卷首语 JUANSHOUYU 卷 首 语 中国土地估价师自 1992 年诞生至今已走过了整整 20 个年头 从最初的 300 多人发展到了现在的 3 万多人 从几十家评估机构发展到了现在的近 3000 家 从 业人数达到 10 万多人 土地估价行业已成为社会主义市场经济中不可或缺的重要 中介行业 土

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2 中 国 土 地 估 价 师 协 会 第 四 届 第 五 次 常 务 理 事 会 召 开 中 国 土 地 估 价 师 协 会 ( 以 下 简 称 中 估 协 ) 第 四 届 第 五 次 常 务 理 事 会 于 2012 年 3 月 日 通 过 中 估 协 网 站 以 通 讯 方 式 召 开, 共 有 42 名 常 务 理 事 参 加 会 议 审 议 通 过 了 中 估 协 2011 年 工 作 总 结 和 2012 年 工 作 要 点 中 估 协 专 家 聘 用 及 工 作 规 则 中 估 协 会 员 诚 信 档 案 管 理 办 法 中 估 协 2012 年 A 级 资 信 评 级 方 案 等 文 件, 并 将 于 近 日 予 以 印 发

3 卷首语 JUANSHOUYU 卷 首 语 中国土地估价师自 1992 年诞生至今已走过了整整 20 个年头 从最初的 300 多人发展到了现在的 3 万多人 从几十家评估机构发展到了现在的近 3000 家 从 业人数达到 10 万多人 土地估价行业已成为社会主义市场经济中不可或缺的重要 中介行业 土地估价师已成为社会主义市场经济中的生力军 塑造中国土地估价 师的专业品质 保持行业品牌形象 拓展土地估价业务领域是目前行业管理的重 中之重 中国土地估价师协会作为行业自律组织 长期以来 致力于开展会员服务 引 导机构发展 规范行业执业行为以及行业整体技术水平的提升 中国土地估价 月 刊正探索以全新的面貌践行协会 主动服务 优质服务 高效服务 的宗旨 将自 身打造成为您估价工作中的好朋友 欢迎广大会员积极投稿 并对我们的工作提出 宝贵的建议 中国土地估价师协会

4 CONTENTS 目 录 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 中 国 土 地 估 价 内 部 资 料 免 费 交 流 2012 年 第 2 期 ( 总 第 203 期 ) (2012 年 3 月 刊 ) 中 国 土 地 估 价 编 委 会 主 任 : 廖 永 林 副 主 任 : 吴 海 洋 洪 亚 敏 周 维 纾 谢 戈 力 邹 晓 云 雒 爱 萍 委 员 :( 按 姓 氏 笔 画 排 序 ) 王 文 王 军 王 兵 王 信 王 东 锋 韦 丽 春 戈 和 平 卢 静 冯 光 吕 华 青 吕 崇 德 朱 小 川 朱 道 林 刘 彦 刘 铮 刘 发 明 闫 旭 东 杜 华 智 李 志 超 李 金 鹿 李 澎 渤 杨 于 北 杨 国 诚 吴 清 冽 张 洁 张 以 坤 张 治 中 张 洪 甫 张 祖 旺 张 晓 岭 陈 牧 原 林 坚 林 方 磊 周 泓 赵 松 胡 红 兵 俞 明 轩 娄 人 英 聂 燕 军 郭 晋 林 陶 晓 龙 陶 嘉 雄 董 少 谷 董 光 明 程 培 昌 中 国 土 地 估 价 编 辑 部 主 编 : 王 军 副 主 编 : 陶 晓 龙 张 洁 刘 铮 责 任 编 辑 : 张 蕾 红 执 行 编 辑 : 张 延 丽 地 址 : 北 京 市 西 城 区 冠 英 园 西 区 37 号 邮 箱 :zlh@creva.sina.net 电 话 : 传 真 : 邮 编 : 刊 期 : 月 刊 主 办 : 中 国 土 地 估 价 师 协 会 网 址 : 1 中 国 土 地 估 价 师 协 会 : 关 于 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 4 广 东 省 土 地 估 价 师 与 土 地 登 记 代 理 人 协 会 : 关 于 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 立 法 的 基 本 观 点 与 建 议 8 上 海 市 土 地 学 会 土 地 评 估 行 业 办 公 室 : 关 于 评 估 立 法 的 几 点 建 议 11 山 东 省 土 地 估 价 师 协 会 : 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 13 陕 西 省 土 地 估 价 师 协 会 : 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 15 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 七 大 质 疑 21 立 法 博 弈, 请 不 要 伤 害 估 价 师 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 几 点 意 见 24 部 分 省 级 协 会 及 土 地 估 价 师 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 业 界 观 点 28 土 地 估 价, 在 改 革 中 崛 起 改 革 开 放 以 来 的 土 地 评 估 与 地 价 管 理 ( 之 二 ) 估 价 视 点 32 苏 州 旧 城 改 造 和 不 动 产 估 价 综 述 38 海 峡 两 岸 土 地 征 收 补 偿 制 度 的 比 较 及 其 在 不 动 产 估 价 中 的 应 用 47 论 容 积 率 改 变 对 地 价 的 影 响 以 安 阳 市 房 地 产 开 发 为 例 协 会 动 态 53 中 国 土 地 估 价 师 协 会 2011 年 工 作 总 结 及 2012 年 工 作 要 点 58 关 于 印 发 中 国 土 地 估 价 师 协 会 资 深 会 员 管 理 办 法 的 通 知 61 关 于 印 发 中 国 土 地 估 价 师 继 续 教 育 纲 要 的 通 知 69 关 于 印 发 中 国 土 地 估 价 师 协 会 会 员 诚 信 档 案 管 理 办 法 的 通 知 72 关 于 印 发 中 国 土 地 估 价 师 协 会 专 家 聘 用 及 工 作 规 则 的 通 知 行 业 信 息 75 关 于 公 布 通 过 全 国 土 地 估 价 师 资 格 考 试 人 员 名 单 (2011 年 ) 的 通 知 机 构 风 采 101 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 103 广 东 中 地 土 地 房 地 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 104 深 圳 市 国 策 房 地 产 土 地 估 价 有 限 公 司 征 稿 启 事 106 中 国 土 地 估 价 征 稿 启 事

5 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 中 国 土 地 估 价 师 协 会 : 关 于 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 制 定 评 估 法 将 有 助 于 规 范 评 估 行 业 的 执 业 行 为, 保 障 相 关 当 事 人 的 合 法 权 益, 维 护 社 会 主 义 市 场 秩 序, 促 进 市 场 经 济 平 稳 健 康 发 展 故 本 协 会 对 全 国 人 大 着 手 制 定 评 估 法 持 积 极 态 度, 广 大 土 地 估 价 师 对 此 也 予 以 了 高 度 关 注 我 国 立 法 法 规 定, 立 法 应 从 国 家 整 体 利 益 出 发 ( 第 四 条 ); 体 现 人 民 的 意 志 ( 第 五 条 ); 应 以 经 济 建 设 为 中 心, 坚 持 改 革 开 放 ( 第 三 条 ); 应 从 实 际 出 发, 科 学 合 理 地 规 定 公 民 法 人 和 其 他 组 织 的 权 利 与 义 务 国 家 机 关 的 权 力 与 责 任 ( 第 六 条 ) 秉 承 上 述 立 法 精 神, 就 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) ( 以 下 简 称 草 案 ) 提 出 以 下 修 改 意 见 一 明 确 立 法 目 的 估 价 行 业 是 市 场 经 济 的 产 物, 其 能 否 生 存 壮 大 首 先 在 于 是 否 适 应 市 场 经 济 发 展 需 要, 而 不 应 期 盼 通 过 立 法 来 保 驾 护 航, 更 不 可 凭 借 相 关 法 条 对 市 场 进 行 切 分, 否 则, 就 会 有 滥 用 立 法 权 之 嫌 所 以, 评 估 立 法 的 目 的 务 须 端 正 在 草 案 第 一 条 中, 将 促 进 资 产 评 估 行 业 健 康 发 展 作 为 本 项 立 法 的 目 的 之 一, 这 明 显 不 同 于 我 国 既 有 的 会 计 师 法 律 师 法 和 执 业 医 师 法, 不 妥 建 议 : 修 改 草 案 第 一 条, 删 去 其 中 促 进 资 产 评 估 行 业 健 康 发 展 等 内 容 二 科 学 统 分 行 业 如 果 说 社 会 分 工 是 人 类 文 明 的 标 志 之 一, 愈 趋 精 细 的 专 业 分 工 则 是 有 效 提 升 现 代 社 会 运 行 效 率 的 必 要 前 提, 也 是 我 国 深 化 市 场 经 济 改 革 的 方 向 之 一 尽 管 就 理 论 而 言, 一 个 正 常 人 具 有 学 习 各 种 知 识 从 事 各 项 工 作 的 潜 能, 但 基 于 时 间 和 精 力 的 有 限 性, 不 可 能 样 样 都 学 行 行 都 通, 唯 有 专 致 一 行, 方 有 可 能 获 得 成 功, 即 术 业 有 专 攻 在 市 场 经 济 中, 有 估 价 需 求 的 品 类 众 多, 其 中 很 多 品 类 差 异 极 大 甚 至 属 性 截 然 不 同, 难 有 估 价 师 能 够 每 类 皆 通 因 此, 世 界 各 国 估 价 行 业 的 通 行 做 法 是 根 据 估 价 对 象 的 属 性 差 异, 将 市 场 估 价 活 动 区 分 为 不 动 产 估 价 动 产 估 价 无 形 资 产 估 价 等 不 同 的 估 价 专 业, 要 求 估 价 师 按 类 执 业, 在 本 人 专 业 所 及 的 范 围 内, 为 市 场 提 供 相 应 的 技 术 服 务 不 仅 如 此, 一 些 国 家 或 地 区 还 依 估 价 师 的 能 力 与 专 长, 对 执 业 范 围 作 进 一 步 限 定, 例 如, 美 国 还 进 一 步 细 分 为 住 宅 评 估 师 商 业 不 动 产 评 估 师 等 草 案 中, 以 资 产 作 为 确 定 该 项 立 法 的 主 要 标 识, 将 各 种 自 然 属 性 社 会 属 性 差 异 显 著 的 估 价 对 象 一 并 归 入 资 产 范 畴, 并 将 与 之 相 关 的 估 价 行 为 纳 入 该 法 的 调 整 范 围 ( 第 二 条 第 二 款 ); 规 定 参 加 全 国 统 一 考 试 成 绩 合 格 人 员, 取 得 统 一 印 制 的 注 册 评 估 师 资 格 考 试 成 绩 合 格 证 书 ( 第 十 条 第 三 款 ); 具 有 两 年 以 上 在 评 估 机 构 相 中 国 土 地 估 价 1

6 资产评估法 草案 专题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 应评估专业实践经验的 可以向资产评估行业自 律组织申请执业注册 对于申请执业注册的人 法 或 估价法 而非 资产评估法 建议删除 资产 的主要理由 一是 资产 员 受理申请的资产评估行业自律组织应当准予 是一个内涵尚存争议 外延有待清晰 类别包容 注册 第十二条 准予注册的 颁发由国务 繁多的概念 其中相当一部分内容都与估价无 院资产评估行业管理部门统一印制的注册评估师 关 世界多数国家相关立法的主旨都在于规范土 执业证书 第十三条 地 房屋等不动产估价 因其具有价值量大 交 如是 一些通过统一考试 获准注册且取得 易频率低 以及价值辨识的专业性强 寻常人不 统一印制的注册评估师执业证书的评估师 极有 易把握等特点 客观上需要提供专业服务 鲜见 可能忽略自己的专业能力 跨行越界 实施全方 就所谓 资产 评估立法 二是按估价对象的不 向执业 这显然不是该项立法的初衷 更有违社 同属性区分为动产 土地与房屋等不动产以及无 会经济发展趋势 基于评估法要 适应行业发展 形资产 与我国 物权法 的分类界定一致 且 趋势 具有一定前瞻性 的立法宗旨 草案 说 边界清晰 科学合理 没有必要再以 资产评 明 应在 草案 中逐一列出现有六类估价师 估 概念将其混同 否则极易埋下隐患 导致出 充分区分不同专业 现不具备资格 资质 的机构跨专业执业等一系 就行业分类看 既往的不动产估价 动产估 列问题 三是估价法是调整和规范整个估价行业 价 无形资产估价是按估价标的物进行划分 这 的大法 既包括资产评估行业 也包括国务院 种划分界限清晰 互不交叉 逻辑闭合 与我国 2003 年 101 号文件认可的其他 5 类估价行业 物权法 相衔接 草案 将 企业价值评估 与 如果法律名称只体现 6 类估价行业之一的资产评 之并列 而企业价值是一种混合概念 其价值寓 估行业 便是把资产评估推到不恰当的位置 使 于不动产 动产和无形资产之中 因而 企业价值 资产评估行业与其他 5 类估价行业成为包含与被 评估 不仅没有明确的标的物 且与其他类别交叉 包含的关系 这既不符合科学立法的宗旨 也显 将其单独列出并与其他估价并列 显然不科学 失立法公平 同时还极易造成社会误解 四是土 1 删除 草案 中第二十二条有关估 建议 价机构执业不受行业限制的内容 2 将第八条 修改为 国家设定注册估价师专业类别 3 将 地和矿产属于自然资源 在一定条件下才会转为 资产 试图用 资产 二字涵盖 不严谨 1 将 草案 的法律名称改为 中 建议 草案 第二条第二款中的 企业价值评估 删除 华人民共和国评估法 或 中华人民共和国估价 相关内容修改为 估价业务包括土地和房地产估 法 2 将 草案 其他条款中相应的 资产评估 价 动产估价 无形资产估价和其他经济权益的 代之以 评估 或 估价 估价 不对 企业价值评估 予以规范 四 对症规范估价行为 三 严谨法律名称与法条用语 通过立法对估价行为予以规范非常必要 草 在该法起草过程中 有关法的名称曾多次 案 说明中提及的 在国有产权交易 土地征 反复 参与起草的主要部门和协会均不认同增加 用 房屋拆迁等领域造成国有资产流失 交易价 资产 两字 在前期面向业内机构和人员的 立 格显失公平 资产所有者权益受损 法律责任不 法意见调查 中 多数参与者认同的也是 评估 清等问题 确实存在 但究其原因 既与从业者 2 中国土地估价

