2011 年 12 月 份 茂 名 市 房 地 产 分 析 报 告 众 厦 地 产 深 圳 分 公 司 2012-1 - 10
目 录 1 茂 名 经 济 及 城 市 发 展... 2 2 行 业 政 策... 3 3 土 地 市 场... 5 4 新 房 市 场... 5 4.1 新 房 销 售 情 况 统 计 分 析 成 交 面 积 跃 升... 5 4.2 新 房 销 售 情 况 统 计 分 析 成 交 均 价 稳 中 略 降... 5 4.3 新 房 销 售 情 况 统 计 分 析 成 交 套 数 跃 升... 6 4.4 茂 名 市 代 表 楼 盘 12 月 销 售 情 况... 7 5 市 场 总 结 及 预 测... 7 6. 市 场 热 点... 7 Page 1 of 11
1 茂 名 经 济 及 城 市 发 展 (1) 茂 名 规 划 开 发 滨 海 新 区 谋 求 成 国 家 级 新 区 本 月 5 日, 广 东 省 政 府 发 出 通 知, 提 出 了 茂 名 滨 海 新 区 建 设 的 工 作 方 案 根 据 规 划 初 稿, 茂 名 滨 海 新 区 规 划 面 积 1688 平 方 公 里, 包 括 了 现 在 茂 南 区 茂 港 区 电 白 县 的 19 个 镇 3 个 街 道 办 和 高 新 技 术 开 发 区 面 积 达 到 1688 平 方 公 里, 仅 略 小 于 天 津 滨 海 新 区, 比 上 海 浦 东 新 区 和 重 庆 两 江 新 区 都 大 茂 名 希 望 用 20 年 时 间 建 设 这 一 新 区 根 据 国 家 发 改 委 宏 观 经 济 研 究 院 制 作 的 规 划 初 稿, 茂 名 滨 海 新 区 的 总 体 布 局 为 一 城 两 核 三 湾 十 区 一 城 为 滨 海 新 城, 计 划 10 年 后 建 成 区 面 积 达 到 200 平 方 公 里, 人 口 达 到 150 万 人 两 核 为 水 东 湾 核 博 贺 湾 核, 构 成 滨 海 新 城 的 核 心 前 者 用 来 放 置 中 央 政 务 区 和 中 央 商 务 区, 市 政 基 础 设 施 公 共 服 务 设 施 金 融 商 贸 商 务 办 公 文 化 体 育 等, 都 在 水 东 湾 核 博 贺 湾 核 用 来 放 置 物 流 会 展 贸 易 先 进 制 造 业, 港 口 和 运 输 是 这 里 的 重 点 三 湾 为 水 东 湾 水 东 - 博 贺 湾 ; 博 贺 - 吉 达 湾 三 者 分 别 定 位 为 城 市 滨 海 景 观 线 ( 建 滨 水 步 行 道 和 广 场 等 ) 休 闲 度 假 区 ( 建 沙 滩 度 假 区 和 主 题 公 园 等 ) 和 物 流 港 湾 ( 建 物 流 园 和 保 税 港 区 等 ) 十 区 则 包 含 了 中 央 商 务 区 中 央 政 务 区 高 新 技 术 区 休 闲 旅 游 湾 物 流 会 展 区 等 老 城 区 被 定 位 为 十 区 中 的 商 贸 居 住 区 Page 2 of 11
(2) 至 11 月 底 90 项 茂 名 市 重 点 项 目 80 项 开 工 2011 年, 茂 名 市 列 入 考 核 的 省 重 点 项 目 13 项, 总 投 资 为 311.4 亿 元, 年 度 计 划 投 资 47.7 亿 元 到 11 月 底 止, 完 成 年 度 投 资 45.2 亿 元, 完 成 年 度 投 资 计 划 的 94.76%, 累 计 完 成 投 资 80.4 亿 元 ; 到 位 资 金 43.82 亿 元, 资 金 到 位 率 91.87% 已 开 工 项 目 11 项, 未 开 工 项 目 2 项 2011 年 茂 名 市 列 入 省 重 点 建 设 前 期 预 备 项 目 5 项, 总 投 资 281 亿 元, 目 前 正 在 加 快 开 展 前 期 工 作 2011 年, 茂 名 市 重 点 安 排 项 目 90 项, 总 投 资 605.2 亿 元, 年 度 计 划 投 资 108.5 亿 元 ; 前 期 预 备 项 目 155 项, 总 投 资 1425 亿 元 到 11 月 底 止, 已 开 工 项 目 80 项, 开 工 率 89%, 与 去 年 同 期 相 比 提 高 了 33.5 个 百 分 点 ; 到 位 资 金 90.9 亿 元, 资 金 到 位 率 83.8%;1-11 月 份 完 