大 数 据 与 评 估 行 业 张 春 利 张 林 楠 梁 文 涛 张 召 ( 北 京 博 林 不 动 产 评 估 有 限 公 司 ) 摘 要 : 世 界 范 围 对 大 数 据 时 代 的 讨 论 日 益 升 级, 各 行 各 业 都 在 围 绕 大 数 据 来 发 现 新 的 商 机 本 文 首 先 介 绍 了 世 界 范 围 内 大 数 据 实 际 应 用 的 案 例, 阐 述 了 大 数 据 的 构 成 要 素 和 价 值, 分 析 了 大 数 据 与 现 有 数 据 在 应 用 逻 辑 基 础 和 平 台 的 差 异 最 后 通 过 对 大 数 据 时 代 的 特 征 含 义 应 用 方 向 以 及 大 数 据 的 创 新 价 值 等 方 面 的 研 究, 结 合 评 估 行 业 发 展 现 状, 对 评 估 行 业 在 大 数 据 时 代 的 发 展 方 向 以 及 操 作 方 案 进 行 了 构 想 和 建 议 关 键 词 : 大 数 据 时 代 评 估 行 业 新 发 展 一 大 数 据 时 代 的 到 来 当 亚 马 逊 通 过 数 据 来 为 你 推 荐 书 籍 的 时 候 ; 当 facebook 通 过 数 据 来 猜 你 喜 好 的 时 候 ; 当 QQ 通 过 数 据 来 为 你 推 荐 可 能 认 识 的 人 的 时 候 ; 当 微 信 通 过 数 据 为 你 搜 索 附 近 的 人 的 时 候 ; 当 谷 歌 在 一 夜 之 间 成 就 了 android 的 时 候 ; 大 数 据 时 代 已 经 无 需 争 辩 地 悄 然 而 至, 而 我 们 正 处 于 时 代 交 替 的 初 期 一 个 全 新 的 时 代 正 在 萌 芽, 一 片 更 加 广 阔 的 天 地 等 待 先 驱 者 纵 情 驰 骋 二 大 数 据 的 意 义 1 大 数 据 的 含 义 所 谓 大 数 据 时 代, 目 前 还 没 有 一 个 统 一 的 定 义, 它 如 哈 姆 雷 特 般, 在 每 个 人 心 中 有 着 不 同 的 认 识 研 究 机 构 Gartner 给 出 了 这 样 的 定 义 : 大 数 据 是 需 要 新 处 理 模 式 才 能 具 有 更 强 的 决 策 力 洞 察 发 现 力 和 流 程 优 化 能 力 的 海 量 高 增 长 率 和 多 样 化 的 信 息 资 产 就 是 说 大 数 据 并 不 单 纯 的 等 于 数 据 大, 虽 然 庞 大 的 数 据 量 是 大 数 据 的 基 础, 但 数 据 大 只 是 一 种 必 然 现 象, 它 是 随 着 人 类 科 技 进 步 而 产 生 的, 而 大 数 据 则 是 通 过 对 数 据 的 重 新 整 理 分 析 以 及 应 用 来 创 造 新 的 价 值, 是 一 种 数 据 应 用 方 式 的 转 变 所 以, 大 数 据 时 代 在 分 析 数 据 时 不 再 采 用 抽 样 分 析 的 方 法 分 析 数 据, 而 是 样 本 = 总 体 对 全 部 数 据 进 行 分 析, 分 析 结 果 的 应 用 也 由 传 统 的 因 果 关 系 转 变 为 相 关 关 系, 即 不 是 为 什 么 而 做, 是 还 有 什 么 可 做 2 大 数 据 的 核 心 大 数 据 的 核 心 预 测, 是 大 数 据 时 代 最 具 价 值 潜 力 的 核 心 内 容 这 意 味 着 你 将 永 远 领 先 其 他 人, 哪 怕 只 有 一 步 之 遥, 收 获 也 是 天 壤 之 别 举 个 例 子, 最 近 最 火 的 综 艺 节 目 非 湖 南 卫 视 的 家 庭 亲 子 真 人 秀 爸 爸 去 哪 儿 莫 属, 自 该 节 目 播 出 后, 收 视 率 一 路 破 3, 力 压 2013 年 前 十 月 众 多 综 艺 节 目, 成 为 湖 南 卫 视 真 正 的 翻 身 之 作 能 创 造 这 样 的 奇 迹 并 非 靠 运 气, 大 数 据 起 到 了 功 不 可 没 的 作 用 湖 南 卫 视 版 爸 爸 去 哪 儿 原 档 节 目 韩 国 的 爸 爸! 