7 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 自 律 缺 失 主 管 部 门 监 管 薄 弱 有 关, 更 与 不 当 扩 展 执 业 范 围 跨 专 业 执 业 相 关 近 年 来, 新 闻 媒 体 揭 露 有 关 部 门 执 法 查 处 的 一 些 相 关 案 例 中, 很 多 问 题 的 症 结 恰 恰 在 于 有 些 估 价 师 及 估 价 机 构 跨 专 业 执 业, 因 专 业 能 力 缺 失 造 成 瞎 评 乱 估 ; 而 相 关 主 管 部 门 和 行 业 协 会 因 职 责 范 围 所 限, 力 所 不 及, 从 而 造 成 监 管 死 角 应 当 说, 就 同 一 专 业 看, 缺 乏 自 律 恶 性 竞 争 监 管 不 到 位 是 主 要 问 题, 而 不 同 专 业 间 跨 专 业 执 业 进 一 步 加 剧 了 恶 性 竞 争, 且 规 避 了 监 管 建 议 : 立 法 应 对 执 业 行 为 的 规 范 对 症 下 药, 尤 其 对 跨 专 业 执 业 造 成 的 监 管 死 角 加 大 关 注 五 管 理 协 调 要 顺 应 趋 势 加 强 管 理 要 从 实 际 出 发 我 国 是 政 府 主 导 下 的 市 场 经 济, 估 价 行 业 的 诞 生 是 政 府 自 我 革 命 自 觉 催 生 的 结 果, 因 此, 各 估 价 行 业 不 可 避 免 地 带 有 行 政 的 烙 印 在 社 会 主 义 的 初 级 阶 段 在 中 国 经 济 的 转 轨 时 期, 尤 其 在 市 场 经 济 道 德 体 系 尚 不 健 全 的 情 况 下, 行 政 权 威 的 震 慑 力 和 政 府 形 象 的 公 信 力 对 保 护 行 业 发 展 有 着 积 极 的 意 义 但 是, 随 着 行 业 协 会 的 建 立 与 发 展, 政 府 行 政 主 管 部 门 应 更 多 放 权 于 行 业 协 会 自 律, 转 为 更 多 地 承 担 市 场 监 管 的 职 责 完 善 管 理 应 符 合 改 革 方 向 估 价 行 业 就 其 本 质 而 言, 是 由 共 同 利 益 者 自 愿 结 成 的 自 律 组 织, 社 会 经 济 的 发 展 也 要 求 估 价 行 业 回 归 自 己 的 本 质 因 此, 自 立 于 政 府 体 系 之 外 独 立 服 务 于 市 场 经 济 应 是 估 价 行 业 的 发 展 方 向 和 改 革 方 向 根 据 国 务 院 关 于 改 革 政 府 行 政 审 批 制 度 的 要 求, 国 土 资 源 部 于 2002 年 印 发 了 关 于 改 革 土 地 估 价 人 员 和 机 构 监 督 管 理 方 式 的 通 知 ( 国 土 资 发 号, 以 下 简 称 通 知 ) 一 是 土 地 估 价 师 资 格 应 通 过 公 开 考 试 取 得 土 地 估 价 师 资 格 考 试 工 作 由 中 国 土 地 估 价 师 协 会 组 织, 考 试 合 格 者, 由 中 国 土 地 估 价 师 协 会 核 发 国 土 资 源 部 统 一 印 制 的 土 地 估 价 师 资 格 证 书 二 是 土 地 评 估 中 介 机 构 实 行 向 土 地 估 价 行 业 自 律 组 织 注 册 的 制 度, 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门 不 再 评 定 土 地 评 估 机 构 的 资 质 等 级 三 是 建 立 行 业 规 范, 加 强 行 业 监 管 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门 变 事 前 审 批 为 事 后 监 管, 进 一 步 加 大 监 督 检 查 力 度 从 事 土 地 评 估 的 中 介 服 务 机 构 必 须 与 政 府 行 政 主 管 部 门 彻 底 脱 钩, 按 照 独 立 客 观 公 正 的 要 求, 进 行 土 地 估 价 业 务 活 动 各 级 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门 要 切 实 建 立 起 抽 查 制 度, 定 期 对 土 地 评 估 机 构 及 其 出 具 的 土 地 估 价 报 告 进 行 随 机 抽 查 和 评 议 该 通 知 回 归 了 估 价 行 业 的 市 场 属 性, 凸 显 了 国 土 资 源 部 的 监 管 职 能 目 前, 中 国 土 地 估 价 师 协 会 正 从 强 化 行 业 自 律 过 渡 到 自 律 与 服 务 并 重 ; 从 管 理 机 构 为 主 逐 渐 转 向 管 理 估 价 师 为 主, 尤 为 注 重 对 估 价 服 务 质 量 的 自 律 性 检 查 和 评 价 ; 并 一 如 既 往 地 接 受 拥 有 相 应 土 地 估 价 师 的 相 关 估 价 机 构 申 请 注 册 执 业, 不 存 在 任 何 壁 垒 而 部 分 评 估 行 业 与 其 相 关 的 行 政 主 管 部 门 还 维 系 着 紧 密 的 许 可 关 系, 具 有 很 浓 的 行 政 色 彩 建 议 估 价 行 业 的 改 革 首 先 应 从 立 法 层 面 打 破 许 可 链 条, 明 确 行 业 协 会 与 相 关 行 政 主 管 部 门 的 关 系, 强 化 估 价 行 业 自 律 管 理 职 能, 回 归 估 价 行 业 协 会 应 有 的 本 质 如 果 立 法 不 能 一 步 到 位, 也 应 在 尊 重 历 史 承 认 现 实 的 基 础 上, 通 过 法 律, 对 各 估 价 行 业 共 性 的 原 则 性 的 要 求 作 出 规 定, 理 顺 行 政 主 管 部 门 与 行 业 协 会 的 关 系, 统 一 各 行 政 主 管 部 门 对 各 估 价 行 业 协 会 的 监 管 模 式 各 行 业 协 会 在 法 律 的 约 束 下 在 各 行 政 主 管 部 门 的 监 管 下 逐 步 向 改 革 的 最 终 目 标 靠 近 也 许 过 程 较 长, 甚 至 会 产 生 激 烈 的 碰 撞, 但 那 是 对 评 估 行 业 走 向 成 熟 的 历 练, ( 下 转 46 页 ) 中 国 土 地 估 价 3

8 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 广 东 省 土 地 估 价 师 与 土 地 登 记 代 理 人 协 会 : 关 于 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 立 法 的 基 本 观 点 与 建 议 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) ( 以 下 简 称 草 案 ), 引 发 了 社 会 各 界 广 泛 而 热 烈 的 讨 论 和 较 大 质 疑 近 1 个 月 来, 广 东 省 土 地 估 价 师 与 土 地 登 记 代 理 人 协 会 专 门 组 织 了 3 个 调 研 组, 分 赴 全 省 各 地, 深 入 省 市 县 三 级, 了 解 土 地 估 价 机 构 和 执 业 土 地 估 价 师 的 意 见 和 建 议, 掌 握 他 们 的 真 实 想 法 和 意 愿 下 面 结 合 立 法 宗 旨 国 内 外 经 验 我 国 法 制 市 场 经 济 建 设 的 需 要 以 及 估 价 行 业 的 未 来 发 展, 就 评 估 立 法 提 出 如 下 基 本 观 点 与 建 议, 以 供 参 考 一 评 估 行 业 发 展 现 状 和 面 临 的 真 正 问 题 ( 一 ) 行 业 现 状 20 世 纪 80 年 代 末, 随 着 社 会 经 济 的 发 展, 土 地 有 偿 出 让 转 让 房 屋 买 卖 矿 产 资 源 开 发 等 产 权 交 易 的 种 类 不 断 扩 大, 不 同 行 业 和 领 域 内 针 对 不 动 产 及 其 他 特 定 资 产 的 评 估 得 以 迅 速 发 展, 国 土 资 源 部 1992 年 开 始 实 行 国 家 统 一 的 全 国 土 地 估 价 师 资 格 考 试,1994 年 成 立 中 国 土 地 估 价 师 协 会,2006 年 成 立 中 国 矿 业 权 评 估 师 协 会 ; 住 房 和 城 乡 建 设 部 1994 年 开 始 实 行 国 家 统 一 的 全 国 房 地 产 估 价 师 资 格 考 试, 同 年 成 立 中 国 房 地 产 估 价 师 学 会 ; 财 政 部 1993 年 成 立 中 国 资 产 评 估 学 会,1996 年 开 始 实 行 国 家 统 一 的 全 国 资 产 评 估 师 资 格 考 试 国 务 院 以 国 办 发 号 明 确 了 注 册 资 产 评 估 师 注 册 房 地 产 估 价 师 土 地 估 价 师 矿 业 权 评 估 师 保 险 公 估 从 业 人 员 和 旧 机 动 车 鉴 定 估 价 师 6 大 类 评 估 专 业 经 过 20 多 年 的 发 展, 几 大 类 估 价 专 业 已 形 成 了 具 有 各 自 专 业 技 术 特 性 和 执 业 标 准 的 专 业 发 展 格 局, 特 别 是 土 地 估 价 房 地 产 估 价 和 资 产 评 估 发 展 最 为 成 熟, 并 且 在 国 家 经 济 体 制 改 革 国 民 经 济 发 展, 尤 其 是 土 地 宏 观 调 控 中 起 到 了 不 可 替 代 的 作 用 目 前, 全 国 已 有 人 ( 广 东 就 有 近 3000 人 ) 考 取 土 地 估 价 师 资 格, 他 们 为 土 地 市 场 的 建 设 和 发 展 作 出 了 巨 大 贡 献 ( 二 ) 面 临 的 主 要 问 题 随 着 评 估 行 业 的 发 展 壮 大 和 市 场 化 程 度 的 提 高, 行 业 之 间 的 竞 争 日 趋 激 烈, 各 评 估 专 业 之 间 的 矛 盾 和 冲 突 自 然 多 了 起 来 其 根 源 在 于 个 别 利 益 集 团 总 想 谋 求 大 一 统 热 衷 垄 断 ; 或 打 着 打 破 垄 断 的 旗 号, 实 谋 圈 权 垄 断 之 实, 不 愿 意 按 成 熟 市 场 经 济 国 家 早 已 实 践 证 明 了 的 走 专 业 化 发 展 的 客 观 市 场 经 济 规 律 办 事, 不 遗 余 力 追 求 利 益 归 集 下 面 细 说 估 价 业 面 临 的 真 正 问 题 : (1) 法 律 缺 失 由 于 国 家 一 直 没 有 颁 布 评 估 领 域 的 基 本 法, 各 个 估 价 专 业 只 有 依 靠 部 门 规 4 中 国 土 地 估 价

9 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 章, 各 行 政 主 管 部 门 之 间 各 专 业 评 估 行 业 之 间 行 政 主 管 部 门 与 评 估 行 业 之 间 的 法 律 关 系 不 明 确 甚 至 比 较 混 乱 ; 某 些 评 估 专 业 的 行 政 主 管 部 门 超 越 国 务 院 职 能 分 工, 以 规 章 形 式 乱 设 行 政 许 可, 不 能 正 视 不 同 专 业 的 特 点, 扰 乱 了 专 业 评 估 机 构 和 估 价 师 的 正 常 工 作 (2) 某 些 评 估 专 业 本 来 专 业 特 点 极 其 明 显, 却 想 尽 办 法 利 用 资 产 一 词 的 概 念 名 称 来 模 糊 混 淆 其 真 正 的 专 业 内 涵, 跨 专 业 从 业, 酷 似 用 医 生 之 名 误 导 市 场 主 体, 认 为 牙 医 不 仅 能 治 牙 病, 也 能 医 治 泌 尿 生 殖 或 妇 科 果 真 如 此, 医 患 关 系 能 好 吗? 这 些 行 为 着 实 误 导 甚 至 扰 乱 社 会 公 众 对 专 业 评 估 的 认 识, 致 使 评 估 结 果 严 重 偏 离 市 场 公 允 价 值, 出 现 以 非 交 易 评 估 价 格 代 替 市 场 价 格 用 整 体 价 值 模 糊 土 地 房 产 的 市 场 价 格 等 情 况 (3) 不 愿 意 认 真 客 观 地 借 鉴 国 外 以 及 我 国 港 台 地 区 现 行 运 行 有 效 的 有 利 法 制 市 场 经 济 建 立 和 完 善 的 做 法 例 如, 美 国 以 及 我 国 香 港 台 湾 均 有 调 整 不 动 产 评 估 的 专 门 法 律 至 今, 还 没 有 一 个 国 家 或 地 区 另 设 资 产 评 估 单 项 法 律 的, 世 界 通 行 做 法 是 把 资 产 类 毫 无 争 议 的 归 由 会 计 师 审 计 师 完 成 应 该 说, 该 统 一 的 未 能 统 一, 不 该 统 一 的 想 尽 办 法 跨 专 业 盲 目 统 一, 中 国 现 行 的 资 产 评 估 与 不 动 产 估 价 技 术 路 线 是 相 差 甚 远 的 不 同 专 业 技 术 类 别, 却 企 图 强 并 (4) 根 据 目 前 的 中 国 国 情, 亟 须 立 法 的 应 该 是 评 估 基 本 法, 而 非 资 产 评 估 法, 立 法 的 宗 旨 目 的 调 整 方 法 以 及 法 律 调 整 对 象 必 须 科 学 合 理 二 关 于 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 中 应 质 疑 之 处 我 们 认 为, 评 估 立 法 对 于 几 大 评 估 行 业 来 说, 是 巩 固 近 20 年 来 评 估 制 度 的 改 革 发 展 成 果, 提 升 行 业 地 位, 从 法 律 层 次 规 范 行 业 发 展 的 一 件 大 好 事, 但 必 须 重 视 以 下 几 个 方 面 ( 一 ) 立 法 宗 旨 确 立 评 估 基 本 法, 其 宗 旨 是 明 确 法 律 关 系, 规 范 评 估 行 业 良 性 健 康 发 展, 立 法 的 核 心 则 是 确 立 各 评 估 专 业 的 法 律 地 位 以 及 规 范 评 估 行 业 秩 序, 使 市 场 经 济 主 体 的 各 方 利 益 得 到 法 律 保 障, 不 应 该 是 确 立 由 哪 个 部 门 哪 个 专 业 去 主 导 的 管 理 体 制 和 法 律 关 系 目 前, 几 大 专 业 性 评 估 分 别 由 财 政 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 国 土 资 源 部 ( 土 地 估 价 和 矿 业 权 评 估 两 类 ) 商 务 部 以 及 保 监 会 5 个 部 门 分 别 作 业 务 管 理, 而 草 案 主 导 者 在 多 款 条 文 中 把 权 力 赋 予 一 个 管 理 部 门, 留 下 伏 笔, 将 权 力 集 中 财 政 部, 这 实 有 一 边 说 要 转 变 政 府 职 能 下 放 权 力, 一 边 又 在 收 权 扩 权 之 嫌 ( 二 ) 调 整 对 象 从 草 案 和 起 草 说 明 可 以 看 出, 这 是 一 部 意 在 调 整 前 文 所 列 的 各 个 评 估 专 业, 而 不 是 仅 调 整 由 财 政 部 归 口 管 理 的 资 产 评 估 师 和 资 产 评 估 机 构 的 法 律, 但 草 案 无 论 从 名 称 还 是 内 容 来 看, 违 反 资 产 评 估 的 真 实 内 涵, 期 望 在 不 经 意 间 将 狭 义 的 资 产 评 估 变 身 为 广 义 的 资 产 评 估, 将 中 国 独 有 的 资 产 评 估 师 变 成 为 世 界 上 独 一 无 二 的 能 包 治 百 病 的 评 估 大 师 如 果 真 想 通 过 立 法 来 达 到 这 一 目 的, 那 必 将 真 正 毁 掉 资 产 评 估 的 专 业 性! 如 果 多 抽 点 时 间 认 真 翻 阅 资 产 评 估 师 与 其 他 专 业 估 价 师 的 考 试 大 纲, 就 一 定 能 发 现 其 专 业 差 异 之 大! 专 业 有 区 分 学 术 有 专 攻, 土 地 房 产 估 价 与 资 产 评 估 都 是 评 估 的 细 分 专 业, 具 有 同 等 法 律 地 位, 并 不 存 在 从 属 关 系 因 此, 对 待 评 估 基 本 法, 无 论 是 立 法 部 门 还 是 各 行 业 行 政 主 管 部 门, 都 应 充 分 考 虑 评 估 行 业 这 么 多 年 改 革 发 展 的 成 果, 更 多 地 尊 重 市 场 经 济 发 展 规 律, 科 学 立 法 中 国 土 地 估 价 5

