MARKETBEAT 地 产 概 览 华 南 及 华 西 区 216 年 第 一 季 度 216 年 4 月 26 日 目 录 经 济 概 览 2 写 字 楼 市 场 3 商 铺 市 场 4 工 业 市 场 5 住 宅 市 场 6 - 低 基 数 效 应 及 成 交 结 构 因 素 导 致 住 宅 新 房 价 格 飙 升 216 年 1-2 月, 受 假 期 因 素 影 响, 开 发 商 推 盘 节 奏 放 缓, 因 去 年 基 数 较 低, 全 市 住 宅 批 准 预 售 面 积 仍 同 比 大 幅 增 长 95.6% 至 89.3 万 平 方 米 刚 性 需 求 及 投 资 性 需 求 的 释 放 带 动 全 市 住 宅 新 房 成 交 量 同 比 增 长 24.6% 至 112 万 平 方 米 ; 低 基 数 效 应 及 成 交 结 构 因 素 使 住 宅 新 房 成 交 均 价 录 得 75.4% 的 增 长, 至 每 平 方 米 47,31 元 (7,529 美 元 ) 厦 门 - 外 贸 及 互 联 网 金 融 企 业 退 租 推 高 甲 级 写 字 楼 空 置 率 216 年 第 1 季 度, 受 国 内 互 联 网 金 融 行 业 洗 牌 及 国 际 贸 易 局 势 恶 化 影 响, 大 量 外 贸 企 业 及 互 联 网 金 融 机 构 搬 离 原 有 甲 级 写 字 楼, 在 无 新 增 供 应 的 背 景 下, 厦 门 甲 级 写 字 楼 空 置 率 上 升 2.2 个 百 分 点 至 14.%; 租 金 则 延 续 下 降 趋 势, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 下 降 1.7% 至 每 月 每 平 方 米 115.8 元 (17.8 美 元 ), 降 幅 较 之 前 有 所 扩 大 - 高 库 存 及 结 构 性 因 素 对 住 宅 新 房 成 交 价 格 构 成 制 约 216 年 1-2 月, 受 房 贷 首 付 比 例 降 低 等 利 好 刺 激, 市 场 信 心 有 所 恢 复, 主 城 商 品 住 宅 成 交 面 积 同 比 增 长 27.5% 至 245.4 万 平 方 米 虽 然 住 宅 市 场 销 售 良 好, 鉴 于 当 前 开 发 商 仍 以 去 库 存 为 主, 对 涨 价 与 否 持 谨 慎 态 度 加 之 受 刚 需 型 产 品 大 量 入 市 等 因 素 的 影 响, 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 同 比 下 降 1.3% 至 每 平 方 米 6,226 元 (956 美 元 ) - 商 业 供 应 过 量 带 来 的 竞 争 环 境 令 优 质 商 业 租 金 承 压 216 年 第 1 季 度, 在 激 烈 的 竞 争 环 境 下, 优 质 商 铺 租 金 依 然 环 比 小 幅 下 降 1.1% 至 每 月 每 平 方 米 71.8 元 (19.1 美 元 ) 伴 随 摩 尔 百 盛 天 府 店 停 业 以 及 百 佳 超 市 关 闭 成 都 全 部 门 店, 全 市 优 质 购 物 中 心 空 置 率 小 幅 上 升 至 8.6% 在 电 子 商 务 的 快 速 发 展 及 购 物 中 心 的 双 面 夹 击 下, 传 统 零 售 业 态 遭 遇 生 存 压 力 作 者 张 晓 端 华 南 及 华 西 区 研 究 部 主 管 +86 755 2151 8116 xiaoduan.zhang@dtzcushwake.com 联 系 方 式 聂 安 达 大 中 华 区 研 究 部 主 管 +852 257 779 andrew.ness@dtzcushwake.com 图 一 戴 德 梁 行 写 字 楼 价 格 指 数 ( 26 年 第 一 季 =1, 27 年 第 一 季 =1, 厦 门 213 年 第 一 季 =1) 3. 25. 2. 15. 1. 5.. Fergus Hicks 全 球 预 测 主 管 +44 ()2 3296 237 fergus.hicks@cushwake.com 厦 门 dtzcushwake.com MARKETBEAT 1
