项 目 信 息 采 集 市 场 调 研 分 析 报 告 项 目 名 称 广 州 多 喝 汤 餐 饮 发 展 有 限 公 司 华 景 新 城 分 店 行 业 类 别 餐 饮 类 项 目 地 址 广 州 天 河 区 天 府 路 东 方 都 会 广 场 后 街 调 研 专 员 Alice 日 期 2015-10-07
目 录 一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 二 项 目 所 在 地 同 行 情 况 分 析 三 项 目 经 营 预 测 四 项 目 所 在 地 未 来 发 展 规 划 调 研 五 项 目 配 套 设 施 调 研 六 项 目 整 体 分 析 七 项 目 现 场 图 片 八 总 结
一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 ------ 位 置 交 通 状 况 1 项 目 位 置 ( 周 边 商 圈 建 筑 物, 机 构, 繁 华 街 道 描 述 ) 项 目 所 在 地 属 于 天 河 北 商 圈, 是 天 河 区 商 业 娱 乐 办 公 居 住 汇 聚 之 地, 经 济 发 达, 人 气 旺 盛 落 于 东 方 都 会 广 场 后 街, 附 近 商 圈 华 景 新 城 天 河 区 政 府 天 河 公 园 广 东 邮 电 职 业 技 术 学 院 天 府 路 小 学 周 边 高 楼 林 立, 如 东 方 新 世 界 东 逸 花 园 华 景 新 城 历 德 亚 舍 裕 通 大 酒 店 电 信 研 究 所 中 国 电 信 广 州 研 究 院 南 方 通 信 大 厦 中 国 联 通 大 厦 等 配 套 品 牌 有 星 巴 克 真 功 夫 味 千 拉 面 玛 花 纤 体 7-11 便 利 店, 肯 德 基 KFC 华 润 万 家 超 市 面 点 王 台 湾 甜 心 客 蛋 糕 二 天 堂 国 美 电 器 等 广 场 设 有 停 车 场, 有 25 趟 公 交 车 途 经 此 处, 交 通 便 捷 周 边 200 多 家 公 司 都 是 长 期 充 值 会 员. 如 新 东 方, 中 国 联 通, 医 院.70% 的 来 自 于 以 上 这 些 稳 定 的 客 源.
一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 ------ 位 置 交 通 状 况 2 交 通 信 息 采 集 东 方 都 会 广 场
一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 - 位 置 交 通 状 况 项 目 左 侧 ( 图 片 ) 项 目 右 侧 ( 图 片 )
一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 - 位 置 交 通 状 况 项 目 对 面 ( 图 片 ) 周 边 商 业 环 境 ( 图 片 ) 周 边 大 型 住 宅 集 中 区 ( 图 片 )
一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 ------- 商 圈 配 套 可 达 性 流 量 名 称 / 简 述 500 米 范 围 内 城 市 商 圈 商 务 中 心 行 政 中 心 住 宅 区 大 型 交 通 枢 纽 购 物 中 心 华 港 商 务 大 厦 / 华 华 景 新 城 / 东 逸 花 建 科 技 广 场 / 粤 政 企 业 商 务 港 园 东 方 都 会 广 场 BRT 东 方 都 会 广 场 地 标 或 文 化 旅 游 热 点 天 河 公 园 / 天 河 区 政 府 学 校 医 院 酒 店 广 东 邮 电 职 业 技 术 学 院 / 天 府 路 小 学 南 方 医 科 大 学 第 三 附 属 医 院 距 离 / 米 150 210 390 150 50 100 510 390 100 200 米 范 围 内 商 业 配 套 世 界 500 强 品 牌 沃 尔 玛 家 乐 福 国 美 肯 德 基 必 胜 客 星 巴 克 大 润 发 银 泰 百 货 小 计 距 离 / 米 1987 1211 / 100 20 60 / / 5 国 内 500 强 品 牌 苏 宁 国 美 真 功 夫 永 和 大 王 华 润 万 家 百 佳 超 市 万 宁 超 市 银 行 小 计 距 离 / 米 / 40 30 / 100 