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2 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 2013 年 度 8 亿 元 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 评 级 结 果 : 主 体 长 期 信 用 等 级 :AA + 评 级 展 望 : 稳 定 本 期 债 券 信 用 等 级 :AA + 本 期 债 券 发 行 额 度 :8 亿 元 本 期 债 券 期 限 :6 年 偿 还 方 式 : 按 年 付 息, 存 续 期 的 第 年 分 期 兑 付 本 金 的 25% 发 行 目 的 : 用 于 项 目 建 设 评 级 时 间 :2013 年 5 月 23 日 财 务 数 据 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 长 期 债 务 ( 亿 元 ) 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 利 润 总 额 ( 亿 元 ) EBITDA( 亿 元 ) 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 营 业 利 润 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 流 动 比 率 (%) 全 部 债 务 /EBITDA( 倍 ) EBITDA/ 本 期 公 司 债 券 ( 倍 ) 分 析 师 程 晨 李 钇 汭 lianhe@lhratings.com 电 话 : 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 中 国 人 保 财 险 大 厦 17 层 (100022) 评 级 观 点 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 联 合 资 信 ) 对 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 ) 的 评 级, 反 映 了 公 司 作 为 珠 海 城 市 运 营 商, 具 备 突 出 的 战 略 地 位 良 好 的 区 域 环 境 和 较 强 的 政 府 支 持, 以 及 公 司 在 房 地 产 股 权 投 资 业 务 中 获 取 的 良 好 的 品 牌 知 名 度 及 较 强 的 盈 利 能 力 等 方 面 的 优 势 联 合 资 信 同 时 关 注 到 公 司 土 地 一 级 开 发 业 务 和 房 地 产 股 权 投 资 业 务 易 受 宏 观 经 济 和 政 策 影 响 未 来 资 本 性 支 出 大 等 因 素 对 公 司 信 用 水 平 带 来 的 不 利 影 响 未 来 随 着 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 开 发 进 度 的 逐 步 推 进, 公 司 土 地 一 级 开 发 收 益 与 投 融 资 规 模 将 逐 步 实 现 动 态 平 衡, 公 司 外 部 融 资 压 力 有 望 缓 解, 偿 债 能 力 有 望 增 强 联 合 资 信 对 公 司 的 评 级 展 望 为 稳 定 本 期 公 司 债 券 无 担 保, 本 期 债 券 后 四 年 分 期 偿 付 的 安 排 有 利 于 降 低 本 息 集 中 偿 付 的 资 金 压 力 为 有 效 归 集 本 期 公 司 债 券 的 偿 债 资 金, 公 司 设 立 了 偿 债 资 金 专 户 ; 同 时, 中 国 工 商 银 行 珠 海 分 行 作 为 偿 债 资 金 专 户 的 监 管 银 行, 为 本 期 公 司 债 券 提 供 了 流 动 性 贷 款 支 持 整 体 看, 本 期 公 司 债 券 整 体 偿 付 风 险 低 优 势 1. 突 出 的 区 域 环 境 2009 年 8 月 14 日 国 务 院 正 式 批 准 了 横 琴 总 体 发 展 规 划, 使 横 琴 新 区 成 为 粤 港 澳 紧 密 合 作 的 新 载 体 和 示 范 区, 政 治 和 战 略 地 位 突 出 2. 较 强 的 政 府 支 持 公 司 是 珠 海 市 政 府 十 大 重 点 建 设 工 程 的 重 要 运 营 商, 承 担 了 四 大 重 点 建 设 项 目, 其 中 公 司 承 担 的 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目, 是 珠 海 建 设 核 心 城 市 的 战 略 性 举 措 和 开 发 横 琴 的 启 动 项 目, 该 项 目 建 设 得 到 了 政 府 的 有 力 支 持 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 1

3 3. 丰 富 的 城 市 运 营 经 验 公 司 良 好 的 资 本 结 构 经 营 状 况 丰 富 的 土 地 资 源 和 市 场 开 发 经 验, 赋 予 了 公 司 作 为 城 市 运 营 商 更 强 的 实 力 关 注 1. 行 业 受 宏 观 政 策 影 响 大 公 司 城 市 运 营 中 的 一 级 土 地 开 发 业 务, 以 及 房 地 产 股 权 投 资 业 务 受 房 地 产 调 整 政 策 影 响, 具 有 一 定 的 波 动 性 2. 对 重 要 并 表 子 公 司 持 股 比 例 低 目 前 公 司 对 华 发 股 份 仅 持 有 24.87% 的 股 权, 较 低 的 持 股 比 例 导 致 该 业 务 板 块 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 和 净 资 产 小 3. 资 本 支 出 压 力 大 未 来 3 年, 十 字 门 中 央 商 务 区 处 于 大 规 模 的 投 资 建 设 期, 期 间 尚 未 形 成 明 显 的 经 济 效 益, 新 增 的 资 本 支 出 将 加 大 公 司 对 外 部 融 资 压 力 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 2

4 信 用 评 级 报 告 声 明 一 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 联 合 资 信 ) 与 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 资 信 评 级 人 员 与 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 联 合 资 信 与 评 级 人 员 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 三 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 资 信 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 四 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 五 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 企 业 相 关 资 料 主 要 由 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 提 供, 联 合 资 信 不 保 证 引 用 资 料 的 真 实 性 及 完 整 性 六 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 2013 年 度 8 亿 元 公 司 债 券 信 用 等 级 自 本 期 公 司 债 券 发 行 之 日 起 至 到 期 兑 付 日 有 效 ; 根 据 跟 踪 评 级 的 结 论, 在 有 效 期 内 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 3

5 一 主 体 概 况 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 ) 成 立 于 1985 年 3 月 16 日, 现 直 接 隶 属 于 珠 海 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会, 为 国 有 资 产 授 权 经 营 单 位 注 册 资 本 为 人 民 币 10 亿 元 公 司 是 珠 海 市 首 批 两 家 总 部 企 业 之 一, 不 仅 是 珠 海 市 重 要 的 国 有 资 产 和 城 市 基 础 设 施 运 营 主 体, 还 肩 负 着 珠 海 十 字 门 中 央 商 务 区 的 总 体 规 划 土 地 一 级 开 发 和 基 础 设 施 建 设 招 商 引 资 以 及 珠 海 市 保 障 性 住 房 建 设 等 重 要 工 作 公 司 目 前 形 成 了 以 城 市 基 础 设 施 运 营 为 主 业, 以 房 地 产 股 权 投 资 和 现 代 服 务 业 为 配 套, 以 金 融 投 资 为 支 撑 的 业 务 体 系 截 至 2012 年 底, 公 司 本 部 拥 有 党 委 办 总 经 办 人 保 部 审 计 部 财 务 部 投 融 资 部 总 务 部 租 赁 部 法 务 部 企 业 管 理 部 10 个 职 能 部 门, 拥 有 ( 合 并 口 径 )38 家 子 公 司 ( 其 中 1 家 为 上 市 公 司 ), 详 见 附 件 1 截 至 2012 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ( 含 少 数 股 东 权 益 亿 元 ) 2012 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 利 润 总 额 8.73 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 珠 海 市 拱 北 联 安 路 9 号 ; 法 定 代 表 人 : 李 光 宁 二 本 期 债 券 及 募 投 项 目 概 况 公 司 计 划 于 2013 年 申 请 发 行 8 亿 元 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 期 债 券 ), 采 用 无 担 保 发 行 的 方 式, 发 行 期 限 为 6 年, 采 用 固 定 利 率, 同 时 本 期 债 券 设 置 提 前 偿 还 条 款, 即 在 债 券 存 续 期 的 第 年 还 本 付 息 期 末 分 别 偿 还 本 金 的 25% 1. 募 集 资 金 用 途 本 期 债 券 募 集 资 金 8 亿 元 人 民 币, 全 部 用 于 唐 家 人 才 公 寓 项 目 和 华 发 沁 园 公 租 房 项 目 建 设, 占 项 目 总 投 资 16.5 亿 元 的 48.48% 珠 海 市 在 2012 年 的 保 障 性 住 房 工 程 计 划 中 已 经 明 确 新 建 续 建 唐 家 人 才 公 寓 项 目 华 发 沁 园 公 租 房 项 目 2. 募 投 项 目 情 况 (1) 唐 家 人 才 公 寓 建 设 项 目 该 项 目 已 于 2012 年 9 月 6 日 经 珠 海 市 发 展 和 改 革 局 珠 发 改 产 业 [2012]124 号 文 件 核 准 项 目 总 投 资 亿 元, 本 期 债 券 募 集 资 金 中 的 5 亿 元 用 于 本 项 目 唐 家 人 才 公 寓 项 目 总 建 筑 面 积 约 为 万 平 方 米, 规 划 总 用 地 4.67 万 平 方 米, 容 积 率 2.70, 规 划 住 宅 建 筑 面 积 约 平 方 米, 商 业 面 积 平 方 米, 配 套 用 房 面 积 2700 平 方 米, 地 下 室 建 筑 面 积 平 方 米 单 套 人 才 公 寓 面 积 标 准 为 40 平 方 米 50 平 方 米 和 60 平 方 米 三 种 类 型 该 项 目 已 于 2012 年 10 月 开 工, 目 前 项 目 场 地 平 整 基 本 结 束, 正 在 进 行 桩 基 基 础 施 工, 已 投 入 建 设 资 金 6200 万 元 (2) 华 发 沁 园 公 租 房 该 项 目 已 经 2012 年 9 月 7 日 经 珠 海 市 发 展 和 改 革 局 珠 发 改 产 业 [2012]125 号 文 件 核 准 项 目 总 投 资 6.27 亿 元, 本 期 债 券 募 集 资 金 中 的 3 亿 元 用 于 本 项 目 华 发 沁 园 公 租 房 项 目 总 建 筑 面 积 约 为 平 方 米, 规 划 总 用 地 平 方 米, 容 积 率 2.50, 规 划 住 宅 建 筑 面 积 约 平 方 米, 商 业 面 积 平 方 米, 配 套 用 房 面 积 360 平 方 米, 地 下 室 建 筑 面 积 平 方 米 设 计 的 每 户 户 型 在 平 方 米 以 下, 其 比 例 分 别 占 40% 40% 和 20% 该 项 目 已 于 2012 年 10 月 开 工, 目 前 场 地 平 整 已 经 结 束, 正 在 进 行 桩 基 基 础 施 工, 已 投 入 建 设 资 金 4500 万 元 以 上 两 项 目 的 建 设, 将 大 幅 推 进 及 完 善 保 障 性 住 房 设 施, 将 确 保 解 决 珠 海 市 产 业 发 展 所 需 引 进 的 人 才 居 住 问 题, 优 化 人 才 发 展 环 境, 鼓 励 更 多 优 秀 人 才 来 珠 海 发 展, 缓 解 珠 海 市 三 高 产 业 发 展 所 引 进 的 急 需 紧 缺 优 秀 人 才 的 周 转 居 住 问 题 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 4

