发 债 主 体 公 司 成 立 于 1998 年, 前 身 为 廊 坊 市 华 夏 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 初 始 注 册 资 本 200 万 元, 其 中 王 文 学 出 资 160 万 元, 廊 坊 市 融 通 物 资 贸 易 有 限 公 司 出 资 40 万 元, 后 经 多 次

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2 大 公 信 用 评 级 报 告 声 明 为 便 于 报 告 使 用 人 正 确 理 解 和 使 用 大 公 国 际 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 大 公 ) 出 具 的 本 信 用 评 级 报 告 ( 以 下 简 称 本 报 告 ), 兹 声 明 如 下 : 一 大 公 及 其 评 级 分 析 师 评 审 人 员 与 发 债 主 体 之 间, 除 因 本 次 评 级 事 项 构 成 的 委 托 关 系 外, 不 存 在 其 他 影 响 评 级 客 观 独 立 公 正 的 关 联 关 系 二 大 公 及 评 级 分 析 师 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 本 报 告 遵 循 了 客 观 真 实 公 正 的 原 则 三 本 报 告 的 评 级 结 论 是 大 公 依 据 合 理 的 技 术 规 范 和 评 级 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 评 级 意 见 未 因 发 债 主 体 和 其 他 任 何 组 织 机 构 或 个 人 的 不 当 影 响 而 发 生 改 变 四 本 报 告 引 用 的 受 评 对 象 资 料 主 要 由 发 债 主 体 提 供, 大 公 对 该 部 分 资 料 的 真 实 性 及 时 性 和 完 整 性 不 作 任 何 明 示 暗 示 的 陈 述 或 担 保 建 议 五 本 报 告 的 分 析 及 结 论 只 能 用 于 相 关 决 策 参 考, 不 构 成 任 何 买 入 持 有 或 卖 出 等 投 资 六 本 报 告 信 用 等 级 在 本 报 告 出 具 之 日 至 本 次 债 券 到 期 兑 付 日 有 效, 在 有 效 期 限 内, 大 公 拥 有 跟 踪 评 级 变 更 等 级 和 公 告 等 级 变 化 的 权 利 七 本 报 告 版 权 属 于 大 公 所 有, 未 经 授 权, 任 何 机 构 和 个 人 不 得 复 制 转 载 出 售 和 发 布 ; 如 引 用 刊 发, 须 注 明 出 处, 且 不 得 歪 曲 和 篡 改

3 发 债 主 体 公 司 成 立 于 1998 年, 前 身 为 廊 坊 市 华 夏 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 初 始 注 册 资 本 200 万 元, 其 中 王 文 学 出 资 160 万 元, 廊 坊 市 融 通 物 资 贸 易 有 限 公 司 出 资 40 万 元, 后 经 多 次 股 权 转 让 和 增 资, 公 司 于 2007 年 整 体 改 制 为 股 份 制 公 司,2011 年 完 成 借 壳 上 市 ( 证 券 代 码 : SH) 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 注 册 资 本 亿 元, 公 司 控 股 股 东 为 华 夏 幸 福 基 业 控 股 股 份 公 司, 持 有 公 司 68.88% 股 权, 实 际 控 制 人 为 王 文 学 公 司 主 要 从 事 产 业 新 城 开 发 建 设 和 城 市 地 产 开 发 业 务 产 业 新 城 开 发 建 设 包 含 土 地 整 理 投 资 产 业 发 展 服 务 和 园 区 住 宅 配 套 等 公 司 已 建 立 了 从 城 市 发 展 定 位 与 空 间 规 划 城 市 建 设 招 商 引 资 到 城 市 运 营 的 开 发 运 营 管 理 体 系, 旗 下 的 综 合 性 园 区 主 要 集 中 在 环 北 京 地 区 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 开 发 产 业 园 区 达 27 个, 受 托 开 发 面 积 达 2, 平 方 公 里 发 债 情 况 债 券 概 况 本 次 债 券 是 华 夏 幸 福 面 向 合 格 投 资 者 公 开 发 行 的 公 司 债 券, 本 次 发 行 公 司 债 券 规 模 不 超 过 人 民 币 75 亿 元 ( 含 75 亿 元 ), 分 期 发 行, 第 一 期 40 亿 元 已 于 2015 年 10 月 22 日 完 成 发 行, 第 二 期 (2016 年 第 一 期 )15 亿 已 于 2016 年 1 月 19 日 完 成 发 行, 本 期 为 第 三 期 (2016 年 第 二 期 ), 分 为 两 个 品 种, 品 种 一 为 5 年 期, 附 第 3 年 末 公 司 调 整 票 面 利 率 选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权 ; 品 种 二 为 7 年 期, 附 第 5 年 末 公 司 调 整 票 面 利 率 选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权 两 个 品 种 可 以 相 互 回 拨, 回 拨 比 例 不 受 限 制, 由 公 司 与 主 承 销 商 协 商 一 致, 决 定 是 否 行 使 品 种 间 回 拨 选 择 权 本 期 债 券 基 础 发 行 规 模 不 超 过 人 民 币 20 亿 元 ( 含 20 亿 元 ), 其 中 品 种 一 基 础 发 行 规 模 10 亿 元, 品 种 二 基 础 发 行 规 模 10 亿 元 本 期 债 券 面 值 100 元, 按 面 值 发 行, 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 本 次 债 券 无 担 保 募 集 资 金 用 途 本 期 债 券 发 行 规 模 不 超 过 20 亿 元 ( 含 20 亿 元 ), 全 部 用 于 补 充 流 动 资 金 3

4 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 2015 年 以 来, 国 民 经 济 增 速 有 所 回 落, 但 主 要 经 济 指 标 仍 处 于 合 理 区 间 ; 短 期 内, 我 国 经 济 下 行 压 力 仍 较 大, 经 济 回 稳 基 础 还 需 进 一 步 巩 固 ; 长 期 来 看, 我 国 经 济 仍 然 具 有 保 持 中 高 速 增 长 的 动 力 和 潜 力 根 据 国 家 统 计 局 初 步 核 算 数 据,2015 年, 我 国 实 现 国 内 生 产 总 值 676,708 亿 元, 同 比 增 长 6.9%, 增 速 同 比 下 降 0.4 个 百 分 点 其 中, 2015 年 四 季 度 国 内 生 产 总 值 同 比 增 长 6.8%, 为 2009 年 一 季 度 以 来 最 低 水 平 分 产 业 看, 第 一 产 业 增 加 值 60,863 亿 元, 比 上 年 增 长 3.9%; 第 二 产 业 增 加 值 274,278 亿 元, 增 长 6.0%, 全 国 规 模 以 上 工 业 增 加 值 按 可 比 价 格 计 算 同 比 增 长 6.1%, 增 速 同 比 回 落 2.2 个 百 分 点, 工 业 生 产 仍 然 运 行 在 合 理 区 间 ; 第 三 产 业 增 加 值 341,567 亿 元, 增 长 8.3%, 占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 为 50.5%, 比 上 年 提 高 2.4 个 百 分 点, 高 于 第 二 产 业 9.9 个 百 分 点, 产 业 结 构 更 趋 优 化 总 的 来 看,2015 年, 国 民 经 济 增 速 有 所 回 落, 但 主 要 经 济 指 标 仍 处 于 合 理 区 间, 在 一 系 列 政 策 措 施 作 用 下, 产 业 结 构 更 趋 优 化 经 济 景 气 度 方 面,2015 年 12 月, 中 国 制 造 业 PMI 终 值 为 49.7%, 比 上 月 回 升 0.1 个 百 分 点, 继 续 处 于 临 界 点 下, 制 造 业 增 长 动 力 不 足 分 企 业 规 模 方 面, 大 型 企 业 PMI 为 50.9%, 比 上 月 回 落 0.3 个 百 分 点, 继 续 位 于 临 界 点 以 上 ; 中 型 企 业 PMI 为 49.6%, 比 上 月 回 升 1.3 个 百 分 点, 仍 然 低 于 临 界 点 ; 小 型 企 业 PMI 为 44.9%, 比 上 月 回 升 0.1 个 百 分 点, 继 续 位 于 收 缩 区 间, 收 缩 幅 度 略 有 减 小 PMI 小 幅 回 升 的 同 时 一 些 积 极 因 素 继 续 显 现, 高 技 术 制 造 业 PMI 为 53.0%, 消 费 品 制 造 业 PMI 为 54.4%, 均 高 于 制 造 业 总 体 水 平, 保 持 扩 张 态 势 国 内 外 市 场 需 求 有 所 增 长, 新 订 单 指 数 为 50.2%, 比 上 月 回 升 0.4 个 百 分 点, 重 回 临 界 点 以 上 ; 新 出 口 订 单 指 数 为 47.5%, 比 上 月 回 升 1.1 个 百 分 点 非 制 造 业 商 务 活 动 指 数 为 54.4%, 比 上 月 上 升 0.8 个 百 分 点, 非 制 造 业 继 续 保 持 景 气 扩 张 态 势, 对 稳 定 经 济 增 长 的 作 用 不 断 增 强 从 国 际 形 势 来 看,2015 年, 世 界 经 济 复 苏 总 体 不 及 预 期, 世 界 银 行 国 际 货 币 基 金 组 织 等 国 际 机 构 纷 纷 下 调 了 世 界 经 济 增 长 的 预 期, 普 遍 下 调 了 0.2 到 0.3 个 百 分 点, 世 界 经 济 总 体 上 仍 处 在 危 机 后 的 深 度 调 整 之 中, 呈 现 出 一 种 低 增 长 低 物 价 低 利 率 不 平 衡, 而 且 振 荡 加 剧 的 特 点 在 宏 观 经 济 方 面, 美 欧 日 等 发 达 经 济 体 处 于 温 和 复 苏 进 程, 美 国 制 造 业 有 向 下 调 整 趋 势 新 兴 市 场 经 济 面 临 更 加 严 峻 的 经 济 增 长 困 境, 巴 西 和 俄 罗 斯 经 济 负 增 长 加 剧, 全 球 贸 易 增 长 延 续 今 年 以 来 的 低 迷 走 势 ; 在 金 融 市 场 方 面,2015 年 12 月 17 日, 美 联 储 宣 布 加 息 25 个 基 点 到 0.25%~0.50% 的 水 平, 此 次 加 息 之 后 美 元 汇 率 将 会 继 续 走 强, 以 原 油 为 首 的 大 宗 商 品 价 格 不 可 避 免 地 承 受 更 大 的 压 力, 同 时 加 剧 了 诸 多 国 家 货 币 汇 率 的 贬 值 压 力 整 体 而 言, 世 界 经 济 复 苏 存 在 一 定 的 不 稳 定 性 和 不 确 定 性 4

5 2015 年 以 来, 央 行 延 续 上 年 的 货 币 政 策 基 调, 继 续 实 施 稳 健 的 货 币 政 策, 更 加 注 重 松 紧 适 度, 适 时 适 度 预 调 微 调 年 内 多 次 降 息 降 准, 有 效 压 低 了 短 期 流 动 性 价 格, 对 降 低 社 会 融 资 成 本 也 起 到 了 一 定 的 作 用 国 务 院 通 过 出 台 文 件 扩 大 社 保 基 金 的 投 资 范 围 向 市 场 补 充 流 动 性, 改 善 社 会 融 资 结 构 ; 银 监 会 积 极 推 动 民 营 银 行 试 点 工 作, 鼓 励 和 引 导 民 间 资 本 进 入 银 行 业, 为 实 体 经 济 特 别 是 中 小 微 企 业 三 农 和 社 区, 以 及 大 众 创 业 万 众 创 新 提 供 更 有 针 对 性 更 加 便 利 的 金 融 服 务 同 时 国 务 院 先 后 颁 布 促 进 互 联 网 金 融 电 子 商 务 小 微 企 业 发 展 的 优 惠 政 策, 不 断 改 善 企 业 经 营 所 面 临 的 融 资 贵 融 资 难 的 问 题 2015 年 11 月 3 日, 国 家 发 布 十 三 五 规 划 建 议 稿, 建 议 稿 提 出 了 创 新 协 调 绿 色 开 放 共 享 的 发 展 理 念, 这 五 大 发 展 理 念 将 是 十 三 五 乃 至 更 长 时 期 我 国 发 展 思 路 发 展 方 向 发 展 着 力 点 的 集 中 体 现 总 的 来 看, 我 国 经 济 正 处 在 调 结 构 转 方 式 的 关 键 阶 段, 结 构 调 整 的 阵 痛 在 继 续 释 放, 增 速 换 挡 的 压 力 有 所 加 大, 新 旧 动 力 的 转 换 也 在 进 行 之 中, 新 动 力 还 难 以 对 冲 传 统 动 力 下 降 的 影 响, 国 内 经 济 下 行 的 压 力 仍 然 较 大 同 时, 我 国 工 业 化 和 城 镇 化 仍 处 在 一 个 加 快 发 展 的 过 程 之 中, 十 三 五 规 划 建 议 稿 将 创 新 置 于 最 核 心 地 位, 新 老 产 业 交 替 时 期, 以 互 联 网 + 为 代 表 的 新 型 产 业 是 大 势 所 趋, 新 型 产 业 将 会 与 工 业 化 和 城 镇 化 高 度 融 合, 创 造 出 新 的 经 济 增 长 动 力 ; 我 国 正 处 在 消 费 结 构 升 级 的 关 键 阶 段, 解 决 了 深 层 问 题 以 后, 发 展 型 和 享 受 型 消 费 仍 将 会 有 长 足 发 展 ; 中 西 部 地 区 差 距 比 较 大, 后 发 优 势 比 较 明 显 所 以 我 国 正 处 在 战 略 机 遇 期, 从 长 期 来 看, 仍 然 具 有 保 持 中 高 速 增 长 的 潜 力 行 业 及 区 域 经 济 环 境 产 业 园 区 开 发 具 有 产 业 聚 集 效 用 和 规 模 效 用, 能 够 促 进 产 业 结 构 升 级, 加 快 区 域 经 济 发 展 ; 同 时 由 于 产 业 园 区 具 有 投 资 规 模 较 大 业 务 周 期 较 长 等 特 征, 对 企 业 综 合 实 力 要 求 较 高 产 业 园 区 开 发 一 般 采 取 的 运 营 模 式 是 政 府 将 某 一 区 域 的 整 体 开 发 委 托 给 开 发 企 业, 首 先 由 企 业 负 责 组 织 对 委 托 区 域 进 行 规 划 论 证, 在 规 划 方 案 获 得 批 准 后, 逐 年 制 定 开 发 计 划, 根 据 政 府 认 可 的 开 发 计 划 进 行 逐 片 开 发, 建 成 的 基 础 设 施 及 公 用 设 施 项 目 由 政 府 回 购, 平 整 的 土 地 进 入 土 地 储 备 中 心 ; 在 区 域 基 础 设 施 及 公 用 设 施 建 设 的 同 时, 由 企 业 为 开 发 区 域 进 行 招 商 引 资, 并 为 投 资 企 业 提 供 落 地 及 经 营 期 间 的 长 期 服 务 ; 在 开 发 区 域 内, 企 业 还 可 能 负 责 开 发 区 域 的 物 业 及 公 用 设 施 管 理 自 2003 年 开 始, 国 务 院 有 关 部 门 开 始 清 理 整 顿 全 国 各 类 开 发 区, 但 对 于 规 范 申 报 符 合 标 准 的 开 发 区 仍 然 给 予 政 策 支 持, 包 括 给 予 开 发 区 及 开 发 区 企 业 的 各 类 优 惠 政 策 基 于 开 发 区 所 能 发 挥 的 产 业 聚 集 效 用 和 规 模 效 应, 国 家 对 开 发 区 发 展 的 政 策 性 支 持, 有 利 于 园 区 5