华 南 及 华 西 区 216 年 第 一 季 度 经 济 概 览 215 年, 全 国 GDP 同 比 增 速 为 6.9%, 创 25 年 来 新 低 深 圳 和 经 济 规 模 分 别 达 到 17,53. 亿 元 (2,686.2 亿 美 元 ) 15,719.7 亿 元 (2,412.5 亿 美 元 ) 和 1,81.2 亿 元 (1,657.6 亿 美 元 ), 其 中 得 益 于 汽 车 和 电 子 信 息 产 业 等 工 业 制 造 业 的 强 力 支 撑, 市 全 年 经 济 增 速 达 到 了 11%, 已 连 续 3 年 保 持 1% 以 上 的 水 平 厦 门 经 济 保 持 平 稳 增 长 态 势, 经 济 总 量 同 比 增 长 7.2% 至 3,466. 亿 元 (531.9 亿 美 元 ) 经 济 的 快 速 发 展 与 产 业 结 构 的 持 续 优 化 不 无 关 系 四 个 城 市 中, 厦 门 和 第 三 产 业 增 加 值 占 GDP 比 重 分 别 达 到 了 58.8% 55.8% 和 52.8%, 分 别 较 上 年 提 升 了 1.4 1.1 和 1.2 个 百 分 点 ; 在 金 融 和 服 务 贸 易 等 现 代 服 务 业 的 带 动 下, 第 三 产 业 增 加 值 占 比 达 到 了 47.7%, 接 近 五 成 ( 表 一 ) 零 售 方 面, 作 为 西 部 最 具 活 力 的 两 个 城 市, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 分 别 同 比 增 长 12.5% 1.7% 至 6,424. 亿 元 (985.9 亿 美 元 ) 和 4,946.2 亿 元 (759.1 亿 美 元 ); 厦 门 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 在 214 年 突 破 千 亿 后 继 续 上 行, 达 到 1,168.4 亿 元 (179.3 亿 美 元 ), 同 比 增 长 8.9%; 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 为 5,17.8 亿 元 (77.1 亿 美 元 ), 增 长 2.%, 若 扣 除 汽 车 限 购 政 策 因 素 后, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 速 则 达 到 了 9.7%( 表 一 ) 投 资 方 面, 在 工 业 基 础 设 施 和 房 地 产 投 资 的 拉 动 下, 固 定 资 产 投 资 同 比 增 长 17.1% 至 15,48.3 亿 元 (2,375.7 亿 美 元 ), 房 地 产 投 资 占 比 仅 为 24.2%; 投 资 对 稳 增 长 的 作 用 同 样 不 可 小 觑, 全 年 固 定 资 产 投 资 达 到 7,7. 亿 元 (1,75.4 亿 美 元 ), 房 地 产 投 资 占 比 较 上 年 提 升 1.4 个 百 分 点 至 34.9%; 尽 管 厦 门 房 地 产 投 资 增 速 较 上 年 大 幅 下 降 了 22.5 个 百 分 点, 但 基 础 设 施 投 资 增 速 的 加 快 仍 令 全 市 固 定 资 产 投 资 实 现 2.6% 的 增 速 ; 全 年 固 定 资 产 投 资 达 到 3,298.3 亿 元 (56.2 亿 美 元 ), 增 长 21.4%, 增 速 创 1999 年 以 来 新 高, 其 中 房 地 产 开 发 投 资 占 比 为 4.4%( 表 一 ) 表 一 经 济 指 标 指 标 时 期 单 位 城 市 数 值 1,81.2 7.9 比 去 年 同 期 增 长 (%) 地 区 生 产 总 值 215 年 亿 人 民 币 15,719.7 11. 17,53. 8.9 厦 门 3,466. 7.2 5,74.5 9. 第 三 产 业 增 加 值 215 年 亿 人 民 币 7,497.8 11.5 1,291.8 1.2 厦 门 1,933.1 6.5 4,946.2 1.7 社 会 消 费 品 零 售 总 额 215 年 亿 人 民 币 6,424. 12.5 5,17.8 2. 厦 门 1,168.4 8.9 7,7. 5.8 固 定 资 产 投 资 总 额 215 年 亿 人 民 币 15,48.3 17.1 3,298.3 21.4 厦 门 1,896.5 2.6 2,442. 1. 房 地 产 固 定 资 产 投 资 总 额 215 年 亿 人 民 币 3,751.3 3.3 1,331. 24.5 厦 门 774.1 9.9 资 料 来 源 : 各 城 市 统 计 局 戴 德 梁 行 研 究 部 dtzcushwake.com MARKETBEAT 2
