宏 观 观 察 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 2016 年 上 半 年 房 地 产 市 场 运 行 回 顾 及 下 半 年 展 望 2016 年 以 来, 在 一 系 列 利 好 政 策 的 支 持 下, 我 国 楼 市 持 续 升 温, 进 入 以 2015 年 12 月

国 际 金 融 研 究 所 2016 年 6 月 23 日 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) Ω 中 银 研 究 产 品 系 列 经 济 金 融 展 望 季 报 中 银 调 研 宏 观 观 察 银 行 业 观 察 人 民 币 国 际 化 观 察 作 者 : 李 佩 珈 中 国 银 行 国 际 金 融 研 究 所 电 话 :010-6659 4312 签 发 人 : 陈 卫 东 审 稿 : 宗 良 周 景 彤 联 系 人 : 梁 婧 李 艳 电 话 :010-6659 4097 * 对 外 公 开 ** 全 辖 传 阅 *** 内 参 材 料 2016 年 上 半 年 房 地 产 市 场 运 行 回 顾 * 及 下 半 年 展 望 2016 年 以 来, 在 一 系 列 利 好 政 策 的 支 持 下, 我 国 楼 市 持 续 升 温, 进 入 以 2015 年 12 月 为 起 点 的 新 一 轮 上 行 通 道, 整 体 呈 现 出 四 高 一 升 ( 高 房 价 高 涨 幅 高 地 价 高 库 存 投 资 升 ) 的 运 行 态 势, 这 为 缓 解 中 国 经 济 过 快 下 行 推 动 房 地 产 去 库 存 做 出 了 积 极 贡 献 但 是, 受 投 资 需 求 泛 滥 首 付 贷 等 杠 杆 工 具 过 度 使 用 等 影 响, 在 房 地 产 投 资 整 体 仍 处 低 位 的 同 时, 出 现 了 部 分 城 市 房 价 上 涨 过 快 涨 幅 较 大 等 问 题 如 果 忽 视 当 前 房 地 产 领 域 的 风 险, 任 由 其 野 蛮 发 展, 将 是 中 国 经 济 转 型 不 可 承 受 之 重 如 果 全 面 转 向, 又 是 中 国 短 期 经 济 不 可 承 受 之 轻 我 们 认 为, 要 解 决 好 这 一 问 题, 关 键 要 做 好 政 策 协 调 配 合, 货 币 稳 监 管 严 ; 重 点 是 因 城 施 策, 把 握 好 去 库 存 的 节 奏 和 力 度 ; 加 强 杠 杆 资 金 和 土 地 市 场 监 管, 避 免 房 地 产 泡 沫 进 一 步 累 积 ; 防 范 金 融 风 险, 促 进 房 地 产 投 资 保 持 稳 定

宏 观 观 察 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 2016 年 上 半 年 房 地 产 市 场 运 行 回 顾 及 下 半 年 展 望 2016 年 以 来, 在 一 系 列 利 好 政 策 的 支 持 下, 我 国 楼 市 持 续 升 温, 进 入 以 2015 年 12 月 为 起 点 的 新 一 轮 上 行 通 道, 整 体 呈 现 出 四 高 一 升 ( 高 房 价 高 涨 幅 高 地 价 高 库 存 投 资 升 ) 的 运 行 态 势, 这 为 缓 解 中 国 经 济 过 快 下 行 推 动 房 地 产 去 库 存 做 出 了 积 极 贡 献 但 是, 受 投 资 需 求 泛 滥 首 付 贷 等 杠 杆 工 具 过 度 使 用 等 影 响, 在 房 地 产 投 资 整 体 仍 处 低 位 的 同 时, 出 现 了 部 分 城 市 房 价 上 涨 过 快 涨 幅 较 大 等 问 题 如 果 忽 视 当 前 房 地 产 领 域 的 风 险, 任 由 其 野 蛮 发 展, 将 是 中 国 经 济 转 型 不 可 承 受 之 重 如 果 全 面 转 向, 又 是 中 国 短 期 经 济 不 可 承 受 之 轻 我 们 认 为, 要 解 决 好 这 一 问 题, 关 键 要 做 好 政 策 协 调 配 合, 货 币 稳 监 管 严 ; 重 点 是 因 