中國 業務 57% 營業資產 142,053 總土地儲備 ( 不包括綠城 ) 10.2 38 39
業務評議 業務評議 中國業務中國業務 國際金融中心 二 一四年, 成都國際金融中心和上海會德豐國際廣場的貢獻可觀, 令中國的收入增加 57% 至港幣十九億八千四百萬元, 營業盈利增加 30% 至港幣九億九千一百萬元 集團正在中國發展五個國際金融中心, 規模可媲美 甚至超越香港的海港城和時代廣場 項目在二 一七年年底或之前陸續落成後, 集團在中國的經常性租金收入基礎將會顯著加強, 並會成為集團增長的主要動力 其它地區 14% 華西 32% 華東 50% 集團於二 一四年完成及交付成都國際金融中心第一期, 包括購物商場 ( 二十萬零六千平方米 ) 及兩座寫字樓 ( 二十六萬平方米 ) 重慶國際金融中心四座寫字樓 ( 集團應佔九萬二千平方米 ) 和無錫國金中心 ( 十四萬八千平方米 ) 亦已落成 成都國際金融中心成都國際金融中心以香港的海港城為階模 項目位於紅星路 大慈寺路及北紗帽街三大主要商業幹道的交界, 是成都最繁盛的行人購物區, 仿如香港中環 銅鑼灣和尖沙咀的混合體 成都國際金融中心可直達地鐵 2 號綫及 3 號綫的中轉站, 佔盡地利優勢, 對身為華西大都會的成都的大部分消費者而言, 着實具有無比的吸引力 成都國際金融中心的總樓面面積為七十六萬平方米, 包括一個由 Benoy 精心設計的旗艦購物商場 兩幢由 Kohn Pederson Fox Associates 設計的超甲級寫字樓 一幢豪華住宅及一間頂級酒店 面積達二十萬零六千平方米的商場及兩幢寫字樓已於二 一四年落成, 整個項目預計於二 一五年竣工 土地儲備 ( 不包括綠城 ) 10.2 華南 4% 旗艦購物中心成都國際金融中心自二 一四年年初正式開幕以來, 借助優越的位置 群聚效應 世界級的管理和服務, 已成為華西一個一站式的時尚購物地標, 其包羅萬有的租戶組合, 提供豐富的生活時尚和休閒娛樂選擇, 令新興的中產階級趨之若鶩 旗艦購物中心匯聚了接近三百家國際名牌店, 當中逾一百個知名品牌更是首次進駐華西地區, 足證商戶對九龍倉的專業管理不無信心 成都國際金融中心的臨街商店長逾五百三十米, 可媲美廣東道海港城的繁華盛景, 吸引力及展示效應亦不遑多讓 成都國際金融中心在戶外設有一個十五米高的熊貓藝術裝置, 不但成為當地市民的熱門話題, 更成為成都遊客的必到景點 商場的出租率超過 99%,98% 的店舖已開始營運 商場自開幕以來零售銷售和人流於年杪分別飆升接近 400% 和 250% 100 多啦 A 夢秘密道具博覽 及與 19 號公路俱樂部 合辦的慈善名車展等一系列營銷活動大受歡迎, 反應熱烈 單是多啦 A 夢活動舉行首天, 商場的購物人流已經超過二十八萬人, 而於整段推廣期, 媒體共出現了十萬零六千套視頻短片 二 一四年, 商場的收入達人民幣四億八千三百萬元, 較目標水平高 21%, 待商場全面投入服務後, 每年的零售收入可望高達人民幣六億元 營業資產十二月三十一日 二 一三年港幣百萬元 56,779 50,567 +12% 物業存貨及發展中物業 46,687 53,037-12% 於聯營公司及合營公司權益 25,065 22,704 +10% 於綠城的投資 7,384 10,067-27% 酒店物業及其它固定資產 2,108 1,062 +98% 其它資產及投資 4,030 4,956-19% 變動 成都國際金融中心的管理質素卓越, 於二 一四年贏得多項殊榮, 包括國際購物中心協會 亞洲購物中心大獎 金獎 ( 入圍角逐全球最高榮譽 VIVA Best-of-the-Best 大獎 ) 二 一四中國地產大獎 中國最佳綜合用途物業大獎 第五屆金鼠標網路營銷大賽 ( 整合營銷類別 ) 銅獎 和華西傳媒集團的 二 一四年度五星賣場 成都國際金融中心以現代建築風格及一流管理服務著稱, 設有兩幢超甲級寫字樓 ( 另加作綜合用途的第三座的三萬一千平方米寫字樓樓面 ), 不僅是跨國公司和大企業的首選, 更成為華西地區寫字樓未來的典範 總營業資產 142,053 142,393 0% 40 41
