3. 預售計劃主要進程的暫定時間表如下 - 開始接受申請攪珠開始選樓進程時間 2016 年 2 月底 2016 年 5 月 2016 年 7 月建議及理據 A. 居屋單位的平均售價 4. 根據既定的居屋定價準則, 單位售價訂於市值的折扣水平, 而有關折扣關乎合資格家庭的負擔能力衡量負擔能力的

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诵俸郎
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1 文件編號 :SHC 64/2015 香港房屋委員會資助房屋小組委員會議事備忘錄出售居者有其屋計劃單位 2016 售價及銷售安排目的本文件旨在請委員通過推售第二批新建居者有其屋計劃 ( 下稱居屋 ) 單位 ( 下稱出售居屋單位 2016 ) 的平均售價及銷售安排背景 2. 第二批新建居屋單位有個, 預計於 2018 年落成, 並將於 2016 年 2 月推出預售涉及的兩個發展項目的位置圖分別載於附件 A1 和 A2 兩個發展項目的資料撮述如下 - 發展項目名稱地區單位數目 ( 個 ) 按平方米計算的實用面積 ( 約數 ) 預計關鍵日期嘉順苑沙田至年 6 月 30 日屏欣苑元朗屏山至年 9 月 30 日合計至至 53.3 註 1 註 1 根據一手住宅物業銷售條例 ( 第 621 章 )( 下稱條例 ), 如發展項目尚未落成, 售樓說明書買賣協議和廣告須述明該發展項目的預計關鍵日期就居屋發展項目而言, 關鍵日期是指發展項目在遵照經批准的建築圖則的情況下在各方面均屬完成的日期根據條例規定買賣協議所須載有的強制性條文, 香港房屋委員會 ( 下稱房委會 ) 會在關鍵日期起計 14 日內以書面向運輸及房屋局常任秘書長 ( 房屋 ) 辦公室轄下的獨立審查組申請佔用許可證, 並在佔用許可證發出日期起計六個月內, 就房委會有能力有效地將單位轉讓予買方一事, 以書面通知買方, 而單位的買賣手續會在發出該通知的日期起計 14 日內完成

2 3. 預售計劃主要進程的暫定時間表如下 - 開始接受申請攪珠開始選樓進程時間 2016 年 2 月底 2016 年 5 月 2016 年 7 月建議及理據 A. 居屋單位的平均售價 4. 根據既定的居屋定價準則, 單位售價訂於市值的折扣水平, 而有關折扣關乎合資格家庭的負擔能力衡量負擔能力的原則, 是至少有註 2 一半出售的單位, 可讓現時在居屋白表申請者入息上限的家庭 ( 即兩人或以上家庭 ) 在購樓後, 其按揭供款與入息比例不超過 40% 1991 年, 當時的居者有其屋小組委員會同意, 在正常情況下, 居屋單位應按市值折減 30% 出售 ; 但假如未能符合負擔能力基準, 可提供更高的折扣香港房屋委員會 ( 下稱房委會 ) 在 2006 年就推售剩餘居屋單位以及在 2012 年就日後出售的居屋單位, 再次確認提供市值 30% 折扣的一般指引 5. 我們在評定兩個居屋發展項目的市值時, 參考了截至 2015 年 9 月鄰近這兩個發展項目的私人和居屋屋苑住宅物業在公開市場的成交資料, 並已考慮兩個發展項目與用作比較的屋苑在樓齡位置設計和設施等各方面的差異 6. 我們在另一份提交委員審議的文件 ( 見 SHC 63/2015 號文件 ), 建議把屬家庭類別的居屋白表申請者入息限額定於 49,000 元整體而言, 根據建議的居屋白表申請者入息限額和按評定市值折減 30% 的售價, 在這次銷售計劃下推售的所有居屋單位均符合負擔能力的基準, 亦即符合上文第 4 段所述的既定負擔能力基準因此, 我們建議兩個居屋發展項目的單位平均售價定於評定市值折減 30% 後的水平, 詳情載於附件 B 倘委員通過平均售價, 一名房屋署的首長級人員會計算個別單位的售價, 並提交予已獲行政長官授權的運輸及房屋局常任秘書長 ( 房屋 ) 註 3 批核註 2 兩人或以上家庭的居屋白表申請者入息限額現建議定為每月 49,000 元, 詳情載於另一份提交委員審議的文件 ( 見 SHC 63/2015 號文件 ) 註 3 房屋條例第 17A(1) 條訂明多項事項, 其中包括房委會在事先經行政長官批准的情況下, 可決定買價和付款的條款及條件行政長官在 2008 年已將其在第 17A(1) 條之下的權力授予運輸及房屋局局長和運輸及房屋局常任秘書長 ( 房屋 ) - 2 -