6 三 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 1. 宏 观 经 济 2012 年 以 来, 国 内 宏 观 经 济 整 体 运 行 平 稳, 经 济 增 速 在 连 续 三 个 季 度 下 滑 之 后 于 四 季 度 呈 现 温 和 回 升 态 势 根 据 国 家 统 计 局 数 据 初 步 核 算,2012 年, 中 国 实 现 国 内 生 产 总 值 亿 元, 同 比 增 长 7.8%,GDP 前 三 季 度 同 比 增 速 持 续 回 落, 一 季 度 同 比 增 长 8.1%, 二 季 度 增 长 7.6%, 三 季 度 增 长 7.4%, 但 四 季 度 以 来, 经 济 增 长 温 和 回 升 态 势 开 始 显 现, 四 季 度 GDP 增 长 为 7.9% 2012 年, 中 国 规 模 以 上 工 业 增 加 值 同 比 增 长 10.0%, 增 速 同 比 回 落 3.9 个 百 分 点 分 季 度 看, 一 季 度 同 比 增 长 11.6%, 二 季 度 增 长 9.5%, 三 季 度 增 长 9.1%, 四 季 度 增 长 10.0% 2012 年, 规 模 以 上 工 业 企 业 ( 年 主 营 业 务 收 入 在 2000 万 以 上 的 企 业, 下 同 ) 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 同 比 增 长 11%; 规 模 以 上 工 业 企 业 实 现 利 润 亿 元, 同 比 增 长 5.3% 从 拉 动 经 济 增 长 的 三 驾 马 车 表 现 看, 消 费 投 资 两 大 需 求 基 本 保 持 平 稳, 对 外 贸 易 增 速 下 滑 明 显 具 体 而 言 :1 消 费 继 续 平 稳 增 长 2012 年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 为 亿 元, 同 比 名 义 增 长 14.3%, 同 比 增 速 小 幅 回 落 2.8 个 百 分 点 2 投 资 增 速 放 缓, 结 构 持 续 优 化 2012 年 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 ) 亿 元, 同 比 增 长 20.6%, 较 2011 年 同 期 同 比 减 少 3.9 个 百 分 点 分 地 区 来 看, 中 西 部 投 资 增 速 快 于 东 部 ; 分 产 业 来 看, 第 一 产 业 投 资 增 速 快 于 第 二 第 三 产 业 3 对 外 贸 易 增 速 下 滑 明 显, 贸 易 顺 差 显 著 扩 大 2012 年, 全 年 进 出 口 总 额 为 亿 美 元, 同 比 增 长 6.2%, 增 速 同 比 大 幅 下 降 16.3 个 百 分 点, 其 中 出 口 金 额 同 比 增 长 7.9%, 增 速 同 比 下 降 12.4 个 百 分 点, 进 口 金 额 同 比 增 长 4.3%, 增 速 同 比 下 降 20.6 个 百 分 点, 全 年 贸 易 顺 差 达 亿 美 元, 较 上 年 的 亿 美 元 显 著 扩 大 2012 年 CPI 全 年 同 比 增 长 2.6%, 整 体 维 持 低 位 2012 年 3 月 开 始 随 食 品 价 格 涨 幅 持 续 回 落 CPI 翘 尾 因 素 走 弱,CPI 呈 下 降 态 势, 10 月 份 为 1.7%, 达 年 内 低 点 进 入 11 月 份 由 于 低 温 春 节 临 近 等 因 素 影 响, 带 动 食 品 价 格 大 幅 上 涨,12 月 CPI 回 调 至 2.5% 从 CPI 分 类 指 数 看, 食 品 类 价 格 走 势 对 CPI 影 响 明 显 PPI 方 面,2012 年 全 年 PPI 同 比 下 降 1.7% 由 于 受 国 内 外 宏 观 经 济 增 速 放 缓 翘 尾 因 素 持 续 下 滑 等 因 素 影 响,2012 年 前 三 季 度 PPI 不 断 下 降,9 月 达 年 内 低 点 -3.6%,10 月 以 来 受 投 资 恢 复 企 业 去 库 存 压 力 缓 解 以 及 季 节 因 素 等 影 响,PPI 降 幅 持 续 收 窄,12 月 达 -1.9% 2. 政 策 环 境 财 政 政 策 方 面, 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策, 通 过 公 共 开 支 逐 步 向 有 利 于 公 共 服 务 均 等 化 和 居 民 收 入 增 长 的 领 域 倾 斜, 加 快 推 进 结 构 性 减 税, 扩 大 营 改 增 试 点 范 围, 同 时 进 一 步 推 动 基 础 设 施 建 设 等 多 种 措 施, 确 保 稳 增 长 目 标 实 现 公 共 支 出 方 面,2012 年 全 国 教 育 支 出 亿 元, 同 比 增 长 28.3%; 医 疗 卫 生 支 出 7199 亿 元, 同 比 增 长 12.0%; 社 会 保 障 和 就 业 支 出 亿 元, 同 比 增 长 12.9%; 住 房 保 障 支 出 4446 亿 元, 同 比 增 长 16.4% 2012 年, 全 国 财 政 累 计 收 入 为 亿 元, 累 计 支 出 为 亿 元, 分 别 同 比 增 长 12.8% 和 15.1% 结 构 性 减 税 方 面,2012 年 8 月 1 日 起 至 年 底, 中 央 决 定 将 交 通 运 输 业 和 部 分 现 代 服 务 业 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 范 围, 由 上 海 市 分 批 扩 大 至 北 京 天 津 江 苏 浙 江 安 徽 福 建 湖 北 广 东 和 厦 门 深 圳 10 个 省 ( 直 辖 市 计 划 单 列 市 ) 据 初 步 统 计, 截 至 2012 年 底, 已 纳 入 试 点 的 企 业 户 数 约 71 万 户, 即 将 纳 入 试 点 的 户 数 约 20 万 户, 营 改 增 减 负 效 果 明 显 此 外, 为 进 一 步 加 强 和 改 善 关 税 调 控 作 用, 财 政 部 发 布 通 知, 自 2013 年 1 月 1 日 起, 中 国 将 对 进 出 口 关 税 进 行 部 分 调 整, 中 国 将 对 780 多 种 进 口 商 品 实 施 低 于 最 惠 国 税 率 的 年 度 进 口 暂 定 税 率 基 础 设 施 建 设 方 面, 国 务 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 5

7 院 总 理 温 家 宝 5 月 23 日 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议, 要 求 推 进 十 二 五 规 划 重 大 项 目 按 期 实 施, 启 动 一 批 事 关 全 局 带 动 性 强 的 重 大 项 目, 已 确 定 的 铁 路 节 能 环 保 农 村 和 西 部 地 区 基 础 设 施 教 育 卫 生 信 息 化 等 领 域 的 项 目 截 至 12 月 末, 教 育 医 疗 卫 生 节 能 环 保 社 会 保 障 和 就 业 城 乡 社 区 事 务 农 林 水 事 务 等 的 财 政 支 出 呈 重 点 突 破 态 势, 均 保 持 两 位 数 以 上 的 增 速 货 币 政 策 方 面, 央 行 继 续 实 施 稳 健 的 货 币 政 策, 通 过 降 息 降 准 公 开 市 场 操 作 等 数 量 型 工 具 和 价 格 型 工 具 搭 配 加 强 预 调 微 调, 为 稳 增 长 目 标 实 现 营 造 了 宽 松 的 货 币 环 境, 取 得 了 预 期 效 果 2012 年 在 国 内 外 需 求 同 步 放 缓 外 汇 占 款 增 长 乏 力 的 背 景 下, 央 行 同 时 采 取 数 量 型 和 价 格 型 货 币 政 策 工 具 向 市 场 投 放 流 动 性, 全 年 两 次 下 调 存 款 准 备 金 率 共 1 个 百 分 点, 公 开 市 场 操 作 净 投 放 1.44 万 亿 元, 成 为 2012 年 基 础 货 币 投 放 的 主 要 源 头 此 外 央 行 年 内 两 次 下 调 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 各 0.5 个 和 0.56 个 百 分 点, 引 导 市 场 利 率 适 当 下 行, 促 进 货 币 信 贷 合 理 适 度 增 长 从 信 贷 数 量 来 看, 2012 年 全 年 人 民 币 贷 款 增 加 8.20 万 亿 元, 同 比 多 增 7320 亿 元, 货 币 信 贷 保 持 合 理 增 长 支 持 了 实 体 经 济 人 民 币 汇 率 方 面, 截 至 2012 年 末, 人 民 币 兑 美 元 汇 率 中 间 价 仅 升 值 0.25%, 同 时 考 虑 到 外 汇 占 款 与 贸 易 增 速 均 转 入 低 增 长 轨 道, 目 前 人 民 币 汇 率 已 经 接 近 均 衡 水 平 产 业 政 策 方 面, 继 续 严 格 控 制 两 高 和 产 能 过 剩 行 业 盲 目 扩 张 进 一 步 推 进 农 业 生 产, 落 实 和 完 善 扶 持 政 策, 加 大 农 业 科 技 投 入 推 进 产 能 过 剩 行 业 兼 并 重 组 扶 优 汰 劣, 支 持 中 小 企 业 发 展, 发 展 生 产 性 服 务 业, 加 强 生 态 建 设 房 地 产 方 面, 坚 持 房 地 产 调 控 不 放 松, 一 方 面 温 家 宝 总 理 多 次 指 出 稳 定 和 严 格 实 施 房 地 产 调 控 政 策, 相 关 部 委 及 地 方 政 府 相 继 辟 谣 否 认 政 策 放 松 另 一 方 面, 支 持 自 住 性 合 理 需 求, 国 家 发 改 委 住 建 部 表 示 完 善 首 套 房 优 惠 措 施, 央 行 指 出 满 足 首 套 房 贷 款 需 求,30 多 个 城 市 通 过 公 积 金 贷 款 额 度 调 整 首 次 置 业 税 费 减 免 等 方 式 微 调 楼 市 政 策 总 体 来 看,2012 年 中 国 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策 ; 通 过 公 共 开 支 逐 步 向 有 利 于 公 共 服 务 均 等 化 和 居 民 收 入 增 长 的 领 域 倾 斜, 扩 大 营 改 增 试 点 范 围, 继 续 推 进 基 础 设 施 建 设 等 积 极 的 财 政 政 策 实 施, 并 搭 配 稳 健 的 货 币 政 策, 包 括 通 过 数 量 型 工 具 和 价 格 型 工 具 搭 配 加 强 预 调 微 调, 基 本 实 现 预 期 政 策 效 果 在 产 业 政 策 方 面, 调 整 产 业 结 构 和 转 变 经 济 增 长 方 式 仍 是 政 策 主 线, 房 地 产 调 控 成 果 在 持 续 的 政 策 调 控 下 得 以 巩 固 四 行 业 及 区 域 经 济 环 境 1. 行 业 分 析 (1) 行 业 概 况 城 市 基 础 设 施 建 设 包 括 机 场 地 铁 公 共 汽 车 轻 轨 等 城 市 交 通 设 施 建 设, 市 内 道 路 桥 梁 高 架 路 人 行 天 桥 等 路 网 建 设, 城 市 供 水 供 电 供 气 电 信 污 水 处 理 园 林 绿 化 环 境 卫 生 等 公 用 事 业 建 设 等 领 域 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 展 改 善 投 资 环 境 强 化 城 市 综 合 服 务 功 能 加 强 区 域 交 流 与 协 作 等 有 着 积 极 的 作 用, 其 发 展 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 近 些 年, 全 国 各 地 区 城 建 资 金 来 源 和 渠 道 日 益 丰 富, 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 不 断 扩 大, 建 设 水 平 迅 速 提 高, 城 市 基 础 设 施 不 断 完 善 中 国 是 世 界 上 最 大 的 发 展 中 国 家, 基 础 设 施 还 比 较 薄 弱, 这 在 一 定 程 度 上 影 响 和 制 约 着 中 心 城 市 综 合 服 务 功 能 的 发 挥, 不 利 于 人 民 生 活 水 平 的 提 高 和 国 民 经 济 持 续 稳 定 快 速 发 展 政 府 一 直 是 中 国 城 市 建 设 的 唯 一 投 资 者 自 1998 年 以 来, 中 央 政 府 逐 年 增 加 基 础 设 施 建 设 投 入, 特 别 是 增 加 城 市 基 础 设 施 建 设 的 资 金 供 给 规 模, 对 城 市 基 础 设 施 建 设 的 国 债 项 目 实 行 贷 款 贴 息 财 政 拨 款 等 一 系 列 优 惠 政 策, 为 城 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 6

8 市 基 础 设 施 建 设 领 域 注 入 了 大 量 的 资 金, 而 地 方 政 府 也 相 应 出 台 了 许 多 优 惠 政 策, 积 极 支 持 城 市 基 础 设 施 的 投 资 建 设 随 着 近 年 来 国 民 经 济 实 力 的 增 强 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 的 增 加, 中 国 国 内 基 础 设 施 建 设 相 关 领 域 固 定 资 产 投 资 额 也 维 持 较 高 水 平 2012 年 全 年, 全 国 固 定 资 产 投 资 总 额 完 成 万 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 20.6% 其 中 电 力 燃 气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 完 成 固 定 资 产 投 资 1.65 万 亿 元, 全 年 基 础 设 施 ( 不 包 括 电 力 燃 气 及 水 的 生 产 与 供 应 ) 投 资 5.84 万 亿 元, 比 上 年 增 长 13.3% 2012 年 全 年 新 开 工 项 目 计 划 总 投 资 万 亿 元, 比 上 年 增 长 28.6%; 新 开 工 项 目 万 个, 比 上 年 增 加 2.89 万 个 截 至 2012 年, 中 国 城 镇 化 率 为 52.57%, 较 上 年 提 高 1.3 个 百 分 点, 未 来 中 国 城 镇 化 率 仍 有 上 升 的 潜 质 合 理 布 局 完 善 功 能 以 大 带 小 的 原 则, 遵 循 城 市 发 展 客 观 规 律, 以 大 城 市 为 依 托, 以 中 小 城 市 为 重 点, 逐 步 成 辐 射 作 用 大 的 城 市 群, 促 进 大 中 小 城 市 和 小 城 镇 协 调 发 展, 是 中 国 现 有 城 市 化 发 展 的 主 要 思 路 整 体 看, 基 础 设 施 建 设 是 推 进 城 市 化 进 程 必 不 可 少 的 物 质 保 证, 是 实 现 国 家 或 区 域 经 济 效 益 社 会 效 益 环 境 效 益 的 重 要 条 件, 全 国 基 础 设 施 建 设 将 成 为 社 会 发 展 的 发 展 重 点 (2) 行 业 政 策 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策 原 国 家 体 改 办 1998 年 建 设 事 业 体 制 改 革 工 作 要 点 规 定 的 出 台 为 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 主 体 多 元 化 资 金 来 源 多 渠 道 化 筹 资 方 式 多 样 化 产 权 结 构 股 份 化 打 开 了 通 道, 为 全 面 引 入 市 场 竞 争 机 制, 构 建 市 场 经 济 下 的 城 市 基 础 设 施 建 设 体 制 奠 定 了 基 础, 全 国 各 地 城 市 建 设 由 此 出 现 了 全 面 建 设 提 高 和 完 善 城 市 功 能 的 新 局 面 为 进 一 步 深 化 投 资 体 制 改 革, 国 务 院 于 2004 年 7 月 16 日 发 布 了 国 务 院 关 于 投 资 体 制 改 革 的 决 定 决 定 明 确 指 出 : 要 转 变 政 府 管 理 职 能, 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 企 业 的 投 资 决 策 权 应 由 企 业 自 己 行 使 ; 进 一 步 拓 宽 企 业 投 资 项 目 的 融 资 渠 道, 逐 步 建 立 起 多 种 募 集 方 式 相 互 补 充 的 多 层 次 资 本 市 场 ; 放 宽 社 会 资 本 的 投 资 领 域, 鼓 励 和 引 导 社 会 资 本 以 独 资 合 资 合 作 联 营 项 目 融 资 等 方 式, 参 与 经 营 性 的 公 益 事 业 基 础 设 施 项 目 建 设 ; 规 范 政 府 投 资 行 为, 加 强 和 改 善 投 资 的 宏 观 调 控, 加 强 和 改 进 投 资 的 监 督 管 理, 最 终 建 立 起 市 场 引 导 投 资 企 业 自 主 决 策 银 行 独 立 审 贷 融 资 方 式 多 样 中 介 服 务 规 范 宏 观 调 控 有 效 的 新 型 投 资 体 制 中 国 的 政 府 性 投 资 公 司 被 明 确 为 代 表 国 家 或 地 方 政 府 专 业 从 事 固 定 资 产 投 资 开 发 和 经 营 活 动 的 企 业, 是 组 织 中 央 或 地 方 经 营 性 投 资 活 动 的 主 体 经 过 多 年 的 发 展, 目 前 国 内 大 多 数 投 资 公 司 已 形 成 了 较 大 的 经 营 规 模, 在 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 中 发 挥 着 十 分 重 要 的 作 用 城 市 基 础 设 施 建 设 具 有 投 资 数 额 巨 大 回 收 期 长 投 资 收 益 间 接 等 特 点, 目 前 中 国 从 事 此 项 业 务 的 政 府 性 投 资 公 司 面 临 着 投 资 项 目 公 益 性 与 市 场 性 相 混 淆 投 资 项 目 管 理 模 式 单 一 国 有 独 资 导 致 公 司 无 法 进 行 多 元 化 运 作 等 实 际 问 题 在 信 贷 支 持 上,2009 年 3 月, 中 国 人 民 银 行 和 中 国 银 监 会 联 合 发 布 了 关 于 进 一 步 加 强 信 贷 结 构 调 整 促 进 国 民 经 济 平 稳 较 快 发 展 的 知 道 意 见, 提 出 支 持 有 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 平 台 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 在 2009 年 4 万 亿 投 资 的 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 由 此 造 成 的 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升, 为 有 序 合 理 地 发 挥 该 类 政 府 性 投 资 公 司 的 投 融 资 能 力,2010 年 两 会 提 出 了 正 确 处 理 政 府 融 资 平 台 带 来 的 潜 在 财 政 风 险 和 金 融 风 险, 银 监 会 随 即 出 台 了 关 于 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 清 查 工 作 的 通 知 及 相 关 监 管 文 件, 并 建 立 了 名 单 制, 对 名 单 以 外 的 融 资 平 台 不 得 发 放 贷 款 2010 年 6 月 10 日, 国 务 院 发 布 了 国 务 院 关 于 加 强 地 方 政 府 融 资 平 台 公 司 管 理 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 发 号 ), 提 出 了 对 地 方 投 融 资 平 台 进 行 清 理 规 范 的 要 求 同 年 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 7

