及华中区 216 年第一季度经济概览 215 年我国国内生产总值同比增长 (GDP 增速 )6.9%, 比 214 年再降.5 个百分点, 并创出 199 年以来的新低长沙 GDP 增速分别比去年下降了.2

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羽衫蔡
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1 F 217F 地产概览及华中区 216 年一季度 216 年 4 月 26 日目录经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 7 工业市场 5 住宅市场 13 - 新一轮商业井喷拉开帷幕 215 年 12 月底, 番禺和白云新城分别迎来永旺梦乐城与凯德云尚的开业 216 年 3 月末, 体育中心商圈天环广场开始试营业新一轮商业井喷由此拉开帷幕, 年内核心商圈还有至少三个商业综合体计划开业, 外围商圈四个项目计划今年开业本季度三大核心商圈录得空置率环比小幅上升.1 个百分点至 7.4%, 首层平均租金继续环比走低.6% 至每月每平方米 1,376.4 元 (211.2 美元 ) - 电商驱动物流仓储强劲吸纳本季度, 电商企业在仓储市场表现活跃京东菜鸟等企业在积极租赁仓储设施, 以满足其网络扩张需求受此带动, 全市高标库空置率环比下降了 9.4 个百分点至 24.1% 整体租金市场保持平稳, 和上季度一致, 为每平方米每月 26.3 元 (4. 美元 ) 长沙 - 写字楼逐步摆脱低价竞争本季度甲级写字楼没有, 全市存量维持在 77 万平方米租赁需求方不再是金融业一枝独秀, 专业服务类及电商类企业的租赁需求正逐步增长由于并无, 整体空置率下降了 1.9 个百分点至 28.8% 长沙的甲级写字楼正逐步摆脱竞争, 一些定位更高的写字楼将租金上调至合理水平, 这导致全市甲级写字楼的平均租金上涨 3 元至每月每平方米 16.4 元 (16.3 美元 ) 作者图一戴德梁行写字楼租金指数 (26 年第一季 =1) 林珂华中区研究部主管 coco.k.lin@ 联系方式聂安达大中华区研究部主管 andrew.ness@ Fergus Hicks 全球预测部主管 +44 () fergus.hicks@cushwake.com 长沙 1

率环比小幅上升.1 个百分点至 7.4%, 首层平均租金继续环比走低.6% 至每月每平方米 1,376.4 元 (211.

2 及华中区 216 年第一季度经济概览 215 年我国国内生产总值同比增长 (GDP 增速 )6.9%, 比 214 年再降.5 个百分点, 并创出 199 年以来的新低长沙 GDP 增速分别比去年下降了.2,.9 和.6 个百分点不过, 服务业增速加快 : 三城市第三产业增加值增速分别比去年增速快.1,.1 和 2.4 个百分点三城市固定资产投资增速分别比 214 年下降了 3.9,6.7,1.2 个百分点 ; 但房地产开发投资却表现分化 : 一线城市的房地产开发投资增速比上年加快了 2.2 个百分点, 而的增速放慢了 13.8 个百分点 ; 长沙则面临较为更为明显的挑战 : 其房地产开发投资增速 214 年为同比增长 13.6%, 但 215 年却录得 -24.% 的负增长继续保持了它在实际利用外资方面的优势 :215 年同比增长 18.5%, 比去年的增速加快了.4 个百分点相比之下, 录得负增长, 而长沙的增速也比去年放慢了 5.7 个百分点消费增速总体放缓,215 年和长沙社会消费品零售总额增速分别比去年同期下降了 1.5,1.1 和.8 个百分点 216 年是十三五规划的第一年, 政府提出十三五时期经济年均增长保持在 6.5% 以上年内推行积极的财政政策稳健的货币政策, 以及全国范围内的商品房去库存行动将为房地产市场带来利好表一经济指标指标时期单位地区生产总值 215 年 1-12 月亿人民币第三产业增加值 215 年 1-12 月亿人民币工业增加值 215 年 1-12 月亿人民币固定资产投资总额 215 年 1-12 月亿人民币房地产开发投资额 215 年 1-12 月亿人民币实际利用外资 215 年 1-12 月亿美元社会消费品零售总额 215 年 1-12 月亿人民币资料来源 : 各城市统计局城市 NOTICE OF NOTICE OF NOTICE OF MANAGEMENT 数值 MANAGEMENT 同比 (%) MANAGEMEN EFFECTIVE FROM: EFFECTIVE FROM: EFFECTIVE F 18, , 长沙 8, , , 长沙 3, , , 长沙 3, , 长沙 6, , 长沙长沙长沙