6 开 发 合 法 合 规 持 续 发 展 此 外, 区 域 开 发 能 够 产 生 规 模 带 动 效 应, 拉 动 地 方 经 济 发 展, 促 进 地 方 产 业 结 构 升 级, 加 快 地 方 城 市 化 建 设, 解 决 地 方 就 业 等 区 域 开 发 是 区 域 发 展 的 捷 径, 能 够 帮 助 地 方 政 府 促 进 区 域 经 济 发 展 与 区 域 建 设, 因 此 区 域 开 发 通 常 能 够 得 到 地 方 政 府 的 支 持, 地 方 政 府 为 开 发 区 提 供 各 种 优 惠 政 策 和 便 利 措 施 2014 年 9 月 25 日, 财 政 部 下 发 关 于 推 广 运 用 政 府 和 社 会 资 本 合 作 模 式 有 关 问 题 的 通 知 ( 以 下 简 称 通 知 ), 通 知 指 出 为 拓 宽 城 镇 化 建 设 融 资 渠 道, 促 进 政 府 职 能 加 快 转 变, 完 善 财 政 投 入 和 管 理 方 式, 推 广 政 府 和 社 会 资 本 合 作 模 式 (Public-Private Partnership, 简 称 PPP) 是 国 家 确 定 的 重 大 经 济 改 革 任 务, 对 于 加 快 新 型 城 镇 化 建 设 提 升 国 家 治 理 能 力 构 建 财 政 制 度 具 有 重 要 意 义 同 时, 产 业 园 区 开 发 业 务 也 具 有 投 资 额 大 业 务 周 期 长 业 务 环 节 复 杂 的 特 点, 涉 及 的 基 础 设 施 建 设 项 目 土 地 整 理 投 资 的 资 金 投 入 大, 占 用 周 期 较 长, 招 商 引 资 及 管 理 运 营 等 方 面 需 要 前 期 不 断 投 入 开 发 过 程 中 包 含 区 域 定 位 规 划 基 础 设 施 建 设 土 地 整 理 投 资 区 域 推 广 招 商 引 资 及 区 域 综 合 服 务 等 众 多 环 节, 需 要 开 发 企 业 具 有 综 合 开 发 能 力 城 镇 化 建 设 是 我 国 房 地 产 发 展 的 长 期 驱 动 力, 为 房 地 产 行 业 提 供 发 展 空 间 ; 在 宏 观 经 济 增 速 下 滑 和 持 续 调 控 的 背 景 下, 国 内 房 地 产 行 业 长 期 繁 荣 期 结 束, 开 始 步 入 调 整 阶 段 1991 年, 我 国 启 动 住 房 制 度 市 场 化 改 革, 加 之 我 国 城 镇 化 建 设 的 推 进, 国 内 房 地 产 行 业 的 市 场 化 速 度 逐 步 加 快 城 镇 化 进 程 推 进 了 人 口 结 构 的 转 换, 房 地 产 的 消 费 性 需 求 生 产 性 需 求 和 投 资 需 求 快 速 增 长 1991~2014 年, 我 国 城 镇 化 率 从 26.9% 提 升 至 54.8%, 年 均 提 升 1.2 个 百 分 点 ; 同 期, 我 国 商 品 房 销 售 面 积 从 0.3 亿 平 方 米 上 升 至 12.1 亿 平 方 米, 年 均 增 长 率 为 17.4% 根 据 政 府 的 发 展 规 划, 我 国 城 镇 化 率 将 在 2020 年 达 到 60%,2030 年 达 到 70% 城 镇 化 水 平 的 持 续 推 进 和 质 量 的 提 升, 将 为 房 地 产 行 业 提 供 巨 大 的 发 展 空 间 2005~2013 年 为 房 地 产 市 场 持 续 快 速 发 展 阶 段, 房 价 上 涨 过 快 民 众 住 房 难 市 场 投 机 等 问 题 愈 加 突 出, 行 业 过 热 迹 象 逐 步 显 现 在 此 时 期, 政 府 开 始 加 强 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控, 包 括 加 快 建 立 房 地 产 市 场 发 展 的 长 效 机 制, 推 进 市 场 配 置 与 政 府 保 障 相 结 合 的 住 房 制 度 等 2010~2013 年, 房 地 产 调 控 政 策 更 趋 于 严 厉, 国 十 一 条 国 十 条 国 五 条 国 八 条 等 政 策 相 继 出 台 2014 年 上 半 年, 随 着 宏 观 经 济 增 速 下 滑 及 调 控 政 策 的 持 续, 房 地 产 市 场 景 气 度 明 显 下 降, 库 存 问 题 凸 显 地 方 政 府 控 制 土 地 推 出 节 奏, 新 入 市 土 地 大 幅 下 降 ; 同 时, 房 地 产 企 业 以 去 库 存 为 主 要 经 营 目 标, 开 发 新 项 目 意 愿 普 遍 不 强, 商 品 房 新 开 工 面 积 显 著 缩 小, 开 发 投 资 增 速 快 速 回 落 2014 年, 全 年 完 成 房 地 产 开 发 投 资 9,503.6 亿 元, 同 比 增 长 10.5%, 增 速 同 比 下 滑 9.3 个 百 分 点 国 内 房 地 产 行 业 长 期 繁 荣 期 结 束, 开 始 步 入 调 整 期 6

7 表 年 9 月 以 来 国 内 房 地 产 政 策 2014 年 以 来, 房 地 产 调 控 政 策 思 路 出 现 重 大 调 整, 市 场 化 和 去 行 政 化 的 政 策 陆 续 出 台 ; 购 房 政 策 的 放 松, 在 短 期 内 有 效 释 放 了 市 场 需 求 ; 货 币 政 策 的 宽 松, 有 效 降 低 了 购 房 者 和 房 地 产 企 业 的 资 金 成 本 作 为 投 资 的 重 要 组 成 部 分, 稳 定 房 地 产 投 资 成 为 对 冲 宏 观 经 济 下 行 压 力 的 有 力 手 段, 房 地 产 调 控 政 策 思 路 也 因 此 出 现 重 大 调 整 2014 年, 政 府 工 作 报 告 提 出 分 类 调 控 思 路, 政 策 导 向 更 具 市 场 化 与 针 对 性 ; 2015 年, 政 府 工 作 报 告 再 次 提 出, 我 国 房 地 产 行 业 政 策 面 将 延 续 市 场 化 和 去 行 政 化 理 念, 坚 持 分 类 指 导, 因 地 施 策, 稳 定 住 房 消 费, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 在 购 房 政 策 方 面,2014 年 6 月, 呼 和 浩 特 率 先 取 消 限 购 政 策, 各 地 方 政 府 相 继 取 消 限 购 令, 目 前 仅 有 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 5 个 城 市 仍 继 续 执 行 限 购 2014 年 9 月, 央 行 银 监 会 下 发 通 知, 下 调 首 套 房 首 付 比 例 贷 款 利 率 下 限, 放 宽 首 套 房 认 定, 放 开 外 地 人 限 贷 等 2015 年 以 来, 更 多 的 购 房 支 持 政 策 陆 续 出 台, 包 括 降 低 首 付 比 例, 进 一 步 放 松 限 购 政 策, 调 整 税 收 政 策 等 购 房 政 策 的 变 化, 短 期 内 有 效 地 释 放 了 市 场 需 求, 促 进 了 房 地 产 市 场 的 回 暖 时 间 政 策 主 要 内 容 公 积 金 政 策 调 整 首 付 比 例 调 整 首 付 比 例 调 整 限 外 令 调 整 税 收 政 策 调 3.30 新 政 实 施 多 项 举 措, 切 实 提 高 住 房 公 积 金 使 用 效 率, 全 面 推 行 异 地 贷 款 业 务 对 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 25% 对 拥 有 1 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 住 房 的, 最 低 首 付 款 比 例 由 30% 降 低 至 20% 放 开 境 外 个 人 在 中 国 购 房 的 时 限 数 量 要 求, 降 低 了 外 商 投 资 房 地 产 企 业 的 门 槛 个 人 住 房 转 让 营 业 税 免 征 年 限 由 5 年 恢 复 至 2 年 使 用 住 房 公 积 金 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的, 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的, 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40% 公 积 金 政 策 调 整 职 工 申 请 公 积 金 贷 款 由 连 续 缴 存 12 个 月 调 整 为 6 个 月 新 政 资 料 来 源 : 根 据 相 关 网 站 整 理 首 套 房 首 付 最 低 30%; 放 宽 首 套 房 概 念 放 开 3 套 房 限 贷 令 ; 放 开 外 地 人 限 贷 政 策 在 货 币 政 策 方 面, 为 支 持 实 体 经 济 的 发 展, 我 国 采 用 了 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 对 房 地 产 市 场 构 成 了 实 质 性 的 支 持 2014 年 11 月 以 来, 7

8 央 行 通 过 下 调 准 贷 款 利 率 存 款 准 备 金 率, 以 及 SLO 和 MLF 等 流 动 性 调 节 工 具 释 放 流 动 性 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 为 市 场 提 供 了 较 为 充 足 的 流 动 性, 购 房 者 和 房 地 产 企 业 的 资 金 成 本 有 所 下 降, 有 效 支 持 了 需 求 的 增 长 和 投 资 的 恢 复 此 外, 国 内 债 券 市 场 的 政 策 变 化 拓 展 了 房 地 产 企 业 的 直 接 融 资 途 径, 通 过 多 元 化 融 资 调 整 债 务 结 构, 房 地 产 企 业 的 资 金 成 本 压 力 在 一 定 程 度 上 得 到 了 缓 解 表 年 11 月 以 来 我 国 人 民 币 贷 款 基 准 利 率 调 整 情 况 ( 单 位 :%) 项 目 年 (1,5] 年 >5 年 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行 总 体 而 言, 未 来 市 场 化 和 去 行 政 化 理 念 将 进 一 步 得 到 贯 彻, 宽 松 货 币 政 策 在 需 求 和 供 给 两 个 方 面 对 房 地 产 市 场 形 成 较 强 的 支 持 政 策 的 转 变 有 效 地 促 进 了 房 地 产 市 场 的 回 暖, 销 售 规 模 和 价 格 逐 步 企 稳 回 升, 但 短 期 内 投 资 仍 处 于 探 底 阶 段 2014 年, 商 品 房 销 售 呈 现 先 抑 后 扬 的 走 势 :1~5 月, 房 地 产 销 售 面 积 增 速 同 比 大 幅 下 降 至 负 区 间 ;6~12 月, 在 新 出 台 房 地 产 政 策 的 刺 激 下, 房 地 产 市 场 销 售 量 增 速 快 速 下 降 趋 势 有 所 改 观, 并 逐 步 完 成 筑 底 2014 年, 国 内 完 成 商 品 房 销 售 面 积 12.1 亿 平 方 米, 同 比 下 降 7.6%; 商 品 房 销 售 额 76,292.4 亿 元, 同 比 下 降 6.3% 在 严 峻 的 销 售 形 势 下, 房 地 产 开 发 商 普 遍 通 过 价 格 优 惠 等 方 式 着 力 降 低 库 存, 商 品 房 价 格 出 现 调 整 根 据 一 手 房 价 格 288 指 数,2014 年 上 半 年 商 品 房 价 格 环 比 增 速 快 速 回 落, 而 下 半 年 持 续 低 位 运 行 从 综 合 指 数 来 看,2014 年 1 月 国 房 景 气 度 指 数 为 96.9, 随 后 逐 月 下 降 至 12 月 的 93.9, 累 计 降 低 3.0 图 年 以 来 我 国 房 地 产 市 场 销 售 及 价 格 变 化 情 况 ( 单 位 :%) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 8