我 们 去 哪 儿 啊?, 正 是 依 靠 数 据 挖 掘 创 意 出 的 节 目 统 计 数 据 显 示, 微 博 网 民 日 常 话 题 中 孩 子 的 提 及 率 极 高, 因
此 才 有 了 这 档 节 目 的 题 材 创 意, 也 使 得 节 目 如 此 贴 近 观 众 的 口 味 需 求 这 就 是 大 数 据 创 造 的 奇 迹! 3 大 数 据 的 前 提 大 数 据 的 前 提 是 数 据 的 相 对 开 放 性, 从 我 国 的 现 状 来 看, 数 据 的 开 放 程 度 并 不 乐 观, 所 以 我 们 最 多 只 是 处 于 大 数 据 时 代 的 萌 芽 阶 段, 要 想 长 成 参 天 大 树 还 是 要 以 数 据 的 开 放 为 基 础 的 ( 除 国 家 安 全 信 息 以 及 个 人 隐 私 信 息 外 ) 4 大 数 据 的 要 素 所 谓 大 数 据 的 要 素, 即 大 数 据 的 收 集 分 析 以 及 应 用 过 程 中 必 需 的 设 备, 其 主 要 包 括 相 关 的 软 件 硬 件 设 施 等 ( 如 下 图 ) 也 就 是 说, 大 数 据 时 代 创 造 价 值 的 基 本 流 程 是 : 通 过 信 息 采 集 设 备 来 进 行 数 据 采 集 ; 然 后 将 数 据 通 过 服 务 器 存 储 在 事 先 建 立 好 的 数 据 库 中 以 便 对 数 据 进 行 处 理 ( 庞 大 的 数 据 量 主 要 是 依 靠 云 计 算 来 分 析 数 据, 对 于 硬 件 设 施 的 要 求 是 比 较 高 的 ); 最 后 是 对 于 数 据 分 析 结 果 的 应 用 以 及 数 据 安 全 的 维 护 5 大 数 据 的 价 值 大 数 据 的 价 值 创 新 主 要 来 自 于 以 下 几 个 方 面 : (1) 数 据 的 再 利 用 数 据 创 新 再 利 用 对 于 那 些 收 集 或 控 制 着 大 量 数 据 却 很 少 使 用 的 机 构 是 比 较 实 用 的 创 造 价 值 的 方 式 简 单 的 说, 就 是 通 过 大 数 据 的 关 联 性 思 维 分 析 数 据, 使 数 据 产 生 二 次 价 值 例 如 亚 马 逊 公 司, 客 户 的 数 据 首 先 是 传 统 的 因 果 关 系 思 维 分 析 : 通 过 书 籍 销 售 量 来 调 节 库 存, 可 以 合 理 高 效 的 分 配 资 金 投 入, 提 高 收 益 ; 而 数 据 的 再 利 用 则 是 用 关 联 性 思 维, 主 要 是 通 收 集 客 户 之 前 购 买 的 书 籍 信 息 以 及 客 户 查 找 浏 览 过 那 些 书 籍 然 后 为 客 户 推 荐 客 户 可 能 需 要 的 书 籍, 这 便 是 数 据 的 再 利 用 所 创 造 的 价 值 (2) 重 组 数 据
