前 言 房 产 市 场 数 据 报 告 依 托 禧 泰 房 产 数 据 自 主 开 发 的 房 产 市 场 实 时 监 测 系 统, 提 供 客 观 全 面 实 时 的 房 产 市 场 行 情 数 据, 帮 助 您 掌 握 城 市 房 产 买 卖 和 租 赁 的 供 给 需 求 市 场 行 情 产

2012 年 全 国 房 产 市 场 数 据 报 告 青 岛 禧 泰 房 产 数 据 技 术 有 限 公 司 2013 年 1 月

前 言 房 产 市 场 数 据 报 告 依 托 禧 泰 房 产 数 据 自 主 开 发 的 房 产 市 场 实 时 监 测 系 统, 提 供 客 观 全 面 实 时 的 房 产 市 场 行 情 数 据, 帮 助 您 掌 握 城 市 房 产 买 卖 和 租 赁 的 供 给 需 求 市 场 行 情 产 品 提 供 住 宅 商 住 公 寓 写 字 楼 商 铺 酒 店 等 的 房 产 市 场 数 据, 帮 助 用 户 选 择 静 态 投 资 回 收 期 最 短 投 资 收 益 最 大 销 售 周 期 最 短 的 产 品 价 格 实 时 提 供 需 求 者 对 房 产 总 价 单 价 关 注 热 点, 提 供 存 量 房 供 给 总 价 单 价 的 行 情 走 势 和 价 格 分 布 结 构, 帮 助 用 户 找 到 市 场 需 求 量 最 大 市 场 供 给 量 最 小 的 空 间, 帮 助 用 户 设 计 符 合 市 场 未 来 需 求 的 产 品, 实 现 利 益 最 大 化 供 给 量 提 供 历 史 及 近 期 市 场 新 增 供 给 量 数 据, 直 观 展 现 市 场 景 气, 方 便 用 户 在 存 量 房 市 场 中 发 掘 市 场 规 律, 获 得 更 高 利 润 空 间 和 更 大 发 展 机 遇 户 型 精 准 找 到 市 场 价 值 最 高 户 型 的 面 积, 帮 助 用 户 开 发 最 适 合 市 场 需 求 的 产 品, 缩 短 销 售 周 期, 在 激 烈 的 市 场 竞 争 中 占 据 先 机 1

摘 要 在 过 去 的 2012 年 中, 北 京 再 次 经 历 了 一 个 房 价 较 快 增 长 的 时 期 报 告 中 以 一 种 基 于 线 性 回 归 的 方 法, 对 这 一 增 长 趋 势 进 行 了 量 化 北 京 房 价 全 年 增 长 率 超 过 18%, 2012 年 12 月 北 京 市 存 量 房 出 售 均 价 环 比 增 长 已 近 20%, 其 中, 西 城 区 海 淀 区 同 比 涨 幅 均 超 过 30% 相 较 而 言, 上 海 市 房 价 回 归 后 线 性 涨 幅 为 8.55%,12 月 同 比 增 幅 8.72%, 核 心 城 区 的 同 比 增 幅 维 持 在 10% 左 右 随 着 城 镇 化 进 程 的 加 快, 出 售 供 给 市 场 已 逐 渐 向 城 市 的 非 核 心 城 区 及 县 级 市 转 移, 这 在 一 定 程 度 上 削 弱 了 核 心 地 段 房 价 的 真 实 增 速, 表 现 为 房 价 涨 幅 的 阶 梯 状 分 布 尽 管 核 心 城 区 的 需 求 关 注 仍 为 统 计 分 布 中 的 众 数, 但 在 部 分 城 市 已 出 现 显 著 的 随 时 间 增 长 的 扩 散 效 应 在 这 种 趋 势 下, 北 京 市 核 心 区 域 房 价 的 上 涨 带 动 了 边 缘 区 域 的 跟 涨, 存 量 房 供 给 量 占 比 的 上 升 则 标 志 着 城 市 化 进 程 的 加 快 ; 报 告 中 的 3.3 部 分 结 合 房 地 产 调 控 的 背 景 来 具 体 分 析 这 种 价 格 传 导 机 制 和 市 场 扩 张 的 过 程 2012 年 也 是 各 城 市 租 金 水 平 普 遍 上 涨 的 一 年 北 京 市 年 回 归 增 幅 达 到 17.42%, 12 月 份 同 比 增 幅 22.45%, 租 金 单 套 均 价 达 到 6266 元 / 月 在 报 告 中 统 计 的 101 座 城 市 中, 仅 有 4 座 城 市 年 租 金 下 降 或 持 平 尽 管 租 金 的 增 长 在 一 定 程 度 上 使 静 态 投 资 回 收 期 逐 步 向 合 理 区 间 内 靠 拢, 但 高 租 金 的 情 况 下, 承 租 者 倾 向 于 选 择 总 价 相 对 更 低 的 合 租 形 式, 或 交 通 相 对 便 利 的 非 核 心 城 区 承 租 2012 年 12 月, 北 京 市 东 城 区 的 住 宅 平 均 租 金 已 超 过 90 元 / 月 /m2, 上 海 市 卢 湾 区 住 宅 租 金 已 达 到 93.13 元 / 月 / m2 住 宅 租 金 均 价 最 高 的 11 个 行 政 区 均 来 自 北 京 及 上 海 市, 且 均 价 均 超 过 了 60 元 / 月 /m2 与 出 售 行 情 相 反, 大 多 数 消 费 者 的 需 求 关 注 区 域 相 对 稳 定, 城 市 租 赁 市 场 的 供 给 量 占 比 也 并 未 发 生 明 显 的 变 化, 反 映 出 消 费 者 在 租 赁 和 买 卖 市 场 上 不 同 的 价 格 弹 性 报 告 4.3 部 分 对 此 进 行 了 解 读 2012 年 中, 伴 随 着 多 数 城 市 的 租 金 快 速 增 长, 其 静 态 投 资 回 收 期 逐 步 回 落, 尤 其 是 11 个 房 价 下 行 的 城 市, 由 于 租 金 的 快 速 上 涨, 这 一 趋 势 尤 为 明 显 但 是 总 体 来 看,101 座 城 市 中 仍 有 一 半 以 上 的 城 市 回 收 期 超 过 30 年 浙 江 省 温 州 金 华 宁 波 台 州 杭 州 绍 兴 等 城 市 在 经 历 了 2011 年 的 房 价 理 性 回 归 后, 静 态 投 资 回 收 期 依 然 保 持 在 40 年 以 上 的 高 位 报 告 的 5.1 部 分 详 细 分 析 了 这 一 现 象 背 后 的 实 质 在 限 购 政 策 预 期 房 产 税 等 题 材 屡 遭 炒 作 的 2012 年, 城 镇 化 的 全 面 推 进, 保 障 性 住 房 的 大 规 模 兴 建, 以 及 大 型 城 市 的 聚 集 效 应 成 就 了 全 年 房 产 市 场 的 波 澜 不 惊 在 未 来 的 一 年 中, 核 心 城 区 房 价 租 金 的 继 续 攀 升, 城 市 非 核 心 区 供 给 量 占 比 继 续 增 大 将 依 然 是 市 场 的 主 旋 律 禧 泰 房 产 数 据 也 将 持 续 关 注 全 国 市 场 行 情, 深 切 行 业 脉 络, 为 用 户 提 供 快 速 准 确 科 学 的 房 地 产 市 场 数 据 服 务 2

目 录 前 言... 1 摘 要... 2 第 一 章 房 产 市 场 数 据 介 绍... 4 1.1 房 产 市 场 数 据 来 源 及 质 量... 4 1.2 房 产 市 场 数 据 特 点... 5 1.3 报 告 中 取 样 及 计 算 方 法... 6 1.4 报 告 中 术 语 界 定... 7 第 二 章 全 国 房 产 市 场 概 况... 8 2.1 全 国 城 市 房 价 排 行... 8 2.2 全 国 城 市 行 政 区 房 价 排 行... 11 2.3 全 国 城 市 租 金 排 行... 12 2.4 全 国 城 市 行 政 区 租 金 排 行... 15 2.5 全 国 城 市 静 态 投 资 回 收 期 排 行... 16 2.6 全 国 城 市 行 政 区 静 态 投 资 回 收 期 排 行... 19 2.7 全 国 宾 馆 酒 店 租 金 排 行... 20 第 三 章 全 国 买 卖 市 场 行 情... 23 3.1 全 国 城 市 年 度 房 价 变 化 率... 23 3.2 全 国 城 市 年 度 房 价 供 需 变 化 率... 27 3.3 部 分 城 市 区 域 出 售 供 给 量 占 比... 31 3.4 城 市 群 房 价 行 情 结 构... 35 第 四 章 全 国 租 赁 市 场 行 情... 36 4.1 全 国 城 市 年 度 租 金 变 化 率... 36 4.2 全 国 城 市 年 度 租 金 供 需 变 化 率... 40 4.3 部 分 城 市 区 域 出 租 供 给 量 占 比... 43 4.4 部 分 城 市 合 租 率 及 占 比... 46 4.5 城 市 群 租 金 行 情 结 构... 49 第 五 章 静 态 投 资 回 收 期... 50 5.1 全 国 城 市 静 态 投 资 回 收 期 变 化 率... 50 第 六 章 2012 年 全 国 房 产 市 场 观 点... 54 6.1 北 京 房 价 仍 有 上 升 空 间... 54 6.2 北 京 租 房 市 场 简 析... 55 第 七 章 公 司 简 介... 57 3

第 一 章 房 产 市 场 数 据 介 绍 1.1 房 产 市 场 数 据 来 源 及 质 量 禧 泰 房 产 数 据 通 过 多 种 方 式 实 时 收 集 最 新 上 市 流 通 的 出 租 出 售 供 给 房 源 信 息, 系 统 对 收 集 到 的 信 息 进 行 自 动 化 重 新 组 织, 过 滤 重 复 并 排 除 异 常, 再 经 过 人 工 核 对 后, 得 到 全 面 及 时 客 观 的 房 产 供 给 市 场 数 据, 建 成 房 产 市 场 信 息 生 态 系 统 禧 泰 房 产 数 据 将 收 集 的 房 产 信 息 通 过 完 全 开 放 的 平 台 向 公 众 展 示, 系 统 对 来 访 者 行 为 进 行 实 时 分 析, 即 时 获 得 需 求 者 对 房 产 的 关 注 热 点 房 产 数 据 系 统 采 用 市 场 报 价 体 系, 数 据 包 含 供 给 和 需 求 的 不 平 衡 关 系, 能 够 揭 示 房 产 市 场 现 象 的 产 生 和 变 化 的 内 因 自 2005 年 以 来, 禧 泰 通 过 抽 样 调 查 的 方 式 定 期 对 全 国 不 同 城 市 的 房 产 租 售 交 易 的 成 交 价 与 市 场 报 价 进 行 比 对 在 房 地 产 市 场 低 迷 的 2011 年 10 月, 出 售 房 源 的 平 均 让 价 空 间 为 4.73%, 而 出 租 房 源 的 平 均 让 价 空 间 为 4.24% 在 2012 年 7 月 进 行 的 调 查 中, 出 售 房 源 的 平 均 让 价 空 间 为 2.59%, 而 出 租 房 源 的 平 均 让 价 空 间 仅 为 1.79% 4

1.2 房 产 市 场 数 据 特 点 覆 盖 出 售 和 出 租 系 统 收 集 出 售 和 出 租 交 易 的 房 源 信 息, 记 录 每 套 上 市 流 通 房 产 的 租 售 交 易 过 程 覆 盖 供 给 和 需 求 系 统 不 仅 收 集 全 新 准 的 供 给 房 源 信 息, 同 时 分 析 需 求 行 为 特 点 覆 盖 城 市 和 乡 镇 系 统 覆 盖 所 有 城 市 和 乡 镇, 精 细 到 每 个 建 筑 物 覆 盖 住 宅 和 非 住 宅 系 统 除 拥 有 完 整 的 住 宅 数 据 外, 还 拥 有 写 字 楼 商 铺 酒 店 等 非 住 宅 数 据 覆 盖 全 时 间 序 列 系 统 自 2003 年 运 行 以 来, 连 续 记 录 房 产 市 场 变 化, 数 据 与 最 新 市 场 延 迟 不 超 过 1 小 时 覆 盖 商 品 房 和 保 障 性 住 房 系 统 拥 有 完 整 的 商 品 房 交 易 信 息, 建 立 了 通 过 收 购 收 储 商 品 房 建 设 保 障 性 住 房 的 通 道 5

1.3 报 告 中 取 样 及 计 算 方 法 本 报 告 依 托 禧 泰 房 产 数 据 系 统 全 新 准 的 市 场 数 据, 以 存 量 房 出 售 / 出 租 数 据 为 研 究 对 象, 自 动 计 算 分 析 房 产 市 场 行 情 趋 势 及 样 本 分 布, 以 直 观 严 谨 的 图 表 展 现 市 场 行 情 本 报 告 采 用 的 时 间 周 期 精 确 到 自 然 月, 采 用 的 样 本 为 本 报 告 出 版 时 间 的 上 一 个 自 然 月 报 告 中 涉 及 的 结 构 统 计 周 期 为 : 出 售 数 据 : 报 告 生 成 前 的 6 个 自 然 月 ; 出 租 数 据 : 报 告 生 成 前 的 3 个 自 然 月 报 告 中 涉 及 计 算 均 以 单 套 房 源 为 最 小 统 计 单 位, 没 有 采 用 任 何 经 验 参 数 判 定 权 重, 以 保 证 报 告 结 果 的 科 学 性 和 完 整 性 6

