十二五 职业教育国家规划教材 经全国职业教育教材审定委员会审定 高职高专经管类核心课教改项目成果系列规划教材 房地产经纪 ( 第二版 ) 殷世波 王海燕傅玳傅玳 范小琪周成学周成学叶宏伟陈毅刚周强龙 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
内容简介 图书在版编目 (CIP) 数据 房地产经纪 / 殷世波主编. 2 版. 北京 : 科学出版社,2014.11 ( 十二五 职业教育国家规划教材 高职高专经管类核心课教改项目成果系列规划教材 ) ISBN 978-7-03-042322-1 Ⅰ. 1 房 Ⅱ. 1 殷 Ⅲ. 1 房地产业 - 经纪人 - 高等职业教育 - 教材 Ⅳ. 1 F293.35 中国版本图书馆 CIP 数据核字 (2014) 第 251036 号 责任编辑 : 田悦红 龚亚妮 / 责任校对 : 柏连海 责任印制 : 吕春珉 / 封面设计 : 一克米工作室 16 100717 http://www.sciencep.com 骏杰印刷厂 * 2008 8 7871092 1/16 2015 5 25 1/4 2015 5 585 000 定价 :49.00 元 010-62134988 010-62132460VF02 版权所有, 侵权必究 010-64030229010-6403431513501151303
第二版前言 8 MOOCmassive open online courses 2012 MOOC MOOC CourseraUdacity edx 1. 21 3 2. www.abook.cn 3. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
iv 4. 2010 9 5. 21 21 2013 2014 3
第一版前言 21 2001 12 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
序 2006 200616
ii 周建松 2008 6 9 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
目 录 项目一初识房地产经纪行业 1 任务 1 掌握房地产经纪基础知识 2 一 经纪 2 二 房地产经纪的内涵与类型 7 三 房地产经纪的特性和行业性质 11 四 房地产经纪的必要性和作用 12 五 房地产经纪的产生与发展 15 任务 2 房地产经纪行业管理 23 一 房地产经纪行业管理的含义与作用 23 二 房地产经纪行业管理的基本原则 24 三 房地产经纪行业管理的基本模式 25 四 房地产经纪行业管理内容 28 任务 3 实训项目与练习 35 一 初步了解房地产经纪人的一天 35 二 实务操作 37 项目小结 37 项目二房地产经纪人员和房地产经纪机构 38 任务 1 成为合格房地产经纪人员 39 一 房地产经纪人员的职业资格 39 二 房地产经纪人员的权利和义务 44 三 房地产经纪人员应具备的素质与能力 45 四 房地产经纪人员与房地产经纪企业的关系 56 任务 2 设立房地产经纪机构 57 一 房地产经纪机构设立 58 二 房地产经纪机构的基本类型 60 三 房地产经纪机构的经营模式 63
任务 1 熟悉存量房交易 78 四 房地产经纪机构的组织系统 68 任务 3 实训项目与练习 72 一 21 世纪不动产和公众房网经营模式案例 72 二 实务操作 ( 模拟组建房地产经纪公司 ) 74 项目小结 75 项目三 存量房经纪业务 76 一 存量房概述 78 二 存量房交易 78 任务 2 熟悉存量房经纪业务 84 一 存量房经纪业务概述 84 二 存量房经纪业务操作流程 84 三 存量房托管业务 95 任务 3 房地产经纪业务实务操作 96 一 存量房买卖经纪业务操作案例 96 二 实务操作 110 viii 项目小结 111 项目四存量房经纪业务延伸服务 113 任务 1 熟悉存量房经纪业务延伸服务流程 115 一 房地产产权登记代办服务 115 二 房地产抵押贷款代办服务 122 三 房地产经纪业务中的咨询服务 127 任务 2 存量房经纪业务延伸服务操作 135 一 我爱我家不动产存量房经纪业务延伸服务操作案例 135 二 存量房经纪业务延伸服务操作 137 项目小结 137 项目五 新建商品房销售代理 138 任务 1 熟悉新建商品房销售代理流程 140 一 新建商品房销售代理内涵 140 二 新建商品房销售代理业务流程 141 任务 2 掌握住宅 写字楼 商业地产销售代理工作 145 一 住宅销售代理 145 二 写字楼销售代理 151 三 商业地产销售代理 161 任务 3 新建商品房销售代理业务实务操作 166 一 新建商品房销售代理业务操作案例 166 二 实务操作 186 项目小结 187 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
