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研 究 专 题 报 告 赵 建 兴 86-755-8294322 zhaojx@cmschina.com.cn 苏 舟 86-755-8296734 suzhou@cmschina.com.cn 我 国 农 村 宅 基 地 及 耕 地 价 值 测 算 28 年 12 月 12 日 城 乡 收 入 水 平 差 距 14 12 1 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 8 农 村 人 均 年 纯 收 入 ( 元 ) 6 4 2 1978 1982 1986 199 1994 1998 22 26 农 村 土 地 储 备 构 成 牧 草 39% 其 它 农 用 地 4% 耕 地 19% 林 地 36% 各 地 区 宅 基 地 及 耕 地 总 价 值 园 地 2% 4 8 12 16 2 24 28 山 东 安 徽 河 南 湖 南 浙 江 河 北 广 东 吉 林 江 西 辽 宁 云 南 福 建 贵 州 陕 西 山 西 甘 肃 重 庆 上 海 海 南 北 京 天 津 青 海 党 的 十 七 届 三 中 全 会 提 出, 要 建 立 健 全 土 地 承 包 经 营 权 流 转 市 场 而 对 农 村 土 地 价 值 进 行 系 统 性 的 测 算, 正 是 评 估 建 立 农 村 土 地 流 转 市 场 所 可 能 产 生 的 深 远 影 响 的 前 提 和 关 键 我 们 全 面 梳 理 了 全 国 农 村 土 地 指 标 并 进 行 了 价 值 测 算, 结 果 表 明, 全 国 农 村 宅 基 地 及 耕 地 资 源 的 合 理 价 值 约 为 31.2-32.4 万 亿 元, 其 中 宅 基 地 价 值 为 11.2 万 亿 元, 耕 地 价 值 为 2-21 万 亿 元 农 村 土 地 流 转 意 义 重 大 中 国 二 元 经 济 结 构 的 特 征 越 来 越 明 显, 城 乡 居 民 收 入 与 消 费 水 平 差 距 持 续 扩 大 区 域 经 济 也 呈 现 非 均 衡 发 展 ; 农 村 土 地 流 转 将 为 增 加 农 民 收 入 开 辟 了 新 的 途 径, 农 民 出 让 土 地 等 财 产 使 用 权 所 获 得 的 利 息 租 金 等 收 入 是 其 财 产 性 收 入 的 主 要 组 成 部 分 ; 其 深 远 意 义 还 包 括 :1) 有 利 于 农 业 生 产 向 规 模 化 和 集 约 化 发 展, 提 高 农 业 生 产 效 率 ;2) 农 民 消 费 水 平 随 之 提 高, 农 村 消 费 市 场 的 繁 荣 对 于 拉 动 内 需 具 有 重 要 意 义 ;3) 为 农 村 金 融 服 务 和 产 品 创 新 提 供 必 要 的 前 提 条 件 等 我 国 农 村 土 地 储 量 概 览 25 年 底, 全 国 农 用 地 面 积 为 98.56 亿 亩, 建 设 用 地 面 积 为 4.79 亿 亩 ; 在 农 用 地 中, 耕 地 面 积 为 18.31 亿 亩, 林 地 面 积 为 35.36 亿 亩 ; 东 北 平 原 华 北 平 原 长 江 中 下 游 平 原 珠 江 三 角 洲 和 盆 地 是 我 国 耕 地 分 布 最 为 集 中 的 地 区 ; 耕 地 资 源 直 接 或 间 接 提 供 了 4%-6% 的 农 民 收 入, 个 别 地 区 甚 至 高 达 8% 以 上 全 国 宅 基 地 及 耕 地 资 源 总 价 值 约 为 31.2-32.4 万 亿 元, 包 括 宅 基 地 价 值 11.17 万 亿 元, 耕 地 价 值 约 2.9-21.5 万 亿 元 根 据 我 们 对 各 省 农 村 住 房 总 面 积 单 位 价 值 的 测 算, 并 估 计 了 附 属 设 施 占 地 面 积 的 价 值, 测 算 得 到 全 国 农 村 宅 基 地 价 值 约 为 11.17 万 亿 元 各 地 区 宅 基 地 价 值 总 量 基 本 上 与 经 济 实 力 相 一 致 如 果 未 来 能 建 立 起 完 善 的 农 村 土 地 流 转 市 场, 宅 基 地 中 附 属 设 施 占 地 价 值 将 会 大 幅 增 加, 全 国 农 村 宅 基 地 的 总 价 值 可 望 达 到 2 万 亿 元 按 照 相 关 的 征 地 补 偿 标 准 测 算, 全 国 农 村 耕 地 价 值 约 为 21.5 万 亿 元 ; 根 据 收 益 还 原 法 测 算, 全 国 耕 地 的 经 济 价 值 为 2.9 万 亿 元 综 合 考 虑, 全 国 宅 基 地 及 耕 地 资 源 总 价 值 约 为 31.2-32.4 万 亿 元 构 建 农 村 土 体 流 转 市 场 将 对 不 同 省 市 地 区 产 生 不 同 影 响 吉 林 江 西 辽 宁 湖 南 等 东 北 中 部 地 区 经 济 具 有 一 定 基 础 人 均 收 入 处 于 中 等 水 平, 这 些 省 市 最 具 备 构 建 农 村 土 地 流 转 市 场 的 条 件, 不 论 是 宅 基 地 还 是 农 业 用 地 均 有 充 分 流 转 的 需 求, 也 最 可 能 对 增 加 农 民 财 产 性 收 入 发 展 农 村 经 济 改 善 农 民 生 活 产 生 积 极 影 响, 其 他 中 西 部 及 东 北 地 区 的 省 份 影 响 次 之 ; 其 次, 山 东 广 东 和 浙 江 等 东 部 省 份 及 四 个 直 辖 市 等 地 区 经 济 发 达 农 村 宅 基 地 价 值 总 量 较 高, 农 村 土 地 流 转 的 构 建 和 发 展 将 有 利 于 进 一 步 加 快 城 市 化 进 程 ; 最 后, 青 海 等 地 广 人 稀 的 地 区 农 村 家 庭 人 均 纯 收 入 较 低, 区 域 经 济 也 欠 发 达, 可 能 难 以 通 过 土 地 流 转 实 现 财 产 性 收 入 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款

正 文 目 录 一 农 村 土 地 流 转 意 义 重 大... 3 二 我 国 农 村 土 地 储 量 概 览... 4 1 耕 地 是 农 地 的 重 中 之 重... 4 2 宅 基 地 是 农 村 土 地 资 源 的 重 要 部 分... 6 三 农 村 宅 基 地 价 值 测 算... 8 四 我 国 农 村 耕 地 价 值 测 算... 1 1 基 于 政 府 征 地 补 偿 标 准 的 农 用 地 价 值 测 算... 1 2 基 于 估 值 模 型 的 土 地 价 值 测 算... 12 3 两 种 计 算 结 果 的 对 比... 14 五 讨 论 和 结 论... 15 图 表 目 录 图 1: 城 乡 收 入 水 平 差 距... 3 图 2: 城 乡 消 费 支 出 水 平 差 距... 3 图 3: 我 国 土 地 资 源 分 布... 4 图 4: 农 村 土 地 储 备 构 成... 4 图 5: 我 国 耕 地 保 有 量 指 标... 5 图 6: 我 国 林 地 保 有 量 指 标... 6 图 7:27 年 农 村 人 均 住 房 面 积 与 人 均 GDP... 7 图 8:27 年 农 村 住 房 总 面 积 与 人 均 住 房 面 积... 7 图 9: 农 村 住 房 面 积 总 量 与 单 位 价 值... 8 图 1: 农 村 住 房 面 积 总 价 值 与 单 位 价 值... 9 图 11: 农 村 宅 基 地 总 价 值... 9 图 12: 基 于 政 府 补 偿 标 准 的 农 村 耕 地 价 值... 11 图 13: 东 中 西 部 耕 地 总 价 值 占 比... 12 图 14: 我 国 农 村 耕 地 经 济 价 值... 13 图 15: 农 村 耕 地 总 价 值 计 算 差 异... 14 图 16: 各 地 区 农 村 宅 基 地 及 耕 地 总 价 值... 15 图 17: 农 村 人 均 土 地 价 值... 16 图 18: 农 村 人 均 年 总 收 入 与 土 地 价 值 收 入 倍 数... 17 表 1: 我 国 耕 地 集 中 区 域... 5 表 2: 各 地 征 地 补 偿 标 准 差 异... 1 表 3: 各 地 种 粮 收 益... 13 表 4: 还 原 利 率 的 敏 感 性 分 析... 14 表 5: 农 村 人 均 土 地 价 值 /27 年 人 均 年 总 收 入 倍 数... 16 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 2