城 施 策, 把 握 好 去 库 存 的 节 奏 和 力 度 ; 加 强 杠 杆 资 金 和 土 地 市 场 监 管, 避 免 房 地 产 泡 沫 进 一 步 累 积 ; 防 范 金 融 风 险, 促 进 房 地 产 投 资 保 持 稳 定 一 2016 年 上 半 年 房 地 产 市 场 运 行 的 主 要 特 点 2016 年 以 来, 我 国 房 地 产 市 场 持 续 升 温, 进 入 以 2015 年 12 月 为 起 点 的 新 一 轮 景 气 周 期 的 上 行 通 道 ( 图 1), 突 出 表 现 在 房 地 产 投 资 销 售 价 格 和 土 地 购 置 等 多 个 指 标 触 底 反 弹 或 快 速 回 升 二 季 度 以 来, 随 着 资 金 面 由 前 期 稳 健 略 宽 向 适 度 中 性 回 归, 政 策 面 趋 严 ( 上 海 深 圳 等 城 市 收 紧 二 套 房 贷 加 快 房 地 产 宏 观 审 慎 框 架 构 建 等 ) 以 及 改 革 加 快 (6 月 5 日, 国 务 院 印 发 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 若 干 建 见 ), 房 地 产 投 资 价 格 等 指 标 出 现 了 一 定 回 落 整 体 看, 当 前 房 地 产 运 行 形 势 可 用 四 高 一 升, 即 高 房 价 高 涨 幅 高 地 价 高 库 存 投 资 升 来 概 况 第 一, 房 地 产 销 售 量 价 齐 升, 房 价 涨 幅 较 大 前 5 个 月, 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 分 别 同 比 增 长 33.2% 和 50.7%, 相 比 上 年 末 分 别 加 快 26.7 个 和 33.4 个 百 分 点 5 月 末, 商 品 房 销 售 单 价 为 7669 元 / 平 方 米, 相 比 2015 年 上 涨 了 12.9%, 为 2010 年 以 来 最 大 涨 幅 ( 图 2) 1

2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 20 15 10 5 图 1: 我 国 房 地 产 周 期 演 变 % 70 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 : 同 比 ( 右 ) 70 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 : 环 比 ( 左 ) 2.5 % 2.0 1.5 1.0 0.5 0 0.0 1999/12 2007/10 2011/12 2016/02 (0.5) (5) (1.0) (10) (1.5) 注 : 房 地 产 景 气 周 期 顶 部 和 底 部 以 70 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 同 比 作 为 判 断 依 据, 景 气 周 期 上 行 通 道 主 要 指 房 价 同 比 涨 幅 大 于 零 资 料 来 源 :Wind, 中 国 银 行 国 际 金 融 研 究 所 房 地 产 销 售 量 价 齐 升 的 原 因 主 要 有 : 一 是 各 地 出 台 的 去 库 存 政 策 激 活 了 潜 在 的 首 次 置 业 需 求 和 改 善 性 住 房 需 求 二 是 资 金 面 偏 于 宽 松 和 房 价 快 速 上 涨, 投 资 性 需 求 加 快 进 入 楼 市 三 是 部 分 二 线 和 三 线 城 市 由 于 政 策 环 境 更 为 宽 松, 往 往 成 为 投 资 需 求 主 战 场 四 是 首 付 贷 等 杠 杆 手 段, 为 投 机 资 金 以 小 博 大 创 造 了 条 件 分 城 市 看, 房 价 上 涨 城 市 数 目 多, 涨 幅 过 大 现 象 出 现 了 从 一 线 城 市 蔓 延 到 二 线 城 市 的 态 势 4 月,70 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 