时 事 评 论 26 各 地 未 雨 绸 缪 让 房 价 保 持 在 合 理 区 间 28 土 地 管 理 法 重 修 最 快 2017 年 底 启 动 年 末 楼 市 成 交 量 再 创 新 高 33 房 地 产 刚 需 平 稳 健 康 是 目 标 35 回 购 商 品 房 需 把

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1 房 地 产 与 建 设 工 程 部 Department Of Real Estate And Construction 目 录 Contents 业 界 动 态 1 大 成 房 地 产 与 建 设 工 程 法 律 业 务 通 讯 DACHENG LAW OFFICES Real Estate and Construction Newsletter 2015 年 第 2 期 北 京 大 成 律 师 事 务 所 房 地 产 与 建 设 工 程 部 2015 年 2 月 房 企 扎 堆 一 线 城 市 加 速 拿 地 补 仓 1 房 企 销 售 额 6 成 不 达 标 3 房 地 产 信 托 发 展 过 快 4 住 建 部 出 新 规 缓 解 租 房 难 6 房 价 普 跌 将 持 续 一 段 时 间 7 今 年 地 方 政 府 延 续 救 市 9 全 国 多 地 保 障 房 频 唱 空 城 计 11 海 外 融 资 成 本 上 升 12 美 市 降 首 付 反 声 如 潮 14 房 企 频 频 联 姻 合 作 开 发 家 上 市 房 企 预 亏 年 土 地 财 政 创 新 高 19 商 业 地 产 供 应 量 过 大 21 房 地 产 信 托 3000 亿 产 品 集 中 到 期 2 2 全 国 一 手 房 价 指 数 连 续 10 个 月 下 跌 24

2 时 事 评 论 26 各 地 未 雨 绸 缪 让 房 价 保 持 在 合 理 区 间 28 土 地 管 理 法 重 修 最 快 2017 年 底 启 动 年 末 楼 市 成 交 量 再 创 新 高 33 房 地 产 刚 需 平 稳 健 康 是 目 标 35 回 购 商 品 房 需 把 好 关 口 楼 市 主 旋 律 依 然 是 去 库 存 40 人 民 币 贬 值 有 限 股 市 楼 市 无 足 惧 42 土 地 改 革 需 审 慎 前 行 44 全 球 化 大 势 将 打 破 房 地 产 市 场 格 局 年 中 国 房 地 产 政 策 盘 点 49 法 规 附 文 92 住 房 城 乡 建 设 部 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 指 导 意 见 94 联 系 我 们 106 政 策 动 向 84 湖 南 : 拟 推 出 住 房 租 赁 改 革 试 点 城 市 86 河 南 : 农 民 工 可 享 住 房 公 积 金 86 浙 江 : 绍 兴 市 民 买 房 补 贴 0.8% 87 五 部 委 : 农 房 将 纳 入 不 动 产 统 一 登 记 范 围 87 广 州 : 集 体 建 设 用 地 流 转 不 能 盖 楼 盘 88 杭 州 : 出 台 人 才 新 政 88 国 土 资 源 部 : 今 年 不 动 产 统 一 登 记 重 点 抓 6 项 工 作 8 9 住 建 部 : 连 缴 三 个 月 租 房 可 提 公 积 金 89 北 京 : 简 化 房 产 赠 予 手 续 90

3 业 界 动 态

4 业 界 动 态 房 企 扎 堆 一 线 城 市 加 速 拿 地 补 仓 销 售 竞 争 日 渐 激 烈 新 年 伊 始, 拿 地 成 为 品 牌 房 企 的 首 要 任 务 之 一 业 内 人 士 表 示, 当 前 实 力 雄 厚 的 大 型 房 企 拿 地 布 局 普 遍 选 择 回 归 一 线 城 市, 未 来 拿 地 竞 争 将 更 加 激 烈, 而 抱 团 而 战 成 为 房 企 巨 头 拿 地 的 共 同 选 择 房 企 加 速 拿 地 补 仓 1 月 5 日,2015 年 北 京 土 地 市 场 迎 来 新 年 第 一 拍 位 于 西 南 三 环 丰 台 玉 泉 营 附 近 的 两 宗 宅 地 成 为 今 年 北 京 市 出 让 的 第 一 批 土 地 经 过 32 轮 举 牌, 招 商 华 润 九 龙 仓 平 安 不 动 产 等 4 企 业 组 成 的 联 合 体 以 42 亿 元 配 建 平 方 米 限 价 房 的 代 价 摘 得 该 宗 地, 溢 价 率 为 49.4% 地 块 最 终 也 被 招 商 联 合 体 以 44.9 亿 元 的 价 格 和 配 建 平 方 米 限 价 房 的 代 价 夺 得 1 月 7 日 下 午, 在 丰 台 区 花 乡 白 盆 窑 村 等 地 块 ( 丰 台 区 城 乡 一 体 化 白 盆 窑 村 旧 村 改 造 一 期 二 期 ) 二 类 居 住 及 基 础 教 育 用 地 ( 配 建 限 价 商 品 住 房 ) 拍 卖 华 润 首 开 平 安 联 合 体 以 亿 元 的 高 价 将 北 京 市 丰 台 区 花 乡 白 盆 窑 地 块 收 入 囊 中 业 内 人 士 指 出, 拿 地 企 业 近 些 年 来 在 北 京 市 场 取 得 不 错 的 销 售 业 绩, 招 商 地 产 九 龙 仓 华 侨 城 联 合 打 造 的 臻 园 项 目 2014 年 总 认 购 额 达 50 亿 元, 成 为 北 京 销 冠, 此 外, 华 润 旗 下 的 华 润 橡 树 湾 等 多 个 项 目 去 年 热 销 这 些 拿 地 企 业 项 目 热 销 坚 定 企 业 拿 地 决 心, 此 外, 随 着 原 有 项 目 消 化, 从 企 业 自 身 有 序 经 营 出 发, 也 需 要 新 的 土 地 储 备, 防 止 断 顿 房 企 重 仓 一 线 城 市 数 据 显 示,2014 年, 四 个 一 线 城 市 成 交 土 地 面 积 为 6825 万 平 方 米, 同 比 减 少 32.4%; 但 楼 面 均 价 却 达 到 7429 元 / 平 方 米, 同 比 增 幅 为 37.8% 一 跌 一 涨, 说 明 一 线 城 市 土 地 的 稀 缺 和 珍 贵 去 年 楼 市 下 行, 多 地 卖 地 收 入 明 显 下 降, 但 四 个 一 线 城 市 全 年 土 地 1

5 出 让 金 总 和 仍 达 5068 亿 元, 仅 比 2013 年 减 少 3% 而 全 国 300 个 城 市 土 地 出 让 金 同 比 则 下 跌 27% 尤 其 是 去 年 9.30 新 政 后, 一 线 土 地 市 场 升 温 催 生 出 多 个 地 王 排 名 前 10 的 总 价 地 王 中, 一 线 城 市 占 了 7 个 ; 而 排 名 前 10 的 单 价 地 王, 均 位 于 北 京 和 上 海 银 河 证 券 分 析 师 赵 强 表 示, 房 地 产 的 有 效 市 场 区 域 正 在 逐 渐 收 窄, 未 来 销 量 改 善 空 间 有 限 2013 年 以 来, 土 地 市 场 和 商 品 房 市 场 开 始 出 现 分 化, 流 动 性 好 的 区 域, 越 来 越 集 中 于 一 线 城 市 和 若 干 个 二 线 城 市, 其 他 区 域 开 发 商 补 充 存 货 的 动 力 明 显 不 足 在 多 家 机 构 的 统 计 中, 大 约 30 个 重 点 城 市 可 视 为 有 效 销 售 市 场 面 临 激 烈 销 售 竞 争 然 而, 房 企 扎 堆 一 线 城 市 同 时, 也 为 后 续 库 存 带 来 压 力 某 研 究 院 最 新 发 布 的 报 告 显 示, 截 至 2014 年 12 月 底, 一 二 三 线 35 个 城 市 新 建 商 品 住 宅 库 存 总 量 分 别 为 3900 万 平 米 平 米 和 4149 万 平 方 米, 环 比 增 长 分 别 为 1.0% -0.4% 和 1.2%, 同 比 增 长 分 别 为 33.8% 12.4% 和 15.8% 一 线 城 市 库 存 在 保 持 连 续 8 个 月 环 比 正 增 长 的 基 础 上,10 月 份 首 次 出 现 环 比 下 跌, 但 月 份 库 存 重 新 微 增, 总 体 仍 属 高 位 震 荡 格 局 从 同 比 增 幅 看, 一 线 城 市 库 存 规 模 依 然 偏 大, 这 要 求 一 线 城 市 在 2015 年 依 然 要 积 极 去 库 存 抱 团 而 战 分 散 风 险 事 实 上, 为 了 分 散 风 险, 增 加 拿 地 胜 算, 众 多 房 企 选 择 组 团 而 战 的 策 略, 一 线 开 发 商 操 盘 险 资 参 与 联 合 拿 地 联 合 拿 地 以 及 保 险 资 金 参 与 拿 地 开 发 的 金 融 创 新 似 乎 正 在 成 为 一 个 趋 势 业 内 专 家 表 示, 房 企 联 合 拿 地 主 要 是 针 对 高 价 地 而 采 取 的 一 种 策 略 一 种 情 况 是 大 家 预 期 该 地 块 成 交 价 高 的 话, 成 立 联 合 体 会 减 轻 资 金 压 力, 而 且 也 能 共 担 项 目 风 险 另 一 种 情 况 是 该 地 块 产 品 比 较 多 样, 比 如 有 住 宅 有 商 业 写 字 楼 或 者 其 他, 联 合 体 可 以 利 用 各 家 地 产 商 开 发 优 势, 比 如 这 次 招 商 华 润 九 龙 仓 平 安 联 合 体, 华 润 擅 长 运 营 商 业, 招 商 擅 长 住 宅, 九 龙 仓 擅 长 商 业 写 字 楼, 平 安 有 资 金, 这 样 的 联 合 体 实 力 就 比 较 强 不 过, 也 有 业 内 人 士 认 为, 合 作 开 发 模 式 会 造 成 利 润 分 摊 不 均 影 响 公 司 整 体 盈 利 等 开 发 商 合 作 时 会 根 据 出 资 比 例 安 排 责 任 承 担 方, 持 股 比 例 多 的 一 方 相 应 的 持 股 比 例 会 增 加, 利 润 分 配 会 有 所 倾 斜 房 企 销 售 额 6 成 不 达 标 业 绩 分 化 今 年 或 持 续 截 至 目 前 共 有 40 家 上 市 房 企 公 布 去 年 销 售 数 据, 其 中 24 家 房 企 未 能 完 成 年 度 销 售 任 务, 占 比 达 到 60% 楼 市 黄 金 十 年 结 束, 行 业 分 化 愈 发 严 重, 中 小 房 企 生 存 压 力 陡 增 房 企 的 资 金 链 风 险 仍 需 警 惕, 不 过, 再 融 资 政 策 放 宽 后, 上 市 房 企 再 融 资 将 提 速 销 售 不 达 标 房 企 占 六 成 中 原 地 产 研 究 部 统 计 显 示, 截 至 1 月 20 日, 公 布 2014 年 销 售 业 绩 的 上 市 房 企 ( 包 括 A 股 和 港 股 ) 共 40 家, 这 40 家 企 业 2014 年 合 计 销 售 金 额 达 到 了 1.82 万 亿 元, 相 比 2013 年 全 年 的 1.58 万 亿 元 增 长 了 15% 不 过, 这 些 企 业 完 成 年 度 任 务 情 况 相 对 较 差, 在 40 家 企 业 中, 仅 16 家 企 业 达 标, 其 他 24 家 企 业 未 完 成 年 度 任 务, 占 比 达 到 60% 完 成 销 售 目 标 的 房 企 大 部 分 为 年 销 售 额 超 过 500 亿 的 大 型 品 牌 房 企 恒 大 地 产 去 年 制 定 的 销 售 目 标 是 1100 亿 元, 实 际 完 成 1315 亿 元, 完 成 率 达 119.5%, 完 成 情 况 最 好 ; 万 科 去 年 制 定 的 销 售 目 标 是 2000 亿 元, 实 际 完 成 2151 亿 元, 完 成 率 达 107.6%; 碧 桂 园 去 年 制 定 的 销 售 目 标 是 1280 亿 元, 实 际 完 成 亿 元, 完 成 率 达 100.6% 业 绩 分 化 或 持 续 尽 管 2014 年 楼 市 整 体 下 行, 但 行 业 龙 头 在 销 售 管 理 及 融 资 方 面 的 优 势, 使 得 市 场 集 中 度 继 续 提 升, 中 小 房 企 不 断 被 淘 汰 展 望 2015 年, 多 家 机 构 研 报 指 出, 房 地 产 行 业 的 分 化 趋 势 仍 将 持 续, 不 仅 表 现 在 房 企 之 间, 也 表 现 在 不 同 城 市 之 间 中 国 指 数 研 究 院 数 据 显 示,2014 年 共 有 80 家 房 企 跻 身 百 亿 军 团, 较 2013 年 增 加 9 家, 销 售 总 额 共 计 2.8 万 亿 元, 市 场 份 额 已 近 40% 但 阵 营 之 间 差 距 拉 大, 第 一 阵 营 (1000 亿 元 以 上 ) 的 销 售 均 值 已 经 是 第 三 阵 营 (100 亿 -300 亿 元 ) 的 9 倍 销 售 规 模 突 破 千 亿 的 房 企 达 到 7 家, 相 比 之 下, 销 售 规 模 在 300 亿 以 下 的 不 少 房 企, 同 比 2 3