一 农 村 土 地 流 转 意 义 重 大 三 农 问 题 是 中 国 经 济 发 展 中 的 重 要 问 题 之 一 三 十 年 前, 农 村 家 庭 联 产 承 包 责 任 制 的 实 施 掀 启 了 中 国 改 革 开 放 的 大 幕 ; 三 十 年 后, 农 村 改 革 问 题 再 次 成 为 举 世 瞩 目 的 话 题 三 十 年 的 改 革 开 放 带 来 了 巨 大 成 就, 但 中 国 二 元 经 济 结 构 的 特 征 却 越 来 越 明 显 农 业 与 非 农 业 部 门 在 劳 动 生 产 率 技 术 和 金 融 市 场 上 的 二 元 性 日 益 加 剧, 城 乡 居 民 收 入 与 消 费 水 平 差 距 持 续 扩 大 区 域 经 济 也 呈 现 非 均 衡 发 展, 由 此 带 来 城 乡 社 会 保 障 和 医 疗 福 利 体 系 的 巨 大 差 异 实 现 农 村 土 地 流 转 直 接 意 义 在 于 增 加 农 民 收 入 根 据 党 的 十 七 大 提 出 的 农 村 改 革 发 展 目 标, 到 22 年, 农 民 人 均 纯 收 入 比 28 年 翻 一 番, 消 费 水 平 大 幅 提 升 ; 农 村 基 本 生 活 保 障 基 本 医 疗 卫 生 制 度 更 加 健 全, 农 村 社 会 管 理 体 系 进 一 步 完 善 目 标 是 令 人 振 奋 的, 但 其 实 现 的 难 度 也 是 显 而 易 见 的 对 于 收 入 来 源 较 为 单 一 的 广 大 农 民 而 言, 如 果 农 产 品 价 格 不 能 实 现 大 幅 提 升, 则 种 粮 收 益 将 难 以 提 高, 从 而 收 入 翻 番 也 将 成 为 大 难 题 党 的 十 七 届 三 中 全 会 提 出, 要 建 立 健 全 土 地 承 包 经 营 权 流 转 市 场, 允 许 农 民 以 转 包 出 租 互 换 转 让 股 份 合 作 等 形 式 流 转 土 地 承 包 经 营 权, 发 展 多 种 形 式 的 适 度 规 模 经 营 显 然, 农 村 土 地 流 转 为 增 加 农 民 收 入 开 辟 了 新 的 途 径, 农 民 出 让 土 地 等 财 产 使 用 权 所 获 得 的 利 息 租 金 等 收 入 将 构 成 其 财 产 性 收 入 的 主 要 部 分 实 际 上, 除 增 收 外, 实 现 土 地 流 转 的 深 远 意 义 还 包 括 :1) 有 利 于 农 业 生 产 向 规 模 化 和 集 约 化 发 展, 提 高 农 业 生 产 效 率 ;2) 农 民 消 费 水 平 随 之 提 高, 农 村 消 费 市 场 的 繁 荣 对 于 拉 动 内 需 具 有 重 要 意 义 ;3) 为 农 村 金 融 服 务 和 产 品 创 新 提 供 必 要 的 前 提 条 件 等 土 地 价 值 评 估 是 重 要 环 节 在 讨 论 农 村 土 地 流 转 的 问 题 时, 我 们 始 终 无 法 回 避 对 土 地 价 值 的 评 估, 而 这 也 恰 恰 是 个 很 难 形 成 共 识 的 话 题 我 们 在 全 面 梳 理 了 全 国 农 村 土 地 指 标 之 后, 对 我 国 农 村 宅 基 地 及 耕 地 价 值 进 行 了 重 新 评 估, 希 望 借 此 进 一 步 认 识 土 地 流 转 对 未 来 新 农 村 建 设 的 潜 在 影 响 图 1: 城 乡 收 入 水 平 差 距 14 12 1 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 8 农 村 人 均 年 纯 收 入 ( 元 ) 6 4 2 1978 1982 1986 199 1994 1998 22 26 资 料 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 图 2: 城 乡 消 费 支 出 水 平 差 距 7 6 5 城 镇 家 庭 恩 格 尔 系 数 (%) 4 农 村 家 庭 恩 格 尔 系 数 (%) 3 1978 1982 1986 199 1994 1998 22 26 资 料 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款

二 我 国 农 村 土 地 储 量 概 览 根 据 全 国 土 地 利 用 变 更 调 查, 到 25 年 底, 全 国 农 用 地 面 积 为 98.56 亿 亩, 建 设 用 地 面 积 为 4.79 亿 亩 在 农 用 地 中, 耕 地 面 积 为 18.31 亿 亩, 园 地 面 积 为 1.73 亿 亩, 林 地 面 积 为 35.36 亿 亩, 牧 草 地 面 积 为 39.32 亿 亩, 其 它 农 用 地 面 积 为 3.83 亿 亩 图 3: 我 国 土 地 资 源 分 布 1 耕 地 是 农 地 的 重 中 之 重 在 全 国 农 业 用 地 中, 牧 草 和 林 地 占 比 最 大, 分 别 达 到 39% 和 36%,27 年 林 业 和 畜 牧 业 总 产 值 为 1.8 万 亿, 其 中 林 地 主 要 包 括 防 护 林 地 特 种 用 途 林 地 苗 圃 地 经 济 林 地 用 材 林 地 疏 林 地 和 灌 木 林 地 等 ; 耕 地 所 占 的 比 例 相 对 较 小, 仅 为 19%, 但 这 部 分 土 地 资 源 提 供 了 2.47 万 亿 的 总 产 值, 占 农 林 牧 渔 总 产 值 的 5.4% 它 保 障 了 我 国 的 粮 食 供 给 安 全 图 4: 农 村 土 地 储 备 构 成 牧 草 39% 其 它 农 用 地 4% 耕 地 19% 林 地 36% 园 地 2% 资 料 来 源 : 招 商 证 券 研 发 中 心 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 4

