GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH OFFICE SALES SECTOR OUTPERFORMS AMONG GREATER CHINA REAL ESTATE MARKETS Although troubled by both

Transcription

1 RESEARCH 研 究 报 告 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 PRIME OFFICE 甲 级 写 字 楼 LUXURY RESIDENTIAL 豪 宅 PRIME RETAIL 优 质 商 铺

2 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH OFFICE SALES SECTOR OUTPERFORMS AMONG GREATER CHINA REAL ESTATE MARKETS Although troubled by both internal and external factors, including a slowdown in imports and exports, volatility in the stock market and an interest-rate hike in the US, real estate markets in major Greater China cities remained generally stable in the fourth quarter (Q4) of 215. Looking ahead to 216, the office sales market is expected to continue to perform well, although on the leasing front, sufficient supply pipeline will curtail rental growth. Meanwhile, the Mainland s residential market will continue to focus on inventory absorption, even with steady rises in prices. In the Mainland retail market, with the completion of a number of new shopping centres, rents are expected to face downward pressure. Prime office In Q4 215, the en-bloc office sales market performed remarkably well in major Greater China cities, with investors optimistic about the market outlook. In the leasing market, rents in Beijing and softened due to stock market volatility, an economic slowdown and increased supply. Rents in slightly increased, benefiting from the delayed completion of some projects. Meanwhile, policies such as - Stock Connect and Mutual Recognition of Funds attracted Mainland enterprises to. With a supply shortage in core business areas, where office rents rose notably and vacancy rates continued to decrease. In, over 2, sqm of new Grade-A office space became available in 215, pushing up the vacancy rate. Rents remained stable, however, with the Central Bank cutting the interest rate.125 percentage point by year-end to boost the economy. In 216, with abundant supply, rents in Beijing, and are expected to decline or grow slowly. Hong Kong s office market will be polarised, with rents in core areas rising due to a continued shortage of supply and those in non-core areas declining amid abundant supply. In, with the minimum capitalisation rate of gross rent insurers can buy reduced to 2.485%, more insurers are expected to enter the sales market. Luxury residential Benefiting from favourable measures introduced by the Chinese government, luxury home prices and rents continued to rise in Beijing, and in Q A number of new projects achieved satisfactory sales results. In, residential sales volume decreased in 215 with the market expecting a US interest-rate rise and an increase in future supply. In, with government cooling measures, along with the impending combined land and property tax, many sold their properties by end-215. Home sales, therefore, surged in Q4, but total sales volume and prices still plunged year on year. In 216, oversupply will continue to affect the Mainland property market, making inventory clearance a major target. Modest interest-rate hikes in the US are expected to have little impact on the market, though home prices will drop 5-1% this year. In, the market will remain sluggish during the first half of 216 with the impact of the election and US interest-rate hikes. s will correct to reasonable levels in the second half of the year, which will induce a rebound in transaction volume, with investors eyeing a luxury tax rebate returning to the market. Prime retail During Q4, the prime retail market remained stable in the Mainland s firsttier cities, with both rents and prices recording minor ups or downs. Although a number of new shopping centres were completed, their impact was offset by the entry of many international retail brands attracted to the country's doubledigit retail sales growth. The strong dollar made visiting Hong Kong expensive, resulting in a decline in the number of arrivals. In addition, China s anti-corruption policy resulted in reduced demand for luxury goods from Mainland Chinese visitors. This led to luxury brands consolidating their shop networks, resulting in a downward adjustment in prime retail rents and enabling many mid-range retailers to move into prime locations. In, prime shopping areas saw consolidation, with retailers unable to afford the high rents moving out, resulting in a rise in vacancies. However, with an absence of new supply and landlords firm stance, both rents and prices remained stable. In the coming year, with shopping centre supply remaining abundant on the Mainland, prime retail rents will face downward pressure. In, retail sales will remain weak. Prime retail rents will further decrease, but rents of shopping centres will remain firm. In, Zhongxiao East Road will remain a first-tier retail area, with the vacant space expected to attract multinational enterprises and large firms and rents expected to remain stable. 2

3 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH PRIME OFFICE TABLE 1 Average prices, rents, vacancy rates and yields [1][2] FIGURE 1 Grade-A office prices City (US$ psm) Rental (US$ psm per month) Vacancy rate Yield Beijing $8,11 $ % 6.3% $9,116 $ % 5.9% $5,667 $ % 5.8% $25,469 $ % 2.8% $12,528 $ % 2.3% [1] Average prices and rents are derived from different baskets of buildings, hence the two should not be used to estimate average yields. They are also not directly comparable among cities due to the different characteristics of each city. [2] s and rents are calculated on gross floor areas. US$ per sqm 3, 25, 2, 15, 1, Beijing TABLE 2 Supply and demand indicators 5, City Indicators Comments Beijing A project in Beijing Olympic Park was launched. Domestic IT, Internet and finance firms remained main demand drivers for newlettings. About 68, sqm of new Grade-A offices were launched. Demand remained strong, dragging down the vacancy rate. Yuexiu Financial Tower was completed, bringing 15, sqm of new space to the market. The completion and pre-lease of new buildings pushed up vacancy rates and suppressed rental growth. 5, sqm of new Grade-A office space was provided. Demand from the trading, pharmaceutical and professional services industries increased. Tower brought about 2, sqm of new offices to Little Lujiazui. Despite high rents, high-quality office buildings in CBD remained appealing to services sector tenants. Greenland Xinrong Plaza in International Financial City was launched in the investment market, provided 73, sqm of space. Office sales volume rebounded along with increased supply. FIGURE 2 Grade-A office rentals US$ per sqm per month 11 Beijing Given an extremely low vacancy rate and sustained demand, Grade-A office rents in core districts could increase by 5% in 216. Grade-A office rents in decentralised business districts could drop up to 5% due to abundant supply. 5 4 There was no new supply in the quarter. Grade-A offices in Xinyi Planning Area were sought after by international and IT companies. Grade-A office supply totalled about 225, sqm. Office sales volume in 215 decreased from

