江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 拟 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 京 经 评 报 字 (2013) 第 022 号 ( 共 一 册 第 一 册 ) 评 估 机 构 名 称 : 报 告 提 交 日 期 : 二 〇 一 三 年 六 月 十 日
江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 目 录 资 产 评 估 报 告 书 目 录 资 产 评 估 报 告 书 声 明... 1 资 产 评 估 报 告 书 摘 要... 2 资 产 评 估 报 告 书 正 文... 40 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 概 况... 40 ( 一 ) 委 托 方 和 产 权 持 有 单 位... 40 ( 二 ) 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者... 40 二 评 估 目 的... 41 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 41 ( 一 ) 评 估 对 象... 41 ( 二 ) 评 估 范 围... 41 四 价 值 类 型 及 其 定 义... 42 五 评 估 基 准 日... 42 六 评 估 依 据... 42 ( 一 ) 行 为 依 据... 42 ( 二 ) 法 律 依 据... 42 ( 三 ) 准 则 依 据... 43 ( 四 ) 权 属 依 据... 43 ( 五 ) 取 价 依 据... 43 七 评 估 方 法... 43 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况... 47 ( 一 ) 明 确 评 估 业 务 基 本 事 项... 47 ( 二 ) 签 订 业 务 约 定 书... 47 ( 三 ) 编 制 评 估 计 划... 47 ( 四 ) 现 场 调 查... 47 ( 五 ) 收 集 评 估 资 料... 47 ( 六 ) 评 定 估 算... 47 I
江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 目 录 ( 七 ) 编 制 和 提 交 评 估 报 告... 48 ( 八 ) 工 作 底 稿 归 档... 48 九 评 估 假 设... 48 十 评 估 结 论... 48 十 一 特 别 事 项 说 明... 49 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明... 49 十 三 评 估 报 告 日... 50 II
江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 目 录 资 产 评 估 报 告 书 附 件 目 录 重 要 提 示 关 于 资 产 评 估 报 告 书 附 件 使 用 范 围 的 声 明 附 件 1 委 托 方 和 被 评 估 单 位 法 人 营 业 执 照 ; 2 评 估 对 象 涉 及 的 主 要 权 属 证 明 资 料 ; 3 委 托 方 和 产 权 持 有 单 位 承 诺 函 ; 4 签 字 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 ; 5 资 产 评 估 机 构 资 格 证 书 ; 6 评 估 机 构 营 业 执 照 ; 7 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 格 证 书 ; 8 资 产 评 估 明 细 表 及 评 估 结 果 汇 总 表 III
江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 声 明 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 声 明 京 经 评 报 字 (2013) 第 022 号 一 我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中, 遵 循 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则 ; 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料, 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 由 产 权 持 有 单 位 申 报 并 经 其 签 章 确 认 ; 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 三 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ; 与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 四 我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ; 我 们 已 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关 注, 