魅 力 美 国 经 济 衰 退 七 年 后, 美 国 绝 大 多 数 地 方 的 房 地 产 市 场 已 经 反 弹 许 多 中 产 阶 级 和 高 收 入 群 体 的 房 产 价 值 已 经 回 到 接 近 于 崩 溃 之 前 的 价 格 水 平 纽 约 和 旧 金 山 这 样 的 城 市, 房 地 产 价 格 更 是 在 低 库 存 量 低 利 率 和 强 劲 的 地 方 经 济 带 动 下, 屡 创 新 高 其 中, 国 外 买 家 也 是 房 地 产 市 场 的 一 个 稳 定 因 素 国 际 买 家 占 美 国 房 屋 销 售 ( 按 价 格 计 ) 的 6% 以 上 加 拿 大 雪 鸟 族 过 去 一 直 高 居 国 际 买 家 榜 首, 来 自 加 拿 大 的 买 家 主 要 在 亚 利 桑 那 州 佛 罗 里 达 州 和 夏 威 夷 购 买 房 产, 季 节 性 使 用 然 而 现 在 中 国 买 家 已 经 成 为 美 国 住 宅 的 最 大 的 外 国 购 买 群 体, 超 过 四 分 之 一 的 国 际 支 出 来 自 于 此 据 美 国 房 地 产 经 纪 人 协 会 报 告, 到 2015 年 3 月 为 止 的 12 个 月 内, 中 国 共 花 费 了 两 百 八 十 六 亿 美 元 购 买 美 国 住 宅, 占 ( 美 国 住 宅 ) 海 外 购 房 总 交 易 额 的 16% 调 查 将 来 自 香 港 和 台 湾 的 购 房 者 与 来 自 中 国 大 陆 的 购 房 者 合 并 为 一 组 加 拿 大 以 14% 的 销 售 额 排 名 第 二, 其 后 是 印 度 买 家 和 墨 西 哥 买 家 该 报 告 还 指 出, 中 国 投 资 者 购 买 的 住 宅 价 格 更 昂 贵, 平 均 价 格 达 到 八 十 三 万 一 千 八 百 美 元 ($831,800), 而 与 此 相 对 应 的 所 有 国 际 买 家 的 平 均 价 格 为 四 十 九 万 九 千 六 百 美 元 ($499,600) 由 于 体 制 稳 定 生 活 水 平 和 教 育 机 会 均 较 高, 美 国 仍 然 是 许 多 海 外 买 家 的 首 选 目 的 地 例 如 类 似 西 雅 图 的 美 国 城 市, 排 名 靠 前 的 优 秀 公 立 学 校 学 区 内 的 独 栋 住 宅 价 格 合 理, 又 或 如 波 士 顿, 是 知 名 大 学 ( 如 哈 佛 大 学 和 麻 省 理 工 学 院 ) 所 在, 这 些 城 市 得 到 来 自 海 外 买 家, 尤 其 是 中 国 买 家 的 青 睐, 需 求 旺 盛 中 国 买 家 的 购 房 意 向 还 与 移 民 愿 望 相 关 在 一 些 市 场, 特 别 是 纽 约 和 西 雅 图, 房 地 产 投 资 的 很 大 一 部 分 来 自 于 EB-5 投 资 项 目 ( 见 旁 边 注 解 框 ) 签 发 给 富 裕 的 中 国 人 的 以 投 资 换 取 绿 卡 的 特 殊 签 证 数 目, 自 2008 年 以 来 增 加 了 两 倍 在 过 去 一 年 中, 美 元 走 强 已 使 拥 有 美 国 住 宅 这 一 避 风 港 与 部 分 外 国 投 资 者 渐 行 渐 远 例 如,2015 年 二 月 份 在 纽 约 买 房 的 欧 元 区 居 民, 将 面 临 较 上 年 同 期 价 格 上 涨 24% 的 局 面 这 可 能 重 塑 国 外 买 家 一 向 