4 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH TABLE 3 Major sales transactions City District Development Floor / Unit Area (sqm) (US$ million) (US$ per sqm) Beijing Chaoyang Greenland Center 7 units 3,883 $27. $6,942 Beijing Chaoyang Ocean Crown 8 units 5,173 $55.9 $1,799 Pudong Plot 2E5-1, CITIC Shipyard Project En bloc 151,2 $1,42.4 $9,275 Changning Manpo International Plaza En bloc 31,8 $229.7 $7,222 Tianhe R&F Yingkai Plaza High floor 2,5 $2.4 $8,146 Tianhe Top Plaza High floor 4,337 $36. $8,38 Wan Chai MassMutual Tower En bloc 32,91 $1,612.8 $5,258 Hung Hom One HarbourGate West Tower 36,511 $754.8 $2,673 Xinyi HQ Building of CTBC Bank 95% units n/a $46.4 n/a Songshan Yuanta Financial Holding Building 1 st -5 th & 8 th floors units 9,99 $133.9 $13,511 TABLE 4 Major leasing transactions City District Development Floor / Unit Area (sqm) Monthly Rental (US$) Monthly Rental (US$ per sqm) Beijing Chaoyang Pacific Century Place Tower A / 1-5 th floor 6, $234,986 $39.2 Beijing Chaoyang Gateway Plaza Tower A / 2 th floor 1,5 $82,245 $54.8 Jing'an Plaza 66 Tower 1 61 st floor unit 555 $29,867 $53.8 Huangpu Henderson Metropolitan 8 th floor unit 1,258 $5,32 $39.8 Tianhe Poly Clover Plaza Mid floor unit 575 $13,512 $23.5 Tianhe R&F Yingkai Plaza Mid floor unit 178 $5,19 $28.2 Tsim Sha Tsui International Commerce Centre Low floors 8,454 n/a n/a Central Two IFC Low floor 2,196 n/a n/a Xinyi Cathay Landmark 11 th floor unit 1,735 $47,826 $27.6 Xinyi President International Building 8 th floor unit 1,17 $28,939 $26.1 Note: All transactions are subject to confirmation. TABLE 5 Outlook (Q1 216) City Rental Beijing OUTLOOK Looking ahead into 216, the office sales market is expected to continue to perform well, although on the leasing front, sufficient supply pipeline will curtail rental growth. 4

5 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH LUXURY RESIDENTIAL TABLE 6 Average prices, rents, vacancy rates and yields [1][2] City (US$ psm) Rental (US$ psm per month) Vacancy rate Yield Beijing $1,64 $ % 2.8% $13,48 $ % 2.8% $6,263 $21.6 n/a 3.5% $3,218 $ % [3] 2.3% $15,13 $18.4 n/a 1.5% [1] Average prices and rents are derived from different baskets of buildings, hence the two should not be used to estimate average yields. They are also not directly comparable among cities due to the different characteristics of each city. [2] s and rents are calculated on gross floor areas. [3] End-214 vacancy rate of units over 1 sqm supplied by Rating and Valutation Department, HKSAR. FIGURE 3 Luxury residential prices US$ per sqm 4, Beijing 35, 3, 25, 2, 15, 1, TABLE 7 Supply and demand indicators City Indicators Comments Beijing Six new projects provided 53 luxury homes for sale. The high-end leasing market had no new supply. In 215, new luxury home sales worth over RMB1, per sqm reached 238 units, 1 times of 214. New luxury home supply in reached 8, sqm in Q4, up 44% year on year. New luxury home sales continued to increase to 385,392 sqm, up 61% quarter on quarter. Luxury home supply decreased 3.4% quarter on quarter. Luxury residential sales dropped 11% quarter on quarter. Home sales in 215 totalled 55,982, down 13% from 214. There was no new luxury residential supply in the quarter. Luxury home sales volume and value in 215 decreased 62% and 68% year on year respectively. Abundant market liquidity and increasing land prices drove developers to shift their focus to the luxury segment for higher profits. More high-net-worth individuals eyed for luxury homes amid the volatile stock market and slower economic growth. Developers with positive outlook for the future market accelerated the release of new residential developments in Q4. Favourable credit policies attracted more homebuyers with end-user and upgrading demand to the market. The market continued to absorb the considerable amount of inventories. The rebound in the property market decelerated with a slower economy. Luxury home prices could fall 5% in 216, while mass residential prices could decrease 5-1%. With the president election and new propery tax system approaching, developers delayed project launch. A number of investors sit on the sideline and end-users also held a wait-and-see attitude. 5, FIGURE 4 Luxury residential rentals US$ per sqm per month 1 Beijing 9 8 5