3 B. 與房屋協會進行聯合申請 7. 行政長官在二零一五年施政報告中宣布, 香港房屋協會 ( 下稱房協 ) 會於年度預售約個資助出售單位, 其中個來自沙田 36C 區的發展項目該發展項目預定於 2019 年落成, 並準備於 2016 年初預售發展項目的位置圖載於附件 C 發展項目的資料如下 : 發展項目名稱地區單位數目 ( 個 ) 按平方米計算的實用面積 ( 約數 ) 預計關鍵日期綠怡雅苑沙田至年 12 月 31 日合計至至由於房委會居屋單位和房協資助出售單位的目標申請者相若, 雙方擬推出單位預售的時間亦大致相同, 因此我們認為可進行聯合申請, 讓合資格的申請者只須遞交一份申請表和接受一次審查, 便有機會購買房委會或房協的單位過往的做法亦是如此從運作角度來說, 進行聯合申請可避免工作重複, 房委會和房協無須各自審查同一批申請者, 亦無須核實兩者單位的買家有否重疊因此, 我們建議進行聯合申請, 由房委會處理所有與申請有關的工作 ( 包括收取申請表審查申請者的資格攪珠等 ) 9. 不過, 鑑於地產代理條例 ( 第 511 章 ) 訂明地產代理工作的發牌規定, 我們必須避免進行任何與房協資助出售單位有關的銷售工作, 否則可能會令人誤以為房委會擔任房協的代理, 售賣其資助出售單位為此, 我們會實施各項措施, 包括確保在選樓階段, 房委會和房協雙方均會有職員在銷售處當值, 並會各自設立查詢熱線 10. 為使聯合申請得以進行, 倘獲房協的執行委員會同意, 房協擬大致跟從委員通過的房委會安排, 例如申請者的申請資格 ( 包括白表申請者的入息和資產限額 ) 綠表與白表申請者的配額選樓的優先次序特定類別申請者的配額等有關建議的詳情載於下文各段惟須注意, 聯合申請的目的是為便利申請者, 但房委會和房協在本質上是兩個不同的機構, 有不同的既定做法和安排兩者所發售的單位在位置, 裝修及註 4 註 4 就綠怡雅苑而言, 關鍵日期是指該發展項目符合有關批地文件條件的日期根據條例規定買賣協議所須載有的強制性條文, 房協會於該發展項目在符合政府批地書條件的情況下在各方面均屬完成後 14 日內, 以書面為該發展項目申請合格證明書或申請地政總署署長的轉讓同意, 並在合格證明書或地政總署署長的轉讓同意 ( 以較早發出者為準 ) 發出後一個月內, 就房協有能力有效地將單位轉讓予買方一事, 以書面通知買方, 而單位的買賣手續會在發出該通知的日期起計 14 日內完成 - 3 -

4 裝置方面也不盡相同 ; 在發售單位的銷售及運作安排上亦有分別有關的主要分別概述如下 - 單位的裝修及裝置按揭還款保證定金業權轉易安排有關印花稅的安排示範單位銷售文件房委會為買家提供最大的彈性, 單位只配有基本設備除附熱水爐外, 並無提供睡房間隔地板牆腳線壁櫃等房委會會提供按揭還款保證, 綠表申請者從而可借取高達單位售價 95% 的按揭貸款及白表申請者可借取高達單位售價 90% 的按揭貸款綠表申請者須繳付單位售價的 5%; 白表申請者須繳付單位售價的 10%, 作為定金申請者須在選樓當日簽定買賣協議及繳付定金房協單位配有睡房間隔木地板廚櫃熱水爐煮食爐抽油煙機抽氣扇冷氣機等房協會提供相等於單位售價 30% 的按揭還款保證, 申請者從而可取得高達單位售價 90% 的按揭貸款綠表及白表申請者均須繳付單位售價的 10% 作為定金申請者須在選樓當日簽定臨時買賣合約及繳付單位售價的 5% 作為臨時定金, 並須在簽定臨時買賣合約後的五個工作天內簽定買賣協議及繳付定金的餘款 ( 即餘下的 5%) 因應印花稅條例 ( 第 117 章 ) 的規定, 適用於房委會單位及房協單位買家的印花稅安排會有所不同, 包括釐定繳付買家印花稅 ( 如適用 ) 和從價印花稅責任的日期, 以及須繳付這些稅項的限期詳情請參閱附件 E 房委會將在房委會客務中心 ( 下稱客務中心 ) 展示讓參觀者可感受置身其中的虛擬示範單位短片及室內間格模型, 亦會於房委會 / 房屋署網頁上載短片房協會在其長沙灣辦事處設置示範單位房委會及房協均會於開始接受申請七日前起提供售樓資料, 供公眾索取詳情載於文件第 27 至 29 段及附件 D - 4 -

5 11. 此外, 按既定做法, 房協會根據其現行機制, 自行釐定發展項目的單位售價房協的資助出售單位售價, 同樣訂於評定市值的折扣水平房協在釐定折扣水平時會考慮合資格申請者的負擔能力, 以及發展項目在財務上是否可行在評估合資格申請者的負擔能力時, 房協會按其本身的既定準則 C. 銷售安排 (a) 綠表與白表申請者的配額 12. 在過去出售居屋單位時, 綠表與白表申請者的配額比例不盡相同, 由 80:20 至 50:50 不等自 2010 年出售剩餘居屋單位第 6 期的配額比例設定為 60:40 後, 這個比例維持至今在選樓階段, 當所有綠表申請者獲安排選樓後, 餘下未用盡的配額會撥歸白表申請者, 反之亦然在截至出售剩餘居屋單位第 7 期為止的過去各次居屋銷售計劃, 實際售予綠表和白表申請者的單位數目平均比例為 55:45 在出售天利苑 / 天頌苑居屋單位和出售居屋單位 2014 這兩次居屋銷售計劃, 有關比例則為 60: 房委會的政策是鼓勵公共租住房屋 ( 下稱公屋 ) 租戶購買居屋單位和其他資助出售單位, 藉以騰出公屋單位供重新編配另一方面, 社會上一直有意見要求房委會增加白表申請者的配額事實上, 在出售居屋單位 2014 銷售計劃, 雖然白表申請者的配額只佔 40%, 但來自白表申請者的申請達 91.5%( 約份 ) 在第一和第二輪擴展居屋第二市場至白表買家的臨時計劃 ( 下稱臨時計劃 ), 分別收到約和份白表申請者的申請 14. 我們的目標仍然是為公屋租戶提供購買資助出售單位的機會, 藉以騰出公屋單位供重新編配, 但正如最近幾次銷售計劃顯示, 白表申請者有強烈的自置居所訴求, 我們亦須就此作出適當回應另一個相關考慮因素, 是綠表置居先導計劃將於 2016 年下半年推出, 為綠表申請者提供額外的資助自置居所機會平衡各方面的考慮後, 我們建議就即將推出的銷售計劃, 把綠表與白表申請者的配額比例設定為 50:50, 並會繼續採用靈活安排, 把綠表申請者未用盡的配額撥歸白表申請者, 反之亦然 (b) 選樓的優先次序 15. 成功申請者 ( 即已通過詳細資格審查的申請者 ) 選樓的先後次序, 取決於他們所屬申請類別的相對優先次序, 以及綠表與白表申請者的配額比例同一申請類別的申請者選樓的先後次序, 取決於他們的申請表編號最後兩個數字依據攪珠結果的排列次序假如屬同一申請類別, 而申請表編號最後兩個數字亦相同, 則按電腦隨機編排的先後次序選樓根據既定安排, 綠表申請者選樓次序較白表申請者優先, 家庭申請者又較一人申請者優先至於受房委會已公布的公屋清拆計劃影響的 - 5 -