9 2015 年 以 来, 国 内 宏 观 经 济 下 行 压 力 仍 然 较 大, 但 政 策 宽 松 效 果 逐 步 显 现, 商 品 房 销 售 主 要 指 标 有 所 回 升 销 售 量 方 面, 经 过 春 节 时 期 的 交 易 低 迷 之 后, 商 品 房 销 售 规 模 增 速 明 显 加 快 2015 年 1~11 月, 国 内 商 品 房 销 售 面 积 为 10.9 亿 平 方 米, 同 比 增 长 7.4%; 销 售 额 为 74,522.2 亿 元, 同 比 增 长 15.6%; 价 格 方 面, 随 着 行 情 的 逐 步 好 转, 房 地 产 企 业 一 手 房 价 格 288 指 数 止 跌 回 稳 随 着 交 易 量 的 提 升 和 价 格 企 稳, 国 房 景 气 指 数 6 月 起 出 现 小 幅 回 升, 由 2015 年 5 月 的 92.4 增 至 11 月 的 93.4 投 资 方 面, 房 地 产 企 业 仍 以 库 存 为 主 要 目 标, 开 工 意 愿 不 高,2015 年 1~11 月, 土 地 成 交 价 款 同 比 大 幅 下 降 26.0%, 新 开 工 面 积 同 比 下 降 14.7%, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 继 续 下 降 至 1.3%, 增 速 同 比 减 少 10.6 个 百 分 点 但 在 持 续 的 政 策 销 售 利 好, 以 及 持 续 的 流 动 性 宽 松 的 环 境 下, 房 地 产 企 业 在 一 二 线 的 拿 地 和 投 资 意 愿 亦 有 所 恢 复 在 经 历 短 期 探 底 之 后, 预 计 房 地 产 开 发 投 资 将 温 和 回 升 目 前 来 看, 在 房 地 产 调 控 政 策 的 陆 续 退 出, 以 及 宽 松 的 货 币 政 策 支 持 下, 国 内 房 地 产 市 场 销 售 和 价 格 方 面 已 实 现 企 稳 回 升 ; 但 目 前 房 地 产 企 业 以 去 库 存 为 主 要 目 标, 开 发 投 资 仍 处 于 短 期 内 探 底 阶 段 市 场 回 暖 使 得 库 存 压 力 得 到 一 定 释 放, 但 市 场 分 化 日 益 明 显 ; 一 二 线 城 市 市 场 的 向 好 带 动 了 市 场 的 回 暖, 但 三 线 及 以 下 城 市 库 存 问 题 仍 然 突 出 2015 年 4 月 以 来, 新 政 策 使 得 销 售 规 模 出 现 明 显 回 升, 房 地 产 市 场 供 需 两 端 的 调 整 使 得 库 存 压 力 得 到 了 一 定 释 放, 基 本 实 现 动 态 平 衡, 待 售 商 品 房 面 积 环 比 增 速 均 低 于 1% 但 由 于 前 期 基 数 较 大, 且 三 线 及 以 下 城 市 去 库 存 较 为 困 难, 国 内 商 品 房 库 存 仍 处 于 高 位 图 年 以 来 我 国 70 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 环 比 情 况 ( 单 位 :%) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 从 城 市 分 类 来 看, 一 二 线 城 市 对 房 地 产 市 场 政 策 较 为 敏 感, 政 9

10 策 刺 激 对 三 线 及 以 下 城 市 房 地 产 市 场 的 效 果 不 甚 理 想 2013 年 以 来, 长 期 的 调 控 政 策 使 得 一 二 线 城 市 商 品 房 价 格 增 速 快 速 回 落, 而 房 地 产 支 持 政 策 的 出 台 释 放 了 较 大 的 需 求, 一 二 线 城 市, 尤 其 是 一 线 城 市 商 品 房 价 格 快 速 回 升 2015 年 3 月 以 来, 一 线 城 市 商 品 房 销 售 量 明 显 增 长, 价 格 环 比 增 速 均 高 于 2%, 随 着 大 型 房 地 产 企 业 积 极 进 入, 一 线 房 地 产 市 场 将 呈 现 量 价 齐 升 的 态 势 ; 二 线 城 市 价 格 小 幅 上 升, 库 存 压 力 亦 得 到 有 效 释 放 ; 而 三 线 及 以 下 城 市 价 格 则 呈 现 小 幅 的 波 动, 仍 面 临 较 大 的 去 库 存 压 力 根 据 易 居 研 究 院 发 布 数 据, 截 至 2015 年 9 月 末, 国 内 一 二 三 线 城 市 新 建 商 品 住 宅 存 销 比 分 别 为 10.0 个 月 12.4 个 月 和 19.5 个 月, 一 线 城 市 已 经 连 续 9 个 月 存 销 比 低 于 12 个 月, 已 出 现 库 存 不 足 的 情 况 因 此, 本 轮 房 地 产 市 场 的 回 暖 主 要 缘 于 一 二 线 城 市 的 拉 动, 区 域 房 地 产 市 场 分 化 更 为 显 著 ; 一 二 线 城 市 市 场 逐 步 向 好, 而 三 线 及 以 下 城 市 的 高 库 存 问 题 仍 然 较 为 严 峻 近 年 来, 我 国 房 地 产 企 业 经 营 业 绩 逐 渐 分 化, 领 军 企 业 竞 争 优 势 愈 发 明 显, 行 业 集 中 度 有 所 提 升 随 着 行 业 成 熟 度 的 不 断 提 升, 我 国 房 地 产 企 业 经 营 业 绩 逐 步 呈 现 两 极 分 化, 领 军 企 业 竞 争 优 势 也 愈 发 明 显 从 行 业 集 中 度 来 看,2011 年 以 来 销 售 金 额 集 中 度 明 显 高 于 销 售 面 积 集 中 度, 大 型 房 地 产 企 业 总 体 上 拥 有 较 强 的 议 价 能 力 ;2014 年, 销 售 金 额 集 中 度 的 上 升 幅 度 明 显 高 于 销 售 面 积 上 升 幅 度, 首 先 是 大 型 房 地 产 企 业 凭 借 其 自 身 雄 厚 的 资 金 实 力 和 运 营 能 力, 项 目 开 发 明 显 向 一 二 线 城 市 等 发 展 前 景 较 好 的 区 域 倾 斜, 销 售 单 价 有 所 提 升 ; 其 次 是 大 型 房 地 产 企 业 拥 有 优 质 的 客 户 资 源 和 品 牌 溢 价 能 力, 为 其 销 售 金 额 的 较 快 提 升 提 供 了 一 定 的 支 撑 2011 年 以 来, 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 中 海 地 产 集 团 有 限 公 司 大 连 万 达 集 团 股 份 有 限 公 司 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 和 恒 大 地 产 集 团 有 限 公 司 先 后 跻 身 年 签 约 金 额 千 亿 元 企 业 行 列 2015 年, 恒 大 地 产 集 团 有 限 公 司 成 为 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 和 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 之 后 第 3 家 销 售 额 突 破 2,000 亿 元 的 企 业 ; 前 十 名 企 业 销 售 金 额 在 725 亿 元 以 上, 行 业 前 十 名 销 售 金 额 集 中 度 达 到 16.87%, 组 成 国 内 房 地 产 市 场 的 领 军 集 团 10

11 1 表 ~2015 年 中 国 房 地 产 企 业 集 中 度 情 况 ( 单 位 :%) 级 别 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年 房 地 产 企 业 销 售 金 额 集 中 度 TOP10 企 业 TOP20 企 业 TOP50 企 业 TOP100 企 业 房 地 产 企 业 销 售 面 积 集 中 度 TOP10 企 业 TOP20 企 业 TOP50 企 业 TOP100 企 业 数 据 来 源 : 中 国 房 产 信 息 集 团 (CRIC) 克 而 瑞 研 究 中 心 在 项 目 建 设 方 面, 大 型 房 地 产 企 业 在 供 应 链 谈 判 中 享 有 较 大 议 价 权 和 批 量 采 购 折 扣, 同 时 部 分 企 业 向 房 屋 建 筑 领 域 的 延 伸 有 助 于 进 一 步 降 低 建 安 成 本, 提 升 产 品 质 量 由 于 大 型 房 地 产 企 业 在 项 目 选 择 销 售 和 建 设 方 面 均 有 较 强 的 控 制 力, 具 备 良 好 的 业 务 发 展 基 础 因 此, 预 计 未 来 3~5 年, 强 者 恒 强 的 竞 争 格 局 将 进 一 步 提 升 行 业 集 中 度 随 着 京 津 冀 一 体 化 上 升 为 国 家 战 略, 河 北 省 政 府 出 台 相 关 政 策 积 极 推 进 战 略 落 地, 公 司 在 京 津 冀 地 区 拥 有 大 量 园 区 及 地 产 项 目, 受 益 于 京 津 冀 经 济 区 的 发 展, 公 司 未 来 前 景 良 好 2014 年 京 津 冀 一 体 化 上 升 为 国 家 战 略, 战 略 强 调 实 现 京 津 冀 协 同 发 展 是 面 向 未 来 打 造 新 的 首 都 经 济 圈 推 进 区 域 发 展 体 制 创 新 的 需 要, 是 探 索 完 善 城 市 群 布 局 和 形 态 为 优 化 开 发 区 域 发 展 提 供 示 范 和 样 板 的 需 要, 是 实 现 京 津 冀 优 势 互 补 促 进 渤 海 经 济 区 发 展 带 动 北 方 腹 地 发 展 的 需 要 2014 年 3 月 26 日 河 北 省 委 省 政 府 关 于 推 进 新 型 城 镇 化 的 意 见 指 出, 河 北 省 将 落 实 京 津 冀 协 同 发 展 国 家 战 略, 充 分 发 挥 保 定 和 廊 坊 首 都 功 能 疏 解 及 首 都 核 心 区 生 态 建 设 的 服 务 作 用, 进 一 步 强 化 石 家 庄 唐 山 的 两 翼 辐 射 带 动 功 能 环 京 津 地 区 城 市 全 面 深 化 与 京 津 对 接, 大 力 发 展 战 略 性 新 兴 产 业 现 代 服 务 业 和 现 代 农 业, 构 建 京 津 冀 协 同 发 展 核 心 区 域 2015 年 4 月 30 日, 中 央 政 治 局 会 议 审 议 通 过 了 京 津 冀 协 同 发 展 规 划 纲 要, 会 议 指 出 要 完 善 市 场 环 境, 盘 活 存 量 资 产, 建 立 房 地 产 健 康 发 展 的 长 效 机 制 公 司 在 京 津 冀 地 区 拥 有 大 量 产 业 新 城 项 目, 随 国 家 对 京 津 冀 经 济 圈 协 同 发 展 的 推 进, 公 司 未 来 发 展 前 景 良 好 1 金 额 集 中 度 = 企 业 销 售 金 额 / 统 计 局 公 布 的 全 国 商 品 房 销 售 金 额 ; 面 积 集 中 度 = 企 业 销 售 面 积 / 统 计 局 公 布 的 全 国 商 品 房 销 售 面 积 2015 年 度 全 国 商 品 房 销 售 金 额 是 根 据 前 11 月 累 计 同 比 增 幅 推 算 12 月 同 比 增 幅 所 得 11

12 经 营 与 竞 争 公 司 主 要 从 事 产 业 新 城 开 发 建 设 和 城 市 地 产 开 发 业 务, 产 业 新 城 开 发 建 设 是 公 司 收 入 和 利 润 的 主 要 来 源 ;2012 年 以 来, 公 司 收 入 和 毛 利 润 增 长 较 快 公 司 主 要 从 事 产 业 新 城 建 设 和 城 市 地 产 开 发 业 务, 其 中 产 业 新 城 建 设 包 含 土 地 整 理 投 资 基 础 设 施 建 设 产 业 发 展 服 务 物 业 管 理 服 务 以 及 园 区 住 宅 配 套 等 随 着 园 区 拓 展 规 模 的 快 速 增 长, 公 司 收 入 和 利 润 规 模 增 长 较 快, 2012~2014 年 公 司 营 业 收 入 和 毛 利 润 复 合 增 长 率 分 别 为 49.20% 和 41.70% 产 业 新 城 建 设 是 公 司 收 入 和 利 润 的 主 要 来 源 2012~2014 年 随 着 入 园 企 业 逐 步 增 多, 落 地 投 资 额 持 续 增 长, 基 础 设 施 建 设 总 量 增 加, 公 司 产 业 新 城 业 务 收 入 和 毛 利 润 增 幅 较 快 ; 同 期 城 市 地 产 开 发 业 务 收 入 和 利 润 亦 实 现 快 速 增 长, 但 收 入 占 比 有 所 降 低 表 ~2014 年 及 2015 年 1~9 月 公 司 营 业 收 入 及 毛 利 润 构 成 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 产 业 新 城 建 设 项 目 2015 年 1~9 月 2014 年 2013 年 2012 年 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 营 业 收 入 园 区 住 宅 配 套 产 业 发 展 服 务 土 地 整 理 投 资 基 础 设 施 建 设 物 业 管 理 服 务 综 合 服 务 城 市 地 产 开 发 其 他 产 业 新 城 建 设 毛 利 润 园 区 住 宅 配 套 产 业 发 展 服 务 土 地 整 理 投 资 基 础 设 施 建 设 物 业 管 理 服 务 综 合 服 务 城 市 地 产 开 发 其 他 数 据 来 源 : 根 据 公 司 提 供 的 资 料 整 理 从 毛 利 率 来 看,2012~2014 年, 公 司 综 合 毛 利 率 有 所 波 动,2013 年 毛 利 率 有 所 下 降 主 要 是 由 于 土 地 成 本 上 涨 导 致 园 区 住 宅 配 套 和 城 市 地 产 业 务 毛 利 率 下 降 所 致,2014 年 毛 利 率 有 所 回 升, 公 司 产 业 发 展 服 12