(1) 耕 地 耕 地 资 源 直 接 或 间 接 提 供 了 4%-6% 的 农 民 收 入, 个 别 地 区 甚 至 高 达 8% 以 上, 农 民 生 活 消 费 的 6% 来 自 耕 地 收 入, 而 中 西 部 地 区 农 民 增 收 的 7% 来 自 耕 地 我 国 耕 地 集 中 分 布 在 东 北 平 原 华 北 平 原 长 江 中 下 游 平 原 珠 江 三 角 洲 和 盆 地, 这 五 大 地 区 由 于 地 理 环 境 气 候 等 方 面 的 差 异, 适 宜 种 植 的 农 作 物 各 不 相 同 表 1: 我 国 耕 地 集 中 区 域 主 要 特 点 物 产 东 北 平 原 我 国 第 一 大 平 原, 大 部 分 是 小 麦 玉 米 大 豆 高 粱 黑 色 沃 土 ; 亚 麻 甜 菜 等 华 北 平 原 褐 色 土 壤, 土 层 深 厚 ; 小 麦 玉 米 谷 子 棉 花 等 长 江 中 下 游 平 原 地 势 低 平, 河 流 和 湖 泊 星 罗 中 国 主 要 的 水 稻 淡 水 鱼 产 棋 布 ; 素 称 鱼 米 之 乡 ; 区, 并 盛 产 茶 叶 和 桑 蚕 珠 江 三 角 洲 盛 产 水 稻, 每 年 可 收 获 二 至 三 次 ; 水 稻 等 盆 地 紫 色 土 壤, 气 候 暖 湿, 农 作 物 可 四 季 生 长 ; 水 稻 油 菜 和 甘 蔗 等 与 上 表 相 对 应, 耕 地 总 面 积 居 前 的 省 份 为 山 东 河 南 等 图 5: 我 国 耕 地 保 有 量 指 标 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 25 年 耕 地 面 积 ( 万 亩 ) 25 年 人 均 耕 地 ( 亩 / 人 ) 3 25 2 15 1 5 北 京 天 津 河 北 山 西 辽 宁 吉 林 上 海 浙 江 安 徽 福 建 江 西 山 东 河 南 湖 南 广 东 海 南 重 庆 贵 州 云 南 陕 西 甘 肃 青 海 注 : 人 均 数 据 采 用 农 林 牧 渔 从 业 人 数 作 为 除 数 ; 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 (2) 林 地 我 国 林 地 则 集 中 分 布 在 三 大 区 域 : 北 方 的 和 地 区 华 中 华 南 地 区 和 西 部 地 区 其 中 云 南 和 四 个 省 区 的 林 地 面 积 远 远 超 过 其 它 地 区, 北 方 地 区 和 西 部 地 区 也 因 此 占 据 了 全 国 林 地 总 面 积 的 大 部 分 ; 中 部 地 区 林 木 主 要 聚 集 于 湖 南 江 西 和 广 东 等 省 区 ; 东 部 地 区 林 地 分 布 明 显 稀 少, 相 对 较 多 有 福 建 浙 江 等 省 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 5

图 6: 我 国 林 地 保 有 量 指 标 4 35 3 25 2 15 1 5 25 年 林 地 面 积 ( 万 亩 ) 25 年 人 均 林 地 ( 亩 / 人 ) 7 6 5 4 3 2 1 北 京 天 津 河 北 山 西 辽 宁 吉 林 上 海 浙 江 安 徽 福 建 江 西 山 东 河 南 湖 南 广 东 海 南 重 庆 贵 州 云 南 陕 西 甘 肃 青 海 注 : 人 均 数 据 采 用 农 林 牧 渔 从 业 人 数 作 为 除 数 ; 地 区 人 均 数 据 过 高 (222 亩 / 人 ), 未 在 图 上 标 出 ; 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 2 宅 基 地 是 农 村 土 地 资 源 的 重 要 部 分 除 了 耕 地 和 林 地 外, 农 村 宅 基 地 作 为 农 民 生 活 的 重 要 保 障 之 一, 也 是 我 们 考 察 的 重 点 对 象 之 一 农 村 宅 基 地 中 住 房 建 设 面 积 只 占 较 小 比 例 相 比 城 镇 住 宅 用 地, 农 村 宅 基 地 往 往 占 用 更 大 的 面 积, 但 实 际 用 于 住 房 建 设 的 面 积 只 占 较 小 的 比 例, 其 它 大 部 分 面 积 则 用 于 修 建 庭 院 畜 禽 舍 棚 厕 所 水 井 等 以 北 京 市 郊 区 为 例,23 年 北 京 市 郊 区 农 民 宅 基 地 人 均 164 平 方 米, 而 24 年 北 京 市 郊 区 农 民 人 均 住 房 面 积 34.2 平 方 米, 仅 占 宅 基 地 面 积 的 2.85% 1 从 人 均 住 房 面 积 看, 主 要 有 两 个 特 点 : 一 是 人 均 住 房 面 积 较 大 的 地 区 多 为 经 济 较 为 发 达 的 省 ( 市 ), 如 上 海 和 浙 江 的 人 均 住 房 面 积 远 高 于 其 它 地 区, 而 北 京 和 山 东 等 地 也 处 于 较 高 水 平 ; 二 是 长 江 流 域 人 均 住 房 面 积 普 遍 较 高, 除 上 述 地 区 外, 长 江 中 上 游 的 湖 南 江 西 和 重 庆 等 地 区 人 均 住 房 面 积 位 居 全 国 前 列, 我 们 认 为, 这 种 分 布 特 点 与 长 江 流 域 复 杂 的 地 貌 特 征 气 候 以 及 人 们 的 生 活 习 性 相 关 1 中 国 土 地 勘 测 规 划 院 地 政 研 究 中 心. 我 国 城 市 郊 区 宅 基 地 问 题 研 究. 中 国 土 地 27.1, 总 第 253 期. 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 6

图 7:27 年 农 村 人 均 住 房 面 积 与 人 均 GDP 7 6 农 村 人 均 住 房 面 积 ( 平 方 米 / 人 ) 27 年 人 均 国 内 生 产 总 值 ( 元 ) 7 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 上 海 市 浙 江 省 福 建 省 省 湖 南 省 北 京 市 省 江 西 省 省 重 庆 市 山 东 省 河 南 省 河 北 省 安 徽 省 天 津 市 陕 西 省 广 东 省 云 南 省 山 西 省 辽 宁 省 贵 州 省 海 南 省 吉 林 省 甘 肃 省 青 海 省 注 : 人 均 GDP 为 全 省 人 均 数 据 ; 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 推 测 我 国 农 村 住 宅 基 地 总 面 积 约 为 1.69 亿 亩 根 据 各 地 区 农 村 人 口 数 据, 我 们 可 以 推 算 出 我 国 各 省 区 农 村 住 房 总 面 积 27 年, 我 国 农 村 住 房 总 面 积 约 为 3371 万 亩, 假 定 占 全 国 农 村 宅 基 地 的 2%, 则 宅 基 地 总 面 积 约 为 1.69 亿 亩 ( 另 据 24 年 全 国 土 地 利 用 变 更 调 查 报 告 显 示, 截 至 24 年 1 月 31 日, 全 国 村 庄 用 地 2.48 亿 亩, 多 出 的 部 分 主 要 是 道 路 公 共 设 施 等 ) 从 总 量 上 看, 农 村 住 房 占 地 面 积 较 大 的 主 要 是 人 口 大 省, 如 河 南 山 东 河 北 等 地 区 ; 其 次 是 人 均 面 积 较 大 人 口 较 多 的 省 份, 如 湖 南 浙 江 和 等 图 8:27 年 农 村 住 房 总 面 积 与 人 均 住 房 面 积 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 农 村 住 房 面 积 ( 万 平 方 米 ) 农 村 人 均 住 房 面 积 ( 平 方 米 / 人 ) 7 6 5 4 3 2 1 河 南 省 省 山 东 省 省 湖 南 省 浙 江 省 河 北 省 省 安 徽 省 江 西 省 广 东 省 云 南 省 福 建 省 贵 州 省 陕 西 省 重 庆 市 山 西 省 辽 宁 省 甘 肃 省 吉 林 省 上 海 市 海 南 省 北 京 市 天 津 市 青 海 省 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 7

