幻灯片 1

上 海 市 税 务 局 毛 向 阳 二 o 一 六 年 四 月

一 增 值 税 税 制 改 革 发 展 历 程 二 营 改 增 有 关 政 策 介 绍 三 房 地 产 征 管 办 法 解 读

营 改 增 改 革 发 展 历 程

一 增 值 税 税 制 改 革 发 展 历 程 增 值 税 是 对 商 品 生 产 流 通 劳 务 服 务 中 多 个 环 节 的 新 增 价 值 或 商 品 的 附 加 值 征 收 的 一 种 流 转 税 最 早 是 由 美 国 耶 鲁 大 学 的 亚 当 斯 于 1917 年 提 出 的 增 值 税 在 法 国 首 先 成 功, 并 风 靡 欧 洲 形 成 欧 盟 模 式, 成 为 世 界 其 他 国 家 设 计 增 值 税 制 度 的 起 点 自 1954 年 法 国 成 功 的 采 用 增 值 税 以 来, 世 界 上 已 经 有 170 多 个 国 家 和 地 区 相 继 开 征 了 增 值 税 此 后 的 发 展 中, 由 于 采 用 增 值 税 的 历 史 背 景 和 税 制 结 构 不 同, 各 国 在 引 进 增 值 税 时 对 增 值 税 制 在 技 术 结 构 具 体 制 度 方 面 仍 然 存 在 着 较 大 的 差 异 ( 如 : 澳 大 利 亚 新 西 兰 比 利 时 等, 课 税 对 象 不 尽 相 同 )

我 国 自 1979 年 开 始 引 入 增 值 税, 至 今 已 有 30 多 年 的 发 展 历 史, 最 初 仅 在 襄 樊 上 海 柳 州 等 城 市 的 机 器 机 械 等 5 类 货 物 试 行, 经 过 多 年 的 实 践, 数 次 改 革 与 转 型, 增 值 税 税 制 的 实 施 取 得 了 巨 大 的 成 功, 目 前 已 经 成 为 中 国 税 收 体 系 中 的 第 一 大 税 种 30 多 年 来, 我 国 增 值 税 经 历 了 不 平 坦 的 改 革 历 程 : 首 先 在 1984 年 建 立 了 具 有 中 国 特 色 的 增 值 税, 对 机 器 机 械 汽 车 钢 材 等 12 类 货 物 征 收 增 值 税 ; 后 来 又 在 1994 年 进 行 税 制 改 革, 将 增 值 税 征 税 范 围 扩 大 到 所 有 的 货 物 和 加 工 修 理 修 配 劳 务, 对 其 他 劳 务 无 形 资 产 和 不 动 产 征 收 营 业 税

进 入 新 世 纪 后, 从 2004 年 开 始 推 行 了 增 值 税 转 型 改 革 试 点 ( 先 在 东 北 开 展, 选 择 特 定 行 业 抵 扣 固 定 资 产 ); 为 鼓 励 投 资, 促 进 技 术 进 步, 在 地 区 试 点 的 基 础 上, 从 2009 年 1 月 1 日 起 在 全 国 实 施 增 值 税 转 型 改 革 2012 年 1 月 1 日 上 海 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 改 革, 拉 开 营 改 增 的 序 幕

第 一 次 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 在 北 京 等 8 省 市 开 展 交 通 运 输 业 和 部 分 现 代 服 务 业 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 的 通 知 ( 财 税 2012 71 号 ) 成 文 时 间 :2012 年 7 月 31 日 第 二 次 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 在 全 国 开 展 交 通 运 输 业 和 部 分 现 代 服 务 业 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 税 收 政 策 的 通 知 ( 财 税 2013 37 号 ) 成 文 时 间 :2013 年 5 月 24 日 第 三 次 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 将 铁 路 运 输 和 邮 政 业 纳 入 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 的 通 知 ( 财 税 2013 106 号 ) 成 文 时 间 :2013 年 12 月 12 日

第 四 次 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 将 电 信 业 纳 入 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 的 通 知 ( 财 税 2014 43 号 ) 成 文 时 间 :2014 年 4 月 29 日 第 五 次 财 政 部 国 家 税 务 总 局 关 于 关 于 全 面 推 开 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 的 通 知 ( 财 税 2016 36 号 ) 成 文 时 间 :2016 年 3 月 23 日

营 业 税 改 征 增 值 税 的 意 义 当 前, 我 国 正 处 于 加 快 转 变 经 济 发 展 方 式 的 攻 坚 时 期, 大 力 发 展 第 三 产 业, 尤 其 是 现 代 服 务 业, 对 推 进 经 济 结 构 调 整 和 提 高 国 家 综 合 实 力 具 有 重 要 意 义 按 照 建 立 健 全 有 利 于 科 学 发 展 的 财 税 制 度 要 求, 将 营 业 税 改 征 增 值 税, 有 利 于 完 善 税 制, 消 除 重 复 征 税, 有 利 于 社 会 专 业 化 分 工, 促 进 三 次 产 业 融 合 ; 有 利 于 降 低 企 业 税 收 成 本, 增 强 企 业 发 展 能 力, 有 利 于 优 化 投 资 消 费 和 出 口 结 构, 促 进 国 民 经 济 健 康 协 调 发 展

营 改 增 有 关 政 策 介 绍

二 营 改 增 有 关 政 策 介 绍 ( 一 ) 纳 税 人 和 扣 缴 义 务 人 1 纳 税 人 办 法 第 一 条, 在 中 华 人 民 共 和 国 境 内 ( 以 下 称 境 内 ) 销 售 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 ( 以 下 称 应 税 行 为 ) 的 单 位 和 个 人, 为 增 值 税 纳 税 人, 应 当 按 照 本 办 法 缴 纳 增 值 税, 不 缴 纳 营 业 税 单 位, 是 指 企 业 行 政 单 位 事 业 单 位 军 事 单 位 社 会 团 体 及 其 他 单 位 个 人, 是 指 个 体 工 商 户 和 其 他 个 人

