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总 平 面 布 局 003
总 体 鸟 瞰 004
日 景 鸟 瞰 效 果 图 005
老 年 服 务 中 心 入 口 广 场 006
老 年 服 务 中 心 夜 景 007
知 春 园 ( 一 般 护 理 区 ) 夜 景 008
知 春 园 ( 一 般 护 理 区 ) 中 心 景 观 广 场 009
陶 然 居 ( 专 业 护 理 区 ) 中 央 景 观 0010
陶 然 居 ( 专 业 护 理 区 ) 日 景 0011
陶 然 居 ( 专 业 护 理 区 ) 夜 景 012
碧 水 苑 ( 特 别 护 理 区 ) 日 景 013
合 院 养 生 公 寓 日 景 014
报 告 技 术 思 路 015
0016
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项 目 背 景 分 析 养 老 产 业 状 况 分 析 人 口 老 龄 化 问 题 一 直 是 一 个 国 家 面 临 的 重 要 问 题 之 一, 它 与 经 济 发 展 社 会 稳 定 以 及 人 民 切 身 生 活 有 着 密 不 可 分 的 关 系 据 国 家 统 计 局 每 年 公 布 的 数 据 以 及 联 合 国 的 未 来 人 口 预 测,21 世 纪 前 10 年, 我 国 人 口 老 龄 化 稳 步 发 展 ;2010 年 以 后, 老 龄 化 不 断 加 速, 每 10 年 依 次 将 提 高 3.5 4.2 和 5.9 个 百 分 点 ;2040 年 以 后, 老 龄 化 速 度 放 缓 ;2050 年, 我 国 65 岁 及 以 上 老 年 人 口 比 重 将 达 到 23.3%, 届 时, 我 国 老 年 人 口 将 达 到 4 亿 人, 其 中 80 岁 及 以 上 高 龄 老 年 人 口 总 数 将 超 过 1 亿 人, 约 占 全 国 总 人 口 的 7.2% 中 国 社 科 院 于 2010 年 9 月 10 号 发 布 的 一 份 报 告 指 出 :2030 年, 中 国 将 成 为 世 界 上 老 龄 化 程 度 最 高 的 国 家 老 年 人 口 增 加 和 劳 动 力 人 口 减 少 的 同 时, 必 定 会 对 中 国 的 经 济 社 会 带 来 很 大 的 影 响, 中 国 养 老 问 题 面 临 着 巨 大 挑 战 018
项 目 背 景 分 析 养 老 产 业 状 况 分 析 人 口 老 龄 化 影 响 到 我 国 家 庭 结 构 的 变 化 出 生 率 的 降 低 和 死 亡 率 的 减 少 导 致 人 口 老 龄 化 加 速 到 来, 同 时 导 致 我 国 的 家 庭 结 构 逐 渐 变 小, 4-2-1 成 为 了 比 较 典 型 的 家 庭 结 构 人 口 老 龄 化 直 接 影 响 到 我 国 的 养 老 保 障 一 方 面, 劳 动 年 龄 人 口 抚 养 老 人 的 负 担 将 日 益 加 重 ; 另 一 方 面, 老 龄 化 导 致 国 家 用 于 社 会 福 利 方 面 的 经 费 不 断 增 加 因 为 老 年 人 口 的 不 断 增 加, 使 得 退 休 金 总 额 也 不 断 地 上 升 1978 年 全 国 离 退 休 人 员 社 会 保 险 福 利 费 用 总 额 为 17.3 亿 元, 到 1997 年 增 加 为 2068.3 亿 元, 预 测, 到 2030 年, 这 一 费 用 将 达 到 73219.5 亿 元 人 口 老 龄 化 将 会 给 国 家 的 财 政 和 经 济 发 展 带 来 严 重 的 困 扰, 缓 解 养 老 压 力 迫 在 眉 睫! 019
项 目 背 景 分 析 养 老 产 业 状 况 分 析 目 前, 中 国 社 会 的 养 老 主 要 以 家 庭 养 老 与 社 区 养 老 为 基 础, 其 中 尤 以 家 庭 养 老 为 主, 纯 粹 的 商 业 养 老 ( 如 老 年 公 寓 ) 尚 处 于 起 步 发 展 阶 段 现 阶 段 养 老 机 构 产 业 特 点 : 规 模 普 遍 较 小, 一 般 只 有 几 十 到 数 百 个 床 位, 远 远 不 能 缓 解 养 老 床 位 的 需 求 ; 档 次 普 遍 偏 低, 缺 乏 高 端 配 套 设 施, 其 主 要 设 施 与 公 立 敬 老 院 相 当 ; 服 务 水 平 较 低, 缺 乏 专 业 高 质 量 服 务 人 才, 不 能 满 足 高 端 群 体 的 需 求 ; 服 务 项 目 单 一 或 流 于 形 式, 缺 乏 真 正 综 合 性 个 性 化 服 务 能 力 ; 缺 乏 高 品 质, 高 标 准, 物 业 景 观 基 础 设 施 配 套 完 善, 服 务 项 目 相 对 齐 全, 针 对 中 高 端 的 大 型 养 生 养 老 国 际 型 机 构 中 国 的 社 会 养 老 还 处 于 比 较 低 的 水 平, 其 主 要 表 现 为 目 前 的 社 会 养 老 还 仅 仅 体 现 在 政 策 支 持 政 府 扶 持 与 社 会 关 怀 上, 社 会 化 与 市 场 化 程 度 明 显 不 足 而 且 从 目 前 全 国 范 围 看, 各 地 之 间 的 发 展 也 很 不 平 衡, 甚 至 有 许 多 地 方 的 社 会 养 老 还 没 有 真 正 起 步 020
项 目 背 景 分 析 养 老 产 业 状 况 分 析 我 国 目 前 的 各 类 养 老 服 务 方 式 在 很 大 程 度 上 来 说 远 远 不 能 满 足 老 年 人 的 现 实 需 求 养 老 机 构 普 遍 收 住 的 是 高 龄 段 (70 岁 以 上 ) 的 孤 寡 老 人 病 困 老 人 养 老 服 务 队 伍 人 才 十 分 短 缺 专 业 化 水 平 较 低 现 有 养 老 机 构 远 远 低 于 市 场 需 求, 且 缺 乏 中 高 端 配 套 缺 乏 服 务 意 识 成 本 意 识 缺 乏 竞 争 意 识 风 险 意 识 法 制 意 识 运 营 成 本 过 高, 服 务 内 容 还 显 得 单 一 和 不 规 范 目 前 这 种 状 况 与 我 国 人 口 老 龄 化 进 程 以 及 老 年 人 迅 速 增 长 的 需 求 是 极 不 相 适 应 的, 也 是 需 要 加 快 改 变 的 为 此, 积 极 探 索 我 国 养 老 机 制 的 社 会 化 市 场 化 与 专 业 化 发 展 已 显 得 十 分 必 要 021
项 目 背 景 分 析 养 老 产 业 状 况 分 析 面 对 急 剧 加 速 的 老 龄 化 问 题 和 如 此 巨 大 的 养 老 压 力, 在 党 和 政 府 的 高 度 重 视 下, 各 地 出 台 政 策 措 施, 加 大 资 金 支 持 力 度, 使 我 国 的 社 会 养 老 服 务 体 系 建 设 取 得 了 长 足 发 展 政 策 支 持 : 社 会 养 老 服 务 体 系 建 设 十 二 五 规 划 指 出, 要 在 十 二 五 期 间, 基 本 建 立 起 与 人 口 老 龄 化 相 适 应 与 经 济 社 会 发 展 水 平 相 协 调, 以 居 家 为 基 础 社 区 为 依 托 机 构 为 支 撑 的 社 会 养 老 服 务 体 系, 满 足 老 年 人 多 层 次 多 样 化 的 养 老 服 务 需 求, 让 老 年 人 安 享 晚 年 生 活, 共 享 经 济 社 会 发 展 成 果 2010 年, 温 家 宝 总 理 作 政 府 工 作 报 告 中 提 出 : 加 强 应 对 人 口 老 龄 化 战 略 研 究, 加 快 建 立 健 全 养 老 社 会 服 务 体 系, 让 老 年 人 安 享 晚 年 生 活 根 据 中 华 人 民 共 和 国 老 年 人 权 益 保 障 法 中 共 中 央 国 务 院 关 于 加 强 老 龄 工 作 的 决 定 及 国 务 院 办 公 厅 转 发 全 国 老 龄 委 办 公 室 和 发 展 改 革 委 等 部 门 关 于 加 快 发 展 养 老 服 务 业 意 见 的 通 知, 养 老 事 业 的 发 展 应 该 以 满 足 日 益 增 长 的 社 会 养 老 需 求 为 目 标, 以 老 年 人 福 利 服 务 为 重 点, 坚 持 以 居 家 养 老 为 基 础, 积 极 探 索 出 创 新 型 发 展 道 路, 逐 步 建 立 与 经 济 发 展 和 社 会 需 求 相 适 应 的 社 会 养 老 服 务 体 系 管 理 体 制 和 运 行 机 制, 实 现 养 老 产 业 健 康 有 序 快 速 地 发 展, 满 足 老 年 人 多 层 次 多 样 化 的 养 老 服 务 需 求, 让 老 年 人 安 享 晚 年 生 活, 共 享 改 革 开 放 和 社 会 发 展 的 成 果 我 国 政 府 已 开 始 高 度 重 视 养 老 问 题, 养 老 产 业 面 临 前 所 未 有 的 发 展 机 遇 022
项 目 背 景 分 析 养 老 市 场 需 求 分 析 中 国 的 养 老 现 状 令 人 堪 忧, 仅 从 城 镇 养 老 院 严 重 不 能 满 足 日 益 老 龄 化 的 需 求 就 可 窥 见 据 统 计, 截 至 2009 年 底, 全 国 各 类 老 年 福 利 机 构 38060 个, 床 位 266 万 张, 收 养 各 类 人 员 211 万 人 按 照 国 际 上 5% 的 老 年 人 要 利 用 机 构 养 老 的 经 验, 中 国 至 少 需 要 800 多 万 张 床 位, 现 在 缺 口 达 540 万 张, 是 现 有 床 位 数 的 200% 严 重 影 响 社 会 的 发 展 与 进 步 我 国 老 龄 市 场 的 年 需 求 约 为 6 千 亿 元 目 前 我 国 老 龄 市 场 的 年 需 求 缺 口 约 5 千 亿 供 需 之 间 存 在 巨 大 差 异 目 前 我 国 每 年 为 老 年 人 提 供 的 产 品 不 足 1 千 亿 元 私 人 养 老 院 费 用 昂 贵, 公 立 养 老 院 严 重 不 足, 家 庭 养 老 问 题 诸 多 住 不 起 住 不 进 住 哪 里, 正 成 为 老 年 人 的 养 老 心 病 023
项 目 背 景 分 析 中 华 慈 善 总 会 在 日 趋 严 重 的 人 口 老 龄 化 趋 势 和 养 老 压 力 下, 中 华 慈 善 总 会 积 极 响 应 国 家 政 府 的 号 召, 倡 导 慈 善 意 识, 肩 负 起 社 会 养 老 的 使 命, 为 解 决 我 国 养 老 问 题 挺 身 而 出 中 华 慈 善 总 会 是 经 中 国 政 府 批 准 依 法 注 册 登 记, 由 热 心 慈 善 事 业 的 公 民 法 人 及 其 他 社 会 组 织 志 愿 参 加 的 全 国 性 非 营 利 公 益 社 会 团 体, 目 前 在 全 国 拥 有 273 个 会 员 单 位 总 会 积 极 倡 导 慈 善 意 识, 广 泛 动 员 社 会 力 量, 多 方 筹 措 慈 善 资 金, 弘 扬 中 华 民 族 养 老 安 老 的 传 统 美 德, 在 安 老 助 孤 医 疗 救 助 等 养 老 方 面 做 了 大 量 工 作, 取 得 了 显 著 成 绩 中 华 慈 善 总 会 以 非 营 利 公 益 为 原 则, 坚 持 发 扬 人 道 主 义 精 神, 弘 扬 中 华 民 族 扶 贫 济 困 的 传 统 美 德, 帮 助 社 会 上 不 幸 的 个 人 和 困 难 群 体, 开 展 多 种 形 式 的 社 会 救 助 工 作 的 宗 旨, 为 政 府 分 愁 解 忧, 结 合 我 国 国 情, 在 全 国 范 围 内 宣 传 慈 善 养 老 事 业, 提 高 全 社 会 对 慈 善 养 老 理 念 和 老 年 事 业 的 认 识, 引 导 更 多 的 社 会 组 织 爱 心 企 业 或 个 人 参 与 投 资 养 老 事 业, 推 进 社 会 福 利 化 进 程, 构 建 起 多 层 次 的 养 老 服 务 体 系, 协 调 与 推 动 实 施 我 国 养 老 事 业 的 发 展 中 慈 华 林 安 老 养 生 园 是 中 华 慈 善 总 会 在 山 东 省 的 第 一 个 养 老 项 目, 致 力 于 打 造 山 东 省 养 老 产 业 发 展 的 品 牌 之 作, 使 之 成 为 可 操 作 可 复 制 可 推 广 的 经 典 产 业 模 式 024
项 目 背 景 分 析 项 目 意 义 中 慈 华 林 安 老 养 生 园 项 目 的 实 施, 将 会 为 东 营 市 解 决 养 老 问 题 缓 解 人 口 老 龄 化 压 力 上 做 出 强 有 力 的 贡 献 能 极 大 缓 解 当 地 老 年 养 老 床 位 紧 张 的 状 况, 替 当 地 政 府 分 忧 为 老 年 人 谋 福 利 ; 促 进 生 态 养 生 养 老 市 场 繁 荣, 提 升 企 业 品 牌 价 值, 为 老 龄 人 提 供 一 个 创 新 性 的 全 方 位 养 老 疗 养 休 闲 场 所 ; 改 善 人 居 环 境, 带 动 服 务 业 和 周 边 产 业 的 共 同 发 展, 为 当 地 区 域 经 济 发 展 提 供 重 要 补 充 ; 安 置 当 地 失 业 无 业 人 员 劳 动 就 业 的 机 会, 为 政 府 和 相 关 部 门 排 忧 解 难 ; 可 以 有 效 弘 扬 中 国 传 统 文 化, 承 担 起 中 国 元 素 在 国 内 国 际 的 传 承 和 传 播 的 历 史 责 任 ; 多 功 能 一 体 化 的 服 务 模 式, 为 生 态 养 生 项 目 提 供 规 范 性 经 营 和 与 国 际 接 轨 的 样 板 和 参 照, 为 行 业 发 展 探 索 质 量 和 经 营 管 理 的 意 义 将 更 加 深 远 中 慈 华 林 安 老 养 生 园 项 目, 通 过 深 入 研 究 老 年 人 在 物 质 精 神 文 化 方 面 的 需 求, 营 造 出 适 合 当 代 老 年 人 的 生 活 环 境, 为 东 营 市 老 龄 事 业 发 展 带 来 了 新 的 机 遇, 尤 其 是 构 筑 黄 河 三 角 洲 高 效 生 态 经 济 区 建 设 已 正 式 上 升 为 国 家 战 略, 中 慈 华 林 安 老 养 生 园 项 目 的 实 施, 对 推 动 经 济 社 会 发 展, 维 护 社 会 和 谐 稳 定, 加 快 黄 河 三 角 洲 开 发 建 设, 都 具 有 重 要 意 义 025