1.4 报 告 中 术 语 界 定 存 量 房 是 指 在 市 场 流 通 的 二 手 房 建 成 新 房 等 各 类 房 产 的 总 称 住 宅 所 有 用 于 居 住 的 房 产 产 品 通 称, 包 括 普 通 住 宅 公 寓 和 别 墅 等 供 给 单 价 是 指 房 产 买 卖 交 易 时 卖 方 提 供 的 平 均 报 价 供 给 单 价 的 单 位 为 ( 元 /m2) 需 求 单 价 是 指 房 产 买 卖 交 易 时 买 房 需 求 的 平 均 报 价 需 求 单 价 的 单 位 为 ( 元 /m2) 出 租 单 价 是 指 房 产 租 赁 时 出 租 房 提 供 的 平 均 报 价 出 租 单 价 的 单 位 为 ( 元 / 月 /m2) 承 租 单 价 是 指 房 产 租 赁 时 承 租 方 提 供 的 平 均 报 价 承 租 单 价 的 单 位 为 ( 元 / 月 /m2) 新 增 供 给 是 在 指 定 时 间 周 期 内, 新 上 市 交 易 房 产 的 总 数 量, 可 以 用 套 数 和 建 筑 面 积 表 示 关 注 度 在 同 一 时 间 周 期 内 需 求 者 对 某 类 信 息 访 问 的 频 次, 本 报 告 计 算 关 注 度 时 已 经 排 除 非 真 实 需 求 者 的 行 为 静 态 投 资 回 收 期 在 同 一 时 间 周 期 内, 同 质 可 比 房 产 的 房 价 与 租 金 的 比 值, 静 态 投 资 回 收 期 的 单 位 为 ( 年 ) 同 比 与 上 一 年 度 同 周 期 数 据 相 比 的 涨 跌 幅 度 (%) 环 比 本 月 与 上 月 相 比 的 涨 跌 幅 度 (%) 自 然 月 是 某 月 1 日 起, 至 该 月 最 后 1 天 的 时 间 周 期 7

第 二 章 全 国 房 产 市 场 概 况 2.1 全 国 城 市 房 价 排 行 2012 年 12 月 全 国 城 市 住 宅 房 价 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 房 价 历 史 排 行 序 号 城 市 名 称 平 均 房 价 环 比 上 月 同 比 上 年 1 北 京 28,958 元 /m2 +2.88% +19.95% 2 上 海 25,664 元 /m2 +3.09% +8.72% 3 温 州 22,408 元 /m2-0.03% -8.44% 4 三 亚 20,946 元 /m2 +1.99% +7.09% 5 深 圳 20,531 元 /m2 +2.10% +15.77% 6 杭 州 19,227 元 /m2 +2.33% +6.23% 7 厦 门 17,634 元 /m2 +2.96% +21.82% 8 广 州 16,611 元 /m2 +0.30% +11.15% 9 南 京 14,696 元 /m2 +1.41% +5.20% 10 宁 波 14,044 元 /m2-1.27% -4.75% 11 天 津 13,586 元 /m2 +1.94% +4.52% 12 青 岛 11,970 元 /m2 +4.41% +6.37% 13 福 州 11,826 元 /m2 +1.93% +7.68% 14 绍 兴 11,481 元 /m2 +3.42% +11.97% 15 大 连 11,064 元 /m2-2.42% +2.19% 16 金 华 10,828 元 /m2-2.64% -4.02% 17 台 州 10,796 元 /m2-0.36% +0.21% 18 珠 海 10,742 元 /m2 +0.59% +3.13% 19 苏 州 9,635 元 /m2-1.58% +2.28% 20 昆 明 9,035 元 /m2-2.37% +0.06% 21 成 都 8,981 元 /m2 +1.22% +3.06% 22 湖 州 8,754 元 /m2 +0.91% +0.79% 23 南 昌 8,540 元 /m2-0.15% +8.21% 24 济 南 8,407 元 /m2-0.74% +1.67% 25 南 通 8,175 元 /m2 +1.28% -12.14% 26 佛 山 8,105 元 /m2-3.56% +4.54% 27 兰 州 8,066 元 /m2 +2.92% +6.69% 28 武 汉 8,043 元 /m2-0.53% +1.31% 29 无 锡 7,924 元 /m2 +0.89% -3.59% 30 郑 州 7,826 元 /m2 +0.01% +8.83% 31 哈 尔 滨 7,713 元 /m2-4.72% -1.28% 32 沈 阳 7,665 元 /m2-0.43% +0.95% 33 嘉 兴 7,663 元 /m2 +3.60% +9.50% 34 常 州 7,626 元 /m2 +0.07% +2.62% 8

序 号 城 市 名 称 平 均 房 价 环 比 上 月 同 比 上 年 35 太 原 7,385 元 /m2 +1.67% +10.37% 36 泉 州 7,354 元 /m2-0.46% +0.19% 37 扬 州 7,354 元 /m2-0.15% +0.84% 38 秦 皇 岛 7,343 元 /m2-0.60% +1.42% 39 东 莞 7,337 元 /m2-0.95% +8.78% 40 西 安 7,334 元 /m2-0.35% -3.82% 41 重 庆 7,257 元 /m2 +3.11% +5.57% 42 南 宁 7,172 元 /m2-0.83% +1.95% 43 海 口 7,169 元 /m2-4.57% +1.60% 44 烟 台 7,143 元 /m2-0.54% +1.48% 45 石 家 庄 7,063 元 /m2-0.51% +7.88% 46 泰 州 6,860 元 /m2 +2.04% -5.76% 47 汕 头 6,739 元 /m2-0.68% +15.97% 48 乌 鲁 木 齐 6,645 元 /m2 +2.20% +7.51% 49 合 肥 6,627 元 /m2 +1.41% +3.97% 50 徐 州 6,586 元 /m2-0.39% -7.10% 51 长 春 6,582 元 /m2 +1.78% +4.81% 52 长 沙 6,539 元 /m2-1.13% -0.68% 53 唐 山 6,537 元 /m2-2.08% -3.04% 54 呼 和 浩 特 6,527 元 /m2 +0.08% +3.21% 55 桂 林 6,142 元 /m2-1.67% +4.42% 56 日 照 6,116 元 /m2 +0.07% +6.35% 57 芜 湖 6,110 元 /m2-0.08% -5.37% 58 贵 阳 6,037 元 /m2 +0.50% +7.38% 59 盐 城 6,020 元 /m2 +0.84% +7.38% 60 柳 州 6,010 元 /m2 +3.66% +8.11% 61 宜 昌 5,979 元 /m2 +0.08% +9.27% 62 马 鞍 山 5,874 元 /m2 +2.85% +0.67% 63 泰 安 5,848 元 /m2 +1.23% -0.78% 64 铜 陵 5,827 元 /m2-0.94% -0.39% 65 蚌 埠 5,804 元 /m2 +0.62% +9.90% 66 包 头 5,777 元 /m2 +0.77% +6.92% 67 湛 江 5,777 元 /m2-0.36% +3.96% 68 赣 州 5,715 元 /m2 +0.25% -1.96% 69 济 宁 5,606 元 /m2-0.64% +3.58% 70 惠 州 5,591 元 /m2-0.53% +0.92% 71 淄 博 5,561 元 /m2 +1.48% +6.37% 72 中 山 5,516 元 /m2-0.16% +2.74% 73 西 宁 5,433 元 /m2 +0.63% +11.84% 74 银 川 5,407 元 /m2 +0.99% -1.96% 75 安 庆 5,357 元 /m2 +0.92% -2.01% 9

序 号 城 市 名 称 平 均 房 价 环 比 上 月 同 比 上 年 76 锦 州 5,323 元 /m2-0.17% +2.01% 77 九 江 5,303 元 /m2 +0.13% -2.12% 78 丹 东 5,298 元 /m2-1.32% +8.99% 79 威 海 5,298 元 /m2 +0.97% +5.81% 80 襄 阳 5,273 元 /m2 +1.40% +6.63% 81 德 州 5,178 元 /m2-1.28% +9.17% 82 江 门 5,116 元 /m2 +3.50% +0.57% 83 吉 林 5,070 元 /m2 +1.40% +2.07% 84 泸 州 4,979 元 /m2 +1.76% +8.66% 85 南 充 4,890 元 /m2 +7.92% +11.77% 86 宿 迁 4,854 元 /m2 +2.17% +25.26% 87 洛 阳 4,818 元 /m2-0.64% +2.27% 88 韶 关 4,607 元 /m2 +2.11% +9.09% 89 潍 坊 4,519 元 /m2-1.14% -4.76% 90 常 德 4,516 元 /m2 +2.33% +6.26% 91 遵 义 4,472 元 /m2-0.80% +0.83% 92 临 沂 4,448 元 /m2 +2.82% +12.44% 93 平 顶 山 4,399 元 /m2 +0.11% +3.46% 94 北 海 4,318 元 /m2-2.81% -2.92% 95 牡 丹 江 4,281 元 /m2-0.95% +2.05% 96 昌 吉 4,193 元 /m2-2.96% +9.28% 97 枣 庄 4,030 元 /m2 +2.47% +1.41% 98 滨 州 4,022 元 /m2-2.40% -6.86% 99 佳 木 斯 3,777 元 /m2 +3.82% +6.24% 100 岳 阳 3,771 元 /m2 +2.00% +8.55% 101 喀 什 3,171 元 /m2 +0.60% +0.70% 点 击 查 看 全 国 城 市 房 价 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 租 金 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 酒 店 租 金 排 行 10

2.2 全 国 城 市 行 政 区 房 价 排 行 序 号 城 市 行 政 区 平 均 房 价 序 号 城 市 行 政 区 平 均 房 价 1 北 京 西 城 区 51,855 31 天 津 和 平 区 20,535 2 北 京 东 城 区 47,710 32 南 京 鼓 楼 区 20,379 3 上 海 静 安 区 46,302 33 青 岛 市 南 区 东 部 19,803 4 上 海 卢 湾 区 45,752 34 青 岛 市 南 区 西 部 19,025 5 北 京 崇 文 区 41,663 35 南 京 建 邺 区 19,020 6 上 海 黄 浦 区 40,667 36 广 州 海 珠 区 18,859 7 北 京 海 淀 区 39,367 37 杭 州 拱 墅 区 18,488 8 北 京 宣 武 区 37,574 38 杭 州 江 干 区 18,030 9 上 海 长 宁 区 36,548 39 上 海 宝 山 区 18,028 10 北 京 朝 阳 区 33,995 40 杭 州 滨 江 区 17,915 11 上 海 徐 汇 区 33,619 41 深 圳 宝 安 区 17,860 12 上 海 虹 口 区 28,072 42 南 京 玄 武 区 17,833 13 上 海 浦 东 新 区 27,851 43 北 京 大 兴 区 17,818 14 深 圳 福 田 区 27,805 44 南 京 白 下 区 17,571 15 北 京 丰 台 区 27,665 45 厦 门 湖 里 区 17,436 16 上 海 杨 浦 区 26,796 46 北 京 昌 平 区 17,084 17 杭 州 上 城 区 26,715 47 天 津 河 西 区 16,565 18 北 京 石 景 山 区 25,944 48 广 州 荔 湾 区 16,473 19 上 海 普 陀 区 25,906 49 宁 波 江 东 区 16,380 20 深 圳 南 山 区 25,905 50 南 京 秦 淮 区 16,349 21 上 海 闸 北 区 25,027 51 上 海 青 浦 区 16,214 22 杭 州 西 湖 区 24,041 52 北 京 门 头 沟 区 16,162 23 杭 州 下 城 区 23,192 53 宁 波 海 曙 区 16,014 24 广 州 越 秀 区 22,958 54 北 京 顺 义 区 15,756 25 广 州 天 河 区 21,942 55 宁 波 鄞 州 区 15,351 26 深 圳 盐 田 区 21,841 56 宁 波 江 北 区 15,288 27 上 海 闵 行 区 21,484 57 天 津 南 开 区 15,277 28 青 岛 崂 山 区 21,371 58 上 海 松 江 区 15,274 29 深 圳 罗 湖 区 21,016 59 北 京 通 州 区 15,238 30 厦 门 思 明 区 20,856 60 广 州 萝 岗 区 15,060 注 : 上 表 中 平 均 房 价 单 位 : 元 /m2; 上 表 中 房 价 统 计 周 期 为 2012 年 12 月 存 量 房 出 售 均 价 ; 上 表 中 统 计 对 象 为 全 国 35 个 重 点 城 市. 11

2.3 全 国 城 市 租 金 排 行 2012 年 12 月 全 国 城 市 租 金 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 租 金 历 史 排 行 序 号 城 市 名 称 平 均 租 金 环 比 上 月 同 比 上 年 1 北 京 63.59 元 / 月 /m2 +4.50% +22.45% 2 三 亚 61.61 元 / 月 /m2 +25.99% +24.34% 3 上 海 54.32 元 / 月 /m2 +2.66% +12.39% 4 深 圳 48.08 元 / 月 /m2 +0.27% +17.41% 5 广 州 39.87 元 / 月 /m2 +0.86% +15.50% 6 厦 门 39.17 元 / 月 /m2 +6.38% +24.11% 7 杭 州 37.63 元 / 月 /m2 +0.88% +6.36% 8 大 连 37.22 元 / 月 /m2 +2.48% +18.57% 9 温 州 36.89 元 / 月 /m2-9.56% +2.33% 10 南 京 33.33 元 / 月 /m2 +1.18% +16.62% 11 福 州 31.16 元 / 月 /m2 +0.94% +24.39% 12 天 津 30.73 元 / 月 /m2 +2.54% +15.53% 13 青 岛 29.52 元 / 月 /m2 +13.10% +28.13% 14 宁 波 28.87 元 / 月 /m2-0.99% +7.76% 15 珠 海 28.69 元 / 月 /m2-1.75% +9.63% 16 成 都 28.05 元 / 月 /m2 +2.86% +20.49% 17 哈 尔 滨 27.59 元 / 月 /m2 +0.73% +2.87% 18 汕 头 27.46 元 / 月 /m2-2.00% +19.50% 19 海 口 26.61 元 / 月 /m2 +2.58% +9.82% 20 苏 州 26.39 元 / 月 /m2-1.82% +9.68% 21 武 汉 25.93 元 / 月 /m2 +2.73% +15.40% 22 东 莞 25.06 元 / 月 /m2 +0.97% +12.53% 23 沈 阳 24.99 元 / 月 /m2 +3.48% +30.43% 24 昆 明 24.87 元 / 月 /m2 +0.28% +12.43% 25 佛 山 24.46 元 / 月 /m2-1.92% +3.60% 26 太 原 24.46 元 / 月 /m2 +3.78% +24.23% 27 西 安 24.28 元 / 月 /m2 +1.63% +11.84% 28 泉 州 23.63 元 / 月 /m2 +0.13% +3.37% 29 长 春 23.24 元 / 月 /m2-0.04% +13.64% 30 贵 阳 23.20 元 / 月 /m2 +0.17% +24.26% 31 兰 州 23.20 元 / 月 /m2 +6.37% +25.61% 32 唐 山 23.17 元 / 月 /m2 +9.45% +15.10% 33 南 昌 22.92 元 / 月 /m2 +11.10% +41.83% 34 济 南 22.91 元 / 月 /m2 +0.93% +11.48% 35 南 宁 22.68 元 / 月 /m2 +2.67% +7.49% 36 郑 州 22.60 元 / 月 /m2 +0.22% +31.24% 12