项目六房地产经纪服务合同与房地产经纪执业规范 188 任务 1 熟悉房地产经纪服务合同 192 一 房地产经纪服务合同的含义 特征与作用 192 二 房地产经纪服务合同的内容和重要事项 193 三 房地产经纪服务合同的主要类型 197 四 房地产经纪活动相关的其他合同 224 任务 2 房地产经纪执业规范 242 一 房地产经纪执业规范概述 242 二 房地产经纪执业规范的主要内容 244 任务 3 房地产经纪服务合同与房地产经纪执业规范实务操作 252 一 房地产经纪服务合同案例 252 二 实务操作 253 项目小结 260 项目七房地产税费 262 任务 1 熟悉房地产税费 264 一 房地产税费概况 264 二 房地产交易的主要税种 267 三 房地产经营的主要费用 278 任务 2 熟悉房地产交易中的税费计算 283 一 税费计算方法 283 二 税费计算案例 285 任务 3 房地产交易中的税费实务操作 288 一 杭州房地产交易中的税费案例 288 二 实务操作 290 项目小结 293 项目八存量房房源 客源管理及信息系统 294 任务 1 掌握房源管理与客源管理 295 一 房源管理 295 二 客源管理 299 任务 2 熟悉房地产经纪信息管理 301 一 房地产经纪信息管理概述 301 二 房地产经纪信息计算机管理系统 305 三 房地产经纪业务的网络化运作 309 任务 3 公众房网经纪信息管理系统案例 311 一 房产中介业务管理系统 311 二 公众房网系统软件实务操作 ( 计算机操作 ) 321 三 实训项目 322 项目小结 322 ix
五 房地产经纪企业风险管理 343 项目九 房地产经纪企业管理 323 任务 1 熟悉房地产经纪企业的运营管理 325 一 房地产经纪企业业务流程管理 325 二 房地产经纪企业的财务管理 329 三 房地产经纪企业人力资源管理 332 四 房地产经纪企业客户关系管理 337 任务 2 房地产经纪门店管理与商品房售楼处管理 347 一 房地产经纪门店管理 347 二 商品房售楼处管理 358 任务 3 房地产经纪机构企业管理案例分析 366 一 公众房网企业管理案例 366 二 伟业我爱我家集团薪酬福利案例 373 三 实务操作 374 项目小结 379 附录 1 380 x 附录 2 386 参考文献 392 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
初识房地产经纪行业 1. 2. 1. 2. 3.
案例导入 2 80% 1. 经纪有哪些作用? 如何认识房地产经纪的作用? 2. 经纪有哪些特点? 1 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo ( 一 ) 经纪的内涵
3 1. 2. 3. 1
4 2 3 ( 二 ) 经纪相关概念解析 1. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
+ 1.1 + 2. 1 2 1) 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写, 张永岳 崔斐主编 房地产经纪概论 ( 第六版 ), 第 33 页, 北京 : 中国建筑工业出版社,2012 年 略作改动 5
6 ( 三 ) 经纪的特点 5 1. 2. 3. 4. 5. ( 四 ) 经纪的起源 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
( 一 ) 房地产经纪的内涵 1 ( 二 ) 房地产经纪的类型 1. 1) 根据 1999 年 3 月 15 日通过的 中华人民共和国合同法 的有关规定, 行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域, 并不适用于房地产 7
8 1 2 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
9 A. B. 2. 1 2 exclusive selling
10 rightmls 1 MLS 1 2 2 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo 1) 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写, 张永岳 崔斐主编 房地产经纪概论 ( 第六版 ), 第 35 页, 北京 : 中国建筑工业出版社,2012 年 略作改动 2) 因在实际业务中土地经纪业务较少可忽略不计
( 一 ) 房地产经纪的特性 1. 2. 1 ( 二 ) 房地产经纪的行业性质 1. 1) 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写, 张永岳 崔斐主编 房地产经纪概论 ( 第六版 ), 第 37 页, 北京 : 中国建筑工业出版社,2012 年 略作改动 11
2. 12 3. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo ( 一 ) 房地产经纪的必要性
13 1. 2. 3. 4.