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验, 并 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露, 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产 权 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要 求 五 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 六 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任 评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价 格 的 保 证 七 评 估 报 告 使 用 者 应 当 关 注 报 告 使 用 限 制 说 明 电 话 :(010)62158033 传 真 :(010) 68460389 地 址 : 北 京 市 海 淀 区 中 关 村 南 大 街 34 号 C 座 2409 室 ( 邮 编 100081) 1
公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 京 经 评 报 字 (2013) 第 022 号 接 受 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 注 册 资 产 评 估 师 根 据 资 产 评 估 准 则 的 要 求, 本 着 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则, 遵 循 有 关 法 律 法 规 的 有 关 规 定, 按 照 公 认 的 资 产 评 估 方 法, 对 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 拟 实 施 转 让 资 产 事 宜 涉 及 的 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 在 2013 年 5 月 31 日 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 工 作, 并 发 表 专 业 意 见 现 将 资 产 评 估 情 况 及 评 估 结 果 摘 要 报 告 如 下 : 一 评 估 目 的 : 转 让 资 产 二 评 估 对 象 与 评 估 范 围 : 本 次 资 产 评 估 对 象 为 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 于 评 估 基 准 日 的 部 分 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 ; 资 产 评 估 范 围 为 转 让 资 产 之 目 的 所 涉 及 的 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 三 价 值 类 型 : 市 场 价 值 四 评 估 基 准 日 :2013 年 5 月 31 日 五 评 估 方 法 : 重 置 成 本 法 基 准 地 价 法 市 场 法 六 评 估 结 论 及 其 使 用 有 效 期 : 在 保 持 现 有 用 途 持 续 经 营 前 提 下, 截 至 评 估 基 准 日 2013 年 5 月 31 日, 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 纳 入 评 估 范 围 内 的 资 产 账 面 值 为 268.46 万 元 ; 经 评 估, 评 估 值 为 650.42 万 元, 与 净 资 产 账 面 值 相 比 评 估 增 值 381.96 万 元, 增 值 率 为 142.28% 评 估 报 告 使 用 有 效 期 为 一 年, 自 评 估 基 准 日 2013 年 5 月 31 日 起 至 2014 年 5 月 30 日 七 对 评 估 结 论 产 生 影 响 的 特 别 事 项 以 上 内 容 摘 自 评 估 报 告 正 文, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结 论, 应 当 阅 读 评 估 报 告 正 文 电 话 :(010)62158033 传 真 :(010) 68460389 地 址 : 北 京 市 海 淀 区 中 关 村 南 大 街 34 号 C 座 2409 室 ( 邮 编 100081) 2
江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 转 让 资 产 项 目 资 产 评 估 报 告 书 正 文 京 经 评 报 字 (2013) 第 022 号 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 : 接 受 贵 公 司 的 委 托, 根 据 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 资 产 评 估 原 则, 采 用 重 置 成 本 法 基 准 地 价 法 市 场 法, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 拟 实 施 转 让 资 产 事 宜 涉 及 的 房 屋 建 筑 物 和 