10 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI ( 三 ) 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 草 案 第 六 条 规 定, 国 务 院 建 立 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制, 负 责 协 调 和 指 导 资 产 评 估 行 业 发 展 国 务 院 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 在 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 框 架 下, 负 责 监 督 管 理 资 产 评 估 行 业 ; 第 三 十 六 条 规 定, 国 务 院 财 政 主 管 部 门 会 同 相 关 行 政 主 管 部 门 组 织 实 施 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制, 并 规 定 了 这 个 配 合 机 制 的 职 责, 包 括 设 定 注 册 评 估 师 专 业 类 别 制 定 统 一 的 评 估 基 本 准 则 职 业 基 本 准 则 和 职 业 道 德 准 则, 以 及 制 定 注 册 评 估 师 资 格 全 国 统 一 考 试 办 法 等 按 照 立 法 要 求, 评 估 基 本 法 应 与 行 政 管 理 体 制 相 适 应, 即 理 顺 各 行 政 主 管 部 门 之 间 各 专 业 评 估 类 别 之 间 行 政 主 管 部 门 与 评 估 行 业 自 律 组 织 之 间 全 国 评 估 行 业 自 律 组 织 与 地 方 评 估 行 业 自 律 组 织 之 间 的 法 律 关 系, 确 保 评 估 行 业 按 照 专 业 化 发 展 的 市 场 规 律 往 前 走 草 案 中 提 出 国 务 院 建 立 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 或 许 是 一 种 好 的 解 决 方 案, 但 在 国 务 院 即 将 推 行 新 一 轮 政 府 机 构 改 革 的 大 背 景 下, 推 行 时 机 和 推 行 方 式 并 不 一 定 是 科 学 的 ( 四 ) 估 价 师 和 评 估 机 构 的 市 场 准 入 管 理 草 案 中 规 定, 国 务 院 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 实 施 注 册 评 估 师 和 评 估 机 构 的 市 场 管 理, 同 时 监 督 资 产 评 估 行 业 自 律 管 理 说 明 起 草 者 没 有 辨 析 注 册 与 自 律 管 理 的 内 涵, 并 有 意 将 评 估 行 业 管 理 模 式 倒 退 回 过 去 的 资 质 管 理 行 政 部 门 审 批 核 准 近 10 年 来, 土 地 评 估 专 业 积 极 响 应 中 央 和 国 务 院 号 召, 脱 钩 改 制 十 多 年, 与 国 际 通 行 的 行 业 注 册 和 自 律 管 理 模 式 接 轨 2011 年, 中 共 中 央 总 书 记 国 家 主 席 胡 锦 涛 同 志 发 表 重 要 讲 话, 要 求 加 强 和 创 新 社 会 管 理 ; 中 央 政 治 局 委 员 广 东 省 委 书 记 汪 洋 等 同 志 在 多 种 场 合 下 表 示 要 大 力 培 育 和 规 范 社 会 组 织, 加 大 政 府 职 能 转 移 的 力 度, 要 舍 得 向 社 会 组 织 放 权, 敢 于 让 社 会 组 织 接 力 凡 是 社 会 组 织 接 得 住 管 得 好 的 事, 都 要 逐 步 交 给 他 们 立 法 应 鼓 励 改 革, 应 充 分 肯 定 国 土 资 源 部 已 有 改 革 中 进 步 的 成 功 的 行 之 有 效 的 实 践 成 果, 并 通 过 法 律 形 式 把 它 固 定 下 来, 而 不 是 开 改 革 历 史 的 倒 车! ( 五 ) 权 利 保 障 确 立 评 估 基 本 法 极 其 重 要 的 一 点 是 保 障 评 估 从 业 者 的 合 法 权 益, 任 何 一 部 法 律 都 应 考 虑 责 权 利 的 对 等 与 平 衡, 如 果 评 估 法 只 是 规 定 评 估 从 业 者 的 义 务 而 忽 略 了 其 权 利 的 保 障, 也 是 有 失 公 平 的 法 律 例 如, 就 各 大 评 估 行 业 现 状 看, 评 估 行 业 作 为 一 个 弱 势 群 体, 被 动 性 的 低 价 竞 争 非 常 突 出, 从 而 直 接 导 致 了 人 才 流 失 和 质 量 难 以 保 证 收 费 可 以 说 是 行 业 权 利 的 根 本 保 障, 也 是 这 个 行 业 存 在 的 基 础, 但 草 案 中 却 没 有 对 此 予 以 足 够 重 视, 建 议 立 法 对 低 价 等 恶 性 竞 争 作 出 明 确 处 罚 规 定 ; 在 此, 我 们 特 别 呼 吁 立 法 应 对 从 业 估 价 师 的 权 利 保 障 予 以 足 够 重 视, 这 是 关 系 到 行 业 兴 衰, 关 系 到 专 业 人 士 能 否 真 正 做 到 独 立 客 观 公 正 从 业, 关 系 到 我 国 整 个 市 场 化 改 革 的 大 事 三 对 草 案 修 改 重 点 建 议 确 立 评 估 基 本 法, 其 宗 旨 是 结 合 我 国 实 际 情 况, 针 对 目 前 评 估 行 业 存 在 的 真 正 问 题, 明 确 法 律 关 系, 解 决 人 为 造 成 的 矛 盾 冲 突, 规 范 评 估 行 业 良 性 健 康 发 展 从 这 一 原 则 出 发, 我 们 本 着 客 观 求 实 的 态 度, 对 草 案 提 出 重 点 修 改 建 议, 以 供 参 考 ( 一 ) 草 案 名 称 修 改 为 中 华 人 民 共 和 国 评 估 法 草 案 的 调 整 对 象 涵 盖 我 国 6 类 专 业 评 估, 6 中 国 土 地 估 价

11 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 是 广 泛 的 资 产 评 估, 以 资 产 评 估 法 命 名 确 实 不 妥, 我 们 坚 决 反 对 既 然 不 是 专 门 调 整 资 产 评 估 师 和 资 产 评 估 机 构 的 法 律, 则 不 宜 命 名 为 资 产 评 估 法, 本 来 资 产 评 估 师 就 是 中 国 特 色 的 产 物, 不 能 以 偏 概 全, 不 能 用 其 中 一 种 评 估 资 格 名 称 代 替 所 有 评 估 资 格 名 称 建 议 参 考 国 际 上 大 多 数 国 家 和 地 区 的 叫 法, 将 草 案 名 称 科 学 合 理 公 平 地 修 改 为 评 估 法 ( 德 国 英 国 ) 或 评 估 师 法 有 些 国 家 和 地 区 只 确 立 不 动 产 鉴 定 评 价 法 ( 日 本 ) 土 地 估 价 法 ( 澳 大 利 亚 ) 房 地 产 估 价 法 ( 荷 兰 ) 不 动 产 估 价 师 法 ( 我 国 台 湾 省 ) 等 ( 二 ) 明 确 规 定 归 口 管 理 体 制, 科 学 归 并 评 估 行 业 在 现 阶 段, 评 估 立 法 应 与 目 前 行 政 管 理 体 制 相 适 应, 真 正 落 实 好 各 行 业 行 政 主 管 部 门 对 各 评 估 专 业 到 位 而 不 越 位 的 管 理 模 式, 应 明 确 由 各 评 估 专 业 行 政 主 管 部 门 根 据 各 自 职 责 依 法 对 相 关 评 估 专 业 进 行 归 口 负 责 的 管 理 规 定 国 际 上 主 要 的 评 估 内 容 与 对 象 是 不 动 产, 大 约 占 六 七 成, 其 他 需 要 评 估 的 主 要 是 一 些 数 量 不 大 的 价 值 评 估 业 务, 因 此, 国 际 上 也 基 本 上 只 有 土 地 估 价 师 不 动 产 评 估 师 或 房 地 产 评 估 师 3 种 职 业 资 格 称 谓, 并 没 有 资 产 评 估 师 一 说, 通 常 做 法 是 将 资 产 评 估 业 务 归 入 注 册 会 计 师 业 务 范 围 早 在 国 务 院 清 理 整 顿 社 会 中 介 机 构 时, 财 政 部 就 于 2000 年 3 月 23 日 发 出 关 于 同 意 中 国 注 册 会 计 师 协 会 与 中 国 资 产 评 估 师 协 会 合 并 的 通 知 ( 财 办 字 号 ), 确 定 合 并 后 的 协 会 定 名 为 中 国 注 册 会 计 师 协 会 ;4 年 后 的 2004 年 2 月 16 日, 财 政 部 又 发 出 关 于 中 国 资 产 评 估 协 会 单 独 设 立 的 通 知 ( 财 办 号 ) 但 事 实 上, 资 产 评 估 业 务 始 源 于 国 有 资 产 评 估 及 大 规 模 的 国 企 改 制 目 前, 国 企 改 制 已 基 本 完 成, 历 史 任 务 已 告 一 段 落, 其 发 展 方 向 和 正 确 归 途 是 与 注 册 会 计 师 合 并, 这 是 全 球 化 的 大 趋 势 ( 三 ) 准 确 界 定 而 不 是 模 糊 混 淆 评 估 行 业 管 理 部 门 与 从 业 范 围 目 前, 国 务 院 已 发 文 规 定 的 评 估 专 业 监 管 部 门 有 6 个, 冲 突 较 大 的 主 要 是 财 政 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 国 土 资 源 部 对 资 产 评 估 师 房 地 产 估 价 师 和 土 地 估 价 师 实 行 的 业 务 管 理 但 在 草 案 全 文 的 59 条 中, 就 有 24 条 反 复 提 到 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 和 资 产 评 估 行 业 自 律 组 织, 立 法 应 避 免 用 词 含 义 不 清, 这 也 是 难 与 草 案 中 国 务 院 建 立 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 相 呼 应 的 建 议 充 分 考 虑 评 估 各 专 业 改 革 发 展 成 果, 尊 重 发 展 规 律, 在 草 案 中 明 确 界 定 各 自 执 业 范 围, 切 实 做 到 各 司 其 职, 这 是 评 估 立 法 的 真 正 目 的 所 在 ( 四 ) 修 改 和 增 加 保 障 从 业 者 权 利 的 条 款 前 文 已 分 析 保 障 从 业 者 权 利 的 重 要 性, 故 建 议 将 草 案 的 第 二 十 四 条 修 改 为 评 估 机 构 执 业, 按 国 家 有 关 规 定 向 委 托 人 收 取 费 用, 不 得 进 行 恶 性 竞 争 ; 在 草 案 第 七 章 法 律 责 任 部 分 增 加 对 恶 性 竞 争 者 的 罚 则 ( 五 ) 慎 重 考 虑 立 法 时 机, 建 议 先 行 制 定 国 务 院 评 估 管 理 条 例, 夯 实 法 律 基 础 以 上 几 点 均 是 针 对 草 案 的 评 估 立 法 而 言, 但 现 阶 段 立 法 时 机 是 否 已 完 全 成 熟? 法 律 一 经 颁 布 实 施 就 必 须 执 行, 这 是 法 律 国 家 意 志 性 的 重 要 体 现, 所 以, 从 实 施 法 律 严 肃 性 的 角 度 看, 评 估 法 确 立 的 时 机 或 许 并 不 完 全 成 熟 因 为 在 我 国 城 市 房 地 产 管 理 法 土 地 管 理 法 物 权 法 等 法 律 框 架 下, 国 务 院 以 及 国 土 资 源 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 国 家 税 务 总 局 等 部 委 相 应 出 台 了 系 列 法 规 和 文 件, 明 确 了 土 地 和 房 地 产 评 估 制 度, 并 在 市 场 行 为 中 发 挥 了 积 极 作 用, 如 果 该 草 案 ( 下 转 12 页 ) 中 国 土 地 估 价 7

12 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 上 海 市 土 地 学 会 土 地 评 估 行 业 办 公 室 : 关 于 评 估 立 法 的 几 点 建 议 一 立 法 思 路 建 议 ( 一 ) 评 估 应 当 划 分 为 不 同 的 专 业 在 需 要 专 业 评 估 的 不 同 类 型 的 资 产 中, 既 有 实 物 型 的 资 产, 又 有 权 益 型 的 资 产, 因 为 它 们 之 间 的 特 性 不 同, 把 握 影 响 其 价 值 的 因 素 所 需 要 的 专 业 知 识 和 经 验 有 很 大 差 异 即 使 同 样 属 于 实 物 型 资 产 的 土 地 房 屋 艺 术 品 机 电 设 备 珠 宝 矿 产, 以 及 同 样 属 于 权 益 型 资 产 的 股 票 债 券 商 标 权 专 利 权 著 作 权 之 间 也 有 着 巨 大 差 异 评 估 作 为 一 种 专 业 服 务 是 与 评 估 对 象 这 个 物 密 切 相 关 的 就 像 同 样 是 设 计, 可 以 分 为 建 筑 设 计 汽 车 设 计 服 装 设 计 发 型 设 计 等, 虽 然 都 是 设 计, 都 需 要 造 型 和 讲 究 美 观, 但 仍 然 隔 行 如 隔 山 对 于 社 会 大 众 来 说, 只 有 具 有 相 应 评 估 专 业 知 识 和 经 验 的 评 估 师 得 出 的 评 估 结 果 才 令 人 信 服, 才 具 有 公 信 力, 评 估 因 此 必 然 会 出 现 适 当 的 专 业 分 工, 形 成 按 照 评 估 对 象 划 分 的 不 同 专 业 和 相 应 的 评 估 师 一 个 评 估 师 如 果 什 么 资 产 都 可 以 评 估, 就 好 比 是 一 个 教 师 什 么 书 都 可 以 教 一 个 医 生 什 么 病 都 可 以 看, 将 因 为 没 有 专 业 化 发 展 而 不 能 提 供 优 质 服 务, 进 而 会 发 生 信 任 危 机 而 不 被 社 会 认 可, 得 不 到 社 会 尊 重 没 有 尊 严, 评 估 行 业 难 以 持 续 发 展, 最 终 受 害 的 将 是 评 估 师 和 评 估 行 业 自 身 因 此, 我 们 希 望 本 次 评 估 立 法 能 够 保 持 资 产 评 估 房 地 产 估 价 土 地 估 价 矿 业 权 评 估 旧 机 动 车 鉴 定 估 价 和 保 险 公 估 六 大 类 评 估 专 业 的 格 局, 并 且 明 确 各 自 的 评 估 范 围 边 界 与 分 工 ( 二 ) 美 国 评 估 行 业 专 业 划 分 格 局 的 借 鉴 美 国 是 世 界 上 评 估 业 高 度 发 达 的 国 家 之 一 在 100 多 年 的 评 估 业 发 展 过 程 中, 陆 续 形 成 了 若 干 个 评 估 专 业 协 会 和 团 体, 其 中 影 响 最 大 的 3 个 协 会 是 以 企 业 价 值 评 估 动 产 评 估 不 动 产 评 估 机 器 设 备 为 主 的 综 合 性 跨 领 域 协 会 美 国 评 估 师 协 会 (ASA) 以 不 动 产 评 估 为 主 的 美 国 评 估 学 会 (AI) 和 以 农 场 评 估 为 主 的 美 国 农 业 经 理 人 与 农 业 评 估 师 协 会 (ASFMRA) 以 上 三 大 协 会 与 我 国 目 前 资 产 评 估 房 地 产 估 价 土 地 估 价 三 大 评 估 专 业 并 存 的 现 状 有 着 惊 人 的 类 似 可 以 说, 目 前, 我 国 评 估 专 业 的 划 分 与 并 存 的 格 局 已 经 符 合 发 达 国 家 的 发 展 潮 流 8 中 国 土 地 估 价