2 个百分点 ; 但房地产开发投资却表现分化 : 一线城市的房地产开发投资增速比上年加快了 2.2 个百分点, 而的增速放慢了 13.8 个百分点 ; 长沙则面临较为更为明显的挑战 : 其房地产开发投资增速 214 年为同比增长 13.

3 及华中区 216 年第一季度写字楼市场位于珠江新城的环球都会广场于 215 年 12 月交付, 甲级写字楼存量升至 382 万平方米部分原定于 216 年一季度入市的项目推迟入市受春节因素影响, 本季度市场交易循例趋于平淡全市甲级写字楼空置率同比微升.7 个百分点至 8.8%; 其中琶洲商圈部分租户租约到期外迁, 空置率由上季度的 7.1% 升至 11.3% 体育中心, 越秀写字楼空置率均轻微下跌季度内全市甲级写字楼净吸纳量 4.5 万平方米, 环比上升 1% 本季度租金保持平稳, 全市核心商圈甲级写字楼平均租金同比小升.8% 至每月每平方米元租赁需求依旧大部分集中于金融业和 TMT 行业代表案例包括 : 中信证券, 泛华保险分别租赁珠江城 2,8 平方米, 微信新设写字楼于国际媒体港, 租赁约 15, 平方米下季度预计越秀区丽丰中心, 琶洲地铁指挥中心以及环汇商业广场将入市, 为市场带来逾 2 万平方米新供应大多未来供应已执行预租且进展良好, 预计新入市写字楼未必令整体空置率大幅攀升不过, 部分非 CBD 区的写字楼租金或会面临下行压力本季度甲级写字楼市场未有新物业交付使用, 全市总存量仍维持在 15.3 万平方米受宏观经济下行影响, 企业整体扩张放缓或部分换租到乙级写字楼 ; 本季度甲级写字楼市场总体空置率环比微增.5 个百分点至 15.7%; 整体租金环比小幅微降.8% 至每月每平方米元 (19.6 美元 ) 年内, 天地 A3 世纪中心以及长城汇等共计 33.3 万平方米的甲级写字楼将计划交付使用, 这些项目主要集中在汉口沿江商务区和中南商务圈将在短期内推升整体空置率 ; 而租金方面或由于优质新项目入市产生轻微的结构性上升长期来看, 随着国家长江中游城市群政策的颁布, 作为中三角龙头城市的重要地位将不断凸显, 各级政府已开始着手落实并积极招商引资, 更多企业将会把作为其华中总部的首选地因此, 未来的甲级写字楼市场挑战与机遇并存长沙本季度甲级写字楼没有, 全市存量维持在 77 万平方米租赁市场活跃度有所下滑, 季度内净吸纳量为 1.5 万平方米 ; 需求方不再是金融业一枝独秀, 专业服务类及电商类企业的租赁需求正逐步增长由于并无, 整体空置率下降了 1.9 个百分点至 28.8% 长沙的甲级写字楼正逐步摆脱竞争, 一些定位更高的写字楼将租金上调至合理水平, 这导致全市甲级写字楼的平均租金上涨 3 元至每月每平方米 16.4 元 (16.3 美元 ) 下季度长沙甲级写字楼市场仍无, 市场继续消化现有存量随着租赁市场淡季的结束, 预计下季度的市场活跃程度会有明显好转 ; 租金仍会维持微涨的趋势图二甲级写字楼空置率走势及供需面积, 千平方米吸纳量空置率注 :F 表示预测数据甲级写字楼监测样本于 216 年轻微调整, 以更贴市场实际情况图三甲级写字楼空置率走势及供需面积, 千平方米吸纳量空置率注 :F 表示预测数据图四长沙甲级写字楼空置率走势及供需面积, 千平方米吸纳量空置率注 :F 表示预测数据 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 3