6 家庭申請者和一人申請者, 倘有關的目標清拆日期是在這次銷售計劃的推出日期之後, 他們相對於其他普通綠表及白表家庭申請者和一人申請者, 會分別享有選樓的絕對優先資格換句話說, 在受房委會公屋清拆計劃影響的綠表家庭申請者獲安排選樓後, 其他普通綠表和白表家庭申請者會按所屬申請類別的相對優先次序和配額比例選樓同樣的選樓優先次序安排亦適用於一人申請者 16. 如委員通過上文第 14 段所述把綠表與白表申請者配額比例設定為 50:50 的建議, 每兩名獲邀選樓的申請者, 會按照下述申請類別的優先次序, 由一名普通綠表申請者和一名白表申請者輪流選樓 - 絕對優先資格適用於受房委會已公布的公屋清拆計劃影響的家庭申請者, 而有關的目標清拆日期是在這次銷售計劃的推出日期之後他們獲安排選樓後, 普通綠表和白表家庭申請者會根據配額比例 ( 如 50:50 的建議比例獲得通過, 在這次聯合申請下的配額比例為 1:1), 依下列申請類別的先後次序選樓 - 家庭申請者普通綠表 (1) 受房委會中轉房屋清拆註 5 計劃影響的合資格家庭 (2) 申請參加家有長者優先選樓計劃的家庭 (3) 其他家庭白表 (1) 申請參加家有長者優先選樓計劃的核心家庭 (2) 其他核心家庭 (3) 非核心家庭絕對優先資格適用於受房委會已公布的公屋清拆計劃影響的一人申請者, 而有關的目標清拆日期是在這次銷售計劃的推出日期之後他們獲安排選樓後, 普通綠表和白表一人申請者會根據配額比例 ( 如 50:50 的建議比例獲得通過, 在這次聯合申請下的配額比例為 1:1), 依下列申請類別的先後次序選樓 : 一人申請者 (1) 受房委會中轉房屋清拆註 5 計劃影響的合資格一人申請者 (2) 其他一人申請者 (1) 一人申請者 17. 我們建議, 即將推出的銷售計劃應沿用上文第 15 和第 16 段所述的既定優先次序同時, 根據上次居屋銷售計劃的經驗, 亦考慮到即將推出的銷售計劃的特殊情況, 我們亦作出下文第 18 至第 25 段所述的各項銷售安排建議 (c) 受房協清拆計劃影響人士的配額 18. 房協於 2011 年宣布重建明華大廈, 約有個住戶受到影響註 5 根據現行政策, 受中轉房屋清拆計劃影響的住戶, 如符合入住公屋的資格, 而又有意購買居屋單位, 則在將會推出的居屋銷售計劃下, 會獲給予綠表申請者及優先選樓資格, 惟須待相關計劃的銷售安排獲委員通過 ( 見 SHC 2/2014 號文件 ) - 6 -

7 根據既定安排, 受房協清拆計劃影響的申請者, 不會有資格優先購買房委會的居屋單位不過, 房協擬於是次銷售計劃給予受明華大廈重建影響的人士 ( 包括家庭和一人住戶 ) 較所有其他申請者絕對優先的資格購買房協綠怡雅苑的資助出售單位考慮到綠怡雅苑可供出售的單位數目相對不多 (1 020 個 ), 房協擬為受明華大廈清拆影響的人士預留 200 個配額, 讓他們享有絕對優先資格, 購買綠怡雅苑的資助出售單位若相關受清拆影響人士未能取得這特別配額, 他們仍有機會以普通綠表申請者的身份, 購買房委會或房協的單位若他們沒有興趣購買房協的綠怡註雅苑單位, 他們亦可以普通綠表申請者的身份, 購買房委會的單位 6 另一方面, 未用盡的配額會撥歸其他普通綠表和白表申請者 19. 房委會方面, 在推出出售居屋單位 2016 銷售計劃之前, 並無任何公屋清拆計劃再者, 受房委會中轉房屋清拆計劃影響的合資格註 5 住戶如欲購買居屋單位, 只可在目標清拆日期前推出的居屋銷售計劃註 7 獲得優先資格, 而朗邊中轉房屋的清拆計劃應於 2016 年 1 月完成, 因此, 受朗邊中轉房屋清拆計劃影響的人士在這次銷售計劃不會符合資格在受房委會中轉房屋清拆計劃影響的合資格家庭/ 一人申請者這個類別下提出申請就日後的居屋銷售計劃而言, 若房委會在相關銷售計劃推出前公布將會進行公屋或中轉房屋清拆計劃, 亦可能需要為受清拆影響的人士設定優先選樓配額, 數量視乎可供出售的單位數目而定 (d) 一人申請者 20. 在推出出售居屋單位 2014 銷售計劃之前, 社會上有意見要求為一人申請者預留某個數量的居屋單位配額委員考慮到可供出售的單位數目不多, 為一人申請者設定配額, 難免會影響家庭申請者購買單位的機會, 遂決定在 2014 年的銷售計劃下不為一人申請者預留配額結果, 在該次銷售計劃接獲的申請當中, 約有 59% 來自一人申請者, 但由於家庭申請者享有較優先選樓次序, 而一人申請者的選樓次序較低, 因此他們沒有機會選樓, 令他們甚為失望 21. 為了讓一人申請者在居屋單位出售時有合理的機會選樓, 而是次居屋銷售計劃可供出售的單位數量亦較上次稍多, 我們認為可考慮為他們預留配額作為參考, 在臨時計劃下一人申請者的配額為總數的 10% 不過, 正如上文第 18 段所述, 房協擬為受重建明華大廈影響的人士預留 200 個綠怡雅苑單位配額, 餘下分配給家庭申請者的單位數目也會有限因此, 若要設配額給一人申請者, 數量亦要因應實際情況考慮註 6 註 7 受清拆影響人士亦可以普通綠表申請者的身份購買房協的綠悠雅苑單位綠悠雅苑為房協的資助出售房屋項目, 單位於 2012 年 12 月預售房協擬於是次計劃下出售因買賣協議撤銷而收回的綠悠雅苑單位, 但受明華大廈清拆計劃影響的人士不會獲得優先資格購買這些單位房委會按照委員通過的建議 ( 見 SHC 2/2014 號文件 ), 於 2014 年 1 月公布朗邊中轉房屋清拆計劃, 並把目標清拆日期訂於 2016 年 1 月 - 7 -

