2016 年 11 月份大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.12.2016] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播
中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 从取得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出的建筑面积 从取得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开发地块 可售量减去成交量 未开发土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准
市场综述 供求 楼市进入调整期, 供求齐降, 蓄力备战年终冲刺 2016 年 11 月, 在经历过十一小长假及秋季房展会的刺激过后, 全市市场热度降低, 供新增应量为 18.52 万平, 环比下降 51% 同比下降 36%, 接近年底客户购房意愿降低, 本月市内四区成交量为 23.37 万平, 环比下降 48% 同比上涨 10%, 由于缺少新增供应补充, 可售量进一步下降至 258.12 万平 各项目捂盘惜售, 规避 10 月热销之后的调整期, 备战年终冲刺 价格 高端项目去化放缓, 销售均价回落 上月受到东部区域高端产品入市及甘井子区个别别墅项目销售的影响, 拉高全市均价, 本月销售情况回复常态, 销售均价出现回落, 为 12950 元 / 平, 环比下降 7% 同比上涨 10% 市场预测 下月进入年底冲刺阶段, 各项目将进行集中放量, 同时将释放优惠, 预计 12 月供销两端均会出现增长, 尤其品牌房企项目, 市场活跃度将显著提升 价格方面, 受到优惠及特价房的影响预计将出现小幅下降, 出现 以价换量 的现象可能性较大
目录 CONTENTS 宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析 5 17 24 29 70 4
Part 1 宏观市场动态分析
Part 1.1 宏观经济分析
2014 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2016 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 2.5% CPI 2.0% 2.4% 1.8% 国家统计局数据显示,2016 年 10 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨,1-10 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.0% 2.5% 2.3% 2.3% 2.0% 1.6% 1.6% 1.4% 1.5% 0.8% CPI 1.4% 1.4% 1.5% 1.6% 1.4% 1.2% 2.0% 1.8% 1.6% 1.5% 1.6% 1.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.0% 1.9% 1.8% 1.3% 1.6% 2.1% 0.5% 0.0% 016 年 10 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.1%, 其中, 城市上涨 2.2%, 农村上涨 1.8%; 食品价格上涨 3.7%, 非食品价格上涨 1.7%; 消费品价格上涨 1.9%, 服务价格上涨 2.5%; 居住价格同比上涨 1.8%, 其中, 租赁房房租价格价格上涨 2.8%, 水电燃料价格没有变化 ; 专家预计, 工业产品价格回升, 对非食品价格带来推升作用, 市场流动性保持充裕对 CPI 形成支撑, 但出现强刺激货币政策的可能性较小, 通胀压力不大 ; 预计未来 CPI 同比涨幅在略高于 2% 左右波动, 整体小幅上涨
Part 1.2 政策法规
乱摊派 乱收费, 坚决取缔违规收费项目 降低公积金缴存比例 为降低实体经济企业成本, 减轻企业负担, 我省将综合采取实施渐进式延迟退休年龄等方式, 省政府 11 日发布 辽宁省降低实体经济企业成本工作实施方案 省政府发布 辽宁省降低实体经济企业成本工作实施方案, 提出 3 年左右使实体经济企业综合成本合理下降, 具体包括税费 融资成本 制度性交易成本 人工成本 能源成本 物流成本等 ; 2016 年 5 月 1 日至 2018 年 5 月 1 日, 我省将阶段性降低住房公积金缴存比例, 对公积金缴存比例高于 12% 的一律予以规范调整, 不得超过 12%; 将严格执行全省企业失业保险单位缴费费率由 2% 降至 1% 个人缴费费率由 1% 降至 0.5% 的政策, 对采取有效措施不裁员 少裁员, 稳定就业岗位的企业, 按该企业及其职工上年度实际缴纳失业保险费总额的 50% 给予稳岗补贴 ; 我省营改增试点范围扩大到建筑业 房地产业 金融业 生活服务业 : 扩大行政事业性收费免征范围, 清理规范涉企收费, 查处和清理各种与行政职能挂钩且无法定依据的中介服务收费 ; 制止
企业债券审核落实房地产调控 国家发改委下发 关于企业债券审核落实房地 产调控政策的意见, 这是继交易所 10 月底通 过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后, 又一债市监管部门对地产商发债融资祭出 紧 箍 ; 一旦银行和债市减少向房地产企业输血, 高杠 杆的房地产行业无疑将受到显著影响 ; 多部门 多管齐下, 楼市调控效果可期 国家发改委下发 关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见, 要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资, 用于商业性房地产项目 意见 还显示, 发改委将继续支持各类企业 发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项 目, 并对保障性住房类项目进行分类监管 ; 意见 要求, 出现以下四类情况之一, 将不 允许发行企业债券用于安置性住房建设 : 一是 高库存城市 ; 二是高资产负债率 ( 高于 65%) 或资产规模较小 ( 小于 60 亿元 ) 的企业 ; 三是 回迁安置比例较少的项目, 回迁安置房投资比 例占项目总投资低于 60% 的项目 ; 四为未缴纳 土地出让金 未取得土地权证的项目 ; 此举可在一定程度上防止偏远城市地产库存的 无谓增加
