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211 年 台 州 市 区 房 地 产 市 场 发 展 报 告 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 执 笔 人 : 黄 添 天 212 年 3 月 8 日

主 要 观 点 1. 经 济 增 长 放 缓, 居 民 收 入 较 高 台 州 市 制 造 产 业 发 达, 经 济 发 展 较 快, 经 济 发 展 水 平 在 全 省 属 于 中 等 水 平, 人 均 可 支 配 收 入 较 高,211 年 台 州 市 区 生 产 总 值 达 到 987.2 亿 元, 比 上 年 增 长 9.1%, 增 速 有 所 回 落 ; 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 突 破 3 万 元, 达 到 了 32127 元, 增 长 12.4% 虽 然 台 州 市 有 较 好 的 制 造 行 业 支 撑, 但 受 到 外 围 经 济 的 影 响, 台 州 市 的 经 济 也 面 临 着 工 业 产 值 增 势 不 稳 投 资 结 构 不 尽 合 理 等 考 验 2. 房 价 持 续 上 涨, 投 资 快 速 增 加 台 州 市 区 的 商 品 房 销 售 均 价 近 三 年 来 一 路 上 扬,29 年 销 售 均 价 653 元 / 平 方 米,21 年 销 售 均 价 为 7542 元 / 平 方 米, 涨 幅 为 15.5%,211 年 1-7 月 的 销 售 均 价 为 9929 元 / 平 方 米 与 此 同 时, 房 地 产 开 发 投 资 额 快 速 增 加,211 年 达 到 321.7 亿, 比 21 年 同 期 增 长 了 81.2% 房 地 产 开 发 投 资 虽 然 热 度 不 减, 但 房 地 产 企 业 的 信 心 指 数 却 连 创 新 低,211 年 台 州 市 四 季 度 房 地 产 企 业 家 信 心 指 数 出 现 滑 坡, 仅 为 53.2 点, 较 三 季 度 骤 跌 37.5 点, 与 去 年 同 期 相 比 大 幅 下 滑 81. 点, 跌 入 较 为 不 景 气 区 间, 为 有 史 以 来 最 低 点 高 企 的 房 地 产 开 发 投 资 额 或 是 投 资 惯 性 所 致, 接 连 的 政 策 利 空 已 对 房 地 产 商 的 前 景 预 期 产 生 重 要 影 响 3. 限 购 初 见 成 效, 交 易 缩 量 运 行 211 年 8 月 25 日, 台 州 市 发 布 关 于 进 一 步 落 实 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知, 成 为 住 建 部 给 出 五 条 标 准 后, 第 一 个 限 购 的 二 三 线 城 市 从 商 品 房 月 度 成 交 套 数 来 看, 限 购 令 的 效 果 显 著 211 年 4 月 至 7 月, 台 州 市 区 的 月 成 交 套 数 在 2 套 以 上, 最 高 为 7 月 份 352 套,8 月 份 限 购 令 一 出, 成 交 套 数 应 声 而 落, 当 月 成 交 套 数 为 192 套, 不 到 7 月 份 的 6% 而 9 月 份 1 月 份 的 成 交 套 数 十 分 惨 淡, 竟 只 有 个 位 数, 分 别 为 5 套 和 9 套, 传 统 的 金 九 银 十 犹 如 掉 入 冰 窖 11 月 份 延 续 9 1 月 份 的 惨 淡, 仅 成 交 17 套 限 购 令 对 台 州 市 区 房 地 产 市 场 产 生 了 显 著 影 响 4. 购 房 压 力 较 轻, 租 房 负 担 不 重 台 州 市 区 的 房 价 收 入 比 为 1.5, 即 台 州 市 区 平 均 收 入 的 三 口 之 家 购 买 一 套 9 平 方 米 的 住 房 需 要 1.5 年, 相 比 去 年 的 11. 有 微 弱 减 小 租 金 收 入 比 是 14.2%, 相 比 去 年 同 期 的 16.8% 下 降 了 2.6 个 百 分 点, 租 房 压 力 进 一 步 下 降 5. 房 价 租 金 比 高, 投 资 风 险 积 聚 由 于 房 价 的 上 涨 和 租 金 价 格 的 下 跌, 使 得 近 两 年 内 房 价 房 租 比 不 断 扩 大,211 年 12 月 抽 样 计 算 所 得 的 房 价 房 租 比 高 达 59, 相 比 去 年 同 期 的 524 大 幅 上 升 I 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

目 录 主 要 观 点... I 一 城 市 与 社 会 经 济 发 展... 1 ( 一 ) 制 造 行 业 发 达, 经 济 发 展 放 缓... 1 ( 二 ) 收 入 不 断 增 加, 生 活 持 续 改 善... 2 二 房 地 产 业 发 展... 3 ( 一 ) 房 地 产 投 资... 3 ( 二 ) 房 地 产 施 工 面 积... 4 ( 三 ) 房 地 产 竣 工 面 积... 5 ( 四 ) 房 地 产 交 易... 6 三 房 地 产 调 控 政 策... 7 ( 一 ) 国 家 房 地 产 政 策... 7 ( 二 ) 台 州 市 房 地 产 调 控 政 策... 8 四 房 地 产 市 场 交 易... 9 ( 一 ) 新 建 商 品 房 市 场... 9 ( 二 ) 二 手 房 市 场... 12 ( 三 ) 土 地 市 场... 13 五 房 地 产 运 行 指 标... 14 ( 一 ) 房 价 收 入 比 合 理, 买 房 压 力 不 大... 15 ( 二 ) 房 租 收 入 比 微 降, 租 房 负 担 不 重... 15 ( 三 ) 房 价 房 租 比 上 升, 投 资 风 险 增 加... 16 II 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