土 地 在 2013 年 5 月 31 日 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 : 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 概 况 ( 一 ) 委 托 方 和 产 权 持 有 单 位 1 注 册 情 况 公 司 名 称 : 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 法 定 住 所 : 江 苏 省 靖 江 市 中 洲 路 30 号 注 册 资 本 : 人 民 币 肆 仟 肆 佰 叁 拾 肆 万 玖 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 整 公 司 类 型 : 股 份 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 刘 士 钢 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 东 华 测 试, 股 票 代 码 300354) 系 于 2009 年 6 月 在 原 江 苏 东 华 测 试 技 术 有 限 公 司 ( 原 名 为 靖 江 东 华 测 试 技 术 开 发 有 限 公 司,2002 年 2 月 24 日 更 名 为 江 苏 东 华 测 试 技 术 有 限 公 司 ) 的 基 础 上 整 体 改 制 设 立 的 股 份 有 限 公 司, 江 苏 省 泰 州 工 商 行 政 管 理 局 颁 发 的 企 业 法 人 营 业 执 照 号 为 第 321200000201210240031S 号 东 华 测 试 是 国 内 领 先 的 结 构 力 学 性 能 测 试 仪 器 行 业 自 主 创 新 型 企 业,
专 注 于 结 构 力 学 性 能 测 试 仪 器 及 配 套 软 件 的 研 发 生 产 和 销 售, 并 提 供 测 试 系 统 解 决 方 案 和 技 术 服 务 东 华 测 试 为 客 户 提 供 由 传 感 器 调 理 放 大 器 数 据 采 集 仪 分 析 软 件 工 程 应 用 软 件 和 专 业 服 务 组 成 的 一 站 式 完 整 测 试 系 统 解 决 方 案, 广 泛 应 用 于 航 空 航 天 国 防 科 研 检 测 教 学 大 型 企 业 等 领 域, 帮 助 用 户 实 现 对 结 构 力 学 性 能 的 全 面 了 解, 解 决 结 构 的 安 全 性 可 靠 性 优 化 设 计 和 故 障 诊 断 的 最 终 目 的 经 营 范 围 : 研 制 开 发 生 产 销 售 测 试 设 备 ; 软 件 开 发 销 售 ; 技 术 服 务 咨 询 转 让 ( 二 ) 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 除 委 托 方 外, 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 为 国 家 法 律 法 规 规 定 的 评 估 报 告 使 用 者 二 评 估 目 的 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 拟 转 让 资 产, 需 对 该 经 济 行 为 所 涉 及 该 公 司 的 部 分 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 的 市 场 价 值 进 行 评 估, 本 次 资 产 评 估 目 的 是 公 允 反 映 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 拟 用 于 转 让 的 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 的 市 场 价 值, 为 转 让 资 产 行 为 提 供 价 值 参 考 依 据 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 本 次 委 托 评 估 对 象 和 评 估 范 围 与 经 济 行 为 涉 及 的 评 估 对 象 和 评 估 范 围 一 致 ( 一 ) 评 估 对 象 本 次 评 估 对 象 为 转 让 资 产 之 目 的 所 涉 及 江 苏 东 华 测 试 技 术 股 份 有 限 公 司 部 分 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 ( 二 ) 评 估 范 围 本 次 评 估 范 围 为 转 让 资 产 之 目 的 所 涉 及 的 房 屋 建 筑 物 和 土 地 使 用 权 具