6 增 速 却 下 降 至 个 位 数 甚 至 是 负 增 长 如 瑞 安 房 地 产 去 年 销 售 额 97.5 亿 元, 同 比 大 幅 下 降 41%; 深 圳 控 股 去 年 销 售 额 74 亿 元, 同 比 下 降 17.8%; 再 融 资 料 提 速 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年 末 商 品 房 待 售 面 积 6.2 亿 平 方 米, 同 比 增 长 了 26.1% 由 于 库 存 压 力 仍 然 较 大, 在 相 当 长 的 一 段 时 间, 去 库 存 仍 将 是 市 场 的 主 旋 律, 房 企 的 资 金 链 风 险 仍 需 警 惕 而 对 上 市 房 企 来 说, 放 宽 和 扩 大 再 融 资 的 渴 求 仍 然 十 分 强 烈 1 月 16 日, 证 监 会 宣 布 上 市 公 司 再 融 资 并 购 重 组 涉 及 房 地 产 业 务 的, 国 土 资 源 部 不 再 进 行 事 前 审 查 这 预 示 着 房 企 再 融 资 的 审 批 周 期 将 大 大 缩 短, 方 案 获 批 的 难 度 也 将 降 低, 有 助 于 加 速 恢 复 A 股 上 市 房 企 再 融 资 的 造 血 功 能 梳 理 发 现,2014 年 房 企 定 增 再 融 资 已 完 成 400 亿 元, 目 前 已 公 布 方 案 尚 未 实 施 的 再 融 资 规 模 则 达 到 557 亿 元, 均 投 向 房 地 产 主 业 如 今, 随 着 政 策 松 绑, 势 必 有 更 多 上 市 房 企 启 动 再 融 资 方 案 房 地 产 信 托 发 展 过 快 房 企 需 加 快 创 新 融 资 模 式 因 信 托 业 之 前 发 展 过 快, 目 前 信 托 公 司 都 比 较 谨 慎, 考 虑 到 房 地 产 还 有 一 定 的 风 险 一 些 房 贷 过 多 的 信 托 也 暂 停 了 房 地 产 信 托 近 期 部 分 房 企 出 现 运 营 风 波, 也 给 房 企 今 年 的 经 营 带 来 更 多 启 发, 房 企 要 加 快 创 新 融 资 模 式, 也 要 改 变 依 赖 单 纯 的 输 血 模 式 房 地 产 信 托 发 展 过 快 国 金 证 券 的 研 报 指 出, 信 托 业 协 会 数 据 显 示, 截 至 2014 年 三 季 度, 信 托 资 产 管 理 余 额 达 万 亿 元, 其 中 房 地 产 信 托 规 模 1.27 万 亿 元, 占 比 9.77% 得 益 于 过 去 几 年 信 托 行 业 的 高 速 增 长, 房 地 产 信 托 规 模 从 2010 年 一 季 度 的 亿 元 增 至 2014 年 三 季 度 的 亿 元, 增 幅 高 达 % 对 此 上 海 易 居 研 究 院 研 究 员 严 跃 进 表 示, 房 地 产 信 托 规 模 持 续 增 加, 背 后 反 映 了 房 企 加 快 规 模 扩 张 积 极 拓 宽 融 资 渠 道 的 心 态, 如 果 从 各 类 融 资 工 具 看, 房 地 产 信 托 的 融 资 成 本 更 高, 但 其 优 势 在 于 能 够 引 入 规 模 较 大 的 资 金 多 重 融 资 工 具 挤 兑 信 托 CRIC 研 究 中 心 的 研 究 报 告 认 为, 在 融 资 类 型 上, 房 企 的 融 资 方 式 在 逐 渐 改 变 由 于 2014 年 房 企 增 发 配 股 及 中 期 票 据 放 开, 原 先 房 企 较 为 集 中 的 信 托 融 资 金 额 大 幅 下 滑 2014 年 前 11 个 月,CRIC 监 测 的 108 家 房 企 信 托 融 资 占 比 仅 为 3%, 同 比 下 滑 3 个 百 分 点 ; 相 反, 票 据 债 券 类 融 资 工 具 的 占 比 2014 年 增 长 迅 速, 上 升 9 个 百 分 点 至 50% CRIC 研 究 中 心 分 析 师 沈 晓 玲 表 示, 海 外 市 场 融 资 及 中 期 票 据 的 开 闸 对 2014 年 前 11 月 房 企 融 资 影 响 较 大, 加 上 票 据 类 融 资 期 限 长 融 资 成 本 低 的 优 势, 房 企 集 中 通 过 这 一 模 式 进 行 贷 款 银 行 贷 款 方 面,2014 年 前 11 月 房 企 的 融 资 总 额 达 到 1847 亿 元, 占 总 融 资 额 的 32%, 虽 然 占 比 较 2013 年 前 11 月 小 幅 下 滑, 但 依 然 是 房 企 融 资 的 主 要 方 式 房 企 需 加 快 创 新 融 资 模 式 虽 然 房 地 产 行 业 对 资 金 的 巨 大 需 求 银 行 信 贷 限 制 及 行 业 高 速 增 长 带 来 的 高 利 润 支 撑 了 过 去 房 地 产 信 托 的 高 收 益 率, 但 国 金 证 券 预 计, 中 长 期 房 地 产 信 托 收 益 率 或 将 有 所 回 落, 理 由 包 括, 降 息 及 可 能 的 进 一 步 货 币 宽 松 有 望 带 动 市 场 整 体 利 率 缓 慢 下 行 ; 密 集 救 市 及 降 息 将 助 房 地 产 行 业 筑 底 回 暖, 开 发 商 资 金 链 和 信 用 状 况 有 望 出 现 好 转, 房 地 产 信 托 信 用 风 险 溢 价 有 望 下 行 ; 中 长 期 来 看, 随 着 住 房 供 应 不 足 局 面 的 逆 转 及 人 口 拐 点 的 来 临, 房 地 产 难 以 再 现 过 去 几 年 的 爆 发 式 增 长, 房 企 利 润 率 水 平 将 下 行 超 额 收 益 收 窄, 对 高 融 资 成 本 的 承 受 度 也 将 降 低 严 跃 进 表 示, 近 期 部 分 房 企 出 现 运 营 风 波, 也 给 房 企 2015 年 的 经 营 带 来 更 多 启 发, 房 企 要 加 快 创 新 融 资 模 式, 也 要 改 变 依 赖 单 纯 的 输 血 模 式 对 于 房 企 来 说, 要 从 整 个 楼 市 周 期 的 变 动 中 审 视 其 经 营 业 务, 同 时 应 该 有 细 水 长 流 的 企 业 文 化, 即 在 资 金 盈 余 的 时 候, 注 重 资 金 的 投 资, 在 市 场 疲 软 信 号 释 放 的 时 候, 勒 紧 裤 腰 带, 这 才 不 会 在 融 资 层 面 过 于 被 动 4 5

7 住 建 部 出 新 规 缓 解 租 房 难 新 规 实 施 需 政 策 配 合 近 日, 住 房 城 乡 建 设 部 发 布 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 指 导 意 见, 要 求 各 地 加 强 政 策 支 持, 积 极 鼓 励 和 引 导 国 内 外 资 金 进 入 住 房 租 赁 市 场 业 内 人 士 表 示, 尽 管 这 份 指 导 意 见 明 确 提 出 了 多 渠 道 发 展 住 房 租 赁 市 场, 然 而 在 实 践 中 仍 将 面 临 严 峻 挑 战, 新 规 的 实 施 需 政 策 配 合 住 建 部 出 新 规 缓 解 租 房 难 近 日, 住 房 城 乡 建 设 部 发 布 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 指 导 意 见, 要 求 各 地 加 强 政 策 支 持, 积 极 鼓 励 和 引 导 国 内 外 资 金 进 入 住 房 租 赁 市 场 住 房 城 乡 建 设 部 表 示, 计 划 用 3 年 时 间, 基 本 形 成 渠 道 多 元 总 量 平 衡 结 构 合 理 服 务 规 范 制 度 健 全 的 住 房 租 赁 市 场 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 所 长 刘 洪 玉 表 示, 我 国 住 房 租 赁 市 场 缺 少 机 构 出 租 者, 而 机 构 出 租 者 在 市 场 中 起 到 了 重 要 的 示 范 作 用 如 果 市 场 上 主 要 是 居 民 家 庭 出 租 住 房, 则 在 租 约 的 标 准 化 租 赁 关 系 稳 定 性 业 主 和 租 客 权 益 保 护 住 房 租 赁 服 务 质 量 等 方 面, 都 会 存 在 缺 陷 因 为 家 庭 不 可 能 像 机 构 出 租 者 那 样, 有 能 力 进 行 专 业 化 管 理, 并 提 供 高 水 平 的 住 房 租 赁 服 务 多 渠 道 增 加 住 房 租 赁 房 源 供 应 今 后 需 要 租 房 子 的 人 们, 可 从 这 些 渠 道 找 房 : 政 府 搭 建 的 住 房 租 赁 信 息 服 务 平 台 在 这 个 平 台 上, 出 租 人 可 随 时 发 布 出 租 房 屋 的 区 位 面 积 户 型 价 格 等 信 息, 承 租 人 可 发 布 租 赁 房 屋 的 需 求 信 息, 逐 步 实 现 在 平 台 上 进 行 对 接 传 统 的 中 介 机 构 政 府 鼓 励 成 立 经 营 住 房 租 赁 的 机 构, 通 过 长 期 租 赁 或 购 买 社 会 房 源, 可 直 接 向 社 会 出 租 ; 也 可 以 根 据 市 场 需 求 进 行 装 修 改 造 后, 向 社 会 出 租 开 发 商 新 建 的 商 品 房 政 府 鼓 励 有 条 件 的 房 地 产 开 发 企 业, 在 新 建 商 品 房 项 目 中 长 期 持 有 部 分 房 源, 用 于 向 市 场 租 赁 政 府 购 买 符 合 条 件 的 存 量 商 品 房 转 为 公 租 房 为 了 多 渠 道 增 加 住 房 租 赁 房 源 供 应, 住 房 城 乡 建 设 部 明 确 表 示 积 极 推 进 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REITs) 试 点 通 过 发 行 REITs, 可 充 分 利 用 社 会 资 金, 进 入 租 赁 市 场, 多 渠 道 增 加 住 房 租 赁 房 源 供 应 新 规 实 施 需 多 方 面 政 策 配 合 业 内 人 士 表 示, 尽 管 这 份 指 导 意 见 明 确 提 出 了 多 渠 道 发 展 住 房 租 赁 市 场, 然 而, 在 实 践 中 仍 将 面 临 严 峻 挑 战 刘 洪 玉 认 为, 对 于 机 构 出 租 者 而 言, 当 前 一 个 突 出 问 题 就 是 租 金 收 益 率 过 低 比 如 在 北 京 中 关 村 一 套 建 筑 面 积 约 120 平 方 米 的 三 居 室 住 宅, 其 市 场 价 值 600 万 元 左 右, 年 租 金 收 入 约 15 万 元, 租 金 收 益 率 约 为 2.5% 很 难 想 象 有 机 构 投 资 者 愿 意 以 600 万 元 的 价 格 购 入 住 宅 后 以 15 万 元 / 年 的 租 金 出 租, 因 为 当 前 把 资 金 存 到 银 行 里 的 年 利 息 收 入 都 超 过 15 万 元 如 果 再 考 虑 出 租 经 营 过 程 中 还 要 缴 纳 的 营 业 税 及 附 加 房 产 税 所 得 税 物 业 管 理 费 等 成 本 支 出, 就 更 不 可 能 有 机 构 来 做 这 种 赔 本 的 买 卖 了 上 海 中 原 研 究 咨 询 总 监 宋 会 雍 认 为, 为 了 鼓 励 租 赁 市 场 发 展, 政 府 应 在 税 收 等 方 面 予 以 政 策 优 惠 大 幅 减 免 房 屋 租 赁 环 节 上 的 赋 税, 可 减 弱 租 赁 各 方 对 于 租 赁 登 记 的 忧 虑 房 价 普 跌 将 持 续 一 段 时 间 整 体 不 存 在 崩 盘 风 险 近 日, 国 家 统 计 局 公 布 的 2014 年 12 月 份 70 个 大 中 城 市 住 宅 销 售 价 格 变 动 情 况 显 示, 中 国 楼 市 延 续 了 2014 年 5 月 以 来 的 整 体 下 跌 态 势, 房 价 下 行 压 力 依 然 难 减 然 而, 土 地 市 场 在 岁 末 年 初 却 迎 来 翘 尾 现 象 当 前 楼 市 的 波 动 在 一 些 人 眼 中 已 夸 大 为 崩 盘 的 前 奏 但 专 家 认 为, 房 地 产 崩 盘 说 是 忧 虑 过 度 一 方 面, 宏 观 经 济 仍 然 有 很 大 的 发 展 后 劲 ; 另 一 方 面, 刚 性 需 求 将 支 撑 楼 市 继 续 前 行 房 价 普 跌 将 持 续 一 段 时 间 作 为 2014 年 的 收 官 之 月,12 月 的 房 价 指 数 无 疑 备 受 关 注 国 家 统 计 局 数 据 显 示, 在 新 建 商 品 住 宅 的 价 格 方 面, 与 2013 年 同 月 相 比,70 个 大 中 城 市 中, 价 格 下 降 的 城 市 有 68 个, 上 涨 的 仅 有 厦 门 和 郑 州 2 个 城 市 这 意 味 着, 绝 大 多 数 城 市 的 房 价 水 平 已 回 归 至 一 年 前, 甚 至 更 低 曾 经 被 认 为 只 涨 不 跌 的 楼 市 避 风 港 的 一 线 城 市 也 未 能 独 善 其 身 瑞 银 中 国 房 地 产 行 业 研 究 主 管 李 智 颖 表 示, 楼 市 调 整 房 价 回 落 的 态 6 7

8 势 短 期 内 很 难 改 变, 房 价 普 跌 的 现 象 将 持 续 一 段 时 间 房 地 产 到 了 一 个 结 构 性 拐 点, 供 大 于 求 已 经 是 一 个 基 本 面 数 据 显 示,2014 年 12 月 份, 以 北 上 广 深 等 为 代 表 的 全 国 重 点 城 市 房 价 依 旧 延 续 着 2014 年 5 月 以 来 的 同 比 下 跌 走 势 在 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 方 面, 北 京 房 价 同 比 下 跌 3.4%, 上 海 房 价 下 跌 4.4%, 广 州 下 跌 4.8%, 深 圳 下 跌 1.3% 其 中, 房 价 跌 得 最 狠 的 要 属 杭 州, 其 房 价 同 比 下 跌 超 过 10% 在 二 手 住 宅 价 格 方 面, 除 深 圳 以 外, 北 上 广 房 价 也 均 有 所 回 落 国 家 统 计 局 城 市 司 高 级 统 计 师 刘 建 伟 指 出, 从 房 价 的 同 比 下 降 幅 度 看, 新 建 商 品 住 宅 和 二 手 住 宅 价 格 同 比 综 合 平 均 降 幅 均 比 11 月 份 有 所 扩 大 地 热 房 冷 现 象 更 为 突 出 岁 末 年 初, 土 地 市 场 骤 然 升 温 一 线 城 市 的 土 地 市 场 更 是 迎 来 地 王 的 井 喷 式 成 交 2014 年 末, 广 州 刷 新 总 价 地 王, 上 海 单 价 地 王 更 是 两 度 被 刷 新 2015 年 1 月 7 日, 北 京 南 四 环 一 幅 地 块 以 亿 元 成 为 北 京 新 的 总 价 地 王 业 内 人 士 分 析 称, 地 方 政 府 会 在 年 底 冲 击 完 成 土 地 供 应 指 标, 以 增 加 土 地 款 项 的 收 入, 所 以 岁 末 年 初 往 往 会 出 现 土 地 出 让 的 热 潮 房 价 持 续 下 行, 土 地 成 交 均 价 为 何 依 然 居 高 不 下? 一 家 总 部 位 于 广 州 的 房 企 高 管 表 示, 在 房 价 下 行 压 力 趋 大, 楼 市 回 暖 遥 遥 无 期 的 市 场 环 境 下, 地 方 政 府 无 疑 是 想 通 过 高 地 价 来 弥 补 财 政 收 入 的 不 足, 同 时 通 过 提 升 地 价 来 推 高 未 来 的 房 价 预 期 以 上 海 为 例, 根 据 第 一 太 平 戴 维 斯 数 据,2014 年 四 季 度 上 海 宅 地 平 均 成 交 楼 板 价 自 三 季 度 的 每 平 方 米 9100 元 猛 涨 至 四 季 度 每 平 方 米 元 另 据 业 内 人 士 测 算, 上 海 新 单 价 地 王 的 住 宅 销 售 成 本 价 至 少 在 9 万 元 / 平 方 米 以 上 但 专 家 认 为, 在 楼 市 步 入 自 发 调 整 期, 进 入 发 展 新 常 态 的 情 况 下, 地 方 政 府 沿 用 以 往 的 托 市 套 路 难 以 奏 效 克 而 瑞 信 息 集 团 董 事 长 丁 祖 昱 认 为, 一 线 城 市 成 交 均 价 上 升 幅 度 虽 然 坚 挺, 但 二 三 线 城 市 的 土 地 成 交 越 来 越 多 地 体 现 出 底 价 成 交 为 主 的 趋 势 在 住 宅 市 场 上, 地 热 房 冷 现 象 更 为 突 出 丁 祖 昱 表 示, 近 期, 青 岛 济 南 等 在 楼 市 成 交 量 未 现 明 显 上 涨 的 情 况 下, 新 盘 价 格 却 有 所 上 涨 如 青 岛 有 的 楼 盘 涨 幅 高 达 600 元 / 平 方 米, 济 南 的 楼 盘 也 普 涨 元 / 平 方 米 但 这 样 做 的 结 果 是,2015 年 前 两 周, 青 岛 的 新 房 成 交 套 数 和 面 积 环 比 双 双 下 滑, 济 南 的 楼 市 成 交 量 也 变 化 不 大 以 价 换 量 仍 是 王 道 整 体 不 存 在 崩 盘 风 险 当 前 楼 市 波 动 在 一 些 人 眼 中 已 夸 大 为 崩 盘 前 奏 但 专 家 认 为, 房 地 产 崩 盘 是 忧 虑 过 度 一 方 面, 宏 观 经 济 仍 然 有 很 大 的 发 展 后 劲 ; 另 一 方 面, 刚 性 需 求 将 支 撑 楼 市 继 续 前 行 工 商 银 行 董 事 长 姜 建 清 表 示, 中 国 内 地 始 终 对 房 地 产 有 非 常 强 的 需 求, 库 存 过 度 的 地 方 可 能 需 要 作 出 调 整, 但 经 过 一 段 时 间 调 整 后 会 达 到 一 个 稳 定 均 衡 的 状 态, 不 会 造 成 重 大 风 险 国 家 发 改 委 城 市 和 小 城 镇 改 革 发 展 中 心 主 任 李 铁 指 出, 历 史 上, 日 本 和 美 国 房 地 产 泡 沫 均 产 生 在 城 镇 化 率 达 到 75% 以 上, 并 且 经 济 增 速 较 慢 的 情 况 下, 而 中 国 城 镇 化 仍 有 发 展 空 间, 且 经 济 保 持 中 高 速 增 长, 因 此 出 现 崩 盘 的 可 能 性 不 大 国 房 地 产 住 宅 研 究 会 副 会 长 顾 云 昌 表 示, 中 国 的 房 地 产 在 唱 两 首 歌, 第 一 首 是 吻 别, 吻 别 黄 金 年 代 ; 第 二 首 是 牵 手, 牵 手 白 银 时 代 虽 说 现 在 不 是 最 好 的 时 代, 但 仍 然 是 白 银 的 时 代, 不 存 在 一 些 人 说 的 中 国 房 地 产 要 崩 盘 了, 现 在 房 价 下 降 的 力 度 已 经 在 减 弱 了, 接 近 底 部 的 态 势 业 内 人 士 预 计, 由 于 目 前 商 品 房 库 存 量 巨 大, 未 来 房 地 产 行 业 将 会 进 入 底 部 徘 徊 周 期 2015 年 下 半 年 开 始, 楼 市 有 可 能 回 暖 今 年 地 方 政 府 延 续 救 市 部 分 房 企 上 调 销 售 目 标 今 年 以 来, 绍 兴 厦 门 等 地 陆 续 出 台 政 策 松 绑 楼 市 业 内 人 士 认 为 这 是 地 方 政 府 延 续 去 年 救 市 的 表 现 而 2015 年 的 房 地 产 市 场 有 望 呈 现 量 增 价 稳 格 局, 一 二 线 热 点 城 市 成 交 逐 步 复 苏 对 大 型 房 企 形 成 利 好, 这 类 房 企 的 销 售 业 绩 可 能 受 到 提 振 今 年 地 方 延 续 救 市 虽 然 2014 年 末 全 国 多 地 楼 市 出 现 翘 尾 行 情, 但 从 国 家 统 计 局 发 布 的 数 据 来 看, 楼 市 目 前 整 体 仍 处 低 迷 状 态 新 年 伊 始, 一 些 地 方 政 府 再 次 出 手 救 市, 包 括 绍 兴 市 厦 门 市 等 其 中, 绍 兴 市 的 微 刺 激 主 要 以 8 9