13 务 由 于 成 本 仅 为 招 商 引 资 所 发 生 的 产 业 定 位 产 业 规 划 城 市 规 划 及 投 资 服 务 等 费 用, 因 此 毛 利 率 保 持 较 高 水 平 表 ~2014 年 及 2015 年 1~9 月 公 司 综 合 毛 利 率 情 况 ( 单 位 :%) 产 业 新 城 建 设 项 目 2015 年 1~9 月 2014 年 2013 年 2012 年 综 合 毛 利 率 园 区 住 宅 配 套 产 业 发 展 服 务 土 地 整 理 投 资 基 础 设 施 建 设 物 业 管 理 服 务 综 合 服 务 城 市 地 产 开 发 其 他 数 据 来 源 : 根 据 公 司 提 供 的 资 料 整 理 2015 年 1~9 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 增 长 39.58%, 主 要 因 公 司 业 务 扩 张, 产 业 发 展 服 务 土 地 整 理 投 资 以 及 园 区 住 宅 配 套 和 城 市 地 产 开 发 收 入 均 有 所 增 加 ; 毛 利 润 为 亿 元, 同 比 增 长 30.79%; 综 合 毛 利 率 为 36.77%, 同 比 降 低 2.48 个 百 分 点 公 司 园 区 开 发 与 城 镇 开 发 相 结 合 模 式 有 利 于 促 进 区 域 产 业 发 展 和 区 域 价 值 提 升, 契 合 国 家 产 业 政 策 和 政 府 诉 求, 在 环 北 京 区 域 复 制 能 力 较 强 公 司 坚 持 以 产 促 城 以 城 带 产 产 城 融 合 城 乡 统 筹 政 企 共 赢 的 理 念, 确 立 了 园 区 开 发 经 营 与 城 镇 开 发 建 设 相 互 促 进 的 县 域 经 济 独 特 发 展 模 式, 公 司 产 业 新 城 开 发 建 设 业 务 主 要 是 基 于 与 政 府 签 订 的 委 托 开 发 协 议, 由 地 方 政 府 委 托 公 司 对 园 区 进 行 土 地 整 理 投 资 基 础 设 施 建 设 产 业 发 展 公 用 设 施 建 设 及 后 续 运 营 等 相 关 工 作 公 司 的 商 业 模 式 契 合 政 府 诉 求, 通 过 一 站 式 解 决 方 案 弥 补 了 众 多 区 县 级 地 方 政 府 资 金 和 专 业 能 力 的 不 足, 并 在 运 营 过 程 中 充 分 发 挥 出 园 区 和 地 产 的 协 同 效 应, 可 复 制 能 力 较 强 公 司 先 后 投 资 开 发 运 营 环 北 京 区 域 的 包 括 固 安 工 业 园 区 大 厂 潮 白 河 工 业 园 区 怀 来 工 业 区, 环 上 海 区 域 的 无 锡 园 区 镇 江 园 区 及 嘉 善 园 区, 沈 阳 城 市 群 的 苏 家 屯 园 区 等 园 区, 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 已 签 订 27 个 园 区 委 托 开 发 协 议 或 合 作 协 议, 受 托 开 发 区 域 2, 平 方 公 里 其 中 固 安 工 业 园 区 大 厂 潮 白 河 工 业 园 区 开 发 较 早, 园 区 较 为 成 熟 13

14 表 6 华 夏 幸 福 园 区 业 务 布 局 ( 单 位 : 平 方 公 里 年 ) 项 目 成 立 时 间 委 托 开 发 面 积 委 托 期 限 项 目 成 立 时 间 委 托 开 发 面 积 固 安 工 业 园 区 永 清 园 区 固 安 新 兴 产 业 示 范 区 香 河 园 区 大 厂 潮 白 河 工 业 区 南 京 溧 水 园 区 大 厂 新 兴 产 业 示 范 区 北 京 房 山 张 坊 园 区 怀 来 工 业 区 任 丘 园 区 昌 黎 园 区 涿 鹿 园 区 滦 平 金 山 岭 园 区 保 定 白 洋 淀 科 技 城 文 安 园 区 上 海 金 山 枫 泾 园 区 沈 阳 苏 家 屯 园 区 固 安 牛 驼 马 庄 区 域 无 锡 园 区 沈 阳 铁 西 区 域 镇 江 园 区 四 川 仁 寿 区 域 广 阳 园 区 安 徽 来 安 区 域 嘉 善 园 区 河 北 雄 县 区 域 霸 州 园 区 总 计 - 2, 数 据 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 委 托 期 限 2015 年 7 月, 根 据 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 公 布 的 PPP 项 目 库, 固 安 工 业 园 区 成 为 入 库 的 13 个 项 目 之 一 ; 江 苏 省 财 政 厅 在 其 官 方 网 站 发 布 了 关 于 公 布 2015 年 度 政 府 和 社 会 资 本 合 作 (PPP) 入 库 项 目 的 通 知, 无 锡 市 南 长 区 政 府 与 公 司 以 PPP 模 式 合 作 开 发 的 无 锡 市 南 长 滨 河 新 城 项 目 入 选 该 项 目 库 公 司 的 政 府 主 导 企 业 运 作 合 作 共 赢 模 式 得 到 从 国 家 到 地 方 各 级 政 府 的 全 面 认 可 和 肯 定 根 据 公 司 与 地 方 政 府 签 订 的 委 托 开 发 协 议, 地 方 政 府 对 公 司 的 委 托 具 有 排 他 性, 同 时 约 定 具 体 合 作 期 限, 并 对 各 类 业 务 的 还 款 标 准 和 还 款 来 源 有 明 确 规 定 以 固 安 工 业 园 为 例, 根 据 委 托 开 发 协 议, 公 司 收 入 情 况 如 下 : 固 安 工 业 区 的 基 础 设 施 建 设 的 委 托 建 设 利 润 为 总 投 资 额 ( 以 竣 工 结 算 为 准 ) 的 10%; 固 安 工 业 区 内 入 区 企 业 的 厂 房 建 设 的 委 托 建 设 收 益 为 总 投 资 额 ( 以 竣 工 结 算 为 准 ) 的 10%; 咨 询 服 务 费 用 由 双 方 约 定 ; 每 年 招 商 引 资 服 务 费 用 按 照 当 年 新 增 落 地 投 资 额 的 45% 确 定 ; 物 业 管 理 公 共 项 目 维 护 及 公 用 事 业 服 务 提 供 按 照 国 家 定 价 执 行, 如 无 国 家 定 价, 按 照 政 府 指 导 价 或 经 政 府 审 计 的 市 场 价 确 定 一 般 而 言, 关 于 公 司 基 础 设 施 和 园 区 配 套 建 设 业 务, 政 府 按 协 议 规 定 向 公 司 支 付 建 设 费 用, 具 体 包 括 建 设 成 本 和 建 设 利 润 两 部 分, 建 设 利 润 按 建 设 项 目 总 投 资 额 的 10~15% 计 算 ; 产 业 发 展 服 务 业 务 收 入 按 落 地 投 资 金 额 的 45% 确 定 收 入 14

15 表 7 公 司 产 业 新 城 发 展 模 式 解 析 业 务 类 型 委 托 内 容 结 算 方 式 基 础 设 施 建 设 土 地 整 理 投 资 产 业 发 展 服 务 园 区 综 合 服 务 在 委 托 区 域 组 织 道 路 建 设 及 供 水 供 电 供 暖 供 气 通 信 基 础 排 水 等 九 通 一 平 及 场 站 等 项 目 主 要 参 与 土 地 征 转 计 划 及 征 转 补 偿 方 案 的 拟 定 组 织 督 导 跟 进 以 政 府 部 门 为 主 体 进 行 集 体 土 地 征 转 补 偿 以 及 形 成 建 设 用 地 的 相 关 工 作, 并 承 担 土 地 征 转 过 程 中 的 土 地 整 理 投 资 成 本 对 委 托 区 域 内 工 业 园 区 进 行 宣 传 推 广 产 业 发 展 定 位 进 行 招 商 引 资 项 目 的 洽 谈, 以 及 对 入 园 企 业 提 供 全 程 无 忧 式 管 家 服 务, 协 助 企 业 快 速 实 现 生 产 运 营 资 料 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 负 责 在 委 托 区 域 组 织 有 资 质 的 服 务 单 位, 承 担 物 业 管 理 服 务, 道 路 清 洁 及 绿 化 等 公 共 项 目 维 护 基 础 设 施 建 设 费 ( 含 税, 以 审 计 结 果 为 准 ) 加 成 10~15% 上 一 年 度 土 地 整 理 费 ( 含 税, 以 审 计 结 果 为 准 ) 加 成 10~15% 上 一 年 度 新 增 落 地 投 资 额 的 45% 上 一 年 度 园 区 综 合 服 务 费 ( 含 税, 以 审 计 报 告 为 准 ) 加 成 10~ 土 地 整 理 投 资 业 务 作 为 园 区 开 发 的 重 要 组 成 部 分, 随 着 公 司 园 区 拓 展 数 量 的 增 长, 未 来 公 司 土 地 整 理 投 资 业 务 将 保 持 较 大 规 模 根 据 委 托 开 发 协 议 或 者 合 作 协 议, 公 司 应 就 委 托 区 域 内 土 地 出 让 事 宜 向 地 方 政 府 提 供 专 业 顾 问 服 务, 协 助 地 方 政 府 拟 定 土 地 出 让 方 案 ( 草 案 ), 在 该 方 案 报 当 地 政 府 或 者 有 权 批 准 的 上 级 主 管 部 门 批 准 实 施 后, 协 助 地 方 政 府 组 织 土 地 出 让 工 作 公 司 与 地 方 政 府 将 协 力 进 行 委 托 区 域 内 土 地 流 转 征 收 科 研 环 评 立 项 申 报 审 批 批 文 及 用 地 指 标 规 范 指 标 及 耕 地 ( 基 本 农 田 ) 占 补 平 衡 指 标 的 获 取 工 作, 并 将 一 般 不 少 于 50% 的 获 取 指 标 用 地 用 于 进 行 园 区 配 套 地 产 的 开 发 建 设 根 据 委 托 开 发 协 议, 各 园 区 政 府 每 年 核 定 公 司 土 地 整 理 投 入 计 为 土 地 整 理 成 本, 并 以 土 地 整 理 投 入 资 金 的 一 定 比 例 (10~15%) 作 为 公 司 的 土 地 整 理 收 益, 由 土 地 整 理 成 本 和 收 益 确 定 还 款 额 并 于 下 一 年 支 付 给 公 司 公 司 土 地 整 理 业 务 作 为 园 区 开 发 的 重 要 组 成 部 分, 毛 利 率 整 体 相 对 稳 定 从 待 整 理 土 地 资 源 看, 公 司 已 开 发 区 域 中 固 安 大 区 大 厂 大 区 及 环 上 海 大 区 完 成 土 地 整 理 规 模 相 对 较 大, 签 订 开 发 协 议 的 其 他 区 域 已 完 成 土 地 整 理 面 积 占 比 相 对 较 低,2015 年 1~9 月, 公 司 一 级 土 地 整 理 总 量 为 万 平 方 米, 一 级 土 地 整 理 房 屋 规 划 面 积 为 万 平 方 米, 未 来 公 司 土 地 整 理 业 务 仍 将 保 持 较 大 规 模 15% 15

