[Table_MainInfo]

Transcription

1 [Table_MainInfo] 研 究 报 告 公 司 报 告 ( 点 评 报 告 ) 评 级 买 入 维 持 招 商 蛇 口 (1979) 销 售 同 比 加 速, 拓 展 地 铁 物 业 [Table_Author] 分 析 师 蒲 东 君 联 系 人 联 系 人 (8621) pudj@cjsc.com.cn 执 业 证 书 编 号 :S 吴 海 健 (8621) wuhj2@cjsc.com.cn 杨 靖 凤 (8621) yangjf@cjsc.com.cn 分 析 师 [Table_QuotePic] 市 场 表 现 对 比 图 ( 近 12 个 月 ) 215/12 216/3 45% 3% 15% % -15% -3% -45% 资 料 来 源 :Wind [Table_Doc] 相 关 研 究 招 商 蛇 口 沪 深 3 房 地 产 吸 收 合 并 推 动 利 润 增 长 深 拓 南 京 市 场, 邮 轮 产 业 提 速 三 大 业 务 并 进, 推 动 价 值 修 复 [Table_Summary] 报 告 要 点 事 件 描 述 招 商 蛇 口 发 布 216 年 4 月 销 售 及 拿 地 公 告 :4 月 份 公 司 实 现 销 售 面 积 万 平, 同 比 增 长 68.97%, 销 售 金 额 亿 元, 同 比 增 长 14.1%, 销 售 均 价 148 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 2.74%; 此 外, 公 司 4 月 份 于 北 京 广 州 共 获 取 3 个 项 目 事 件 评 论 销 售 同 比 加 速, 环 比 趋 缓 公 司 4 月 份 销 售 面 积 同 比 增 长 68.97%, 环 比 下 降 1.39%, 销 售 金 额 同 比 增 长 14.1%, 环 比 增 长 6.65% 销 售 同 比 增 速 相 比 上 个 月 均 有 较 大 幅 度 提 升, 其 中 销 售 面 积 增 速 较 上 月 提 升 个 百 分 点, 销 售 金 额 相 比 上 月 提 升 26.8 个 百 分 点 公 司 4 月 份 销 售 环 比 总 体 趋 缓, 可 能 由 部 分 城 市 政 策 收 紧 所 致 项 目 布 局 优 化, 社 区 业 务 增 长 可 期 社 区 开 发 业 务 目 前 仍 然 是 公 司 最 主 要 的 业 务,215 年 营 收 占 比 高 达 85.18% 公 司 在 211 年 全 国 扩 张 之 后, 投 资 重 心 自 214 年 以 来 开 始 回 归 一 线 城 市,215 年 拿 地 宗 数 占 比 达 到 31.5% 受 益 于 项 目 布 局 优 化, 销 售 增 长 自 216 年 以 来 正 逐 步 兑 现, 社 区 开 发 业 务 未 来 增 长 可 期 积 极 拓 展 一 线 城 市 地 铁 物 业 公 司 继 续 坚 持 回 归 一 线 城 市 的 投 资 策 略, 4 月 份 共 获 取 3 宗 地, 其 中 2 宗 位 于 北 京,1 宗 位 于 广 州 随 着 一 线 城 市 地 铁 交 通 网 络 的 覆 盖 程 度 渐 趋 完 善, 地 铁 物 业 的 价 值 水 涨 船 高, 公 司 顺 势 加 大 投 资 力 度, 其 中 北 京 新 增 地 块 位 于 昌 平 区, 紧 邻 地 铁 昌 平 线, 广 州 新 增 地 块 位 于 黄 埔 区, 靠 近 地 铁 14 号 线 三 大 主 业 并 进, 邮 轮 产 业 提 速 招 商 蛇 口 整 合 后 集 合 园 区 社 区 邮 轮 业 务 于 一 身, 三 大 主 业 协 同 并 进 社 区 开 发 方 面, 公 司 项 目 布 局 优 化 楼 市 逐 渐 回 暖, 业 绩 增 长 有 保 证 园 区 开 发 方 面, 招 商 蛇 口 在 深 圳 全 口 径 土 储 建 面 约 35 万 平, 无 形 资 产 中 的 土 地 使 用 权 551 万 平, 持 续 分 享 深 圳 