什 么 是 应 税 服 务? 办 法 第 十 条, 销 售 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 是 指 有 偿 提 供 服 务 有 偿 转 让 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 但 属 于 下 列 非 经 营 活 动 的 情 形 除 外 : ( 一 ) 行 政 单 位 收 取 的 同 时 满 足 以 下 条 件 的 政 府 性 基 金 或 者 行 政 事 业 性 收 费 1. 由 国 务 院 或 者 财 政 部 批 准 设 立 的 政 府 性 基 金, 由 国 务 院 或 者 省 级 人 民 政 府 及 其 财 政 价 格 主 管 部 门 批 准 设 立 的 行 政 事 业 性 收 费 ; 2. 收 取 时 开 具 省 级 以 上 ( 含 省 级 ) 财 政 部 门 监 ( 印 ) 制 的 财 政 票 据 ; 3. 所 收 款 项 全 额 上 缴 财 政 ( 二 ) 单 位 或 者 个 体 工 商 户 聘 用 的 员 工 为 本 单 位 或 者 雇 主 提 供 取 得 工 资 的 服 务 ( 三 ) 单 位 或 者 个 体 工 商 户 为 聘 用 的 员 工 提 供 服 务 ( 四 ) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形

什 么 是 有 偿? 办 法 第 十 一 条 规 定, 有 偿, 是 指 取 得 货 币 货 物 或 者 其 他 经 济 利 益 无 偿 的 规 定 : 办 法 第 十 四 条 规 定, 下 列 情 形 视 同 销 售 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 : ( 一 ) 单 位 或 者 个 体 工 商 户 向 其 他 单 位 或 者 个 人 无 偿 提 供 服 务, 但 用 于 公 益 事 业 或 者 以 社 会 公 众 为 对 象 的 除 外 ( 二 ) 单 位 或 者 个 人 向 其 他 单 位 或 者 个 人 无 偿 转 让 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 但 用 于 公 益 事 业 或 者 以 社 会 公 众 为 对 象 的 除 外 ( 三 ) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形 区 别 销 售 和 视 同 销 售 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 以 及 非 经 营 活 动 三 者 的 不 同, 准 确 把 握 征 税 与 不 征 税 的 处 理 原 则

办 法 第 十 二 条, 境 内 的 概 念 : 在 境 内 销 售 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 是 指 : ( 一 ) 服 务 ( 租 赁 不 动 产 除 外 ) 或 者 无 形 资 产 ( 自 然 资 源 使 用 权 除 外 ) 的 销 售 方 或 者 购 买 方 在 境 内 ; ( 二 ) 所 销 售 或 者 租 赁 的 不 动 产 在 境 内 ; ( 三 ) 所 销 售 自 然 资 源 使 用 权 的 自 然 资 源 在 境 内 ; ( 四 ) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形

办 法 第 十 三 条, 下 列 情 形 不 属 于 在 境 内 销 售 服 务 或 者 无 形 资 产 : ( 一 ) 境 外 单 位 或 者 个 人 向 境 内 单 位 或 者 个 人 销 售 完 全 在 境 外 发 生 的 服 务 ( 二 ) 境 外 单 位 或 者 个 人 向 境 内 单 位 或 者 个 人 销 售 完 全 在 境 外 使 用 的 无 形 资 产 ( 三 ) 境 外 单 位 或 者 个 人 向 境 内 单 位 或 者 个 人 出 租 完 全 在 境 外 使 用 的 有 形 动 产 ( 四 ) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形 提 供 方 为 境 外 把 握 要 点 : 在 境 外 购 买 完 全 在 境 外 发 生

不 征 收 增 值 税 项 目 房 地 产 主 管 部 门 或 者 其 指 定 机 构 公 积 金 管 理 中 心 开 发 企 业 以 及 物 业 管 理 单 位 代 收 的 住 宅 专 项 维 修 资 金 在 资 产 重 组 过 程 中, 通 过 合 并 分 立 出 售 转 换 等 方 式, 将 全 部 或 者 部 分 实 物 资 产 以 及 与 其 相 关 联 的 债 权 负 债 和 劳 动 力 一 并 转 让 给 其 他 单 位 和 个 人, 其 中 涉 及 的 不 动 产 土 地 使 用 转 让 行 为

2 扣 缴 义 务 人 办 法 第 六 条, 中 华 人 民 共 和 国 境 外 ( 以 下 称 境 外 ) 单 位 或 者 个 人 在 境 内 发 生 应 税 行 为, 在 境 内 未 设 有 经 营 机 构 的, 以 购 买 方 为 增 值 税 扣 缴 义 务 人 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 另 有 规 定 的 除 外

( 二 ) 纳 税 人 分 类 划 分 标 准 办 法 第 三 条, 纳 税 人 分 为 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 应 税 行 为 的 年 应 征 增 值 税 销 售 额 ( 以 下 称 应 税 销 售 额 ) 超 过 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 标 准 的 纳 税 人 为 一 般 纳 税 人, 未 超 过 规 定 标 准 的 纳 税 人 为 小 规 模 纳 税 人 两 个 特 殊 规 定 : 一 是 年 应 税 销 售 额 超 过 规 定 标 准 的 其 他 个 人 不 属 于 一 般 纳 税 人 ; 二 是 不 经 常 发 生 应 税 行 为 的 非 企 业 性 单 位 企 业 和 个 体 工 商 户 可 选 择 按 照 小 规 模 纳 税 人 纳 税 办 法 第 五 条, 除 国 家 税 务 总 局 另 有 规 定 外, 一 经 登 记 为 一 般 纳 税 人 后, 不 得 转 为 小 规 模 纳 税 人

办 法 第 四 条, 年 应 税 销 售 额 未 超 过 规 定 标 准 的 纳 税 人, 会 计 核 算 健 全, 能 够 提 供 准 确 税 务 资 料 的, 可 以 向 主 管 税 务 机 关 办 理 一 般 纳 税 人 资 格 登 记, 成 为 一 般 纳 税 人 会 计 核 算 健 全, 是 指 能 够 按 照 国 家 统 一 的 会 计 制 度 规 定 设 置 账 簿, 根 据 合 法 有 效 凭 证 核 算 增 值 税 会 计 核 算 涉 及 文 件 :(93) 财 会 字 第 83 号 财 会 字 [1995]22 号 财 会 [2012] 13 号