体 包 括 : 东 华 测 试 所 拥 有 的 四 栋 房 屋 建 筑 物 和 1 宗 土 地 使 用 权 四 价 值 类 型 及 其 定 义 根 据 评 估 目 的 市 场 条 件 评 估 对 象 自 身 条 件 等 因 素, 同 时 考 虑 价 值 类 型 与 评 估 假 设 的 相 关 性 等, 确 定 本 次 资 产 评 估 的 价 值 类 型 为 : 市 场 价 值 市 场 价 值 的 定 义 : 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 与 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 五 评 估 基 准 日 本 项 目 资 产 评 估 基 准 日 是 2013 年 5 月 31 日 本 次 资 产 评 估 基 准 日 的 确 定 是 根 据 相 关 经 济 行 为 的 安 排, 本 着 有 利 于 保 证 评 估 结 果 有 效 地 服 务 于 评 估 目 的, 减 少 和 避 免 评 估 基 准 日 后 的 调 整 事 项, 经 委 托 方 与 评 估 机 构 协 商 确 定 的 六 评 估 依 据 在 本 次 资 产 评 估 工 作 中 我 们 所 遵 循 的 国 家 地 方 政 府 和 有 关 部 门 的 法 律 法 规, 以 及 在 评 估 中 参 考 的 文 件 资 料 主 要 有 : ( 一 ) 行 为 依 据 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ; ( 二 ) 法 律 依 据 1 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 (2005 年 8 月 28 日 修 订 ); 2 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 ; 3 关 于 加 强 国 有 土 地 资 产 管 理 的 通 知 ( 国 发 [2001]15 号 ); 4 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 ; 5 国 土 资 源 部 关 于 做 好 当 前 土 地 登 记 和 城 镇 地 籍 调 查 工 作 的 通 知 ( 国 土 资 发 [2000]105 号 );
6 国 土 资 源 部 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 范 和 协 议 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 范 ( 国 土 资 发 2006 114 号 ); 7 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 (1994 年 7 月 5 日 ); 8 建 设 部 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ; 9 关 于 印 发 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 的 通 知 财 政 部 财 企 [2004]20 号 文 ; 10 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 财 政 部 令 第 33 号 ; 11 当 地 政 府 及 有 关 部 门 颁 布 的 法 律 法 规 规 章 文 件 ; 12 其 他 与 资 产 评 估 有 关 的 法 律 法 规 ( 三 ) 准 则 依 据 1 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 ( 财 政 部 财 企 [2004]20 号 ); 2 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ( 财 政 部 财 企 [2004]20 号 ); 3 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ( 中 评 协 {2007}189 号 ); 4 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ( 中 评 协 {2007}189 号 ); 5 资 产 评 估 准 则 业 务 约 定 书 ( 中 评 协 {2007}189 号 ); 6 资 产 评 估 准 则 工 作 底 稿 ( 中 评 协 {2007}189 号 ); 7 资 产 评 估 准 则 不 动 产 ( 中 评 协 {2007}189 号 ); 8 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ( 中 评 协 {2003}18 号 ) 9 房 地 产 估 价 规 范 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T50291-1999); 10 城 镇 土 地 估 价 规 程 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T18508-2001) ( 四 ) 权 属 依 据 1 房 屋 所 有 权 证 ; 2 土 地 使 用 权 证 ; ( 五 ) 取 价 依 据 1 建 设 部 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 发 改 价 格 2007 670 号 建 设 工 程