活 跃 的 住 房 市 场 与 此 同 时, 美 元 走 强 可 能 表 明, 美 国 是 一 个 投 资 安 全 的 国 家, 特 别 是 对 于 那 些 因 为 自 己 国 家 经 济 增 长 放 缓 而 担 忧 的 投 资 者 来 说 展 望 未 来, 分 析 家 预 测, 利 率 上 升 会 缓 和 市 场 并 且, 随 着 住 房 价 格 在 许 多 城 市 达 到 甚 至 超 过 之 前 泡 沫 时 期 的 价 格 水 平, 很 显 然, 反 弹 效 应 无 力 将 房 屋 价 值 推 到 更 高 包 括 就 业 情 况 人 口 增 长 等 的 基 本 面, 以 及 新 一 代 的 国 内 外 购 房 者 的 口 味, 成 为 美 国 房 价 轨 迹 的 决 定 性 因 素
在 这 个 特 别 报 告 中, 我 们 采 访 了 一 系 列 的 美 国 城 市, 并 为 您 带 来 最 新 的 市 场 趋 势 新 推 出 房 源, 和 独 到 的 专 家 评 论 见 解 从 文 化 都 市 如 旧 金 山 和 纽 约, 到 生 活 方 式 的 桃 花 源 如 阿 斯 彭 与 汉 普 顿, 以 及 悠 闲 的 沿 海 城 市 像 西 雅 图 和 檀 香 山, 美 国 生 活 舒 适 惬 意, 风 格 各 异 EB-5 投 资 签 证 美 国 国 会 于 1990 年 创 建 的 EB-5 项 目, 通 过 外 国 投 资 者 的 资 本 投 资 和 创 造 的 就 业 机 会, 刺 激 美 国 经 济 该 签 证 允 许 外 国 投 资 者 向 美 国 经 济 注 入 一 百 万 美 元 投 资, 或 在 美 国 的 经 济 不 景 气 地 区 注 入 五 十 万 美 元, 以 换 取 申 请 人 及 其 直 系 亲 属 有 条 件 永 久 居 留 权 2014 年 共 发 放 了 近 10700 个 EB-5 签 证, 其 中 85% 签 发 给 富 有 的 中 国 投 资 者
西 雅 图 山 峦 叠 嶂 郁 郁 葱 葱, 海 湾 环 绕 碧 水 盈 盈, 美 国 太 平 洋 西 北 地 区 的 明 珠 西 雅 图, 其 生 活 方 式 与 旧 金 山 或 温 哥 华 相 差 无 几, 却 免 受 后 二 者 物 价 高 企 之 苦 然 而, 随 着 越 来 越 多 的 美 国 高 科 技 公 司 入 驻 西 雅 图, 充 分 利 用 本 地 人 才 和 相 比 加 州 的 高 科 技 中 心 更 为 低 廉 的 价 格 优 势, 这 一 切 也 可 能 为 之 一 变 西 雅 图 本 已 是 数 家 世 界 级 超 大 企 业 的 本 部 : 微 软 星 巴 克 亚 马 逊 和 好 市 多 (Costco), 在 过 去 的 一 年 中, 更 有 百 思 买 阿 里 巴 巴 和 HBO 宣 布 或 入 驻 西 雅 图 开 设 IT 相 关 业 务 随 着 技 术 热 潮 一 路 向 北, 对 豪 宅 的 需 求 增 长 抬 高 了 价 格 上 涨 的 压 力 2015 年 5 月 间 总 价 一 百 五 十 万 美 元 以 上 级 别 的 豪 宅, 其 平 均 价 格 为 每 平 方 英 尺 494 美 元, 比 上 年 同 期 增 长 了 10% 同 时, 住 房 供 应 量 始 终 保 持 低 位 根 据 房 产 信 息 网 (MLS) 的 数 据,2015 年 2 月, 西 雅 图 的 挂 牌 出 售 房 源 和 去 年 同 