标题

1

摇 摇 摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 * 陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 内 容 提 要 摇 在 全 球 范 围 内, 城 市 化 水 平 较 低 的 国 家 具 有 更 高 的 房 价 - 人 均 GDP 比 值, 而 在 中 国, 城 市 化 带 来 的 住 房 需 求 则 成 为 推 高 城 市 住 房 价 格 的 重 要 原 因 本 文 基 于 对 中 国 地 级 市 数 据 的 经 验 研 究 发 现, 在 控 制 了 城 市 经 济 发 展 水 平 和 城 市 人 口 规 模 等 因 素 后, 外 来 人 口 ( 移 民 ) 占 比 更 高 的 城 市 房 价 更 高, 表 现 为 2000 年 移 民 占 比 每 多 出 10 个 百 分 点,2005 年 房 价 就 会 高 出 8. 33% 在 移 民 占 比 变 化 更 大 的 城 市, 房 价 和 房 价 增 长 率 都 更 高, 表 现 为 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 每 多 出 10 个 百 分 点,2005 年 房 价 就 会 高 出 16. 17%,2000 ~ 2005 年 房 价 增 长 率 高 出 18. 45% 进 一 步 的 研 究 发 现, 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 对 房 价 的 影 响, 主 要 是 通 过 城 市 移 民 和 收 入 水 平 较 高 的 移 民 来 实 现 的 关 键 词 摇 房 价 摇 城 市 化 摇 移 民 占 比 一 摇 引 言 在 全 球 范 围 内, 当 前 的 房 价 是 否 存 在 泡 沫 是 一 个 备 受 争 议 的 问 题 (Case 和 Shiller, 2003;Himmelberg 等,2005;Smith 和 Smith,2006; 况 伟 大,2010a; 吕 江 林,2010) 如 果 一 个 国 家 的 房 价 有 未 来 的 实 际 需 求 增 长 作 为 支 撑, 消 费 者 的 购 房 行 为 将 早 于 人 均 * 陆 铭 : 上 海 交 通 大 学 复 旦 大 学 摇 电 子 信 箱 :lumingfd@ gmail. com; 欧 海 军 : 复 旦 大 学 产 业 发 展 研 究 中 心 摇 电 子 信 箱 :ouhj86@ 163. com; 陈 斌 开 : 中 央 财 经 大 学 经 济 学 院 摇 电 子 信 箱 :chenbinkai@ cufe. edu. cn 作 者 感 谢 国 家 社 会 科 学 基 金 (13&ZD015 12AZD045) 国 家 自 然 科 学 基 金 (71133004 71273289 71003112) 项 目 的 资 助 本 文 也 是 复 旦 大 学 当 代 中 国 经 济 与 社 会 工 作 室 冶 的 研 究 成 果 感 谢 Edward Glaeser 陈 钊 和 匿 名 审 稿 人 的 宝 贵 意 见 2

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 GDP 的 增 长, 从 而 使 当 前 的 高 房 价 含 有 理 性 的 成 分 ; 如 果 未 来 住 房 需 求 真 的 快 速 增 长, 那 么 当 前 的 高 房 价 就 可 以 被 逐 步 消 化 国 际 横 向 的 比 较 显 示, 在 城 市 化 水 平 较 低 的 发 展 中 国 家, 房 价 与 人 均 GDP 的 比 值 相 对 更 高 ( 见 图 1) 在 发 展 中 国 家, 快 速 的 城 市 化 可 带 来 城 市 住 房 需 求 快 速 增 长, 从 而 带 动 房 价 的 上 升 如 果 这 种 实 际 需 求 增 长 成 为 一 种 预 期, 则 房 价 上 涨 将 快 于 收 入 的 增 长 鉴 于 房 地 产 业 对 于 整 个 经 济 的 带 动 力 和 对 于 金 融 部 门 的 影 响, 发 展 中 国 家 的 高 房 价 是 否 与 城 市 化 进 程 有 关 是 判 断 未 来 房 价 和 经 济 走 势 的 重 要 问 题 在 处 于 快 速 城 市 化 进 程 中 的 中 国, 房 价 也 呈 现 出 了 快 速 上 涨 的 趋 势, 尤 其 是 2005 ~ 2010 年, 房 价 上 涨 的 速 度 明 显 高 于 2001 ~ 2005 年 的 房 价 上 涨 速 度 房 价 上 涨 速 度 居 于 前 列 的 是 吸 收 了 大 量 外 来 人 口 的 北 京 天 津 上 海 和 深 圳 等 大 城 市 不 仅 如 此, 这 些 大 城 市 的 房 价 收 入 比 也 在 2005 ~ 2010 年 间 出 现 了 明 显 上 升 ( 详 见 本 文 第 三 部 分 的 分 析 ) 在 国 际 比 较 的 视 野 中, 图 1 摇 房 价 收 入 比 的 国 际 比 较 说 明 : 房 价 / 人 均 GDP 数 据 来 源 于 Global Property Guide 网 站 ( ht 鄄 tp: / / www. globalpropertyguide. com / ), 计 算 方 法 是 在 该 国 大 城 市 中 一 套 有 代 表 性 的 家 庭 住 房 (100 平 方 米 的 公 寓 ) 价 格 / 该 国 人 均 GDP 城 市 化 率 数 据 来 源 于 世 界 银 行 发 展 指 标 数 据 库 城 市 化 率 是 2012 年 城 市 人 口 占 总 人 口 的 比 例 如 图 1 所 示, 中 国 的 房 价 - 人 均 GDP 之 比 不 仅 远 高 于 城 市 化 水 平 较 高 的 发 达 国 家, 如 美 国 德 国 和 日 本, 也 高 于 与 中 国 发 展 阶 段 类 似 的 印 度 尼 西 亚 等 发 展 中 国 家 中 国 的 高 房 价 固 然 与 长 期 的 低 利 率 和 较 严 格 的 土 地 供 给 控 制 等 特 殊 因 素 有 关, 但 发 展 中 国 家 普 遍 的 高 房 价 却 在 一 定 程 度 上 与 城 市 化 进 程 有 关 自 改 革 开 放 以 来, 中 国 数 据 来 源 见 本 文 数 据 和 模 型 部 分 3

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 的 城 市 化 水 平 经 历 了 较 快 的 提 升 城 市 化 水 平 的 提 高 意 味 大 量 移 民 进 入 城 市, 将 带 来 持 续 增 长 的 住 房 需 求 由 于 住 房 是 一 种 可 以 抵 押 的 商 品, 因 此, 当 城 市 化 带 来 的 住 房 需 求 增 长 被 理 性 预 期 到 的 时 候, 投 资 者 还 会 将 住 房 作 为 一 种 投 资 品 进 行 投 资, 于 是 房 价 增 长 率 可 能 快 于 人 均 GDP( 和 收 入 ) 增 长 率 大 城 市 吸 收 移 民 较 多, 因 而 大 城 市 的 房 价 上 升 速 度 更 快 房 价 在 多 大 程 度 上 受 到 城 市 化 进 程 的 影 响, 这 对 于 判 断 未 来 房 价 和 经 济 走 势 以 及 区 域 间 的 房 价 差 异 非 常 重 要 本 文 以 下 部 分 安 排 如 下 : 第 二 部 分 是 文 献 综 述, 第 三 四 部 分 是 城 市 化 与 房 价 的 背 景 分 析, 以 及 本 文 的 数 据 和 模 型 说 明, 第 五 部 分 给 出 了 移 民 影 响 房 价 的 证 据, 第 六 部 分 进 一 步 分 析 移 民 影 响 房 价 的 机 制, 第 七 部 分 是 考 虑 了 移 民 - 房 价 关 系 的 内 生 性 问 题 的 估 计, 最 后 是 简 要 结 论 二 摇 文 献 综 述 既 有 文 献 中 影 响 住 房 价 格 的 因 素 可 以 分 为 三 类 : 第 一 类 主 要 是 导 致 房 价 时 序 变 化 的 因 素, 比 如 真 实 利 率 和 人 口 结 构, 这 些 因 素 的 变 迁 主 要 体 现 在 不 同 年 份 之 间, 在 不 同 城 市 和 城 市 内 部 不 同 社 区 之 间 几 乎 没 有 差 别 第 二 类 主 要 是 导 致 不 同 城 市 房 价 存 在 显 著 差 异 的 因 素, 如 土 地 供 给 地 理 特 征 环 境 质 量 等, 这 些 因 素 的 差 别 体 现 在 不 同 城 市 之 间, 在 不 同 的 年 份 之 间 差 异 较 小 第 三 类 主 要 是 导 致 城 市 内 部 不 同 社 区 之 间 房 价 存 在 显 著 差 异 的 因 素, 如 区 位 社 区 的 犯 罪 率 和 教 育 质 量 等 由 于 本 文 关 注 的 焦 点 是 城 市 一 级 的 房 价 决 定, 因 此, 我 们 在 文 献 评 论 中 不 包 括 第 三 类 文 献 在 短 期, 影 响 房 价 时 序 变 动 的 重 要 因 素 是 真 实 利 率 水 平 在 一 个 成 熟 的 房 地 产 市 场 中, 如 果 不 考 虑 房 产 税 房 屋 折 旧 和 住 房 升 值 空 间 等 因 素, 住 房 价 格 应 该 等 于 房 屋 租 金 与 实 际 利 率 的 比 值 (Poterba,1984; 况 伟 大,2010b;Brueckner,2011) 对 于 同 样 特 征 的 房 子, 如 果 只 考 虑 其 使 用 ( 居 住 ) 功 能, 那 么 在 租 房 市 场 和 购 房 市 场 达 到 均 衡 时, 每 一 期 租 房 的 租 金 应 恰 好 等 于 通 过 抵 押 贷 款 购 买 房 子 按 月 支 付 的 利 息, 即 房 价 乘 以 利 率 如 果 租 金 保 持 不 变, 实 际 利 率 的 下 降 意 味 着 通 过 信 贷 支 付 购 房 款 的 成 本 下 降, 住 房 需 求 膨 胀, 在 给 定 住 房 供 给 的 情 况 下, 住 房 价 格 将 上 升 Poterba(1984);Brunner 鄄 研 究 发 现, 在 控 制 了 其 他 因 素 后, 教 育 质 量 高 的 社 区 房 价 更 高, 犯 罪 率 更 高 的 社 区 房 价 更 低 教 育 影 响 房 价 的 理 论 文 献 可 参 考 Epple 和 Romano(1998) Epple 和 Sieg(1999) Rothstein(2006) 经 验 研 究 文 献 可 参 考 Black(1999) Figlio 和 Lucas(2004) Fack 和 Grenet(2010) Black 和 Machin(2011) 冯 皓 和 陆 铭 (2010) Feng 和 Lu(forthcoming); 犯 罪 率 影 响 房 价 的 文 献 可 参 考 Larsen 等 (2003) Gibbons(2004) Linden 和 Rockoff(2008) 4