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山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 齐 鲁 文 化 齐 鲁 文 化 包 括 儒 家 文 化 道 家 文 化 兵 家 文 化 法 家 文 化 墨 家 文 化 以 及 阴 阳 纵 横 方 术 刑 名 农 医 等 其 中, 最 为 璀 璨 夺 目 最 核 心 的 是 儒 家 文 化 进 入 秦 汉 以 后, 在 政 治 大 一 统 的 背 景 下, 齐 鲁 文 化 逐 渐 由 地 域 文 化 演 变 为 一 种 官 方 文 化 和 主 流 文 化, 呈 现 出 鲜 明 的 精 神 特 质, 并 以 自 身 的 不 断 交 融 创 新 升 华, 推 动 了 中 华 文 化 的 传 承 与 发 展 儒 家 文 化 影 响 了 我 们 两 千 多 年, 敬 老 养 老 也 是 我 们 中 华 民 族 的 传 统 美 德 养 儿 防 老 家 长 的 主 导 地 位 几 代 同 堂 等 传 统 观 念 根 深 蒂 固 但 随 着 老 龄 化 社 会 问 题 而 产 生 的 空 巢 期 提 前 到 来, 致 使 原 有 观 念 亟 需 改 变, 给 老 人 提 供 更 加 充 实 及 美 好 的 生 活, 逐 渐 成 为 社 会 关 注 的 焦 点 之 一 孔 子 黄 河 秉 承 孔 子 孝 文 化 的 理 念, 结 合 时 代 背 景, 在 孔 子 的 故 土 上, 传 承 中 华 民 族 传 统 美 德 泰 山 028
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 宏 观 经 济 分 析 1 城 市 概 况 东 营 市 地 处 黄 河 入 海 口, 是 黄 河 三 角 洲 的 中 心 城 市 ; 北 靠 京 津 唐 经 济 区 东 连 山 东 半 岛, 与 大 连 隔 海 相 望, 地 处 环 渤 海 经 济 区 与 黄 河 流 域 一 代 的 交 汇 点, 是 连 接 东 北 与 中 原 的 窗 口 ; 大 陆 性 季 风 气 候, 气 候 温 和, 雨 热 同 季, 四 季 分 明, 平 均 气 温 12.5 ; 东 北 临 渤 海, 西 与 滨 州 市 毗 邻, 南 与 淄 博 市 潍 坊 市 接 壤 南 北 最 大 纵 距 123 公 里, 东 西 最 大 横 距 74 公 里, 总 面 积 7923 平 方 公 里 ; 全 市 划 为 东 营 牛 庄 河 口 3 个 区, 广 饶 利 津 垦 利 3 个 县 ; 2010 年 东 营 市 常 住 人 口 达 203.53 万 人 ; 东 营 市 是 中 国 第 二 大 油 田 胜 利 油 田 主 体 部 位 所 在 地 029
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 宏 观 经 济 分 析 2 宏 观 经 济 状 况 2010 年 东 营 市 GDP 位 于 山 东 省 第 八 名 2010 年 东 营 市 GDP 总 值 2058.97 亿 元, 增 长 率 为 13.40%, 近 几 年 东 营 市 GDP 保 持 稳 定 增 长 030
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 宏 观 经 济 分 析 3 产 业 结 构 2010 年 东 营 市 三 大 产 业 比 重 与 上 一 年 的 3.6 : 73.9 : 22.5 调 整 为 3.7 : 72.6 : 23.7; 服 务 业 相 关 的 第 三 产 业 比 重 提 高 1.2 个 百 分 点 ; 比 重 缓 慢 递 增, 近 年 产 业 比 不 会 有 重 大 转 变, 还 将 以 二 产 为 支 柱 产 业 031
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 宏 观 经 济 分 析 4 居 民 生 活 水 平 根 据 联 合 国 粮 农 组 织 提 出 的 标 准, 恩 格 尔 系 数 在 59% 以 上 为 贫 困,50-59% 为 温 饱,40-50% 为 小 康,30-40% 为 富 裕, 低 于 30% 为 最 富 裕 2010 年 东 营 市 人 均 可 支 配 收 入 23796 元, 属 于 中 高 等 水 平 ; 2010 年 东 营 市 恩 格 尔 系 数 为 28.40%, 近 年 的 数 据 表 明, 东 营 市 居 民 生 活 早 已 达 到 富 裕 水 平 ; 近 年 人 均 可 支 配 收 入 平 均 增 长 保 持 在 平 稳 水 平, 人 均 消 费 支 出 保 持 同 步 增 长 032
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 5 人 口 结 构 东 营 市 人 口 年 龄 结 构 的 主 要 特 点 : 1. 劳 动 适 龄 人 口 比 例 增 加 ; 2. 出 现 明 显 的 深 度 老 年 型 结 构 ; 3. 少 年 儿 童 人 口 比 重 继 续 下 降 ; 4. 老 少 比 明 显 增 加 东 营 市 已 经 进 入 人 口 老 龄 化 城 市 行 列 目 前,60 岁 以 上 老 龄 人 口 达 26.1 万, 占 全 市 总 人 口 的 14.13% 2010 年 至 2020 年, 全 市 人 口 自 然 增 长 率 将 进 入 大 幅 度 降 低 阶 段, 人 口 老 龄 化 将 会 急 剧 加 速, 老 龄 化 现 象 逐 步 显 现, 老 年 抚 养 系 数 抚 养 难 度 均 迅 速 增 大, 诸 多 问 题 亟 待 解 决, 老 龄 工 作 难 度 大 大 增 加 033
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 根 据 第 六 次 人 口 普 查 显 示, 山 东 省 现 今 65 岁 及 以 上 的 人 口 为 942.98 万 人, 占 总 人 口 的 9.84% 显 而 易 见, 山 东 省 已 经 进 入 严 重 老 龄 化 社 会 然 而, 山 东 省 的 养 老 机 构 数 量 设 施 及 环 境 却 难 以 满 足 多 数 老 年 人 的 养 老 需 求 9.84% 据 统 计, 山 东 省 现 有 养 老 机 构 170 余 家, 其 中 能 够 提 供 中 高 档 的 养 老 设 施 及 服 务 的 养 老 机 构 非 常 有 限 大 部 分 养 老 机 构 的 现 有 床 位 数 少 入 住 率 低, 远 远 不 能 满 足 山 东 省 的 养 老 需 求 据 调 查 分 析, 老 年 人 最 喜 欢 的 养 老 方 式 依 次 是 : 与 子 女 居 住 在 一 起, 由 子 女 养 老 的 占 51.6%; 住 养 老 机 构 的 占 17.8%; 由 社 区 或 社 会 组 织 提 供 生 活 照 料 服 务 的 占 15.7%%; 请 保 姆 照 料 生 活 的 占 1.3%%; 其 他 养 老 方 式 为 12.3% 养 老 院 名 称 规 模 设 施 青 岛 市 老 年 公 寓 济 南 幸 福 家 园 老 年 公 寓 潍 坊 市 华 都 颐 年 园 老 年 服 务 中 心 山 东 临 沂 福 安 康 老 年 公 寓 占 地 面 积 254 亩, 建 筑 总 面 积 26000 平 方 米, 职 工 148 人 床 位 750 张, 分 为 家 庭 式 公 寓 宾 馆 式 公 寓 和 普 通 式 公 寓 三 种 公 寓 占 地 面 积 5000 平 方 米, 独 立 小 院, 院 内 有 两 层 和 三 层 楼 房 各 一 栋, 共 有 床 位 200 张 占 地 200 亩, 总 建 筑 面 积 15.15 万 平 方 米, 建 有 高 中 低 三 个 档 次 的 居 住 区 位, 可 同 时 接 纳 3000 5000 人 入 住 占 地 216 亩, 总 建 筑 面 积 12 万 平 方 米, 公 寓 由 15 幢 公 寓 楼 一 幢 9 层 综 合 服 务 楼 37 套 各 自 独 立 的 别 墅 楼 及 12 套 复 式 楼 和 近 110 亩 绿 地 花 园 组 成 医 疗 康 复 图 书 阅 览 商 场 电 教 室 多 功 能 厅 健 身 房 老 人 活 动 室 等 各 种 设 施, 室 外 有 网 球 场 门 球 场 等 运 动 场 所 餐 厅 医 务 室 娱 乐 室 书 报 阅 览 室 棋 牌 室 等 餐 饮 中 心 医 疗 保 健 中 心 文 化 娱 乐 中 心 健 身 休 闲 中 心 综 合 服 务 楼 集 住 宿 餐 饮 医 疗 洗 浴 健 身 保 健, 康 复 娱 乐 购 物 于 一 体 可 见, 山 东 省 急 需 一 种 大 型 居 家 式 养 老 社 区 照 料 机 构 来 填 补 现 今 巨 大 的 养 老 缺 口 034
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 退 休 金 : 东 营 市 企 业 退 休 人 员 人 均 养 老 金 由 2005 年 的 757.2 元 上 调 至 2011 年 的 1544.2 元, 年 均 增 幅 达 14.8%; 退 休 年 龄 : 国 家 法 定 的 企 业 职 工 退 休 年 龄 是 男 性 年 满 60 周 岁, 女 工 人 年 满 50 周 岁, 女 干 部 满 55 周 岁 035
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 4 垦 利 康 力 老 年 公 寓 辛 店 镇 敬 老 院 黄 河 路 接 到 东 赵 社 区 老 年 公 寓 胜 利 老 年 公 寓 1 3 史 口 镇 敬 老 院 2 胜 利 石 油 管 理 局 老 年 公 寓 036
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 城 市 老 年 人 消 费 特 殊 性 : 1. 忠 实 性, 常 年 生 活 方 式 的 积 累 使 其 形 成 对 固 定 的 产 品 品 牌 商 场 超 市 的 偏 爱, 不 易 改 变 ; 2. 服 务 性, 随 着 年 龄 增 长, 心 理 偏 向 孤 单, 使 服 务 性 消 费 成 为 必 然 趋 势, 主 要 需 求 为 : 生 理 保 姆 心 灵 陪 伴 身 体 检 查 等 ; 3. 情 趣 性, 行 为 以 愉 悦 为 出 发 点, 随 着 消 费 年 轻 化 的 渗 透, 城 市 老 年 人 追 求 一 种 美 感 时 尚 的 生 活 ; 4. 健 康 性, 饮 食 以 健 康 为 主, 把 健 身 看 成 是 预 防 疾 病 的 好 方 法, 有 关 调 查 显 示 生 理 年 龄 在 60 岁 左 右 的 老 年 人 心 理 年 龄 在 29-30 岁 之 间, 比 多 数 年 轻 人 要 好 ; 5. 丰 富 性, 由 于 消 费 观 念 多 样 性 和 需 求 多 样 性 变 化, 老 年 人 消 费 需 求 不 再 局 限 于 衣 食 住 行, 在 娱 乐 健 身 教 育 文 化 方 面 支 出 同 样 很 大 ; 6. 群 体 性, 容 易 对 大 家 都 认 可 的 消 费 行 为 方 式 产 生 可 靠 放 心 的 心 理, 人 际 沟 通 方 面 喜 欢 交 换 商 品 的 购 买 信 息, 喜 欢 决 策 前 咨 询 他 人 意 见 037
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 为 加 快 发 展 养 老 服 务 业, 山 东 省 政 府 及 东 营 市 政 府 给 予 大 力 支 持 东 营 市 政 府 提 出 诸 多 措 施 保 障 养 老 产 业 的 发 展, 如 : 1. 政 府 加 大 资 金 投 入, 鼓 励 社 会 各 界 兴 办 各 类 养 老 服 务 机 构 ; 2. 将 老 年 公 寓 养 老 院 等 纳 入 规 划 ; 3. 养 老 机 构 的 注 册 资 本 均 按 法 定 最 低 注 册 资 本 执 行 ; 4. 优 先 保 障 养 老 服 务 项 目 建 设 用 地 ; 5. 各 金 融 机 构 加 大 对 养 老 服 务 机 构 贷 款 支 持 力 度 ; 6. 免 征 营 业 税 房 产 税 土 地 使 用 税 ; 7. 除 政 府 投 资 外 的 养 老 服 务 机 构, 自 行 确 定 收 费 标 准 等 038
山 东 省 及 东 营 市 现 状 分 析 养 老 市 场 分 析 总 结 : 目 前 山 东 省 的 老 龄 化 问 题 严 重, 现 有 的 养 老 机 构 不 能 满 足 当 地 的 养 老 需 求 ; 东 营 市 的 养 老 院 水 平 普 遍 不 高, 市 场 需 要 一 个 配 套 健 全 设 施 完 善 的 养 老 项 目, 以 满 足 老 年 人 及 子 女 日 益 增 长 的 物 质 精 神 需 求 ; 由 于 受 到 中 国 传 统 养 儿 防 老 的 思 想 禁 锢, 老 式 的 养 老 院 模 式 与 传 统 思 想 形 成 冲 突, 需 通 过 新 的 养 老 产 业 模 式, 体 现 儿 女 的 孝 心, 并 提 供 给 老 年 人 丰 富 多 彩 的 晚 年 生 活 ; 当 地 政 府 大 力 支 持 养 老 产 业 的 发 展, 为 本 项 目 的 实 施 保 驾 护 航 039