为, 维护消费者合法权益 市价格监督检查局 11 月 22 日起在全市范围内开展商品房销售商品房明码标价明码标价专项检查 按照国家发改委和省物价局部署, 市价格监督检查局 11 月 22 日起在全市范围内开展商品房销售明码标价专项检查 ; 价格主管部门建立房地产开发企业在售楼盘信息库, 主动与工商行政管理部门联系, 建立房地产中介机构门店信息库包含经营者名称 地址 经营范围, 负责人 ( 法人代表 ) 联系方式等信息 ; 本次专项检查工作中, 价格主管部门和住房城乡建设部门密切配合, 灵活运用 提醒告诫, 随机抽查, 严肃处理 等监管手段加强对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构的监管 ; 此次检查落实了国家关于促进房地产市场平稳健康发展的要求, 进一步规范商品房明码标价行
保护产权 11 月 27 日, 中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见 发布 11 月 27 日, 中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见 发布 ; 意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题, 作了说明和安排, 明确提出 : 研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排 细化规范征收征用法定权限和程序 赋予农民更多财产权利等 ; 文件精神 研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排, 推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期 解读 : 意见尊重并回应了民意, 传递了一个重要信号 : 既然研究的是续期的法律安排, 并强调形成受保护的良好和稳定预期, 那么就意味着, 对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的 ; 文件精神 完善土地 房屋等财产征收征用法律制度, 合理界定征收征用适用的公共利益范围, 不将公共利益扩大化, 细化规范征收征用法定权限和程序 遵循及时合理补偿原则, 完善国家补偿制度, 进一步明确补偿的范围 形式和标准, 给予被征收征用者公平合理补偿 解读 : 意见的一个重点, 就是要科学界定公共利益的范畴, 防止将公共利益随意扩大化 接下来, 有关部门应该根据这个精神进行科学研究, 确定好公共利益的边界 ; 文件精神 深化农村土地制度改革, 坚持土地公有制性质不改变 耕地红线不突破 粮食生产能力不减弱 农民利益不受损的底线, 从实际出发, 因地制宜, 落实承包地 宅基地 集体经营性建设用地的用益物权, 赋予农民更多财产权利, 增加农民财产收益 解读 : 意见回应了农村 三块地 的改革, 提出落实宅基地的用益物权, 赋予农民更多财产权利, 增加农民财产收益, 能够使宅基地等原来的 死资产 在一定范围内流动, 最后变成 活资源
Part 1.3 城市规划发展篇
交通 地铁 5 号线预计于年底开工 地铁 5 号线预计于年底开工, 并率先开工试验段 ; 地铁 5 号线全长约 27.5 公里, 建设期约五年, 分为陆域和海域两个部分, 其中, 海底隧道区段长度为 3410 米, 南岸陆域段 840 米, 海域段 2427 米 ; 北岸陆域段 123 米 ; 该跨海段拟设计为单洞双线方案, 采用盾构法施工 陆域线路已于今年 6 月完成详勘工程 ; 线路共设 18 座车站, 分别为虎滩新区站 虎滩公园站 秀月街站 桃源站 青云街站 石葵路站 劳动公园站 青泥洼桥站 火车站站 梭鱼湾南站 梭鱼湾站 甘井子站 山花街站 中华路站 泉水东站 前盐站 后盐站 后关村站 ; 其中仅甘井子站为半铺盖施工, 其他车站均为明挖车站, 多数车站为地下二层岛式车站, 其中后关村站为地下二层双岛四线车站,6 座车站为地下 3 层岛式车站
交通 地铁 4 号线计划于 2017 年上半年开工 地铁 4 号线计划于 2017 年上半年开工, 将成为一条贯通大连东西的地铁线路, 将极大改善大连北部城区的交通格局 ; 地铁 4 号线为核心区北部东西骨架线, 共设有 20 个车站 线路长度 28.5 公里, 设站 20 座 分别为营城子站 沙岗子站 牧城驿站 前牧站 牧城驿水库站 周家沟站 银杏大道站 辛萍街站 辛寨子站 工业大学站 泡崖站 西北路站 松江路站 金三角站 金家街站 东方路站 梭鱼湾站 梭鱼湾东站 海茂站 龙头石站 ; 线路全长约 27km, 采用地下线形式敷设, 于辛福村站北侧设置车辆段, 于终点龙头石站北侧设置停车场
交通 大连湾海底隧道工程计划年底前开工, 工期 50 个月 大连湾海底隧道工程计划年底前开工, 工期 50 个月 ; 光明路延伸工程工期预计 3 年 ; 正在实施的疏港路拓宽改造工程预计明年 9 月底前完工 ; 大连湾海底隧道北起梭鱼湾 20 号路, 南至人民路, 主线全长约 5.1 公里, 其中, 接线道路长约 300 米 沉管海底隧道长 3040 米 明挖暗埋隧道长 1379 米 敞开段长 380 米 ; 道路按双向六车道城市主干道等级设计, 设计时速为主线 60 公里 匝道 40 公里 ; 大连湾海底隧道建设工程的实施, 大大缩短大连湾南北两岸的时空距离, 通过大连湾海底隧道不但能通过振连路至开发区, 还能到 201 202 国道和后盐高速公路口以及目前正在建设的滨海大道, 这样会形成大连城区的第三个出入口