华 南 及 华 西 区 216 年 第 一 季 度 写 字 楼 市 场 216 年 第 1 季 度, 受 P2P 网 贷 平 台 监 管 持 续 收 紧 的 影 响, 深 圳 P2P 企 业 关 闭 退 租 的 情 况 时 有 发 生, 使 得 该 类 平 台 较 为 集 中 的 福 田 区 和 罗 湖 区 甲 级 写 字 楼 吸 纳 量 双 双 录 得 负 值, 空 置 率 均 略 微 上 升, 但 仍 保 持 在 5% 左 右 的 较 低 水 平 伴 随 前 期 入 市 项 目 的 持 续 快 速 消 化, 南 山 区 甲 级 写 字 楼 吸 纳 量 达 到 了 11,462 平 方 米, 空 置 率 也 随 之 降 至 9.2% 由 于 本 季 度 无 新 增 项 目 入 市, 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 仅 为 5.2%, 与 上 季 度 基 本 持 平 受 部 分 高 端 尾 盘 租 金 上 调 的 影 响, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 增 长 1.6% 至 每 月 每 平 方 米 258.5 元 (39.7 美 元 ) 考 虑 到 上 半 年 新 增 供 应 较 少, 部 分 尾 盘 物 业 租 金 坚 挺, 短 期 内 甲 级 写 字 楼 租 金 仍 将 稳 步 走 高 ; 下 半 年 市 场 将 迎 来 集 中 供 应 期, 其 中 超 过 七 成 的 项 目 为 总 部 物 业, 由 于 项 目 预 租 情 况 良 好, 业 主 也 无 资 金 方 面 的 压 力, 租 金 调 降 的 概 率 较 小, 预 计 整 体 市 场 租 金 将 保 持 坚 挺 厦 门 216 年 1 季 度, 受 国 内 互 联 网 金 融 行 业 洗 牌 及 国 际 贸 易 局 势 恶 化 影 响, 大 量 外 贸 企 业 及 互 联 网 金 融 机 构 搬 离 原 有 甲 级 写 字 楼, 在 无 新 增 供 应 的 背 景 下, 厦 门 甲 级 写 字 楼 空 置 率 上 升 2.2 个 百 分 点 至 14.%; 租 金 则 延 续 下 降 趋 势, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 下 降 1.7% 至 每 月 每 平 方 米 115.8 元 (17.8 美 元 ), 降 幅 较 之 前 有 所 扩 大 世 茂 海 峡 大 厦 特 房 国 际 中 心 及 中 航 紫 金 广 场 等 三 大 地 标 双 塔 写 字 楼, 预 计 于 今 年 二 季 度 陆 续 入 市 从 预 租 情 况 来 看, 三 个 项 目 租 金 报 价 普 遍 高 于 现 时 区 域 平 均 租 金, 正 式 投 用 后 将 助 推 全 市 租 金 重 回 上 升 通 道 ; 但 宏 观 市 场 环 境 及 略 显 疲 软 的 市 场 需 求 则 将 继 续 影 响 吸 纳, 在 预 期 供 应 放 大 的 背 景 下, 短 期 内 厦 门 甲 级 写 字 楼 空 置 率 将 进 一 步 走 高 216 年 1 季 度, 由 于 无 新 增 供 应, 市 场 依 然 为 1,215,21 平 方 米 全 市 甲 级 写 字 楼 吸 纳 量 达 到 63,194 平 方 米 的 较 高 水 平, 活 跃 的 市 场 需 求 令 整 体 空 置 率 环 比 下 降 5.2 个 百 分 点 至 43.7% 近 几 年 大 量 的 新 增 供 应 令 甲 级 写 字 楼 市 场 竞 争 日 益 激 烈, 入 市 较 早 并 以 散 售 为 主 的 写 字 楼 出 现 了 空 置 率 持 续 上 升 的 趋 势, 为 吸 引 租 户, 部 分 个 体 业 主 主 动 下 调 租 金 ; 同 时 部 分 新 近 入 市 的 写 字 楼 在 去 化 良 好 的 情 况 下, 小 幅 上 调 租 金 在 此 背 景 下, 整 体 租 金 微 涨.4% 至 每 月 每 平 方 米 96.6 元 (14.8 美 元 ) 在 经 历 了 去 年 的 供 应 高 峰 之 后, 目 前 甲 级 写 字 楼 整 体 空 置 率 保 持 在 高 位, 而 未 来 还 将 有 大 量 的 新 增 物 业 入 市 我 们 预 计 短 期 内 甲 级 写 字 楼 市 场 空 置 率 或 将 小 幅 走 高, 租 金 面 临 下 行 压 力 216 年 第 1 季 度, 甲 级 写 字 楼 市 场 无 新 增 项 目 供 应, 全 市 总 维 持 在 1,653,398 平 方 米 虽 然 本 季 度 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 较 上 季 度 下 降 4 个 百 分 点, 但 依 然 处 于 39.4% 的 较 高 水 平 在 供 大 于 求 的 市 场 环 境 下, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 小 幅 下 降.2% 至 每 月 每 平 方 米 16. 