报告提要 兴宁市位于云浮 肇庆 佛山 广州 河源 梅州城镇发展轴上, 是广梅产业发展带的北部重要节点 ; 属于生态发展区, 是粤北生态屏障的重要组成部分 ; 是梅州市副中心城市, 位于 X 型发展主轴上, 是粤 赣 闽边际地区重要的门户枢纽 兴宁市南部新城为中心城区人民大道以南范围 ( 包含神光山风

兴宁市南部新城首期土地一级开发可行性分析报告 The Feasibility Analysis Report of The First Phase of New Xingning Southern City 广东中广信资产评估有限公司 2014 年 10 月 28 日

报告提要 兴宁市位于云浮 肇庆 佛山 广州 河源 梅州城镇发展轴上, 是广梅产业发展带的北部重要节点 ; 属于生态发展区, 是粤北生态屏障的重要组成部分 ; 是梅州市副中心城市, 位于 X 型发展主轴上, 是粤 赣 闽边际地区重要的门户枢纽 兴宁市南部新城为中心城区人民大道以南范围 ( 包含神光山风景区 ), 总面积约为 36 平方公里, 是兴宁未来发展的重点地区 南部新城建设通过承接老城的行政职能, 沿兴南大道和迎宾大道等城市中轴形成行政文化中心片区和商贸物流片区, 作为新城核心 通过锦绣大道和新城大道向双翼伸展, 串接科教研发片区 旅游服务片区 滨江商住区 城东居住片区和神光山生态旅游片区, 构筑 轴带生长, 一核两翼 的城市格局 在新城 一核两翼 的空间结构上, 规划通过行政文化中心区 商贸物流园 科教研发片区 客家文化园 农贸专业市场和神光山生态旅游园等重点项目推进新城建设 广东中广信资产评估有限公司 1

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兴宁市 2010 年后, 已编制了 兴宁市城市总体规划 (2010-2020) 兴宁市南部新城控制性详细规划和城市设计 等一系列规划文件, 这为兴宁南部新城的建设发展提供了依据 目前, 兴宁市人民政府 兴宁市土地储备和征地服务中心就 兴宁南部新城首期范围土地进行一级开发及部分公共设施建设 项目发出招标文件, 广东明珠集团股份有限公司拟承接该招标项目 根据广东明珠集团股份有限公司要求, 以及兴宁市各政府职能部门提供的资料, 广东中广信资产评估有限公司组织人员对项目区域的权属情况 地类情况 村落居民人口情况 村屋分布情况进行了全方位调查, 并结合兴宁市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况, 对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算, 并结合当前土地市场情况, 对项目操作的可行性进行了分析 分析显示, 通过模拟分析, 本项目按照 25% 的所得税率, 项目公司经营期 5 年, 期间不考虑利润分配, 经测算, 项目公司经营期利润合计 231,918.67 万元, 缴纳所得税 57,979.67 万元, 经营期税后净利润 173,939.00 万元 从净现金流量角度分析, 该项目经营期末合计的净现金流量为 473,939.00 万元, 考虑 300,000.00 万元的资本投入, 项目实际净现金流量为 173,939.00 万元 则 5 年经营期, 所得税后, 项目财务内部收益率 12.89%; 如采用 6% 基准利率 ( 房地产行业一般收益率 ), 项目财务净现值为 80,135.88 万元 以上指标表明项目的盈利能力可以满足投资者要求 在上述分析的基础上, 并对影响项目收益的建设成本及出让收入两块进行了敏感性分析, 以供报告使用者参考 广东中广信资产评估有限公司 3

( 本页无正文 ) 广东中广信资产评估有限公司 2014 年 10 月 28 日 广东中广信资产评估有限公司 4

目录 报告提要... 1 一 项目概述... 5 1.1 项目概况... 5 1.1.1 项目名称... 5 1.1.2 项目开发范围... 5 1.1.3 项目建设内容... 5 1.2 项目背景... 6 二 需求分析... 7 2.1 区域经济及发展规划... 7 2.1.1 项目区域经济现状及城市发展规划... 7 2.1.2 项目区域土地现状及发展利用规划... 10 2.2 项目开发地块现状条件... 12 2.2.1 项目开发地区综合现状... 12 2.2.2 项目地区建设现状... 12 2.2.3 市政 公共配套设施现状... 13 2.2.4 地区定位与目标... 15 2.3 兴宁市土地市场概述... 16 三 项目建设方案... 17 3.1 项目拆迁规模... 17 3.2 项目建设规模... 17 3.3 项目工程建设方案... 19 四 项目投资估算及资产筹措... 20 4.1 编制范围... 20 4.2 编制依据... 21 4.3 投资估算... 22 五 项目收入评估及风险分析... 30 5.1 项目土地出让情况分析... 30 5.2 土地出让计划建议... 32 5.3 土地出让价格预测... 35 5.4 项目土地出让收入分析... 48 5.5 项目土地出让收入收款计划... 51

5.6 项目其他收入... 52 六 项目现金流分析... 53 6.1 正常价格土地销售现金流分析... 53 6.2 项目不确定性分析... 59 6.3 项目财务指标评价... 64 6.4 项目风险分析... 65 6.4.1 项目主要风险因素识别... 65 6.4.2 风险程度分析... 66 6.4.3 风险应对措施评价... 68

一 项目概述 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 兴宁市南部新城首期土地一级开发及部分公共设施建设项目 1.1.2 项目开发范围 兴宁市南部新城首期工程位于兴宁市南部, 规划区范围由长深高速 ( 梅河段 ) 城市外环( 西环大道 ) 人民大道( 原 205 国道 ) 和神光山围合的区域组成 项目总用地面积为 13,481 亩 1.1.3 项目建设内容 项目建设内容包括征地 拆迁 补偿 安置 土地收储 以及开发范围内道路 供水 供电排水 通讯 照明 绿化 土地平整等基础设施建设和回迁安置房的建设 序号项目名称建设内容 征地 拆迁 安置和补偿工作 ( 包括南部新城首 1 南部新城的征地拆迁 期开发范围内的福兴大道及桥梁 迎宾大道所占用土 2 3 南部新城首期范围内部分基础设施南部新城首期范围内部分公共设施 地的征地和拆迁 ) 开发范围内道路 供水 供电排水 通讯 照明 绿化 土地平整兴宁市文化广场 兴宁市图书档案馆 兴宁市美术馆 兴宁市青少年活动中心 兴宁市大剧院 实验幼儿园 实验小学 实验中学 4 南部新城安置房建设建设约 220 万平方米的安置房 广东中广信资产评估有限公司 5

1.2 项目背景 近年来, 兴宁市一直认真贯彻落实中央 广东省和梅州市的决策部署, 紧紧围绕 以人民群众满意为重要标尺 全力建设富庶美丽幸福梅州 的核心任务, 积极落实梅州市委领导下, 在全市新型城市化工作会议上的讲话精神, 加快推进新型城市化工作, 统筹城乡 以城带乡 城乡互动, 城是宜居区, 乡是生态园, 努力建设有特色 有个性 让人记得住的城市 在 率先成为梅州绿色崛起主力军 的目标要求下, 兴宁市重点推进 三园一区一基地 的建设, 拉开城市架构, 推动城市发展 随着城市发展驶入快车道, 中心城区现有功能已不能更好地服务于未来的发展, 根据发展需要和城市功能提升的要求, 亟需有预见性的选取适宜空间, 完善城市功能, 提升城市品味 经兴宁市发展和改革局批准, 兴宁市南部新城首期一级土地开发项目不再进行招标 为了加快推进本项目的发展, 经 2014 年 9 月 30 日市政府常务会议决定 ( 市政府十四届第 40 次会议 2014 16 号 ), 由兴宁市人民政府 兴宁市土地储备和征地服务中心与广东明珠集团股份有限公司或广东明珠集团股份有限公司组成的联合体就该项目的合作进行协商 广东中广信资产评估公司应广东明珠集团股份有限公司的委托, 对该项目进行可行性研究分析, 并出具 可行性研究报告 广东中广信资产评估有限公司 6

二 需求分析 2.1 区域经济及发展规划 2.1.1 项目区域经济现状及城市发展规划 1 地区经济发展禀赋项目所在梅州兴宁市位于广东省东北部, 扼东江 韩江上游, 地跨东经 115 30 至 116, 北纬 23 50 至 24 37 北部与江西省寻邬县毗邻, 东北部与平远县 梅县相接, 东部与梅县交界, 南部与丰顺县 梅县相连, 西北部与龙川县相邻, 西南部与五华县接壤 全市总面积 2104.85 平方公里 市委 市政府所在地兴城镇位于 300 多平方公里的宁江盆地中部, 是粤 赣 闽三省陆路交通枢纽, 粤东北部主要商品集散地, 梅州市次中心城市, 兴宁政治 经济 文化中心 城区规划面积 51.9 平方公里, 至 2003 年建成面积 12.8 平方公里 兴城距广州 377 公里, 至深圳 347 公里, 至汕头 185 公里, 至韶关 407 公里, 至江西寻邬县 128 公里, 至福建龙岩 282 公里, 至梅州城 57 公里 兴宁是闽粤赣三省边际陆路交通枢纽 :205 国道 225 226 省道 广梅汕铁路和阜鹰汕快速铁路贯穿境内, 梅河高速公路 兴畲高速公路 济广高速在兴宁总共设有 8 个出入口, 每百平方公里公路密度达 143.7 公里, 排在全省山区县市的首位, 火车客运 货运站距市区仅 2 公里 2 经济发展情况 广东中广信资产评估有限公司 7

(1) 三园一区一基地建设近年来, 我市深入贯彻落实党的十八大 十八届三中全会以及习近平总书记系列重要讲话精神, 紧紧抓住赣闽粤原中央苏区振兴发展规划 省委省政府促进粤东西北地区振兴发展和广州市天河区对口帮扶兴宁的战略机遇, 以交通基础设施建设 产业园区扩能增效 城市扩容提质为重要抓手, 全力推进高新技术产业园 文化旅游产业园 现代商贸物流园 新中心城区 精致高效农业基地 三园一区一基地 建设, 全力以赴调结构 促发展 惠民生 保稳定, 经济社会继续保持良好发展态势 2013 年, 全市实现 GDP132.44 亿元, 比增 11%; 公共财政预算收入 5.71 亿元, 比增 27.1%; 固定资产投资 38.22 亿元, 比增 29.1%; 社会消费品零售总额 67.75 亿元, 比增 13%; 城镇居民可支配收入 16394 元, 比增 12.2; 农村居民人均纯收入 11155 元, 比增 13.1 今年 1 至 6 月, 全市实现 GDP60.0 亿元, 比增 8.5%; 公共财政预算收入 2.82 亿元, 比增 24.6%; 固定资产投资 22.07 亿元, 比增 79.5%; 社会消费品零售总额 37.79 亿元, 比增 10.2% (2) 生态经济兴宁属南亚与中亚热带过渡气候, 年平均气温 20.4, 年平均降雨量 1540.3 毫米, 年平均日照时数 2009.8 小时, 自然环境优越, 四季宜耕宜牧, 具有发展农 林 果 牧 渔等农业的有利气候条件 主要特色 广东中广信资产评估有限公司 8