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养 老 产 业 研 究 国 内 养 老 产 业 案 例 研 究 北 京 太 阳 城 项 目 背 景 : 太 阳 城 整 体 规 划 为 园 林 式, 将 开 挖 面 积 达 二 万 平 方 米 的 如 意 形 人 工 湖, 并 建 假 山 喷 泉 等 景 观 住 房 设 计 有 公 寓 普 通 住 宅 别 墅 四 合 院 等 类 型 公 寓 中 有 单 人 居 双 人 居 三 人 居 套 间 等 不 同 居 室 住 宅 以 户 为 主, 可 体 现 家 庭 式 养 老 与 社 会 化 养 老 相 结 合 的 形 式 项 目 规 模 : 占 地 面 积 四 十 二 万 平 方 米 项 目 特 点 : 1. 建 筑 多 为 3-4 层, 为 满 足 老 年 人 的 生 活 需 要, 且 普 遍 设 有 电 梯, 各 种 道 路 均 设 计 为 无 障 碍 ; 2. 考 虑 到 各 国 老 年 人 交 往 的 需 要, 社 区 还 建 有 单 体 和 联 体 别 墅 四 合 院 和 国 际 老 年 公 寓 等, 建 筑 风 格 既 有 中 国 特 色, 又 具 欧 陆 情 调 ; 3. 作 为 大 型 老 年 社 区, 根 据 老 年 人 的 特 殊 需 要, 太 阳 城 还 将 建 医 疗 康 复 健 身 娱 乐 文 化 教 育 老 年 用 品 国 际 交 流 人 才 开 发 家 政 服 务 等 中 心 和 各 种 齐 全 的 公 益 设 施 ; 4. 社 区 周 边 景 观 环 境 好, 周 边 有 绿 色 长 廊 百 里 长 河 千 亩 果 园 万 亩 草 坪 042
养 老 产 业 研 究 国 内 养 老 产 业 案 例 研 究 南 浔 中 国 第 一 老 年 城 项 目 背 景 : 被 全 国 老 龄 委 誉 为 开 创 我 国 社 会 化 养 老 先 河 的 南 浔 中 国 第 一 老 年 城 成 立 于 1997 年, 是 湖 州 市 民 营 企 业 浙 江 久 安 公 益 事 业 有 限 公 司 投 资 5000 万 元 建 起 的 一 处 具 有 休 养 医 疗 健 身 等 多 种 养 老 功 能 的 大 型 老 年 社 区 由 老 年 公 寓 老 年 俱 乐 部 老 年 医 疗 康 复 中 心 江 南 水 乡 一 条 街 和 文 园 等 老 龄 服 务 设 施 及 产 业 组 成 项 目 占 地 : 该 老 年 城 位 于 长 三 角 腹 地 的 南 浔 古 镇, 占 地 面 积 约 100 亩, 建 筑 面 积 3 万 平 方 米 项 目 特 点 : 1. 多 元 产 业 扶 持 和 发 展 社 会 养 老 事 业, 除 了 老 年 公 寓 老 年 俱 乐 部 是 完 全 提 供 老 年 人 居 住 和 活 动 的 场 所 外, 其 他 如 老 年 医 院 宾 馆 养 生 休 闲 中 心 商 业 街 和 文 园 既 为 老 人 服 务 又 面 向 社 会 开 放, 并 分 别 以 这 些 服 务 产 业 的 经 营 收 入 来 贴 补 老 年 事 业 ; 2. 价 格 便 宜 每 户 老 人 在 支 付 6 万 元 的 住 房 使 用 押 金 后, 再 每 月 交 付 300 元 管 理 费, 即 可 在 老 年 城 一 套 具 有 一 室 一 厅 一 厨 一 卫 的 公 寓 永 久 入 住, 这 笔 使 用 押 金 还 将 在 老 人 仙 逝 后 如 数 归 还 给 他 的 家 人 ; 3. 该 社 区 注 重 老 人 与 社 会 的 互 动 在 老 人 们 最 爱 光 顾 的 老 年 俱 乐 部, 茶 馆 书 画 室 门 球 场 歌 舞 排 练 厅 等 设 施 一 应 俱 全 该 俱 乐 部 不 仅 为 住 在 老 年 公 寓 的 老 人 提 供 活 动, 还 以 会 员 制 向 全 镇 的 居 家 老 人 开 放, 会 费 一 个 月 只 要 1 元, 现 在 已 拥 有 900 多 会 员 043
养 老 产 业 研 究 国 内 养 老 产 业 案 例 研 究 厦 门 市 爱 欣 老 年 公 寓 项 目 背 景 : 厦 门 市 爱 欣 老 年 公 寓 由 厦 门 市 民 政 局 批 准 成 立 的, 专 门 为 老 年 人 服 务 的 非 营 利 的 民 办 老 年 福 利 机 构 现 已 发 展 为 三 个 不 同 定 位, 满 足 不 同 层 次 需 求 的 养 老 连 锁 机 构 项 目 规 模 : 建 筑 面 积 约 4000 平 方 米 项 目 特 点 : 1. 候 鸟 式 养 老, 是 指 老 年 人 像 候 鸟 一 样 随 着 季 节 和 时 令 的 变 化 而 变 换 生 活 地 点 的 养 老 方 式, 这 种 养 老 方 式 总 能 使 老 年 人 享 受 到 最 好 的 气 候 条 件 和 最 优 美 的 生 活 环 境 ; 2. 推 行 以 医 助 养 的 模 式, 与 各 大 医 院 合 作, 利 用 大 医 院 的 资 源 优 势 为 老 年 公 寓 服 务, 并 将 在 公 寓 内 设 立 门 诊, 针 对 老 人 的 常 见 病, 多 发 病, 为 老 人 提 供 咨 询 诊 疗 运 动 康 复 护 理 及 大 医 院 转 诊 等 项 服 务 做 到 小 病 不 出 门, 有 效 地 解 决 公 寓 内 入 住 老 人 的 就 诊 和 日 常 保 健 ; 3. 地 处 繁 华 的 老 城 区, 交 通 十 分 便 捷 ; 庭 院 式 的 结 构, 幽 静 雅 致 的 环 境, 闹 中 取 静 044
养 老 产 业 研 究 国 内 养 老 产 业 案 例 研 究 老 年 社 区 应 注 重 配 套 医 疗 户 型 设 计 和 合 理 排 布, 以 低 密 度 物 业 及 多 层 为 主 ; 具 有 良 好 的 自 然 景 观 和 人 性 化 的 服 务, 打 造 优 质 的 生 活 状 态 045
养 老 产 业 研 究 国 内 养 老 产 业 案 例 研 究 模 式 代 表 案 例 典 型 特 征 社 区 + 医 院 + 地 产 模 式 台 湾 长 庚 养 生 文 化 村 长 庚 医 院 雄 厚 的 医 疗 资 源 我 国 现 有 的 养 老 模 式 会 籍 制 的 养 老 俱 乐 部 以 房 养 老 异 地 购 房 北 京 太 申 祥 和 山 庄 南 京 汤 山 留 园 养 老 公 寓 北 京 太 阳 城 老 年 公 寓 海 南 大 连 青 岛 等 地 部 分 楼 盘 北 京 银 龄 公 司 采 用 中 国 传 统 古 典 园 林 建 筑, 建 成 集 养 老 康 体 娱 乐 餐 饮 住 宿 医 疗 为 一 体 的 综 合 性 服 务 机 构, 是 全 国 首 家 推 行 会 员 制 新 型 养 老 模 式 的 国 家 级 养 老 院 采 用 反 向 抵 押 的 逆 按 揭 方 式 以 房 养 老 以 养 老 为 目 的 的 异 地 购 房 候 鸟 式 养 老 大 连 的 互 动 式 异 地 养 老 服 务 中 心 不 同 城 市 老 年 公 寓 之 间 的 置 换 式 异 地 度 假 养 老 季 节 性 养 老 天 津 的 泰 达 国 际 养 老 院 炎 夏 和 寒 冬 住 到 养 老 院, 春 秋 回 到 家 中 海 外 华 人 回 国 养 老 新 加 坡 华 人 北 美 的 购 物 旅 游 团 落 叶 归 根 度 假 基 地 连 锁 北 京 金 港 家 苑 江 苏 生 态 养 老 连 锁 将 养 老 与 度 假 旅 游 结 合 起 来, 在 全 国 各 地 建 立 连 锁 基 地 形 式 的 连 锁 经 营 模 式 分 时 度 假 式 养 老 云 南 卧 云 仙 居 浙 江 城 仙 居 将 分 时 度 假 旅 游 与 养 老 结 合 起 来, 亦 可 连 锁 连 锁 养 老 超 市 辽 宁 连 锁 超 市 是 一 种 新 型 的 老 年 服 务 型 机 构 046
养 老 产 业 研 究 国 外 养 老 产 业 案 例 研 究 美 国 太 阳 城 养 老 社 区 项 目 背 景 : 位 于 美 国 亚 利 桑 那 州 凤 凰 城 西 北 12 英 里, 那 里 全 年 312 天 能 够 接 收 到 日 照, 因 住 在 其 中 的 老 年 人 活 跃 的 生 活 方 式 而 闻 名 太 阳 城 拥 有 1200 亩 的 高 尔 夫 球 场, 所 以 又 被 称 为 高 尔 夫 爱 好 者 的 天 堂 项 目 规 模 : 占 地 37.8 平 方 公 里 项 目 特 点 : 1. 住 宅 全 是 平 房 或 别 墅, 不 用 爬 楼 ; 2. 新 开 发 的 西 南 部 片 区, 专 供 退 休 的 公 司 主 管 和 老 板 居 住, 别 墅 立 于 高 尔 夫 球 场 草 坪 周 围, 环 境 优 美, 空 气 清 新 ; 3. 房 价 便 宜, 由 于 这 里 没 有 学 校, 很 多 赋 税 得 到 减 免, 房 价 为 市 价 的 70%; 4. 整 个 社 区 车 辆 最 高 时 速 不 超 过 50 公 里, 高 尔 夫 球 车 是 居 民 的 主 要 交 通 工 具 ; 5. 城 区 除 了 拥 有 几 所 大 的 专 为 老 人 服 务 的 综 合 性 医 院 外, 心 脏 中 心 眼 科 中 心 以 及 数 百 个 医 疗 诊 所 遍 布 大 街 小 巷 ; 6. 休 闲 设 施 成 为 社 区 特 色 太 阳 城 拥 有 7 个 娱 乐 中 心, 提 供 游 泳 网 球 和 工 艺, 另 有 2 个 保 龄 球 馆,8 个 高 尔 夫 场,3 个 乡 村 俱 乐 部, 一 间 美 术 馆 和 一 个 交 响 乐 演 奏 厅 047
养 老 产 业 研 究 国 外 养 老 产 业 案 例 研 究 国 家 产 品 特 点 借 鉴 之 处 美 国 日 本 欧 洲 新 加 坡 英 国 丹 麦 德 国 建 筑 规 模 大, 有 各 种 各 样 的 俱 乐 部, 开 设 的 课 程 和 组 织 的 活 动 超 过 80 种 以 上 代 表 楼 盘 : 太 阳 城 凤 凰 城 日 本 老 龄 人 的 生 活 质 量 是 在 良 好 的 社 会 保 险 保 障 体 系 的 基 础 上 实 现 的 提 供 无 障 碍 设 施 的 老 龄 人 住 宅 产 品 具 有 看 护 性 质 的 老 龄 人 住 宅 产 品 能 和 家 人 共 同 生 活 ( 二 代 居 ) 的 住 宅 产 品 代 表 楼 盘 : 港 北 新 城 国 家 政 策 倾 向 于 让 老 年 人 居 住 在 独 立 的 公 寓 中 建 筑 将 三 种 元 素 结 合 在 一 起 : 城 市 意 味 社 区 功 能 和 生 态 目 标 代 表 楼 盘 : 荷 兰 弗 莱 德 利 克 斯 堡 老 年 人 公 寓 一 般 兴 建 在 成 熟 的 社 区 中 公 寓 户 型 一 般 分 为 35 平 方 米 和 45 平 方 米, 为 一 位 或 两 位 老 年 人 提 供 生 活 空 间 社 区 建 筑 规 模 大, 有 各 种 各 样 的 俱 乐 部, 开 设 的 课 程 和 组 织 的 活 动 超 过 80 种 以 上 具 有 完 善 的 配 套 设 施 与 功 能 区 划 分, 是 集 合 了 居 住, 商 业 服 务, 度 假 疗 养 为 一 体 的 大 型 综 合 社 区 田 园 风 光 般 的 美 丽 和 宁 静, 众 多 的 庄 园 点 缀 在 广 阔 绿 野 上, 开 阔 的 乡 间 公 路, 如 画 图 一 般 的 古 老 的 乡 村 教 堂, 独 具 丹 麦 风 味 的 小 餐 馆, 构 成 和 谐 的 生 活 画 卷 老 年 产 业 分 为 社 会 住 宅 体 系, 养 老 院 体 系 两 种 体 系 : 社 会 住 宅 体 系 里 的 老 年 住 宅, 内 部 多 为 无 障 碍 设 计, 政 府 对 老 人 住 房 采 取 补 贴 措 施 在 生 活 援 助 方 面, 老 年 住 宅 房 产 主 与 民 间 福 利 团 体 签 订 提 供 服 务 的 合 同 该 合 同 可 成 为 房 产 主 获 得 建 设 资 金 贷 款 的 融 资 条 件 养 老 院 体 系 里 的 老 年 住 宅 是 一 种 接 近 住 宅 形 式 的 养 老 院 在 规 划 上, 设 计 者 把 社 会 体 系 的 老 年 住 宅 和 养 老 院 毗 邻 建 设, 以 便 在 设 置 服 务 网 点 和 急 救 站 时, 两 者 能 共 用 完 善 的 配 套 设 施 与 功 能 区 划 分 老 年 人 住 宅 产 品 与 其 他 租 售 性 质 的 住 宅 产 品 混 合 设 计 在 一 个 生 活 社 区 内, 突 出 自 助 自 理 建 筑 元 素 的 集 合 处 理, 让 老 年 公 寓 不 显 孤 独 住 宅 的 户 型 设 计 及 内 部 结 构 设 计 标 准 的 特 殊 化 考 虑 配 套 设 施 齐 全 的 全 龄 化 大 型 老 年 社 区 环 境 优 美, 设 计 精 当 老 年 住 宅 与 养 老 院 相 结 合 国 外 养 老 产 业 发 展 时 间 较 长, 已 形 成 成 熟 的 模 式 与 产 业, 为 此 我 们 需 汲 取 国 外 养 老 案 例 中 的 优 点, 结 合 我 国 现 状, 制 定 出 适 合 中 国 老 年 人 的 养 老 产 业 048