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 meier 和 Julliard(2008);Glaeser(2013);Favilukis 等 (2013) 的 研 究 发 现, 美 国 实 际 利 率 下 降 确 实 推 高 了 房 价 而 且, 抵 押 贷 款 所 需 文 件 的 简 化 和 贷 款 额 度 的 增 加 提 高 了 信 贷 供 给 可 得 性, 从 而 导 致 房 价 上 涨 (Landvoigt 等,2011;Haughwout 等,2011) 长 期 来 看, 影 响 房 价 时 序 变 动 的 一 个 重 要 因 素 是 人 口 结 构 变 迁 Mankiw 和 Weil (1989) 认 为, 当 婴 儿 潮 冶 出 生 的 一 代 人 进 入 房 地 产 市 场 时, 住 房 需 求 会 大 幅 度 增 加, 房 价 将 会 上 涨, 当 婴 儿 潮 冶 出 生 的 一 代 人 退 出 房 地 产 市 场 后, 住 房 需 求 会 大 幅 度 下 降, 房 价 将 会 下 降 使 用 美 国 的 人 口 数 据 和 房 价 数 据, 他 们 发 现 上 世 纪 50 年 代 的 婴 儿 潮 冶 导 致 了 70 年 代 住 房 需 求 的 增 加 和 房 价 的 快 速 上 涨 有 关 中 国 的 经 验 研 究 发 现, 总 人 口 中 中 青 年 人 口 比 例 的 上 升 导 致 了 住 房 价 格 的 快 速 上 涨 ( 徐 建 炜 等,2011; 刘 学 良 等,2011; 陈 斌 开 等,2012) 基 于 省 级 面 板 数 据 的 经 验 研 究 也 发 现, 在 1981 ~ 1991 年 生 育 高 峰 中 出 生 的 人 口 集 中 进 入 婚 龄, 是 导 致 2004 年 以 来 中 国 城 市 房 价 快 速 上 涨 的 重 要 原 因 ( 刘 学 良 等,2011) 在 中 国, 住 房 是 婚 龄 男 性 结 婚 的 重 要 筹 码, 婚 姻 市 场 的 激 烈 竞 争 会 促 使 婚 龄 男 性 的 家 庭 购 买 面 积 更 大 或 价 格 更 高 的 住 房, 从 而 大 幅 度 提 高 住 房 需 求 有 研 究 结 果 显 示, 中 国 男 性 与 女 性 人 口 数 量 之 比 的 上 升 显 著 推 动 了 2003 ~ 2009 年 的 房 价 上 涨 (Wei 等,2012) 于 利 率 通 货 膨 胀 和 人 口 结 构 这 些 宏 观 变 量 决 定 了 国 家 层 面 的 房 价, 但 却 无 法 解 释 国 家 间 的 城 市 化 - 房 价 关 系 而 在 解 释 一 国 内 部 不 同 城 市 之 间 房 价 差 异 的 时 候, 利 率 通 货 膨 胀 和 人 口 结 构 这 些 国 家 层 面 的 因 素 也 影 响 不 大 城 市 间 房 价 的 差 异 可 从 供 给 和 需 求 两 方 面 入 手 进 行 解 释 基 于 供 给 视 角 的 研 究 主 要 集 中 在 土 地 供 给 对 房 价 和 租 金 的 影 响 上, 限 制 土 地 供 给 会 降 低 新 增 住 房 供 给, 从 而 使 出 租 房 屋 供 给 下 降, 最 终 导 致 租 金 和 房 价 同 时 上 涨 在 美 国, 土 地 用 途 管 制 限 制 了 可 供 开 发 的 土 地 数 量, 从 而 提 高 了 地 价 (Ihlanfeldt,2007), 最 终 导 致 新 增 住 房 供 给 数 量 的 下 降 ( Quigley 和 Raphael, 2005;Glaeser 和 Ward,2009) 和 房 价 上 涨 ( Glaeser 和 Gyourko,2003; Glaeser 等,2005; Ihlanfeldt,2007;Glaeser 等,2008;Zabel 和 Dalton,2011) 在 土 地 用 途 管 制 较 多 的 地 区, 住 房 供 给 更 加 缺 乏 弹 性, 房 价 波 动 也 更 为 剧 烈 (Huang 和 Tang,2012) 在 中 国, 地 方 政 府 对 土 地 供 给 的 垄 断 推 高 了 地 价 ( 蔡 继 明 和 程 世 勇,2010), 进 而 推 高 了 房 价 ( 平 新 乔 和 陈 敏 彦,2004, 况 伟 大,2005) 从 全 国 层 面 来 看, 地 价 每 上 涨 1%, 将 导 致 房 价 上 涨 0. 355% ( 王 岳 龙,2011) 地 方 财 政 收 入 越 依 赖 土 地 出 让 收 入 的 城 市, 其 房 价 上 作 者 用 滞 后 23 或 24 年 的 人 口 出 生 率 来 解 释 当 期 住 房 价 格 增 长 率 于 如 果 买 房 才 在 婚 姻 市 场 上 有 竞 争 力, 说 明 买 房 已 经 增 加 了 一 项 租 房 所 不 能 有 的 使 用 价 值 冶, 因 此, 这 会 导 致 房 价 快 于 租 金 的 上 涨 5

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 涨 速 度 越 快 ( 张 双 长 和 李 稻 葵,2010) 其 中 一 个 原 因 是 地 方 政 府 增 加 土 地 出 让 收 入 的 行 为 推 高 了 地 价, 郑 思 齐 和 师 展 (2011) 发 现, 越 依 赖 土 地 财 政 冶 的 城 市, 以 及 通 过 低 价 出 让 工 业 用 地 进 行 招 商 引 资 力 度 越 大 的 城 市, 居 住 用 地 供 给 越 受 到 工 业 用 地 的 挤 压, 居 住 用 地 价 格 上 涨 的 压 力 也 越 大 基 于 需 求 层 面 的 研 究 主 要 强 调 环 境 质 量 对 城 市 房 价 的 影 响, 在 控 制 了 其 他 影 响 房 价 的 变 量 后, 和 环 境 质 量 较 好 的 地 区 相 比, 污 染 较 为 严 重 的 地 区, 房 屋 租 金 和 住 房 价 格 会 更 低 Greenstone 和 Gallagher(2008) 发 现, 在 美 国, 对 高 危 垃 圾 场 的 清 理 显 著 提 高 了 当 地 的 房 价 和 房 租 Gamper-Rabindram 等 (2011) 发 现, 垃 圾 场 的 清 理 显 著 增 加 了 垃 圾 场 附 近 房 产 的 价 值, 而 且, 这 种 效 应 在 城 市 间 存 在 显 著 的 异 质 性, 房 价 较 低 的 地 区 和 距 离 垃 圾 场 更 近 的 地 区 在 垃 圾 场 清 理 后 房 价 上 涨 更 快 基 于 对 加 尼 福 利 亚 港 湾 地 区 1990 ~ 2006 年 住 房 交 易 数 据 的 分 析,Bajari 等 (2012) 发 现, 和 环 境 质 量 较 好 的 地 区 相 比, 环 境 污 染 较 为 严 重 的 地 区 房 价 更 低 利 用 中 国 85 个 大 中 城 市 的 环 境 污 染 和 房 价 数 据,Zheng 等 (2011) 用 从 外 地 进 入 本 地 的 烟 尘 污 染 和 沙 尘 暴 作 为 本 地 污 染 水 平 的 工 具 变 量, 来 减 少 房 价 和 环 境 污 染 的 内 生 性 所 导 致 的 估 计 偏 误, 结 果 发 现, 污 染 水 平 的 上 升 显 著 地 降 低 了 住 房 价 格 在 上 述 研 究 中, 文 献 大 多 以 发 达 国 家 的 房 地 产 市 场 作 为 研 究 对 象, 而 那 些 以 中 国 房 价 为 研 究 对 象 的 文 献, 其 着 眼 点 也 是 一 些 传 统 文 献 中 关 注 的 因 素 更 为 重 要 的 是, 在 发 展 中 国 家, 城 市 化 进 程 是 一 个 非 常 重 要 的 结 构 变 化 因 素, 而 这 一 因 素 对 于 高 房 价 的 影 响 却 没 有 被 既 有 文 献 给 予 充 分 重 视 与 本 文 研 究 最 为 接 近 的 是 利 用 发 达 国 家 数 据 进 行 的 移 民 与 房 价 之 间 关 系 的 研 究 Saiz(2003) 使 用 迈 阿 密 州 的 移 民 和 房 地 产 数 据 研 究 发 现,20 世 纪 70 年 代 末 的 古 巴 偷 运 移 民 使 得 迈 阿 密 的 外 来 移 民 突 增 了 9%, 导 致 当 地 房 屋 的 租 金 在 1979 ~ 1981 年 间 上 涨 了 8% ~ 11% 基 于 美 国 移 民 和 住 房 市 场 数 据 分 析,Saiz(2007) 发 现 相 当 于 本 地 人 口 1% 的 移 民 涌 入 城 市 会 导 致 房 屋 租 金 和 房 价 上 涨 1% Degen 和 Fischer(2010) 使 用 瑞 士 85 个 地 区 2001 ~ 2006 年 的 移 民 和 房 价 数 据 研 究 发 现, 相 当 于 本 地 人 口 1% 的 移 民 到 来, 将 推 动 本 地 房 价 上 涨 2. 7% 1998 ~ 2008 年, 平 均 每 个 西 班 牙 的 省 份 接 收 了 相 当 于 本 地 劳 动 年 龄 人 口 17% 的 移 民,Gonzal 鄄 ez 和 Ortega(2009) 基 于 西 班 牙 省 级 移 民 和 房 价 数 据 研 究 发 现, 这 些 移 民 的 到 来 推 动 房 价 上 涨 了 52% S 佗 (2011) 基 于 英 国 的 移 民 和 房 价 数 据 研 究 发 现, 相 当 于 本 地 人 口 1% 的 移 民 使 房 价 下 降 了 1. 6%, 原 因 是 移 民 的 到 来 压 低 了 本 地 低 技 能 劳 动 者 的 工 资 水 平, 本 地 居 民 为 追 求 更 高 工 资 而 流 出 本 地, 导 致 住 房 需 求 下 降 6 发 达 国 家 的 移 民 与 发 展 中 国 家 的 城 市 化 带 来 的 移 民 有 本 质 上 的 不 同 发 达 国 家

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 的 移 民 有 两 种 : 一 种 是 在 国 内 地 区 间 迁 移 的 移 民, 另 一 种 是 国 外 来 的 移 民 国 内 的 地 区 间 移 民 不 会 对 房 价 产 生 全 局 性 的 影 响, 因 为 当 一 个 地 方 的 居 民 数 量 增 加 时, 另 一 个 地 方 的 居 民 数 量 必 然 下 降, 因 此, 移 民 对 房 价 的 影 响 只 是 因 为 一 个 地 方 更 加 ( 或 更 不 ) 吸 引 人 居 住 而 国 外 来 的 移 民 虽 然 会 增 加 住 房 需 求, 但 外 来 移 民 在 总 人 口 中 所 占 比 重 毕 竟 较 低, 因 此, 他 们 对 房 价 的 影 响 有 限 相 比 之 下, 发 展 中 国 家 快 速 的 城 市 化 进 程, 其 移 民 规 模 巨 大, 而 且 大 多 数 移 民 是 从 农 村 迁 移 到 城 市, 这 使 得 绝 大 多 数 城 市 的 住 房 需 求 都 会 上 升, 只 是 不 同 城 市 吸 引 移 民 的 数 量 有 所 差 异 所 以, 在 发 展 中 国 家, 城 市 化 进 程 中 的 移 民 是 一 个 对 房 价 影 响 巨 大 的 因 素, 但 却 没 有 得 到 充 分 的 研 究 相 比 之 下, 本 文 的 工 作 将 利 用 来 自 中 国 的 数 据 研 究 移 民 与 房 价 的 关 系, 根 据 我 们 的 文 献 检 索, 这 是 首 次 运 用 发 展 中 国 家 的 数 据 检 验 城 市 化 进 程 中 的 移 民 对 房 价 影 响 的 研 究 三 摇 城 市 化 移 民 与 房 价 近 10 年 来, 中 国 经 历 了 快 速 的 房 价 上 涨 从 全 国 层 面 看,2001 ~ 2010 年 的 10 年 间, 经 过 省 级 物 价 指 数 消 胀 后 的 房 价 上 涨 了 1. 30 倍, 其 中,2005 年 房 价 较 2001 年 上 涨 了 39%,2010 年 房 价 较 2005 年 上 涨 了 66% ( 如 表 1 所 示 ) 上 涨 速 度 居 于 前 列 的 是 北 京 天 津 上 海 和 深 圳 等 大 城 市 在 2001 ~ 2010 年 间, 这 4 个 城 市 的 房 价 分 别 上 涨 了 2. 18 倍 1. 89 倍 2. 16 倍 和 1. 81 倍, 其 中,2005 年 房 价 较 2001 年 分 别 上 涨 了 33% 63% 70% 和 25%,2010 年 房 价 较 2005 年 分 别 上 涨 了 139% 77% 85% 和 125%,2005 ~ 2010 年 房 价 上 涨 的 速 度 明 显 高 于 2001 ~ 2005 年 的 房 价 上 涨 速 度 不 仅 如 此, 房 价 上 涨 速 度 快 的 大 城 市 的 房 价 收 入 比 也 在 2005 ~ 2010 年 间 出 现 了 明 显 上 升 北 京 天 津 上 海 和 深 圳 4 个 大 城 市 的 房 价 收 入 比 于 分 别 从 2005 年 的 0. 36 0. 32 0. 37 和 0. 35 上 涨 到 2010 年 的 0. 61 0. 34 0. 45 和 0. 59 与 房 价 上 涨 相 伴 随 的 是 快 速 的 城 市 化 进 程 根 据 中 国 统 计 年 鉴 2011, 中 国 城 镇 居 民 占 总 人 口 的 比 率 从 1978 年 的 17. 92% 上 升 到 2010 年 的 49. 95%, 平 均 每 年 增 长 约 1 个 百 分 点, 尤 其 是 在 1996 ~ 2010 年 间, 平 均 每 年 增 长 达 到 1. 39 个 百 分 点 盂 城 镇 人 口 数 由 1978 年 的 1. 72 亿 上 升 到 2010 年 的 6. 70 亿, 平 均 每 年 增 加 0. 16 亿, 尤 其 这 里 的 房 价 是 指 每 平 方 米 住 房 的 平 均 价 格 于 房 价 收 入 比 = 消 胀 后 房 价 / 消 胀 后 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入, 使 用 省 级 城 市 居 民 消 费 价 格 指 数 (2000 = 100) 消 胀 盂 作 者 根 据 中 国 统 计 年 鉴 2011 ( 中 国 统 计 出 版 社 ) 数 据 计 算 所 得 7

