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臺 北 縣 政 府 95 年 度 自 行 研 究 報 告 淺 談 房 地 價 格 分 離 - 以 新 店 地 政 事 務 所 實 務 作 業 為 例 研 究 單 位 : 臺 北 縣 新 店 地 政 事 務 所 研 究 人 員 : 沈 菁 菁 研 究 期 程 :95 年 1 月 1 日 至 10 月 31 日 1

目 錄 壹 前 言 一 研 究 動 機 與 目 的 1 二 研 究 方 法 1 貳 地 價 調 查 估 計 作 業 概 述 一 地 價 調 查 估 計 作 業 相 關 規 定 1 二 地 價 調 查 估 計 實 務 作 業 困 境 3 參 房 地 價 格 分 離 估 價 理 論 一 房 地 價 格 分 離 估 價 理 論 4 二 價 值 理 論 的 貢 獻 原 則 5 三 水 平 及 垂 直 價 差 7 四 樓 層 效 用 比 及 地 價 分 配 率 8 肆 房 地 價 格 分 離 實 務 一 房 地 價 格 為 部 分 層 數 者 10 二 房 地 價 格 為 全 棟 者 12 三 其 他 相 關 規 定 13 伍 實 務 操 作 上 的 困 境 與 建 議 一 容 積 對 地 價 的 影 響 15 二 不 動 產 商 品 企 劃 與 行 銷 之 價 值 扣 除 16 三 各 樓 層 面 積 統 計 之 疑 義 16 四 同 一 基 地 有 多 種 型 態 座 向 建 築 之 地 價 估 計 18 五 房 價 認 知 之 差 異 19 陸 結 語 20 參 考 文 獻 21 2

壹 前 言 一 研 究 動 機 與 目 的 : 緣 政 府 建 立 了 公 告 土 地 現 值 制 度, 作 為 課 稅 及 徵 收 補 償 的 基 礎, 而 公 告 土 地 現 值 之 評 定, 是 由 地 政 事 務 所 地 價 人 員 經 常 性 蒐 集 所 轄 鄉 鎮 市 買 賣 案 件 作 成 實 例 求 得 地 價 後, 視 實 例 地 價 分 佈 情 形 劃 分 地 價 區 段, 以 地 價 區 段 內 實 例 地 價 之 中 位 數 為 區 段 地 價, 除 繁 榮 街 道 路 線 價 外, 均 以 區 段 地 價 為 宗 地 地 價 ; 但 素 地 交 易 稀 少, 以 新 店 所 ( 轄 區 包 括 新 店 市 深 坑 鄉 石 碇 鄉 坪 林 鄉 及 烏 來 鄉 ) 為 例, 每 年 蒐 集 買 賣 實 例 中, 素 地 與 房 地 實 例 比 例 約 為 3:7, 且 素 地 交 易 又 多 屬 農 地 交 易, 顯 見 我 國 房 地 交 易 較 為 普 遍, 價 格 資 料 取 得 亦 較 容 易 ; 因 此, 如 何 合 理 地 從 房 地 價 格 分 離 土 地 價 值, 進 而 達 到 公 告 土 地 現 值 設 立 之 目 的 及 公 平 性, 實 為 地 政 事 務 所 地 價 人 員 應 瞭 解 的 重 要 課 題, 本 研 究 計 畫 以 新 店 地 政 事 務 所 實 務 作 業 為 例, 探 討 房 地 價 格 分 離 之 各 項 作 法, 期 提 供 地 價 人 員 作 業 之 參 考 二 研 究 方 法 : 1. 理 論 與 文 獻 回 顧 : 蒐 集 有 關 房 地 價 格 分 離 的 文 獻 及 研 究 報 告, 整 理 與 討 論 後 建 立 本 文 的 研 究 課 題 2. 實 例 分 析 : 以 本 縣 新 店 地 政 事 務 所 蒐 集 各 式 建 築 形 態 買 賣 實 例, 分 別 依 地 價 調 查 估 計 規 則 及 不 動 產 估 價 技 術 規 則 進 行 房 地 價 格 分 離, 探 討 遭 遇 的 問 題 及 解 決 方 式 貳 地 價 調 查 估 計 作 業 概 述 一 地 價 調 查 估 計 作 業 相 關 規 定 按 依 平 均 地 權 條 例 第 46 條 直 轄 市 或 縣 ( 市 ) 政 府 對 於 轄 區 內 之 土 地, 應 經 常 調 查 其 地 價 動 態, 繪 製 地 價 區 段 圖 並 估 計 區 段 地 價 後, 提 經 地 價 評 議 委 員 會 評 定, 據 以 編 製 土 地 現 值 表 於 每 年 一 月 一 日 公 告, 作 為 土 地 移 轉 及 設 定 典 權 時, 申 報 土 地 移 轉 現 值 之 參 考 ; 並 作 為 主 管 機 關 審 核 土 地 移 轉 現 值 及 補 償 徵 收 土 地 地 價 之 依 據 規 定, 地 政 事 所 依 地 價 調 查 估 計 規 則 及 各 縣 市 自 行 訂 定 之 實 施 地 價 調 查 估 計 作 業 規 定 等, 劃 設 地 價 區 段 估 計 區 段 地 價, 提 請 縣 地 價 及 標 準 地 價 評 議 委 員 會 評 定, 據 以 計 算 各 宗 宗 地 單 位 地 價, 即 為 各 宗 土 地 公 告 現 值, 將 作 為 申 報 土 地 移 轉 現 值 之 參 考 與 主 管 機 關 審 核 土 地 移 轉 現 值 及 補 償 徵 收 土 地 地 價 之 依 據 1

關 於 地 價 區 段 之 劃 設, 依 地 價 調 查 估 計 規 則 第 18 條 第 一 項 規 定 劃 分 地 價 區 段 時, 應 攜 帶 地 籍 圖 地 價 分 布 圖 及 地 價 區 段 勘 查 表 實 地 勘 查, 以 鄉 ( 鎮 市 區 ) 為 單 位, 斟 酌 地 價 之 差 異 當 地 土 地 使 用 管 制 交 通 運 輸 自 然 條 件 土 地 改 良 公 共 建 設 特 殊 設 施 工 商 活 動 房 屋 建 築 現 況 土 地 利 用 現 況 發 展 趨 勢 及 其 他 影 響 地 價 因 素, 於 地 籍 圖 上 將 地 價 相 近 地 段 相 連 情 況 相 同 或 相 近 之 土 地 劃 為 同 一 地 價 區 段 依 同 規 則 第 3 條 地 價 調 查 估 計 之 辦 理 程 序 如 下 : 一 蒐 集 製 作 或 修 正 有 關 之 基 本 圖 籍 及 資 料 二 調 查 買 賣 或 收 益 實 例 繪 製 地 價 區 段 草 圖 及 調 查 有 關 影 響 區 段 地 價 之 因 素 三 估 計 實 例 土 地 正 常 單 價 四 劃 分 或 修 正 地 價 區 段, 並 繪 製 地 價 區 段 圖 五 估 計 區 段 地 價 六 計 算 宗 地 單 位 地 價 及 第 21 條 估 計 區 段 地 價 之 方 法 如 下 : 一 有 買 賣 實 例 或 收 益 實 例 估 計 正 常 單 價 之 區 段, 以 調 整 至 估 價 基 準 日 之 實 例 土 地 正 常 單 價, 求 其 中 位 數 為 各 該 區 段 之 區 段 地 價 二 無 買 賣 實 例 及 收 益 實 例 之 區 段, 應 於 鄰 近 或 適 當 地 區 選 取 二 個 以 上 使 用 分 區 或 編 定 用 地 相 同, 且 依 前 款 估 計 出 區 段 地 價 之 區 段, 作 為 基 準 地 價 區 段, 按 影 響 地 價 區 域 因 素 評 價 基 準 表 及 影 響 地 價 區 域 因 素 評 價 基 準 明 細 表, 修 正 估 計 目 標 地 價 區 段 之 區 段 地 價 無 法 選 取 使 用 分 區 或 編 定 用 地 相 同 之 基 準 地 價 區 段 者, 得 以 鄰 近 使 用 性 質 類 似 或 其 他 地 價 區 段 之 區 段 地 價 修 正 之 估 計 區 段 地 價 之 過 程 及 決 定 區 段 地 價 之 理 由, 應 填 載 於 區 段 地 價 估 價 報 告 表 第 一 項 第 一 款 所 稱 之 中 位 數, 指 土 地 正 常 單 價 調 整 至 估 價 基 準 日 之 單 價, 由 高 而 低 依 序 排 列 其 項 數 為 奇 數 時, 取 其 中 項 價 格 為 中 位 數 ; 其 項 數 為 偶 數 時, 取 中 間 二 項 價 格 之 平 均 數 為 中 位 數 ; 實 例 為 一 個 時, 以 該 實 例 之 土 地 正 常 單 價 為 中 位 數 規 定, 地 政 事 務 所 於 平 時 應 蒐 集 實 際 成 交 價 格, 估 計 實 例 土 地 正 常 單 價, 據 以 繪 製 地 價 分 佈 圖 後 劃 分 地 價 區 段 提 供 決 定 所 座 落 區 段 之 地 價, 亦 為 其 他 無 買 賣 實 例 區 段 地 價 推 估 之 基 準 地 價 調 查 估 計 最 後 一 個 步 驟 為 計 算 宗 地 單 位 地 價, 依 前 開 規 則 第 23 條 : 宗 地 單 位 地 價 之 計 算 方 法 如 下 : 一 屬 於 繁 榮 街 道 路 線 價 區 段 之 土 地, 由 直 轄 市 或 縣 ( 市 ) 地 政 機 關 依 繁 榮 街 道 路 線 價 區 段 宗 地 單 位 地 價 計 算 原 則 計 算 二 其 他 地 價 區 段 之 土 地, 以 區 段 地 價 作 為 宗 地 單 位 地 價 三 跨 越 二 個 以 上 地 價 區 段 之 土 地, 分 別 按 各 該 區 段 之 面 積 乘 以 各 該 區 段 地 價 之 積 之 和, 除 以 宗 地 面 積 作 為 宗 地 單 位 地 價 四 宗 地 單 位 地 價 應 以 每 平 方 公 尺 新 臺 幣 元 表 示, 計 算 至 個 位 數, 未 達 個 位 數 四 捨 五 入 2