一 城 市 与 社 会 经 济 发 展 台 州 位 于 浙 江 省 沿 海 中 部, 市 中 心 处 北 纬 28 度, 东 经 122 度, 属 亚 热 带 季 风 气 候 型 截 至 21 年 底, 台 州 市 户 籍 总 人 口 为 583.1 万 人, 其 中, 市 区 总 人 口 为 154.9 万 人 市 区 由 椒 江 黄 岩 路 桥 3 个 区 组 成, 其 中, 原 椒 江 经 济 开 发 区 于 1997 年 1 月 3 日 由 浙 江 省 人 民 政 府 批 准, 升 级 为 台 州 经 济 开 发 区, 集 省 级 经 济 开 发 区 省 级 台 商 投 资 区 省 级 高 新 技 术 产 业 园 区 于 一 体 的 综 合 性 开 发 区, 肩 负 发 展 经 济, 建 设 新 城 的 双 重 任 务 从 城 市 空 间 结 构 和 功 能 布 局 来 看, 台 州 属 于 组 团 式 城 市, 根 据 台 州 市 区 城 市 总 体 规 划 (22-22 年 ), 台 州 市 城 市 空 间 结 构 为 一 心 四 组 团 一 心 是 指 以 生 态 旅 游 为 主 的 发 展 片 区 的 绿 心 四 组 团 是 指 椒 江 组 团 黄 岩 组 团 路 桥 组 团 滨 海 工 业 组 团 黄 岩 区 将 会 成 为 工 业 发 展 的 中 心 地 带, 路 桥 的 商 业 金 融 等 将 会 得 到 长 足 的 发 展, 而 椒 江 区 作 为 比 较 大 的 一 个 区, 将 持 续 保 持 高 度 的 人 口 密 度 和 台 州 行 政 中 心 的 地 位 ( 一 ) 制 造 行 业 发 达, 经 济 发 展 放 缓 台 州 制 造 业 门 类 齐 全, 目 前 已 形 成 了 汽 车 摩 托 车 及 配 件 医 药 化 工 家 用 电 器 等 5+1 主 导 产 业 获 得 了 国 家 级 汽 车 零 部 件 出 口 基 地 全 国 化 学 原 料 药 基 地 中 国 缝 制 设 备 制 造 之 都 中 国 再 生 金 属 之 都 中 国 水 泵 之 乡 中 国 阀 门 之 都 等 称 号, 国 家 级 工 业 生 产 基 地 增 至 49 个 211 年, 全 市 实 现 生 产 总 值 2794.9 亿 元, 按 可 比 价 计 算, 比 上 年 增 长 9.1%, 增 幅 比 上 年 回 落 4 个 百 分 点 台 州 市 产 业 结 构 逐 步 进 行 升 级 和 优 化, 三 次 产 业 增 加 值 分 别 达 19 亿 元 1444 亿 元 1162 亿 元, 三 次 产 业 结 构 由 21 年 的 6.6:52.3:41.1 调 整 为 6.8:51.6:41.6 台 州 市 区 生 产 总 值 为 987.2 亿 元, 比 上 年 增 长 9.1% 台 州 市 区 的 三 个 城 区 中, 椒 江 区 实 现 生 产 总 值 352.6 亿 元, 增 长 8.%, 增 幅 为 三 个 城 区 最 低 ; 黄 岩 区 267.4 亿 元, 增 长 9.2%; 路 桥 区 实 现 生 产 总 值 367.2 亿 元, 增 长 了 1.%, 为 三 个 区 中 增 长 最 快 211 年 台 州 市 5 万 及 以 上 工 业 实 现 工 业 增 加 值 833.8 亿 元, 同 比 增 长 12.2%; 完 成 固 定 资 产 投 资 114.1 亿 元, 比 上 年 增 长 了 16.2%; 全 市 财 政 总 收 入 37.5 亿 元, 增 长 19.3%; 全 社 会 消 费 品 零 售 总 额 1132.4 亿 元, 同 比 增 长 17.9%, 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 1.3% 1 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

12 8 4 256 294 341 45 468 544 63 71 729 855 987 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 图 1.1 台 州 市 21-21 年 台 州 市 区 生 产 总 值 ( 单 位 : 亿 元 ) 虽 然 台 州 市 经 济 发 展 有 较 好 的 制 造 产 业 支 撑, 但 由 于 国 际 经 济 的 暗 淡 和 国 内 政 策 的 趋 紧, 台 州 市 经 济 也 面 临 着 工 业 生 产 增 势 不 稳 工 业 经 济 效 益 下 滑 服 务 行 业 增 速 回 落 投 资 结 构 不 尽 合 理 价 格 形 势 比 较 严 峻 等 等 一 系 列 的 考 验 ( 二 ) 收 入 不 断 增 加, 生 活 持 续 改 善 211 年, 台 州 市 区 城 镇 居 民 人 均 家 庭 总 收 入 为 35616 元, 比 上 年 增 长 16.6%; 其 中 可 支 配 收 入 人 均 为 32127 元, 比 上 年 增 长 12.4%, 名 义 增 幅 较 上 年 提 升 2. 个 百 分 点 但 是, 扣 除 价 格 因 素,211 年 市 区 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 仅 增 长 5.7%, 实 际 增 幅 和 上 年 基 本 持 平 市 区 农 民 可 支 配 收 入 为 14555 元, 比 上 年 增 长 14.9% 整 体 来 看, 台 州 市 区 城 镇 居 民 的 可 支 配 收 入 增 速 恢 复 到 了 金 融 危 机 前 的 水 平 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 收 入 139 1239 1452 1665 1831 1995 2224 2418 2588 2858 3212 增 速 (%) 13.3 19.2 17.2 14.6 1. 9. 11.5 8.7 7.1 1.4 12.4 25 2 15 1 5 图 1.2 台 州 市 区 人 均 可 支 配 收 入 ( 单 位 : 元 ) 2 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