办 法 第 三 十 三 条, 有 下 列 情 形 之 一 者, 应 当 按 照 销 售 额 和 增 值 税 税 率 计 算 应 纳 税 额, 不 得 抵 扣 进 项 税 额, 也 不 得 使 用 增 值 税 专 用 发 票 : ( 一 ) 一 般 纳 税 人 会 计 核 算 不 健 全, 或 者 不 能 够 提 供 准 确 税 务 资 料 的 ; ( 二 ) 应 当 申 请 办 理 一 般 纳 税 人 资 格 登 记 而 未 申 请 的

( 三 ) 增 值 税 税 率 : 1. 纳 税 人 发 生 应 税 行 为, 除 本 条 第 2 点 第 3 点 第 4 点 规 定 外, 税 率 为 6% 2. 提 供 交 通 运 输 邮 政 基 础 电 信 建 筑 不 动 产 租 赁 服 务, 销 售 不 动 产, 转 让 土 地 使 用 权, 税 率 为 11% ( 房 地 产 业 11%) 3. 提 供 有 形 动 产 租 赁 服 务, 税 率 为 17% 4. 境 内 单 位 和 个 人 发 生 的 跨 境 应 税 行 为, 税 率 为 零 具 体 范 围 由 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 另 行 规 定 增 值 税 征 收 率 为 3%, 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 另 有 规 定 的 除 外

办 法 第 三 十 九 条, 纳 税 人 兼 营 销 售 货 物 劳 务 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 适 用 不 同 税 率 或 者 征 收 率 的, 应 当 分 别 核 算 适 用 不 同 税 率 或 者 征 收 率 的 销 售 额 ; 未 分 别 核 算 的, 从 高 适 用 税 率 附 件 2 对 兼 营 经 营 行 为 明 确 了 如 下 规 定 : ( 一 ) 兼 有 不 同 税 率 的 销 售 货 物 劳 务 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 的, 从 高 适 用 税 率 ( 二 ) 兼 有 不 同 征 收 率 的 销 售 货 物 劳 务 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 的, 从 高 适 用 征 收 率 ( 三 ) 兼 有 不 同 税 率 和 征 收 率 的 销 售 货 物 劳 务 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 的, 从 高 适 用 税 率

例 如 : 某 试 点 一 般 纳 税 人 既 销 售 房 地 产, 又 提 供 经 纪 代 理 服 务, 如 果 该 纳 税 人 能 够 分 别 核 算 上 述 两 项 应 税 行 为 的 销 售 额, 则 提 销 售 不 动 产 适 用 11% 的 增 值 税 税 率, 提 供 经 纪 代 理 服 务 适 用 6% 的 增 值 税 税 率 ; 如 果 该 纳 税 人 没 有 分 别 核 算 上 述 两 项 应 税 行 为 的 销 售 额, 则 销 售 不 动 产 和 提 供 经 纪 代 理 服 务 均 从 高 适 用 11% 的 增 值 税 税 率

办 法 第 四 十 条, 一 项 销 售 行 为 如 果 既 涉 及 服 务 又 涉 及 货 物, 为 混 合 销 售 从 事 货 物 的 生 产 批 发 或 者 零 售 的 单 位 和 个 体 工 商 户 的 混 合 销 售 行 为, 按 照 销 售 货 物 缴 纳 增 值 税 ; 其 他 单 位 和 个 体 工 商 户 的 混 合 销 售 行 为, 按 照 销 售 服 务 缴 纳 增 值 税 本 条 所 称 从 事 货 物 的 生 产 批 发 或 者 零 售 的 单 位 和 个 体 工 商 户, 包 括 以 从 事 货 物 的 生 产 批 发 或 者 零 售 为 主, 并 兼 营 销 售 服 务 的 单 位 和 个 体 工 商 户 在 内

( 四 ) 应 纳 税 额 的 计 算 办 法 第 二 十 一 条 规 定, 增 值 税 的 计 税 方 法, 包 括 一 般 计 税 方 法 和 简 易 计 税 方 法 一 般 纳 税 人 提 供 应 税 服 务 适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 小 规 模 纳 税 人 适 用 简 易 计 税 方 法

一 般 计 税 方 法 的 销 售 额 不 包 括 销 项 税 额, 纳 税 人 采 用 销 售 额 和 销 项 税 额 合 并 定 价 方 法 的, 按 照 下 列 公 式 计 算 销 售 额 : 销 售 额 = 含 税 销 售 额 (1+ 税 率 ) 销 项 税 额 = 不 含 税 的 销 售 额 适 用 税 率 一 般 计 税 方 法 的 应 纳 税 额, 是 指 当 期 销 项 税 额 抵 扣 当 期 进 项 税 额 后 的 余 额 应 纳 税 额 计 算 公 式 : 应 纳 税 额 = 当 期 销 项 税 额 - 当 期 进 项 税 额 当 期 销 项 税 额 小 于 当 期 进 项 税 额 不 足 抵 扣 时, 其 不 足 部 分 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 扣 关 于 进 项 税 额 的 概 念 需 从 以 下 三 方 面 理 解 : (1) 是 增 值 税 一 般 纳 税 人, 才 涉 及 进 项 税 额 的 抵 扣 问 题 ; (2) 产 生 进 项 税 额 的 行 为 是 纳 税 人 购 进 货 物 劳 务 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产 ; (3) 是 购 买 方 或 者 接 受 方 支 付 或 者 负 担 的 增 值 税 额

附 件 2 规 定 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销 售 其 开 发 的 房 地 产 项 目 ( 选 择 简 易 计 税 方 法 的 房 地 产 老 项 目 除 外 ), 以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用, 扣 除 受 让 土 地 时 向 政 府 部 门 支 付 的 土 地 价 款 后 的 余 额 为 销 售 额 房 地 产 老 项 目, 是 指 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 注 明 的 合 同 开 工 日 期 在 2016 年 4 月 30 日 前 的 房 地 产 项 目 从 全 部 价 款 和 价 外 费 用 中 扣 除 的 土 地 价 款, 应 当 取 得 以 省 级 以 上 ( 含 省 级 ) 财 政 部 门 监 ( 印 ) 制 的 财 政 票 据 为 合 法 有 效 凭 证