二 地 價 調 查 估 計 實 務 作 業 困 境 ( 一 ) 地 價 區 段 劃 設 本 縣 都 市 土 地 依 土 地 使 用 分 區 非 原 則 都 市 土 地 依 土 地 使 用 編 定 為 地 價 區 段 劃 分 原 則, 其 都 市 計 畫 分 區 樁 位 已 逕 為 分 割 者, 依 其 分 割 結 果 為 劃 分 依 據, 其 未 分 割 者, 以 都 市 計 畫 圖 套 繪 地 籍 圖 劃 分 區 段 依 逕 為 分 割 結 果 劃 分 地 價 區 段, 實 務 上 正 確 性 應 無 虞, 惟 如 遇 多 次 分 割, 尚 需 請 測 量 人 員 協 助 做 最 終 逕 為 分 割 線 之 認 定 ; 其 以 都 市 計 畫 圖 套 繪 地 籍 圖 劃 分 區 段 者, 地 價 人 員 需 向 都 市 計 畫 單 位 借 閱 印 製 都 市 計 畫 圖 紙 圖, 因 其 比 例 尺 過 小 且 無 法 縮 放, 地 價 區 段 僅 能 大 致 劃 分, 正 確 性 不 足, 於 一 般 區 段 對 賦 稅 負 擔 及 於 保 留 地 區 段 對 徵 收 前 後 地 價 變 動, 始 終 不 具 公 平 性 ( 二 ) 地 價 調 查 估 計 內 政 部 開 發 了 視 窗 版 的 區 段 地 價 估 價 作 業 系 統 供 作 地 價 區 段 勘 查 表 買 賣 實 例 調 查 估 價 表 區 段 地 價 估 價 報 告 表 及 住 宅 用 地 商 業 用 地 工 業 用 地 農 業 用 地 影 響 地 價 區 域 因 素 分 析 明 細 表 ( 以 上 習 慣 簡 稱 三 合 一 報 表 ), 本 縣 並 自 行 開 發 建 物 樓 地 板 面 積 統 計 表, 提 供 地 價 承 辦 人 員 快 速 製 作 買 賣 實 例 調 查 估 價 表 三 合 一 報 表 中, 地 價 區 段 勘 查 表 為 區 段 地 價 估 計 作 業 的 基 礎, 而 各 項 區 域 因 素 又 多 以 距 離 作 為 影 響 地 價 程 度 的 區 隔, 現 行 係 以 地 價 區 段 略 圖 為 底 圖 大 致 丈 量, 精 確 度 較 低, 且 因 社 會 隨 時 在 開 發, 各 項 影 響 地 價 之 區 域 因 素 隨 時 在 改 變, 地 價 人 員 如 能 簡 化 內 業 人 工 作 業 時 間, 將 有 更 多 時 間 觀 察 所 轄 區 段 內 土 地 開 發 情 形 ( 三 ) 宗 地 地 價 計 算 地 價 調 查 估 計 最 後 一 個 步 驟 為 計 算 宗 地 單 位 地 價, 該 地 價 即 為 課 稅 及 徵 收 補 償 的 依 據, 因 此, 地 號 摘 錄 及 計 算 組 的 正 確 性 於 民 眾 權 益 影 響 甚 鉅, 年 度 現 值 作 業 遇 地 價 區 段 調 整 ( 界 線 調 整 合 併 區 段 新 增 區 段 ), 短 時 間 以 人 工 辦 理 地 號 摘 錄 終 難 免 有 疏 漏, 以 都 市 計 畫 圖 套 繪 地 籍 圖 及 路 線 價 等 地 價 區 段, 其 區 段 內 土 地 計 算 組 以 求 積 儀 丈 量 耗 時 費 力, 以 目 視 法 估 計 又 嫌 粗 略 又 因 應 地 政 系 統 現 有 功 能, 新 年 度 地 號 摘 錄 後 即 辦 理 計 算 組 更 正, 遇 土 地 分 割 合 併 時, 需 先 將 計 算 組 更 回 原 年 度 計 算 組 進 行 地 價 改 算 後 再 辦 一 次 新 年 度 計 算 組 ; 其 先 辦 理 地 號 摘 錄 後 俟 年 度 現 值 作 業 期 間 再 更 正 計 算 組 者, 遇 土 地 分 割 合 併 致 應 摘 錄 地 號 變 動, 先 期 作 業 將 淪 為 虛 工 ; 又 如 於 現 值 作 業 期 間 再 辦 理 地 號 摘 錄 及 更 正 計 算 組, 又 恐 期 間 短 促, 影 響 作 業 之 正 確 性 綜 上 所 述 均 為 現 行 地 價 人 員 遭 遇 之 困 境, 因 範 圍 寬 廣, 本 研 究 計 畫 僅 針 對 地 價 調 查 估 計 作 業 中 - 房 地 價 格 分 離 乙 節 進 行 研 究 探 討 3

參 房 地 價 格 分 離 估 價 理 論 一 房 地 價 格 分 離 估 價 理 論 宅 地 估 價 之 方 法 有 比 較 法 收 益 法 土 地 殘 餘 法 分 配 法 土 地 開 發 分 析 法 預 期 開 發 法 與 開 發 成 本 法, 其 中 分 配 法 亦 為 比 較 法 之 一 種 當 勘 估 標 的 為 素 地 ( 即 欲 對 素 地 估 價 時 ), 或 勘 估 標 的 雖 為 房 地, 而 僅 欲 推 估 其 基 地 價 格 時, 因 勘 估 標 的 同 一 供 需 圈 之 近 鄰 地 區 及 類 似 地 區 已 無 素 地 買 賣 實 例, 而 難 於 採 用 比 較 法 估 價, 但 卻 有 買 賣 實 例, 此 時 即 可 採 用 分 配 法 估 價 分 配 法 又 稱 抽 出 法, 即 比 較 標 的 為 房 地 買 賣 實 例 時, 因 比 較 標 的 之 交 易 價 格 為 包 含 建 物 價 與 土 地 價 之 房 地 價 格, 此 時 即 可 採 用 分 配 法 自 房 地 價 中 扣 除 建 物 價 格 ( 建 物 價 格 係 以 成 本 法 求 出 ), 而 求 出 勘 估 標 的 之 土 地 價 格 1 2 前 開 分 配 方 法 眾 說 紛 紜, 其 主 要 價 值 的 形 成 分 配 的 原 則 與 運 用 的 方 法 以 下 圖 示 : 可 及 性 不 動 產 效 用 視 野 景 觀 ( 令 人 滿 足 慾 望 的 能 力 ) 舒 適 性 不 動 產 價 值 ( 格 ) 水 平 價 值 垂 直 價 值 土 地 貢 獻 原 則 分 配 原 則 聯 合 貢 獻 原 則 建 物 貢 獻 原 則 樓 層 別 效 用 比 運 用 方 法 地 價 分 配 率 部 分 別 效 用 比 1 2 黃 良 充, 分 配 法 與 土 地 殘 餘 法 推 估 模 式 之 探 討, 土 地 問 題 研 究 季 刊 第 18 期 陳 冠 宇, 區 分 所 有 建 築 物 與 其 基 地 價 值 分 配 之 探 討, 鑑 定 論 壇 第 5 期 4