211 年 台 州 市 区 城 镇 居 民 的 消 费 性 支 出 为 22648 元, 比 上 年 增 加 15.4%, 扣 除 价 格 因 素, 实 际 增 长 8.6% 消 费 支 出 构 成 中, 有 五 个 大 类 增 幅 达 2% 以 上, 依 次 为 : 设 备 用 品 及 服 务 类 人 均 支 出 118 元, 比 上 年 增 长 28.3%; 衣 着 类 人 均 支 出 2669 元, 比 上 年 增 长 27.4%; 居 住 类 人 均 支 出 1491 元, 比 上 年 增 长 25.4%; 其 他 商 品 和 服 务 类 人 均 支 出 683 元, 比 上 年 增 长 24.2%; 医 疗 保 健 类 人 均 支 出 1228 元, 比 上 年 增 长 23.9% 食 品 类 支 出 增 长 也 较 快, 人 均 7962 元, 比 上 年 增 长 17.2% 根 据 浙 江 省 发 改 委 省 统 计 局 联 合 对 21 年 全 省 及 11 个 市 的 社 会 发 展 水 平 进 行 综 合 评 价 后 发 布 的 27-21 年 浙 江 省 社 会 发 展 水 平 综 合 评 价 报 告 显 示, 台 州 市 的 城 镇 居 民 人 均 住 房 建 筑 面 积 这 项 指 标 位 列 全 省 首 位 二 房 地 产 业 发 展 从 历 年 的 商 品 房 成 交 情 况 和 房 地 产 开 发 投 资 额 来 看, 台 州 市 的 房 地 产 市 场 发 展 过 程 可 分 为 三 个 阶 段 : 起 步 培 育 阶 段 (2-24 年 ) 蓄 势 整 理 阶 段 (25-28 年 ) 和 放 量 扩 张 阶 段 (29-211 年 ) 在 起 步 培 育 阶 段, 房 价 不 高 但 逐 渐 上 涨 成 交 量 不 大 没 有 发 生 质 的 变 化 房 地 产 开 发 投 资 额 稳 步 增 加 在 蓄 势 整 理 阶 段, 房 价 上 了 一 个 台 阶 后 保 持 相 对 平 稳 成 交 量 略 微 放 大 房 地 产 开 发 投 资 额 波 动 ; 放 量 扩 张 阶 段 则 表 现 出 价 格 继 续 上 涨 成 交 面 积 放 量 增 长 房 地 产 开 发 投 资 额 居 高 不 下 下 面 分 别 从 房 地 产 开 发 投 资 房 地 产 施 工 面 积 竣 工 面 积 以 及 房 地 产 市 场 交 易 情 况 等 几 个 方 面 分 别 给 出 具 体 分 析 ( 一 ) 房 地 产 投 资 2-24 年 间, 台 州 市 房 地 产 开 发 投 资 逐 年 增 加, 但 始 终 低 于 百 亿, 从 24 亿 元 增 加 到 了 87 亿 元 ;25-27 年, 投 资 额 在 9 亿 元 至 12 亿 元 之 间 波 动 ; 自 27 年 以 来, 台 州 市 房 地 产 开 发 投 资 额 又 连 年 增 长, 增 长 幅 度 保 持 在 2% 以 上, 涨 幅 较 快 27 年 国 内 房 地 产 市 场 一 片 火 热, 房 地 产 开 发 投 资 额 仅 为 96 亿 元, 低 于 25 年 的 116 亿 元, 此 后 投 资 额 快 速 增 加,21 年 将 近 27 年 的 两 倍,211 年 投 资 额 已 超 过 27 年 全 年 的 三 倍,211 年 房 地 产 开 发 投 资 额 达 到 321.7 亿 元, 比 21 年 同 期 增 长 了 81.2% 3 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

35 3 25 2 15 1 5 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 投 资 额 ( 亿 元 ) 32 47 57 87 116 12 96 126 152 196 321.7 增 幅 (%) 33.3 46. 9 21.3 52..6 33.3 12.1 5.9 31.3 2.6 28.9 81.2 1 8 6 4 2 2 投 资 额 ( 亿 元 ) 增 幅 (%) 数 据 来 源 : 台 州 市 统 计 局 图 2. 1 台 州 市 历 年 房 地 产 开 发 投 资 及 其 增 长 率 从 211 年 各 月 度 投 资 额 来 看, 6 月 份 投 资 额 度 最 高 达 到 了 42.9 亿 元, 去 年 同 期 仅 为 17.11 亿 元, 同 比 增 长 了 151.%;7 月 8 月 均 有 所 回 落, 9 月 份 投 资 额 为 28. 亿, 相 比 去 年 同 期 仍 增 长 了 71.% 之 多 ; 21 年 单 月 投 资 额 最 高 的 为 11 月 份 23.4 亿 元, 而 211 年 单 月 最 高 投 资 额 为 6 月 份 达 到 了 42.9 亿 限 购 令 出 台 后 的 8 月 和 9 月 的 投 资 额 回 落 到 3 亿 元 以 下,1 月 份 起 又 回 升 到 3 亿 上 方, 印 证 房 地 产 开 发 的 投 资 增 速 之 快, 热 度 不 减 5 4 3 2 1 1 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 25 2 15 1 5 5 1 21 12.4 12.4 16.4 2. 17.1 11.5 14.9 16.66 19.5 23.4 18.6 211 29.5 31.4 6.5 22.1 42.9 36.5 26.6 28.3 34.1 32.3 31.4 同 比 (%) 138.5 152.9 6.1 1.8 15.9 216.3 78.8 7.77 75.5 37.7 69.1 数 据 来 源 : 台 州 市 统 计 局 图 2.22 21-211 台 州 市 房 地 产 开 发 投 资 额 月 度 变 化 ( 单 位 : 亿 元 ) ( 二 ) 房 地 产 施 工 面 积 26 年 以 来, 台 州 市 房 屋 施 工 面 积 不 断 增 加,26 年 台 州 全 市 房 屋 施 工 面 积 为 1238 万 平 方 米,211 年 达 到 了 2367 万 平 方 米, 5 年 间 增 长 了 91.1% 26-29 年 间 涨 幅 较 小, 每 年 增 加 的 施 工 面 积 均 在 1% 以 下, 在 房 地 产 市 场 火 爆 的 27 年, 涨 幅 仅 为 3.9% 21 和 211 年 施 工 面 积 均 有 大 幅 增 加, 分 别 增 4 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

加 了 23.9% 和 31.4% 25 2 15 1 5 26 27 28 29 21 211 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1238 1286 134 1455 182 2367.4.3.3.2.2.1.1. 同 比 增 长 6.8% 3.9% 4.2% 8.6% 23.9% 31.4% 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 增 长 图 2.3 26-211 年 台 州 市 房 屋 施 工 面 积 ( 三 ) 房 地 产 竣 工 面 积 台 州 市 的 房 屋 竣 工 面 积 波 动 较 大 26 年 竣 工 面 积 比 25 年 大 幅 减 少 了 37.9%,27 年 与 28 年 均 有 所 增 加,28 年 的 竣 工 面 积 接 近 3 万 平 方 米 29 年 竣 工 面 积 同 比 大 幅 减 少 到 17 万 平 方 米,21 年 与 之 基 本 持 平, 这 两 年 的 施 工 面 积 与 28 年 相 比 均 有 所 增 长, 而 竣 工 面 积 却 减 少 了 四 成 到 211 年, 房 屋 竣 工 面 积 同 比 大 幅 增 长 了 91.4%, 达 到 了 339 万 平 方 米 4 3 2 1 26 27 28 29 21 211 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 189 232 291 17 177 339 1..8.6.4.2..2.4.6 同 比 增 长 37.9% 22.7% 25.3% 41.6% 4.1% 91.8% 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 增 长 图 2.4 26-211 年 台 州 市 历 年 房 屋 竣 工 面 积 5 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