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 是 在 1996 ~ 2010 年 间, 平 均 每 年 新 增 达 到 0. 21 亿 城 镇 人 口, 城 市 化 呈 加 速 趋 势 表 1 主 要 城 市 的 房 价 增 长 率 北 京 天 津 上 海 深 圳 广 州 南 京 郑 州 武 汉 成 都 重 庆 西 安 全 国 2001 ~ 2010 2. 18 1. 89 2. 16 1. 81 1. 38 1. 68 0. 97 1. 49 1. 51 1. 46 0. 71 1. 30 2001 ~ 2005 0. 33 0. 63 0. 70 0. 25 0. 20 0. 32 0. 23 0. 54 0. 61 0. 41 0. 30 0. 39 2005 ~ 2010 1. 39 0. 77 0. 85 1. 25 0. 98 1. 03 0. 60 0. 62 0. 55 0. 74 0. 32 0. 66 摇 摇 说 明 : 房 价 增 长 率 = 期 末 房 价 / 期 初 房 价 -1 房 价 数 据 来 源 参 见 本 文 数 据 和 模 型 部 分, 所 有 房 价 都 经 过 省 级 城 市 居 民 消 费 价 格 指 数 (2000 = 100) 消 胀 全 国 房 价 增 长 率 是 用 当 年 有 房 价 数 据 的 地 级 市 及 其 以 上 城 市 (2001 2005 和 2010 年 分 别 有 275 237 和 295 个 城 市 有 房 价 数 据 ) 房 价 的 算 术 平 均 值 作 为 当 年 全 国 房 价, 然 后 计 算 全 国 房 价 增 长 率 如 果 是 取 2001 2005 和 2010 年 3 年 都 有 房 价 数 据 的 城 市 样 本 ( 共 177 个 ) 来 计 算 全 国 房 价, 则 2001 ~ 2010 年 2001 ~ 2005 年 和 2005 ~ 2010 年 的 房 价 增 长 率 分 别 为 1. 40 0. 36 和 0. 77 在 中 国, 以 户 籍 制 度 为 代 表 的 城 乡 二 元 经 济 结 构 严 重 阻 碍 了 城 市 化 进 程, 导 致 出 现 了 城 市 化 远 远 落 后 于 工 业 化 的 独 特 现 象, 在 城 市 化 水 平 的 国 际 比 较 中, 中 国 的 城 市 化 水 平 远 远 低 于 发 展 水 平 类 似 国 家 的 平 均 水 平 ( 陆 铭 等,2008) 根 据 中 国 统 计 年 鉴 2011,1978 ~ 2009 年, 中 国 第 二 产 业 GDP 占 比 在 改 革 开 放 30 多 年 来 并 没 有 发 生 多 大 变 化, 主 要 是 第 三 产 业 GDP 占 比 上 升 导 致 以 二 三 产 业 GDP 占 比 衡 量 的 工 业 化 水 平 从 1978 年 的 71. 81% 上 升 到 2010 年 89. 90%, 同 期, 城 市 化 比 率 由 1978 年 的 17. 92% 上 升 到 2010 年 的 49. 95% 尽 管 城 市 化 落 后 幅 度 由 1978 年 的 53. 90% 下 降 到 2010 年 的 39. 95%, 其 与 工 业 化 水 平 的 差 距 仍 然 巨 大 如 果 政 策 调 整 到 位, 中 国 完 全 可 能 进 入 一 个 快 速 城 市 化 的 时 期 但 由 于 外 来 人 口 很 难 获 得 居 住 地 所 在 城 市 的 户 籍, 结 果 导 致 移 民 的 比 重 不 断 上 升 在 发 展 中 国 家, 城 市 化 至 少 通 过 以 下 两 个 重 要 机 制 影 响 住 房 需 求 从 而 提 升 住 房 价 格 首 先, 城 市 化 水 平 的 提 高 意 味 着 大 量 移 民 进 入 城 市, 移 民 进 入 城 市 增 加 住 房 需 求, 从 而 推 高 住 房 价 格 其 次, 由 城 市 化 所 导 致 的 住 房 需 求 持 续 上 升 完 全 是 一 件 可 以 被 预 期 的 事, 唯 一 不 确 定 的 只 不 过 是 城 市 化 的 推 进 速 度 由 于 住 房 是 一 件 可 以 通 过 抵 押 贷 款 来 购 买 的 商 品, 在 预 期 到 住 房 的 实 际 需 求 将 在 城 市 化 进 程 中 持 续 上 升, 如 果 住 房 需 求 的 增 长 快 于 土 地 和 住 房 供 给 增 长, 那 么 理 性 的 消 费 者 就 会 尽 可 能 早 地 购 买 住 房, 并 等 待 住 房 升 值, 这 会 使 得 住 房 价 格 上 涨 速 度 快 于 居 民 收 入 和 租 金 的 上 涨 在 城 市 化 进 程 滞 后 并 且 城 市 化 加 速 的 背 景 下, 市 场 参 与 者 容 易 形 成 房 价 上 涨 预 期, 投 资 性 需 求 不 8

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 断 上 升, 总 的 住 房 需 求 膨 胀, 从 而 导 致 房 价 上 涨 如 果 房 价 上 涨 是 基 于 对 城 市 化 的 理 性 预 期, 那 么 高 房 价 是 否 会 成 为 泡 沫 则 取 决 于 事 前 的 预 期 在 事 后 多 大 程 度 上 被 实 现 图 2 摇 移 民 占 比 和 房 价 摇 摇 摇 摇 摇 图 3 摇 移 民 占 比 变 化 和 房 价 说 明 : 图 2 和 图 3 中 的 数 据 来 源 参 考 本 文 第 四 节 从 图 2 和 图 3 中 可 以 看 出,2005 年 城 市 一 级 的 移 民 占 比 和 2005 年 房 价 正 相 关, 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 也 和 2005 年 房 价 正 相 关 移 民 占 比 与 房 价 的 正 相 关 是 因 为 移 民 带 来 了 住 房 的 实 际 需 求, 而 移 民 占 比 的 变 化 也 影 响 房 价, 则 可 能 是 因 为 这 其 中 包 含 了 未 来 移 民 占 比 变 化 和 相 应 房 价 上 升 的 预 期 四 摇 数 据 和 模 型 本 文 的 数 据 来 源 于 以 下 几 个 方 面 : 第 一, 住 房 价 格 原 始 数 据 来 自 历 年 中 国 区 域 统 计 年 鉴, 该 年 鉴 提 供 了 2001 ~ 2010 年 各 地 级 市 商 品 房 销 售 额 和 销 售 面 积 的 数 据, 基 于 此 数 据 可 以 计 算 出 各 地 级 市 的 名 义 住 房 价 格 然 而, 部 分 地 区 的 住 房 价 格 数 据 存 在 明 显 错 误, 为 避 免 测 量 误 差 对 研 究 的 影 响, 本 文 剔 除 了 房 价 增 长 率 最 高 和 最 低 5% 的 样 本 利 用 历 年 中 国 统 计 年 鉴 分 省 消 费 价 格 指 数 对 名 义 住 房 价 格 进 行 消 胀 后, 可 以 得 到 以 2000 年 不 变 价 计 算 的 实 际 住 房 价 格 第 二, 移 民 原 始 数 据 来 自 中 国 人 口 普 查 2000 和 2005 年 微 观 调 查 数 据 库 我 们 剔 除 了 在 校 生 职 业 或 行 业 为 农 业 以 及 不 处 于 工 作 年 龄 ( 工 作 年 龄 : 女 性 16 ~ 55 岁, 男 性 16 ~ 60 岁 ) 的 样 本 基 于 微 观 普 查 数 据, 可 以 得 到 各 地 级 市 移 民 人 口 比 重 和 移 民 基 本 特 征 变 量 ( 如 平 均 收 入 ) 第 三, 其 他 地 级 市 数 据 来 自 中 国 区 域 统 计 年 鉴, 市 辖 区 数 据 来 自 中 国 城 市 统 计 年 鉴 城 镇 移 民 移 民 定 义 为 户 籍 不 在 本 市 但 居 住 在 本 市 的 居 民, 农 业 户 籍 移 民 定 义 为 农 村 移 民, 非 农 业 户 籍 移 民 定 义 为 9

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 基 于 以 上 数 据, 我 们 可 以 研 究 城 市 化 对 房 价 的 影 响, 本 文 采 取 如 下 截 面 模 型 来 识 别 城 市 化 水 平 对 住 房 价 格 的 影 响 : 房 价 i = 琢 0 + 茁 1 移 民 占 比 i+ 茁 2 移 民 占 比 变 化 i+ 茁 3X 3 + 茁 jx i +u i (1) 摇 摇 在 (1) 式 中, 下 标 i 表 示 第 i 个 城 市, 下 标 j 表 示 第 j 个 解 释 变 量, 琢 0 和 u i 分 别 为 截 距 项 和 随 机 扰 动 项 移 民 占 比 i 为 第 i 个 城 市 的 移 民 占 比, 在 不 同 的 模 型 中 分 别 用 2000 年 或 2005 年 第 i 个 城 市 的 移 民 占 城 市 总 人 口 的 比 重 来 衡 量, 移 民 占 比 变 化 i 为 一 定 时 期 内 的 移 民 占 比 变 化, 用 2000 ~ 2005 年 第 i 个 城 市 的 移 民 占 城 市 总 人 口 比 重 的 变 化 来 衡 量 X j 为 控 制 变 量, 茁 i- 茁 j 是 待 估 参 数 表 2 变 量 计 算 方 法 变 量 分 组 变 量 名 称 计 算 方 法 被 解 释 变 量 移 民 信 息 控 制 变 量 2005 年 房 价 ln( 消 胀 后 2005 年 房 价 ) 房 价 增 长 率 消 胀 后 2005 年 房 价 / 消 胀 后 2001 年 房 价 -1 2005 年 房 价 收 入 比 ln(2005 年 房 价 / 消 胀 后 2005 年 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ) 2005 年 移 民 占 比 2005 年 它 市 移 民 / 2005 年 城 市 总 人 口 2000 年 移 民 占 比 2000 年 它 市 移 民 / 2000 年 城 市 总 人 口 移 民 占 比 变 化 2005 年 移 民 占 比 -2000 年 移 民 占 比 2005 年 城 市 移 民 占 比 2005 年 它 市 城 市 移 民 / 2005 年 城 市 总 人 口 2000 年 城 市 移 民 占 比 2000 年 它 市 城 市 移 民 / 2000 年 城 市 总 人 口 城 市 移 民 占 比 变 化 2005 年 城 市 移 民 占 比 -2000 年 城 市 移 民 占 比 移 民 平 均 月 收 入 ln( 消 胀 后 2005 年 移 民 平 均 月 收 入 / 1000) 就 业 密 度 ln(2005 年 市 辖 区 于 二 三 产 从 业 人 员 盂 / 2005 年 市 辖 区 建 成 区 面 积 ) 人 均 GDP ln( 消 胀 后 2005 年 GDP / 2005 年 总 人 口 ) 总 人 口 ln(2005 年 市 辖 区 总 人 口 榆 ) 到 大 城 市 的 距 离 到 最 近 大 城 市 的 距 离 / 1000 到 大 港 口 的 距 离 到 最 近 大 港 口 的 距 离 / 1000 人 均 生 活 用 水 量 2005 年 市 辖 区 城 市 居 民 人 均 生 活 用 水 量 本 文 消 胀 是 用 各 省 城 市 居 民 消 费 物 价 指 数 (2000 = 100) 消 胀 于 使 用 市 辖 区 的 数 据 是 因 为 该 变 量 没 有 市 区 的 数 据 除 非 特 别 说 明, 本 文 使 用 的 城 市 数 据 均 为 全 市 数 据 盂 是 指 年 末 单 位 从 业 人 员 : 即 在 国 家 机 关 政 党 机 关 社 会 团 体 以 及 企 业 事 业 单 位 中 工 作 并 取 得 劳 动 报 酬 的 全 部 人 员 榆 人 口 规 模 的 度 量 不 影 响 本 文 的 结 果, 如 果 将 人 口 规 模 的 度 量 换 成 全 市 总 人 口 或 全 市 从 业 人 员, 本 文 的 结 果 仍 然 稳 健 10