二 價 值 理 論 的 貢 獻 原 則 ( 一 ) 何 謂 土 地 建 物 聯 合 貢 獻 說 不 動 產 指 土 地 及 建 物, 當 不 動 產 已 結 合 土 地 及 建 物 而 欲 求 得 土 地 或 建 物 價 格, 依 貢 獻 程 度 而 分 配 不 同 之 比 重, 計 有 土 地 貢 獻 原 則 建 物 貢 獻 原 則 及 聯 合 貢 獻 原 則, 分 別 各 有 其 依 據 及 運 用 方 法 : 1. 土 地 貢 獻 原 則 : 認 為 同 一 棟 建 物 建 築 費 用 及 施 工 品 質 相 同, 所 以 各 樓 層 價 格 差 異 性 來 自 於 土 地 立 體 空 間 價 值 之 不 同, 因 此 房 地 總 價 扣 除 建 物 成 本 後, 所 剩 餘 全 部 歸 於 土 地 的 貢 獻 價 值 在 公 部 門, 是 以 某 樓 層 成 交 價 格 透 過 樓 層 別 效 用 比 估 計 其 餘 各 樓 層 單 價, 得 到 本 棟 建 物 總 銷 售 金 額, 扣 除 建 物 興 建 成 本 ( 扣 除 折 舊 額 ) 裝 潢 費 及 建 物 利 潤 後, 即 為 土 地 價 格 在 私 部 門, 是 以 地 價 分 配 率 來 求 各 層 樓 之 持 分 地 價, 而 房 價 則 用 原 價 法 求 取, 若 各 層 面 積 土 地 持 分 相 同, 結 果 為 各 樓 層 地 價 不 等, 若 房 價 相 等, 則 結 果 為 總 價 不 等 2. 建 物 貢 獻 原 則 : 區 位 條 件 造 成 不 動 產 價 值 差 異 性 雖 應 於 土 地 價 格 充 分 反 應, 但 土 地 倘 未 建 築 使 用 幾 無 效 用, 土 地 價 值 需 藉 由 建 築 物 方 可 彰 顯, 所 以 不 動 產 總 值 所 創 造 出 來 的 高 附 加 價 值, 均 是 由 建 物 產 生, 各 樓 層 的 總 價 扣 除 正 常 地 價 後, 所 剩 餘 價 值 即 為 建 物 價 值 各 層 房 價 不 等 時, 若 基 地 持 分 面 積 相 等, 則 地 價 相 等 總 價 不 相 等 3. 聯 合 貢 獻 原 則 : 土 地 未 建 築 使 用 雖 未 能 彰 顯 其 價 值, 但 建 物 亦 無 法 憑 空 建 造, 需 仰 賴 土 地 的 區 位 條 件 方 能 提 高 其 價 值, 所 以 不 動 產 價 值 是 由 土 地 及 建 物 共 同 創 造 於 房 地 估 價 時, 需 先 透 過 樓 層 別 效 用 比 求 取 各 樓 層 效 用 與 總 效 用 的 比 率 後, 乘 上 房 地 總 價 後, 即 可 得 各 層 樓 價 格, 其 結 果 為 各 樓 層 房 價 地 價 及 總 價 均 不 相 等 ( 二 ) 立 論 基 礎 主 張 土 地 貢 獻 之 論 點, 主 以 土 地 之 特 性 為 立 論 基 礎, 同 樣 之 建 築 物 建 於 不 同 之 土 地, 其 產 生 市 價 之 差 異, 主 因 於 土 地 特 性 使 然, 故 建 物 僅 提 供 建 築 本 體 價 格 之 貢 獻, 其 餘 貢 獻 均 歸 之 於 土 地 主 張 建 物 貢 獻 者, 係 以 土 地 如 無 建 築 物 5

之 興 建, 則 無 從 表 現 其 整 體 價 值, 因 此 不 動 產 價 格 中, 土 地 僅 提 供 土 地 成 本 之 貢 獻, 其 餘 貢 獻 均 歸 之 於 建 築 物 主 張 聯 合 貢 獻 者, 則 以 不 動 產 價 格 運 用 投 資 之 觀 念, 認 為 土 地 及 建 築 物 對 不 動 產 整 體 價 值 均 有 其 貢 獻, 如 將 土 地 及 建 築 物 視 同 資 本 投 資 之 成 本, 其 貢 獻 價 格 應 以 原 始 及 追 加 之 成 本 加 以 分 配 土 地 貢 獻 說 以 土 地 之 特 性 為 立 論 基 礎, 一 般 在 都 市 繁 榮 地 區, 較 易 合 乎 此 項 論 點, 但 在 新 開 發 地 區, 建 物 貢 獻 說 主 張 建 築 物 本 身 之 規 劃 與 興 建, 往 往 具 對 不 動 產 價 格 產 生 重 大 之 貢 獻 ; 再 者, 工 商 繁 榮 之 社 會, 著 重 於 不 動 產 商 品 之 企 劃 與 行 銷, 考 慮 之 層 次 已 非 單 純 建 築 物 或 土 地 貢 獻 之 觀 念, 實 際 上 彼 此 之 貢 獻 已 形 成 相 互 影 響, 難 以 單 獨 劃 分 3 ( 三 ) 案 例 分 析 一 棟 12 層 樓 的 區 分 所 有 建 築 物, 每 層 面 積 100 坪, 土 地 持 分 12 坪, 經 歷 年 數 10 年, 假 設 該 棟 建 築 物 的 重 新 建 造 原 價 是 每 建 坪 6 萬 元, 第 10 樓 每 建 坪 售 價 30 萬 元, 則 依 土 地 貢 獻 原 則 建 物 貢 獻 原 則 與 聯 合 貢 獻 原 則, 其 計 算 結 果 如 下 : 1. 土 地 貢 獻 原 則 : 假 設 耐 用 年 數 50 年 依 定 額 法 折 舊 基 地 權 利 價 格 :(100*30)-6*(40/50)*100=2520( 萬 元 ) 建 築 物 :6*(40/50)*100=480( 萬 元 ) 約 210 萬 元 / 坪 約 4.8 萬 元 / 坪 2. 建 物 貢 獻 原 則 : 假 設 公 告 土 地 現 值 每 坪 為 80 萬 元 基 地 權 利 價 格 :80*12=960( 萬 元 ) 建 築 物 :100*30-960=2040( 萬 元 ) 約 80 萬 元 / 坪 約 20.4 萬 元 / 坪 3. 聯 合 貢 獻 原 則 : 拆 分 房 地 結 合 體 的 價 值, 無 論 建 築 物 經 過 年 數 的 多 寡, 直 接 以 土 地 素 地 價 值 與 建 築 物 造 價 進 行 拆 分 ; 假 設 土 地 價 值 為 每 坪 200 萬 元 基 地 權 利 價 格 : 100*30*[200*12/(200*12+6*100)]=2400( 萬 元 ) 約 200 萬 元 / 坪 建 築 物 : 4 100*30*[6*100/(200*12+6*100)]600( 萬 元 ) 約 6 萬 元 / 坪 3 丁 福 致, 房 地 產 價 格 拆 算 方 法 之 研 究 4 陳 奉 瑤, 土 地 貢 獻 說? 建 築 物 貢 獻 說? 聯 合 貢 獻 說?, 鑑 定 論 壇 第 5 期 6

三 水 平 及 垂 直 價 差 ( 一 ) 何 謂 水 平 及 垂 直 價 差 一 般 民 間 建 設 公 司 對 於 房 屋 售 價, 普 遍 情 形 為 同 棟 大 樓 不 同 樓 層 不 同 座 向 之 產 品, 有 垂 直 及 水 平 的 價 格 差 異 1. 水 平 價 差 指 同 一 樓 層 之 不 同 戶 別 的 價 格 差 異, 其 影 響 因 素 包 括 座 向 視 野 景 觀 私 密 性 採 光 日 照 隔 局 出 入 動 線 棟 距 對 角 屋 及 邊 間 屋 等 2. 垂 直 價 差 指 同 一 棟 建 築 物 中 不 同 樓 層 之 間 的 價 格 差 異, 而 各 樓 層 間 單 價 的 效 用 百 分 比 即 樓 層 別 效 用 比 由 於 各 樓 層 的 立 體 空 間 不 同, 致 可 及 性 視 野 景 觀 寧 適 性 及 防 災 避 難 等 方 面 之 功 效 不 同, 其 影 響 因 素 包 括 樓 層 效 用 可 及 性 視 野 景 觀 及 傳 統 習 慣 ( 二 ) 各 項 影 響 因 素 對 地 價 之 影 響 水 平 價 差 之 影 響 因 素 中, 座 向 指 客 廳 的 座 向 ( 可 以 客 廳 臨 接 陽 台 所 朝 的 方 向 為 座 向 ), 為 影 響 水 平 價 差 最 大 的 原 因, 因 應 地 理 環 境, 國 人 喜 愛 座 北 朝 南 及 不 西 曬 的 建 物 ; 採 光 包 括 採 光 面 的 大 小 寡 及 及 日 曬 的 時 間 又 隨 著 對 生 活 品 質 要 求 提 高 及 綠 地 愈 來 愈 稀 少, 景 觀 在 國 人 購 屋 時 亦 為 重 要 考 量 因 素 另 垂 直 價 差 之 影 響 因 素 中, 樓 層 效 能 對 樓 層 價 差 的 影 響 以 一 樓 與 二 樓 以 上 樓 層 差 異 最 為 顯 著, 商 業 行 為 愈 興 盛, 一 樓 與 二 樓 以 上 樓 層 的 價 差 就 會 愈 大, 有 時 甚 至 會 帶 動 二 樓 的 行 情 可 及 性 與 樓 層 高 度 成 反 向 關 係, 樓 層 愈 高 則 可 及 性 愈 低, 現 今 由 於 電 梯 的 使 用, 拉 近 了 樓 層 間 可 及 的 距 離 視 野 景 觀 與 樓 層 高 度 成 正 向 關 係, 傳 統 習 慣, 由 於 四 樓 發 音 近 死 樓, 不 同 公 寓 大 樓 亦 或 住 宅 商 業 使 用, 四 樓 均 為 最 低 價 樓 層, 樓 層 別 效 用 比 的 計 算 一 般 也 都 以 四 樓 為 基 準 樓 層 ; 公 寓 頂 樓 可 及 性 雖 低, 但 因 傳 統 習 慣 有 屋 頂 平 台 使 用 權, 故 價 格 有 較 高 的 情 形 7