( 四 ) 房 地 产 交 易 2 年 到 21 年 间, 台 州 市 商 品 房 价 格 不 断 上 涨 2-24 年 间, 商 品 房 价 格 从 1654 元 / 平 方 米 上 涨 至 26 元 / 平 方 米, 四 年 上 涨 1 元 / 平 方 米 左 右 ; 25-27 年, 房 价 在 4 元 / 平 方 米 到 5 元 / 平 方 米 之 间 小 幅 波 动, 但 比 前 三 年 的 房 价 已 有 大 幅 增 加 ;28 年 以 来, 房 价 以 每 年 近 千 元 每 平 方 米 的 幅 度 上 涨, 涨 势 较 快 根 据 台 州 市 统 计 局 公 布 的 211 年 1-7 月 的 交 易 数 据, 前 7 个 月 的 成 交 均 价 达 到 了 9322 元 / 平 方 米 1 8 6 4 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 7 6 5 4 3 2 1 1 商 品 房 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 172 1948 2651 2594 4177 4726 511 5381 6435 7148 9322 同 比 (%) 4. 13.3 36.1 2.2 61. 13.1 7.9 5.5 19.6 11.1 3.4 商 品 房 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 同 比 (%) 图 2.5 21-211 台 州 市 商 品 房 销 售 价 格 注 : 因 台 州 市 统 计 局 自 8 月 起 不 再 公 布 成 交 均 价,211 年 数 据 为 1-7 成 交 均 价 2-24 年 间, 商 品 房 销 售 面 积 在 1 到 2 万 平 方 米 之 间 曲 折 增 长 ; 25-27 年 间, 销 售 面 积 突 破 2 万 并 接 近 3 万 平 方 米 ;28-211 年, 商 品 房 销 售 面 积 大 幅 波 动,28 年 受 金 融 危 机 影 响 低 于 27 年 仅 为 228 万 平 方 米, 29 年 受 救 市 政 策 推 动 一 举 超 过 4 万 平 方 米,21 年 虽 有 调 控 政 策, 但 仍 然 创 纪 录 的 达 到 了 464 万 平 方 米, 为 2 年 的 四 倍 左 右, 而 当 年 的 成 交 额 则 为 2 年 的 18 倍 之 多 211 年 8 月 起 成 交 量 迅 速 回 落,9 1 11 月 份 更 是 地 量,12 月 份 有 所 回 升, 当 月 销 售 面 积 为 33.7 万 平 方 米, 全 年 累 计 商 品 房 销 售 面 积 为 329.6 万 平 方 米, 比 21 年 大 幅 减 少 了 28.9%, 降 幅 为 近 十 年 最 大 6 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

5 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 138. 119. 169. 176. 184. 26. 281. 228. 422. 464. 329.6 同 比 (%) 25.5 13.8 42. 4.1 4.5 41.3 8.1 18.9 85.1 1. 28.9 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 (%) 1 8 6 4 2 2 4 图 2.6 台 州 市 历 年 商 品 房 销 售 面 积 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 成 交 额 ( 亿 元 ) 23.7 23..2 44.8 45.7 76.9 122. 143. 122. 271. 331. 186 同 比 (%) 3.5 2. 3 93.3 1.9 68.3 59.9 16.7 14. 121. 22.1 34.2 14 12 1 8 6 4 2 2 4 成 交 额 ( 亿 元 ) 同 比 (%) 图 2.7 21-211 年 台 州 市 商 品 房 成 交 额 注 : 因 台 州 市 统 计 局 自 8 月 起 不 再 公 布 成 交 金 额,211 年 数 据 为 1-7 月 累 计 成 交 额, 增 幅 为 与 21 年 1-7 月 同 比 值 三 房 地 产 调 控 政 策 ( 一 ) 国 家 房 地 产 政 策 211 年, 国 家 延 续 着 21 年 以 来 的 调 控 政 策, 继 续 施 行 限 购 限 贷 政 策, 以 遏 制 房 地 产 价 格 的 上 涨 态 势, 一 些 城 市 还 出 台 限 价 令, 以 期 完 成 房 地 产 价 格 的 调 控 目 标 整 体 而 言, 中 央 政 府 货 币 手 段 信 贷 手 段 行 政 手 段 三 管 齐 7 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

下, 地 方 根 据 自 身 实 际 出 台 相 应 政 策, 全 年 严 厉 调 控 年 的 基 调 得 到 贯 彻 执 行 从 1 月 底 的 国 八 条, 再 到 央 行 的 多 次 上 调 利 率 和 准 备 金, 限 购 政 策 扩 大 至 二 三 线 城 市 限 购 限 贷 购 房 贷 款 利 率 全 面 上 浮 提 升 购 房 付 款 比 例 等 一 系 列 抑 制 购 房 需 求 的 严 厉 措 施, 对 今 年 房 地 产 市 场 走 势 产 生 了 重 要 影 响 表 3.1 211 年 国 家 房 地 产 调 控 政 策 汇 总 政 策 出 台 时 间 文 件 内 容 1 月 14 日,2 月 18 日,3 月 18 日,4 月 21 日,5 月 18 211.1 日,6 月 2 日 共 6 次 提 高 存 款 准 备 金 率, - 大 型 银 行 存 款 准 备 金 率 达 21.5%; 中 小 金 融 机 构 的 存 款 211.6 货 币 准 备 金 率 达 18% 211.1-211.6 2 月 9 日,4 月 6 日,7 月 7 日 共 3 次 加 息, 一 年 期 存 款 利 率 为 3.25%, 商 业 贷 款 利 率 为 6.8%, 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 为 4.7% 信 贷 211.1.26 国 八 条 二 套 房 贷 款 首 付 不 低 于 6%; 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 扩 大 限 购 范 围 加 大 限 购 力 度, 要 求 直 辖 市 省 会 城 市 计 划 单 列 市 (35 个 大 中 城 市 ) 和 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市 要 在 一 定 时 期 实 行 限 购 措 施, 对 本 地 户 籍 家 庭 拥 有 211.1 国 八 条 2 套 及 以 上 不 得 再 购 买, 非 本 地 户 籍 家 庭 拥 有 1 套 及 以 上 住 房 不 能 提 供 当 地 纳 税 或 社 保 缴 纳 证 明 的 不 得 购 买 限 购 令 住 房 截 止 211 年 6 月, 已 有 约 4 个 城 市 出 台 限 购 措 施 楼 房 限 购 令 从 一 线 城 市 传 递 到 二 三 线 城 市 211.8 8 月 25 日, 台 州 市 发 布 关 于 进 一 步 落 实 房 地 产 市 场 调 新 国 五 控 工 作 的 通 知, 成 为 二 三 线 城 市 限 购 首 令 条 9 月 11 日, 衢 州 市 成 为 中 国 第 46 个 宣 布 限 购 的 城 市, 也 是 继 台 州 市 之 后 唯 一 跟 进 限 购 政 策 的 二 三 线 城 市 资 料 来 源 : 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 报 告 211 年 房 地 产 上 市 公 司 发 展 战 略 与 经 营 策 略 比 较 研 究 截 至 211 年 12 月 29 日, 全 国 此 前 执 行 限 购 政 策 的 46 个 城 市 中, 至 少 有 23 个 城 市 明 确 表 态 将 继 续 执 行 限 购 政 策, 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 大 一 线 城 市 全 部 在 列 ( 二 ) 台 州 市 房 地 产 调 控 政 策 211 年 2 月, 台 州 市 政 府 发 布 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 调 控 加 大 住 房 保 障 工 作 力 度 的 实 施 意 见, 实 施 意 见 涉 及 住 房 贷 款 首 付 比 例 加 大 保 障 性 住 房 建 设 促 进 普 通 商 品 住 房 开 工 建 设 加 强 售 房 监 管 等 五 方 面 内 容, 共 有 26 条 8 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