农产品有优质大米 高山茶油 有机蔬菜 客家黄优质肉鸡和柚子 龙眼 荔枝 茶叶 柑橙等 全市有广东富农 树人木业 宝兴畜牧等 66 家农业龙头企业 ( 其中省级 6 家 地级 30 家 ), 农业特色基地 11 个, 种植面积达 7.24 万亩 有熙和湾 宝兴农牧 合水盛旺农业 鸿源生态园等 7 个耕山致富典型 2013 年全市农业总产值实现 59.33 亿元 比增 5.6% (3) 工业经济兴宁工业商贸基础良好 是粤闽赣边商品集散地, 素有 小南京 之称和 无兴不成市 之说 全市有集贸市场 35 个, 物流企业 13 家 年运载量 200 万吨, 东岳宫市场是 全国百强集贸市场 全市初步形成了机电 电力 工艺 纺织 化工 建材等工业支柱产业 有上市公司 1 家 ( 广东明珠 ), 高新技术企业 8 家,2013 年, 全市工业总产值 113.3 亿元 比增 11.5%, 其中规模以上工业企业总产值 41.49 亿元 比增 14.6%; 完成工业增加值 33.29 亿元 比增 13.8% 东莞石碣( 兴宁 ) 产业转移工业园是省级产业转移园, 园区的规划控制面积 9775 亩, 首期规划 6000 亩, 已开发 3896 亩 2014 年上半年, 实现园区工业产值 9.39 亿元, 比增 44.6%; 工业增加值 1.69 亿元, 比增 44.5%; 出口产值 1950 万美元, 比增 20.3%; 税收 2204 万元 比增 23.6% 目前, 园区现有进园企业 59 家 计划总投资 93.85 亿元, 其中投资亿元以上项目有 22 家, 已投 ( 试 ) 产企业 40 家, 在建项目 12 家, 筹建 7 家 广东中广信资产评估有限公司 9

2.1.2 项目区域土地现状及发展利用规划 1 兴宁市土地现状及发展利用规划兴宁市全市土地总面积 兴宁市土地利用总体规划(2010-2020 年 ) 于 2010 年底编制完成, 规划基期年为 2009 年, 规划期为 2010-2020 年 规划范围包括兴田街道 福兴街道 宁新街道等 3 个街道以及永和镇 新圩镇 罗浮镇 罗岗镇 黄槐镇 龙田镇 石马镇 宁中镇 径南镇 坭陂镇 水口镇 黄坡镇 合水镇 大坪镇 叶塘镇 新坡镇 刁坊镇等 17 个镇, 土地总面积为 2075.39 平方公里 依据 兴宁市土地利用总体规划 (2010-2020 年 ), 至 2020 年, 全市耕地保有量不低于 35328 公顷 ; 基本农田面积不少于 30954 公顷 全市建设用地总规模控制在 17431 公顷以内, 城乡建设用地规模控制在 13562 公顷以内, 城镇工矿用地规模控制在 3361 公顷以内 全市生态用地比率不低于 84.00%, 森林覆盖率达到 60.00% 以上 ; 中心城区生态用地比率不低于 68.00%, 绿化覆盖率在 30.00% 以上 全市新增建设占用农用地规模控制在 2816 公顷以内, 其中新增建设占用耕地规模控制在 1853 公顷以内 2 兴宁新城土地现状及发展利用规划兴宁市南部新城规划面积为 3603.2 公顷, 其中建设用地面积为 1051.2 公顷, 占规划区总用地的 29.17%, 非建设用地共 2552 公顷, 占规划区总 广东中广信资产评估有限公司 10

用地的 70.83% 由于老城拓展缓慢, 南部新城整体建设十分有限, 主要沿人民大道和兴南大道局部成片建设, 外围均为零散的村落和大片农田 在建设用地中, 城市建设用地为 1006.89 公顷, 占到总建设用地的 95.78%; 铁路用地 公路用地和军事用地等用地为 44.31 公顷, 占总建设用地的 4.22% 非建设用地中, 水域面积 68.92 公顷, 占非建设用地的 2.7%; 农林用地面积 2396.55 公顷, 占非建设用地的 93.91%; 空闲地等其他非建设用地 86.53 公顷, 占非建设用地的 3.39% 现状用地汇总表 用地代号 用地 用地面积 ( 公顷 ) 比例 (%) H 建设用地 1051.2 29.17 H11 城市建设用地 1006.89 27.94 其中 H21 铁路用地 13.22 0.37 H22 公路用地 28.55 0.79 H41 军事用地 2.54 0.07 E 非建设用地 2552 70.83 中 其 E1 水域 68.92 1.91 E2 农林用地 2396.55 66.51 E9 其他非建设用地 86.53 2.4 总计南部新城总用地 3603.2 100 广东中广信资产评估有限公司 11

2.2 项目开发地块现状条件 2.2.1 项目开发地区综合现状 项目开发地块位于兴宁市中心城区南部, 简称南部新城, 主要包括宁新街道办 福兴街道办 兴田街道办和刁坊的部分区域 本项目由长深高速 ( 梅河段 ) 城市外环( 西环大道 ) 人民大道( 原 205 国道 ) 和神光山围合的区域组合, 面积约 36 平方公里 2.2.2 项目地区建设现状 1 未征收土地现状南部新城主要分为福兴区 宁新区 刁坊区, 规划范围内大部分土地目前未征收, 保持自然村状态, 多为空地, 部分为村宅, 地势平坦, 村宅多为 2~3 层的框架结构, 空地多为耕地 南部新城范围内村落散点状分布, 现状建筑多为二至三层, 由村民自发建设的砖木结构建筑 宅基地上建筑密度大, 缺乏基本的公共服务设施 通行条件和绿地 根据初步的数据统计, 框架结构建筑约占 10%, 混合结构建筑约占 25%, 土房约占 65% 广东中广信资产评估有限公司 12

2 已开发的土地情况 南部新城部分区域已征收转为城镇建设用地, 主要分布在福兴区, 现在建的有福兴安置区 2.2.3 市政 公共配套设施现状 1 交通设施 (1) 对外交通现状南部新城现状区位交通优势明显, 规划区内有广梅汕铁路 长深高速 ( 梅河段 ) 和 205 国道对外联系 其中广梅汕铁路从规划区南侧通过, 在兴南大道南端设有客运站一座, 占地约 3 公顷, 在规划区外西侧设置有货运站一座 长深高速 ( 梅河段 ) 从规划区东南侧穿过, 是城市的重要对外联系 广东中广信资产评估有限公司 13

通道 205 国道 ( 人民大道 ) 红线宽度 52 米, 位于规划区北侧, 兼具城市主干道功能, 对于城市南部交通联系影响较大, 在人民大道与迎宾大道交叉口附近现状设置一处城南客运站, 占地约 1 公顷 (2) 内部交通现状由于兴宁中心城区 南下东进 发展不足, 城市框架未能拉开, 新的城市中心区未能形成, 导致新城市内部道路交通比较缺乏, 主要通过兴南大道 官汕路 兴将路和站前路与老城区进行交通联系, 其余交通联系主要通过现状村道承担 2 供电设施南部新城规划区现状供电设施两处,110 千伏刁坊和 110 千伏宁新站 ( 在建 ) 3 排水设施现状排水设施位于宁江沿岸, 包括兴宁电排站和横湖排涝站 4 安全设施南部新城有一处安全设施, 位于兴福路和兴将路交叉口, 为福兴消防指挥站 5 通信设施现状通信线路主要以架空敷设为主, 部分新建道路建有通信管道 广东中广信资产评估有限公司 14

2.2.4 地区定位与目标 一是抓好新型城市化建设 今年完成兴城新中心城区规划设计, 力争明年动工建设, 至 2014 年完成行政服务 文化艺术 商务中心 休闲广场 教育卫生等公共设施 今年上半年完成城兴宁市总体规划修编, 以及新中心城区总体规划 控制性详细规划和城市设计, 年内完成 17 个建制镇的总体规划和 45 个行政村村庄整治规划, 规划建设 1~2 个示范镇村, 以规划引领城乡可持续发展 二是抓好高新技术产业园建设 今年全面完成东莞石碣 ( 兴宁 ) 产业园规划设计, 动工兴建园区污水处理厂 综合服务区 兴业大道, 进一步完善 七通一平 建设, 拿出 1000 亩净地招商 今年重点引进飞利浦小家电 ( 兴宁 ) 生产基地 三菱重工 天恒五星级酒店 熙和湾旅游产业园 鸿源电机园等重大招商引资项目, 争取在年内进园动工建设 跟进深圳华南城 北京首创等知名企业来兴投资, 参与商贸物流园建设 ; 培育和引进省级 国家级农业龙头企业, 大力发展精致高效农业, 打造 1~2 个具有兴宁特色的知名农产品 进一步巩固提升传统优势产业, 加快工业经济转型升级, 力争三年内扶持 2~ 3 家企业上市 三是抓好文化旅游产业 今年完成全市旅游规划和神光山旅游产业园 熙和湾旅游度假区的详细规划, 重点抓好神光山生态旅游产业园建设, 年底前完成开放式公园的规划设计, 动工建设天恒兴宁酒店 跨铁路立交桥 抓好熙和湾旅游度假区建设, 尽快完成总体规划设 广东中广信资产评估有限公司 15

计和土地流转 ( 租赁 ) 工作, 力争明年动工建设 重点推出 3 条精品旅 游线路, 提高兴宁旅游知名度和影响力 2.3 兴宁市土地市场概述 兴宁市土地交易市场制度完善, 运作规范 在兴宁市国土资源和城乡规划管理局的管理下, 各级交易部门做到严格管理 严格把关 严格审查 ; 土地交易信息做到公开化, 土地使用权入市招标拍卖挂牌信息在国土局网站上可查询 根据兴宁市国土资源和城乡规划管理局的统计,2008 年至 2013 年, 兴宁市出让工业及商住用地共 3061001.82 平方米, 其中工业用地 956971.43 平方米, 商住用地 2104030.39 平方米 ; 土地出让收入共 16.68 亿元 广东中广信资产评估有限公司 16

3.1 项目拆迁规模 三 项目建设方案 本项目范围内的用地条件较为良好, 多为集体建设用地, 有较多农村居民点, 城市建设过程中的征地拆迁推进有一定的难度 南部新城内大部分为农业人口, 极少部分为城镇人口 本项目的代征地总面积为 13481 亩, 涉及现状居住人口约 3 万人, 拆除建筑面积约 1,331,609 平方米 按 131 平方米每户估算, 共 10165 户, 其中 : 福兴需安置户数为 4405 户, 货币结算户数为 1207 户, 共 5612 户 ; 宁新需安置户数为 3574 户, 货币结算户数为 979 户, 共 4553 户 序号 项目 规模 单位 1 人口 30,000.00 人 2 待征地户数 10,165.00 户 3 拆除建筑面积 1,331,609.00 平方米 3.2 项目建设规模 1 征地规模根据 兴宁市南部新城控制性详细规划和城市设计, 以及兴宁市住建局及国土局提供的拆迁数据, 本项目范围内待征地 13,481 亩 2 拆迁规模根据初步摸底的数据来看, 兴宁市南部新城征地的户均住宅面积为 广东中广信资产评估有限公司 17

131 平方米, 总建筑面积约 133 万平方米 建筑类型包括钢混 砖混 砖木等 3 征地拆迁方式广东明珠集团股份有限公司与兴宁市城投公司共同成立项目公司, 设定征地工作领导小组负责区域范围征地工作的组织领导和统筹协调工作 征地工作采取属地负责的办法, 由广东明珠集团股份有限公司对辖区内征地工作负总责, 兴宁市人民政府的相关部门配合完成 项目拆迁安置补偿方式包括货币补偿和安置补偿, 经初步统计测算, 选择货币补偿的有 2,186 户, 选择安置补偿的有 7,979 户 4 补偿方案本项目拆迁安置方案主要根据兴宁市人民政府颁布的 关于印发兴宁市国有土地上房屋征收与补偿管理办法等文件的通知 ( 兴市府 2012 20 号 ) 关于印发兴宁市征收土地管理暂行办法的通知 ( 兴市府 2012 23 号 ), 征收涉及的所有土地均采用政府收储, 不同性质的土地补偿方式如下 : (1) 征收农村集体土地的补偿包括地上综合地价补偿 青苗及地上附着物补偿 留用地安置补偿 ; (2) 对地上没有房屋的国有土地, 土地价值按 土地和房屋征收通告 发布之日的市场价值评估确定, 由村与被征收人协商共同委托评估 广东中广信资产评估有限公司 18