成都國際金融中心寫字樓以知名的金融業和從事其它專業的租戶為目標, 是租戶進行金融業務無縫互動的不二之選 第一座於二 一四年年初落成, 總樓面面積為十三萬平方米 及至年杪, 已獲承租的樓面主要位於中低樓層, 出租率為總樓面面積的 40%, 另外 26% 則處於最後洽商階段 以財富 500 強公司 金融公司和國內大型企業的租用面積佔寫字樓總樓面面積的比率計算, 成都國際金融中心在成都傲視同儕 新吸納的租戶包括 Active Network 畢馬威和陸家嘴金融 第二座也已於年杪落成, 其面積和質素與第一座相同, 並將於二 一五年年中或之前開始招租, 優厚的發展潛力正即將迸發 寫字樓大廈獲 Economic Observer Commercial Properties Annual Forum 頒發的 The Valuable Benchmarking Office Building 獎項, 證明成都國際金融中心的世界級管理和服務獲得市場認可 全新的酒店品牌 尼依格羅 豪華酒店共設有二百二十八間客房及套房, 預計於二 一五年年中開幕 ; 至於豪華服務式住宅, 則將於二 一五年下半年啟用 待酒店和服務式住宅全面投入服務後, 成都國際金融中心將成為萬人矚目的市中心地標 長沙國金中心長沙國金中心座落芙蓉區解放路黃金地段, 總樓面面積為一百零二萬六千平方米, 勢必成為核心中央商務區的新地標 長沙國金中心的臨街商店全長超過七百米, 並以海港城為仿效對象 長沙國金中心的地庫連接未來地鐵 1 號綫及 2 號綫的轉車站 ( 五一廣場站 ), 與全國其中一條最繁盛的購物街 黃興路商業步行街近在咫尺 長沙國金中心的一旁是中國人民銀行等金融機構, 另一旁是傳統購物區, 此有利位置集香港中環 銅鑼灣和尖沙咀的優點於一身 發展項目包括一座標誌性四百五十二米的塔樓 一個二十三萬平方米的超級大型商場, 以及一座建於商場上的三百一十五米塔樓, 設有高檔次商場 甲級寫字樓及豪華酒店 商場由 Benoy 設計, 可帶來集世界級生活時尚 購物 娛樂及餐飲於一身的一站式頂級體驗, 成為長沙旅遊必到之地 項目將由二 一六年起分期落成 重慶國金中心重慶國金中心座落重慶新中央商務區江北區, 是長江與嘉陵江的交匯處, 可飽覽迷人的江景全貌, 附近有三條大橋以及輕軌 6 號綫及 9 號綫貫通該區, 各輕軌站近在咫尺, 交通便捷, 並毗鄰重慶大劇院 重慶科技館和中央公園 項目是集團與中國海外發展各佔五成權益的合營發展項目, 包括一個面積十萬零二千平方米的商場平台, 以及建於平台上一座標誌性的三百米高的塔樓和四座大樓 重慶國金中心定位為精品型海港城, 提供不同種類的店鋪, 將成為一站式的娛樂購物中心 商場目前的租務進展良好, 超過 50% 的面積現正與主要租戶和各行業的大型企業作最後洽商 第二和第三座超過 80% 的樓面面積已於年杪售出 寫字樓預計由二 一四年起分期落成, 整個項目計劃於二 一六年竣工 無錫國金中心無錫國金中心設有甲級寫字樓及豪華酒店, 樓高三百三十九米, 勢將成為無錫中央商務區最高的摩天大廈 項目總樓面面積為十九萬平方米, 建於一個面積達二萬九千平方米的地塊上, 可俯瞰面積達六十七萬平方米 內有大型園林廣場 公共圖書館 公共博物館及歷史建築大運河的太湖廣場 目前有意承租的公司包括跨國企業 金融機構 媒體代理公司 專業服務供應商 資訊科技和高科技企業等, 租約正在洽商之中 無錫國金中心於二 一四年獲得 LEED Gold Certification, 證明其在提供環保的可持續發展寫字樓物業方面所作的努力備受肯定, 此舉對跨國企業租戶無疑更加吸引 項目將於二 一六年全面落成 蘇州國際金融中心蘇州國際金融中心是一幢樓高四百五十米的商業地標, 座落中央商務區, 可俯瞰金雞湖, 更鄰近星湖街地鐵站 (1 號線 ); 項目總樓面面積為二十七萬八千平方米, 內設國際甲級寫字樓 豪華公寓及一間擁有一百四十七個客房兼可飽覽蘇州市全貌的豪華酒店 蘇州國際金融中心附近尚有其它大型高級商場, 在周邊形成成熟的商業群 項目計劃於二 一七年年底竣工 長沙國金中心的超卓質素為日後的寫字樓物業訂下更高的品質標準, 是以湖南省為基地的金融機構理想的營運據點 42 43