成 投 资 88.2 亿 元, 完 成 年 度 投 资 计 划 的 81.3% (3) 茂 名 市 地 税 去 年 组 织 税 费 收 入 突 破 80 亿 元 2011 年, 茂 名 市 地 方 税 费 收 入 再 创 新 高, 全 市 地 税 系 统 共 组 织 税 费 收 入 81.09 亿 元, 同 比 增 长 32.7%, 增 收 19.98 亿 元 其 中, 税 收 收 入 43.26 亿 元, 同 比 增 长 26.4%, 增 收 9.04 亿 元 ; 社 保 费 收 入 28.54 亿 元, 同 比 增 长 28.8%, 增 收 6.38 亿 元 ; 堤 围 费 收 入 1.48 亿 元, 同 比 增 长 22.9%, 增 收 2751 万 元, 全 年 共 组 织 土 地 增 值 税 收 入 2.52 亿 元, 同 比 增 长 29.4%, 增 收 5737 万 元 为 茂 名 市 经 济 社 会 的 又 好 又 快 发 展 及 和 谐 稳 定 提 供 了 坚 实 的 财 力 保 障 2 行 业 政 策 (1) 截 至 12 月 29 日, 全 国 46 个 限 购 城 市 中 已 经 有 超 过 半 数 表 态 明 年 继 续 执 行 限 购 政 策 据 相 关 统 计, 截 至 12 月 29 日, 全 国 此 前 执 行 限 购 政 策 的 46 个 城 市 中, 至 少 有 23 个 城 市 明 确 表 态 将 继 续 执 行 限 购 政 策, 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 大 一 线 城 市 全 部 在 列 京 沪 广 深 四 大 城 市 全 部 表 态 调 控 不 放 松, 对 购 房 者 的 心 理 影 响 非 常 大, 预 计 在 最 近 几 个 星 期, 宣 布 继 续 限 购 声 明 的 可 能 会 密 集 出 现, 但 种 种 迹 象 表 明, 三 线 城 市 缺 乏 执 行 限 购 的 动 力 国 务 院 于 7 月 14 日 公 布 了 二 三 线 城 市 限 购 的 五 条 标 准, 而 根 据 国 家 统 计 Page 3 of 11
局 公 布 的 全 国 70 个 大 中 城 市 房 价 走 势, 全 国 仍 有 十 余 个 城 市 属 于 限 购 高 危 城 市, 但 限 购 扩 容 的 消 息 至 今 仍 无 下 文 (2) 沪 渝 开 始 房 产 税 改 革 试 点 稳 步 推 进 房 产 税 财 政 部 部 长 谢 旭 人 日 前 在 全 国 财 政 工 作 会 议 上 表 示,2012 年 我 国 将 认 真 总 结 房 产 税 改 革 试 点 经 验, 稳 步 推 进 房 产 税 改 革 试 点 这 一 改 革 试 点 意 在 构 建 长 期 可 持 续 的 制 度 框 架, 是 房 地 产 配 套 改 革 调 控 新 政 的 必 要 组 成 部 分 ; 其 税 负 仅 落 于 多 套 房 的 高 端 部 分, 体 现 再 分 配 调 控 机 制 的 优 化, 符 合 全 社 会 居 民 的 根 本 利 益 和 服 务 于 社 会 和 谐 长 治 久 安 其 收 入 应 尽 可 能 透 明 高 效 地 用 于 地 方 公 共 服 务 (3)12 月 23 日, 住 建 部 表 示 明 年 新 建 保 障 房 和 改 造 房 700 万 套 以 上 全 国 住 房 和 城 乡 建 设 工 作 会 议 12 月 23 日 召 开, 住 建 部 部 长 姜 伟 新 表 示, 明 年 全 国 新 开 工 建 设 保 障 房 和 棚 户 区 改 造 住 房 700 万 套 以 上, 基 本 建 成 500 万 套 以 上, 竣 工 量 要 高 于 今 年 将 继 续 坚 持 房 地 产 调 控 不 动 摇, 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 支 持 居 民 的 合 理 购 房 需 求, 优 先 保 证 首 次 购 房 家 庭 的 贷 款 需 求 2011 年 提 前 并 超 额 完 成 了 开 工 建 设 1000 万 套 的 任 务 而 在 房 地 产 市 场 调 控 方 面, 今 年 以 来, 多 数 地 区 涨 幅 回 落, 房 地 产 市 场 总 体 运 行 平 稳, 调 控 成 效 已 经 显 