Part 2 土地市场分析
摘牌地块 本月大连土地市场成交 5 块土地,4 块土地位于甘井子区,2 块土地流拍, 分别位于中山区和甘井子区, 西岗区的 1 块土地下月摘牌 大城 (2016)-16-18 号 大城 (2016)-21 号大城 (2016)-22 号 未成交地块 大城 (2016)-19 号大城 (2016)-20 号 摘牌地块 挂牌地块
土地市场 本月大连土地市场继续大量供地节奏, 共计挂牌 8 块土地, 东部 甘西 甘北 中心均有土地挂出, 其中中心为近三年来首次有土地挂出, 但体量不大, 仅为 1 万平的商业用地, 预计规划商业及公寓产品 大连市内各区域各月住宅土地挂牌示意图中心高新东部甘西甘北 200 150 100 50 0 大连市内各区域各月住宅土地摘牌示意图 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 万m2 中心高新东部甘西甘北
楼面价分析 本月摘牌的 5 个地块均无溢价率出现, 整体楼面价 2121 元 / 平, 同比上月下降 44%, 其中甘西同比下降幅度最大, 降幅为 58% 大连市内分区域各月住宅土地楼面价示意图 中心高新东部甘西甘北 10000 8000 6000 4000 2000 0 7199 6523 5700 2924 2963 2304 2696 1004 1300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4638 1700 0 0 0 0 7749 5141 4218 2954 1756 2392 大连市内各月住宅土地楼面价示意图元 / m2 7000 6000 6523 6496 5000 4000 3000 2000 2304 2696 2924 3472 3982 3801 2121 1000 0
标杆房企 近两月标杆房企频繁摘地, 储备项目, 预计今年所摘地块会在 2017 年中下旬集中入市 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 标杆房企各月住宅土地摘牌示意图 亿达远洋华润中海保利龙湖金地世茂万达招商恒大碧桂园万科 2016 年 1 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 月份 0 0 19.95 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 24.87 6 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 月份 0 0 73.79 0 10.19 0 17.26 0 0 33.81 0 0 5.13 11 月份 23.98 17.84 5.61 18.18 合计 0.00 0.00 93.74 0.00 34.17 0.00 17.26 0.00 0.00 51.65 0.00 5.61 48.18
房地产环境 截止本月大连土地市场 2016 年挂牌 摘牌, 创近三年来土地市场的新高, 且本月政府开启新一轮土地招商会, 推介土地高达 25 块,700 余万平, 预计下月或者明年初挂出, 届时土地市场将再掀高峰 大连市内住宅土地供销量示意图 万m2 700 140% 600 120% 500 100% 400 80% 300 60% 200 40% 100 20% 0 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年挂牌量摘牌量供销比 0%
重点地块 运达诺维溪谷 2007 年摘地, 楼面价为 1930 元 / 平, 容积率为 1, 而万科 保利 中铁建摘得的地块虽楼面价低于之前, 但容积率均在 2.5 左右, 对后期产品打造有一定挑战 保利 砬子山地块建筑面积 :23.98 万m2容积率 :2.65 楼面价 :1764 元 / m2成交日期 :2016/11/18 中铁建 砬子山地块建筑面积 :17.48 万m2容积率 :2.81 楼面价 :1752 元 / m2成交日期 :2016/11/18 运达诺维溪谷地块建筑面积 :23.94 万m2容积率 :1 楼面价 :1930 元 / m2成交日期 :2007/5/11 万科 砬子山地块建筑面积 :18.18 万m2容积率 :2.47 楼面价 :1749 元 / m2成交日期 :2016/11/18
Part 3 大连市内四区住宅市场整体分析
供销价分析 2016 年 11 月, 在经历过十一小长假及秋季房展会的刺激过后, 全市市场热度降低, 市区新增供应量 成交量及成交均价环比均有不同程度下降, 各项目营销节奏放缓, 为年终冲刺蓄力 本月共成交商品住宅 22.37 万平, 为 2016 年下半年最低值, 销售均价为 12950 元 / 平, 由于缺少新增供应补充, 可售量进一步下降至 258.12 万平本月各项目进入调整期, 营销力度减弱, 供销两端均有明显下降, 各区域成交依靠品牌开发商带动 12 月份进入年终冲刺阶段, 各项目预计将出现集中放量 350 300 250 200 150 100 50 0 2015 年至今大连市内月度供销价示意图 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 11 月份全市范围 81-120 平产品成交较为集中, 总房款集中在 81-90 万元, 单价集中在 14000 元 / 平以下, 其中 9000 元 / 平以下产品认可度最高, 三室改善类产品成交占比最高 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连市内四区成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 本月供销两端表现较为冷淡, 当前大连市内剩余量及存量之和为 974 万平, 潜在供应量新增华润机场北等项目, 达到 1157 万平, 下月进入年终冲刺阶段预计市区项目将出现集中放量 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 