9 8 月 19 日, 国 家 财 政 部 发 改 委 央 行 银 监 会 共 同 下 发 关 于 贯 彻 < 国 务 院 加 强 地 方 政 府 融 资 平 台 公 司 管 理 有 关 问 题 的 通 知 > 相 关 事 项 的 通 知 ( 财 预 [2010]412 号 ), 对 19 号 文 相 关 事 项 进 行 了 进 一 步 的 说 明 2010 年 11 月 20 日, 国 家 发 改 委 下 发 关 于 进 一 步 规 范 地 方 政 府 投 融 资 平 台 公 司 发 行 债 券 行 为 有 关 问 题 的 通 知 ( 发 改 办 财 金 [2010]2881 号 ), 肯 定 债 券 融 资 对 地 方 基 础 设 施 建 设 的 积 极 作 用, 但 要 有 效 防 范 投 融 资 平 台 公 司 和 地 方 政 府 债 务 风 险, 促 进 企 业 债 券 市 场 健 康 发 展 2012 年 12 月 24 日, 财 政 部 发 改 委 人 民 银 行 和 银 监 会 四 部 委 下 发 关 于 制 止 地 方 政 府 违 法 违 规 融 资 行 为 的 通 知 ( 财 预 [2012]463 号 ), 强 调 违 规 采 用 集 资 回 购 (BT) 等 方 式 举 债 建 设 公 益 性 项 目, 违 规 向 融 资 平 台 公 司 注 资 或 提 供 担 保, 通 过 财 务 公 司 信 托 公 司 金 融 租 赁 公 司 等 违 规 举 借 政 府 性 债 务 等, 以 有 效 防 范 财 政 金 融 风 险 以 上 文 件 文 出 台 主 要 目 的 是 加 强 对 地 方 政 府 融 资 平 台 公 司 的 管 理, 有 效 防 范 系 统 性 财 政 金 融 社 会 风 险 的 爆 发, 保 持 经 济 持 续 健 康 发 展 和 社 会 稳 定 (3) 行 业 发 展 城 市 基 础 设 施 建 设 主 要 由 城 市 化 发 展 水 平 带 动 发 展 根 据 国 家 统 计 局 统 计 数 据 显 示,2011 年 末 中 国 城 镇 人 口 达 6.9 亿, 城 镇 居 民 人 口 首 次 超 过 非 城 镇 居 民 人 口, 城 市 化 率 达 51.27%, 首 次 超 过 了 47% 的 世 界 平 均 水 平 至 此, 中 国 已 经 进 入 了 城 市 化 加 速 发 展 的 时 期, 城 市 化 率 以 每 年 大 约 一 个 百 分 点 的 速 度 提 高 城 市 已 成 为 中 国 国 民 经 济 发 展 的 重 要 载 体, 城 市 经 济 对 我 国 GDP 的 贡 献 率 已 超 过 70% 城 市 化 发 展 取 得 了 令 人 瞩 目 的 成 就 相 比 于 发 达 国 家 城 市 化 率 75% 的 平 均 水 平, 中 国 的 城 市 化 率 仍 然 显 著 偏 低, 城 市 化 水 平 有 明 显 差 距 随 着 城 市 化 进 程 的 加 快 和 城 市 人 口 增 长, 高 速 发 展 的 城 市 化 率 与 相 对 滞 后 的 城 市 化 水 平 之 间 的 矛 盾 也 日 益 突 出, 体 现 在 交 通 能 源 供 水 通 讯 绿 化 污 染 等 诸 多 方 面 随 着 中 国 城 市 化 进 程 加 快, 城 市 人 口 增 多, 需 要 加 快 并 加 大 基 础 设 施 建 设 力 度, 完 善 城 市 配 套 功 能, 以 改 善 居 民 生 活 环 境, 提 高 人 民 生 活 质 量 巨 大 的 需 求 催 生 巨 大 的 市 场, 我 国 城 市 基 础 设 施 需 求 迅 速 增 长, 城 市 基 础 设 施 的 建 设 亦 将 快 速 发 展, 十 二 五 期 间 仍 然 是 城 市 基 础 设 施 建 设 的 黄 金 时 期 整 体 看, 城 市 基 础 设 施 建 设 未 来 仍 将 保 持 较 快 的 发 展 速 度 2. 区 域 经 济 概 况 区 位 优 势 公 司 位 于 广 东 省 珠 海 市, 珠 海 市 是 中 国 五 个 经 济 特 区 之 一, 具 有 独 特 的 政 策 优 势 珠 海 市 自 然 条 件 优 越, 地 处 广 东 省 珠 江 口 的 西 南 部, 东 与 香 港 隔 海 相 望, 南 与 澳 门 相 连, 设 有 拱 北 九 洲 珠 海 港 万 山 横 琴 斗 门 湾 仔 跨 境 工 业 区 等 国 家 一 类 口 岸 8 个 珠 海 城 市 先 后 被 联 合 国 国 家 省 有 关 部 门 授 予 联 合 国 改 善 人 居 环 境 最 佳 范 例 奖 双 拥 模 范 城 卫 生 城 市 全 国 精 神 文 明 建 设 十 佳 城 市 中 国 旅 游 胜 地 四 十 佳 之 一 园 林 城 市 等 多 项 殊 荣, 在 第 三 届 中 国 和 谐 城 市 可 持 续 发 展 高 层 论 坛 上, 珠 海 荣 获 中 国 十 佳 和 谐 可 持 续 发 展 城 市 和 中 国 十 佳 休 闲 宜 居 生 态 城 市 两 项 殊 荣, 成 为 广 东 省 唯 一 一 个 同 时 获 得 双 十 佳 的 城 市 国 务 院 颁 布 珠 江 三 角 洲 地 区 改 革 发 展 规 划 纲 要, 确 定 珠 海 为 珠 江 口 西 岸 核 心 城 市 的 新 定 位 和 建 设 高 栏 港 工 业 区 海 洋 工 程 装 备 制 造 基 地 航 空 产 业 园 国 际 商 务 休 闲 旅 游 度 假 区 的 新 布 局, 极 大 地 提 升 了 珠 海 在 区 域 乃 至 国 家 全 局 中 的 战 略 地 位 和 城 市 价 值 为 实 现 珠 江 口 西 岸 核 心 城 市 和 交 通 枢 纽 城 市 的 定 位, 珠 海 市 推 出 了 3000 多 亿 元 的 投 资 以 构 筑 交 通 产 业 城 市 三 大 格 局, 明 确 了 涉 及 珠 海 未 来 发 展 命 运 的 重 大 项 目 和 基 础 性 项 目 的 分 工 和 具 体 进 度 公 司 主 要 承 担 了 珠 海 市 委 市 政 府 确 定 的 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 8

10 十 大 重 点 工 程 中 的 五 个 重 点 工 程 项 目 2009 年 8 月, 国 务 院 正 式 批 准 实 施 横 琴 总 体 发 展 规 划, 功 能 定 位 确 定 为 : 一 国 两 制 下 探 索 粤 港 澳 合 作 新 模 式 的 示 范 区 深 化 改 革 开 放 和 科 技 创 新 的 先 行 区 促 进 珠 江 口 西 岸 地 区 产 业 升 级 的 新 平 台 横 琴 岛 的 建 设 是 未 来 港 珠 澳 地 区 发 展 的 重 点, 而 位 于 横 琴 岛 中 心 的 十 字 门 中 央 商 务 区 是 重 点 中 的 中 心, 十 字 门 中 央 商 务 区 将 是 珠 港 澳 区 域 经 济 联 动 协 调 发 展 的 核 心 展 示 区, 也 是 珠 港 澳 面 向 世 界 的 一 张 名 片 公 司 作 为 十 字 门 中 央 商 务 区 的 城 市 运 营 商, 其 基 础 设 施 建 设 的 战 略 意 义 尤 为 重 要 由 此 可 见, 珠 海 城 市 竞 争 力 的 持 续 提 升, 将 为 公 司 提 供 良 好 的 发 展 平 台 和 强 大 的 经 济 支 持 区 域 经 济 及 财 政 实 力 根 据 珠 海 市 2012 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报,2012 年, 全 市 地 区 生 产 总 值 亿 元, 同 比 增 长 7.0%; 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 3.9%, 对 GDP 增 长 的 贡 献 率 为 1.3%; 第 二 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 6.5%, 对 GDP 增 长 的 贡 献 率 为 50.5%; 第 三 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 8.0%, 对 GDP 增 长 的 贡 献 率 为 48.2% 三 次 产 业 的 比 例 由 2.6:54.4:43.0 调 整 为 2.6:52.9:44.5 现 代 服 务 业 增 加 值 亿 元, 增 长 7.8%, 占 GDP 的 24.9% 民 营 经 济 增 加 值 亿 元, 增 长 8.8%, 占 GDP 的 32.1% 全 市 公 共 财 政 预 算 收 入 亿 元, 比 上 年 增 长 13.4% 全 年 公 共 财 政 预 算 支 出 亿 元, 增 长 11.4% 珠 海 市 优 势 产 业 的 增 长 和 产 业 创 税 能 力 的 提 高, 促 进 了 区 域 经 济 和 财 政 实 力 的 不 断 增 强, 为 地 方 基 础 设 施 的 投 资 建 设 奠 定 了 较 好 的 经 济 基 础 目 前, 除 已 动 工 的 港 珠 澳 大 桥 项 目 外, 珠 海 市 在 建 和 即 将 启 动 的 还 有 十 大 重 点 基 础 设 施 建 设 工 程, 总 投 资 亿 元 十 一 五 期 间 全 市 完 成 固 定 资 产 投 资 总 额 2254 亿 元, 比 前 五 年 增 长 145%,2012 年 已 达 亿 元, 同 比 增 长 23.6%, 增 速 位 居 珠 三 角 第 一 其 中, 广 珠 铁 路 双 港 高 速 广 珠 城 轨 珠 海 港 S272 国 家 一 级 公 路 改 建 工 程 等 五 个 重 大 项 目 的 建 成, 将 打 造 新 的 大 交 通 格 局, 使 珠 海 真 正 成 为 珠 江 口 西 岸 核 心 城 市, 从 而 带 动 区 域 经 济 的 快 速 发 展 十 二 五 期 间, 珠 海 市 将 大 力 建 设 交 通 枢 纽, 加 快 构 建 网 络 完 善 安 全 高 效 便 捷 通 畅 的 现 代 综 合 交 通 运 输 体 系 ; 积 极 发 展 绿 色 公 共 交 通, 加 快 推 进 快 速 公 交 系 统 和 城 市 轨 道 交 通 的 规 划 建 设, 构 建 以 公 交 枢 纽 为 节 点 以 大 运 量 公 交 为 骨 架 以 常 规 公 交 为 主 体 以 出 租 汽 车 等 为 补 充 的 一 流 公 交 体 系 ; 加 大 信 息 基 础 设 施 建 设 力 度, 营 造 城 市 发 展 智 慧 化 环 境, 建 设 智 慧 城 市 ; 进 一 步 完 善 城 市 基 础 设 施, 形 成 更 为 完 备 的 供 电 供 水 供 气 通 信 商 业 旅 游 等 基 础 设 施 网 络, 缩 小 生 活 服 务 半 径 深 入 实 施 区 域 协 同 战 略, 提 高 对 外 开 放 和 交 流 合 作 水 平, 促 进 区 域 协 调 发 展, 共 建 优 质 生 活 圈 到 2016 年, 城 镇 化 水 平 将 超 过 90% 按 照 这 一 发 展 规 划, 珠 海 市 未 来 的 基 础 设 施 建 设 前 景 良 好, 并 且 在 良 好 的 政 策 环 境 城 市 环 境 和 经 济 环 境 的 带 动 下, 珠 海 市 一 级 土 地 开 发 的 市 场 发 展 空 间 较 大 3. 房 地 产 行 业 概 况 房 地 产 开 发 行 业 房 地 产 行 业 是 受 政 策 影 响 波 动 较 大 的 行 业 2008 年 底, 为 了 刺 激 内 需, 稳 定 经 济 增 长, 改 善 民 生, 中 国 政 府 出 台 了 多 项 信 贷 消 费 政 策, 旨 在 维 护 房 地 产 市 场 稳 定, 支 持 房 地 产 行 业 平 稳 调 整 在 相 关 具 体 政 策 的 拉 动 下,2009 年 中 国 房 地 产 市 场 整 体 呈 现 快 速 复 苏 态 势, 市 场 需 求 有 所 释 放, 超 过 同 期 的 开 发 投 资 规 模 增 速 随 着 房 价 的 快 速 上 涨, 中 国 对 房 地 产 的 政 策 由 支 持 逐 步 转 向 收 紧 2009 年 12 月 9 日 以 来, 国 务 院 以 及 相 关 部 门 连 续 出 台 了 一 系 列 的 房 地 产 调 控 政 策, 各 地 纷 纷 出 台 相 应 的 细 化 措 施, 房 地 产 行 业 政 策 显 著 收 紧 打 击 囤 地 增 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 9