序 号 城 市 名 称 平 均 租 金 环 比 上 月 同 比 上 年 37 绍 兴 22.51 元 / 月 /m2 +9.59% +10.61% 38 重 庆 22.34 元 / 月 /m2 +0.72% +15.45% 39 湖 州 22.13 元 / 月 /m2-0.23% +7.95% 40 长 沙 21.95 元 / 月 /m2-3.22% +14.50% 41 无 锡 21.55 元 / 月 /m2 +0.09% +2.91% 42 金 华 21.36 元 / 月 /m2 +5.85% +22.20% 43 常 州 21.28 元 / 月 /m2 +1.33% +17.44% 44 台 州 21.27 元 / 月 /m2-5.84% +9.53% 45 惠 州 20.67 元 / 月 /m2 +1.62% +11.97% 46 呼 和 浩 特 20.53 元 / 月 /m2 +16.45% +30.02% 47 乌 鲁 木 齐 20.44 元 / 月 /m2-1.40% +33.25% 48 湛 江 20.14 元 / 月 /m2-0.59% -2.19% 49 江 门 19.61 元 / 月 /m2 +5.71% +3.87% 50 中 山 19.58 元 / 月 /m2 +1.56% +3.71% 51 宜 昌 19.53 元 / 月 /m2 +3.99% +37.34% 52 嘉 兴 19.41 元 / 月 /m2-0.31% +9.23% 53 石 家 庄 19.07 元 / 月 /m2 +7.01% +23.59% 54 南 通 18.88 元 / 月 /m2-1.05% +8.26% 55 合 肥 18.73 元 / 月 /m2 +1.57% +24.45% 56 西 宁 18.45 元 / 月 /m2 +0.49% +13.33% 57 扬 州 18.35 元 / 月 /m2 +1.94% +13.90% 58 泰 州 18.25 元 / 月 /m2 +8.05% +18.66% 59 烟 台 18.22 元 / 月 /m2 +1.39% +17.55% 60 银 川 17.94 元 / 月 /m2 +4.55% +18.57% 61 芜 湖 17.73 元 / 月 /m2 +3.93% +6.17% 62 北 海 17.54 元 / 月 /m2 +5.73% +6.69% 63 赣 州 17.10 元 / 月 /m2-1.50% +0.77% 64 秦 皇 岛 16.87 元 / 月 /m2 +2.06% +9.69% 65 徐 州 16.70 元 / 月 /m2 - +11.19% 66 宿 迁 16.54 元 / 月 /m2 +9.83% +32.32% 67 吉 林 16.11 元 / 月 /m2 +10.42% +10.65% 68 铜 陵 16.11 元 / 月 /m2 +3.40% +4.41% 69 柳 州 16.00 元 / 月 /m2-2.91% +5.82% 70 牡 丹 江 15.95 元 / 月 /m2-2.92% +20.74% 71 洛 阳 15.91 元 / 月 /m2 +5.22% +14.79% 72 丹 东 15.88 元 / 月 /m2-2.93% +5.66% 73 盐 城 15.58 元 / 月 /m2-5.97% +11.68% 74 包 头 15.42 元 / 月 /m2-1.28% -4.64% 75 九 江 15.14 元 / 月 /m2-6.89% +17.00% 76 韶 关 15.09 元 / 月 /m2-5.69% -13.43% 77 遵 义 15.03 元 / 月 /m2 +1.49% +16.42% 13

序 号 城 市 名 称 平 均 租 金 环 比 上 月 同 比 上 年 78 蚌 埠 14.75 元 / 月 /m2-1.21% +14.25% 79 马 鞍 山 14.33 元 / 月 /m2-0.90% +2.95% 80 佳 木 斯 14.32 元 / 月 /m2 +8.40% +16.80% 81 常 德 14.30 元 / 月 /m2-4.03% -2.19% 82 桂 林 14.25 元 / 月 /m2 +6.74% +1.86% 83 泸 州 14.14 元 / 月 /m2 +4.28% +3.06% 84 临 沂 13.83 元 / 月 /m2 +3.52% +13.08% 85 济 宁 13.70 元 / 月 /m2-2.77% +12.48% 86 锦 州 13.38 元 / 月 /m2-2.26% +9.49% 87 襄 阳 12.50 元 / 月 /m2 +2.04% +1.96% 88 日 照 12.45 元 / 月 /m2 +7.42% +17.12% 89 南 充 12.39 元 / 月 /m2-1.74% +12.23% 90 潍 坊 12.18 元 / 月 /m2-0.81% +14.91% 91 泰 安 12.11 元 / 月 /m2 +0.67% +16.44% 92 平 顶 山 12.02 元 / 月 /m2-2.20% +9.57% 93 淄 博 12.00 元 / 月 /m2 +6.86% +3.63% 94 安 庆 11.81 元 / 月 /m2 +9.35% +16.47% 95 喀 什 11.78 元 / 月 /m2 +34.47% +23.22% 96 岳 阳 11.52 元 / 月 /m2-18.41% -5.26% 97 威 海 10.95 元 / 月 /m2 +4.99% -1.26% 98 滨 州 9.91 元 / 月 /m2 +1.23% +6.33% 99 枣 庄 9.83 元 / 月 /m2-0.10% +0.10% 100 德 州 9.22 元 / 月 /m2-0.54% +7.96% 101 昌 吉 9.00 元 / 月 /m2 +7.14% +32.16% 点 击 查 看 全 国 城 市 房 价 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 租 金 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 酒 店 租 金 排 行 14

2.4 全 国 城 市 行 政 区 租 金 排 行 序 号 城 市 行 政 区 平 均 租 金 序 号 城 市 行 政 区 平 均 租 金 1 上 海 卢 湾 区 93.13 31 青 岛 市 南 区 东 部 41.87 2 北 京 东 城 区 90.38 32 广 州 海 珠 区 41.68 3 北 京 西 城 区 86.49 33 广 州 荔 湾 区 41.42 4 上 海 静 安 区 86.13 34 北 京 顺 义 区 41.31 5 上 海 长 宁 区 78.11 35 杭 州 西 湖 区 40.6 6 北 京 朝 阳 区 73.02 36 北 京 大 兴 区 39.99 7 北 京 海 淀 区 68.31 37 南 京 鼓 楼 区 39.82 8 上 海 黄 浦 区 67.22 38 南 京 玄 武 区 39.24 9 北 京 崇 文 区 66.18 39 大 连 沙 河 口 区 39.01 10 上 海 徐 汇 区 64.42 40 南 京 白 下 区 38.74 11 北 京 宣 武 区 64.02 41 北 京 昌 平 区 38.63 12 深 圳 福 田 区 58.91 42 南 京 建 邺 区 38.21 13 上 海 虹 口 区 53.68 43 青 岛 市 南 区 西 部 37.45 14 深 圳 罗 湖 区 52.67 44 上 海 青 浦 区 37.26 15 深 圳 南 山 区 52.35 45 深 圳 宝 安 区 36.78 16 上 海 普 陀 区 51.95 46 大 连 西 岗 区 36.51 17 北 京 丰 台 区 51.53 47 杭 州 拱 墅 区 36.43 18 上 海 浦 东 新 区 51.33 48 福 州 鼓 楼 区 36.04 19 广 州 越 秀 区 50.48 49 天 津 河 西 区 35.9 20 上 海 闸 北 区 50.03 50 厦 门 湖 里 区 35.61 21 杭 州 上 城 区 48.62 51 南 京 秦 淮 区 34.73 22 广 州 天 河 区 48.62 52 宁 波 江 东 区 34.42 23 北 京 石 景 山 区 48.26 53 杭 州 江 干 区 33.49 24 上 海 杨 浦 区 47.93 54 天 津 南 开 区 32.81 25 杭 州 下 城 区 45.85 55 上 海 宝 山 区 32.68 26 上 海 闵 行 区 45.02 56 北 京 门 头 沟 区 32.67 27 深 圳 盐 田 区 44.5 57 福 州 台 江 区 32.49 28 大 连 中 山 区 43.39 58 大 连 经 济 开 发 区 32.49 29 厦 门 思 明 区 43.38 59 福 州 福 清 市 32.34 30 天 津 和 平 区 43.13 60 成 都 武 侯 区 32.3 注 : 上 表 中 平 均 租 金 单 位 : 元 / 月 /m2; 上 表 中 房 价 统 计 周 期 为 2012 年 12 月 存 量 房 出 租 均 价 ; 上 表 中 统 计 对 象 为 全 国 35 个 重 点 城 市. 15

2.5 全 国 城 市 静 态 投 资 回 收 期 排 行 2012 年 12 月 全 国 城 市 静 态 投 资 回 收 期 排 行 静 态 投 资 回 收 期 = 房 屋 出 售 均 价 / 房 屋 出 租 均 价 /12 序 号 城 市 名 称 静 态 投 资 回 收 期 1 汕 头 20.45 年 2 北 海 20.52 年 3 贵 阳 21.68 年 4 江 门 21.74 年 5 佳 木 斯 21.98 年 6 牡 丹 江 22.37 年 7 喀 什 22.43 年 8 海 口 22.45 年 9 惠 州 22.54 年 10 哈 尔 滨 23.30 年 11 中 山 23.48 年 12 唐 山 23.51 年 13 长 春 23.60 年 14 湛 江 23.90 年 15 东 莞 24.40 年 16 宿 迁 24.46 年 17 西 宁 24.54 年 18 大 连 24.77 年 19 遵 义 24.79 年 20 长 沙 24.83 年 21 银 川 25.12 年 22 太 原 25.16 年 23 西 安 25.17 年 24 洛 阳 25.24 年 25 韶 关 25.44 年 26 宜 昌 25.51 年 27 沈 阳 25.56 年 28 武 汉 25.85 年 29 泉 州 25.93 年 30 吉 林 26.23 年 31 常 德 26.32 年 32 南 宁 26.35 年 33 呼 和 浩 特 26.49 年 34 成 都 26.68 年 35 临 沂 26.80 年 16

序 号 城 市 名 称 静 态 投 资 回 收 期 36 重 庆 27.07 年 37 乌 鲁 木 齐 27.09 年 38 岳 阳 27.28 年 39 佛 山 27.61 年 40 丹 东 27.80 年 41 赣 州 27.85 年 42 三 亚 28.33 年 43 芜 湖 28.72 年 44 郑 州 28.86 年 45 兰 州 28.97 年 46 九 江 29.19 年 47 泸 州 29.34 年 48 合 肥 29.48 年 49 常 州 29.86 年 50 铜 陵 30.14 年 51 昆 明 30.27 年 52 苏 州 30.43 年 53 平 顶 山 30.50 年 54 济 南 30.58 年 55 无 锡 30.64 年 56 石 家 庄 30.86 年 57 潍 坊 30.92 年 58 南 昌 31.05 年 59 珠 海 31.20 年 60 包 头 31.22 年 61 柳 州 31.30 年 62 泰 州 31.32 年 63 福 州 31.63 年 64 盐 城 32.20 年 65 烟 台 32.67 年 66 蚌 埠 32.79 年 67 徐 州 32.86 年 68 南 充 32.89 年 69 嘉 兴 32.90 年 70 湖 州 32.96 年 71 锦 州 33.15 年 72 扬 州 33.40 年 73 青 岛 33.79 年 74 滨 州 33.82 年 75 济 宁 34.10 年 76 马 鞍 山 34.16 年 17

序 号 城 市 名 称 静 态 投 资 回 收 期 77 枣 庄 34.16 年 78 广 州 34.72 年 79 襄 阳 35.15 年 80 深 圳 35.58 年 81 桂 林 35.92 年 82 南 通 36.08 年 83 秦 皇 岛 36.27 年 84 南 京 36.74 年 85 天 津 36.84 年 86 厦 门 37.52 年 87 安 庆 37.80 年 88 北 京 37.95 年 89 淄 博 38.62 年 90 昌 吉 38.82 年 91 上 海 39.37 年 92 泰 安 40.24 年 93 威 海 40.32 年 94 宁 波 40.54 年 95 日 照 40.94 年 96 金 华 42.24 年 97 台 州 42.30 年 98 绍 兴 42.50 年 99 杭 州 42.58 年 100 德 州 46.80 年 101 温 州 50.62 年 点 击 查 看 全 国 城 市 房 价 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 租 金 历 史 排 行 18