意 见 中 明 确 表 示, 贷 款 购 买 商 品 住 房 的 首 付 款 比 例 不 得 低 于 3%; 第 二 套 住 房 首 付 款 比 例 不 得 低 于 6%, 贷 款 利 率 不 得 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 第 三 套 及 以 上 住 房 暂 停 发 放 住 房 贷 款 新 政 亮 点 之 一 是 购 买 商 品 住 房 严 格 实 行 实 名 制, 已 签 订 商 品 住 房 买 卖 合 同 并 办 理 网 上 备 案 的, 不 得 擅 自 变 更 或 者 解 除 这 将 有 力 打 击 炒 房 者, 抑 制 短 期 炒 房 此 外, 新 政 要 求 商 品 住 房 必 须 公 开 预 售, 未 取 得 预 售 许 可 的 商 品 住 房 项 目, 房 地 产 开 发 企 业 不 得 以 认 购 预 订 排 号 发 放 VIP 卡 等 方 式 向 买 受 人 收 取 或 者 变 相 收 取 定 金 预 定 款 等 性 质 的 费 用 同 时, 进 一 步 加 大 住 房 保 障 工 作 力 度, 加 快 推 进 保 障 性 住 房 建 设, 大 力 发 展 公 共 租 赁 住 房, 解 决 困 难 家 庭 的 居 住 问 题 211 年 8 月 25 日, 台 州 发 布 关 于 进 一 步 落 实 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 ( 简 称 通 知 ), 台 州 成 为 住 建 部 给 出 五 条 标 准 后, 第 一 个 限 购 的 二 三 线 城 市 通 知 在 家 庭 购 房 条 件 套 数 限 制 住 房 情 况 审 查 等 方 面 做 出 新 的 规 定 通 知 强 调, 全 市 市 域 ( 含 所 辖 县 < 市 区 >) 范 围 内 的 家 庭 和 市 域 范 围 外 能 提 供 自 购 房 之 日 起 前 2 年 内 在 本 市 累 计 缴 纳 1 年 以 上 个 人 所 得 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 家 庭, 可 在 市 区 购 买 1 套 新 建 商 品 住 房 对 在 市 区 已 有 2 套 及 以 上 住 房 的 市 域 范 围 内 家 庭 已 有 1 套 及 以 上 住 房 的 市 域 范 围 外 家 庭 不 能 提 供 自 购 房 之 日 起 前 2 年 内 在 本 市 累 计 缴 纳 1 年 以 上 个 人 所 得 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 市 域 范 围 外 家 庭, 暂 停 其 在 市 区 购 买 新 建 商 品 住 房 违 反 规 定 购 房 的, 不 予 办 理 房 地 产 登 记 四 房 地 产 市 场 交 易 ( 一 ) 新 建 商 品 房 市 场 1. 销 售 量 波 动, 限 购 令 成 分 水 岭 211 年 台 州 市 全 市 实 现 商 品 房 销 售 面 积 共 33 万 平 方 米, 比 21 年 减 少 了 28.9%, 也 低 于 29 年 的 422 万 平 方 米 从 台 州 市 全 市 的 月 度 商 品 房 销 售 面 积 来 看, 限 购 令 对 台 州 市 全 市 的 销 售 影 响 较 大 21 年 1-7 月, 台 州 市 共 销 售 商 品 房 面 积 为 19 万 平 方 米,211 年 同 期 为 2 万 平 方 米, 略 增 长 了 5.5% 8 月 份 起,211 年 的 月 度 销 售 面 积 均 低 于 21 年 同 期, 且 下 降 幅 度 较 大, 降 幅 最 大 的 1 月 份 同 比 减 少 了 83.7%, 当 月 销 售 面 积 仅 为 9 万 平 方 米 可 见 限 购 令 虽 是 仅 针 对 台 州 市 区, 但 对 全 市 的 销 售 情 况 产 生 了 影 响 9 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

12. 1. 8. 6. 4. 2.. 1 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 25 2 15 1 5 5 1 211 78.4 26. 24.8 18.1 33.3 19.3 25.4 32.3 9.1 29. 3 33.7 21 15.9 16.2 18.8 17.4 1.6 2.7 39.2 55.5 55.5 79. 44.8 同 比 (%) 26. 6.5 32.3 3.7 214.4 6.6 35.3 41.99 83.7 62.9 24.8 211 21 同 比 (%) 图 4.1 21-211 年 台 州 市 全 市 商 品 房 月 度 销 售 面 积 ( 单 位 : 万 平 方 米 ) 从 台 州 市 区 的 商 品 房 月 度 成 交 套 数 来 看, 限 购 前 后 的 差 异 非 常 大 限 购 前, 台 州 市 区 的 商 品 房 交 易 旺 盛 4 月 份 的 成 交 套 数 为 343 套,5 月 和 6 月 的 成 交 套 数 也 达 到 了 2 套 以 上, 最 高 的 7 月 份 共 成 交 了 352 套 8 月 25 日 台 州 市 限 购 令 出 台, 8 月 份 的 成 交 套 数 为 192 套, 不 到 7 月 份 的 6% %, 由 于 限 购 令 出 台 时 已 近 月 底, 8 月 份 的 数 据 或 很 难 说 明 问 题 接 下 来 的 9 月 份 是 传 统 的 黄 金 月 份, 仅 成 交 了 5 套 商 品 房, 可 谓 是 低 量 1 月 份 依 旧 没 有 起 色, 仅 成 交 了 9 套, 传 统 的 金 九 银 十 皆 以 个 位 数 的 成 交 量 告 终 11 月 份 延 续 9 1 月 份 的 惨 淡, 仅 成 交 17 套 12 月 份 得 益 于 如 荣 安 华 府 白 云 山 名 苑 壹 号 苑 等 几 个 新 开 楼 盘 打 折 销 售, 成 交 量 环 比 大 幅 回 升, 达 到 了 215 套 4 35 3 25 2 15 1 5 125 4 32 343 22 297 352 192 5 9 17 215 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 数 据 来 源 : 台 州 市 房 地 产 管 理 局, 数 据 截 止 至 211 年 12 月 3 日 图 4.2 2111 年 台 州 市 区 商 品 房 月 度 成 交 套 数 ( 单 位 : 套 ) 2. 销 售 额 增 加, 环 比 涨 幅 有 波 动 211 年 1-7 月, 台 州 市 区 商 品 房 成 交 总 额 为 186.4 亿, 相 比 去 年 同 期 增 长 1 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

