 劃 的 更 新 單 元 共 205 處, 面 積 公 頃 ; 而 民 間 自 行 劃 定 更 新 單 元 共 20 處 面 積 約 5.9 公 頃, 合 計 共 225 處, 總 面 積 約 公 頃 至 94 年 4 月 止 經 臺 北 市 政 府 核 定 實 施 僅 21 件, 其 中 以 權 利 變 換 方 式 辦 理 者 有 12 件 而 更 新 事 業 權 利 變 換 實 施 後 不 動 產 價 值 平 均 約 為 實 施 前 的 2.13 倍, 更 有 高 達 3.21 倍 者 顯 見, 權 利 變 換 仍 有 很 大 的 實 施 空 間 與 獲 利 空 間 事 實 上 權 利 變 換 事 業 涉 及 土 地 及 合 法 建 築 物 所 有 權 人 之 間 所 有 權 人 與 實 施 者 間 之 權 益 分 配, 如 何 協 調 獲 得 共 識 節 省 成 本 以 獲 得 最 大 利 益, 就 廣 義 的 不 動 產 管 理 而 言, 正 是 可 以 發 揮 的 地 方