重慶國金中心 300 米無錫國金中心 339 米蘇州國際金融中心 450 米長沙國金中心 452 米 44 45
會德豐國際廣場會德豐國際廣場是設計匠心獨運的優質寫字樓物業, 座落在南京西路, 盡享靜安公園的優美景緻, 更雄踞上海浦西中央商務區心臟地帶, 位處靜安寺地鐵站對面, 有班次頻密的火車直抵浦東國際機場, 更毗鄰延安高架路 它同時位於外灘與中山西路之間, 西面是虹橋國際機場 樓高二百七十米的會德豐國際廣場是浦西最高的地標性商業大廈, 地理位置優越, 加上世界級的專業管理及至臻完美的服務, 是跨國公司及大型企業設立辦公室的首選地點 主要的租戶包括 Aecom 百時美施貴寶 力拓集團 武田藥品 Tod s 和豐田通商 截至年杪, 寫字樓的出租率為 98%, 續租率為 76%, 續租租金水平穩健 為進一步鞏固會德豐國際廣場作為浦西 核心寫字樓大廈 的形象, 會德豐國際廣場致力提倡上班一族健康飲食習慣和環保生活, 並特別籌辦了一連串強勢的推廣和營銷活動, 例如 登浦西之巔 和 無綠不歡 素食星期一 二 一四年, 會德豐國際廣場獲美國 Green Building Certification Institute 頒發的 Gold C e r t i f i c a t i o n L E E D f o r E x i s t i n g Buildings:Operations and Maintenance 殊榮, 另外也獲得多個其它獎項, 包括聞名的 Golden Key Properties Alliance 的 High-End Commercial Property Service Excellence Award, 表揚其超卓的物業管理服務和在推動環保的可持續寫字樓環境方面作出的貢獻 46 47
中國 大上海時代廣場大上海時代廣場位於淮海路, 大規模的翻新工程已於二 一三年完成, 為高檔次商場, 租戶包括全中國最大的連卡佛百貨和大型生活時尚專門店 City Super 全新的大上海時代廣場 淮海路上的新零售群及新開設的連卡佛百貨店在互相配合之下, 更相得益彰 於二 一四年底, 出租率達 99% 租戶組合經過精心安排, 新引入了多間名店 餐廳和生活時尚店 大上海時代廣場推出了別出心裁的營銷和推廣活動, 包括以女白領為對象的 免費化妝工作坊 大大提高人流和銷售 集時裝 餐飲及玩樂元素於一身的兒童專區亦舉辦了連串展覽的工作坊活動, 使銷售和人流更上層樓 成都時代 奧特萊斯成都時代 奧特萊斯毗鄰成都雙流國際機場, 地理位置優越 二 九年下旬開幕後旋即成為成都最受歡迎的名牌折扣購物中心, 更是全中國十大名牌折扣購物中心之一, 而名牌折扣購物中心則是中國其中一類增長速度最快的商用物業 成都時代 奧特萊斯規模龐大, 佔地達六萬三千平方米, 場內包涵超過二百五十個頂尖國際品牌 成都時代 奧特萊斯的銷售表現出色, 年內的銷售增長 21% 長沙新奧特萊斯為貫徹發展名牌折扣購物中心業務的策略, 集團於二 一五年二月以人民幣一億五千三百六十萬元的代價, 收購長沙一幅佔地十二萬六百八十六平方米的商用地塊 該地塊位處長沙市西北面的策略性位置, 直達多條連接長沙與多個熱門旅遊景點 ( 例如張家界 武陵源和洞庭湖等 ) 的公路幹線 ( 包括地鐵和高速公路 ), 並將會發展成為另一個面積七萬平方米的名牌折扣購物中心 項目將於二 一六年竣工 中國發展物業 內地政策和風險依然籠罩私人住宅市場, 不過, 有關當局於九月放寬對按揭的限制, 加上十一月的減息公布超出市場預期外, 最近幾個月的樓市乍現小陽春局面 雖然二 一四年年杪早有物業銷售趨穩的跡象, 但不利的市況仍對集團年內的發展物業構成影響 發展物業的綜合收入增加 35% 至港幣一百五十四億二千六百萬元, 較低的毛利率令淨盈利減少至港幣十四億一千萬元, 佔集團總盈利的 13%( 二 一三年 :29%) 年內有面積一百六十六萬二千平方米的物業落成及確認入賬 ( 二 一三年 : 