监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 ; 2 国 家 计 委 建 设 部 计 价 格 2002 10 号 国 家 计 委 建 设 部 关 于 发 布 工 程 勘 察 设 计 收 费 管 理 规 定 的 通 知 ; 3 财 政 部 财 建 2002 394 号 关 于 印 发 基 本 建 设 财 务 管 理 规 定 的 通 知 ; 4 计 价 格 2002 1980 号 国 家 计 委 关 于 印 发 招 标 代 理 服 务 收 费 管 理 暂 行 办 法 的 通 知 ; 5 国 家 计 委 建 设 项 目 环 境 影 响 咨 询 收 费 标 准 计 价 格 2002 125 号 ; 6 全 国 统 一 建 筑 工 程 预 算 工 程 量 计 算 规 则 GJDGZ-101-1995; 7 全 国 统 一 建 筑 装 饰 装 修 工 程 消 耗 量 定 额 GYD--901-2002; 8 全 国 统 一 安 装 工 程 预 算 工 程 量 计 算 规 则 GYDGZ-201-2000; 9 建 设 工 程 工 程 量 清 单 计 价 规 范 GB50500-2008 ; 10 江 苏 省 建 设 工 程 费 用 定 额 (2009 年 修 订 版 ); 11 江 苏 省 建 筑 与 装 饰 工 程 计 价 表 (2009 年 修 订 版 ); 12 江 苏 省 安 装 工 程 计 价 表 (2009 年 修 订 版 ); 13 靖 江 市 工 程 造 价 管 理 (2013 年 第 5 期 ); 14 建 设 部 颁 发 的 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ; 15 评 估 基 准 日 的 贷 款 利 率 ; 16 被 评 估 企 业 提 供 的 资 产 清 查 评 估 明 细 表 ; 17 评 估 人 员 现 场 勘 察 调 查 表 收 集 整 理 的 其 他 资 料 ; 18 资 产 评 估 常 用 数 据 与 参 数 手 册 ; 19 房 地 产 估 价 手 册 ; 20 国 土 资 源 部 关 于 发 布 实 施 全 国 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 ( 国 土 资 发 [2006]307 号 ) 的 通 知 ; 21 靖 江 市 人 民 政 府 2011 年 4 月 10 日 颁 布 的 关 于 土 地 基 准 地 价 更 新 公 告 ;
22 其 它 与 评 估 有 关 的 资 料 七 评 估 方 法 本 次 评 估 根 据 评 估 对 象 价 值 类 型 资 料 收 集 情 况 等 相 关 条 件, 对 房 屋 建 筑 物 采 用 重 置 成 本 法, 对 土 地 使 用 权 采 用 基 准 地 价 法 和 市 场 法 具 体 各 类 资 产 和 负 债 的 评 估 方 法 如 下 1 房 屋 建 筑 物 采 用 重 置 成 本 法 进 行 评 估 评 估 值 = 重 置 成 本 综 合 成 新 率 a 重 置 成 本 的 确 定 本 次 评 估 采 用 类 似 工 程 参 照 比 较 法 进 行 测 算, 即 : 采 取 与 评 估 标 的 物 类 型 相 似 构 造 相 同 且 建 筑 面 积 层 数 层 高 装 修 标 准 基 本 一 致 的 近 期 结 算 工 程 或 政 府 有 关 部 门 统 计 的 典 型 工 程 作 为 参 照 物, 将 参 照 物 的 工 程 造 价 从 竣 工 结 算 日 期 的 造 价 调 整 至 评 估 基 准 日 的 造 价, 然 后, 对 评 估 标 的 物 与 参 照 物 之 间 的 构 造 特 征 等 差 异 因 素 进 行 差 异 调 整, 计 算 出 建 安 工 程 造 价 b 成 新 率 的 确 定 房 屋 建 筑 物 以 现 场 勘 查 结 果, 结 合 房 屋 建 筑 物 具 体 情 况, 分 别 按 年 限 法 和 完 好 分 值 法 的 不 同 权 重 加 权 平 均 后 确 定 综 合 成 新 率 年 限 法 成 新 率 = 尚 可 使 用 年 限 ( 已 使 用 年 限 + 尚 可 使 用 年 限 ) 100% 尚 可 使 用 年 限 根 据 国 家 有 关 规 定 并 结 合 建 筑 物 主 体 结 构 的 形 式 建 成 时 间, 综 合 考 虑 ; 或 以 矿 井 尚 可 服 务 年 限, 按 孰 低 原 则 考 虑 完 好 分 值 法 成 新 率 主 要 依 据 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 和 鉴 定 房 屋 新 旧 程 度 的 参 考 依 据, 根 据 现 场 勘 察 记 录 的 各 分 部 分 项 工 程 完 好 分 值 测 算 出 结 构 装 修 设 备 三 部 分 的 完 好 分 值, 然 后 与 这 三 部 分 的 标 准 分 值 比 较, 求 得 三 部 分 成 新 率, 按 不 同 权 重 折 算, 加 总 确 定 成 新 率 计 算 公 式 : 完 好 分 值 法 成 新 率 = 结 构 部 分 成 新 率 G+ 装 修 部 分 成 新 率 S+ 设 备 部 分
成 新 率 B 综 合 成 新 率 根 据 两 种 方 法 计 算 出 的 成 新 率 按 不 同 权 重 折 算, 加 总 求 和 确 定 综 合 成 新 率 = 年 限 法 成 新 率 40%+ 完 好 分 值 法 成 新 率 60% 2 土 地 使 用 权 由 于 待 估 宗 地 所 处 区 域 土 地 取 得 成 本 资 料 详 实, 故 本 次 估 价 选 用 基 准 地 价 法 和 市 场 法, 以 两 种 方 法 测 算 结 果 综 合 确 定 待 估 宗 地 的 评 估 值 (1) 基 准 地 价 系 数 修 正 法 是 利 用 城 镇 基 准 地 价 和 基 准 地 价 修 正 系 数 表 等 评 估 成 果, 按 照 替 代 原 则, 对 待 估 宗 地 的 区 域 条 件 和 个 别 条 件 等 与 其 所 处 区 域 的 平 均 条 件 相 比 较, 并 对 照 修 正 系 数 