数 据 的 重 组 就 是 要 激 活 那 些 处 于 睡 眠 状 态 的 数 据, 其 主 要 手 段 是 : 通 过 截 然 不 同 的 数 据 集 和 处 于 睡 眠 状 态 的 数 据 集 合 起 来 当 我 们 将 多 个 数 据 集 的 总 和 重 组 在 一 起 时, 重 组 总 和 本 身 的 价 值 也 比 单 个 总 和 更 大 例 如, 如 今 的 房 产 网 站 都 是 将 房 产 信 息 和 价 格 添 加 在 社 区 地 图 上, 同 时 加 入 附 近 的 交 易 和 物 业 规 格 等 信 息, 以 此 来 预 测 区 域 内 具 体 每 套 住 宅 的 价 值 (3) 可 扩 展 数 据 数 据 的 可 扩 展 性 其 实 是 数 据 再 利 用 的 延 伸, 它 是 指 在 收 集 一 次 数 据 时 尽 可 能 的 为 数 据 设 定 多 种 使 用 方 向, 即 同 一 数 据, 通 过 不 同 的 分 析 方 式 创 造 出 不 同 的 应 用 方 向 (4) 数 据 的 折 旧 值 数 据 是 有 实 效 性 的 例 如, 十 年 前 有 顾 客 在 亚 马 逊 购 买 一 本 书 籍, 而 亚 马 逊 根 据 十 年 前 的 数 据 为 顾 客 推 荐 书 籍, 是 绝 对 不 会 抓 住 客 户 的 所 以 在 建 立 数 据 库 的 时 候 一 定 要 建 立 相 应 的 折 旧 模 型, 并 保 证 数 据 的 更 新 能 够 及 时 进 行, 才 会 在 合 适 的 时 间 使 用 合 适 的 数 据 分 析 结 果 创 造 价 值 (5) 数 据 废 气 数 据 废 气 可 以 成 为 公 司 的 巨 大 竞 争 优 势, 也 可 能 成 为 对 手 的 强 大 进 入 壁 垒, 它 是 用 来 描 述 人 们 在 网 上 留 下 的 数 字 轨 迹 的 艺 术 词 汇, 即 它 是 用 户 在 线 交 互 的 副 产 品, 包 括 浏 览 了 哪 些 页 面 停 留 的 多 久 鼠 标 光 标 停 留 的 位 置 输 入 了 什 么 信 息 等 数 据 废 气 是 许 多 电 脑 化 服 务 背 后 的 机 制, 如 语 音 识 别 垃 圾 邮 件 过 滤 翻 译 等 当 用 户 指 出 语 音 识 别 程 序 误 解 了 他 们 的 意 思 时, 他 们 实 际 上 有 效 地 训 练 了 这 个 系 统, 让 它 变 得 更 好 这 其 中 就 包 括 我 们 现 在 使 用 比 较 频 繁 的 搜 狗 输 入 法, 例 如 在 输 入 法 中 打 WM 则 会 出 现 : 我 们 网 吗 外 面 网 名 等 等, 而 我 们 选 择 了 我 们 想 要 输 入 的 词 语 后, 这 个 词 语 的 序 列 顺 序 就 会 上 升, 搜 狗 正 是 通 过 大 数 据 来 帮 助 人 们 记 忆 日 产 生 活 中 的 打 字 习 惯, 以 方 便 使 用 者 使 用 另 外, 如 果 打 出 fahseng, 则 输 入 法 会 自 动 校 正 为 fasheng, 即 发 生 这 便 是 对 于 数 据 废 气 的 应 用 三 评 估 行 业 依 托 大 数 据 的 发 展 方 向 1 破 冰 之 锤 所 谓 评 估 行 业 大 数 据 的 破 冰 之 锤, 是 指 行 业 间 的 数 据 的 开 放 性, 即 合 作 共 赢, 数 据 共 享 评 估 行 业 若 想 借 助 大 数 据 的 东 风 展 翅 高 飞, 则 必 须 先 建 立 大 合 作 再 建 立 大 数 据 首 先, 促 进 地 区 评 估 机 构 合 作, 以 市 为 单 位 将 城 市 内 的 评 估 机 构 联 合 起 来, 建 立 统 一 的 数 据 库 ( 房 价 数 据 地 价 数 据 客 户 资 料 等 ) 并 且 共 同 管 理 数 据 管 理 分 析 等 人 才 不 需 要 从 评 估 机 构 中 选 择, 而 是 由 机 构 共 同 集 资 雇 佣, 评 