机构确定 ; (3) 对无地上建筑物的农村宅基地 ( 含村内无边地 ), 经村民所在的生产队 自然村和征收人三方签名确认并作 7 天的公示后, 无争议的按合法宅基地给予补偿 ; (4) 拆迁范围内村内道路 村巷 广场 排水沟等设施的用地所在的自然村 村委和征收人三方签名确认后按公共用地给与补偿所在村集体 3.3 项目工程建设方案 1 场地平整兴宁市南部新城多为平地, 开发过程中涉及的填挖土方较少 2 市政基础设施建设为使开发范围内土地达到可出让水平, 开发建设范围内需由项目公司投资建设内道路 供水 供电排水 通讯 照明 绿化 土地平整 ; 3 公共配套设施建设完成南部新城首期范围内部分公共设施 ( 包括兴宁市文化广场 兴宁市图书档案馆 兴宁市美术馆 兴宁市青少年活动中心 兴宁市大剧院 实验幼儿园 实验小学 实验中学 ) 广东中广信资产评估有限公司 19

4.1 编制范围 四 项目投资估算及资产筹措 1 土地征收及迁移补偿费 由项目公司负责南部新城首期开发区域的征地拆迁工作, 征地拆 迁范围 1.3 万亩 经向兴宁市各政府职能部门了解, 征地拆迁范围中, 至 9 月 15 日, 未征收的土地实际面积为 9,786.04 亩, 需拆迁各类型村宅建筑面积约 为 286,296 平方米 2 安置房建设投资 根据规划, 需建设的安置住房 1,343,014.61 平方米 ( 不含福兴安置 区 C 区 ), 包括福兴安置区 宁新安置 A 区 宁新安置 B 区 3 基础设施建设投资 根据招标合同, 以及向政府各职能部门了解, 基础设施建设投资 包括如下内容 : 公共配套设施成本 177,383.00 合计 1 文化广场 15,540.08 m 2 2 兴宁市图书档案馆 13,012.00 m 2 3 兴宁市美术馆 11,375.00 m 2 4 兴宁市青少年活动中心 14,876.00 m 2 5 兴宁市大剧院 11,375.00 m 2 6 实验幼儿园 8,732.55 m 2 7 实验小学 17,168.20 m 2 8 实验中学 85,304.28 m 2 广东中广信资产评估有限公司 20

基础设施 ( 交通路网 桥梁 ) 2,395,810 1 道路 桥梁 m 2 2,395,810 2 道路管网设施 m 2 4 融资费用资本化主要为建设期利息 5 项目公司管理费用主要是项目公司运营期间发生的管理费用 6 不可预见费用主要是在项目开发过程中, 难以预见的费用支出, 一般用总支出的一定比率, 确定该费用 4.2 编制依据 1 投资项目经济咨询评估指南 ( 中国国际工程咨询公司 [1998]); 2 建设项目经济评价方法和参数 ( 第三版 ) 发改投资 [2006]1325 号 ; 3 市政工程可行性研究投资估算编制方法 [ 建设部建标 (2007) 164 号文.; 4 国家和地方的有关规定; 5 兴宁市目前有关征地的有关税费标准; 6 兴宁市目前征地标准; 广东中广信资产评估有限公司 21

7 类似建设工程的造价水平 ; 8 本项目的其他相关材料 4.3 投资估算 1 空地土地征收和拆迁费用根据兴宁市国土局征地办提供的有关数据, 参照福兴区域 宁新区域最新的征地补偿方案, 确定目前的补偿标准如下 : 单位 : 万元 序号 内容 面积 单位 单价 单位 总价 ( 万元 ) 1 宁新 ( 含小部分刁坊 ) 5,582.72 亩 16.18 万元 / 亩 90,310.40 2 福兴 4,203.32 亩 15.04 万元 / 亩 63,217.53 合计 征收土地成本 9,786.04 亩 15.69 万元 / 亩 153,527.93 该费用包含土地补偿费 安置补助费 青苗补偿费 构筑物补偿 费等 ( 不包括房屋建筑物补偿费 ) 2 房屋建筑物补偿费用根据兴宁市住房与城乡规划建设局提供的资料, 总体拆迁各自然村各类型房屋数量为 : 福兴区域 735,233.00 平方米 宁新区域 ( 含小部分刁坊 )596,377.00 平方米 按照兴宁市已征收土地的情况, 补偿方式为折算货币补偿和实行等价置换, 此处计算的现金支出部分为货币补偿部分, 经咨询兴宁市住房与城乡规划建设局, 按照以往兴宁市货币补偿占拆迁房屋总量的 广东中广信资产评估有限公司 22

约当比率, 确定该比率为 21.5% 结合以往的拆迁情况, 确定房屋建筑物补偿情况如下 : 单位 : 万元 序号项目名称面积单位单价单位总价 ( 万元 ) 三征收房屋成本 286,296 m2 164,982.74 1 安置 - 2 宁新 ( 含小部分刁坊 ) 128,221.00 m2 4,125.00 元 /m2 52,891.16 3 福兴 158,075.00 m2 4,023.00 元 /m2 63,593.57 4 征收房屋期间费用 341.09 元 /m2 45,420.00 5 征收工作经费 23 元 /m2 3,078.00 宁新 福兴面积货币补偿总面积分别按照总建筑面积 *21.5% 得出 ; 补偿标准按照现行的类似土地征收标准确定 ; 征收房屋期间费用包括 被拆迁户的租赁用房费用 补助等, 标准按照现行的类似土地征收标 准确定, 基数为被拆迁总建筑面积 ; 征收工作经费为项目公司征收土 地过程发生的费用, 同样按照类似征地项目确定 ; 成本中包含需发生 的测绘 评估费用 3 安置房建设投资 根据兴宁市政府职能部门提供的资料, 安置用房包括福兴 宁新 安置用房, 总建筑面积为 1,343,014.61 平方米, 目前已进入施工阶段, 大部分安置用房主体结构已基本完工, 根据合同确定建设投资额如下 : 序号 项目名称 面积 单位 单价 单位 总价 ( 万元 ) 1 福兴安置区 1,030,000.00 m 2 2,250.00 元 /m 2 231,750 2 宁新安置 A 区 180,000.00 m 2 2,140.00 元 /m 2 38,520 3 宁新安置 B 区 133,014.61 m 2 2,140.00 元 /m 2 28,465 广东中广信资产评估有限公司 23

序号项目名称面积单位单价单位总价 ( 万元 ) 合计安置房成本 1,343,014.61 m 2 298,735 不包含福兴安置区 C 区成本 (C 区为南部新城首期外拆迁安置用 房 ), 安置区效果图 : 广东中广信资产评估有限公司 24

4 市政设施建设投资 根据兴宁市政府的招投标文件, 以及向兴宁市住房与城乡规划建 设局了解的情况, 需配套建设的市政设施包括有 : 公共配套设施建筑面积 1 文化广场 15,540.08 m 2 2 兴宁市图书档案馆 13,012.00 m 2 3 兴宁市美术馆 11,375.00 m 2 4 兴宁市青少年活动中心 14,876.00 m 2 5 兴宁市大剧院 11,375.00 m 2 6 实验幼儿园 8,732.55 m 2 7 实验小学 17,168.20 m 2 8 实验中学 85,304.28 m 2 合计 177,383.11 m 2 六基础设施 ( 交通路网 桥梁 ) 分布面积 1 道路 桥梁 2,395,810 2 道路管网设施 m 2 主要的公共配套设施效果图为 : m 2 (1) 兴宁市文化广场 广东中广信资产评估有限公司 25

(2) 兴宁市青少年活动中心 (3) 兴宁市大剧院 (4) 兴宁市图书档案馆 广东中广信资产评估有限公司 26

(5) 兴宁市美术馆 市政设施建设投资主要是参考市场类似项目的造价确定投资成 本, 具体如下 : 广东中广信资产评估有限公司 27

序号项目名称面积单位单价单位总价 ( 万元 ) 五公共配套设施成本 177,383 63,020 1 文化广场 15,540.08 m 2 1,000.00 元 /m 2 1,554 2 兴宁市图书档案馆 13,012.00 m 2 5,000.00 元 /m 2 6,506 3 兴宁市美术馆 11,375.00 m 2 5,000.00 元 /m 2 5,688 4 兴宁市青少年活动中心 14,876.00 m 2 5,000.00 元 /m 2 7,438 5 兴宁市大剧院 11,375.00 m 2 10,000.00 元 /m 2 11,375 6 实验幼儿园 8,732.55 m 2 2,590.00 元 /m 2 2,262 7 实验小学 17,168.20 m 2 2,710.00 元 /m 2 4,653 8 实验中学 85,304.28 m 2 2,760.00 元 /m 2 23,544 六基础设施 ( 交通路网 桥梁 ) 2,395,810 103,620 1 道路 桥梁 2,395,810 m 2 *** 元 /m 2 67,683 2 道路管网设施 m 2 150 元 /m 35,937 5 土地开发前期费用 主要是方案编制费 设计 可行性研究 其他中介费 测绘等费用, 按照市场行情预估, 合计测算 1,311.13 万元 6 融资费用 (1) 融资资金预测上述成本合计 :785,196.50 万元 ( 注 : 该成本未包含福兴 C 区安置用房 ) 根据广东明珠集团股份有限公司意向, 以及兴宁市政府公示的项目拟定合同, 项目公司注册资金预计为 30 亿元, 考虑到滚动开发, 但是拆迁成本 安置房是较短期内支付, 仅市政公共设施投入可在一定时期内滚动支付, 预计融资金额 30 亿元 (2) 融资途径融资途径应为金融结构借款及母公司发行企业债券, 贷款利息预 广东中广信资产评估有限公司 28

计在基准利率上浮 10%~15%, 按照 3 年期的贷款利率, 确定融资利率约为 7% 7 成本费用支出进度经与兴宁市国土部门及房管部门了解情况, 成本费用中, 可以视为拆迁费用为第一年即需支付, 楼宇建设可以在第 2~3 年中平均进行, 本报告预计成本费用支出金额为 : 单位 : 万元 序号第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年合计 支出成本 618,556.80 83,319.85 83,319.85 0.00 0.00 785,196.50 广东中广信资产评估有限公司 29

五 项目收入评估及风险分析 5.1 项目土地出让情况分析 根据兴宁市国土资源局提供的资料, 南部新城首期可出让的土地使用权初期规划出让指标为 : 序号 规划地块 面积 ( 亩 ) 面积m2 地类 用地面积 ( m2 ) 建筑面积 ( m2 ) 容积率 水域 10269 公园绿地 5610 1 福兴 1 161.54 107,693.33 公园绿地 13546 二类住宅用地 109401 437604 4.0 防护绿地 1793 2 福兴 2 206.97 137,980.00 二类住宅用地 67827 135654 2.0 二类住宅用地 70156 280624 4.0 公园绿地 6602 水域 5696 3 福兴 3 244.07 162,713.33 公园绿地 7663 二类住宅用地 140891 563564 4.0 防护绿地 1862 4 福兴 4 206.91 137,940.00 二类住宅用地 137940 413820 3.0 公园绿地 13133 5 福兴 5 279.02 186,013.33 水域 6034 公园绿地 12252 商住用地 154595 618380 4.0 公园绿地 20548 6 福兴 6 290.15 193,433.33 商住用地 170911 683644 4.0 防护绿地 1976 7 福兴 7 222.14 148,093.33 公园绿地 16130 商住用地 131963 527852 4.0 8 福兴 8 370.12 246,746.67 防护绿地 5165 二类住宅用地 238702 954808 4.0 9 福兴 9 545.43 363,620.00 防护绿地 1584 二类住宅用地 362035 1086105 3.0 10 福兴 10 392.98 261,986.67 二类住宅用地 261989 785967 3.0 11 宁新 1 474.67 316,446.67 防护绿地 2657 二类住宅用地 313792 941376 3.0 12 宁新 2 168.21 112,140.00 公园绿地 5500 旅馆用地 102664 410656 4.0 13 宁新 3 333.18 222,120.00 零售商业用地 57105 228420 4.0 广东中广信资产评估有限公司 30