发 展 红 利 邮 轮 产 业 方 面, 太 子 湾 母 港 一 期 建 设 已 经 开 启, 近 期 已 与 云 顶 香 港 签 署 合 作 协 议, 加 快 邮 轮 产 业 落 地 投 资 建 议 : 公 司 上 市 时 点 恰 逢 市 场 转 向, 多 重 利 空 夹 击 导 致 股 价 一 路 下 挫, 三 大 主 业 协 同 发 展 推 动 市 场 价 值 向 实 际 价 值 修 复 预 计 公 司 年 EPS 分 别 为 1.11 和 1.4 元 每 股, 对 应 当 前 股 价 的 PE 分 别 为 和 9.88 倍, 维 持 买 入 评 级 风 险 提 示 : 楼 市 回 暖 不 达 预 期, 园 区 邮 轮 业 务 推 进 不 顺 利 请 阅 读 最 后 评 级 说 明 和 重 要 声 明 1 / 6

2 Mar-15 Apr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Aug-15 Sep-15 Oct-15 Nov-15 Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 Mar-15 Apr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Aug-15 Sep-15 Oct-15 Nov-15 Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 公 司 报 告 ( 点 评 报 告 ) 事 件 描 述 招 商 蛇 口 发 布 216 年 4 月 销 售 及 拿 地 公 告 :4 月 份 公 司 实 现 销 售 面 积 万 平, 同 比 增 长 68.97%, 销 售 金 额 亿 元, 同 比 增 长 14.1%, 销 售 均 价 148 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 2.74%; 此 外, 公 司 4 月 份 于 北 京 广 州 共 获 取 3 个 项 目 事 件 评 论 销 售 同 比 加 速, 环 比 趋 缓 公 司 4 月 份 销 售 面 积 同 比 增 长 68.97%, 环 比 下 降 1.39%, 销 售 金 额 同 比 增 长 14.1%, 环 比 增 长 6.65% 销 售 同 比 增 速 相 比 上 个 月 均 有 较 大 幅 度 提 升, 其 中 销 售 面 积 增 速 较 上 月 提 升 个 百 分 点, 销 售 金 额 相 比 上 月 提 升 26.8 个 百 分 点 公 司 4 月 份 销 售 环 比 总 体 趋 缓, 可 能 由 部 分 城 市 政 策 收 紧 所 致 图 1:216 年 4 月 公 司 销 售 面 积 同 比 增 长 68.97%( 万 平,%) 图 2:216 年 4 月 公 司 销 售 额 同 比 增 长 14.1%( 亿 元,%) (2) (4) 资 料 来 源 :CREIS, 长 江 证 券 研 究 所 销 售 面 积 ( 万 m2) 同 比 (%) 资 料 来 源 :CREIS, 长 江 证 券 研 究 所 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 同 比 (%) 项 目 布 局 优 化, 社 区 业 务 增 长 可 期 社 区 开 发 业 务 目 前 仍 然 是 公 司 最 主 要 的 业 务,215 年 营 收 占 比 高 达 85.18% 公 司 在 211 年 全 国 扩 张 之 后, 投 资 重 心 自 214 年 以 来 开 始 回 归 一 线 城 市,215 年 拿 地 宗 数 占 比 达 到 31.5% 受 益 于 项 目 布 局 优 化, 销 售 增 长 自 216 年 以 来 正 逐 步 兑 现, 社 区 开 发 业 务 未 来 增 长 可 期 图 3:215 年 公 司 营 收 结 构, 社 区 开 发 占 比 达 85.18% 图 4: 公 司 自 214 年 起, 拿 地 建 筑 面 积 占 比 开 始 向 一 