例 如 : 某 房 地 产 企 业 ( 一 般 纳 税 人 )2016 年 12 月 取 得 房 地 产 项 目 销 售 收 入 1100 万 元 ( 含 税 ), 对 应 支 付 的 土 地 价 款 500 万 元, 当 月 支 付 基 础 电 信 费 用 10 万 元 ( 不 含 税 金 额, 取 得 增 值 税 专 用 发 票 上 注 明 的 增 值 税 额 为 1.1 万 元 ), 租 入 不 动 产 租 金 100 万 元 ( 不 含 税 金 额, 取 得 增 值 税 专 用 发 票 上 注 明 的 增 值 税 额 为 11 万 元 ) 该 纳 税 人 2016 年 12 月 应 纳 税 额 =(1100-500) (1+11%) 11%-1.1-11=59.5-12.1=47.4 万 元 营 业 税 计 算 应 纳 税 额 =1100 5%=55 万 元

简 易 计 税 方 法 的 销 售 额 不 包 括 其 应 纳 税 额, 纳 税 人 采 用 销 售 额 和 应 纳 税 额 合 并 定 价 方 法 的, 按 下 列 公 式 计 算 销 售 额 : 销 售 额 = 含 税 销 售 额 (1+ 征 收 率 ) 简 易 计 税 方 法 的 应 纳 税 额, 是 指 按 照 销 售 额 和 增 值 税 征 收 率 计 算 的 增 值 税 额, 不 得 抵 扣 进 项 税 额 应 纳 税 额 计 算 公 式 : 应 纳 税 额 = 销 售 额 征 收 率 小 规 模 纳 税 人 提 供 应 税 服 务, 接 受 方 索 取 增 值 税 专 用 发 票 的, 可 以 向 主 管 税 务 机 关 申 请 代 开 第 十 八 条 规 定, 一 般 纳 税 人 发 生 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 特 定 应 税 行 为, 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税, 但 一 经 选 择,36 个 月 内 不 得 变 更

房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人, 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 老 项 目, 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 按 照 5% 的 征 收 率 计 税 房 地 产 开 发 企 业 中 的 小 规 模 纳 税 人, 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 按 照 5% 的 征 收 率 计 税 房 地 产 开 发 企 业 采 取 预 收 款 方 式 销 售 所 开 发 的 房 地 产 项 目, 在 收 到 预 收 款 时 按 照 3% 的 预 征 率 预 缴 增 值 税

如 :2016 年 12 月, 某 试 点 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 取 得 销 售 额 ( 含 税 )105 万 元, 在 计 算 时 应 先 换 算 为 不 含 税 销 售 额, 即 : 不 含 税 销 售 额 =105 万 元 (1+5%)=100 万 元, 则 增 值 税 应 纳 税 额 =100 元 5%=5 万 元 营 业 税 计 算 应 纳 税 额 =105 5%=5.25 万 元

办 法 二 十 五 条 下 列 项 目 的 进 项 税 额 准 予 从 销 项 税 额 中 抵 扣 ( 一 ) 从 销 售 方 取 得 的 增 值 税 专 用 发 票 ( 含 税 控 机 动 车 销 售 统 一 发 票, 下 同 ) 上 注 明 的 增 值 税 额 ( 二 ) 从 海 关 取 得 的 海 关 进 口 增 值 税 专 用 缴 款 书 上 注 明 的 增 值 税 额 ( 三 ) 购 进 农 产 品, 除 取 得 增 值 税 专 用 发 票 或 者 海 关 进 口 增 值 税 专 用 缴 款 书 外, 按 照 农 产 品 收 购 发 票 或 者 销 售 发 票 上 注 明 的 农 产 品 买 价 和 13% 的 扣 除 率 计 算 的 进 项 税 额 计 算 公 式 为 : 进 项 税 额 = 买 价 扣 除 率 买 价, 是 指 纳 税 人 购 进 农 产 品 在 农 产 品 收 购 发 票 或 者 销 售 发 票 上 注 明 的 价 款 和 按 照 规 定 缴 纳 的 烟 叶 税 购 进 农 产 品, 按 照 农 产 品 增 值 税 进 项 税 额 核 定 扣 除 试 点 实 施 办 法 抵 扣 进 项 税 额 的 除 外 ( 四 ) 从 境 外 单 位 或 者 个 人 购 进 服 务 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 自 税 务 机 关 或 者 扣 缴 义 务 人 取 得 的 解 缴 税 款 的 完 税 凭 证 上 注 明 的 增 值 税 额

附 件 2 规 定 适 用 一 般 计 税 方 法 的 试 点 纳 税 人,2016 年 5 月 1 日 后 取 得 并 在 会 计 制 度 上 按 固 定 资 产 核 算 的 不 动 产 或 者 2016 年 5 月 1 日 后 取 得 的 不 动 产 在 建 工 程, 其 进 项 税 额 应 自 取 得 之 日 起 分 2 年 从 销 项 税 额 中 抵 扣, 第 一 年 抵 扣 比 例 为 60%, 第 二 年 抵 扣 比 例 为 40% 取 得 不 动 产, 包 括 以 直 接 购 买 接 受 捐 赠 接 受 投 资 入 股 自 建 以 及 抵 债 等 各 种 形 式 取 得 不 动 产, 不 包 括 房 地 产 开 发 企 业 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 融 资 租 入 的 不 动 产 以 及 在 施 工 现 场 修 建 的 临 时 建 筑 物 构 筑 物, 其 进 项 税 额 不 适 用 上 述 分 2 年 抵 扣 的 规 定

例 如 : 某 房 地 产 企 业 2016 年 5 月 15 日 购 进 不 动 产, 支 付 2000 万 元 ( 不 含 税 金 额, 取 得 增 值 税 专 用 发 票 上 注 明 的 增 值 税 额 为 220 万 元 ) 当 期 可 抵 扣 的 不 动 产 进 项 税 额 =220 60%= 132 万 元 取 得 不 动 产 后 的 第 13 个 月 再 抵 扣 余 下 的 40 %, 即 88 万 元