16 表 年 1~9 月 公 司 土 地 整 理 情 况 ( 单 位 : 平 方 米 ) 区 域 一 级 土 地 整 理 面 积 一 级 土 地 整 理 房 屋 规 划 面 积 固 安 676,367 1,352,734 香 河 13,334 26,668 霸 州 371, ,352 永 清 82, ,008 怀 来 197, ,515 嘉 善 361, ,636 文 安 9,334 18,668 任 丘 89,671 89,671 空 港 77, ,674 北 部 新 区 44, ,672 苏 家 屯 60,670 91,005 大 厂 66, ,340 合 计 2,050,903 3,533,943 数 据 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 基 于 优 秀 的 战 略 规 划 能 力 投 资 建 设 能 力 和 和 较 强 的 招 商 能 力, 公 司 受 托 园 区 发 展 良 好, 签 约 入 园 企 业 和 投 资 金 额 增 长 较 快 产 业 发 展 服 务 作 为 公 司 园 区 开 发 建 设 业 务 的 重 要 组 成 部 分, 主 要 是 公 司 依 托 园 区 经 济 发 展 定 位, 结 合 自 有 资 源 和 渠 道, 寻 找 同 类 企 业 进 行 入 园 谈 判, 最 终 实 现 企 业 入 园 落 地 投 资 公 司 与 麦 肯 锡 罗 兰 贝 格 等 知 名 咨 询 机 构 保 持 长 期 战 略 合 作 关 系, 通 过 整 合 全 国 乃 至 全 球 的 产 业 专 家 针 对 每 个 区 域 的 具 体 情 况, 紧 贴 政 策 导 向, 以 国 际 标 准 参 与 高 品 质 的 开 发 建 设, 为 受 托 区 域 量 身 定 做 战 略 规 划 方 案 ; 通 过 四 港 一 基 地 ( 产 业 港 科 技 港 商 务 港 孵 化 港 和 产 业 基 地 ) 的 产 业 园 产 品, 增 强 产 业 促 进 和 快 速 发 展 能 力, 同 时 在 产 业 发 展 服 务 过 程 中, 公 司 可 为 拟 入 园 企 业 提 供 土 地 出 让 手 续 协 助 办 理 服 务 厂 房 建 设 服 务 及 配 套 设 施 服 务 等 专 业 服 务 各 园 区 政 府 一 般 按 照 入 园 企 业 落 地 投 资 额 ( 主 要 包 括 土 地 厂 房 和 设 备 ) 的 一 定 比 例 与 公 司 结 算 作 为 公 司 产 业 发 展 服 务 收 入, 根 据 协 议 约 定 从 委 托 区 域 内 新 增 财 政 收 入 的 地 方 留 成 部 分 资 金 中 拨 付 给 公 司, 产 业 发 展 服 务 成 本 很 低, 主 要 是 由 于 该 部 分 业 务 成 本 主 要 为 招 商 引 资 所 发 生 的 产 业 定 位 产 业 规 划 城 市 规 划 投 资 服 务 等 费 用 16

17 表 9 华 夏 幸 福 主 要 园 区 产 业 定 位 项 目 固 安 工 业 园 区 大 厂 潮 白 河 工 区 怀 来 工 业 区 嘉 善 园 区 无 锡 南 长 滨 河 新 城 资 料 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 产 业 定 位 航 天 生 物 医 药 电 子 商 务 新 材 料 装 备 制 造 电 子 信 息 节 能 环 保 汽 车 零 部 件 生 产 型 服 务 业 表 10 公 司 招 商 引 资 全 体 系 链 简 介 平 台 体 系 方 法 体 系 支 持 体 系 团 队 体 系 产 品 体 系 服 务 体 系 项 目 资 料 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 文 化 创 意 生 产 性 服 务 和 互 联 网 航 天 产 业 总 部 经 济 智 能 制 造 节 能 环 保 电 子 信 息 电 子 商 务 智 能 制 造 文 化 创 意 智 慧 物 联 应 用 智 慧 高 端 制 造 智 慧 物 流 服 务 智 能 生 产 服 务 公 司 在 招 商 方 面 已 积 累 成 熟 经 验, 拥 有 专 业 招 商 团 队 和 高 效 运 作 模 式, 优 质 的 客 户 资 源 为 公 司 实 现 区 域 招 商 快 速 推 进 奠 定 基 础 公 司 拥 有 1,000 余 人 全 专 业 招 商 团 队, 包 括 平 台 体 系 方 法 体 系 支 持 体 系 团 队 体 系 产 品 体 系 和 服 务 体 系 六 大 体 系, 已 形 成 完 整 的 招 商 体 系 公 司 以 产 业 研 究 院 为 中 心, 为 区 域 发 展 和 招 商 引 资 提 供 支 持, 坚 持 以 招 商 龙 头 企 业 为 核 心, 实 施 产 业 链 招 商 相 结 合 的 方 法, 并 通 过 产 品 体 系 中 心 为 不 同 地 方 政 府 提 供 多 层 次 的 产 业 新 城 模 式 选 择, 通 过 服 务 体 系 中 心 协 助 处 理 与 政 府 各 部 门 相 关 事 宜, 兼 顾 地 方 政 府 和 园 区 企 业 的 需 求 公 司 通 过 多 年 招 商 引 资 的 经 验 积 累, 已 形 成 庞 大 的 客 户 及 项 目 管 理 库 系 统, 覆 盖 各 个 园 区 主 导 产 业 活 跃 企 业 数 据 19 万 条 公 司 通 过 优 质 的 客 户 资 源 为 公 司 实 现 区 域 招 商 快 速 推 进 奠 定 基 础 主 要 功 能 以 行 业 研 究 院 为 中 心, 提 供 智 力 支 持 提 出 三 有 四 创 新 创 新 招 商 体 系, 以 龙 头 企 业 招 商 为 引 领, 以 打 造 产 业 集 群 为 核 心, 实 施 产 业 链 招 商, 构 建 产 业 创 新 生 态 体 系 公 司 大 数 据 中 心, 精 细 管 理 客 户 信 息, 挖 掘 客 户 投 资 规 律 1,000 余 人 专 业 招 商 团 队, 按 照 区 域 和 行 业 划 分, 并 针 对 大 客 户 设 立 专 门 团 队 针 对 不 同 行 业 客 户 需 求, 提 供 四 港 一 基 地 的 产 业 园 载 体 全 方 位 产 业 服 务 体 系, 包 括 金 融 服 务 行 业 服 务 业 务 流 程 服 务 高 端 定 制 服 务 等, 为 入 园 企 业 营 造 良 好 投 资 环 境 和 产 业 增 值 服 务 目 前 公 司 已 与 国 内 各 主 要 行 业 的 领 先 企 业 保 持 了 良 好 的 合 作 关 系, 有 利 推 进 园 区 产 业 聚 集 和 产 业 孵 化, 为 公 司 园 区 开 发 建 设 运 营 提 供 了 良 好 的 渠 道 保 障 固 安 工 业 园 区 内 的 电 子 信 息 汽 车 零 部 件 和 高 端 装 备 制 造 三 大 产 业 基 地 初 步 形 成 规 模 ; 另 外, 公 司 在 航 天 产 业 和 临 空 经 济 领 域 分 别 与 航 天 科 技 集 团 和 中 国 联 合 航 空 公 司 达 成 战 略 合 作 关 系, 在 生 物 医 药 产 业 领 域 顺 利 推 进 固 安 肽 谷 生 物 科 学 园 的 建 设, 高 端 产 业 和 新 兴 产 业 升 级 态 势 初 现 17

18 2 表 ~2014 年 及 2015 年 1~6 月 公 司 园 区 业 务 主 要 运 营 数 据 ( 单 位 : 个 亿 元 ) 项 目 2015 年 1~6 月 2014 年 2013 年 2012 年 新 拓 展 园 区 新 增 签 约 入 园 企 业 其 中 : 固 安 产 业 新 城 新 增 签 约 投 资 金 额 其 中 : 固 安 产 业 新 城 期 末 累 计 签 约 入 园 企 业 其 中 : 固 安 产 业 新 城 期 末 累 计 签 约 投 资 金 额 1, , , 其 中 : 固 安 产 业 新 城 1, 园 区 结 算 回 款 额 数 据 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 产 业 发 展 服 务 是 基 于 良 好 的 外 部 环 境 完 善 的 园 区 配 套 和 多 年 的 产 业 孵 化 聚 集,2012 年 以 来 公 司 产 业 发 展 服 务 收 入 增 速 较 快, 主 要 是 固 安 大 厂 及 怀 来 等 环 北 京 区 域 受 益 于 北 京 市 经 济 外 延 辐 射 影 响, 土 地 价 值 不 断 提 升, 同 时 园 区 配 套 设 施 不 断 完 善, 园 区 招 商 引 资 开 展 顺 利, 带 动 政 府 拨 付 产 业 发 展 服 务 收 入 增 长 所 致 2015 年 1~6 月, 投 资 运 营 的 园 区 新 增 签 约 入 园 企 业 65 家, 新 增 签 约 投 资 额 亿 元, 公 司 在 区 域 拓 展 方 面 聚 焦 环 北 京, 实 现 北 京 房 山 河 北 任 丘 及 保 定 科 技 新 城 等 区 域 签 约, 同 时 稳 步 布 局 环 上 海 区 域, 实 现 了 运 营 模 式 的 跨 区 域 复 制 随 着 公 司 与 工 信 部 航 天 科 工 清 华 大 学 京 东 及 国 能 集 团 等 建 立 合 作 关 系, 公 司 产 业 服 务 能 力 不 断 提 升, 对 于 企 业 的 吸 引 力 不 断 增 强 公 司 地 产 业 务 均 位 于 核 心 城 市 外 溢 区 域, 合 理 价 差 和 成 熟 的 产 品 线 有 效 保 证 了 园 区 配 套 住 宅 和 城 市 住 宅 的 快 速 去 库 存 化, 依 托 园 区 地 产 的 快 速 发 展, 公 司 在 地 产 行 业 中 竞 争 地 位 提 升 较 快 公 司 最 早 致 力 于 河 北 省 内 的 城 市 地 产 开 发 业 务, 城 市 地 产 是 公 司 的 传 统 业 务, 公 司 拥 有 房 地 产 开 发 一 级 资 质, 随 着 公 司 产 业 新 城 模 式 的 不 断 拓 展, 通 过 介 入 园 区 前 期 的 规 划 和 建 设, 公 司 能 够 以 较 低 的 土 地 获 取 成 本 在 园 区 及 周 边 地 区 积 极 布 局 配 套 住 宅 和 城 市 地 产 项 目, 用 于 平 衡 前 期 公 司 在 园 区 内 的 投 入 成 本 园 区 开 发 引 来 产 业 和 人 流, 给 房 地 产 二 级 开 发 带 来 市 场 需 求, 同 时 房 地 产 开 发 可 以 进 一 步 提 高 园 区 开 发 的 水 平, 二 者 良 性 互 动, 相 互 促 进 在 园 区 地 产 方 面, 公 司 针 对 入 园 企 业 员 工 城 镇 化 进 程 中 的 刚 性 需 求 客 户, 推 出 首 改 首 置 产 品 ; 同 时, 由 于 产 业 园 区 具 有 成 片 开 发 和 持 续 开 发 等 特 点, 随 着 产 业 园 区 的 发 展 成 熟, 住 宅 需 求 将 会 持 续 增 长 城 市 地 产 开 发 中, 公 司 适 当 面 向 中 高 端 客 户 推 出 再 改 产 品, 满 足 居 民 改 善 生 活 条 件 和 提 高 2 公 司 未 提 供 2015 年 1~9 月 的 数 据 18

19 生 活 质 量 的 需 求 表 ~2014 年 及 2015 年 1~9 月 公 司 地 产 业 务 主 要 运 营 数 据 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 项 目 2015 年 1~9 月 2014 年 2013 年 2012 年 地 产 分 类 园 区 地 产 城 市 地 产 园 区 地 产 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 签 约 销 售 面 积 签 约 销 售 金 额 城 市 地 产 园 区 地 产 城 市 地 产 园 区 地 产 签 约 金 额 行 业 排 名 平 均 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 7,792 10,286 7,414 7,383 9,921 9,064 6,511 6,860 期 末 储 备 建 筑 面 积 数 据 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 表 13 公 司 房 地 产 业 务 产 品 线 情 况 城 市 地 产 公 司 园 区 地 产 需 求 80% 来 自 北 京 外 溢 需 求,20% 为 园 区 内 在 需 求, 随 着 产 业 园 区 的 不 断 成 熟 和 发 展, 未 来 园 区 内 部 需 求 占 比 将 持 续 上 升, 降 低 对 于 北 京 市 区 外 溢 需 求 的 依 赖 2015 年 1~9 月, 公 司 城 市 地 产 平 均 价 格 较 2014 年 末 大 幅 上 涨, 并 且 明 显 高 于 同 期 园 区 地 产 平 均 价 格, 主 要 原 因 是 2015 年 上 半 年 公 司 在 北 京 丰 台 华 夏 幸 福 创 新 中 心 的 配 套 住 宅 平 均 售 价 达 到 33, 元 / 平 方 米, 提 升 了 整 体 均 价 水 平 公 司 土 地 储 备 建 筑 面 积 逐 年 增 长, 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 土 地 储 备 面 积 万 平 方 米, 能 够 保 证 公 司 未 来 1~2 年 的 地 产 开 发 公 司 在 多 年 销 售 推 广 中 积 累 了 丰 富 的 经 验, 旗 下 知 名 品 牌 主 要 是 京 郊 生 态 小 镇 连 锁 品 牌 - 孔 雀 城 京 郊 轻 轨 新 城 连 锁 品 牌 - 大 卫 城 都 市 精 品 - 华 夏 系 列 和 人 文 新 镇 连 锁 品 牌 - 兰 亭 系 列 等, 公 司 坚 持 精 品 化 产 品 开 发 策 略, 形 成 了 良 好 的 社 会 口 碑 和 企 业 口 碑 产 品 系 列 业 态 定 位 代 表 项 目 孔 雀 城 京 郊 低 密 度 住 宅 精 英 家 庭 第 二 居 所 永 定 河 孔 雀 城 大 运 河 孔 雀 城 潮 白 河 孔 雀 城 八 达 岭 孔 雀 城 大 卫 城 轻 轨 沿 线 中 小 户 型 都 市 白 领 首 居 大 卫 城 4 线 6 线 华 夏 系 列 住 宅 商 业 综 合 体 都 市 成 熟 客 户 首 居 兰 亭 系 列 中 式 园 林 生 态 小 镇 成 熟 年 龄 阶 层 精 神 需 求 兰 亭 新 镇 资 料 来 源 : 根 据 公 司 提 供 资 料 整 理 华 夏 花 园 华 夏 经 典 华 夏 铂 宫 第 五 大 街 公 司 融 资 渠 道 畅 通, 与 金 融 机 构 合 作 关 系 良 好, 为 产 业 新 城 建 设 提 供 了 资 金 保 障 公 司 融 资 渠 道 畅 通, 间 接 融 资 渠 道 主 要 包 括 银 行 信 托 及 基 金 借 款 等, 直 接 融 资 渠 道 主 要 包 括 发 行 债 券 和 股 权 融 资, 多 元 化 的 融 资 渠 19