四 樓 層 效 用 比 及 地 價 分 配 率 ( 一 ) 樓 層 效 用 比 指 同 一 棟 樓, 倘 各 樓 層 所 分 配 土 地 建 物 面 積 及 建 築 費 用 均 相 同 時, 因 各 樓 層 之 效 用 有 所 不 同, 導 致 各 層 樓 之 價 格 有 所 差 異, 如 以 某 一 層 樓 之 單 價 為 基 準 求 各 層 樓 對 此 一 基 準 的 百 分 比, 此 建 物 各 樓 層 單 價 百 分 比 即 為 樓 層 別 效 用 比 率 以 93 94 年 內 政 部 試 辦 基 準 地 先 推 再 分 為 例, 示 意 如 下 : 勘 估 比 較 標 的 一 樓 層 別 比 較 標 的 一 比 標 某 層 房 地 價 格 效 用 比 調 整 基 準 層 房 地 價 格 的 基 比 較 標 的 二 樓 層 別 比 較 標 的 二 較 準 樓 層 別 某 層 房 地 價 格 效 用 比 調 整 基 準 層 房 地 價 格 層 效 用 比 調 整 房 法 比 較 標 的 三 樓 層 別 比 較 標 的 三 地 價 某 層 房 地 價 格 效 用 比 調 整 基 準 層 房 地 價 格 格 勘 估 標 的 土 地 價 格 比 較 標 的 一 比 較 標 的 二 比 較 標 的 三 標 的 交 易 總 價 ( 元 ) 5,400,000 4,550,000 3,950,000 建 物 登 記 面 積 (m2) 84.78 82.70 72.10 房 地 單 價 ( 元 /m 2 ) 63,694 55,018 54,785 建 物 情 況 RC 27 年 293% RC 28 年 308% RC 28 年 375% 移 轉 樓 層 / 總 樓 層 數 5/5 4/5 3/5 調 整 為 基 準 層 房 地 單 價 57,904 55,018 52,176 情 況 調 整 百 分 率 (A) 0% 0% 0% 價 格 日 期 調 整 百 分 率 (B) 0% 0% 0% 區 域 因 素 調 整 百 分 率 (C) 1% 0% 0% 個 別 因 素 調 整 百 分 率 (D) -1.5% -3% -6% 比 較 標 的 試 算 價 格 調 整 率 E=(1+A)*(1+B)*(1+C)*(1+D) 99.5% 97.0% 94.0% 試 算 價 格 52,735 53,367 49,045 比 較 標 的 加 權 數 24% 41% 35% 勘 估 標 的 比 較 價 格 ( 元 /m2) 52,804 基 準 層 基 地 權 利 單 價 138,431 重 建 成 本 888,000 基 地 單 價 ( 元 /m2) 194,000 備 註 基 準 層 房 地 單 價 = 某 層 樓 房 地 單 價 / 某 層 樓 之 樓 層 別 效 用 比 勘 估 標 的 基 地 單 價 = 基 準 層 基 地 權 利 單 價 / 基 準 層 之 地 價 分 配 率 * 平 均 地 價 分 配 率 ( 二 ) 地 價 分 配 率 指 將 土 地 價 格 作 立 體 上 下 分 配 到 各 樓 層 的 比 率, 其 計 算 方 式 參 酌 內 政 部 試 辦 基 準 地 表 格 略 以 某 層 樓 樓 層 別 效 用 比 - 平 均 樓 層 別 效 用 比 * 全 棟 建 物 成 本 價 格 佔 全 棟 房 地 總 價 格 比 率 ;95 年 內 政 部 試 辦 基 準 地 先 分 再 推 為 例, 示 意 如 下 : 1. 比 較 標 的 為 部 分 樓 層 8

比 較 標 的 一 某 層 房 地 價 格 比 較 標 的 二 某 層 房 地 價 格 比 較 標 的 三 房 地 分 離 房 地 分 離 房 地 分 離 比 較 標 的 一 土 地 價 格 比 較 標 的 二 土 地 價 格 比 較 標 的 三 比 較 法 勘 估 標 的 土 地 價 格 某 層 房 地 價 格 土 地 價 格 比 較 標 的 一 比 較 標 的 二 比 較 標 的 三 標 的 交 易 總 價 ( 元 ) 5,400,000 4,550,000 3,950,000 重 建 成 本 ( 元 ) 1,005,000 951,000 829,000 基 地 權 利 價 格 ( 元 ) 4,395,000 3,599,000 3,121,000 土 地 持 分 面 積 (m2) 25.69 23.86 17.09 某 層 樓 基 地 權 利 單 價 171,078 150,838 182,621 建 物 情 況 RC 27 年 293% RC 28 年 308% RC 28 年 375% 移 轉 樓 層 / 總 樓 層 數 5/5 4/5 3/5 比 較 標 的 土 地 單 價 ( 元 /m 2 ) 194,008 204,232 220,039 情 況 調 整 百 分 率 (A) 0% 0% 0% 價 格 日 期 調 整 百 分 率 (B) 0% 0% 0% 區 域 因 素 調 整 百 分 率 (C) 1% 0% 0% 個 別 因 素 調 整 百 分 率 (D) -1.5% -3% -6% 比 較 標 的 試 算 價 格 調 整 率 E=(1+A)*(1+B)*(1+C)*(1+D) 99% 97% 94% 試 算 價 格 193,038 198,105 206,837 比 較 標 的 加 權 數 24% 41% 35% 勘 估 標 的 基 地 單 價 ( 元 /m2) 200,000 備 註 比 較 標 的 土 地 單 價 = 某 層 樓 基 地 權 利 單 價 / 某 層 樓 之 地 價 分 配 率 * 平 均 地 價 分 配 率 2. 比 較 標 的 為 全 棟 建 物 比 較 標 的 一 房 地 價 格 比 較 標 的 二 房 地 價 格 比 較 標 的 三 房 地 分 離 房 地 分 離 房 地 分 離 比 較 標 的 一 土 地 價 格 比 較 標 的 二 土 地 價 格 比 較 標 的 三 比 較 法 勘 估 標 的 土 地 價 格 房 地 價 格 土 地 價 格 9

肆 房 地 價 格 分 離 實 務 依 地 價 調 查 估 計 規 則 第 14 條 規 定, 以 買 賣 實 例 估 計 土 地 正 常 單 價 時 應 先 判 定 買 賣 實 例 情 況, 非 屬 特 殊 情 況 者, 買 賣 實 例 總 價 格 即 為 正 常 買 賣 總 價 格 ; 其 為 特 殊 情 況 者, 應 依 第 七 條 及 第 八 條 規 定 修 正 後, 必 要 時 並 得 調 查 鄰 近 相 似 條 件 土 地 或 房 地 之 市 場 行 情 價 格, 估 計 該 買 賣 實 例 之 正 常 買 賣 總 價 格 ; 茲 就 土 地 正 常 買 賣 單 價 計 算 公 式 說 明 如 后 : 一 房 地 價 格 為 部 分 層 數 者 某 層 房 地 價 格 樓 層 別 效 用 比 全 棟 房 地 價 格 全 棟 建 物 價 格 土 地 價 格 依 地 價 調 查 估 計 規 則 規 定, 地 上 有 區 分 所 有 建 物, 買 賣 實 例 為 其 中 部 分 層 數 或 區 分 單 位 者, 其 土 地 正 常 單 價 計 算 方 式 如 下 : ( 一 ) 估 各 樓 層 可 出 售 面 積 各 樓 層 房 地 正 常 買 賣 平 均 單 價 車 位 平 均 價 格 及 車 位 數, 據 以 估 算 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 格 =Σ ( 各 樓 層 房 地 正 常 買 賣 平 均 單 價 各 樓 層 可 出 售 面 積 )+( 車 位 平 均 價 格 車 位 數 ) ( 二 ) 計 算 建 物 重 建 價 格 及 建 物 累 積 折 舊 額, 據 以 計 算 全 棟 建 物 現 值 = 建 物 單 價 1 ( 年 折 舊 率 經 歷 年 數 ) 建 物 面 積 其 中 建 物 重 建 價 格 = 建 物 單 價 建 物 面 積 建 物 累 積 折 舊 額 = 建 物 重 建 價 格 建 物 每 年 折 舊 率 經 歷 年 數 建 物 現 值 = 建 物 重 建 價 格 建 物 累 積 折 舊 額 前 項 建 物 單 價, 應 以 不 同 主 體 構 造 種 類 之 建 物 標 準 單 價 為 準 但 建 物 之 樓 層 高 度 層 數 材 料 用 途 設 計 及 建 築 物 設 備 等 特 殊 者, 應 酌 予 增 減 計 算 之 ( 三 ) 估 算 全 棟 建 物 之 裝 潢 設 備 及 庭 園 設 施 等 費 用 ( 四 ) 估 算 全 棟 建 物 買 賣 正 常 利 潤 ( 五 ) 計 算 土 地 可 出 售 總 價 格 = 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 格 全 棟 建 物 現 值 全 棟 建 物 之 裝 潢 設 備 及 庭 園 設 施 等 費 用 全 棟 建 物 買 賣 正 常 利 潤 ( 六 ) 計 算 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 土 地 可 出 售 總 價 格 基 地 面 積 10