点 击 查 看 全 国 城 市 酒 店 租 金 排 行 2.6 全 国 城 市 行 政 区 静 态 投 资 回 收 期 排 行 序 号 城 市 行 政 区 回 收 期 序 号 城 市 行 政 区 回 收 期 1 石 家 庄 辛 集 市 15.26 31 武 汉 新 洲 区 24.91 2 长 春 高 新 区 19.11 32 长 春 南 关 区 24.94 3 武 汉 蔡 甸 区 19.54 33 长 沙 长 沙 县 24.95 4 贵 阳 南 明 区 21.15 34 长 春 绿 园 区 24.96 5 大 连 经 济 开 发 区 21.48 35 哈 尔 滨 道 外 区 24.96 6 海 口 龙 华 区 21.50 36 银 川 金 凤 区 25.11 7 杭 州 桐 庐 县 21.57 37 长 沙 岳 麓 区 25.17 8 西 宁 城 西 区 21.88 38 哈 尔 滨 平 房 区 25.17 9 贵 阳 金 阳 新 区 22.18 39 武 汉 洪 山 区 25.25 10 长 沙 浏 阳 市 22.30 40 武 汉 黄 陂 区 25.29 11 贵 阳 云 岩 区 22.68 41 西 安 雁 塔 区 25.35 12 哈 尔 滨 道 里 区 22.71 42 重 庆 永 川 区 25.38 13 海 口 琼 山 区 22.85 43 成 都 武 侯 区 25.45 14 贵 阳 小 河 区 23.26 44 银 川 兴 庆 区 25.80 15 西 安 高 陵 县 23.27 45 长 沙 芙 蓉 区 25.84 16 长 春 净 月 区 23.59 46 太 原 迎 泽 区 25.87 17 沈 阳 和 平 区 23.74 47 南 宁 西 乡 塘 区 25.90 18 长 春 二 道 区 23.87 48 武 汉 江 汉 区 25.91 19 长 春 经 开 区 23.87 49 大 连 瓦 房 店 市 25.96 20 哈 尔 滨 南 岗 区 23.97 50 沈 阳 铁 西 区 25.96 21 西 安 莲 湖 区 24.02 51 重 庆 荣 昌 县 25.96 22 武 汉 江 夏 区 24.22 52 重 庆 渝 中 区 26.00 23 太 原 小 店 区 24.42 53 乌 鲁 木 齐 沙 依 巴 克 区 26.08 24 长 春 宽 城 区 24.52 54 沈 阳 大 东 区 26.09 25 沈 阳 浑 南 新 区 24.70 55 长 春 朝 阳 区 26.13 26 重 庆 江 津 区 24.73 56 福 州 长 乐 市 26.16 27 长 沙 雨 花 区 24.74 57 海 口 美 兰 区 26.22 28 长 沙 开 福 区 24.74 58 呼 和 浩 特 回 民 区 26.29 29 西 安 碑 林 区 24.76 59 沈 阳 沈 北 新 区 26.34 30 哈 尔 滨 香 坊 区 24.89 60 长 沙 天 心 区 26.36 注 : 上 表 中 静 态 投 资 回 收 期 单 位 : 年 ; 计 算 式 为 : 平 均 房 价 / 平 均 租 金 /12; 上 表 中 房 价 统 计 周 期 为 2012 年 12 月 存 量 房 出 租 均 价 ; 上 表 中 统 计 对 象 为 全 国 35 个 重 点 城 市 下 属 行 政 区 或 县 级 市. 19

2.7 全 国 宾 馆 酒 店 租 金 排 行 2012 年 12 月 全 国 城 市 酒 店 租 金 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 酒 店 租 金 历 年 排 行 序 号 城 市 名 称 平 均 租 金 环 比 上 月 同 比 上 年 1 上 海 17.35 元 / 日 /m2-6.20% 1.14% 2 北 京 17.26 元 / 日 /m2-2.25% 2.86% 3 杭 州 14.35 元 / 日 /m2-2.30% 2.55% 4 厦 门 14.21 元 / 日 /m2-3.95% -4.44% 5 哈 尔 滨 13.93 元 / 日 /m2 10.81% -3.32% 6 三 亚 13.87 元 / 日 /m2 2.84% -13.32% 7 温 州 13.24 元 / 日 /m2 6.24% -5.29% 8 深 圳 12.75 元 / 日 /m2-6.44% -3.99% 9 乌 鲁 木 齐 12.66 元 / 日 /m2-4.98% -1.99% 10 湖 州 12.63 元 / 日 /m2-0.48% -- 11 天 津 12.25 元 / 日 /m2-2.90% -3.96% 12 太 原 12.23 元 / 日 /m2-0.14% -4.22% 13 绍 兴 12.21 元 / 日 /m2 1.53% -3.23% 14 泰 州 12.16 元 / 日 /m2 -- -- 15 喀 什 12.02 元 / 日 /m2-13.29% 33.99% 16 宁 波 11.74 元 / 日 /m2-2.38% -2.96% 17 南 京 11.66 元 / 日 /m2-6.85% -1.65% 18 广 州 11.64 元 / 日 /m2-8.09% 3.64% 19 兰 州 11.52 元 / 日 /m2-3.08% -2.63% 20 苏 州 11.50 元 / 日 /m2-2.34% -4.14% 21 成 都 11.32 元 / 日 /m2-0.54% -2.92% 22 福 州 11.32 元 / 日 /m2-8.13% -7.70% 23 台 州 11.30 元 / 日 /m2 1.43% -0.60% 24 贵 阳 11.22 元 / 日 /m2-0.64% -3.35% 25 武 汉 11.19 元 / 日 /m2 0.11% -0.46% 26 铜 陵 11.18 元 / 日 /m2 0.99% 0.92% 27 唐 山 11.16 元 / 日 /m2-3.33% -9.48% 28 珠 海 11.13 元 / 日 /m2-19.01% 6.73% 29 昆 明 10.96 元 / 日 /m2 0.00% 6.50% 30 金 华 10.76 元 / 日 /m2-9.35% -2.37% 31 无 锡 10.74 元 / 日 /m2-5.01% -6.83% 32 嘉 兴 10.63 元 / 日 /m2 1.69% 6.07% 33 佛 山 10.50 元 / 日 /m2 0.63% -3.39% 34 扬 州 10.42 元 / 日 /m2-1.62% -0.89% 35 青 岛 10.33 元 / 日 /m2-4.76% -4.94% 36 桂 林 10.30 元 / 日 /m2-5.15% 0.83% 20

序 号 城 市 名 称 平 均 租 金 环 比 上 月 同 比 上 年 37 烟 台 10.27 元 / 日 /m2-1.54% -3.34% 38 常 州 10.20 元 / 日 /m2-3.09% -12.98% 39 九 江 10.16 元 / 日 /m2 0.57% 6.07% 40 长 春 10.12 元 / 日 /m2 0.10% -0.11% 41 郑 州 10.03 元 / 日 /m2-4.07% -6.38% 42 锦 州 10.02 元 / 日 /m2 3.93% -2.94% 43 东 莞 10.02 元 / 日 /m2-3.95% -3.82% 44 重 庆 10.01 元 / 日 /m2-0.40% -0.02% 45 大 连 10.01 元 / 日 /m2-11.03% -3.83% 46 呼 和 浩 特 9.94 元 / 日 /m2-7.24% -14.74% 47 汕 头 9.94 元 / 日 /m2 2.73% -16.48% 48 海 口 9.92 元 / 日 /m2-2.17% -2.75% 49 西 安 9.86 元 / 日 /m2-1.71% -3.83% 50 秦 皇 岛 9.80 元 / 日 /m2-5.02% -4.96% 51 济 南 9.78 元 / 日 /m2-0.92% -4.42% 52 南 充 9.75 元 / 日 /m2-0.96% -6.52% 53 遵 义 9.75 元 / 日 /m2 0.79% -0.10% 54 泉 州 9.72 元 / 日 /m2-0.19% -6.22% 55 银 川 9.70 元 / 日 /m2 0.80% -8.67% 56 中 山 9.69 元 / 日 /m2-3.49% -5.80% 57 南 通 9.69 元 / 日 /m2-1.53% -6.57% 58 南 昌 9.66 元 / 日 /m2-4.20% -6.87% 59 泸 州 9.64 元 / 日 /m2 4.22% -14.29% 60 蚌 埠 9.56 元 / 日 /m2 1.94% 7.08% 61 柳 州 9.55 元 / 日 /m2 0.94% -- 62 长 沙 9.53 元 / 日 /m2-4.35% -4.97% 63 江 门 9.50 元 / 日 /m2 0.73% -- 64 丹 东 9.45 元 / 日 /m2-4.65% -- 65 南 宁 9.42 元 / 日 /m2 0.94% 1.19% 66 惠 州 9.40 元 / 日 /m2 1.03% -5.56% 67 徐 州 9.34 元 / 日 /m2 0.10% -4.39% 68 西 宁 9.25 元 / 日 /m2-5.23% -4.37% 69 宜 昌 9.24 元 / 日 /m2-4.11% -11.82% 70 枣 庄 9.23 元 / 日 /m2-1.96% -10.62% 71 沈 阳 9.17 元 / 日 /m2-2.25% -11.99% 72 石 家 庄 9.14 元 / 日 /m2-1.29% -1.02% 73 泰 安 9.12 元 / 日 /m2 1.09% -5.45% 74 襄 阳 9.06 元 / 日 /m2 2.81% -- 75 合 肥 9.05 元 / 日 /m2-2.25% -6.47% 76 韶 关 9.03 元 / 日 /m2-0.65% -- 77 昌 吉 8.93 元 / 日 /m2-5.98% -- 21

序 号 城 市 名 称 平 均 租 金 环 比 上 月 同 比 上 年 78 佳 木 斯 8.89 元 / 日 /m2-4.75% -- 79 湛 江 8.79 元 / 日 /m2 2.72% -- 80 牡 丹 江 8.58 元 / 日 /m2 0.33% -1.45% 81 安 庆 8.57 元 / 日 /m2 1.12% -9.53% 82 岳 阳 8.56 元 / 日 /m2 1.24% -4.12% 83 常 德 8.49 元 / 日 /m2 4.08% -- 84 洛 阳 8.47 元 / 日 /m2-2.17% -9.14% 85 包 头 8.44 元 / 日 /m2-1.79% -5.57% 86 宿 迁 8.43 元 / 日 /m2-1.70% -- 87 吉 林 8.42 元 / 日 /m2-2.45% -4.71% 88 芜 湖 8.41 元 / 日 /m2-4.74% -17.59% 89 德 州 8.40 元 / 日 /m2 2.51% -- 90 威 海 8.35 元 / 日 /m2-4.77% -9.26% 91 马 鞍 山 8.34 元 / 日 /m2 1.07% -- 92 赣 州 8.29 元 / 日 /m2-0.44% -3.96% 93 盐 城 8.24 元 / 日 /m2-5.18% 1.24% 94 济 宁 8.12 元 / 日 /m2-2.34% -6.90% 95 日 照 7.93 元 / 日 /m2-0.33% -7.15% 96 淄 博 7.76 元 / 日 /m2-1.17% -0.40% 97 北 海 7.71 元 / 日 /m2-7.50% -9.69% 98 平 顶 山 7.70 元 / 日 /m2 1.17% -- 99 临 沂 7.27 元 / 日 /m2 0.93% -2.28% 100 滨 州 7.15 元 / 日 /m2-1.92% -- 101 潍 坊 7.03 元 / 日 /m2-3.40% -14.72% 点 击 查 看 全 国 城 市 房 价 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 租 金 历 史 排 行 点 击 查 看 全 国 城 市 酒 店 租 金 排 行 22

出 售 均 价 ( 元 /m2) 2012 年 全 国 住 宅 房 产 市 场 数 据 报 告 第 三 章 全 国 买 卖 市 场 行 情 3.1 全 国 城 市 年 度 房 价 变 化 率 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 宿 迁 徐 州 德 州 南 通 线 性 ( 宿 迁 ) 线 性 ( 徐 州 ) 线 性 ( 德 州 ) 线 性 ( 南 通 ) 报 告 这 一 章 节 中, 使 用 基 于 最 小 二 乘 的 拟 合 方 法, 寻 找 一 条 距 离 各 城 市 2012 年 12 个 月 房 价 散 点 平 面 距 离 最 近 的 直 线, 并 以 这 条 直 线 的 斜 率 及 函 数 值 为 参 数 来 描 述 各 城 市 年 度 房 价 变 化, 从 而 消 除 了 离 群 数 据 和 短 期 市 场 波 动 给 人 们 认 清 房 价 走 势 造 成 的 迷 惑 表 格 中 第 三 列 月 均 增 长 为 拟 合 直 线 的 斜 率 ( 以 一 个 月 为 时 间 序 列 的 单 位 长 度 ), 用 来 反 映 房 价 的 月 均 变 化 统 计 结 果 中, 北 京 市 排 名 第 一, 即 2012 年 全 年, 北 京 市 存 量 房 挂 牌 均 价 月 均 增 长 414 元 /m2; 而 南 通 市 排 列 最 末, 该 城 市 存 量 房 挂 牌 均 价 在 过 去 一 年 中 月 均 下 降 约 52 元 /m2 表 格 中 第 四 列 年 变 化 率 为 年 末 拟 合 直 线 价 格 相 较 年 初 拟 合 直 线 价 格 的 涨 ( 跌 ) 幅 不 同 于 房 价 曲 线 上 年 末 和 年 初 两 个 时 点 价 格 的 简 单 比 较, 拟 合 直 线 年 变 化 率 实 际 上 涵 盖 了 全 年 各 个 时 点 的 房 价 波 动 因 素, 反 映 的 是 全 年 房 价 的 整 体 变 化, 赋 值 为 正 值 即 意 味 着 房 价 总 体 上 处 于 上 行 态 势 在 这 项 统 计 中, 全 国 有 90 个 城 市 的 房 价 上 行 位 于 苏 北, 地 处 长 三 角 的 宿 迁 市 涨 幅 排 名 第 一, 上 升 了 约 22 个 百 分 点 ; 降 幅 最 大 的 城 市 为 同 处 于 江 苏 省 的 徐 州 2012 年, 徐 州 市 存 量 房 市 场 均 价 下 降 了 近 7%, 月 均 下 跌 44.46 元 /m2 23

点 击 查 看 城 市 房 价 排 行 榜 排 名 城 市 月 均 增 长 ( 元 /m2) 年 变 化 率 (%) 1 宿 迁 80.68 +21.98% 2 德 州 86.09 +20.57% 3 厦 门 253.57 +19.44% 4 泰 州 115.77 +18.86% 5 北 京 413.79 +18.73% 6 遵 义 65.61 +17.45% 7 盐 城 75.46 +15.58% 8 临 沂 53.32 +15.33% 9 广 州 178.26 +13.38% 10 绍 兴 120.01 +13.18% 11 佛 山 87.02 +13.16% 12 南 充 48.83 +12.97% 13 丹 东 55.99 +12.92% 14 太 原 75.09 +12.62% 15 宜 昌 60.14 +12.39% 16 包 头 58.52 +12.25% 17 泸 州 48.84 +11.91% 18 岳 阳 36.73 +11.89% 19 东 莞 67.44 +11.43% 20 西 宁 49.21 +11.13% 21 三 亚 191.13 +11.12% 22 柳 州 54.50 +11.05% 23 襄 阳 48.31 +10.94% 24 昌 吉 38.24 +10.88% 25 郑 州 67.65 +10.46% 26 深 圳 177.37 +10.36% 27 威 海 44.06 +10.06% 28 青 岛 95.15 +9.80% 29 蚌 埠 46.30 +9.74% 30 福 州 90.04 +9.18% 31 淄 博 39.94 +8.59% 32 南 昌 60.99 +8.58% 33 上 海 179.43 +8.55% 34 中 山 40.44 +8.29% 35 牡 丹 江 28.95 +7.90% 36 石 家 庄 46.86 +7.80% 37 乌 鲁 木 齐 40.79 +7.37% 38 江 门 32.45 +7.19% 39 常 德 25.88 +6.80% 40 桂 林 35.02 +6.76% 24