11 加 保 障 性 住 房 用 地 等 的 土 地 政 策 和 调 整 二 套 房 首 付 最 低 比 例 限 制 及 个 人 住 房 贷 款 利 率 等 的 货 币 政 策 仍 然 是 政 府 调 控 房 地 产 市 场 的 主 要 手 段 图 1 中 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 情 况 亿 元 (%) 年 2010 年 2011 年 2012 年 房 地 产 开 发 完 成 投 资 额 增 长 率 资 料 来 源 :wind 资 讯 2010 年 4 月 为 抑 制 房 地 产 价 格 的 快 速 上 涨, 国 家 出 台 了 更 为 严 厉 的 房 地 产 政 策, 发 出 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知, 提 出 十 条 举 措, 称 为 房 地 产 新 国 十 条 主 要 内 容 包 括 : 一 停 发 第 三 套 房 贷 : 对 商 品 住 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 供 应 紧 张 的 地 区, 商 业 银 行 可 根 据 风 险 状 况 暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 ; 二 遏 制 外 地 炒 房 者 : 对 不 能 提 供 一 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 ; 三 政 府 问 责 机 制 强 化 执 行 力 : 要 求 各 地 区 各 有 关 部 门 认 真 落 实 中 央 确 定 的 房 地 产 市 场 调 控 政 策, 建 立 考 核 问 责 机 制, 对 稳 定 房 价 推 进 保 障 性 住 房 建 设 工 作 不 力, 影 响 社 会 发 展 和 稳 定 的, 要 追 究 责 任 2010 年 9 月, 中 国 国 土 资 源 部 表 示 将 严 格 土 地 竞 买 人 资 格 审 查, 土 地 闲 置 一 年 以 上 竞 买 人 及 其 控 股 股 东 将 被 禁 止 拿 地 同 月, 国 务 院 批 准, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 和 城 乡 建 设 部 五 大 部 委 联 合 发 布 房 产 调 控 新 政 策 : 包 括 限 购 令 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 调 整 住 房 交 易 环 节 的 契 税 和 个 人 所 得 税 优 惠 政 策 切 实 增 加 住 房 有 效 供 给 等 五 条 措 施 2011 年 1 月 26 日, 国 务 院 公 布 八 条 最 新 楼 市 调 控 政 策, 简 称 新 国 八 条, 第 三 轮 房 地 产 调 控 启 动 其 中 房 贷 方 面, 二 套 房 贷 首 付 比 例 提 至 六 成, 限 购 令 也 推 向 了 全 国 执 行, 开 征 房 产 税 扩 大 营 业 税 征 收 范 围, 在 房 地 产 购 买 限 制 持 有 成 本 和 交 易 税 费 方 面 都 进 行 了 大 范 围 调 整 2011 年 1 月 27 日, 中 国 上 海 和 重 庆 宣 布 从 1 月 28 日 起 开 征 房 产 税, 税 率 为 0.5%~1.2% 2011 年 1 月 27 日, 中 国 财 政 部 表 示, 自 2011 年 1 月 28 日 起, 个 人 购 买 不 足 五 年 住 房 对 外 销 售, 全 额 征 收 营 业 税 对 于 房 地 产 开 发 企 业, 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 要 求 已 取 得 预 售 许 可 的 房 地 产 开 发 企 业, 要 在 规 定 时 间 内 一 次 性 公 开 全 部 房 源, 严 格 按 照 申 报 价 格, 明 码 标 价 对 外 销 售 住 房 城 乡 建 设 部 门 要 会 同 有 关 部 门, 加 大 对 捂 盘 惜 售 囤 积 房 源, 散 布 虚 假 信 息 扰 乱 市 场 秩 序 等 违 法 违 规 行 为 的 查 处 力 度, 加 强 对 住 房 特 别 是 保 障 性 住 房 的 工 程 质 量 安 全 监 管 国 土 资 源 部 门 要 严 格 土 地 出 让 价 款 的 收 缴, 深 化 合 同 执 行 监 管, 加 强 对 闲 置 土 地 的 调 查 处 理, 严 厉 查 处 违 法 违 规 用 地 和 囤 地 炒 地 行 为 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 要 求 各 直 辖 市 计 划 单 列 市 和 除 拉 萨 外 的 省 会 城 市 要 按 照 保 持 房 价 基 本 稳 定 的 原 则, 制 定 并 公 布 年 度 新 建 商 品 住 房 价 格 控 制 目 标, 建 立 健 全 稳 定 房 价 工 作 的 考 核 问 责 制 度 严 格 执 行 商 品 住 房 限 购 措 施, 已 实 施 限 购 措 施 的 直 辖 市 计 划 单 列 市 和 省 会 城 市 要 在 限 购 区 域 限 购 住 房 类 型 购 房 资 格 审 查 等 方 面, 按 统 一 要 求 完 善 限 购 措 施 进 入 2011 年, 受 房 地 产 调 控 政 策 及 货 币 政 策 仍 然 维 持 紧 缩 政 策 取 向 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 价 格 呈 下 行 趋 势, 进 入 9 月 份, 调 控 效 果 在 限 购 城 市 进 一 步 显 现, 百 城 住 宅 均 价 出 现 近 一 年 来 的 首 次 下 跌,9 月 ~11 月 一 二 线 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 10

12 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 东 部 沿 海 的 上 海 南 京 杭 州 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 主 流 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 2011 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 27.9%; 房 屋 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 16.2%, 增 速 放 缓 2012 年, 房 地 产 投 资 增 速 放 缓, 全 年 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 16.2% 其 中, 住 宅 投 资 亿 元, 增 长 11.4%; 办 公 楼 投 资 3367 亿 元, 增 长 31.6%; 商 业 营 业 用 房 投 资 9312 亿 元, 增 长 25.4% 2012 年, 商 品 房 施 工 面 积 57.3 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 13.2%, 增 幅 减 小 12 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 17.7 亿 平 方 米, 比 上 年 减 少 7.3%, 增 幅 减 小 23.5 个 百 分 点 ; 竣 工 面 积 9.9 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 7.3%, 增 幅 减 小 6 个 百 分 点 从 价 格 的 月 度 环 比 变 化 来 看,2012 年,70 大 中 城 市 二 手 住 宅 与 新 建 住 宅 价 格 分 别 于 4 月 份 和 6 月 份 企 稳 ;11 月 份 和 12 月 份, 新 建 住 宅 价 格 上 涨 幅 度 较 大 新 建 住 宅 价 格 环 比 平 均 涨 幅 6 月 份 以 来 企 稳 回 升,11 月 份 和 12 月 份 价 格 环 比 涨 幅 均 为 0.3%; 二 手 住 宅 价 格 环 比 平 均 涨 幅 4 月 份 以 来 止 跌, 之 后 各 月 价 格 保 持 稳 中 有 升, 但 涨 幅 均 不 超 过 0.1% 未 来 国 内 房 地 产 行 业 将 进 入 快 速 整 合 期, 国 家 政 策 导 向 成 为 房 地 产 市 场 运 行 的 关 键, 房 地 产 行 业 竞 争 的 重 心 将 倾 向 融 资 能 力 及 品 牌 影 响 力, 品 牌 地 产 商 将 通 过 盈 利 模 式 复 制 及 合 作 兼 并 等 方 式 逐 步 扩 大 市 场 份 额, 行 业 集 中 度 将 逐 步 提 高 随 着 房 地 产 行 业 市 场 竞 争 的 升 级, 资 本 实 力 将 成 为 企 业 竞 争 的 主 导 因 素, 实 力 雄 厚 具 有 相 当 规 模 和 品 牌 优 势 规 范 成 熟 的 房 地 产 企 业 将 成 为 市 场 的 领 导 者 珠 海 市 土 地 市 场 2011 年 11 月 1 日, 珠 海 市 政 府 正 式 发 布 限 购 限 价 的 双 限 令, 成 为 限 购 和 限 价 并 行 的 第 一 个 地 方 政 府 受 国 家 房 地 产 宏 观 调 控 以 及 珠 海 市 双 限 令 的 影 响,2012 年 珠 海 新 增 土 地 供 应 76 宗, 共 平 方 米, 供 应 宗 数 环 比 下 降 8.43%, 供 应 面 积 环 比 下 降 26.69% 2012 年 珠 海 土 地 成 交 62 宗, 共 平 方 米, 成 交 宗 数 环 比 下 降 24.39%, 成 交 面 积 环 比 下 降 5% 2012 年 珠 海 土 地 成 交 总 金 额 万 元, 环 比 上 涨 52.47% 虽 然 新 增 土 地 供 应 及 土 地 成 交 均 有 所 下 降, 但 是 成 交 金 额 却 有 大 幅 的 上 涨 其 中 供 应 工 业 用 地 33 宗, 共 平 方 米 ; 物 流 用 地 6 宗, 共 平 方 米 ; 住 宅 用 地 2 宗, 共 平 方 米 ; 铁 路 用 地 1 宗, 共 平 方 米 ; 加 油 加 气 站 用 地 6 宗, 共 平 方 米 ; 仓 储 物 流 用 地 1 宗, 共 平 方 米 ; 总 部 经 济 用 地 1 宗, 共 平 方 米 ; 通 用 设 备 制 造 产 业 用 地 1 宗, 共 平 方 米 商 业 用 地 2 宗, 共 平 方 米 ; 商 住 用 地 11 宗, 共 平 方 米 ; 商 业 服 务 业 设 施 用 地 3 宗, 共 平 方 米 ; 文 化 创 意 产 业 用 地 1 宗, 共 平 方 米 ; 商 业 性 办 公 用 地 1 宗, 共 平 方 米 ; 商 业 服 务 业 用 地 1 宗, 共 平 方 米 ; 综 合 用 地 6 宗, 共 平 方 米 从 2012 年 珠 海 供 应 土 地 用 途 结 构 可 以 看 出, 工 业 用 地 依 然 是 土 地 供 应 的 主 角, 但 是 商 住 用 地 和 物 流 用 地 也 占 了 很 大 的 比 例, 而 商 业 用 地 住 宅 用 地 则 大 幅 度 减 少 从 区 域 上 看, 土 地 供 应 主 要 集 中 在 西 区, 比 重 达 68.4%; 横 琴 成 交 土 地 规 模 明 显 提 升, 提 升 幅 度 达 75.4% 2012 年 横 琴 成 交 地 块 以 综 合 用 地 口 岸 用 地 等 为 主, 而 无 商 住 用 地, 随 着 横 琴 大 开 发, 未 来 两 年 商 住 用 地 供 应 的 可 能 性 很 大 短 期 内, 国 家 房 地 产 调 控 政 策 和 珠 海 双 限 令 对 于 当 地 土 地 出 让 情 况 具 有 一 定 的 负 面 影 响 但 从 长 期 来 看, 由 于 珠 海 市 主 城 区 土 地 稀 缺, 随 着 房 地 产 调 控 政 策 的 逐 步 消 化, 以 及 横 琴 新 区 及 十 字 门 中 央 商 务 区 开 发 的 开 展, 横 琴 新 区 及 其 周 边 区 域 商 住 用 地 市 场 有 望 逐 步 改 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 11