养 老 产 业 研 究 养 老 产 业 具 备 条 件 养 老 产 业 需 具 备 的 条 件 : 区 位 环 境 : 空 气 新 鲜 环 境 优 美 交 通 便 利 生 活 安 静 单 体 设 计 : 1. 空 间 结 构 : 紧 凑 通 风 明 亮 防 火 ; 2. 室 内 配 套 : 空 间 ( 消 除 室 内 高 差 ) 装 置 ( 设 置 扶 手 地 面 防 滑 ) 设 备 ( 紧 急 通 报 系 统 安 全 电 热 源 ) 家 具 卫 生 器 具 的 尺 寸 方 面 符 合 老 年 人 的 身 体 特 征 ; 3. 建 筑 造 型 : 应 富 有 生 活 气 息, 与 社 会 福 利 机 构 区 别 开 来 配 套 设 施 : 1. 医 疗 : 独 立 的 医 院 ; 2. 娱 乐 : 老 年 活 动 中 心 老 年 大 学 棋 牌 中 心 等 ; 有 足 够 面 积 的 室 外 活 动 场 所, 保 证 老 人 户 外 活 动 的 需 要 ; 3. 休 闲 : 桌 椅 灯 具 等 设 施 为 老 年 人 提 供 私 密 隐 蔽 安 全 的 交 谈 休 息 场 所 ; 绿 化 喷 泉 亭 子 长 廊 等 建 筑 小 品 为 老 人 提 供 行 进 散 步 晨 练 的 场 所 049
养 老 产 业 研 究 养 老 产 业 具 备 条 件 养 老 产 业 需 具 备 的 条 件 : 硬 件 条 件 : 1. 无 障 碍 设 计 的 绿 地 坡 道 电 梯 厅 洗 手 间 等 ; 2. 住 宅 区 的 道 路 系 统 交 通 组 织 应 以 保 护 老 龄 人 的 行 动 为 基 础 社 区 内 应 采 用 人 车 分 流 或 部 分 分 流 的 道 路 交 通 结 构, 增 加 社 区 感 和 安 全 感 软 件 条 件 : 1. 专 业 服 务 : 通 过 各 类 专 项 培 训 提 高 社 区 服 务 人 员 素 质, 为 老 年 人 提 供 优 质 服 务 ; 2. 物 业 管 理 : 及 时 处 理 各 项 小 区 内 事 务, 为 老 人 提 供 各 种 便 捷 服 务 如 : 物 业 管 理 中 心 应 能 及 时 应 对 如 有 害 气 体 的 泄 漏 火 灾 医 疗 救 护 意 外 事 故 求 助 等 主 动 提 供 紧 急 帮 助 050
养 老 产 业 研 究 养 老 专 题 研 究 随 着 我 国 人 口 老 龄 化 的 日 趋 严 重, 老 年 人 口 的 日 益 增 加, 养 老 已 经 成 为 我 们 不 可 忽 视 的 问 题 现 结 合 国 内 外 几 种 养 老 方 式 的 研 究, 帮 助 我 国 养 老 方 式 的 改 进, 使 每 个 老 年 人 都 能 安 享 晚 年 1 家 庭 养 老 老 年 人 居 住 在 家 庭 中, 主 要 由 具 有 血 缘 关 系 的 家 庭 成 员 对 老 人 提 供 赡 养 服 务 的 养 老 模 式 以 东 方 文 化 为 底 蕴 的 日 本 新 加 坡 等 国 家, 家 庭 养 老 占 主 体 地 位 该 种 模 式 适 合 不 愿 意 脱 离 熟 悉 环 境 且 子 女 有 经 济 能 力 闲 暇 时 间 照 顾 精 力 和 照 顾 意 愿 的 老 年 人 2 居 家 养 老 老 人 居 住 在 家 中, 由 社 会 来 提 供 养 老 服 务 的 一 种 养 老 方 式 它 与 家 庭 养 老 的 区 别 是 : 居 家 养 老 服 务 的 提 供 主 体 是 依 托 社 区 而 建 立 的 社 会 化 的 养 老 服 务 体 系, 而 家 庭 养 老 服 务 的 提 供 主 体 是 家 庭 成 员 该 种 模 式 适 合 子 女 无 暇 照 顾, 有 一 定 自 理 能 力 且 不 愿 意 离 开 原 有 熟 悉 环 境 的 老 年 人 3 机 构 养 老 将 老 人 集 中 在 专 门 的 养 老 机 构 中 养 老 的 模 式 该 模 式 的 优 点 在 于 通 过 集 中 管 理, 能 够 使 老 年 人 得 到 专 业 化 的 照 顾 和 医 疗 护 理 服 务, 无 障 碍 的 居 住 环 境 设 计 也 使 老 年 人 的 生 活 更 加 便 利 ; 缺 点 在 于 容 易 造 成 老 人 与 子 女 亲 朋 好 友 间 情 感 的 缺 失, 而 且 成 本 较 高 目 前, 西 方 发 达 国 家 有 5%-15% 的 老 年 人 采 用 机 构 养 老 051
养 老 产 业 研 究 养 老 专 题 研 究 4 互 助 养 老 是 指 老 人 与 家 庭 外 的 其 他 人 或 同 龄 人, 在 自 愿 的 基 础 上 结 合 起 来, 相 互 扶 持 相 互 照 顾 的 模 式 它 具 体 包 括 老 年 人 结 伴 而 居 的 拼 家 养 老 社 区 内 成 员 相 互 照 顾 的 社 区 互 助 养 老 等 很 多 形 式 在 德 国, 有 很 多 老 年 人 共 同 购 买 一 栋 别 墅, 分 户 而 居, 由 相 对 年 轻 的 老 人 照 顾 高 龄 老 人 还 有 的 地 方 安 排 了 一 些 大 学 生 和 独 居 老 人 合 住, 由 大 学 生 照 顾 老 人 瑞 士 也 建 立 了 很 多 结 伴 而 居 的 室 友 之 家 5 以 房 养 老 是 指 将 自 己 的 产 权 房 出 售 抵 押 或 者 出 租 出 去, 以 获 取 一 定 数 额 养 老 金 或 养 老 服 务 的 养 老 模 式 它 通 过 一 定 的 金 融 机 制 或 非 金 融 机 制, 将 房 产 蕴 含 的 价 值 提 前 变 现, 从 而 为 老 年 人 提 供 养 老 资 金 来 源 6 旅 游 养 老 国 外 很 多 老 人 退 休 后, 喜 欢 到 各 地 去 欣 赏 秀 美 景 色, 体 会 不 同 的 风 土 民 情, 从 而 在 旅 游 过 程 中 实 现 了 养 老 旅 游 机 构 也 乐 于 为 老 年 人 服 务, 并 通 过 与 各 地 的 养 老 机 构 合 作, 为 老 年 人 提 供 医 食 住 行 玩 等 一 系 列 周 到 服 务, 使 老 人 免 除 游 玩 中 的 后 顾 之 忧 052
养 老 产 业 研 究 养 老 专 题 研 究 7 候 鸟 式 养 老 是 指 老 年 人 像 候 鸟 一 样 随 着 季 节 和 时 令 的 变 化 而 变 换 生 活 地 点 的 养 老 方 式 这 种 养 老 方 式 总 能 使 老 年 人 享 受 到 最 好 的 气 候 条 件 和 最 优 美 的 生 活 环 境 美 国 的 佛 罗 里 达, 日 本 的 福 冈 北 海 道, 韩 国 的 济 洲 岛 都 是 老 年 人 相 对 集 中 的 迁 徙 目 的 地 8 异 地 养 老 是 遵 循 比 较 优 势 原 理, 利 用 移 入 地 和 移 出 地 不 同 地 域 的 房 价 生 活 费 用 标 准 等 的 差 异, 或 利 用 环 境 气 候 等 条 件 的 差 别, 以 移 居 并 适 度 集 中 方 式 养 老 如 美 国 就 建 立 了 大 量 的 退 休 新 镇 退 休 新 村, 吸 引 老 人 移 居 养 老 9 乡 村 田 园 养 老 乡 村 的 空 气 新 鲜 生 态 环 境 优 越 生 活 成 本 低 廉 国 外 一 些 喜 欢 大 自 然 的 老 年 人 退 休 后 会 选 择 在 乡 村 的 田 园 牧 场 小 镇 等 地 养 老, 每 日 养 花 弄 草 游 山 嬉 水, 颐 养 天 年 053
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 独 具 特 色 的 田 园 安 老 养 生 作 为 一 种 集 田 园 休 闲 和 健 康 安 老 于 一 体 的 新 型 理 念, 将 成 为 引 领 未 来 安 老 模 式 的 主 流 方 向, 依 托 城 市 近 郊 乡 村 良 好 的 区 位 优 势 生 态 环 境 和 自 然 条 件, 打 造 满 足 现 代 退 休 老 人 需 求 的 田 园 安 老 养 生 社 区, 同 时 也 将 成 为 城 市 近 郊 休 闲 度 假 的 首 选 去 处 中 国 最 具 代 表 性 的 田 园 养 生 倡 导 者 是 东 晋 时 期 的 田 园 诗 人 陶 渊 明 在 其 最 具 代 表 性 的 作 品 桃 花 源 记 归 去 来 归 田 园 居 五 首 与 饮 酒 中 我 们 可 以 读 懂 古 人 心 目 中 的 养 生 之 道 陶 渊 明 先 生 提 倡 心 远 地 自 偏 的 处 世 态 度, 乐 于 积 极 的 融 入 乡 野 自 然 之 中, 利 用 田 园 的 自 然 去 切 身 体 验 纯 朴 本 真 的 生 活 情 趣, 以 达 到 修 养 身 心 的 目 的 现 代 田 园 养 生 则 是 在 继 承 了 传 统 养 生 理 念 的 基 础 上, 更 注 重 内 容 的 丰 富 化 和 项 目 的 参 与 性 田 园 养 生 指 建 立 在 乡 村 良 好 的 自 然 生 态 环 境 基 础 上, 以 观 光 休 闲 度 假 避 暑 康 体 游 乐 为 主 要 形 式, 以 达 到 延 年 益 寿 强 身 健 体 修 身 养 性 医 疗 康 健 等 为 主 要 目 的 的 休 闲 度 假 形 式 田 园 安 老 养 生 是 以 退 休 老 人 主 要 服 务 主 体, 针 对 目 前 我 国 老 人 的 现 实 需 求, 以 想 老 之 所 想 及 老 之 所 急 为 根 本 出 发 点, 将 田 园 休 闲 与 安 老 养 老 完 美 结 合 的 特 色 安 老 养 老 模 式 054
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 官 仓 镇 位 于 成 都 市 东 北 面 的 金 堂 县, 处 于 成 都 一 小 时 经 济 圈, 具 备 良 好 的 区 位 和 交 通 条 件 但 由 于 官 仓 镇 所 在 区 域 的 旅 游 产 业 基 础 薄 弱, 项 目 地 的 旅 游 开 发 远 远 落 后 于 成 都 其 他 近 郊 休 闲 旅 游 地 目 前 官 仓 镇 定 位 为 四 季 田 园 养 生 度 假 地 借 助 其 原 生 态 的 田 园 风 光, 依 托 当 地 优 质 的 温 泉 和 冷 泉 资 源, 瞄 准 市 场 空 白 点, 以 田 园 养 生 + 湿 地 度 假 + 保 健 花 卉 + 有 机 蔬 菜 为 四 大 亮 点, 针 对 高 品 位 城 市 人 群 打 造 兼 具 最 高 质 量 的 乡 村 环 境 最 健 康 的 田 园 养 生 度 假 产 品 最 原 汁 原 味 的 野 趣 环 境 和 最 生 态 的 湿 地 度 假 产 品, 最 终 推 动 项 目 地 休 闲 度 假 旅 游 业 的 全 面 发 展 055
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 田 园 城 市 园 林 景 观 的 美 化 : 指 改 善 园 林 景 观 设 计 合 理 应 用 适 合 客 观 环 境 和 城 市 文 化 的 植 物 材 料 的 种 植 和 美 化 城 市 的 其 他 方 式 环 境 保 护 措 施 : 指 通 过 制 定 和 实 施 公 众 环 境 保 护 活 动 公 众 环 境 保 护 意 识 提 高 的 状 况 及 环 境 保 护 的 程 度 等 公 众 参 与 : 指 志 愿 者 企 业 和 社 会 对 园 林 景 观 美 化 承 诺 的 实 证 未 来 规 划 : 指 确 保 园 林 景 观 可 持 续 发 展 的 敏 感 性 和 创 造 性 规 划 指 标 田 园 城 市 示 意 图 示 意 图 056
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 生 态 可 持 续 发 展 理 念 1 水 循 环 系 统 : 自 然 资 源 循 环 和 再 循 环 利 用 2 核 心 技 术 : 雨 水 收 集 系 统 (SWMP) 中 水 处 理 3 生 态 技 术 应 用 : 活 水 公 园 生 态 公 园 滨 水 开 放 空 间 核 心 技 术 水 循 环 系 统 生 态 技 术 应 用 示 意 图 057
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 生 态 可 持 续 发 展 理 念 4 排 水 及 运 输 走 廊 5 生 态 污 水 处 理 流 程 示 意 6 规 划 人 工 湖 水 体 生 态 管 理 模 式 生 态 污 水 处 理 流 程 示 意 排 水 及 运 输 走 廊 规 划 人 工 湖 水 体 生 态 管 理 模 式 058
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 1. 田 园 景 观 的 保 护 与 氛 围 营 造 (1) 田 园 景 观 的 保 护 田 园 景 观 的 形 成 有 其 自 然 和 历 史 渊 源, 承 载 了 丰 富 的 文 化 民 俗 信 息, 是 乡 村 宝 贵 的 自 然 遗 产, 自 然 而 生 态 的 田 园 景 观 是 打 造 田 园 养 生 的 环 境 基 础 规 划 以 保 护 与 改 造 并 行 的 原 则, 在 不 破 坏 原 有 景 观 要 素 的 前 提 下, 通 过 合 理 系 统 的 植 物 栽 培 和 建 筑 风 貌 改 造, 突 出 乡 村 天 然 朴 实 绿 色 清 新 的 田 园 氛 围, 打 造 出 符 合 人 们 心 理 需 求 与 审 美 的 田 园 景 观, 使 老 人 身 处 其 中 拥 有 回 归 自 然 宁 静 祥 和 的 生 活 环 境 (2) 田 园 景 观 的 氛 围 营 造 通 过 环 境 的 提 升 和 景 观 氛 围 的 营 造, 原 始 的 田 园 景 观 才 能 够 真 正 成 为 具 有 观 赏 性 与 可 用 性 的 景 观 资 源 通 过 合 理 科 学 的 田 园 景 观 规 划 和 资 源 整 合, 依 托 林 地 河 流 湖 滨 等 辅 助 资 源, 打 造 有 别 于 城 市 的 特 色 鲜 明 的 田 园 意 境, 从 真 正 意 义 上 满 足 现 代 人 的 心 理 诉 求 059