9 购 房 税 收 补 贴 为 主 ; 厦 门 和 四 川 则 集 中 在 清 理 楼 市 的 行 政 干 预 全 面 取 消 限 购 对 于 上 述 地 方 政 府 的 行 为, 多 位 业 界 研 究 人 士 认 为, 这 有 可 能 引 发 其 他 城 市 效 仿, 尤 其 是 那 些 库 存 严 重 的 三 四 线 城 市 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 副 院 长 杨 红 旭 认 为, 中 央 表 态 可 以 说 明 政 府 要 稳 住 房 地 产, 因 此 今 年 房 地 产 政 策 仍 将 会 维 持 微 刺 激 的 主 要 基 调, 更 多 宽 松 政 策 有 望 出 台 中 国 指 数 研 究 院 副 院 长 黄 瑜 表 示, 与 去 年 主 要 围 绕 放 开 限 购 限 贷 政 策 有 所 不 同, 今 年 地 方 政 府 的 救 市 举 措, 会 集 中 在 购 房 成 本 环 节 市 场 有 望 量 增 价 稳 去 年 四 季 度 以 来, 受 限 购 限 贷 政 策 取 消 的 利 好 影 响, 房 地 产 市 场 迎 翘 尾 行 情, 一 线 城 市 和 部 分 二 线 城 市 的 成 交 量 出 现 明 显 回 升 据 中 国 指 数 研 究 院 统 计 数 据 显 示,2014 年 12 月 其 监 测 的 主 要 城 市 累 计 成 交 面 积 继 续 增 长, 环 比 增 长 21.22%, 同 比 亦 上 涨 9.79% 对 于 2015 年 楼 市 走 势, 多 位 业 内 人 士 都 认 为, 楼 市 成 交 量 将 企 稳 回 升 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 研 究 员 严 跃 进 表 示,2015 年 楼 市 总 体 将 呈 现 止 跌 反 弹 的 复 苏 态 势 具 体 来 看, 在 成 交 量 方 面,2014 年 部 分 购 房 需 求 还 没 有 完 全 释 放,2015 年 将 继 续 积 极 释 放 ; 在 成 交 价 格 方 面, 随 着 流 动 性 增 加, 总 体 上 会 呈 现 一 个 价 格 温 和 上 涨 的 态 势 尤 其 对 于 一 线 城 市 而 言,2014 年 就 实 现 了 房 价 的 止 跌, 2015 年 房 价 预 计 保 持 平 稳 甚 至 有 所 反 弹 大 型 房 企 调 高 目 标 鉴 于 政 策 趋 向 宽 松, 房 企 在 融 资 销 售 方 面 的 限 制 正 在 逐 步 解 除 1 月 16 日, 证 监 会 宣 布 上 市 公 司 再 融 资 并 购 重 组 涉 及 房 地 产 业 务 的, 国 土 资 源 部 不 再 进 行 事 前 审 查 这 意 味 着 房 企 再 融 资 的 政 策 障 碍 已 经 基 本 扫 清 尽 管 业 界 普 遍 认 为 房 地 产 高 速 增 长 的 时 代 已 经 结 束, 行 业 进 入 白 银 时 代, 但 大 型 房 企 的 销 售 目 标 仍 然 在 继 续 上 调 绿 地 集 团 去 年 销 售 额 达 到 2400 多 亿, 超 过 万 科 成 为 行 业 老 大, 其 董 事 长 张 玉 良 近 日 表 态 称, 今 年 的 销 售 目 标 可 能 是 2800 亿 元 世 茂 集 团 副 总 裁 蔡 雪 梅 表 示, 对 于 世 茂 房 地 产 来 说,2015 年 将 制 定 有 增 长 性 的 销 售 目 标, 同 时 严 控 利 润 率 回 款 率 和 负 债 率 三 大 财 务 指 标 此 外, 融 创 中 国 保 利 地 产 等 公 司 也 继 续 调 高 了 今 年 的 销 售 目 标 全 国 多 地 保 障 房 频 唱 空 城 计 地 方 政 府 应 担 责 保 障 房 空 城 计 在 多 地 都 有 上 演 专 家 指 出, 有 房 没 人 住 的 尴 尬 源 于 地 方 政 府 以 房 为 本 的 畸 形 政 绩 观 保 障 房 建 设 要 发 挥 其 良 好 的 政 策 效 应, 不 仅 要 明 确 政 府 责 任, 做 到 以 需 定 建, 还 要 将 入 住 率 作 为 考 核 重 要 指 标, 对 于 因 决 策 失 误 造 成 的 空 城 浪 费 要 予 以 严 肃 追 究 和 追 偿 全 国 多 地 保 障 房 频 唱 空 城 计 全 国 最 大 保 障 房 社 区 正 成 为 空 城 据 报 道, 全 国 保 障 房 建 设 的 典 型 青 岛 市 重 点 民 生 项 目, 包 含 公 共 租 赁 房 3797 套, 限 价 商 品 房 6253 套 的 青 岛 白 沙 湾 保 障 房 社 区, 公 开 销 售 的 限 价 房 从 2012 年 年 底 公 开 销 售 至 今, 仅 收 到 了 不 足 200 份 申 请 业 内 人 士 表 示, 青 岛 保 障 房 的 空 置 现 象 并 非 孤 例, 在 很 多 地 方, 保 障 房 空 置 现 象 大 量 存 在 空 置 原 因 多 为 地 处 偏 远 缺 乏 配 套 质 量 低 劣 等, 这 是 公 众 用 脚 投 票 的 结 果 专 家 也 认 为, 保 障 型 住 房 虽 然 只 是 最 低 的 公 共 保 障, 但 也 不 应 以 牺 牲 基 本 权 利 为 代 价, 若 连 基 本 的 幸 福 感 都 没 有, 这 样 的 保 障 房 就 只 能 被 弃 于 一 边 保 障 房 的 空 置, 正 是 公 众 用 脚 投 票 的 抗 议 以 房 为 本 惹 的 祸 业 内 人 士 认 为, 造 成 保 障 房 大 量 闲 置 的 深 层 原 因 是, 一 些 地 方 政 府 在 建 设 保 障 房 时 往 往 以 房 为 本, 而 非 以 人 为 本 保 障 房 考 核 往 往 只 重 数 量, 不 重 效 用 保 障 房 不 是 郊 区 房 就 是 荒 区 房, 有 个 名 词 统 称 为 政 绩 房, 是 造 出 来 给 人 看 的, 而 不 是 让 人 住 的 青 岛 白 沙 河 保 障 房 遇 冷 反 映 出 地 方 政 府 的 工 作 是 以 任 务 观 点 来 开 展 的, 为 了 应 付 任 务, 为 了 政 绩 考 核, 而 不 考 虑 群 众 的 实 际 需 求 交 通 条 件 较 好 配 套 设 施 成 熟 的 地 块, 往 往 通 过 公 开 市 场 拍 卖 去 换 财 政 收 入, 用 以 充 实 地 方 政 府 的 腰 包, 而 边 远 的 地 块 则 刚 好 用 来 交 差 当 然, 城 市 好 地 块 不 是 没 有 建 保 障 房, 而 是 所 建 的 保 障 房 容 易 被 某 些 人 近 水 楼 台 先 得 月 10 11

10 地 方 政 府 应 担 责 专 家 表 示, 当 务 之 急 是 尽 快 消 化 已 建 成 的 空 置 保 障 房, 长 远 来 看, 则 要 明 确 政 府 责 任, 切 实 做 到 以 需 定 建, 通 过 加 强 制 度 建 设 和 项 目 管 理, 规 范 保 障 房 从 立 项 到 管 理 的 全 程 执 行 标 准, 才 能 避 免 空 城 浪 费 现 象 一 再 出 现 应 把 消 化 空 置 保 障 房 与 地 方 官 员 政 绩 挂 钩, 才 能 鞭 策 他 们 去 完 善 保 障 房 项 目 的 配 套 设 施 更 重 要 的 是, 不 能 只 考 核 保 障 房 建 成 的 数 字, 更 要 考 核 入 住 率 入 住 才 有 实 际 价 值 一 些 地 方 政 府 需 要 为 此 前 的 草 率 决 策 买 单, 对 曾 经 追 求 数 量 和 政 绩 的 粗 放 观 念 作 自 我 矫 正 该 究 责 的 究 责, 该 追 偿 的 追 偿 对 于 规 划 中 的 保 障 房 项 目, 不 能 是 封 闭 式 决 策, 而 应 该 是 开 放 式 决 策 业 内 人 士 建 议, 未 来 在 进 行 保 障 房 建 设 时, 必 须 确 保 前 期 调 研, 从 保 障 对 象 实 际 需 求 出 发 建 设 在 广 泛 征 求 公 众 意 见 和 认 真 调 研 的 基 础 上, 科 学 选 址 保 质 保 量 建 设, 确 定 保 障 房 门 槛 实 行 公 开 分 配 海 外 融 资 成 本 上 升 房 企 融 资 " 马 太 效 应 " 显 现 由 于 佳 兆 业 接 连 发 生 离 岸 贷 款 违 约 与 优 先 票 据 未 付 利 息, 导 致 海 外 投 资 者 避 险 情 绪 高 涨, 部 分 民 营 内 房 股 优 先 票 据 遭 到 抛 售, 收 益 率 大 幅 上 行 多 家 券 商 预 测, 接 下 来 内 地 房 企 海 外 融 资 成 本 将 大 幅 上 升, 更 多 房 企 海 外 发 债 计 划 可 能 会 搁 置 佳 兆 业 离 岸 债 券 濒 临 违 约 继 此 前 传 出 未 能 及 时 偿 还 汇 丰 银 行 离 岸 贷 款 以 及 多 家 金 融 机 构 向 法 院 申 请 查 封 佳 兆 业 资 产 后, 根 据 佳 兆 业 于 1 月 12 日 晚 间 发 布 的 公 告, 公 司 在 2013 年 1 月 发 行 的 一 笔 于 2020 年 到 期 的 5 亿 美 元 10.25% 票 面 利 率 的 优 先 票 据, 利 息 需 要 在 每 半 年 期 末 支 付, 但 公 司 并 没 有 在 2015 年 1 月 8 日 的 到 期 日 支 付 2300 万 美 元 的 利 息, 这 意 味 着 该 笔 优 先 票 据 极 有 可 能 成 为 香 港 内 房 股 在 离 岸 债 市 出 现 的 首 次 违 约 海 通 证 券 固 定 收 益 首 席 分 析 师 姜 超 表 示, 根 据 佳 兆 业 2014 年 中 期 业 绩 报 告, 在 公 司 的 非 流 动 负 债 中, 包 括 优 先 票 据 和 可 转 债 在 内 的 债 券 总 额 达 到 153 亿 元, 占 总 体 借 款 的 比 例 高 达 64.3% 若 该 笔 利 息 最 终 出 现 违 约, 有 可 能 触 发 违 约 条 款 促 使 债 券 提 前 清 偿, 更 可 能 引 起 债 券 交 叉 违 约 加 速 进 行, 进 一 步 加 剧 市 场 担 忧 情 绪 民 营 房 企 海 外 融 资 成 本 上 升 佳 兆 业 事 件 加 重 了 海 外 投 资 者 对 内 地 房 企 的 担 忧 情 绪, 并 导 致 部 分 房 企 发 行 的 离 岸 债 券 价 格 持 续 下 行 以 雅 居 乐 地 产 于 2017 年 到 期 旭 辉 控 股 于 2018 年 到 期 富 力 地 产 于 2016 年 到 期 的 三 笔 优 先 票 据 为 例,2015 年 1 月 2 日 -13 日, 三 笔 优 先 票 据 价 格 分 别 下 跌 2.18% 2.2% 和 4.3%, 花 样 年 控 股 一 笔 于 2016 年 到 期 的 优 先 票 据 同 期 价 格 跌 幅 更 达 到 7.2%, 导 致 收 益 率 从 13.85% 上 升 至 20.1% 香 港 粤 海 证 券 董 事 黄 立 冲 表 示, 虽 然 佳 兆 业 的 情 况 有 点 特 殊, 但 由 于 内 房 股 离 岸 债 券 违 约 尚 无 先 例, 债 权 人 最 终 能 获 得 多 少 补 偿 尚 不 得 而 知, 这 容 易 导 致 内 房 股 债 券 投 资 者 的 恐 慌 情 绪 蔓 延 由 于 大 多 数 内 资 企 业 在 境 外 公 开 发 行 债 券 时 都 会 通 过 境 外 的 控 股 公 司, 在 出 现 违 约 的 情 况 下, 海 外 债 权 人 的 偿 还 次 序 实 质 上 低 于 境 内 运 营 公 司 的 全 部 债 权 人, 即 清 算 所 得 的 款 项 会 优 先 偿 还 国 内 的 债 务, 这 意 味 着 海 外 债 券 人 很 可 能 血 本 无 归 房 企 融 资 马 太 效 应 显 现 尽 管 海 外 融 资 难 度 增 加 无 可 避 免, 但 这 并 不 意 味 着 所 有 房 企 都 会 受 到 影 响 黄 立 冲 表 示, 佳 兆 业 事 件 的 爆 发, 让 海 外 投 资 者 看 到 除 了 经 营 风 险 外, 许 多 中 小 型 民 营 房 企 还 暗 藏 着 政 商 关 系 风 险, 由 于 这 类 企 业 的 创 始 人 对 经 营 影 响 巨 大, 高 压 反 腐 或 加 剧 民 营 房 企 的 经 营 风 险, 最 终 导 致 投 资 者 对 于 公 司 管 治 架 构 提 出 更 高 要 求 但 有 两 类 房 企 有 望 从 中 受 益 : 一 类 像 万 科 这 种 拥 有 高 透 明 度 经 营 风 格 对 政 商 关 系 依 赖 度 很 低 的 混 合 所 有 制 类 房 企 ; 另 一 类 则 是 拥 有 强 大 背 景 实 力 的 央 企 国 企 类 房 企, 它 们 的 融 资 成 本 反 而 有 可 能 受 益 于 投 资 者 风 险 偏 好 的 提 升 而 下 降 姜 超 表 示, 在 投 资 者 避 险 情 绪 浓 厚 的 背 景 下, 中 小 型 上 市 房 企 的 融 资 环 境 难 有 改 善, 并 将 进 一 步 拉 大 其 与 优 质 龙 头 企 业 的 差 距, 最 终 加 剧 房 企 间 的 马 太 效 应, 龙 头 房 企 会 在 这 场 违 约 风 波 中 进 一 步 建 立 竞 争 优 势 12 13