13 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 因 此, 我 们 欢 迎 资 产 评 估 房 地 产 估 价 土 地 估 价 三 大 行 业 协 会 之 间 开 展 技 术 标 准 的 趋 同 考 试 科 目 的 互 认 等 方 面 的 交 流 合 作 但 是 过 于 激 进 的 强 调 行 政 管 理 体 制 整 合, 打 破 现 有 的 专 业 化 分 工 格 局, 将 会 损 害 评 估 行 业 的 整 体 健 康 发 展, 也 不 符 合 国 际 上 成 熟 市 场 经 济 国 家 的 发 展 经 验 ( 三 ) 英 国 测 量 师 专 业 划 分 格 局 的 借 鉴 英 国 皇 家 特 许 测 量 师 学 会 (RICS) 的 起 源 可 以 追 溯 到 1792 年 由 测 量 师 们 (Surveyors) 成 立 的 测 量 师 俱 乐 部 随 着 工 业 化 的 发 展, 测 量 师 俱 乐 部 于 1868 年 正 式 起 草 决 议 流 程 和 规 章, 建 立 了 代 表 测 量 师 专 业 的 专 业 机 构 RICS 经 过 144 年 的 发 展,RICS 已 经 成 为 了 全 球 广 为 推 崇 的 权 威 机 构 之 一, 在 土 地 评 估 地 产 建 造 以 及 环 境 方 面 拥 有 全 球 最 高 专 业 水 准 技 能 及 操 守 的 专 业 人 士 RICS 的 核 心 价 值 观 是 该 学 会 能 屹 立 在 历 史 舞 台 上 接 近 一 个 半 世 纪, 并 成 为 全 球 权 威 机 构 的 关 键 所 在 其 中, 贵 乎 自 知 这 条 要 求 会 员 知 道 你 的 专 业 能 力 限 度, 不 要 企 图 超 越 这 个 限 度 绝 不 做 超 出 你 的 专 业 能 力 范 围 之 事 比 如 说, 固 定 资 产 评 估 方 面 的 专 业 人 士 不 可 以 涉 足 房 地 产 评 估 方 面 的 业 务, 从 道 德 上 首 先 就 应 该 摈 弃 这 样 的 想 法, 并 将 该 核 心 价 值 观 贯 彻 在 日 常 工 作 中 RICS 对 测 量 师 的 专 业 划 分 为 3 大 专 业 领 域 17 个 专 业 ( 图 1) 图 1 RICS 测 量 师 专 业 划 分 物 产 专 业 领 域 土 地 专 业 领 域 建 造 环 境 专 业 领 域 艺 术 和 古 董 专 业 环 境 专 业 建 筑 控 制 专 业 商 业 房 地 产 专 业 地 理 信 息 专 业 建 筑 测 量 专 业 争 议 解 决 专 业 矿 产 和 废 弃 物 专 业 项 目 管 理 专 业 设 施 管 理 专 业 规 划 和 发 展 专 业 工 业 测 量 和 施 工 专 业 机 械 和 资 产 专 业 农 业 专 业 房 屋 损 坏 论 坛 管 理 咨 询 专 业 电 信 论 坛 基 础 设 施 论 坛 住 宅 专 业 估 价 专 业 保 险 论 坛 建 筑 保 护 论 坛 RICS 学 会 在 会 员 的 执 业 过 程 中, 在 专 业 能 力 执 业 道 德 和 行 为 规 则 方 面 建 立 了 科 学 严 谨 的 内 容 体 系 就 估 价 专 业 来 说,RICS 对 其 专 业 方 向 也 有 比 较 严 格 的 区 分, 细 分 成 住 宅 估 价 综 合 估 价 以 及 商 业 价 值 和 无 形 资 产 评 估 3 个 方 向 这 与 RICS 强 调 的 核 心 价 值 观 和 专 业 能 力 胜 任 是 紧 密 联 系 的 RICS 对 会 员 的 管 理 可 以 总 结 为 在 核 心 价 值 观 职 业 道 德 和 操 守 方 面 趋 同, 在 专 业 能 力 方 面 各 有 所 专 各 有 所 长 ( 四 ) 土 地 及 地 上 附 属 物 占 社 会 总 资 产 的 比 重 很 大, 需 要 专 业 化 评 估 土 地 及 地 上 附 属 物 数 量 庞 大, 社 会 保 有 量 和 每 年 的 新 增 量 都 很 大 在 一 个 国 家 或 地 区 的 全 部 财 富 中, 土 地 及 地 上 附 属 物 是 其 中 比 重 最 大 的 部 分, 一 般 占 50% 70%, 即 其 他 各 类 财 富 之 和 也 不 及 土 地 及 地 上 附 属 物 一 项, 仅 占 中 国 土 地 估 价 9

14 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 30% 50% 这 些 就 使 得 其 他 资 产 估 价 专 业 相 对 更 小, 土 地 估 价 在 估 价 行 业 中 的 主 体 地 位 更 加 突 出 因 此, 我 们 认 为, 作 为 占 社 会 总 资 产 比 重 很 大 的 土 地 及 地 上 附 属 物 需 要 专 业 化 的 评 估 服 务 只 有 从 事 土 地 估 价 的 机 构 具 备 专 业 的 能 力, 才 会 有 社 会 公 信 力 我 们 建 议, 在 评 估 立 法 中, 要 尊 重 历 史 现 实, 借 鉴 发 达 国 家 和 地 区 的 通 常 做 法, 保 留 土 地 估 价 作 为 独 立 的 专 业 评 估 门 类 二 具 体 条 文 建 议 ( 一 ) 关 于 法 的 名 称 建 议 将 草 案 中 法 的 名 称 改 为 中 华 人 民 共 和 国 评 估 法 ( 以 下 简 称 评 估 法 ) 其 主 要 理 由 是 : (1) 改 称 评 估 法, 既 简 洁, 又 有 更 加 丰 富 和 明 确 的 内 涵 (2) 我 国 评 估 行 业 长 期 以 来 已 经 形 成 了 土 地 评 估 房 地 产 评 估 和 资 产 评 估 三 大 主 要 评 估 行 业 法 的 名 称 如 为 资 产 评 估 法, 既 不 利 于 正 确 理 解 法 的 内 涵, 又 容 易 产 生 行 业 行 政 主 管 部 门 权 利 之 争 的 隐 患 (3) 对 评 估 标 的 物 而 言, 传 统 意 义 上 的 土 地 评 估 和 房 地 产 评 估, 无 论 是 在 我 国 还 是 在 国 外, 其 评 估 价 值 均 远 远 大 于 传 统 意 义 上 的 资 产 评 估, 改 称 评 估 法 明 显 更 符 合 实 际 情 况 (4) 传 统 意 义 上 的 土 地 评 估 和 房 地 产 评 估 都 有 自 己 比 较 成 熟 和 完 整 的 规 程 规 范, 以 及 各 种 评 估 技 术 标 准 和 文 件, 专 业 性 和 系 统 性 都 很 强 传 统 意 义 上 的 资 产 评 估, 当 涉 及 土 地 评 估 和 房 地 产 评 估 时, 都 是 由 注 册 土 地 估 价 师 和 注 册 房 地 产 估 价 师 进 行 评 估 和 出 具 评 估 报 告 的, 否 则 不 被 社 会 认 可 显 而 易 见, 传 统 意 义 上 的 资 产 评 估 涵 盖 不 了 土 地 评 估 和 房 地 产 评 估, 改 称 评 估 法 应 该 是 十 分 确 切 的 ( 二 ) 关 于 第 二 条 草 案 中 第 二 条 的 内 容 为 本 法 所 称 资 产 评 估, 是 指 注 册 评 估 师 和 评 估 机 构 测 算 资 产 价 值 的 专 业 服 务 行 为 资 产 评 估 业 务 包 括 不 动 产 评 估 动 产 评 估 无 形 资 产 评 估 企 业 价 值 评 估 和 其 他 经 济 权 益 的 评 估 建 议 改 为 本 法 所 称 评 估, 是 指 注 册 评 估 师 和 评 估 机 构 测 算 评 估 标 的 物 价 值 的 专 业 服 务 行 为 评 估 业 务 包 括 对 不 动 产 评 估 动 产 评 估 无 形 资 产 评 估 企 业 价 值 评 估 和 其 他 经 济 权 益 等 标 的 物 价 值 的 评 估 建 议 进 行 修 改 的 主 要 理 由 同 上 ( 三 ) 关 于 第 六 条 草 案 第 六 条 中 的 资 产 评 估 行 业, 建 议 一 律 改 为 评 估 行 业 建 议 进 行 修 改 的 主 要 理 由 同 上 ( 四 ) 关 于 第 三 十 六 条 草 案 中 第 三 十 六 条 的 内 容 为 国 务 院 财 政 主 管 部 门 会 同 相 关 行 政 主 管 部 门 组 织 实 施 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制, 履 行 下 列 职 责 建 议 改 为 国 务 院 相 关 行 业 行 政 主 管 部 门 以 轮 值 主 席 和 常 设 办 事 机 构 的 方 式, 共 同 组 织 实 施 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制, 履 行 下 列 职 责 建 议 进 行 修 改 的 主 要 理 由 同 上 10 中 国 土 地 估 价

15 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 山 东 省 土 地 估 价 师 协 会 : 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) ( 征 求 意 见 稿, 以 下 简 称 草 案 ( 征 求 意 见 稿 )) 公 布 后, 我 们 进 行 了 认 真 研 究, 认 为 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 中 的 部 分 内 容 与 现 行 管 理 制 度 和 行 业 发 展 的 实 际 情 况 不 符, 可 操 作 性 不 强, 难 以 实 现 立 法 目 的, 主 要 提 出 以 下 3 个 方 面 的 意 见 和 建 议 一 关 于 管 理 机 制 问 题 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 提 出 的 由 国 务 院 财 政 主 管 部 门 会 同 相 关 行 政 主 管 部 门 组 织 实 施 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 的 规 定, 与 现 行 法 律 赋 予 相 关 行 业 行 政 主 管 部 门 的 职 责 相 悖, 且 不 易 操 作, 难 以 实 行 ( 一 ) 土 地 区 别 于 其 他 资 产, 具 有 独 特 属 性 土 地 资 产 虽 然 属 于 资 产 的 一 类, 但 又 有 别 于 其 他 不 动 产 和 资 源 性 资 产 首 先, 我 国 宪 法 和 土 地 管 理 法 对 土 地 所 有 权 的 性 质 作 出 了 界 定, 中 华 人 民 共 和 国 实 行 土 地 的 社 会 主 义 公 有 制, 即 全 民 所 有 制 和 劳 动 群 众 集 体 所 有 制, 不 得 私 有, 而 其 他 形 态 的 资 产 允 许 私 有 因 此, 土 地 资 产 与 其 他 资 产 在 所 有 制 层 面 有 着 本 质 区 别 其 次, 土 地 的 稀 缺 性 和 不 可 再 生 性 决 定 了 土 地 既 是 国 家 的 战 略 性 资 源, 又 是 国 家 可 持 续 发 展 的 根 本 保 证, 这 也 与 其 他 资 产 有 着 本 质 区 别 为 此, 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 令 第 91 号 ) 第 五 条 和 第 三 十 七 条 分 别 规 定, 全 国 或 特 定 行 业 的 国 有 资 产 评 估, 由 国 务 院 决 定, 有 关 自 然 资 源 有 偿 使 用 开 采 的 评 估 办 法, 由 国 务 院 另 行 规 定 这 充 分 说 明 土 地 矿 产 等 资 源 性 资 产 的 评 估 不 属 于 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 调 整 的 范 围 对 于 土 地 资 源 ( 资 产 ) 的 管 理, 按 照 我 国 土 地 管 理 法 的 规 定, 国 务 院 在 关 于 加 强 国 有 土 地 资 产 管 理 的 通 知 ( 国 发 号 ) 中, 强 调 了 要 坚 持 土 地 集 中 统 一 管 理, 提 出 由 国 土 资 源 部 会 同 有 关 部 门 负 责 检 查 落 实 各 地 国 有 土 地 资 产 管 理 制 度 的 建 立 和 执 行 情 况, 并 定 期 向 国 务 院 报 告 ( 二 ) 地 价 管 理 具 有 不 可 分 割 性, 必 须 坚 持 集 中 统 一 管 理 一 是 地 价 管 理 是 土 地 管 理 的 重 要 组 成 部 分, 而 土 地 价 格 评 估 又 是 地 价 管 理 的 主 要 内 容 包 括 土 地 价 格 评 估 在 内 的 地 价 管 理 体 系 是 国 家 宏 观 调 控 的 重 要 手 段, 发 挥 着 既 保 护 资 源 防 止 资 源 浪 费 和 资 产 流 失, 又 平 抑 土 地 市 场 价 格 的 重 要 功 能 二 是 土 地 价 格 的 评 估 不 仅 包 括 国 有 土 地 价 格 评 估, 还 包 括 集 体 土 地 价 格 评 估, 两 者 是 统 一 整 体, 不 可 分 割 为 此, 国 务 院 关 于 机 构 设 置 的 通 知 ( 国 发 号 ), 将 制 定 土 地 价 格, 中 国 土 地 估 价 11