估 机 构 只 在 分 析 方 向 上 给 予 意 见 并 拥 有 决 策 权, 但 必 须 召 开 合 作 会 议 审 议 数 据 分 析 方 向, 通 过 后 方 可 交 予 专 门 数 据 分 析 人 员 执 行, 最 终 的 分 析 结 果 供 各 个 评 估 机 构 共 同 使 用 其 次, 以 市 级 评 估 机 构 合 作 为 基 础 建 立 省 级 评 估 机 构 合 作 系 统, 合 作 内 容 及 方 式 同 市 级 方 式 基 本 相 同, 但 需 要 估 价 师 协 会 负 责 相 应 的 管 理 工 作 而 并 非 共 同 管 理, 这 样 避 免 了 过 多 机 构 共 同 管 理 导 致 意 见 不 统 一 管 理 方 向 散 乱 权 利 不 明 确 等 现 象, 技 术 人 员 和 数 据 分 析 人 员 能 够 带 着 明 确 的 目 的 性 来 进 行 工 作 最 后, 必 将 形 成 全 国 大 联 合 即 全 国 评 估 机 构 合 作 体 系
2 评 估 行 业 数 据 挖 潜 (1) 评 估 行 业 数 据 再 利 用 土 地 及 房 产 评 估 时, 评 估 机 构 会 收 集 到 许 多 有 潜 在 价 值 的 数 据, 例 如, 土 地 及 房 产 周 边 的 交 通 情 况 周 围 配 套 设 施 功 能 区 环 境 因 素 等 但 是 这 些 数 据 往 往 除 了 在 报 告 中 使 用 来 确 保 估 价 结 果 准 确 外, 并 没 有 将 其 价 值 完 全 的 挖 掘 出 来 其 实 数 据 本 身 是 具 有 一 定 的 价 值 的, 许 多 中 间 商 就 是 通 过 直 接 销 售 数 据 获 得 利 润, 或 是 用 数 据 当 做 资 金 来 支 付 服 务 费 用 或 商 品 等 而 评 估 机 构 手 中 的 这 些 数 据 对 于 房 地 产 开 发 商 来 说 是 其 保 障 投 资 安 全 的 重 要 依 据 例 如 世 联 在 通 过 评 估 收 集 足 够 的 数 据 后 转 型 针 对 房 地 产 项 目 做 项 目 咨 询 和 可 行 性 分 析, 盈 利 大 幅 提 高, 工 作 量 却 比 从 前 减 少 了 所 以, 评 估 机 构 对 于 数 据 的 再 利 用 是 为 自 己 打 开 了 一 扇 工 作 简 单 利 润 最 大 的 盛 世 之 门 (2) 数 据 重 组 除 了 数 据 的 再 利 用, 数 据 重 组 也 是 将 数 据 转 化 为 价 值 的 重 要 手 段 例 如, 我 们 将 三 维 地 图 ( 或 GIS 系 统 )+ 房 价 + 物 业 等 级 ( 物 业 数 据 等 级 化 处 理 )+ 交 通 通 达 度 ( 以 城 市 交 通 信 息 为 基 础 为 交 通 确 定 通 达 度 标 准 )+ 学 校 医 院 的 配 套 设 施 + 房 价 涨 跌 幅 度 + 开 发 商 信 誉 度 + 房 源 储 备 量 汇 总 到 一 起 形 成 一 个 独 立 的 网 站 平 台, 为 买 房 者 和 卖 房 者 提 供 免 费 的 查 询 服 务, 而 盈 利 则 是 源 于 VIP 客 户 的 有 偿 数 据 使 用 平 台 付 费 广 告 ( 以 房 地 产 广 告 为 主 ) 等 待 开 发 特 色 服 务 但 是, 初 始 数 据 来 源 是 比 较 棘 手 的 问 题, 单 纯 靠 评 估 机 构 来 输 出 这 些 数 据 是 不 太 现 实 的, 毕 竟 评 估 机 构 受 到 其 业 务 量 成 立 时 间 长 短 以 及 数 据 储 备 习 惯 等 决 定 性 因 