11 美 市 降 首 付 比 例 反 声 如 潮 成 为 了 帮 助 首 次 购 房 族 以 及 中 低 收 入 阶 层 进 入 购 房 市 场, 美 国 联 邦 政 府 于 12 月 8 日 宣 布 降 低 首 付 比 例 以 扩 大 按 揭 贷 款 的 覆 盖 面 此 计 划 虽 然 推 出, 但 具 体 细 节 还 未 公 布, 房 利 美 首 席 执 行 官 TimothyJ. Mayopoulos 披 露, 预 计 细 节 将 于 2015 年 逐 渐 公 布 尽 管 政 府 部 门 正 在 牵 头 积 极 地 进 行 改 变, 但 各 界 担 忧 的 声 音 颇 多, 认 为 这 一 项 目 的 推 出 将 大 幅 提 高 违 约 率 其 中 不 乏 业 内 人 士 大 叹 失 望, 他 们 认 为 随 着 时 间 推 移, 按 揭 贷 款 首 付 低 门 槛 的 设 置 将 会 在 银 行 部 门 埋 下 隐 患, 最 终 再 次 引 入 风 险, 而 当 危 机 降 临, 银 行 依 然 可 以 毫 发 无 损 全 身 而 退 最 近 几 年, 借 贷 者 利 用 低 利 率 实 现 再 融 资, 按 揭 贷 款 对 于 银 行 来 说 变 得 相 当 有 利 可 图 同 时, 由 于 多 数 住 宅 都 有 政 府 的 付 款 作 为 担 保, 按 揭 贷 款 一 跃 成 为 了 一 笔 低 风 险 的 买 卖 而 这 一 切 的 结 果 就 是, 一 旦 借 贷 者 违 约, 最 终 是 纳 税 人 承 担 损 失 美 国 联 邦 存 款 保 险 公 司 前 董 事 长 Bair 极 力 赞 成 风 险 自 留 措 施, 他 曾 点 评 两 房 此 政 策 非 常 不 幸, 他 认 为 一 旦 贷 款 沉 淀 为 坏 账, 零 首 付 相 比 起 20% 首 付 的 损 失 要 来 得 惨 重 得 多 这 一 次 政 策 修 正 的 根 源 还 要 追 溯 到 2008 年 的 金 融 危 机 银 行 和 华 尔 街 将 数 十 亿 美 元 劣 质 抵 押 贷 款 打 包 出 售 给 债 券 投 资 人, 而 正 是 这 些 投 资 人 在 随 后 的 坏 账 风 潮 中 遭 受 了 巨 大 的 损 失 也 就 是 为 了 防 止 此 类 惨 剧 的 再 度 发 生,2010 美 国 推 出 弗 兰 克 金 融 改 革 法 案 (Dodd Frank Act), 要 求 银 行 必 须 承 担 其 所 售 贷 款 的 一 部 分 风 险 最 初 银 行 须 承 担 贷 款 风 险 的 5%, 然 而 根 据 风 险 自 留 原 则, 部 分 情 况 下 可 以 少 于 5%, 甚 至 完 全 豁 免 在 2011 年 颁 布 的 第 一 稿 法 案 中, 监 管 者 制 定 了 严 格 的 首 付 比 例, 并 将 低 位 的 违 约 风 险 归 功 于 此 大 量 数 据 也 似 乎 可 以 作 证 这 一 论 调, 监 管 者 也 更 加 坚 定 地 宣 称 抵 押 贷 款 的 门 槛 应 该 维 持 在 至 少 20% 首 付 的 水 平 然 而 仅 仅 数 月 之 后, 处 于 链 条 这 一 端 的 抵 押 银 行 甚 至 债 券 投 资 人 等 开 始 呼 吁 监 管 者 放 松 20% 的 首 付 标 准 他 们 倡 导 的 是 另 一 套 监 管 评 价 体 系 合 格 房 贷 在 这 套 体 系 下 首 付 的 比 例 不 再 有 硬 性 要 求, 但 贷 款 人 的 资 质 将 受 到 更 加 严 格 的 审 查 在 这 套 法 案 下, 投 机 者 已 经 被 最 大 可 能 地 排 除 在 外 值 得 注 意 的 是, 风 险 自 留 原 则 的 初 衷 并 非 阻 止 银 行 以 低 首 付 借 贷, 而 是 要 求 银 行 必 须 按 照 一 定 比 例 自 行 承 担 风 险 但 仍 有 担 心 的 声 音 称 强 迫 银 行 趟 浑 水 最 终 会 导 致 银 行 干 脆 不 发 放 借 贷 关 于 首 付 考 察 形 式 的 争 论 虽 然 热 火 朝 天, 不 过 监 管 部 门 明 确 表 示, 变 革 评 价 体 系 和 标 准 目 前 还 仅 仅 停 留 在 专 业 讨 论 上, 要 落 地 恐 怕 还 需 等 上 相 当 一 段 时 间 两 房 此 轮 门 槛 新 低 究 竟 能 否 按 照 预 期 实 现 定 向 刺 激, 还 是 如 以 往 的 低 首 付 贷 款 项 目 一 样 石 沉 大 海, 面 对 动 真 格 的 联 邦 政 府, 银 行 是 否 也 会 玩 真 的, 恐 怕 还 需 打 上 一 个 问 号 房 企 频 频 联 姻 合 作 开 发 抱 团 突 围 是 趋 势 也 是 无 奈 2015 年 刚 开 始, 房 企 抱 团 的 情 况 就 已 经 呈 现, 品 牌 企 业 联 姻 拿 地 合 作 开 发 项 目 的 消 息 频 频 传 出 有 业 内 专 家 指 出, 在 目 前 的 市 场 环 境 下, 一 线 城 市 开 发 风 险 更 低, 但 同 时 也 面 临 着 高 成 本 的 压 力, 抱 团 分 担 资 金 风 险 共 同 分 享 开 发 收 益, 将 成 为 未 来 一 段 时 间 国 内 房 地 产 企 业 经 营 的 一 种 趋 势 房 企 联 姻 消 息 不 断 传 出 近 段 时 间 以 来, 除 了 葛 洲 坝 与 保 利 的 联 合 开 发 项 目 外, 房 企 间 的 联 姻 举 动 是 频 频 发 生 1 月 20 日 下 午, 旭 辉 集 团 与 星 牌 集 团 在 北 京 正 式 签 署 战 略 合 作 协 议 1 月 27 日 下 午, 天 河 粤 隆 客 车 厂 地 块 被 新 泽 创 富 有 限 公 司 和 北 京 远 东 新 地 置 业 有 限 公 司 联 合 体 以 亿 底 价 拿 下, 折 合 楼 面 价 元 / 平 方 米 与 以 往 相 比, 今 年 的 房 企 间 合 作 显 得 更 加 的 彻 底 很 多 企 业 不 仅 是 14 15

12 项 目 建 设 进 行 联 姻, 甚 至 在 土 地 拍 卖 环 节 就 已 经 开 始 联 合 抢 地 1 月 5 日, 2015 年 北 京 土 地 市 场 迎 来 新 年 第 一 拍 位 于 西 南 三 环 丰 台 玉 泉 营 附 近 的 两 宗 宅 地 成 为 今 年 北 京 市 出 让 的 第 一 批 土 地 而 经 过 32 轮 举 牌, 以 42 亿 元 配 建 平 方 米 限 价 房 的 代 价 摘 得 该 宗 地 的 并 非 是 单 独 的 企 业, 而 是 由 招 商 华 润 九 龙 仓 平 安 不 动 产 4 大 企 业 组 成 的 联 合 体, 而 土 地 成 交 的 溢 价 率 为 49.4% 而 就 在 两 天 后, 华 润 首 开 平 安 联 合 体 又 以 总 价 亿 元 联 合 拿 下 了 北 京 丰 台 白 盆 窑 地 块 事 实 上, 在 今 年 不 到 一 个 月 的 时 间 内, 联 合 拿 地 注 资 开 发 收 购 股 份 等 等, 这 些 房 企 之 间 的 抱 团 动 作 是 愈 演 愈 烈 抱 团 而 战 分 散 风 险 中 原 地 产 首 席 分 析 师 张 大 伟 认 为, 当 前 实 力 雄 厚 的 大 型 房 企 拿 地 布 局 普 遍 选 择 回 归 一 线 城 市, 未 来 拿 地 竞 争 将 更 加 激 烈 房 企 扎 堆 一 线 城 市, 在 推 高 地 价 的 同 时 也 隐 藏 着 后 续 高 价 销 售 不 畅 的 风 险 事 实 上, 为 了 分 散 风 险, 增 加 拿 地 胜 算, 众 多 房 企 选 择 组 团 而 战 的 策 略 : 一 线 开 发 商 操 盘 险 资 参 与 联 合 拿 地 联 合 拿 地 以 及 保 险 资 金 参 与 拿 地 开 发 的 金 融 创 新 似 乎 正 成 为 趋 势 专 家 表 示, 企 业 之 间 合 作 开 发 楼 盘, 最 大 的 好 处 就 是 风 险 分 摊 楼 盘 的 开 发 从 拿 地 到 销 售 这 个 过 程, 资 金 的 需 求 是 最 大 的, 而 在 市 场 环 境 不 好 的 情 况 下, 如 何 解 决 资 金 流 的 问 题 是 项 目 面 临 的 最 大 问 题 联 合 开 发 楼 盘 就 能 集 合 到 两 家 甚 至 几 家 企 业 的 力 量, 就 能 保 证 到 资 金 持 续 的 问 题 业 内 专 家 表 示, 房 企 联 合 拿 地 主 要 是 针 对 高 价 地 而 采 取 的 一 种 策 略 一 种 情 况 是 大 家 预 期 该 地 块 成 交 价 高 的 话, 成 立 联 合 体 会 减 轻 资 金 压 力, 而 且 也 能 共 担 项 目 风 险 另 一 种 情 况 是 该 地 块 产 品 比 较 多 样, 比 如 有 住 宅 有 商 业 写 字 楼 或 者 其 他, 联 合 体 可 以 利 用 各 家 地 产 商 开 发 优 势, 比 如 这 次 招 商 华 润 九 龙 仓 平 安 联 合 体, 华 润 擅 长 运 营 商 业, 招 商 擅 长 住 宅, 九 龙 仓 擅 长 商 业 写 字 楼, 平 安 有 资 金, 这 样 的 联 合 体 实 力 就 比 较 强 不 过, 也 有 业 内 人 士 认 为, 合 作 开 发 模 式 会 造 成 利 润 分 摊 不 均 影 响 公 司 整 体 盈 利 等 开 发 商 合 作 时 会 根 据 出 资 比 例 安 排 责 任 承 担 方, 持 股 比 例 多 的 一 方 相 应 的 持 股 比 例 会 增 加, 利 润 分 配 会 有 所 倾 斜 抱 团 突 围 或 是 趋 势 在 全 国 主 要 的 一 二 线 城 市, 越 来 越 多 的 地 块 由 房 企 联 手 竞 得 万 科 保 利 金 地 等 实 力 较 强 的 房 企 在 拿 地 上 也 成 为 合 作 开 发 的 热 衷 者 在 目 前 市 场 竞 争 激 烈 楼 市 调 控 和 房 地 产 市 场 由 高 速 增 长 逐 渐 进 入 平 稳 发 展 综 合 的 新 常 态 背 景 下, 房 企 对 土 地 的 选 择 和 购 买 将 更 为 谨 慎, 同 时 土 地 地 价 高 融 资 困 难 购 房 者 对 品 质 要 求 更 高 等 原 因 都 成 为 越 来 越 多 的 房 企 选 择 合 作 开 发 项 目 的 原 因 专 家 也 认 为, 随 着 房 企 之 间 的 竞 争 越 来 越 激 烈, 任 何 一 家 房 企 很 难 在 市 场 上 依 靠 单 打 独 斗 取 得 绝 对 市 场 竞 争 优 势, 房 企 间 通 过 合 作 相 互 借 力 成 为 市 场 发 展 趋 势 业 内 人 士 指 出, 以 合 作 扩 大 市 场, 或 以 合 作 降 低 风 险, 成 为 多 数 开 发 企 业 的 选 择 并 购 重 组 和 合 作 定 将 成 为 未 来 市 场 的 趋 势 除 了 土 地 市 场 上 组 成 联 合 体 的 方 式 来 合 作 开 发 外, 未 来 房 企 之 间 的 合 作 模 式 或 将 更 加 多 样 化 市 场 危 机 带 来 市 场 份 额 的 改 变, 也 将 带 来 房 企 发 展 模 式 的 改 变 12 家 上 市 房 企 预 亏 房 地 产 利 润 下 降 成 共 识 目 前 公 布 了 2014 年 业 绩 预 告 的 47 家 上 市 房 企 中,12 家 业 绩 亏 损, 10 家 业 绩 预 减 对 不 少 房 企 而 言, 告 别 黄 金 十 年 之 后, 将 不 得 不 面 对 全 行 业 利 润 下 滑 的 窘 境, 而 且 未 来 盈 利 预 期 有 可 能 继 续 走 低, 成 本 控 制 已 成 当 务 之 急 近 1/4 房 企 业 绩 首 亏 截 至 1 月 28 日, 来 自 Choice 金 融 终 端 的 数 据 显 示, 沪 深 两 市 共 计 47 家 上 市 房 企 公 布 了 2014 年 业 绩 预 告, 其 中,11 家 房 企 宣 布 首 亏, 占 比 近 四 分 之 一,1 家 宣 布 续 亏, 另 有 10 家 房 企 2014 年 业 绩 预 减 其 中, 净 利 润 变 动 幅 度 最 大 的 是 荣 丰 控 股, 作 为 业 绩 首 亏 企 业, 荣 丰 控 股 预 告 2014 年 净 利 润 变 动 幅 度 为 % 目 前 已 经 进 行 年 度 业 绩 预 告 的 多 为 中 小 房 企, 尽 管 上 述 47 家 房 企 尚 不 能 代 表 A 股 140 多 家 房 企 的 整 体 表 现, 但 是 近 四 分 之 一 企 业 业 绩 预 亏 至 少 在 一 定 程 度 上 折 射 出 房 地 产 行 业 整 体 利 润 率 下 滑, 中 小 房 企 经 营 业 绩 不 16 17