551 1211 5 家 12 可 到 达 性 1 如 家 快 捷 酒 店 50 米 2 七 天 连 锁 酒 店 100 米 宽 度 / 米 车 道 双 向 / 单 向 有 / 无 隔 离 带 出 入 口 宽 度 / 米 人 行 横 道 线 距 离 公 交 线 路 总 数 公 交 站 距 离 / 米 地 铁 站 距 离 / 米 门 前 道 路 / 米 50 六 车 道 双 有 30 50 26 条 110 1878 特 殊 道 路 说 明 ( 通 位 于 东 方 广 场 都 会 广 场 后 街, 左 手 边 是 商 住 两 用 的 建 筑, 右 侧 是 写 字 楼 路 死 路 ) 人 车 流 量 星 期 ( 一 ) 周 末 ( 六 ) 节 假 日 ( 国 庆 节 ) 实 测 时 间 每 小 时 人 流 每 小 时 的 士 每 小 时 车 流 每 小 时 人 流 每 小 时 的 士 每 小 时 车 流 每 小 时 人 流 每 小 时 的 士 每 小 时 车 流 12:00 13:10 3254 415 4618 2864 605 5832 2841 526 5832 17:30 18:30 3046 368 5860 2654 314 6224 2876 359 5231 平 均 3150 391 4239 2759 459 6025 2858 442 5620
一 项 目 位 置 交 通 信 息 采 集 ------- 项 目 所 在 地 段 分 析 内 容 等 级 A B C 备 注 备 注 城 市 商 圈 位 置 此 位 置 较 偏, 仅 做 周 边 的 回 头 客, 与 1 号 合 作 配 送 外 卖. 1 每 个 项 目 按 城 市 商 圈 位 置 三 个 维 度, 客 观 评 定 ABC, 作 为 选 址 决 策 依 据 2 城 市 级 别 分 类 标 准 ( 详 见 附 表 ): A 级 城 市 30 个 : 包 括 国 内 所 有 直 辖 市 副 省 级 城 市 和 部 分 省 会 城 市 及 少 数 GDP 靠 前 的 地 级 市 B 级 城 市 50 个 : 未 列 入 A 级 城 市 的 省 会 城 市 和 GDP1500 亿 以 上 的 部 分 地 级 市 C 级 城 市 : 其 它 地 级 市 3 商 圈 分 类 标 准 ( 详 见 附 表 ): 辐 射 范 围 为 全 市 的 划 为 一 级 商 圈, 辐 射 范 围 主 要 为 片 区 的 划 为 二 级 商 圈 其 它 的 划 为 三 级 商 圈 4 位 置 按 现 场 考 察 交 通 人 流 车 流 评 定, 详 见 本 PPT 第 一 条, 第 2 3 4 5 项
二 项 目 所 在 地 同 行 业 情 况 分 析 项 目 所 在 地 同 行 业 情 况 分 析 此 处 餐 饮 店 不 多, 在 同 级 别 对 比, 只 有 真 功 夫 是 唯 一 的 竞 争, 与 真 功 夫 的 优 势 为 : 炖 汤 为 主 打 品, 工 艺 与 取 材 上 要 求 更 严 格, 采 用 瓷 盅, 保 证 每 盅 150 分 钟 的 煲 汤 时 间, 味 道 更 纯, 每 一 季 度 更 改 一 次 产 品 项 目 500 米 范 围 内 竞 争 同 行 调 查 名 称 平 均 价 团 体 价 座 位 数 返 台 率 满 座 率 日 流 量 距 离 ( 米 ) 电 话 地 址 真 功 夫 26 25 140 6 80% 380 20 米 广 州 天 河 区 中 山 大 道 西 192 号 天 020-85544672 府 路 东 方 都 会 广 场 1 楼 瀛 田 寿 司 店 54 48 68 5 65% 180 10 米 广 州 天 河 区 天 府 020- 路 东 方 都 会 广 场 85545082 143-146
三 项 目 经 营 预 测 项 目 5 年 内 的 经 营 预 测 客 源 结 构 年 份 会 员 充 值 占 比 (%) 团 购 占 比 (%) 外 卖 配 送 (%) 散 客 占 比 (%) 人 均 消 费 单 价 ( 元 ) 营 业 收 入 ( 元 ) 2015 65 10 10 15 28 300 万 2016 65 10 15 10 28 330 万 2017 70 15 15 5 28 360 万 2018 75 15 15 5 30 390 万 2019 80 15 15 5 30 420 万