了 34.1%, 为 21 年 全 年 销 售 额 332 亿 元 的 56.2% 通 常 下 半 年 的 销 售 金 额 要 高 于 上 半 年, 以 29 21 年 来 看, 下 半 年 的 销 售 金 额 分 别 占 到 了 全 年 销 售 总 额 的 6.% 和 64.% 台 州 市 211 年 上 半 年 市 区 销 售 金 额 为 167.3 亿,8 月 起 出 台 的 限 购 令 势 必 对 下 半 年 的 销 售 量 已 产 生 重 要 影 响, 全 年 商 品 房 累 计 销 售 面 积 比 去 年 缩 减 134 万 平 方 米, 下 降 了 29.%, 故 虽 然 今 年 商 品 房 价 格 高 于 去 年, 但 是 今 年 的 销 售 总 额 能 否 超 越 去 年 很 难 说 表 4.1 29-211 台 州 市 区 商 品 房 销 售 额 月 度 数 据 ( 单 位 : 亿 元 ) 1 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 合 计 29 33.5 26.3 1.5 15.7 17.3 31.9 36.1 18.6 13.4 26.6 42.4 272.3 21 71. 15.4 15.9 13.9 8.7 14.1 25.2 48.5 39.9 47.5 31.4 331.4 211 59.7 25.3 3.7 17.8 33.8 19.1 - - - - - 186.4 注 : 台 州 市 统 计 局 自 211 年 8 月 起 停 止 公 布 销 售 额 数 据 3. 成 交 价 上 涨, 环 比 涨 幅 已 收 窄 台 州 市 区 的 商 品 房 销 售 均 价 近 三 年 来 一 路 上 扬,29 年 销 售 均 价 653 元 / 平 方 米,21 年 销 售 均 价 为 7542 元 / 平 方 米, 涨 幅 为 15.5%,211 年 1-7 月 的 整 体 商 品 房 销 售 均 价 为 9929 元 / 平 方 米, 涨 幅 扩 大 到 了 31.6% 今 年 4 月 份 的 销 售 均 价 高 达 12361 元 / 平 方 米, 或 许 正 是 不 断 高 企 的 房 价, 促 成 了 台 州 市 区 限 购 令 的 出 台 表 4.2 29-211 台 州 市 区 商 品 房 销 售 均 价 月 度 数 据 ( 元 / 平 方 米 ) 1 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 29 5626 6491 68 6595 5864 6449 785 7494 7324 7363 5895 21 679 9475 8463 7976 8186 6799 6418 8732 7191 618 7 211 7623 974 12361 9873 1138 9876 数 据 来 源 : 台 州 市 统 计 局, 由 于 8 月 起 不 再 公 布 销 售 均 价, 导 致 数 据 不 可 得 下 表 为 纳 入 台 州 房 地 产 联 合 信 息 网 ( 台 州 市 椒 江 区 房 地 产 管 理 局 主 办 ) 的 观 测 楼 盘 的 成 交 信 息 可 以 看 到, 截 止 211 年 12 月 3 日, 台 州 市 椒 江 区 观 测 楼 盘 中 共 成 交 了 5123 套 商 品 房, 总 面 积 41 万 平 方 米, 其 中 住 宅 占 比 76.%, 总 成 交 金 额 为 45.3 亿, 成 交 均 价 达 到 了 114 元 / 平 方 米 表 4.3 椒 江 区 211 年 商 品 房 销 售 情 况 销 售 金 额 均 价 销 售 面 积 ( 平 方 米 ) ( 元 ) ( 元 / 平 套 数 方 米 ) 总 面 积 住 宅 商 业 办 公 其 他 4531438329 114 5123 41469 31219 2653 213 69817 数 据 来 源 : 台 州 房 地 产 联 合 信 息 网 http://www.576fdc.com/wsbaxs/xs5.asp, 截 止 12 月 3 日 11 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

( 二 ) 二 手 房 市 场 截 止 211 年 12 月 3 日, 台 州 市 区 共 成 交 二 手 房 462 套, 总 面 积 为 36.2 万 平 方 米, 住 宅 占 了 其 中 近 7% 的 成 交 量 四 个 区 中, 开 发 区 的 成 交 量 最 大, 椒 江 区 以 略 微 差 距 紧 随 其 后, 两 个 区 占 了 成 交 总 面 积 的 87% 下 表 为 台 州 市 四 个 区 的 二 手 房 成 交 情 况 表 4.4 台 州 市 二 手 房 成 交 情 况 ( 单 位 : 套, 平 方 米 ) 住 宅 商 业 办 公 其 它 合 计 城 区 套 数 面 积 套 数 面 积 套 数 面 积 套 数 面 积 套 数 面 积 市 本 级 ( 开 发 区 ) 134 1156 198 14463 26 1794 381 1887 1819 16924 椒 江 区 1145 1965 146 288 59 4379 425 1887 1775 152879 黄 岩 区 8 7678 37 2641 117 1318 路 桥 区 225 3384 4 147 18 984 14 2734 351 3774 合 计 2484 261,682 348 34,698 283 22,457 947 42,988 462 361825 数 据 来 源 : 台 州 市 房 管 局 http://www.zjtzfg.gov.cn/default.aspx, 数 据 截 止 211 年 12 月 3 日 由 于 无 法 获 得 台 州 市 区 二 手 房 销 售 价 格 的 信 息, 下 面 以 椒 江 区 二 手 房 成 交 情 况 进 行 分 析 椒 江 区 是 台 州 市 的 大 城 区, 其 房 地 产 市 场 容 量 远 远 大 于 黄 岩 区 和 路 桥 区, 成 交 情 况 也 更 为 活 跃, 因 为 具 有 相 当 的 代 表 性 整 体 而 言,211 椒 江 区 年 二 手 房 成 交 量 低 于 去 年 21 年 3 月 至 12 月 的 总 成 交 套 数 为 1586 套, 而 今 年 1-1 月 的 总 成 交 套 数 仅 为 1135 套, 且 自 8 月 台 州 市 出 台 限 购 令 以 来, 椒 江 区 二 手 房 成 交 量 急 剧 缩 减,8 9 1 三 个 月 的 成 交 量 持 续 下 滑, 总 成 交 套 数 仅 为 237, 而 去 年 同 期 这 三 个 月 的 总 成 交 套 数 达 到 了 512 套, 缩 减 了 54% 可 见 限 购 令 虽 然 仅 限 购 新 建 商 品 房, 但 二 手 房 市 场 已 经 不 可 避 免 的 受 到 波 及 从 成 交 价 格 来 看, 椒 江 区 211 年 成 交 均 价 高 于 21 年, 今 年 1 月 以 来, 二 手 房 成 交 均 价 逐 步 走 高, 从 年 初 的 7626 涨 至 7 月 份 最 高 的 8944 元 / 平 方 米,8 月 9 月 有 所 回 落 根 据 台 州 房 地 产 联 合 信 息 网 公 布 的 二 手 房 交 易 信 息,21 年 椒 江 区 的 二 手 房 成 交 均 价 约 为 628 元 / 平 方 米,211 年 前 1 个 月 的 交 易 均 价 为 8128 元 / 平 方 米, 上 涨 幅 度 为 31% 12 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