排 名 城 市 月 均 增 长 ( 元 /m2) 年 变 化 率 (%) 41 烟 台 42.05 +6.74% 42 枣 庄 22.49 +6.45% 43 杭 州 103.96 +6.33% 44 滨 州 22.00 +6.25% 45 喀 什 16.75 +6.20% 46 日 照 32.74 +6.18% 47 嘉 兴 39.76 +6.15% 48 济 宁 29.71 +6.14% 49 镇 江 30.05 +6.05% 50 贵 阳 30.80 +6.02% 51 锦 州 24.01 +5.25% 52 呼 和 浩 特 29.88 +5.24% 53 铜 陵 26.00 +5.03% 54 天 津 57.14 +4.95% 55 泰 安 24.79 +4.82% 56 兰 州 32.34 +4.76% 57 赣 州 22.97 +4.56% 58 长 春 25.53 +4.54% 59 济 南 32.75 +4.46% 60 汕 头 24.99 +4.37% 61 合 肥 24.62 +4.33% 62 哈 尔 滨 27.13 +3.95% 63 吉 林 16.99 +3.91% 64 洛 阳 16.35 +3.89% 65 潍 坊 15.60 +3.87% 66 惠 州 18.68 +3.83% 67 韶 关 14.92 +3.78% 68 安 庆 18.04 +3.75% 69 秦 皇 岛 23.23 +3.57% 70 武 汉 24.74 +3.51% 71 扬 州 22.71 +3.50% 72 南 宁 21.27 +3.38% 73 南 京 41.15 +3.24% 74 珠 海 28.49 +3.08% 75 苏 州 26.80 +3.08% 76 九 江 13.58 +2.87% 77 台 州 25.78 +2.68% 78 昆 明 20.62 +2.56% 79 常 州 16.00 +2.38% 80 银 川 11.17 +2.32% 25

排 名 城 市 月 均 增 长 ( 元 /m2) 年 变 化 率 (%) 81 金 华 22.67 +2.31% 82 重 庆 11.26 +1.81% 83 佳 木 斯 5.90 +1.78% 84 唐 山 9.55 +1.62% 85 大 连 14.81 +1.49% 86 马 鞍 山 6.37 +1.21% 87 湖 州 8.32 +1.09% 88 沈 阳 7.16 +1.04% 89 泉 州 6.04 +0.90% 90 长 沙 3.35 +0.56% 91 北 海 -1.55-0.37% 92 宁 波 -5.91-0.46% 93 平 顶 山 -2.14-0.53% 94 成 都 -4.82-0.62% 95 海 口 -8.80-1.32% 96 无 锡 -9.93-1.38% 97 西 安 -11.64-1.73% 98 温 州 -37.88-1.79% 99 芜 湖 -20.84-3.60% 100 南 通 -51.61-6.54% 101 徐 州 -44.46-7.02% 26

单 价 ( 元 /m2) 2012 年 全 国 住 宅 房 产 市 场 数 据 报 告 3.2 全 国 城 市 年 度 房 价 供 需 变 化 率 6000 5000 4000 3000 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 这 一 章 节 中, 报 告 使 用 基 于 最 小 二 乘 的 线 性 回 归 方 法, 计 算 各 城 市 供 给 及 需 求 行 情 的 年 度 变 化 率 ( 表 中 第 三 列 及 第 四 列 ), 两 者 作 差 得 到 供 需 差 值 ( 第 五 列 ) 它 可 以 量 化 判 断 存 量 房 交 易 中 潜 在 的 供 需 矛 盾, 正 值 代 表 供 需 矛 盾 的 进 一 步 扩 大, 负 值 则 代 表 供 需 矛 盾 正 逐 步 缩 小 上 图 中 例 以 德 州 及 北 京 2012 年 供 需 行 情 为 黄 色 曲 线 为 德 州 出 售 供 给 行 情 蓝 色 曲 线 为 德 州 出 售 需 求 行 情 单 价 ( 元 /m2) 30000 25000 20000 15000 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 德 州 市 住 宅 年 度 供 给 行 情 线 性 拟 合 估 计 值 的 增 幅 为 20.57%, 而 需 求 行 情 下 降 42.30%, 差 值 高 达 62.87%, 位 居 各 城 市 首 位, 显 示 出 越 来 越 强 的 房 价 泡 沫 破 裂 的 压 力 北 京 市 供 给 增 幅 18.75%, 需 求 增 幅 为 33.52%, 差 值 为 -14.79%, 供 需 矛 盾 趋 于 缓 和 尽 管 需 求 曲 线 出 现 显 著 波 动, 但 总 体 趋 势 显 示 消 费 者 的 关 注 热 点 正 逐 渐 向 核 心 城 区 的 价 格 回 归 ; 由 于 调 控 政 策 的 固 化 和 供 给 价 格 的 平 稳 上 扬, 消 费 者 的 心 理 预 期 也 在 发 生 变 化 上 图 中 黄 色 曲 线 为 北 京 出 售 供 给 行 情 蓝 色 曲 线 为 北 京 出 售 需 求 行 情 27

点 击 查 看 城 市 房 价 排 行 榜 排 名 城 市 年 供 给 增 长 率 (%) 年 需 求 增 长 率 (%) 供 需 差 值 (%) 1 德 州 20.57% -42.30% +62.87% 2 湛 江 6.05% -52.79% +58.84% 3 江 门 7.19% -50.47% +57.66% 4 泰 州 18.86% -26.78% +45.65% 5 丹 东 12.92% -29.99% +42.91% 6 烟 台 6.74% -26.66% +33.40% 7 宿 迁 21.98% -10.98% +32.97% 8 长 沙 0.56% -28.59% +29.16% 9 昌 吉 10.88% -16.31% +27.18% 10 盐 城 15.58% -6.53% +22.11% 11 威 海 10.06% -11.76% +21.82% 12 宜 昌 12.39% -9.41% +21.80% 13 湖 州 1.09% -20.27% +21.36% 14 常 德 6.80% -14.23% +21.03% 15 青 岛 9.80% -10.57% +20.37% 16 石 家 庄 7.80% -11.51% +19.31% 17 绍 兴 13.18% -5.99% +19.17% 18 九 江 2.87% -13.75% +16.63% 19 柳 州 11.05% -5.11% +16.15% 20 襄 阳 10.94% -5.13% +16.08% 21 泰 安 4.82% -10.69% +15.51% 22 济 宁 6.14% -8.03% +14.18% 23 赣 州 4.56% -7.95% +12.51% 24 安 庆 3.75% -8.47% +12.22% 25 遵 义 17.45% 5.34% +12.11% 26 南 昌 8.58% -3.30% +11.88% 27 三 亚 11.12% -0.21% +11.33% 28 苏 州 3.08% -8.15% +11.23% 29 温 州 -1.79% -12.31% +10.52% 30 蚌 埠 9.74% -0.66% +10.40% 31 昆 明 2.56% -7.62% +10.18% 32 洛 阳 3.89% -5.84% +9.73% 33 西 宁 11.13% 2.12% +9.01% 34 台 州 2.68% -6.26% +8.93% 35 大 连 1.49% -7.23% +8.72% 36 岳 阳 11.89% 3.30% +8.59% 37 兰 州 4.76% -3.76% +8.52% 38 太 原 12.62% 4.52% +8.11% 39 淄 博 8.59% 0.64% +7.95% 40 济 南 4.46% -3.34% +7.80% 28

排 名 城 市 年 供 给 增 长 率 (%) 年 需 求 增 长 率 (%) 供 需 差 值 (%) 41 滨 州 6.25% -1.52% +7.77% 42 银 川 2.32% -5.29% +7.61% 43 马 鞍 山 1.21% -4.46% +5.67% 44 武 汉 3.51% -2.15% +5.66% 45 成 都 -0.62% -6.15% +5.54% 46 长 春 4.54% -0.96% +5.50% 47 临 沂 15.33% 10.00% +5.34% 48 喀 什 6.20% 0.95% +5.25% 49 南 充 12.97% 8.00% +4.97% 50 沈 阳 1.04% -3.93% +4.97% 51 佳 木 斯 1.78% -3.17% +4.95% 52 包 头 12.25% 7.43% +4.82% 53 秦 皇 岛 3.57% -1.19% +4.76% 54 西 安 -1.73% -6.44% +4.71% 55 贵 阳 6.02% 1.32% +4.70% 56 嘉 兴 6.15% 1.70% +4.44% 57 东 莞 11.43% 7.02% +4.41% 58 哈 尔 滨 3.95% -0.40% +4.35% 59 广 州 13.38% 9.18% +4.21% 60 牡 丹 江 7.90% 3.83% +4.07% 61 深 圳 10.36% 6.70% +3.66% 62 佛 山 13.16% 9.56% +3.60% 63 重 庆 1.81% -1.74% +3.55% 64 吉 林 3.91% 0.36% +3.54% 65 唐 山 1.62% -1.22% +2.84% 66 锦 州 5.25% 2.49% +2.76% 67 扬 州 3.50% 0.84% +2.66% 68 南 通 -6.54% -8.12% +1.58% 69 厦 门 19.44% 17.99% +1.45% 70 北 海 -0.37% -1.40% +1.02% 71 常 州 2.38% 1.36% +1.02% 72 珠 海 3.08% 2.62% +0.46% 73 枣 庄 6.45% 6.10% +0.35% 74 汕 头 4.37% 4.30% +0.07% 75 泸 州 11.91% 12.04% -0.13% 76 福 州 9.18% 9.44% -0.26% 77 潍 坊 3.87% 4.48% -0.61% 78 泉 州 0.90% 1.57% -0.67% 79 南 宁 3.38% 4.32% -0.94% 80 乌 鲁 木 齐 7.37% 8.35% -0.99% 29

排 名 城 市 年 供 给 增 长 率 (%) 年 需 求 增 长 率 (%) 供 需 差 值 (%) 81 合 肥 4.33% 6.44% -2.11% 82 呼 和 浩 特 5.24% 7.41% -2.17% 83 金 华 2.31% 4.57% -2.26% 84 无 锡 -1.38% 1.11% -2.49% 85 上 海 8.55% 11.66% -3.11% 86 桂 林 6.76% 9.96% -3.19% 87 日 照 6.18% 10.19% -4.01% 88 杭 州 6.33% 12.32% -5.99% 89 惠 州 3.83% 9.82% -5.99% 90 郑 州 10.46% 16.63% -6.16% 91 徐 州 -7.02% -0.84% -6.18% 92 宁 波 -0.46% 5.79% -6.24% 93 天 津 4.95% 11.77% -6.82% 94 南 京 3.24% 10.56% -7.32% 95 铜 陵 5.03% 12.36% -7.33% 96 海 口 -1.32% 6.68% -8.00% 97 中 山 8.29% 16.53% -8.23% 98 北 京 18.73% 33.52% -14.79% 99 芜 湖 -3.60% 16.54% -20.15% 100 平 顶 山 -0.53% 23.83% -24.36% 101 韶 关 3.78% 30.60% -26.82% 30

3.3 部 分 城 市 区 域 出 售 供 给 量 占 比 在 2012 年 11 月 召 开 的 中 国 共 产 党 第 十 八 次 全 国 代 表 大 会 中, 党 的 十 八 大 报 告 将 城 镇 化 作 为 全 面 建 设 小 康 社 会 的 载 体 之 一, 并 将 其 作 为 经 济 结 构 调 整 和 发 展 转 变 的 重 要 途 径 这 也 意 味 着 政 府 将 告 别 摊 饼 式 的 城 市 扩 张 模 式, 绿 色 节 能 智 能 化 的 城 市 公 共 设 施 建 设, 以 及 加 快 中 小 城 市 的 小 城 镇 建 设, 培 育 新 的 城 市 群 将 成 为 未 来 城 市 发 展 的 主 流 趋 势 同 样, 在 房 地 产 市 场 中, 城 镇 化 的 影 响 也 集 中 地 体 现 在 房 屋 新 增 供 给 量 的 结 构 性 变 化 以 及 城 市 群 核 心 城 市 及 城 市 核 心 城 区 对 周 边 城 市 和 周 边 区 域 房 价 的 带 动 两 个 方 面 这 一 章 节 中, 报 告 将 北 京 上 海 广 州 深 圳 的 行 政 区 及 下 属 县 级 市 区 作 出 区 分, 观 察 在 过 去 的 一 年 中, 不 同 行 政 区 的 出 售 供 给 占 比 对 该 城 市 房 产 供 给 价 格 的 影 响, 通 过 相 对 同 质 性 的 分 析, 解 读 并 不 同 质 的 供 给 均 价 数 据 下 图 中, 报 告 将 北 京 市 下 辖 区 县 按 照 出 售 供 给 价 格 分 为 四 类 东 城 区 西 城 区 及 被 两 区 兼 并 的 崇 文 区 宣 武 区 归 为 一 类 ( 下 图 中 I 类 区 划 ), 为 北 京 高 价 位 房 源 的 代 表 区 域 海 淀 区 朝 阳 区 丰 台 区 石 景 山 区 为 北 京 市 " 城 八 区 " 中 的 其 他 四 个 区 域, 划 分 为 第 二 档 (II) 行 政 区 ; 而 大 兴 区 昌 平 区 以 及 周 边 县 级 区 划 价 格 相 对 较 低, 地 理 位 置 相 对 市 中 心 较 远, 此 处 划 为 第 四 档 (IV) 区 域 四 档 行 政 区 按 颜 色 深 浅 作 出 区 分, 较 深 色 为 价 格 相 对 较 高 区 域 如 图 所 示, 在 2012 年 中, 海 淀 区 朝 阳 区 丰 台 区 石 景 山 区 的 供 给 量 占 据 了 北 京 市 全 市 供 给 量 的 绝 大 部 分, 占 比 约 为 50%~60%; 而 东 城 区 及 西 城 区 存 量 房 出 售 供 给 量 相 对 较 少, 约 占 全 市 供 给 10% 报 告 对 上 海 广 州 深 圳 三 座 城 市 也 做 了 同 样 的 结 构 性 分 析 ( 行 政 区 域 分 类 详 见 下 表 ) 2012 年, 上 海 市 核 心 城 区 与 市 郊 城 区 的 供 给 比 例 相 对 平 稳, 而 萝 岗 区 白 云 区 等 广 州 市 的 中 等 价 位 区 域 在 2012 年 广 州 全 市 供 给 占 比 中 趋 势 逐 步 增 大 ; 深 圳 市 龙 岗 区 和 宝 安 区 在 2012 年 中 供 给 占 比 的 增 长 程 度 更 快, 尽 管 福 田 区 和 罗 湖 区 在 2012 年 均 有 较 大 的 涨 幅, 但 从 2012 年 夏 季 开 始, 均 价 在 2 万 元 /m2 的 龙 岗 区 和 宝 安 区 供 给 量 已 经 占 深 圳 全 市 供 给 量 的 50% 以 上 四 城 市 对 比, 上 海 和 广 州 核 心 区 域 供 给 量 占 比 保 持 相 对 稳 定, 北 京 和 深 圳 边 缘 区 域 供 给 占 比 则 明 显 上 升 可 以 认 为 这 与 北 京 城 镇 化 速 度 加 快 和 深 圳 市 大 量 新 建 小 产 权 房 入 市 有 关 四 城 市 中, 核 心 城 区 的 供 给 占 比 均 高 于 需 求 占 比, 或 与 需 求 占 比 持 平, 表 现 出 购 房 者 对 核 心 城 区 的 吸 引 力 同 时 为 核 心 地 段 的 刚 性 需 求 提 供 了 数 据 佐 证 从 市 场 数 据 角 度 看 北 京 市 房 地 产 调 控 在 过 去 的 一 年 中, 北 京 市 单 价 较 低 行 政 区 的 供 给 量 占 比 呈 现 明 显 的 上 升 趋 势 2012 年 1 31