附 件 2 规 定 按 照 试 点 实 施 办 法 第 二 十 七 条 第 ( 一 ) 项 规 定 不 得 抵 扣 且 未 抵 扣 进 项 税 额 的 固 定 资 产 无 形 资 产 不 动 产, 发 生 用 途 改 变, 用 于 允 许 抵 扣 进 项 税 额 的 应 税 项 目, 可 在 用 途 改 变 的 次 月 按 照 下 列 公 式 计 算 可 以 抵 扣 的 进 项 税 额 : 可 以 抵 扣 的 进 项 税 额 = 固 定 资 产 无 形 资 产 不 动 产 净 值 /(1+ 适 用 税 率 ) 适 用 税 率 上 述 可 以 抵 扣 的 进 项 税 额 应 取 得 合 法 有 效 的 增 值 税 扣 税 凭 证

目 前, 纳 税 人 取 得 进 项 税 额 发 生 用 途 改 变 主 要 有 以 下 六 种 情 形 一 是 先 用 于 应 税, 后 用 于 免 税 或 简 易, 按 净 值 转 出 进 项 二 是 先 用 于 应 税, 后 改 为 混 用 不 需 要 进 项 调 整 三 是 先 用 于 免 税 或 简 易, 后 用 于 应 税, 按 净 值 增 加 进 项 四 是 先 用 于 免 税 或 简 易, 后 用 于 混 用, 按 净 值 增 加 进 项 五 是 先 用 于 混 用, 后 改 为 应 税 不 需 要 进 项 调 整 六 是 先 用 于 混 用, 后 改 为 免 税 或 简 易, 按 净 值 转 出 进 项

办 法 第 二 十 七 条, 下 列 项 目 的 进 项 税 额 不 得 从 销 项 税 额 中 抵 扣 ( 一 ) 用 于 简 易 计 税 方 法 计 税 项 目 免 征 增 值 税 项 目 集 体 福 利 或 者 个 人 消 费 的 购 进 货 物 加 工 修 理 修 配 劳 务 服 务 无 形 资 产 和 不 动 产 其 中 涉 及 的 固 定 资 产 无 形 资 产 不 动 产, 仅 指 专 用 于 上 述 项 目 的 固 定 资 产 无 形 资 产 ( 不 包 括 其 他 权 益 性 无 形 资 产 ) 不 动 产 纳 税 人 的 交 际 应 酬 消 费 属 于 个 人 消 费 ( 二 ) 非 正 常 损 失 的 购 进 货 物, 以 及 相 关 的 加 工 修 理 修 配 劳 务 和 交 通 运 输 服 务 ( 三 ) 非 正 常 损 失 的 在 产 品 产 成 品 所 耗 用 的 购 进 货 物 ( 不 包 括 固 定 资 产 ) 加 工 修 理 修 配 劳 务 和 交 通 运 输 服 务 ( 四 ) 非 正 常 损 失 的 不 动 产, 以 及 该 不 动 产 所 耗 用 的 购 进 货 物 设 计 服 务 和 建 筑 服 务

( 五 ) 非 正 常 损 失 的 不 动 产 在 建 工 程 所 耗 用 的 购 进 货 物 设 计 服 务 和 建 筑 服 务 纳 税 人 新 建 改 建 扩 建 修 缮 装 饰 不 动 产, 均 属 于 不 动 产 在 建 工 程 ( 六 ) 购 进 的 旅 客 运 输 服 务 贷 款 服 务 餐 饮 服 务 居 民 日 常 服 务 和 娱 乐 服 务 ( 七 ) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形 本 条 第 ( 四 ) 项 第 ( 五 ) 项 所 称 货 物, 是 指 构 成 不 动 产 实 体 的 材 料 和 设 备, 包 括 建 筑 装 饰 材 料 和 给 排 水 采 暖 卫 生 通 风 照 明 通 讯 煤 气 消 防 中 央 空 调 电 梯 电 气 智 能 化 楼 宇 设 备 及 配 套 设 施

附 件 2 规 定 纳 税 人 接 受 贷 款 服 务 向 贷 款 方 支 付 的 与 该 笔 贷 款 直 接 相 关 的 投 融 资 顾 问 费 手 续 费 咨 询 费 等 费 用, 其 进 项 税 额 不 得 从 销 项 税 额 中 抵 扣

办 法 第 二 十 九 条, 适 用 一 般 计 税 方 法 的 纳 税 人, 兼 营 简 易 计 税 方 法 计 税 项 目 免 征 增 值 税 项 目 而 无 法 划 分 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额, 按 照 下 列 公 式 计 算 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 : 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 = 当 期 无 法 划 分 的 全 部 进 项 税 额 ( 当 期 简 易 计 税 方 法 计 税 项 目 销 售 额 + 免 征 增 值 税 项 目 销 售 额 ) 当 期 全 部 销 售 额 主 管 税 务 机 关 可 以 按 照 上 述 公 式 依 据 年 度 数 据 对 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 进 行 清 算

例 如 : 如 试 点 纳 税 人 购 进 咨 询 服 务 进 项 税 额 30 万 元, 该 服 务 既 用 于 应 税 项 目, 又 用 于 免 税 项 目, 当 月 应 税 项 目 销 售 额 300 万 元, 免 税 销 售 额 100 万 元 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 =30 (100/400)=7.5 万 元

办 法 第 三 十 条, 已 抵 扣 进 项 税 额 的 购 进 货 物 ( 不 含 固 定 资 产 ) 劳 务 服 务, 发 生 本 办 法 第 二 十 七 条 规 定 情 形 ( 简 易 计 税 方 法 计 税 项 目 免 征 增 值 税 项 目 除 外 ) 的, 应 当 将 该 进 项 税 额 从 当 期 进 项 税 额 中 扣 减 ; 无 法 确 定 该 进 项 税 额 的, 按 照 当 期 实 际 成 本 计 算 应 扣 减 的 进 项 税 额

办 法 第 三 十 一 条, 已 抵 扣 进 项 税 额 的 固 定 资 产 无 形 资 产 或 者 不 动 产, 发 生 本 办 法 第 二 十 七 条 规 定 情 形 的, 按 照 下 列 公 式 计 算 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 : 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 = 固 定 资 产 无 形 资 产 或 者 不 动 产 净 值 适 用 税 率 固 定 资 产 无 形 资 产 或 者 不 动 产 净 值, 是 指 纳 税 人 根 据 财 务 会 计 制 度 计 提 折 旧 或 摊 销 后 的 余 额