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 被 解 释 变 量 房 价 i 分 为 三 种 情 况, 一 是 2005 年 城 市 住 房 价 格 的 对 数, 二 是 2001 ~ 2005 年 住 房 价 格 的 增 长 率, 还 有 一 种 是 2005 年 城 市 房 价 收 入 比 的 对 数 于 这 三 种 被 解 释 变 量 的 设 置 在 经 济 学 含 义 上 略 有 差 异, 我 们 在 后 文 中 再 解 释 表 3 描 述 性 统 计 变 量 分 组 变 量 名 称 单 位 样 本 量 平 均 值 标 准 差 最 小 值 最 大 值 2005 年 房 价 元 237 1818 1032 735. 6 7305 被 解 释 变 量 房 价 增 长 率 - 210 0. 377 0. 325-0. 406 1. 451 2005 年 房 价 收 入 比 - 219 0. 196 0. 057 0. 105 0. 463 2005 年 移 民 占 比 - 337 0. 115 0. 113 0 0. 9 2000 年 移 民 占 比 - 336 0. 112 0. 047 0. 01 0. 88 移 民 占 比 变 化 - 336 0. 003 0. 063-0. 28 0. 25 移 民 信 息 2005 年 城 市 移 民 占 比 - 337 0. 034 0. 029 0 0. 221 2000 年 城 市 移 民 占 比 - 336 0. 028 0. 024 0 0. 167 城 市 移 民 占 比 变 化 - 336 0. 005 0. 028-0. 129 0. 155 移 民 平 均 月 收 入 千 元 335 0. 857 0. 225 0. 388 2. 763 就 业 密 度 万 人 / 平 方 公 里 285 0. 238 0. 107 0. 04 0. 730 人 均 GDP 元 330 13 667 11 385 2189 82 506 控 制 变 量 总 人 口 万 人 286 126. 9 153. 6 14. 62 1290 到 大 城 市 的 距 离 1000 千 米 287 0. 291 0. 251 0 2. 352 到 大 港 口 的 距 离 1000 千 米 287 0. 657 0. 417 0 2. 732 人 均 生 活 用 水 量 吨 / 人 285 53. 18 30. 45 8. 76 282. 6 除 了 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 之 外, 本 文 还 控 制 了 就 业 密 度 人 均 GDP 总 人 口 到 大 城 市 的 距 离 到 大 港 口 的 距 离 和 人 均 生 活 用 水 量 等 变 量 就 业 密 度 用 市 辖 区 二 三 产 业 从 业 人 员 / 市 辖 区 建 成 区 面 积 来 衡 量, 在 一 定 程 度 上 代 表 了 土 地 和 住 房 供 给 的 倒 数, 因 为 我 们 没 有 更 加 精 确 的 土 地 和 住 房 供 给 数 据, 所 以 本 文 通 过 控 制 就 业 密 度 来 控 制 供 给 层 面 的 因 素, 就 业 密 度 越 高, 土 地 供 给 相 对 越 严 事 实 上, 就 业 密 度 是 一 个 需 求 相 对 供 给 的 指 标, 从 需 求 方 来 看, 就 业 密 度 高 的 地 方, 劳 动 生 产 率 会 比 较 高, 将 产 生 更 高 的 住 房 需 求 随 着 经 济 发 展 水 平 的 提 高 和 城 市 人 口 的 膨 胀, 城 市 居 民 的 住 房 需 求 随 即 提 高, 本 文 通 过 控 制 人 均 GDP 和 总 人 口 来 控 制 住 房 需 求 层 面 的 因 素 人 均 GDP 能 在 我 们 所 建 的 数 据 库 中, 没 有 2000 年 的 房 价 样 本, 所 以 用 2001 和 2005 年 的 房 价 来 计 算 房 价 增 长 率 于 我 们 之 所 以 没 有 对 2010 年 的 房 价 进 行 分 析, 是 因 为 在 解 释 变 量 中, 非 常 重 要 的 解 释 变 量 是 移 民 比 率 变 化 率, 而 我 们 未 能 获 得 2010 年 城 市 级 的 移 民 比 率 来 计 算 2005 ~ 2010 年 的 移 民 比 率 变 化 率 11

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 够 度 量 劳 动 生 产 率, 从 而 通 过 影 响 购 买 力 而 影 响 房 价 人 口 规 模 将 通 过 规 模 经 济 效 应 来 影 响 劳 动 生 产 率 和 收 入 水 平, 从 而 也 有 推 高 房 价 的 作 用 本 文 还 控 制 了 一 些 城 市 的 经 济 地 理 特 征, 以 便 控 制 住 其 他 可 能 通 过 影 响 工 业 投 资 和 劳 动 生 产 率 而 影 响 房 价 的 因 素 这 组 经 济 地 理 变 量 包 括 到 大 城 市 的 距 离 和 到 大 港 口 的 距 离, 以 及 人 均 生 活 用 水 量 其 中, 到 大 城 市 的 距 离 是 指 到 最 近 大 城 市 的 距 离, 大 城 市 冶 是 指 1990 年 建 成 区 非 农 业 人 口 150 万 以 上 的 城 市 到 大 港 口 的 距 离 是 指 到 香 港 上 海 和 天 津 压 政 策 个 大 港 口 距 离 的 最 小 值, 定 义 香 港 上 海 和 天 津 为 大 港 口, 是 因 为 这 3 大 港 口 是 最 重 要 的 港 口, 它 们 分 别 是 中 国 经 济 最 为 发 达 的 3 个 经 济 集 聚 区 珠 三 角 长 三 角 和 京 津 唐 地 区 表 2 列 出 了 本 文 经 验 分 析 部 分 所 用 的 变 量 及 其 计 算 方 法, 表 3 给 出 了 描 述 性 统 计 结 果 五 摇 移 民 与 房 价 的 经 验 分 析 ( 一 ) 解 释 房 价 水 平 在 基 础 回 归 中, 我 们 用 2000 年 移 民 占 比 和 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 的 变 化 作 为 核 心 解 释 变 量 来 解 释 2005 年 住 房 价 格 水 平 我 们 之 所 以 将 2005 年 移 民 占 比 分 为 2000 年 移 民 占 比 和 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 的 变 化 主 要 有 两 个 原 因 : 第 一, 由 于 移 民 占 比 变 化 中 可 能 包 含 了 对 未 来 城 市 化 进 程 的 预 期, 我 们 希 望 可 以 尽 量 区 分 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 的 不 同 影 响 ; 第 二, 使 用 2000 年 移 民 占 比 可 以 缓 解 住 房 价 格 与 移 民 之 间 互 为 因 果 的 内 生 性 问 题 在 表 4 的 回 归 (1) 中, 我 们 仅 放 入 2000 年 移 民 占 比, 然 后 在 回 归 (2) 中 加 入 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 在 回 归 (3) 中, 我 们 加 入 就 业 密 度 来 控 制 影 响 房 价 的 供 给 层 面 因 素, 在 回 归 (4) 中, 加 入 人 均 GDP 和 总 人 口 来 控 制 需 求 层 面 因 素 对 房 价 的 影 响, 因 为 移 民 往 往 更 倾 向 于 迁 往 更 富 裕 和 规 模 更 大 的 城 市, 因 此, 控 制 人 均 GDP 和 总 人 口 能 够 减 少 移 民 变 量 系 数 的 估 计 偏 误 我 们 在 回 归 (5) 中 加 入 到 大 城 市 的 距 离 到 大 港 口 的 距 离 和 人 均 生 活 用 水 量 来 看 地 理 因 素 和 水 资 源 对 住 房 价 格 的 影 响, 以 期 得 到 更 加 稳 健 的 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 影 响 房 价 水 平 的 证 据 从 回 归 结 果 来 看,2000 年 移 民 占 比 的 系 数 显 著 为 正, 说 明 在 移 民 占 比 高 的 城 市, 住 房 需 求 也 较 高, 从 而 推 高 了 住 房 价 格 如 我 们 所 料, 移 民 往 往 更 倾 向 于 迁 往 更 富 裕 和 规 模 更 大 的 城 市, 因 此, 控 制 了 人 均 GDP 和 总 人 口 之 后, 移 民 变 量 的 系 数 有 大 幅 度 若 我 们 定 义 大 城 市 冶 为 人 口 200 万 冶 以 上 的 城 市, 则 大 城 市 均 分 布 在 东 部 沿 海 地 区, 到 最 近 大 城 市 的 距 离 与 到 大 港 口 的 距 离 高 度 相 关 ; 若 定 义 大 城 市 冶 为 人 口 100 万 冶 以 上 的 城 市, 则 大 城 市 过 多 ( 许 政 等,2010) 12

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 的 下 降 根 据 回 归 (5) 的 结 果, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下,2000 年 移 民 占 比 每 高 出 10 个 百 分 点,2005 年 的 住 房 价 格 就 会 高 出 8. 33% 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 的 系 数 也 显 著 为 正, 说 明 在 控 制 其 他 因 素 的 情 况 下, 在 移 民 占 比 变 化 较 大 的 城 市, 住 房 价 格 较 高 也 就 是 说, 如 果 两 个 城 市 的 基 本 特 征 一 致,2000 年 移 民 占 比 也 不 相 上 下, 仅 仅 是 一 个 城 市 的 移 民 占 比 在 2000 ~ 2005 年 间 变 化 更 大, 那 么 这 个 城 市 的 房 价 也 会 更 高 根 据 回 归 (5) 的 结 果, 在 不 同 的 城 市 间,2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 每 高 出 10 个 百 分 点,2005 年 的 住 房 价 格 就 会 高 出 16. 17% 让 人 吃 惊 的 是, 仅 移 民 占 比 这 一 个 变 量 便 可 以 解 释 房 价 的 34%, 加 上 移 民 占 比 的 变 化 后, 两 个 移 民 变 量 可 以 解 释 房 价 的 54% 表 4 解 释 房 价 水 平 解 释 变 量 被 解 释 变 量 2005 年 房 价 (1) (2) (3) (4) (5) 2000 年 移 民 占 比 2. 263 *** 2. 224 *** 2. 116 *** 0. 881 *** 0. 833 *** (0. 205) (0. 172) (0. 180) (0. 171) (0. 171) 移 民 占 比 变 化 3. 913 *** 3. 999 *** 1. 886 *** 1. 617 *** (0. 395) (0. 394) (0. 349) (0. 347) 就 业 密 度 0. 084 * -0. 018-0. 018 (0. 048) (0. 038) (0. 037) 人 均 GDP 0. 361 *** 0. 331 *** (0. 034) (0. 034) 总 人 口 0. 111 *** 0. 131 *** (0. 023) (0. 023) 到 大 港 口 的 距 离 0. 145 * 到 大 城 市 的 距 离 人 均 生 活 用 水 量 (0. 078) -0. 185 *** (0. 047) -0. 000 (0. 000) 常 数 项 7. 141 *** 7. 097 *** 7. 252 *** 3. 366 *** 3. 655 *** (0. 033) (0. 028) (0. 082) (0. 325) (0. 331) 观 测 值 237 237 223 223 223 R 2 0. 34 0. 54 0. 57 0. 75 0. 77 摇 摇 说 明 : 括 号 中 的 数 值 为 标 准 差 ; *** ** * 分 别 表 示 在 1% 5% 和 10% 水 平 上 显 著 下 同 13