5 万平方米, 环比上升 1% 本季度租金保持平稳, 全市核心商圈甲级写字楼平均租金同比小升.8% 至每月每平方米 169.

4 及华中区 216 年第一季度商铺市场 215 年 12 月底, 番禺和白云新城分别迎来永旺梦乐城与凯德云尚的开业 216 年 3 月末, 体育中心商圈天环广场开始试营业新一轮商业井喷由此拉开帷幕, 年内核心商圈还有至少三个商业综合体计划开业, 外围商圈四个项目计划今年开业新项目必然带来不少新品牌, 比如天环广场引进的品牌中有三到四成是首次进入尽管如此, 各大商场的品牌争夺战仍然在所难免消费者争夺战同样激烈 : 正佳广场海洋馆本季度开始营业, 在提升人气的同时, 差异化竞显不过行业调整变革远未结束 : 据悉, 珠江新城国金广场也将于今年进行大幅整改本季度, 虽然高德置地冬广场太阳新天地等项目空置率有所下降, 但核心商圈内部分项目租户租约到期后未续租, 受此影响, 三大核心商圈录得空置率环比小幅上升.1 个百分点至 7.4%, 首层平均租金继续环比走低.6% 至每月每平方米 1,376.4 元 (211.2 美元 ) 本季度众多品牌体验店加盟江城, 诸如 Some Coffee Bar 和 Awfully Chocolate 分别在光谷和汉街开业, 此外时尚运动品牌体验店浩沙 (HOSA) 落户武商广场另一方面, 位于江夏区的罗马春天奥特莱斯于本季度开幕, 项目体量达 11 万方因年初部分商家进行年度租金的例行调升, 本季度核心商圈租金环比上涨 4.6% 至元 (11. 美元 ), 同比增加 7.8% 部分项目陆续完成业态调整与升级, 核心商圈空置率环比回落 1.6 个百分点至 6.3%, 同比下降 2 个百分点展望未来, 尽管经济下行压力加大, 内需增长乏力, 但仍有大量购物中心计划入市, 除万隆广场商业中心将于 5 月亮相武泰闸外, M+ 韩国城和缤购城等也计划于今年开幕竞争继续加码, 对商业差异化提出了更高的要求长沙继去年年末的商场开店潮后, 本季度长沙的优质商业并无新增开业项目五一商圈的几个百货类商场人气基本稳定, 且均在负一层或高楼层引进了更多的独立门店, 以迎合顾客更多维的需求新开的购物中心则在引入新品牌新类型的商家方面下足功夫, 例如 I city 和星沙的万象汇首次引入了英国的婴童用品品牌 mathercare, 快时尚领先品牌 Urban revivo 首次入湘, 进驻奥克斯广场和 I city, 餐饮类的新品牌有很高兴遇见你表叔茶餐厅槿泽精致料理等由于去年年末新开的商场尚有部分空置, 以及万达百货的全国撤柜, 导致本季度优质商业的空置率上升了.7 个百分点至 11.2% 抛开个别项目的自身因素, 各商场客流量稳步上升, 再加上年度的涨租期, 三大商圈的首层平均租金环比上涨了 9% 至每月每平方米 43.2 元 (61.9 美元 ) 计划今年在长沙新开的几个优质商业项目无一坐落在五一核心商圈, 而是开拓到了城市的新兴, 这已成为今后几年长沙新增商业的趋势预计下季度, 已开商业的空置率会逐步下降 ; 租金增长方面, 五一商圈会基本稳定, 新兴商圈则随着客流量的节节攀升, 还有较大的上升空间表二购物商场市场数据表三购物商场市场数据 * 本季度样本轻微调整, 存量略有变化表四长沙购物商场市场数据总存量首层租金范围 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 体育中心 65, 1,-3, 珠江新城 562,17 5-1, 越秀区 ( 北京路 / 环市东 / 中山三路 / 农林下路 ) 389,9 1,-2,2 总存量首层租金范围 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 武广商圈 712,48 4-1,2 中山大道商圈 358, 4-1,2 鲁巷商圈 671, 3-1,2 王家湾商圈 345, 总存量季度新增供应首层租金范围 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 五一商圈 791,4 17, 2-9 滨江新城 29, 6, 2-75 南城商圈 2,