数 据 来 源 : 根 据 台 州 房 地 产 联 合 信 息 网 http://www.576fdc.com/ 公 布 数 据 整 理 而 成 图 4.3 台 州 市 椒 江 区 二 手 房 成 交 信 息 ( 单 位 : 套, 元 / 平 方 米 ) ( 三 ) 土 地 市 场 211 年 台 州 市 区 土 地 市 场 交 易 有 所 萎 缩, 成 交 面 积 与 成 交 金 额 遭 腰 斩, 成 交 均 价 降 一 成 211 年 台 州 市 区 公 开 招 拍 挂 土 地 面 积 共 计 163291 平 方 米, 成 交 面 积 13425 平 方 米, 同 比 下 降 了 43.5%; 成 交 金 额 4.3 亿 元, 比 21 年 的 8. 4 亿 急 剧 减 少 了 49. 8%; 整 体 成 交 均 价 亦 有 所 下 滑, 为 39 元 / 平 方 米, 比 上 年 的 3387 元 / 平 方 米 下 降 了 11.1% 211 年 台 州 市 区 商 住 用 地 共 成 交 57.4 万 平 方 米, 比 上 年 减 少 了 3.4%, 占 总 成 交 面 积 的 43.%; 成 交 总 额 为 29.4 亿, 同 比 减 少 55.2%, 占 总 成 交 金 额 的 73. %; 成 交 均 价 为 所 有 类 型 中 最 高, 为 5128 元 / 平 方 米, 比 上 年 的 7962 元 / 平 方 米 下 降 了 35.6% 211 年 台 州 市 区 商 业 用 地 的 成 交 情 况 相 对 较 好, 共 成 交 23123 平 方 米, 同 比 仅 减 少 了 3. 3%, 成 交 金 额 为 7. 亿, 增 加 了 4%, 成 交 均 价 为 3311 元 / 平 方 米, 比 211 年 上 涨 了 7.5% 211 年 共 有 1 块 土 地 流 拍, 面 积 共 计 29184 平 方 米, 其 中 最 大 的 流 拍 地 块 为 32 号 地 块, 出 让 面 积 为 112526 平 方 米, 用 于 商 业 和 住 宅 表 4.5 2111 年 台 州 市 区 土 地 交 易 情 况 成 交 面 积 ( 平 方 米 ) 成 交 金 额 ( 万 元 ) 成 交 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 土 地 用 途 211 21 同 比 211 21 同 比 211 21 同 比 仓 储 78917 56313 4.1% 5443 5497-1.% 69 976-29.3% 工 业 4411 12693-65.% 28225 6825-58.5% 64 539 18.6% 商 业 23123 2997-3.3% 72317 69527 4.% 356 3311 7.5% 住 宅 43284 22564 91.8% 338 478-35.5% 72 287-66.4% 商 住 573925 824256-3.4% 294319 65629-55.2% 5128 7962-35.6% 总 计 13425 237433-43.5% 43342 8447-49.8% 39 3387-11.1% 数 据 来 源 : 台 州 市 国 土 资 源 局 网 站 ; 成 交 均 价 = 成 交 金 额 / 成 交 面 积, 未 考 虑 容 积 率 注 :211 年 纯 住 宅 类 出 让 地 块 仅 有 一 块, 为 椒 江 区 钗 洋 村 立 改 套 地 块, 成 交 均 价 特 别 低 13 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

五 房 地 产 运 行 指 标 为 了 直 观 的 观 测 台 州 市 区 的 房 地 产 市 场 运 行 情 况, 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 自 21 年 起 每 隔 半 年 对 台 州 市 区 的 二 手 房 买 卖 和 出 租 挂 牌 数 据 进 行 抽 样 和 采 集, 数 据 收 集 的 样 本 范 围 为 台 州 市 区 的 商 品 住 宅 小 区, 根 据 各 个 城 区 的 人 口 数 量 和 房 源 分 布, 采 用 分 层 抽 样, 共 采 集 二 手 房 395 个, 出 租 房 样 本 293 个 挂 牌 数 据 主 要 来 自 搜 房 网 台 州 (http://tz.soufun.com/), 数 据 按 台 州 市 区 三 区 进 行 范 围 划 分, 进 而 分 别 测 算 椒 江 区 黄 岩 区 和 路 桥 区 三 个 区 的 挂 牌 房 价 和 租 金 情 况 211 年 12 月 样 本 采 集 及 房 价 租 金 初 步 测 算 情 况 如 表 5.1 所 示 城 区 表 5.1 台 州 市 区 211 年 12 月 样 本 分 布 情 况 二 手 房 样 本 出 租 房 样 本 样 本 数 ( 套 ) 各 城 区 比 例 样 本 数 ( 套 ) 各 城 区 比 例 黄 岩 区 49 12% 37 13% 椒 江 区 269 68% 192 66% 路 桥 区 81 21% 64 22% 总 计 395 1% 293 1% 由 于 测 算 的 数 据 是 未 成 交 的 挂 牌 数 据, 根 据 经 验, 将 初 步 测 算 的 交 易 均 价 和 租 赁 均 价 乘 以 权 重.9 之 后, 更 接 近 真 实 的 成 交 价 格, 因 此 在 计 算 各 项 指 标 时 将 挂 牌 价 格 乘 以.9 后 再 行 计 算 其 中, 房 价 收 入 比 =( 房 价 9)/( 人 均 可 支 配 收 入 3), 表 示 台 州 平 均 收 入 的 三 口 之 家 购 买 9 平 方 米 的 住 房 需 要 的 年 数 ; 房 租 收 入 比 =( 房 租 6)/( 人 均 可 支 配 收 入 3/12), 表 示 在 租 房 (6 平 方 米 ) 情 况 下, 家 庭 房 租 支 出 占 家 庭 收 入 的 比 例 ; 房 价 房 租 比 = 房 价 / 月 租 金, 这 是 反 映 住 房 买 卖 市 场 和 住 房 租 赁 市 场 关 系 的 指 标, 数 值 越 大, 投 资 购 房 的 风 险 也 越 大 211 年 12 月 台 州 市 主 城 区 房 价 收 入 比 房 租 收 入 比 房 价 房 租 比 三 大 指 标 如 下 城 区 二 手 房 挂 牌 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 表 5.2 211 年 12 月 台 州 市 各 城 区 三 大 指 标 月 租 金 挂 牌 均 价 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) 黄 岩 9799 28.8 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 房 价 收 入 区 是 台 州 的 老 城 区, 租 赁 房 源 比 较 充 足 但 是 相 对 建 筑 年 代 也 比 较 久 远, 因 此 租 赁 14 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572 比 房 租 收 入 比 房 价 房 租 椒 江 11665 16.8 1.9 12.6 694 32127 路 桥 167 2.1 1. 15. 532 比 9.2 21.5 34 市 区 总 计 11234 19. 1.5 14.2 59 211 年 12 月 台 州 市 区 的 二 手 房 挂 牌 均 价 达 到 了 11234 元 / 平 方 米, 三 个 区 中 椒 江 区 的 二 手 房 交 易 均 价 是 最 高 的, 达 到 了 11665 元 / 平 方 米, 黄 岩 最 低 为 9799 元 / 平 方 米 ; 而 黄 岩 区 二 手 房 租 赁 均 价 是 三 个 区 里 最 高 的, 达 到 28.8 元 / 平 方 米 椒 江 区 的 租 赁 均 价 是 三 个 区 中 最 低 的, 每 月 16.8 元 / 平 方 米, 这 可 能 是 因 为 椒 江