序号规划地块面积 ( 亩 ) 面积m2地类用地面积 ( m2 ) 建筑面积 ( m2 ) 容积率 广场用地 10782 水域 62335 广场用地 12891 金融保险用地 70891 283924 4.0 公园绿地 8027 14 宁新 4 356.69 237,793.33 商住用地 237796 951184 4.0 15 宁新 5 341.86 227,906.67 16 宁新 6 522.22 348,146.67 17 宁新 7 690.65 460,433.33 18 刁坊 1 241.13 160,753.33 19 刁坊 2 342.73 228,486.67 商住用地 105232 420928 4.0 防护绿地 2677 中小学用地 101941 101941 1.0 零售商业用地 50303 201212 4.0 广场用地 10823 水域 19637 广场用地 14051 商住用地 237846 951384 4.0 公园绿地 15376 二类住宅用地 394517 1578068 4.0 公园绿地 7667 零售商住用地 35323 141292 4.0 广场用地 30389 商住用地 162774 651096 4.0 公园绿地 6410 水域 9253 公园绿地 17698 商住用地 68919 275676 4.0 公园绿地 21900 商住用地 69933 279732 4.0 合计 6,390.67 4,260,446.67 ** 4,243,382.00 13,802,970.00 合计 1.3 万亩中, 可出让面积约为 19 个地块, 出让亩数为 6,390.67 亩, 合计 4,260,446.67 平方米, 其中可出让的商住 商业用地合计 3,753,505.00 平方米, 可建筑面积为 13,802,970.00 平方米, 平均容积率 3.68 规划区域划分如下图 : 广东中广信资产评估有限公司 31

5.2 土地出让计划建议 1 出让区域控制根据拆迁的进度, 以及本地区未来开发建设情况, 影响土地出让计划的主要因素有 : (1) 一级土地开发工作的进度, 包括拆迁 市政道路的开展 ; (2) 地块价值的升值潜力 本项目优先开发较为成熟的地块, 如兴宁大道周边的区域等 ; 2 出让进度控制为保障项目土地出让的经济效益, 使土地出让价格能反映区域土地的真实价值, 项目范围的土地应尽可能在基础设施开发技术联合相 广东中广信资产评估有限公司 32

对晚上 地块配套设施成熟 受到市场认可时才进行出让 本项目土 地将于计算期第 2 年开始出让, 土地出让于第 5 年全部结束, 每年出 让不小于 1,500 亩 土地出出让时间初步安排见下表 : 序规划地面积 ( 亩 ) 地类用地面积 ( 亩 ) 第 2 年 ( 亩 ) 第 3 年 ( 亩 ) 第 4 年 ( 亩 ) 第 5 年 ( 亩 ) 号块水域 10,269.00 公园绿地 5,610.00 1 福兴 1 161.54 公园绿地 13,546.00 0.00 161.54 0.00 0.00 二类住宅用地 109,401.00 防护绿地 1,793.00 2 福兴 2 206.97 0.00 206.97 0.00 0.00 公园绿地 6,602.00 水域 5,696.00 3 福兴 3 244.07 公园绿地 7,663.00 0.00 244.07 0.00 0.00 二类住宅用地 140,891.00 防护绿地 1,862.00 4 福兴 4 206.91 二类住宅用地 137,940.00 0.00 0.00 0.00 206.91 公园绿地 13,133.00 5 福兴 5 279.02 0.00 279.02 0.00 0.00 商住用地 154,595.00 公园绿地 20,548.00 6 福兴 6 290.15 商住用地 170,911.00 0.00 290.15 0.00 0.00 防护绿地 1,976.00 7 福兴 7 222.14 0.00 0.00 222.14 0.00 8 福兴 8 370.12 0.00 370.12 0.00 0.00 9 福兴 9 545.43 0.00 0.00 0.00 545.43 福兴 10 392.98 二类住宅用地 261,989.00 0.00 0.00 0.00 392.98 10 11 宁新 1 474.67 0.00 0.00 0.00 474.67 12 宁新 2 168.21 168.21 0.00 0.00 0.00 13 宁新 3 333.18 零售商业用地 57,105.00 333.18 0.00 0.00 0.00 二类住宅用地水域公园绿地防护绿地防护绿地防护绿地公园绿地 67,827.00 6,034.00 16,130.00 5,165.00 1,584.00 2,657.00 5,500.00 二类住宅用地公园绿地商住用地二类住宅用地二类住宅用地二类住宅用地旅馆用地 70,156.00 12,252.00 131,963.00 238,702.00 362,035.00 313,792.00 102,664.00 广东中广信资产评估有限公司 33

序 号 规划地 块 面积 ( 亩 ) 地类用地面积 ( 亩 ) 第 2 年 ( 亩 ) 第 3 年 ( 亩 ) 第 4 年 ( 亩 ) 第 5 年 ( 亩 ) 广场用地 10,782.00 水域 62,335.00 广场用地 12,891.00 金融保险用地 70,891.00 公园绿地 8,027.00 14 宁新 4 356.69 商住用地 237,796.00 0.00 0.00 356.69 0.00 15 宁新 5 341.86 16 宁新 6 522.22 17 宁新 7 690.65 18 刁坊 1 241.13 19 刁坊 2 342.73 商住用地 105,232.00 防护绿地 2,677.00 中小学用地 101,941.00 零售商业用地 50,303.00 广场用地 10,823.00 水域 19,637.00 广场用地 14,051.00 商住用地 237,846.00 公园绿地 15,376.00 二类住宅用地 394,517.00 公园绿地 7,667.00 零售商住用地 35,323.00 广场用地 30,389.00 商住用地 162,774.00 公园绿地 6,410.00 水域 9,253.00 公园绿地 17,698.00 商住用地 68,919.00 公园绿地 21,900.00 商住用地 69,933.00 0.00 0.00 341.86 0.00 522.22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 690.65 0.00 241.13 0.00 0.00 0.00 342.73 0.00 0.00 0.00 合计 6,390.67 ** 4,243,382.00 1,607.47 1,551.87 1,611.34 1,619.99 年度土地出让规模 ( 亩 ) 广东中广信资产评估有限公司 34

5.3 土地出让价格预测 通过对国内类似新城建设案例对比分析, 探讨项目运营期土地出入按价格变化的规律, 采用市场比较法和剩余法预测项目区域内的土地价格 1 土地价格变动趋势兴宁市近年来土地价格变动平稳, 增长较缓, 经统计, 近年兴宁市土地出让情况如下 : 地块编号用地单位宗地位置 土地用 途 出让用地面 积 ( 公顷 ) 容积率 出让金单价 ( 元 / 平方米 ) 成交日期 GP2013-31 兴宁市鸿源房地产开发有限公司 宁新街道大岭村文峰二路侧 住宅用地 5.00632 780.00 2014 年 01 月 21 日至 2014 年 01 月 25 日 GP2013-30 广东兴一实业有限公司 205 国道宁新城南段南侧 住宅用地 4.492457 790.00 2014 年 01 月 11 日至 2014 年 01 月 15 日 GP2013-29 广东省兴宁市第二建筑工程有限公司 宁新街道办事处和山河东侧 住宅用地 0.879057 533.00 2014 年 01 月 09 日至 2014 年 01 月 13 日 GP2012-09 兴宁市嘉兴房地产开发公司 兴城 21 号区 其他普通商品住房用地 0.279097 4.0 2,966.00 2013 年 07 月 03 日至 2013 年 07 月 07 日 GP2012-11 兴宁市鸿泰房地产开发有限公司 兴城 23 号区 其他普通商品住房用地 0.193719 3.8 3,277.00 2013 年 06 月 13 日至 2013 年 06 月 17 日 GP2012-12 兴宁市鸿泰房地产开发有限公司 兴城 23 号区 其他普通商品住房用地 0.81545 3.8 3,277.00 2013 年 4 月 27 日至 2013 年 5 月 1 日 广东中广信资产评估有限公司 35

地块编号用地单位宗地位置 土地用 途 出让用地面 积 ( 公顷 ) 容积率 出让金单价 ( 元 / 平方米 ) 成交日期 GP2013-17 兴宁毅德商贸物 流城有限公司 兴南大道 44 45 号区黄畿 墨池段 商服用 地 17.050907 A 区 :1.0-2.0 B 区 C 区 : 2.0-3.5 300.00 2013 年 04 月 10 日至 2013 年 04 月 14 日 SJGP2013-01 兴宁市宝隆房地产有限公司 兴城南郊 22 号区 ( 牛角塘老屋 ) 其他普通商品住房用地 0.382136 4.0 3,143.00 2013 年 04 月 03 日至 2013 年 04 月 07 日 SJGP2013-02 兴宁市兴盛房地产开发有限公司 兴城南郊 22 号区 ( 牛角塘老屋 ) 其他普通商品住房用地 0.618275 4.0 3,134.00 2013 年 04 月 03 日至 2013 年 04 月 07 日 GP2012-10 兴宁市鸿泰房地产开发有限公司 兴城 23 号区 其他普通商品住房用地 0.422162 3.8 3,277.00 2013 年 03 月 27 日至 2013 年 03 月 31 日 GP2013-01 梅州欧尚超市有限公司 205 国道宁新城南段南侧 商服用地 3.414137 4.5 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-02 佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司 新城区 38 号区兴南大道西侧 其他普通商品住房用地 7.9831 2.5 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-03 佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司 新城区 38 号区兴南大道西侧 其他普通商品住房用地 7.8716 2.5 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-04 广东融丰投资有限公司 福兴神光山曾泗塘 其他普通商品住房用地 2.262966 1.5 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-05 广东融丰投资有限公司 福兴神光山曾泗塘 其他普通商品住房用地 6.655144 1.5 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-06 广东融丰投资有限公司 福兴神光山曾泗塘 其他普通商品住房用地 5.792415 1.5 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 广东中广信资产评估有限公司 36

地块编号用地单位宗地位置 土地用 途 出让用地面 积 ( 公顷 ) 容积率 出让金单价 ( 元 / 平方米 ) 成交日期 GP2013-07 广东融丰投资有限公司 福兴神光山曾泗塘 其他普通商品住房用地 5.772346 1.5 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-08 广东融丰投资有限公司 宁新城南 文星村 其他普通商品住房用地 3.764707 4.0 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-09 广东融丰投资有限公司 宁新城南 文星村 其他普通商品住房用地 8.534021 4.0 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-10 广东融丰投资有限公司 宁新城南 文星村 其他普通商品住房用地 4.394714 4.0 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-11 广东融丰投资有限公司 宁新城南 文星村 其他普通商品住房用地 5.618334 4.0 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-12 广东融丰投资有限公司 宁新城南 文星村 其他普通商品住房用地 5.022303 4.0 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-13 广东明珠集团深圳投资有限公司 兴宁市房地产交易中心南侧 其他普通商品住房用地 2.612948 4.0 750.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-14 广东融丰投资有限公司 福兴五里村大黄屋 其他普通商品住房用地 2.224802 3.5 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-15 广东融丰投资有限公司 福兴五里村大黄屋 其他普通商品住房用地 6.677553 2 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 GP2013-16 广东融丰投资有限公司 福兴五里村大黄屋 其他普通商品住房用地 4.868639 2 300.00 2013 年 03 月 08 日至 2013 年 03 月 12 日 广东中广信资产评估有限公司 37