8 22. 房委會既要維持現行政策, 讓家庭申請者較一人申請者享有優先資格, 亦要回應一人申請者自置居所的強烈訴求權衡之下, 我們建議在是次銷售計劃為一人申請者預留 200 個單位的配額綠表和白表申請者各佔一半配額 ; 未用盡的綠表配額可撥歸白表申請者, 反之亦然如在所有一人申請者獲安排選樓後仍未用盡配額, 餘下的配額會撥歸其他普通綠表和白表申請者此外, 由於一人申請者會在家庭申請者選樓後才揀選餘下的 200 個單位, 因此我們亦建議遵從現行政策, 容許一人註申請者選購餘下任何面積的單位 8 (e) 家有長者優先選樓計劃 23. 根據既定安排, 受房委會中轉房屋清拆計劃 ( 如有的話 ) 影響的合資格家庭申請者獲安排選樓後, 在普通綠表申請者當中, 參加家有長者優先選樓計劃的家庭申請者可優先選樓就白表申請者而言, 參加家有長者優先選樓計劃的家庭申請者可以優先選樓在出售居屋單位 2014 銷售計劃下, 約有個這類家庭 ( 約佔申請總數的 5%), 而售予這個申請類別家庭的單位總數為個 ( 約佔所有個出售單位的 88%) 雖然大部分申請 ( 約 95%) 來自沒有長者的家庭和一人申請者, 但這兩個申請類別的申請者在該次銷售計劃購得單位的機會很微 24. 我們的政策目的是鼓勵年輕一代與年長的家人同住, 以照顧他們, 故而給予參加家有長者優先選樓計劃的合資格家庭申請者優先選樓的資格鑑於出售的新建居屋單位數量有限, 因此不符合資格參加家有長者優先選樓計劃的申請者能夠購得單位的機會較微由於是次銷售計劃可供出售的單位總數只有個, 加上汲取上次銷售計劃所得的經驗, 我們認為為參加家有長者優先選樓計劃的申請者設定配額, 實屬合理據此, 我們建議為參加家有長者優先選樓計劃的申請者預留個單位的配額扣除為受房協明華大廈清拆計劃影響的人士預留的建議配額, 以及為一人申請者預留的建議配額, 並假設這兩個配額均會用盡, 預留給參加家有長者優先選樓計劃申請者的配額, 約佔餘下可供出售單位的 60% 綠表和白表申請者會各佔建議配額的一半, 而未用盡的綠表配額會撥歸白表申請者, 反之亦然如參加家有長者優先選樓計劃的家庭申請者未能取得配額, 他們仍有機會以普通綠表和白表的其他家庭申請類別身份購買單位另一方面, 參加家有長者優先選樓計劃的申請者未用盡的配額, 會撥歸其他普通綠表和白表申請者註 8 在居屋第二十一期乙銷售計劃下, 白表一人申請者首次有資格申請居屋單位 ( 見 HOC 86/99 號文件 ) 當時綠表和白表申請者均可購買實用面積最多為 50 平方米的單位若他們購買實用面積不超逾 28 平方米的小型單位, 所享有的優先資格不會受到影響, 但若他們欲購買實用面積最多為 50 平方米的較大單位 ( 其後放寬至 51 平方米, 詳情載於 HOC 29/2000 號文件 ), 他們的輪候次序便會被調至最後由於當時出售的單位大部分的實用面積均超逾 51 平方米, 為了滿足一人申請者的需求, 房委會自居屋第二十二期甲銷售計劃開始, 容許一人申請者在所有家庭申請者選樓後, 選購餘下任何面積的單位 ( 見 HOC 37/2000 號文件 ) - 8 -

9 25. 總括而言, 若委員同意上文第 12 至第 24 段所述建議, 各申請類別獲分配的配額 / 單位數目如下 - 類別配額 / 單位數目備註受房協重建明華大廈影響的人士申請參加家有長者優先選樓計劃的申請者綠表白表房協綠怡雅苑的 200 個單位其他家庭申請者一人申請者 D. 申請費享有選購綠怡雅苑單位的絕對優先資格假設撥給受房協清拆明華大廈影響人士的 200 個單位的配額和一人申請者的 200 個單位的配額全部用盡小計註 9 合計申請者在遞交申請時, 須繳交一次過的申請費 ; 該筆費用不會退還給申請者按照收回房委會處理申請成本的原則, 我們建議在是次聯合申請下向每位申請者收取 200 元 E. 宣傳安排 27. 一手住宅物業銷售條例 ( 第 621 章 )( 下稱條例 ) 第 2 部註 10 第 2 至第 8 分部有關銷售安排的規定並不適用於房委會興建的發展項註 11 目不過, 房委會推行過去三次銷售計劃時, 都在切實可行的範圍內盡量遵守相關規定, 於申請期開始前七日起提供發展項目的售樓說明書價單和銷售安排文件此外, 雖然條例並無規定賣方須設置示範單位供公眾參觀, 但房委會推出出售居屋單位 2014 銷售計劃時, 有設置示範單位註 9 房協擬在是次計劃下出售因買賣協議撤銷而收回的綠悠雅苑單位數目仍未確定, 故未能包括在單位總數內當相關的單位數目獲得確定後, 單位總數及其他家庭申請者類別所獲分配的單位數目將會相應地稍為增加註 10 條例的第 2 部第 2 至第 8 分部規管有關銷售一手住宅物業就售樓說明書價單, 未落成發展項目或期數的示範單位, 參觀已落成發展項目或期數中的物業, 銷售安排及其他資料, 臨時買賣合約及買賣合約, 及成交紀錄冊的安排註 11 過去三次銷售計劃分別是在 2013 年 3 月推出的出售剩餘居屋單位第 7 期在 2014 年 6 月推出的出售天利苑 / 天頌苑居屋單位, 以及在 2014 年 12 月推出的出售居屋單位