13 佳 的 现 状 对 已 经 发 布 业 绩 预 告 的 企 业 梳 理 发 现, 造 成 经 营 业 绩 下 滑 的 主 要 原 因 分 为 三 类 第 一 类 是 房 地 产 业 务 收 入 下 降, 比 如 新 潮 实 业 中 房 股 份 等 ; 第 二 类 是 融 资 成 本 增 加, 比 如 实 达 集 团 ; 第 三 类 是 由 于 计 提 资 产 减 值 准 备, 比 如 中 华 企 业 绿 景 控 股 等 多 家 房 企 计 提 存 货 跌 价 准 备 新 城 控 股 高 级 副 总 裁 欧 阳 捷 认 为, 百 强 房 企 正 在 不 断 扩 大 规 模, 市 场 份 额 仍 是 这 些 企 业 追 求 的 主 要 目 标 之 一, 这 会 逼 迫 中 小 企 业 不 得 不 降 价 出 售, 利 润 空 间 被 进 一 步 削 减, 因 此 才 会 出 现 企 业 大 面 积 预 亏 目 前, 中 华 企 业 绿 景 控 股 等 多 家 房 企 计 提 了 资 产 减 值 准 备 克 而 瑞 研 究 中 心 分 析 师 朱 一 鸣 表 示, 选 择 这 种 方 式 进 行 预 亏 公 告 的 企 业 多 半 为 中 小 企 业, 由 于 滞 销 或 者 地 价 上 涨 等 因 素, 其 经 营 业 绩 本 身 就 不 太 乐 观, 计 提 减 值 准 备 只 是 为 此 提 供 了 一 个 理 由 不 过, 也 不 排 除 部 分 房 企 通 过 藏 利 润 来 对 财 务 报 表 进 行 粉 饰 不 少 房 企 为 了 实 现 年 度 销 售 目 标, 多 将 交 房 期 限 设 定 在 12 月 底 前, 但 是 在 2014 年 市 场 低 迷 的 情 况 下, 部 分 房 企 可 能 会 推 迟 交 房 专 家 指 出, 这 种 行 为 多 半 是 由 于 当 年 企 业 经 营 业 绩 已 经 非 常 糟 糕, 通 过 推 迟 交 房 将 业 绩 算 入 下 一 年 的 销 售 额, 到 时 候 可 以 凭 借 业 绩 扭 亏 在 资 本 市 场 实 现 翻 身, 否 则 如 果 连 续 两 年 亏 损, 股 票 会 被 实 施 退 市 风 险 警 示 行 业 盈 利 预 期 走 低 尽 管 2014 年 大 部 分 城 市 取 消 限 购 政 策, 进 入 四 季 度 政 府 救 市 措 施 接 二 连 三, 但 是 想 要 挽 回 房 企 经 营 颓 势 并 非 易 事 在 供 应 总 体 平 稳 而 市 场 成 交 放 缓 的 态 势 下, 多 数 城 市 供 求 比 高 企, 库 存 量 普 遍 攀 升, 去 化 周 期 显 著 变 长 欧 阳 捷 认 为, 目 前 房 地 产 行 业 的 主 要 趋 势 就 是 供 求 关 系 逆 转, 在 政 策 调 控 和 市 场 格 局 变 化 下, 行 业 逐 步 进 入 平 稳 发 展 期, 盈 利 预 期 下 调 在 所 难 免 克 而 瑞 研 究 报 告 分 析 称, 考 虑 到 依 然 处 于 高 位 的 库 存 压 力,2015 年 房 价 的 整 体 走 势 应 是 先 降 后 稳, 目 前 宁 波 沈 阳 等 城 市 去 化 周 期 均 超 过 18 个 月, 去 化 压 力 巨 大, 房 价 还 有 进 一 步 调 整 的 空 间 在 这 样 的 背 景 下, 去 库 存 仍 将 是 市 场 的 主 旋 律, 房 价 有 进 一 步 下 探 的 可 能 成 本 控 制 已 成 当 务 之 急 尽 管 行 业 利 润 下 滑 和 规 模 增 速 放 慢, 但 对 开 发 商 来 说, 提 升 利 润 的 空 间 和 手 段 并 不 少, 只 要 能 够 坚 持 创 新, 高 投 资 回 报 率 的 时 代, 依 然 有 希 望 实 现 在 积 极 通 过 增 加 附 加 服 务 提 升 毛 利 率 的 同 时, 开 发 商 们 也 不 断 探 索 降 低 成 本, 提 高 净 资 产 收 益 率 的 可 能 性 克 而 瑞 信 息 集 团 研 究 中 心 副 总 监 林 波 指 出, 目 前 开 发 商 的 土 地 人 工 等 诸 多 成 本 都 很 难 控 制, 唯 一 有 机 会 节 省 的 就 是 财 务 成 本 此 前 有 很 多 房 企 曾 讨 论, 利 用 房 地 产 众 筹 开 发 的 方 式 降 低 融 资 成 本, 但 这 一 方 式 最 终 没 有 获 得 实 质 推 进 其 中 一 个 重 要 原 因 是, 住 建 部 有 明 确 规 定, 禁 止 开 发 商 在 未 取 得 预 售 许 可 证 的 情 况 下 以 任 何 形 式 向 客 户 收 取 资 金 但 这 并 不 意 味 着 房 企 无 法 有 效 降 低 融 资 成 本 上 海 一 些 外 贸 进 口 公 司 的 销 售 人 员 指 出, 目 前 利 用 信 用 证 贷 款 融 资 是 获 取 低 息 融 资 的 一 种 方 式, 据 了 解, 也 有 房 企 涉 足 上 述 领 域, 只 不 过 具 体 规 模 尚 不 得 而 知 如 果 说, 降 低 融 资 成 本 的 做 法 有 打 擦 边 球 的 嫌 疑, 那 么 通 过 境 外 市 场 发 行 优 先 票 据, 或 者 获 得 银 行 组 合 贷 款 等 方 式, 已 经 成 为 很 多 企 业 的 主 导 方 式 除 了 融 资 成 本 以 外, 降 低 建 筑 成 本 是 一 种 途 径, 但 这 些 手 段 能 不 能 彻 底 提 高 房 企 的 净 资 产 收 益 率 还 有 待 进 一 步 检 验 可 以 肯 定 的 是, 开 发 商 将 在 今 年 进 一 步 集 约 管 理, 通 过 对 成 本 的 精 细 控 制 提 高 收 益 2014 年 土 地 财 政 创 新 高 财 政 改 革 重 点 在 调 节 结 构 2014 年, 虽 然 房 地 产 萎 靡, 但 地 方 政 府 土 地 收 入 又 创 历 史 新 高 近 日 财 政 部 公 布 数 据 显 示, 地 方 政 府 卖 地 收 入 超 预 期 17% 不 过, 相 比 2013 年 的 44.6%, 增 速 已 大 幅 放 缓, 为 23 年 来 历 史 新 低 卖 地 收 入 超 预 期 17% 过 去 的 一 年, 地 方 政 府 土 地 出 让 收 入 又 创 历 史 新 高 日 前, 财 政 部 18 19

14 公 布 了 最 新 2014 年 财 政 收 支 情 况 : 地 方 政 府 性 基 金 收 入 4.99 万 亿, 其 中 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 4.26 万 亿, 同 比 增 加 1340 亿 元, 增 长 3.2% 2014 年 财 政 预 算 报 告 曾 对 国 有 土 地 出 让 收 入 主 动 下 调 预 算 报 告 对 地 方 政 府 性 基 金 本 级 收 入 为 4.31 万 亿 元, 下 降 10.1% 其 中, 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 3.63 万 亿 元, 下 降 11.8% 2014 年, 地 产 市 场 萎 靡 不 振, 土 地 成 交 下 滑 并 时 有 流 拍 的 案 例 发 生, 但 最 终 地 方 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 不 仅 没 有 下 降, 反 而 比 预 算 收 入 增 长 17% 不 过, 与 2013 年 地 方 政 府 出 让 收 入 同 比 增 速 44.6% 相 比, 增 速 已 大 幅 放 缓 地 方 变 着 法 增 加 收 入 上 海 财 经 大 学 教 授 邓 淑 莲 表 示,2014 年 地 方 财 政 收 入 下 滑, 中 央 对 地 方 发 行 债 务 有 严 格 限 制, 加 上 平 台 清 理, 地 方 政 府 只 能 从 土 地 出 让 收 入 上 打 主 意 对 地 方 政 府 而 言, 寻 找 资 金 最 有 效 最 方 便 也 最 安 全 的 渠 道 就 是 土 地 出 让 收 入, 虽 然 土 地 价 格 下 来, 但 是 地 方 可 以 加 大 土 地 的 供 应 量 财 政 部 数 据 显 示, 地 方 一 般 公 共 财 政 收 入 ( 本 级 )7.59 万 亿 元 就 是 说, 地 方 卖 地 收 入 已 超 过 地 方 公 共 财 政 收 入 的 一 半 此 外, 土 地 及 房 地 产 相 关 的 税 种 还 包 括 地 方 小 税 种 财 政 部 数 据 显 示 : 契 税 3986 亿 元, 同 比 增 长 3.7%; 土 地 增 值 税 3914 亿 元, 同 比 增 长 18.8%; 耕 地 占 用 税 2059 亿 元, 同 比 增 长 13.8%; 城 镇 土 地 使 用 税 1993 亿 元, 同 比 增 长 15.9% 几 项 数 据 相 加 为 1.2 万 亿 元 另 外, 房 地 产 营 业 税 5627 亿 元, 房 地 产 企 业 所 得 税 2961 亿 元, 部 分 归 地 方 政 府 财 政 改 革 重 点 在 调 节 结 构 在 经 济 形 势 下 滑 的 背 景 下,2014 年 全 国 财 政 收 入 增 速 也 创 下 23 年 来 历 史 新 低 有 地 方 财 政 人 士 表 示, 随 着 地 方 财 政 收 入 减 缓, 地 方 刚 性 支 出 并 没 有 减 少, 很 多 财 政 支 出 都 等 着 中 央 转 移 支 付 的 救 济 2015 年 地 方 纷 纷 下 调 了 财 政 收 入, 预 计 地 方 政 府 支 出 会 更 加 困 难 财 政 部 称, 在 财 政 收 支 矛 盾 十 分 突 出 的 情 况 下, 财 政 部 门 认 真 落 实 积 极 的 财 政 政 策, 着 力 优 化 财 政 支 出 结 构, 盘 活 财 政 存 量, 用 好 财 政 增 量, 促 进 各 项 社 会 事 业 发 展 专 家 分 析 表 示, 目 前 宏 观 税 负 已 经 很 高 了, 增 加 任 何 税 费 都 会 增 加 公 民 的 负 担, 因 此 财 政 改 革 重 点 是 需 要 调 结 构, 把 支 出 规 模 压 下 来, 同 时 加 强 预 算 管 理, 盘 活 大 量 的 沉 淀 资 金, 并 在 预 算 执 行 过 程 中 提 高 资 金 的 使 用 效 率 商 业 地 产 供 应 量 过 大 电 商 冲 击 致 运 营 艰 难 当 前, 商 业 地 产 总 体 上 面 临 供 应 量 过 大 的 问 题 因 此, 需 要 将 地 块 周 围 的 情 况 研 究 好, 实 施 科 学 规 划, 切 忌 盲 目 开 发 同 时, 电 商 对 实 体 业 的 冲 击 也 与 日 俱 增 专 家 表 示, 如 何 摆 脱 同 质 化, 谋 求 创 新 和 突 破, 将 是 商 业 地 产 努 力 的 方 向 未 来, 商 业 地 产 应 该 更 加 重 视 消 费 者 研 究, 经 营 消 费 者 将 成 为 商 业 新 的 利 润 增 长 点 商 业 地 产 供 应 量 过 大 最 新 统 计 数 据 显 示,2014 年 全 国 商 业 营 业 用 房 开 发 投 资 额 同 比 增 长 20.1%, 而 同 一 时 期 住 宅 开 发 投 资 额 同 比 增 长 9.2% 在 住 宅 地 产 比 较 低 迷 的 2014 年, 商 业 地 产 投 资 增 幅 仍 然 很 高 中 国 商 业 地 产 联 盟 秘 书 长 王 永 平 指 出, 当 前, 商 业 地 产 从 总 体 上 面 临 供 应 量 过 大 的 问 题 城 市 的 繁 荣 和 发 展 离 不 开 商 业 然 而, 很 多 城 市 都 陷 入 了 商 业 越 大 越 繁 荣 商 铺 越 多 越 繁 荣 的 认 识 误 区 除 此 之 外, 由 于 商 业 能 够 带 来 税 收 和 就 业, 带 动 消 费, 地 方 政 府 上 马 商 业 项 目 的 积 极 性 很 高 甚 至 一 些 开 发 商 本 来 想 开 发 住 宅 项 目, 也 不 得 不 遵 照 当 地 的 意 愿, 配 套 开 发 一 些 商 业 项 目 与 城 市 规 划 和 经 济 社 会 发 展 规 模 相 符 合 的 商 业 固 然 重 要, 但 如 果 没 有 把 地 块 周 围 的 情 况 研 究 好, 没 有 科 学 的 规 划, 盲 目 开 发 商 业 地 产, 有 可 能 导 致 失 败 运 营 难 待 破 解 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年 全 年 全 国 网 上 零 售 额 亿 元, 同 比 增 长 49.7% 而 2014 年 全 年, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 亿 元 网 络 零 售 额 占 社 会 销 售 品 零 售 总 额 的 比 重 在 10% 左 右 面 对 网 络 的 冲 击, 线 上 线 下 融 合 发 展, 是 商 业 领 域 达 成 的 共 识 然 而, 有 共 识, 却 无 模 式 王 永 平 指 出, 线 上 线 下 融 合 雷 声 大, 雨 点 小 一 些 实 体 商 业 也 仅 仅 是 推 出 APP 网 络 客 户 端, 或 者 建 了 网 站, 很 多 都 没 有 真 正 的 效 果 网 络 与 实 体 融 合 的 创 新 没 有 实 现 根 本 性 突 破, 电 商 与 实 体 商 业 间 的 竞 争 依 然 大 于 合 作 电 商 本 身 增 长 迅 速, 由 于 实 体 商 业 基 数 大, 实 体 商 业 仍 然 有 不 可 撼 动 的 地 位 和 作 用 王 永 平 指 出, 电 商 冲 击 运 营 难 的 确 是 商 业 地 产 面 临 的 挑 战 但 商 20 21