6 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH TABLE 8 Major sales transactions City District Development Floor / Unit Area (sqm) (US$ million) (US$ per sqm) Beijing Chaoyang One Sino Park 3 units 987 $25.1 $25,389 Beijing Haidian Poly Hyde Park 3 units 992 $14.6 $14,726 Pudong Tomson Riviera High floor unit 595 $23.5 $39,428 Zhabei Suhe Creek Low floor unit 269 $3.7 $13,791 Xuhui The Palace High floor unit 197 $3.4 $17,391 Huangpu Fuxing Royale Low floor unit 141 $1.9 $13,121 Tianhe Favorview Palace High floor unit 288 $24.3 $8,431 Tianhe Central Park View Low floor unit 2 $21.9 $1,966 The Peak 28 Barker Road House $9.1 $141,395 Tsim Sha Tsui The Cullinan High floor unit 14 $6.6 $63,516 Jhongshan YiHwa International 39 th floor unit 496 $13.3 $26,769 Jhongshan Karuizawa 1 th floor unit 59 $7.3 $14,346 TABLE 9 Major leasing transactions City District Development Floor / Unit Area (sqm) Monthly Rental (US$) Monthly Rental (US$ per sqm) Tianhe Central Park View Mid floor unit 11 $1,723 $15.7 Tianhe The Castle Peak Mid floor unit 124 $1,645 $13.3 Happy Valley Winfield Building High floor unit 141 $13,225 $94.1 Mid-Levels Eva Court Mid floor unit 373 $33,547 $89.9 Songshan The Residences Mandarin Oriental 12 th floor unit 1,17 $13,699 $12.4 Xinyi Xinyi 2 th floor unit 877 $13,699 $15.6 Note: All transactions are subject to confirmation. TABLE 1 Outlook (Q1 216) City Rental Beijing OUTLOOK In 216, oversupply will continue to affect the Mainland property market, making inventory clearance a major target. 6

7 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH PRIME RETAIL TABLE 11 Average prices, rents, vacancy rates and yields [1] FIGURE 5 Prime retail prices City (US$ psm) Rental (US$ psm per month) Vacancy rate Yield Beijing $11,18 $ % 5.7% $35,5 $ % 6.2% $42,563 $ % 5.1% $275,857 $ % [2] 2.3% [3] $11,962 $184.2 n/a 2.1% [1] Average prices and rents are derived from different baskets of buildings, hence the two should not be used to estimate average yields. They are also not directly comparable among cities due to the different characteristics of each city. [2] End-214 overall vacancy rate supplied by Rating and Valutation Department, HKSAR. [3] Overall yield supplied by Rating and Valutation Department, HKSAR. US$ per sqm 35, 3, 25, 2, 15, 1, TABLE 12 Supply and demand indicators 5, City Indicators Comments Beijing There was no new supply in prime areas, while Carrefour Siyuan Shopping Mall and Wangjing Pano City opened in Wangjing. Some shopping malls adjusted their trademix or upgraded their space. Future supply will focus on non-prime areas, a continual decentralisation trend. Prime retail demand remained stable with landlords organising promotional and discount activities during holidays. FIGURE 6 Prime retail rentals In the fourth quarter, the sizes of all new shopping malls were under 1, sqm. International retail brands such as MUJI and Innisfree opened the worlds' largest flagship stores in. New shopping malls were launched with satisfactory pre-lease rates, so the vacancy rate just increased marginally. The total space of newly opened shopping malls reached 747,687 sqm, a significant increase of 6.6% Q-o-Q. A number of new shopping malls will be launched in 216, some in core areas, imposing pressure on rental growth. US$ per sqm per month 9 Beijing For the first eleven months of 215, the retail sales value decreased 3.1% year on year, due to a decline in visitor arrivals. A number of non-core shopping arcades were sold in 215, reflecting sustained demand for mass retail. 5 4 There was no new supply in the quarter. Some street shops were vacated with tenants who could not afford high rents moving to lanes. With a lack of land and new urbanisation projects, there will not be new supply in the near term. Prime street shop tenants remained international brands and large corporates and groups

8 GREATER CHINA PROPERTY MARKET REPORT Q4 215 RESEARCH TABLE 13 Major sales transactions City District Development Floor / Unit Area (sqm) (US$ million) (US$ per sqm) Beijing Chaoyang Smart Hero Central Park Plaza 2 units 62 $5.4 $9,4 Beijing Shijingshan Bigview Plaza 9 units 63 $5.2 $8,685 Zhabei New Qipu Market Level 4 unit 51 $1.4 $28,114 Pudong Yifeng Times Plaza Level 1 unit 3 $.4 $14,253 Tianhe Tiyu West Road Ground floor unit $7.5 $35,33 Haizhu Jiangnan Avenue Middle Ground floor unit 1 7 $2.2 $31,332 Central Yat Chau Building Ground to 3 rd floors 793 $25.2 $31,742 Tsim Sha Tsui Mirador Mansion Ground floor / units $16. $11,821 TABLE 14 Major leasing transactions City District Development Floor / Unit Area (sqm) Monthly Rental (US$) Monthly Rental (US$ per sqm) Beijing Chaoyang China World Mall Ground to 1 st floors / 4 units n/a n/a n/a Beijing Chaoyang The Place Ground floor 1,5 n/a n/a Huangpu Hubindao Level 3 unit 42 $19,462 $46.3 Pudong Dingxiang International Plaza Level 3 unit 6 $22,859 $38.1 Yuexiu Jianshe 2 nd Road Ground floor unit 11 $6,58 $59.8 Yuexiu Zhongshan 3 rd Road Ground floor unit 25 $3,29 $131.6 Wan Chai Lok Moon Mansion Ground floor / unit B 163 $35,869 $22.4 Mong Kok Hung Wai Building Ground floor / unit $25,966 $214. Da'an Xiang Bin Building Ground floor unit 1 $2,618 $273.1 Da'an Note: All transactions are subject to confirmation. Section 4, Zhongxiao East Road Ground floor unit 5 $6,849 $138.2 TABLE 15 Outlook (Q1 216) City Rental Beijing OUTLOOK In the coming year, shopping centre supply will remain abundant on the Mainland. In, retail sales will remain weak. Prime retail rents will face downward pressure. 8