情 況 一 : 實 例 標 的 為 公 寓 者, 依 上 述 公 式 求 土 地 正 常 買 賣 單 價 如 下 : 基 本 資 料 土 地 面 積 持 分 面 積 建 物 面 積 總 樓 層 標 準 單 價 103.34 25.84 66.90 4F 12,000 折 舊 率 利 潤 率 裝 潢 單 價 房 地 總 價 建 坪 單 價 43.20% 30% 7000 3,000,000 44,843 房 地 分 離 樓 層 樓 層 別 效 用 比 平 均 單 價 面 樍 1F 160% 62,400 66.90 2F 120% 46,800 66.90 3F 100% 39,000 66.90 4F 115% 44,843 66.90 合 計 267.60 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 12,914,580 建 物 現 值 1,823,962 裝 潢 費 用 1,873,200 建 物 買 賣 利 潤 547,188 可 出 售 總 價 格 8,670,230 土 地 正 常 單 價 83,900 12000*267.6*(1-43.2%) 7000*267.6 1823962*30% 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 - 建 物 現 值 - 裝 潢 費 用 - 建 物 買 賣 利 潤 情 況 二 : 實 例 標 的 為 大 樓 者, 依 上 述 公 式 求 土 地 正 常 買 賣 單 價 如 下 : 基 本 資 料 面 積 持 分 面 積 移 轉 面 積 總 樓 層 標 準 單 價 7257.71 13.06 97.79 14F/4B 26000 折 舊 率 利 潤 率 裝 潢 單 價 房 地 總 價 建 坪 單 價 11.67% 30% 16000 7,000,000 71,586 房 地 分 離 樓 層 樓 層 別 效 用 比 平 均 單 價 面 樍 1F 160% 114,500 960.90 2-6F 100% 71,586 16,727.45 7-12F 105% 75,200 22,505.52 13-14F 115% 82,300 10,076.76 車 位 332 55 1,600,000 18,268.15 個 m2 68,538.78 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 4,360,399,978 建 物 現 值 1,574,047,914 裝 潢 費 用 1,096,620,480 建 物 買 賣 利 潤 472,214,374 可 出 售 總 價 格 1,217,517,210 土 地 正 常 單 價 167,755 26000*68538.78*(1-11.67%) 16000*68538.78 1,574,047,914*30% 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 - 建 物 現 值 - 裝 潢 費 用 - 建 物 買 賣 利 潤 11

二 房 地 價 格 為 全 棟 者 全 棟 建 物 價 格 全 棟 房 地 價 格 土 地 價 格 依 地 價 調 查 估 計 規 則 規 定, 地 上 有 建 物, 且 買 賣 實 例 為 全 部 層 數 者, 其 土 地 正 常 買 賣 單 價 之 計 算 程 序 如 下 : ( 一 ) 計 算 全 棟 建 物 現 值 ( 二 ) 估 算 全 棟 建 物 之 裝 潢 設 備 及 庭 園 設 施 等 費 用 ( 三 ) 估 算 全 棟 建 物 買 賣 正 常 利 潤 ( 四 ) 計 算 土 地 正 常 買 賣 總 價 格 = 全 棟 房 地 正 常 買 賣 總 價 格 全 棟 建 物 現 值 全 棟 建 物 之 裝 潢 設 備 及 庭 園 設 施 等 費 用 全 棟 建 物 買 賣 正 常 利 潤 ( 五 ) 計 算 土 地 正 常 買 賣 單 價 其 公 式 如 下 : 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 土 地 正 常 買 賣 總 價 格 基 地 面 積 土 地 面 積 建 物 面 積 基 本 條 件 房 地 總 價 建 坪 單 價 總 樓 層 數 103.34 267.6 7,000,000 26,158 3F/1B 折 舊 率 利 潤 率 裝 潢 單 價 標 準 單 價 43.20% 30% 7000 12,000 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 7,000,000 房 地 分 離 建 物 現 值 1,823,962 12000*267.6*(1-43.2%) 裝 潢 費 用 1,873,200 7000*267.6 建 物 買 賣 利 潤 547,188 1823962*30% 可 出 售 總 價 格 2,755,650 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 - 建 物 現 值 - 裝 潢 費 用 - 建 物 買 賣 利 潤 土 地 正 常 單 價 26,666 (12914580-1823962-1873200-547188)/103.34 12

三 其 他 相 關 規 定 ( 一 ) 地 上 無 建 物 其 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 正 常 買 賣 總 價 格 土 地 面 積 情 況 一 : 實 例 標 的 為 地 上 無 建 物 之 土 地, 則 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 正 常 買 賣 總 價 格 移 轉 土 地 面 積 正 常 買 賣 土 地 移 轉 土 地 正 各 地 價 區 段 推 算 之 總 價 格 面 積 面 積 常 買 賣 土 地 正 常 買 賣 單 價 單 價 5,000,000 60.2 60.2 83,056 83,056 2,500,000 60.2 30.1 83,056 83,056 情 況 二 : 實 例 標 的 跨 屬 不 同 地 價 區 段 時, 其 跨 屬 不 同 地 價 區 段 時, 各 該 地 價 區 段 推 算 之 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 土 地 正 常 買 賣 單 價 /( 該 筆 宗 地 擬 評 現 值 / 該 地 價 區 段 擬 評 現 值 之 區 段 地 價 ) 正 常 買 賣 土 地 移 轉 土 地 正 各 地 價 區 段 推 算 之 總 價 格 面 積 面 積 常 買 賣 土 地 正 常 買 賣 單 價 單 價 5,000,000 60.2 60.2 83,056 1 區 段 91,285 2 區 段 75,900 2,500,000 60.2 30.1 83,056 1 區 段 91,285 2 區 段 75,900 備 註 : 該 筆 宗 地 擬 評 現 值 為 80,977, 其 計 算 組 1 區 段 擬 評 現 值 89,000, 面 積 比 例 20/43 2 區 段 擬 評 現 值 74,000, 面 積 比 例 23/43 情 況 三 : 實 例 標 的 屬 繁 榮 街 道 路 線 價 區 段 且 深 度 指 數 不 為 1 者, 則 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 正 常 買 賣 總 價 格 移 轉 土 地 總 面 積 ; 該 繁 榮 街 道 路 線 價 區 段 推 算 之 土 地 正 常 買 賣 單 價 = 土 地 正 常 買 賣 單 價 / 該 筆 宗 地 之 深 度 指 數 ( 二 ) 買 賣 實 例 除 依 前 條 規 定 辦 理 外, 並 應 就 下 列 事 項 詳 予 查 證 確 認 後, 就 買 賣 實 例 價 格 進 行 調 整, 並 記 載 於 買 賣 實 例 調 查 估 價 表 :( 第 8 條 ) 1. 交 易 價 格 及 各 項 稅 費 之 負 擔 方 式 2. 有 無 特 殊 付 款 方 式 3. 實 例 狀 況 ( 三 ) 買 賣 實 例 如 有 下 列 情 形 之 一, 致 價 格 明 顯 偏 高 或 偏 低 者, 應 先 作 適 當 之 修 正, 記 載 於 買 賣 實 例 調 查 估 價 表 :( 第 7 條 ) 1. 急 買 急 賣 2. 期 待 因 素 影 響 之 交 易 13

3. 受 債 權 債 務 關 係 影 響 之 交 易 4. 親 友 關 係 人 間 之 交 易 5. 畸 零 地 或 有 合 併 使 用 之 交 易 6. 地 上 物 處 理 有 糾 紛 之 交 易 7. 法 院 拍 賣 8. 受 迷 信 影 響 之 交 易 9. 包 含 公 共 設 施 用 地 之 交 易 10. 人 為 哄 抬 之 交 易 11. 其 他 特 殊 交 易 ( 四 ) 建 築 改 良 物 面 積, 已 辦 理 登 記 者, 以 登 記 之 面 積 為 準, 全 部 或 部 分 未 辦 理 登 記 者, 以 實 際 調 查 面 積 為 準 ( 第 13 條 ) ( 五 ) 買 賣 實 例 土 地 之 地 上 有 建 物, 其 買 賣 目 的 係 為 拆 除 重 建 者, 應 視 同 地 上 無 建 物 之 基 地 計 算 土 地 正 常 買 賣 單 價, 其 拆 除 費 用 不 予 計 入 ( 第 15 條 ) 14