元 (16.3 美 元 ) 由 于 个 别 项 目 受 春 节 影 响 延 迟 交 付, 从 二 季 度 开 始, 将 逐 步 迎 来 新 项 目 的 面 市, 包 括 此 前 延 迟 交 付 的 睿 东 中 心 四 川 航 空 广 场 等 众 多 甲 级 写 字 楼 项 目 的 集 中 入 市 很 大 程 度 上 将 导 致 高 企 的 空 置 率 再 次 上 升 ; 同 时, 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 也 将 持 续 面 临 巨 大 的 上 行 压 力 图 二 甲 级 写 字 楼 空 置 率 (%) 及 供 需 面 积 ( 千 平 方 米 ) 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 图 三 厦 门 甲 级 写 字 楼 历 年 新 增 供 应 及 ( 千 平 方 米 ) 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 图 四 甲 级 写 字 楼 空 置 率 (%) 及 供 需 面 积 ( 千 平 方 米 ) 1,2 1, 8 6 4 2 图 五 甲 级 写 字 楼 空 置 率 (%) 及 供 需 面 积 ( 千 平 方 米 ) 6 5 4 3 2 1 吸 纳 量 空 置 率 吸 纳 量 空 置 率 吸 纳 量 空 置 率 25% 2% 15% 1% 5% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % dtzcushwake.com MARKETBEAT 3
South & West China Q1 216 商 铺 市 场 基 于 出 色 的 招 商 运 营 能 力, 本 季 度 多 个 项 目 的 品 牌 进 驻 率 显 著 提 升, 带 动 全 市 优 质 购 物 中 心 空 置 率 环 比 下 降 1.1 个 百 分 点 至 4.%, 在 购 物 中 心 的 积 极 应 变 之 下, 全 市 优 质 商 铺 的 平 均 租 金 环 比 小 幅 上 升.5% 至 每 月 每 平 方 米 932.5 元 (143.1 美 元 ) 经 济 增 速 放 缓 及 电 商 的 快 速 发 展 对 实 体 商 业 的 冲 击 持 续 进 行, 重 新 定 位 业 态 调 整 线 上 线 下 加 速 融 合 仍 将 是 购 物 中 心 的 应 变 之 道 年 内 中 洲 购 物 中 心 卓 悦 汇 京 基 百 纳 时 代 等 优 质 商 业 项 目 有 望 投 入 市 场, 市 场 竞 争 进 一 步 加 剧 的 同 时, 市 场 培 育 期 较 低 的 租 金 料 将 拉 低 全 市 商 业 项 目 的 整 体 租 金 水 平 厦 门 216 年 第 1 季 度, 中 高 端 品 牌 延 续 扩 张 趋 势 全 市 范 围 内 并 未 有 实 际 新 增 购 物 中 心 入 市, 维 持 在 177.3 万 平 方 米, 优 质 购 物 中 心 平 均 租 金 继 续 小 幅 上 升, 至 每 月 每 平 方 米 679.3 元 (14.3 美 元 ) 继 上 季 度 磐 基 二 期 开 放 后, 本 季 度 磐 基 一 期 重 装 开 放, 尽 管 商 场 目 前 仍 处 于 品 牌 调 整 及 完 善 期, 但 并 未 导 致 空 置 率 的 巨 幅 波 动, 全 市 优 质 购 物 中 心 空 置 率 继 续 维 持 在 1.6% 的 水 平 预 计 下 季 度 开 始, 将 有 一 波 新 增 供 应 入 市, 涵 盖 旅 游 商 业 综 合 体 社 区 商 业 及 中 高 端 商 业, 供 应 骤 增 给 项 目 招 商 运 营 带 来 考 验 的 同 时, 租 金 料 将 承 压 受 电 商 快 速 发 展 和 经 济 下 滑 的 影 响, 传 统 零 售 业 受 到 较 大 的 冲 击, 本 季 度 百 盛 百 货 关 闭 大 坪 店, 王 府 井 百 货 更 名 为 王 府 井 奥 莱, 调 整 后 的 定 位 为 市 中 心 品 牌 折 扣 店 虽 然 购 物 中 心 相 较 于 百 货 商 场 有 较 大 优 势, 但 为 了 应 对 激 烈 的 竞 争 也 进 行 了 较 大 的 品 牌 调 整 在 此 背 景 下, 本 季 度 全 市 优 质 商 业 空 置 率 较 上 季 度 上 升.6 个 百 分 点 至 1.5% 由 于 市 场 较 大 以 及 市 场 对 优 质 品 牌 的 争 夺 较 为 激 烈, 使 得 租 金 环 比 下 滑.4% 至 每 月 每 平 方 米 754.1 元 (115.7 美 元 ) 未 来 五 年 内, 将 有 约 25 万 平 方 米 的 优 质 购 物 中 心 入 市, 其 中 六 成 是 十 万 平 方 米 以 上 的 大 型 项 目, 从 以 往 的 经 验 来 看, 新 增 优 质 商 业 能 带 动 更 多 的 品 牌 进 入 商 业 市 场 届 时, 核 心 商 圈 成 熟 度 将 得 到 进 一 步 提 升, 多 圈 层 商 业 格 局 逐 步 形 成 的 同 时, 商 业 品 牌 也 将 更 