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 在 控 制 了 2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 之 后, 就 业 密 度 在 方 程 (3) 中 显 著 提 高 房 价, 但 在 控 制 了 人 均 GDP 和 总 人 口 这 两 个 反 映 需 求 的 因 素 之 后, 就 业 密 度 并 不 显 著 影 响 住 房 价 格 这 说 明, 就 业 密 度 的 确 是 一 个 反 映 需 求 与 供 给 的 相 对 关 系 的 指 标 当 反 映 需 求 的 人 均 GDP 和 总 人 口 被 控 制 之 后, 就 业 密 度 中 所 包 括 的 土 地 供 给 因 素 并 未 直 接 显 著 影 响 房 价 这 并 不 奇 怪, 因 为 给 定 土 地 供 给, 可 以 通 过 提 高 容 积 率 来 增 加 住 房 供 给 人 均 GDP 和 总 人 口 的 系 数 显 著 为 正, 说 明 在 其 他 条 件 一 定 的 情 况 下, 经 济 发 展 水 平 更 高 或 者 人 口 规 模 更 大 的 城 市 住 房 价 格 也 更 高 值 得 注 意 的 是, 与 方 程 (1) ~ (3) 相 比, 方 程 (4) 和 (5) 中 两 个 移 民 变 量 的 系 数 出 现 了 大 幅 度 的 下 降, 说 明 移 民 比 重 更 高 的 城 市, 的 确 就 是 人 均 GDP 较 高 和 人 口 规 模 较 大 的 城 市, 在 不 控 制 城 市 的 发 展 水 平 和 人 口 规 模 时, 移 民 对 房 价 的 影 响 被 高 估 ( 二 ) 解 释 房 价 增 长 率 在 上 一 节 的 分 摇 摇 摇 摇 表 5 解 释 房 价 增 长 率 析 中, 本 文 发 现 2000 年 移 民 占 比 越 高 的 城 市, 住 房 价 格 越 高, 而 且, 移 民 占 比 变 化 越 快 的 城 市, 住 房 价 格 也 越 高 这 个 截 面 模 型 的 最 大 缺 点 是 可 能 存 在 遗 漏 变 量 偏 误, 或 者 说, 是 因 为 城 市 的 其 他 特 征 同 时 导 致 了 移 民 的 变 化 以 及 房 价 的 变 化 考 虑 到 这 一 点, 一 个 可 行 的 办 法 是 将 两 个 时 期 的 数 据 进 行 差 分, 从 解 释 变 量 被 解 释 变 量 房 价 增 长 率 (6) (7) (8) (9) 2000 年 移 民 占 比 -0. 105-0. 147-0. 287-0. 215 (0. 180) (0. 196) (0. 209) (0. 223) 移 民 占 比 变 化 1. 933 *** 1. 914 *** 1. 807 *** 1. 845 *** (0. 426) (0. 432) (0. 445) (0. 462) 就 业 密 度 0. 032 0. 027 0. 021 (0. 055) (0. 059) (0. 059) 人 均 GDP 的 变 化 0. 096 0. 096 (0. 078) (0. 078) 总 人 口 的 变 化 0. 169 ** 0. 176 ** (0. 067) (0. 069) 其 他 经 济 地 理 变 量 未 控 制 未 控 制 未 控 制 控 制 常 数 项 0. 363 *** 0. 418 *** 0. 345 *** 0. 339 *** (0. 030) (0. 093) (0. 112) (0. 125) 观 测 值 210 203 191 191 R 2 0. 09 0. 09 0. 13 0. 15 而 去 除 城 市 固 定 效 应 对 于 房 价 的 影 响 因 为 房 价 进 行 差 分 后 的 上 涨 量 与 房 价 的 初 始 水 平 有 关, 因 此, 我 们 用 房 价 的 增 长 率 而 不 是 增 长 量 作 为 被 解 释 变 量 我 们 仍 然 在 模 型 中 控 制 2000 年 移 民 占 比 来 检 验 是 否 移 民 比 重 更 高 的 城 市 房 价 上 升 更 快 和 表 4 一 14

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 样, 我 们 在 表 5 中 依 次 加 入 就 业 密 度 人 均 GDP 的 变 化 总 人 口 的 变 化 到 大 城 市 的 距 离 到 大 港 口 的 距 离 和 人 均 生 活 用 水 量 的 变 化 我 们 之 所 以 仍 然 控 制 到 大 城 市 的 距 离 和 到 大 港 口 的 距 离 这 样 不 随 时 间 变 化 的 变 量, 是 因 为 有 些 城 市 可 能 房 价 上 涨 更 快 从 回 归 结 果 来 看,2000 年 移 民 占 比 对 房 价 增 长 率 没 有 显 著 影 响, 但 移 民 占 比 变 化 的 系 数 显 著 为 正, 说 明 移 民 占 比 变 化 越 大 的 城 市, 住 房 价 格 的 增 长 率 越 高 根 据 方 程 (9), 在 控 制 其 他 因 素 后,2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 每 增 加 10 个 百 分 点, 房 价 增 长 率 就 上 升 18. 45% 而 且, 总 人 口 变 化 的 系 数 也 显 著 为 正, 表 明 在 市 辖 区 城 市 人 口 规 模 变 化 较 大 的 城 市, 房 价 增 长 率 更 高 ( 三 ) 解 释 房 价 收 入 比 截 止 到 目 前, 我 摇 摇 摇 表 6 解 释 房 价 收 入 比 们 发 现 2000 年 移 民 占 比 高 的 城 市, 住 房 价 格 更 高, 而 且, 移 民 占 比 变 化 大 的 城 市, 住 房 价 格 也 更 高 从 跨 时 期 的 变 化 来 看, 移 民 占 比 变 化 越 大 的 城 市, 住 房 价 格 的 增 长 率 越 高 那 么, 移 民 是 否 也 影 响 房 价 - 收 入 比? 我 们 使 用 2005 年 房 价 收 入 比 作 为 被 解 释 变 量, 重 复 本 部 分 第 1 节 中 回 归 (2) ~ ( 5 ) 的 过 解 释 变 量 被 解 释 变 量 2005 年 房 价 收 入 比 (10) (11) (12) (13) 2000 年 移 民 占 比 0. 101 *** 0. 092 *** 0. 021 0. 025 (0. 016) (0. 016) (0. 018) (0. 019) 移 民 占 比 变 化 0. 231 *** 0. 243 *** 0. 107 *** 0. 110 *** (0. 036) (0. 036) (0. 038) (0. 039) 就 业 密 度 0. 006-0. 002-0. 001 (0. 005) (0. 004) (0. 004) 人 均 GDP 0. 018 *** 0. 018 *** (0. 004) (0. 004) 总 人 口 0. 012 *** 0. 012 *** (0. 002) (0. 003) 其 他 经 济 地 理 变 量 未 控 制 未 控 制 未 控 制 控 制 常 数 项 0. 801 *** 0. 811 *** 0. 586 *** 0. 594 *** (0. 003) (0. 008) (0. 035) (0. 037) 观 测 值 219 207 207 207 R 2 0. 28 0. 31 0. 45 0. 46 程, 以 此 来 识 别 2000 年 移 民 占 比 和 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 对 房 价 收 入 比 的 影 响, 回 归 结 果 见 表 6 在 回 归 (10) 和 (11) 中, 2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 所 有 解 释 变 量 的 变 化 都 是 指 2005 年 的 值 减 去 2000 年 的 值, 就 业 密 度 没 有 取 差 分 是 因 为 我 们 没 有 2000 年 市 辖 区 二 三 产 业 从 业 人 员 的 数 据 15

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 的 系 数 均 显 著 为 正, 在 控 制 了 人 均 GDP 和 总 人 口 后, 2000 年 移 民 占 比 变 得 不 再 显 著, 但 是 移 民 占 比 变 化 的 系 数 仍 然 显 著 为 正 这 说 明, 在 2000 年 移 民 占 比 越 高 或 移 民 占 比 变 化 越 大 的 城 市, 房 价 收 入 比 越 高 但 是, 如 果 移 民 占 比 反 映 了 需 求 的 机 制, 当 控 制 了 人 均 GDP 和 总 人 口 这 样 影 响 实 际 住 房 需 求 的 变 量 之 后, 移 民 比 重 便 不 再 单 独 影 响 房 价 在 其 他 条 件 一 定 的 情 况 下, 人 均 GDP 和 人 口 规 模 大 并 且 吸 引 移 民 多 的 城 市 实 际 住 房 需 求 旺 盛, 房 价 上 升 更 快, 因 此, 这 些 地 方 的 住 房 就 成 为 值 得 投 资 的 资 产, 房 价 就 会 快 于 收 入 而 上 升 六 摇 移 民 影 响 房 价 的 机 制 分 析 ( 一 ) 移 民 结 构 的 影 响 在 城 市 化 的 大 背 景 下, 大 批 移 民 涌 入 城 市, 但 是, 在 以 户 籍 制 度 为 核 心 的 城 乡 分 割 政 策 下, 并 非 所 有 移 民 都 会 对 城 市 房 价 产 生 同 样 的 影 响 移 民 可 以 分 为 两 类 : 一 类 是 由 城 市 到 城 市 的 移 民, 这 一 部 分 移 民 受 户 籍 制 度 的 约 束 较 少, 他 们 在 移 民 后 买 房 的 概 率 较 高 ; 一 类 是 由 农 村 到 城 市 的 移 民, 这 类 移 民 受 到 较 为 严 格 的 户 籍 制 度 约 束, 在 地 区 之 间 流 动 性 更 强, 他 们 在 移 民 后 买 房 的 概 率 较 低 所 以, 我 们 用 2000 年 城 市 移 民 占 比 和 城 市 移 民 占 比 变 化 替 换 前 文 中 的 2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 来 解 释 2005 年 房 价 水 平 和 2005 年 房 价 收 入 比 表 7 给 出 了 回 归 结 果, 其 中, 回 归 (14) ~ (16) 的 被 解 释 变 量 是 2005 年 房 价, 回 归 (17) ~ (19) 的 被 解 释 变 量 是 2005 年 房 价 收 入 比 先 看 回 归 (14) ~ (16) 的 结 果, 2000 年 城 市 移 民 占 比 和 城 市 移 民 占 比 变 化 的 系 数 显 著 为 正, 和 表 4 的 结 果 对 比 可 以 发 现,2000 年 城 市 移 民 占 比 和 城 市 移 民 占 比 变 化 的 系 数 远 高 于 2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 的 系 数 这 充 分 说 明 了 城 市 移 民 的 住 房 需 求 远 高 于 农 村 移 民, 同 样 数 量 城 市 移 民 对 住 房 价 格 的 影 响 显 著 大 于 农 村 移 民 对 住 房 价 格 的 影 响 再 看 回 归 (17) ~ (19),2000 年 城 市 移 民 占 比 和 城 市 移 民 占 比 变 化 的 系 数 显 著 为 正, 和 表 6 的 结 果 相 比, 在 加 入 人 均 GDP 和 总 人 口 后,2000 年 城 市 移 民 占 比 和 城 市 移 民 占 比 变 化 仍 然 显 著 为 正, 而 且,2000 年 城 市 移 民 占 比 和 城 市 移 民 占 比 变 化 的 系 数 也 远 高 于 2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 的 系 数 这 说 明, 与 农 村 移 民 多 选 择 在 城 市 租 房 的 情 形 相 比, 城 市 移 民 更 倾 向 于 在 城 市 买 房 而 且, 城 市 移 民 占 比 及 其 增 长 都 会 推 高 城 市 的 房 价 收 入 比 从 这 一 点 来 看, 除 了 城 市 的 发 展 水 平 和 人 口 规 模 外, 城 市 移 民 多 并 且 增 长 快 的 城 市 的 住 房 更 具 投 资 价 值, 这 既 可 能 是 因 为 城 市 移 民 购 房 意 愿 更 强, 也 可 能 是 因 为 城 16

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 市 移 民 的 劳 动 生 产 率 较 高, 带 来 更 快 的 潜 在 收 入 增 长 对 房 价 收 入 比 的 回 归 结 果 可 能 会 有 这 么 一 种 担 心, 因 为 我 们 用 的 收 入 是 城 市 住 户 收 入, 而 城 市 住 户 中 的 移 民 收 入 水 平 相 对 较 低, 当 移 民 更 多 时, 城 市 住 户 的 平 均 收 入 水 平 就 更 低, 房 价 收 入 比 就 更 高 但 我 们 发 现, 城 市 移 民 占 比 对 房 价 收 入 比 的 影 响 更 大, 至 少 可 以 说 明 上 述 机 制 并 不 重 要 如 果 其 很 重 要, 由 于 农 村 移 民 收 入 更 低, 在 表 6 的 方 程 (13) 中 用 全 部 移 民 占 比 来 解 释 房 价 收 入 比 时, 则 移 民 占 比 应 更 加 显 著 才 对 表 7 城 市 移 民 与 房 价 被 解 释 变 量 解 释 变 量 2005 年 房 价 2005 年 房 价 收 入 比 (14) (15) (16) (17) (18) (19) 2000 年 城 市 移 民 占 比 7. 597 *** 7. 753 *** 3. 163 *** 0. 456 *** 0. 489 *** 0. 293 *** (1. 138) (1. 227) (0. 905) (0. 086) (0. 093) (0. 093) 城 市 移 民 占 比 变 化 8. 696 *** 7. 969 *** 2. 042 *** 0. 601 *** 0. 569 *** 0. 268 *** (0. 928) (0. 941) (0. 745) (0. 071) (0. 073) (0. 078) 就 业 密 度 0. 147 *** -0. 018 0. 006-0. 002 (0. 055) (0. 038) (0. 004) (0. 004) 人 均 GDP 0. 376 *** 0. 015 *** (0. 033) (0. 003) 总 人 口 0. 138 *** 0. 010 *** (0. 025) (0. 003) 其 他 经 济 地 理 变 量 未 控 制 未 控 制 控 制 未 控 制 未 控 制 控 制 常 数 项 7. 099 *** 7. 340 *** 3. 228 *** 0. 797 *** 0. 806 *** 0. 619 *** (0. 040) (0. 100) (0. 330) (0. 003) (0. 008) (0. 035) 观 测 值 237 223 223 219 207 207 R 2 0. 37 0. 41 0. 75 0. 33 0. 35 0. 49 摇 摇 除 了 来 自 农 村 或 城 市 之 分, 区 分 移 民 的 另 外 一 个 重 要 特 征 是 收 入 水 平, 收 入 水 平 更 高 的 移 民 住 房 需 求 更 高 所 以, 在 控 制 其 他 因 素 后, 如 果 一 个 城 市 的 移 民 收 入 水 平 较 高, 那 么 移 民 带 来 的 住 房 需 求 相 对 更 高, 从 而 住 房 价 格 和 房 价 收 入 比 更 高 在 这 里, 我 们 加 入 2005 年 移 民 占 比 2005 年 移 民 平 均 收 入 水 平 以 及 两 者 的 交 互 项, 以 此 来 识 别 移 民 收 入 水 平 对 房 价 和 房 价 收 入 比 的 影 响 表 8 给 出 了 回 归 结 果, 其 中, 回 归 (20) 因 为 这 里 需 要 计 算 移 民 占 比 和 移 民 收 入 水 平 的 交 互 项, 而 移 民 收 入 水 平 为 2005 年, 所 以 我 们 使 用 2005 年 移 民 占 比 17