万m2 剩余量存量潜在供应量预计下季度可入市量 从潜在供应量上来看, 在不计算新拿地块定案 名的情况下, 还足够市内四区去化 36 个月 ( 包 含商业体量 ); 整体上来看, 市内四区现有货量 足够去化 67 个月 ( 包含商业体量 ); 狭义去化 周期为 31 个月 ( 即按剩余量 存量之和统计 ) 进入 12 月份, 新盘入市可能性不高, 各项目会 为完成年度目标进一步冲刺放量, 预计下月可入 市量为 10.75 万平, 甘井子区相对集中 400 350 300 250 200 150 100 50 0 近 6 月平均成交量为 31.88 万平 ( 住宅成交 量 ), 从剩余量上来看, 同时楼市相对稳定, 在不计算新增量的情况下, 足够市内四区去化 7 个月 ; 然而从存量上来看, 在不计算潜在供应量转 化为存量的情况下, 同时楼市相对稳定, 还足 够市内四区去化 23 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图 剩余量存量潜在供应量预计下季度可入市量 预计大华锦绣华城等项目少量加推 预计亿达春田晴湾 留庄 万科城市之光等项目将推出新品 预计金地檀境 华丰金山花园 中华城 考拉住区 远洋荣域等项目将加推 高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 购房客户依旧以自住类为主, 占比达 91.6%, 本地客户购房为绝对主力, 占比为 89.4% 相比上月, 投资及保值类客群及外地客群占比有所下降 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分析
Part 4.1 高新区域
区域综述 供销分析 : 进入 11 月份, 市场淡季氛围愈发浓厚, 各项目新推房源较少, 以去化库存为主, 而现场活动多为小型暖场活动, 活动频次也有所减少, 客户到访量下滑明显, 致使整体可售量和成交量双双下降, 降幅分别为 6.8% 和 54.3%;12 月份, 预计市场将会延续本月状态, 可售量和成交量在低位徘徊 价格分析 : 本月区域中高端产品成交减少, 单价段 10000-13000 元 / 平的产品占据主导, 整体成交价格环比下降 1.3% 达 12306 元 / 平 ; 年终岁尾, 各开发商为了冲刺业绩, 或将打折出售库存房源, 价格大幅上涨的可能性不大
供销价分析 进入 11 月份, 市场淡季氛围愈发浓厚, 各项目新推房源较少, 以去化库存为主, 而现场活动多为小型暖场活动, 活动频次也有所减少, 客户到访量下滑明显, 致使整体可售量和成交量双双下降, 降幅分别为 6.8% 和 54.3%; 价格方面, 中高端产品成交减少, 导致成交价格环比下降 1.3% 高新区域区域月度供销价示意图 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 高新区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月区域 81-100 平刚需产品和 121-140 平改善产品成交比例较高 ; 单价集中在 12000-13000 元 / 平之间和 9000 元 / 平以下, 总价款 141-160 万产品最受欢迎 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 本月新增量较少, 各项目以去化现有房源为主, 区域剩余量为 17.49 万平 ; 土地市场已连续多月无摘挂牌, 存量及潜在量缓慢下降 ;12 月市场淡季, 预计新增量仅为 1.5 万平 高新区域存量及潜在量示意图 250 万m2 500 高新区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在供应量 435.69 万m2 200 450 150 100 50 预计大华锦绣华城等项目少量加推 400 350 0 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域以本地自住客群为购买主力, 其中产业客群居多, 二室三室成交占比较大, 改善客户比例在不断扩大 ; 投资和外地客群比例均在 10% 以下 高新区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.2 中心 ( 含泛星海 ) 区域
区域综述 供销分析 : 本月中心区域无新增量, 可售量为 41.84 万平, 环比下降 4.76%, 同比下降 9.61%; 成交量回落到正常区间范围, 为 1.14 万平, 以去化原有房源为主, 环比下降 45.45%, 同比上升 1.79%, 预计下月区域市场成交量会持续在正常区间内徘徊 价格分析 : 区域整体成交均价受成交结构影响明显, 本月成交产品的单价主要集中在 17000-18000 元 / 平之间, 主要因为成交的产品多集中在均价较高的中高端项目, 使得整体均价攀升, 本月成交均价环比上升 3.98%, 同比上升 5.48%, 至 15532 元 / 平
供销价分析 从月度数据来看, 无新增量, 可售量为 41.84 万平, 环比下降 4.76%, 同比下降 9.61%; 成交量为 1.14 万平, 环比下降 45.45%, 同比上升 1.79%; 均价为 15532 元 / 平, 环比上升 3.98%, 同比上升 5.48% 60.00 中心区域月度供销价示意图 本月区域无新增量, 成交主要集中在几个热点项目, 如春柳公园 中航国际广场 颐和星海等项目, 成交量回归到 1 万平左右的正常区间范围内 20000 18000 50.00 16000 40.00 14000 12000 30.00 10000 8000 20.00 6000 10.00 4000 2000 0.00 0 可售量 ( 万m2 ) 消化量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 本月成交面积主要集中在 101-120 平之间, 成交单价集中在 