养 老 产 业 研 究 田 园 养 老 专 题 研 究 2. 田 园 安 老 养 生 的 模 式 (1) 田 园 生 活 以 静 养 生 田 园 生 活 地 通 常 位 于 环 城 市 游 憩 带 或 知 名 自 然 风 景 区 的 周 边 远 离 城 市 的 灯 红 酒 绿, 让 身 处 其 中 的 人 可 以 寻 找 心 中 的 一 片 净 土 所 以 华 林 安 老 养 生 园 在 规 划 设 计 的 过 程 中, 注 重 空 间 氛 围 与 静 的 结 合, 特 别 是 对 田 园 环 境 氛 围 的 打 造 建 筑 风 格 的 协 调 等, 首 先 从 环 境 上 塑 造 出 宁 静 祥 和 的 田 园 风 格, 为 入 住 老 人 提 供 以 静 养 心 的 空 间 (2) 田 园 农 耕 以 动 养 生 农 耕 体 验 是 现 代 养 生 的 重 要 表 现 形 式, 是 田 园 生 活 与 健 康 养 老 结 合 的 主 要 形 式, 提 炼 出 以 动 养 身 的 概 念, 以 便 于 打 造 出 区 别 于 一 般 养 老 模 式 的 田 园 意 象 (3) 田 园 文 化 以 和 养 生 与 世 无 争 自 给 自 足 是 田 园 文 化 的 精 髓, 体 现 了 以 和 养 生 的 精 神 所 以 在 规 划 过 程 中 强 调 田 园 文 化 氛 围 的 体 验, 围 绕 着 田 园 文 化 这 根 主 题 轴 线, 在 整 体 环 境 建 筑 服 务 设 施 服 务 项 目 等 方 面 诠 释 田 园 文 化 内 涵, 拓 展 文 化 空 间, 让 田 园 文 化 和 安 老 养 生 主 题 更 好 地 融 为 一 体 随 着 养 老 产 业 的 日 益 成 熟, 传 统 的 养 老 模 式 已 不 能 满 足 现 代 老 人 情 感 上 以 及 心 理 上 的 实 际 需 要, 田 园 安 老 养 生 作 为 休 闲 度 假 与 安 老 养 生 结 合 的 新 形 式, 将 会 是 引 领 未 来 养 老 模 式 的 主 流 方 向 也 是 养 老 产 业 发 展 的 全 新 亮 点 060
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项 目 地 概 况 项 目 地 现 状 项 目 地 现 状 项 目 地 现 状 较 为 平 坦, 地 形 标 高 3-6 米, 内 有 大 量 原 生 态 绿 地 和 水 库, 绿 化 率 和 空 气 质 量 等 环 境 条 件 和 基 础 生 态 条 件 优 良 项 目 位 置 063
项 目 地 概 况 项 目 地 现 状 项 目 地 内 部 农 田 用 地 占 53.18%, 土 地 平 整, 利 于 开 发 ; 水 系 面 积 达 45.94%, 拥 有 丰 富 的 水 体 景 观 资 源, 利 于 打 造 优 美 宜 人 的 人 居 环 境 064
项 目 地 概 况 项 目 地 区 位 分 析 本 项 目 位 于 东 营 市 中 心 市 区 之 外, 南 部 近 郊 处, 离 市 区 大 型 医 疗 中 心 及 大 型 商 场 约 15 分 钟 车 程 项 目 地 理 位 置 优 越, 离 中 心 主 城 区 不 远, 同 时 生 活 环 境 安 静, 非 常 适 宜 老 人 居 住 生 活 飞 机 场 西 城 区 东 营 新 区 东 城 区 火 车 站 约 36 公 里 约 22 公 里 项 目 地 项 目 地 距 离 火 车 站 约 22 公 里, 距 飞 机 场 36 公 里, 便 于 全 国 各 地 老 年 人 来 本 项 目 地 养 老 度 假 065
项 目 地 概 况 项 目 地 区 位 分 析 项 目 地 交 通 项 目 用 地 位 于 山 东 省 东 营 市 东 营 区 六 户 镇, 紧 邻 东 青 高 速 公 路 出 口, 交 通 区 位 优 势 明 显 区 域 范 围 至 南 二 路 以 南, 巫 山 路 以 东, 东 青 高 速 公 路 以 西, 东 六 户 镇 鱼 塘 以 北, 规 划 面 积 为 136 万 平 方 米 其 中 五 干 渠 为 引 黄 灌 渠 属 市 政 设 施, 其 两 侧 规 划 控 制 防 护 绿 地 宽 度 不 小 于 50 米, 防 护 绿 地 内 不 得 建 设 任 何 建 筑 物, 用 地 出 入 口 开 向 巫 山 路, 向 南 二 路 不 得 开 设 出 入 口 车 站 南 二 路 飞 机 场 巫 山 路 镇 户 六 五 干 渠 坊 潍 东 青 高 速 066
项 目 地 概 况 项 目 地 区 位 分 析 东 营 市 航 线 辐 射 范 围 东 营 市 建 有 一 处 民 航 机 场 永 安 机 场, 机 场 位 于 东 营 市 区 东 北 的 永 安 镇, 距 离 市 区 13 公 里, 项 目 地 36 公 里 目 前 东 营 机 场 共 有 8 个 航 班, 与 全 国 一 二 线 城 市 相 通, 分 别 为 : 北 京 上 海 重 庆 大 连, 用 时 最 长 2 小 时 30 分 钟 ( 重 庆 ), 最 短 40 分 钟 ( 大 连 ) 大 连 市 东 营 市 067
项 目 地 概 况 项 目 地 区 位 分 析 东 营 公 路 铁 路 交 通 东 营 公 路 纵 横 贯 通, 交 织 成 网 全 市 公 路 通 车 里 程 2913.4 公 里, 公 路 密 度 每 百 平 方 公 里 39 公 里, 居 中 国 沿 海 城 市 前 列 10 条 干 线 公 路 以 东 营 黄 河 大 桥 为 枢 纽, 南 与 济 青 高 速 公 路 相 连, 北 通 北 京 天 津, 是 胶 东 半 岛 和 鲁 中 山 区 进 入 京 津 的 必 经 之 地 东 营 铁 路 南 与 横 跨 东 西 的 胶 济 铁 路 相 接, 经 淄 博 济 南 与 纵 贯 南 北 的 京 沪 铁 路 相 连, 直 发 南 京 浦 口, 交 通 十 分 便 利 正 在 建 设 的 德 烟 铁 路, 纵 贯 东 营 全 境, 将 与 东 营 海 港 至 淄 博 的 张 东 铁 路 相 交, 加 速 实 现 东 营 地 区 的 海 陆 联 运 东 营 市 068
项 目 地 概 况 项 目 地 区 位 分 析 城 市 规 划 一 城 两 片, 中 心 集 聚 ; 一 带 四 轴, 生 态 渗 透. 东 营 近 期 的 发 展 思 路 : 近 期 城 市 以 东 城 片 区 向 西 西 城 片 区 向 东 发 展 为 主 导 ; 为 此 规 划 新 增 用 地 主 要 分 布 于 东 西 城 之 间 的 对 接 区 范 围 以 及 城 市 北 部 黄 河 路 与 潍 坊 路 之 间 地 区, 部 分 新 增 用 地 位 于 东 部 经 济 开 发 区 及 南 部 胜 利 工 业 园 发 展 用 地 范 围 内 东 城 中 心 城 总 体 规 划 (2005 2020) 西 城 本 项 目 位 于 东 西 两 城 之 间 的 对 接 边 缘, 一 带 四 轴 的 范 围 内, 主 要 规 划 用 途 为 生 态 自 然 的 合 理 利 用 和 开 发 本 案 069
项 目 地 概 况 项 目 地 SWOT 分 析 内 部 因 素 外 部 因 素 S 优 势 1. 项 目 地 位 于 城 市 近 郊, 被 大 片 生 态 区 域 环 绕, 适 宜 养 老 度 假 ; 2. 土 地 较 为 平 坦, 便 于 开 发 ; 3. 项 目 地 块 内 有 大 量 原 生 态 绿 地 和 水 库, 空 气 质 量 符 合 养 老 标 准 W 劣 势 1. 山 东 省 由 于 受 到 传 统 文 化 的 熏 陶, 对 在 养 老 社 区 养 老 的 接 受 能 力 不 强 ; 2. 缺 乏 公 共 配 套 与 交 通 配 套, 给 生 活 带 来 不 便 O 机 会 SO 发 挥 优 势, 抢 占 机 会 WO 利 用 机 会, 克 服 劣 势 1. 项 目 地 处 于 东 城 和 西 城 相 向 拓 展 的 中 间 地 带, 区 域 价 值 潜 力 巨 大 ; 2. 山 东 省 目 前 缺 乏 设 施 完 善, 配 套 完 善 的 养 老 社 区, 为 本 项 目 的 发 展 带 来 契 机 进 行 主 题 性 的 规 划, 结 合 周 边 环 境, 以 人 性 化 的 产 品, 营 造 专 为 老 年 人 打 造 的 生 活 氛 围, 借 助 区 域 远 景 价 值 提 升 项 目 价 值, 同 时 打 造 区 域 性 模 式 效 应 和 品 牌 延 伸, 成 为 可 复 制 可 持 续 发 展 的 养 老 产 业 把 握 东 西 两 城 向 中 心 拓 展 方 向, 注 重 项 目 的 配 套 建 设 和 服 务, 提 升 项 目 的 整 体 区 域 价 值 T 威 胁 ST 发 挥 优 势, 转 化 威 胁 WT 减 小 劣 势, 避 免 威 胁 地 块 较 小, 无 法 实 施 全 套 的 养 老 服 务 从 居 住 生 活 医 疗 康 复 综 合 服 务 文 化 娱 乐 四 个 方 面 为 老 人 提 供 专 业 化 服 务 充 分 研 究 中 国 老 年 人 的 居 住 及 生 理 心 理 特 点 后 推 出 的 新 型 养 老 居 住 模 式, 改 善 生 活 配 套, 将 产 品 设 计 和 服 务 做 到 最 好 诠 释 070
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项 目 定 位 及 规 划 建 议 项 目 定 位 建 议 功 能 定 位 华 林 安 老 养 生 园 以 养 老 居 住 为 社 区 领 航 功 能, 以 休 闲 养 生 为 主 导, 以 疗 养 度 假 功 能 为 互 补, 配 套 文 化 康 体 服 务 设 施, 充 分 结 合 田 园 观 光 与 生 态 农 业, 积 极 探 索 健 康 人 性 化 的 养 老 模 式, 开 创 田 园 式 养 老 的 先 河 领 航 功 能 : 养 老 居 住 主 导 功 能 : 休 闲 养 生 补 充 功 能 : 疗 养 度 假 配 套 功 能 : 文 化 康 体 特 色 功 能 : 田 园 观 光 073
项 目 定 位 及 规 划 建 议 项 目 定 位 建 议 低 碳 生 态 养 生 社 区 总 占 地 面 积 约 2000 亩, 坐 拥 大 型 生 态 园, 为 老 年 人 提 供 超 五 星 级 设 施 与 服 务 天 然 的 绿 色 屏 障, 水 与 岛 完 美 结 合, 低 碳 亲 水 亲 自 然 呈 现 繁 复 与 喧 嚣 后 的 安 宁, 住 在 自 然 里, 还 原 生 活 本 性 074
项 目 定 位 及 规 划 建 议 整 体 规 划 建 议 规 划 原 则 1 示 范 性 与 标 志 性 原 则 以 建 设 山 东 省 乃 至 全 国 特 色 养 老 示 范 区 为 标 准, 营 造 东 营 市 的 生 态 氛 围, 为 城 市 建 设 增 光 添 彩 使 之 成 为 东 营 市 近 期 建 设 的 示 范 工 程, 及 城 市 特 色 标 志 地 区 规 划 设 计 具 有 超 前 性 先 导 性, 达 到 高 起 点 高 标 准 2 整 体 性 原 则 强 调 安 老 养 生 园 的 环 境 与 建 筑, 单 体 与 群 体, 空 间 与 实 体 的 整 合 性 突 出 本 社 区 自 身 特 色 的 同 时, 注 意 社 区 环 境 建 筑 群 体 与 城 市 发 展 风 貌 的 协 调 3 景 观 布 局 体 现 均 好 性 原 则 合 理 组 织 养 生 园 内 部 公 共 景 观 绿 地 及 组 团 绿 地, 以 体 现 景 观 均 好 性 原 则, 实 现 户 户 有 景 窗 窗 见 绿 的 优 良 景 观 效 果 4 可 操 作 性 与 弹 性 的 原 则 在 注 重 规 划 超 前 性 的 同 时, 安 老 养 生 园 的 规 划 充 分 考 虑 东 营 市 的 地 方 习 惯 与 市 场 需 求, 使 规 划 具 备 可 操 作 性 同 时 充 分 考 虑 规 划 项 目 开 发 建 设 的 不 确 定 性, 面 向 市 场, 适 应 市 场 经 济 的 发 展, 使 规 划 可 根 据 建 设 实 际 情 况 灵 活 应 变, 具 备 充 分 的 弹 性 075
总 平 面 图 076
项 目 定 位 及 规 划 建 议 整 体 规 划 建 议 规 划 理 念 华 林 安 老 养 生 园 采 用 家 庭 式 养 老 的 全 新 养 老 模 式, 以 田 园 养 老 为 特 色 主 题, 以 最 宜 老 人 居 住 为 标 准, 最 大 限 度 的 保 证 人 与 自 然 的 和 谐 共 生, 打 造 一 个 生 态 宜 老 智 能 规 范 的 绿 色 庄 园, 让 老 人 享 受 世 外 桃 源 般 的 幸 福 晚 年 生 活! 生 态 型 在 实 现 一 般 住 宅 的 生 态 要 求 的 基 础 上, 充 分 利 用 项 目 地 的 自 然 资 源, 遵 循 环 境 感 知 环 境 归 属 环 境 适 应 的 原 则, 为 老 年 人 提 供 安 全 的 视 觉 环 境, 可 靠 的 听 觉 环 境, 打 造 亲 和 舒 适 的 养 老 生 态 环 境 宜 老 型 充 分 考 虑 老 年 人 的 需 求, 注 重 各 个 环 节 的 设 计 细 节, 配 备 专 业 化 的 设 施 及 无 障 碍 的 建 筑 设 计, 给 予 老 年 人 更 细 致 的 照 顾 ; 在 社 区 打 造 向 上 的 健 康 的 人 与 人 友 好 相 处 的 人 文 文 化, 营 造 健 康 的 安 全 的 亲 情 浓 郁 的 社 区 氛 围, 使 入 住 老 人 老 有 所 乐 老 有 所 养 老 有 所 医 老 有 所 学 老 有 所 为 智 能 化 社 区 将 构 建 全 方 位 的 服 务 体 系, 建 立 智 能 化 总 控 中 心, 以 家 庭 组 团 服 务 中 心 社 区 服 务 中 心 三 级 体 系 对 老 人 各 项 信 息 进 行 全 方 位 采 集, 并 进 行 统 筹 存 储 分 析 和 管 理, 同 时 与 卫 生 急 救 消 防 安 全 建 立 数 字 链 接, 构 建 为 老 人 的 一 键 式 服 务 体 系 规 范 化 严 格 按 照 老 年 社 区 设 计 规 范, 参 照 老 年 人 居 住 建 筑 设 计 标 准 城 市 道 路 和 建 筑 物 无 障 碍 设 计 规 范 绿 色 生 态 住 宅 小 区 技 术 指 导 等 设 计 标 准, 创 造 华 林 安 老 养 生 园 安 全 宜 人 的 居 住 生 活 环 境 077
