上 市 房 企 再 融 资 开 闸 预 期 增 强, 房 企 融 资 环 境 有 望 进 一 步 改 善 评 级 业 务 部 谷 仕 平 电 话 :010-88090063 邮 件 :gushiping@chinaratings.com.cn 唐 海 亮 电 话 :010-88090141 邮 件 :tanghailiang@chinaratings.com.cn 赵 明 电 话 :010-88090011 邮 件 :zhaoming@chinaratings.com.cn 观 点 简 述 : 国 内 上 市 房 地 产 企 业 再 融 资 中 断 近 三 年 后, 近 期 多 家 房 地 产 企 业 就 棚 户 区 改 造 和 普 通 商 品 房 项 目 发 布 再 融 资 计 划 自 国 五 条 及 各 地 细 则 落 地 以 来, 中 债 资 信 认 为, 政 府 对 房 地 产 调 控 的 思 路 或 正 由 需 求 调 控 转 向 供 给 放 开 结 合 近 期 中 央 政 治 局 会 议 提 出 的 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 方 向 以 及 具 体 的 棚 户 区 改 造 相 关 政 策 目 标, 我 们 认 为 上 市 房 企 再 融 资 放 开 的 可 能 性 正 在 增 大 目 前 房 地 产 企 业 总 体 融 资 成 本 较 高, 政 策 落 地 将 有 利 于 进 一 步 改 善 房 地 产 行 业 融 资 环 境, 降 低 企 业 融 资 成 本, 其 中 中 小 型 上 市 房 企 将 受 益 明 显 第 111 期 ( 总 第 197 期 ) 2013 年 8 月 中 债 资 信 评 估 有 限 责 任 公 司 是 国 内 首 家 采 用 投 资 人 付 费 业 务 模 式 的 新 型 信 用 评 级 公 司 中 债 资 信 将 采 用 为 投 资 人 服 务 由 投 资 人 付 费 的 营 运 模 式, 并 按 照 独 立 公 正 创 新 专 业 的 宗 旨 为 投 资 人 提 供 信 用 评 级 信 用 风 险 评 估 与 管 理 咨 询 等 服 务 公 司 网 站 :www.chinaratings.com.cn 电 话 :010-88090001 地 址 : 北 京 市 西 城 区 金 融 大 街 28 号 院 盈 泰 中 心 2 号 楼 6 层 第 1 页, 共 5 页
近 期 多 家 上 市 房 企 发 布 再 融 资 公 告, 房 企 再 融 资 开 闸 预 期 正 在 增 强 近 期, 北 京 城 建 新 湖 中 宝 等 房 企 纷 纷 发 布 公 告 披 露 再 融 资 相 关 事 宜 ( 见 表 1) 此 外,2013 年 8 月 6 日 晚 金 科 股 份 三 湘 股 份 发 布 公 告,2013 年 8 月 7 日 晚 广 宇 发 展 莱 茵 置 业 发 布 公 告, 皆 因 筹 划 重 大 事 项 停 牌, 而 在 份, 荣 丰 控 股 迪 马 股 份 金 丰 投 资 等 接 连 发 布 公 告, 称 其 控 股 股 东 研 究 筹 划 可 能 涉 及 公 司 的 重 大 事 项 而 陆 续 停 牌, 至 本 报 告 发 布 日, 上 述 公 司 仍 处 于 停 牌 阶 段 表 1: 近 期 房 地 产 企 业 再 融 资 相 关 公 告 一 览 公 司 名 称 公 告 日 期 募 资 用 途 资 金 投 向 项 目 发 行 计 划 北 京 城 建 2013.8.8 卧 龙 地 产 2013.8.8 宋 都 股 份 2013.8.6 保 障 房 项 目 ; 补 充 流 动 性 资 金 保 障 房 代 建 ; 城 中 村 改 造 还 建 房 建 设 中 小 套 型 商 品 房 ; 补 充 流 动 性 资 金 冠 城 大 通 2013.8.6 商 品 住 宅 招 商 地 产 2013.8.6 购 买 资 产 暂 未 披 露 新 湖 中 宝 2013.8.2 棚 户 区 改 造 海 印 股 份 2013.8.2 商 业 运 营 业 务 资 料 来 源 : 各 公 司 公 告, 中 债 资 信 整 理 北 京 世 华 龙 樾 项 目 11 亿 元 ; 北 京 海 梓 府 项 目 7 亿 元 ; 北 京 上 河 湾 项 目 5 亿 元 ; 北 