9 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 写 字 楼 销 售 跑 赢 大 中 华 房 地 产 市 场 215 年 第 四 季 度, 尽 管 受 进 出 口 放 缓 股 市 震 荡 及 美 国 加 息 等 内 外 经 济 因 素 困 扰, 大 中 华 主 要 城 市 房 地 产 市 场 表 现 大 致 保 持 平 稳 展 望 216 年, 预 料 内 地 写 字 楼 销 售 市 场 表 现 仍 会 不 俗, 但 充 足 的 供 应 将 压 抑 租 金 增 长 ; 内 地 楼 市 将 继 续 积 极 去 库 存, 料 稳 中 有 升 ; 由 于 内 地 商 场 供 应 持 续 增 加, 租 金 将 面 临 下 行 压 力 甲 级 写 字 楼 215 年 第 四 季 度, 大 中 华 主 要 城 市 的 写 字 楼 整 购 投 资 市 场 表 现 瞩 目, 投 资 者 对 写 字 楼 后 市 看 好 在 租 赁 市 场 方 面, 受 累 股 市 震 荡 及 经 济 增 速 放 缓, 加 上 供 应 增 加, 北 京 及 租 金 表 现 偏 软 ; 则 受 惠 部 分 项 目 竣 工 时 间 的 推 迟, 租 金 略 有 上 升 ; 在, 沪 港 通 及 基 金 互 认 等 政 策 吸 引 内 地 企 业 来 港, 加 上 核 心 商 业 区 写 字 楼 供 应 短 缺, 导 致 租 金 大 幅 上 涨, 空 置 率 持 续 下 跌 ; 方 面,215 年 共 新 增 超 过 2 万 平 方 米 的 甲 级 写 字 楼, 导 致 空 置 率 持 续 上 升, 但 央 行 年 底 再 减 半 码 利 率 提 振 经 济, 租 金 仍 可 保 持 平 稳 展 望 216 年, 北 京 和 写 字 楼 供 应 充 裕, 预 期 租 金 将 持 续 下 降 或 增 幅 放 缓 ; 写 字 楼 市 场 将 出 现 两 极 化 局 面 ; 核 心 区 租 金 因 供 应 不 足 上 升, 非 核 心 区 则 因 供 应 充 足 而 下 降 ; 在, 保 险 业 者 所 能 购 买 的 最 低 毛 租 金 资 本 化 率 降 为 2.485%, 预 料 未 来 保 险 业 进 场 购 买 的 机 会 将 会 增 加 豪 宅 第 四 季 度, 受 惠 内 地 政 府 继 续 推 出 利 好 措 施, 北 京 及 豪 宅 及 租 金 持 续 上 升, 多 个 新 项 目 取 得 良 好 的 销 售 业 绩 ; 受 美 国 加 息 的 阴 霾 影 响, 加 上 预 期 落 成 量 增 加, 去 年 成 交 量 减 少 ; 台 北 受 政 府 打 房 及 房 地 合 一 税 即 将 上 路 的 影 响, 不 少 卖 家 赶 在 年 底 出 售, 导 致 四 季 度 交 屋 登 记 件 数 大 增, 但 去 年 买 卖 移 转 总 件 数 及 房 价 仍 大 幅 下 滑 展 望 216 年, 供 应 过 盛 的 情 况 仍 会 为 内 地 市 场 带 来 下 行 风 险, 因 此 去 库 存 仍 是 本 年 的 大 趋 势 ; 在, 预 料 美 国 加 息 幅 度 轻 微, 对 楼 价 影 响 有 限, 但 由 于 供 应 增 加, 楼 价 全 年 料 下 跌 5-1%; 在 台 北, 上 半 年 市 场 将 受 选 举 及 美 元 升 息 影 响 而 表 现 低 迷, 下 半 年 将 跌 至 合 理 区 间, 预 料 吸 引 大 量 考 虑 奢 侈 税 退 场 的 投 资 买 方 进 场, 交 易 将 会 回 暖 优 质 商 铺 第 四 季 度, 内 地 一 线 城 市 优 质 商 铺 表 现 平 稳, 租 售 均 窄 幅 上 落 尽 管 多 个 新 商 场 相 继 落 成, 但 全 国 双 位 数 的 零 售 销 售 增 长 吸 引 国 际 零 售 品 牌 开 业, 抵 销 供 应 上 升 带 来 的 压 力 ; 港 元 走 强, 令 到 港 旅 游 变 得 昂 贵, 访 港 旅 客 数 目 持 续 减 少, 加 上 受 国 内 反 贪 腐 政 策 影 响, 内 地 旅 客 对 奢 侈 品 的 需 求 减 少, 奢 侈 品 牌 整 合 销 售 网 络, 优 质 商 铺 的 租 售 均 向 下 调 整, 不 少 中 档 商 户 进 驻 主 要 零 售 地 段 ; 优 质 零 售 地 区 店 面 出 现 盘 整 情 况, 无 法 负 担 高 额 租 金 的 店 面 纷 纷 搬 离, 造 成 空 置 率 上 升, 但 由 于 没 有 新 供 应, 加 上 房 东 降 租 的 意 愿 不 大, 租 售 价 格 保 持 横 行 未 来 一 年, 内 地 商 场 供 应 量 仍 处 于 高 位, 优 质 商 铺 租 金 将 面 临 下 行 压 力 ; 的 零 售 寒 冬 预 料 将 持 续, 优 质 商 铺 租 金 将 进 一 步 下 调, 但 商 场 的 租 金 可 保 持 坚 挺 ; 在, 忠 孝 东 路 作 为 一 线 零 售 区 域, 在 盘 整 过 后 空 出 来 的 店 面 将 吸 引 跨 国 企 业 或 大 型 企 业 进 驻, 租 金 料 保 持 平 稳 9