( 五 ) 纳 税 义 务 发 生 时 间 1. 纳 税 人 发 生 应 税 行 为 并 收 讫 销 售 款 项 或 者 取 得 索 取 销 售 款 项 凭 据 的 当 天 ; 先 开 具 发 票 的, 为 开 具 发 票 的 当 天 收 讫 销 售 款 项, 是 指 纳 税 人 销 售 服 务 无 形 资 产 不 动 产 过 程 中 或 者 完 成 后 收 到 款 项 取 得 索 取 销 售 款 项 凭 据 的 当 天, 是 指 书 面 合 同 确 定 的 付 款 日 期 ; 未 签 订 书 面 合 同 或 者 书 面 合 同 未 确 定 付 款 日 期 的, 为 服 务 无 形 资 产 转 让 完 成 的 当 天 或 者 不 动 产 权 属 变 更 的 当 天 2. 纳 税 人 从 事 金 融 商 品 转 让 的, 为 金 融 商 品 所 有 权 转 移 的 当 天 3. 纳 税 人 发 生 本 办 法 第 十 四 条 规 定 情 形 的, 其 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 服 务 无 形 资 产 转 让 完 成 的 当 天 或 者 不 动 产 权 属 变 更 的 当 天

( 六 ) 纳 税 地 点 办 法 第 四 十 六 条 规 定, 固 定 业 户 应 当 向 其 机 构 所 在 地 或 者 居 住 地 主 管 税 务 机 关 申 报 纳 税 总 机 构 和 分 支 机 构 不 在 同 一 县 ( 市 ) 的, 应 当 分 别 向 各 自 所 在 地 的 主 管 税 务 机 关 申 报 纳 税 ; 经 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 或 者 其 授 权 的 财 政 和 税 务 机 关 批 准, 可 以 由 总 机 构 汇 总 向 总 机 构 所 在 地 的 主 管 税 务 机 关 申 报 纳 税 非 固 定 业 户 应 当 向 应 税 服 务 发 生 地 主 管 税 务 机 关 申 报 纳 税 ; 未 申 报 纳 税 的, 由 其 机 构 所 在 地 或 者 居 住 地 主 管 税 务 机 关 补 征 税 款

一 般 纳 税 人 出 租 其 2016 年 4 月 30 日 前 取 得 的 不 动 产, 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法, 按 照 5% 的 征 收 率 计 算 应 纳 税 额 纳 税 人 出 租 其 2016 年 4 月 30 日 前 取 得 的 与 机 构 所 在 地 不 在 同 一 县 ( 市 ) 的 不 动 产, 应 按 照 上 述 计 税 方 法 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后, 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳 税 申 报

2016 年 5 月, 某 房 地 产 企 业 出 租 其 2016 年 4 月 30 日 前 取 得 的 异 地 不 动 产, 取 得 租 金 收 入 105 万 元 ( 含 税 ), 已 知 该 房 地 产 企 业 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 预 缴 增 值 税 额 =105 万 元 (1+5%) 5% =5 万 元 应 纳 增 值 税 额 =105 万 元 (1+5%) 5% -5=0 万 元

一 般 纳 税 人 出 租 其 2016 年 5 月 1 日 后 取 得 的 与 机 构 所 在 地 不 在 同 一 县 ( 市 ) 的 不 动 产, 应 按 照 3% 的 预 征 率 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后, 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳 税 申 报

2016 年 5 月, 某 房 地 产 企 业 出 租 其 2016 年 4 月 30 日 前 取 得 的 异 地 不 动 产, 取 得 租 金 收 入 111 万 元 ( 含 税 ), 当 月 取 得 进 项 税 额 进 项 税 额 7 万 元 预 缴 增 值 税 额 =111 万 元 (1+11%) 3% =3 万 元 应 纳 增 值 税 额 =111 万 元 (1+11%) 11 %-7-3=1 万 元

小 规 模 纳 税 人 出 租 其 取 得 的 不 动 产 ( 不 含 个 人 出 租 住 房 ), 应 按 照 5% 的 征 收 率 计 算 应 纳 税 额 纳 税 人 出 租 与 机 构 所 在 地 不 在 同 一 县 ( 市 ) 的 不 动 产, 应 按 照 上 述 计 税 方 法 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后, 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳 税 申 报

一 般 纳 税 人 跨 省 ( 自 治 区 直 辖 市 或 者 计 划 单 列 市 ) 提 供 建 筑 服 务 或 者 销 售 出 租 取 得 的 与 机 构 所 在 地 不 在 同 一 省 ( 自 治 区 直 辖 市 或 者 计 划 单 列 市 ) 的 不 动 产, 在 机 构 所 在 地 申 报 纳 税 时, 计 算 的 应 纳 税 额 小 于 已 预 缴 税 额, 且 差 额 较 大 的, 由 国 家 税 务 总 局 通 知 建 筑 服 务 发 生 地 或 者 不 动 产 所 在 地 省 级 税 务 机 关, 在 一 定 时 期 内 暂 停 预 缴 增 值 税

( 七 ) 纳 税 期 限 办 法 第 四 十 七 条, 增 值 税 的 纳 税 期 限 分 别 为 1 日 3 日 5 日 10 日 15 日 1 个 月 或 者 1 个 季 度 纳 税 人 的 具 体 纳 税 期 限, 由 主 管 税 务 机 关 根 据 纳 税 人 应 纳 税 额 的 大 小 分 别 核 定 以 1 个 季 度 为 纳 税 期 限 的 规 定 适 用 于 小 规 模 纳 税 人 银 行 财 务 公 司 信 托 投 资 公 司 信 用 社, 以 及 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 纳 税 人 不 能 按 照 固 定 期 限 纳 税 的, 可 以 按 次 纳 税 本 次 营 改 增 第 一 个 增 值 税 申 报 期 限 将 延 长 到 2016 年 6 月 25 日, 实 际 上, 就 是 提 供 了 10 天 的 延 期