加 多 元 化 216 年 第 1 季 度, 在 激 烈 的 市 场 竞 争 环 境 下, 优 质 商 铺 平 均 租 金 环 比 上 季 度 下 调 1.1% 至 每 月 每 平 方 米 71.8 元 (19.1 美 元 ) 伴 随 摩 尔 百 盛 天 府 店 停 业 以 及 百 佳 超 市 关 闭 全 部 门 店, 全 市 优 质 购 物 中 心 空 置 率 小 幅 上 升 至 8.6% 百 货 及 超 市 的 关 店 潮 也 从 侧 面 说 明 了, 在 电 子 商 务 的 快 速 发 展 以 及 高 端 优 质 购 物 中 心 大 肆 兴 起 的 双 面 夹 击 下, 传 统 零 售 业 态 遭 遇 了 巨 大 的 生 存 压 力 根 据 项 目 建 设 来 看 进 度 估 算,216 年 依 然 有 超 过 5 万 平 方 米 的 优 质 购 物 中 心 项 目 入 市, 未 来 激 烈 的 市 场 竞 争 将 促 使 越 来 越 多 的 现 有 项 目 积 极 地 进 行 转 型 升 级 和 业 态 调 整, 同 时 也 对 各 新 项 目 的 招 商 运 营 能 力 提 出 巨 大 的 考 验 图 六 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 ( 百 万 平 方 米 ) 5. 4. 3. 2. 1.. 图 七 厦 门 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 ( 百 万 平 方 米 ) 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 图 八 主 城 区 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 ( 百 万 平 方 米 ) 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 图 九 主 城 区 购 物 中 心 历 年 供 应 及 总 ( 百 万 平 方 米 ) 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. dtzcushwake.com MARKETBEAT 4
South & West China Q1 216 工 业 市 场 216 年 第 1 季 度, 在 周 边 城 市 积 极 主 动 承 接 产 业 转 移 的 背 景 下, 为 对 冲 原 材 料 成 本 人 力 成 本 及 土 地 成 本 上 升 带 来 的 不 利 影 响, 传 统 产 业 外 迁 趋 势 明 显 同 时 老 旧 厂 房 也 在 积 极 蜕 变, 纷 纷 转 型 为 创 意 园 区 艺 术 园 区 研 发 基 地 或 城 市 综 合 体 供 应 萎 缩 及 高 端 化 发 展 助 推 工 业 厂 房 租 金 稳 步 走 高, 目 前 已 达 到 每 月 每 平 方 米 27.2 元 (4.2 美 元 ) 战 略 性 新 兴 产 业 的 壮 大 及 细 分 化 为 研 发 办 公 物 业 带 来 旺 盛 需 求, 在 中 心 城 区 租 金 快 速 上 涨 的 拉 动 下, 本 季 度 全 市 研 发 办 公 物 业 平 均 租 金 环 比 增 长 11.8% 至 每 月 每 平 方 米 73.3 元 (11.2 美 元 ) 优 质 物 流 设 施 平 均 租 金 表 现 平 稳, 保 持 在 每 月 每 平 方 米 43.9 元 (6.7 美 元 ) 随 着 已 入 市 项 目 的 持 续 消 化, 全 市 优 质 物 流 设 施 空 置 率 环 比 下 降 1.6 个 百 分 点 至 4.% 作 为 国 家 物 流 业 转 型 升 级 项 目 的 汉 莎 物 流 园 有 望 于 年 内 入 市, 项 目 涵 盖 零 担 快 运 航 空 货 运 仓 储 配 送 和 物 流 信 息 交 易 等 功 能, 为 深 圳 首 个 集 航 空 货 运 及 公 路 快 运 于 一 体 的 现 代 化 物 流 集 散 基 地, 将 为 大 空 港 新 城 的 物 流 发 展 提 供 优 质 的 升 级 平 台 216 年 第 1 季 度, 优 质 仓 储 物 流 市 场 无 新 增 供 应, 市 场 存 量 维 持 在 598,396 平 方 米 市 场 主 要 以 消 化 为 主, 本 季 度 中 国 和 新 加 坡 第 三 个 合 作 项 目 中 新 ( ) 战 略 性 互 联 互 通 示 范 项 目 落 户, 重 大 利 好 继 续 刺 激 需 求 释 放, 带 动 全 市 优 质 物 流 设 施 空 置 率 环 比 下 降.4 个 百 分 点 至 1.7% 畅 旺 的 市 场 需 求 带 动 全 市 优 质 物 流 仓 储 设 施 租 金 保 持 上 涨 势 