13 善 五 基 础 素 质 分 析 1. 产 权 状 况 公 司 系 国 有 独 资 有 限 责 任 公 司, 珠 海 市 国 资 委 为 公 司 的 出 资 人 和 实 际 控 制 人, 出 资 比 例 占 公 司 实 收 资 本 的 100% 2. 企 业 规 模 公 司 是 珠 海 市 国 有 资 产 授 权 经 营 并 重 点 发 展 的 大 型 企 业 集 团 之 一,2006 年 公 司 与 珠 海 格 力 集 团 公 司, 首 批 被 认 定 为 珠 海 2 家 总 部 企 业 公 司 同 时 也 是 珠 海 市 6 大 公 共 事 业 运 营 主 体 之 一, 即 : 公 司 珠 海 城 市 建 设 集 团 有 限 公 司 珠 海 水 务 集 团 有 限 公 司 珠 海 交 通 集 团 有 限 公 司 珠 海 港 控 股 集 团 有 限 公 司 珠 海 大 横 琴 投 资 有 限 公 司 珠 海 水 务 集 团 有 限 公 司 珠 海 交 通 集 团 有 限 公 司 和 珠 海 港 控 股 集 团 有 限 公 司 属 于 专 业 性 的 公 共 运 营 主 体 营, 与 公 司 城 市 运 营 业 务 交 叉 较 少 珠 海 华 发 集 团 公 司 珠 海 城 市 建 设 集 团 有 限 公 司 和 珠 海 大 横 琴 投 资 有 限 公 司 三 者 的 业 务 均 包 含 市 政 基 础 设 施 建 设 和 投 资, 但 与 后 两 者 相 比, 公 司 的 竞 争 优 势 仍 较 为 显 著 :1 城 市 运 营 经 验 方 面, 公 司 成 立 于 1986 年, 珠 海 城 市 建 设 集 团 有 限 公 司 和 珠 海 大 横 琴 投 资 有 限 公 司 分 别 于 2009 年 和 2010 年 成 立, 城 市 运 营 时 间 相 对 较 短, 公 司 作 为 珠 海 最 具 实 力 的 总 部 经 济 企 业 之 一, 其 良 好 的 资 本 结 构 经 营 状 况 充 裕 的 资 金 丰 富 的 土 地 资 源 和 市 场 开 发 经 验, 赋 予 了 公 司 作 为 城 市 运 营 商 更 强 的 实 力 ;2 职 能 定 位 方 面, 珠 海 城 市 建 设 集 团 有 限 公 司 主 要 负 责 市 内 市 政 基 础 设 施 建 设 ; 珠 海 大 横 琴 投 资 有 限 公 司 主 要 负 责 横 琴 新 区 除 十 字 门 中 央 商 务 区 之 外 的 其 他 市 政 基 础 设 施 建 设 ; 公 司 主 要 是 承 接 珠 海 市 重 点 基 础 设 施 建 设 工 程 项 目, 其 中 2010 年 珠 海 市 政 府 确 定 的 十 大 重 点 建 设 工 程 中, 公 司 承 担 了 四 个 重 要 项 目 其 中 的 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目, 是 横 琴 新 区 开 发 的 核 心 项 目 公 司 下 属 的 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 华 发 股 份 ) 运 营 房 地 产 业 务, 在 区 域 住 宅 市 场 份 额 大 品 牌 知 名 度 高 土 地 储 备 资 源 丰 富 且 成 本 较 低 盈 利 及 偿 债 能 力 强 此 外, 公 司 旗 下 的 金 融 投 资 汽 车 销 售 物 业 管 理 建 材 销 售 等 业 务 板 块 也 在 区 域 内 具 有 较 强 的 竞 争 力, 发 展 势 头 良 好 3. 人 员 素 质 公 司 现 有 7 位 主 要 高 级 管 理 人 员, 全 部 具 有 本 科 以 上 学 历, 大 多 在 公 司 工 作 多 年, 对 公 司 整 体 状 况 十 分 熟 悉, 具 有 丰 富 的 企 业 管 理 经 验 公 司 董 事 长 兼 总 经 理 李 光 宁 先 生,41 岁, 硕 士, 中 山 大 学 世 界 经 济 专 业 硕 士 毕 业, 经 济 师 1993 年 进 入 公 司, 曾 任 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 助 理 总 经 理, 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 董 事 会 秘 书, 珠 海 经 济 特 区 华 发 集 团 公 司 董 事 等 职 务 现 任 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 董 事 长 总 经 理 党 委 副 书 记 法 定 代 表 人, 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 董 事 局 副 主 席, 珠 海 十 字 门 中 央 商 务 区 建 设 控 股 有 限 公 司 董 事 长 总 经 理 截 至 目 前, 公 司 系 统 内 拥 有 在 职 员 1587 人, 生 产 人 员 1792 人, 销 售 人 员 225 人 其 中 30 岁 以 下 占 38.10%,30 岁 ~50 岁 占 57.05%,50 岁 以 上 占 4.85% 总 体 看, 公 司 高 层 管 理 人 员 综 合 素 质 较 高, 具 备 多 年 的 相 关 业 务 经 历 和 企 业 管 理 经 验, 有 利 于 公 司 的 长 远 发 展 公 司 员 工 学 历 及 年 龄 构 成 符 合 行 业 发 展 要 求, 基 本 满 足 公 司 经 营 需 要 4. 外 部 环 境 2009 年 8 月 14 日 国 务 院 正 式 批 准 了 横 琴 总 体 发 展 规 划, 使 横 琴 新 区 成 为 粤 港 澳 紧 密 合 作 的 新 载 体 和 示 范 区, 横 琴 新 区 的 开 发 建 设 上 升 为 国 家 战 略, 并 得 到 了 国 务 院 广 东 省 政 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 12

14 府 及 珠 海 市 政 府 政 策 及 资 金 方 面 的 支 持 按 照 横 琴 岛 的 战 略 规 划, 该 新 区 享 受 了 国 务 院 诸 多 的 优 惠 政 策 : 税 收 优 惠 ; 离 岸 金 融 优 惠 ; 通 关 优 惠 ( 自 由 贸 易 港 ); 个 人 所 得 税 返 还 奖 励 等 这 对 横 琴 新 区 未 来 的 招 商 引 资 提 供 了 便 利 十 字 门 中 央 商 务 区 是 珠 海 建 设 核 心 城 市 的 战 略 性 举 措 和 开 发 横 琴 的 启 动 项 目, 占 地 面 积 约 5.77 平 方 公 里, 总 建 筑 面 积 将 达 1100 万 平 方 米 其 中 : 湾 仔 填 海 区 位 于 南 湾 海 滨, 占 地 约 2.28 平 方 公 里 ; 南 部 片 区 位 于 横 琴 新 区, 占 地 约 3.49 平 方 公 里 十 字 门 中 央 商 务 区 的 建 设, 将 有 效 撬 动 横 琴 新 区 开 发, 开 创 珠 海 城 市 发 展 的 全 新 格 局, 成 为 珠 海 建 设 珠 江 口 西 岸 核 心 城 市 的 有 力 抓 手 和 加 速 粤 港 澳 一 体 化 进 程 的 强 劲 引 擎 此 外 港 珠 澳 大 桥 的 投 建 横 琴 新 区 的 设 立 及 情 侣 路 改 造 广 珠 城 轨 等 多 个 重 大 项 目 的 开 展, 珠 海 经 济 综 合 经 济 实 力 的 不 断 增 强 5. 政 府 支 持 2010 年 珠 海 市 国 资 委 对 华 发 集 团 以 增 加 资 本 金 方 式 注 资 70.6 亿 元, 公 开 竞 拍 取 得 18 宗 转 让 用 地, 其 中 54 亿 元 的 地 位 于 横 琴 片 区 ( 珠 国 土 储 地 块 ( 横 琴 片 区 ), 共 有 16 宗 地 块, 土 地 面 积 合 计 万 m2, 建 筑 面 积 万 m2),16 亿 元 的 地 位 于 湾 仔 片 区 ( 珠 国 土 储 地 块 ( 湾 仔 片 区 ), 共 有 2 宗 地 块, 土 地 面 积 合 计 万 m2, 建 筑 面 积 万 m2) 这 些 熟 地 目 前 主 要 是 用 于 公 司 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 前 期 融 资 贷 款, 暂 不 能 转 让, 随 着 十 字 门 中 央 商 务 区 基 础 设 施 的 完 善, 该 地 块 升 值 空 间 大 公 司 享 有 珠 海 市 十 字 门 中 央 商 务 区 一 级 土 地 开 发 的 分 成 收 益 2010 年 公 司 完 成 了 湾 仔 片 区 部 分 一 级 土 地 开 发, 挂 牌 出 让 金 额 6.67 亿 元, 按 土 地 一 级 开 发 协 议 规 定, 返 还 分 成 收 益 3.56 亿 元, 已 在 当 年 的 主 营 业 务 收 入 和 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 中 予 以 反 映 2012 年, 公 司 收 到 分 成 收 益 亿 元 政 府 对 于 公 司 以 及 土 地 开 发 出 让 金 的 返 还 政 策, 具 有 可 持 续 性, 为 公 司 十 字 门 中 央 商 务 区 的 开 发 投 资 提 供 了 资 金 支 持 六 管 理 分 析 1. 法 人 治 理 结 构 公 司 采 取 董 事 会 领 导 下 的 总 经 理 负 责 制 不 设 股 东 会, 依 据 公 司 章 程 及 国 资 委 授 权, 由 公 司 董 事 会 决 定 公 司 的 重 大 事 项 公 司 董 事 会 现 有 8 名 董 事, 包 括 董 事 长 1 名, 副 董 事 长 3 名, 董 事 3 名, 职 工 董 事 1 名, 非 职 工 董 事 均 由 国 资 委 委 派 董 事 会 在 授 权 经 营 范 围 内 经 营 管 理 国 有 资 产, 决 定 公 司 的 经 营 计 划 和 投 资 方 案, 决 定 公 司 的 年 度 财 务 预 算 决 算 方 案 以 及 利 润 分 配 方 案 等 董 事 会 设 立 风 险 管 理 与 审 计 委 员 会 提 名 委 员 会 预 算 考 核 委 员 会, 在 董 事 会 授 权 下, 就 公 司 经 济 运 行 和 财 务 活 动 总 经 理 人 选 提 名 经 营 业 绩 考 核 进 行 监 督 管 理 公 司 依 法 设 立 监 事 会, 由 5 名 监 事 组 成, 其 中 1 名 由 国 资 委 委 派, 按 规 定 行 使 监 督 职 能 目 前 公 司 经 营 层 设 总 经 理 1 人, 财 务 总 监 1 人, 副 总 经 理 2 人, 总 经 理 助 理 2 人, 董 事 会 秘 书 1 人, 下 设 10 个 职 能 部 门 公 司 部 门 设 置 清 晰, 能 够 满 足 目 前 管 理 需 要 2. 管 理 水 平 公 司 制 订 了 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 制 度 汇 编 ( 集 团 ), 并 每 年 对 其 进 行 修 订 公 司 按 照 现 代 企 业 制 度 要 求, 采 取 母 子 公 司 管 理 体 制, 在 明 晰 产 权 的 基 础 上, 以 资 本 为 纽 带, 建 立 与 所 属 公 司 之 间 的 母 子 公 司 关 系 行 政 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 完 善 的 行 政 管 理 制 度 体 系, 对 公 司 的 行 政 事 务 办 事 规 程 和 管 理 体 制 等 相 关 方 面 进 行 了 规 定 用 以 加 强 公 司 行 政 事 务 管 理, 理 顺 公 司 内 部 关 系, 使 各 项 管 理 标 准 化 制 度 化 提 高 办 事 效 率 财 务 管 理 方 面, 公 司 按 照 现 代 财 务 管 理 的 要 求, 制 定 完 善 了 财 务 制 度 体 系, 规 范 财 务 运 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 13

15 作 程 序, 健 全 内 部 控 制 制 度, 确 保 财 务 管 理 科 学 和 高 效 目 前, 公 司 制 定 了 集 团 财 务 管 理 制 度 汇 编, 其 中 对 财 务 开 支 报 销 流 程 资 金 收 支 筹 融 资 采 购 管 理 固 定 资 产 以 及 下 属 企 业 财 务 上 报 等 方 面 进 行 了 具 体 规 定 和 管 理 公 司 进 行 社 会 公 开 招 聘 专 业 人 士, 对 财 务 状 况 每 年 进 行 专 题 检 查 和 定 期 抽 查 人 事 管 理 方 面, 公 司 对 于 管 理 权 限 任 免 和 解 聘 培 训 考 核 后 备 人 才 管 理 激 励 机 制 职 称 评 聘 交 流 处 罚 以 及 离 退 休 管 理 等 方 面 进 行 了 具 体 规 定 项 目 管 理 方 面, 为 公 司 承 担 市 政 府 的 重 点 工 程 项 目 而 制 订 专 门 的 项 目 公 司 管 理 制 度 旨 在 完 善 项 目 公 司 的 管 理 制 度, 严 格 控 制 费 用 开 支, 规 范 财 务 支 付 程 序, 明 确 界 定 职 责 权 限, 以 便 于 项 目 公 司 各 项 业 务 的 顺 利 开 展 综 合 看, 公 司 整 体 运 作 规 范, 具 备 比 较 完 备 的 内 控 组 织 体 系, 各 项 制 度 可 执 行 性 强, 管 理 水 平 较 高 公 司 下 属 的 子 公 司 较 多, 且 分 布 在 不 同 的 行 业 母 公 司 作 为 投 资 主 体, 主 要 负 责 资 本 经 营, 而 子 公 司 负 责 具 体 生 产 经 营 上 市 公 司 华 发 股 份, 与 公 司 本 部 独 立 运 营, 并 且 由 于 公 司 对 其 持 股 比 例 相 对 较 低, 公 司 对 其 控 制 力 相 对 于 其 他 子 公 司 偏 弱 以 下 对 于 子 公 司 的 管 理 分 析 仅 针 对 非 上 市 公 司 公 司 根 据 下 属 企 业 不 同 业 务 类 型, 从 企 业 效 益 企 业 运 营 内 部 组 织 等 方 面 设 计 详 尽 的 绩 效 考 核 指 标, 确 保 下 属 企 业 经 营 运 作 成 效 从 实 施 效 果 看, 上 述 管 理 办 法 起 到 了 较 好 的 监 督 效 果 人 员 管 理 方 面, 公 司 通 过 向 下 属 公 司 委 派 董 事 监 事 财 务 人 员 和 对 下 属 公 司 实 施 工 资 总 额 控 制 等 方 式 行 使 决 策 管 理 权 投 资 决 策 方 面, 除 铧 创 投 资 公 司 根 据 经 营 范 围 对 外 进 行 投 资 外, 其 他 非 上 市 子 公 司 的 对 外 投 资 均 由 公 司 本 部 决 策 公 司 本 部 按 不 同 投 资 额 制 定 合 理 的 投 资 决 策 流 程, 确 保 了 公 司 对 不 同 规 模 投 资 决 策 的 正 确 与 高 效 内 部 控 制 方 面, 公 司 实 行 内 部 审 计 制 度, 对 公 司 和 所 属 子 公 司 的 财 务 收 支 和 经 济 活 动 进 行 内 部 审 计 监 督 公 司 的 全 资 控 股 公 司 未 经 董 事 会 批 准 不 得 为 其 他 企 业 进 行 经 济 担 保 总 体 来 看, 公 司 管 理 制 度 比 较 规 范, 公 司 对 非 上 市 子 公 司 具 有 较 强 的 控 制 力, 对 上 市 子 公 司 的 控 制 力 相 对 于 其 他 全 资 子 公 司 偏 弱 七 经 营 分 析 1. 经 营 现 状 (1) 城 市 基 础 设 施 运 营 随 着 珠 江 西 口 岸 和 横 琴 岛 开 发 区 等 政 策 的 实 施, 公 司 目 前 形 成 了 以 城 市 基 础 设 施 运 营 为 主 业, 以 房 地 产 股 权 投 资 和 现 代 服 务 业 为 配 套, 以 金 融 投 资 为 支 撑 的 业 务 体 系, 其 中 城 市 运 营 具 有 较 强 的 竞 争 优 势 城 市 基 础 设 施 运 营, 是 公 司 2008 年 战 略 转 型 之 后 的 主 营 业 务 珠 海 市 委 市 政 府 根 据 城 市 基 础 设 施 运 营 的 战 略 规 划, 结 合 公 司 竞 争 优 势, 授 予 公 司 承 担 珠 海 市 五 大 重 大 市 政 项 目 包 括 十 字 门 中 央 商 务 区 建 设 情 侣 南 路 改 造 项 目 广 珠 城 轨 总 站 换 乘 中 心 建 设 拱 北 口 岸 改 扩 建 观 澳 平 台 地 下 停 车 场 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 华 发 集 团 成 立 了 全 资 子 公 司 珠 海 十 字 门 中 央 商 务 区 建 设 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 十 字 门 公 司 ) 负 责 十 字 门 中 央 商 务 区 的 5.77 平 方 公 里 土 地 一 级 开 发 市 政 基 础 设 施 建 设 2009 年 7 月, 十 字 门 公 司 已 取 得 了 商 务 区 内 土 地 一 级 开 发 资 质 截 至 2012 年 底, 该 子 公 司 总 资 产 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ;2012 全 年 实 现 营 业 收 入 万 元,2012 年 实 现 净 利 润 万 元 十 字 门 中 央 商 务 区 建 设 采 用 政 府 主 导, 企 业 运 作 的 开 发 模 式, 开 发 资 金 是 珠 海 市 政 府 提 供 前 期 启 动 资 金 ( 国 资 委 已 注 入 资 本 金 70.6 亿 元, 已 经 验 资 入 账 ), 后 续 资 金 主 要 通 过 十 字 门 中 央 商 务 土 地 一 级 开 发 完 成 后 的 分 成 收 益 来 平 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 14