上 涨 城 市 数 目 为 65 个, 为 2014 年 以 来 最 大 值 4 月 以 来, 一 线 楼 市 房 价 过 快 上 涨 势 头 有 所 减 弱, 部 分 二 线 城 市 涨 幅 超 过 一 线 城 市 ( 图 3) 5 月 份, 房 价 涨 幅 居 前 十 位 的 城 市 依 次 是 : 厦 门 合 肥 无 锡 南 京 廊 坊 东 莞 杭 州 中 山 南 昌 珠 海, 涨 幅 在 2.7%-5% 三 线 城 市 房 价 也 走 出 下 行 通 道 5 月, 三 线 城 市 同 比 增 速 由 负 转 正, 环 比 已 连 续 五 个 月 上 涨 2

宏 观 观 察 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 图 2: 房 地 产 销 售 量 价 齐 升 图 3: 百 城 住 宅 价 格 指 数 资 料 来 源 :Wind, 中 国 银 行 国 际 金 融 研 究 所 4 月 以 来, 房 价 涨 幅 过 大 现 象 从 一 线 城 市 蔓 延 到 二 线 城 市 的 原 因 主 要 有 : 一 是 周 期 因 素 二 线 城 市 前 期 涨 幅 较 低, 在 去 库 存 政 策 作 用 下, 累 积 需 求 开 始 释 放 二 是 监 管 因 素 3 月 底 以 来 部 分 一 线 城 市 房 地 产 调 控 政 策 趋 紧, 部 分 二 线 城 市 政 策 环 境 较 为 宽 松, 为 投 资 性 需 求 提 供 了 空 间 三 是 货 币 因 素 作 为 一 种 重 要 投 资 工 具, 房 地 产 价 格 在 实 体 经 济 信 贷 需 求 不 足 资 金 面 相 对 充 裕 背 景 下, 容 易 非 理 性 上 涨, 这 是 今 年 以 来 全 球 房 地 产 市 场 出 现 的 共 同 现 象 例 如, 今 年 以 来 俄 罗 斯 日 本 等 国 家 都 出 现 了 房 价 大 幅 上 涨 第 二, 房 地 产 投 资 底 部 企 稳, 近 期 有 所 回 落 前 5 个 月, 房 地 产 开 发 投 资 同 比 增 长 7%, 相 比 上 年 末 加 快 6 个 百 分 点, 但 比 前 4 个 月 有 所 回 落 房 地 产 投 资 近 期 小 幅 回 落 的 原 因 主 要 有 : 一 是 房 地 产 销 售 回 落 导 致 盈 利 预 期 减 弱 这 也 反 映 在 房 地 产 施 工 面 积 和 新 开 工 面 积 较 上 月 均 有 所 回 落 二 是 前 期 宽 松 货 币 政 策 的 边 际 效 应 减 弱 三 是 加 强 首 付 贷 业 务 整 治 上 海 等 城 市 收 紧 二 套 房 贷 等 政 策 的 逐 步 显 效 总 体 看, 相 比 过 去 十 五 年 间 (1999-2014 年 ) 平 均 约 22.8% 的 年 均 增 速, 房 地 产 投 资 仍 处 于 历 史 低 位 水 平 第 三, 房 地 产 先 行 指 标 明 显 改 善, 库 存 持 续 下 降 但 仍 处 高 位 房 地 产 先 行 指 标 主 要 包 括 新 开 工 面 积 在 建 面 积 和 土 地 购 置 等, 这 主 要 反 映 了 房 地 产 企 业 的 开 发 投 资 信 3

2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 心 信 心 强 时, 往 往 会 多 开 工 多 推 盘 和 多 拿 地 前 5 个 月, 商 品 房 在 建 面 积 同 比 增 速 明 显 扩 大, 新 开 工 面 积 增 速 由 负 转 正, 土 地 购 置 面 积 降 幅 明 显 收 窄 ( 图 4) 受 房 地 产 销 售 加 快 影 响, 房 地 产 企 业 库 存 状 况 有 所 好 转 5 月 末, 全 国 商 品 房 待 售 现 房 面 积 为 7.21 亿 平 方 米, 连 续 四 个 月 出 现 净 减 少, 待 售 面 积 同 比 增 速 已 从 2014 年 10 月 的 阶 段 性 高 点 28.4% 持 续 回 落 至 9.9%, 但 从 绝 