头, 环 比 上 涨.6 个 百 分 点 至 每 月 每 平 方 米 3.1 元 (4.6 美 元 ) 其 中 位 于 两 江 新 区 的 经 开 区 租 金 为 每 月 每 平 方 米 32.4 元 (4.9 美 元 ), 为 目 前 租 金 最 高 区 域 据 近 期 发 布 的 市 216 年 推 进 现 代 物 流 业 发 展 实 施 方 案 来 看, 今 年 将 加 快 西 部 现 代 物 流 园 南 彭 贸 易 物 流 基 地 航 空 物 流 园 东 港 现 代 物 流 园 等 多 个 园 区 建 设, 同 时 着 重 完 善 物 流 业 发 展 平 台 提 升 国 际 物 流 功 能 健 全 物 流 业 发 展 机 制 增 强 物 流 业 发 展 保 障 能 力 等 随 着 这 些 方 案 的 逐 一 落 实, 物 流 市 场 将 得 到 长 足 的 发 展 预 计 未 来 大 量 的 新 增 优 质 供 应 将 满 足 旺 盛 的 市 场 需 求, 而 租 金 依 然 有 上 涨 空 间 216 年 第 1 季 度, 普 洛 斯 广 汉 物 流 园 的 入 市 为 带 来 了 16,257 平 方 米 的 优 质 物 流 设 施 新 增 供 应, 推 动 全 市 总 达 到 1,256,475 平 方 米 与 此 同 时, 新 增 供 应 也 使 得 全 市 空 置 率 再 次 攀 升 至 39.7% 的 高 位 由 于 租 金 远 低 于 全 市 平 均 水 平, 该 项 目 的 入 市 导 致 全 市 优 质 物 流 设 施 租 金 环 比 上 季 度 小 幅 下 跌 至 每 月 每 平 方 米 28 元 (4.3 美 元 ), 其 中 双 流 每 月 每 平 方 米 32.3 (5. 美 元 ) 的 租 金 为 全 市 最 高 作 为 国 务 院 批 准 的 21 个 全 国 性 物 流 节 点 城 市 之 一, 在 西 部 乃 至 全 国 物 流 整 体 格 局 中 占 据 着 重 要 位 置 在 加 快 打 造 西 部 国 际 物 流 枢 纽 城 市 的 机 遇 下, 众 多 物 流 企 业 加 大 了 投 资 布 局 力 度 除 已 入 市 的 普 洛 斯 广 汉 物 流 园 外, 年 内 还 有 望 迎 来 龙 泉 中 外 运 物 流 项 目 青 白 江 文 汉 物 流 项 目 普 洛 斯 崇 州 物 流 园 宇 培 青 白 江 物 流 园 等 项 目 的 入 市, 超 过 3 万 平 方 米 的 优 质 物 流 设 施 体 量 料 将 再 度 拉 升 本 已 高 企 的 空 置 率 水 平, 租 金 缺 乏 上 涨 动 力 表 二 工 业 厂 房 及 研 发 办 公 物 业 市 场 数 据 工 业 厂 房 研 发 办 公 物 业 图 十 空 置 率 (%) 中 心 城 区 3 44.5 外 围 区 域 5 21.9 中 心 城 区 9 98.8 外 围 区 域 1 39.3 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 优 质 物 流 设 施 租 金 及 空 置 率 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月,%) 5 4 3 2 1 图 十 一 优 质 物 流 设 施 租 金 及 空 置 率 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月,%) 35 3 25 2 15 1 5 图 十 二 优 质 物 流 设 施 租 金 及 空 置 率 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月,%) 35 3 25 2 15 1 5 租 金 租 金 空 置 率 空 置 率 双 流 龙 泉 新 都 郫 县 新 津 眉 山 广 汉 租 金 空 置 率 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 2% 15% 1% 5% % 1% 8% 6% 4% 2% % dtzcushwake.com MARKETBEAT 5