地块编号用地单位宗地位置 土地用 途 出让用地面 积 ( 公顷 ) 容积率 出让金单价 ( 元 / 平方米 ) 成交日期 GP2012-13 广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司 兴城河背街 其他普通商品住房用地 0.06257 2.0 2,385.00 2013 年 1 月 27 日至 2013 年 1 月 31 日 SJGP2012-01 兴宁市兴盛房地产开发有限公司 宁新佛岭花灯张老祖屋 其他普通商品住房用地 0.6662 3.5 以下 2,670.00 2013 年 01 月 06 日至 2013 年 01 月 10 日 SJGP2012-02 兴宁市振兴房地产开发有限公司 宁新佛岭兴佛小区老屋 其他普通商品住房用地 1.0618 多层建筑不大于 2.2, 高层建筑每增加一层递增 0.2 2,730.00 2013 年 01 月 06 日至 2013 年 01 月 10 日 GP2012-03 兴宁金雁房地产有限公司 兴城石光街原农药厂地块 其他普通商品住房用地 0.02885 不大于 3.58 2,890.00 2012 年 11 月 14 日至 2012 年 11 月 18 日 旧区多层建 GP2011-06 兴宁市鸿泰房地产开发有限公司 兴城沿江东路游鱼上水地段 其他普通商品住房用地 0.2731 筑容积率不大于 2.2, 高层建筑按层数每增加一层, 容积率 1,417.06 2011 年 09 月 13 日至 2011 年 09 月 19 日 递增 0.2 旧区多层建 GP2011-05 兴宁市嘉兴房地产开发公司 兴城东风路 其他普通商品住房用地 0.3854 筑容积率不大于 2.2, 高层建筑按层数每增加一层, 容积率 1,414.12 2011 年 07 月 06 日至 2011 年 07 月 10 日 递增 0.2 GP2011-01 兴宁市新华娱乐中心有限公司 合水镇合和村 其他商服用地 2.223757 多层建筑容积率不大于 2.0 232.94 2011 年 07 月 06 日至 2011 年 07 月 10 日 GP2011-02 兴宁市新华娱乐中心有限公司 合水镇合和村 其他商服用地 3.437598 多层建筑容积率不大于 2.0 246.68 2011 年 07 月 06 日至 2011 年 07 月 10 日 GP2011-03 兴宁市新华娱乐中心有限公司 合水镇合和村 其他商服用地 0.467842 多层建筑容积率不大于 2.0 166.72 2011 年 07 月 06 日至 2011 年 07 月 10 日 广东中广信资产评估有限公司 38

地块编号用地单位宗地位置 土地用 途 出让用地面 积 ( 公顷 ) 容积率 出让金单价 ( 元 / 平方米 ) 成交日期 GP2010-13 兴宁市齐昌资产经营管理有限公司 兴城 108 号区局部 其他普通商品住房用地 0.645294 不大于 1.2 3,020.00 2011 年 01 月 28 日至 2011 年 02 月 06 日 旧区多层建 GP2010-10 广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司 兴城 13 18 54 号区局部 其他普通商品住房用地 0.161045 筑容积率不大于 2.2, 高层建筑按层数每增加一层, 容积率 6,500.00 2010 年 12 月 31 日至 2011 年 01 月 09 日 递增 0.2 旧区多层建 GP2010-11 广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司 兴城 13 18 54 号区局部 其他普通商品住房用地 0.168279 筑容积率不大于 2.2, 高层建筑按层数每增加一层, 容积率 6,500.00 2010 年 12 月 31 日至 2011 年 01 月 09 日 递增 0.2 旧区多层建 GP2010-12 广东省兴宁市方圆房地产开发有限公司 兴城 13 18 54 号区局部 其他普通商品住房用地 0.16835 筑容积率不大于 2.2, 高层建筑按层数每增加一层, 容积率 6,500.00 2010 年 12 月 31 日至 2011 年 01 月 09 日 递增 0.2 GP2010-01 兴宁市万辉房地产开发有限公司 兴城永泰路 其他普通商品住房用地 0.18007 多层建筑容积率不大于 2.0 1,282.83 2010 年 12 月 15 日至 2010 年 12 月 25 日 GP2010-02 兴宁市永业基础设施建设投资有限公司 兴城 55 号区局部 其他普通商品住房用地 6.91729 多层建筑不大于 2.0, 高层建筑每增加一层递增 0.2 2,700.00 2010 年 12 月 07 日至 2010 年 12 月 21 日 GP2010-03 兴宁市永业基础设施建设投资有限公司 兴城 55 号区局部 其他普通商品住房用地 2.00225 多层建筑不大于 2.0, 高层建筑每增加一层递增 0.2 2,700.00 2010 年 12 月 07 日至 2010 年 12 月 21 日 GP2009-06-02 兴宁市万辉房地兴城永泰路 兴福其他商 0.1 5,800.00 2010 年 07 月 21 广东中广信资产评估有限公司 39

地块编号用地单位宗地位置 土地用 途 出让用地面 积 ( 公顷 ) 容积率 出让金单价 ( 元 / 平方米 ) 成交日期 产开发有限公司路侧服用地日至 2010 年 从成交单价来看,2008 年至今, 兴宁市出让的面积超过 10,000 平 07 月 30 日 方米土地中, 最高价款为 182 万元 / 亩 由于兴宁市出让用地有较多的 政府优惠政策, 因此, 旧城区的土地价格, 对南部新城的参考意义不 大 本次报告主要参考南部新城目前的实际房地产价格, 并结合其他 城市的类似经验, 综合确定土地价格 (1) 全国土地价格变化趋势 分析近五年我国商住土地出让价格的变动趋势,2009~2013 年间全 国商服用地平均价格年增长率为 7.30%, 住宅用地平均价格年增长为 7.39%, 二者变动趋势较为接近,2012 年后全国土地价格增速放缓, 但 2013 年价格增速回升 2009~2012 年检, 商住用地价格的增长比率变 化基本于全国 GDP 增长率的变化趋于一致 进入 2013 年后随着我们 经济结构转型 房地产调控政策力度加大, 商住用地价格增长与 GDP 增长率之间的相关性放缓 : 广东中广信资产评估有限公司 40

未来随着我国改革的深化 经济结构的进一步转型, 土地价格与 GDP 的关联性将逐渐减弱 ; 由于兴宁市自身城市发展较慢, 近年来土地价格增长幅度小于全国平均水平 从这个层面看, 全国的土地价格变化趋势对本项目的参考意义不大 (2) 城市化进程对土地价格的影响南部新城为中心城区人民大道以南范围 ( 包含神光山风景区 ), 总面积约为 36 平方公里, 是兴宁未来发展的重点地区 南部新城建设通过承接老城疏解的行政职能, 沿兴南大道和迎宾大道等城市生长轴形成行政文化中心片区和商贸物流片区, 作为新城核心 通过锦绣大道和新城大道向双翼伸展, 串接科教研发片区 旅游服务片区 滨江商住区 城东居住片区和神光山生态旅游片区, 构筑 轴带生长, 一核两翼 的城市格局 在新城 一核两翼 的空间结构上, 规划通过行政文化 广东中广信资产评估有限公司 41

中心区 商贸物流园 科教研发片区 客家文化园 农贸专业市场和神光山生态旅游园等重点项目推进新城建设 新城南部依托便利的交通优势打造商贸物流园, 结合兴宁工艺品制造 机电 服装纺织 建材等行业较为突出的特点, 布局展示交易 商贸物流和商务办公等, 为兴宁商贸物流业发展提供空间载体 可以预见的是, 南部新城是兴宁市中心城区扩容提质的核心载体, 将集聚高端产业 人才及城市功能 服务, 调整城市用地闲置和不合理利用的状况, 加快城市化进程 在城市发展的过程中, 城市功能将得到不断完善, 原有城市规模将难以满足未来发展的需要 参考昆明 南昌 蚌埠 安阳四个城市为例, 分析城市化进程中的土地价格变动的规律 : 昆明 广东中广信资产评估有限公司 42

南昌 蚌埠 安阳 以上四个城市, 新城建设期分别为 2007~2011 年 ( 昆明 ) 2013 年至今 ( 南昌 ) 2008~2011 年 ( 蚌埠 ) 和 2013 年至今 ( 安阳 ), 在建 广东中广信资产评估有限公司 43

设期间, 四个城市的商住用地价格增长率均远超过全国平均增长率, 城市商住用地价格快速上涨能维持 4~5 年, 除此之外的年份, 土地价格增长率等于甚至略低于平均增长率 ; 四个城市的商住用地价格增长率与 GDP 增长率之间没有显著的联系,2012 年的土地价格增长均在一定程度上放缓, 说明土地价格也收到全国整体变化趋势的部分影响 参考其他城市经验, 在基于城市发展 大量需求推动的形成建设过程中, 城市商住用地价格能快速上涨 4~5 年, 比较国内的形成建设案例, 结合分析当前的宏观经济形势, 保守估计兴宁南部新城建设首期 (5 年内 ), 商住用地价格能保持平均 5% 的增长率 2 市场比较法估算土地价格本次报告拟采用市场比较法预测项目区域内的土地价格, 市场比较法是一种较为成熟的土地估价方法, 它是在评估一宗土地的价格时, 将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照 广东中广信资产评估有限公司 44

比价, 并根据后者已知的价格, 参照该土地的交易情况 日期 区域以及个别因素等差别修正, 得出待估土地评估地价 测算过程 : 以宁新 3 号地块为例 : (1) 比较因素表 : 比较实例兴城南郊 22 号区兴城 21 号区兴城 23 号区因素说明 ( 牛角塘老屋 ) 宁新 3 地块 交易楼面地价 ( 元 / m2 ) 741 862 784 土地用途 其他普通商品住其他普通商品其他普通商品住房房用地住房用地用地 商住用地 交易情况 挂牌 挂牌 挂牌 市价 交易日期 2013.11.4 2013.4.26 2013.4.8 2014.6.26 容积率 4.0 3.8 4.0 4.0 土地使用期限 70 年 70 年 70 年 70 年 一般 ( 周边有多 一般 ( 周边有多 一般 ( 周边有多个 聚集度 个在售楼盘, 但个在售楼盘, 但在售楼盘, 但居住较好 ( 周边有大型小居住气氛尚未成居住气氛尚未气氛尚未成熟, 一区 ) 熟, 一般 ) 成熟, 一般 ) 般 ) 对外交通便捷度 便捷 (5 公里以便捷 (5 公里以便捷 (5 公里以内, 内, 临近城南内, 临近城南路 ) 临近城南路 ) 路 ) 便捷 环境质量 无污染 无污染 无污染 无污染 公共设施配套完 备程度 公共设施较完善 公共设施较完善 公共设施较完善 公共设施一般完善 宗地面积 2790.97 平方米, 合适情况一般 8154.5 平方米, 合适情况一般 6182.75 平方米, 合 适情况一般 57105 平方米, 面积较大, 较合适且比较有利于利用 个别因素 宗地形状 不规则 规则 规则 规则 临路状况 二面临路 二面临路 二面临路 一面临路 地质条件 地形较平坦, 地地形较平坦, 地地形较平坦, 地势势平缓, 地基承势平缓, 地基承地形较平坦, 地势平平缓, 地基承载力载力一般, 水文载力一般, 水文缓, 地基承载力一般, 一般, 水文地质条地质条件较好 地质条件较好 水文地质条件较好 件较好 综合确定综合确定为较综合确定为较综合确定为较好 为较好 好 好 广东中广信资产评估有限公司 45