线 城 市 集 中 社 区 开 发 与 运 营 园 区 开 发 与 运 营 邮 轮 产 业 建 设 与 运 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 积 极 拓 展 一 线 城 市 地 铁 物 业 公 司 继 续 坚 持 回 归 一 线 城 市 的 投 资 策 略,4 月 份 共 获 取 3 宗 地, 其 中 2 宗 位 于 北 京,1 宗 位 于 广 州 随 着 一 线 城 市 地 铁 交 通 网 络 的 覆 盖 程 度 渐 趋 完 善, 地 铁 物 业 的 价 值 水 涨 船 高, 公 司 顺 势 加 大 投 资 力 度, 其 中 北 京 新 增 地 块 位 于 昌 平 区, 紧 邻 地 铁 昌 平 线, 广 州 新 增 地 块 位 于 黄 埔 区, 靠 近 地 铁 14 号 线 请 阅 读 最 后 评 级 说 明 和 重 要 声 明 2 / 6

3 公 司 报 告 ( 点 评 报 告 ) 图 5: 北 京 新 增 地 块 区 位 示 意 图 资 料 来 源 : 百 度 地 图, 长 江 证 券 研 究 所 图 6: 广 州 新 增 地 块 区 位 示 意 图 资 料 来 源 : 百 度 地 图, 长 江 证 券 研 究 所 三 大 主 业 并 进, 邮 轮 产 业 加 速 落 地 招 商 蛇 口 整 合 后 集 合 园 区 社 区 邮 轮 业 务 于 一 身, 三 大 主 业 协 同 并 进 社 区 开 发 方 面, 公 司 项 目 布 局 优 化 楼 市 逐 渐 回 暖, 业 绩 增 长 有 保 证 园 区 开 发 方 面, 招 商 蛇 口 在 深 圳 全 口 径 土 储 建 面 约 35 万 平, 无 形 资 产 中 的 土 地 使 用 权 551 万 平, 持 续 分 享 深 圳 发 展 红 利 邮 轮 产 业 方 面, 太 子 湾 母 港 一 期 建 设 已 经 开 启, 近 期 已 与 云 顶 香 港 签 署 合 作 协 议, 加 快 邮 轮 产 业 落 地 表 1: 截 至 215 年 6 月 3 日, 招 商 蛇 口 全 口 径 土 地 储 备 ( 不 考 虑 权 益 系 数 ) 片 区 占 地 面 积 ( 万 平 ) 计 容 建 面 ( 万 平 ) 累 计 结 转 面 积 ( 万 平 ) 请 阅 读 最 后 评 级 说 明 和 重 要 声 明 3 / 6

4 公 司 报 告 ( 点 评 报 告 ) 光 明 高 新 园 区 前 海 合 作 区 前 海 湾 物 流 园 25 9 青 岛 高 新 区 蛇 口 片 区 ( 不 含 太 子 湾 ) 太 子 湾 片 区 表 2: 截 至 215 年 6 月 3 日, 招 商 蛇 口 无 形 资 产 中 的 土 地 使 用 权 ( 万 平 ) 片 区 已 取 得 权 属 证 书 土 地 使 用 权 面 积 未 取 得 权 属 证 书 土 地 使 用 权 面 积 小 计 蛇 口 片 区 前 海 片 区 太 子 湾 片 区 深 圳 光 明 片 区 山 东 青 岛 合 计 图 7: 深 圳 前 海 片 区 发 展 定 位 资 料 来 源 : 戴 德 梁 行, 长 江 证 券 研 究 所 投 资 建 议 : 公 司 上 市 时 点 恰 逢 市 场 转 向, 多 重 利 空 夹 击 导 致 股 价 一 路 下 挫, 三 大 主 业 协 同 发 展 推 动 市 场 价 值 向 实 际 价 值 修 复 预 计 公 司 年 EPS 分 别 为 1.11 和 1.4 元 每 股, 对 应 当 前 股 价 的 PE 分 别 为 和 9.88 倍, 维 持 买 入 评 级 风 险 提 示 : 楼 市 回 暖 不 达 预 期, 园 区 邮 轮 业 务 推 进 不 顺 利 请 阅 读 最 后 评 级 说 明 和 重 要 声 明 4 / 6