一百二十二萬八千平方米 ) 二 一四年已簽約銷售額超越二 一三年, 略低於既定目標 已推出市場銷售或預售的項目共五十個, 遍及十四個城市 按集團應佔份額計算, 二 一四年合共售出面積一百五十萬平方米的物業, 銷售所得為人民幣二百一十五億元, 達全年目標的 94% 售出的總樓面面積已經超過既定目標, 然平均售價卻因市場多項不利因素而落後 年杪的未確認銷售額 ( 已扣除商業稅 ) 增加至人民幣二百二十億元, 涉及面積一百六十萬平方米的物業 集團於二 一四年年杪和二 一五年年初以人民幣二十四億元的總代價在北京和杭州購入三幅應佔總樓面面積共十一萬平方米的土地 集團目前的土地儲備 ( 中國包括在內 ) 維持於一千零二十萬平方米, 遍及十五個城市 在目前的市況下, 集團在進行其它收購時將繼續採取寧缺莫濫的審慎態度 48 49
發展物業 發展物業 華東 目前有二十五個項目在六個城市銷售 年內有五個新項目分佈在三個城市推出市場 在杭州, 君璽的首數期於一月 三月推出預售, 結果售出共一萬六千七百平方米, 銷售所得為人民幣七億二千四百萬元 綠城九龍倉 錢塘明月的首期於九月推出預售, 按集團應佔份額計算, 售出一萬五千九百平方米, 銷售所得為人民幣四億元 在上海, 玉蘭公館首數期於五月推出預售, 按集團應佔份額計算, 結果售出二萬八千一百平方米, 銷售所得為人民幣十二億三千萬元 至於周浦項目, 首期於十二月推出預售, 結果售出三千平方米, 銷售所得為人民幣九千八百萬元 在蘇州, 碧堤雅苑首數期於五月 六月推出預售, 結果售出三萬六千一百平方米, 銷售所得為人民幣三億三千八百萬元 在蘇州, 時代上城及國賓 1 號分別進一步售出二十一萬四千七百平方米及四萬二千九百平方米, 銷售所得分別為人民幣二十七億四千萬元及人民幣十一億五千萬元 在上海, 九龍倉 蘭宮項目加推數期, 進一步售出二萬四千七百三十平方米, 銷售所得為人民幣七億三千五百萬元 至於杭州, 九龍倉 碧壐 璞麗洋房和九龍倉 君廷分別進一步售出四萬九千二百平方米及二千八百六十平方米, 銷售所得分別為人民幣十一億六千五百萬元及人民幣一千八百萬元 發展物業 華西 集團目前有十一個項目在成都及重慶銷售 在成都, 時代上城於三月推出首期預售, 市場反應理想 御園及位於雙流發展區的時代小鎮分別進一步售出十二萬九千三百平方米及六萬一千五百平方米, 銷售所得分別為人民幣十一億八千一百萬元及人民幣三億六千七百萬元 在重慶, 國際社區加推零售及住宅單位, 按集團應佔份額計算, 進一步售出九萬七千一百平方米, 銷售所得為人民幣六億七千六百萬元 按集團應佔份額計算, 寰宇天下和紫御江山分別進一步售出二萬零七百平方米和四萬一千三百平方米, 銷售所得分別為人民幣三億八千四百萬元和人民幣三億四千一百萬元 發展物業 華南 另外有七個項目在佛山及廣州銷售 在佛山, 按集團應佔份額計算, 依雲華府和依雲雍景灣分別於十月和十一月推出首數期預售, 市場反應熱烈 按集團應佔份額計算, 依雲天滙和依雲曦城進一步售出二萬七千七百平方米和三萬七千六百平方米, 銷售所得分別為人民幣五億六千三百萬元和人民幣四億一千四百萬元 市場對依雲水岸及依雲上城的反應亦令人滿意 這六個項目皆透過一間與招商地產各佔一半權益的合營公司發展 在廣州, 按集團應佔份額計算, 東薈城進一步售出二萬二千一百平方米, 銷售所得為人民幣三億七千九百萬元 此項目與萬科企業股份有限公司及招商地產合營發展, 集團佔 33% 權益 發展物業 華中 華北有七個項目在北京 大連 天津及武漢銷售 在武漢, 月璽於六月推出首期預售, 結果售出五萬零三百平方米, 銷售所得為人民幣五億一千五百萬元 至於北京, 臻園加推數期, 市場反應空前熱烈, 按集團應佔份額計算, 迅即售出三萬五千八百平方米, 銷售所得為人民幣十六億五千一百萬元 50 51