10 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 甲 级 写 字 楼 表 一 月 租 空 置 及 回 报 率 [1][2] 城 市 月 租 空 置 率 回 报 率 北 京 $8,11 $ % 6.3% $9,116 $ % 5.9% $5,667 $ % 5.8% $25,469 $ % 2.8% $12,528 $ % 2.3% [1] 由 于 平 均 及 租 金 以 不 同 的 物 业 篮 子 计 算, 二 者 不 应 用 作 估 算 平 均 回 报 率 由 于 每 个 城 市 的 不 同 特 性, 各 城 市 间 的 及 租 金 不 能 作 直 接 比 较 [2] 及 租 金 以 建 筑 面 积 计 算 图 一 甲 级 写 字 楼 每 平 方 米 美 元 3, 25, 2, 15, 北 京 1, 5, 表 二 供 应 及 需 求 指 标 城 市 指 标 注 释 北 京 位 于 奥 林 匹 克 公 园 的 一 个 优 质 写 字 楼 项 目 正 式 进 入 市 场 国 内 信 息 技 术 互 联 网 及 金 融 行 业 仍 为 写 字 楼 新 租 需 求 的 主 体 第 四 季 度, 甲 级 写 字 楼 市 场 共 有 约 68 万 平 方 米 的 新 增 写 字 楼 供 应 写 字 楼 需 求 较 为 旺 盛, 平 均 空 置 率 环 比 下 降 该 项 目 为 市 场 提 供 5, 平 方 米 的 新 增 甲 级 写 字 楼 面 积 来 自 贸 易 医 药 及 专 业 服 务 业 的 需 求 增 加 中 心 的 交 付 为 小 陆 家 嘴 区 域 带 来 了 约 2 万 平 方 米 的 新 增 写 字 楼 供 应 尽 管 中 央 商 务 区 写 字 楼 租 金 高 企, 高 品 质 写 字 楼 依 旧 受 到 服 务 业 企 业 的 青 睐 图 二 甲 级 写 字 楼 租 金 每 月 每 平 方 米 美 元 11 北 京 1 9 越 秀 金 融 大 厦 落 成, 带 来 15 万 平 方 米 的 新 供 应 随 着 新 办 公 楼 的 逐 步 落 成 及 在 建 项 目 的 提 前 抢 客, 空 置 率 上 涨, 租 金 下 行 的 压 力 较 大 国 际 金 融 城 的 绿 地 鑫 融 广 场 推 出 投 资 市 场, 为 市 场 增 加 近 7.3 万 的 供 应 量 新 写 字 楼 入 市, 市 场 销 售 量 有 所 回 升 在 极 低 的 空 置 率 和 持 续 需 求 带 动 下, 预 期 核 心 区 甲 级 写 字 楼 租 金 今 年 将 上 升 5% 四 季 度 无 新 增 供 给 外 商 及 科 技 产 业 仍 偏 好 信 义 计 划 区 的 A 级 办 公 室 由 于 供 应 充 足, 非 核 心 区 甲 级 写 字 楼 租 金 今 年 或 下 降 5% 215 年 A 级 办 公 室 新 供 给 面 积 约 22.5 万 平 方 米 215 年 的 办 公 室 交 易 量 较 214 年 的 少

11 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 表 三 主 要 买 卖 成 交 城 市 区 域 大 厦 楼 层 / 单 位 面 积 ( 平 方 米 ) ( 百 万 美 元 ) 北 京 朝 阳 北 京 绿 地 中 心 7 个 单 元 3,883 $27. $6,942 北 京 朝 阳 远 洋 万 和 公 馆 8 个 单 元 5,173 $55.9 $1,799 浦 东 船 厂 2E5-1 地 块 整 栋 151,2 $1,42.4 $9,275 长 宁 万 宝 国 际 广 场 整 栋 31,8 $229.7 $7,222 天 河 富 力 盈 凯 广 场 高 层 2,5 $2.4 $8,146 天 河 天 盈 广 场 高 层 4,337 $36. $8,38 湾 仔 美 国 万 通 大 厦 全 幢 32,91 $1,612.8 $5,258 红 磡 One HarbourGate 西 座 36,511 $754.8 $2,673 信 义 中 国 信 托 总 部 大 楼 95% 单 元 n/a $46.4 n/a 松 山 元 大 金 控 大 楼 1-5 层 及 8 层 单 元 9,99 $133.9 $13,511 表 四 主 要 租 赁 成 交 城 市 区 域 大 厦 楼 层 / 单 位 面 积 ( 平 方 米 ) 月 租 ( 美 元 ) 月 租 北 京 朝 阳 盈 科 中 心 A 座 / 1-5 层 6, $234,986 $39.2 北 京 朝 阳 佳 程 广 场 A 座 / 2 层 1,5 $82,245 $54.8 静 安 恒 隆 广 场 一 号 楼 61 层 单 元 555 $29,867 $53.8 黄 浦 恒 基 名 人 广 场 8 层 单 元 1,258 $5,32 $39.8 天 河 保 利 克 洛 维 广 场 中 层 单 元 575 $13,512 $23.5 天 河 富 力 盈 凯 广 场 中 层 单 元 178 $5,19 $28.2 尖 沙 咀 环 球 贸 易 广 场 低 层 8,454 n/a n/a 中 环 国 际 金 融 中 心 二 期 低 层 2,196 n/a n/a 信 义 国 泰 置 地 广 场 11 层 单 元 1,735 $47,826 $27.6 信 义 统 一 国 际 大 楼 8 层 单 元 1,17 $28,939 $26.1 注 : 所 有 成 交 均 有 待 落 实 表 五 展 望 (Q1 216) 城 市 租 金 北 京 展 望 216 年, 预 料 内 地 写 字 楼 销 售 市 场 表 现 仍 会 不 俗 ; 在 租 赁 市 场 方 面, 充 足 的 供 应 将 压 抑 租 金 增 长 11