表 选 取 相 应 的 修 正 系 数 对 基 准 地 价 进 行 修 正, 进 而 求 取 待 估 宗 地 在 估 价 基 准 日 价 格 的 方 法 基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 宗 地 地 价 的 计 算 公 式 为 : 基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 的 宗 地 地 价 ( 基 准 地 价 设 定 开 发 程 度 下 的 宗 地 地 价 )= 基 准 地 价 K1 (1+ K) K2 K3 式 中 :K1 期 日 修 正 系 数 K 影 响 地 价 区 域 因 素 及 个 别 因 素 修 正 系 数 之 和 K2 土 地 使 用 年 期 修 正 系 数 K3 容 积 率 修 正 系 数 (2) 市 场 比 较 法 是 选 取 具 有 可 比 性 的 三 宗 ( 或 三 宗 以 上 ) 土 地 使 用 权 交 易 实 例, 即 将 被 评 估 的 土 地 使 用 权 与 市 场 近 期 已 成 交 的 相 类 似 的 土 地 使 用 权 相 比 较, 考 虑 评 估 对 象 与 每 个 参 照 物 之 间 土 地 使 用 权 价 值 影 响 诸 因 素 方 面 的 差 异, 并 据 此 对 参 照 物 的 交 易 价 格 进 行 比 较 调 整, 从 而 得 出 多 个 比 准 参 考 值, 再 通 过 综 合 分 析, 调 整 确 定 被 评 估 土 地 使 用 权 的 评 估 值 其 基 本 公 式 如 下 : 评 估 对 象 修 正 价 格 = 可 比 实 例 交 易 价 格 交 易 日 期 修 正 系 数 交 易 情 况 修 正 系 数 区 域 因 素 修 正 系 数 个 别 因 数 修 正 系 数
八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 根 据 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 的 相 关 规 定, 本 次 评 估 履 行 了 适 当 的 评 估 程 序 具 体 实 施 过 程 如 下 : ( 一 ) 明 确 评 估 业 务 基 本 事 项 与 委 托 方 就 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 评 估 目 的 评 估 对 象 与 评 估 范 围 价 值 类 型 评 估 基 准 日 评 估 报 告 使 用 限 制 评 估 报 告 提 交 时 间 及 方 式 评 估 服 务 费 总 额 支 付 时 间 和 方 式 等 重 要 事 项 进 行 商 讨, 予 以 明 确 ( 二 ) 签 订 业 务 约 定 书 根 据 评 估 业 务 具 体 情 况, 对 自 身 专 业 胜 任 能 力 独 立 性 和 业 务 风 险 进 行 综 合 分 析 和 评 价 后, 与 委 托 方 签 订 业 务 约 定 书 ( 三 ) 编 制 评 估 计 划 根 据 资 产 评 估 工 作 的 要 求, 编 制 评 估 工 作 计 划, 包 括 确 定 评 估 的 具 体 步 骤 时 间 进 度 人 员 安 排, 拟 定 资 产 评 估 技 术 方 案 等, 报 公 司 相 关 负 责 人 审 核 批 准 ( 四 ) 现 场 调 查 1 指 导 委 托 方 产 权 持 有 者 等 相 关 当 事 方 清 查 资 产 准 备 涉 及 评 估 对 象 和 评 估 范 围 的 详 细 资 料 ; 2 通 过 询 问 勘 查 检 查 等 方 式 进 行 调 查, 了 解 评 估 对 象 现 状, 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 ( 五 ) 收 集 评 估 资 料 收 集 直 接 从 市 场 等 渠 道 独 立 获 取 的 资 料, 从 产 权 持 有 单 位 等 相 关 当 事 方 获 取 的 资 料, 以 及 从 政 府 部 门 各 类 专 业 机 构 和 其 他 相 关 部 门 获 取 的 资 料 ; 对 收 集 的 评 估 资 料 进 行 必 要 分 析 归 纳 和 整 理 ( 六 ) 评 定 估 算 1 根 据 评 估 对 象 价 值 类 型 评 估 资 料 收 集 情 况 等 相 关 条 件, 分 析 各 种 评 估 方 法 的 适 用 性, 恰 当 选 择 评 估 方 法 ;
2 根 据 所 采 用 的 评 估 方 法, 选 取 相 应 的 公 式 和 参 数 进 行 分 析 计 算 和 判 断, 形 成 初 步 评 估 结 论 ; 3 对 形 成 的 初 步 评 估 结 论 进 行 综 合 分 析, 形 成 最 终 评 估 结 论 ( 七 ) 编 制 和 提 交 评 估 报 告 1 根 据 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 的 要 求 编 制 评 估 报 告, 并 对 资 产 评 估 报 告 书 进 行 内 部 三 级 审 核 ; 2 在 不 影 响 对 最 终 评 估 结 论 进 行 独 立 判 断 的 前 提 下, 与 委 托 方 或 者 委 托 方 许 可 的 相 关 当 事 方 就 评 估 报 告 有 关 内 容 进 行 必 要 沟 通 后, 向 委 托 方 提 交 资 产 评 估 报 告 书 ( 八 ) 工 作 底 稿 归 档 按 照 