10 28. 鑑於市民對資助自置居所的需求日增, 我們目前首要的工作是全力籌備和進行即將推出的各項銷售計劃房屋署除在這次聯合申請下須承擔所有處理和審核申請的工作外, 亦須籌備其他即將推出的銷售計劃, 包括新一輪臨時計劃綠表置居先導計劃, 以及第三批新建居屋單位由於我們須集中有限的人手完成關乎出售單位的重要工作, 以確保適時推出各項銷售計劃, 因此未能採用上次銷售計劃的詳盡宣傳安排我們為這次銷售計劃作出的宣傳安排和房協會採用的宣傳安排, 載於附件 D 是次宣傳安排與上次銷售計劃的宣傳安排的主要不同之處如下 - (a) 我們只會就這次銷售計劃的房委會居屋單位提供虛擬示範單位, 不會設置真實的示範單位 ; 以及 (b) 我們會分兩個階段向公眾和準買家派發銷售資料概括而言, 我們在開始接受申請七日前起直至申請期結束為止會向公眾提供印有發展項目的基本和主要資料以及售價幅度的售樓資料簡介在選樓期開始前, 我們會提供售樓說明書和價單 29. 由於條例的規定適用於房協出售的一手住宅物業, 因此房協為其資助出售單位作出銷售安排時, 必須遵照條例的規定此外, 我們知悉房協會按照其近期推出銷售計劃時的一貫做法, 設置示範單位註 12 F. 其他運作安排 30. 房委會和房協在出售單位時除宣傳安排不同外, 部分運作安排也有分別, 詳情載於附件 E 有關的申請須知將會清楚列出房委會和房協不同的運作安排, 以供申請者參閱法律上的影響 31. 有關遵守條例第 2 部第 2 至第 8 分部 ( 關於銷售安排 ) 的條文, 由於條例的相關部分並不適用於房委會興建的發展項目, 因此是次銷售計劃不會帶來法律上的影響不過, 房委會須遵守條例第 3 部有關廣告的規定此外, 條例第 4 部涵蓋作出失實陳述及傳布虛假或具誤導性資料的規定, 也適用於房委會註 12 就房協發售資助出售單位而言 ( 例如在 2012/13 年發售綠悠雅苑單位時 ), 部分籌備及處理工作須由房署進行, 例如為公屋申請者進行資格審查並簽發綠表資格證明書核實及確認房委會屋邨公屋住戶的綠表申請核實申請者有否享有其他房屋資助等

11 對財政及人手的影響 32. 預計出售個居屋單位的總售樓收益為億元扣除估註計成本總額億元後, 預計運作盈餘為億元 33. 我們需要增加人手籌備持續推行的居屋銷售計劃, 當中包括擬備圖則進行屋苑地方用途分類, 以及擬備批地文件公契和相關文件 ; 為銷售單位定價 ; 擬備售樓說明書和其他文件 ; 安排業權轉易的程序和文件等儘管我們已就居屋銷售工作增設若干職位, 但仍會繼續檢討人手需求如有需要, 我們會申請增加人手 34. 由於在是次聯合申請下, 申請者有機會選擇房委會的居屋單位或房協的資助出售單位, 因此我們預期會吸引更多申請者房屋署會負責處理全部申請的工作 ( 包括收取申請表審查申請者的資格和攪珠等 ), 亦會派員在房委會的售樓處當值, 以及負責安排申請者選樓等工作由於這次推出預售的單位數量較多, 進行詳細資格審查的工作量會註 14 增加, 選樓時間也會延長再者, 我們需要處理額外工作, 包括與房協商討詳細的銷售安排, 以及提升資訊科技系統我們已安排聘請 18 名個體聘用人員, 應付這次聯合申請所帶來的額外工作量, 以及處理臨時計劃的申請至於處理申請的運作成本, 會由申請費抵銷對資訊科技的影響 35. 我們已開發新的居屋系統, 並在 2014 年 12 月推出出售居屋單位 2014 銷售計劃時採用我們會提升該系統, 以應付是次聯合申請的工作, 以及有關各類申請者配額的建議的安排 36. 另外, 我們需要資訊科技支援服務進行下述工作 : 按照條例規定, 為兩個新建居屋發展項目建立指定網站 ; 播放虛擬示範單位短片 ; 在客務中心設置電腦終端機 ; 初步篩選和審核申請表 ; 安排申請者選樓等等註 13 估計成本總額包括發展成本 ( 即建築和間接成本 ) 土地成本 ( 以發展成本的 35% 計算 ) 間接行政成本及其他與售樓相關的開支, 包括印刷費廣告費宣傳費顧問費, 以及安排屋苑管理及入伙事宜的開支等註 14 房屋署會在攪珠後對申請者進行詳細資格審查, 以便在邀請合資格申請者選樓前確定申請者是否合符資格, 並定出他們選樓的最終優先次序一般來說, 房屋署審查申請的總數為至少可供出售單位數目的兩倍由於進行聯合申請, 可供出售單位的總數為個, 意即房屋署須審查最少約份申請