比较实例 因素说明 兴城 21 号区 兴城 23 号区 兴城南郊 22 号区 ( 牛角塘老屋 ) 宁新 3 地块 土地开发程度三通未平整三通未平整三通未平整兴宁市鸿泰房兴宁市嘉兴房地兴宁市兴盛房地产买受人地产开发有限产开发公司开发有限公司公司 (2) 比较系数确定 宗地外三通, 宗地内 未平整 比较实例兴城南郊 22 号区兴城 21 号区兴城 23 号区因素说明 ( 牛角塘老屋 ) 宁新 3 地块 交易楼面地价 ( 元 / m2 ) 741 862 784 -- 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 交易日期 103 105 105 100 容积率 100 100 100 100 土地使用期限 100.00 100.00 100.00 100.00 聚集度 105 105 105 100 区域因素 对外交通便捷度 102 102 102 100 环境质量 100 100 100 100 公共设施配套完 备程度 102 102 102 100 宗地面积 100 100 100 100 个别因素 宗地形状 100 100 100 100 临路状况 102 102 102 100 (3) 比较结果确定 地质条件 100 100 100 100 土地开发程度 100 100 100 100 比较实例兴城南郊 22 号区 ( 牛角兴城 21 号区兴城 23 号区因素说明塘老屋 ) 交易价格 ( 元 / 平方米 ) 741 862 784 土地用途 100 100 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 100 100 广东中广信资产评估有限公司 46

比较实例 因素说明 兴城 21 号区 兴城 23 号区 兴城南郊 22 号区 ( 牛角 塘老屋 ) 交易日期 100 103 100 105 100 105 容积率 100 100 100 100 100 100 土地使用期限 100 100 100 100 100 100 产业聚集度 100 105 100 105 100 105 区域因 素 对外交通便捷度 100 102 100 102 100 102 环境质量 100 100 100 100 100 100 公共设施配套完备程度 100 102 100 102 100 102 宗地地质及自然条 件 100 100 100 100 100 100 个别因 素 宗地利用状况 100 100 100 100 100 100 宗地地形及宗地形状 100 102 100 102 100 102 宗地临路交通状况 100 100 100 100 100 100 宗地面积 100 100 100 100 100 100 比较价格 ( 元 / 平方米 ) 683.00 810.00 737.00 按权重确定修正后价格 :4:2:4, 得出结果为楼面地价 733 元 / 平方米, 其容积率为 4, 则地面低价为 2,932 元 / 平方米, 合 195.47 万 元 / 亩 3 采用剩余法推算结果合理性 从目前的周边新建住宅楼销售情况来看, 楼价分布区间多为 4,000~5,000 元 / 平方米, 按地价约为楼价的 20%~30% 来看, 上述市场 法推算结果在合理范围内 经侧面了解, 兴宁大道欧尚区域有二级市场交易土地使用权,600 亩土地交易单价约为 300 万元 / 亩, 本次报告认为市场法出让价格合理 以此类推, 每年按照 5% 的幅度递增 广东中广信资产评估有限公司 47

5.4 项目土地出让收入分析 根据各地块规划条件以及地价预测结果, 估算出让收入, 为满足 项目开发滚动资金需求, 根据出让计划, 各年计划出让用地情况与对 应的土地出让价值如下表 : 序号 1 2 3 4 5 规划地块福兴 1 福兴 2 福兴 3 福兴 4 福兴 5 面积 ( 亩 ) 面积m2 地类 用地面积建筑面积第 2 年第 3 年 ( m2 ) ( m2 ) ( 万元 ) ( 万元 ) 水域 10,269.00 第 4 年 第 5 年 ( 万元 ) ( 万元 ) 公园绿地 5,610.00 公园 13,546.00 绿地 161.54 107,693.33 0.00 33,680.19 0.00 0.00 二类 住宅 109,401.00 437,604.00 用地 防护绿地 1,793.00 二类 住宅 67,827.00 135,654.00 用地 206.97 137,980.00 二类 0.00 32,038.84 0.00 0.00 住宅 70,156.00 280,624.00 用地 公园绿地 6,602.00 水域 5,696.00 公园 7,663.00 绿地 244.07 162,713.33 0.00 43,374.70 0.00 0.00 二类 住宅 140,891.00 563,564.00 用地 防护绿地 1,862.00 二类 206.91 137,940.00 住宅 137,940.00 413,820.00 0.00 0.00 0.00 35,114.25 用地 公园 13,133.00 279.02 186,013.33 绿地 0.00 47,593.62 0.00 0.00 水域 6,034.00 广东中广信资产评估有限公司 48

序号 规划地块 面积 ( 亩 ) 面积m2地类 用地面积 ( m2 ) 建筑面积 ( m2 ) 第 2 年 ( 万元 ) 第 3 年 ( 万元 ) 第 4 年 ( 万元 ) 第 5 年 ( 万元 ) 公园绿地 12,252.00 商住用地 154,595.00 618,380.00 公园绿地 20,548.00 6 福兴 6 290.15 193,433.33 商住用地 170,911.00 683,644.00 0.00 52,616.66 0.00 0.00 防护绿地 1,976.00 7 福兴 7 222.14 148,093.33 公园绿地商住用地 16,130.00 131,963.00 527,852.00 0.00 0.00 42,657.44 0.00 8 福兴 8 370.12 246,746.67 防护绿地二类住宅 5,165.00 238,702.00 954,808.00 0.00 73,486.80 0.00 0.00 用地 9 福兴 9 545.43 363,620.00 防护绿地二类住宅 1,584.00 362,035.00 1,086,105.00 0.00 0.00 0.00 92,160.26 用地 10 福兴 10 392.98 261,986.67 二类住宅用地 261,989.00 785,967.00 0.00 0.00 0.00 66,692.38 11 宁新 1 474.67 316,446.67 防护绿地二类住宅 2,657.00 313,792.00 941,376.00 0.00 0.00 0.00 79,879.44 用地 12 宁新 2 168.21 112,140.00 公园绿地旅馆用地 5,500.00 102,664.00 410,656.00 30,101.08 0.00 0.00 0.00 零售 13 宁新 3 333.18 222,120.00 商业用地广场用地 57,105.00 228,420.00 10,782.00 37,554.82 0.00 0.00 0.00 广东中广信资产评估有限公司 49

序号 14 15 16 17 18 规划地块宁新 4 宁新 5 宁新 6 宁新 7 刁坊 1 面积 ( 亩 ) 面积m2 地类 用地面积建筑面积第 2 年第 3 年 ( m2 ) ( m2 ) ( 万元 ) ( 万元 ) 水域 62,335.00 356.69 237,793.33 341.86 227,906.67 522.22 348,146.67 690.65 460,433.33 241.13 160,753.33 第 4 年 第 5 年 ( 万元 ) ( 万元 ) 广场用地 12,891.00 金融保险 70,891.00 283,924.00 用地 公园绿地 8,027.00 商住用地 237,796.00 951,184.00 0.00 0.00 76,868.27 0.00 商住用地 105,232.00 420,928.00 防护 2,677.00 绿地 0.00 0.00 42,254.74 0.00 中小 学用 101,941.00 101,941.00 地 零售 商业 50,303.00 201,212.00 用地 广场用地 10,823.00 水域 19,637.00 广场用地 14,051.00 商住用地 237,846.00 951,384.00 公园绿地 15,376.00 二类 住宅 394,517.00 1,578,068.00 用地 公园绿地 7,667.00 零售 商住 35,323.00 141,292.00 用地 广场用地 30,389.00 商住 162,774.00 651,096.00 用地 84,485.29 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 127,528.80 0.00 59,825.29 0.00 0.00 0.00 广东中广信资产评估有限公司 50

序 号 规划 地块 面积 ( 亩 ) 面积m2地类 用地面积 ( m2 ) 建筑面积 ( m2 ) 第 2 年 ( 万元 ) 第 3 年 ( 万元 ) 第 4 年 ( 万元 ) 第 5 年 ( 万元 ) 公园 绿地 6,410.00 水域 9,253.00 公园绿地 17,698.00 19 刁坊 2 342.73 228,486.67 商住用地公园绿地 68,919.00 275,676.00 21,900.00 40,711.41 0.00 0.00 0.00 商住用地 69,933.00 279,732.00 合计 6,390.67 4,260,446.67 ** 4,243,382.00 252,677.89 282,790.81 289,309.25 273,846.32 合计出让收入 1,098,624.26 万元 5.5 项目土地出让收入收款计划 根据 国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通 知 ( 国土资发 (2010)34 号 ) 相关规定, 签订土地出让合同一个月内 需支付土地出让金的 50%, 余款最迟一年内付清 另, 根据兴宁市政府公示的合同, 甲方应向项目公司全额支付扣 除相关基金及税费后的下述款项 : 南部新城首期范围内所有土地出让 价款 土地出让前的土地利用收益 基础设施和拟建公共设施的运营 收益 上述款项应在甲方收到相关价款和收益后 5 个工作日内全额支 付给项目公司 相关基金及税费中属于甲方本级收入的部分, 甲方应 在获得该相关基金及税费后 5 个工作日内以扶持资金的形式全额支付 给项目公司 经了解, 相关基金及税费非本级收入约占出让金额的 广东中广信资产评估有限公司 51

10%, 则扣除该支出后的项目公司实际回笼资金为 : 单位 : 万元 序号第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年合计 出让收入 0.00 252,677.89 282,790.81 289,309.25 273,846.32 1,098,624.26 国土局回笼资金 0.00 126,338.94 267,734.35 286,050.03 418,500.94 1,098,624.26 项目公司回笼资金 90% 113,705.05 240,960.91 257,445.03 376,650.85 988,761.84 确认收入金额 0.00 227,410.10 254,511.73 260,378.33 246,461.68 988,761.84 5.6 项目其他收入 根据兴宁市政府招投标文件公示的 土地一级开发合作协议, 项目尚具有的其他收入包括 : 1 兴宁市政府每月向项目公司支付数额与本项目实际发生的贷款利息数额相等的专项资金 ; 2 如果项目公司在任何年度经审计后当年出现亏损, 甲方将在下一年 3 月 20 日前向项目公司支付数额与其当年亏损的数额相等的专项资金 ; 3 甲方应按照专项资金支付协议的约定根据乙方实际缴纳项目公司注册资本的金额和时间, 按照 7.36% 的年利率, 每月向乙方支付专项资金 对于第 1 3 项收入, 纳入营业外收入 政府补贴收入核算 广东中广信资产评估有限公司 52

六 项目现金流分析 6.1 正常价格土地销售现金流分析 根据前述分析, 以及兴宁市政府在招投标公告中有关协议规定的事宜, 本报告分析项目现金流量为 ( 经向广东明珠集团股份有限公司了解, 项目公司注册资金为 30 亿元, 本报告按照该金额作为初始投资额 ); 借款金额拟定为 30 亿元,5 年期借款, 分期付息, 到期一次性还本, 借款利率 7%; 利润分配为 5 年期届满后一次性分配, 经营期内不分配 ; 项目公司暂拟定为 5 年经营期 ; 兴宁市政府按照合同条款履行义务 如此, 分析土地一级开发现金流如下 : 1 模拟利润表: 单位 : 万元 项目行次第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 一 主营业务收入 1 0.00 227,410.10 254,511.73 260,378.33 246,461.68 减 : 主营业务成本 2 0.00 176,545.76 197,471.74 205,039.16 206,139.85 主营业务税金及附加 3 0.00 12,734.97 14,252.66 14,581.19 13,801.85 二 主营业务利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 4 0.00 38,129.38 42,787.33 40,757.98 26,519.98 加 : 其他业务利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 5 减 : 营业费用 6 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 管理费用 7 3,000.00 300.00 300.00 300.00 300.00 广东中广信资产评估有限公司 53