人气的同时, 差异化竞显不过行业调整变革远未结束 : 据悉, 珠江新城国金广场也将于今年进行大幅整改本季度, 虽然高德置地冬广场太阳新天地等项目空置率有所下降, 但核心商圈内部分项目租户租约到期后未续租, 受此影响, 三大

5 及华中区 216 年第一季度工业市场一季度高标库市场未有, 存量仍维持在万平方米不过, 以西约 3 公里的佛山南海区迎来 Logos 物流园开业 ; 西北 4 公里的佛山三水区迎来普洛斯的交付 ; 两者共计带来 25.5 万平方米的高标库 ; 为物流市场提供了更多后备力量春节过后, 部分电商租户租约到期迁至外地的自建或定制库, 令本季度整体空置率上升了 2.8 个百分点至 8.4% 不过进入 3 月, 市场问讯踊跃, 尤其是来自电商的需求表现旺盛, 空置情况有望逐步下降部分业主轻微涨租, 整体平均租金微升了 1.8% 至每月每平方米 33.9 元 (5.2 美元 ) 预计二季度市场将迎来约 9.7 万平方米, 分别位于南沙经济技术开发区和顺德科技工业园此外, 海印集团于 1 月份收购东部的东缙物流园, 计划对其升级, 并打造成专业市场智能仓储物流配送中心和专业市场末端配送平台 4 月 8 日, 将率先开始实施跨境电商税收新政预计政策对于大型综合型跨境电商企业经营, 以及其物流需求影响不会太大图五优质物流设施租金, 人民币 / 平方米 / 月花都南沙黄埔三山增城本季度, 电商企业在仓储市场表现活跃京东菜鸟等企业在积极租赁仓储设施, 以满足其网络扩张需求以菜鸟为例, 目前其在江夏的物流仓储设施在阿里巴巴首个年货节中扮演重要角色, 其年货销量的 6 成均从发出本季度全市空置率为 24.1%, 环比下降 9.4 个百分点整体租金市场保持平稳, 和上季度一致, 为每平方米每月 26.3 元 (4. 美元 ) 此外, 因业务扩张迅猛, 菜鸟计划近期将在额外租赁 1 万平方米的高标准仓储面积, 我们预计的高标库市场整体空置率有望下降至 1% 以内下季度, 万科阳逻项目维龙蔡甸二期项目将入市, 为市场提供 11.5 万平方米的高标库供应受惠于国家市的政策利好, 十三五期间, 将成为中国内陆交通等级最高能力最强辐射最广的城市, 将吸引越来越多的电商企业将其华中总部或分拨中心放置同时, 互联网 + 医疗健康行动方案的出炉也将促进药品电商平台的打造和发展医药冷链物流等专业物流将迎来较好的发展空间图六优质物流设施租金, 人民币 / 平方米 / 月黄陂汉南江夏蔡甸 5

4% 不过进入 3 月, 市场问讯踊跃, 尤其是来自电商的需求表现旺盛, 空置情况有望逐步下降部分业主轻微涨租, 整体平均租金微升了 1.8% 至每月每平方米 33.9 元 (5.2 美元 ) 预计二季度市场将迎来约 9.