16 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 制 定 土 地 资 产 和 土 地 储 备 管 理 等 政 策, 以 及 组 织 实 施 基 准 地 价 标 定 地 价 等 地 价 制 度 的 职 责 赋 予 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门, 对 土 地 实 行 集 中 统 一 管 理 而 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 仅 涉 及 了 国 有 资 产 ( 即 国 有 土 地 价 格 ) 的 评 估 管 理, 分 割 了 国 有 土 地 和 集 体 土 地 价 格 管 理, 人 为 地 割 裂 了 地 价 管 理 体 系, 势 必 形 成 多 头 管 理 局 面, 也 违 背 了 国 家 关 于 土 地 实 行 集 中 统 一 管 理 的 原 则 二 关 于 评 估 师 及 评 估 机 构 管 理 问 题 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 涉 及 的 注 册 评 估 师 考 试 注 册 等 问 题, 我 们 认 为 不 属 于 法 律 调 整 的 范 围, 应 由 所 涉 及 的 有 关 行 政 主 管 部 门 根 据 行 业 管 理 实 际, 制 定 具 体 办 法 细 则 或 规 则 至 于 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 涉 及 的 土 地 评 估 资 产 评 估 房 地 产 评 估 等 在 评 估 方 法 和 评 估 基 本 准 则 等 方 面 虽 有 相 似 的 地 方, 但 由 于 各 行 业 具 有 不 同 的 专 业 性 技 术 性 要 求, 各 评 估 专 业 间 相 互 补 充 不 可 替 代 而 且, 多 年 来, 在 各 行 业 行 政 主 管 部 门 的 指 导 下, 土 地 评 估 房 地 产 评 估 矿 业 权 评 估 等 都 已 经 形 成 了 较 为 完 善 的 行 业 标 准 和 技 术 规 范, 如 果 对 注 册 评 估 师 实 行 无 差 别 化 的 统 一 考 试, 制 定 统 一 的 评 估 规 则, 实 行 统 一 管 理, 则 无 法 体 现 各 行 业 之 间 的 差 别 即 使 要 实 行 统 一 考 试, 也 应 根 据 行 业 的 管 理 现 状 和 技 术 差 别, 设 置 不 同 的 专 业 科 目 否 则, 即 便 取 得 评 估 师 资 格, 也 缺 乏 精 细 化 的 技 术 能 力, 难 以 承 担 实 际 的 评 估 工 作 另 外, 评 估 机 构 的 知 识 更 新 和 自 身 发 展 高 度 依 赖 于 行 业 管 理 政 策, 依 赖 于 行 业 行 政 主 管 部 门 的 专 业 性 指 导 现 行 的 估 价 规 程 和 技 术 标 准 均 由 行 业 行 政 主 管 部 门 负 责 制 定, 评 估 机 构 对 估 价 规 程 和 技 术 标 准 的 执 行 情 况 以 及 评 估 报 告 的 备 案 评 议 属 于 行 业 管 理 的 组 成 部 分, 也 是 行 业 行 政 管 理 的 重 要 手 段 我 们 认 为, 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 提 出 由 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 对 评 估 机 构 执 业 ( 评 估 报 告 ) 质 量 实 施 监 督 检 查, 形 成 的 监 督 检 查 报 告 可 能 缺 乏 针 对 性, 难 以 满 足 相 关 行 业 行 政 主 管 部 门 的 要 求 综 上 所 述, 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 规 定 国 务 院 财 政 主 管 部 门 会 同 相 关 行 政 主 管 部 门 组 织 实 施 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制, 与 现 行 国 家 法 律 法 规 赋 予 各 行 业 行 政 主 管 部 门 的 职 责 冲 突, 容 易 造 成 管 理 上 的 混 乱 因 此, 我 们 建 议, 对 于 土 地 矿 产 等 资 源 性 资 产 的 价 格 评 估 管 理, 仍 由 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门 负 责 三 其 他 问 题 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 总 则 部 分 提 出 的 国 务 院 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 在 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 框 架 下, 负 责 监 督 管 理 资 产 评 估 行 业 的 表 述 不 清 楚 不 完 整, 混 淆 了 资 产 评 估 监 督 与 行 业 行 政 管 理 的 职 能 界 限, 执 行 中 容 易 造 成 理 解 上 的 偏 差 我 们 认 为, 作 为 一 部 法, 在 总 则 部 分 应 对 法 律 赋 予 各 行 业 行 政 主 管 部 门 的 管 理 职 责 作 出 明 确 界 定, 充 分 体 现 统 分 结 合 的 协 调 机 制 ( 上 接 7 页 ) 匆 忙 出 台, 那 么 不 止 是 相 关 的 众 多 法 律 法 规 要 相 应 修 改, 就 连 现 行 的 行 政 管 理 体 制 也 不 能 与 之 相 协 调, 势 必 造 成 不 应 有 的 市 场 混 乱 和 部 门 掣 肘 因 此, 结 合 目 前 六 大 评 估 专 业 的 管 理 体 制 与 行 业 现 状, 我 们 建 议 可 先 由 国 务 院 制 定 中 华 人 民 共 和 国 评 估 管 理 条 例, 为 各 评 估 行 为 及 管 理 工 作 构 建 法 制 基 础, 也 为 将 来 评 估 法 的 立 法 积 累 成 熟 经 验, 以 维 护 法 律 的 科 学 性 稳 妥 性 和 严 肃 性 12 中 国 土 地 估 价

17 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 陕 西 省 土 地 估 价 师 协 会 : 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 修 改 意 见 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 向 全 社 会 公 开 征 求 意 见 以 来, 得 到 我 会 会 员 单 位 及 社 会 各 界 人 士 的 积 极 响 应, 经 整 理 形 成 了 以 下 意 见 一 立 法 基 础 不 具 备 我 国 评 估 行 业 适 应 市 场 发 展 需 要, 已 形 成 注 册 资 产 评 估 师 注 册 房 地 产 估 价 师 注 册 土 地 估 价 师 矿 业 权 评 估 师 保 险 公 估 从 业 人 员 和 旧 机 动 车 鉴 定 估 价 师 6 类 评 估 专 业, 在 各 自 领 域 内 发 挥 着 重 要 的 作 用 在 国 办 发 号 文 件 的 指 导 下, 各 类 评 估 专 业 之 间 相 互 沟 通 协 调 合 作, 评 估 中 介 服 务 已 成 为 企 业 改 制 资 产 重 组 产 权 交 易 等 重 大 经 济 活 动 的 基 础, 得 到 了 市 场 的 广 泛 认 同, 为 各 地 市 场 经 济 发 展 作 出 了 积 极 贡 献 但 也 不 容 否 认, 如 同 其 他 新 生 事 物 的 发 展 规 律, 评 估 行 业 发 展 还 存 在 一 些 不 尽 如 人 意 的 地 方, 例 如 少 数 地 方 存 在 行 业 歧 视 和 恶 性 竞 争, 这 些 都 需 要 逐 步 改 进 考 虑 到 各 评 估 专 业 的 差 异 性, 依 当 前 的 现 实 情 况, 尚 需 不 断 探 索 实 践 鉴 于 此, 为 服 务 经 济 发 展 大 局, 促 进 我 国 评 估 行 业 的 健 康 成 长, 应 当 既 考 虑 我 国 国 情, 又 要 与 国 际 接 轨, 须 遵 循 市 场 规 律, 循 序 渐 进, 在 总 结 国 内 外 估 价 行 业 发 展 经 验 的 基 础 上, 先 研 究 制 定 估 价 行 业 管 理 条 例, 统 一 规 范 各 评 估 专 业 和 行 业 的 管 理, 在 运 行 中 修 改 完 善, 为 下 一 步 立 法 奠 定 基 础 在 中 国 特 色 社 会 主 义 市 场 经 济 的 历 史 条 件 下, 在 整 个 评 估 行 业 尚 未 有 成 熟 的 统 一 的 法 规 之 前, 一 步 进 入 人 大 立 法 程 序, 既 不 符 合 当 前 实 际, 也 不 具 备 立 法 基 础, 还 有 可 能 形 成 新 的 人 为 障 碍 和 垄 断, 给 蓬 勃 发 展 的 市 场 中 介 造 成 损 害 二 市 场 条 件 尚 不 成 熟 目 前, 我 国 正 处 在 市 场 经 济 体 制 与 社 会 主 义 制 度 的 磨 合 阶 段, 虽 然 初 步 建 立 了 以 公 有 制 为 主 体 的 市 场 多 元 化 经 济 体 制, 但 总 体 来 说, 市 场 经 济 体 制 改 革 还 在 摸 索 阶 段, 尚 未 发 育 成 熟, 政 治 体 制 改 革 又 相 对 滞 后, 行 政 管 理 正 是 在 这 种 特 殊 的 背 景 下 逐 步 完 善 的, 成 长 中 的 各 评 估 专 业 已 成 为 我 国 市 场 经 济 社 会 发 展 中 不 可 或 缺 的 重 要 中 介 力 量 立 法 应 当 与 改 革 开 放 相 得 益 彰, 在 市 场 发 育 尚 不 成 熟 市 场 法 规 体 系 有 待 健 全 评 估 行 业 发 展 尚 需 进 一 步 磨 合 规 范 的 背 景 下, 以 人 大 立 法 的 形 式 直 接 出 台 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法, 显 然 不 具 备 成 熟 的 市 场 条 件 三 行 政 管 理 体 制 不 配 套 目 前, 我 国 的 行 政 管 理 体 制 中, 既 有 带 有 传 统 计 划 经 济 体 制 特 色 和 国 有 资 产 管 理 背 景 中 国 土 地 估 价 13

18 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 的 财 政 部, 也 有 按 资 产 形 态 范 畴 设 立 的 行 业 管 理 部 门 国 土 资 源 部 和 住 房 和 城 乡 建 设 部 这 些 不 同 评 估 标 的, 有 其 政 策 性 强 业 务 性 突 出 的 特 点, 例 如, 财 政 部 门 对 土 地 资 产 的 定 位 方 面, 长 期 将 其 列 为 与 商 标 一 样 的 无 形 资 产, 既 不 符 合 土 地 不 动 产 本 质, 也 保 证 不 了 土 地 资 产 显 化 和 增 值 国 土 资 源 部 多 年 的 推 动 才 使 这 种 局 面 得 到 了 扭 转 同 时, 从 产 权 属 性 区 分 资 产, 既 有 公 共 财 产, 又 有 个 人 资 产, 既 有 国 有 资 产, 也 有 集 体 资 产, 评 估 行 业 作 为 市 场 中 介 服 务 组 织, 应 本 着 公 开 公 平 公 正 的 原 则, 客 观 进 行 市 场 价 值 评 估, 既 要 确 保 国 有 资 产 不 流 失, 又 要 防 范 私 人 利 益 受 侵 害, 维 护 规 范 有 序 的 市 场 秩 序 因 此, 在 社 会 主 义 市 场 经 济 发 展 进 程 中, 评 估 行 业 的 管 理 规 范 应 淡 化 国 有 资 产 管 理, 强 化 行 政 监 督 管 理, 以 行 业 自 律 为 主, 并 与 现 行 行 业 管 理 部 门 设 置 相 匹 配, 兼 顾 未 来 经 济 体 制 改 革 和 政 治 体 制 改 革 发 展 方 向 在 各 行 业 协 会 已 职 能 到 位 各 行 业 行 政 主 管 部 门 已 各 司 其 职 的 情 况 下, 出 台 资 产 评 估 法, 将 各 评 估 行 业 统 一 纳 入 资 产 评 估 行 业 管 理 统 一 由 财 政 部 牵 头, 是 历 史 的 倒 退, 也 与 现 行 的 行 政 管 理 体 制 不 配 套 四 与 国 际 惯 例 不 匹 配 从 资 产 估 价 分 类 来 看, 国 外 绝 大 多 数 的 资 产 价 值 估 算 是 以 不 动 产 估 价 为 主, 动 产 估 价 一 般 由 会 计 师 代 替 ; 从 国 外 估 价 行 业 发 展 模 式 来 看, 日 本 有 日 本 不 动 产 鉴 定 评 价 协 会, 英 国 有 英 国 皇 家 特 许 测 量 师 学 会, 韩 国 有 韩 国 鉴 定 院, 新 加 坡 有 测 量 师 和 估 价 师 协 会, 均 设 有 专 业 独 立 的 不 动 产 估 价 机 构 和 相 应 的 行 业 协 会 ; 从 估 价 专 业 称 谓 来 看, 国 外 的 不 动 产 鉴 定 师 和 我 国 的 土 地 估 价 师 房 地 产 估 价 师 类 似 近 年 来, 国 际 不 动 产 估 价 业 务 交 流 也 极 为 广 泛, 甚 至 在 个 别 领 域 已 实 现 不 动 产 估 价 资 质 的 互 认 目 前, 境 外 上 市 企 业 涉 及 的 企 业 价 值 评 估, 均 要 求 有 专 业 不 动 产 估 价 机 构 出 具 的 估 价 报 告 对 于 估 价 行 业 管 理, 国 外 基 本 是 以 行 业 协 会 自 律 为 主 所 有 这 些 都 说 明, 我 们 的 市 场 经 济 要 与 国 际 接 轨, 我 们 的 评 估 行 业 设 置 和 管 理 也 需 要 与 国 际 接 轨, 那 么, 出 台 资 产 评 估 法, 将 各 评 估 行 业 的 管 理 统 一 由 财 政 部 牵 头, 显 然 和 国 际 惯 例 不 匹 配, 也 有 违 市 场 经 济 发 展 规 律 五 和 现 有 法 律 体 系 相 冲 突 我 国 已 经 出 台 了 城 市 房 地 产 管 理 法 土 地 管 理 法 物 权 法 等 一 系 列 法 律 制 度, 而 且 国 务 院 及 国 土 资 源 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 国 家 税 务 总 局 也 相 应 出 台 了 一 系 列 法 规 文 件, 明 确 了 房 地 产 评 估 制 度 土 地 评 估 制 度, 土 地 估 价 师 房 地 产 估 价 师 在 土 地 出 让 房 地 产 交 易 课 税 评 估 等 市 场 行 为 中 发 挥 了 积 极 作 用, 如 果 按 拟 出 台 的 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法, 那 么 不 止 是 相 关 的 众 多 法 律 法 规 要 相 应 修 改, 就 连 现 行 的 行 政 管 理 体 制 恐 怕 也 要 作 大 幅 改 革, 将 会 对 市 场 产 生 巨 大 冲 击, 造 成 不 应 有 的 混 乱 和 部 门 掣 肘 总 之, 尽 管 一 些 部 门 为 此 做 了 大 量 工 作, 但 与 相 关 部 门 评 估 行 业 沟 通 不 够, 论 证 不 足, 脱 离 了 实 际 为 此, 我 们 认 为, 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 目 前 尚 不 具 备 出 台 条 件 在 目 前 政 治 体 制 改 革 滞 后 经 济 改 革 原 地 踏 步 的 条 件 下, 不 大 力 推 动 改 革, 而 仓 促 出 台 评 估 法, 是 一 些 部 门 不 顾 客 观 实 际 的 部 门 利 益 之 争 ; 对 部 门 之 间 相 互 影 响 相 互 促 进 平 等 竞 争 没 有 任 何 好 处, 只 能 使 一 些 部 门 利 益 以 法 律 的 形 式 得 以 保 护, 形 成 新 的 垄 断, 成 为 改 革 的 惰 性 力 量 因 此, 建 议 由 国 务 院 法 制 办 先 制 定 估 价 行 业 管 理 条 例, 为 各 项 估 价 及 估 价 管 理 工 作 的 健 康 有 序 开 展 构 建 法 制 基 础, 待 各 项 条 件 成 熟 时 再 上 升 到 法 律 层 面, 以 维 护 法 律 的 规 范 性 稳 妥 性 和 严 肃 性 14 中 国 土 地 估 价