项目行次第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 财务费用 8 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 三 营业利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 10-24,300.00 16,529.38 21,187.33 19,157.98 4,919.98 加 : 投资收益 ( 损失以 "-" 号填列 ) 11 补贴收入 12 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 营业外收入 13 减 : 营业外支出 14 四 利润总额 ( 亏损总额以 "-" 号填列 ) 16 14,584.80 55,414.18 60,072.13 58,042.78 43,804.78 减 : 所得税 17 3,646.20 13,853.54 15,018.03 14,510.70 10,951.20 五 净利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 18 10,938.60 41,560.63 45,054.10 43,532.09 32,853.59 (1) 主营业务收入 : 按照土地出让后政府应返还的收入 ( 出让合同 价款的 90% 确定 ); 序号第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年合计 出让收入 0.00 252,677.89 282,790.81 289,309.25 273,846.32 1,098,624.26 确认收入金额 0.00 227,410.10 254,511.73 260,378.33 246,461.68 988,761.84 (2) 主营业务税金 : 按照收入的 5.60% 确定 ; (3) 主营业务成本 : 按照出让面积占可出让面积比率, 以已发生的总成本为基数, 配比计算, 具体如下 : 年份基数 ( 万元 ) 面积 ( 亩 ) 第 2 年累计发生成本 701,876.65 第 2 年出让面积 第 2 年应摊销成本 176,545.76 1,607.47 广东中广信资产评估有限公司 54

年份基数 ( 万元 ) 面积 ( 亩 ) 第 3 年累计成本 785,196.50 第 3 年未摊销成本 608,650.75 第 3 年出让面积 第 3 年应摊销成本 197,471.74 1,551.87 第 4 年累计成本 785,196.50 第 4 年未摊销成本 411,179.00 第 4 年出让面积 第 4 年应摊销成本 205,039.16 1,611.34 第 5 年累计成本 785,196.50 第 4 年未摊销成本 206,139.85 第 5 年出让面积 第 5 年应摊销成本 206,139.85 1,619.99 总摊销成本 785,196.50 (4) 营业费用 管理费用 1 考虑到为土地出让, 营业费用主要为土地推介费用, 考虑为 300 万元 / 年 ; 2 管理费用主要为项目公司的管理支出, 包括拆迁评估费用支出 测量费用支出 法律诉讼支出 房屋拆迁工作工程支出 公司管理支出等经向委托方了解, 确定为第一年 3,000 万元 ( 第一年评估 测量工作基本完成 ), 以后每年为 300 万元 广东中广信资产评估有限公司 55

(5) 财务费用财务费用按照 30 亿元 5 年期贷款, 按照 7% 的年利率支付利息, 年利息支出 21,000 万元 (5) 补贴收入包括 1 兴宁市政府每月向项目公司支付数额与本项目实际发生的贷款利息数额相等的专项资金, 即 21,000 万元 2 兴宁市政府应按照专项资金支付协议的约定根据乙方实际缴纳项目公司注册资本的金额和时间, 按照 7.36% 的年利率, 每月向乙方支付专项资金 按照项目公司 30 亿元注册资本, 乙方占 81%, 即为 24.3 亿元,7.36% 的年利率为每年 17,884.80 万元 补贴收入合计为 38,884.80 万元 / 年 2 模拟现金流量表: 单位 : 万元 项 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 一 经营活动产生的现金流 销售商品 提供劳务收到的现金 - 113,705.05 240,960.91 257,445.03 376,650.85 收取利息 手续费及佣金的现金收到的税费返还收到的其他与经营有关的现金 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 现金流入小计 38,884.80 152,589.85 279,845.71 296,329.83 415,535.65 购买商品 接受劳务支付的现金 618,556.80 83,319.85 83,319.85 - - 客户贷款及垫款净增加额 广东中广信资产评估有限公司 56

项 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 支付利息 手续费及佣金的现金支付给职工及为职工支付的现金支付的各项税费 3,646.20 26,588.51 29,270.69 29,091.88 24,753.05 支付的其他与经营活动相关的现金 3,300.00 600.00 600.00 600.00 600.00 现金流出小计 625,503.00 110,508.36 113,190.54 29,691.88 25,353.05 经营活动产生的现金流净额 -586,618.20 42,081.49 166,655.17 266,637.94 390,182.60 二 投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金 - - - - 取得投资收益所收到的现金 - - - - - 处置固定资产流现金 - - - - - 处置子公司收到的现金净额 - - - - - 收到的其他与投资活动有关的现金 - - - - - 现金流入小计 - - - - - 购建固定资产现金流 - - - - - 投资活动产生的净现金流量 - - - - - 取得子公司现金净额 - - - - - 支付的其他与投资活动有关的现金 - - - - - 现金流出小计 - - - - - 投资活动产生的净现金流量 - - - - - 三 筹资活动产生的现金流吸收投资收到的现金 300,000.00 - - - - 借款获得的现金 300,000.00 - - - - 收到其他与筹款活动有关的现金 - - - 现金流入小计 600,000.00 - - - - 偿还债务所支付的现金 - - - - 300,000.00 分配股利 利润或偿付利息所支付的现金 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 支付的其他与筹资活动有关的现金 - - - - - 现金流出小计 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 321,000.00 筹资活动产生的净现金流 579,000.00-21,000.00-21,000.00-21,000.00-321,000.00 四 汇率变动对现金的影响 - - - 五 现金及现金等价物净增加额 -7,618.20 21,081.49 145,655.17 245,637.94 69,182.60 * 销售回款 : 广东中广信资产评估有限公司 57

单位 : 万元 序号第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年合计 出让收入 0.00 252,677.89 282,790.81 289,309.25 273,846.32 1,098,624.26 国土局回笼资金 0.00 126,338.94 267,734.35 286,050.03 418,500.94 1,098,624.26 项目公司回笼资金 90% 113,705.05 240,960.91 257,445.03 376,650.85 988,761.84 3 项目分析结论通过模拟分析, 本项目按照 25% 的所得税率, 项目公司经营期 5 年, 期间不考虑利润分配, 经测算, 项目公司经营期利润合计 231,918.67 万元, 缴纳所得税 57,979.67 万元, 经营期税后净利润 173,939.00 万元 从净现金流量角度分析, 该项目经营期末累计的净现金流量为 473,939.00 万元, 考虑 300,000.00 万元的资本投入, 项目实际净现金流量为 173,939.00 万元 ( 不考虑时间价值 ) 在给定条件下, 项目的盈利能力较强, 详见预测利润表 财务内部收益率 (FIRR) 是指能够使项目期内净现金流量现值累计等于零时的折现率, 经测算 : 则 5 年经营期, 所得税后, 项目财务内部收益率 12.89%; 如采用 6% 基准利率 ( 房地产行业一般收益率 ), 项目财务净现值为 80,135.88 万元 以上指标表明项目的盈利能力可以满足投资者要求 广东中广信资产评估有限公司 58

6.2 项目不确定性分析 由于项目经济评价所采用的数据大部分来自于预测和估算, 具有一定程度的不确定性, 为分析不确定性因素变化对项目评价指标的影响, 估计项目可能承担的风险, 应进行不确定性分析, 提出项目风险的预警 预报和相应的对策, 为投资决策服务 根据项目特点, 对本项目评价指标影响较大的敏感性因素主要是开发成本 土地出让收入返还部分, 通过分析, 我们认为变动幅度应在 10% 范围内 : 1 开发成本增加 10% (1) 利润表预测如下 : 单位 : 万元 项目行次第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 一 主营业务收入 1 0.00 227,410.10 254,511.73 260,378.33 246,461.68 减 : 主营业务成本 2 0.00 194,200.33 217,218.92 225,543.07 226,753.83 主营业务税金及附加 3 0.00 12,734.97 14,252.66 14,581.19 13,801.85 二 主营业务利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 4 0.00 20,474.80 23,040.15 20,254.07 5,906.00 加 : 其他业务利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 5 减 : 营业费用 6 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 管理费用 7 3,000.00 300.00 300.00 300.00 300.00 财务费用 8 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 9 广东中广信资产评估有限公司 59

项目行次第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 三 营业利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 10-24,300.00-1,125.20 1,440.15-1,345.93-15,694.00 加 : 投资收益 ( 损失以 "-" 号填列 ) 11 补贴收入 12 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 营业外收入 13 减 : 营业外支出 14 四 利润总额 ( 亏损总额以 "-" 号填列 ) 16 14,584.80 37,759.60 40,324.95 37,538.87 23,190.80 减 : 所得税 17 3,646.20 9,439.90 10,081.24 9,384.72 5,797.70 五 净利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 18 10,938.60 28,319.70 30,243.72 28,154.15 17,393.10 (2) 现金流量表预测如下 : 单位 : 万元 序号项目总计第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 一 资金流入 638,884.80 83,115.97 227,534.98 386,279.08 756,248.82 1 期初资金 300,000.00-69,473.88-52,310.73 89,949.25 340,713.17 2 销售回款 988,761.84 113,705.05 240,960.91 257,445.03 376,650.85 3 债务人自筹 ( 借款 ) 300,000.00 300,000.00 0.00 0.00 0.00 4 贷款利息专项资金 105,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 5 乙方注册资本利息 89,424.00 17,884.80 17,884.80 17,884.80 17,884.80 17,884.80 二 资金支出 1,368,136.57 708,358.68 135,426.70 137,585.73 45,565.90 341,199.55 1 工程款 863,716.15 680,412.48 91,651.84 91,651.84 2 财务费用 105,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 3 需偿还贷款本金 300,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 300,000.00 4 管理费用 销售费用 5,700.00 3,300.00 600.00 600.00 600.00 600.00 5 营业税及附加 55,370.66 0.00 12,734.97 14,252.66 14,581.19 13,801.85 6 土地增值税 7 分析时点前应付税款 0.00 8 所得税 3,646.20 9,439.90 10,081.24 9,384.72 5,797.70 广东中广信资产评估有限公司 60

序号项目总计第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 三期末净现金流 -69,473.88-52,310.73 89,949.25 340,713.17 415,049.27 如开发成本上升 10%, 通过模拟分析, 本项目按照 25% 的所得税 率, 项目公司经营期 5 年, 期间不考虑利润分配, 经测算, 项目公司经营期利润合计 153,399.02 万元, 缴纳所得税 38,349.76 万元, 经营期税后净利润 115,049.27 万元 从净现金流量角度分析, 该项目经营期末累计的净现金流量为 415,049.27 万元, 考虑 300,000.00 万元的资本投入, 项目实际净现金流量为 115,049.27 万元 ( 不考虑时间价值 ) 在此条件下, 项目的盈利能力一般, 详见预测利润表 财务内部收益率 (FIRR) 是指能够使项目期内净现金流量现值累计等于零时的折现率, 经测算 : 则 5 年经营期, 所得税后, 项目财务内部收益率 7.85%; 如采用 6% 基准利率 ( 房地产行业一般收益率 ), 项目财务净现值为 23,354.74 万元 可见建设投资因素的变动将引起项目收益的较大波动, 当项目开发成本上升 10%, 项目的财务内部收益率与基准利率差异不大, 项目净现值亦较小 因此, 在项目建设过程中应加强投资管理和控制, 准确计算工程量, 空置材料和设备价格, 尽可能将建设投资控制在预测 广东中广信资产评估有限公司 61

范围内, 避免因突破建设投资影响项目收益水平 2 土地出让价格降低 10% (1) 利润表预测单位 : 万元 项目行次第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 一 主营业务收入 1 0.00 204,669.09 229,060.55 234,340.49 221,815.52 减 : 主营业务成本 2 0.00 176,545.76 197,471.74 205,039.16 206,139.85 主营业务税金及附加 3 0.00 11,461.47 12,827.39 13,123.07 12,421.67 二 主营业务利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 4 0.00 16,661.86 18,761.42 16,178.27 3,254.00 加 : 其他业务利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 5 减 : 营业费用 6 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 管理费用 7 3,000.00 300.00 300.00 300.00 300.00 财务费用 8 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 9 三 营业利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 10-24,300.00-4,938.14-2,838.58-5,421.73-18,346.00 加 : 投资收益 ( 损失以 "-" 号填列 ) 11 补贴收入 12 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 38,884.80 营业外收入 13 减 : 营业外支出 14 四 利润总额 ( 亏损总额以 "-" 号填列 ) 16 14,584.80 33,946.66 36,046.22 33,463.07 20,538.80 减 : 所得税 17 3,646.20 8,486.67 9,011.56 8,365.77 5,134.70 五 净利润 ( 亏损以 "-" 号填列 ) 18 10,938.60 25,460.00 27,034.67 25,097.30 15,404.10 (2) 现金流表预测单位 : 万元 广东中广信资产评估有限公司 62