17000-18000 元 / 平之间, 成交总价在 121-140 万之间的三室产品为绝对主力 中心区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 10% 20% 30% 40% 中心区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 中心区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 本月区域新增量为零, 剩余量为 40.69 万平, 区域向来土地稀缺, 高端属性显著, 去化速度缓慢, 以当前的月均去化量来看, 区域存量仍可消化很长一段时间 中心区域存量及潜在量示意图 80.00 万m2 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 中心区域月度存量及潜在量走势图 180.00 万m2 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 月平均存量 140.74 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本月区域三室产品依旧是成交主力, 自住客户成交占比较上月相比无明显波动, 投资型客户成交占比多集中在 70 平以下 ; 客群来源方面, 以本地客群为主, 外地客群有小幅上升 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 中心区域成交客户示意图 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.3 东部区域
区域综述 供销分析 : 本月东部区域一个项目开盘, 一个项目进行加推, 新增量 7.97 万平, 但不及上月成交量, 故本月区域可售量环比下降 4.58%; 成交方面, 由于上月多个项目开盘加推, 推使成交量激增, 本月区域成交量回落至 5.51 万平, 环比下降 58.10% 价格分析 : 本月东部区域成交价格 17947 元 / 平, 环比基本持平, 历年来开发商为完成全年业绩, 会在 12 月末推出相应的优惠措施, 因此预计下月区域成交价格将小幅回落
供销价分析 东部区域月度供销价示意图 140.00 本月东部区域一个项目开盘, 一个项目加推, 新增量 7.97 万平, 但不及上月成交量, 故本月可售量环比下降 4.58%; 上月在多个项目开盘加推的推动下成交量激增, 本月区域成交量回落至 5.51 万平, 环比下降 58.10%, 本月区域成交均价环比基本持平 本月国合锦府开盘, 四季上东加推高层产品, 新增量共计 7.97 万平 ; 成交量方面, 本月区域成交标杆项目以四季上东 保利天禧 桃源里为主, 成交均价 17947 元 / 平, 环比持平 18500 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 18000 17500 17000 16500 16000 15500 15000 14500 14000 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 本月东部区域 91-100 平产品, 总房款 161-180 万, 单价 18000-19000 元 / 平成交占比最高, 成交户型方面, 本月两室及三室成交占比较重 东部区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 东部区域成交面积比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 东部区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 东部区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 本月东部区域剩余量 102.3 万平, 新增量 7.97 万平, 存量得以少量释放, 目前区域存量大于潜在量 ; 预计下月区域内无项目开盘及加推 东部区域存量及潜在量示意图 300.00 万m2 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 预计下月区域内无项目开盘及加推 东部区域月度存量及潜在量走势图 万 / m2 800 700 600 500 400 300 200 100 0 月平均存量 595.14 万m2 0.00 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量
客群分析 本月东部区域成交客户依旧以本地自住为绝对主流, 受季节影响, 外地客户比例有所减少, 投资客群依旧处于相对低位 东部区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源
Part 4.4 甘西区域
区域综述 供销分析 : 本月恒峰天泉小镇及亿达春田项目进行加推, 新增量为 1.25 万平, 体量较小 ; 成交方面, 累计销售 5.71 万平, 环比下降 46.95% 万科城市之光 恒峰天泉小镇项目销售套数超过 100 套 区域可售量连续下跌至 37.67 万平 价格分析 : 由于上月别墅产品集中成交, 拉高均价, 本月销售产品回归常态, 均价出现回落, 为 11069 元 / 平, 环比下降 20.43%