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 的 要 求 对 工 作 底 稿 进 行 整 理, 与 评 估 报 告 一 起 及 时 形 成 评 估 档 案 九 评 估 假 设 在 评 估 过 程 中, 我 们 遵 循 以 下 评 估 假 设 条 件 ; 如 评 估 假 设 不 成 立, 将 对 评 估 结 论 产 生 重 大 影 响 1 公 开 市 场 假 设 持 续 经 营 假 设 ; 2 国 家 现 行 的 有 关 法 律 法 规 及 政 策 国 家 宏 观 经 济 形 势 无 重 大 变 化 ; 3 假 设 委 托 方 被 评 估 企 业 等 相 关 当 事 方 提 供 的 资 料 是 真 实 的 合 法 的 完 整 的, 提 供 的 历 年 财 务 资 料 所 采 用 的 会 计 政 策 在 重 要 方 面 与 预 测 期 基 本 一 致 4 假 设 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 因 素 及 不 可 预 见 因 素 对 企 业 造 成 重 大 不 利 影 响 ; 十 评 估 结 论 本 着 独 立 公 正 科 学 客 观 的 原 则, 经 过 实 施 资 产 评 估 的 法 定 程 序, 采 用 资 产 基 础 法 形 成 的 初 步 价 值 结 论 : 截 至 评 估 基 准 日 2013 年 5 月 31 日, 东 华 测 试 估 范 围 内 的 资 产 账 面 值 为
268.46 万 元 ; 经 评 估, 评 估 值 为 650.42 万 元, 与 净 资 产 账 面 值 相 比 评 估 增 值 381.96 万 元, 增 值 率 为 142.28% 金 额 单 位 : 人 民 币 万 元 项 目 账 面 价 值 评 估 价 值 增 减 值 增 值 率 % A B C=B-A D=C/A 100% 1 房 屋 建 筑 物 201.72 496.50 294.78 146.13 2 土 地 使 用 权 66.74 153.92 87.18 130.63 24 合 计 268.46 650.42 381.96 142.28 十 一 特 别 事 项 说 明 1 报 告 中 的 评 估 结 论 是 反 映 评 估 对 象 在 本 次 评 估 目 的 下, 根 据 公 开 市 场 的 原 则 确 定 的 公 允 价 值, 未 考 虑 该 等 资 产 进 行 产 权 登 记 或 权 属 变 更 过 程 中 应 承 担 的 相 关 费 用 和 税 项, 也 未 对 资 产 评 估 增 值 额 作 任 何 纳 税 调 整 准 备 2 本 次 评 估 结 论 是 反 映 评 估 对 象 在 本 次 评 估 目 的 和 基 准 日 下, 根 据 公 开 市 场 的 原 则 确 定 的 现 行 公 允 市 价, 没 有 考 虑 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 诉 讼 赔 偿 等 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 可 能 追 加 付 出 的 价 格 等 对 评 估 结 论 的 影 响 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 1 评 估 报 告 只 能 用 于 评 估 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 2 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用 3 评 估 报 告 的 全 部 或 者 部 分 内 容 被 摘 抄 引 用 或 者 披 露 于 公 开 媒 体, 需 评 估 机 构 审 阅 相 关 内 容, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 4 评 估 结 论 的 使 用 有 效 期 为 一 年, 自 评 估 基 准 日 2013 年 5 月 31 日 起 至 2014 年 5 月 30 日 止 在 评 估 基 准 日 后 有 效 期 以 内, 如 果 资 产 数 量 及 作 价 标 准 发 生 变 化 时, 应 按 以 下 原 则 处 理 :
(1) 当 资 产 数 量 发 生 变 化 时, 应 根 据 原 评 估 方 法 对 资 产 数 额 进 行 相 应 调 整 ; (2) 当 资 产 价 格 标 准 发 生 变 化 且 对 资 产 评 估 结 果 产 生 明 显 影 响 时, 委 托 方 应 及 时 聘 请 有 资 格 的 资 产 评 估 机 构 重 新 确 定 评 估 价 值 ; (3) 对 评 估 基 准 日 后, 资 产 数 量 价 格 标 准 的 变 化, 委 托 方 在 资 产 实 际 作 价 时 应 给 予 充 分 考 虑, 进 行 相 应 调 整 5 本 评 估 结 论 是 依 据 上 述 评 估 假 设 得 出 的 结 论, 如 果 评 估 假 设 条 件 发 生 重 大 变 化 而 对 评 估 结 论 产 生 重 大 影 响 时, 应 当 重 新 确 定 评 估 基 准 日 进 行 评 估 十 三 评 估 报 告 日 本 评 估 报 告 日 为 2013 年 6 月 10 日 评 估 机 构 法 定 代 表 人 : 曲 元 东 注 册 资 产 评 估 师 : 林 祖 福 中 国 北 京 注 册 资 产 评 估 师 : 董 学 文 二 〇 一 三 年 六 月 十 日