三 农 村 宅 基 地 价 值 测 算 (1) 测 算 方 法 根 据 农 村 宅 基 地 的 结 构 特 点, 我 们 将 宅 基 地 分 为 住 房 占 地 和 附 属 设 施 占 地 两 部 分 在 测 算 农 村 宅 基 地 价 值 时, 我 们 将 首 先 对 农 民 住 房 占 地 价 值 进 行 较 为 精 确 的 统 计 计 算, 然 后 按 比 例 推 算 附 属 设 施 占 地 价 值, 再 汇 总 得 到 宅 基 地 总 价 值 图 9: 农 村 住 房 面 积 总 量 与 单 位 价 值 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 农 村 住 房 面 积 ( 万 平 方 米 ) 农 村 住 房 价 值 ( 元 / 平 方 米 ) 16 14 12 1 8 6 4 2 河 南 省 省 山 东 省 省 湖 南 省 浙 江 省 河 北 省 省 安 徽 省 江 西 省 广 东 省 云 南 省 福 建 省 贵 州 省 陕 西 省 重 庆 市 山 西 省 辽 宁 省 甘 肃 省 吉 林 省 上 海 市 海 南 省 北 京 市 天 津 市 青 海 省 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 基 于 中 经 网 提 供 的 各 地 区 农 村 人 均 住 房 面 积 和 农 村 住 房 价 值 等 抽 样 调 查 数 据, 再 结 合 对 应 地 区 农 林 牧 渔 从 业 人 数, 我 们 得 到 各 地 区 农 民 住 房 占 地 价 值 在 参 考 了 有 关 地 方 政 府 对 宅 基 地 征 用 的 补 偿 标 准 后 ( 见 附 表 ), 我 们 假 定 农 村 宅 基 地 内 除 住 房 以 外 的 附 属 设 施 占 地 价 值 平 均 值 为 5 元 / 平 方 米, 这 部 分 面 积 约 为 对 应 农 户 住 房 面 积 的 4 倍 (2) 我 们 测 算 表 明 农 村 宅 基 地 价 值 约 为 11 万 亿 我 们 的 计 算 结 果 表 明,27 年 全 国 农 村 住 房 占 地 总 价 值 为 6.67 万 亿 元, 按 照 补 偿 标 准 计 算 的 宅 基 地 内 附 属 设 施 占 地 价 值 约 为 4.5 万 亿 元, 两 项 合 计 11.17 万 亿 元 需 要 指 出 的 是, 未 来 如 果 建 立 起 完 善 的 农 村 土 地 流 转 市 场, 宅 基 地 的 市 场 价 值 将 远 高 于 相 应 的 补 偿 价 值, 特 别 是 附 属 设 施 占 地 价 值 将 会 大 幅 增 加, 即 使 是 按 照 对 应 住 房 单 位 价 值 的 5% 估 算, 这 部 分 价 值 也 将 高 达 13.34 万 亿 元, 从 而 使 宅 基 地 的 总 价 值 达 到 2 万 亿 元 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 8

图 1: 农 村 住 房 面 积 总 价 值 与 单 位 价 值 7 6 5 4 3 2 1 农 村 住 房 总 价 值 ( 亿 元 ) 农 村 住 房 价 值 ( 元 / 平 方 米 ) 16 14 12 1 8 6 4 2 省 浙 江 省 山 东 省 河 南 省 河 北 省 广 东 省 省 福 建 省 安 徽 省 湖 南 省 省 江 西 省 上 海 市 辽 宁 省 云 南 省 陕 西 省 山 西 省 贵 州 省 北 京 市 重 庆 市 吉 林 省 天 津 市 甘 肃 省 海 南 省 青 海 省 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 (3) 决 定 宅 基 地 总 价 值 的 主 要 因 素 是 单 位 价 值, 而 后 是 面 积 从 价 值 总 量 分 布 看, 各 地 区 宅 基 地 总 价 值 与 地 区 经 济 实 力 密 切 相 关 ( 只 有 广 东 省 的 宅 基 地 总 价 值 位 次 与 其 经 济 实 力 不 相 匹 配 ), 这 说 明, 决 定 各 地 区 宅 基 地 总 价 值 的 主 要 因 素 是 单 位 价 值, 面 积 则 是 次 要 因 素 这 是 因 为, 单 位 价 值 主 要 决 定 于 地 区 经 济 发 达 程 度, 而 且 在 发 达 程 度 不 同 的 地 区 差 别 很 大, 如 上 海 的 农 村 住 房 单 位 价 值 高 达 1419 元 / 平 方 米, 而 中 部 省 份 湖 南 只 有 2 元 / 平 方 米 左 右 此 外, 尽 管 广 东 省 经 济 最 为 发 达, 但 由 于 地 区 城 乡 发 展 差 距 较 大, 因 此 农 村 住 房 单 位 价 值 也 偏 低, 导 致 其 农 村 住 房 总 价 值 与 经 济 实 力 排 名 差 异 较 大 图 11: 农 村 宅 基 地 总 价 值 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 农 村 宅 基 地 总 价 值 ( 亿 元 ) 27 年 地 区 生 产 总 值 ( 亿 元 ) 35 3 25 2 15 1 5 省 浙 江 省 河 南 省 山 东 省 省 河 北 省 湖 南 省 广 东 省 安 徽 省 省 福 建 省 江 西 省 云 南 省 辽 宁 省 陕 西 省 贵 州 省 山 西 省 上 海 市 重 庆 市 吉 林 省 甘 肃 省 北 京 市 天 津 市 海 南 省 青 海 省 数 据 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 9