四 项 目 所 在 地 未 来 发 展 规 划 调 研 1 城 市 概 况 : 广 州 一 线 城 市, 地 处 华 南, 广 东 省 的 东 南 部, 珠 江 三 角 洲 北 缘, 西 江 北 江 东 江 三 江 汇 合 处, 濒 临 南 中 国 海, 隔 海 与 香 港 澳 门 特 别 行 政 区 相 望, 地 理 位 置 优 越, 是 海 上 丝 绸 之 路 的 起 点 之 一, 被 称 为 中 国 的 南 大 门 在 中 国 城 市 生 活 质 量 指 数 报 告 中, 广 州 被 评 为 中 国 大 陆 生 活 质 量 最 好 的 城 市 广 州 还 是 广 府 民 系 的 兴 盛 地 之 一 2010 年, 广 州 举 办 第 16 届 亚 运 会 2013 年 广 州 举 办 第 一 届 世 界 广 府 人 恳 亲 大 会 同 时 广 州 也 是 于 上 海 北 京 之 后 的 中 国 大 陆 经 济 规 模 第 三 大 的 城 市, 与 北 京 上 海 深 圳 并 称 北 上 广 深 2 未 来 发 展 规 划 : 广 州 市 天 河 区 长 住 人 口 181.85 万 商 贸 业 发 展 规 划 已 经 出 台, 未 来 10 年, 天 河 区 将 按 照 一 轴 两 圈 多 特 色 的 发 展 思 路, 以 轨 道 交 通 为 轴, 打 造 新 中 轴 线 核 心 商 圈 和 东 部 亚 运 新 商 圈 两 大 商 圈 和 九 大 特 色 鲜 明 的 商 贸 服 务 业 片 区, 而 规 划 的 九 大 片 区 将 全 面 提 升 天 河 商 贸 业
五 项 目 配 套 设 施 调 研 项 目 各 项 工 程 指 标 及 总 规 划 房 产 技 术 指 标 具 体 内 容 项 目 结 构 / 承 重 正 常 总 建 筑 面 积 / 项 目 面 积 一 楼 复 式 二 层, 共 161 平 米 简 单 典 雅 风 格 消 防 正 常 供 电 正 常 排 水 / 排 污 正 常 空 调 中 央 空 调 2015 年 5 月 全 部 整 改 合 同 期 限 2015-01-01 至 2019-12-30 应 急 电 源, 通 讯, 招 牌 正 常 餐 厅 座 位 数 114 位 厨 房 配 置 统 一 中 央 厨 方 配 送 停 车 位 ( 方 便, 数 量 ) 东 方 都 会 广 场 地 面 与 地 下 250
五 项 目 配 套 设 施 调 研 停 车 位 图 片
六 项 目 整 体 分 析 项 目 SWOT 分 析 ( 优 势 劣 势 机 会 风 险 ) 优 势 1 10 年 老 店, 稳 定 客 源 收 益, 有 一 定 的 口 碑 2 此 店 积 累 了 创 始 人 十 几 年 的 心 血 3 从 总 部 到 中 央 厨 房, 到 各 门 店, 从 高 层 到 服 务 员, 团 队 稳 定, 有 激 情, 凝 注 力 强, 服 务 品 质 较 高 4 工 艺 标 准 :150 分 钟 煲 汤,5 分 钟 内 上 菜, 实 材 来 自 于 原 生 态, 检 验 要 求 严 格, 精 益 求 精, 调 料 都 是 品 牌 产 品, 有 一 定 的 竞 争 力 5. 广 州 有 10 家 店, 每 家 店 处 于 盈 利 状 态 机 会 因 位 置 的 局 限 性, 可 与 某 些 单 位 机 构 跨 界 合 作, 免 收 场 地 费, 做 为 定 点 的 活 动 场 所, 如 与 相 亲 网 站 不 定 期 举 行 联 谊 聚 餐 活 动, 或 某 些 团 体 的 聚 餐 等, 家 庭 聚 餐 等, 把 客 源 引 进 来 劣 势 1 位 置 朝 向 背 对 大 马 路, 但 固 定 客 源 较 稳 定 2. 旁 边 30 米 处 有 一 家 真 功 夫, 存 在 一 定 竞 争 风 险 1 受 当 地 政 策 规 划 影 响, 人 流 量 逐 减 2 未 来 有 同 行 的 进 驻 项 目 综 合 评 估 此 店 2006 年 以 甜 品 炖 品 起 家,08 年 增 加 了 多 喝 汤 快 餐 式 产 品, 在 当 地 已 有 了 一 定 的 口 牌 及 知 名 度,70% 的 营 收 来 自 于 周 边 的 固 定 客 源, 收 益 非 常 稳 定,5-7 月 份 装 修 后, 营 收 有 所 提 升, 是 较 稳 健 的 投 资 项 目
七 项 目 内 部 图 片
七 项 目 内 部 图 片
八 团 队 建 设
八 团 队 建 设