供销价分析 本月甘西区域累计销售 5.71 万平, 环比下降 46.95%, 同比上涨 70.4%, 销售均价为 11069 元 / 平, 环比下降 20.43%, 同比下降 9.57% 经历了十月份热销之后, 市场有所降温, 本月 价量齐降 本月新增量较少, 可售量进一步下降至 37.67 万平 甘西区域月度可售成交均价量图 80 70 60 50 40 30 20 10 0 本月甘西区域销量下降, 同时高货值产品占比较小, 显著拉低区域均价 恒峰天泉小镇及亿达春田晴湾组团推售少量新品, 可售量进一步下降 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘西区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月刚需刚改的 101-120 平产品占据区域成交首位,81-90 平次之, 成交总价集中在 81-90 万元, 成交单价集中在 9000 元 / 平及以下, 三室产品成交占比最高 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14001-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘西区域成交总价比例 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 甘西区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 本月甘西片区新增量较少, 各项目以销售库存为主, 区域剩余 31.95 万平 ; 本月潜在供应量新增华润机场北项目, 项目建筑面积约 73.79 万平 ; 区域存量及潜在量为 435.64 万平, 按近 6 个月平均成交 8.47 万平计算, 可供消化 51 个月 300 甘西区域存量及潜在量示意图 万m2 甘西区域月度存量及潜在量走势图 450 万m2 250 425 月平均存量及潜在量 374.94 万m2 200 150 100 50 0 预计亿达春田晴湾 留庄 万科城市之光等项目将推出新品 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 400 375 350 325 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 甘西区域成交产品一直以刚需为主, 刚改及改善型为辅, 一定数量的别墅客群 自住客群为绝对主力, 本月占比进一步上升, 投资客占比较少 ; 客户来源方面, 以地缘性为主, 市内其他区外溢客户为辅, 外地客户较少 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 甘西区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.5 甘北区域
区域综述 供销分析 : 大连的楼市政策持续保持相对宽松的状态, 但受 金九银十 区域火爆成交 ( 提前透支 ) 影响, 导致在售的热销项目产品相对缺失, 从而本月区域成交量仅为 6.79 万平, 环比大幅下滑 32%; 而供应方面, 本月各房企均较为 低调, 仅个别项目有新品加推, 新增量仅为 2.67 万平, 从而导致可售量环比大幅下降 14% 至 48.68 万平 ; 寒冬 11 月份, 区域整体供销双降 价格分析 : 11 月份区域内个别项目加推洋房新品及热销项目结构性上调产品售价, 从而受产品成交结构影响, 导致本月成交均价再度突破万元大关, 环比上涨 4% 至 10442 元 / 平 ; 进入 2016 年岁尾, 预计区域价格将有所回落, 稳定波动在万元左右徘徊
供销价分析 80.00 甘北区域月度供销价示意图 十一月份寒冬凛冽, 区域楼市热度骤降, 仅有个别项目新品加推, 共计注入新鲜血液 2.67 万平, 导致 11 月份可售量环比大幅下降 14% 至 48.68 万平 ; 而成交量受热销项目产品的缺失及产品价格的结构性上调, 导致 11 月份仅成交 6.79 万平, 环比大幅下降 32%; 成交均价受成交结构影响严重, 环比上涨 4% 至 10442 元 / 平, 处于近两年各月度均价最高位 本月新入市量主要集中在远洋钻石湾 华润置地广场 金地檀境等项目, 共计 2.67 万平 ; 而成交量则集中在热度较高的明星项目 ( 远洋钻石湾 远洋荣域 考拉住区 华润置地广场等 ) 11000 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 10500 10000 9500 9000 8500 8000 可售量 ( 万m2 ) 消化量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘北区域成交面积比例 区域 11 月份成交面积主要集中在 81-140 平的刚改及改善产品, 其中 81-90 平的产品成交最为突出, 达 28%; 而成交均价则集中在 12000 元 / 平以下, 且各价格段分布较为均衡 ; 成交总价则在 81-100 万之间最为突出 甘北区域成交总价比例 200 m2以上 181-200 m2 161-180 m2 141-160 m2 121-140 m2 101-120 m2 91-100 m2 81-90 m2 71-80 m2 61-70 m2 51-60 m2 50 m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘北区域成交单价比例 20000 元以上 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘北区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
潜在量分析 截止到 11 月份, 区域剩余量及存量之和高达 180.18 万平, 按近六月月均成交 7.96 万平计算, 可供去化 23 个月 ; 即将进入到 2016 年的岁尾, 各开发商将厉兵秣马, 放缓推量, 待 2017 年再战 甘北区域存量及潜在供应量示意图 万m2 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 预计金地檀境 华丰金山花园 中华城 考拉住区 远洋荣域等项目将加推 甘北区域月度存量及潜在量走势图 万m2 800 700 600 500 400 300 月平均量 625 万m2 现阶段区域存量及潜在量之和处于逐月低走的态势发展, 但波动较为平稳 100.00 200 50.00 100 0.00 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 受区位及人文因素影响, 甘北区域以本地自住型客户成交为绝对主力, 占比均在 90% 以上 ; 反腐严打 整体经济下滑, 导致投资需求的成交客户锐减, 本月仅为 6.5%; 而外地成交客户保持相对稳定在 10% 左右徘徊 甘北区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5 大连新城区区域房地产市场分析