四 我 国 农 村 耕 地 价 值 测 算 农 村 耕 地 价 值 也 是 我 们 测 算 的 重 要 部 分 除 了 采 用 政 府 征 地 补 偿 标 准 进 行 测 算 以 外, 我 们 还 参 考 使 用 收 益 还 原 法 对 耕 地 价 值 进 行 计 算, 以 期 获 得 较 为 市 场 化 的 价 值 对 于 林 地 和 牧 草 用 地, 由 于 我 国 林 地 并 非 全 部 由 农 民 家 庭 承 包, 而 大 部 分 草 原 也 未 实 现 家 庭 承 包, 因 此 暂 不 考 虑 这 部 分 土 地 流 转 价 值 ; 此 外, 园 地 和 其 它 农 用 地 由 于 用 途 复 杂 且 所 占 比 例 较 小, 亦 不 在 我 们 计 算 范 围 内 1 基 于 政 府 征 地 补 偿 标 准 的 农 用 地 价 值 测 算 在 现 行 的 国 家 法 律 法 规 中, 农 村 土 地 的 征 用 应 该 得 到 相 关 的 补 偿, 其 中 包 括 土 地 补 偿 费 安 置 补 助 费 以 及 地 上 附 着 物 和 青 苗 补 偿 费 (1) 土 地 管 理 法 中 征 地 价 值 评 估 的 相 关 规 定 土 地 补 偿 与 安 置 补 助 费 : 我 国 土 地 管 理 法 中 规 定 : 征 用 土 地 的, 按 照 被 征 用 土 地 的 原 用 途 给 予 补 偿 对 于 征 用 耕 地 的, 土 地 补 偿 费 为 该 耕 地 被 征 用 前 三 年 平 均 年 产 值 的 6-1 倍 ; 安 置 补 助 费 按 照 需 要 安 置 的 农 业 人 口 数 计 算, 每 人 的 安 置 补 助 费 标 准 为 该 耕 地 被 征 用 前 三 年 平 均 产 值 的 4-6 倍, 但 每 公 顷 安 置 补 助 费 最 高 不 超 过 被 征 用 耕 地 前 三 年 平 均 年 产 值 的 15 倍 征 用 其 它 土 地 的 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 标 准, 由 省 自 治 区 直 辖 市 参 照 征 用 耕 地 的 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 标 准 规 定 青 苗 补 偿 : 被 征 用 土 地 上 的 附 着 物 和 青 苗 补 偿 标 准, 由 省 自 治 区 直 辖 市 规 定 此 外, 地 方 政 府 可 酌 情 对 需 要 安 置 的 农 民 增 加 安 置 补 助 费, 但 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 的 总 和 不 得 超 过 土 地 被 征 用 前 三 年 平 均 年 产 值 的 3 倍 征 用 土 地 补 偿 费 用 的 分 配 : 土 地 管 理 法 实 施 条 例 规 定 : 土 地 补 偿 费 归 农 村 集 体 经 济 组 织 所 有 ; 地 上 附 着 物 及 青 苗 补 偿 费 归 地 上 附 着 物 及 青 苗 的 所 有 者 所 有 ; 对 于 安 置 补 助 费 用, 则 视 情 况 支 付 给 农 村 集 体 经 济 组 织 安 置 单 位 或 个 人 (2) 土 地 补 偿 与 安 置 补 助 的 地 区 差 异 在 实 际 实 施 过 程 中, 由 于 各 地 经 济 发 展 水 平 不 同, 地 方 政 府 出 台 的 补 偿 标 准 也 各 不 相 同 比 如, 在 土 地 补 偿 和 安 置 补 助 倍 数 方 面, 东 部 的 省 均 规 定 为 1 倍 左 右, 而 西 部 的 省 则 将 土 地 补 偿 和 安 置 补 助 总 倍 数 定 为 1 倍 以 上 ; 总 体 看 来, 东 部 省 市 标 准 相 对 较 高, 而 中 西 部 省 市 则 相 对 较 低 表 2: 各 地 征 地 补 偿 标 准 差 异 土 地 补 偿 费 安 置 补 助 费 平 均 被 征 用 前 3 年 平 均 年 产 值 的 1 倍 ; 耕 地 被 征 用 前 3 年 平 均 年 产 值 的 最 低 标 准 按 四 类 分 别 为 每 亩 18 元 16 元 14 元 12 元 被 征 收 前 3 年 平 均 年 产 值 的 8 至 1 倍,6 类 地 区 每 亩 耕 地 被 征 收 前 3 年 平 均 每 一 名 需 要 安 置 的 被 征 地 农 民, 其 安 置 补 助 费 最 低 标 准, 按 四 类 分 别 为 2 元 17 元 13 元 11 元 按 6 类 地 区 最 低 标 准 分 别 为 : 18 元 1 元 85 元 76 元 68 元 6 15 元 / 亩 +1525 元 / 人 96 元 / 亩 +9483 元 / 人 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 1

年 产 值 的 最 低 标 准 分 别 为 :18 元 12 元 1 元 9 元 8 元 7 元 按 前 3 年 平 均 年 产 值 的 6-1 倍 计 算 元 人 均 耕 地 1 亩 及 以 上 的, 每 亩 耕 地 按 前 3 年 平 均 年 产 值 6 倍 计 算 ; 人 均 耕 地 1 亩 以 下 的 每 个 安 置 人 口 按 前 3 年 每 亩 平 均 年 产 值 6 倍 计 算 8 元 / 亩 +6 元 / 人 (3) 我 们 的 测 算 : 我 国 农 村 耕 地 价 值 约 为 21.49 万 亿 元 根 据 上 述 补 偿 标 准 及 土 地 价 值 评 估 方 法, 并 结 合 全 国 土 地 利 用 总 体 规 划 纲 要 (26-22) 中 有 关 25 年 的 土 地 调 查 数 据, 我 们 可 以 对 全 国 农 村 土 地 价 值 进 行 估 算 估 算 过 程 如 下 : 由 于 各 地 政 府 对 征 地 补 偿 标 准 的 规 定 不 尽 相 同, 我 们 分 别 选 取 省 省 和 四 川 省 的 征 地 补 偿 标 准 作 为 东 中 西 部 地 区 的 平 均 水 平 ; 此 外, 由 于 重 庆 市 耕 地 所 属 类 别 较 高, 我 们 将 东 部 地 区 补 偿 标 准 应 用 于 其 土 地 价 值 评 估 中 而 对 于 地 上 附 着 物 和 青 苗 的 补 偿 费, 一 般 规 定 为 几 十 元 每 亩, 由 于 该 项 费 用 占 补 偿 总 额 的 比 例 相 对 较 小, 为 了 便 于 计 算, 我 们 假 定 全 国 平 均 补 偿 标 准 为 5 元 / 亩 我 们 将 北 京 天 津 上 海 浙 江 山 东 福 建 广 东 和 重 庆 等 9 个 省 ( 市 ) 划 为 东 部 地 区 ; 将 东 北 三 省 中 部 六 省 河 北 及 自 治 区 划 为 中 部 地 区 ; 其 它 划 为 西 部 地 区 计 算 结 果 : 按 照 相 关 的 征 地 补 偿 标 准, 我 国 农 村 耕 地 价 值 约 为 21.49 万 亿 元 从 耕 地 总 价 值 分 布 看, 一 类 是 经 济 发 达 地 区 如 山 东 和 广 东 等 地 区 耕 地 价 值 较 高 ; 另 一 类 是 耕 地 资 源 较 为 丰 富 的 地 区 如 河 南 以 及 中 部 省 份 耕 地 价 值 也 相 对 较 高 图 12: 基 于 政 府 补 偿 标 准 的 农 村 耕 地 价 值 2 15 1 5 北 京 上 海 青 海 海 南 天 津 福 建 江 西 陕 西 浙 江 甘 肃 贵 州 重 庆 山 西 辽 宁 湖 南 云 南 吉 林 广 东 安 徽 河 北 河 南 山 东 中 部 地 区 用 地 价 值 占 比 将 近 一 半 : 按 照 我 们 对 东 中 西 部 的 划 分, 位 于 中 部 的 东 北 平 原 华 北 平 原 江 汉 平 原 集 中 了 最 为 丰 富 的 耕 地, 且 土 地 产 出 水 平 较 高, 因 此 中 部 地 区 农 业 用 地 价 值 占 比 最 高, 几 乎 占 全 国 耕 地 总 价 值 的 一 半 ; 西 部 地 区 和 东 部 地 区 耕 地 价 值 大 致 相 当, 分 别 占 全 国 总 价 值 27% 和 24% 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 11