12 公眾反應及公布事宜 37. 鑑於社會上有強烈的自置居所訴求, 我們預期推出出售居屋單位 2016 銷售計劃會繼續引起傳媒和公眾廣泛關注, 反應亦極可能一如過往般熱烈聯合申請為合資格的申請者打開便利之門, 讓他們只須遞交一份申請表, 便能享有更多選擇因此, 這項安排應會受到申請者普遍歡迎我們會在資助房屋小組委員會會議結束後發出新聞稿, 公布委員通過的銷售安排 38. 在開始接受申請七日前起直至申請期結束為止, 房委會只會提供印有發展項目的基本和主要資料以及售價幅度的售樓資料簡介, 而載有發展項目詳情的售樓說明書和價單, 只會在開始選樓前才提供雖然條例在這方面的規定並不適用於房委會興建的發展項目, 但上述安排有別於房委會過往三次銷售計劃的安排房委會在過往三次銷售計劃均選擇遵從條例的規定, 因此, 是次銷售計劃的安排可能會受到批評不過亦須注意, 條例的原意是針對私人市場一手住宅物業銷售中賣方的不良手法, 以解決這方面的問題房委會推售的居屋單位遵從既定規範, 包括售價的釐定攪珠的機制, 以及決定選樓優先次序的既定規則等, 這些規範均具透明度, 不會引起臆測我們分兩個階段提供必要的資料, 可讓預售工作盡早進行此外, 過往的經驗顯示, 很多居屋申請者在遞交申請前或無需得悉發展項目的全面資料, 因為他們當中有不少人或未能通過資格審查, 又或選樓的優先次序較後, 以致未能購得單位因此, 對這些申請者來說, 在遞交申請前只須得悉發展項目的基本和主要資料, 例如地點單位間隔單位面積和售價幅度等, 便已足夠通過詳細資格審查的申請者, 會獲提供大致遵從條例規定的售樓說明書, 讓他們在選樓前得悉發展項目的全面資料, 然後才決定是否購買單位此外亦須注意, 房委會仍須遵守條例有關廣告和失實陳述或傳布虛假或具誤導性資料的規定 39. 條例並無就未落成的一手住宅物業的銷售規定賣方設置示範單位, 供準買家或公眾參觀然而, 可能仍會有人批評房委會不設置真實的示範單位, 供公眾參觀由於房委會致力在切實可行的範圍內縮減籌備工作所需的時間, 以期早日預售居屋單位, 應對市民自置居所的強烈訴求, 因此我們決定不就有關的居屋發展項目設置任何真實的示範單位, 反而會全力處理是次銷售計劃的必要預備工作, 以及推行其他在準備中的銷售計劃在出售居屋單位 2014 銷售計劃下, 我們利用建築信息模擬技術, 製作讓參觀者可感受置身其中的虛擬示範單位短片, 在客務中心和房委會 / 房屋署網頁播放, 供公眾觀看有關短片深受市民歡迎, 在接受申請期間, 網頁錄得的點擊超過八萬次我們認為繼續利用這種技術製作上述虛擬示範單位短片, 應會受到市民歡迎

13 文件銷密 40. 我們建議在會後把本文件銷密文件銷密後, 公眾可於房委會網頁和房屋署圖書館閱覽, 亦可向房屋署公開資料主任索閱建議 41. 請委員通過下列建議 - (a) 採納附件 B 所載按評定市值折減 30% 後的平均售價 ( 請參閱上文第 4 至第 6 段 ); (b) 與房屋協會進行聯合申請 ( 請參閱上文第 7 至第 11 段 ); (c) 把綠表與白表申請者的配額比例定為 50:50; 未用盡的綠表配額可靈活撥歸白表申請者, 反之亦然 ( 請參閱上文第 12 至第 14 段 ); (d) 跟隨選樓優先次序的既定安排 ( 請參閱上文第 15 至第 17 段 ); (e) (f) 為一人申請者預留 200 個單位的配額 ( 單位面積不設限制 ) 綠表和白表申請者各佔一半配額 ; 未用盡的綠表配額可撥歸白表申請者, 反之亦然 ( 請參閱上文第 20 至第 22 段 ); 為參加家有長者優先選樓計劃的家庭預留個單位的配額綠表和白表申請者各佔一半配額 ; 未用盡的綠表配額可撥歸白表申請者, 反之亦然 ( 請參閱上文第 23 及第 24 段 ); (g) 一次過收取 200 元的申請費 ( 請參閱上文第 26 段 ); 以及 (h) 於會後把本文件銷密 ( 請參閱上文第 40 段 ) 42. 此外, 請委員備悉房協擬預留給受明華大廈清拆影響人士的 200 個配額, 讓其以絕對優先資格購買綠怡雅苑單位 ( 請參閱上文第 18 段 ); 以及分別載於附件 D 和附件 E 的宣傳安排及其他運作安排

14 討論 43. 我們將於 2015 年 12 月 9 日舉行的會議上, 請委員就是否通過上文第 41 段所述的各項建議提出意見資助房屋小組委員會秘書陳芸電話 : 傳真 : 檔號發出日期 : HD4-1/EST/1-55/1 ( 策略處 ) : 2015 年 12 月 4 日

15 附件 A1 米米嘉順苑位置圖房屋署規劃組日期 : 根據 7-SW-D 號測繪圖繪製

16 附件 A2 米米屏欣苑位置圖房屋署規劃組日期 : 根據分區計劃大綱圖編號 S/YL-PS/14 繪製

17 附件 B 出售居者有其屋計劃單位 2016 建議平均售價發展項目地區大廈數目 ( 幢 ) 單位數目 ( 個 ) 按平方米計算的實用面積 ( 約數 ) 評定的平均市值 ( 元 / 平方米實用面積 ) 折減 30% 後的建議平均售價 ( 元 / 平方米實用面積 ) 建議售價幅度 ( 元 ) 嘉順苑沙田至 ,000 73,500 2,445,800 至 3,275,700 屏欣苑元朗屏山至 ,000 53,200 1,496,900 至 3,163,600