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 ~ (22) 的 被 解 释 变 量 是 2005 年 房 价, 回 归 (23) ~ (25) 的 被 解 释 变 量 是 2005 年 房 价 收 入 比 在 加 入 2005 年 移 民 占 比 和 2005 年 移 民 平 均 收 入 的 交 互 项 并 控 制 其 他 变 量 之 后,2005 年 移 民 占 比 的 系 数 显 著 为 正,2005 年 移 民 平 均 收 入 的 系 数 也 显 著 为 正, 交 互 项 的 系 数 仅 在 不 控 制 其 他 变 量 的 回 归 (21) 中 显 著 为 正, 这 说 明, 在 移 民 占 比 高 和 移 民 平 均 收 入 水 平 高 的 城 市, 房 价 和 房 价 收 入 比 更 高, 两 者 对 房 价 的 作 用 相 互 加 强, 但 这 种 相 互 加 强 的 作 用 在 统 计 上 并 不 显 著 表 8 移 民 收 入 水 平 与 房 价 被 解 释 变 量 解 释 变 量 2005 年 房 价 2005 年 房 价 收 入 比 (20) (21) (22) (23) (24) (25) 2005 年 移 民 占 比 2. 182 *** 2. 108 *** 0. 784 *** 0. 098 *** 0. 093 *** 0. 023 (0. 164) (0. 167) (0. 168) (0. 015) (0. 015) (0. 019) 2005 年 移 民 平 均 收 入 0. 490 *** 0. 384 *** 0. 219 *** 0. 036 *** 0. 028 *** 0. 022 ** (0. 092) (0. 106) (0. 081) (0. 009) (0. 010) (0. 009) 2005 年 移 民 占 比 1. 367 * 0. 748 0. 098 0. 049 伊 2005 年 移 民 平 均 收 入 (0. 695) (0. 525) (0. 064) (0. 058) 就 业 密 度 -0. 012-0. 001 (0. 036) (0. 004) 人 均 GDP 0. 320 *** 0. 017 *** (0. 033) (0. 004) 总 人 口 0. 131 *** 0. 012 *** (0. 022) (0. 003) 其 他 经 济 地 理 变 量 未 控 制 未 控 制 控 制 未 控 制 未 控 制 控 制 常 数 项 7. 201 *** 7. 206 *** 3. 818 *** 0. 809 *** 0. 809 *** 0. 611 *** (0. 035) (0. 035) (0. 327) (0. 003) (0. 003) (0. 037) 观 测 值 237 237 223 219 219 207 R 2 0. 56 0. 57 0. 78 0. 30 0. 31 0. 48 ( 二 ) 预 期 的 作 用 在 前 面 的 回 归 中, 我 们 使 用 的 都 是 2000 年 ( 城 市 ) 移 民 占 比 和 2000 ~ 2005 年 ( 城 市 ) 移 民 占 比 变 化 来 解 释 2005 年 的 房 价 ( 或 房 价 增 长 率, 或 2005 年 房 价 收 入 比 ), 我 们 之 所 以 不 控 制 2005 年 移 民 占 比, 是 因 为 它 已 经 包 含 了 之 前 5 年 移 民 占 比 变 化 的 信 息 等 在 这 里, 我 们 用 2005 年 移 民 占 比 替 换 2000 年 移 民 占 比, 如 果 这 时 候 移 民 占 比 变 化 仍 然 显 著, 那 么 就 说 明, 即 使 在 控 制 了 当 年 由 移 民 带 来 的 实 际 住 房 需 求 之 后, 市 场 18

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 上 仍 然 在 根 据 过 去 的 移 民 占 比 变 化 信 息 来 购 买 住 房, 这 其 中 就 包 含 了 实 际 需 求 之 外 的 预 期 机 制 也 就 是 说, 移 民 占 比 变 化 包 含 了 潜 在 购 房 者 对 移 民 推 动 房 价 上 涨 的 预 期 表 9 给 出 了 回 归 结 果, 其 中, 回 归 (26) ~ (28) 中 的 被 解 释 变 量 是 2005 年 房 价, 回 归 (29) ~ (31) 的 被 解 释 变 量 是 2005 年 房 价 收 入 比 表 9 预 期 与 房 价 被 解 释 变 量 解 释 变 量 2005 年 房 价 2005 年 房 价 收 入 比 (26) (27) (28) (29) (30) (31) 2005 年 移 民 占 比 2. 224 *** 2. 116 *** 0. 833 *** 0. 101 *** 0. 092 *** 0. 025 (0. 172) (0. 180) (0. 171) (0. 016) (0. 016) (0. 019) 移 民 占 比 变 化 1. 689 *** 1. 883 *** 0. 784 ** 0. 130 *** 0. 151 *** 0. 085 ** (0. 434) (0. 433) (0. 341) (0. 039) (0. 040) (0. 038) 就 业 密 度 0. 084 * -0. 018 0. 006-0. 001 (0. 048) (0. 037) (0. 005) (0. 004) 人 均 GDP 0. 331 *** 0. 018 *** (0. 034) (0. 004) 总 人 口 0. 131 *** 0. 012 *** (0. 023) (0. 003) 其 他 经 济 地 理 变 量 未 控 制 未 控 制 控 制 未 控 制 未 控 制 控 制 常 数 项 7. 097 *** 7. 252 *** 3. 655 *** 0. 801 *** 0. 811 *** 0. 594 *** (0. 028) (0. 082) (0. 331) (0. 003) (0. 008) (0. 037) 观 测 值 237 223 223 219 207 207 R 2 0. 54 0. 57 0. 77 0. 28 0. 31 0. 46 在 该 组 回 归 中, 除 回 归 (31) 中 的 2005 年 移 民 占 比 不 显 著 以 外,2005 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 在 其 余 回 归 中 均 非 常 显 著 我 们 可 以 得 出 如 下 结 论 : 在 控 制 了 2005 年 移 民 占 比 以 后, 移 民 占 比 变 化 的 系 数 仍 然 显 著 为 正, 这 说 明 移 民 占 比 变 化 的 信 息 里 面 包 含 了 移 民 推 动 房 价 上 升 的 预 期 潜 在 购 房 者 的 房 价 上 涨 预 期 越 强 烈, 房 价 就 会 越 高 有 文 献 用 滞 后 的 房 价 来 解 释 当 期 房 价, 并 得 出 这 是 预 期 的 作 用 ( 沈 悦 和 刘 洪 玉,2004; 况 伟 大,2010a) 但 是, 滞 后 房 价 对 当 期 房 价 的 影 响 完 全 可 能 是 因 为 某 些 城 市 特 征 而 导 致 某 些 城 市 房 价 持 续 高 于 其 他 城 市, 因 此, 不 一 定 是 预 期 在 起 作 用 19

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 七 摇 气 温 移 民 与 房 价 : 工 具 变 量 估 计 移 民 的 到 来 增 加 了 城 市 住 房 需 求, 在 住 房 供 给 短 期 缺 乏 弹 性 的 情 况 下, 移 民 的 到 来 会 推 高 房 价, 高 房 价 意 味 着 城 市 生 活 成 本 的 提 高, 从 而 会 抑 制 移 民 的 到 来, 所 以, 移 民 占 比 和 房 价 存 在 双 向 因 果 关 系 而 且, 移 民 影 响 房 价 的 方 向 和 房 价 影 响 移 民 的 方 向 相 反, 因 此, 简 单 的 OLS 回 归 会 低 估 移 民 占 比 对 住 房 价 格 的 影 响 在 前 文 中, 我 们 用 滞 后 移 民 占 比 来 解 释 当 期 房 价, 这 在 一 定 程 度 上 缓 解 了 模 型 的 联 立 性 偏 误 问 题 在 本 节 中, 我 们 尝 试 利 用 工 具 变 量 估 计 来 进 一 步 缓 解 联 立 内 生 性 导 致 的 估 计 偏 误 工 具 变 量 估 计 的 另 一 个 优 势 是, 它 可 以 缓 解 由 于 控 制 变 量 控 制 得 不 够 完 整 而 导 致 的 遗 漏 变 量 偏 误 在 本 节 中, 我 们 用 城 市 1974 年 1 月 的 平 均 气 温 作 为 移 民 的 工 具 变 量 1 月 平 均 气 温 数 据 是 参 考 中 国 铁 道 出 版 社 2005 年 出 版 的 铁 路 桥 涵 设 计 基 本 规 范 (TB10002. 1 2005) 中 附 录 F. 1 的 全 国 1 月 平 均 气 温 ( 益 ) 等 温 线 得 到 的, 如 果 某 个 城 市 位 于 等 温 线 a 和 等 温 线 b 之 间 (b>a), 那 么 取 这 个 城 市 的 1 月 平 均 气 温 为 a, 这 样 处 理 后 的 1 月 平 均 气 温 样 本 为 193 个 因 为 我 们 的 移 民 特 征 有 两 个, 分 别 是 2000 年 移 民 占 比 和 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化, 我 们 对 1 月 平 均 气 温 采 取 分 段 设 置 虚 拟 变 量 的 方 法, 具 体 方 法 如 下 : 当 1 月 平 均 气 温 在 [ -14,0), 虚 拟 变 量 1 取 1, 否 则 取 0; 当 1 月 平 均 气 温 在 [0,10), 虚 拟 变 量 2 取 1, 否 则 取 0; 当 1 月 平 均 气 温 在 [10,18], 虚 拟 变 量 3 取 1, 否 则 取 0 当 同 时 控 制 这 3 个 虚 拟 变 量 时, 对 照 组 是 1 月 平 均 气 温 低 于 -14 的 城 市 设 置 3 个 虚 拟 变 量 是 考 虑 到 设 太 多 虚 拟 变 量 会 损 害 回 归 估 计 的 自 由 度, 从 而 降 低 第 一 阶 段 估 计 的 显 著 性 我 们 使 用 气 温 作 为 移 民 的 工 具 变 量 是 出 于 以 下 几 点 原 因 : 第 一, 从 理 论 上 来 说,1 月 平 均 气 温 只 会 通 过 影 响 移 民 而 影 响 房 价, 其 自 身 并 不 直 接 影 响 房 价 如 在 基 础 回 归 中 加 入 月 平 均 气 温, 其 系 数 本 身 并 不 显 著, 移 民 占 比 移 民 占 比 变 化 和 其 他 控 制 变 量 的 系 数 大 小 和 显 著 性 没 有 发 生 大 的 变 化 第 二, 本 文 所 使 用 的 1 月 平 均 气 温 是 根 据 铁 路 桥 涵 设 计 基 本 规 范 附 录 F. 1 的 全 国 1 月 份 平 均 气 温 ( 益 ) 等 温 线 得 来, 该 图 是 根 据 中 央 气 象 局 1974 年 统 计 全 国 500 多 个 气 象 站 历 年 观 察 资 料 绘 制 的 全 国 1 月 平 均 气 温 图 用 1974 年 的 1 月 平 均 气 温, 可 以 很 好 地 避 免 现 阶 段 经 济 活 动 通 过 提 高 城 市 气 温 影 响 住 房 价 格 的 机 制 问 题 研 究 发 现, 在 中 国 大 陆 地 区 国 家 级 气 象 台 站 平 均 地 面 气 温 的 上 升 趋 势 中, 至 少 有 27. 3% 可 以 归 因 于 城 市 化 的 影 响 ( 任 玉 玉 等,2010; 张 爱 英 等,2010) 20