20 道 为 产 业 新 城 建 设 提 供 了 良 好 的 资 金 保 障 公 司 采 用 市 场 化 手 段, 与 国 内 各 大 商 业 银 行 国 家 开 发 银 行 等 政 策 性 银 行 信 托 公 司 证 券 公 司 基 金 公 司 等 建 立 了 稳 定 的 信 贷 合 作 关 系, 同 时 各 类 产 业 基 金 和 房 地 产 信 托 投 资 基 金 为 产 业 新 城 和 城 市 产 业 综 合 体 建 设 提 供 了 有 利 保 障 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 获 得 交 通 银 行 国 家 开 发 银 行 及 中 国 银 行 等 多 家 银 行 的 授 信 额 度, 且 剩 余 授 信 额 度 较 大, 对 公 司 间 接 融 资 提 供 较 大 空 间 2015 年 以 来, 公 司 成 功 发 行 多 期 公 司 债 券, 发 行 利 率 均 在 6% 以 内, 较 低 的 债 券 融 资 利 率 有 利 于 降 低 公 司 的 融 资 成 本 ; 同 时 公 司 为 上 市 公 司, 可 以 进 行 股 权 融 资 预 计 未 来 1~2 年, 随 着 公 司 发 债 数 量 与 规 模 的 增 加, 公 司 总 融 资 成 本 将 进 一 步 降 低 公 司 治 理 与 管 理 产 权 状 况 与 公 司 治 理 公 司 成 立 于 1998 年, 前 身 为 廊 坊 市 华 夏 房 地 产 开 发 有 限 公 司,2011 年 公 司 完 成 借 壳 上 市 ( 证 券 代 码 : SH), 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 注 册 资 本 亿 元, 公 司 控 股 股 东 华 夏 幸 福 基 业 控 股 股 份 公 司 持 有 公 司 68.88% 股 权, 实 际 控 制 人 为 王 文 学 公 司 按 照 公 司 法 证 券 法 上 市 公 司 治 理 规 则 和 中 国 证 监 会 上 海 证 券 交 易 所 的 法 律 法 规 规 定, 建 立 了 完 善 的 法 人 治 理 结 构 及 生 产 经 营 管 理 机 构 公 司 不 断 完 善 公 司 法 人 治 理 机 构, 建 立 健 全 内 部 控 制 制 度, 规 范 公 司 运 作 公 司 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 及 各 经 营 层 职 责 明 确, 确 保 公 司 安 全 稳 定 持 续 发 展 战 略 与 管 理 公 司 致 力 于 打 造 产 业 新 城, 建 设 幸 福 城 市, 在 全 面 贯 彻 落 实 既 定 公 司 战 略 的 基 础 上, 坚 持 产 业 新 城 业 务 模 式, 不 断 深 化 公 司 发 展 战 略, 提 出 坚 决 打 造 标 杆 能 力 和 坚 决 打 造 区 域 经 济 发 展 能 力 等 竞 争 策 略, 及 聚 焦 大 北 京 深 耕 现 有 区 域 和 提 升 产 品 价 值 等 增 长 策 略, 基 于 深 化 公 司 发 展 战 略 成 果, 公 司 优 化 调 整 了 管 理 架 构, 公 司 总 部 定 位 于 战 略 运 营 型 向 战 略 投 资 型 转 变, 新 设 产 业 新 城 集 团 产 业 发 展 集 团 城 市 发 展 集 团 地 产 集 团 和 物 业 集 团 五 大 集 团, 形 成 了 总 部 业 务 集 团 和 区 域 公 司 的 分 层 次 组 织 架 构 通 过 组 织 变 革, 提 高 了 业 务 运 营 精 益 化 水 平, 提 升 了 组 织 张 力, 增 强 了 区 域 竞 争 优 势, 为 实 现 快 速 跨 区 复 制 奠 定 了 组 织 基 础 抗 风 险 能 力 公 司 主 要 从 事 产 业 新 城 开 发 建 设 和 城 市 地 产 开 发 业 务, 产 业 新 城 开 发 建 设 是 公 司 主 要 的 收 入 和 利 润 来 源 ; 公 司 产 业 新 城 开 发 模 式 契 合 国 家 产 业 政 策 和 政 府 诉 求, 基 于 优 秀 的 战 略 规 划 能 力 投 资 建 设 能 力 20

21 和 较 强 的 招 商 能 力, 公 司 受 托 园 区 发 展 良 好, 可 复 制 能 力 较 强, 签 约 入 园 企 业 和 投 资 金 额 增 长 较 快, 公 司 地 产 业 务 主 要 集 中 在 环 北 京 区 域, 合 理 价 差 和 成 熟 的 产 品 线 有 效 保 证 园 区 配 套 住 宅 和 城 市 住 宅 的 快 速 去 化 ; 公 司 融 资 渠 道 畅 通, 与 金 融 机 构 合 作 关 系 良 好, 为 产 业 新 城 建 设 提 供 了 资 金 保 障, 公 司 发 债 逐 渐 增 多, 且 成 本 控 制 较 好, 同 时 公 司 为 上 市 公 司, 拥 有 直 接 融 资 的 优 势, 有 利 于 降 低 整 体 融 资 成 本 综 合 来 看, 公 司 具 有 很 强 的 抗 风 险 能 力 财 务 分 析 公 司 提 供 了 2012~2014 年 及 2015 年 1~9 月 财 务 报 表 中 兴 财 光 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 对 公 司 2012~2014 年 财 务 报 表 分 别 进 行 了 审 计, 均 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 公 司 2015 年 1~9 月 财 务 报 表 未 经 审 计 资 产 质 量 公 司 资 产 规 模 持 续 增 长, 资 产 以 流 动 资 产 为 主, 随 着 园 区 土 地 整 理 面 积 的 扩 大 及 地 产 业 务 的 投 入 增 长, 公 司 存 货 规 模 增 长 较 快 公 司 资 产 以 流 动 资 产 为 主, 其 中 存 货 和 货 币 资 金 占 比 很 高 随 着 园 区 开 发 的 不 断 推 进, 公 司 资 产 规 模 持 续 增 长 亿 元 2,000 1,500 1, % , , 年 末 2013 年 末 2014 年 末 2015 年 9 月 末 非 流 动 资 产 合 计 流 动 资 产 合 计 流 动 资 产 占 比 图 ~2014 年 末 及 2015 年 9 月 末 公 司 资 产 结 构 公 司 流 动 资 产 构 成 主 要 由 存 货 和 货 币 资 金 构 成 2014 年 末, 存 货 和 货 币 资 金 合 计 占 流 动 资 产 比 重 为 87.78% 2012~2014 年 末, 公 司 存 货 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 由 于 园 区 土 地 整 3 理 基 础 设 施 建 设 工 程 施 工 及 开 发 成 本 逐 年 增 加, 存 货 规 模 增 长 较 快 ;2014 年 末 存 货 占 流 动 资 产 的 比 重 为 72.74%, 其 中 开 发 成 本 和 土 地 整 理 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 占 存 货 比 重 分 别 为 58.97% 和 20.72% 同 期, 公 司 货 币 资 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 占 流 动 资 产 比 重 分 别 为 13.25% 14.34% 和 15.04%, 主 要 由 于 预 3 存 货 中 开 发 成 本 一 般 包 括 土 地 使 用 权 出 让 金 土 地 征 收 及 拆 迁 安 置 补 偿 费 前 期 工 程 费 建 安 工 程 费 基 础 设 施 费 公 共 配 套 设 施 费 和 开 发 期 间 税 费 等 21

22 收 房 款 及 长 短 期 借 款 增 加 所 致, 货 币 资 金 占 总 资 产 比 重 保 持 较 高 水 平 2014 年 末 受 限 货 币 资 金 亿 元, 主 要 包 括 银 行 存 单 质 押 借 款 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 融 资 保 证 金 及 履 约 保 证 金 公 司 产 业 新 城 建 设 主 要 与 地 方 政 府 合 作, 因 此 应 收 账 款 对 象 主 要 是 地 方 政 府,2012~2014 年 末, 公 司 应 收 账 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元,2014 年 末 应 收 账 款 同 比 大 幅 增 长, 应 收 账 款 金 额 前 五 名 分 别 为 固 安 工 业 区 财 政 分 局 大 厂 回 族 自 治 县 财 政 局 昌 黎 工 业 园 区 管 理 委 员 会 沈 水 生 态 科 技 开 发 区 管 理 委 员 会 和 大 厂 潮 白 河 工 业 园 区 管 理 委 员 会, 账 龄 集 中 在 一 年 以 内 2015 年 9 月 末, 公 司 货 币 资 金 为 亿 元, 较 2014 年 末 大 幅 增 长 89.65%, 主 要 因 房 地 产 业 务 回 款 增 加 及 长 短 期 借 款 增 加, 其 中 受 限 货 币 资 金 亿 元, 主 要 为 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 和 履 约 保 证 金 ; 存 货 亿 元, 较 2014 年 末 增 长 11.71%; 应 收 账 款 亿 元, 较 2014 年 末 大 幅 增 长 52.11%, 主 要 由 于 与 固 安 工 业 区 财 政 分 局 的 结 算 款 大 幅 增 长 所 致 ; 其 他 应 收 款 亿 元, 较 2014 年 末 大 幅 增 长 82.30%, 主 要 是 新 增 应 收 平 安 信 托 有 限 公 司 增 资 认 缴 款 所 致 ; 公 司 其 他 流 动 资 产 科 目 较 2014 年 末 变 动 不 大 其 他 非 流 动 资 产 29.73% 其 他 0.48% 投 资 性 房 地 产 6.70% 递 延 所 得 税 资 产 6.45% 无 形 资 产 7.23% 在 建 工 程 23.25% 固 定 资 产 26.16% 图 年 末 公 司 非 流 动 资 产 构 成 情 况 公 司 非 流 动 资 产 主 要 由 固 定 资 产 在 建 工 程 其 他 非 流 动 资 产 无 形 资 产 投 资 性 房 地 产 和 递 延 所 得 税 资 产 构 成 2012~2014 年 末, 公 司 固 定 资 产 分 别 为 2.04 亿 元 7.60 亿 元 和 亿 元, 固 定 资 产 逐 年 增 长 主 要 是 在 建 的 房 屋 及 建 筑 物 完 工 转 入 所 致, 截 至 2014 年 末 公 司 固 定 资 产 中 用 于 长 期 借 款 抵 押 的 价 值 为 0.65 亿 元 ; 在 建 工 程 分 别 为 7.08 亿 元 亿 元 和 亿 元,2014 年 末 公 司 在 建 工 程 主 要 有 固 安 供 热 项 目 和 固 安 电 子 商 务 产 业 园 一 期 等 ; 其 他 非 流 动 资 产 分 别 为 0 亿 元 亿 元 和 亿 元,2013 年 新 增 亿 元, 主 要 包 括 公 司 以 3.06 亿 元 债 券 认 购 30,600 万 份 建 信 信 托 有 限 责 任 公 司 发 行 建 信 信 托 - 固 安 旧 城 改 造 二 期 股 权 投 资 集 合 资 金 信 托 计 划 次 级 收 益 份 额 权 以 4 亿 元 认 购 上 海 金 元 惠 理 资 产 管 理 有 限 公 司 发 行 金 元 惠 理 共 赢 4 号 专 项 资 产 管 理 计 划 40,000 万 份 劣 后 级 份 额 以 及