12 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 豪 宅 表 六 月 租 空 置 及 回 报 率 [1][2] 城 市 月 租 空 置 率 回 报 率 北 京 $1,64 $ % 2.8% $13,48 $ % 2.8% $6,263 $21.6 n/a 3.5% $3,218 $ % [3] 2.3% $15,13 $18.4 n/a 1.5% [1] 由 于 平 均 及 租 金 以 不 同 的 物 业 篮 子 计 算, 二 者 不 应 用 作 估 算 平 均 回 报 率 由 于 每 个 城 市 的 不 同 特 性, 各 城 市 间 的 及 租 金 不 能 作 直 接 比 较 [2] 及 租 金 以 建 筑 面 积 计 算 [3] 差 饷 物 业 估 价 署 214 年 底 超 过 1 平 方 米 单 位 的 空 置 率 图 三 豪 宅 每 平 方 米 美 元 4, 北 京 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 表 七 供 应 及 需 求 指 标 城 市 指 标 注 释 北 京 6 个 新 项 目 共 计 53 套 豪 宅 投 放 销 售 市 场 豪 宅 租 赁 市 场 没 有 新 增 供 应 215 年, 单 价 超 过 每 平 方 米 人 民 币 1 万 元 的 一 手 豪 宅 成 交 量 为 238 套, 是 214 年 全 年 销 量 的 1 倍 第 四 季 度, 豪 宅 市 场 新 增 供 应 为 8 万 平 方 米, 同 比 上 涨 44% 第 四 季 度 豪 宅 市 场 交 易 量 继 续 攀 升 至 38.5 万 平 方 米, 环 比 上 涨 61% 由 于 市 场 流 动 性 充 足 同 时 土 地 成 本 不 断 上 涨, 促 使 开 发 商 将 开 发 重 点 由 普 通 住 宅 转 移 至 豪 宅, 以 期 获 取 更 高 利 润 鉴 于 股 市 波 动 及 国 内 经 济 放 缓, 越 来 越 多 的 高 净 值 人 士 选 择 购 买 豪 宅 开 发 商 对 于 楼 市 发 展 持 乐 观 态 度, 在 第 四 季 度 纷 纷 加 大 项 目 推 入 力 度 宽 松 化 贷 款 政 策 带 动 刚 性 及 改 善 型 客 户 积 极 入 市 图 四 豪 宅 租 金 每 月 每 平 方 米 美 元 1 北 京 四 季 度 豪 宅 供 应 量 较 三 季 度 下 降 3.4% 四 季 度 豪 宅 销 售 量 较 三 季 度 下 降 11% 由 于 豪 宅 库 存 量 较 大, 四 季 度 继 续 以 去 库 存 为 主 国 内 经 济 面 临 下 行 压 力, 房 地 产 市 场 回 暖 趋 势 放 缓 年 总 住 宅 销 售 量 达 55,982 宗, 较 214 年 下 跌 13% 第 四 季 无 新 增 豪 宅 供 给 215 全 年 豪 宅 成 交 件 数 及 金 额 按 年 分 别 下 降 62% 及 68% 预 计 今 年 豪 宅 将 下 跌 5%, 而 一 般 住 宅 有 机 会 下 跌 5-1% 由 于 选 举 临 近 及 新 制 房 屋 税 将 于 今 年 实 施, 开 发 商 暂 缓 推 案 进 度 不 少 投 资 者 退 场, 自 住 观 望 气 氛 浓 厚

13 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 表 八 主 要 买 卖 成 交 城 市 区 域 大 厦 楼 层 / 单 位 面 积 ( 平 方 米 ) ( 百 万 美 元 ) 北 京 朝 阳 北 京 壹 号 院 3 个 单 元 987 $25.1 $25,389 北 京 海 淀 保 利 海 德 公 园 3 个 单 元 992 $14.6 $14,726 浦 东 汤 臣 一 品 高 层 单 元 595 $23.5 $39,428 闸 北 苏 河 湾 华 侨 城 低 层 单 元 269 $3.7 $13,791 徐 汇 嘉 御 庭 高 层 单 元 197 $3.4 $17,391 黄 浦 复 兴 珑 御 低 层 单 元 141 $1.9 $13,121 天 河 汇 景 新 城 高 层 单 元 288 $24.3 $8,431 天 河 凯 旋 新 世 界 低 层 单 元 2 $21.9 $1,966 山 顶 白 加 道 28 号 6 号 屋 637 $9.1 $141,395 尖 沙 咀 天 玺 高 层 单 元 14 $6.6 $63,516 中 山 宜 华 国 际 39 层 单 元 496 $13.3 $26,769 中 山 轻 井 泽 1 层 单 元 59 $7.3 $14,346 表 九 主 要 租 赁 成 交 城 市 区 域 大 厦 楼 层 / 单 位 面 积 ( 平 方 米 ) 月 租 ( 美 元 ) 月 租 天 河 凯 旋 新 世 界 中 层 单 元 11 $1,723 $15.7 天 河 富 力 天 河 华 庭 中 层 单 元 124 $1,645 $13.3 跑 马 地 云 晖 大 厦 高 层 单 元 141 $13,225 $94.1 半 山 惠 苑 中 层 单 元 373 $33,547 $89.9 松 山 文 华 苑 12 层 单 元 1,17 $13,699 $12.4 信 义 信 义 2 层 单 元 877 $13,699 $15.6 注 : 所 有 成 交 均 有 待 落 实 表 十 展 望 (Q1 216) 城 市 租 金 北 京 展 望 216 年, 供 应 过 盛 的 情 况 仍 会 为 内 地 市 场 带 来 下 行 风 险, 因 此 去 库 存 仍 是 本 年 的 大 趋 势 13