对 值 来 看 整 体 仍 处 于 历 史 高 位 ( 图 5) 图 4: 房 地 产 先 行 指 标 明 显 改 善 图 5: 房 地 产 库 存 开 始 下 降 80000 70000 60000 50000 万 平 方 米 商 品 房 待 售 面 积 ( 左 ) % 商 品 房 待 售 面 积 : 同 比 ( 右 ) 50 40 30 40000 20 30000 20000 10000 10 0 0 (10) 2012-05 2014-05 2016-05 资 料 来 源 :Wind, 中 国 银 行 国 际 金 融 研 究 所 第 四, 到 位 资 金 快 速 增 长, 房 地 产 企 业 资 金 状 况 有 所 改 善 房 地 产 销 售 的 快 速 反 弹, 带 动 房 地 产 到 位 资 金 快 速 增 长 前 5 个 月, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 同 比 增 长 16.8%, 较 上 年 末 大 幅 提 升 14.2 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 增 长 2.3%, 利 用 外 资 下 降 72.1%, 自 筹 资 金 增 长 1.4%, 定 金 及 预 收 款 增 长 35.2%, 个 人 按 揭 贷 款 增 长 58.5% 个 人 按 揭 贷 款 的 增 长 是 到 位 资 金 增 速 大 幅 提 升 的 重 要 原 因 到 位 资 金 增 长 较 快 使 得 房 地 产 企 业 的 资 金 状 况 有 所 改 善,5 月 末, 资 金 覆 盖 率 ( 房 地 产 开 发 资 金 来 源 与 房 地 产 开 发 投 资 之 比 ) 为 1.55, 较 去 年 同 期 明 显 改 善 第 五, 地 价 高 企, 楼 面 成 交 均 价 和 溢 价 率 远 高 于 历 史 平 均 受 房 地 产 销 售 持 续 火 爆 等 因 素 影 响, 年 初 以 来 土 地 市 场 成 交 活 跃, 带 动 全 国 土 地 购 置 面 积 降 幅 收 窄 和 地 价 大 幅 上 升, 楼 面 均 价 和 溢 价 率 远 高 于 历 史 平 均 以 100 个 大 中 城 市 土 地 成 交 情 况 为 例, 5 月 底, 成 交 楼 面 均 价 和 土 地 溢 价 率 分 别 为 3101 元 / 平 方 米 和 67.35%, 均 为 历 史 最 高 4

宏 观 观 察 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 当 前, 地 价 高 企 且 涨 幅 较 大 的 原 因 主 要 有 : 一 是 实 体 经 济 回 报 率 下 降, 而 房 地 产 企 业 回 报 率 依 然 较 高, 大 量 资 金 涌 入 房 地 产 市 场 例 如,2015 年, 房 地 产 上 市 企 业 资 本 回 报 率 ROE 约 为 10%, 而 制 造 业 回 报 率 只 有 5% 二 是 一 线 城 市 土 地 供 应 相 对 有 限 和 部 分 房 地 产 企 业 前 期 土 地 储 备 较 少 图 6:100 个 大 中 城 市 土 地 成 交 情 况 表 1: 主 要 行 业 上 市 公 司 ROE 年 份 化 工 (%) 钢 铁 (%) 有 色 (%) 轻 工 制 造 (%) 医 药 生 物 (%) 交 通 运 输 (%) 房 地 产 (%) 2015 11 5.9 5.4 12 6.1 10.4 2014 6.3 1.6-0.1 5.3 11.1 9 11.8 2013 8.8 1.4 5.3 4.9 11.3 6.1 13.6 2012 8.9-1.5 4.3 5.8 11.3 7 13.5 2011 12.5 3.8 11.2 6.2 11.8 8.5 13.3 2010 13.8 6.5 9 6.2 12.7 14.2 13 2009 12.3 2.4 3.7 6.9 14.9 5 11 2008 5.7 5.5 4.8 5.4 10.1 4.5 9.9 2007 15.1 14.7 17.4 