19 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 对 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 的 七 大 质 疑 赵 建 军 一 对 立 法 目 的 的 质 疑 (1) 估 价 行 业 是 市 场 经 济 的 产 物, 其 能 否 生 存 壮 大, 首 先 在 于 是 否 适 应 市 场 经 济 发 展 需 要, 而 不 应 期 盼 通 过 立 法 来 保 驾 护 航, 更 不 可 凭 借 相 关 法 条 对 市 场 进 行 切 分, 否 则, 就 会 有 滥 用 立 法 权 之 嫌 所 以, 评 估 立 法 的 目 的 务 须 端 正 在 中 华 人 民 共 和 国 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) ( 以 下 简 称 草 案 ) 第 一 条 中, 将 促 进 资 产 评 估 行 业 健 康 发 展 作 为 本 项 立 法 的 目 的 之 一, 这 明 显 不 同 于 我 国 既 有 的 会 计 师 法 律 师 法 和 执 业 医 师 法, 不 妥 (2) 起 草 评 估 立 法, 首 先 应 当 明 确 立 法 的 目 的 和 思 路, 准 确 定 位 法 律 需 要 调 整 规 范 的 对 象, 搞 清 是 制 定 评 估 领 域 的 基 本 法 还 是 资 产 领 域 的 专 门 法, 如 果 定 位 是 基 本 法, 则 该 草 案 还 未 到 位 ; 如 定 位 是 专 门 法,1991 年 中 华 人 民 共 和 国 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 令 第 91 号 ) 已 够 用 (3) 评 估 法 加 上 资 产 两 字, 是 评 估 领 域 的 基 本 法 降 格 为 专 门 法, 法 律 的 定 位 出 现 偏 差, 而 且 体 现 了 不 恰 当 的 倾 向 性, 从 而 违 背 了 立 法 意 愿 (4) 立 评 估 基 本 法, 其 宗 旨 是 明 确 法 律 关 系, 规 范 评 估 行 业 良 性 健 康 发 展, 立 法 的 核 心 则 是 确 立 各 评 估 专 业 的 法 律 地 位 以 及 规 范 评 估 行 业 秩 序, 使 市 场 经 济 主 体 各 方 的 利 益 得 到 法 律 保 障, 不 应 该 是 确 立 由 哪 个 部 门 哪 个 专 业 去 主 导 的 管 理 体 制 和 法 律 关 系 目 前, 几 大 专 业 性 评 估 分 别 由 财 政 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 国 土 资 源 部 ( 土 地 估 价 和 矿 业 权 评 估 两 类 ) 商 务 部 以 及 保 监 会 5 个 部 门 分 别 作 业 务 管 理, 而 草 案 主 导 者 在 多 款 条 文 中 把 权 力 赋 予 一 个 管 理 部 门, 留 下 伏 笔, 将 权 力 集 中 财 政 部, 这 实 有 一 边 说 要 转 变 政 府 职 能 下 放 权 力, 一 边 又 在 收 权 扩 权 之 嫌 (5) 强 行 合 并 实 际 上 也 难 以 做 到 例 如, 当 年, 经 国 务 院 清 理 整 顿 后, 明 确 下 文 并 通 过 召 开 新 闻 发 布 会 等 方 式 向 社 会 广 泛 宣 传, 将 财 政 部 所 管 的 资 产 评 估 师 审 计 师 和 会 计 师 合 并, 但 没 过 多 久 又 分 开 了 因 此, 制 定 基 本 法 应 深 入 研 究 并 遵 循 评 估 行 业 发 展 的 基 本 规 律, 不 能 将 一 些 表 面 现 象 作 为 需 立 法 解 决 的 问 题 (6) 在 国 企 改 制 上, 国 有 资 产 的 大 量 流 失 触 目 惊 心 从 已 经 报 道 的 案 例 看, 其 中 一 个 重 要 原 中 国 土 地 估 价 15

20 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 因 就 是 个 别 或 部 分 资 产 评 估 师 超 范 围 执 业, 由 于 专 业 素 养 不 够, 导 致 错 估 或 漏 估 市 场 经 济 下, 市 场 份 额 是 企 业 追 寻 的 一 个 目 标 随 着 国 企 改 制 的 降 温, 资 产 评 估 业 务 日 渐 萎 缩, 这 都 可 以 理 解 但 这 不 应 该 成 为 立 法 的 直 接 或 内 在 动 因 二 对 法 律 名 称 的 质 疑 (1) 资 产 是 一 个 内 涵 尚 存 争 议 外 延 有 待 清 晰 类 别 包 容 繁 多 的 概 念, 其 中 相 当 部 分 都 与 估 价 无 关 因 此, 世 界 多 数 国 家 相 关 立 法 的 主 旨 都 在 于 规 范 土 地 房 屋 等 不 动 产 估 价, 因 其 具 有 价 值 量 大 交 易 频 率 低, 以 及 价 值 辨 识 的 专 业 性 强, 寻 常 人 不 易 把 握 等 特 点, 客 观 上 需 要 提 供 专 业 服 务, 而 鲜 见 就 所 谓 资 产 评 估 立 法 建 议 参 考 国 际 上 大 多 数 国 家 和 地 区 的 做 法, 将 草 案 名 称 科 学 合 理 公 平 地 修 改 为 评 估 法 ( 德 国 英 国 ) 或 评 估 师 法 有 些 国 家 和 地 区 只 立 不 动 产 鉴 定 评 价 法 ( 日 本 ) 土 地 估 价 法 ( 澳 大 利 亚 ) 房 地 产 估 价 法 ( 荷 兰 ) 不 动 产 估 价 师 法 ( 我 国 台 湾 省 ) 等 (2) 按 估 价 对 象 的 不 同 属 性, 区 分 为 动 产 土 地 与 房 屋 等 不 动 产 和 无 形 资 产, 与 我 国 物 权 法 的 分 类 界 定 一 致, 且 边 界 清 晰, 科 学 合 理, 没 有 必 要 再 以 资 产 评 估 概 念 将 其 混 同, 否 则 极 易 埋 下 隐 患, 导 致 出 现 不 具 备 资 格 ( 资 质 ) 的 机 构 跨 专 业 执 业 等 一 系 列 问 题 (3) 估 价 法 是 调 整 和 规 范 整 个 估 价 行 业 的 大 法, 既 包 括 资 产 评 估 行 业, 也 包 括 国 务 院 2003 年 第 101 号 文 认 可 的 其 他 5 类 估 价 行 业, 如 果 法 律 名 称 只 体 现 6 类 估 价 行 业 之 一 的 资 产 评 估 行 业, 便 是 把 资 产 评 估 推 到 不 恰 当 的 位 置, 使 资 产 评 估 行 业 与 其 他 5 类 估 价 行 业 成 为 包 含 与 被 包 含 的 关 系, 这 既 不 符 合 科 学 立 法 的 宗 旨, 也 显 失 立 法 公 平, 同 时 还 极 易 造 成 社 会 误 解 (4) 土 地 和 矿 产 属 于 自 然 资 源, 在 一 定 条 件 下 才 会 转 为 资 产, 试 图 用 资 产 两 字 涵 盖, 不 严 谨 (5) 如 果 叫 资 产 评 估 法, 现 在 的 注 册 资 产 评 估 师 就 要 更 名, 否 则 草 案 所 称 的 注 册 评 估 师 就 会 与 注 册 资 产 评 估 师 混 淆, 或 者 使 人 误 以 为 注 册 资 产 评 估 师 什 么 都 能 评, 导 致 更 大 的 混 乱, 也 是 对 估 价 委 托 人 和 社 会 的 极 不 负 责 三 对 统 分 结 合 原 则 不 明 确 的 质 疑 (1) 按 照 统 分 结 合 的 立 法 原 则, 草 案 中 的 表 述 不 直 接, 层 次 太 多, 例 如 协 调 配 合 机 制 牵 头 部 门 相 关 行 政 主 管 部 门 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 另 外, 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 资 产 评 估 行 业 自 律 组 织 的 指 向 不 明, 容 易 造 成 职 责 不 清 (2) 物 权 法 定 是 我 国 物 权 法 的 基 本 原 则, 第 五 条 规 定 物 权 的 种 类 和 内 容 由 法 律 规 定 资 产 的 定 义 以 及 资 产 的 内 涵 要 由 法 律 作 出 明 确 规 定 但 在 调 整 基 本 财 产 关 系 的 物 权 法 法 律 体 系 中, 没 有 对 资 产 包 括 其 内 涵 作 出 明 确 规 定 (3) 草 案 中, 以 资 产 作 为 确 定 本 项 立 法 的 主 要 标 识, 将 各 种 自 然 属 性 社 会 属 性 差 异 显 著 的 估 价 对 象 一 并 归 入 资 产 范 畴, 并 将 与 之 相 关 的 估 价 行 为 纳 入 本 法 的 调 整 范 围 ( 第 二 条 第 二 款 ); 规 定 参 加 全 国 统 一 考 试 成 绩 合 格 人 员, 取 得 统 一 印 制 的 注 册 评 估 师 资 格 考 试 成 绩 合 格 证 书 ( 第 十 条 第 三 款 ), 具 有 两 年 以 上 在 评 估 机 构 相 应 评 估 专 业 实 践 经 验 的, 可 以 向 资 产 评 估 行 业 自 律 组 织 申 请 执 业 注 册 对 于 申 请 执 业 注 册 的 人 员, 受 理 申 请 的 资 产 评 估 行 业 自 律 组 织 应 当 准 予 注 册 ( 第 十 二 条 ), 准 予 注 册 的, 颁 发 由 国 务 院 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 统 一 印 制 的 注 册 16 中 国 土 地 估 价

21 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 评 估 师 执 业 证 书 ( 第 十 三 条 ) 如 是, 一 些 通 过 统 一 考 试 获 准 注 册 且 取 得 统 一 印 制 的 注 册 评 估 师 执 业 证 书 的 评 估 师, 极 有 可 能 忽 略 自 己 的 专 业 能 力, 跨 行 越 界, 实 施 全 方 向 执 业, 这 显 然 不 是 本 项 立 法 的 初 衷, 更 有 违 社 会 经 济 发 展 趋 势 基 于 评 估 法 要 适 应 行 业 发 展 趋 势, 具 有 一 定 前 瞻 性 的 立 法 宗 旨 ( 草 案 说 明 ), 应 在 草 案 中 逐 一 列 出 现 有 6 类 估 价 师, 充 分 区 分 不 同 专 业 (4) 就 行 业 分 类 看, 既 往 的 不 动 产 估 价 动 产 估 价 无 形 资 产 估 价 是 按 估 价 标 的 物 进 行 划 分, 这 种 划 分 界 限 清 晰 互 不 交 叉 逻 辑 闭 合, 与 我 国 物 权 法 相 衔 接 草 案 将 企 业 价 值 评 估 与 之 并 列, 而 企 业 价 值 是 一 种 混 合 概 念, 其 价 值 寓 于 不 动 产 动 产 和 无 形 资 产 之 中, 因 而 企 业 价 值 评 估 不 仅 没 有 明 确 的 标 的 物, 且 与 其 他 类 别 交 叉, 将 其 单 独 列 出 并 与 其 他 估 价 并 列, 显 然 属 划 分 不 科 学 (5) 在 市 场 经 济 中, 有 估 价 需 求 的 品 类 众 多, 其 中 很 多 品 类 差 异 极 大 甚 至 属 性 截 然 不 同, 难 有 估 价 师 能 够 每 类 皆 通 因 此, 世 界 各 国 估 价 业 的 通 行 做 法 是 根 据 估 价 对 象 的 属 性 差 异, 将 市 场 估 价 活 动 区 分 为 不 动 产 估 价 动 产 估 价 无 形 资 产 估 价 等 不 同 的 估 价 专 业, 要 求 估 价 师 按 类 执 业, 在 本 人 专 业 所 及 的 范 围 内, 为 市 场 提 供 相 应 的 技 术 服 务 不 仅 如 此, 一 些 国 家 或 地 区 还 依 估 价 师 的 能 力 与 专 长, 对 执 业 范 围 作 进 一 步 限 定, 例 如, 美 国 还 进 一 步 细 分 为 住 宅 评 估 师 商 业 不 动 产 评 估 师 等 (6) 草 案 中 仅 体 现 了 中 编 办 提 出 的 由 财 政 部 牵 头 建 立 评 估 管 理 协 调 配 合 机 制, 而 对 要 求 会 同 有 关 部 门 研 究 制 定 统 一 的 评 估 制 度 和 管 理 办 法, 报 国 务 院 批 准, 同 时 要 求 财 政 部 国 土 资 源 部 等 有 关 部 门 根 据 统 一 的 评 估 制 度 和 管 理 办 法, 制 定 有 关 专 业 具 体 办 法, 并 承 担 相 应 管 理 工 作, 指 导 和 监 督 行 业 协 会 开 展 行 业 自 律 的 意 见 没 有 体 现 目 前, 国 务 院 已 发 文 规 定 的 评 估 专 业 监 管 部 门 有 6 个, 冲 突 较 大 的 主 要 是 财 政 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 国 土 资 源 部 分 别 对 资 产 评 估 师 房 地 产 估 价 师 和 土 地 估 价 师 实 行 的 业 务 管 理 但 在 草 案 全 文 59 条 中, 就 有 24 条 反 复 提 到 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 和 资 产 评 估 行 业 自 律 组 织, 立 法 应 避 免 用 词 含 义 不 清, 这 也 是 难 与 草 案 中 国 务 院 建 立 资 产 评 估 行 业 管 理 协 调 配 合 机 制 相 呼 应 的 建 议 充 分 考 虑 评 估 各 专 业 改 革 发 展 成 果, 尊 重 发 展 规 律, 在 草 案 中 明 确 界 定 各 自 执 业 范 围, 切 实 做 到 各 司 其 职, 这 也 是 评 估 立 法 的 真 正 目 的 所 在 (7) 由 财 政 部 牵 头 履 行 第 三 十 六 条 的 8 项 职 责, 对 其 他 估 价 专 业 有 失 公 平 因 为 由 财 政 部 牵 头 统 管, 是 典 型 的 既 当 裁 判 员 又 当 运 动 员 如 果 要 由 财 政 部 牵 头 统 管, 就 应 先 将 其 目 前 主 管 的 资 产 评 估 专 业 划 归 国 资 委 或 其 他 部 委 管 理 (8) 在 现 阶 段, 评 估 立 法 应 与 目 前 的 行 政 管 理 体 制 相 适 应, 真 正 落 实 好 各 行 业 行 政 主 管 部 门 对 各 评 估 专 业 到 位 而 不 越 位 的 管 理 模 式, 应 明 确 由 各 评 估 专 业 行 政 主 管 部 门 根 据 各 自 职 责 依 法 对 相 关 评 估 专 业 进 行 归 口 负 责 的 管 理 规 定 国 际 上 主 要 的 评 估 内 容 与 对 象 是 不 动 产, 大 约 占 六 七 成, 其 他 需 要 评 估 的 主 要 是 一 些 数 量 不 大 的 价 值 评 估 业 务, 因 此, 国 际 上 也 基 本 上 只 有 土 地 估 价 师 不 动 产 评 估 师 或 房 地 产 评 估 师 3 种 职 业 资 格 称 谓, 并 没 有 资 产 评 估 师 一 说, 通 常 做 法 是 将 资 产 评 估 业 务 归 入 注 册 会 计 师 业 务 范 围 早 在 国 务 院 清 理 整 顿 社 会 中 介 机 构 时, 财 政 部 就 于 2000 年 3 月 23 日 发 出 关 于 同 意 中 国 注 册 会 计 师 协 会 与 中 国 资 产 评 估 师 协 会 合 并 的 通 知 ( 财 办 字 号 ), 确 定 合 并 后 的 协 会 定 名 为 中 国 注 册 会 计 师 协 会 ;4 年 后 的 2004 年 2 月 16 中 国 土 地 估 价 17