期 相 比 下 降 了 19%, 以 目 前 的 销 售 速 度 推 算, 只 存 1.5 个 月 的 供 应 量 这 是 10 年 来 最 低 的 数 据, 对 于 购 房 者 而 言 任 务 艰 巨 在 成 交 之 前, 他 们 可 能 得 一 次 又 一 次 出 新 报 价 他 们 必 须 明 白, 买 房 者 之 间 的 竞 争 相 当 激 烈 弗 兰 克 威 尔 逊, 该 地 区 的 MLS 主 任 在 最 近 的 报 告 中 说 国 际 买 家, 尤 其 是 来 自 中 国 大 陆 的 买 家 也 逐 渐 把 西 雅 图 列 入 视 野, 温 和 的 气 候 良 好 的 公 立 学 校 和 与 亚 洲 隔 海 相 望 的 相 对 距 离, 都 是 吸 引 视 线 的 因 素 我 们 和 大 陆 港 口 距 离 最 近, 而 且 有 直 航 中 国 的 航 班, 我 们 已 经 成 为 中 国 公 民 第 二 家 园 目 的 地 的 合 理 选 择, 迪 恩 琼 斯, 西 雅 图 的 Realogics 苏 富 比 国 际 地 产 总 裁 和 所 有 人 如 是 说 如 果 中 国 的 投 资 者 觉 得 自 己 错 过 了 在 温 哥 华 或 旧 金 山 投 资 买 房 的 黄 金 期, 琼 斯 说, 他 们 能 感 觉 到 在 那 几 个 城 市 已 经 发 生 过, 而 西 雅 图 都 市 圈 正 在 发 生 的 那 些 市 场 预 兆 西 雅 图 既 定 的 市 中 心 核 心 圈 依 山 傍 水, 青 翠 环 绕, 这 点 酷 似 温 哥 华 城 市 增 长 同 时 受 地 理 条 件 和 华 盛 顿 州 的 成 长 管 理 法 案 限 制, 法 案 规 定 了 市 中 心 地 区 的 密 度 增 长 限 值 然 而 与 温 哥 华 大 相 径 庭, 西 雅 图 日 益 成 为 国 外 特 别 是 中 国 投 资 者 的 目 标 城 市 在 2012 年, 加 拿 大 改 变 其 移 民 政 策, 基 本 上 推 翻 了 全 部 6 万 中 国 公 民 申 请 琼 斯 说 而 与 此 同 时, 在 美 国, 奥 巴 马 政 府 推 出 了 给 予 中 国 公 民 10 年 多 次 入 境 签 证, 并 将 EB-5 投 资 签 证 的 很 大 一 部 分 份 额 ( 超 过 85%) 给 予 中 国 公 民 还 有 一 些 其 他 因 素 也 促 进 了 中 国 买 家 的 活 跃 度 美 国 经 济 和 房 地 产 市 场 反 弹, 是 的 房 地 产 行 业 成 为 市 场 蓝 筹 股 琼 斯 说 此 外, 他 补 充 说, 中 国 票 房 大 卖 的 浪 漫 喜 剧 片 北 京 遇 上 西 雅 图 大 肆 宣 扬 了 这 个 城 市 的 生 活 方 式, 也 把 西 雅 图 这 个 城 市 送 入 更 多 人 的 视 线
西 雅 图 周 边 生 活 区, 到 市 区 ( 例 如 安 妮 女 王 麦 迪 逊 公 园 华 盛 顿 公 园 和 国 会 山 ) 通 勤 相 当 便 捷, 深 受 豪 宅 买 家 的 欢 迎 富 裕 的 东 区 也 很 抢 手, 这 里 入 住 了 相 当 数 量 的 中 国 家 庭, 学 区 内 优 异 的 公 立 学 校 和 临 水 亲 水, 是 中 国 家 庭 看 重 的 主 要 因 素 顺 便 提 一 下, 比 尔 盖 茨 和 杰 夫 贝 佐 斯 ( 亚 马 逊 董 事 长 ) 的 家 也 