序号项目总计第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 一 资金流入 638,884.80 133,601.14 264,482.78 408,309.31 743,091.03 1 期初资金 300,000.00-7,618.20 8,733.16 137,723.98 365,220.47 2 销售回款 889,885.65 102,334.54 216,864.82 231,700.52 338,985.76 3 债务人自筹 ( 借款 ) 300,000.00 300,000.00 0.00 0.00 0.00 4 贷款利息专项资金 105,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 5 乙方注册资本利息 89,424.00 17,884.80 17,884.80 17,884.80 17,884.80 17,884.80 二 资金支出 1,280,374.99 646,503.00 124,867.99 126,758.80 43,088.84 339,156.37 1 工程款 785,196.50 618,556.80 83,319.85 83,319.85 2 财务费用 105,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 21,000.00 3 需偿还贷款本金 300,000.00 - - - - 300,000.00 4 管理费用 销售费用 5,700.00 3,300.00 600.00 600.00 600.00 600.00 5 营业税及附加 49,833.60-11,461.47 12,827.39 13,123.07 12,421.67 6 土地增值税 7 分析时点前应付税款 - 8 所得税 3,646.20 8,486.67 9,011.56 8,365.77 5,134.70 三 期末净现金流 -7,618.20 8,733.16 137,723.98 365,220.47 403,934.67 四 每年净现金流 -7,618.20 16,351.36 128,990.82 227,496.49 38,714.20 如土地出让价格降低 10%, 通过模拟分析, 本项目按照 25% 的所 得税率, 项目公司经营期 5 年, 期间不考虑利润分配, 经测算, 项目公司经营期利润合计 138,579.55 万元, 缴纳所得税 34,644.89 万元, 经营期税后净利润 103,934.67 万元 从净现金流量角度分析, 该项目经营期末累计的净现金流量为 403,934.67 万元, 考虑 300,000.00 万元的资本投入, 项目实际净现金流量为 103,934.67 万元 ( 不考虑时间价值 ) 广东中广信资产评估有限公司 63

在此条件下, 项目的盈利能力一般, 详见预测利润表 财务内部收益率 (FIRR) 是指能够使项目期内净现金流量现值累计等于零时的折现率, 经测算 : 则 5 年经营期, 所得税后, 项目财务内部收益率 8.28%; 如采用 6% 基准利率 ( 房地产行业一般收益率 ), 项目财务净现值为 24,796.88 万元 可见土地出让价格对项目较为敏感, 出让价格不应低于 191 万元 / 亩 本财务评价在测算项目销售收入时, 采取了比较审慎的原则, 区别对待不同用地近远期价格, 并进行了适当的下调, 以提高销售价格因素的坑风向能力 6.3 项目财务指标评价 本项目盈利能力一般, 项目投资财务内部收益率为 12.89%( 所得税后 ), 收益率较高 项目在 5 年内偿还贷款本息, 偿债备付率大于 1, 满足偿债需要 本项目盈利前提是土地价格增长速度能达到预期值, 即年增 5% 的速度, 同时兴宁市土地市场不能出现较大的下滑 广东中广信资产评估有限公司 64

6.4 项目风险分析 6.4.1 项目主要风险因素识别 1 政策风险一级开发的政策风险包括国家和城市的土地使用制度 住房制度改革 有关产业政策 金融政策 环保政策 建筑管理 安全管理有关条例和法规 房地产开发过程的各项审批手续等 以上风险因素均会在不同程度上影响本项目经营及销售 本项目面临的主要政策风险来自 : (1) 项目土地转让行为的合法合规性主要体现在项目建设运营期间土地转让行为的合法合规性, 包括土地作价出资成立项目公司, 以及提供足额土地担保以覆盖基金本息这些土地注资 增信行为的合法合规 (2) 政策变化政策风险主要体现由于领导更迭 上级出台与现行政策相冲突的文件, 导致作为土地一级开发合同依据的政策发生变化, 或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失 同时, 由于我国地方政府性债务规模增长速度较高, 项目运营期间内, 国家存在继续出台相应政策以控制地方政府性债风险的可能性, 对项目造成不可预见的影响 广东中广信资产评估有限公司 65

2 社会风险由于人文社会环境因素的变化对土地开发项目的影响, 可能给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性 房地产市场的社会风险因素主要有城市规划 区域发展 社会治安 公众干预和文物保护等 3 市场风险当土地供应过多 房地产市场不景气或者本项目土地价格的增长达不到预期时, 可能使土地出让价格偏低, 影响项目的盈利 偿债乃至振兴基金的回购 4 工程风险主要来自可能发生工程地质条件与预测发生重大变化 5 流动性风险本项目中, 股权基金以现金出资对项目公司注资, 这部分股权具有优先股的特征, 需要定期支付预期固定收益, 具有刚性兑付的要求, 存在的流动性风险是项目流动性紧缺, 不能如期兑付 6.4.2 风险程度分析 1 政策风险项目涉及的土地转让行为较多, 其中政府土地作价出资和土地抵押担保行为涉及的法律和政策较多 广东中广信资产评估有限公司 66

土地出让收益分成是一级开发较为重要的利润来源 当地方政府发生更迭或政策变化时, 可能导致合同利益得不到实现 由于地方政府性债务规模的不断增大, 为控制风险, 预期未来国家对地方政府举措债务行为的审查将趋于严格, 甚至有可能出台进一步加紧地方政府性债务管理的政策 此风险发生的概率为一般, 一旦发生对项目有不可预见的影响 2 社会风险项目所在地基础设施规划建设完善, 区域社会发展良好, 社会环境稳定, 且项目的建设有利于当地社会的全面发展, 不会影响到当地居民的生活, 社会风险较小 3 市场风险从整体而言, 兴宁市土地市场供应和交易情况稳定, 存在较大市场波动的可能性较小 但由于本项目的盈利和偿债能力均严重依赖于土地出让收入, 若土地增长达不到预期, 将对项目的前景产生重大影响 4 工程风险在本项目附近已建有毅德物流产业园, 发生工程地质条件与预测条件不符的可能性较小 且项目实现工程管理标准化, 通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度, 对项目的各个建设节点进行严格 广东中广信资产评估有限公司 67

的计划管理 ; 对各项目每栋楼都进行进度考核 质量检查以及安全文明生产检查, 这进一步减少了工程风险 5 资金流动性风险基金预期固定收益支付部分具有优先股股息支付的特征, 具有刚性兑付的要求, 而土地出让资金回收和财政预算安排都具有时点兑付的不确定性, 很有可能难以达到基金的收益要求 同时, 市场风险可能加大资金回收的不确定性, 进一步加大流动性风险 6.4.3 风险应对措施评价 从风险评估可知, 由项目本身决定的选址风险 设计风险 工程 广东中广信资产评估有限公司 68

风险等发生可能性较小, 主要的风险在于政策风险 社会风险 市场风险以及资金流动性风险, 因此必须针对其提出相应的应对策略 1 政策风险应付项目建设者对政策风险的控制能力相对较小, 因此需要及早化解由于政策的调整而带来的风险 (1) 加强对项目涉及土地的合法合规审查地方政府及土地储备中心应及时关注土地管理 地方政府融资平台管理 抵押担保等方面的法律法规变化, 同时加强自律意识, 严格审查项目涉及土地的合法合规 (2) 地方政府提供相应的法律性文件土地一级开发商要求当地政府提供相应的法规 规章及政策, 或者提供相应的其他的法律性的政府文件, 明确该土地一级开发的操作方式及该操作方式的合法性, 确保该土地一级开发合同的法律性 一方面要加强与政府机构的联系和沟通, 另一方面应加强对各项产业政策的研究, 特别是加强对中长期房地产市场趋势的研究, 随时掌握最新政策信息, 既有助于正确的投资开发方向, 也有利于采取适当措施应变政策变化 2 社会风险支付由政府牵头, 参与负责征地拆迁, 通过协议的方式约束双方的工 广东中广信资产评估有限公司 69

作和效益, 征地拆迁环节充分利用政府的影响力确保顺利进行 3 市场 资金流动性风险对策 (1) 提前使用协议出让用地款项由政府根据土地市场调查情况, 分析判断土地需求状况, 以招拍挂方式将拟开发的土地按照 熟地 出让, 提前确定土地使用权受让人, 并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发 (2) 通过补充协议的方式, 约定特殊权利土地一级开发商可通过补充协议的方式, 约定土地一级开发项目资金的回笼 利润的分配及在土地出让时保证公司土地使用权的获取办法等 (3) 控制开发成本同时, 加强与各政府主管部门级合作单位的联系和沟通, 减少开发中间环节问题的出现, 从土地获取 产品设计 招标采购等多方面入手, 着力控制经营成本, 降低资金风险 (4) 预期固定收益资本化基金投资项目公司股权, 项目公司每半年需要向基金支付一次预期固定收益 在项目公司自身未能产生正现金流之前, 项目公司可通过外部融资作为支付预期固定收益的资金来源 具体操作中, 基金也将预留一部分资金, 为项目公司支付融资成本提供流动性补充 广东中广信资产评估有限公司 70

(5) 加强与商业银行合作, 获得流动性支持基金与地市财政 流动性支持银行和回购主体签署相关协议, 地市回购主体按照约定溢价率对基金所持项目公司股权履行回购义务, 银行为回购主体回购提供流动性支持, 即提供流动性资金以解决回购现金流不足的问题 (6) 周边地块土地收入补充机制由于本项目属于新城起步区类项目, 项目的基础条件相对较差, 需要进行较大量的建设投资 项目将推动项目周边地区同步发展, 实现新城核心起步区先期建设投资 带动发展的功能 项目建设不仅通过提高本项目范围内土地价格以实现收益, 同时在整体上推升了整个南部新城地区的地块价值 但在项目公司的实际运营过程中, 营业收入主要为土地出让收入放还部分, 周围地块土地价值的提升并未对项目的运营带来任何经济效益, 项目建设存在外部效益 在本项目乃至整个南部新城建设过程中, 应引入一下机制, 以应对项目的市场风险 : A 当土地出让收入无法达到预期, 以至于出现无法按期支付基金固定收益 回购基金股权 还本付息等情况时, 应由兴宁市和新区财政负责补足相应的资金 ; B 本项目范围外, 同属南部新城区域的周边区域出让土地时, 可 广东中广信资产评估有限公司 71

按一定比例从土地出让收入中提取相应的补贴资金用于补偿起步区的 项目建设 这笔资金可由以下方法确定 : a 按平均投资回报率确定, 即 : 其中 S 为应补贴给起步区的资金,R 和 I 分别为起步区外地块的土 地收入和投资额,R0 和 I0 分别为起步区内地块的土地出让收入和投资 额 平均投资回报率 可以替换为整个南部新城范围内统计的投资 回报率 该方法指标相对明确, 计算相对简单, 适用性较强, 推荐使用这一方法 b 按土地价格增加值确定, 即需要定量计算起步区建设引起周围地块的土地价格增加值 该方法主观性相对较强, 适用于土地出让数据较详细, 市场较为活跃的地区 由于周边区域的土地可能迟于本项目土地的出让进度, 因此该部分补贴资金可能无法及时投入项目公司, 需要兴宁市或新区财政先行垫付, 再将补贴资金返还给财政 广东中广信资产评估有限公司 2014 年 10 月 28 日 广东中广信资产评估有限公司 72