现 对 于 社 会 关 注 的 房 地 产 调 控, 姜 伟 新 说, 明 年 将 继 续 坚 持 房 地 产 调 控 不 动 摇, 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 要 继 续 落 实 地 方 政 府 对 房 价 调 控 的 责 任 严 格 实 施 差 别 化 住 房 信 贷 税 收 政 策, 支 持 居 民 的 合 理 购 房 需 求, 优 先 保 证 首 次 购 房 家 庭 的 贷 款 需 求 着 力 加 快 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 建 设 加 快 推 进 个 人 住 房 信 息 系 统 建 设 注 重 房 地 产 市 场 长 效 机 制 建 设, 促 进 房 价 合 理 回 归 此 外, 姜 伟 新 介 绍, 明 年 还 将 加 快 完 善 住 房 公 积 金 制 度 配 合 有 关 部 门, 加 快 修 订 住 房 公 积 金 管 理 条 例 (4) 政 策 严 密 调 控 下 2011 年 楼 市 成 交 量 全 线 下 跌 2011 年, 在 调 结 构 稳 物 价 的 大 背 景 下, 中 央 政 府 继 续 加 强 房 地 产 调 控 : 今 年 1 月 国 八 条 出 台, 房 产 税 试 点 改 革 落 地, 拉 开 了 全 国 范 围 严 格 控 制 房 地 产 行 业 的 序 幕 ; 地 方 政 府 逐 步 跟 进, 陆 续 出 台 相 关 政 策, 限 购 限 价 限 贷 全 面 升 级, 限 购 城 市 从 2010 年 的 不 足 20 个 大 幅 增 加 到 40 多 个 ;7 月 初, 国 务 院 常 务 会 议 明 确 二 三 线 城 市 也 要 限 购, 台 州 珠 海 等 二 线 城 市 跟 进,46 城 市 明 确 调 控 细 则 ;10 月 底,1000 万 套 保 Page 4 of 11
障 房 建 设 计 划 提 前 实 现 ;12 月 12 日 至 14 日, 中 央 经 济 工 作 会 议 明 确 指 出 2012 年 将 继 续 坚 持 房 地 产 调 控 政 策 不 动 摇, 促 进 房 价 合 理 回 归 而 房 地 产 市 场 在 多 方 调 控 下 也 开 始 出 现 量 跌 价 稳, 并 逐 渐 呈 现 价 格 下 降 的 趋 势 自 2011 年 第 四 季 度 以 来, 开 发 商 资 金 压 力 不 断 增 大, 促 使 其 开 始 不 断 促 销 跑 量, 大 中 城 市 房 价 出 现 下 行 势 头, 房 价 泡 沫 逐 渐 被 挤 出 1) 成 交 : 一 线 城 市 楼 市 总 体 成 交 量 相 比 2010 年 下 降 19.49% 2) 供 应 : 全 国 主 要 城 市 楼 市 库 存 量 均 处 在 高 位 下 半 年 以 来, 销 售 萎 缩 加 上 新 盘 不 断 上 市, 北 京 上 海 广 州 深 圳 等 城 市 新 房 库 存 量 均 持 续 保 持 在 历 史 高 位 3) 价 格 : 在 政 策 严 厉 打 压 下, 房 价 过 快 上 涨 的 势 头 得 到 了 有 效 遏 制, 调 控 效 果 在 限 购 城 市 显 现 面 临 成 交 量 持 续 低 迷 的 现 状, 北 京 等 大 中 城 市 主 流 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 加 大 促 销 力 度, 拉 低 整 体 成 交 均 价 3 土 地 市 场 本 月 茂 名 市 土 地 成 交 状 况 如 下 : 序 号 宗 地 编 号 转 让 面 积 土 地 用 途 成 交 金 额 出 让 年 限 宗 地 坐 落 受 让 单 位 成 交 日 期 1 Z-2011-015 2061076.9 m2 住 宅 兼 商 服 58930 万 70 2 Z-2011-016 521190.188 m2 住 宅 兼 商 服 14733 万 70 茂 名 市 电 白 县 水 东 湾 新 城 旦 场 片 区 茂 名 市 水 东 湾 碧 桂 园 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2011 年 12 月 25 日 茂 名 市 鸿 信 3 2011-039 