14 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 优 质 商 铺 表 十 一 月 租 空 置 及 回 报 率 [1] 城 市 月 租 空 置 率 回 报 率 北 京 $11,18 $ % 5.7% $35,5 $ % 6.2% $42,563 $ % 5.1% $275,857 $ % [2] 2.3% [3] $11,962 $184.2 n/a 2.1% [1] 由 于 平 均 及 租 金 以 不 同 的 物 业 篮 子 计 算, 二 者 不 应 用 作 估 算 平 均 回 报 率 由 于 每 个 城 市 的 不 同 特 性, 各 城 市 间 的 及 租 金 不 能 作 直 接 比 较 [2] 差 饷 物 业 估 价 署 214 年 底 整 体 空 置 率 [3] 差 饷 物 业 估 价 署 整 体 回 报 率 图 五 优 质 商 铺 每 平 方 米 美 元 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 表 十 二 供 应 及 需 求 指 标 城 市 指 标 注 释 北 京 核 心 商 圈 没 有 新 增 供 应 家 乐 福 四 元 广 场 购 物 中 心 及 望 京 新 荟 城 于 望 京 商 圈 开 业 一 些 购 物 中 心 进 行 业 态 调 整 或 升 级 改 造 第 四 季 度 新 开 购 物 中 心 的 体 量 都 在 1 万 平 方 米 以 内 无 印 良 品 悦 诗 风 吟 等 数 个 国 际 品 牌 在 上 海 新 开 全 球 最 大 旗 舰 店 未 来 供 应 将 集 中 在 非 核 心 商 圈, 商 铺 市 场 的 去 中 心 化 将 持 续 进 行 商 铺 业 主 于 假 期 组 织 大 量 商 品 打 折 促 销 活 动, 优 质 商 铺 需 求 保 持 稳 定 新 开 购 物 中 心 面 积 约 为 747,687 平 方 米, 新 增 供 应 环 比 大 涨 6.6% 图 六 优 质 商 铺 租 金 每 月 每 平 方 米 美 元 9 北 京 8 7 四 季 度 尽 管 多 个 商 场 开 业, 但 预 租 情 况 良 好, 整 体 空 置 率 仅 微 升 216 年 将 有 多 个 大 型 购 物 中 心 开 业, 其 中 不 乏 位 于 核 心 区 的 高 档 商 场, 租 金 升 幅 将 受 压 6 5 受 入 境 旅 客 减 少 影 响,215 年 首 十 一 个 月 的 零 售 业 总 销 货 价 值 按 年 下 跌 3.1% 四 季 度 没 有 新 增 优 质 店 面 供 给 街 边 店 面 出 现 空 置, 无 法 负 担 高 额 租 金 的 店 面 转 往 巷 内 215 年 录 得 不 少 非 核 心 区 商 场 全 幢 买 卖 成 交, 反 映 民 生 零 售 需 求 保 持 强 劲 缺 乏 素 地, 且 近 期 没 有 即 将 完 成 的 都 市 更 新 案 件, 短 期 内 不 会 有 新 供 给 精 华 地 段 的 街 边 店 面 租 户 仍 以 国 际 品 牌 或 大 公 司 集 团 为 主

15 215 年 第 四 季 度 大 中 华 物 业 市 场 报 告 研 究 报 告 表 十 三 主 要 买 卖 成 交 城 市 区 域 大 厦 楼 层 / 单 位 面 积 ( 平 方 米 ) ( 百 万 美 元 ) 北 京 朝 阳 骏 豪 中 央 公 园 广 场 2 个 单 元 62 $5.4 $9,4 北 京 石 景 山 苹 果 汇 9 个 单 元 63 $5.2 $8,685 闸 北 新 七 浦 服 装 市 场 4 层 单 元 51 $1.4 $28,114 浦 东 亿 丰 时 代 广 场 1 层 单 元 3 $.4 $14,253 天 河 体 育 西 路 1 层 单 元 213 $7.5 $35,33 海 珠 江 南 大 道 中 1 层 单 元 7 $2.2 $31,332 中 环 一 洲 大 厦 地 下 至 3 楼 793 $25.2 $31,742 尖 沙 咀 美 丽 都 大 厦 地 下 / 号 单 元 144 $16. $11,821 表 十 四 主 要 租 赁 成 交 城 市 区 域 大 厦 楼 层 / 单 位 面 积 ( 平 方 米 ) 月 租 ( 美 元 ) 月 租 北 京 朝 阳 北 京 国 贸 商 城 1-2 层 / 4 个 单 元 n/a n/a n/a 北 京 朝 阳 世 贸 天 阶 1 层 1,5 n/a n/a 黄 浦 湖 滨 道 3 层 单 元 42 $19,462 $46.3 浦 东 丁 香 国 际 商 业 中 心 3 层 单 元 6 $22,859 $38.1 越 秀 建 设 二 路 1 层 单 元 11 $6,58 $59.8 越 秀 中 山 三 路 1 层 单 元 25 $3,29 $131.6 湾 仔 乐 满 大 厦 地 下 / B 号 铺 163 $35,869 $22.4 旺 角 鸿 威 大 厦 地 下 / 9 号 铺 121 $25,966 $214. 大 安 香 槟 大 楼 1 层 单 元 1 $2,618 $273.1 大 安 忠 孝 东 路 四 段 1 层 单 元 5 $6,849 $138.2 注 : 所 有 成 交 均 有 待 落 实 表 十 五 展 望 (Q1 216) 城 市 租 金 北 京 展 望 未 来 一 年, 内 地 商 场 供 应 量 仍 处 于 高 位, 的 零 售 寒 冬 预 料 亦 将 持 续, 优 质 商 铺 租 金 将 面 临 下 行 压 力 15