月, 非 核 心 城 区 的 行 政 区 供 给 量 占 北 京 全 市 供 给 量 的 23.3%, 而 在 12 月, 这 个 比 值 上 升 至 35.5% 如 果 将 供 给 占 比 情 况 与 北 京 市 各 区 县 供 给 价 格 行 情 作 比 较, 可 以 发 现 由 于 上 述 结 构 性 因 素 的 存 在, 北 京 市 的 总 体 房 价 变 化 包 含 着 核 心 区 域 (12 类 ) 价 格 的 较 高 幅 度 上 涨 ( 根 据 禧 泰 监 测 数 据,2012 年 12 月 核 心 八 区 的 房 价 同 比 涨 幅 平 均 为 27.53%) 和 低 价 边 缘 区 域 (34 类 ) 房 屋 供 给 量 占 比 显 著 增 长 这 两 方 面 因 素 过 去 的 一 年 中, 北 京 东 城 西 城 两 区 存 量 房 出 售 均 价 都 上 涨 了 近 10000 元 /m2 报 告 认 为, 限 购 虽 然 遏 制 了 核 心 区 房 价 的 投 机 性 暴 涨, 但 是 并 不 能 对 总 体 供 需 失 衡 的 卖 方 市 场 价 格 构 成 实 质 性 的 打 压 面 对 投 资 性 需 求 的 萎 缩, 部 分 房 主 选 择 捂 房 使 供 给 量 下 降 从 而 保 持 了 对 非 限 购 群 体 的 卖 方 优 势, 为 核 心 区 价 格 继 续 上 扬 创 造 了 条 件 而 与 此 同 时, 边 缘 区 存 量 房 入 市 填 补 了 核 心 区 供 给 量 下 降 后 的 空 间, 消 费 者 的 关 注 成 为 边 缘 区 房 价 上 涨 的 基 础, 并 在 时 间 序 列 和 涨 幅 上 表 现 出 对 核 心 区 价 格 涨 势 的 跟 随 这 种 在 卖 方 市 场 上, 由 于 供 给 量 结 构 变 化 而 导 致 的 核 心 区 上 涨 和 边 缘 区 跟 涨 的 现 象, 可 称 之 为 聚 集 效 应, 小 到 城 区 大 到 城 市 群 都 普 遍 存 在 这 样 的 价 格 传 导 机 制 ( 参 看 3.4) 与 之 相 伴 的 居 住 用 购 房 群 体 从 核 心 区 向 边 缘 区 的 溢 出, 以 及 新 增 外 来 人 口 取 代 购 房 者 成 为 城 市 租 赁 市 场 新 的 消 费 群 体 的 过 程, 就 是 城 市 化 当 然, 这 离 不 开 城 市 经 济 增 长 结 构 优 化 背 景 下, 公 共 福 利 和 基 础 设 施 的 进 一 步 完 善 可 以 看 出, 由 于 庞 大 的 非 投 资 性 需 求 的 存 在, 以 限 购 打 击 囤 地 为 代 表 的 新 一 轮 房 地 产 调 控 政 策 的 作 用 是 通 过 抑 制 投 资 投 机 性 需 求 来 遏 制 核 心 区 资 产 价 值 的 暴 涨, 使 开 发 资 金 和 消 费 者 需 求 部 分 的 溢 出 至 边 缘 区 域, 从 而 为 城 市 的 扩 张 提 供 动 力 存 量 房 供 给 结 构 的 变 化 是 这 一 过 程 的 集 中 体 现 对 于 北 京 这 样 一 个 外 来 人 口 众 多, 经 济 体 量 庞 大, 资 源 禀 赋 无 可 比 拟 的 地 区 来 说, 调 控 的 持 续 会 不 断 加 速 城 市 规 模 的 扩 张, 而 房 价 也 将 在 较 长 的 经 济 周 期 内 维 持 稳 健 的 上 行 态 势 不 得 不 说, 相 较 于 自 由 放 任 核 心 区 投 资 环 境 从 而 导 致 无 法 控 制 的 房 价 泡 沫 而 言, 调 控 背 景 下 的 城 市 扩 张 是 更 好 的 选 择 32

城 市 年 度 行 政 区 出 售 供 给 占 比 行 情 行 政 区 划 分 北 京 上 海 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 IV. 大 兴 区 / 昌 平 区 / 平 谷 区 / 怀 柔 区 / 密 云 县 / 延 庆 县 III. 门 头 沟 区 / 房 山 区 / 通 州 区 / 顺 义 区 II. 海 淀 区 / 朝 阳 区 / 丰 台 区 / 石 景 山 区 I. 东 城 区 / 西 城 区 / 崇 文 区 / 宣 武 区 IV. 嘉 定 区 / 奉 贤 区 / 崇 明 县 / 金 山 区 III. 闵 行 区 / 宝 山 区 / 青 浦 区 / 松 江 区 II. 虹 口 区 / 杨 浦 区 / 浦 东 区 / 普 陀 区 / 闸 北 区 I. 静 安 区 / 卢 湾 区 / 黄 浦 区 / 长 宁 区 / 徐 汇 区 广 州 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 III. 增 城 区 / 南 沙 区 / 花 都 区 / 从 化 市 II. 萝 岗 区 / 白 云 区 / 番 禺 区 / 黄 浦 区 I. 越 秀 区 / 天 河 区 / 海 珠 区 / 荔 湾 区 深 圳 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 龙 岗 区 宝 安 区 盐 田 区 南 山 区 罗 湖 区 福 田 区 33

北 京 市 80% 40% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% I. II. III. IV. 上 海 市 50% 25% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% I. II. III. IV. 广 州 市 60% 30% 供 给 占 比 需 求 占 比 深 圳 市 0% 30% I. II. III. 15% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% 龙 岗 区 宝 安 区 盐 田 区 南 山 区 罗 湖 区 福 田 区 34

3.4 城 市 群 房 价 行 情 结 构 京 津 唐 60000 40000 20000 主 要 城 市 : 北 京 天 津 唐 山 0 点 击 查 看 城 市 房 价 长 三 角 50000 40000 30000 20000 10000 0 主 要 城 市 : 上 海 杭 州 宁 波 南 京 扬 州 无 锡 南 通 合 肥 点 击 查 看 城 市 房 价 珠 三 角 30000 20000 10000 主 要 城 市 : 广 州 东 莞 佛 山 中 山 深 圳 0 点 击 查 看 城 市 房 价 注 : 上 图 中 平 均 房 价 单 位 为 元 /m2 35

平 均 租 金 ( 元 / 月 /m2) 2012 年 全 国 住 宅 房 产 市 场 数 据 报 告 第 四 章 全 国 租 赁 市 场 行 情 4.1 全 国 城 市 年 度 租 金 变 化 率 这 一 章 节 中 应 用 与 3.1 全 国 城 市 年 度 房 价 变 化 率 中 相 同 的 计 算 方 法, 以 基 于 最 小 二 乘 的 拟 合 方 法 寻 找 一 条 最 能 够 代 表 城 市 年 度 租 金 行 情 的 直 线, 并 以 该 直 线 的 估 计 点 值 及 直 线 斜 率 为 参 考 对 象 在 通 过 以 上 方 法 进 行 计 算 后, 得 到 下 表 其 中,97 个 城 市 在 2012 年 度 租 金 上 涨, 仅 有 韶 关 中 山 湛 江 桂 林 四 座 城 市 在 2012 年 的 租 金 有 下 行 趋 势 而 在 租 金 行 情 上 涨 的 城 市 中,76 座 城 市 的 租 金 涨 幅 都 超 过 了 10%, 超 越 了 年 度 CPI 和 GDP 的 涨 幅, 表 现 出 房 价 上 行 后, 租 金 上 涨 的 跟 随 现 象 在 上 涨 的 相 对 数 值 上, 山 东 省 德 州 市 在 统 计 结 果 中 排 名 第 一 在 2012 年 中, 德 州 市 的 租 金 涨 幅 估 计 值 达 到 近 60%, 是 由 于 计 算 过 程 中, 估 计 值 与 实 际 值 之 间 的 偏 差 造 成 的 而 租 金 涨 幅 较 大 的 城 市 中, 北 京 市 平 均 每 月 每 m2 租 金 上 涨 0.85 元, 为 租 金 估 计 值 中, 绝 对 涨 幅 最 大 的 城 市 另 外, 房 价 整 体 下 行 最 明 显 的 徐 州 市 租 金 增 速 高 达 35.04%, 体 现 出 买 卖 与 租 赁 市 场 的 复 杂 联 系, 将 在 5.1 部 分 详 细 加 以 讨 论 70 60 50 40 30 20 10 0 R²= 0.018 R²= 0.242 R²= 0.902 R²= 0.702 德 州 北 京 桂 林 上 海 线 性 ( 德 州 ) 线 性 ( 北 京 ) 线 性 ( 桂 林 ) 线 性 ( 上 海 ) 36

点 击 查 看 城 市 租 金 排 行 榜 排 名 城 市 月 均 增 长 ( 元 / 月 /m2) 年 变 化 率 (%) 1 德 州 0.51 59.21% 2 绍 兴 0.82 52.28% 3 宜 昌 0.63 52.13% 4 湖 州 0.43 40.35% 5 岳 阳 0.37 37.87% 6 南 充 0.34 37.26% 7 金 华 0.58 37.19% 8 徐 州 0.42 35.04% 9 南 昌 0.49 34.62% 10 乌 鲁 木 齐 0.48 33.56% 11 包 头 0.43 31.76% 12 牡 丹 江 0.37 31.75% 13 沈 阳 0.55 31.58% 14 郑 州 0.51 31.31% 15 兰 州 0.50 31.01% 16 福 州 0.68 30.02% 17 锦 州 0.32 28.63% 18 贵 阳 0.50 28.54% 19 昌 吉 0.19 28.21% 20 盐 城 0.34 27.88% 21 潍 坊 0.25 27.72% 22 太 原 0.49 27.67% 23 合 肥 0.37 27.42% 24 秦 皇 岛 0.36 26.92% 25 台 州 0.42 24.85% 26 泰 安 0.23 24.68% 27 泰 州 0.31 24.67% 28 九 江 0.28 24.45% 29 长 沙 0.41 23.96% 30 常 州 0.38 23.61% 31 青 岛 0.48 23.23% 32 烟 台 0.32 22.90% 33 蚌 埠 0.24 21.13% 34 南 京 0.52 20.23% 35 厦 门 0.58 20.18% 36 成 都 0.41 19.73% 37 柳 州 0.25 18.74% 38 大 连 0.53 18.40% 39 济 南 0.32 17.89% 40 深 圳 0.66 17.67% 37

排 名 城 市 月 均 增 长 ( 元 / 月 /m2) 年 变 化 率 (%) 41 天 津 0.43 17.61% 42 北 京 0.85 17.42% 43 扬 州 0.25 17.42% 44 重 庆 0.31 17.35% 45 临 沂 0.19 17.09% 46 广 州 0.54 17.08% 47 珠 海 0.39 16.95% 48 常 德 0.21 16.65% 49 呼 和 浩 特 0.24 16.57% 50 武 汉 0.33 16.42% 51 南 通 0.25 16.15% 52 枣 庄 0.14 15.83% 53 苏 州 0.34 15.71% 54 长 春 0.29 15.68% 55 西 宁 0.22 14.76% 56 洛 阳 0.18 14.08% 57 温 州 0.44 14.04% 58 丹 东 0.19 14.01% 59 上 海 0.59 13.77% 60 惠 州 0.23 13.59% 61 东 莞 0.27 13.48% 62 石 家 庄 0.21 13.45% 63 遵 义 0.16 12.97% 64 西 安 0.26 12.84% 65 安 庆 0.12 12.72% 66 昆 明 0.26 12.69% 67 济 宁 0.14 12.14% 68 襄 阳 0.13 11.88% 69 海 口 0.25 11.85% 70 唐 山 0.21 11.58% 71 宿 迁 0.18 11.17% 72 江 门 0.19 10.89% 73 泸 州 0.13 10.82% 74 佛 山 0.22 10.55% 75 喀 什 0.10 10.47% 76 汕 头 0.23 10.24% 77 泉 州 0.19 9.66% 78 铜 陵 0.13 9.58% 79 嘉 兴 0.15 9.37% 80 银 川 0.14 9.37% 38