15 业 地 产 仍 有 很 大 的 发 展 潜 力 电 商 对 实 体 商 业 的 冲 击, 心 理 影 响 大 于 实 际 影 响 探 寻 新 模 式 同 质 化, 也 是 当 前 商 业 地 产 面 临 的 一 大 问 题 走 进 不 同 的 商 业 综 合 体, 很 多 品 牌 都 是 相 同 的, 甚 至 商 场 的 结 构 和 布 局 都 十 分 相 似 激 烈 竞 争 的 当 下, 如 何 摆 脱 同 质 化, 谋 求 创 新 和 突 破, 也 将 是 商 业 地 产 努 力 的 方 向 王 永 平 指 出, 商 业 品 牌 应 从 重 规 模 向 重 创 新 转 变 这 必 将 倒 逼 品 牌 与 业 态 创 新, 一 些 知 名 品 牌 正 在 通 过 多 品 牌 策 略 做 好 细 分 市 场, 异 业 业 态 之 间 的 复 合 也 是 未 来 创 新 的 一 大 方 向 未 来, 商 业 地 产 应 该 更 加 重 视 消 费 者 研 究, 通 过 大 数 据 和 云 计 算 为 消 费 者 画 像, 并 围 绕 消 费 偏 好 进 行 全 渠 道 营 销, 经 营 消 费 者 将 成 为 商 业 新 的 利 润 增 长 点 房 地 产 信 托 3000 亿 产 品 集 中 到 期 房 地 产 或 成 雷 区 2015 年, 房 地 产 信 托 将 再 次 迎 来 高 峰 期 用 益 信 托 的 最 新 数 据 显 示, 2015 年 全 年 预 计 共 有 505 只 集 合 房 地 产 信 托 项 目 到 期, 到 期 规 模 达 3000 亿 元 其 中, 中 融 压 力 最 大, 近 300 亿 房 地 产 信 托 产 品 集 中 在 下 半 年 到 期 同 时, 房 地 产 面 临 持 续 下 跌 的 风 险, 相 应 房 地 产 信 托 也 被 业 内 挂 上 了 负 面 的 清 单 505 只 3000 亿 产 品 集 中 到 期 用 益 信 托 对 已 披 露 期 限 和 规 模 产 品 的 统 计 显 示,2015 年 预 计 共 有 505 只 集 合 房 地 产 信 托 项 目 到 期, 到 期 规 模 将 达 亿 元 对 此, 信 托 业 内 人 士 表 示, 一 般 房 地 信 托 产 品 的 存 续 期 都 一 到 三 年, 最 长 不 会 超 过 5 年 而 正 好 在 2011 年 至 2012 年 前 后, 伴 随 债 市 和 银 行 贷 款 的 逐 步 收 紧, 房 企 为 开 发 新 项 目 开 始 了 一 波 信 托 融 资, 致 使 自 2014 年 后 逐 渐 进 入 房 地 产 信 托 兑 付 高 峰 期 用 益 信 托 统 计 的 2015 年 到 期 房 地 产 信 托 产 品 为 亿 元, 其 事 实 上 肯 定 会 大 于 这 个 数, 因 为 信 托 为 私 募 产 品, 有 部 分 产 品 在 成 立 时, 并 没 有 披 露 产 品 期 限 或 是 成 立 规 模 对 此, 用 益 信 托 分 析 师 帅 国 让 表 示, 前 些 年 伴 随 信 托 业 的 整 体 快 速 膨 胀, 再 加 上 房 地 产 项 目 的 丰 厚 的 回 报, 以 中 融 信 托 为 代 表 的 激 进 派, 远 不 止 其 公 开 公 布 的 房 地 产 项 目 他 保 守 地 估 计,2015 年 全 行 业 房 地 产 项 目 到 期 规 模 将 超 3000 亿 元 黑 天 鹅 或 引 爆 地 雷 房 地 产 信 托 到 期 规 模 庞 大 仅 仅 是 一 方 面, 今 年 还 可 能 是 黑 天 鹅 频 现 的 一 年 董 事 长 涉 嫌 贪 腐 犯 罪 案 件 的 房 企 佳 兆 业, 自 去 年 以 来 一 直 处 于 风 口 浪 尖 之 中 数 据 显 示, 今 年 房 地 产 信 托 产 品 的 整 体 发 行 明 细 锐 减 2015 年 新 年 以 来, 仅 成 立 了 30 几 只 房 地 产 信 托, 成 立 规 模 约 40 亿 元, 成 立 数 量 较 2014 年 12 月 份 减 少 了 70%, 规 模 较 2014 年 12 月 份 减 少 了 80% 对 此, 格 上 理 财 分 析 师 王 燕 娱 认 为, 近 期 佳 兆 业 事 件 对 房 地 产 信 托 的 影 响 颇 大 2015 年 开 年 以 来, 各 信 托 公 司 已 收 紧 房 地 产 项 目 的 发 行, 但 相 对 的, 基 础 产 业 类 项 目 则 有 所 增 加 不 过, 房 地 产 信 托 的 收 紧 一 方 面 是 受 到 地 产 行 业 波 动 的 影 响, 另 一 方 面 也 是 由 于 二 级 市 场 吸 引 资 金 对 信 托 产 品 发 行 形 成 挤 压 的 影 响 房 地 产 或 成 雷 区 对 于 房 地 产 项 目, 信 托 行 业 内 部 已 经 形 成 了 一 个 心 照 不 宣 的 负 面 清 单, 比 如, 哪 些 城 市 的 项 目 属 于 禁 止 类, 哪 些 属 于 谨 慎 类, 某 知 名 信 托 公 司 管 理 人 士 坦 言 有 些 三 四 线 城 市 已 经 被 做 烂 了, 未 来 也 没 有 什 么 发 展 空 间, 房 价 面 临 持 续 下 跌 的 风 险, 现 在 肯 定 不 能 再 去 碰 同 时, 该 人 士 还 透 露, 该 公 司 早 在 2013 年 年 底 以 来, 在 原 来 房 地 产 项 目 常 规 贯 彻 的 四 三 二 规 定 的 基 础 上 进 一 步 加 大 尽 职 调 研, 重 回 房 价 经 抗 的 一 二 线 城 市 的 布 局 总 体 来 看, 信 托 公 司 的 避 险 诉 求 使 得 房 地 产 信 托 项 目 目 前 更 加 呈 现 两 方 面 变 化, 一 是 倾 斜 于 大 中 型 房 企, 二 是 布 局 更 集 中 于 二 线 以 上 城 市 操 作 上, 房 企 携 手 信 托 走 项 目 基 金 化 的 路 线 也 是 去 年 来 的 一 大 特 色 22 23

16 全 国 一 手 房 价 指 数 连 续 10 个 月 下 跌 近 日, 由 克 而 瑞 信 息 集 团 (CRIC) 易 居 房 地 产 研 究 院 和 中 国 房 地 产 测 评 中 心 发 布 的 2015 年 1 月 中 国 城 市 住 房 价 格 288 指 数 ( 以 下 简 称 中 住 288 指 数 ) 显 示, 其 监 测 的 全 国 288 个 地 级 以 上 城 市 房 价 变 动 趋 势 的 中 住 288 指 数 为 点, 较 上 月 下 降 0.4 点, 环 比 下 跌 0.10%, 跌 幅 较 上 月 缩 小 0.16 个 百 分 点, 全 国 一 手 房 价 格 指 数 连 续 十 个 月 出 现 下 跌, 同 比 跌 幅 扩 大 至 1.22% 报 告 显 示, 监 控 的 288 个 主 要 城 市 中, 共 有 123 个 城 市 一 手 房 价 格 指 数 环 比 出 现 上 涨, 上 涨 城 市 数 量 较 上 月 增 加 7 个 其 中 贵 州 省 六 盘 水 和 铜 仁 分 别 上 涨 4.99% 和 3.69%, 分 列 全 国 环 比 涨 幅 一 二 位, 湖 南 省 岳 阳 湖 北 省 十 堰 和 贵 州 省 遵 义 分 别 上 涨 3.50% 3.33% 和 3.20%, 分 列 全 国 涨 幅 三 至 五 位 另 一 方 面, 一 手 房 价 格 指 数 下 跌 的 城 市 数 量 为 165 个 其 中 福 建 省 莆 田 环 比 下 跌 3.38%, 居 全 国 跌 幅 之 首, 湖 北 省 孝 感 安 徽 省 池 州 安 徽 省 宣 城 和 安 徽 省 阜 阳 分 别 下 跌 3.24% 2.87% 2.87% 和 2.86%, 分 列 跌 幅 二 至 五 位 全 国 31 个 省 级 行 政 区 域 中, 一 手 房 价 格 指 数 环 比 下 降 区 域 数 为 18 个, 仅 贵 州 省 重 庆 云 南 省 上 海 青 海 省 山 西 省 湖 南 省 浙 江 省 湖 北 省 广 东 省 北 京 河 南 省 和 天 津 等 13 个 省 级 行 政 区 域 一 手 房 价 格 指 数 环 比 有 小 幅 上 升, 其 中 四 大 直 辖 市 均 有 小 幅 上 涨 从 一 线 城 市 来 看, 除 深 圳 一 手 房 价 格 指 数 环 比 下 跌 0.32% 以 外, 北 京 上 海 广 州 均 呈 现 环 比 上 涨 的 态 势, 其 中, 上 海 涨 幅 最 大 为 0.68%, 北 京 上 涨 0.18%, 广 州 微 涨 0.04% 报 告 显 示,2015 年 1 月, 北 京 一 手 房 交 易 价 格 指 数 为 点, 较 上 月 上 升 2.2 点, 环 比 上 涨 0.18%, 涨 幅 较 上 月 小 幅 增 加 0.01 个 百 分 点, 当 月 同 比 涨 幅 继 续 收 窄 至 2.32% 2015 年 1 月, 上 海 一 手 房 价 格 指 数 为 点, 较 上 月 上 升 8.5 点, 环 比 上 涨 0.68%, 涨 幅 较 上 月 小 幅 扩 大 0.12 个 百 分 点, 同 比 涨 幅 继 续 收 窄 至 2.05% 2015 年 1 月, 广 州 一 手 房 价 格 指 数 为 点, 较 上 月 微 升 0.5 点, 环 比 微 涨 0.04%, 同 比 小 幅 上 涨 0.43% 2015 年 1 月, 深 圳 一 手 房 价 格 指 数 为 点, 较 上 月 下 降 了 3.6 点, 环 比 下 跌 0.32%, 同 比 上 涨 1.83% 在 二 手 房 价 方 面, 同 日 发 布 的 2015 年 1 月 中 国 城 市 住 房 价 格 288 指 数 二 手 房 价 格 60 指 数 显 示, 二 手 房 价 格 60 指 数 为 点, 较 上 月 下 降 1.7 点, 环 比 下 跌 0.16%, 同 比 上 涨 1.49% 监 控 的 60 个 城 市 中, 共 有 11 个 城 市 指 数 出 现 环 比 上 涨, 比 上 月 环 比 上 涨 城 市 数 量 增 加 3 个 其 中, 广 东 珠 海 以 0.19% 位 居 环 比 涨 幅 首 位, 上 海 和 福 建 厦 门 分 别 以 0.16% 和 0.11% 的 环 比 涨 幅 列 二 至 三 位 北 京 广 州 和 深 圳 三 个 一 线 城 市 环 比 也 均 有 小 幅 上 涨, 分 别 为 0.09% 0.06% 和 0.05% 从 同 比 数 据 来 看, 深 圳 上 海 广 州 和 北 京 的 同 比 涨 幅 分 别 为 5.43% 2.17% 1.59% 和 1.18% 24 25

17 时 事 评 论

18 时 事 评 论 各 地 应 未 雨 绸 缪 让 房 价 保 持 在 合 理 区 间 据 国 家 统 计 局 公 布,2014 年 12 月 份, 我 国 70 个 大 中 城 市 中 66 个 新 建 商 品 住 宅 价 格 环 比 下 降,1 个 上 涨,3 个 持 平 环 比 价 格 变 动 中, 最 高 涨 幅 为 1.2%, 最 低 降 幅 为 1.3%, 房 价 环 比 总 体 降 幅 继 续 收 窄, 结 束 了 2014 年 9 月 以 来 连 续 3 个 月 环 比 不 涨 局 面 从 70 个 城 市 房 价 走 势 看, 中 央 政 府 实 施 的 两 次 房 地 产 救 市 政 策 效 果 初 步 显 现, 房 地 产 止 跌 企 稳 局 面 来 临 这 对 各 方 面 有 一 定 正 面 影 响 : 一 是 可 以 防 止 房 地 产 业 硬 着 陆, 有 利 提 振 房 产 商 的 开 发 信 心, 刺 激 其 拿 地 热 情, 增 加 更 多 城 市 商 品 房 供 应, 对 缓 解 未 来 城 市 购 房 供 需 矛 盾 起 到 一 定 作 用 同 时, 它 在 很 大 程 度 上 有 利 于 一 二 三 线 城 市 巨 量 商 品 房 库 存 缓 慢 消 化, 有 利 于 房 企 摆 脱 资 金 链 断 裂 危 局, 在 很 大 程 度 上 有 利 于 降 低 银 行 房 地 产 不 良 贷 款 总 额, 优 化 银 行 信 贷 结 构 二 是 可 解 决 中 国 经 济 结 构 中 的 一 些 深 层 矛 盾 因 为 房 价 降 幅 收 窄, 在 很 大 程 度 上 激 活 了 城 镇 居 民 购 房 消 费 需 求, 而 城 镇 居 民 巨 额 购 房 资 金 通 过 房 地 产 流 入 各 个 产 业 环 节, 对 打 破 中 国 经 济 低 迷 局 势 起 到 一 定 作 用, 有 利 于 化 解 产 能 过 剩 矛 盾 另 一 方 面, 房 价 回 暖, 卖 地 收 入 和 税 收 增 加, 为 巨 额 地 方 政 府 债 务 危 机 带 来 缓 释 空 间 但 我 们 也 要 看 到, 伴 随 房 价 降 幅 收 窄, 也 必 然 带 来 不 少 令 人 担 忧 的 问 题 一 方 面, 现 在 大 中 城 市 房 价 本 来 虚 高 得 惊 人, 房 价 回 暖, 意 味 着 城 市 中 低 收 入 者 和 年 轻 创 业 者, 买 房 面 临 的 压 力 又 增 大, 生 活 成 本 也 将 提 高 去 年 底 被 媒 体 广 为 赞 扬 的 90 后 年 轻 人 不 买 房 是 观 念 进 步 的 话 恐 怕 只 能 是 一 种 调 侃 之 语, 可 能 有 更 多 年 轻 人 因 房 价 太 高 而 无 奈 放 弃 购 房 打 算, 影 响 生 活 幸 福 指 数 和 创 业 激 情 另 一 方 面, 房 价 降 幅 收 窄 回 暖, 如 果 缺 乏 有 效 调 控 手 段, 或 全 面 放 开 管 制 而 走 向 市 场 化, 且 各 级 政 府 也 对 房 价 过 快 回 暖 沾 沾 自 喜, 而 缺 乏 危 机 意 识 的 话, 不 仅 会 继 续 推 高 房 地 产 业 的 泡 沫 化 和 畸 形 化, 进 一 步 掩 盖 产 业 结 构 失 衡 矛 盾, 还 会 再 次 加 剧 产 能 过 剩, 增 加 中 国 经 济 结 构 调 整 难 度 这 些 都 是 我 们 不 能 不 重 视 的 问 题 为 此,70 个 城 市 房 价 降 幅 收 窄, 我 们 要 持 客 观 理 性 态 度, 不 能 被 眼 前 的 暂 时 的 利 益 蒙 住 眼 睛, 要 学 会 用 辩 证 的 观 点 看 到 隐 藏 其 中 的 不 利 因 素 当 前, 各 级 政 府 应 未 雨 绸 缪, 即 便 在 全 面 取 消 行 政 调 控 手 段 之 后, 也 必 须 制 订 有 相 关 市 场 调 控 房 价 的 调 控 预 案, 让 房 价 保 持 在 合 理 的 民 众 可 承 受 的 回 暖 区 间, 尤 其 要 防 止 房 价 暴 涨 暴 跌 而 损 害 民 生 现 象 再 发 生, 使 房 价 始 终 运 行 在 健 康 的 可 有 效 调 控 的 轨 道 上 土 地 管 理 法 重 修 最 快 2017 年 底 启 动 近 日 召 开 的 全 国 国 土 资 源 工 作 会 议 部 署 了 2015 年 国 土 重 点 工 作 虽 然 国 土 部 2015 年 工 作 重 点 的 内 容 未 直 接 涉 及 土 地 管 理 法 的 修 改, 但 是 多 项 工 作 实 则 为 土 地 管 理 法 的 修 改 做 铺 垫 而 关 于 农 村 土 地 征 收 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 宅 基 地 制 度 改 革 试 点 工 作 的 意 见 的 印 发, 标 志 着 农 村 土 地 制 度 的 改 革 即 将 进 入 到 试 点 阶 段 一 土 地 管 理 法 修 正 案 终 止 审 议 1 修 正 案 草 案 首 次 提 交 审 议 未 获 通 过 我 国 现 行 土 地 管 理 法 于 1986 年 第 六 届 全 国 人 大 常 委 会 第 六 次 会 议 通 过 并 颁 布, 至 今 经 过 了 三 次 修 订 1988 年 的 首 次 修 订 删 除 了 禁 止 出 租 土 地 的 内 容, 并 增 加 国 有 土 地 和 集 体 所 有 土 地 的 土 地 使 用 权 可 以 依 法 转 让 国 家 依 法 实 行 国 有 土 地 有 偿 使 用 制 度 等 内 容 ;1998 年 第 二 次 修 订 针 对 土 地 管 理 方 式 和 土 地 利 用 方 式 进 行 变 革, 是 土 地 管 理 思 想 的 转 变, 并 没 有 针 对 个 别 条 款 进 行 修 改 ;2004 年 第 三 次 修 订 将 土 地 管 理 法 第 二 条 第 四 款 修 改 为 国 家 为 了 公 共 利 益 的 需 要, 可 以 依 法 对 土 地 实 行 征 收 或 者 征 用 并 给 予 补 偿, 将 其 他 条 款 中 的 征 用 修 改 为 征 收 清 华 大 学 政 治 经 济 学 研 究 中 心 主 任 蔡 继 明 指 出, 随 着 农 民 进 城 以 及 28 29