18 附件 C Shek Mun MTR Station City One MTR Station 綠怡雅苑位置圖 ( 僅供識別之用 )

19 附件 D 房委會和房協的宣傳安排 A. 房委會的宣傳安排示範單位及相關安排房屋署人手有限, 為致力完成必需的籌備工作, 使銷售計劃得以盡早推出, 出售居屋單位 2016 銷售計劃不會設有示範單位我們會繼續利用建築信息模擬技術, 製作讓參觀者可感受置身其中的虛擬示範註單位短片 1, 並擺放利用上述技術製造的室內間格模型上次銷售計劃也備有相關短片, 供公眾在大本型房委會客務中心 ( 下稱客務中心 ) 及網上觀看這些短片加深準買家對單位的設計和間隔的了解, 成效顯著在申請期內, 網頁錄得的點擊超過八萬次, 可見短片大受市民歡迎因應這次與房協進行的聯合申請, 我們會根據屏欣苑三個不同面積單位的主要類型製作三套短片和室內間格模型, 市民可於開始接受申請七日前起直至申請期結束為止和選樓期間到客務中心參觀虛擬示範單位短片亦會上載房委會 / 房屋署網頁 2. 展示兩個居屋發展項目基本資料的展板和建築模型, 將於開始接受申請七日前起直至申請期結束為止和選樓期間在客務中心展出在開始接受申請七日前起直至申請期結束為止, 我們亦會在客務中心和其註 2 他地點張貼海報, 並在報章和電台推出廣告銷售文件 3. 銷售資料分兩個階段派發由開始接受申請七日前起直至申請期結束為止, 載有兩個居屋發展項目的基本和主要資料以及售價概覽的售樓資料簡介 ( 並非一手住宅物業銷售條例 ( 第 621 章 )( 下稱條例 ) 所界定的售樓說明書 ) 申請表及申請須知, 將存放於客務中心及其他註地點 2, 供公眾在辦事處開放時間內索取這些售樓資料簡介申請表和申請須知的電子版本亦會在同一時期上載房委會為這些居屋發展項目設立的指定網站 ( 下稱指定網站 ) 及房委會 / 房屋署網頁任何本意為促銷一手住宅物業的事物均可視作廣告論, 因此, 我們會根據條例第 3 部的規定擬備售樓資料簡介 ( 該部分規管一手住宅物業的銷售廣告, 適用於房委會興建的發展項目 ) 註 1 虛擬示範單位短片和室內間格模型並非示範單位, 不受一手住宅物業銷售條例 ( 第 621 章 )( 下稱條例 ) 第 2 部第 4 分部規管但由於任何本意為促銷一手住宅物業的事物均可視作廣告論, 條例第 3 部有關廣告的規定仍須遵守註 2 其他地點包括房委會各屋邨辦事處和地區租約事務管理處房協的出租屋邨辦事處民政事務總署轄下各諮詢服務中心及房委會深水埗房屋事務詢問處

20 4. 為使成功申請者 ( 即已通過詳細資格審查的申請者 ) 可審慎考慮是否購買單位, 在緊接編定的選樓日期七日前, 在切實可行的範圍內盡量遵照條例規定而擬備的兩個居屋發展項目售樓說明書和價單會隨選樓的邀請函件一併寄出在選樓期開始前, 售樓說明書和價單亦會存放於客務中心, 供公眾在中心開放時間內索取這些資料的電子版本同時上載到指定網站 5. 條例亦規定賣方須在銷售期內每一日在售樓處及指定網站註 3 提供其他文件及成交紀錄冊供公眾閱覽按此規定, 我們會在客務中心及指定網站提供兩個居屋發展項目的所需文件 B. 房協的宣傳安排示範單位及相關安排 6. 房協將於其轄下長沙灣辦事處設置綠怡雅苑的示範單位, 此安排與房協其他發展項目的銷售一致為遵守條例對一手住宅物業廣告作出的明確規定, 房協和房委會將會各自着手安排廣告海報及其他宣傳物品不過, 房委會會在客務中心撥出地方供房協擺放展板及張貼海報等銷售文件 7. 房協與其他私人發展商一樣須遵守條例的規定, 因此會在緊接申請期開始最少七日前起在其轄下長沙灣辦事處提供綠怡雅苑的售樓說明書的印本, 並於緊接申請期開始最少三日前起在該辦事處提供價單印本及銷售安排文件的印本在房委會為其居屋發展項目提供銷售資料的同一期間, 上述文件的印本亦會在客務中心 ( 即售樓處 ) 開放時間內供公眾索取同時, 房協會按條例規定, 在其資助出售房屋項目的指定網站及一手住宅物業銷售資訊網提供上述文件的電子版本 ( 銷售安排文件的電子版本無須上傳上述資訊網 ) 在開始接受申請七日前起直至申請期結束為止, 綠怡雅苑的宣傳單張亦會擺放在客務中心及其他地點註 2 供公眾索取房委會 / 房屋署網站亦將加上房協指定網站的超連結在編定選樓日期七日前, 我們會將房協綠怡雅苑的售樓說明書價單和銷售安排文件的印本和兩個居屋發展項目的售樓說明書和價單一併寄給成功申請者註 8. 至於成交紀錄冊及其他文件 3, 我們將在客務中心撥出地方, 以便房協按條例規定提供所屬資助出售房屋項目的文件供公眾閱覽房協亦須在其指定網站提供所需文件註 3 在銷售期內每一日, 賣方須在售樓處提供分區計劃大綱圖經批准的建築圖則公契擬稿 / 公契批地文件及發展項目的鳥瞰照片供公眾閱覽賣方亦須在銷售期內每一日在指定網站提供公契擬稿 / 公契及鳥瞰照片 - 2 -