16 GLOBAL BRIEFING For the latest news, views and analysis on the world of prime property, visit KnightFrankblog.com/global-briefing RESEARCH & CONSULTANCY 研 究 及 咨 询 部 David Ji 纪 言 迅 Director, Head of Research & Consultancy, Greater China 董 事 及 大 中 华 区 研 究 及 咨 询 部 主 管 Vincent Li 李 想 Assistant Manager, Research & Consultancy, Beijing 北 京 研 究 及 咨 询 部 助 理 经 理 vincentx.li@cn.knightfrank.com Knight Frank Research provides strategic advice, consultancy services and forecasting to a wide range of clients worldwide, including developers and investors, as well as financial and corporate institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice, customised to their specific needs. 莱 坊 研 究 团 队 向 众 多 商 业 和 住 宅 物 业 客 户, 包 括 发 展 商 投 资 者 金 融 机 构 和 企 业 机 构 提 供 策 略 性 建 议 市 场 预 测 和 顾 问 服 务 客 户 均 认 为 我 们 按 其 特 定 需 要 提 供 的 专 业 和 独 立 意 见 能 切 合 他 们 的 需 要 RECENT MARKET-LEADING RESEARCH PUBLICATIONS 近 期 市 场 研 究 报 告 Regina Yang 杨 悦 晨 Director, Head of Research & Consultancy, 董 事 及 研 究 及 咨 询 部 主 管 regina.yang@cn.knightfrank.com Ocean Ruan 阮 扬 Manager, Research & Valuation, 研 究 及 估 价 部 经 理 ocean.ruan@cn.knightfrank.com Pamela Tsui 崔 佩 贤 Senior Manager, Research & Consultancy, Greater China 大 中 华 区 研 究 及 咨 询 部 高 级 经 理 pamela.tsui@hk.knightfrank.com Global Cities The 216 Report The Wealth Report 215 Knight Frank Research Reports are available at 浏 览 莱 坊 的 全 球 研 究 报 告, 请 登 入 KnightFrank.com/Research Global House Index Q3 215 Prime Cities Forecast Report Cliff So 苏 锐 强 Executive Director, Agency & Professional Advisory Services, REPro Knight Frank, 瑞 普 莱 坊 物 业 代 理 暨 专 业 咨 询 服 务 副 总 经 理 cliff.so@repro.knightfrank.com Follow us on Wechat 关 注 莱 坊 微 信 帐 号 Scan the QR code and tune in to the latest property insights and research from Knight Frank. 扫 描 二 维 码, 即 时 了 解 更 多 房 产 资 讯 及 莱 坊 研 究 报 告 Knight Frank 莱 坊 216 This document and the material contained in it is general information only and is subject to change without notice. All images are for illustration only. No representations or warranties of any nature whatsoever are given, intended or implied. Knight Frank will not be liable for negligence, or for any direct or indirect consequential losses or damages arising from the use of this information. You should satisfy yourself about the completeness or accuracy of any information or materials. This document and the material contained in it is the property of Knight Frank and is given to you on the understanding that such material and the ideas, concepts and proposals expressed in it are the intellectual property of Knight Frank and protected by copyright. It is understood that you may not use this material or any part of it for any reason other than the evaluation of the document unless we have entered into a further agreement for its use. This document is provided to you in confidence on the understanding it is not disclosed to anyone other than to your employees who need to evaluate it. 本 文 件 及 其 内 容 只 提 供 一 般 资 料, 可 能 随 时 变 更 而 不 作 另 行 通 知 所 有 图 片 只 供 展 示 用 途 本 文 件 并 不 表 示 意 图 或 暗 示 任 何 性 质 的 代 表 或 担 保 因 使 用 此 资 料 而 直 接 或 间 接 引 致 的 损 失 或 损 毁, 莱 坊 恕 不 负 责 客 户 应 自 行 确 保 数 据 或 内 容 的 完 整 和 准 确 性 本 文 件 及 其 内 容 属 莱 坊 所 有, 使 用 者 知 悉 其 中 的 观 点, 概 念 及 建 议 均 属 莱 坊 的 知 识 产 权 所 有, 并 受 版 权 保 护 除 了 对 上 述 文 件 作 出 评 估 外, 若 非 已 与 莱 坊 达 成 协 议, 任 何 人 不 得 以 任 何 原 因 使 用 这 些 内 容 或 其 部 分 本 文 件 在 保 密 的 情 况 下 提 供 予 使 用 者, 除 参 与 评 估 此 文 件 的 人 员 外, 恕 不 得 向 任 何 人 透 露