19 城 市 发 展 对 土 地 的 需 求 不 断 增 强, 原 有 的 土 地 管 理 法 已 经 跟 不 上 发 展 的 步 伐, 必 须 修 改 土 地 管 理 法 这 一 观 点 在 业 内 已 取 得 共 识, 认 为 实 现 农 村 土 地 改 革, 前 提 是 修 改 土 地 管 理 法 所 以, 继 2004 年 修 订 后, 土 地 管 理 法 在 年 连 续 三 年 进 入 当 年 人 大 立 法 的 修 改 计 划 中, 但 均 无 结 果 2012 年 12 月 底, 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 首 次 提 交 第 十 一 届 全 国 人 大 常 委 会 第 三 十 次 会 议 审 议 此 前, 农 业 部 住 建 部 国 土 部 等 部 门 均 参 与 了 这 次 土 地 管 理 法 的 修 订 工 作, 牵 头 修 订 工 作 的 国 土 部 曾 多 次 举 行 相 关 讨 论 会, 并 形 成 了 多 个 版 本 的 修 正 案 草 案 曾 参 与 国 土 部 讨 论 会 的 蔡 继 明 表 示, 他 所 看 到 的 提 交 国 务 院 法 制 办 的 修 正 案 草 案 涉 及 的 修 改 内 容 比 较 多, 包 括 征 地 制 度 征 地 范 围 等 几 乎 各 章 都 有 修 订, 有 文 字 上 的 修 改, 章 节 顺 序 的 调 整 但 是 最 后 提 交 全 国 人 大 常 委 会 审 议 的 版 本 却 仅 对 第 47 条 做 了 修 改, 原 来 的 规 定 是 按 被 征 收 土 地 的 原 有 用 途 给 予 补 偿, 补 偿 上 限 是 不 超 过 土 地 被 征 收 前 3 年 平 均 产 值 的 30 倍, 修 改 后 的 草 案 明 确 了 集 体 土 地 征 收 将 按 照 公 平 补 偿 原 则, 草 案 授 权 国 务 院 制 定 具 体 的 补 偿 安 置 办 法 该 草 案 核 心 是 集 中 对 土 地 征 收 补 偿 进 行 修 改, 当 时 在 人 大 审 议 时 引 起 各 方 争 议, 并 未 获 通 过 2 两 年 未 提 草 案 终 止 审 议 2013 年 3 月 8 日, 时 任 全 国 人 大 常 委 会 委 员 长 吴 邦 国 在 第 十 二 届 全 国 人 大 一 次 会 议 上 表 示, 将 继 续 审 议 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 梳 理 发 现, 该 草 案 2013 年 2014 年 均 被 列 入 全 国 人 大 常 委 会 立 法 规 划, 根 据 情 况, 适 时 安 排 审 议 但 是 这 两 年 的 全 国 人 大 历 次 常 委 会 会 议 议 程 显 示, 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 未 再 次 提 请 审 议 其 间, 多 次 全 国 人 大 常 委 会 会 议 开 始 前, 均 有 媒 体 报 道 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 未 被 纳 入 本 次 会 议 审 议 范 围 我 国 立 法 法 第 39 条 规 定, 列 入 常 务 委 员 会 会 议 审 议 的 法 律 案, 因 各 方 面 对 制 定 该 法 律 的 必 要 性 可 行 性 等 重 大 问 题 存 在 较 大 意 见 分 歧 搁 置 审 议 满 两 年 的, 或 者 因 暂 不 付 表 决 经 过 两 年 没 有 再 次 列 入 常 务 委 员 会 会 议 议 程 审 议 的, 由 委 员 长 会 议 向 常 务 委 员 会 报 告, 该 法 律 案 终 止 审 议 相 关 专 家 表 示, 根 据 立 法 法 的 规 定,2012 年 12 月 底 首 次 审 议 未 获 通 过 的 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 已 终 止 审 议 据 了 解, 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 终 止 审 议 并 非 首 例 997 年 12 月 八 届 全 国 人 大 常 委 会 第 二 十 九 次 会 议 初 步 审 议 了 中 华 人 民 共 和 国 高 新 技 术 产 业 开 发 区 法 ( 草 案 ) 1999 年 6 月, 九 届 全 国 人 大 常 委 会 第 十 次 会 议 对 草 案 进 行 了 第 二 次 审 议 此 后 由 于 各 方 面 对 草 案 的 意 见 分 歧 较 大, 一 直 未 能 提 出 对 草 案 的 修 改 方 案 三 年 后 的 2002 年 8 月 16 日, 第 九 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 委 员 长 会 议 决 定 终 止 审 议 二 新 一 轮 修 法 最 快 2017 年 底 启 动 终 止 审 议 意 味 着 土 地 管 理 法 需 要 重 新 修 法 蔡 继 明 指 出, 此 前 的 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 主 要 是 聚 焦 土 地 征 收 补 偿, 修 改 内 容 比 较 单 一 但 是 随 着 十 八 届 三 中 四 中 全 会 的 召 开, 中 央 对 土 地 改 革 提 出 了 新 的 要 求, 在 此 背 景 下, 新 一 轮 土 地 管 理 法 修 改 将 涉 及 更 广 泛 的 内 容, 且 不 可 能 快 速 重 新 启 动 修 法 程 序 多 位 研 究 土 地 管 理 法 修 改 的 专 家 也 表 达 了 同 样 的 观 点 郑 州 大 学 土 地 管 理 法 研 究 专 家 沈 开 举 认 为, 上 一 次 的 修 改 就 是 步 伐 太 快 了, 各 个 部 门 对 问 题 没 有 达 成 共 识, 土 地 管 理 法 的 修 订 还 是 需 要 中 央 作 出 顶 层 设 计 和 部 署, 不 能 进 行 得 太 快 国 土 资 源 部 政 策 法 规 司 相 关 人 员 曾 透 露, 新 一 轮 的 土 地 管 理 法 修 订 将 根 据 十 八 届 三 中 全 会 中 共 中 央 关 于 全 面 深 化 改 革 若 干 重 大 问 题 的 决 定 ( 以 下 简 称 决 定 ) 的 精 神 来 重 修, 并 且 将 进 行 大 修 近 日, 中 共 中 央 办 公 厅 和 国 务 院 办 公 厅 联 合 印 发 了 关 于 农 村 土 地 征 收 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 宅 基 地 制 度 改 革 试 点 工 作 的 意 见, 这 标 志 着 我 国 农 村 土 地 制 度 的 改 革 即 将 进 入 到 试 点 阶 段 蔡 继 明 表 示, 新 一 轮 修 法 时 间 至 少 要 等 到 中 央 新 提 出 的 土 地 改 革 要 求 的 试 点 完 成 后, 前 述 国 土 系 统 官 员 也 对 记 者 表 达 了 同 样 的 观 点 该 名 国 土 系 统 官 员 还 表 示, 改 革 试 点 的 经 验 总 结 将 在 2017 年 底 前 完 成 这 就 意 味 着 新 一 轮 的 土 地 管 理 法 修 订 程 序 最 快 也 要 等 到 2017 年 年 底 才 会 启 动 三 土 地 管 理 法 修 改 聚 焦 三 大 问 题 1 农 村 宅 基 地 抵 押 审 批 等 问 题 现 行 土 地 管 理 法 第 二 章 第 八 条 明 确 规 定 : 城 市 的 土 地 属 于 国 家 所 有 农 村 和 城 市 郊 区 的 土 地, 除 由 法 律 规 定 属 于 国 家 所 有 的 以 外, 属 于 集 体 所 30 31

20 有 ; 宅 基 地 和 自 留 地, 也 属 于 集 体 所 有 而 2013 年 11 月, 党 的 十 八 届 三 中 全 会 决 定 明 确 提 出 : 赋 予 农 民 对 承 包 地 占 有 使 用 收 益 流 转 及 承 包 经 营 权 抵 押 担 保 权 能, 允 许 农 民 以 承 包 经 营 权 入 股 发 展 农 业 产 业 化 经 营 农 业 部 产 业 政 策 与 法 规 司 司 长 张 红 宇 对 此 曾 公 开 表 示, 当 前 的 土 地 管 理 法 的 表 述 和 三 中 全 会 决 定 提 出 的 这 一 改 革 目 标 有 所 矛 盾, 比 如 按 照 现 行 的 土 地 管 理 法, 宅 基 地 使 用 权 和 承 包 经 营 权 都 是 不 可 以 抵 押 的 针 对 农 户 宅 基 地 取 得 困 难 利 用 粗 放 退 出 不 畅 等 问 题, 国 土 资 源 部 部 长 国 家 土 地 总 督 察 姜 大 明 表 示, 要 完 善 宅 基 地 权 益 保 障 和 取 得 方 式, 探 索 农 民 住 房 保 障 在 不 同 区 域 户 有 所 居 的 多 种 实 现 形 式 ; 对 因 历 史 原 因 形 成 超 标 准 占 用 宅 基 地 和 一 户 多 宅 等 情 况, 探 索 实 行 有 偿 使 用 ; 探 索 进 城 落 户 农 民 在 本 集 体 经 济 组 织 内 部 自 愿 有 偿 退 出 或 转 让 宅 基 地 ; 改 革 宅 基 地 审 批 制 度, 发 挥 村 民 自 治 组 织 的 民 主 管 理 作 用 2 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 问 题 十 八 届 三 中 全 会 决 定 要 求, 要 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场 在 符 合 规 划 和 用 途 管 制 前 提 下, 允 许 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 出 让 租 赁 入 股, 实 行 与 国 有 土 地 同 等 入 市 同 权 同 价 蔡 继 明 表 示, 之 所 以 强 调 农 村 集 体 土 地 入 市, 且 与 国 有 土 地 同 权 同 价, 就 是 表 明 政 府 要 明 确 公 共 利 益 的 征 地 范 围, 对 于 非 公 共 利 益 的 用 地, 就 按 照 市 场 规 则 交 易, 让 广 大 的 农 民 能 平 等 参 与 工 业 现 代 化 进 程, 公 平 分 享 工 业 现 代 化 城 市 化 带 来 的 成 果 目 前, 我 国 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 还 存 在 权 能 不 完 整, 不 能 同 等 入 市 同 权 同 价 和 交 易 规 则 亟 待 健 全 等 问 题 姜 大 明 强 调, 针 对 上 述 问 题, 在 试 点 工 作 中 要 建 立 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 制 度 完 善 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 产 权 制 度, 赋 予 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 出 让 租 赁 入 股 权 能 ; 明 确 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 入 市 范 围 和 途 径 ; 建 立 健 全 市 场 交 易 规 则 和 服 务 监 管 制 度 3 征 地 范 围 程 序 以 及 保 障 等 问 题 现 行 土 地 管 理 法 第 五 章 第 47 条 规 定 : 征 收 土 地, 按 照 被 征 收 土 地 的 原 用 途 给 予 补 偿 年 土 地 管 理 法 修 正 案 草 案 由 于 修 改 内 容 只 涉 及 征 地 补 偿, 没 有 获 得 通 过 蔡 继 明 表 示, 随 着 城 市 面 积 不 断 扩 大, 扩 大 的 城 市 面 积 均 来 自 对 农 村 集 体 所 有 土 地 的 征 收, 也 由 此 产 生 了 强 制 征 收 暴 力 征 收 和 对 抗 征 收 等 一 系 列 社 会 问 题 因 此, 征 地 制 度 的 修 改 迫 在 眉 睫, 征 地 制 度 的 修 改 也 将 是 新 一 轮 土 地 管 理 法 修 改 的 核 心 内 容 之 一 专 家 表 示, 在 2017 年 之 前 的 试 点 工 作 中, 要 完 善 土 地 征 收 制 度 针 对 征 地 范 围 过 大 程 序 不 够 规 范 被 征 地 农 民 保 障 机 制 不 完 善 等 问 题, 要 缩 小 土 地 征 收 范 围, 探 索 制 定 土 地 征 收 目 录, 严 格 界 定 公 共 利 益 用 地 范 围 ; 规 范 土 地 征 收 程 序, 建 立 稳 定 风 险 评 估 制 度, 健 全 矛 盾 纠 纷 调 处 机 制, 全 面 公 开 土 地 征 收 信 息 ; 完 善 对 被 征 地 农 民 合 理 规 范 多 元 保 障 机 制 2014 年 末 楼 市 成 交 量 再 创 新 高 行 政 调 控 手 段 尽 可 能 淡 化 2014 年 末 楼 市 成 交 量 再 创 新 高 专 家 预 测, 进 入 2015 年, 房 地 产 市 场 将 延 续 当 前 宽 松 的 政 策 环 境, 市 场 预 期 将 继 续 好 转, 一 季 度 价 格 下 降 城 市 数 量 或 继 续 减 少 而 楼 市 调 控 将 进 一 步 弱 化 行 政 管 控, 充 分 发 挥 市 场 作 用, 最 大 限 度 地 改 善 居 民 实 际 住 房 条 件 年 末 楼 市 成 交 量 再 创 新 高 去 年 下 半 年, 各 地 楼 市 限 购 继 续 松 绑, 信 贷 政 策 持 续 松 动, 房 企 为 消 化 库 存 普 遍 以 价 换 量 以 上 因 素 共 同 推 动 12 月 楼 市 回 暖,70 个 大 中 城 市 房 价 环 比 降 幅 继 续 收 窄, 新 建 商 品 房 成 交 量 再 创 新 高, 一 线 城 市 量 价 齐 升 国 家 统 计 局 城 市 司 高 级 统 计 师 刘 建 伟 表 示, 受 前 期 信 贷 政 策 调 整 央 行 降 息 年 底 开 发 商 为 消 化 库 存 加 大 推 盘 力 度 等 多 重 因 素 影 响, 去 年 12 月 新 建 商 品 住 宅 成 交 量 环 比 增 长 近 9%, 再 创 年 内 新 高, 房 价 环 比 降 幅 也 继 续 收 窄 12 月 70 个 大 中 城 市 楼 市 最 显 著 的 特 征 就 是 房 价 环 比 降 幅 继 续 收 窄, 一 线 城 市 成 交 活 跃 链 家 地 产 研 究 部 张 旭 分 析 表 示, 楼 市 回 暖 受 益 于 去 年 第 四 季 度 楼 市 限 购 松 绑 银 行 信 贷 松 绑 等 众 多 提 振 政 策, 更 是 房 地 产 企 业 去 库 存 策 略 的 32 33