10.5 8.9 15.9 11.3 2006 14.4 13.9 19.1 6.7 4.6 9 8.2 2005 12.6 14.4 10.2 2 3.7 8.4 5.8 2004 14.4 17.9 9-1 4.2 9.2 6 资 料 来 源 :Wind, 中 国 银 行 国 际 金 融 研 究 所 二 当 前 房 地 产 市 场 运 行 的 主 要 问 题 及 影 响 当 前, 房 地 产 市 场 发 展 的 形 势 更 加 复 杂, 既 有 一 线 和 部 分 二 线 房 价 涨 幅 较 大 地 王 现 象 频 出 去 库 存 压 力 依 然 较 大 等 新 风 险, 也 有 房 地 产 需 求 高 峰 已 过 住 房 供 给 与 需 求 结 构 失 衡 等 老 问 题, 房 地 产 市 场 发 展 可 持 续 性 面 临 挑 战, 更 对 经 济 金 融 体 系 稳 健 性 产 生 影 响 一 是 部 分 城 市 房 价 上 涨 过 快, 加 剧 经 济 结 构 扭 曲 二 季 度 以 来, 部 分 二 线 和 三 线 城 市 价 格 涨 幅 超 过 一 线 城 市, 这 些 城 市 往 往 在 特 大 城 市 周 边, 例 如 廊 坊 东 莞 等 城 市, 或 者 是 新 兴 工 业 城 市, 具 有 外 来 人 口 吸 引 力, 例 如 苏 州 等 地 区, 或 者 是 前 期 涨 幅 较 低 的 价 值 洼 地, 例 如 合 肥 等 城 市 部 分 城 市 房 价 上 涨 过 快 虽 然 有 利 于 这 些 城 市 房 地 产 去 库 存, 但 是 也 推 高 企 业 生 产 成 本, 不 利 于 人 才 流 入, 影 响 城 市 竞 争 力 近 期 关 于 华 为 总 部 可 能 迁 址 东 莞 的 新 闻 对 部 分 城 市 房 价 过 度 上 涨 敲 响 了 警 钟, 对 此 需 要 高 度 关 注 5

2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 此 外, 房 价 涨 幅 过 大 对 三 四 线 城 市 去 库 存 产 生 挤 出 压 力, 加 剧 经 济 结 构 的 扭 曲, 不 利 于 经 济 新 增 长 动 力 的 形 成 2016 年 一 季 度, 中 国 经 济 增 长 6.7%, 房 地 产 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 为 8.6%, 为 2008 年 以 来 的 历 史 最 大 值 ( 图 7) 从 环 比 看, 今 年 一 季 度 GDP 环 比 增 长 1.1%, 房 地 产 和 金 融 对 GDP 的 贡 献 最 大, 分 别 为 9.1% 和 8.1% 图 7: 房 地 产 与 经 济 增 长 表 2:5 月 楼 面 均 价 和 溢 价 前 十 位 城 市 资 料 来 源 :Wind, 中 国 银 行 国 际 金 融 研 究 所 二 是 地 王 现 象 频 出, 推 高 了 房 价 上 涨 预 期 今 年 以 来, 地 王 现 象 频 出, 不 仅 成 交 总 价 高, 而 且 单 价 和 溢 价 率 也 较 高 截 止 5 底, 符 合 三 高 条 件 的 成 交 板 块 118 宗, 其 中 有 51 宗 地 溢 价 率 在 100% 以 上, 最 高 达 400%, 而 在 上 一 个 地 王 年 2013 年, 全 国 的 地 王 数 量 只 有 60 幅 具 体 来 看, 今 年 地 王 现 象 有 这 样 几 个 特 点 : 一 是 地 王 主 要 出 现 在 土 地 供 应 相 对 紧 张 近 期 房 价 涨 幅 较 大 的 一 线 和 二 线 城 市 例 如,5 月, 成 交 楼 面 均 价 前 十 位 的 分 别 为 北 京 深 圳 上 海 南 京 合 肥 等 ( 表 2) 二 是 地 王 拿 地 企 业 主 要 以 国 企 为 主 中 原 地 产 数 据 表 明, 前 5 个 月, 全 国 热 点 城 市 拍 出 的 159 宗 住 宅 用 地 中, 有 67 宗 是 由 国 企 夺 得 三 是 个 别 三 四 线 