23 年 11 月 18 日, 公 司 第 四 届 董 事 会 第 四 十 次 会 议 审 议 通 过 了 华 夏 幸 福 关 于 出 资 设 立 有 限 合 伙 企 业 的 议 案, 公 司 拟 出 资 人 民 币 100,000 万 元 认 缴 嘉 兴 丰 韬 股 权 投 资 合 伙 企 业 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 的 财 产 份 额 ; 公 司 无 形 资 产 分 别 为 0.83 亿 元 3.49 亿 元 和 4.55 亿 元, 主 要 为 土 地 使 用 权 逐 年 增 加 所 致 ; 投 资 性 房 地 产 分 别 为 1.16 亿 元 2.19 亿 元 和 4.21 亿 元, 逐 年 增 加, 主 要 原 因 是 公 司 部 分 房 产 项 目 持 有 目 的 发 生 变 化 由 出 售 变 为 自 持 出 租 ; 递 延 所 得 税 资 产 分 别 为 1.36 亿 元 2.82 亿 元 和 4.06 亿 元, 逐 年 增 加 2015 年 9 月 末, 公 司 固 定 资 产 为 亿 元, 较 2014 年 末 增 长 15.71%; 其 他 非 流 动 资 产 为 亿 元, 较 2014 年 末 大 幅 增 加 亿 元, 主 要 由 于 新 增 投 资 专 项 资 管 计 划 所 致, 公 司 作 为 大 成 创 新 资 本 景 新 19 号 专 项 资 产 管 理 计 划 资 产 管 理 合 同 的 委 托 人, 交 付 该 合 同 项 下 的 第 二 期 第 三 期 委 托 财 产 各 10 亿 元, 委 托 大 成 创 新 资 本 管 理 有 限 公 司 进 行 资 产 管 理 ; 无 形 资 产 为 8.07 亿 元, 较 2014 年 末 大 幅 增 长 77.37%, 主 要 由 于 土 地 使 用 权 及 河 北 华 夏 幸 福 足 球 队 技 术 增 加 所 致 ; 公 司 其 他 非 流 动 资 产 科 目 较 2014 年 末 变 化 不 大 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 用 于 获 得 银 行 及 其 他 借 款 而 抵 质 押 的 资 产 共 计 亿 元, 占 总 资 产 比 重 为 9.19%, 以 货 币 资 金 存 货 固 定 资 产 和 无 形 资 产 为 主, 受 限 资 产 占 总 资 产 比 重 很 小, 对 资 产 流 动 性 产 生 影 响 很 小 2012~2014 年 及 2015 年 1~9 月, 公 司 存 货 周 转 天 数 分 别 为 1, 天 1, 天 1, 天 和 1, 天, 由 于 存 货 中 包 含 土 地 整 理 等, 存 货 周 转 效 率 较 低 ; 应 收 账 款 周 转 天 数 分 别 为 天 天 天 和 天 综 合 来 看, 随 着 公 司 经 营 规 模 的 扩 大, 园 区 投 入 不 断 增 大, 公 司 存 货 规 模 增 长 较 快, 同 时 由 于 经 营 回 款 及 借 款 规 模 增 长, 公 司 货 币 资 金 在 流 动 资 产 中 占 比 保 持 较 高 水 平 资 本 结 构 随 着 园 区 拓 展 对 资 金 需 求 的 增 长, 公 司 债 务 规 模 增 长 较 快, 负 债 以 流 动 负 债 为 主, 流 动 负 债 中 预 收 款 项 占 比 较 大 随 着 园 区 拓 展 资 金 需 求 逐 步 增 大, 公 司 债 务 规 模 持 续 增 长 2012~ 2014 年 末 及 2015 年 9 月 末, 公 司 负 债 以 流 动 负 债 为 主, 资 产 负 债 率 保 持 较 高 水 平 23

24 亿 元 % 1, , 年 末 2013 年 末 2014 年 末 2015 年 9 月 末 非 流 动 负 债 合 计 流 动 负 债 合 计 流 动 负 债 占 比 图 ~2014 年 末 及 2015 年 9 月 末 公 司 负 债 结 构 公 司 流 动 负 债 主 要 由 预 收 款 项 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 应 付 账 款 及 短 期 借 款 等 构 成 2012~2014 年 末, 公 司 预 收 款 项 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 预 收 款 项 逐 年 增 长, 主 要 为 未 达 到 收 入 确 认 条 件 的 预 收 房 款 等 增 加 所 致,2014 年 末 公 司 预 收 款 项 账 龄 一 年 以 内 的 占 比 65.97%, 预 计 未 来 1~2 年 随 着 商 品 房 交 予 客 户 预 收 款 项 将 逐 步 结 转 为 公 司 营 业 收 入 2012~2014 年 末, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 是 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 增 加 所 致 ; 同 期, 公 司 应 付 账 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 是 应 付 工 程 款 增 加 所 致,2014 年 末 一 年 以 内 应 付 账 款 占 比 83.17%; 同 期, 短 期 借 款 分 别 为 6.70 亿 元 亿 元 和 亿 元,2014 年 末 短 期 借 款 中 抵 押 借 款 1.66 亿 元, 质 押 借 款 亿 元, 保 证 借 款 亿 元, 信 用 借 款 亿 元 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 15.66% 其 他 9.19% 短 期 借 款 9.36% 预 收 款 项 51.87% 应 付 账 款 13.91% 图 年 末 公 司 流 动 负 债 构 成 情 况 2015 年 9 月 末, 公 司 预 收 款 项 为 亿 元, 较 2014 年 末 增 长 36.49%, 主 要 由 于 预 收 购 房 款 增 加 所 致 ; 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 为 亿 元, 较 2014 年 末 下 降 4.97%; 应 付 账 款 为 亿 元, 较 2014 年 末 下 降 14.66%; 短 期 借 款 为 亿 元, 较 2014 年 末 增 长 25.94%; 公 司 其 他 主 要 流 动 负 债 科 目 较 2014 年 末 未 发 生 较 大 变 化 公 司 非 流 动 负 债 主 要 由 长 期 借 款 构 成 2012~2014 年 末, 公 司 长 期 借 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 持 续 增 长,

25 年 末 其 中 质 押 借 款 为 亿 元, 主 要 以 持 有 的 廊 坊 京 御 房 地 产 开 发 有 限 公 司 九 通 基 业 投 资 有 限 公 司 等 公 司 部 分 股 权 做 质 押 以 及 三 浦 威 特 园 区 建 设 发 展 有 限 公 司 等 公 司 应 收 账 款 质 押 ; 抵 押 借 款 亿 元, 以 公 司 持 有 的 存 货 ( 包 括 土 地 使 用 权 及 地 上 项 目 ) 投 资 性 房 地 产 和 固 定 资 产 提 供 抵 押 ; 保 证 借 款 为 亿 元, 主 要 由 公 司 控 股 股 东 实 际 控 制 人 提 供 保 证 担 保 2015 年 9 月 末, 公 司 长 期 借 款 增 长 至 亿 元, 较 2014 年 末 大 幅 增 长 %, 公 司 开 发 规 模 扩 大 使 得 对 长 期 资 金 的 需 求 增 加 表 ~2014 年 末 及 2015 年 9 月 末 公 司 有 息 债 务 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 2015 年 9 月 末 2014 年 末 2013 年 末 2012 年 末 短 期 有 息 债 务 长 期 有 息 债 务 总 有 息 债 务 总 有 息 债 务 占 总 负 债 比 重 由 于 产 业 新 城 前 期 资 金 投 入 较 大, 且 随 着 公 司 拓 展 园 区 不 断 增 多, 公 司 通 过 银 行 借 款 和 信 托 借 款 等 多 种 融 资 渠 道 筹 集 资 金, 公 司 有 息 债 务 规 模 增 长 较 快 2012 年 以 来, 公 司 长 短 期 有 息 债 务 均 逐 年 增 加, 总 有 息 债 务 占 总 负 债 的 比 重 持 续 增 长 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 长 期 有 息 债 务 大 幅 增 加, 主 要 由 于 2015 年 公 司 发 行 的 公 司 债 大 幅 增 加 所 致, 短 期 有 息 债 务 较 为 稳 定, 货 币 资 金 可 以 完 全 覆 盖 短 期 有 息 债 务 综 合 来 看, 公 司 流 动 性 较 为 充 裕, 短 期 偿 债 压 力 一 般 表 15 截 至 2015 年 9 月 末 公 司 有 息 债 务 期 限 结 构 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 1 年 (1,2] 年 (2,3] 年 >3 年 合 计 金 额 占 比 ~2014 年 末 及 2015 年 9 月 末, 公 司 所 有 者 权 益 分 别 为 亿 元 亿 元 亿 元 和 亿 元, 所 有 者 权 益 逐 年 增 长, 主 要 是 由 于 公 司 未 分 配 利 润 增 长 所 致 ; 同 期, 股 本 分 别 为 8.82 亿 元 亿 元 亿 元 和 亿 元,2015 年 9 月 末 股 本 较 2014 年 末 大 幅 增 加 亿 元, 主 要 由 于 公 司 以 2014 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 1,322,879,715 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 送 红 股 10 股 ( 含 税 ) 表 ~2014 年 末 及 2015 年 9 月 末 公 司 短 期 偿 债 能 力 指 标 ( 单 位 : 倍 %) 指 标 2015 年 9 月 末 2014 年 末 2013 年 末 2012 年 末 流 动 比 率 速 动 比 率 保 守 速 动 比 率 资 产 负 债 率 长 期 资 产 适 合 率

26 2012~2014 年 末 及 2015 年 9 月 末, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 有 所 波 动, 速 动 资 产 对 流 动 负 债 的 保 障 程 度 较 弱 ; 同 期, 公 司 资 产 负 债 率 始 终 处 于 很 高 水 平, 预 收 款 项 占 流 动 负 债 的 比 重 分 别 为 75.91% 64.29% 51.87% 和 60.10%, 占 比 较 大, 有 利 于 保 障 公 司 未 来 收 入 ; 公 司 长 期 资 产 适 合 率 处 于 较 高 水 平, 长 期 资 本 对 长 期 资 产 的 保 障 程 度 很 高 公 司 按 照 房 地 产 经 营 惯 例 为 商 品 房 购 买 人 提 供 按 揭 贷 款 担 保, 该 担 保 为 阶 段 性 连 带 担 保, 担 保 期 限 自 公 司 按 揭 银 行 与 购 房 者 签 订 的 抵 押 贷 款 合 同 生 效 之 日 起, 至 公 司 为 购 房 者 办 妥 房 屋 所 有 权 证 并 协 助 按 揭 银 行 办 理 抵 押 登 记 且 将 他 项 权 利 证 书 交 予 按 揭 银 行 之 日 止 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 为 商 品 房 购 买 人 提 供 的 阶 段 性 担 保 额 为 亿 元, 担 保 比 率 为 %, 公 司 无 其 他 对 外 担 保 事 项 综 合 来 看, 随 着 公 司 园 区 拓 展 对 资 金 的 需 求 逐 步 提 高, 公 司 债 务 规 模 持 续 增 长, 公 司 融 资 渠 道 多 样, 融 资 成 本 处 于 较 高 水 平, 公 司 流 动 负 债 中 预 收 款 项 规 模 较 大, 有 利 于 保 障 公 司 未 来 收 入 水 平 盈 利 能 力 公 司 营 业 收 入 随 结 算 规 模 的 增 长 逐 年 大 幅 提 升, 受 结 转 地 产 项 目 售 价 及 成 本 变 动 影 响, 综 合 利 润 率 有 所 波 动 ; 公 司 净 资 产 收 益 率 很 高, 盈 利 能 力 很 强 2012~2014 年, 公 司 收 入 保 持 高 速 增 长, 持 续 良 好 的 地 产 销 售 业 绩 为 公 司 结 转 收 入 奠 定 了 基 础 ; 公 司 毛 利 率 有 所 波 动,2014 年 随 着 毛 利 率 处 于 较 高 水 平 的 产 业 发 展 业 务 比 重 的 逐 步 提 高, 公 司 综 合 毛 利 率 有 所 回 升 亿 元 % 年 2013 年 2014 年 营 业 收 入 利 润 总 额 毛 利 率 营 业 利 润 率 表 ~2014 年 公 司 收 入 及 盈 利 情 况 公 司 期 间 费 用 主 要 由 管 理 费 用 和 销 售 费 用 构 成, 随 着 公 司 经 营 规 模 的 扩 大 逐 年 有 所 增 长 ; 财 务 费 用 有 所 波 动, 整 体 处 于 较 低 水 平, 主 要 由 于 公 司 将 为 项 目 建 设 投 资 的 借 款 所 发 生 的 相 应 利 息 费 用 予 以 资 本 化 处 理 2012~2014 年, 公 司 期 间 费 用 占 营 业 收 入 的 比 重 分 别 为 12.23% 10.16% 和 10.17%, 在 销 售 规 模 扩 大 的 情 况 下, 公 司 期 间 费 用 率 保 持 较 低 水 平 26

27 表 ~2014 年 及 2015 年 1~9 月 公 司 期 间 费 用 及 其 占 营 业 收 入 比 重 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 2015 年 1~9 月 2014 年 2013 年 2012 年 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 销 售 费 用 管 理 费 用 财 务 费 用 期 间 费 用 ~2014 年, 公 司 利 润 总 额 和 净 利 润 逐 年 提 升, 净 资 产 收 益 率 分 别 为 37.65% 26.98% 和 21.85%, 公 司 通 过 园 区 + 地 产 的 独 特 盈 利 模 式 实 现 了 较 高 的 净 资 产 收 益 率 ; 总 资 产 报 酬 率 分 别 为 5.90% 5.07% 和 4.55%, 因 公 司 资 产 规 模 增 长 较 快, 资 产 盈 利 水 平 逐 年 下 降 2015 年 1~9 月 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 增 长 39.58%; 毛 利 率 为 36.77%, 同 比 降 低 2.48 个 百 分 点 ; 投 资 收 益 为 2.63 亿 元, 同 比 大 幅 增 加 2.07 亿 元, 主 要 由 于 理 财 产 品 收 益 与 委 托 资 产 收 益 大 幅 增 加 所 致 ; 利 润 总 额 和 净 利 润 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 同 比 分 别 增 长 28.48% 和 28.54% 综 合 来 看, 公 司 凭 借 自 身 园 区 + 地 产 模 式 保 持 了 较 强 的 盈 利 能 力, 预 计 未 来 1~2 年 随 着 园 区 开 发 规 模 的 扩 大, 公 司 收 入 和 利 润 规 模 将 持 续 增 长 现 金 流 2013 年 以 来 受 园 区 拓 展 支 出 规 模 增 长 影 响, 公 司 经 营 性 净 现 金 流 持 续 净 流 出 ; 投 资 性 净 现 金 流 持 续 流 出 主 要 为 投 资 活 动 较 多 ; 公 司 在 建 园 区 较 多, 未 来 资 金 支 出 压 力 较 大, 筹 资 需 求 较 大 2012~2014 年, 公 司 经 营 性 净 现 金 流 连 续 下 降, 受 园 区 开 发 支 出 影 响 较 大, 经 营 性 净 现 金 流 对 债 务 保 障 程 度 较 弱 亿 元 年 2013 年 2014 年 经 营 性 净 现 金 流 投 资 性 净 现 金 流 筹 资 性 净 现 金 流 图 ~2014 年 公 司 现 金 流 情 况 2012~2014 年, 公 司 投 资 性 净 现 金 流 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 公 司 收 购 子 公 司 及 购 买 理 财 产 品 等 支 出 较 多 导 致 4 根 据 wind 资 讯,2012~2014 年, 房 地 产 行 业 净 资 产 收 益 率 平 均 值 依 次 为 6.90% 6.70% 及 6.00% 27