Part 5.1 旅顺区域
区域综述 供销分析 : 11 月, 旅顺无新项目入市, 各项目也基本以消化库存为主, 可售量环比下降 4.8%, 其中开发区板块可售量最低 ; 成交方面, 区域本月成交环比下降, 主力热销项目的热销势头也有所收敛, 其他项目更是成交惨淡 价格分析 : 本月区域整体成交均价为 5562 元 / 平, 环比下降 5.3%, 成交均价走低的开发区板块对此影响最大, 其他两大板块价格较为稳定 ; 从成交结构来看, 单价在 5000 元以下 总房款在 31-60 万的产品成交最多,71-90 平的刚需产品仍是客户最为青睐的产品
供销价分析 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 旅顺区域月度供销价走势图 旅顺区域本月可售量为 33.17 万平, 无新项目入市, 可售量环比下降 4.8%; 成交方面, 区域 11 月成交 1.17 万平, 成交均价为 5562 元 / 平, 各项目进入 猫冬期, 成交量价齐降, 几个成交主力项目月成交也有回落 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 本月度旅顺各板块住宅供销价走势图 14.00 8000 12.00 7000 10.00 6000 5000 8.00 4000 6.00 3000 4.00 2000 2.00 1000 0.00 0 老城区 新城区 开发区 可售量 ( 万m2 ) 消化量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 11 月, 单价在 5000 元以下 总房款在 31-60 万的产品成交最多,71-90 平的刚需产品最受客户青睐 ; 本月, 二室产品成交占比 53%, 三室产品成交占比紧随其后为 31% 旅顺区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 旅顺区域成交总价比例 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 旅顺区域成交均价比例 20000 以上 18001-20000 16001-18000 14001-16000 12001-14000 10001-12000 9001-10000 8001-9000 7001-8000 6001-7000 5001-6000 5000 以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 旅顺区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 5% 10% 15% 20% 25% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 本月区域各项目仍以去库存为主, 月度剩余量再度下滑 ; 目前区域存量及潜在量约 252.9 万平, 预计区域的平淡期将延续到年后, 各项目不会有太大动作 250 旅顺区域存量及潜在量示意图 万m2 300 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 258.7 万m2 200 250 150 100 预计下各开发商将持续 猫冬期, 区域无新增加推 200 150 100 50 50 0 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本月旅顺市场冷淡, 购房客户来源主要为刚需刚改自住客户, 投资客极少 ; 进入冬季, 来本地购房的外地客户也有所下降, 本地客户比例上升 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 旅顺区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5.2 开发区市场
区域综述 供销分析 : 目前开发区区域在售房源相对充足, 开发商入市谨慎, 本月可售量为 159.58 万平, 环比微幅下跌 0.3%, 同比下跌 4.5%; 成交方面, 经过 10 月热销期后, 本月区域消化量环比下降 37.7% 为 6.27 万平, 降幅较大 价格分析 : 开发区区域整体成交均价为 6857 元 / 平, 环比下降 10.2%, 同比下降 3.7%, 由于成交产品都集中在均价较低的项目之中, 而货值产品成交占比下降, 使得区域整体成交均价下降
供销价分析分析 从月数据来看, 开发区可售量达到 159.58 万平, 环比为幅下跌 0.3%, 同比下跌 4.5%; 整体成交量为 6.27 万平, 环比下降 37.7%, 低于月均成交量 ; 整体均价为 6857 元 / 平, 环比下降 10.2%, 低于区域整体均价, 预计下个月各开发商将加强营销力度, 均价将进一步下调 开发区区域月度可售成交均价量图 200.00 150.00 万m2 8000 7500 100.00 7000 50.00 6500 0.00 6000 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 本月度开发区各板块住宅供销价走势图 60 10000 50 40 30 20 10 8000 6000 4000 2000 0 滨海东部西山中心金石滩小窑湾可售量消化量成交均价 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 开发区市场成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月成交成交面积以 