South & West China Q1 216 住 宅 市 场 216 年 1-2 月, 由 于 适 逢 春 节 假 期, 开 发 商 推 盘 节 奏 放 缓, 因 去 年 基 数 较 低, 全 市 住 宅 批 准 预 售 面 积 仍 同 比 大 幅 增 长 95.6% 至 89.3 万 平 方 米 成 交 延 续 去 年 以 来 的 火 热 局 面, 全 市 住 宅 新 房 成 交 量 同 比 增 长 24.6% 至 112 万 平 方 米 ; 低 基 数 效 应 信 贷 宽 松 及 结 构 性 因 素 使 得 住 宅 新 房 成 交 均 价 录 得 75.4% 的 增 长, 至 每 平 方 米 47,31 元 (7,529 美 元 ) 在 刚 需 及 投 资 性 需 求 支 撑 下, 二 手 住 宅 成 交 量 同 比 增 长 6.3% 至 189.8 万 平 方 米 虽 然 二 手 房 价 格 仍 然 在 惯 性 冲 高, 但 价 格 涨 幅 开 始 回 落, 戴 德 梁 行 住 宅 价 格 指 数 显 示, 第 1 季 度 中 高 端 住 宅 售 价 指 数 和 租 金 指 数 分 别 环 比 上 升 了 1.8% 和 2.5%, 分 别 较 上 季 回 落 6.5 3.9 个 百 分 点 短 期 来 看, 随 着 调 控 预 期 的 升 温, 购 房 者 观 望 情 绪 有 所 抬 头 而 由 于 去 年 上 半 年 整 体 市 场 价 格 偏 低, 考 虑 到 当 前 流 动 性 宽 松 的 局 面, 再 结 合 本 身 的 特 性, 预 计 房 价 仍 将 保 持 平 稳 上 涨, 但 涨 幅 有 望 逐 步 放 缓 厦 门 受 购 房 落 户 政 策 关 闸 影 响, 开 发 商 加 大 推 盘 量, 致 使 215 年 年 末 一 手 住 宅 成 交 暴 增, 提 前 透 支 市 场 需 求, 加 上 假 期 因 素 影 响, 216 年 1-2 月, 厦 门 全 市 商 品 住 宅 批 准 预 售 面 积 和 成 交 面 积 仅 为 13.3 万 平 方 米 和 28. 万 平 方 米, 虽 供 需 端 较 去 年 同 期 同 步 放 大, 但 供 不 应 求 局 面 并 未 得 到 实 质 性 缓 解 首 2 月 全 市 商 品 住 宅 销 售 均 价 同 比 增 长 4.9% 至 每 平 方 米 22,372 元 (3,433 美 元 ) 二 手 市 场 则 保 持 活 跃, 首 2 月 全 市 二 手 住 宅 成 交 面 积 65.1 万 平 方 米, 同 比 增 幅 高 达 93.5% 从 反 映 中 高 端 二 手 住 宅 价 格 变 化 的 戴 德 梁 行 价 格 指 数 来 看, 厦 门 优 质 二 手 住 宅 售 价 环 比 增 长 3.2 个 百 分 点 ; 优 质 二 手 住 宅 租 金 基 本 维 持 稳 定, 回 升 速 度 远 不 如 普 通 二 手 住 宅 216 年 1-2 月, 受 首 套 房 首 付 比 例 降 低 等 利 好 刺 激, 市 场 信 心 有 所 恢 复, 主 城 商 品 住 宅 成 交 面 积 同 比 增 长 27.5% 至 245.4 万 平 方 米 虽 然 住 宅 市 场 销 售 良 好, 鉴 于 当 前 较 大, 开 发 商 仍 以 去 库 存 为 主 要 目 标, 对 是 否 涨 价 持 较 为 谨 慎 的 态 度 加 之 刚 需 型 产 品 大 量 入 市 等 结 构 性 因 素 影 响, 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 同 比 小 幅 下 降 1.3% 至 每 平 方 米 6,226 元 (956 美 元 ) 相 较 于 一 手 住 宅, 二 手 住 宅 市 场 表 现 更 为 活 跃 首 2 月 主 城 区 二 手 住 宅 成 交 量 同 比 大 幅 增 长 43.7% 至 1.1 万 平 方 米 从 反 映 二 手 中 高 端 住 宅 价 格 变 化 的 戴 德 梁 行 住 宅 价 格 指 数 来 看, 优 质 二 手 住 宅 售 价 指 数 小 幅 下 滑 2. 个 百 分 点, 而 租 金 指 数 则 环 比 上 升 势 头 216 年 1-2 月, 受 春 节 假 期 影 响, 住 宅 新 房 成 交 量 同 比 去 年 下 降 1% 至 14.5 万 平 方 米 伴 随 房 贷 首 付 比 例 及 契 税 税 率 下 调 等 优 惠 政 策 的 出 台, 部 分 开 发 商 开 始 收 紧 甚 至 取 消 房 价 优 惠, 因 此, 尽 管 成 交 量 有 所 减 少, 但 全 市 住 宅 新 房 均 价 仍 同 比 上 升 5.2% 至 每 平 方 米 1,37 元 (1,582 美 元 ) 其 中 青 羊 区 武 侯 区 领 涨, 分 别 同 比 上 涨 15.4% 13.7% 至 每 平 方 米 1,58 元 (1,613 美 元 ) 和 每 平 方 米 1,474 元 (1,67 美 元 ) 营 业 税 免 征 期 的 缩 短 使 得 二 手 市 场 持 续 火 热 首 2 月 二 手 住 宅 成 交 面 积 同 比 大 幅 增 长 45.2% 至 73.8 万 平 方 米 政 策 刺 激 之 下, 业 主 放 盘 报 价 也 有 所 上 涨, 戴 德 梁 行 住 宅 价 格 指 数 显 示, 第 1 季 度 中 高 端 二 手 住 宅 价 格 指 数 环 比 小 幅 上 升 了.3%, 租 金 指 数 环 比 上 升 