素 影 响, 可 输 出 数 据 量 有 限 这 就 需 要 评 估 机 构 去 和 中 介 机 构 合 作 共 享 数 据, 再 加 上 本 身 储 存 的 数 据 和 网 上 收 集 的 资 料 ( 例 如 58 同 城 等 拥 有 直 观 数 据 的 网 站 ) 才 能 建 立 如 此 庞 大 的 平 台 当 然, 随 着 平 台 稳 定 的 运 营, 数 据 的 获 取 将 不 再 是 难 题 使 用 者 在 使 用 免 费 的 交 互 平 台 时, 本 身 就 是 将 数 据 直 接 录 入 到 平 台 的 行 为, 就 像 滚 雪 球 一 样, 雪 球 在 往 下 滚 的 过 程 中 没 有 停 止 的 条 件 和 外 力 因 素, 那 么 雪 球 将 会 无 止 境 的 大 下 去 ( 下 图 为 房 价 网 参 考 图 片 )
3 核 心 升 级 大 数 据 时 代 的 核 心 在 于 准 确 的 预 测, 那 么 评 估 行 业 如 何 依 靠 大 数 据 准 确 的 预 测 行 业 未 来 发 展 趋 势, 创 造 新 的 服 务 体 系, 并 从 中 获 取 更 大 的 利 润 呢? 就 现 在 评 估 行 业 的 发 展 方 向 数 据 分 析, 未 来 整 个 行 业 对 于 估 价 师 的 要 求 不 再 是 绝 对 的, 因 为 大 数 据 的 支 撑 可 以 对 不 动 产 的 价 值 计 算 得 非 常 准 确, 哪 怕 是 非 常 特 殊 的 交 易 案 例, 由 于 大 数 据 分 析 中 样 本 = 全 体 其 特 殊 性 不 会 导 致 计 算 结 果 与 实 际 价 值 相 去 甚 远 所 以, 未 来 的 评 估 行 业 资 质 等 级 将 不 会 考 虑 估 价 师 因 素, 而 是 以 评 估 机 构 的 数 据 存 储 量 来 评 定 这 就 意 味 着 未 来 的 评 估 机 构 中 只 需 要 1-2 名 估 价 师 和 一 套 数 据 收 集 分 析 的 软 硬 件 设 备 就 足 够 了 由 于 大 数 据 的 准 确 性 完 全 可 以 使 银 行 降 低 贷 款 风 险 或 者 零 风 险 ( 具 有 普 遍 性 的 不 动 产 ), 所 以 评 估 机 构 只 需 要 向 银 行 提 供 数 据 分 析 结 果 以 及 抵 押 品 风 险 系 数, 就 可 以 完 成 评 估 工 作 那 么, 新 的 服 务 体 系 便 应 运 而 生 : 1 评 估 机 构 真 实 数 据 存 储 量 估 值 2 评 定 评 估 机 构 等 级 3 评 估 机 构 平 台 系 统 建 立 4 银 行 向 评 估 机 构 支 付 平 台 使 用 费 用 ( 租 用 ) 5 个 人 向 评 估 机 构 支 付 平 台 使 用 费 用 ( 单 笔 评 估 ) 6 房 地 产 开 发 商 向 评 估 机 构 支 付 平 台 数 据 使 用 费 用
参 考 文 献 : 社 1 维 克 托 迈 尔 - 舍 恩 伯 格 肯 尼 斯 库 克 耶, 大 数 据 时 代, 浙 江 人 民 出 版 2 孙 海 红, 大 数 据 应 用 遍 地 开 花 产 业 市 场 规 模 暴 增, 前 瞻 网 3 孙 海 红, 得 数 据 者 得 天 下 大 数 据 企 业 抢 占 先 机, 前 瞻 网 作 者 联 系 方 式 : 联 系 人 : 张 春 利 地 址 : 北 京 市 经 济 技 术 开 发 区 荣 京 东 街 3 号 国 融 世 纪 大 厦 17 层 B 座 1519 室 电 话 :13833699680 传 真 :010-87227196 电 邮 :hbzcl@163.com