图 13: 东 中 西 部 耕 地 总 价 值 占 比 中 部 49% 西 部 27% 东 部 24% 资 料 来 源 : 中 经 网, 招 商 证 券 研 发 中 心 2 基 于 估 值 模 型 的 土 地 价 值 测 算 要 对 农 村 土 地 进 行 市 场 化 配 置, 首 要 前 提 便 是 解 决 其 市 场 价 值 问 题 国 内 学 术 界 在 耕 地 市 场 价 值 方 面 已 有 较 为 丰 富 的 研 究 成 果, 提 出 了 多 种 估 值 模 型, 其 中 不 乏 具 有 可 操 作 性 的 模 型 (1) 学 术 研 究 表 明 土 地 价 值 包 含 三 方 面 学 术 界 对 土 地 价 值 的 研 究 一 般 包 含 三 个 方 面 : 土 地 收 益 带 来 的 经 济 价 值 和 依 附 于 土 地 的 社 会 保 障 价 值 以 及 生 态 环 境 价 值 耕 地 的 经 济 价 值 对 于 耕 地 而 言, 其 经 济 价 值 是 指 利 用 耕 地 肥 力 产 出 农 作 物 或 经 济 作 物 而 形 成 的 价 值, 主 要 是 农 产 品 的 预 期 价 格 来 衡 量, 常 用 的 方 法 有 收 益 法 市 场 比 较 法 标 准 田 法 等 其 中 收 益 法 是 目 前 应 用 较 为 广 泛 的 方 法 之 一, 在 具 体 运 用 中, 又 可 分 为 收 益 还 原 法 和 收 益 倍 数 法 收 益 还 原 法 的 原 理 类 似 于 股 票 定 价 中 的 DCF 模 型, 它 将 耕 地 纯 收 益 ( 正 常 收 益 预 期 ) 在 一 定 时 期 内 按 一 定 还 原 利 率 折 现 为 耕 地 价 值 其 中 涉 及 的 耕 地 总 收 入 不 仅 包 括 农 作 物 主 产 物, 也 包 括 副 产 品 和 剩 余 物 的 利 用 与 出 售 所 获 收 入 ; 而 还 原 利 率 则 根 据 存 贷 款 利 率 综 合 分 析 确 定 收 益 倍 数 法 将 耕 地 年 总 收 益 乘 以 一 定 的 倍 数 得 到 其 经 济 价 值 ; 其 中 的 倍 数 与 土 地 集 约 度 和 收 益 率 有 关, 一 般 在 3 ~ 6 之 间 收 益 倍 数 法 是 收 益 还 原 法 的 派 生 方 法, 因 计 算 简 便 而 被 广 泛 采 用, 但 只 适 用 于 快 速 粗 略 估 算 耕 地 的 社 会 保 障 价 值 社 会 价 值 指 耕 地 对 农 户 具 有 的 社 会 保 障 价 值 以 及 耕 地 对 于 保 障 粮 食 安 全 的 价 值 耕 地 对 农 民 的 社 会 保 障 价 值 可 用 社 保 的 相 关 标 准 衡 量, 其 计 算 可 依 据 寿 险 公 司 的 个 人 养 老 保 险 费 率 ; 而 耕 地 具 有 保 障 社 会 粮 食 安 全 的 作 用 所 产 生 的 价 值 可 依 据 替 代 原 理, 以 耕 地 开 垦 费 作 为 耕 地 维 护 社 会 稳 定 的 价 值 耕 地 的 生 态 环 境 价 值 除 具 有 经 济 效 益 和 社 会 效 益 外, 耕 地 与 其 上 的 植 物 组 成 的 耕 地 生 态 系 统 还 具 有 调 节 生 态 环 境 的 功 能, 其 带 来 的 生 态 环 境 效 益 即 为 耕 地 的 生 态 环 境 价 值 生 态 环 境 价 值 可 在 适 当 的 模 型 下, 根 据 环 境 监 测 数 据 测 算 得 到 (2) 我 们 考 虑 的 是 经 济 价 值 我 们 这 里 所 评 估 的 耕 地 价 值 主 要 是 指 经 济 价 值 耕 地 资 源 的 社 会 保 障 价 值 和 生 态 环 境 价 值, 由 于 目 前 尚 无 切 实 可 行 的 评 估 模 型, 且 在 土 地 流 转 实 践 中, 这 两 项 价 值 的 市 场 认 可 度 还 有 待 提 高, 因 此, 我 们 暂 不 考 虑 但 需 要 指 出 的 是, 随 着 资 源 短 缺 和 生 态 环 境 恶 化 问 题 逐 步 得 到 政 府 的 关 注, 特 别 是 绿 色 GDP 概 念 的 提 出, 未 来 我 国 土 地 估 值 将 不 可 避 免 地 会 将 二 者 纳 入 其 中 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 12

参 考 学 术 界 对 农 村 土 地 价 值 的 研 究 成 果, 我 们 采 用 收 益 还 原 法 对 我 国 农 村 土 地 价 值 进 行 再 评 估, 作 为 参 考 a 耕 地 资 源 的 经 济 价 值 公 式 为 : V c = r 其 中, V c 为 耕 地 资 源 的 经 济 价 值, a 为 耕 地 资 源 的 年 纯 收 益, r 为 还 原 利 率 2 对 于 耕 地 的 年 纯 收 益, 我 们 分 别 采 用 和 湖 南 的 水 稻 种 植 收 益 作 为 东 北 和 华 南 地 区 的 平 均 值, 采 用 河 南 的 小 麦 种 植 收 益 作 为 华 北 地 区 的 平 均 值 我 们 使 用 近 似 于 无 风 险 收 益 率 的 十 年 期 国 债 收 益 率 (3.2%) 作 为 还 原 利 率, 这 也 与 目 前 主 要 城 市 房 产 租 金 收 益 率 水 平 大 致 相 当 表 3: 各 地 种 粮 收 益 种 粮 收 益 备 注 水 稻 年 收 益 :4 元 / 亩 东 北 地 区 主 产 水 稻 玉 米 大 豆 等 ; 水 稻 收 益 相 对 较 高 河 南 小 麦 年 收 益 :218 元 / 亩 华 北 地 区 以 小 麦 为 主 湖 南 水 稻 年 收 益 :6 元 / 亩 华 南 地 区 主 产 水 稻 棉 花 等 ; 水 稻 收 益 相 对 较 低 注 : 各 地 种 粮 收 益 根 据 公 开 资 料 整 理 所 得 对 于 耕 地 资 源 的 社 会 保 障 价 值 和 生 态 环 境 价 值, 由 于 目 前 尚 无 切 实 可 行 的 评 估 模 型, 且 在 土 地 流 转 实 践 中, 这 两 项 价 值 的 市 场 认 可 度 还 有 待 提 高, 因 此, 我 们 暂 不 考 虑 (3) 我 们 测 算 全 国 耕 地 总 价 值 约 2.87 万 亿 元 根 据 我 们 的 计 算 结 果, 全 国 耕 地 总 价 值 2.87 万 亿 元 其 中, 省 耕 地 总 价 值 以 2.32 万 亿 元 位 居 全 国 各 地 区 之 首, 其 次 是 山 东 和 安 徽 除 此 之 外, 东 部 的 中 部 的 湖 南 河 南 以 及 东 北 的 吉 林 辽 宁 等 地 区 耕 地 价 值 也 较 高, 此 外, 自 治 区 耕 地 价 值 也 较 高 总 的 来 看, 耕 地 总 价 值 分 布 与 耕 地 资 源 分 布 基 本 吻 合, 换 言 之, 耕 地 资 源 丰 富 的 地 区, 其 耕 地 产 出 也 相 应 较 高 图 14: 我 国 农 村 耕 地 经 济 价 值 25 2 15 1 5 北 京 天 津 青 海 上 海 海 南 重 庆 福 建 山 西 陕 西 浙 江 贵 州 甘 肃 云 南 河 北 江 西 广 东 辽 宁 河 南 湖 南 吉 林 安 徽 山 东 (4) 全 国 耕 地 总 价 值 敏 感 性 分 析 考 虑 到 近 两 年 国 内 金 融 市 场 利 率 变 动 较 为 频 繁, 我 们 对 上 述 还 原 利 率 进 行 了 敏 感 性 分 2 该 模 型 根 据 周 小 萍 等 在 我 国 耕 地 估 价 研 究 思 路 的 整 合 与 RRM 综 合 估 价 模 型 中 提 出 的 收 益 还 原 法 剔 除 农 业 税 因 素 得 到 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 13