發展物業 國內物業項目銷售概況 (%) (%) 華東 常州 2 5 11 杭州 7 14 8 寧波 2 2 1 上海 5 10 4 蘇州 5 23 22 無錫 4 8 13 25 62 59 華西 成都 7 10 15 重慶 4 7 11 11 17 26 華南 佛山及廣州 7 8 8 華中及 北京 1 8 2 華北 大連 天津及武漢 6 5 5 14 21 15 總土地儲備 10.2 百萬平方米, 跨越十五個城市項目性質 ( 不包括綠城 ) * 包括成都國際金融中心及無錫國金中心已落成的部分 76% 14% 10% * 52 53
業務評議中國業務 國內物業項目表 應佔總項目性質樓面面積物業情況商場寫字樓住宅酒店 ( 平方米 ) 已完工施工中策劃中 所佔實質權益 (%) 應佔總項目性質樓面面積物業情況商場寫字樓住宅酒店 ( 平方米 ) 已完工施工中策劃中 所佔實質權益 (%) 時代上院 住宅 300,000 71 時代上院 酒店 44,000 71 鳳凰湖 03 地塊項目 ( 黃河路與鳳翔路 ) 245,000 100 鳳凰湖墅 198,000 100 九龍倉 君廷 220,000 100 九龍倉 碧壐 璞儷洋房 203,000 100 綠城 之江一號 136,000 50 九龍倉 世紀華府 129,000 100 綠城九龍倉 錢塘明月 95,000 50 九龍倉 君璽 82,000 100 杭州雍景灣 ( 前稱 拱墅區申花單元項目 ) 62,000 50 杭州蕭山 A10 項目 27,000 50 鉑悅府 104,000 100 泊璟廷 49,000 50 鉑翠灣 39,000 50 上海浦東黃埔江項目 136,000 100 上海南站項目 134,000 19 會德豐國際廣場 111,000 98 上海周浦項目蘭廷 98,000 100 大上海時代廣場 90,000 100 靜安花園 71,000 55 九龍倉 蘭宮 52,000 100 玉蘭公館 ( 前稱 上海唐鎮項目 ) 36,000 50 上海璽園 1,000 71 蘇州時代上城 585,000 57 碧堤半島 335,000 100 蘇州國際金融中心 278,000 57 國賓 1 號 77,000 100 蘇州雍景灣 3,000 50 時代上城 412,000 100 碧璽 334,000 100 無錫國金中心 寫字樓 148,000 100 無錫國金中心 酒店 42,000 100 時代上河 153,000 100 無錫璽園 140,000 100 時代小鎮 736,000 100 成都國際金融中心 商場 寫字樓 467,000 100 成都國際金融中心 其他 143,000 100 成都環貿廣場 353,000 30 時代上城 222,000 100 御園 205,000 100 時代 奧特萊斯 63,000 100 擎天半島 ( 又名雍錦匯 ) 38,000 100 天府時代廣場 9,000 100 時代 晶科名苑 600 100 重慶紫御江山 323,000 50 國際社區 288,000 40 重慶國金中心 214,000 50 重慶寰宇天下 110,000 39 重慶時代廣場 55,000 100 佛山依雲華府 ( 前稱 佛山南海區羅村孝德湖北面地塊項目 ) 149,000 50 佛山依雲曦城 86,000 50 佛山依雲雍景灣 ( 前稱 佛山襌西新城南莊綠島湖地塊項目 ) 74,000 50 佛山依雲天匯 10,000 50 佛山依雲上城 7,000 50 佛山依雲水岸 3,000 50 廣州東薈城 68,000 33 北京臻園 60,000 33 北京豐台亞林西 ( 西 ) 地塊項目 44,000 25 北京豐台亞林西 ( 東 ) 地塊項目 40,000 25 長沙國金中心 725,000 100 長沙奧特萊斯項目 70,000 100 大連時代廣場 20,000 100 大連桃源里 ( 前稱 中山區解放路桃源區不朽巷地塊項目 ) 144,000 60 天津雍景灣 ( 前稱 天津海河項目 ) 91,000 50 天津北寧灣 36,000 50 天津雍華府 8,000 50 月璽 ( 前稱 武漢漢陽區月湖 B 地塊項目 ) 127,000 100 武漢時代廣場 38,000 100 以上項目的落成年份, 可參考編列於第 188 至 197 頁的主要物業撮要表 54 55