21 结 果 12 月, 房 企 的 推 盘 促 销 心 态 依 然 不 减, 供 应 量 依 然 处 于 高 峰 年 末 房 企 为 完 成 年 度 销 售 任 务, 以 价 换 量 还 是 主 要 策 略, 市 场 的 整 体 走 势 以 平 稳 为 主, 高 库 存 下 房 企 不 具 备 调 高 售 价 的 动 力 今 年 房 价 或 告 别 单 边 上 涨 中 原 地 产 首 席 分 析 师 张 大 伟 表 示,2014 年, 中 国 房 地 产 市 场 首 次 出 现 了 非 政 策 因 素 导 致 的 市 场 下 行, 本 轮 房 地 产 市 场 的 深 度 调 整 也 基 本 宣 告 了 房 地 产 过 去 黄 金 十 年 的 结 束 张 大 伟 认 为, 由 于 2013 年 楼 市 暴 涨 透 支 了 需 求 购 买 力, 而 近 些 年 来 部 分 城 市 房 地 产 过 度 开 发 又 导 致 供 应 量 持 续 增 长, 这 就 导 致 楼 市 整 体 告 别 绝 对 短 缺, 不 再 可 能 重 现 过 去 十 几 年 供 不 应 求 单 边 上 涨 的 高 增 长 局 面 经 济 步 入 新 常 态, 中 国 房 地 产 市 场 也 有 望 回 归 理 性 预 计 2015 年, 大 部 分 房 企 的 经 营 策 略 将 依 然 以 平 稳 去 库 存 为 主, 价 格 调 整 到 今 年 一 季 度 才 有 望 出 现 明 显 企 稳 张 旭 认 为, 进 入 2015 年, 房 地 产 市 场 将 延 续 当 前 宽 松 的 政 策 环 境, 市 场 预 期 将 继 续 好 转 随 着 市 场 成 交 量 的 继 续 攀 升, 新 房 价 格 优 惠 的 力 度 将 明 显 减 弱, 而 二 手 房 业 主 降 价 的 动 力 也 将 不 足, 预 计 2015 年 一 季 度 价 格 下 降 城 市 数 量 有 望 继 续 减 少, 部 分 率 先 好 转 城 市 价 格 甚 至 出 现 回 升 楼 市 分 化 或 加 剧 目 前, 楼 市 分 化 依 然 明 显 同 一 城 市 不 同 楼 盘 冷 热 不 均 以 北 京 为 例, 12 月, 低 端 楼 盘, 特 别 是 均 价 低 于 2 万 元 / 平 方 米 的 楼 盘, 成 交 量 明 显 增 加, 约 占 纯 商 品 住 宅 成 交 的 一 半 ; 而 5 万 元 以 上 的 高 端 市 场 依 然 差 强 人 意 不 同 区 域 不 同 城 市 也 冷 热 不 均 12 月, 一 线 城 市 房 价 整 体 平 均 上 涨, 新 建 商 品 住 宅 和 二 手 住 宅 价 格 环 比 平 均 涨 幅 分 别 为 0.1% 和 0.4% 4 个 一 线 城 市 新 建 商 品 住 宅 成 交 套 数 环 比 增 长 均 在 15% 以 上, 远 高 于 全 国 平 均 水 平 北 京 理 工 大 学 房 地 产 所 长 周 毕 文 表 示, 虽 然 在 诸 多 政 策 利 好 下, 2014 年 末 商 品 房 成 交 量 有 所 回 暖, 但 楼 市 整 体 仍 将 处 于 稳 定 或 下 跌 趋 势 之 中 他 预 测, 今 年 部 分 城 市 一 些 地 段 某 些 项 目 成 交 将 回 暖, 不 少 城 市 也 仍 面 临 着 去 库 存 的 难 题 而 这 种 分 化 特 点, 在 今 后 将 会 更 加 明 显 行 政 调 控 手 段 尽 可 能 淡 化 值 得 一 提 的 是,2015 年 楼 市 格 局 将 建 立 在 直 接 干 预 楼 市 的 行 政 调 控 手 段 逐 步 退 出 市 场 的 基 础 上 除 一 线 城 市 及 三 亚 外, 全 国 楼 市 近 10 年 来 首 次 出 现 依 靠 市 场 自 行 调 节 的 局 面 去 年 底, 住 房 和 城 乡 建 设 部 副 部 长 齐 骥 曾 明 确 表 示, 除 了 几 个 特 大 城 市, 由 于 人 口 规 模 控 制 问 题 没 有 放 开 之 外, 大 多 数 城 市 已 经 把 几 年 前 推 出 的 限 购 措 施 进 行 了 调 整 取 消 限 购 限 贷 等 楼 市 去 除 行 政 化 的 政 策 并 非 救 市, 而 是 借 市 场 调 整 的 窗 口 期, 把 一 些 行 政 色 彩 比 较 浓 的 干 预 措 施 尽 可 能 剔 除 社 科 院 财 经 战 略 研 究 院 城 市 与 房 地 产 研 究 室 主 任 倪 鹏 飞 认 为, 未 来 中 国 住 房 政 策 的 取 向 应 是 通 过 弱 化 行 政 管 控, 使 市 场 机 制 能 够 充 分 发 挥 作 用 ; 通 过 深 化 市 场 改 革, 最 大 限 度 地 改 善 居 民 实 际 住 房 条 件 楼 市 政 策 目 标 将 是 建 立 自 住 为 主 适 度 投 资 市 场 调 节 政 府 监 控 的 市 场 架 构 行 政 管 控 过 多 扭 曲 了 市 场 信 号, 造 成 开 发 商 和 购 房 者 对 房 价 的 非 理 性 预 期, 助 长 了 市 场 短 期 波 动, 降 低 了 市 场 供 给 效 率 房 地 产 刚 需 平 稳 健 康 是 目 标 在 21 日 召 开 的 达 沃 斯 论 坛 上, 李 克 强 总 理 明 确 表 示, 中 国 房 地 产 市 场 的 刚 性 需 求 是 长 期 的 恰 逢 国 家 统 计 局 刚 刚 公 布 了 最 新 的 70 城 市 房 价 变 化 数 据, 总 理 此 时 的 话 语 意 味 深 长 首 先, 有 强 化 信 心 之 意 从 数 据 上 看, 过 去 的 一 年 里, 新 建 商 品 房 价 格 和 交 易 量 环 比 总 体 为 下 降 趋 势, 房 地 产 开 发 投 资 数 据 也 在 回 落, 这 一 方 面 可 以 解 释 为 房 地 产 调 控 政 策 的 效 果, 另 一 方 面 也 可 以 理 解 为 经 过 多 年 上 涨, 房 价 继 续 上 行 的 市 场 基 础 已 经 不 牢 固, 行 业 投 资 动 力 减 弱 也 主 要 是 市 场 内 在 因 素 作 用 总 理 说, 房 地 产 市 场 在 一 定 时 间 内 出 现 调 整, 这 也 是 正 常 的 的 确, 这 种 调 整 是 正 常 的 市 场 行 为, 不 必 过 于 悲 观 ; 而 且, 随 着 中 国 经 济 总 量 的 增 长 和 人 民 生 活 的 日 益 改 善, 改 善 型 住 房 需 求 的 体 量 增 长 不 容 忽 视, 再 者, 中 国 去 年 城 镇 人 口 又 增 加 了 1800 万 人, 城 镇 化 率 又 提 高 了 1.04 个 百 分 点, 目 前 的 城 镇 化 率 在 55% 左 右, 这 与 世 界 发 达 国 家 城 镇 化 率 80% 多 的 水 平 还 34 35

22 有 相 当 距 离 所 以, 从 这 个 层 面 上 看, 伴 随 城 镇 化 建 设 脚 步 的 加 快 以 及 人 口 生 育 政 策 的 调 整, 中 国 房 地 产 市 场 的 刚 性 需 求 是 长 期 的 其 次, 有 确 保 保 障 房 供 给 之 意 总 理 强 调, 政 府 的 主 要 任 务 是 保 障 住 房 困 难 的 群 众 拥 有 基 本 住 房, 实 现 全 体 人 民 住 有 所 居 大 家 看 到, 在 2011 年 至 2013 年 的 三 年 时 间 里, 我 国 已 经 开 工 建 设 各 类 保 障 性 安 居 工 程 2400 多 万 套, 建 成 1500 万 套 以 上 2014 年 计 划 开 工 700 万 套 以 上 目 前 约 有 1 亿 人 住 在 城 市 棚 户 区 里, 还 有 很 多 人 住 在 城 乡 危 房 里 为 此, 今 年 政 府 在 加 大 保 障 房 建 设 之 外, 还 将 加 大 城 市 棚 户 区 改 造 力 度, 保 障 困 难 群 众 有 基 本 住 房 这 从 另 一 个 方 面 也 说 明 中 国 地 产 行 业 住 宅 方 面 的 投 资 是 长 期 的, 同 时, 困 难 群 众 对 保 障 房 和 棚 改 的 需 求 也 是 长 期 的, 这 是 构 成 中 国 房 地 产 市 场 长 期 刚 性 需 求 的 重 要 内 容 第 三, 有 抑 制 过 度 投 机 之 意 总 理 说, 希 望 房 地 产 市 场 能 够 长 期 平 稳 健 康 发 展 针 对 不 同 的 购 买 力 来 看, 中 国 房 地 产 市 场 的 刚 性 需 求 是 长 期 的, 也 是 多 层 次 的, 相 应 的 住 房 产 品 既 有 保 障 房, 也 包 含 各 档 次 的 商 品 住 房 政 府 的 责 任, 就 是 组 织 提 供 保 障 性 住 房, 实 现 社 会 公 民 的 基 本 保 障 同 时, 要 通 过 必 要 的 手 段 抑 制 过 度 投 机, 实 现 社 会 公 共 资 源 的 公 平 配 在 中 高 端 产 品 线, 要 充 分 引 入 市 场 竞 争 与 调 节 机 制, 实 现 房 地 产 行 业 效 益 与 公 益 的 利 益 平 衡, 使 生 产 者 消 费 者 管 理 者 各 自 归 位 综 合 来 看, 这 是 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 题 中 应 有 之 意 我 们 要 充 分 认 识 到, 房 地 产 行 业 的 超 长 产 业 链, 对 经 济 增 长 和 充 分 就 业 的 贡 献 度 不 可 忽 视 虽 然 高 房 价 招 致 人 人 喊 打, 但 相 比 之 下, 房 价 下 跌 失 控 对 整 体 经 济 的 危 害 更 大, 因 而, 总 理 所 说 平 稳 健 康 是 目 标 回 购 商 品 房 需 把 好 关 口 针 对 房 地 产 库 存 高 企 现 象, 住 建 部 不 久 前 开 了 一 个 药 方, 即 发 布 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 指 导 意 见, 允 许 各 地 政 府 回 购 商 品 房 作 为 公 租 房, 实 际 上 政 府 回 购 商 品 房, 鼓 励 开 发 商 售 转 租 在 去 年 就 陆 陆 续 续 在 各 地 铺 开 试 点 但 政 府 考 虑 的 不 仅 仅 是 给 空 置 房 多 条 交 易 的 路 径, 而 是 保 障 房 建 设 目 标 的 实 现 和 消 化 全 国 6 亿 平 方 米 的 空 置 房 库 存 的 问 题 一 商 品 房 回 购 一 箭 多 雕 从 2014 年 传 出 住 建 部 要 出 台 政 府 收 购 商 品 房 用 于 保 障 性 住 房 指 导 意 见, 到 2015 年 1 月 6 日 正 式 的 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 指 导 意 见 的 发 文, 开 发 商 售 转 租 地 方 回 购 商 品 房 已 是 成 政 策 鼓 励 措 施 实 际 上, 低 收 入 人 群 有 住 房 需 求, 国 家 有 硬 性 保 障 房 和 棚 户 区 改 造 要 求, 但 地 方 政 府 财 政 捉 襟 见 肘, 地 方 房 地 产 库 存 又 日 渐 高 企, 都 是 当 前 住 房 市 场 需 要 解 决 和 平 衡 的 矛 盾 而 政 府 出 面 回 购 商 品 房, 并 用 于 保 障 房 供 应, 可 谓 是 多 重 问 题 的 一 箭 多 雕 专 家 分 析 称, 此 举 实 则 打 通 市 场 库 存 房 源 与 棚 户 区 改 造, 释 放 超 过 一 千 万 棚 改 安 置 需 求 首 先 是 棚 改 任 务 的 硬 性 要 求 2014 年 8 月 4 日, 国 务 院 办 公 厅 对 外 发 布 关 于 进 一 步 加 强 棚 户 区 改 造 工 作 的 通 知, 要 求 加 快 各 项 相 关 工 作, 同 时 要 各 地 区 抓 紧 编 制 完 善 年 棚 户 区 改 造 规 划 据 官 方 公 开 数 据 测 算 发 现, 要 完 成 中 长 期 棚 改 目 标, 从 2014 年 起 每 年 需 完 成 万 户 以 上 的 棚 户 改 造 这 意 味 着 新 一 轮 大 规 模 棚 改 正 在 全 面 启 动 8 月 15 日, 住 建 部 发 布 信 息 称,2014 年 全 国 计 划 新 开 工 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 700 万 套 以 上, 其 中 各 类 棚 户 区 470 万 套 以 上 住 建 部 副 部 长 齐 骥 曾 表 示,470 万 套 棚 改 的 投 资 规 模 上 万 亿 元, 仅 靠 财 政 支 持, 缺 口 较 大, 尤 其 是 目 前 尚 未 改 造 的 棚 户 区 大 多 位 于 中 西 部 地 区 独 立 工 矿 区 资 源 枯 竭 型 城 市 和 三 线 企 业 较 集 中 的 城 市 但 在 保 障 房 需 求 下 地 方 库 存 高 企, 地 方 开 发 商 甚 至 面 临 因 库 存 消 化 不 利 而 资 金 链 断 裂 的 风 险 数 据 显 示, 截 至 目 前 全 国 已 有 近 6 亿 平 方 米 的 待 售 库 存, 其 中 很 大 部 分 位 于 三 四 线 因 此 住 建 部 部 长 陈 政 高 也 表 态, 房 地 产 库 存 高 企 的 三 四 线 城 市, 再 盖 新 楼 进 行 整 体 安 置 已 没 必 要 在 今 年 1 月 20 日 的 全 国 棚 户 区 改 造 经 验 交 流 会 上, 陈 政 高 就 指 出, 住 建 部 要 指 导 督 促 商 品 住 房 较 多 的 城 市, 出 台 支 持 措 施, 将 商 品 房 转 化 为 安 置 房, 促 进 棚 改 与 利 用 存 量 房 的 有 效 衔 接 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 副 院 长 杨 红 旭 认 为, 政 府 回 购 政 策 对 三 四 线 城 市 去 库 存 是 利 好 中 原 地 产 首 席 分 析 师 张 大 伟 则 将 之 理 解 为 地 方 的 新 一 轮 救 市 举 措 虽 然 从 价 格 看, 统 购 价 格 低 于 市 场 价 15%, 很 少 有 市 民 会 愿 意 出 售 给 政 府, 但 这 一 政 策 将 对 购 房 者 而 言 有 托 底 的 作 用, 在 政 府 回 购 承 36 37