21 附件 E 房委會和房協的不同運作安排是次聯合申請旨在方便申請者, 讓他們只須遞交一份申請表, 便可申請購買房委會或房協的單位房協大致上會跟隨房委會的安排, 但房委會和房協畢竟是不同機構, 有不同的既定做法和安排, 因此, 雙方在出售單位的運作安排上始終有若干分別房協和房委會因應一手住宅物業銷售條例 ( 第 621 章 )( 下稱條例 ) 的規定而有不同的宣傳安排, 詳情已載於附件 D 至於雙方就出售單位作出的其他不同運作安排, 現於下文闡述按揭還款保證 2. 居屋單位方面, 房委會向參與樓宇按揭的財務機構提供按揭還款保證, 綠表申請者可借取高達單位售價 95% 的按揭貸款, 而白表申請者可借取高達 90%, 並可享有最長為 25 年的還款期 3. 至於房協, 香港金融管理局於 2015 年 2 月把價值 700 萬元以下的住宅物業的最高按揭成數由 70% 下調至 60%, 自此之後, 房協向參與樓宇按揭的財務機構提供相等於單位售價 30% 的按揭還款保證 ( 還款期為 25 年 ), 即綠表和白表申請者均可借取高達單位售價 90% 的按揭貸款定金及業權轉易安排 4. 選擇房委會居屋單位的申請者須在選樓當日簽訂買賣協議, 並繳付單位售價的 5%( 就綠表申請者而言 ) 或 10%( 就白表申請者而言 ), 作為定金 5. 至於選擇房協資助出售單位的申請者, 綠表及白表申請者均須繳付單位售價的 10% 作為定金他們須在選樓當日簽訂臨時買賣合約註 1, 並繳付單位售價的 5% 作為臨時定金房協資助出售單位的買家須在註簽訂臨時買賣合約後五個工作天內簽訂買賣協議, 2 並繳付定金餘款 ( 即餘下的 5%), 否則, 有關的臨時買賣合約即告終止, 臨時定金會被沒收, 而單位會供其他申請者選購繳付印花稅 6. 房委會居屋單位和房協資助出售單位在印花稅方面的安排非常不同註 1 註 2 臨時買賣合約必須包含條例訂明的所有強制性條文買賣協議必須包含條例訂明的所有強制性條文 - 1 -

22 7. 根據印花稅條例 ( 第 117 章 ) 第 29H 條, 倘買賣協議的其中一方是房委會或一名由房委會提名的人, 有關協議不被視為可予徵收印花稅的買賣協議因此, 就購買房委會居屋單位的情況, 就買家印花稅註 3 註 4 而言, 轉讓契據的日期會被視作取得單位的日期 ; 而就從價印花稅而言, 買賣協議的日期會被視作取得單位的日期向房委會購買居屋單位的人士, 須在轉讓契據簽立後 30 日內繳付買家印花稅 ( 如適用 ) 及從價印花稅 8. 至於購買房協的資助出售單位, 不論是就買家印花稅抑或就從價印花稅而言, 臨時買賣合約的日期會被視作取得單位的日期, 而買家印花稅 ( 如適用 ) 及從價印花稅均須在臨時買賣合約簽立後 30 日內繳付註 5 9. 房委會居屋單位和房協資助出售單位在印花稅安排方面的不同之處, 現於下表撮述 - 房委會居屋單位房協資助出售單位買家印花稅取得單位的日期轉讓契據的日期臨時買賣合約的日期須何時繳付買家轉讓契據印花稅 ( 如適用 ) 簽立後 30 日內從價印花稅臨時買賣合約簽立後 30 日內取得單位的日期買賣協議的日期臨時買賣合約的日期須何時繳付從價轉讓契據印花稅簽立後 30 日內臨時買賣合約簽立後 30 日內註 5 註 5 上次銷售計劃的剩餘單位註房協早前出售綠悠雅苑後因買賣協議撤銷而收回的單位, 將會在是次銷售計劃一併推售房協會按照條例的規定, 提供綠悠雅註 3 就買家印花稅而言, 任何人士如以有關住宅物業的買家身份簽立可予徵收印花稅的文書, 在簽立文書當日便會被視為取得該住宅物業註 4 就從價印花稅而言, 為取得有關物業而簽立的第一份買賣協議的日期, 就是取得該物業的日期註 5 倘在簽訂臨時買賣合約後 14 日內簽訂買賣協議, 則須在買賣協議簽立後 30 日內繳付註 6 綠悠雅苑為房協的資助出售房屋項目, 單位於 2012 年 12 月預售 - 2 -

23 註苑的銷售資料 7, 並作出參觀落成單位的安排 11. 房委會方面, 截至 2015 年 10 月底, 在出售居屋單位 2014 銷售計劃下有一個因買賣協議撤銷而收回的單位由於距離有關樓宇落成尚有一年多時間, 其間可能會有更多因買賣協議撤銷而收回的單位, 考慮到為發展項目提供已更新售樓說明書涉及的時間和工作, 在出售居屋單位 2014 銷售計劃下任何因買賣協議撤銷而收回的單位, 將會在下次居屋銷售計劃才推出, 以符合成本效益註 7 將採用與綠怡雅苑相同的安排 ( 附件 D 第 7 及第 8 段 ) - 3 -

選擇學校午膳供應商手冊適用於中、小學 (2014年9月版)

選擇學校午膳供應商手冊適用於中、小學 (2014年9月版) 2014 年 9 月版選擇學校午膳供應商手冊適用於中小學 i 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 2 i. ii. iii. iv. v. i. ii. iii. iv. v. vi. vii. 3 i. ii. iii. iv. v. 4 i. ii. 1. 2. 3. 4. 5. iii. iv. 5 6 3 4 5 6 i. ii. i. ii. iii. iv. v.