22 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 日, 财 政 部 又 发 出 关 于 中 国 资 产 评 估 协 会 单 独 设 立 的 通 知 ( 财 办 号 ) 但 事 实 上, 资 产 评 估 业 务 始 源 于 国 有 资 产 评 估 及 大 规 模 的 国 企 改 制, 目 前 国 企 改 制 已 基 本 完 成, 历 史 任 务 已 告 一 段 落, 其 发 展 方 向 和 正 确 归 途 是 与 注 册 会 计 师 合 并, 这 是 全 球 化 的 大 趋 势 四 对 注 册 评 估 师 资 格 全 国 统 一 考 试 制 度 的 质 疑 (1) 草 案 中 关 于 统 一 考 试 等 的 规 定 很 容 易 误 导 公 众 国 外 评 估 行 业 的 发 展 历 程 和 国 内 的 长 期 实 践 证 明, 对 各 类 评 估 业 务 进 行 大 一 统 的 考 试 制 度 既 不 科 学 也 不 现 实 各 种 评 估 所 依 据 的 法 律 规 范 技 术 规 范 操 作 程 序 等 差 异 巨 大, 难 以 通 过 统 一 考 试 制 度 考 核 (2) 各 估 价 专 业 之 间 看 似 有 公 共 科 目, 实 际 上 并 没 有 从 制 度 政 策 科 目 来 看, 是 与 估 价 对 象 相 关 的 ; 从 估 价 理 论 方 法 科 目 来 看, 都 是 结 合 估 价 对 象 来 讲 的 ; 从 估 价 实 务 来 看 更 是 如 此 如 果 设 置 公 共 科 目, 则 其 内 容 需 要 涉 及 草 案 中 涵 盖 的 各 类 估 价 对 象, 包 括 土 地 房 地 产 无 形 资 产 矿 业 权 旧 机 动 车 珠 宝 玉 石 等, 考 生 对 这 些 估 价 对 象 都 难 以 全 部 认 识, 更 谈 不 上 科 学 准 确 地 对 其 进 行 估 价 因 此, 如 果 为 了 统 一 而 设 置 公 共 科 目, 必 将 大 大 增 加 考 生 负 担 (3) 草 案 涉 及 的 土 地 评 估 资 产 评 估 房 地 产 评 估 等 在 评 估 方 法 和 评 估 基 本 准 则 等 方 面 虽 有 相 似 的 地 方, 但 由 于 各 行 业 具 有 不 同 的 专 业 性 技 术 性 要 求, 各 评 估 专 业 间 相 互 补 充 不 可 替 代 而 且 多 年 来, 在 各 行 业 行 政 主 管 部 门 的 指 导 下, 土 地 评 估 房 地 产 评 估 矿 业 权 评 估 等 都 已 经 形 成 了 较 为 完 善 的 行 业 标 准 和 技 术 规 范 如 果 对 注 册 评 估 师 实 行 无 差 别 化 的 统 一 考 试, 制 定 统 一 的 评 估 规 则, 实 行 统 一 管 理, 则 无 法 体 现 各 行 业 之 间 的 差 别 另 外, 评 估 机 构 的 知 识 更 新 和 自 身 发 展 高 度 依 赖 于 行 业 管 理 政 策, 依 赖 于 行 业 行 政 主 管 部 门 的 专 业 性 指 导 现 行 的 估 价 规 程 和 技 术 标 准 均 由 行 业 行 政 主 管 部 门 负 责 制 定, 评 估 机 构 对 估 价 规 程 和 技 术 标 准 的 执 行 情 况 以 及 评 估 报 告 的 备 案 评 议 属 于 行 业 管 理 的 组 成 部 分, 也 是 行 业 行 政 管 理 的 重 要 手 段 我 们 认 为, 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 提 出 由 资 产 评 估 行 业 管 理 部 门 对 评 估 机 构 执 业 ( 评 估 报 告 ) 质 量 实 施 监 督 检 查, 形 成 的 监 督 检 查 报 告 可 能 缺 乏 针 对 性, 难 以 满 足 相 关 行 业 行 政 主 管 部 门 的 要 求 五 对 评 估 对 象 种 类 的 质 疑 (1) 评 估 对 象 的 划 分 是 基 本 问 题, 草 案 中 不 能 出 现 范 围 不 清 楚 概 念 易 混 淆 理 论 无 依 据 的 规 定, 否 则 不 仅 对 各 行 业, 而 且 对 社 会 公 众 都 会 造 成 导 向 性 错 误 经 过 这 么 多 年, 评 估 对 象 分 类 已 经 很 清 楚 了, 各 相 关 评 估 行 业 都 进 行 了 相 应 规 范, 大 体 上 符 合 我 国 物 权 法, 即 分 为 动 产 土 地 和 房 屋 等 不 动 产 以 及 无 形 资 产 其 实, 对 于 探 矿 权 采 矿 权 等, 纳 入 资 产 还 是 纳 入 物 权, 都 还 需 要 探 讨 (2) 评 估 行 业 混 乱 的 根 源 是 资 产 评 估 专 业 定 位 不 准, 监 管 不 力, 不 依 法 执 业, 超 范 围 执 业, 超 专 业 胜 任 能 力 执 业 1991 年 11 月, 国 务 院 发 布 的 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 第 二 条 明 确 规 定, 国 有 资 产 评 估, 除 法 律 法 规 另 有 规 定 外, 适 用 本 办 法 但 是,1992 年 7 月, 国 家 国 有 资 产 管 理 局 发 布 的 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 施 行 细 则 第 十 六 条 却 规 定 资 产 评 估 机 构 也 可 以 从 事 非 国 有 资 产 评 估 业 务, 明 显 违 背 了 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 对 资 产 评 估 业 务 范 围 的 规 定 2005 年 5 月, 财 政 部 发 布 的 资 产 评 估 机 构 审 批 管 理 办 法 第 四 条 也 规 定, 资 产 评 估 的 范 围 18 中 国 土 地 估 价

23 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 主 要 包 括 : 各 类 单 项 资 产 评 估 企 业 整 体 资 产 评 估 市 场 所 需 的 其 他 资 产 评 估 或 者 项 目 评 估 正 是 资 产 评 估 行 政 主 管 部 门 擅 自 扩 大 资 产 评 估 的 执 业 范 围, 使 不 具 备 专 业 胜 任 能 力 的 资 产 评 估 机 构 擅 自 从 事 不 动 产 评 估 业 务, 造 成 了 评 估 行 业 混 乱 例 如, 公 安 部 信 息 综 合 第 4 期 我 国 资 产 评 估 行 业 亟 须 规 范 中 反 映 的 四 川 东 方 资 产 评 估 事 务 所 有 限 公 司 违 法 案 件, 该 公 司 在 未 取 得 委 托 人 四 川 泰 港 实 业 有 限 公 司 土 地 的 合 法 手 续, 未 到 有 关 部 门 核 实 土 地 权 属 征 地 费 用 土 地 等 级 等 涉 及 资 产 评 估 的 重 要 依 据 的 情 况 下, 违 规 虚 高 评 估, 导 致 被 评 估 单 位 从 金 融 机 构 顺 利 骗 贷 1.66 亿 元 2005 年 5 月, 财 政 部 为 了 使 评 估 机 构 专 营 化, 发 布 了 资 产 评 估 机 构 审 批 审 理 办 法, 要 求 设 立 的 资 产 评 估 机 构 名 称 中 应 当 包 含 有 资 产 评 估 字 样 由 于 这 种 不 合 理 的 规 定, 使 得 其 他 评 估 专 业 陆 续 跟 进 一 些 同 时 经 营 多 种 评 估 业 务 的 机 构 只 能 纷 纷 改 名, 有 些 把 名 字 加 长, 有 些 则 拆 分 部 门, 分 别 进 行 工 商 登 记, 使 得 评 估 行 业 更 加 混 乱 (3) 土 地 区 别 于 其 他 资 产, 具 有 独 特 属 性 土 地 资 产 虽 然 属 于 资 产, 但 又 有 别 于 其 他 不 动 产 和 资 源 性 资 产 首 先, 我 国 宪 法 和 土 地 管 理 法 对 土 地 所 有 权 性 质 作 出 了 界 定, 中 华 人 民 共 和 国 实 行 土 地 的 社 会 主 义 公 有 制, 即 全 民 所 有 制 和 劳 动 群 众 集 体 所 有 制, 不 得 私 有, 而 其 他 形 态 的 资 产 允 许 私 有 因 此, 土 地 资 产 与 其 他 资 产 在 所 有 制 层 面 有 着 本 质 区 别 其 次, 土 地 的 稀 缺 性 和 不 可 再 生 性 决 定 了 土 地 既 是 国 家 的 战 略 性 资 源, 又 是 国 家 可 持 续 发 展 的 根 本 保 证, 这 也 与 其 他 资 产 有 着 本 质 区 别 为 此, 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 令 第 91 号 ) 第 五 条 和 第 三 十 七 条 分 别 规 定, 全 国 或 特 定 行 业 的 国 有 资 产 评 估, 由 国 务 院 决 定, 有 关 自 然 资 源 有 偿 使 用 开 采 的 评 估 办 法, 由 国 务 院 另 行 规 定 这 充 分 说 明 土 地 矿 产 等 资 源 性 资 产 的 评 估 不 属 于 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 的 调 整 范 围 对 于 土 地 资 源 ( 资 产 ) 的 管 理, 按 照 我 国 土 地 管 理 法 的 规 定, 国 务 院 在 关 于 加 强 国 有 土 地 资 产 管 理 的 通 知 ( 国 发 号 ) 中, 强 调 了 要 坚 持 土 地 集 中 统 一 管 理, 提 出 由 国 土 资 源 部 会 同 有 关 部 门 负 责 检 查 落 实 各 地 国 有 土 地 资 产 管 理 制 度 的 建 立 和 执 行 情 况, 并 定 期 向 国 务 院 报 告 (4) 地 价 管 理 具 有 不 可 分 割 性, 必 须 坚 持 集 中 统 一 管 理 一 是 地 价 管 理 是 土 地 管 理 的 重 要 组 成 部 分, 而 土 地 价 格 评 估 又 是 地 价 管 理 的 主 要 内 容 包 括 土 地 价 格 评 估 在 内 的 地 价 管 理 体 系 是 国 家 宏 观 调 控 的 重 要 手 段, 发 挥 着 既 保 护 资 源 防 止 资 源 浪 费 和 资 产 流 失, 又 平 抑 土 地 市 场 价 格 的 重 要 功 能 二 是 土 地 价 格 的 评 估 不 仅 包 括 国 有 土 地 价 格 评 估, 还 包 括 集 体 土 地 价 格 评 估, 两 者 是 统 一 的 整 体, 不 可 分 割 为 此, 国 务 院 关 于 机 构 设 置 的 通 知 ( 国 发 号 ) 将 制 定 土 地 价 格, 制 定 土 地 资 产 和 土 地 储 备 管 理 等 政 策, 以 及 组 织 实 施 基 准 地 价 标 定 地 价 等 地 价 制 度 的 职 责 赋 予 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门, 对 土 地 实 行 集 中 统 一 管 理 而 草 案 ( 征 求 意 见 稿 ) 仅 涉 及 了 国 有 资 产 ( 即 国 有 土 地 价 格 ) 的 评 估 管 理, 分 割 了 国 有 土 地 和 集 体 土 地 价 格 管 理, 人 为 地 割 裂 了 地 价 管 理 体 系, 势 必 形 成 多 头 管 理 局 面, 也 违 背 了 国 家 关 于 土 地 实 行 集 中 统 一 管 理 的 原 则 六 对 管 理 评 估 机 构 有 关 条 款 的 质 疑 (1) 草 案 中 对 机 构 管 理 的 诸 多 规 定, 是 评 估 行 业 管 理 模 式 的 倒 退, 包 括 实 行 资 质 管 理 行 政 部 门 审 批 等 各 评 估 行 业 发 展 20 余 年, 土 中 国 土 地 估 价 19

24 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 地 估 价 机 构 执 业 早 已 不 需 要 行 政 审 批 近 10 年 来, 土 地 评 估 专 业 积 极 响 应 中 央 和 国 务 院 号 召, 脱 钩 改 制 十 多 年, 与 国 际 通 行 的 行 业 注 册 和 自 律 管 理 模 式 接 轨 2011 年, 中 共 中 央 总 书 记 国 家 主 席 胡 锦 涛 同 志 发 表 重 要 讲 话, 要 求 加 强 和 创 新 社 会 管 理 要 坚 持 行 政 审 批 制 度 改 革 的 大 方 向, 能 够 放 下 去 推 出 去 的, 就 没 必 要 再 捡 起 来 收 回 来 ; 要 相 信 行 业 自 律 组 织 已 经 比 较 成 熟, 能 够 自 己 管 好 自 己 ; 要 坚 持 学 习 国 外 好 的 经 验, 遵 从 评 估 行 业 发 展 规 律, 从 管 机 构 为 主, 逐 步 走 向 管 人 为 主 立 法 应 鼓 励 先 进 鼓 励 改 革, 帮 助 政 府 往 前 走, 推 动 政 府 改 革, 不 仅 要 更 加 超 脱, 而 且 要 更 加 公 正 (2) 评 估 行 业 发 展 不 应 设 置 壁 垒, 但 也 不 能 不 尊 重 行 业 差 异 草 案 中 关 于 评 估 机 构 执 业 不 受 行 业 限 制 的 规 定 忽 视 了 评 估 的 专 业 性 差 异 性 特 点 一 是 不 同 类 型 资 产 差 异 性 显 著, 绝 大 多 数 评 估 师 不 可 能 既 熟 悉 土 地 和 房 地 产 市 场, 又 熟 悉 机 器 设 备, 还 熟 悉 探 矿 采 矿 因 此, 对 评 估 师 资 格 必 须 分 专 业 设 立, 这 也 符 合 社 会 分 工 精 细 化 的 趋 势 二 是 从 近 几 年 一 些 具 体 案 例 看, 评 估 行 业 诸 多 乱 像, 例 如 在 国 有 产 权 交 易 土 地 征 用 房 屋 拆 迁 等 领 域 出 现 了 国 有 资 产 流 失 交 易 价 格 显 失 公 平 资 产 所 有 者 权 益 受 损 法 律 责 任 不 清 等 问 题, 既 反 映 出 评 估 机 构 和 人 员 自 律 不 够, 也 反 映 出 相 关 部 门 和 协 会 监 管 薄 弱, 而 且 很 多 问 题 的 症 结 恰 恰 在 于 跨 专 业 执 业, 因 缺 乏 专 业 知 识 造 成 瞎 评 乱 评, 因 跨 专 业 执 业 造 成 监 督 死 角 七 对 执 法 主 体 与 协 调 机 制 的 质 疑 (1) 草 案 中 的 建 立 协 调 配 合 机 制, 关 系 到 行 政 监 管 的 执 法 主 体 按 照 现 代 行 政 管 理 制 度 改 革 的 原 则, 行 业 管 理 应 更 多 地 交 给 社 会 团 体, 包 括 建 立 各 行 业 之 间 的 协 调 配 合 机 制 一 是 所 谓 部 门 分 割 体 制 不 顺 等 问 题 是 不 是 需 要 建 立 协 调 配 合 机 制 的 理 由, 还 需 进 一 步 研 究 ; 二 是 建 立 协 调 机 制 是 否 一 定 要 行 政 主 管 部 门 做 ; 三 是 按 照 回 避 原 则, 即 使 需 要 建 立 行 政 部 门 之 间 的 协 调 机 制, 相 关 评 估 行 业 行 政 主 管 部 门 都 不 宜 成 为 牵 头 部 门, 应 主 动 回 避 ; 四 是 按 社 团 管 理 相 关 法 律 法 规, 民 政 部 人 事 部 等 也 是 自 律 组 织 的 管 理 部 门 (2) 近 几 年, 评 估 业 正 在 逐 步 适 应 市 场 经 济 的 要 求, 由 混 乱 走 向 规 范, 各 行 各 业 逐 步 走 向 协 调 交 融 各 行 业 之 间 也 在 探 索, 当 然 也 遇 到 一 些 需 要 顶 层 协 调 的 问 题, 但 决 不 是 以 一 个 行 业 一 个 部 门 为 主, 搞 强 行 统 一 (3) 草 案 中 资 产 评 估 行 业 色 彩 太 重, 违 背 评 估 行 业 发 展 规 律 在 此 次 立 法 过 程 中, 过 于 突 出 资 产 评 估, 打 破 了 不 同 机 构 之 间 不 同 专 业 评 估 师 之 间 的 平 衡, 损 害 了 广 大 非 资 产 评 估 机 构 和 非 资 产 估 价 师 的 正 当 权 益, 为 引 发 新 的 社 会 冲 突 埋 下 了 隐 患 20 中 国 土 地 估 价