伍 實 務 操 作 上 的 困 境 一 容 積 對 地 價 的 影 響 : 不 論 地 價 調 查 估 計 規 則 或 不 動 產 估 價 技 術 規 則 房 地 產 價 格 拆 算 方 式, 容 積 率 越 高, 拆 算 出 來 的 土 地 價 值 就 越 高, 以 新 店 都 市 計 畫 第 四 種 住 宅 區 建 蔽 率 容 積 率 60% 300% 為 例, 新 店 市 區 實 施 容 積 率 以 前 的 建 物, 以 建 蔽 率 60% 為 上 限, 興 建 五 層 樓 即 實 際 容 積 ( 習 慣 稱 現 況 容 積 ) 等 於 都 市 計 畫 基 準 容 積 ( 習 慣 稱 法 定 容 積 ), 興 建 四 層 樓 ( 含 ) 以 下, 即 實 際 容 積 低 於 基 準 容 積, 茲 就 容 積 造 成 地 價 差 異 性 試 舉 例 如 下 : 基 本 資 料 樓 層 建 蔽 率 容 積 率 樓 層 建 蔽 率 容 積 率 3F/4F 60% 240% 4F/5F 60% 300% 土 地 面 積 持 分 面 積 建 物 面 積 土 地 面 積 持 分 面 積 建 物 面 積 103.34 25.84 69.75 103.34 20.67 69.75 標 準 單 價 房 地 總 價 建 坪 單 價 標 準 單 價 房 地 總 價 建 坪 單 價 14,000 3,000,000 43,008 15,000 3,000,000 43,008 折 舊 率 利 潤 率 裝 潢 單 價 折 舊 率 利 潤 率 裝 潢 單 價 43.20% 30% 12,000 43.20% 30% 12,000 房 地 分 離 樓 層 平 均 單 價 面 積 樓 層 平 均 單 價 面 積 1F 64,500 69.75 1F 64,500 69.75 2F 51,600 69.75 2F 51,600 69.75 3F 43,008 69.75 3-4F 43,008 139.51 4F 47,300 69.75 5F 47,300 69.75 合 計 279.02 合 計 348.77 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 14,397,885 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 17,397,885 建 物 現 值 2,218,751 建 物 現 值 2,971,542 裝 潢 費 用 3,348,216 裝 潢 費 用 4,185,270 建 物 買 賣 利 潤 665,625 建 物 買 賣 利 潤 891,463 可 出 售 總 價 格 8,165,293 可 出 售 總 價 格 9,349,611 土 地 正 常 單 價 79,014 土 地 正 常 單 價 90, 474 除 了 實 施 容 積 率 以 前 的 建 物, 容 積 移 轉 獎 勵 容 積 大 樓 不 計 入 容 積 的 樓 地 板 面 積 等 導 致 建 物 實 際 容 積 均 遠 高 於 都 市 計 畫 規 定 之 基 準 容 積, 而 建 築 行 為 除 了 透 過 整 體 開 發 ( 包 括 區 段 徵 收 市 地 重 劃 都 市 更 新 變 更 回 饋 等 ), 較 易 有 同 質 性 較 高 的 建 築 型 態, 否 則, 同 一 區 段 內 均 是 公 寓 及 大 樓 甚 至 透 天 厝 空 地 雜 陳, 區 段 地 價 雖 依 規 定 取 中 位 數, 然 中 位 數 又 取 決 於 各 種 建 築 型 態 的 實 例 蒐 集 了 幾 個, 最 後 決 定 的 區 段 地 價 無 法 代 表 任 何 一 種 建 築 類 型 拆 算 出 來 的 合 理 地 價, 建 議 以 鄉 鎮 市 區 為 單 位 ( 繁 榮 程 度 不 一 應 再 細 分 ), 檢 視 容 積 率 高 低 對 於 地 價 之 影 響 性 後, 訂 定 現 況 容 積 率 修 正 表, 據 以 決 定 更 合 理 之 土 地 正 常 單 價 15

二 不 動 產 商 品 企 劃 與 行 銷 之 價 值 扣 除 新 店 市 大 台 北 華 城 鎮 為 本 縣 著 名 的 別 墅 區, 一 棟 別 墅 動 輙 二 三 千 萬 元, 現 值 確 僅 每 平 方 公 尺 15,000 元 左 右, 除 依 前 所 述 容 積 對 地 價 之 影 響, 本 區 因 屬 台 北 水 源 特 定 區 第 一 種 住 宅 區, 建 蔽 率 及 容 積 率 分 別 為 30% 60%, 以 容 積 率 檢 視 公 告 現 值 之 合 理 性, 尚 屬 均 衡 合 理 再 者, 本 區 房 地 價 格 之 成 因, 應 歸 功 於 不 動 產 商 品 之 企 劃 與 行 銷, 否 則 本 區 雖 環 境 清 幽, 但 生 活 機 能 發 展 有 限, 日 常 採 買 需 仰 賴 新 店 市 區 交 通 上 無 公 車 路 線, 需 自 行 開 車 或 搭 乘 社 區 巴 士 學 區 上 除 私 立 康 橋 國 中 小 外, 為 青 潭 國 小 安 康 國 中, 既 非 明 星 學 校, 上 下 學 尚 仰 賴 家 長 接 送, 如 此 區 位 條 件, 依 一 般 大 眾 交 易, 應 不 致 有 如 此 高 旳 房 價 產 生 況 且, 與 之 具 替 代 性 之 地 區 甚 多, 倘 有 投 資 者 願 意 投 入 資 金 塑 造, 應 可 再 造 另 一 高 房 價 社 區, 新 店 市 新 興 高 級 別 墅 區 青 山 鎮 即 是 一 例 因 地 價 調 查 估 計 規 則 係 採 土 地 貢 獻 說, 即 建 物 以 重 建 成 本 扣 除 折 舊 評 估 建 物 價 值 後, 其 餘 歸 功 於 土 地 貢 獻, 其 中, 不 動 產 商 品 之 企 劃 與 行 銷 之 價 值 顯 非 屬 土 地 貢 獻 卻 無 從 扣 除, 使 本 區 因 高 房 價 依 規 定 拆 算 其 地 價 結 果 與 其 低 容 積 因 有 之 地 價 顯 不 相 當, 理 論 上 應 可 參 酌 開 發 者 取 得 土 地 之 費 用 建 築 費 用 及 其 售 價, 粗 估 不 動 產 商 品 之 企 劃 與 行 銷 之 價 值 ; 現 行 實 務 作 業 為 解 決 此 一 問 題, 本 所 依 地 價 調 查 估 計 規 則 第 十 二 條 規 定, 考 量 其 高 級 建 材 修 正 建 物 標 準 單 價, 並 衡 酌 其 庭 園 造 景 及 內 部 裝 潢, 給 予 較 高 的 裝 潢 費 用, 據 以 訂 定 本 區 合 理 地 價 三 各 樓 層 面 積 統 計 之 疑 義 為 節 省 地 價 承 辦 人 員 製 作 實 例 時 查 詢 該 筆 基 地 上 所 有 樓 層 面 積 所 耗 費 的 時 間, 本 縣 自 行 開 發 了 建 物 樓 地 板 面 積 統 計 表, 其 格 式 如 下 : 地 號 地 上 建 物 建 號 : 段 地 號 地 號 略 共 同 使 用 部 分 建 號 : 略 停 車 位 : 02221-000, 共 262 位 02222-000, 共 70 位 建 物 使 用 執 照 : 略 建 物 用 途 分 類 面 積 : 住 家 用 : 39,964.39 平 方 公 尺 建 物 用 途 分 類 面 積 : 商 業 用 : 2,688.95 平 方 公 尺 建 物 用 途 分 類 面 積 : 共 用 部 分 : 25,691.94 平 方 公 尺 合 計 : 68,345.28 平 方 公 尺 宗 地 地 價 計 算 組 : 略 共 同 使 用 部 份 共 同 使 用 部 份 主 建 物 附 屬 建 物 面 積 ( 不 含 停 車 面 積 ( 含 停 車 合 計 面 積 面 積 位 ) 位 ) 第 一 層 960.9 0 0 2446.91 3407.81 第 二 層 1728.05 0 0 4400.4 6128.45 第 三 層 2599.99 540.82 605.83 766.25 4512.89 第 十 四 層 3688.35 669.11 680.89 969.82 6008.17 合 計 : 36066.09 6780.89 7423.65 18267.96 68538.59 16