项 目 定 位 及 规 划 建 议 整 体 规 划 建 议 规 划 目 标 紧 密 结 合 中 华 慈 善 总 会 公 益 慈 善 的 理 念, 依 托 各 级 政 府 的 政 策 支 持, 将 华 林 安 老 养 生 园 打 造 成 为 : 国 家 级 生 态 健 康 老 年 社 区 典 范 山 东 省 养 老 产 业 发 展 的 标 杆 田 园 式 养 老 的 首 席 样 板 工 程 城 与 绿 和 谐 交 融 水 与 网 有 机 串 连 社 区 空 间 亲 切 多 样, 生 活 环 境 健 康 宜 人, 这 里 将 是 一 个 多 功 能 生 态 化 充 满 活 力 和 生 机 的 安 老 养 生 庄 园 078
项 目 定 位 及 规 划 建 议 整 体 规 划 建 议 整 个 项 目 以 带 状 加 组 团 的 方 式 排 列, 规 划 形 成 两 带 三 心 五 片 区 的 布 局 结 构 两 带 养 生 园 各 功 能 组 团 的 联 系 带, 有 机 联 系 社 区 各 居 住 组 团 和 配 套 服 务 组 团, 以 交 通 干 道 为 载 体 形 成 空 间 发 展 联 系 轴 线, 形 成 一 个 完 整 的 人 与 自 然 和 谐 交 融 的 绿 色 空 间 廊 道 三 心 以 景 观 水 体 大 型 绿 地 形 成 三 个 核 心 开 放 空 间, 各 种 功 能 组 团 围 绕 其 间, 共 享 天 然 生 态 资 源 同 时 核 心 景 观 与 各 功 能 组 团 相 互 交 融 渗 透, 营 造 亲 水 宜 人 的 生 态 社 区 格 局 五 片 区 颐 养 居 住 区 配 套 服 务 区 合 院 养 生 公 寓 水 上 乐 园 绿 色 生 态 园 079
项 目 定 位 及 规 划 建 议 整 体 规 划 建 议 经 济 技 术 指 标 总 平 图 080
项 目 定 位 及 规 划 建 议 整 体 规 划 建 议 其 中 五 个 片 区 以 组 团 的 方 式 排 列 充 分 利 用 本 项 目 的 强 势 稀 缺 自 然 资 源 ; 组 团 式 设 计, 使 功 能 景 观 内 部 配 套, 相 互 依 赖 同 时, 组 团 间 又 相 互 独 立, 由 树 木 灌 木 地 被 植 物 及 水 系 隔 开, 形 成 区 域 之 间 的 天 然 视 觉 屏 障, 成 为 既 联 系 又 独 立 的 生 活 空 间 3 2 1 整 个 项 目 分 为 五 个 区 域 : 1 颐 养 居 住 区 碧 水 苑 陶 然 居 知 春 园 2 生 活 服 务 区 知 慧 堂 ( 老 年 大 学 ) 享 乐 会 ( 活 动 中 心 ) 品 膳 馆 ( 营 养 配 餐 中 心 ) 生 活 配 套 物 业 管 理 中 心 3 医 疗 康 复 区 日 常 监 护 站 社 区 中 心 医 院 康 复 中 心 4 田 园 养 生 区 合 院 养 生 公 寓 水 上 乐 园 5 绿 色 生 态 园 养 生 垂 钓 区 种 植 区 开 心 农 场, 苗 圃 4 5 081
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 建 筑 类 型 建 议 中 国 传 统 家 居 中 的 生 活 空 间, 是 居 住 活 动 的 中 心 场 所, 有 很 强 的 归 属 感 和 聚 合 力 类 似 于 合 院 这 种 围 合 式 建 筑, 封 闭 的 外 观 保 持 了 必 要 的 私 密 性, 院 落 内 部 可 做 景 观 设 计, 成 为 休 闲 场 所, 为 邻 里 交 流 创 造 条 件, 营 造 高 品 质 居 住 环 境 在 这 样 的 建 筑 里, 温 情 的 生 活 和 美 好 的 回 忆 充 斥 在 每 个 年 代 人 们 的 记 忆 当 中, 街 道 梧 桐 老 房 子 那 个 久 远 的 梦 想, 存 在 于 每 个 人 的 心 里 在 那 里, 没 有 都 市 的 坚 硬 理 性, 只 有 院 落 的 记 忆 肆 意 弥 漫 ; 没 有 喧 嚣 过 后 的 落 寞, 只 有 欢 快 自 在 的 生 活 热 情 ; 没 有 讳 莫 如 深 的 人 际, 只 有 嘘 寒 问 暖 的 邻 里 关 爱 ; 没 有 手 忙 脚 乱 的 紧 张, 只 有 悠 闲 惬 意 的 居 家 享 受 ; 没 有 角 逐 名 利 的 疲 累, 只 有 天 高 云 淡 的 自 我 天 地 而 以 上 所 有 的 这 些 都 是 经 历 世 事 沧 桑 的 老 人 所 渴 求 的, 那 么 我 们 可 以 根 据 老 人 的 需 求, 有 目 的 性 地 去 建 造 这 样 的 建 筑 和 街 道, 营 造 一 种 温 馨 的 氛 围, 满 足 和 实 现 他 们 晚 年 的 精 神 需 求 在 独 栋 养 老 公 寓 双 拼 养 老 公 寓 合 院 养 老 公 寓 联 排 养 老 公 寓 多 层 养 老 公 寓 高 层 养 老 公 寓 等 众 多 建 筑 类 型 中, 我 们 选 择 了 最 能 满 足 老 年 人 心 理 的 四 种 建 筑 类 型 082
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 建 筑 类 型 建 议 根 据 市 场 及 老 年 人 生 活 生 理 和 心 理 习 惯 研 究, 以 下 四 种 建 筑 类 型 最 适 宜 老 年 人 长 期 居 住 : 083
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 1 颐 养 居 住 区 : 1 碧 水 苑 碧 水 苑 是 一 片 宛 在 水 中 央 的 生 活 福 地, 犹 如 蜿 蜒 于 水 中 的 世 外 仙 岛, 本 居 住 区 主 要 提 供 给 需 要 特 别 护 理 的 老 年 人, 以 双 拼 老 年 公 寓 的 建 筑 形 态 彰 显 对 生 活 品 质 的 追 求, 谱 写 成 就 生 活, 安 享 惬 意 人 生 公 寓 坐 落 于 水 岛 之 上, 岸 边 垂 柳 成 荫, 水 中 点 缀 着 荷 花 水 映 宅, 宅 映 景, 仿 佛 一 片 叶 子 置 身 于 自 然 的 怀 抱 中 三 十 年 后 我 们 依 然 在 一 起 以 老 友 会 的 形 式, 在 私 家 庭 院 中 以 房 会 友 碧 水 苑 采 取 人 车 分 流, 道 路 通 向 每 家 每 户 岛 心 的 生 活 广 场, 提 供 聚 会 娱 乐 互 动 等 多 重 体 验 应 不 同 需 求 提 供 特 别 护 理 家 政 生 活 娱 乐 等 贴 心 陪 护 示 意 图 示 意 图 示 意 图 084
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 2 陶 然 居 临 湖 而 建 的 养 老 公 寓, 针 对 那 些 经 济 条 件 较 好 的 老 年 群 体, 本 区 域 以 双 拼 老 年 公 寓 和 联 排 老 年 公 寓 建 筑 体 现, 拥 有 自 己 的 阳 光 花 园 老 人 们 可 择 邻 而 居, 选 择 与 自 己 志 同 道 合 的 老 友 或 亲 戚 共 度 晚 年 生 活 家 人 入 住 需 提 前 申 请, 可 供 一 些 老 人 养 生 度 假 住 宿 为 本 区 域 住 户 提 供 专 业 护 理 服 务 示 意 图 示 意 图 085
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 3 知 春 园 5 层 多 层 式 老 年 公 寓 以 社 会 化 居 家 养 老 模 式 为 主, 每 个 楼 层 均 有 宽 大 的 医 用 电 梯 直 接 到 达, 每 栋 底 楼 设 有 24 小 时 值 班 室, 每 个 单 位 底 层 有 独 立 的 公 共 活 动 空 间, 以 促 进 成 员 间 的 交 流 和 温 馨 的 家 庭 感 每 户 均 按 照 无 障 碍 住 房 规 范 设 计, 平 坦 无 高 差, 卧 室 洗 浴 间 厨 房 均 设 有 紧 急 报 警 装 置, 室 内 布 局 合 理 每 个 出 入 口 通 道 门 厅 等 公 共 部 位 都 安 装 防 滑 装 置 和 扶 手, 每 个 单 元 两 栋 楼 之 间 还 规 划 了 风 雨 连 廊, 方 便 老 人 们 出 门 活 动 各 建 筑 单 体 走 廊 楼 梯 电 梯 等 公 共 区 域 配 备 应 急 照 明 摄 像 监 控 智 能 呼 叫 系 统, 为 退 休 老 人 提 供 全 方 位 的 保 护 为 本 区 域 住 户 提 供 一 般 护 理 家 人 入 住 需 提 前 申 请, 每 周 只 能 住 一 晚 示 意 图 示 意 图 086
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 颐 养 居 住 区 域 各 建 筑 单 体 走 廊 楼 梯 电 梯 等 公 共 区 域 配 备 应 急 照 明 摄 像 监 控 智 能 呼 叫 系 统, 为 退 休 老 人 提 供 全 方 位 的 保 护 ; 健 康 膳 食 配 送 到 家, 家 事 琐 事 均 有 专 人 为 其 服 务 ; 每 户 的 设 计 都 充 分 考 虑 老 年 人 特 征, 并 进 行 品 牌 装 修 设 计, 所 有 装 修 材 料 都 严 格 按 照 国 家 标 准, 尽 量 采 用 不 燃 性 材 料, 如 防 火 木 地 板 防 火 吸 音 板 等 地 面 地 板 除 防 火 外 还 要 考 虑 选 择 较 好 的 防 滑 性 材 料 所 有 设 施 的 拐 角 都 尽 量 圆 滑 并 消 除 地 面 高 低 差 设 计 上 一 定 要 满 足 老 年 人 对 阳 光 的 需 求, 并 且 通 风 隔 潮 087
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 2 生 活 服 务 区 1 知 慧 堂 ( 老 年 大 学 ) 2 享 乐 会 ( 活 动 中 心 ) 3 品 膳 馆 ( 营 养 配 餐 中 心 ) 4 生 活 配 套 5 物 业 管 理 中 心 5 4 3 1 2 088
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 1 知 慧 堂, 让 曾 经 的 梦 想 继 续 辉 煌! 老 年 大 学 是 一 处 提 供 学 习 交 流, 满 足 老 有 所 学 的 文 化 场 所, 其 中 设 备 先 进, 功 能 完 善, 环 境 雅 致 视 听 效 果 俱 佳 的 影 视 厅, 感 受 经 典 电 影 带 来 的 视 觉 冲 击, 聆 听 音 乐 会 的 美 妙 韵 律, 观 看 精 彩 的 文 艺 演 出 ; 钢 琴 古 筝 舞 蹈 陶 艺 雕 刻 书 画 摄 影 等 各 类 培 训 班, 部 分 课 程 除 聘 用 专 业 授 课 教 师 之 外, 还 可 由 入 住 老 年 人 申 请 担 当 教 师, 实 现 老 有 所 学 老 有 所 用, 充 实 老 年 人 的 精 神 生 活 ; 舒 适 明 亮 的 阅 览 室, 步 入 书 籍 世 界, 在 翻 阅 中 慢 读 细 品 静 悟 生 活 的 简 静 淡 泊 ; 老 年 大 学 还 建 有 多 间 教 室, 可 开 展 学 术 研 讨 及 国 际 交 流 活 动, 增 强 老 人 之 间 的 互 动 ; 学 习 之 余, 老 年 人 也 可 以 在 音 乐 茶 座, 品 味 茶 韵, 享 受 悠 闲 时 光 丰 富 多 彩 的 精 神 文 化 生 活 让 老 年 人 在 艺 术 的 长 廊 里 流 连 忘 返 089
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 2 享 乐 会, 绽 放 老 人 新 的 活 力! 活 动 中 心 是 一 个 集 娱 乐 休 闲 保 健 为 一 体 的 多 功 能 活 动 场 所 中 心 设 有 羽 毛 球 场 门 球 场 兵 乓 球 室 健 身 房 游 泳 馆 等 运 动 场 所 老 人 们 可 根 据 自 身 的 兴 趣 爱 好 在 中 心 组 建 社 团, 实 现 老 人 们 相 互 之 间 的 交 际 互 动, 增 进 感 情, 减 少 孤 独 感, 使 晚 年 生 活 多 姿 多 彩 090
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 3 品 膳 馆, 用 心 呵 护 老 人 的 健 康! 营 养 配 餐 中 心, 内 有 全 部 入 住 老 人 的 记 忆 卡 资 料, 当 老 人 有 进 餐 需 求 并 在 中 心 定 制 餐 点 后, 中 心 会 根 据 记 忆 卡 中 的 老 人 病 史 注 意 事 项 常 用 药 品 的 禁 忌 食 品, 进 行 不 同 的 营 养 需 求 搭 配, 按 照 科 学 合 理 的 膳 食 搭 配 方 法, 将 各 种 安 全 的 食 材 进 行 定 量 组 合 加 工 包 装, 并 提 供 送 餐 服 务, 及 时 配 送 给 入 住 老 人 091