排 名 城 市 月 均 增 长 ( 元 / 月 /m2) 年 变 化 率 (%) 81 淄 博 0.09 9.26% 82 平 顶 山 0.09 8.69% 83 滨 州 0.07 8.38% 84 三 亚 0.30 8.13% 85 宁 波 0.20 7.82% 86 杭 州 0.23 7.24% 87 无 锡 0.13 6.71% 88 日 照 0.07 6.61% 89 南 宁 0.12 6.43% 90 北 海 0.09 5.87% 91 吉 林 0.05 3.66% 92 芜 湖 0.03 2.04% 93 佳 木 斯 0.02 2.01% 94 赣 州 0.03 1.94% 95 哈 尔 滨 0.05 1.88% 96 马 鞍 山 0.02 1.18% 97 威 海 0.01 1.09% 98 韶 关 -0.02-1.29% 99 中 山 -0.03-1.47% 100 湛 江 -0.06-3.07% 101 桂 林 -0.04-3.18% 39

4.2 全 国 城 市 年 度 租 金 供 需 变 化 率 排 名 城 市 年 供 给 增 长 率 (%) 年 需 求 增 长 率 (%) 供 需 差 值 (%) 1 德 州 20.57% -42.30% 62.87% 2 镇 江 6.05% -52.79% 58.84% 3 江 门 7.19% -50.47% 57.66% 4 泰 州 18.86% -26.78% 45.65% 5 丹 东 12.92% -29.99% 42.91% 6 烟 台 6.74% -26.66% 33.40% 7 宿 迁 21.98% -10.98% 32.97% 8 长 沙 0.56% -28.59% 29.16% 9 昌 吉 10.88% -16.31% 27.18% 10 盐 城 15.58% -6.53% 22.11% 11 威 海 10.06% -11.76% 21.82% 12 宜 昌 12.39% -9.41% 21.80% 13 湖 州 1.09% -20.27% 21.36% 14 常 德 6.80% -14.23% 21.03% 15 青 岛 9.80% -10.57% 20.37% 16 石 家 庄 7.80% -11.51% 19.31% 17 绍 兴 13.18% -5.99% 19.17% 18 九 江 2.87% -13.75% 16.63% 19 柳 州 11.05% -5.11% 16.15% 20 襄 阳 10.94% -5.13% 16.08% 21 泰 安 4.82% -10.69% 15.51% 22 济 宁 6.14% -8.03% 14.18% 23 赣 州 4.56% -7.95% 12.51% 24 安 庆 3.75% -8.47% 12.22% 25 遵 义 17.45% 5.34% 12.11% 26 南 昌 8.58% -3.30% 11.88% 27 三 亚 11.12% -0.21% 11.33% 28 苏 州 3.08% -8.15% 11.23% 29 温 州 -1.79% -12.31% 10.52% 30 蚌 埠 9.74% -0.66% 10.40% 31 昆 明 2.56% -7.62% 10.18% 32 洛 阳 3.89% -5.84% 9.73% 33 西 宁 11.13% 2.12% 9.01% 34 台 州 2.68% -6.26% 8.93% 35 大 连 1.49% -7.23% 8.72% 36 岳 阳 11.89% 3.30% 8.59% 37 兰 州 4.76% -3.76% 8.52% 40

排 名 城 市 年 供 给 增 长 率 (%) 年 需 求 增 长 率 (%) 供 需 差 值 (%) 38 哈 尔 滨 1.88% -10.42% 12.30% 41 39 昆 明 12.69% 0.49% 12.20% 40 南 京 20.23% 8.45% 11.78% 41 济 南 17.89% 6.22% 11.67% 42 宜 昌 52.13% 42.54% 9.58% 43 上 海 13.77% 4.21% 9.56% 44 盐 城 27.88% 18.44% 9.44% 45 临 沂 17.09% 7.86% 9.24% 46 常 德 16.65% 7.43% 9.23% 47 郑 州 31.31% 22.98% 8.33% 48 福 州 30.02% 22.15% 7.86% 49 温 州 14.04% 6.29% 7.75% 50 台 州 24.85% 17.46% 7.38% 51 秦 皇 岛 26.92% 20.05% 6.86% 52 北 海 5.87% -0.95% 6.82% 53 宁 波 7.82% 1.12% 6.70% 54 遵 义 12.97% 6.79% 6.18% 55 芜 湖 2.04% -3.20% 5.23% 56 蚌 埠 21.13% 16.32% 4.81% 57 大 连 18.40% 13.99% 4.41% 58 潍 坊 27.72% 23.34% 4.37% 59 长 春 15.68% 11.35% 4.33% 60 兰 州 31.01% 26.83% 4.18% 61 唐 山 11.58% 7.85% 3.72% 62 太 原 27.67% 24.13% 3.54% 63 珠 海 16.95% 13.55% 3.40% 64 厦 门 20.18% 16.82% 3.36% 65 枣 庄 15.83% 12.76% 3.08% 66 北 京 17.42% 15.22% 2.20% 67 无 锡 6.71% 4.57% 2.14% 68 天 津 17.61% 15.63% 1.98% 69 南 宁 6.43% 4.84% 1.59% 70 烟 台 22.90% 22.62% 0.28% 71 平 顶 山 8.69% 9.12% -0.43% 72 武 汉 16.42% 18.22% -1.80% 73 安 庆 12.72% 15.37% -2.65% 74 贵 阳 28.54% 31.62% -3.08% 75 威 海 1.09% 4.29% -3.20% 76 南 充 37.26% 40.55% -3.29% 77 日 照 6.61% 10.03% -3.42% 78 西 宁 14.76% 18.29% -3.53%

排 名 城 市 年 供 给 增 长 率 (%) 年 需 求 增 长 率 (%) 供 需 差 值 (%) 79 扬 州 17.42% 21.74% -4.32% 80 锦 州 28.63% 35.81% -7.18% 81 南 通 16.15% 23.64% -7.49% 82 乌 鲁 木 齐 33.56% 41.12% -7.56% 83 泸 州 10.82% 18.52% -7.69% 84 海 口 11.85% 20.04% -8.19% 85 徐 州 35.04% 43.83% -8.79% 86 吉 林 3.66% 14.83% -11.17% 87 桂 林 -3.18% 8.51% -11.69% 88 呼 和 浩 特 16.57% 28.69% -12.12% 89 岳 阳 37.87% 50.26% -12.39% 90 镇 江 -3.07% 10.09% -13.16% 91 常 州 23.61% 36.82% -13.20% 92 洛 阳 14.08% 33.38% -19.30% 93 襄 阳 11.88% 32.49% -20.61% 94 淄 博 9.26% 35.43% -26.17% 95 杭 州 7.24% 33.55% -26.32% 96 湖 州 40.35% 69.92% -29.57% 97 柳 州 18.74% 55.29% -36.55% 98 滨 州 8.38% 61.50% -53.12% 99 泰 州 24.67% 82.47% -57.80% 100 佳 木 斯 2.01% 61.63% -59.61% 101 马 鞍 山 1.18% 65.66% -64.48% 42

出 租 均 价 ( 元 / 月 /m2) 出 租 均 价 ( 元 / 月 /m2) 2012 年 全 国 住 宅 房 产 市 场 数 据 报 告 4.3 部 分 城 市 区 域 出 租 供 给 量 占 比 本 章 节 中 统 计 方 法 与 3.3 部 分 类 似, 选 取 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 座 城 市, 并 将 四 座 城 市 下 属 行 政 区 或 县 级 市 分 类, 观 察 各 城 市 不 同 类 别 行 政 区 出 租 房 源 供 给 及 需 求 占 比 报 告 2.4 中 罗 列 了 全 国 重 点 城 市 中 平 均 租 金 相 对 较 高 的 行 政 区 租 金 排 名 前 十 的 行 政 区 均 来 自 北 京 及 上 海 两 座 城 市 表 现 出 全 国 经 济 金 融 中 心 的 核 心 地 位 与 出 售 行 情 不 同, 出 租 房 屋 交 易 金 额 较 小, 承 租 者 并 不 会 受 到 预 算 的 严 格 限 制 而 是 会 优 先 选 择 距 离 工 作 地 点 近 或 交 通 基 础 设 施 完 善 的 区 域, 城 市 核 心 区 域 是 当 然 的 首 选 这 里 房 产 中 介 相 对 活 跃, 房 主 出 租 经 验 丰 富, 出 租 供 给 量 占 比 相 较 出 售 供 给 占 比 更 高 更 稳 定 同 时, 卖 房 者 看 好 土 地 增 值 前 景 及 后 市 预 期, 对 调 控 下 的 市 场 环 境 持 观 望 态 度, 在 房 价 涨 幅 较 前 几 年 显 著 下 降 的 情 况 下, 他 们 渴 望 获 得 更 高 的 租 金 收 益 来 抵 补 因 捂 房 造 成 的 时 间 成 本 表 现 在 数 据 上 就 是 核 心 城 区 租 金 的 普 涨 合 租 数 据 及 出 租 供 给 量 占 比 将 在 报 告 的 4.4 章 节 中 讨 论 北 京 部 分 行 政 区 租 金 年 度 行 情 100 90 80 70 60 50 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 东 城 区 西 城 区 朝 阳 区 海 淀 区 崇 文 区 上 海 部 分 行 政 区 租 金 年 度 行 情 100 90 80 70 60 50 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 卢 湾 区 静 安 区 长 宁 区 黄 浦 区 徐 汇 区 43

城 市 年 度 行 政 区 出 租 供 给 占 比 行 情 行 政 区 划 分 北 京 上 海 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 IV. 大 兴 区 / 昌 平 区 / 平 谷 区 / 怀 柔 区 / 密 云 县 / 延 庆 县 III. 门 头 沟 区 / 房 山 区 / 通 州 区 / 顺 义 区 II. 海 淀 区 / 朝 阳 区 / 丰 台 区 / 石 景 山 区 I. 东 城 区 / 西 城 区 / 崇 文 区 / 宣 武 区 IV. 嘉 定 区 / 奉 贤 区 / 崇 明 县 / 金 山 区 III. 闵 行 区 / 宝 山 区 / 青 浦 区 / 松 江 区 II. 虹 口 区 / 杨 浦 区 / 浦 东 区 / 普 陀 区 / 闸 北 区 I. 静 安 区 / 卢 湾 区 / 黄 浦 区 / 长 宁 区 / 徐 汇 区 广 州 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 III. 增 城 区 / 南 沙 区 / 花 都 区 / 从 化 市 II. 萝 岗 区 / 白 云 区 / 番 禺 区 / 黄 浦 区 I. 越 秀 区 / 天 河 区 / 海 珠 区 / 荔 湾 区 深 圳 44 100% 75% 50% 25% 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 龙 岗 区 宝 安 区 盐 田 区 南 山 区 罗 湖 区 福 田 区

北 京 80% 60% 40% 20% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% I. II. III. IV. 上 海 50% 25% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% I. II. III. IV. 广 州 80% 60% 40% 20% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% I. II. III. 深 圳 30% 20% 10% 供 给 占 比 需 求 占 比 0% 福 田 区 罗 湖 区 南 山 区 盐 田 区 宝 安 区 龙 岗 区 45

4.4 部 分 城 市 合 租 率 及 占 比 序 号 城 市 名 称 合 租 率 (%) 1 呼 和 浩 特 25.12% 2 合 肥 20.25% 3 银 川 17.63% 4 沈 阳 16.56% 5 长 春 14.26% 6 兰 州 11.37% 7 南 昌 11.11% 8 乌 鲁 木 齐 10.45% 9 宁 波 10.30% 10 西 宁 9.26% 11 哈 尔 滨 7.96% 12 石 家 庄 7.64% 13 重 庆 7.50% 14 南 宁 7.37% 15 北 京 7.10% 16 福 州 7.02% 17 上 海 6.74% 18 济 南 6.61% 19 成 都 6.41% 20 长 沙 5.94% 21 杭 州 5.65% 22 南 京 5.51% 23 贵 阳 5.15% 24 厦 门 5.07% 25 郑 州 4.57% 26 大 连 4.51% 27 武 汉 4.06% 28 昆 明 3.98% 29 青 岛 3.77% 30 天 津 3.60% 31 海 口 3.57% 32 太 原 3.22% 33 深 圳 2.79% 34 广 州 1.91% 35 西 安 1.44% 46

合 租 率 (%) 2012 年 全 国 住 宅 房 产 市 场 数 据 报 告 上 表 中, 报 告 使 用 " 合 租 率 " 量 化 城 市 中 合 租 房 源 数 量 与 全 部 出 租 房 源 所 占 比 例 统 计 对 象 为 全 国 35 个 重 点 城 市 2012 年 度 全 部 出 租 供 给 的 有 效 房 源 数 量, 以 及 合 租 的 有 效 房 源 数 量 在 报 告 中 的 统 计 结 果 中," 合 租 比 " 较 高 的 城 市 并 不 是 传 统 意 义 上 的 经 济 发 达 的 东 部 大 型 或 特 大 型 城 市, 事 实 上 前 十 位 只 有 宁 波 一 个 东 部 城 市 而 这 十 个 城 市 的 共 同 特 点 就 是 外 来 流 动 人 口 较 多 ( 宁 波 2010 年 外 来 人 口 超 过 400 万, 居 浙 江 第 一 ), 城 市 存 量 房 的 户 型 面 积 较 大 ( 这 在 东 北 和 中 西 部 地 区 的 省 会 城 市 中 较 为 常 见 ), 房 租 占 收 入 比 重 较 高 在 上 述 两 类 城 市 中, 北 京 上 海 等 城 市 的 合 租 率 呈 现 较 强 的 季 节 周 期 性, 在 每 年 春 季 及 秋 季 均 呈 现 合 租 信 息 涌 现 的 高 潮, 而 需 求 者 也 会 主 动 关 注 此 类 信 息 这 种 季 节 性 的 特 点 在 北 京 市 尤 其 突 出, 合 租 房 源 所 占 比 重 在 7~9 月 为 全 年 高 峰, 甚 至 超 过 了 1~3 月 的 租 赁 高 峰, 是 进 入 毕 业 季 后 大 量 求 职 合 租 需 求 的 体 现 12% 8% 4% 北 京 上 海 广 州 深 圳 0% 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 下 图 展 示 了 35 个 城 市 2012 年 度 的 出 租 房 源 数 量 与 合 租 房 源 数 量 东 部 城 市 依 然 显 示 了 强 烈 的 聚 集 效 应 由 于 合 租 者 多 为 新 就 业 的 夹 心 层 群 体 和 城 市 低 收 入 群 体, 因 此 这 些 数 据 在 政 府 保 障 性 住 房 ( 尤 其 是 廉 租 房 公 租 房 ) 建 设 方 面 有 很 强 的 指 导 意 义 合 租 房 的 大 量 出 现 也 在 一 定 程 度 上 意 味 着 城 区 热 点 区 域 住 房 供 需 数 量 及 价 格 存 在 失 衡, 而 这 种 供 需 关 系 的 失 衡 将 成 为 这 些 热 点 区 域 土 地 价 格 上 升 的 重 要 支 点, 支 撑 重 点 城 市 的 热 点 区 域 房 价 持 续 走 高 47