5 公 司 报 告 ( 点 评 报 告 ) 主 要 财 务 指 标 [Table_Profit] 215A 216E 217E 218E 营 业 收 入 ( 百 万 元 ) 增 长 率 (%) 8% 35% 29% 32% 归 属 母 公 司 所 有 者 净 利 润 ( 百 万 元 ) 增 长 率 (%) 51% 8% 27% 29% 每 股 收 益 ( 元 ) 净 资 产 收 益 率 (%) 1.4% 16.% 17.2% 18.5% 每 股 经 营 现 金 流 ( 元 ).26 财 务 报 表 及 指 标 预 测 [Table_Finance] 利 润 表 ( 百 万 元 ) 资 产 负 债 表 ( 百 万 元 ) 215A 216E 217E 218E 215A 216E 217E 218E 营 业 收 入 货 币 资 金 营 业 成 本 交 易 性 金 融 资 产 毛 利 应 收 账 款 % 营 业 收 入 37.7% 34.9% 34.3% 33.9% 存 货 营 业 税 金 及 附 加 预 付 账 款 % 营 业 收 入 1.6% 11.6% 1.6% 1.6% 其 他 流 动 资 产 销 售 费 用 流 动 资 产 合 计 % 营 业 收 入 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 可 供 出 售 金 融 资 产 管 理 费 用 持 有 至 到 期 投 资 % 营 业 收 入 2.5% 2.2% 2.2% 2.2% 长 期 股 权 投 资 财 务 费 用 投 资 性 房 地 产 % 营 业 收 入 3.1% 3.% 2.9% 2.5% 固 定 资 产 合 计 资 产 减 值 损 失 7 无 形 资 产 公 允 价 值 变 动 收 益 7 商 誉 投 资 收 益 递 延 所 得 税 资 产 464 营 业 利 润 其 他 非 流 动 资 产 % 营 业 收 入 2.4% 2.5% 18.9% 17.9% 资 产 总 计 营 业 外 收 支 短 期 贷 款 882 利 润 总 额 应 付 款 项 % 营 业 收 入 21.1% 2.5% 18.9% 17.9% 预 收 账 款 所 得 税 费 用 应 付 职 工 薪 酬 净 利 润 应 交 税 费 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 其 他 流 动 负 债 流 动 负 债 合 计 少 数 股 东 损 益 长 期 借 款 EPS( 元 / 股 ) 应 付 债 券 现 金 流 量 表 ( 百 万 元 ) 递 延 所 得 税 负 债 A 216E 217E 218E 其 他 非 流 动 负 债 经 营 活 动 现 金 流 净 额 负 债 合 计 取 得 投 资 收 益 523 归 属 于 母 公 司 收 长 回 期 现 股 金 权 投 资 -828 所 少 有 数 者 股 权 东 益 权 益 无 形 资 产 投 资 股 东 权 益 固 定 资 产 投 资 负 债 及 股 东 权 益 其 他 268 基 本 指 标 投 资 活 动 现 金 流 净 额 A 216E 217E 218E 债 券 融 资 4741 EPS 股 权 融 资 BVPS 银 行 贷 款 增 加 ( 减 少 ) PE 筹 资 成 本 PEG 其 他 PB 筹 资 活 动 现 金 流 净 额 EV/EBITDA 现 金 净 流 量 ROE 1.4% 16.% 17.2% 18.5% 请 阅 读 最 后 评 级 说 明 和 重 要 声 明 5 / 6

6 长 江 证 券 研 究 所 投 资 评 级 说 明 行 业 评 级 报 告 发 布 日 后 的 12 个 月 内 行 业 股 票 指 数 的 涨 跌 幅 度 相 对 同 期 沪 深 3 指 数 的 涨 跌 幅 为 基 准, 投 资 建 议 的 评 级 标 准 为 : 看 好 : 相 对 表 现 优 于 市 场 中 性 : 相 对 表 现 与 市 场 持 平 看 淡 : 相 对 表 现 弱 于 市 场 公 司 评 级 报 告 发 布 日 后 的 12 个 月 内 公 司 的 涨 跌 幅 度 相 对 同 期 沪 深 3 指 数 的 涨 跌 幅 为 基 准, 投 资 建 议 的 评 级 标 准 为 : 买 入 : 相 对 大 盘 涨 幅 大 于 1% 增 持 : 相 对 大 盘 涨 幅 在 5%~1% 之 间 中 性 : 