城 市 也 出 现 了 地 王, 总 价 和 单 价 都 不 断 被 刷 新, 溢 价 率 更 是 高 于 一 线 城 市, 例 如 东 莞 等 城 市 ( 表 2) 地 王 现 象 频 出, 不 仅 推 高 了 房 价 上 涨 预 期, 而 且 未 来 随 着 房 价 的 回 调, 这 些 项 目 出 现 风 险 损 失 可 能 性 很 大 排 名 城 市 楼 面 价 ( 元 溢 价 率 城 市 /m²) (%) 1 北 京 市 19,838 合 肥 市 254.86 2 上 海 市 19,326 东 莞 市 210.51 3 杭 州 市 13,831 上 海 市 154.97 4 深 圳 市 12,854 苏 州 市 104.99 5 福 州 市 11,169 南 宁 市 102.45 6 苏 州 市 10,005 南 京 市 99.13 7 南 京 市 8,304 宿 迁 市 84.39 8 合 肥 市 8,272 珠 海 市 81.53 9 重 庆 市 7,614 杭 州 市 78.81 10 温 州 市 7,415 哈 尔 滨 市 77.77 6

宏 观 观 察 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 三 是 去 库 存 压 力 依 然 较 大, 三 线 和 四 线 城 市 及 商 业 物 业 等 去 库 存 压 力 更 大 化 解 房 地 产 库 存 是 2016 年 结 构 性 改 革 五 大 任 务 之 一 当 前, 尽 管 房 地 产 库 存 出 现 了 一 定 下 降, 但 商 品 房 待 售 面 积 仍 处 历 史 高 位, 如 果 考 虑 遗 漏 的 施 工 面 积 和 尚 未 开 发 的 土 地 购 置 面 积, 则 总 库 存 水 平 约 在 76 亿 平 方 米 ( 其 中, 待 售 面 积 7.21 亿 平 方 米, 在 建 商 品 房 库 存 约 为 50 亿 平 方 米 尚 未 开 工 的 企 业 拿 地 18.4 亿 平 方 米 ) 与 此 同 时, 考 虑 企 业 正 常 的 库 存 储 备 需 要, 则 真 实 库 存 水 平 约 为 50 亿 平 方 米, 去 化 周 期 约 为 4 年 从 库 存 结 构 看, 房 地 产 去 库 存 的 压 力 主 要 来 自 于 三 四 线 城 市 我 们 的 测 算 表 明,2015 年 1 底, 三 四 线 城 市 的 供 需 比 为 120.3%, 虽 然 相 比 2013 年 下 降 18.8 个 百 分 点, 但 仍 然 远 高 于 80% 的 供 需 平 衡 的 警 戒 线 同 期, 一 线 和 二 线 城 市 的 供 需 比 为 71% 和 103.5% 营 口 鄂 尔 多 斯 等 城 市 去 库 存 压 力 较 大, 而 深 圳 等 城 市 去 库 存 压 力 较 小 从 房 地 产 类 型 看, 商 业 和 工 业 地 产 的 去 化 压 力 远 高 于 住 宅 地 产 在 互 联 网 + 背 景 下, 在 线 购 物 远 程 办 公 等 消 费 新 形 式 和 商 业 新 模 式 扩 大 和 普 及, 商 业 物 业 的 去 化 压 力 进 一 步 增 大 四 是 房 地 产 市 场 需 求 高 峰 已 过, 住 房 供 给 和 需 求 存 在 结 构 性 失 衡 2012 年, 我 国 人 均 住 房 建 筑 面 积 已 达 到 32.9 平 方 米 / 人, 高 于 人 口 密 度 相 当 的 亚 洲 发 达 经 济 体, 也 接 近 于 英 法 等 欧 洲 发 达 国 家 水 平 未 来, 随 着 劳 动 年 龄 人 口 的 绝 对 数 量 减 少 老 龄 人 口 中 比 上 升 适 龄 购 房 人 群 增 速 的 放 缓, 未 来 住 房 需 求 将 有 所 放 缓 预 计 2016-2020 年, 每 年 潜 在 新 增 住 房 需 求 约 5 亿 平 方 米, 占 目 前 年 均 销 售 面 积 的 50% 左 右 与 此 同 时, 住 宅 供 给 和 需 求 存 在 三 个 方 面 结 构 性 失 衡 : 一 是 住 房 占 有 资 源 的 