29692.70 m2 工 业 602 万 50 精 细 化 工 有 限 公 司 佳 化 化 学 4 2011-040 37286.70 m2 工 业 756 万 50 ( 茂 名 ) 有 茂 名 市 石 化 限 公 司 工 业 区 茂 名 市 顺 锋 2011 年 12 5 2011-041 3200.20 m2 工 业 65 万 50 化 塑 有 限 公 月 31 日 下 司 午 茂 名 市 国 富 6 2011-042 1013.90 m2 工 业 21 万 50 化 工 有 限 公 司 7 2011-043 65471.00 m2 商 服 用 地 9821 万 40 茂 名 市 市 民 茂 名 市 茂 商 大 道 北 侧, 国 有 资 产 经 悦 民 路 东 侧 营 公 司 数 据 来 源 : 茂 名 市 国 土 资 源 局 Page 5 of 11
本 月 共 出 让 住 宅 兼 商 服 用 地 2582267.088 m2, 成 交 金 额 为 73663 万 元, 拿 地 单 位 为 碧 桂 园 商 服 用 地 65471.00 m2 成 交 金 额 为 9821 万, 工 业 用 地 为 71193.5 m2, 成 交 金 额 为 1444 万 元 4 新 房 市 场 4.1 新 房 销 售 情 况 统 计 分 析 成 交 面 积 跃 升 2011 年 12 月 茂 名 全 市 新 房 市 场 共 成 交 面 积 3.69 万 平 米, 较 11 月 份 成 交 面 积 1.7 万 平 米, 环 比 增 长 117% 成 交 面 积 跃 升 主 要 原 因 为 水 东 安 泰 华 府 及 怡 景 湾 项 目 开 盘 2011 年 茂 名 市 各 月 销 售 面 积 走 势 图 ( 单 位 : 万 平 米 ) 60 50 40 30 20 10 0 11.73 4.444.813.34 5.575.74 3.742.323.08 2.7 1.7 3.69 12 合 计 52.9 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 数 据 来 源 : 茂 名 市 房 产 局 4.2 新 房 销 售 情 况 统 计 分 析 成 交 均 价 稳 中 略 降 2011 年 12 月 茂 名 全 市 新 房 市 场 共 成 交 均 价 4050 元 / 平 米, 较 11 月 份 成 交 均 价 4092 元 / 平 米, 环 比 下 降 1% Page 6 of 11
2011 年 茂 名 市 各 月 成 交 均 价 走 势 图 ( 单 位 : 元 / 平 米 ) 4600 4500 4400 4300 4200 4100 4000 3900 3800 4502 4444 4430 4431 4290 4232 4163 4149 4111 4082 4092 4122 4050 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 合 计 数 据 来 源 : 茂 名 市 房 产 局 4.3 新 房 销 售 情 况 统 计 分 析 成 交 套 数 跃 升 2011 年 12 月 茂 名 全 市 新 房 市 场 共 成 交 273 套, 较 11 月 份 成 交 127 套, 环 比 增 长 115% 成 交 量 跃 升, 主 要 原 因 为 水 东 安 泰 华 府 及 怡 景 湾 项 目 开 盘 2011 年 茂 名 市 各 月 成 交 套 数 走 势 图 ( 单 位 : 套 ) 5000 4000 3899 3000 2000 1000 0 843 333 359 234 390 456 294 170 228 192 127 273 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 合 计 数 据 来 源 : 茂 名 市 房 产 局 Page 7 of 11