28 投 资 性 现 金 流 持 续 净 流 出 ; 同 期, 公 司 筹 资 性 净 现 金 流 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 筹 资 性 净 现 金 流 大 幅 增 长 主 要 由 于 随 着 园 区 拓 展 规 模 逐 步 增 大, 公 司 自 有 资 金 无 法 满 足 成 长 需 求, 公 司 通 过 多 种 融 资 渠 道 借 款 规 模 大 幅 增 长 所 致 表 ~2014 年 及 2015 年 1~9 月 公 司 现 金 流 对 债 务 保 障 能 力 情 况 ( 单 位 :% 倍 ) 项 目 2015 年 1~9 月 2014 年 2013 年 2012 年 经 营 性 现 金 净 流 / 流 动 负 债 经 营 性 现 金 净 流 / 总 负 债 经 营 性 净 现 金 流 利 息 保 障 倍 数 年 1~9 月, 公 司 经 营 性 净 现 金 流 为 亿 元, 主 要 由 于 预 收 房 款 增 加 较 多 所 致 ; 投 资 性 净 现 金 流 为 亿 元, 流 出 较 多, 主 要 由 于 回 购 公 司 少 数 股 权 所 致 ; 筹 资 性 净 现 金 流 为 亿 元, 流 入 较 多, 主 要 由 于 公 司 业 务 规 模 扩 大, 融 资 借 款 增 加 较 多 所 致 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 在 建 园 区 较 多, 未 来 投 资 规 模 较 大, 公 司 存 在 一 定 资 金 支 出 压 力 综 合 来 看, 公 司 经 营 性 净 现 金 流 受 园 区 资 金 投 入 影 响 较 大, 受 园 区 拓 展 支 出 规 模 增 长 影 响, 经 营 性 净 现 金 流 对 债 务 及 利 息 保 障 能 力 较 弱 ; 公 司 未 来 园 区 投 入 保 持 较 大 规 模, 存 在 一 定 资 金 支 出 压 力 偿 债 能 力 2012 年 以 来, 公 司 负 债 和 有 息 债 务 规 模 均 逐 年 增 长, 总 有 息 债 务 占 总 负 债 比 重 一 般 截 至 2015 年 9 月 末, 公 司 总 有 息 债 务 为 亿 元, 占 总 负 债 比 重 为 40.69%, 其 中 短 期 有 息 债 务 为 亿 元 同 期, 公 司 资 产 规 模 持 续 增 长, 以 流 动 资 产 为 主, 同 时 货 币 资 金 占 总 资 产 比 重 保 持 较 高 水 平 凭 借 园 区 与 地 产 联 动 开 发 模 式 公 司 收 入 和 利 润 规 模 增 长 较 快, 净 资 产 收 益 率 保 持 在 较 高 水 平 ; 同 时 园 区 开 发 规 模 投 入 较 大 导 致 公 司 经 营 性 净 现 金 流 对 债 务 保 障 程 度 较 弱 未 来 随 着 公 司 园 区 的 不 断 开 发 投 入, 公 司 仍 将 对 资 金 有 较 大 的 需 求, 公 司 与 主 要 银 行 保 持 良 好 的 合 作 关 系, 外 部 融 资 能 力 很 强, 同 时 公 司 为 上 市 公 司, 拥 有 直 接 融 资 的 优 势, 且 公 司 债 券 发 行 逐 渐 增 多, 利 率 较 低, 有 利 于 其 偿 债 能 力 的 增 强 综 合 来 看, 公 司 偿 债 能 力 很 强 债 务 履 约 情 况 根 据 公 司 提 供 的 中 国 人 民 银 行 征 信 中 心 出 具 的 企 业 信 用 报 告, 截 至 2016 年 1 月 15 日, 公 司 本 部 未 曾 发 生 过 不 良 信 贷 事 件, 截 至 本 报 告 出 具 日, 公 司 在 公 开 债 券 市 场 发 行 的 债 务 融 资 工 具 未 到 付 息 日 结 论 公 司 产 业 园 区 开 发 具 有 产 业 聚 集 效 用 和 规 模 效 用, 能 够 促 进 产 业 28

29 结 构 升 级, 加 快 区 域 经 济 发 展 ; 房 地 产 行 业 既 是 中 国 经 济 发 展 的 重 要 支 柱 产 业, 同 时 也 是 直 接 关 系 国 民 生 活 利 益 的 民 生 产 业, 为 了 改 善 民 生 促 进 社 会 和 谐 稳 定, 国 家 及 地 区 宏 观 调 控 措 施 调 整 频 繁, 房 地 产 企 业 面 临 一 定 的 政 策 风 险 公 司 主 要 从 事 产 业 新 城 开 发 建 设 和 城 市 地 产 开 发 业 务, 产 业 新 城 开 发 建 设 是 公 司 主 要 的 收 入 和 利 润 来 源 ; 公 司 产 业 新 城 开 发 模 式 契 合 国 家 产 业 政 策 和 政 府 诉 求, 基 于 优 秀 的 战 略 规 划 能 力 投 资 建 设 能 力 和 和 较 强 的 招 商 能 力, 公 司 受 托 园 区 发 展 良 好, 可 复 制 能 力 较 强, 签 约 入 园 企 业 和 投 资 金 额 增 长 较 快, 公 司 地 产 业 务 均 位 于 核 心 城 市 外 溢 区 域, 合 理 价 差 和 成 熟 的 产 品 线 有 效 保 证 了 园 区 配 套 住 宅 和 城 市 住 宅 的 快 速 去 化 ; 同 时 公 司 融 资 渠 道 多 样, 与 金 融 机 构 合 作 关 系 良 好, 为 产 业 新 城 建 设 提 供 了 资 金 保 障 公 司 流 动 负 债 资 产 中 预 收 款 项 占 比 较 大, 有 利 于 保 障 公 司 未 来 收 入 水 平 ; 但 随 着 公 司 园 区 的 不 断 拓 展, 公 司 面 临 一 定 的 资 金 支 出 压 力, 经 营 性 净 现 金 流 对 债 务 的 保 障 程 度 较 弱 综 合 分 析, 公 司 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 付 的 风 险 很 小 预 计 未 来 1~2 年, 公 司 主 营 业 务 将 继 续 保 持 稳 定 增 长 因 此, 大 公 对 华 夏 幸 福 的 评 级 展 望 为 稳 定 29

30 跟 踪 评 级 安 排 自 评 级 报 告 出 具 之 日 起, 大 公 国 际 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 大 公 ) 将 对 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 发 债 主 体 ) 进 行 持 续 跟 踪 评 级 持 续 跟 踪 评 级 包 括 定 期 跟 踪 评 级 和 不 定 期 跟 踪 评 级 跟 踪 评 级 期 间, 大 公 将 持 续 关 注 发 债 主 体 外 部 经 营 环 境 的 变 化 影 响 其 经 营 或 财 务 状 况 的 重 大 事 项 以 及 发 债 主 体 履 行 债 务 的 情 况 等 因 素, 并 出 具 跟 踪 评 级 报 告, 动 态 地 反 映 发 债 主 体 的 信 用 状 况 跟 踪 评 级 安 排 包 括 以 下 内 容 : 1) 跟 踪 评 级 时 间 安 排 定 期 跟 踪 评 级 : 大 公 将 在 本 次 债 券 存 续 期 内, 在 每 年 发 债 主 体 发 布 年 度 报 告 后 两 个 月 内 出 具 一 次 定 期 跟 踪 评 级 报 告 不 定 期 跟 踪 评 级 : 大 公 将 在 发 生 影 响 评 级 报 告 结 论 的 重 大 事 项 后 及 时 进 行 跟 踪 评 级, 在 跟 踪 评 级 分 析 结 束 后 下 1 个 工 作 日 向 监 管 部 门 报 告, 并 发 布 评 级 结 果 2) 跟 踪 评 级 程 序 安 排 跟 踪 评 级 将 按 照 收 集 评 级 所 需 资 料 现 场 访 谈 评 级 分 析 评 审 委 员 会 审 核 出 具 评 级 报 告 公 告 等 程 序 进 行 大 公 的 跟 踪 评 级 报 告 和 评 级 结 果 将 对 发 债 主 体 监 管 部 门 及 监 管 部 门 要 求 的 披 露 对 象 进 行 披 露 3) 如 发 债 主 体 不 能 及 时 提 供 跟 踪 评 级 所 需 资 料, 大 公 将 根 据 有 关 的 公 开 信 息 资 料 进 行 分 析 并 调 整 信 用 等 级, 或 宣 布 前 次 评 级 报 告 所 公 布 的 信 用 等 级 失 效 直 至 发 债 主 体 提 供 所 需 评 级 资 料 30

31 附 件 1 截 至 2015 年 9 月 末 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 股 权 结 构 图 王 文 学 80.00% 北 京 东 方 银 联 投 资 管 理 有 限 公 司 20.00% % 廊 坊 幸 福 基 业 投 资 有 限 公 司 81.00% 55.00% 26.50% 鼎 基 资 本 管 理 有 限 公 司 华 夏 幸 福 基 业 控 股 股 份 公 司 社 会 公 众 股 0.78% 68.88% 30.34% 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 % 廊 坊 京 御 房 地 产 开 发 有 限 公 司 % 九 通 基 业 投 资 有 限 公 司 其 他 公 司 31

32 32 附 件 2 截 至 2015 年 9 月 末 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 组 织 结 构 图 股 东 大 会 董 事 会 办 公 室 战 略 委 员 会 薪 酬 与 考 核 委 员 会 董 事 长 战 略 发 展 中 心 经 营 决 策 委 员 会 监 事 会 董 事 会 总 裁 经 营 管 理 委 员 会 提 名 委 员 会 审 计 委 员 会 总 裁 办 公 室 常 务 副 总 裁 计 划 运 营 中 心 法 务 合 规 部 拓 展 中 心 政 府 事 务 中 心 成 本 合 约 中 心 集 中 采 购 中 心 品 牌 中 心 财 务 中 心 组 织 发 展 中 心 融 资 中 心 信 息 管 理 中 心 人 力 资 源 中 心 华 夏 幸 福 大 学 审 计 监 察 中 心 资 产 筹 备 管 理 中 心 战 略 创 新 部 对 外 合 作 部 投 资 管 理 中 心 资 产 管 理 部 产 业 发 展 集 团 地 产 集 团 物 业 集 团 商 业 地 产 开 发 公 司 产 业 新 城 集 团 城 市 发 展 集 团

33 附 件 3 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 主 要 财 务 指 标 年 份 资 产 类 2015 年 9 月 ( 未 经 审 计 ) 单 位 : 万 元 2014 年 2013 年 2012 年 货 币 资 金 3,071,197 1,619, , ,648 应 收 账 款 781, , , ,102 预 付 款 项 333, , , ,024 其 他 应 收 款 172,574 94, , ,472 存 货 8,748,955 7,831,603 5,405,776 3,228,021 流 动 资 产 合 计 13,779,476 10,767,229 6,934,838 4,192,376 固 定 资 产 190, ,576 75,963 20,443 在 建 工 程 146, , ,852 70,827 无 形 资 产 80,708 45,502 34,886 8,295 非 流 动 资 产 合 计 990, , , ,968 资 产 总 计 14,770,403 11,396,419 7,409,381 4,319,345 占 资 产 总 额 比 (%) 货 币 资 金 应 收 账 款 预 付 款 项 其 他 应 收 款 存 货 流 动 资 产 合 计 固 定 资 产 在 建 工 程 无 形 资 产 非 流 动 资 产 合 计 负 债 类 短 期 借 款 999, , ,460 67,000 应 付 票 据 125, ,940 45,000 2,000 应 付 账 款 1,006,246 1,179, , ,797 预 收 款 项 6,002,920 4,397,967 3,498,138 2,425,273 其 他 应 付 款 350, , , ,225 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 1,262,047 1,328, , ,800 流 动 负 债 合 计 9,988,148 8,478,350 5,441,509 3,194,814 长 期 借 款 2,370, , , ,820 专 项 应 付 款 4, , ,800 99,269 非 流 动 负 债 合 计 2,835,640 1,178, , ,671 负 债 合 计 12,823,788 9,656,791 6,413,857 3,823,485 33