16 衡 整 体 开 发 资 金 需 求 根 据 珠 海 十 字 门 中 央 商 务 区 土 地 一 级 开 发 协 议 珠 海 十 字 门 中 央 商 务 区 土 地 一 级 开 发 操 作 办 法, 十 字 门 公 司 负 责 按 年 度 制 定 实 施 土 地 一 级 开 发 计 划, 土 地 出 让 后, 市 财 政 局 按 土 地 功 能 不 同, 从 土 地 出 让 金 中 扣 除 相 关 税 费 后 再 将 剩 余 资 金 按 确 定 的 相 应 比 例 给 予 十 字 门 公 司 作 为 收 益, 其 中 商 业 住 宅 按 35%; 办 公 会 展 酒 店 和 其 他 按 55% 根 据 实 际 需 要, 珠 海 市 政 府 分 阶 段 对 上 述 收 益 分 成 比 例 进 行 调 整 对 于 十 字 门 公 司 收 到 的 收 益 资 金, 建 立 专 项 账 户, 专 款 专 用 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 总 投 资 额 380 亿 元, 开 发 区 域 包 括 湾 仔 片 区 和 横 琴 片 区, 首 期 开 工 项 目 总 投 资 亿 元, 建 设 期 为 3 年 (2011~2013) 包 括 十 字 门 北 部 湾 仔 片 区 会 展 商 务 组 团 一 期 ( 总 投 资 额 亿 元,2010 年 中 期 初 步 启 动, 预 计 2013 年 完 工 ) 以 及 横 琴 片 区 内 市 政 基 础 设 施 建 设 一 期 ( 总 投 资 额 41.0 亿 元,2011 年 启 动, 预 计 2013 年 完 工 ) 截 至 2011 年 底, 十 字 门 北 部 湾 仔 片 区 会 展 商 务 组 团 一 期 累 计 投 资 9.79 亿 元, 横 琴 片 区 内 市 政 基 础 设 施 建 设 一 期 累 计 投 资 1.83 亿 元, 均 在 存 货 科 目 体 现 其 中 会 展 商 务 组 团 一 期 采 用 BT 模 式, 十 字 门 公 司 只 承 担 设 计 费 等 前 期 费 用 公 司 首 期 项 目 主 要 是 通 过 横 琴 片 区 34 宗 合 计 万 m2 建 筑 面 积 的 一 级 土 地 开 发 分 成 收 益, 以 及 十 字 门 公 司 成 立 时 公 开 拍 卖 取 得 的 珠 国 土 储 地 块 ( 横 琴 片 区 )18 宗 合 计 万 m2 建 筑 面 积 的 土 地 转 让 转 让 收 入 实 现 资 金 的 平 衡, 出 让 用 地 未 来 的 开 发 成 本 预 计 亿 元 ( 含 横 琴 片 区 首 期 亿 元 的 开 发 投 资 ), 转 让 用 地 购 地 成 本 为 亿 元, 已 用 国 资 委 注 入 的 资 金 支 付 成 本, 作 为 熟 地, 后 续 不 需 投 入 相 关 开 发 成 本 根 据 公 司 预 测, 公 司 横 琴 片 区 现 有 的 土 地, 在 2025 年 前 全 部 出 让 或 转 让, 预 计 未 来 能 实 现 亿 元, 其 中 : 土 地 出 让 分 成 收 入 合 计 亿 元 ; 珠 国 土 储 地 块 ( 横 琴 片 区 ) 用 地 转 让 收 入 合 计 亿 元 预 测 依 据 见 下 表 注 释, 若 不 考 虑 增 幅, 按 照 2011 年 参 考 地 价, 保 守 预 计 公 司 未 来 土 地 收 入 在 300~350 亿 元, 匹 配 首 期 项 目 投 资 资 金 后, 土 地 收 益 仍 有 盈 余, 按 照 协 议 规 定, 盈 余 资 金 继 续 用 于 十 字 门 中 央 商 务 区 其 他 市 政 项 目 ( 如 湾 仔 片 区 ) 的 滚 动 开 发 由 于 转 让 用 地 目 前 仅 用 来 融 资, 短 期 内 转 让 有 所 限 制, 因 此 以 下 仅 对 出 让 用 地 的 分 成 收 益 和 投 资 资 金 的 匹 配 情 况 予 以 分 析 公 司 土 地 收 益 分 成 情 况 如 表 1,2012~2013 年, 公 司 土 地 出 让 面 积 和 收 益 分 成 相 对 较 小, 合 计 为 亿 元, 而 该 阶 段 为 公 司 集 中 投 资 期, 总 投 资 额 约 为 100 亿 元, 资 本 性 支 出 较 大, 土 地 收 益 不 能 平 衡 投 资 成 本, 公 司 外 部 融 资 需 求 较 大, 债 务 规 模 将 快 速 上 升 2014 年 及 以 后, 随 着 已 完 成 开 发 土 地 面 积 的 增 加, 公 司 可 供 出 让 的 面 积 和 分 成 收 入 也 相 应 增 加, 该 期 间 年 均 土 地 出 让 分 成 收 入 在 亿 元 之 间, 有 助 于 公 司 债 务 压 力 的 缓 解 但 由 于 地 出 让 面 积 和 出 让 价 格 受 宏 观 调 控 政 策 影 响 较 大, 公 司 土 地 出 让 和 返 还 的 实 际 金 额 与 预 测 金 额 匹 配 性 仍 可 能 出 现 一 定 的 差 异, 资 金 来 源 的 稳 定 性 一 般 表 1 横 琴 片 区 一 级 土 地 开 发 收 益 返 还 预 测 项 目 出 让 面 积 ( 万 m2) 返 还 金 额 ( 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 其 他 市 政 建 设 项 目 主 要 包 括 珠 海 情 侣 南 路 改 造 项 目 (BT 模 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 15

17 式 融 资 建 设 ) 广 珠 城 轨 总 站 换 乘 中 心 建 设 拱 北 口 岸 改 扩 建 项 目 和 观 澳 平 台 地 下 停 车 场 项 目 珠 海 情 侣 南 路 改 造 项 目 总 投 资 额 16 亿 元, 采 用 BT 模 式 融 资 建 设 投 资 资 金 前 期 由 项 目 承 包 方 垫 资 建 设, 后 期 由 政 府 回 购, 公 司 无 建 设 资 金 压 力 广 珠 城 轨 总 站 换 乘 中 心 项 目 总 投 资 6.88 亿 元, 其 中 政 府 投 入 资 金 3.8 亿 元,3.08 亿 元 由 公 司 自 行 筹 措, 未 来 经 营 收 入 用 于 补 偿 公 司 投 资, 截 至 2012 年 7 月 底, 已 累 计 完 成 投 资 3.8 亿 元 拱 北 口 岸 改 扩 建 项 目 总 投 资 4.8 亿 元, 中 央 及 省 市 补 助 2.3 亿 元, 剩 余 资 金 由 公 司 自 筹, 市 政 府 以 注 资 形 式 注 入 对 应 价 值 土 地 至 项 目 公 司 用 于 偿 还 投 资 截 至 2012 年 7 月 底, 累 计 完 成 投 资 2.1 亿 元 观 澳 平 台 地 下 停 车 场 项 目 总 投 资 5 亿 元, 截 至 2012 年 7 月 底, 累 计 完 成 投 资 0.5 亿 元 前 期 投 资 主 要 由 建 设 方 筹 措 资 金, 后 期 通 过 经 营 收 入 补 偿 投 资 (2) 房 地 产 股 权 投 资 和 现 代 服 务 业 目 前, 公 司 的 房 产 开 发 业 务 主 要 由 其 下 属 的 华 发 股 份 负 责, 公 司 对 其 持 股 24.87%( 直 接 持 有 21.91%, 通 过 下 属 子 公 司 持 有 2.96%) 持 股 比 例 相 对 较 低, 华 发 股 份 是 公 司 并 表 子 公 司, 但 华 发 集 团 主 要 将 华 发 股 份 作 为 战 略 性 的 股 权 投 资, 不 参 与 华 发 股 份 的 日 常 经 营 决 策 华 发 股 份 于 2004 年 2 月 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市 截 至 2012 年 底, 华 发 股 份 总 资 产 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ;2012 年, 华 发 股 份 实 现 营 业 收 入 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 5.46 亿 元 受 国 家 宏 观 调 控 政 策 以 及 珠 海 双 限 令 的 实 施,2012 年 华 发 股 份 销 售 业 绩 有 所 下 滑,2012 年 营 业 收 入 同 比 下 降 24.12%, 利 润 总 额 总 比 下 降 24.66% 华 发 股 份 目 前 在 建 和 未 建 项 目 土 地 用 途 以 商 住 为 主, 土 地 取 得 方 式 主 要 为 公 开 竞 买 和 股 权 收 购, 土 地 获 取 成 本 相 对 较 低, 尤 其 是 通 过 股 权 收 购 获 取 的 土 地, 成 本 优 势 显 著 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 短 期 内 对 于 华 发 股 份 销 售 情 况 具 有 一 定 不 利 影 响, 但 华 发 股 份 2011 年 底 仍 有 万 平 方 米 按 权 益 未 结 算 在 售 面 积, 预 计 可 带 来 100 亿 元 左 右 的 销 售 收 入 ; 2011 年 底 华 发 股 份 土 地 储 备 建 筑 面 积 万 平 方 米, 土 地 储 备 充 足 此 外 凭 借 珠 海 市 未 来 较 好 的 区 域 环 境 ( 横 琴 开 发 港 珠 澳 大 桥 的 通 车 ), 以 及 公 司 合 理 的 土 地 成 本, 公 司 房 产 业 务 抗 风 险 能 力 仍 较 强 从 华 发 股 份 项 目 区 域 分 布 来 看, 目 前 在 售 楼 盘 主 要 在 珠 海 市, 其 中 2012 年 珠 海 市 占 比 达 到 69.80% 2011 年 起, 包 头 和 大 连 项 目 也 成 为 了 新 的 收 入 和 盈 利 增 长 点 从 在 建 及 拟 建 项 目 区 域 来 看, 珠 海 市 仍 为 主 要 集 中 地, 但 珠 海 以 外 的 项 目 也 按 计 划 稳 步 推 进, 主 要 分 布 在 中 山 大 连 包 头 等 市 场 调 节 压 力 不 大 的 二 线 城 市, 地 价 普 遍 较 低, 区 位 优 势 较 明 显 预 计 未 来 5 年, 随 着 城 市 化 进 程 加 速, 以 及 部 分 一 级 城 市 高 房 价 对 需 求 的 挤 出 效 应, 未 来 二 线 城 市 的 商 品 住 宅 市 场 有 较 大 的 发 展 潜 力 表 2 华 发 股 份 销 售 情 况 分 布 地 区 销 售 额 ( 亿 元 ) 销 售 占 比 销 售 额 ( 亿 元 ) 销 售 占 比 销 售 额 ( 亿 元 ) 销 售 占 比 珠 海 % % % 中 山 % % % 大 连 % 包 头 % % % 主 营 业 务 收 入 合 计 % % % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 16