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 第 三, 如 果 1 月 平 均 气 温 和 地 理 位 置 相 关, 而 地 理 位 置 和 住 房 价 格 相 关, 那 么 1 月 平 均 气 温 就 可 能 通 过 地 理 位 置 影 响 住 房 价 格 影 响 气 温 的 因 素 有 地 理 位 置 大 气 状 况 地 形 洋 流 植 被 水 文 和 人 类 活 动 等, 地 理 位 置 只 是 其 中 一 个 因 素 而 且, 由 于 中 国 幅 员 辽 阔, 地 形 复 杂 多 变, 所 以 地 理 位 置 并 不 是 气 温 的 主 要 决 定 因 素 表 10 解 释 变 量 2005 年 固 定 资 产 投 资 2005 年 人 均 固 定 资 产 投 资 气 温 固 定 资 产 投 资 和 移 民 2005 年 地 均 固 定 资 产 投 资 被 解 释 变 量 2000 年 移 民 占 比 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 (32) (33) (34) (35) (36) (37) 2000 ~ 2005 年 城 市 移 民 占 比 变 化 虚 拟 变 量 1-8. 063 0. 039-0. 201 0. 033-0. 044 *** -0. 005 (83. 567) (0. 164) (0. 328) (0. 027) (0. 014) (0. 007) 虚 拟 变 量 2 41. 187 0. 264 0. 391 0. 067 ** -0. 008 0. 001 (82. 799) (0. 162) (0. 325) (0. 027) (0. 014) (0. 007) 虚 拟 变 量 3-19. 861 0. 078 0. 488 0. 215 *** -0. 051 *** -0. 006 (106. 075) (0. 208) (0. 416) (0. 035) (0. 017) (0. 009) 就 业 密 度 14. 670-0. 085 0. 850 *** 0. 021 0. 008 0. 000 (58. 312) (0. 114) (0. 229) (0. 019) (0. 010) (0. 005) 人 均 GDP 231. 292 *** 1. 174 *** 0. 767 *** 0. 098 *** 0. 027 *** 0. 014 *** (36. 704) (0. 072) (0. 144) (0. 012) (0. 006) (0. 003) 总 人 口 265. 375 *** -0. 133 ** 0. 308 *** 0. 010 0. 010 ** 0. 011 *** (30. 048) (0. 059) (0. 118) (0. 010) (0. 005) (0. 003) 到 大 城 市 的 距 离 -111. 986 0. 125 0. 286-0. 019 0. 026 0. 012 (101. 123) (0. 198) (0. 397) (0. 033) (0. 017) (0. 009) 到 大 港 口 的 距 离 -11. 997-0. 179-0. 533 ** 0. 060 *** -0. 035 *** 0. 003 (68. 217) (0. 134) (0. 267) (0. 022) (0. 011) (0. 006) 人 均 生 活 用 水 量 0. 247-0. 002-0. 005-0. 000-0. 000-0. 000 (0. 713) (0. 001) (0. 003) (0. 000) (0. 000) (0. 000) 常 数 项 -3,167. 337 *** -9. 370 *** -5. 398 *** -0. 923 *** -0. 232 *** -0. 166 *** (386. 870) (0. 758) (1. 517) (0. 127) (0. 063) (0. 033) 观 测 值 177 177 177 177 177 177 R 2 0. 62 0. 69 0. 46 0. 53 0. 34 0. 31 第 四,1 月 平 均 气 温 不 会 通 过 影 响 投 资 和 产 业 布 局 影 响 房 价 在 控 制 了 就 业 密 度 人 均 GDP 总 人 口 到 大 城 市 的 距 离 到 大 港 口 的 距 离 和 人 均 水 资 源 后, 我 们 用 1 月 平 均 气 温 来 解 释 城 市 的 固 定 资 产 投 资, 回 归 结 果 见 表 10 其 中, 方 程 (32) 的 被 解 释 变 21

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 量 为 消 胀 后 2005 年 固 定 资 产 投 资 ( 即 2005 年 市 辖 区 固 定 资 产 投 资 ( 亿 元 )), 方 程 (33) 的 被 解 释 变 量 为 消 胀 后 2005 年 人 均 固 定 资 产 投 资 ( 即 2005 年 市 辖 区 固 定 资 产 投 资 ( 亿 元 ) / 2005 年 市 辖 区 总 人 口 ), 方 程 (34) 的 被 解 释 变 量 为 消 胀 后 2005 年 地 均 固 定 资 产 投 资 ( 即 2005 年 市 辖 区 固 定 资 产 投 资 ( 亿 元 ) / 2005 年 市 辖 区 建 成 区 土 地 面 积 ) 结 果 显 示,3 个 虚 拟 变 量 均 不 显 著, 说 明 1 月 平 均 气 温 不 会 对 固 定 资 产 投 资 产 生 正 的 影 响 在 3 个 回 归 中, 人 均 GDP 和 总 人 口 的 系 数 显 著 为 正, 说 明 在 经 济 发 展 水 平 较 高 和 人 口 规 模 较 大 的 城 市, 固 定 资 产 投 资 规 模 较 高 这 也 说 明 应 该 将 这 组 变 量 作 为 控 制 变 量 放 入 房 价 决 定 模 型, 因 为 这 组 变 量 可 能 会 通 过 影 响 投 资 而 影 响 房 价 第 五,1 月 平 均 气 温 会 通 过 影 响 移 民 占 比 来 摇 摇 表 11 摇 摇 用 气 温 做 移 民 占 比 ( 和 占 比 变 化 ) 的 工 具 变 量 影 响 住 房 需 求, 从 而 影 响 住 房 价 格 Black 和 Henderson(1999) 对 美 国 城 市 体 系 的 研 究 发 现, 在 气 候 条 件 更 加 温 暖 的 城 市,1950 ~ 1990 年 人 口 的 增 长 更 快 我 们 用 根 据 1 月 平 均 气 温 数 据 设 置 的 3 个 虚 拟 变 量 来 解 释 2000 年 移 民 占 比 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 和 2000 ~ 2005 年 城 市 移 民 占 比 变 化 在 回 归 (35) 中, 被 解 释 变 量 是 2000 年 移 民 占 比, 虚 拟 变 量 2 和 虚 拟 变 量 3 的 系 数 均 显 著 为 正, 并 且 系 数 值 依 次 增 加, 这 说 明 在 控 制 了 其 他 因 素 后,1 解 释 变 量 2005 年 房 价 房 价 增 长 率 2005 年 房 价 收 入 比 WK6 3W 医 (38) (39) (40) 2000 年 移 民 占 比 1. 099 *** 0. 177 0. 025 (0. 368) (0. 624) (0. 041) 移 民 占 比 变 化 2. 252 ** 6. 443 *** -0. 056 (1. 124) (1. 965) (0. 131) 就 业 密 度 -0. 014 0. 124 0. 002 (0. 056) (0. 099) (0. 007) 人 均 GDP 0. 280 *** -0. 133 0. 021 *** (0. 062) (0. 122) (0. 007) 总 人 口 0. 137 *** -0. 116 ** 0. 016 *** (0. 032) (0. 056) (0. 004) 到 大 城 市 的 距 离 0. 118 0. 213 0. 006 (0. 097) (0. 171) (0. 011) 到 大 港 口 的 距 离 -0. 175 *** -0. 019-0. 006 (0. 061) (0. 104) (0. 007) 人 均 生 活 用 水 量 0. 000 0. 001-0. 000 (0. 001) (0. 001) (0. 000) 常 数 项 4. 067 *** 2. 171 * 0. 550 *** (0. 594) (1. 156) (0. 069) 第 一 阶 段 F 值 7. 180 6. 496 6. 735 观 测 值 151 137 142 R 2 0. 78. 0. 45 即 使 我 们 对 作 为 被 解 释 变 量 的 3 个 度 量 固 定 资 本 投 资 的 变 量 都 取 对 数,3 个 虚 拟 变 量 仍 然 不 显 著 22

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 月 气 温 更 高 的 城 市,2000 年 移 民 占 比 更 高 在 回 归 (36) 和 (37) 中, 被 解 释 变 量 分 别 是 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 和 2000 ~ 2005 年 城 市 移 民 占 比 变 化 在 回 归 (36) 中, 虚 拟 变 量 1 和 虚 拟 变 量 3 的 系 数 显 著 为 负, 这 说 明 在 控 制 了 其 他 因 素 后,1 月 平 均 气 温 更 高 的 城 市,2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 更 小, 表 明 移 民 比 重 本 身 存 在 收 敛 的 趋 势 有 趣 的 是, 气 温 对 于 解 释 城 市 移 民 占 比 的 变 化 并 不 显 著 用 3 个 虚 拟 变 量 作 为 2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 的 工 具 变 量, 来 解 释 2005 年 房 价 房 价 增 长 率 和 2005 年 房 价 收 入 比, 表 11 给 出 了 回 归 结 果 在 3 个 IV 估 计 结 果 中, 第 一 阶 段 弱 工 具 变 量 检 验 F 值 在 7 左 右, 虽 然 未 达 到 通 常 的 F 值 为 10 的 标 准, 但 仍 可 以 接 受 在 方 程 (38) 中,2000 年 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 的 系 数 显 著 为 正, 而 且, 与 之 前 相 应 的 OLS 回 归 相 比, 系 数 大 小 有 明 显 提 高 在 方 程 (39) 中, 移 民 占 比 变 化 的 系 数 显 著 为 正, 系 数 大 小 由 方 程 (9) 中 的 1. 845 提 高 到 6. 443 根 据 这 一 分 析 结 果,OLS 分 析 中 移 民 与 房 价 的 关 系 的 确 被 低 估 了 方 程 (40) 是 对 房 价 - 收 入 比 的 工 具 变 量 估 计, 结 果 显 示 移 民 占 比 和 移 民 占 比 变 化 均 不 显 著 影 响 房 价 - 收 入 比, 这 说 明, 对 于 投 资 性 的 购 房, 消 费 者 主 要 是 看 人 均 GDP 和 总 人 口, 移 民 占 比 及 其 变 化 与 之 相 关, 并 不 对 房 价 - 收 入 比 起 额 外 的 显 著 影 响 八 摇 结 论 本 文 研 究 发 现, 快 速 城 市 化 带 来 的 移 民 住 房 需 求 增 加 是 推 高 房 价 的 非 常 重 要 的 原 因 基 于 中 国 地 级 市 数 据 的 研 究 发 现, 在 控 制 了 城 市 经 济 发 展 水 平 和 城 市 人 口 规 模 等 因 素 后, 在 移 民 占 比 更 高 的 城 市, 房 价 更 高, 表 现 为 2000 年 移 民 占 比 每 高 出 10 个 百 分 点,2005 年 就 会 房 价 高 出 8. 33% ; 在 移 民 占 比 变 化 更 大 的 城 市, 房 价 和 房 价 增 长 率 都 更 高, 表 现 为 2000 ~ 2005 年 移 民 占 比 变 化 每 高 出 10 个 百 分 点,2005 年 房 价 就 会 高 出 16. 17%,2000 ~ 2005 年 房 价 增 长 率 高 出 18. 45% 本 文 的 分 析 说 明, 对 于 以 中 国 为 例 的 发 展 中 国 家 的 高 房 价 现 象, 由 城 市 化 带 来 的 住 房 需 求 及 其 对 未 来 城 市 化 进 程 的 预 期 是 重 要 的 解 释 因 素 在 国 际 比 较 中, 中 国 城 市 化 水 平 偏 低, 而 且 远 远 落 后 于 工 业 化 水 平 如 果 政 策 调 整 到 位, 中 国 完 全 有 可 能 进 入 一 个 快 速 城 市 化 的 时 期 伴 随 着 快 速 城 市 化 进 程, 大 量 进 入 城 市 的 移 民 能 够 推 动 住 房 需 求 持 续 上 升, 那 么, 中 国 的 高 房 价 就 可 能 在 一 定 程 度 上 因 为 城 市 化 水 平 的 持 续 提 高 而 被 消 化, 可 避 免 房 价 泡 沫 破 灭 为 了 实 现 房 地 产 行 业 乃 至 整 个 经 济 的 健 康 发 展, 正 确 的 政 策 方 向 应 是 通 过 推 进 城 市 化 和 提 高 收 入 水 平 来 支 23