( 八 ) 销 售 使 用 过 的 固 定 资 产 一 般 纳 税 人 销 售 自 己 使 用 过 的 纳 入 营 改 增 试 点 之 日 前 取 得 的 固 定 资 产, 按 照 现 行 旧 货 相 关 增 值 税 政 策 执 行 使 用 过 的 固 定 资 产, 是 指 纳 税 人 符 合 试 点 实 施 办 法 第 二 十 八 条 规 定 并 根 据 财 务 会 计 制 度 已 经 计 提 折 旧 的 固 定 资 产

第 三 部 分

财 税 36 号 文 件 中 关 于 房 地 产 开 发 企 业 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 增 值 税 政 策 的 要 点 是 : ( 一 ) 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 不 执 行 纳 税 人 自 建 不 动 产 进 项 税 额 分 期 抵 扣 政 策, 其 进 项 税 额 可 一 次 性 抵 扣

( 二 ) 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销 售 试 点 前 开 工 的 老 项 目, 可 选 择 简 易 计 税, 征 收 率 为 5%; 销 售 试 点 后 开 工 的 新 项 目, 或 者 销 售 未 选 择 简 易 计 税 的 老 项 目, 适 用 一 般 计 税 方 法, 税 率 为 11%, 但 可 从 销 售 额 中 扣 除 交 给 政 府 的 土 地 价 款 ( 三 ) 房 地 产 开 发 企 业 中 的 小 规 模 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ( 无 论 新 项 目 还 是 老 项 目 ), 都 按 照 5% 的 征 收 率 计 算 应 纳 税 额 ( 四 ) 房 地 产 开 发 企 业 采 取 预 收 款 方 式 销 售 所 开 发 的 房 地 产 项 目, 在 收 到 预 收 款 时 按 照 3% 的 预 征 率 预 缴 增 值 税, 待 产 权 发 生 转 移 时, 再 清 算 应 纳 税 款, 并 扣 除 已 预 缴 的 增 值 税 款

纳 税 人 一 般 纳 税 人 小 规 模 纳 税 人 一 般 计 税 差 额 11% 简 易 计 税 5% 简 易 计 税 5% 自 行 开 发 的 老 项 目

纳 税 人 一 般 纳 税 人 小 规 模 纳 税 人 一 般 计 税 方 法, 差 额 11% 简 易 计 税 方 法 全 额 5% 简 易 计 税 方 法 全 额 5% 收 到 预 收 款 3% 预 缴 收 到 预 收 款 5% 预 缴 收 到 预 收 款 5% 预 缴 机 构 所 在 地 国 税 机 关

第 二 条 房 地 产 开 发 企 业 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 适 用 本 办 法 自 行 开 发, 是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的 土 地 上 进 行 基 础 设 施 和 房 屋 建 设

第 三 条 房 地 产 开 发 企 业 以 接 盘 等 形 式 购 入 未 完 工 的 房 地 产 项 目 继 续 开 发 后, 以 自 己 的 名 义 立 项 销 售 的, 属 于 本 办 法 规 定 的 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目

第 四 条 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 ( 以 下 简 称 一 般 纳 税 人 ) 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 适 用 一 般 计 税 方 法 计 税, 按 照 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用, 扣 除 当 期 销 售 房 地 产 项 目 对 应 的 土 地 价 款 后 的 余 额 计 算 销 售 额 销 售 额 的 计 算 公 式 如 下 : 销 售 额 =( 全 部 价 款 和 价 外 费 用 - 当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 ) (1+11%)

第 五 条 当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 按 照 以 下 公 式 计 算 : 当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 =( 当 期 销 售 房 地 产 项 目 建 筑 面 积 房 地 产 项 目 可 供 销 售 建 筑 面 积 ) 支 付 的 土 地 价 款 当 期 销 售 房 地 产 项 目 建 筑 面 积, 是 指 当 期 进 行 纳 税 申 报 的 增 值 税 销 售 额 对 应 的 建 筑 面 积

房 地 产 项 目 可 供 销 售 建 筑 面 积, 是 指 房 地 产 项 目 可 以 出 售 的 总 建 筑 面 积, 不 包 括 销 售 房 地 产 项 目 时 未 单 独 作 价 结 算 的 配 套 公 共 设 施 的 建 筑 面 积 支 付 的 土 地 价 款, 是 指 向 政 府 土 地 管 理 部 门 或 受 政 府 委 托 收 取 土 地 价 款 的 单 位 直 接 支 付 的 土 地 价 款

第 八 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 老 项 目, 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 按 照 5% 的 征 收 率 计 税 一 经 选 择 简 易 计 税 方 法 计 税 的,36 个 月 内 不 得 变 更 为 一 般 计 税 方 法 计 税 房 地 产 老 项 目, 是 指 : ( 一 ) 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 注 明 的 合 同 开 工 日 期 在 2016 年 4 月 30 日 前 的 房 地 产 项 目 ;

( 二 ) 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 未 注 明 合 同 开 工 日 期 或 者 未 取 得 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 的, 但 建 筑 工 程 承 包 合 同 注 明 的 开 工 日 期 在 2016 年 4 月 30 日 前 的 建 筑 工 程 项 目 第 九 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 老 项 目 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 的, 以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 为 销 售 额, 不 得 扣 除 对 应 的 土 地 价 款

合 同 工 期 :XXX 天

第 四 条 要 注 意 的 关 键 词 是 对 应, 隐 含 了 两 层 意 思 : 1. 土 地 价 款 并 非 一 次 性 从 销 售 额 中 全 扣, 而 是 要 随 着 销 售 额 的 确 认, 逐 步 扣 除 2. 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 包 括 新 项 目 和 选 择 一 般 计 税 方 法 的 老 项 目 对 于 房 地 产 老 项 目, 如 果 选 择 适 用 一 般 计 税 方 法, 其 5 月 1 日 后 确 认 的 增 值 税 销 售 额, 也 可 以 扣 除 对 应 的 土 地 出 让 价 款