西 宁 银 川 乌 鲁 木 齐 贵 阳 海 口 兰 州 呼 和 浩 特 长 春 南 昌 南 宁 太 原 合 肥 哈 尔 滨 宁 波 沈 阳 昆 明 长 沙 厦 门 郑 州 青 岛 济 南 石 家 庄 大 连 福 州 西 安 重 庆 成 都 武 汉 天 津 深 圳 上 海 杭 州 广 州 南 京 北 京 0 500000 1000000 出 租 ( 合 租 ) 年 度 供 给 量 ( 套 次 ) 合 租 总 量 出 租 总 量 48

4.5 城 市 群 租 金 行 情 结 构 京 津 唐 100 50 主 要 城 市 : 北 京 天 津 唐 山 0 点 击 查 看 城 市 租 金 长 三 角 100 50 0 主 要 城 市 : 上 海 杭 州 宁 波 南 京 扬 州 无 锡 南 通 合 肥 点 击 查 看 城 市 租 金 珠 三 角 60 40 20 主 要 城 市 : 广 州 东 莞 佛 山 中 山 深 圳 0 点 击 查 看 城 市 租 金 注 : 上 图 中 平 均 租 金 单 位 为 元 / 月 /m2 49

第 五 章 静 态 投 资 回 收 期 5.1 全 国 城 市 静 态 投 资 回 收 期 变 化 率 50 这 一 章 节 采 用 与 前 述 相 同 的 方 法 计 算 出 101 个 城 市 的 静 态 投 资 回 收 期 ( 房 价 租 金 比 ) 的 年 度 变 化 率 有 76 个 城 市 变 化 率 为 负 值, 即 房 价 的 增 幅 低 于 租 金 的 增 幅, 少 部 分 的, 房 价 下 行 租 金 上 行 ( 比 如 徐 州 等 11 个 城 市 ) 导 致 这 一 现 象 的 原 因 包 括 :1, 限 购 导 致 投 资 性 资 金 向 租 赁 市 场 转 移 ;2, 由 于 买 卖 市 场 降 温, 中 介 转 攻 租 赁, 炒 高 了 租 赁 市 场 价 格 ;3, 潜 在 购 房 者 出 于 对 后 市 的 观 望 而 转 向 租 赁 市 场 暂 寻 安 置, 增 加 了 市 场 需 求 ;4, 房 价 没 有 停 止 上 涨 的 脚 步, 客 观 上 也 要 求 租 金 回 报 的 上 升 ;5, 租 房 不 像 买 房, 不 属 于 大 宗 支 出 二 者 的 差 别 类 似 必 需 品 和 奢 侈 品, 房 价 涨 可 以 暂 时 不 买, 但 是 租 金 涨 却 不 能 露 宿 街 头, 因 此 二 者 具 有 不 同 的 需 求 弹 性, 租 金 上 涨 也 更 容 易 被 市 场 消 化 一 线 城 市 中, 上 广 深 的 租 金 增 速 均 高 于 房 价 增 速, 北 京 则 是 租 金 增 速 略 低 于 房 价 增 速 可 以 认 为 这 是 由 于 北 京 边 缘 区 域 供 给 的 上 升, 吸 纳 了 部 分 潜 在 购 房 者, 一 定 程 度 上 释 放 了 对 租 赁 市 场 的 压 力 序 号 城 市 房 价 变 化 率 租 金 变 化 率 变 化 率 差 值 售 租 比 变 化 率 91 北 海 -0.37% +5.87% +6.24% -6.03% 92 宁 波 -0.46% +7.82% +8.28% -7.71% 93 平 顶 山 -0.53% +8.69% +9.22% -8.16% 94 成 都 -0.62% +19.73% +20.35% -17.00% 95 海 口 -1.32% +11.85% +13.17% -11.46% 96 无 锡 -1.38% +6.71% +8.09% -7.66% 97 西 安 -1.73% +12.84% +14.57% -13.01% 98 温 州 -1.79% +14.04% +15.83% -13.20% 99 芜 湖 -3.60% +2.04% +5.64% -5.40% 100 南 通 -6.54% +16.15% +22.69% -19.46% 101 徐 州 -7.02% +35.04% +42.06% -30.11% 上 表 为 房 价 下 行 的 11 个 城 市 的 房 价 和 租 金 变 动 情 况 可 以 发 现, 房 价 下 行 城 市 的 租 金 无 一 例 外 的 上 涨, 且 涨 幅 远 超 租 金 的 降 幅 有 6 个 城 市 变 化 率 差 值 超 过 10%, 表 现 出 租 金 对 房 价 的 快 速 追 赶 静 态 投 资 回 收 期 变 化 率 徐 州 市 降 幅 第 一, 为 30.11% 2012 年 12 月 徐 州 房 价 6,586 元 / m2, 租 金 16.70 元 / 月 /m2, 静 态 投 资 回 收 期 为 32.86 年 但 是 这 一 变 化 主 要 由 租 金 的 大 幅 上 涨 而 非 房 价 回 落 导 致, 考 虑 到 前 述 的 五 点 原 因, 静 态 投 资 回 收 期 的 变 化 并 不 能 说 明 徐 州 等 城 市 的 存 量 房 市 场 正 趋 于 健 康 但 是, 由 于 学 生 毕 业 潮 投 资 客 转 向 租 赁 市 场 以 及 中 介 炒 作 而 导 致 的 租 金 上 涨, 的 确 能 够 缓 解 限 购 背 景 下 房 价 下 行 的 趋 势 ( 刚 需 购 房 者 也 许 将 因 为 日 益 增 加 的 租 金 压 力 而 选 择 结 束 观 望, 提 前 入 市 ),2013 年 一 季 度 徐 州 存 量 房 买 卖 市 场 或 将 探 底 回 暖

序 号 城 市 名 称 静 态 投 资 回 收 期 变 化 率 1 湖 州 -31.92% 2 徐 州 -30.11% 3 德 州 -26.70% 4 宜 昌 -25.73% 5 金 华 -24.44% 6 沈 阳 -23.44% 7 兰 州 -20.37% 8 乌 鲁 木 齐 -20.28% 9 南 通 -19.46% 10 长 沙 -19.41% 11 潍 坊 -18.56% 12 岳 阳 -18.36% 13 锦 州 -18.22% 14 合 肥 -18.14% 15 贵 阳 -18.02% 16 南 昌 -17.99% 17 牡 丹 江 -17.63% 18 常 州 -17.16% 19 九 江 -17.11% 20 成 都 -17.00% 21 郑 州 -16.48% 22 台 州 -16.26% 23 福 州 -16.11% 24 泰 安 -16.02% 25 绍 兴 -15.69% 26 南 充 -15.51% 27 大 连 -14.70% 28 秦 皇 岛 -14.64% 29 南 京 -14.24% 30 昌 吉 -13.92% 31 重 庆 -13.68% 32 烟 台 -13.20% 33 温 州 -13.20% 34 西 安 -13.01% 35 包 头 -12.64% 36 太 原 -12.27% 51

序 号 城 市 名 称 静 态 投 资 回 收 期 37 珠 海 -12.07% 38 扬 州 -11.53% 39 济 南 -11.47% 40 海 口 -11.46% 41 苏 州 -11.29% 42 武 汉 -11.28% 43 天 津 -10.93% 44 青 岛 -10.47% 45 长 春 -9.79% 46 盐 城 -9.54% 47 蚌 埠 -9.30% 48 洛 阳 -9.20% 49 呼 和 浩 特 -9.15% 50 昆 明 -9.02% 51 惠 州 -8.73% 52 常 德 -8.49% 53 唐 山 -8.41% 54 平 顶 山 -8.16% 55 泉 州 -7.97% 56 安 庆 -7.95% 57 枣 庄 -7.78% 58 宁 波 -7.71% 59 无 锡 -7.66% 60 银 川 -7.03% 61 柳 州 -6.30% 62 深 圳 -6.28% 63 北 海 -6.03% 64 三 亚 -5.77% 65 芜 湖 -5.40% 66 济 宁 -5.34% 67 汕 头 -5.18% 68 石 家 庄 -5.00% 69 上 海 -4.52% 70 铜 陵 -4.17% 71 西 宁 -3.36% 72 广 州 -3.28% 73 嘉 兴 -2.92% 74 南 宁 -2.82% 75 江 门 -2.78% 76 泰 州 -2.74% 52

序 号 城 市 名 称 静 态 投 资 回 收 期 77 喀 什 -2.58% 78 东 莞 -1.97% 79 滨 州 -1.82% 80 临 沂 -1.40% 81 厦 门 -1.12% 82 丹 东 -0.97% 83 杭 州 -0.73% 84 襄 阳 -0.71% 85 日 照 -0.51% 86 淄 博 -0.45% 87 马 鞍 山 +0.07% 88 吉 林 +0.15% 89 佳 木 斯 +0.16% 90 北 京 +0.85% 91 泸 州 +1.04% 92 哈 尔 滨 +2.13% 93 佛 山 +2.29% 94 赣 州 +2.84% 95 遵 义 +3.58% 96 韶 关 +4.79% 97 威 海 +8.33% 98 镇 江 +9.04% 99 宿 迁 +9.61% 100 中 山 +9.71% 101 桂 林 +12.16% 53

第 六 章 2012 年 全 国 房 产 市 场 观 点 6.1 北 京 房 价 仍 有 上 升 空 间 国 家 城 市 / 地 区 均 价 ( 美 元 /m2) 全 球 房 产 咨 询 机 构 Global Property 1 摩 纳 哥 蒙 特 卡 洛 47,578 Guide 在 2009 年 2 月 曾 发 布 通 讯 稿 2 俄 罗 斯 莫 斯 科 20,853 2009 年 世 界 上 最 昂 贵 的 房 地 产 市 场 3 英 国 伦 敦 20,756 榜 单 中 撷 取 了 全 球 主 要 城 市 的 核 心 城 区 4 日 本 东 京 17,998 投 资 性 住 宅 进 行 统 计. 在 这 项 统 计 中, 中 国 5 中 国 香 港 16,125 有 四 座 大 陆 城 市 : 北 京 上 海 广 州 成 6 美 国 纽 约 14,898 都, 以 及 香 港 特 别 行 政 区 上 榜 7 法 国 巴 黎 12,122 根 据 禧 泰 房 产 数 据 对 北 京 房 产 市 场 的 8 新 加 坡 新 加 坡 9,701 监 测, 北 京 目 前 存 量 房 出 售 均 价 为 28958 9 意 大 利 罗 马 9,166 元 /m2, 折 合 4648 美 元 /m2; 而 核 心 城 区 ( 报 10 印 度 孟 买 9,163 告 3.3 部 分 的 I/Ⅱ 区 域 ) 的 均 价 已 高 达 11 爱 尔 兰 都 柏 林 9,069 38221 元 /m2, 折 合 6164 美 元 /m2, 其 中, 12 芬 兰 赫 尔 辛 基 8,404 西 城 区 住 宅 均 价 已 达 到 8323 美 元 /m2 13 百 慕 大 百 慕 大 群 岛 7,861 近 年 来, 我 国 房 地 产 调 控 政 策 并 没 有 14 希 腊 雅 典 7,858 有 效 的 抑 制 住 北 京 住 宅 房 价 的 上 涨 速 度, 15 阿 联 酋 迪 拜 7,151 2012 年 12 月 北 京 市 平 均 房 价 同 比 上 涨 了 19.95%, 西 城 区 均 价 同 比 上 涨 超 过 了 65 荷 兰 海 牙 2,922 30% 大 量 实 证 表 明, 受 土 地 增 值 占 有 66 中 国 上 海 2,918 排 他 性 资 源 成 本 上 升 以 及 居 民 消 费 习 惯 2012 年 12 月 : 4,119 迁 移 等 影 响, 高 价 位 投 资 性 房 产 价 格 上 涨 67 立 陶 宛 维 尔 纽 斯 2,907 将 带 动 同 区 位 或 周 边 低 价 位 居 住 用 房 产 价 格 的 上 涨, 从 而 导 致 价 格 普 涨 局 面 的 出 76 巴 西 里 约 热 内 卢 2,441 现 在 Global Property Guide2012 年 最 新 的 77 中 国 北 京 2,362 未 完 稿 的 全 球 最 昂 贵 城 市 榜 单 中, 北 京 大 2012 年 12 月 : 4,648 约 升 到 25 位 左 右, 上 海 升 至 第 20 位, 而 78 南 非 开 普 敦 2,355 GDP 低 于 上 海 北 京 的 香 港 则 高 居 第 三 位, 投 资 性 住 宅 均 价 高 达 20371 美 元 /m2 95 智 利 比 尼 亚 德 尔 马 1,586 这 意 味 着 一 定 程 度 的 价 值 倒 挂, 说 明 北 京 96 中 国 广 州 1,526 上 海 的 投 资 住 宅 均 价 仍 存 在 较 大 的 上 涨 2012 年 12 月 : 2,666 空 间 目 前, 北 京 作 为 我 国 的 政 治 经 济 97 阿 鲁 巴 阿 鲁 巴 岛 1,443 文 化 中 心, 具 有 强 大 的 资 源 凝 聚 力 ; 国 际 金 融 环 境 国 内 资 本 市 场 现 状 和 制 造 业 复 107 尼 加 拉 瓜 马 那 瓜 1,080 苏 缓 慢 等 外 部 因 素 也 对 房 地 产 市 场 投 资 108 中 国 成 都 999 性 需 求 构 成 持 续 压 力 有 理 由 认 为 若 房 地 2012 年 12 月 : 1,441 产 调 控 出 现 松 动, 北 京 房 价 将 出 现 投 资 性 109 厄 瓜 多 尔 基 多 820 房 产 带 动 下 的 更 大 程 度 的 普 涨 局 面 54