25 资产评估法 草案 专题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 立法博弈 请不要伤害估价师 对 资产评估法 草案 的几点意见 蓝兴洲 广西机电职业技术学院 摘 要 自 1987 年我国提出建立房地产市场以来 为房地产市场服务的房地产估价机构和土地估 价机构相继建立 形成了较完整的有中国特色的房地产估价和土地估价的理论体系 制度体系 管理 体系和技术标准体系 巨大的利益诱惑使没有房地产执业资格 土地执业资格的资产评估行业和价格 鉴证 价格评估 行业的管理部门争相挤入房地产市场 从而扰乱了房地产评估市场 从国家层面立 法 设立房地产价格评估法是解决问题的根本 然而 这次立法却推出了 资产评估法 草案 立 法的依据把房地产评估行业的多头管理问题说成是整个评估行业的多头管理问题 评估市场人为分割 多种行业标准和执业规范并存等 让人们看到立法过程的部门博弈中强势部门的话语权影响 该草案 将为没有房地产估价和土地估价的资产评估机构提供法律保障 同时 其自身还存在着诸多问题 引 起估价行业的强烈反响 广泛关注和思考 本意见试图从国家层面为规范财产评估市场立法提供参考 关键词 资产评估 房地产估价 土地估价 财产评估 立法 博弈 意见 中华人民共和国资产评估法 草案 以 关于 中华人民共和国资产评估法 草案 的 下简称 资产评估法 草案 征求社会意见以 说明 后 感觉到了立法过程中强势部门的话语 来 引起了评估行业的广泛关注 这是社会法 权主导力 并对该法草案有了不同的看法 归纳 制建设的进步 如下 自 1991 年 11 月 16 日国务院 国有资产评 估管理办法 颁布实施 到 2005 年 9 月 1 日 国 一 关于该法名称问题 务院国有资产监督管理委员会 企业国有资产评 如果是延续 1991 年的 国有资产评估管理 估管理暂行办法 施行 国有资产评估行业从无 办法 对资产评估的界定 从 国有资产 到 到有 逐渐壮大 为我国经济建设发展 特别是 资产 的概念延伸 也无可非议 但现在的草 国有企业改制和发展作出了巨大贡献 值得肯 案将资产评估界定延伸到资产评估业务 包括不 定 现国有资产评估立法 本来应该是值得称赞 动产评估和其他经济权益的评估 则实为不妥 的好事 但看公布的 资产评估法 草案 和 给人感觉资产评估成了万能的评估 只要涉及经 中国土地估价 21

26 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 济 权 益, 就 可 以 评 估, 更 把 已 经 存 在 的 专 业 估 价 房 地 产 估 价 和 土 地 估 价 纳 入 其 范 围, 必 将 加 剧 评 估 估 价 行 业 的 矛 盾 冲 突 (1) 房 地 产 价 格 评 估 ( 也 叫 房 地 产 估 价 ) 是 在 1995 年 的 中 华 人 民 共 和 国 房 地 产 管 理 法 中 明 确 规 定 的, 即 国 家 实 行 房 地 产 价 格 评 估 制 度, 实 行 房 地 产 价 格 评 估 人 员 资 格 认 证 制 度 2004 年, 我 国 行 政 许 可 法 颁 布 实 施 后, 房 地 产 价 格 评 估 机 构 和 房 地 产 估 价 师 为 国 家 行 政 许 可 房 地 产 估 价 现 已 形 成 较 完 整 的 理 论 体 系 制 度 体 系 管 理 体 系 和 技 术 标 准 体 系 土 地 估 价 也 是 2003 年 国 务 院 明 确 保 留 的 评 估 专 业 之 一, 形 成 了 具 有 中 国 特 色 的 土 地 估 价 理 论 方 法 体 系 与 土 地 估 价 技 术 标 准 体 系, 为 我 国 充 分 发 挥 市 场 机 制 形 成 土 地 价 格 作 出 了 巨 大 贡 献 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 用 原 国 有 资 产 评 估 体 系 取 代 房 地 产 估 价 和 土 地 估 价, 非 但 解 决 不 了 评 估 市 场 多 年 的 纷 争, 而 且 必 然 加 剧 3 个 评 估 行 业 的 矛 盾, 造 成 房 地 产 估 价 和 土 地 估 价 行 业 的 悲 观 情 绪, 不 利 于 社 会 的 和 谐 发 展 (2)1991 年 的 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 规 定, 国 有 资 产 评 估 范 围 包 括 固 定 资 产 流 动 资 产 无 形 资 产 和 其 他 资 产, 并 没 有 提 到 房 地 产 ( 或 称 不 动 产 ); 评 估 方 法 也 描 述 为 国 有 资 产 重 估 价 值, 根 据 资 产 原 值 净 值 新 旧 程 度 重 置 成 本 获 利 能 力 等 因 素 和 该 办 法 规 定 的 资 产 评 估 方 法 评 定 其 中, 第 五 条 规 定, 全 国 或 者 特 定 行 业 的 国 有 资 产 评 估 由 国 务 院 决 定 可 以 理 解 为 房 地 产 行 业 是 国 家 特 定 行 业, 对 国 有 房 地 产 的 评 估 应 由 房 地 产 价 格 评 估 机 构 评 估, 而 不 是 资 产 评 估 机 构 评 估 法 律 实 践 也 证 明 了 这 一 点 湖 北 京 山 评 估 诉 讼 案 法 院 终 审 判 决 : 资 产 评 估 机 构 不 能 从 事 房 地 产 评 估 业 务 现 在, 立 法 上 要 确 定 资 产 评 估 可 以 从 事 房 地 产 评 估 业 务, 就 必 须 要 调 整 各 种 法 律 法 规 (3) 据 了 解, 目 前, 世 界 上 还 没 有 哪 个 国 家 出 台 保 罗 万 象 的 资 产 评 估 法 而 关 于 评 估 法 的 几 乎 都 是 房 地 产 ( 或 称 不 动 产 ) 评 估 法 因 为 房 地 产 具 有 独 一 无 二 和 价 值 量 大 的 特 性, 一 般 占 国 家 财 富 的 50% 70%, 且 房 地 产 具 有 增 值 能 力, 价 值 难 以 判 断, 需 要 专 业 评 估 例 如, 美 国 1989 年 颁 布 的 金 融 机 构 改 革 恢 复 强 制 执 行 法 (FIRREA) 是 涉 及 不 动 产 评 估 改 革 的 法 律 ; 日 本 1963 年 颁 布 了 不 动 产 鉴 定 评 价 法 ; 澳 大 利 亚 1960 年 颁 布 了 土 地 估 价 法 ; 我 国 台 湾 省 2000 年 颁 布 了 不 动 产 估 价 师 法 等 因 此, 草 案 的 名 称 最 好 确 定 为 房 地 产 估 价 法 或 不 动 产 估 价 法 如 果 一 定 要 出 台 资 产 评 估 法, 则 资 产 评 估 的 范 围 应 明 确 为 国 家 法 律 规 定 的 特 殊 行 业 的 资 产 另 行 规 定, 不 在 本 法 调 整 范 围, 或 直 接 明 确 不 包 括 房 地 产 估 价 和 土 地 估 价 若 要 统 一 整 个 评 估 行 业, 则 确 定 为 财 产 评 估 法 更 为 恰 当 二 关 于 注 册 评 估 师 的 界 定 该 称 谓 概 念 模 糊, 是 国 家 针 对 资 产 评 估 法 的 出 台, 另 行 设 立 一 个 具 有 万 能 评 估 职 能 的 评 估 职 业? 还 是 指 现 有 的 资 产 评 估 师 房 地 产 估 价 师 土 地 估 价 师 三 者 的 结 合? 或 是 将 资 产 评 估 师 升 格 为 评 估 师? 没 有 明 确 的 界 定 另 外, 涉 及 资 产 评 估 的 职 业 还 有 一 个 价 格 评 估 师, 是 否 也 包 括 在 内? 该 法 要 统 一 评 估 市 场, 却 把 与 资 产 评 估 完 全 重 叠 的 价 格 评 估 ( 价 格 鉴 证 ) 排 除 在 外 即 使 该 法 通 过, 将 来 依 然 会 存 在 资 产 评 估 与 价 格 评 估 ( 价 格 鉴 证 ) 争 夺 市 场 的 矛 盾 所 以, 根 据 财 产 评 估 法, 顺 理 成 章 地 确 定 财 产 评 估 师 即 可, 财 产 评 估 师 再 细 分 若 干 个 执 业 资 格, 包 括 资 产 评 估 师 房 地 产 估 价 师 土 地 估 价 师, 就 像 英 国 的 工 料 测 量 师 一 样, 有 的 工 料 测 量 师 可 从 事 房 地 产 估 价, 有 的 工 料 测 量 师 可 从 事 工 程 造 价 等 22 中 国 土 地 估 价

27 资 产 评 估 法 ( 草 案 ) 专 题 ZICHANPINGGUFA(CAOAN) ZHUANTI 三 关 于 规 范 资 产 评 估 行 为, 促 进 资 产 评 估 行 业 健 康 发 展 的 看 法 国 有 资 产 评 估 市 场, 并 不 是 由 于 缺 乏 行 业 发 展 的 总 体 规 划 和 法 律 规 范, 再 加 上 行 业 多 头 管 理 评 估 市 场 人 为 分 割, 多 种 行 业 标 准 和 执 业 规 范 并 存 而 是, 涉 及 特 殊 行 业 的 评 估 房 地 产 评 估 市 场 被 人 为 分 割 房 地 产 价 格 评 估 机 构 从 来 没 有 争 抢 国 有 流 动 资 产 无 形 资 产 和 其 他 资 产 的 评 估, 包 括 固 定 资 产 的 机 器 设 备 的 评 估 ; 反 而 是 资 产 评 估 行 业 不 断 向 房 地 产 评 估 行 业 挤 占, 价 格 评 估 ( 价 格 鉴 证 ) 行 业 不 断 向 房 地 产 评 估 行 业 的 挤 占, 土 地 估 价 行 业 与 房 地 产 估 价 行 业 对 土 地 市 场 的 划 分 不 明 确, 造 成 房 地 产 评 估 市 场 的 人 为 分 割 恶 性 竞 争 无 序 博 弈, 最 后 发 展 为 信 用 危 机 四 关 于 设 定 注 册 评 估 师 专 业 类 别 应 明 确 现 有 的 各 类 评 估 师 估 价 师 是 否 被 打 破, 重 新 划 分 还 是 依 照 国 家 有 关 法 律 继 续 保 留 应 明 确 设 定 注 册 评 估 师, 即 财 产 评 估 师 的 专 业 类 别 标 准, 是 按 评 估 对 象 的 自 然 属 性 划 分, 如 从 事 房 地 产 评 估 的 房 地 产 估 价 师 土 地 估 价 师, 还 是 按 评 估 对 象 的 社 会 属 性 划 分 ( 或 者 称 为 行 业 部 门 ), 如 从 事 国 有 资 产 评 估 的 资 产 评 估 师 从 事 涉 案 评 估 的 价 格 评 估 师 ( 价 格 鉴 证 师 ) 如 果 不 明 确 标 准, 各 行 政 主 管 部 门 依 然 会 根 据 所 主 管 行 业 的 需 求, 设 定 各 类 评 估 师, 如 税 务 部 门 可 以 设 立 税 务 评 估 师 发 改 委 部 门 可 以 设 立 项 目 评 估 师 金 融 部 门 可 以 设 立 金 融 评 估 师, 铁 路 部 门 也 有 理 由 设 立 铁 路 评 估 师 林 业 部 门 的 森 林 评 估 师 等, 依 然 会 产 生 评 估 对 象 范 围 模 糊, 造 成 恶 性 竞 争 五 关 于 注 册 评 估 师 的 取 得 应 划 分 注 册 评 估 师 ( 即 财 产 评 估 师 ) 的 等 级, 即 各 类 财 产 评 估 师 应 设 注 册 高 级 评 估 师 注 册 评 估 师 注 册 助 理 评 估 师 等 级 别 因 为 评 估 是 科 学 艺 术 的 结 合 活 动, 更 需 要 长 期 的 实 践 经 验 积 累 如 果 不 分 等 级, 刚 大 学 毕 业 就 参 加 考 试 取 得 的 评 估 师, 与 有 着 多 年 实 践 经 验 的 评 估 师 在 同 一 市 场 上 竞 争, 依 然 不 能 解 决 评 估 良 莠 不 齐 恶 性 竞 争 的 局 面 六 关 于 评 估 机 构 的 设 立 问 题 应 当 依 法 采 用 合 伙 形 式, 而 非 公 司 形 式 因 为 评 估 质 量 的 高 低 并 不 取 决 于 企 业 的 资 金 实 力, 而 取 决 于 评 估 师 的 职 业 道 德 高 低 评 估 专 业 技 术 理 论 水 平 和 评 估 实 践 经 验 的 丰 富 程 度, 以 及 把 握 复 杂 市 场 行 情 的 判 断 能 力 如 果 继 续 采 用 公 司 制 的 形 式, 合 伙 形 式 依 然 成 为 空 话, 评 估 行 业 依 然 会 被 资 金 束 缚, 评 估 行 业 的 独 立 客 观 公 正 依 然 面 临 巨 大 考 验 实 践 证 明, 公 司 制 是 评 估 行 业 乱 象 的 主 要 原 因 之 一 七 关 于 不 动 产 评 估 概 念 的 界 定 房 地 产 与 不 动 产 在 英 语 里 是 一 个 名 词 real estate 中 国 自 建 立 房 地 产 市 场 以 来, 巨 大 的 利 益 诱 惑 使 各 部 门 争 相 插 足 房 地 产 行 业, 房 地 产 行 业 中 的 房 地 产 评 估 业 成 了 各 部 门 争 相 角 逐 的 焦 点 由 于 国 家 房 地 产 管 理 法 明 确 规 定 了 国 家 实 行 房 地 产 价 格 评 估 制 度, 就 派 生 出 来 一 个 不 动 产 评 估, 这 样 就 可 以 与 房 地 产 评 估 争 夺 市 场 了, 最 后 受 苦 的 是 各 类 评 估 机 构 和 各 类 评 估 师 ( 估 价 师 ) 各 类 评 估 人 员 为 了 生 存, 考 了 一 个 又 一 个 证, 什 么 资 产 评 估 师 价 格 评 估 师 ( 价 格 鉴 证 师 ) 房 地 产 估 价 师 土 地 估 价 师 都 集 于 一 身, 在 评 估 房 地 产 估 价 对 象 时, 往 往 不 知 道 该 使 用 哪 个 技 术 标 准 ; 而 机 构 为 了 生 存, 连 起 个 公 司 字 号 都 成 了 怪 胎, 如 某 某 房 地 产 土 地 资 产 价 格 评 估 有 限 公 司 中 国 土 地 估 价 23