了 2.2% 表 三 一 手 住 宅 市 场 数 据 (216 年 1 月 至 2 月 ) 区 域 新 增 供 应 成 交 量 售 价 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 同 比 变 化 (%) 罗 湖 41,158 59,95 33.6 福 田 22,58 78,833 78.8 南 山 191,98 76,273 74.5 盐 田 25,482 44,3 97.5 宝 安 334,13 483,875 4,315 5.6 龙 岗 559,111 354,855 37,93 91.2 全 市 893,124 1,119,786 47,31 75.4 表 四 厦 门 一 手 住 宅 市 场 数 据 (216 年 1 月 至 2 月 ) 类 别 数 值 同 比 变 化 (%) 商 品 住 宅 预 售 批 准 面 积 133,1 12.8 商 品 住 宅 销 售 面 积 28,1 15.3 商 品 住 宅 销 售 均 价 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 22,372 4.9 表 五 主 城 区 一 手 住 宅 市 场 数 据 (216 年 1 月 至 2 月 ) 区 域 新 增 供 应 成 交 量 售 价 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 同 比 变 化 (%) 渝 中 27,343 83,123 8,11 16.5 江 北 127,49 256,55 7,858 5.2 沙 坪 坝 157,46 247,94 6,34 17.3 九 龙 坡 169,745 282,46 6,135 8.2 南 岸 155,891 33,594 6,645-2.3 渝 北 642,929 864,147 5,863-16.5 巴 南 35,7 187,75 5,511-3.3 大 渡 口 27,937 77,14 5,527-1.2 北 碚 188,726 151,545 5,387-8.1 合 计 1,847,87 2,453,673 6,226-1.3 表 六 主 城 区 一 手 住 宅 市 场 数 据 (216 年 1 月 至 2 月 ) 区 域 新 增 供 应 成 交 量 售 价 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 成 华 275,1 242,673 9,241 7.9 同 比 变 化 (%) 武 侯 127, 58,145 1,474 13.7 青 羊 36,7 96,285 1,58 15.4 金 牛 53,5 123,19 9,489 8.8 锦 江 464,9 196,34 11,851 6.5 高 新 641,4 328,577 1,391 -.7 合 计 2,75,6 1,45,128 1,37 5.2 dtzcushwake.com MARKETBEAT 6
联 系 方 式 张 国 正 亚 太 区 董 事 局 主 席 大 中 华 区 行 政 总 裁 +86 21 228 88 edward.kc.cheung@dtzcushwake.com 巫 保 民 公 司 总 经 理 +86 28 8667 786 michael.bm.wu@dtzcushwake.com 程 家 龙 大 中 华 区 副 总 裁 华 南 及 华 西 区 董 事 总 经 理 +86 755 2151 8188 jialong.cheng@dtzcushwake.com 潘 育 敏 厦 门 公 司 总 经 理 +86 592 238 7396 apple.ym.pan@dtzcushwake.com 江 冰 河 公 司 总 经 理 +86 23 6369 41 binghe.jiang@dtzcushwake.com 免 责 声 明 本 报 告 刊 载 的 一 切 资 料 及 数 据, 虽 力 求 精 确, 但 仅 作 参 考 之 用, 戴 德 梁 行 及 其 员 工 对 其 准 确 性 概 不 负 责 个 别 物 业 租 金 及 售 价 因 位 置 大 小 层 数 建 筑 素 质 及 用 料 租 约 条 件 付 款 条 件 当 时 市 场 状 况 而 异 本 刊 指 数 并 不 反 映 个 别 情 况, 读 者 应 自 行 寻 求 专 业 意 见 戴 德 梁 行 保 留 一 切 版 权, 未 经 许 可, 不 得 转 载 戴 德 梁 行 216 年. 其 他 的 研 究 报 告 可 以 在 cushmanwakefield.com 下 载, 或 是 下 载 Research Central 应 用 程 序 Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 DTZ/Cushman & Wakefield