4.4 茂 名 市 代 表 楼 盘 12 月 销 售 情 况 楼 盘 名 称 建 筑 面 积 ( 平 米 ) 总 套 数 本 月 销 售 套 数 销 售 均 价 动 态 华 夏 世 纪 16 万 900 6 6000-6300 财 富 名 门 20.9 万 1458 2 5800 尾 盘 销 售 粤 西 明 珠 28 万 1268 16 5200 城 市 绿 洲 11.8 万 813 未 知 5500 莱 茵 春 天 16.5 万 416 4 5200 特 价 房 一 口 价 3999 元 / 平 米 起 中 南 名 苑 6.8 万 310 0 5900 锦 绣 双 城 4.8 万 455 12 4800 瑞 宝 花 园 D 栋 约 70 套 新 开 盘 亿 城 名 苑 25 万 1851 0 5200 5 市 场 总 结 及 预 测 12 月 茂 名 市 成 交 价 再 次 走 低, 除 新 开 盘 项 目 外, 其 他 各 盘 成 交 量 也 持 续 低 迷 ; 受 国 家 楼 市 调 控 的 影 响, 及 年 尾 银 行 贷 款 额 度 的 影 响, 加 上 购 房 者 观 望 情 绪 持 续 加 深, 对 房 价 下 降 的 预 期 加 大, 观 望 气 氛 浓 厚, 而 开 发 商 层 面 基 于 对 降 价 后 果 的 考 虑, 持 谨 慎 降 价 的 态 度, 目 前 茂 名 市 场 的 供 需 双 方 仍 然 处 于 胶 着 僵 持 状 态, 本 月 因 水 东 安 泰 华 府 及 怡 景 湾 新 开 盘, 共 贡 献 约 200 套 的 成 交 量, 但 对 于 市 场 均 价 无 拉 升 本 月 茂 名 各 楼 盘 除 莱 茵 春 天 的 特 价 房 活 动 外, 其 他 楼 盘 无 新 促 销 措 施 本 月 茂 名 市 区 市 场 除 锦 绣 双 城 12 月 17 日 开 盘 (D 栋 约 70 套 ), 成 交 约 10 套 外, 无 其 他 新 盘 推 出 本 月 开 始 有 零 星 开 发 商 进 行 促 销 活 动 6 市 场 热 点 6.1 茂 名 2012 年 开 始 全 面 推 行 工 程 质 量 样 板 引 路 住 宅 质 量 实 行 一 户 一 验 自 2012 年 1 月 1 日 起, 茂 名 开 始 在 全 市 范 围 内 全 面 实 施 住 宅 工 程 质 量 分 户 验 收 制 度, 将 分 户 验 收 作 为 住 宅 工 程 竣 工 验 收 必 备 条 件, 凡 未 实 行 分 户 验 收 或 分 户 验 收 不 合 格 的, 不 得 进 行 住 宅 工 程 整 体 竣 工 验 收, 不 予 办 理 工 程 竣 工 验 收 备 案, 不 予 参 评 工 程 质 量 奖 项 Page 8 of 11
同 期 开 始, 全 市 将 全 面 推 行 工 程 质 量 样 板 引 路 制 度 分 户 验 收 制 度, 就 是 一 户 一 验, 是 指 已 按 设 计 文 件 及 合 同 约 定 完 成 全 部 工 作 量 的 住 宅 工 程 在 竣 工 验 收 前, 由 建 设 单 位 组 织 施 工 监 理 设 计 等 单 位, 依 据 国 家 现 行 的 相 关 工 程 质 量 验 收 标 准 规 范 和 经 审 查 合 格 的 施 工 图 设 计 文 件 等, 对 每 户 套 内 的 观 感 质 量 和 使 用 功 能 进 行 的 专 项 质 量 检 查 验 收 活 动 与 分 户 验 收 相 比, 以 前 实 行 的 抽 检 验 收 不 能 完 全 保 障 房 屋 质 量 安 全 房 屋 建 筑 工 程 质 量 样 板 引 路 是 指, 在 每 项 房 屋 建 筑 工 程 开 工 前, 由 施 工 承 包 企 业 根 据 工 程 的 特 点 施 工 难 点 工 序 的 重 点 防 治 工 程 质 量 通 病 措 施 等 方 面 的 需 要, 把 施 工 过 程 中 主 要 的 工 序 和 部 位 按 现 行 相 关 规 范 标 准 的 要 求 制 作 成 实 物 质 量 样 板, 并 将 其 用 于 指 导 施 工 和 质 量 验 收 6.2 莱 茵 春 天 采 用 特 价 房 一 口 价 策 略 房 源 为 2,4,12,13 楼 户 型, 具 体 套 数 不 详, 起 价 3999 元 / 平 米 起, 最 高 价 4800 元 / 平 米 市 场 反 应 冷 淡,12 月 份 销 售 4 套 6.3 锦 绣 双 城 12 月 17 日 新 开 D 栋 房 源 新 开 房 源 为 D 栋 的 约 70 套, 开 盘 优 惠 95 折, 均 价 4800 元 / 平 米, 开 盘 销 售 约 10 套 Page 9 of 11
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