失 衡, 少 数 人 占 有 多 套 住 房 二 是 中 低 端 住 房 供 应 不 足 的 失 衡, 保 障 性 住 房 供 应 不 足 三 是 区 域 结 构 的 失 衡 部 分 人 口 吸 纳 力 强 产 业 聚 集 能 力 大 的 一 线 城 市 供 给 仍 旧 相 对 不 足 而 部 分 三 四 线 城 市 缺 乏 人 口 基 础 经 济 基 本 面 等 支 撑 因 素, 房 地 产 价 格 过 快 上 涨, 出 现 了 空 城 和 鬼 城 现 象 1 供 需 比 等 于 统 计 年 限 内 住 宅 用 地 规 划 建 筑 面 积 总 和 与 统 计 年 限 内 住 宅 销 售 面 积 总 和 通 常 认 为, 供 需 比 大 于 80% 就 是 供 给 大 于 需 求 7

2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 三 涨 势 趋 缓 高 位 盘 整 是 下 半 年 房 地 产 运 行 的 主 基 调 当 前, 房 地 产 市 场 的 适 度 回 调 有 利 于 各 方 预 期 回 归 理 性, 对 促 进 下 半 年 房 地 产 市 场 平 稳 运 行 将 起 到 重 要 作 用 考 虑 到 政 策 面 继 续 放 松 可 能 性 很 小, 下 半 年 房 地 产 市 场 或 将 有 所 降 温 具 体 看, 有 以 下 特 点 : 第 一, 房 地 产 销 售 增 速 收 窄 最 近 一 个 月 房 地 产 市 场 已 出 现 了 回 调 的 迹 象, 下 半 年 房 地 产 市 场 销 售 更 趋 理 性, 销 售 面 积 同 比 增 速 将 逐 步 收 窄 其 它 影 响 因 素 还 有 : 一 是 政 策 层 面 当 前 全 国 楼 市 普 涨 且 涨 幅 较 大, 未 来 楼 市 调 控 继 续 宽 松 可 能 性 较 小, 而 是 在 现 有 基 础 上 保 持 稳 定 或 者 进 一 步 收 紧 二 是 资 金 层 面, 货 币 政 策 进 一 步 大 幅 宽 松 可 能 性 不 大 三 是 预 期 层 面 考 虑 到 此 轮 房 价 反 弹 主 要 是 改 善 性 需 求 和 投 资 性 需 求 大 量 入 市 导 致, 其 购 买 意 愿 极 容 易 在 外 部 环 境 ( 政 策 因 素 资 金 面 因 素 预 期 因 素 ) 变 化 时 迅 速 变 化, 前 期 房 价 的 过 快 上 涨 使 得 部 分 各 方 预 期 对 房 地 产 市 场 逆 转 的 风 险 担 忧 上 升 第 二, 房 价 涨 幅 趋 缓 考 虑 到 房 地 产 价 格 粘 性 较 强, 在 房 地 产 销 售 继 续 保 持 较 高 增 速 背 景 下, 房 地 产 价 格 很 难 出 现 名 义 下 降, 整 体 而 言, 房 价 仍 将 稳 中 有 涨, 但 涨 幅 将 逐 步 趋 于 回 落 原 因 主 要 有 : 一 是 近 期 房 地 产 销 售 热 度 有 所 下 降, 带 动 房 价 涨 幅 趋 缓 二 是 供 求 结 构 失 衡 依 然 存 在, 一 线 和 部 分 二 线 城 市 房 价 仍 存 上 行 压 力, 三 线 及 其 他 城 市 在 高 库 存 压 力 下 房 价 上 涨 动 力 不 足 第 三, 房 地 产 投 资 保 持 稳 定, 略 有 回 落 尽 管 下 半 年 房 地 产 销 售 将 略 有 降 温, 但 仍 将 高 位 运 行, 这 有 利 于 房 地 产 投 资 保 持 基 本 稳 定 与 此 同 时, 资 金 来 源 状 况 改 善 也 为 房 地 产 投 资 增 长 提 供 了 保 证 综 合 看, 下 半 年 房 地 产 投 资 继 续 保 持 增 长, 但 反 弹 的 速 度 和 幅 度 将 相 比 上 年 有 所 减 弱, 预 计 全 年 房 地 产 投 资 增 长 6% 左 右 四 对 策 建 议 当 前, 房 地 产 市 场 的 非 理 性 发 展 突 显 了 我 国 经 济 转 型 的 困 局, 也 对 宏 观 调 控 如 何 处 理 好 高 房 价 和 高 库 存 并 存 稳 增 长 和 抑 泡 沫 的 矛 盾 提 出 了 新 的 要 求 如 果 忽 视 当 前 房 地 产 领 域 的 风 险, 任 由 其 野 蛮 生 长, 将 是 中 国 经 济 长 期 转 型 不 可 承 受 之 重 ; 8