京 平 各 庄 土 地 一 级 开 发 项 目 12 亿 元 ; 补 充 流 动 资 金 4 亿 元 上 虞 市 2011 年 保 障 性 住 房 项 目 代 建 项 目 ; 武 汉 市 汉 阳 区 江 堤 街 鲤 鱼 洲 组 团 城 中 村 改 造 还 建 房 建 设 项 目 南 京 南 郡 国 际 花 园 项 目 8.49 亿 元 ; 杭 州 东 郡 国 际 三 期 项 目 3.85 亿 元 ; 补 充 流 动 资 金 2.66 亿 元 南 京 万 盛 世 纪 新 城 A1/B/C/D 区 ( 项 目 推 广 名 为 冠 城 大 通 蓝 郡 ) 上 海 新 湖 明 珠 城 三 期 三 四 标 段 30 亿 元 ; 上 海 新 湖 青 蓝 国 际 25 亿 元 广 州 国 际 商 品 展 贸 城 项 目 5.84 亿 元 ; 补 充 流 动 资 金 2.50 亿 元 以 不 低 于 9.38 元 / 股 的 价 格, 向 控 股 股 东 城 建 集 团 在 内 的 特 定 对 象 非 公 开 发 行 不 超 过 4.16 亿 股, 募 资 总 额 不 超 过 39 亿 元 向 全 体 投 资 者 发 行 不 超 过 6 亿 元 公 司 债, 期 限 不 超 过 7 年, 单 一 期 限 品 种 或 多 种 期 限 混 合 品 种, 固 定 利 率 非 公 开 发 行 预 计 数 量 不 超 过 31,250 万 股, 募 集 资 金 总 额 不 超 过 15 亿 元 发 行 可 转 债 拟 募 资 不 超 过 18 亿 元 可 转 债 票 面 利 率 不 超 过 4.0%, 期 限 为 自 发 行 之 日 起 6 年 筹 划 发 行 股 份 购 买 资 产 事 项,A 股 B 股 股 票 自 2013 年 8 月 7 日 起 停 牌, 承 诺 争 取 停 牌 不 超 过 30 个 自 然 日 拟 向 特 定 投 资 者 非 公 开 发 行 不 超 过 179,100 万 股 普 通 股, 募 资 总 额 不 超 55 亿 元 拟 非 公 开 发 行 不 超 过 1 亿 股, 计 划 募 集 资 金 8.34 亿 元 从 近 年 国 内 上 市 房 地 产 公 司 融 资 情 况 来 看,2009 年 8 月 金 地 集 团 42 亿 元 再 融 资 方 案 实 施 至 今, 房 企 再 融 资 直 接 用 于 房 地 产 项 目 未 有 任 何 获 批 案 例, 而 招 商 地 产 2009 年 8 月 向 中 国 证 监 会 上 报 增 发 材 料 后 于 2010 年 6 月 撤 回 申 请 文 件 近 期 招 商 地 产 等 房 地 产 企 业 集 中 发 布 再 融 资 公 告, 虽 然 最 终 实 施 仍 需 经 过 证 监 会 审 批, 但 市 场 对 上 市 房 地 产 企 业 再 融 资 开 闸 的 预 期 明 显 增 加 国 五 条 以 来 无 重 大 房 地 产 政 策 出 台, 监 管 层 或 正 酝 酿 房 地 产 政 策 由 需 求 调 控 向 供 给 放 开 转 向 ; 结 合 近 期 棚 户 区 改 造 目 标, 棚 户 区 改 造 相 关 的 再 融 资 方 案 获 批 可 能 性 很 大 2010 年 4 月 新 国 十 条 出 台 至 2011 年 期 间, 房 地 产 调 控 政 策 主 要 集 中 在 需 求 调 控 ( 限 购 限 贷 提 高 住 房 公 积 金 贷 款 及 商 业 按 揭 贷 款 利 率 提 高 首 付 比 例 ) 和 交 易 持 有 行 为 ( 营 业 税 征 收, 上 海 重 庆 房 产 税 ) 1 2012 年 无 重 大 新 政 推 出, 主 要 政 策 集 中 在 既 有 政 策 延 续 2 2013 年 2 月 国 1 详 见 中 债 资 信 行 业 研 究 2011 年 第 23 期 中 国 房 地 产 行 业 研 究 报 告 2 详 见 中 债 资 信 行 业 展 望 2013 年 第 16 期 中 国 房 地 产 行 业 展 望 第 2 页, 共 5 页