析, 以 考 察 十 年 期 国 债 收 益 率 的 变 动 对 农 村 土 地 价 值 的 影 响 根 据 敏 感 性 分 析 的 结 果, 我 们 认 为, 按 照 收 益 还 原 法 计 算 的 农 村 耕 地 与 林 地 总 价 值 区 间 为 18.43-24.6 万 亿 元 表 4: 还 原 利 率 的 敏 感 性 分 析 十 年 期 国 债 收 益 率 2.62% 2.82% 3.2% 3.22% 3.42% 全 国 耕 地 总 价 值 ( 万 元 ) 24,616 223,551 28,747 195,781 184,332 3 两 种 计 算 结 果 的 对 比 对 比 两 种 计 算 方 法 下 的 结 果 差 异, 我 们 发 现, 全 国 土 地 价 值 总 额 差 异 极 小, 补 偿 价 值 偏 离 经 济 价 值 仅 2.9%, 远 低 于 各 地 区 的 误 差 此 外, 地 方 政 府 在 土 地 补 偿 定 价 方 面 也 具 有 一 些 特 点 : 经 济 发 达 的 东 部 地 区 如 上 海 山 东 等 地 差 异 最 小, 显 示 政 府 对 被 征 土 地 的 补 偿 定 价 最 为 接 近 其 经 济 价 值 ; 作 为 粮 食 主 产 区 的 东 北 三 省 以 及 中 部 省 份 ( 安 徽 江 西 湖 南 ), 政 府 征 地 的 补 偿 价 值 明 显 低 于 其 经 济 价 值 ; 三 大 直 辖 市 重 庆 北 京 和 天 津 的 耕 地 补 偿 价 值 则 大 大 高 于 其 经 济 价 值, 显 示 地 方 政 府 征 地 时 给 予 农 民 的 补 偿 相 对 较 多, 我 们 认 为, 这 种 正 向 差 异 在 一 定 程 度 上 与 当 地 经 济 发 展 水 平 ( 特 别 是 人 均 收 入 ) 相 关 ; 此 外, 华 北 地 区 河 南 河 北 山 西 耕 地 资 源 较 为 丰 富, 但 由 于 产 出 较 低, 因 此 经 济 价 值 也 低 于 补 偿 价 值 图 15: 农 村 耕 地 总 价 值 计 算 差 异 16% 13% 1% 7% 4% 1% -2% -5% 海 南 安 徽 江 西 吉 林 湖 南 辽 宁 全 国 上 海 山 东 浙 江 甘 肃 福 建 广 东 陕 西 青 海 云 南 贵 州 山 西 河 北 河 南 天 津 北 京 重 庆 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 14

五 讨 论 和 结 论 综 合 考 虑 上 述 评 估 结 果, 我 国 农 村 耕 地 资 源 的 合 理 价 值 约 为 2-21 万 亿 元, 宅 基 地 的 价 值 约 为 11.2 万 亿 元, 两 项 合 计 为 31.2-32.4 万 亿 元 必 须 指 出, 相 关 假 设 变 动 将 对 我 们 的 评 估 结 果 产 生 较 大 影 响 例 如, 在 宅 基 地 可 以 自 由 流 转 的 假 设 下, 其 市 场 价 值 可 能 高 达 2 万 亿 ; 在 还 原 利 率 波 动 的 情 景 假 设 下, 耕 地 总 价 值 将 在 18.43-24.6 万 亿 元 之 间 波 动 (1) 农 村 宅 基 地 和 耕 地 总 价 值 的 区 域 特 点 综 合 农 村 宅 基 地 和 耕 地 总 价 值, 我 们 可 以 总 结 出 一 些 特 点 土 地 资 源 价 值 较 高 的 地 区 主 要 有 两 类 : 一 类 是 地 区 经 济 最 发 达 的 省 区, 如 山 东 浙 江 和 广 东 等, 这 些 地 区 拥 有 较 高 的 农 村 宅 基 地 价 值, 一 旦 农 村 宅 基 地 流 转 市 场 得 以 建 立, 这 些 地 区 将 受 益 较 大 ; 另 一 类 是 经 济 总 量 适 中 但 耕 地 资 源 较 为 丰 富 的 地 区, 如 中 部 的 安 徽 河 南 湖 南 以 及 西 部 的 等 地, 一 旦 土 地 承 包 经 营 权 流 转 市 场 得 以 建 立, 这 些 地 区 将 受 益 较 大 此 外, 四 大 直 辖 市 以 及 青 海 等 地 区 由 于 土 地 资 源 较 少 而 排 名 靠 后 前 者 已 经 基 本 完 成 城 市 化, 后 者 地 少 人 稀, 农 村 土 地 流 转 所 可 能 产 生 的 经 济 效 果 都 不 会 太 大 图 16: 各 地 区 农 村 宅 基 地 及 耕 地 总 价 值 3 25 2 15 1 5 宅 基 地 与 耕 地 总 价 值 ( 亿 元 ) 27 年 地 区 生 产 总 值 ( 亿 元 ) 35 3 25 2 15 1 5 山 东 安 徽 河 南 湖 南 浙 江 河 北 广 东 吉 林 江 西 辽 宁 云 南 福 建 贵 州 陕 西 山 西 甘 肃 重 庆 上 海 海 南 北 京 天 津 青 海 从 人 均 土 地 价 值 指 标 看, 上 海 和 等 地 区 人 均 土 地 价 值 拥 有 量 远 高 于 其 它 地 区, 分 别 达 到 46.7 万 元 和 36.5 万 元 ; 而 北 京 吉 林 和 等 地 的 人 均 土 地 价 值 也 处 于 较 高 水 平 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 15

图 17: 农 村 人 均 土 地 价 值 5 45 农 村 人 均 土 地 价 值 27 年 农 村 家 庭 人 均 收 入 12 11 4 35 3 25 2 15 1 1 9 8 7 6 5 5 4 3 上 海 北 京 吉 林 浙 江 天 津 辽 宁 山 东 海 南 福 建 江 西 安 徽 山 西 河 北 广 东 甘 肃 湖 南 陕 西 青 海 云 南 贵 州 重 庆 河 南 (2) 土 地 价 值 与 收 入 倍 数 的 考 量 : 平 均 21 倍 我 们 再 参 照 27 年 农 村 家 庭 人 均 年 总 收 入 数 据, 可 以 计 算 得 到 土 地 价 值 与 收 入 倍 数 结 果 表 明 这 一 比 率 平 均 为 21 倍, 换 言 之, 如 果 我 国 农 村 土 地 产 权 能 够 实 现 市 场 化 流 转, 大 部 分 地 区 的 农 民 将 有 机 会 一 次 性 获 得 相 当 于 年 总 收 入 21 倍 的 土 地 财 富, 我 们 认 为 这 正 是 促 进 农 业 集 约 化 发 展 提 高 农 村 消 费 水 平 加 快 城 市 化 进 程 的 基 础 上 海 吉 林 等 地 区 的 人 均 土 地 价 值 /27 年 人 均 年 总 收 入 超 过 3 倍, 其 它 地 区 大 多 分 布 在 1-3 倍 之 间 各 区 间 分 布 情 况 见 表 5 表 5: 农 村 人 均 土 地 价 值 /27 年 人 均 年 总 收 入 倍 数 倍 数 区 间 地 区 数 地 区 3 3 上 海 吉 林 2-29 14 甘 肃 北 京 海 南 安 徽 山 西 江 西 辽 宁 山 西 山 东 贵 州 天 津 青 海 福 建 浙 江 1-19 14 湖 南 云 南 河 北 重 庆 广 东 河 南 我 们 认 为 可 以 区 分 几 种 情 况 评 价 农 村 土 地 流 转 所 产 生 的 效 果 : 首 先, 吉 林 江 西 辽 宁 湖 南 等 东 北 中 部 地 区 经 济 具 有 一 定 基 础 人 均 收 入 处 于 中 等 水 平, 这 些 省 市 最 具 备 构 建 农 村 土 地 流 转 市 场 的 条 件, 不 论 是 宅 基 地 还 是 农 业 用 地 均 有 充 分 流 转 的 需 求, 也 最 可 能 对 发 展 农 村 经 济 改 善 农 民 生 活 水 平 产 生 积 极 影 响, 其 他 中 西 部 及 东 北 地 区 的 省 份 影 响 次 之 ; 其 次, 山 东 广 东 和 浙 江 等 东 部 省 份 及 四 个 直 辖 市 等 地 区 经 济 发 达 农 村 宅 基 地 价 值 总 量 较 高, 农 村 土 地 流 转 的 构 建 和 发 展 必 将 有 利 于 进 一 步 加 快 城 市 化 进 程 ; 最 后, 青 海 等 地 广 人 稀 的 地 区 农 村 家 庭 人 均 纯 收 入 较 低 ( 除 外, 均 低 于 3 元 ), 区 域 经 济 也 欠 发 达, 可 能 难 以 通 过 土 地 流 转 实 现 财 产 性 收 入, 构 建 农 村 土 地 流 转 市 场 的 意 义 和 作 用 或 许 并 不 显 著 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 16