6 及华中区 216 年第一季度住宅市场农历春节前后, 一系列信贷财税新政出台政策环境保持宽松, 国内住宅市场总体回暖 ; 新建商品住宅市场成交均价更出现小幅回升方面, 经过年前业绩冲刺,1-2 月房企推盘节奏明显放缓 : 新建商品住宅供应量仅 11.6 万平方米, 环比月下降 52.%, 同比下降 32.7%; 成交量万平方米, 环比回落 32.2%, 比去年同期却有 5.5% 的增幅成交均价方面, 1-2 月环比前两月上升 4.4% 至每平方米 16,266 元 (2,496 美元 ), 同比升 1.3%, 各区均为同比增长 ( 表五 ) 2 月底市新建商品住宅可售库存面积 881 万平方米, 预测去化周期 9.5 个月, 整体供求关系相对健康不过, 外围六区库存占据全市的 85%, 局部压力仍大 2 月 29 日, 央行再度宣布降准 3 月, 各地去库存行动计划出台密集的政策利好支撑楼市看涨预期, 市场交投量日益回升尽管三月末沪深分别收紧政策, 方面政策未变 ; 在此基础上, 二季度住宅市场有望迎来明显的量价齐升表五一手住宅市场数据 (216 年 1 月至 2 月 ) 成交量资料来源 : 中国指数研究院 / 戴德梁行研究部成交套数 ( 元 / 平方米 ) 越秀 25,5 34, , 荔湾 172,2 94, , 海珠 6,2 46, , 天河 49, 55, , 白云 57, , 新黄埔 113,7 21,8 1,982 14, 番禺 45,5 184,6 1,382 17, 花都 138,3 237,7 2,283 9, 南沙 65,5 166,7 1,578 11, 从化 23,2 119, 1,51 7, 增城 376,5 285,4 2,622 1, 同比 (%) 1-2 月, 受传统淡季影响, 主城区新增商品住宅供应环比下降 67.2% 至 97.6 万平方米, 同比下降 25.9% 成交量环比回落 14.3% 至 26,776 套, 但比去年同期却大幅上升了 74.9% 其中关山汉阳中心和汉口中心片区销量位列前三甲, 占总成交量的 52.1% 主城区成交均价出现小幅上扬 : 环比上涨 7.7% 至 11,96 元 (1,73 美元 ), 同比上涨 1.4%, 其中除二七后湖和南湖片区轻微下跌外, 其它片区均现不同幅度的上涨, 武昌中心区以同比 17.9% 的涨幅领涨全市 ( 表六 ) 表六一手住宅市场数据 (216 年 1 月至 2 月 ) 成交套数 ( 元 / 平方米 ) 同比 (%) 得益于去年持续的成交井喷, 住宅市场去库存压力已明显减弱, 供需关系趋于相对健康展望未来, 作为长江经济带的重要引擎, 经济基本面健康向好发展, 对外来人口吸附能力不断加强, 住宅市场需求依旧强劲, 宏观政策依然存在进一步宽松的空间, 新一轮刺激政策或将为房价上涨提供动力长沙 1-2 月, 受到春节楼市淡季的影响, 长沙内五区商品住宅供需环比均有下降 : 面积为 92.3 万平方米, 环比去年月下降 9.8%; 成交面积更是大幅下降了 45.% 至万平方米但是与去年同期相比, 成交面积上升了 8.1% 其中, 天心区为供应主力, 供应面积达 32.9 万平方米 ; 岳麓区则依旧为成交主力, 成交面积达 42.9 万平方米, 占总成交面积的 36.6% 1-2 月, 内五区商品住宅成交均价为每平方米 6,75 元 (1,29 美元 ), 环比去年月微降.9%, 同比微降 1.% 开福区以均价每平方米 7,66 元 (1,84 美元 ) 稳居榜首, 但同比降幅最为明显, 下降达 8.8% 首付契税的下调, 再加上央行持续降准释放的流动性, 都将刺激长沙此类非一线城市的刚需改善型客户积极入市成交, 预计下一季度住宅市场成交量将会明显上涨, 尤其是一些品质较好的楼盘会受到市场追捧, 会有上涨预期但整体来看, 长沙主城区库存面积将近 1,2 万平方米, 这又制约了普涨的可能, 所以我们预计全市成交均价仍以稳定为基调汉口中心区 3,577 17, 古田片区 27, ,488.2 二七后湖区 144,994 3,61 9, 武昌中心区 3,512 15, 青山片区 43,734 2,69 9, 南湖片区 132,98 2,968 7, 关山片区 29,913 5,931 9, 汉阳中心区 336,29 4,443 9,4.8 资料来源 : 市住房保障和房屋管理局 / 戴德梁行研究部表七长沙一手住宅市场数据 (216 年 1 月至 2 月 ) 成交套数 ( 元 / 平方米 ) 同比 (%) 天心 329,342 2,386 6, 芙蓉 19, , 雨花 179,518 2,426 6, 开福 174,634 1,579 7, 岳麓 22,13 3,974 6,