五 条 推 出 及 各 地 细 则 温 和 落 地 后, 国 家 无 重 大 房 地 产 政 策 出 台, 但 从 相 关 部 门 的 表 态 及 近 期 加 大 棚 户 区 改 造 力 度 看, 监 管 层 对 房 地 产 调 控 的 思 路 或 由 需 求 调 控 转 向 供 给 放 开 表 2: 国 五 条 以 来 房 地 产 相 关 政 策 意 见 政 策 意 见 出 台 时 间 主 要 内 容 国 土 资 源 部 公 布 2013 年 全 国 住 房 用 地 供 应 计 划 关 于 做 好 2013 年 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 工 作 的 通 知 ( 建 保 [2013]52 号 ) 北 京 市 商 品 房 预 售 资 金 监 督 管 理 办 法 2013 年 4 月 2013 年 4 月 2013 年 6 月 2013 年 全 国 住 房 用 地 计 划 供 应 15.08 万 公 顷, 是 过 去 5 年 年 均 实 际 供 应 量 (9.77 万 公 顷 ) 的 1.5 倍 ; 其 中, 保 障 性 安 居 工 程 用 地 计 划 供 应 4.15 万 公 顷, 商 品 住 房 用 地 计 划 供 应 10.92 万 公 顷, 三 类 住 房 用 地 计 划 占 住 房 用 地 计 划 总 量 的 比 重 进 一 步 提 升 至 79.4% 加 快 落 实 年 度 建 设 任 务 ( 保 障 房 基 本 建 成 470 万 套, 新 开 工 630 万 套 ); 积 极 推 进 棚 户 区 ( 危 旧 房 ) 改 造 ( 本 届 政 府 任 期 内 改 造 1,000 万 套 以 上 ) 商 品 房 的 预 售 款, 开 发 商 禁 止 直 接 收 取, 而 是 要 存 入 银 行 的 专 用 账 户, 开 发 商 按 照 工 程 进 度 的 节 点, 按 比 例 提 取 建 设 款, 以 保 证 楼 盘 的 预 售 款 优 先 用 于 工 程 建 设, 经 济 适 用 房 两 限 房 在 监 管 范 围 之 中 国 务 院 常 务 会 议 国 务 院 关 于 加 快 棚 户 区 改 造 工 作 的 意 见 ( 国 发 [2013]25 号 ) 证 监 会 新 闻 发 布 会 习 近 平 主 持 政 治 局 会 议 研 究 经 济 工 作 全 国 棚 户 区 改 造 工 作 电 视 电 话 会 议 资 料 来 源 : 公 开 资 料, 中 债 资 信 整 理 2013 年 6~7 月 在 过 去 5 年 大 规 模 改 造 棚 户 区 取 得 显 著 成 效 的 基 础 上, 今 后 5 年 再 改 造 城 市 和 国 有 工 矿 林 区 垦 区 的 各 类 棚 户 区 1,000 万 户, 其 中 2013 年 改 造 304 万 户 ; 逐 步 将 非 集 中 成 片 城 市 棚 户 区 统 一 纳 入 改 造 范 围, 同 步 建 设 配 套 市 政 设 施 公 共 服 务 设 施, 确 保 同 步 使 用 对 存 在 闲 置 土 地 炒 地 及 捂 盘 惜 售 哄 抬 房 价 等 违 法 违 规 行 为 的 房 地 产 开 发 企 业, 将 暂 停 上 市 再 融 资 和 重 大 资 产 重 组 ; 对 于 房 地 产 企 业 是 否 存 在 违 反 国 务 院 有 关 规 定 的 情 形, 将 依 据 国 土 资 源 部 的 意 见 来 进 行 认 定 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策, 盘 活 存 量 优 化 增 量 积 极 稳 妥 推 进 以 人 为 核 心 的 新 型 城 镇 化, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 住 房 城 乡 建 设 部 等 六 部 委 在 此 次 会 议 上 要 求, 各 地 要 做 好 棚 户 区 改 造 的 组 织 实 施 工 作, 具 体 包 括 尽 快 落 实 建 设 任 务, 确 保 工 程 质 量 安 全, 落 实 目 标 责 任 制 和 推 进 棚 户 区 改 造 信 息 公 开 等 今 年 4 月 住 建 部 发 文 积 极 推 进 棚 户 区 改 造 ( 建 保 [2013]52 号 ),6 月 国 务 院 常 务 会 议 提 出 5 年 内 再 改 造 棚 户 区 1,000 万 户 并 鼓 励 和 引 导 民 间 资 本 参 与 改 造, 并 在 7 月 进 一 步 以 行 政 法 规 方 式 落 