相 对 大 盘 涨 幅 在 -5%~5% 之 间 减 持 : 相 对 大 盘 涨 幅 小 于 -5% 无 投 资 评 级 : 由 于 我 们 无 法 获 取 必 要 的 资 料, 或 者 公 司 面 临 无 法 预 见 结 果 的 重 大 不 确 定 性 事 件, 或 者 其 他 原 因, 致 使 我 们 无 法 给 出 明 确 的 投 资 评 级 联 系 我 们 上 海 浦 东 新 区 世 纪 大 道 1589 号 长 泰 国 际 金 融 大 厦 21 楼 (2122) 电 话 : 传 真 : 武 汉 武 汉 市 新 华 路 特 8 号 长 江 证 券 大 厦 9 楼 (4315) 传 真 : 北 京 西 城 区 金 融 大 街 17 号 中 国 人 寿 中 心 66 室 (132) 传 真 : 深 圳 深 圳 市 福 田 区 福 华 一 路 6 号 免 税 商 务 大 厦 18 楼 (518) 传 真 : , 重 要 声 明 长 江 证 券 股 份 有 限 公 司 具 有 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格, 经 营 证 券 业 务 许 可 证 编 号 :16 本 报 告 的 作 者 是 基 于 独 立 客 观 公 正 和 审 慎 的 原 则 制 作 本 研 究 报 告 本 报 告 的 信 息 均 来 源 于 公 开 资 料, 本 公 司 对 这 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 不 作 任 何 保 证, 也 不 保 证 所 包 含 信 息 和 建 议 不 发 生 任 何 变 更 本 公 司 已 力 求 报 告 内 容 的 客 观 公 正, 但 文 中 的 观 点 结 论 和 建 议 仅 供 参 考, 不 包 含 作 者 对 证 券 价 格 涨 跌 或 市 场 走 势 的 确 定 性 判 断 报 告 中 的 信 息 或 意 见 并 不 构 成 所 述 证 券 的 买 卖 出 价 或 征 价, 投 资 者 据 此 做 出 的 任 何 投 资 决 策 与 本 公 司 和 作 者 无 关 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 本 报 告 所 指 的 证 券 或 投 资 标 的 的 价 格 价 值 及 投 资 收 入 可 升 可 跌, 过 往 表 现 不 应 作 为 日 后 的 表 现 依 据 ; 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 ; 本 公 司 不 保 证 本 报 告 所 含 信 息 保 持 在 最 新 状 态 同 时, 本 公 司 对 本 报 告 所 含 信 息 可 在 不 发 出 通 知 的 情 形 下 做 出 修 改, 投 资 者 应 当 自 行 关 注 相 应 的 更 新 或 修 改 本 公 司 及 作 者 在 自 身 所 知 情 范 围 内, 与 本 报 告 中 所 评 价 或 推 荐 的 证 券 不 存 在 法 律 法 规 要 求 披 露 或 采 取 限 制 静 默 措 施 的 利 益 冲 突 本 报 告 版 权 仅 仅 为 本 公 司 所 有, 未 经 书 面 许 可, 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 和 发 布 如 引 用 须 注 明 出 处 为 长 江 证 券 研 究 所, 且 不 得 对 本 报 告 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 删 节 和 修 改 刊 载 或 者 转 发 本 证 券 研 究 报 告 或 者 摘 要 的, 应 当 注 明 本 报 告 的 发 布 人 和 发 布 日 期, 提 示 使 用 证 券 研 究 报 告 的 风 险 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发 本 报 告 的, 本 公 司 将 保 留 向 其 追 究 法 律 责 任 的 权 利