第 五 条 想 要 解 决 的 问 题 是, 房 地 产 企 业 在 开 发 房 产 项 目 时, 还 会 在 小 区 配 套 建 设 道 路 花 园 绿 地 雕 塑, 或 者 物 业 用 房 幼 儿 园 诊 所 等 这 些 项 目 不 单 独 作 价 出 售 给 业 主, 但 也 都 包 含 在 了 业 主 所 支 付 的 房 款 之 中 对 这 些 建 筑 物 构 筑 物 的 面 积, 本 条 规 定 并 未 将 其 包 含 在 可 供 出 售 的 建 筑 面 积 中, 也 就 是 在 计 算 当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 时, 并 未 将 这 部 分 面 积 包 含 在 分 母 当 中 这 样 可 以 使 开 发 商 将 所 有 可 供 销 售 的 面 积 卖 完 后, 土 地 出 让 金 全 部 扣 除 完

某 楼 盘 最 后 有 2 套 没 卖 出 去, 开 发 商 将 其 作 为 物 业 办 公 室 使 用 了, 这 样 在 计 算 可 供 出 售 的 建 筑 面 积 时, 就 应 扣 除 这 两 套 房 子 的 面 积, 这 样 就 能 保 证, 即 使 房 子 没 全 部 售 出, 土 地 价 款 也 能 全 部 扣 除 完

第 八 第 九 条 的 意 思 是, 如 果 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销 售 老 项 目 选 择 了 简 易 计 税 方 法, 就 不 能 扣 除 对 应 的 土 地 价 款 了 ( 不 能 差 额, 必 须 全 额 ) 而 且 一 旦 选 了 简 易 计 税 方 法,36 个 月 内 不 能 变 为 一 般 计 税 方 法

对 于 一 般 纳 税 人, 适 用 第 十 一 条 应 预 缴 税 款 按 照 以 下 公 式 计 算 : 应 预 缴 税 款 = 预 收 款 (1+ 适 用 税 率 或 征 收 率 ) 3% 适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 的, 按 照 11% 的 适 用 税 率 计 算 ; 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 的, 按 照 5% 的 征 收 率 计 算

预 收 款 是 指 房 地 产 企 业 按 照 收 付 实 现 制 实 际 取 得 的 售 房 款 包 括 : 一 分 期 取 得 的 预 收 款 ( 首 付 + 按 揭 + 尾 款 ); 二 全 款 取 得 的 预 收 款 ( 因 为 全 款 取 得 也 要 事 后 开 票, 确 认 应 税 收 入, 因 此 也 可 以 叫 做 预 收 款 ) 房 地 产 开 发 企 业 收 到 这 类 预 售 款 以 后, 应 区 分 项 目 的 具 体 情 况, 是 老 项 目 还 是 新 项 目, 确 定 适 用 的 计 税 方 法, 计 算 当 期 应 预 缴 的 税 款

对 于 小 规 模 纳 税 人, 适 用 第 二 十 条 应 预 缴 税 款 按 照 以 下 公 式 计 算 : 应 预 缴 税 款 = 预 收 款 (1+5%) 3% 和 一 般 纳 税 人 一 样, 预 征 率 都 是 3%, 但 需 换 算 为 不 含 税 销 售 额

第 二 十 一 条 小 规 模 纳 税 人 应 在 取 得 预 收 款 的 次 月 纳 税 申 报 期 或 主 管 国 税 机 关 核 定 的 纳 税 期 限 向 主 管 国 税 机 关 预 缴 税 款

第 十 三 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 兼 有 一 般 计 税 方 法 计 税 简 易 计 税 方 法 计 税 免 征 增 值 税 的 房 地 产 项 目 而 无 法 划 分 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 的, 应 以 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 注 明 的 建 设 规 模 为 依 据 进 行 划 分 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 = 当 期 无 法 划 分 的 全 部 进 项 税 额 ( 简 易 计 税 免 税 房 地 产 项 目 建 设 规 模 房 地 产 项 目 总 建 设 规 模 )

讲 解 : 写 这 一 条 的 主 要 意 图 是, 明 确 应 以 建 设 规 模 这 个 指 标 作 为 计 算 不 得 抵 扣 进 项 税 额 的 依 据 建 设 规 模 即 项 目 建 设 的 面 积 这 一 条 说 明, 在 计 算 简 易 计 税 方 法 和 免 税 房 地 产 项 目 对 应 的 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 时, 应 以 面 积 为 计 算 单 位, 而 不 能 以 套 层 单 元 栋 等 作 为 计 算 依 据

第 十 四 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 的, 应 按 照 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 实 施 办 法 ( 财 税 2016 36 号 文 件 印 发, 以 下 简 称 试 点 实 施 办 法 ) 第 四 十 五 条 规 定 的 纳 税 义 务 发 生 时 间, 以 当 期 销 售 额 和 11% 的 适 用 税 率 计 算 当 期 应 纳 税 额, 抵 减 已 预 缴 税 款 后, 向 主 管 国 税 机 关 申 报 纳 税 未 抵 减 完 的 预 缴 税 款 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 减

第 十 五 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 的, 应 按 照 试 点 实 施 办 法 第 四 十 五 条 规 定 的 纳 税 义 务 发 生 时 间, 以 当 期 销 售 额 和 5% 的 征 收 率 计 算 当 期 应 纳 税 额, 抵 减 已 预 缴 税 款 后, 向 主 管 国 税 机 关 申 报 纳 税 未 抵 减 完 的 预 缴 税 款 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 减

第 二 十 二 条 小 规 模 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 应 按 照 试 点 实 施 办 法 第 四 十 五 条 规 定 的 纳 税 义 务 发 生 时 间, 以 当 期 销 售 额 和 5% 的 征 收 率 计 算 当 期 应 纳 税 额, 抵 减 已 预 缴 税 款 后, 向 主 管 国 税 机 关 申 报 纳 税 未 抵 减 完 的 预 缴 税 款 可 以 结 转 下 期 继 续 抵 减

第 十 七 条 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目, 其 2016 年 4 月 30 日 前 收 取 并 已 向 主 管 地 税 机 关 申 报 缴 纳 营 业 税 的 预 收 款, 未 开 具 营 业 税 发 票 的, 可 以 开 具 增 值 税 普 通 发 票, 不 得 开 具 增 值 税 专 用 发 票