地 7 月 30 日 的 中 央 政 治 局 会 议 提 出 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 不 再 强 调 以 往 的 调 控 提 法 考 虑 到 上 述 政 策 背 景, 我 们 认 为 从 增 加 商 品 房 供 给 的 调 控 思 路 以 及 宋 都 股 份 的 再 融 资 公 告 看, 普 通 商 品 房 项 目 的 再 融 资 获 批 可 能 性 有 所 增 加, 而 棚 户 区 改 造 相 关 的 再 融 资 方 案 获 得 最 终 通 过 的 可 能 性 很 大 若 政 策 落 地 将 有 利 于 进 一 步 改 善 房 地 产 行 业 融 资 环 境, 降 低 企 业 资 金 成 本, 中 小 型 上 市 房 企 将 受 益 明 显 房 地 产 业 属 于 资 金 密 集 型 行 业, 开 发 周 期 长, 资 金 投 入 量 大, 而 企 业 自 有 资 金 投 入 较 少, 现 金 流 状 况 受 项 目 建 设 和 销 售 进 展 状 况 影 响 大, 主 要 依 靠 外 部 资 金 滚 动 经 营 国 内 房 地 产 投 资 按 照 资 金 来 源 可 分 为 国 内 贷 款 ( 其 中 以 银 行 贷 款 为 主 ) 利 用 外 资 自 筹 资 金 和 其 他, 近 年 来 各 部 分 占 比 情 况 如 图 1 所 示 第 3 页, 共 5 页
图 1: 房 地 产 开 发 资 金 ( 累 计 值 ) 来 源 构 成 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 随 着 2010 年 国 务 院 国 十 条 及 2012 年 央 行 加 强 货 币 政 策 预 调 微 调, 国 内 银 行 贷 款 融 资 额 增 速 经 历 了 下 降 后 回 升, 至 今 年 6 月 份 房 地 产 开 发 融 资 中 银 行 贷 款 累 计 同 比 增 长 已 达 29.9%, 恢 复 至 国 十 条 出 台 前 2009 年 中 水 平 ( 图 2) 与 此 同 时, 房 地 产 信 托 融 资 经 历 了 2011 年 快 速 增 长 2012 年 兑 付 风 险 收 缩 后, 今 年 亦 出 现 显 著 改 善, 仅 今 年 上 半 年, 房 地 产 信 托 新 增 融 资 规 模 即 达 到 3,163 亿 元, 接 近 2012 年 全 年 3,163 亿 元 融 资 水 平 因 此, 在 房 地 产 行 业 融 资 环 境 改 善 的 背 景 下, 中 债 资 信 认 为, 若 上 市 房 企 再 融 资 政 策 最 终 落 地, 将 有 利 于 进 一 步 改 善 房 企 融 资 环 境 从 融 资 成 本 看, 不 同 规 模 和 市 场 地 位 的 房 地 产 企 业 融 资 成 本 差 异 较 大, 中 小 型 上 市 房 地 产 企 业 的 信 托 融 资 成 本 在 9% 以 上, 中 长 期 银 行 贷 款 利 率 也 在 7% 以 上, 总 体 融 资 成 本 较 高 直 接 股 权 融 资 可 带 来 无 息 权 益 资 本, 含 权 债 券 融 资 也 将 大 幅 降 低 融 资 成 本 ( 冠 城 大 通 公 告 的 可 转 债 票 面 利 率 为 不 超 过 4.0%) 对 于 中 小 房 地 产 企 业, 由 于 再 融 资 规 模 相 对 自 身 资 金 规 模 较 大, 在 再 融 资 开 闸 中 将 受 益 更 为 明 显 图 2: 房 地 产 开 发 资 金 来 源 - 国 内 贷 款 - 银 行 贷 款 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 图 3: 近 年 新 增 房 地 产 信 托 融 资 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 国 十 条 推 出 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 资 料 来 源 : 中 国 信 托 业 协 会 第 4 页, 共 5 页
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