均 价 比 较 低, 而 黄 岩 区 的 租 赁 房 源 相 对 不 足, 且 房 源 较 多 为 御 景 华 庭 锦 绣 嘉 苑 时 代 广 场 这 样 的 高 端 楼 盘, 拉 高 了 整 体 的 租 赁 价 格 总 体 而 言, 三 个 区 二 手 房 挂 牌 均 价 还 是 比 较 接 近, 而 租 赁 价 格 差 异 较 大 ( 一 ) 房 价 收 入 比 合 理, 买 房 压 力 不 大 根 据 国 际 经 验, 房 价 收 入 比 值 的 合 理 区 间 为 8-1, 若 超 过 1 则 居 民 购 房 困 难 211 年 12 月, 台 州 市 区 的 整 体 房 价 收 入 比 为 1.5, 接 近 国 际 合 理 水 平, 表 明 台 州 市 区 的 居 民 购 房 压 力 不 是 很 大 台 州 市 三 个 城 区 的 房 价 收 入 比 比 较 接 近, 均 在 1 左 右, 最 高 为 椒 江 区 1.9, 最 低 为 黄 岩 区 9.2, 路 桥 区 为 1. 从 21 年 至 211 年 的 四 次 抽 样 统 计 数 据 来 看, 房 价 收 入 比 相 较 去 年 12 月 略 有 下 降, 从 11. 下 降 到 了 1.5, 下 降 是 由 于 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 的 增 加 幅 度 高 于 房 价 的 涨 幅 所 致 表 5.3 21-211 年 台 州 市 区 房 价 收 入 比 时 间 二 手 房 挂 牌 均 价 ( 元 / 平 方 房 价 收 入 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 米 ) 比 21 年 6 月 9149 28583 9.6 21 年 12 月 1471 28583 11. 211 年 6 月 11128 32127 1.4 211 年 12 月 11234 32127 1.5 ( 二 ) 房 租 收 入 比 微 降, 租 房 负 担 不 重 房 租 收 入 比, 是 指 租 房 成 本 占 家 庭 月 收 入 的 百 分 比, 该 比 值 越 大, 说 明 居 民 的 租 房 负 担 越 大 根 据 本 次 抽 样 数 据, 台 州 市 区 211 年 12 月 整 体 房 租 收 入 比 为 14.2, 表 明 台 州 市 区 租 房 居 民 的 收 入 中 有 14.2% 用 于 支 付 房 租 三 个 城 区 的 房 租 收 入 比 差 异 较 大, 最 高 为 黄 岩 区 21.5, 最 低 为 椒 江 区 12.6, 路 桥 区 为 15. 这 主 要 是 由 于 黄 岩 区 是 老 城 区, 出 租 房 源 较 少 房 租 水 平 较 高, 而 椒 江 区 的 出 租 房 源 是 最 丰 富, 租 金 水 平 相 对 较 低 21 年 6 月 至 211 年 12 月 四 次 采 样 发 现, 房 租 收 入 比 稳 步 下 降, 从 18.1 下 降 到 了 14.2, 租 房 压 力 有 所 减 轻 这 是 由 租 金 稳 步 下 降 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 稳 步 增 加 引 起 的 表 5.4 21-211 年 台 州 市 区 房 租 收 入 比 时 间 月 租 金 挂 牌 均 价 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) ( 元 ) 房 租 收 入 比 21 年 6 月 22. 28583 18.1 21 年 12 月 2. 28583 16.8 211 年 6 月 21. 32127 15.7 211 年 12 月 19. 32127 14.2 15 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572

( 三 ) 房 价 房 租 比 上 升, 投 资 风 险 增 加 房 价 房 租 比, 是 每 平 方 米 的 房 价 与 每 平 方 米 的 月 租 金 之 间 的 比 值, 大 致 反 映 了 房 屋 以 出 租 方 式 取 得 的 投 资 回 报 211 年 12 月 台 州 市 区 的 整 体 房 价 房 租 比 为 59, 三 个 城 区 中 椒 江 区 最 高 为 694, 接 近 7, 其 次 为 路 桥 区 532, 而 黄 岩 区 由 于 房 价 最 低 房 租 最 高, 房 价 房 租 比 最 低 为 34 由 于 房 价 上 涨 和 租 金 价 格 下 跌, 使 得 近 两 年 内 房 价 房 租 比 不 断 扩 大, 由 去 年 6 月 的 424 倍 涨 至 本 次 采 样 时 的 59 倍, 表 明 台 州 市 投 资 购 房 的 风 险 不 断 扩 大 表 5.5 21-211 年 台 州 市 区 房 价 房 租 比 二 手 房 挂 牌 均 时 间 价 ( 元 / 平 方 米 ) 租 金 挂 牌 均 价 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) 城 镇 居 民 人 均 可 支 房 价 房 租 比 配 收 入 ( 元 ) 21 年 6 月 9149 21.6 24181 424 21 年 12 月 1471 2. 25889 524 211 年 6 月 11128 21. 28583 528 211 年 12 月 11234 19. 28583 59 16 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 网 址 : http://cres.zju.edu.cn/ 电 话 :571 8792572