在 大 樓 鼎 立 的 台 北 縣, 上 開 建 物 樓 地 板 面 積 統 計 表 功 能 確 實 有 效 節 省 地 價 人 員 了 不 少 查 詢 基 本 資 料 的 時 間, 但 隨 著 建 築 地 政 法 規 登 記 方 式 的 演 進, 及 建 商 利 之 所 趨 因 應 市 場 需 求 的 各 式 推 案, 均 在 在 影 響 地 價 人 員 的 判 讀 例 一 : 基 地 有 數 楝 透 天 厝, 實 例 為 地 上 1-3 樓, 但 建 物 樓 地 板 面 積 統 計 表 顯 示 為 地 下 1 樓 至 地 上 3 樓 主 建 物 面 積 新 店 市 及 深 坑 鄉 山 坡 地 住 宅 發 達, 建 商 因 應 地 形 高 低 差, 設 計 出 雙 面 均 臨 路 的 透 天 產 品, 因 此 依 一 般 概 念, 地 價 人 員 會 視 本 案 例 為 地 上 1-3 層 及 地 下 1 層 ( 實 際 上 亦 為 地 面 層 ) 至 地 上 2 層 的 雙 面 建 物, 此 二 種 建 物 單 價 雖 應 有 所 差 別, 但 僅 憑 此 表 卻 無 法 析 離, 仍 需 逐 筆 查 詢 或 調 閱 使 用 執 照 始 能 確 認 樓 層 面 積 ; 本 案 經 逐 筆 查 詢 後, 得 知 其 建 築 樓 層 是 1F-3F 及 B1-3F, 與 原 先 判 讀 不 同 例 二 : 停 車 位 個 數 及 面 積 之 判 讀 附 屬 建 物 面 積 共 同 使 用 部 份 面 積 ( 不 含 停 車 位 ) 共 同 使 用 部 份 面 積 ( 含 停 車 位 ) 合 計 第 一 層 2372.15 816.88 0 0 3189.03 第 二 層 2077.95 718.88 0 0 2796.83 第 三 層 1585.5 549.88 0 0 2135.38 地 下 一 層 1360.81 469.59 0 0 1830.4 合 計 : 7396.41 2555.23 0 0 9951.64 主 建 物 附 屬 建 物 共 同 使 用 部 份 面 共 同 使 用 部 份 面 面 積 面 積 積 ( 不 含 停 車 位 ) 積 ( 含 停 車 位 ) 合 計 第 一 層 32.19 0 3.51 0 35.7 第 三 層 811.96 102.92 294.16 0 1209.04 第 四 層 811.96 88.8 296.56 0 1197.32 第 二 十 四 層 602.92 69.96 221.36 0 894.24 地 下 一 層 2640.23 0 2.18 0 2642.41 地 下 二 層 2939.99 0 0.63 0 2940.62 地 下 三 層 2912.39 0 0 0 2912.39 合 計 : 26233.7 1931.78 6508.7 0 34674.18 主 建 物 附 屬 建 物 共 同 使 用 部 份 面 共 同 使 用 部 份 面 面 積 面 積 積 ( 不 含 停 車 位 ) 積 ( 含 停 車 位 ) 合 計 第 一 層 1464.99 148.48 602.49 0 2215.96 第 二 層 1595.17 201.31 653.94 0 2450.42 第 九 層 1516.28 222.19 624.18 0 2362.65 第 見 使 用 執 照 0 0 23.47 0 23.47 合 計 : 13674.12 1886.01 5645.62 0 21205.75 17

主 建 物 附 屬 建 物 共 同 使 用 部 份 面 共 同 使 用 部 份 面 面 積 面 積 積 ( 不 含 停 車 位 ) 積 ( 含 停 車 位 ) 合 計 第 一 層 960.9 0 0 2446.91 3407.81 第 二 層 1728.05 0 0 4400.4 6128.45 第 三 層 2599.99 540.82 605.83 766.25 4512.89 第 十 四 層 3688.35 669.11 680.89 969.82 6008.17 合 計 : 36066.09 6780.89 7423.65 18267.96 68538.59 法 定 獎 勵 及 增 設 停 車 位 登 記 方 式 因 應 建 築 地 政 法 規 多 有 不 同, 因 此 建 物 樓 地 板 面 積 統 計 表 擷 取 地 籍 資 料 的 結 果 也 會 有 不 同, 其 以 主 建 物 為 登 記 方 式 者, 會 列 明 所 座 落 樓 層 別 面 積 及 其 共 同 使 用 部 分 面 積 ; 其 以 共 同 使 用 部 分 為 登 記 方 式 者, 申 請 建 物 第 一 次 登 記 時 如 已 載 明, 會 顯 示 於 共 同 使 用 部 份 面 積 ( 含 停 車 位 ), 非 常 明 確, 如 果 停 車 位 全 部 歸 於 共 同 使 用 部 份 面 積 ( 不 含 停 車 位 ), 即 使 知 道 停 車 位 建 號 的 總 面 積 及 個 數, 亦 無 法 析 離, 徒 使 房 地 分 離 結 果 失 真 ; 正 因 大 樓 實 例 製 作 所 需 資 料 蒐 集 判 斷 困 難, 地 價 人 員 多 選 擇 較 簡 單 的 素 地 透 天 厝 或 公 寓 等 標 的 筆 者 以 為, 既 然 一 般 坊 間 在 決 定 車 位 售 價 仍 需 參 考 主 建 物 建 坪 單 價, 且 建 商 在 銷 售 各 種 樣 式 的 停 車 位 時, 還 是 需 要 考 量 配 賦 持 分 面 積 與 車 位 售 價 的 合 理 性, 則 將 停 車 位 總 銷 售 金 額 亦 可 以 停 車 場 面 積 乘 以 主 建 物 建 坪 單 價 一 定 成 數 ( 新 店 市 區 約 7~8 成 ) 得 之, 此 等 計 算 方 式 亦 可 解 決 同 一 停 車 場 有 大 小, 甚 至 機 械 停 車 位 的 問 題 四 同 一 基 地 有 多 種 型 態 座 向 建 築 之 地 價 估 計 出 外 人 的 新 故 鄉 是 台 北 縣 的 寫 照, 而 建 商 為 了 因 應 各 種 購 屋 者 的 需 求, 遂 發 展 出 複 合 式 的 產 品, 如 同 一 棟 大 樓 裡 有 小 坪 數 套 房 中 坪 數 的 一 般 住 家 及 大 坪 數 的 豪 宅, 或 者 同 一 建 築 執 照 裡 規 劃 了 公 寓 大 樓 及 假 透 天, 前 者 常 見 於 市 區 後 者 常 見 於 郊 區 一 般 市 場 價 位 走 向, 小 坪 數 套 房 係 低 總 價 高 單 價, 大 坪 數 豪 宅 則 是 高 總 價 高 單 價, 依 地 價 調 查 估 計 規 則, 係 以 實 例 標 的 所 在 樓 層 交 易 建 坪 單 價 依 樓 層 別 效 用 比 推 算 各 樓 層 建 坪 單 價, 然 各 樓 層 的 價 格 比 例 關 係 並 非 因 樓 層 差 異, 無 論 以 何 種 型 態 產 品 估 計 全 棟 正 常 買 賣 總 價 格 均 不 合 理, 更 何 況 以 全 棟 正 常 買 賣 總 價 格 拆 算 出 來 的 土 地 正 常 買 賣 單 價 再 者, 同 一 棟 樓 倘 有 不 同 座 向 之 單 位 或 同 一 基 地 上 有 數 棟 建 物, 其 水 平 價 格 亦 不 相 同, 實 不 適 合 逕 以 該 樓 層 某 座 向 之 實 例 單 價 為 該 樓 層 甚 至 每 棟 建 物 之 單 價, 如 地 面 層 正 對 大 馬 路 或 巷 道 價 格 差 異 性 即 非 常 大 ; 此 缺 點 即 使 在 持 分 透 天 亦 無 可 避 免, 常 見 同 一 社 區 內 有 對 坐 的 連 棟 持 分 透 天, 除 座 向 影 響 房 地 總 價 外, 邊 間 拜 日 照 之 賜, 其 房 價 亦 較 高 又 一 般 市 場 行 情, 大 樓 單 價 會 高 於 公 寓, 持 分 透 天 雖 亦 是 以 建 坪 計 算, 但 其 配 賦 的 共 同 使 用 部 分 面 積 亦 會 影 響 其 單 價 的 高 低, 因 此, 同 一 建 築 執 照 裡 規 劃 了 公 寓 大 樓 及 假 透 天 時, 除 了 前 面 所 述 各 樓 層 單 價 推 算 的 問 題 外, 依 現 行 買 賣 實 例 調 查 估 價 表, 無 論 18