宏 观 观 察 2016 年 第 12 期 ( 总 第 152 期 ) 如 果 过 快 全 面 转 向, 又 是 中 国 短 期 经 济 不 可 承 受 之 轻 我 们 认 为, 要 解 决 好 这 一 问 题, 关 键 是 做 好 政 策 协 调 配 合, 货 币 稳 监 管 严 一 方 面, 在 当 前 经 济 下 行 压 力 继 续 增 大 的 同 时, 货 币 政 策 应 由 稳 健 走 向 稳 中 有 宽, 避 免 被 房 地 产 过 度 绑 架, 导 致 经 济 失 速 另 一 方 面, 监 管 要 严 和 实, 加 强 对 首 付 贷 等 杠 杆 资 金 的 监 管 加 大 对 土 地 市 场 整 治, 避 免 泡 沫 进 一 步 累 积 第 一, 因 城 施 策, 把 握 好 去 库 存 的 节 奏 和 力 度 对 呈 现 过 热 迹 象 的 一 线 楼 市, 地 方 政 府 要 采 取 措 施 遏 制 房 价 过 快 上 涨, 适 度 收 紧 信 贷 ; 出 台 价 格 引 导 政 策, 防 止 过 度 炒 房 ; 加 大 土 地 供 应 和 保 障 性 住 房 建 设, 改 变 供 给 相 对 不 足 局 面 三 四 线 城 市 去 库 存 要 坚 持 市 场 化 方 向, 避 免 去 库 存 政 策 过 激 ; 以 国 家 支 持 住 房 租 赁 市 场 发 展 为 契 机, 支 持 进 城 农 民 通 过 租 赁 解 决 住 房 问 题 ; 加 快 住 房 租 赁 主 体 培 育, 利 用 存 量 房 积 极 发 展 养 老 旅 游 等 新 型 地 产 第 二, 加 强 杠 杆 资 金 和 土 地 市 场 监 管, 避 免 房 地 产 泡 沫 进 一 步 累 积 一 是 严 格 禁 止 各 地 出 台 零 首 付 政 策 二 是 对 房 地 产 企 业 房 地 产 中 介 机 构 P2P 参 与 首 付 贷 的 规 模 和 家 数 进 行 摸 底, 禁 止 跨 界 经 营 三 是 出 台 房 价 涨 幅 限 价 令, 加 强 对 企 业 违 规 定 价 的 查 处 四 是 加 强 对 土 地 市 场 整 治, 综 合 运 用 土 地 限 价 令 窗 口 指 导 加 大 供 应 等 政 策, 防 止 土 地 市 场 过 度 炒 作 第 三, 防 范 金 融 风 险, 促 进 房 地 产 投 资 保 持 稳 定 当 前, 房 地 产 价 格 的 过 快 上 涨 超 过 基 本 面, 未 来 回 落 压 力 较 大, 这 不 利 于 房 地 产 投 资 保 持 稳 定, 也 将 加 大 房 地 产 相 关 贷 款 风 险 一 是 以 房 地 产 和 土 地 作 为 抵 押 品 的 公 司 贷 款 面 临 补 充 押 品 等 要 求, 商 业 银 行 流 动 性 风 险 增 大 二 是 房 地 产 价 格 下 跌 还 使 得 个 贷 违 约 风 险 加 大, 部 分 在 房 价 高 点 时 买 房 的 客 户 更 倾 向 于 选 择 违 约 三 是 前 期 购 地 行 为 过 于 激 进 的 房 地 产 开 发 商, 会 面 临 未 来 收 入 不 足 以 覆 盖 高 成 本 的 风 险 四 是 长 期 看, 由 于 房 地 产 抵 押 贷 款 期 限 较 长 ( 通 常 在 20-30 年 ), 这 将 加 大 商 业 银 行 期 限 错 配 风 险 从 国 际 经 验 看, 各 国 对 住 房 抵 押 贷 款 往 往 采 用 贷 款 证 券 化 政 策 性 住 房 金 融 机 构 等 多 种 手 段 以 缓 释 这 一 风 险 与 此 同 时, 加 快 住 房 REITS 等 创 新 性 住 房 金 融 供 给, 引 导 居 民 房 地 产 投 资 意 愿 向 机 构 投 资 者 转 变 建 立 房 价 下 跌 的 情 景 预 测 分 析 和 压 力 测 试, 适 度 提 高 抵 押 率 9