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 4 生 活 配 套, 悉 心 满 足 老 人 一 切 生 活 所 需! 生 活 配 套, 主 要 规 划 于 项 目 核 心 地 带, 是 集 养 生 服 务 休 闲 等 多 种 功 能 于 一 身, 满 足 老 人 一 切 日 常 所 需 的 多 功 能 生 活 服 务 聚 集 区 其 中 以 大 中 型 超 市 为 主, 有 各 类 社 区 服 务 生 活 便 利 店 洗 衣 餐 饮 邮 局 银 行 美 容 美 发 沐 浴 修 配 按 摩 保 健 等 各 种 服 务 设 施, 并 且 所 有 配 套 都 提 供 上 门 服 务 示 意 图 示 意 图 示 意 图 示 意 图 092
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 5 物 业 管 理 中 心 物 管 人 员 护 理 人 员 和 家 政 人 员 均 进 行 针 对 老 年 人 的 标 准 化 培 训, 统 一 服 装 除 提 供 常 规 性 公 共 服 务 外, 还 提 供 针 对 性 专 项 服 务 和 委 托 性 的 特 约 服 务 如 根 据 每 户 老 人 的 生 活 特 点 病 史 及 特 殊 要 求 进 行 跟 踪 服 务, 家 政 人 员 和 护 理 人 员 以 一 比 十 户 比 例 进 行 配 置, 可 满 足 特 殊 人 群 的 特 殊 要 求, 体 现 人 性 化 物 管 规 划 道 路 采 用 人 车 分 流 的 方 式, 并 且 在 每 个 路 口 设 有 清 晰 可 识 别 的 路 标 和 紧 急 呼 叫 救 助 系 统, 以 应 对 老 年 人 记 忆 力 感 知 下 降 造 成 的 不 便 093
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 每 位 入 住 老 人 均 办 理 一 张 一 卡 通 记 忆 卡 卡 内 记 录 除 老 人 病 史 忌 食 外, 还 具 有 门 禁 就 餐 图 书 馆 服 务 中 心 的 个 人 信 息 识 别 功 能, 卡 内 可 储 存 金 额, 方 便 老 人 日 常 开 销 ; 社 区 巴 士 每 天 往 返 于 项 目 地 与 市 中 心 机 场 火 车 站, 方 便 老 年 人 出 行 ; 项 目 地 配 有 日 常 生 活 用 品 配 送 中 心, 为 居 住 区 的 老 人 提 供 日 常 生 活 用 品 配 送 服 务, 对 每 位 入 住 老 人 的 需 求 提 供 人 性 化 定 制 管 理 ; 每 个 居 住 区 停 放 2-3 辆 电 动 运 送 车, 方 便 老 人 往 返 公 共 服 务 区 ; 每 个 居 住 区 配 备 1 辆 应 急 车, 具 有 摆 放 担 架 的 功 能, 老 人 病 发 时, 可 及 时 就 医 094
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 3 医 疗 康 复 系 统 华 林 安 老 养 生 园 设 有 医 疗 康 复 系 如 图 所 示 : 统, 住 户 成 为 医 疗 康 复 中 心 的 会 员, 建 立 个 人 健 康 档 案, 所 有 档 案 与 医 院 管 理 部 门 联 网, 由 医 护 专 家 定 期 为 老 人 进 行 体 检 健 康 咨 询 指 导 和 医 疗 服 务, 全 科 医 生 定 期 进 行 体 检 并 提 供 健 康 咨 询 和 建 议, 医 院 内 所 有 设 施 均 对 入 住 老 人 开 放, 并 在 紧 急 时 刻 提 供 医 疗 绿 色 通 道, 设 120 急 救 点 与 市 内 大 型 医 院 对 接 每 户 房 间 内 安 装 紧 急 救 助 系 统, 一 旦 发 生 紧 急 情 况, 医 护 人 员 及 时 到 达 现 场 康 复 中 心 为 病 后 初 愈 的 老 人 或 是 身 个 人 健 康 档 案 体 检 与 健 康 咨 询 各 种 日 常 护 理 疾 病 医 疗 服 务 医 疗 绿 色 通 道 临 终 关 怀 疗 养 管 理 模 式 康 复 管 理 模 式 体 需 要 做 疗 养 性 管 理 的 老 人 提 供 人 性 化 护 理, 像 对 待 亲 人 一 样 照 料 他 们 的 生 活, 根 据 护 理 对 象 的 健 康 状 况, 分 为 不 同 的 护 理 级 别, 进 行 针 对 性 看 护 095
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 1 日 常 监 护 站 在 社 区 的 每 个 组 团 各 设 一 个 日 常 监 护 站, 专 职 医 护 人 员 24 小 时 为 老 人 提 供 基 本 医 疗 保 健 服 务 ; 为 组 团 内 的 老 人 们 定 期 进 行 体 检 和 不 定 时 健 康 咨 询 服 务 ; 为 老 人 建 立 详 细 的 健 康 档 案, 所 有 档 案 与 医 院 管 理 部 门 联 网, 以 便 老 人 身 体 不 适 的 时 候, 可 以 准 确 及 时 地 获 知 老 人 的 全 面 信 息, 给 予 正 确 的 诊 治 ; 提 供 上 门 就 诊 服 务 和 急 诊 服 务 096
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 2 社 区 医 疗 中 心 在 老 人 患 病 期 间, 给 予 病 人 全 程 细 微 的 生 理 和 心 理 治 疗 服 务, 精 心 照 顾 他 们 的 日 常 生 活 和 精 神 生 活 ; 定 期 邀 请 北 京 上 海 等 三 级 特 等 医 院 和 三 级 甲 等 医 院 专 科 医 生 前 来 就 诊 ; 医 院 内 所 有 设 施 均 对 入 住 老 人 开 放, 并 在 紧 急 时 刻 提 供 医 疗 绿 色 通 道, 设 120 急 救 点 并 与 市 内 大 型 医 院 对 接 对 需 到 市 内 定 点 医 院 治 疗 的 老 人 安 排 专 车 专 人 陪 同 就 诊 ; 临 终 关 怀 : 给 予 临 终 患 者 生 理 心 理 社 会 等 多 方 面 的 帮 助 帮 助 患 者 减 轻 痛 苦 减 轻 恐 惧 提 高 生 活 质 量 维 持 尊 严, 平 静 地 渡 过 生 命 的 最 后 阶 段 097
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 3 康 复 中 心 康 复 活 动 及 护 理 : 在 老 人 护 理 方 面, 一 再 强 调 三 级 预 防 概 念, 即 预 防 性 的 康 复 急 性 期 功 能 恢 复 及 失 能 后 生 活 适 应 三 大 方 面 其 中, 预 防 性 康 复 属 于 疗 养 管 理 模 式, 急 性 期 功 能 恢 复 及 失 能 后 生 活 适 应 属 于 康 复 管 理 模 式 针 对 不 同 的 管 理 模 式, 采 取 的 疗 养 方 式 不 同, 在 华 林 安 老 养 生 社 区, 采 用 两 种 方 式 相 结 合, 互 为 辅 助, 为 老 年 人 营 造 一 个 健 康 养 生 的 社 区 康 复 中 心 098
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 康 复 中 心 管 理 模 式 管 理 模 式 / 项 目 健 康 疗 养 管 理 模 式 ( 预 防 性 的 康 复 ) 健 康 康 复 管 理 模 式 ( 急 性 期 功 能 恢 复 失 能 后 生 活 适 应 ) 模 式 成 因 模 式 定 义 阐 释 主 要 应 用 领 域 医 疗 支 持 条 件 医 疗 手 段 老 年 人 生 理 老 化 神 经 肌 肉 及 骷 髅 功 能 退 化 以 自 然 疗 法 为 核 心 旨 在 促 进 身 体 心 理 和 生 活 方 式 的 平 衡, 达 致 身 心 健 康 减 压 排 毒 抗 衰 老 肥 胖 皮 肤 和 身 体 护 理 传 统 中 医 医 学 高 科 技 体 检 设 备 健 康 咨 询 和 中 医 师 根 据 老 年 人 健 康 状 况 和 病 情 程 度, 有 针 对 性 地 制 订 疗 养 保 健 措 施 在 日 常 生 活 中 要 以 运 动 姿 势 矫 正 调 整 生 活 作 息 等 方 法, 来 减 缓 功 能 退 化 的 速 度 是 普 遍 性 且 应 时 时 加 以 运 用 的 疾 病 治 疗 重 建 受 损 的 功 能 各 种 疾 病 后 康 复 以 物 理 科 技 疗 法 和 激 素 疗 法 为 核 心, 结 合 自 然 疗 法, 旨 在 促 进 慢 性 病 衰 老 运 动 创 伤 等 的 身 体 康 复 慢 性 病 运 动 创 伤 癌 症 体 检 抗 衰 老 美 容 缩 身 现 代 科 技 医 学 高 科 技 的 医 学 设 备 医 院 或 诊 所 医 疗 专 才 及 软 件 热 疗 法 冷 疗 法 ( 急 性 病 康 复 期 ) 对 高 血 压 冠 心 病 慢 性 肺 心 病 糖 尿 病 老 年 痴 呆 等 疾 病 的 各 种 不 同 康 复 治 疗 ( 慢 性 病 康 复 期 ) 外 伤 功 能 康 复 期 入 院, 进 行 伤 病 矫 治 法 099
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 4 田 园 养 生 区 1 养 生 庄 园 : 养 生 庄 园 由 一 栋 养 生 休 闲 中 心 和 合 院 养 生 公 寓 组 成, 提 供 疗 养 及 养 生 功 效, 庄 园 靠 近 湖 边 及 生 态 园, 处 于 项 目 地 的 最 优 位 置 全 部 使 用 绿 色 食 材, 根 据 个 人 特 质 搭 配 出 营 养 膳 食, 结 合 养 生 理 疗 体 疗 水 疗 药 浴 及 中 西 医 结 合 气 功 按 摩 推 拿 针 灸 刮 痧 等 保 健 项 目, 为 前 来 养 生 疗 养 的 人 群 提 供 专 业 服 务 养 生 庄 园 客 群 : 入 住 老 人 的 亲 人 朋 友 分 支 养 老 院 的 老 年 人 短 期 疗 养 调 理 的 老 年 人 及 国 内 外 探 亲 度 假 疗 养 客 群 等 示 意 图 示 意 图 100
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 2 水 上 乐 园 依 托 园 区 内 天 然 湖 景, 结 合 垂 钓 园 亲 水 平 台 轻 水 泛 舟 等 水 上 游 乐 设 施, 构 建 轻 松 惬 意 自 然 生 态 的 亲 水 休 闲 游 憩 空 间 绚 丽 的 风 景, 葱 葱 的 绿 树, 粼 粼 的 湖 水, 清 新 的 空 气, 常 使 老 人 沉 醉 在 大 自 然 的 怀 抱 中, 让 老 年 人 流 连 忘 返 101
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 5 绿 色 生 态 园 随 着 经 济 的 发 展, 城 市 化 进 程 的 加 快, 城 市 化 生 态 环 境 日 益 恶 劣, 人 们 向 往 回 归 自 然, 向 往 清 新 的 空 气, 茂 密 的 森 林, 清 幽 雅 致 的 环 境, 生 态 的 人 居 同 时 也 希 望 能 够 品 尝 到 健 康 无 污 染 的 绿 色 食 物 生 态 园 的 规 划 让 人 们 的 身 体 在 环 境 污 染 中 解 脱 出 来 ; 让 身 心 在 大 自 然 环 境 中 受 到 洗 礼 和 净 化 ; 让 烦 躁 的 心 平 静 安 详 项 目 区 域 划 分 : 1 养 生 垂 钓 区 2 种 植 园 3 4 3 苗 圃 4 开 心 农 场 1 2 102
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 1 养 生 垂 钓 区 位 于 生 态 园 中 央 的 养 生 垂 钓 区, 忙 时 可 以 用 来 灌 溉, 平 时 也 可 以 用 来 垂 钓 2 种 植 园 园 区 主 要 规 划 作 物 以 绿 色 无 公 害 果 蔬 为 主, 建 设 集 观 光 采 摘 作 物 餐 饮 于 一 体 的 现 代 化 种 植 园, 让 老 人 在 这 里 尽 享 大 自 然 的 美 妙 园 区 内 作 物 种 类 繁 多, 主 要 种 植 日 常 餐 饮 所 需 的 瓜 果 蔬 菜, 如 西 红 柿 土 豆 黄 瓜 苹 果 桃 子 西 瓜 等 园 区 内 的 作 物 可 以 供 长 住 老 人 们 以 及 来 观 光 旅 游 的 亲 朋 们 自 助 采 摘 还 可 以 供 老 人 们 日 常 生 活 使 用, 享 受 原 生 态 健 康 生 活 103
项 目 定 位 及 规 划 建 议 区 域 功 能 介 绍 3 苗 圃 生 态 园 内 还 开 设 花 圃 园 种 植 区, 由 专 人 种 植 品 种 繁 多 的 花 草 植 物, 除 了 供 老 人 欣 赏 外, 还 可 以 装 饰 社 区 内 有 需 要 的 地 方, 有 花 草 种 植 爱 好 的 老 人 也 可 以 参 与 到 花 草 的 培 育 中, 给 爱 好 园 艺 种 植 的 老 年 人 一 个 娱 乐 的 天 地, 体 验 花 开 花 落 的 浪 漫 生 活 方 式 4 开 心 农 场 生 态 园 内 规 划 出 一 部 分 集 休 闲 娱 乐 运 动 于 一 身 的 自 助 农 场 区 域 开 心 农 场, 农 场 内 土 地 以 低 廉 的 价 格 租 赁 给 长 期 居 住 在 养 生 园 的 老 年 人, 并 雇 佣 专 人 看 护 管 理 老 年 人 可 以 在 农 场 中 参 与 种 植, 丰 富 老 年 人 的 日 常 生 活, 享 受 返 璞 归 真 的 田 园 生 活 闲 暇 之 余, 老 人 们 也 可 以 带 孙 子 孙 女 感 受 农 场 的 乡 土 气 息, 并 教 孩 子 们 一 些 农 业 知 识, 增 长 孩 子 们 的 见 识, 也 让 老 年 人 享 受 含 饴 弄 孙 之 乐 社 区 也 会 经 常 邀 请 周 边 的 大 学 青 年 来 参 加 义 务 活 动, 加 强 老 年 人 与 年 轻 人 之 间 的 沟 通 交 流, 并 把 他 们 年 轻 的 活 力 感 染 给 老 人, 让 老 年 人 感 受 到 夕 阳 无 限 好, 并 非 近 黄 昏 104