18 从 2011 年 12 月 起, 面 对 国 家 和 珠 海 市 房 地 产 调 控 政 策, 华 发 股 份 开 始 初 步 尝 试 保 障 房 建 设 一 级 土 地 开 发 业 务, 以 增 强 整 体 抗 风 险 能 力 2011 年 12 月 公 司 取 得 沈 阳 市 沈 北 新 区 120 万 平 方 米 建 筑 面 积 的 居 民 保 障 房 的 开 发 合 同, 沈 北 新 区 政 府 按 照 成 本 加 合 理 利 润 进 行 回 购, 其 中 首 期 35 万 平 米 的 保 障 性 住 房 3.82 亿 元, 目 前 该 项 目 尚 未 完 工 2012 年 1 月, 华 发 股 份 取 得 山 东 荣 成 市 八 亩 地 及 周 边 区 域 规 划 总 用 地 约 7800 亩 底 的 一 级 土 地 开 发 资 质, 主 要 采 取 土 地 出 让 收 益 分 成 方 式 与 当 地 政 府 进 行 合 作 为 落 实 珠 海 市 政 府 保 障 性 住 房 工 程 计 划 的 实 施, 公 司 于 2012 年 新 设 全 资 子 公 司 珠 海 华 发 保 障 房 建 设 控 股 有 限 公 司, 主 要 作 为 本 期 债 券 募 投 项 目 的 建 设 主 体, 目 前 公 司 承 担 的 保 障 房 项 目 仍 处 于 建 设 初 期 现 代 服 务 业 主 要 是 公 司 涉 及 的 汽 车 销 售 和 物 业 方 面 等 业 务, 公 司 通 过 下 属 子 公 司 珠 海 市 华 发 上 众 汽 车 有 限 公 司 珠 海 市 华 发 锐 达 汽 车 有 限 公 司 珠 海 华 发 汽 车 销 售 有 限 公 司 开 展 汽 车 销 售 和 进 口 业 务, 公 司 具 有 小 轿 车 经 营 权 和 进 出 口 经 营 权, 是 斯 柯 达 汽 车 和 上 海 大 众 汽 车 特 许 经 销 商 公 司 在 珠 海 地 区 具 有 品 牌 知 名 度 雄 厚 的 经 济 实 力 完 善 的 销 售 网 络 和 忠 诚 的 消 费 群 体, 现 已 发 展 为 珠 海 市 最 大 的 汽 车 销 售 企 业 之 一 2012 年 公 司 实 现 汽 车 销 售 收 入 2.91 亿 元 公 司 通 过 下 属 子 公 司 珠 海 华 发 物 业 管 理 服 务 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 华 发 物 业 ) 经 营 物 业 管 理 业 务, 华 发 物 业 现 管 理 的 主 要 物 业 有 珠 海 拱 北 口 岸 联 检 大 楼 中 国 建 设 银 行 珠 海 市 分 行 等 三 十 多 个 项 目, 物 业 类 型 包 括 住 宅 小 区 ( 大 厦 ) 写 字 楼 工 业 园 区 别 墅 区 学 校 以 及 政 府 物 业 等 目 前 管 理 物 业 总 建 筑 面 积 约 400 万 平 方 米, 拥 有 员 工 近 二 千 人, 是 珠 海 市 规 模 最 大 实 力 最 强 的 物 业 管 理 企 业 之 一 华 发 物 业 于 2003 年 获 得 全 国 物 业 管 理 一 级 资 质 2012 实 现 物 业 管 理 收 入 1.37 亿 元 (3) 金 融 业 务 公 司 通 过 下 属 子 公 司 珠 海 铧 创 投 资 管 理 有 限 公 司 及 其 子 公 司 珠 海 铧 创 融 资 担 保 有 限 公 司 进 行 投 资 担 保 业 务, 按 照 现 代 企 业 制 度 规 范 管 理 和 运 营, 经 营 范 围 包 括 : 实 业 投 资 风 险 投 资 财 务 顾 问 项 目 投 资 引 进 信 息 咨 询 消 费 品 信 息 咨 询 代 理 记 账 为 企 业 及 个 人 提 供 商 业 性 融 资 担 保 及 其 他 经 济 合 同 担 保 等 业 务 截 至 2012 年 底, 珠 海 铧 创 投 资 管 理 有 限 公 司 总 资 产 亿 元, 所 有 者 权 益 9.06 亿 元 ; 2012 全 年 实 现 营 业 收 入 万 元, 净 利 润 万 元 总 体 看, 公 司 主 营 业 务 稳 健, 营 业 收 入 相 对 稳 定, 盈 利 能 力 较 好 近 年 来, 公 司 逐 渐 确 立 了 以 城 市 运 营 为 主 业 房 地 产 股 权 投 资 和 现 代 服 务 业 为 配 套 以 金 融 担 保 为 支 撑 的 经 营 格 局, 其 中 在 城 市 运 营 方 面 有 较 强 的 竞 争 优 势 公 司 作 为 珠 海 市 最 大 的 城 市 运 营 商, 在 重 大 平 台 项 目 建 设 中, 具 有 一 定 的 政 策 财 政 等 方 面 支 持 此 外, 公 司 积 极 推 进 汽 车 销 售 物 业 管 理 和 投 资 担 保 等 小 板 块 业 务, 有 助 于 多 元 化 经 营 发 展 及 扩 大 品 牌 效 应 2. 经 营 效 率 从 经 营 效 率 来 看,2010~2012 年, 公 司 销 售 债 权 周 转 次 数 受 应 收 账 款 大 幅 增 长 影 响 持 续 下 降,2012 年 为 5.58 次 ; 由 于 土 地 开 发 成 本 规 模 较 大, 公 司 存 货 周 转 次 数 保 持 较 低 水 平,2012 年 为 0.17 次 ; 总 资 产 周 转 次 数 持 续 下 降,2012 年 为 0.16 次 3. 未 来 发 展 根 据 公 司 所 处 的 市 场 环 境 企 业 发 展 情 况 和 资 源 特 征, 公 司 制 定 了 十 二 五 战 略 规 划, 未 来 将 采 取 稳 定 扩 张 型 的 发 展 战 略 坚 持 以 城 市 基 础 设 施 运 营 为 主 业, 以 房 地 产 股 权 投 资 和 现 代 服 务 业 为 配 套, 以 金 融 投 资 为 支 撑 的 业 务 体 系 在 城 市 运 营 方 面, 合 理 利 用 公 司 的 资 源 和 上 市 公 司 的 优 势, 加 强 优 质 资 产 配 置 和 产 业 资 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 17

19 本 运 作, 充 分 利 用 珠 海 市 政 给 予 五 大 重 点 工 程 项 目 的 机 遇, 稳 步 向 城 市 运 营 服 务 商 角 色 转 型 在 房 地 产 股 权 投 资 和 现 代 金 融 服 务 业 方 面, 公 司 在 充 分 利 用 自 身 优 势 立 足 珠 海 的 基 础 上, 循 序 渐 进 地 向 全 国 其 他 地 区 扩 张, 稳 步 健 康 发 展 在 着 力 抓 好 主 营 业 务 的 同 时, 积 极 发 展 其 他 各 项 业 务, 完 善 成 为 全 方 位 大 型 服 务 企 业, 提 升 华 发 品 牌 效 益 八 财 务 分 析 1. 财 务 质 量 及 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2010~2012 年 财 务 报 表 已 经 国 富 浩 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 珠 海 分 所 审 计, 该 事 务 所 对 上 述 报 表 出 具 了 标 准 无 保 留 审 计 意 见 2012 年 公 司 新 增 纳 入 合 并 范 围 的 控 股 子 公 司 9 家, 均 为 新 设 公 司, 期 末 净 资 产 总 计 亿 元, 其 中 珠 海 金 融 投 资 控 股 有 限 公 司 期 末 净 资 产 亿 元, 对 合 并 报 表 范 围 影 响 较 大, 此 公 司 为 根 据 珠 海 市 国 资 委 珠 国 资 [2012]236 号 文 件, 由 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 珠 海 格 力 集 团 有 限 公 司 珠 海 市 免 税 企 业 集 团 有 限 公 司 珠 海 水 务 集 团 有 限 公 司 及 珠 海 公 交 巴 士 有 限 公 司 共 同 出 资 组 建 本 期 因 出 售 股 权 而 不 再 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 1 家, 处 置 日 净 资 产 1.11 亿 元 公 司 合 并 报 表 范 围 的 变 动 占 2012 年 底 所 有 者 权 益 的 23.13%, 对 公 司 有 一 定 的 影 响, 但 是 对 利 润 总 额 的 影 响 较 小, 为 亿 元, 因 此 财 务 分 析 部 分 以 2012 年 底 的 数 据 基 础 进 行 分 析 截 至 2012 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ( 含 少 数 股 东 权 益 亿 元 ) 2012 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 利 润 总 额 8.73 亿 元 2. 资 产 质 量 近 年 来, 随 着 珠 海 市 政 府 对 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 注 资 的 完 成 以 及 公 司 投 资 力 度 的 加 大, 公 司 资 产 总 额 实 现 快 速 增 长, 截 至 2012 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 亿 元, 三 年 平 均 增 幅 为 25.70% 从 资 产 结 构 看, 流 动 资 产 一 直 是 公 司 资 产 总 额 的 主 要 组 成 部 分 2012 年 底, 公 司 流 动 资 产 和 非 流 动 资 产 占 比 分 别 为 83.30% 和 16.70% 流 动 资 产 2010~2012 年, 公 司 流 动 资 产 增 长 16.58%,2012 年 底, 公 司 流 动 资 产 亿 元, 其 中 预 付 账 款 占 4.41% 货 币 资 金 占 18.07% 存 货 占 73.23%. 截 至 2012 年 底, 公 司 货 币 资 金 亿 元, 三 年 平 均 增 长 率 为 17.88%, 货 币 资 金 受 房 地 产 销 售 及 回 笼 情 况 影 响 有 所 波 动 截 至 2012 年 底, 公 司 预 付 账 款 亿 元, 主 要 为 预 付 项 目 保 证 金 及 预 付 拆 迁 补 偿 款 和 预 付 土 地 出 让 金 截 至 2012 年 底, 公 司 存 货 亿 元, 三 年 平 均 增 长 13.56%, 同 2011 年 同 期 相 比, 存 货 增 加 亿 元, 主 要 是 由 于 开 发 成 本 和 开 发 产 品 的 增 加 所 致 在 存 货 构 成 中, 开 发 成 本 亿 元, 占 93.74%; 开 发 产 品 亿 元, 占 5.26%, 其 中 开 发 成 本 计 提 2100 万 的 跌 价 准 备, 开 发 产 品 部 分 公 司 未 计 提 跌 价 准 备 开 发 成 本 中, 亿 元 为 华 发 股 份 的 房 地 产 开 发 成 本,60.53 亿 元 为 十 字 门 商 务 区 的 土 地 存 货, 其 余 为 沈 阳 地 区 等 项 目 的 投 资 2012 年 公 司 珠 海 市 以 外 项 目 投 资 明 显 增 多, 2012 年 底 异 地 项 目 开 发 成 本 较 2011 年 底 增 加 亿 元 公 司 存 货 中 开 发 产 品 主 要 是 华 发 新 城 华 发 世 纪 城 等 存 量 现 房 公 司 流 动 资 产 以 存 货 为 主, 在 目 前 房 地 产 调 控 政 策 影 响 下, 其 流 动 性 偏 弱 表 ~2012 年 底 存 货 中 主 要 开 发 成 本 明 细 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 华 发 水 郡 花 园 三 期 及 后 期 华 发 依 山 郡 ( 黄 杨 项 目 ) 华 发 新 城 六 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 18