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 撑 实 际 住 房 需 求 增 长, 消 化 当 前 的 高 房 价 与 此 同 时, 有 必 要 通 过 物 业 税 来 增 加 住 房 投 资 者 持 有 房 产 的 成 本, 以 促 进 城 市 居 民 在 住 房 消 费 上 的 适 度 平 等 参 考 文 献 : 蔡 继 明 程 世 勇 (2010): 地 价 双 向 垄 断 和 土 地 资 源 配 置 扭 曲, 经 济 学 动 态 第 11 期 陈 斌 开 徐 帆 谭 力 (2012): 人 口 结 构 转 变 与 中 国 住 房 需 求 :1999-2025 基 于 人 口 普 查 数 据 的 微 观 实 证 研 究, 金 融 研 究 第 1 期 冯 皓 陆 铭 (2010): 通 过 买 房 而 择 校 : 教 育 影 响 房 价 的 经 验 证 据 与 政 策 建 议, 世 界 经 济 第 12 期 况 伟 大 (2005): 房 价 与 地 价 关 系 研 究 : 模 型 及 中 国 数 据 检 验, 财 贸 经 济 第 11 期 况 伟 大 (2010a): 预 期 投 机 与 中 国 城 市 房 价 波 动, 经 济 研 究 第 9 期 况 伟 大 (2010b): 利 率 对 房 价 的 影 响, 世 界 经 济 第 4 期 刘 学 良 吴 璟 邓 永 恒 (2011): 人 口 冲 击, 婚 姻 和 住 房 市 场, 工 作 论 文 陆 铭 张 晏 王 永 钦 陈 钊 章 元 罗 长 远 (2008): 中 国 的 大 国 经 济 发 展 道 路, 中 国 大 百 科 全 书 出 版 社 吕 江 林 (2010): 我 国 城 市 住 房 市 场 泡 沫 水 平 的 度 量, 经 济 研 究 第 6 期 平 新 乔 陈 敏 彦 (2004): 融 资, 地 价 和 楼 盘 价 格 走 势, 世 界 经 济 第 7 期 任 玉 玉 任 国 玉 张 爱 英 (2010): 城 市 化 对 地 面 气 温 变 化 趋 势 影 响 研 究 综 述, 地 理 科 学 进 展 第 11 期 沈 悦 刘 洪 玉 (2004): 住 宅 价 格 与 经 济 基 本 面 :1995-2002 年 中 国 14 城 市 的 实 证 研 究, 经 济 研 究 第 6 期 王 岳 龙 (2011): 地 价 对 房 价 影 响 程 度 区 域 差 异 的 实 证 分 析 来 自 国 土 资 源 部 楼 盘 调 查 数 据 的 证 据, 南 方 经 济 第 3 期 许 政 陈 钊 陆 铭 (2010): 中 国 城 市 体 系 的 中 心 - 外 围 模 式 冶 地 理 与 经 济 增 长 的 实 证 研 究, 世 界 经 济 第 7 期 徐 建 炜 徐 奇 渊 何 帆 (2011): 房 价 上 涨 背 后 的 人 口 结 构 因 素 : 国 际 经 验 理 论 与 中 国 实 证, 世 界 经 济 第 11 期 张 爱 英 任 国 玉 周 江 兴 初 子 莹 任 玉 玉 唐 国 利 (2010): 中 国 地 面 气 温 变 化 趋 势 中 的 城 市 化 影 响 偏 差, 气 象 学 报 第 6 期 张 双 长 李 稻 葵 (2010): 二 次 房 改 冶 的 财 政 基 础 分 析 基 于 土 地 财 政 和 房 地 产 价 格 关 系 的 视 角, 财 政 研 究 第 7 期 郑 思 齐 师 展 (2011): 土 地 财 政 冶 下 的 土 地 和 住 宅 市 场 : 对 地 方 政 府 行 为 的 分 析, 广 东 社 会 科 学 第 2 期 Bajari, P. ; Fruehwirth, J. C. ; Kim K. I. and Timmins, C. A Rational Expectations Approach to Hedonic Price Regressions with Time-Varying Unobserved Product Attributes: The Price of Pollution. 冶 American Economic Review, 2012,Vol. 102, No. 5, pp. 1898-1926. Black, D. and Henderson, V. Spatial Evolution of Population and Industry in the United States. 冶 American Economic Review, 1999, Vol. 89, No. 2, pp. 321-327. Black, S. E. Do Better Schools Matter? Parental Valuation of Elementary Education. 冶 Quarterly Journal of Economics, 1999, Vol. 114, No. 2, pp. 578-599. Black, S. E. and Machin, S. Housing Valuations of School Performance, 冶 in Erik Hanushek, Machin Ste 鄄 phen and Woessmann, eds.,handbook of the Economics of Education, Vol. 3, 2011, pp. 485-516. 24

陆 摇 铭 摇 欧 海 军 摇 陈 斌 开 摇 摇 Brueckner,J. K. Lectures on Urban Economics,Cambridge,Massachusetts. The MIT Press,2011,pp. 115-136. Brunnermeier, M. K. and Julliard, C. Money Illusion and Housing Frenzies. 冶 The Review of Financial Stud 鄄 ies, 2008, Vol. 21, No. 2, pp. 135-180. Case, K. E. and Shiller, R. J. Is There a Bubble in the Housing Market? 冶 Brookings Papers on Economic Activity, 2003, Vol. 2003, No. 2, pp. 299-342. Degen, K. and Fischer, A. M. Immigration and Swiss House Prices, 冶 CEPR Discussion Paper 7583. 2010. Epple, D. and Romano, R. E. Competition between Private and Public Schools, Vouchers, and Peer Group Effects. 冶 American Economic Review, 1998,Vol. 88, No. 1, pp. 33-62. Epple, D. and Sieg, H. Estimating Equilibrium Models of Local Jurisdictions. 冶 Journal of Political Econo 鄄 my, 1999, Vol. 107, No. 4, pp. 645-681. Fack, G. and Grenet, J. When Do Better Schools Raise Housing Prices? Evidence from Paris Public and Private Schools. 冶 Journal of Public Economics, 2010, Vol. 94, Issues 1-2, pp. 59-77. Favilukis, J. ; Kohn, D. ; Ludvigson, S. and Nieuwerburgh, S. V. International Capital Flows and House Prices: Theory and Evidence, 冶 in Edward L. Glaeser, eds., Housing and the Financial Crisis, Chicago, Universi 鄄 ty of Chicago Press, 2013. Feng, H. and Lu, M. School Quality and Housing Prices: Empirical Evidence from A Natural Experiment in Shanghai, China. 冶 Journal of Housing Economics, forthcoming. Figlio, D. N. and Lucas,E. What 爷 s in a Grade? School Report Cards and the Housing Market. 冶 American Economic Review, 2004, Vol. 94, No. 3, pp. 591-604. Gamper-Rabindran, S. ; Mastromonaco, R. and Timmins, C. Valuing the Benefits of Superfund Site Reme 鄄 diation: Three Approaches to Measuring Localized Externalities. 冶 NBER Working Paper No. 16655, 2011. Gibbons, S. The Costs of Urban Property Crime. 冶 The Economic Journal, 2004, Vol. 114, No. 499, pp. F441 F463. Glaeser, E. L. ; Gyourko, J. and Saks, R. Why is Manhattan So Expensive? Regulation and the Rise in House Prices. 冶 Journal of Law and Economics, 2005, Vol. 48, No. 2, pp. 331-370. Glaeser, E. L. ; Gyourko, J. and Saiz, A. Housing Supply and Housing Bubbles. 冶 Journal of Urban Eco 鄄 nomics, 2008, Vol. 64, No. 2, pp. 198-217. Glaeser, E. L. and Ward, B. A. The Causes and Consequences of Land Use Regulation: Evidence from Grea 鄄 ter Boston. 冶 Journal of Urban Economics, 2009, Vol. 65, pp. 265-278. Glaeser, E. L. ; Gottlieb, J. and Gyourko, J. Can Cheap Credit Explain the Housing Boom? 冶 in Edward L. Glaeser, eds., Housing and the Financial Crisis., University of Chicago Press, Chicago, 2013. Glaeser, E. L. and Gyourko, J. The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability. 冶 FRB New York - Economic Policy Review, 2003, Vol. 9, pp. 21-39. Gonzalez, L. and Ortega, F. Immigration and Housing Booms: Evidence from Spain. 冶 IZA Discussion Paper No. 4333, 2009. Greenstone, M. and Gallagher, J. Does Hazardous Waste Matter? Evidence from the Housing Market and the Superfund Program. 冶 The Quarterly Journal of Economics, 2008, Vol. 123, No. 3, pp. 951-1003. Haughwout, A. ; Lee, D. ; Tracy, J. and Klaauw, W. Real Estate Investors, the Leverage Cycle and the Housing Market Crisis. 冶 Federal Reserve Bank of New York Staff Report No. 514, 2011. 25

摇 摇 理 性 还 是 泡 沫 : 城 市 化 移 民 和 房 价 的 经 验 研 究 Himmelberg, C. ; Mayer, C. and Sinai, T. Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals, and Misperceptions. 冶 Journal of Economic Perspectives, 2005, Vol. 19, No. 4, pp. 67-92. Huang, H. and Tang, Y. Residential Land Use Regulation and The US Housing Price Cycle between 2000 and 2009. 冶 Journal of Urban Economics, 2012, Vol. 71, Issue 1, pp. 93 99. Ihlanfeldt, K. R. The Effect of Land Use Regulation on Housing and Land Prices. 冶 Journal of Urban Eco 鄄 nomics, 2007, Vol. 61, Issue 3, pp. 420-435. Landvoigt, T. ; Piazzesi, M. and Schneider, M. The Housing Market( s) of San Diego. 冶 NBER Working Paper No. 17723, 2011. Larsen, J. E. ; Kenneth, J. L. and Joseph, W. C. The Effect of Proximity to A Registered Sex Offender 爷 s Residence on Single-family House Selling Price. 冶 The Appraisal Journal, 2003, Vol. 71, No. 3, pp. 253-265. Linden, L. and Rockoff, J. Estimates of the Impact of Crime Risk on Property Values from Megan 爷 s Laws. 冶 American Economic Review, 2008, Vol. 98, No. 3, pp. 1103-1127. Mankiw, N. G. and Weil, D. N. The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market. 冶 Regional Sci 鄄 ence and Urban Economics, 1989, Vol. 19, No. 2, pp. 235-258. Poterba, J. M. Tax Subsidies to Owner-occupied Housing: An Asset Market Approach. 冶 The Quarterly Jour 鄄 nal of Economics, 1984, Vol. 99, No. 4, pp. 729-752. Quigley, J. M. and Raphael, S. Regulation and the High Cost of Housing in California. 冶 American Econom 鄄 ic Review, 2005, Vol. 95, No. 2, pp. 323 328. Rothstein, J. M. Good Principals or Good Peers? Parental Valuation of School Characteristics, Tiebout Equi 鄄 librium, and the Incentive Effects of Competition among Jurisdictions. 冶 American Economic Review, 2006, Vol. 96, No. 4, pp. 1333-1350. S 佗, Filipa. Immigration and House Prices in the UK. 冶 IZA Discussion Paper No. 5893, 2011. Saiz, A. Room in the Kitchen for the Melting Pot: Immigration and Rental Prices. 冶 Review of Economics and Statistics, 2003, Vol. 85, No. 3, pp. 502-521. Saiz, A. Immigration and Housing Rents in American Cities. 冶 Journal of Urban Economics, 2007, Vol. 61, Issue 2, pp. 345-371. Sato, H. Housing Inequality and Housing Poverty in Urban China in the Late 1990s, 冶 China Economic Re 鄄 view, 2006, Vol. 17, No. 1, pp. 37-80. Smith, M. H. and Smith,Gary. Bubble, Bubble, Where's the Housing Bubble? 冶 Brookings Papers on Eco 鄄 nomic Activity, 2006, Vol. 2006, No. 1, pp. 1-50. Wei, S. J. ; Zhang, X. B. 18000, 2012. Zabel, J. and Liu, Y. Status Competition and Housing Prices. 冶 NBER Working Paper No. and Dalton, M. The Impact of Minimum Lot Size Regulations on House Prices in Eastern Massa 鄄 chusetts. 冶 Regional Science and Urban Economics, 2011, Vol. 41, Issue 6, pp. 571-583. Zheng, S. Q. ; Cao, J. and Kahn, M. E. China's Rising Demand for Green Cities': Evidence from Cross- City Real Estate Price Hedonics. 冶 NBER Working Paper No. 16992, 2011. ( 截 稿 :2013 年 11 月 摇 责 任 编 辑 : 李 元 玉 ) 26