图 18: 农 村 人 均 年 总 收 入 与 土 地 价 值 收 入 倍 数 5 45 4 35 吉 林 上 海 3 25 甘 肃 山 安 西 徽 海 南 北 京 江 西 2 辽 宁 西 陕 藏 西 贵 州 山 东 青 海 福 建 天 津 15 浙 江 云 南 湖 南 河 北 重 庆 广 东 1 河 南 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 17

附 表 1 大 连 开 发 区 农 村 宅 基 地 内 正 房 附 房 及 附 属 设 施 拆 迁 补 偿 标 准 序 号 项 目 价 格 备 注 一 正 房 1 捣 制 砼 结 构 房 屋 18 元 /m 2 2 预 制 砼 结 构 房 屋 17 元 /m 2 3 砖 石 结 构 木 架 瓦 房 17 元 /m 2 4 砖 石 结 构 木 架 草 房 平 顶 房 16 元 /m 2 二 附 房 1 檐 高 22cm 以 上 带 保 温 层 结 构 的 捣 制 房 和 预 制 房 5 元 / m 2 2 檐 高 22cm 以 上 不 带 保 温 层 结 构 的 捣 制 房 和 预 制 房 4 元 / m 2 3 檐 高 2-22cm 的 捣 制 房 预 制 房 或 砖 木 结 构 瓦 房 3 元 / m 2 4 檐 高 18-2cm 的 捣 制 房 预 制 房 或 砖 木 结 构 瓦 房 2 元 / m 2 三 附 属 设 施 1 院 墙 砖 墙 2 元 /m 3 石 墙 1 元 /m 3 2 畜 禽 舍 棚 3 元 /m 2 3 厕 所 5 元 / 个 4 门 楼 15 元 / m 2 5 水 井 26 元 / 眼 6 地 窖 3 元 / m 3 7 水 泥 院 及 方 砖 6 元 / m 2 8 猪 圈 3 元 / m 2 9 沼 气 池 6 元 / 个 1 院 墙 门 2 元 / 付 11 自 来 水 2 元 / 户 12 电 话 迁 移 费 2 元 / 盘 13 有 线 电 视 迁 移 费 4 元 / 户 14 各 类 果 树 其 它 树 木 参 照 地 上 附 着 物 标 准 数 据 来 源 : 大 连 市 开 发 区 政 府 网 站, 招 商 证 券 研 发 中 心 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 18

分 析 师 简 介 赵 建 兴 : 厦 门 大 学 管 理 学 硕 士, 五 年 证 券 从 业 经 验 23 年 进 入 招 商 证 券 研 发 中 心, 目 前 为 研 发 中 心 副 董 事, 策 略 小 组 负 责 人 做 多 中 国 崛 起, 穿 越 理 性 繁 荣 在 27 年 深 交 所 第 九 届 会 员 单 位 研 究 成 果 评 选 中 获 投 资 研 究 类 一 等 奖 苏 舟 : 上 海 交 通 大 学 经 济 学 硕 士,28 年 4 月 加 盟 招 商 证 券 研 发 中 心 分 析 师 承 诺 负 责 本 研 究 报 告 全 部 或 部 分 内 容 的 每 一 位 证 券 分 析 师, 在 此 申 明, 本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 了 分 析 师 本 人 的 研 究 观 点 本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不 曾 与 现 在 不 与, 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 中 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 投 资 评 级 定 义 我 公 司 从 28 年 4 月 11 日 起, 调 整 公 司 短 期 评 级 名 称 及 定 义 公 司 短 期 评 级 与 行 业 投 资 评 级 的 比 较 基 准, 公 司 长 期 评 级 保 持 不 变 调 整 后 的 评 级 体 系 如 下 :( 详 细 情 况 请 参 见 关 于 招 商 证 券 调 整 投 资 评 级 体 系 的 说 明 ) 公 司 短 期 评 级 以 报 告 日 起 6 个 月 内, 公 司 股 价 相 对 同 期 市 场 基 准 ( 沪 深 3 指 数 ) 的 表 现 为 标 准 : 强 烈 推 荐 : 公 司 股 价 涨 幅 超 基 准 指 数 2% 以 上 审 慎 推 荐 : 公 司 股 价 涨 幅 超 基 准 指 数 5-2% 之 间 中 性 : 公 司 股 价 变 动 幅 度 相 对 基 准 指 数 介 于 ±5% 之 间 回 避 : 公 司 股 价 表 现 弱 于 基 准 指 数 5% 以 上 公 司 长 期 评 级 A: 公 司 长 期 竞 争 力 高 于 行 业 平 均 水 平 B: 公 司 长 期 竞 争 力 与 行 业 平 均 水 平 一 致 C: 公 司 长 期 竞 争 力 低 于 行 业 平 均 水 平 行 业 投 资 评 级 以 报 告 日 起 6 个 月 内, 行 业 指 数 相 对 于 同 期 市 场 基 准 ( 沪 深 3 指 数 ) 的 表 现 为 标 准 : 推 荐 : 行 业 基 本 面 向 好, 行 业 指 数 将 跑 赢 基 准 指 数 中 性 : 行 业 基 本 面 稳 定, 行 业 指 数 跟 随 基 准 指 数 回 避 : 行 业 基 本 面 向 淡, 行 业 指 数 将 跑 输 基 准 指 数 免 责 条 款 本 报 告 中 的 信 息 均 来 源 于 公 开 资 料, 我 公 司 对 这 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 不 作 任 何 保 证 报 告 中 的 内 容 和 意 见 仅 供 参 考, 并 不 构 成 对 所 述 证 券 买 卖 的 出 价 或 征 价 我 公 司 及 其 雇 员 对 使 用 本 报 告 及 其 内 容 所 引 发 的 任 何 直 接 或 间 接 损 失 概 不 负 责 我 公 司 或 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 所 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 头 寸 并 进 行 交 易, 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 或 争 取 提 供 投 资 银 行 业 务 服 务 本 报 告 仅 向 特 定 客 户 传 送, 版 权 归 招 商 证 券 所 有 未 经 我 公 司 书 面 许 可, 任 何 机 构 和 个 人 均 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 引 用 或 转 载 敬 请 阅 读 末 页 的 免 责 条 款 Page 19