4% 至每平方米 16,266 元 (2,496 美元 ), 同比升 1.3%, 各区均为同比增长 ( 表五 ) 2 月底市新建商品住宅可售库存面积 881 万平方米, 预测去化周期 9.

7 联系方式张国正大中华区行政总裁黎庆文华中区董事总经理 kelvin.qw.li@ 许少青华中区及分公司常务副总经理 david.hui@ 黄广平长沙公司总经理 / adam.gp.huang@ 文学长沙公司助理总经理 vicent.x.wen@ 免责声明本报告刊载的一切资料及数据, 虽力求精确, 但仅作参考之用, 戴德梁行及其员工对其准确性概不负责个别物业租金及售价因位置大小层数建筑素质及用料租约条件付款条件当时市场状况而异本刊指数并不反映个别情况, 读者应自行寻求专业意见戴德梁行保留一切版权, 未经许可, 不得转载其他的研究报告可以从下载戴德梁行 216 年 Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@

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台北度經濟概覽第一季度國內生產總值為新台幣 41,313.91 億元 (1,37.82 億美元 ), 較去年同期增長 3.37%( 表一 ) 在全球經濟復甦力道丌足新興市場成長幅度放緩等丌確定

台北度經濟概覽第一季度國內生產總值為新台幣 41,313.91 億元 (1,37.82 億美元 ), 較去年同期增長 3.37%( 表一 ) 在全球經濟復甦力道丌足新興市場成長幅度放緩等丌確定 DTZ Research PROPERTY TIMES 市中心老舊辦公大樓轉型旅館台北度 7 月 17 日內容經濟概覽 2 辦公市場 3 零售市場 4 工業市場 5 投資市場 6 本季台北市各區 A 級辦公大樓租金表現持穩, 惟因新大樓釋出租金較高, 敀全市平均租金微

及 华 中 区 216 年 第 一 季 度 经 济 概 览 215 年 我 国 国 内 生 产 总 值 同 比 增 长 (GDP 增 速 )6.9%, 比 214 年 再 降.5 个 百 分 点, 并 创 出 199 年 以 来 的 新 低 长 沙 GDP 增 速 分 别 比 去 年 下 降 了.2

及华中区 216 年第一季度经济概览 215 年我国国内生产总值同比增长 (GDP 增速 )6.9%, 比 214 年再降.5 个百分点, 并创出 199 年以来的新低长沙 GDP 增速分别比去年下降了.2