80% ( 二 ) 房地产经纪的作用 1. 14 2. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
3. 4. ( 一 ) 中国房地产经纪业产生与发展的历史 1. 1949 15
1840 16 2. 1949 11949~1977 20 50 1978 21978~2000 1992 1995 1 1 1996 2 2001 8 5 1988 1993 70 1992 5 1993 12 1995 1995 32001 2001 2001 12 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
2002 7 2002 8 2004 7 2004 21 2011 4 1 3. 1949 70% 20 1968 20 70 80 20 80 20 80 20 90 20 90 1995 1997 17
18 1997 5 21 1998 4. 1949 1970 20 70 1971~1980 1971 1977 1980~1985 64% 1985~1991 1984 1985 7 10 1986 5 1988 1987 8 1987 340 1987 11 1988 3 1990 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
1991~1996 1995 1996 6 ( 二 ) 西方国家房地产经纪业产生与发展的历史 1. 1 1917 2 19
20 1908 NAR 2012 100 MLS 200 10 6 18 2 5 3 20% 4 2. 3. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo 20 30 60 20 90
( 三 ) 我国房地产经纪业的现状及发展趋势 1. 2002 11 1 2 21
22 3 2013 5 100 5 47668 26821 21541 1 2. 2 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo 1 1) 中国房地产估价师与房地产经马人学会编写, 张永岳 崔斐主编 房地产经纪概论 ( 第六版 ), 第 54 页, 北京 : 中国建筑工业出版社,2012 年 略作改动 2) 张永岳 崔斐主编 房地产经纪概论 ( 第六版 ), 第 58-59 页, 北京 : 中国建筑工业出版社,2012 年 略作改动
MLS 2 3 24 4 2 ( 一 ) 房地产经纪行业管理的含义 23
24 ( 二 ) 房地产经纪行业管理的作用 ( 一 ) 营造良好的环境, 鼓励行业发展 ( 二 ) 遵循行业规律, 实施专业管理 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
( 三 ) 严格依法办事, 强化行业自律 ( 四 ) 顺应市场机制, 维护有序竞争 25
26 3 ( 一 ) 行政主管模式 5 ( 二 ) 行业自治模式 10 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
( 三 ) 行政与行业自律并行管理模式 200 90 80% 27
( 一 ) 房地产经纪行业管理的基本框架 1. 28 2. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
3. ( 二 ) 我国现行房地产经纪行业管理的主要内容 1. 2004 6 7 29
3 3 2. 2004 7 30 3. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
31 4. 1
32 2 3 1 2 3 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
33 4 5.
34 1 0.5%~2.5% 3% 2 3 1% 4 300~1000 0.5% 6. 2002 8 [2002] 521 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
3 ( 一 ) 开店 1. 15 2. 3. ( 二 ) 日常工作 1. 35
2. ERP 3. 4. 5. / 6. 7. / 8. / 36 ERP / ERP 9. / 1/ 10 1.2 科学出版社职教技术出版中心 A 7 B 3 C 7 A 1~3 B 3~7 C 7~15 www.aboo 2/ /
/ 10. 11. 12. 13. 14. ( 三 ) 闭店 1. 2. 1. 2. 37
房地产经纪人员和房地产经纪机构 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
案例导入 1. 本案中造成经纪公司信誉受到影响的原因是什么? 2. 经纪人除了具备专业知识和专业技能外, 还应当具备什么样的职业道德? 1 2001 12 18 ( 一 ) 房地产经纪人员的职业资格种类 39
40 1. 1 2 3 2. 1 2 3 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
( 二 ) 房地产经纪人员职业资格考试 1. 2. 41
13 3. ( 三 ) 房地产经纪人员职业资格注册 42 2004 6 29 [2004]43 2004 7 1. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
3 90 2. 43
3. ( 一 ) 房地产经纪人的权利和义务 1. 44 2. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
( 二 ) 房地产经纪人协理的权利和义务 1. 2. ( 一 ) 房地产经纪人员职业道德素质 45
46 1. 21 2. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
47 3. 1 2 3
48 4 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
5 ( 二 ) 房地产经纪人应具备的知识素质 2.1 文化修养相关专业基础知识房地产经纪专业知识 2.1 49
50 1. 2. 3. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo ( 三 ) 房地产经纪人应具备的心理素质
51 1. 2. 3.
( 四 ) 房地产经纪人员应具备的礼仪修养 52 1. 2. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo V
53 3. 1
2 3 ( 五 ) 房地产经纪人员应具备的职业能力 1. 54 2. 3. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
4. 5. 6. ( 六 ) 房地产经纪人员职业技能的培养 55
56 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
2 案例导入 100 3 A B C A 100 3 99 46 3 57
引例解析 30 58 ( 一 ) 房地产经纪机构的内涵和设立条件 1. 2. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
3. 1 2 ( 二 ) 房地产经纪机构设立的程序 备案和注销 1. 30 59
30 2. 60 30 3. ( 一 ) 按照组织形式分类 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo 1.
2. 3. 4. ( 二 ) 按业务类型分类 1. 61
21 2. 3. 62 4. 5. 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
( 一 ) 房地产经纪机构经营模式类型 1. 60% 1 2. 1 63
64 2 20 CIS 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
4 21 1993 2005 150 2006 + 50 50% 65
21 ( 二 ) 房地产经纪机构经营模式的比较 1. 66 2.1 2. 2.2 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo
67
68 2002 400 60 ERP ( 一 ) 房地产经纪机构的部门设置 1. 小资料 科学出版社职教技术出版中心 www.aboo 1
2 2. 3. 4. ( 二 ) 房地产经纪机构的岗位设置 1. 69