實 例 標 的 為 公 寓 或 持 分 透 天, 需 以 大 樓 的 樓 層 數 決 定 其 建 築 標 準 單 價, 將 使 全 棟 建 物 重 建 價 格 失 真, 如 該 等 基 地 分 期 完 成, 其 折 舊 額 計 算 亦 有 困 難, 更 何 況 有 些 大 型 的 社 區 型 開 發 案, 逐 年 推 案, 無 可 避 免 容 積 率 還 沒 用 完 導 致 地 價 偏 低 ; 因 此, 即 使 該 等 基 地 有 交 易 行 為, 但 因 實 例 製 作 問 題 過 多, 地 價 人 員 均 不 願 蒐 集 作 成 買 賣 實 例 ; 下 列 為 新 店 市 安 坑 地 區 非 都 市 土 地 大 型 社 區 開 發 案, 共 計 座 落 10 個 地 號, 規 劃 有 公 寓 大 樓 及 持 分 透 天, 停 車 位 以 主 建 物 方 式 登 記, 公 寓 及 持 分 透 天 的 屋 主 均 可 購 買 : 主 建 物 附 屬 建 物 共 同 使 用 部 份 面 共 同 使 用 部 份 面 面 積 面 積 積 ( 不 含 停 車 位 ) 積 ( 含 停 車 位 ) 合 計 第 一 層 29 97 2. 56 3 62 8. 43 84 8. 82 0 34 44 9. 81 第 二 層 31 92 0. 61 4 35 5. 24 85 8. 04 0 37 13 3. 89 第 三 層 32 16 9. 36 6 13 5. 77 85 7. 39 0 39 16 2. 52 第 四 層 29 25 7. 74 5 51 7. 89 60 4. 68 0 35 38 0. 31 第 五 層 3 15 4. 15 44 8. 89 63 0. 24 0 4 23 3. 28 第 六 層 2 89 2. 21 41 1. 07 57 9. 12 0 38 82.4 第 七 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 八 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 九 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 十 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 十 一 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 十 二 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 十 三 層 3 02 3. 18 42 9. 98 60 4. 68 0 4 05 7. 84 第 十 四 層 3 01 3. 18 49 7. 78 56 5. 36 0 4 07 6. 32 第 十 五 層 2 85 6. 01 81 7. 75 4 48.6 0 4 12 2. 36 第 十 六 層 1 51 9. 86 43 2. 23 24 0. 48 0 2 19 2. 57 地 下 一 層 47 54 2. 12 4 09 4. 32 84 4. 26 0 5 24 80.7 地 下 二 層 15 96 6. 08 2.7 42 5. 68 0 16 39 4. 46 地 下 三 層 5 63 2. 39 2. 82 53 6. 57 0 6 17 1. 78 合 計 : 2 27 05 8. 53 29 35 4. 75 1 16 72 0 2 68 08 5. 28 為 增 加 地 價 人 員 製 作 該 種 實 例 的 意 願, 筆 者 建 議 就 持 分 透 天 的 部 分, 能 視 為 地 上 有 建 物, 且 買 賣 實 例 為 全 部 層 數 者, 並 以 移 轉 面 積 為 基 地 面 積, 據 以 求 其 土 地 正 常 買 賣 單 價 ; 而 公 寓 部 分 則 視 該 實 例 所 屬 公 寓 為 一 棟, 計 算 其 全 棟 房 地 可 出 售 總 價 格, 並 以 該 棟 公 寓 配 賦 的 土 地 面 積 為 基 地 面 積, 求 其 土 地 正 常 買 賣 單 價 五 房 價 認 知 之 差 異 地 價 調 查 估 計 規 則 明 訂 應 以 實 際 成 交 案 作 為 買 賣 實 例, 但 買 賣 實 例 總 價 格 究 竟 是 買 方 支 付 的 價 額 或 是 賣 方 售 價 的 淨 收 入? 一 般 土 地 登 記 專 業 代 理 人 認 為 成 交 價 格 係 指 買 方 實 際 支 付 之 價 額, 而 成 交 價 格 即 為 一 般 市 場 行 情, 但 有 地 價 人 員 認 為 房 地 銷 售 費 用 包 括 仲 介 費 代 書 費 土 地 增 值 稅 契 稅 印 花 費 及 登 記 規 費 等 為 房 地 銷 售 之 重 要 成 本, 因 此 買 賣 實 例 總 價 格 係 指 賣 方 售 價 的 淨 收 入, 此 認 知 上 的 差 異 造 成 地 價 人 員 所 查 訪 的 一 般 市 場 行 情 較 土 地 登 記 專 業 代 理 人 或 房 介 業 者 所 提 供 的 成 交 價 格 來 得 低 19

5 丁 福 致 先 生 於 所 著 房 地 產 價 格 拆 算 方 法 之 研 究 中 建 議 : 地 價 調 查 估 計 規 則 中 應 刪 除 估 算 全 楝 建 築 改 良 物 之 裝 潢 設 備 庭 園 設 施 等 費 用, 以 中 古 建 物 而 言, 此 部 分 在 實 際 作 業 上, 係 屬 甚 為 困 難 掌 握 之 數 據, 由 於 裝 潢 設 備 及 庭 園 設 施 等 繫 於 個 人 主 客 觀 之 投 資, 而 主 觀 投 資 尚 需 評 析 日 後 市 場 之 接 受 性, 在 分 析 及 查 估 時 亦 有 實 際 之 困 難, 極 易 產 生 認 定 之 爭 議 然 筆 者 以 為 應 檢 視 現 行 拆 算 方 式, 建 坪 單 價 之 漲 幅 全 部 歸 於 土 地 之 合 理 性, 如 投 資 者 以 500 萬 元 購 入 一 屋 後 未 經 整 理 即 以 600 萬 元 售 出, 差 額 100 萬 元 究 竟 應 歸 於 土 地 增 值 或 歸 於 投 資 利 潤, 倘 以 賦 稅 公 平 合 理 性, 該 筆 土 地 價 值 確 應 增 漲, 惟 以 現 行 課 稅 方 式, 負 擔 該 土 地 增 值 稅 者 為 新 購 屋 者 又 如 投 資 者 以 500 萬 元 購 入 一 屋, 投 入 30 萬 元 整 理 費 用 後, 以 600 萬 元 售 出, 差 額 70 萬 元 究 竟 應 歸 於 土 地 增 值 或 歸 於 投 資 利 潤, 一 般 市 場 上 經 整 理 過 的 建 物, 增 加 的 銷 售 金 額 會 高 於 投 入 的 整 理 成 本, 則 筆 者 以 為, 既 然 建 築 費 用 有 加 計 開 發 利 潤, 則 另 外 投 入 的 裝 潢 費 用 亦 應 加 計 利 潤, 否 則 投 資 者 無 增 加 投 資 額 之 誘 因 準 此, 既 然 一 般 交 易 針 對 裝 潢 過 或 附 家 具 的 房 子, 其 價 值 會 反 應 在 總 價 內, 則 房 地 價 格 分 離 時 扣 除 裝 潢 費 亦 不 為 過, 因 此, 建 議 房 地 總 價 應 扣 除 稅 費 負 擔 投 資 利 潤 裝 潢 費 用 等 後 再 推 算 各 樓 層 建 坪 單 價 及 總 銷 售 金 額, 俾 免 地 價 人 員 自 行 扣 除, 造 成 實 例 上 總 交 易 價 格 與 所 詢 問 到 的 總 價 不 同, 徒 增 疑 義 陸 結 語 按 買 賣 實 例 之 製 作 為 地 價 調 查 估 計 作 業 中 重 要 一 環, 因 其 估 計 出 來 之 土 地 正 常 交 易 價 格 不 只 提 供 決 定 所 座 落 區 段 之 地 價, 亦 為 其 他 無 買 賣 實 例 區 段 地 價 推 估 之 基 準, 而 買 賣 實 例 中 又 有 近 七 成 為 房 地 實 例, 本 研 究 就 實 務 作 業 提 出 上 述 房 地 分 離 時 所 遭 遇 之 問 題 並 提 出 建 議 因 應 方 式, 希 冀 能 拋 磚 引 玉, 共 同 研 議 更 合 理 妥 適 之 房 地 分 離 方 法, 進 而 提 升 地 價 作 業 品 質, 確 保 民 眾 權 益 5 丁 福 致, 房 地 產 價 格 拆 算 方 法 之 研 究 20

參 考 文 獻 丁 福 致 2001, 房 地 產 價 格 拆 算 之 研 究, 土 地 經 濟 年 刊, 第 12 期 江 穎 慧 2000, 建 立 立 體 地 價 評 估 制 度 之 研 究, 政 治 大 學 地 政 研 究 所 碩 士 論 文 林 英 彥 1995, 不 動 產 估 價, 第 八 版 卓 輝 華 2002, 不 動 產 總 值 中 分 離 土 地 與 建 築 物 價 格 之 合 理 性 分 析, 鑑 定 論 壇, 第 5 期 陳 滿 雄 2002, 容 積 與 地 價 之 研 究, 鑑 定 論 壇, 第 4 期 陳 冠 宇 2002, 區 分 所 有 建 築 物 與 其 基 地 價 值 分 配 之 探 討, 鑑 定 論 壇, 第 5 期 陳 奉 瑤 2002, 土 地 貢 獻 說? 建 築 物 貢 獻 說? 聯 合 貢 獻 說?, 鑑 定 論 壇, 第 5 期 張 梅 英 2002, 區 分 所 有 建 物 估 價 時 之 土 地 與 建 築 物 價 值 分 配 問 題, 鑑 定 論 壇, 第 5 期 黃 良 充 2006, 分 配 法 與 土 地 殘 餘 法 推 估 模 式 之 探 討, 土 地 問 題 研 究 季 刊, 第 18 期 黃 佳 鈴 2005, 從 房 地 價 格 分 離 探 討 地 價 指 數 及 公 告 土 地 現 值 評 估, 政 治 大 學 地 政 研 究 所 碩 士 論 文 廖 佳 展 2005, 現 行 容 積 移 轉 制 度 下 容 積 移 轉 估 價 方 法 之 初 探, 土 地 問 題 研 究 季 刊, 第 14 期 顏 炳 立 2002, 不 動 產 土 地 與 建 物 價 值 分 配 之 探 討, 鑑 定 論 壇, 第 5 期 21