20 期 华 发 四 季 名 苑 华 发 蔚 蓝 堡 沈 阳 首 府 沈 阳 岭 南 荟 沈 阳 保 障 房 沈 阳 华 发 新 城 浩 丰 项 目 珠 海 华 亿 项 目 十 字 门 中 央 商 务 区 资 料 来 源 : 审 计 报 告 非 流 动 资 产 受 益 于 投 资 性 房 地 产 增 加,2010~2012 年, 公 司 非 流 动 资 产 三 年 平 均 增 长 率 为 % 2012 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 亿 元, 其 中 固 定 资 产 占 7.2% 投 资 性 房 地 产 占 58.95%, 长 期 股 权 投 资 占 13.22%, 可 供 出 售 金 融 资 产 占 15.51% 截 至 2012 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 为 亿 元, 主 要 为 2011 年 底 从 存 货 转 入, 以 公 允 价 值 计 量 的 十 字 门 中 央 商 务 区 的 综 合 用 地, 质 量 优 良 截 至 2012 年 底, 公 司 固 定 资 产 净 值 5.87 亿 元, 主 要 为 房 屋 及 建 筑 物 截 至 2012 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 为 亿 元, 三 年 变 动 率 为 % 其 中, 其 他 股 权 投 资 合 计 亿 元, 按 成 本 法 核 算 部 分 占 5.66 亿 元, 按 权 益 法 核 算 部 分 为 对 珠 海 农 村 商 业 银 行 的 投 资 4.45 亿 元 截 至 2012 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 亿 元, 其 中 新 增 信 托 理 财 产 品 12 亿 元, 该 部 分 资 产 未 计 提 减 值 准 备 总 体 来 看, 公 司 资 产 规 模 迅 速 扩 张, 资 产 结 构 符 合 其 业 务 特 性, 整 体 资 产 质 量 较 好, 但 资 产 流 动 性 偏 弱 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 受 2010 年 政 府 对 十 字 门 公 司 注 资 70 亿 元 (6 亿 元 由 资 本 公 积 转 增 至 实 收 资 本 后 予 以 体 现, 其 他 64.6 亿 元 仍 在 资 本 公 积 中 体 现 ), 以 及 2011 年 ~2012 年 投 资 性 房 地 产 及 可 供 出 售 金 融 资 产 公 允 价 值 变 动 引 起 资 本 公 积 增 加 等 因 素 影 响, 公 司 所 有 者 权 益 保 持 稳 定 增 长, 三 年 平 均 增 长 率 为 17.78% 2012 年 底, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 中, 实 收 资 本 和 资 本 公 积 分 别 占 9.61% 和 74.04%; 少 数 股 东 权 益 中, 因 公 司 持 有 华 发 股 份 的 股 份 比 例 较 低, 在 合 并 报 表 时 体 现 出 较 大 的 少 数 股 东 权 益 图 年 底 公 司 债 务 构 成 ( 亿 元 ) (%) 年 2011 年 2012 年 负 债 总 额 ( 亿 元 ) 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 资 料 来 源 : 审 计 报 告 2010~2012 年, 公 司 负 债 三 年 平 均 增 长 31.91%, 增 幅 高 于 资 产 总 额 截 至 2012 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 其 中 流 动 负 债 占 54.05%, 非 流 动 负 债 占 45.95% 流 动 负 债 中, 主 要 包 括 短 期 借 款 ( 占 17.26%) 应 付 账 款 ( 占 17.96%) 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 20.69%) 和 预 收 账 款 ( 占 29.4%) 公 司 预 收 账 款 占 比 较 高, 主 要 为 华 发 股 份 预 售 房 款, 不 构 成 公 司 实 际 的 短 期 债 务 偿 付 压 力 非 流 动 负 债 中, 长 期 借 款 和 应 付 债 券 分 别 占 比 65.96% 和 31.51% 由 于 2012 年 公 司 发 行 25 亿 元 公 司 债 券,2012 年 底 公 司 应 付 债 券 较 2011 年 底 增 长 % 公 司 长 期 借 款 大 幅 增 长, 截 至 2012 年 底 为 亿 元, 较 2011 年 同 期 增 长 99%, 主 要 为 新 增 亿 元 的 抵 押 借 款, 其 中 亿 的 为 下 属 子 公 司 华 发 股 份 的 抵 押 借 款, 其 余 部 分 主 要 为 公 司 以 十 字 门 项 目 土 地 做 抵 押 取 得 的 借 款, 该 部 分 借 款 仍 用 于 十 字 门 项 目 的 开 发 投 资 截 至 2012 年 底, 公 司 长 短 期 有 息 债 务 比 上 升 至 2.18 倍, 公 司 债 务 结 构 有 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 19

21 所 改 善 2010~2012 年, 公 司 债 务 负 担 整 体 呈 现 上 升 趋 势 2012 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 以 及 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 60.19% 49.69% 和 40.38% 与 同 行 业 中 城 市 运 营 平 台 或 房 地 产 企 业 相 比, 公 司 有 息 债 务 负 担 一 般, 财 务 结 构 较 为 稳 健 未 来 几 年, 公 司 处 于 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 投 入 阶 段, 对 于 长 期 资 金 的 需 求 较 大, 有 息 债 务 规 模 将 保 持 增 长 趋 势, 但 公 司 未 来 计 划 通 过 滚 动 开 发, 逐 步 实 现 土 地 开 发 收 益 与 土 地 投 融 资 规 模 的 动 态 平 衡, 这 在 一 定 程 度 上 能 减 缓 债 务 负 担 的 急 剧 上 升 4. 盈 利 能 力 2010~2012 年 公 司 营 业 收 入 三 年 平 均 变 动 率 为 -5.08%,2012 年 实 现 亿 元, 同 比 下 降 14%, 主 要 原 因 是 宏 观 调 控, 珠 海 市 双 限 政 策 导 致 华 发 股 份 收 入 减 少 从 收 入 构 成 看, 公 司 营 业 收 入 主 要 源 于 华 发 股 份,2012 年 占 比 67.00%, 其 他 主 要 为 汽 车 销 售 收 入 建 材 收 入 物 业 管 理 收 入 土 体 出 让 收 益 返 还 收 益 (2012 年 主 营 业 务 收 入 中 有 土 地 出 让 收 益 返 还, 高 于 之 前 8.47 亿 的 收 益 返 还 预 测 ) 等 2012 年 收 入 结 构 较 之 前 年 度 有 所 变 化, 地 产 业 务 收 入 占 比 减 少, 土 地 出 让 收 益 等 业 务 在 宏 观 经 济 和 地 产 市 场 低 迷 情 况 下 对 公 司 盈 利 能 力 有 所 补 充 2010~2012 年 营 业 成 本 降 幅 高 于 营 业 收 入, 主 要 是 由 于 收 入 占 比 较 高 的 华 发 股 份 当 年 结 转 的 项 目 毛 利 率 同 比 有 所 提 高, 受 此 因 素 影 响, 公 司 综 合 营 业 利 润 率 在 2011 年 有 所 回 弹, 为 36.09% 受 2012 年 收 入 减 少 影 响 各 项 费 用 增 加 公 允 价 值 变 动 收 益 大 幅 减 少,2012 年 公 司 净 利 润 下 滑, 导 致 2012 年 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 进 一 步 下 降,2012 年 分 别 为 2.19% 和 3.00%, 盈 利 指 标 偏 低 目 前 中 国 房 地 产 调 控 政 策 仍 旧 从 紧 的 状 况 对 公 司 房 地 产 收 入 及 土 地 一 级 开 发 收 入 均 产 生 一 定 的 不 利 影 响, 短 期 内 公 司 盈 利 规 模 和 盈 利 水 平 大 幅 提 升 的 可 能 性 低 ; 长 期 看, 在 房 地 产 调 控 政 策 逐 步 消 化 后, 房 地 产 业 务 板 块 仍 有 望 实 现 平 稳 增 长, 并 且 未 来 随 着 十 字 门 中 央 商 务 区 一 级 土 地 开 发 的 推 进, 可 供 出 让 土 地 面 积 的 增 加, 未 来 土 地 分 成 收 入 的 陆 续 实 现 将 提 升 公 司 盈 利 能 力 5. 现 金 流 经 营 活 动 方 面,2012 年 公 司 受 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 现 金, 以 及 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 现 金 ( 主 要 是 往 来 款 质 保 金 等 ) 增 加, 公 司 的 经 营 活 动 现 金 流 净 额 为 亿 元 2010~2012 年, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 平 均 变 动 率 为 %,2012 年 为 亿 元, 现 金 收 入 比 近 2 年 分 别 为 65.95% 88.29%, 收 现 质 量 较 低 公 司 拿 地 支 出 计 入 投 资 活 动 现 金 流 出, 土 地 投 资 方 面 对 经 营 活 动 现 金 流 影 响 较 小 投 资 活 动 现 金 流 方 面,2010~2012 年 均 表 现 为 净 流 出, 主 要 为 土 地 款, 近 三 年 开 发 用 地 支 出 有 所 下 降,2012 年 公 司 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 等 支 付 的 现 金 亿 元 ( 主 要 为 购 置 土 地 使 用 权 支 出 ), 投 资 支 付 的 现 金 亿 元 ( 主 要 为 购 买 可 供 出 售 金 融 资 产 12 亿 元 委 托 贷 款 4.89 亿 元 投 资 农 商 行 4.45 亿 元 投 资 厦 门 银 行 3 亿 元 以 及 一 些 其 他 项 目 的 投 资 ), 带 动 公 司 投 资 活 动 现 金 流 出 增 加 2012 年 公 司 投 资 活 动 现 金 净 流 量 为 亿 元 公 司 近 年 来 的 扩 张 行 为 主 要 通 过 外 部 融 资 和 政 府 注 资 来 平 衡 公 司 资 金 需 求 2010~2012 年 公 司 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 筹 资 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 未 来 几 年 公 司 将 新 增 十 字 门 中 央 商 务 区 的 大 规 模 投 资 支 出, 该 开 发 项 目 具 有 一 定 的 周 期, 收 益 和 现 金 流 的 实 现 相 对 投 入 有 所 滞 后, 预 计 未 来 公 司 仍 将 新 增 较 大 的 债 务 融 资 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 20

22 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 看, 公 司 流 动 比 率 较 高, 三 年 平 均 值 为 %,2012 年 底 为 %, 但 由 于 流 动 资 产 中 存 货 占 比 高, 公 司 速 动 比 率 偏 低, 三 年 平 均 值 为 65.76%, 2010~2012 年 经 营 现 金 流 动 负 债 比 均 值 为 2.45%,2012 年 为 -7.51%,2012 年 经 营 现 金 流 对 流 动 负 债 的 保 障 程 度 低, 公 司 短 期 偿 债 压 力 有 所 加 大 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 看,2010~2012 年 公 司 全 部 债 务 /EBITDA 均 值 为 倍,2012 年 为 倍, 公 司 债 务 负 担 加 重 带 动 偿 债 能 力 有 所 减 弱, 公 司 现 有 债 务 结 构 以 长 期 债 务 为 主, 公 司 现 有 盈 利 能 力 对 公 司 债 务 保 障 程 度 一 般 未 来 3 年 内, 公 司 土 地 出 让 收 益 具 有 较 好 的 收 益 预 期, 并 且 珠 海 市 政 府 为 十 字 门 商 务 区 的 贷 款 偿 还 设 立 了 专 项 偿 债 计 划, 公 司 整 体 偿 债 能 力 仍 将 维 持 在 较 高 的 水 平 截 至 2012 年 底, 除 了 下 属 子 公 司 华 发 股 份 为 业 主 提 供 按 揭 购 房 贷 款 担 保 外, 公 司 合 并 口 径 无 其 他 对 外 担 保 截 至 2012 年 底, 公 司 及 下 属 子 公 司 ( 华 发 股 份 除 外 ) 共 计 获 得 银 行 授 信 额 度 亿 元, 实 际 使 用 亿 元, 尚 未 使 用 亿 元 公 司 直 接 融 资 渠 道 畅 通 7. 抗 风 险 能 力 公 司 作 为 珠 海 城 市 运 营 商, 具 备 突 出 的 战 略 地 位 良 好 的 区 域 环 境 和 较 强 的 政 府 支 持, 公 司 在 房 地 产 股 权 投 资 业 务 方 面 有 良 好 的 品 牌 知 名 度 和 较 强 的 盈 利 能 力 未 来 随 着 十 字 门 中 央 商 务 区 项 目 开 发 进 度 的 逐 步 推 进, 公 司 土 地 一 级 开 发 收 益 与 投 融 资 规 模 将 实 现 动 态 平 衡 基 于 对 公 司 自 身 的 经 营 和 财 务 风 险, 以 及 珠 海 市 的 财 力 状 况 政 府 对 于 公 司 的 各 项 支 持 的 综 合 判 断, 公 司 整 体 抗 风 险 能 力 较 强 九 本 期 债 券 偿 债 能 力 分 析 1. 本 期 债 券 对 公 司 现 有 债 务 的 影 响 本 期 债 券 拟 发 行 额 度 为 8 亿 元, 分 别 占 2012 年 底 公 司 长 期 债 务 和 全 部 债 务 的 6.08% 和 4.17%, 对 公 司 现 有 债 务 影 响 不 大 2012 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 60.19% 和 49.69%, 以 公 司 2012 年 底 报 表 财 务 数 据 为 基 础, 本 期 8 亿 元 公 司 债 券 发 行 后, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 将 分 别 上 升 至 60.83% 和 50.71%, 公 司 债 务 负 担 较 2012 年 底 有 所 上 升 2. 本 期 债 券 偿 还 能 力 分 析 (1) 自 身 偿 债 能 力 目 前 公 司 主 要 盈 利 来 源 于 上 市 公 司 华 发 股 份, 公 司 合 并 口 径 的 收 入 利 润 EBITDA 及 经 营 活 动 现 金 流 对 本 期 债 券 的 偿 债 分 析 参 考 意 义 不 大 但 考 虑 到 公 司 较 为 丰 富 的 土 地 资 源 和 募 投 项 目 的 收 益 回 流, 本 期 债 券 违 约 风 险 很 低 : 公 司 拥 有 较 为 丰 富 的 土 地 资 源, 根 据 前 述 表 3 所 示, 假 定 本 期 债 券 2013 年 成 功 发 行, 则 在 本 期 债 券 分 期 偿 还 的 2016~2019 年, 公 司 每 年 收 到 的 土 地 出 让 金 返 还 金 额 均 在 10 亿 元 以 上, 对 每 年 到 期 的 2 亿 元 本 金 以 及 当 期 的 利 息 保 障 程 度 很 高 在 本 期 债 券 6 年 的 存 续 期 内, 以 上 两 个 募 投 项 目 公 租 房 出 租 及 商 业 面 积 租 售 将 产 生 现 金 流 入 总 共 约 亿 元, 详 见 下 表 本 次 公 租 房 项 目 属 于 收 益 稳 定 的 优 质 项 目, 对 偿 还 债 券 有 一 定 保 障 表 年 募 投 项 目 收 益 测 算 ( 单 位 : 万 元 ) 年 份 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 租 金 收 入 销 售 收 入 年 份 2017 年 2018 年 2019 年 租 金 收 入 销 售 收 入 合 计 注 : 唐 家 人 才 公 寓 可 租 赁 面 积 万 平 方 米, 单 价 25 元 / 平 米 / 月, 可 出 售 面 积 1.89 万 平 米, 单 价 30,000 元 / 平 米 ; 华 发 沁 园 项 目 可 租 赁 面 积 6.86 万 平 米, 单 价 25 元 / 平 米 / 月, 可 出 售 面 积 1.22 万 平 米, 单 价 元 / 平 米 珠 海 华 发 集 团 有 限 公 司 21