81-90 平舒适二室及经济三室为主, 单价集中在 6001-7000 元 / 平之间 ; 总房款在 51-60 万之间的产品成交占比最大 开发区市场成交单价比例 20000 以上 18001-20000 16001-18000 14001-16000 12001-14000 10001-12000 9001-10000 8001-9000 7001-8000 6001-7000 5001-6000 5000 以下 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 开发区市场成交总价比例 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 开发区市场成交产品比例 别墅 四室 三室 二室 一室 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 开发区区域大体量项目众多, 剩余量达到 153.31 万平, 区域潜在供应量达 780.70 万平之多, 预示着未来区域竞争压力巨大 00.00 00.00 00.00 00.00 00.00 00.00 00.00 00.00 00.00 0.00 万m2 开发区市场存量及潜在量示意图 预计 12 月各项目都会进行年底冲刺, 新品将会入市 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 万m2 1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 开发区区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量及潜在量 1104.69 万平 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 系统的区域规划, 完善的配套设施, 造就区域的生活独立性, 而相比于市内项目的价差优势, 一直对刚需型客群有着很大的吸引力, 自住型客群占比高达 87.62% 客群来源以本地居民为主 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 开发区市场成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5.3 金州区域
区域综述 供销分析 : 金州区域本月无新增, 可售量为 75.12 万平, 环比上涨 0.9%, 同比下降 4.8%; 成交方面, 整体成交量为 3.12 万, 环比下降 9.6%, 预计下个月世茂御龙海湾等项目的顺推, 成交量将回升平均值以上 价格分析 : 金州区域整体均价为 6838 元 / 平, 环比小幅上涨 0.8%, 区域整体成交集中在均价较为低的项目之中, 同比上涨 2.3%, 预计下月各项目将进行年终冲刺, 释放优惠, 区域均价会有所下降
供销价分析 从月数据来看, 可售量达到 75.12 万平, 环比上涨 0.9%; 整体成交量为 3.12 万平, 环比下降 9.6%, 略高于月均成交量 ; 整体均价为 6838 元 / 平, 环比小幅上涨 0.8%, 同比上涨 2.3%, 低于区域整体均价, 预计下月各项目将进行年终冲刺, 释放优惠, 区域均价会有所下降 金州区域月度可售成交均价量图 90.00 万m2 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 本月有少量新增供应, 成交量下降, 可售量有小幅的增长, 而成交量则集中在价格较低的项目中, 明星项目成交量较低, 导致区域整体均价下降 7600 7400 7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 金州区域成交面积比例 金州区域 71-80 平的两室的刚需产品成交占比最高, 成交单价集中在 5000-6000 元 / 平, 总房款 50 万以下接受度最高 金州区域成交总价比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 金州区域成交单价比例 20000 元以上 18001-20000 元 16001-18000 元 14001-16000 元 12001-14000 元 10001-12000 元 9001-10000 元 8001-9000 元 7001-8000 元 6001-7000 元 5001-6000 元 5000 元以下 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 200 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 四室 三室 两室 一室 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 金州区域成交户室比例 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%
潜在量分析 本月金州区域内无新增量, 剩余量为 70.39 万平, 区域潜在供应量仍然较大, 为 249.67 万平, 预计进入世茂御龙海湾有小体量加推, 新增量增长幅度不大, 平均存量 471.36 万平 300 250 200 150 100 金州区域存量及潜在量示意图 万m2 预计下季度世茂御龙海湾小体量加推 金州区域季度存量及潜在量走势图 万m2 520 500 480 460 平均存量 471.36 万m2 50 440 0 420 400 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本区域购房置业目的以自主为主, 占比高达 89%, 多为刚需客户 本地客户占比达 86%, 以金州区域地缘性客户为主, 外地客户占比约 14% 金州区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.12.2016]