项 目 定 位 及 规 划 建 议 社 区 相 关 规 划 综 述 开 放 空 间 系 统 充 分 利 用 现 有 自 然 生 态 资 源, 通 过 现 有 水 系 的 整 理, 将 水 系 景 观 引 入 社 区 内 部, 整 合 创 造 出 独 特 的 水 岸 风 情, 借 势 五 干 渠 两 侧 绿 化 景 观, 有 效 提 高 了 居 住 品 质 规 划 形 成 一 环 两 轴 多 点 的 开 放 空 间 格 局 一 环 沿 路 形 成 景 观 绿 化, 同 时 以 水 系 为 纽 带, 串 联 景 观 中 心 组 团 绿 地 湿 地 生 态, 通 过 这 个 环 状 的 景 观 路 径, 可 使 老 人 们 顺 畅 的 走 向 各 个 大 型 绿 化 节 点 与 湖 区, 体 现 安 老 养 生 园 的 开 放 性, 营 造 住 区 与 田 园 交 融 的 生 态 格 局 两 轴 跨 五 干 渠 联 系 主 要 景 观 节 点, 由 景 观 水 系 延 伸 出 的 生 态 绿 廊 与 社 区 的 居 住 休 闲 等 功 能 结 合, 形 成 一 个 自 然 与 人 文 相 互 融 合 的 绿 色 开 放 系 统, 最 终 实 现 养 生 园 完 整 与 统 一 的 空 间 形 态 多 点 规 划 多 个 人 文 景 观 中 心 和 绿 化 景 观 中 心, 同 时 通 过 对 每 一 个 组 团 步 行 绿 化 带 中 心 景 观 水 系 景 观 的 精 心 营 造, 多 点 渗 透, 形 成 丰 富 变 化 的 空 间 序 列, 既 增 加 了 空 间 层 次, 又 提 升 了 社 区 的 环 境 品 质 105
项 目 定 位 及 规 划 建 议 社 区 相 关 规 划 综 述 交 通 系 统 规 划 1. 动 态 交 通 主 干 道 作 为 安 老 养 生 园 的 骨 架, 规 划 形 成 优 美 的 曲 线, 顺 而 不 穿, 通 而 不 畅, 是 养 生 园 各 功 能 片 区 与 周 边 地 区 联 系 的 主 要 通 道 规 划 红 线 15 米 和 9 米 次 干 道 承 担 集 散 交 通 的 功 能, 兼 有 生 活 服 务 的 功 能, 避 免 外 界 干 扰 规 划 红 线 7 米 支 路 支 路 作 为 到 达 性 道 路, 主 要 承 担 进 出 街 坊 的 短 距 离 交 通, 规 划 红 线 3-4 米 2. 静 态 交 通 在 主 入 口 生 活 服 务 区 设 地 上 停 车 场 一 处, 以 满 足 停 车 需 求 3. 无 障 碍 步 行 系 统 整 个 社 区 采 用 无 障 碍 通 道, 设 置 盲 道 护 栏, 室 外 坡 道 等 亲 老 设 施 一 应 俱 全, 最 大 限 度 的 保 证 老 年 人 行 走 安 全 曲 径 通 幽 的 步 行 道 穿 插 于 各 种 生 态 景 观 设 施 中, 配 合 完 善 的 标 示 系 统, 即 可 方 便 老 人 安 全 便 捷 的 到 达 各 种 目 的 地, 也 可 作 为 老 人 户 外 休 憩 游 览 锻 炼 的 理 想 场 所 106
项 目 定 位 及 规 划 建 议 社 区 相 关 规 划 综 述 分 期 建 设 计 划 根 据 东 营 市 经 济 发 展 的 具 体 实 际 和 安 老 养 生 园 的 现 状 要 求, 以 及 城 市 建 设 的 协 同 性, 规 划 将 华 林 安 老 养 生 园 分 为 三 期 进 行 开 发 建 设 一 期 一 期 建 设 区 位 于 项 目 地 主 干 道 北 部, 临 南 二 路 和 东 青 高 速, 集 中 建 设 安 老 养 生 园 的 生 活 配 套 服 务 中 心 碧 水 苑 居 住 片 区 和 陶 然 居 居 住 片 区 的 一 部 分 二 期 二 期 建 设 主 要 是 完 成 主 干 道 以 南 五 干 渠 以 北 区 域, 包 括 医 疗 康 复 区 部 分 陶 然 居 居 住 片 区 以 及 知 春 园 居 住 片 区 三 期 三 期 主 要 完 成 田 园 养 生 区 的 开 发 建 设, 包 括 养 生 休 闲 中 心 合 院 养 生 公 寓 和 水 上 乐 园 107
项 目 定 位 及 规 划 建 议 运 营 管 理 模 式 项 目 结 合 居 家 养 老 与 养 老 院 优 点 运 行 一 站 式 的 CCRC 退 休 养 老 社 区 管 理 模 式 CCRC 的 英 文 全 称 是 Continuing Care Retirement Community 持 续 照 料 退 休 社 区 它 是 一 种 复 合 式 的 老 年 社 区, 通 过 为 老 年 人 提 供 自 理 介 护 介 助 一 体 化 的 居 住 设 施 和 服 务, 使 老 年 人 在 健 康 状 况 和 自 理 能 力 变 化 时, 依 然 可 以 在 熟 悉 的 环 境 中 继 续 居 住, 并 获 得 与 身 体 状 况 相 对 应 的 照 料 服 务 CCRC 的 核 心 : 集 娱 乐 养 生 休 闲 中 心 式 服 务 生 活 护 理 和 医 疗 护 理 为 一 体, 提 供 自 最 初 的 退 休 享 乐 到 最 后 的 临 终 关 怀 这 样 一 站 式 的 终 生 退 休 养 老 服 务 CCRC 社 区 必 须 具 备 的 要 素 : 自 然 环 境 稀 缺 的 景 观 资 源 和 良 好 的 环 境 品 牌 养 生 配 套 完 善 服 务 配 套 和 康 体 医 疗 设 施 多 彩 生 活 家 庭 聚 会 服 务 和 丰 富 活 动 项 目 CCRC 的 主 要 服 务 人 群 : 自 理 型 老 人 居 住 者 在 社 区 中 有 独 立 的 住 所 并 且 生 活 能 够 自 理 介 助 型 老 人 当 居 住 者 的 日 常 生 活 需 要 他 人 帮 助 照 料 时, 他 们 将 从 自 理 转 入 介 助 型 护 理 介 护 型 老 人 当 居 住 者 生 活 完 全 不 能 自 理, 需 要 他 人 的 照 料 时, 他 们 将 转 入 介 护 型 护 理, 得 到 社 区 提 供 的 24 小 时 有 专 业 护 士 照 料 的 监 护 服 务 CCRC 社 区 彻 底 颠 覆 了 传 统 养 老 院, 创 造 了 体 现 人 文 关 怀 的 老 年 生 活 方 式 共 享 模 式 大 幅 降 低 社 区 入 住 成 本, 创 造 了 多 数 人 可 承 受 的 服 务 模 式 通 过 规 模 经 济 和 流 程 创 新 降 低 社 区 运 营 和 医 疗 成 本, 保 证 服 务 品 质 市 场 化 运 作 吸 引 保 险 资 金 等 长 期 资 金 支 持, 降 低 融 资 成 本, 创 新 经 营 模 式 本 项 目 将 运 用 成 熟 的 CCRC 养 老 社 区 管 理 模 式 进 行 运 营 管 理 108
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基 本 经 济 技 术 指 标 一 基 本 参 数 总 值 总 占 地 面 积 约 2000 亩 约 1332000(m2) 农 场 公 园 种 植 园 约 1350 亩 899100(m2) 建 设 用 地 面 积 约 650 亩 ( 亩 ) 432900(m2) 建 筑 面 积 (m2) 178146(m2) 总 体 项 目 容 积 率 (%) 0.34 限 高 ( 米 ) 20m 建 筑 绿 化 率 (%) 77.5% 111
基 本 经 济 技 术 指 标 二 112
基 本 经 济 技 术 指 标 三 产 品 占 地 面 积 (m2) 建 筑 面 积 (m2) 层 数 套 数 单 套 面 积 (m2) 双 拼 老 年 公 寓 38169 20250 3 50 405 双 拼 老 年 公 寓 29395 16422 3 70 234 合 院 老 年 公 寓 138524 9513 2 28 340 联 排 老 年 公 寓 47020 30300 3 100 303 多 层 老 年 公 寓 56039 38760 5 340 114 养 生 山 庄 24171 12583 4 公 共 服 务 区 28563 23186 4 特 别 护 理 区 27302 25286 3 其 他 检 测 面 积 1846 113
项 目 投 资 分 析 一 项 目 直 接 费 用 项 目 直 接 费 用 - 共 建 和 居 住 建 筑 面 :178146m2 114
二 项 目 间 接 费 用 115
三 项 目 税 金 116
项 目 收 益 分 析 一 拟 定 租 金 收 入 : 注 : 本 项 目 采 用 只 租 不 售 的 形 式, 以 下 项 目 收 益 分 析 均 以 租 金 的 形 式 进 行 117
项 目 收 益 分 析 一 拟 定 租 金 收 入 : 1.1 拟 定 租 金 收 入 : 注 : 本 项 目 采 用 只 租 不 售 的 形 式, 以 下 项 目 收 益 分 析 均 以 租 金 的 形 式 进 行 118
项 目 收 益 分 析 一 拟 定 租 金 收 入 : 1.2 拟 定 租 金 收 入 : 注 : 本 项 目 采 用 只 租 不 售 的 形 式, 以 下 项 目 收 益 分 析 均 以 租 金 的 形 式 进 行 119
项 目 收 益 分 析 一 拟 定 租 金 收 入 : 1.3 拟 定 租 金 收 入 : 注 : 本 项 目 采 用 只 租 不 售 的 形 式, 以 下 项 目 收 益 分 析 均 以 租 金 的 形 式 进 行 16-20 年 租 金 : 租 金 按 照 20% 递 增 物 业 类 型 建 筑 面 积 套 数 月 租 金 ( 元 / 月 ) 年 租 金 ( 元 / 年 / 套 ) 年 收 益 双 拼 住 宅 405 50 14,372 172,461 8,623,066 双 拼 住 宅 234 70 8,640 103,680 7,257,600 合 院 住 宅 340 28 13,681 164,167 4,596,674 联 排 住 宅 303 100 13,008 156,101 15,610,061 公 寓 住 宅 114 340 1,801 21,607 7,346,350 合 计 : 588 43,433,750 16-20 年 租 金 收 入 :43433750 5 年 =217168750 元 120
项 目 收 益 分 析 二 总 计 拟 定 租 金 收 入 : 年 限 ( 每 5 年 为 一 个 阶 段 ) 租 金 收 入 ( 元 ) 1-5 年 租 金 收 入 : 125,665,000 6-10 年 租 金 收 入 : 150,811,632 11-15 年 租 金 收 入 : 180,973,958 16-20 年 租 金 收 入 : 217,168,750 20 年 租 金 合 计 收 入 ( 元 ): 674,619,340 121
项 目 收 益 分 析 二 总 计 拟 定 租 金 收 入 : 2.1 拟 定 养 生 休 闲 中 心 收 入 : 养 生 休 闲 中 心 建 筑 面 积 m2 按 照 80% 得 房 率 计 算 使 用 面 积 按 照 养 生 休 闲 中 心 标 准 单 间 面 积 (m2) 房 间 套 数 12583 10066.4 30 336 拟 定 养 生 休 闲 中 心 收 入 : 房 间 套 数 每 天 入 住 率 90% 标 准 间 收 费 ( 元 / 天 ) 天 数 年 收 入 ( 元 ) 336 302 60 365 6613800 122
项 目 收 益 分 析 二 总 计 拟 定 租 金 收 入 : 2.1 拟 定 养 生 休 闲 中 心 收 入 : 123
项 目 收 益 分 析 三 总 计 拟 定 配 套 商 业 及 餐 饮 中 心 租 金 收 入 : 3.1 拟 定 商 业 配 套 及 餐 饮 中 心 出 租 租 金 收 入 : 124
项 目 收 益 分 析 三 总 计 拟 定 配 套 商 业 及 餐 饮 中 心 租 金 收 入 : 3.2 拟 定 商 业 配 套 及 餐 饮 中 心 出 租 租 金 收 入 : 年 限 ( 拟 定 每 5 年 按 照 20% 递 增 ) 收 入 ( 元 ) 1-5 年 收 入 : 24,980,235 6-10 年 收 入 递 增 20%: 29,976,282 11-15 年 收 入 递 增 20%: 35,971,538 16-20 年 收 入 递 增 20%: 43,165,846 20 年 合 计 收 入 : 134,093,901 125
项 目 投 资 估 算 经 估 算 本 项 目 建 设 总 投 资 为 985,427,828 元 拟 定 租 金 收 入 674,619,340 元 项 目 收 益 (20 年 ) = + 拟 定 养 生 休 闲 中 心 收 入 177,514,392 元 + 配 套 商 业 餐 饮 中 心 租 金 收 入 134,093,901 元 =986,227,634 元 126
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