在 这 里 琼 斯 说 Realogics 苏 富 比 目 前 正 在 挂 牌 出 售 的 太 初 景 苑 (Prima Vista), 位 于 柯 克 兰, 是 一 座 面 积 达 8 千 平 方 英 尺 ( 约 合 740 平 方 米 ) 的 湖 滨 巨 宅, 仅 其 多 层 户 外 娱 乐 空 间 就 含 有 夏 季 厨 房 壁 炉 游 泳 池 和 70 英 尺 ( 约 合 21 米 ) 深 的 系 泊 处 内 部 装 饰 则 含 天 然 石 材 和 定 制 木 制 品, 生 活 空 间 宽 阔 舒 展, 包 括 家 庭 影 院 游 戏 室 健 身 房 和 酒 窖 该 物 业 报 价 六 百 二 十 八 万 八 千 美 元 对 市 区 公 寓 的 需 求 也 很 旺 盛 根 据 房 产 信 息 网 (MLS) 的 数 据,2015 年 7 月, 全 市 公 寓 平 均 销 售 价 格 同 比 上 涨 至 三 十 八 万 五 千 美 元 的 新 高, 同 比 去 年 同 期 和 上 月 分 别 增 长 了 34% 和 13.2% 整 个 城 市 的 公 寓 价 格 都 有 所 上 升, 其 中 国 会 山 和 贝 尔 镇 中 心 区 升 幅 最 大 徽 章, 来 自 加 拿 大 的 开 发 商 博 萨 的 一 个 新 项 目, 位 于 西 雅 图 市 中 心 的 双 子 塔, 提 供 一 室 二 室 和 三 室 的 不 同 单 元 一 系 列 附 属 建 筑 设 施, 包 括 一 个 室 内 游 泳 池 和 水 疗 中 心 一 个 位 于 41 楼 的 休 闲 天 台, 和 住 户 休 息 室, 以 及 位 于 7 楼 的 带 室 外 烧 烤 区 的 露 天 公 园 露 台 报 价 为 五 十 万 美 元 起 目 前 西 雅 图 大 都 市 区 正 规 划 建 造 一 些 豪 华 大 厦, 其 中 不 少 项 目 是 通 过 E-B5 项 目 筹 集 外 国 投 资 支 持 的, 例 如 41 层 的 布 达 拉 塔 布 达 拉 塔 预 计 于 2017 年 完 工, 设 计 有 142 间 酒 店 客 房 和 大 约 340 个 公 寓 单 位 总 部 位 于 北 京 的 创 世 界 集 团 已 开 工 建 设 的 贝 尔 维 尤 市 中 心 的 一 幢 六 层 高 公 寓 楼, 内 有 162 个 公 寓 单 位, 这 是 该 公 司 计 划 在 西 海 岸 建 造 的 一 系 列 建 筑 中 的 第 一 栋 位 于 贝 尔 维 尤 广 场 北 侧, 该 项 目 是 与 总 部 位 于 西 雅 图 的 丹 尼 尔 斯 房 地 产 的 合 资 企 业 这 还 只 是 冰 山 一 角, 迪 恩 琼 斯 说 我 相 信 中 国 的 开 发 商 和 国 际 投 资 者 的 蓝 图 上, 还 有 更 多 的 活 动 和 高 调 出 售 的 开 发 项 目, 传 统 的 本 地 开 放 商 相 形 逊 色 他 说 撰 文 者 : 索 菲 卡 尔 克 鲁 斯 ( Sophie Kalkreuth ) 位 于 第 二 大 道 1521 号 35 楼, 城 景 海 景 一 览 无 余 市 场 趋 势
西 雅 图 都 市 圈 就 业 持 续 增 长 截 止 2015 年 6 月, 全 市 新 增 就 业 岗 位 61700 个 仅 4 月 份, 西 雅 图 - 贝 尔 维 尤 - 艾 弗 瑞 特 市 场 的 失 业 率 从 4.5% 下 降 到 4.3% 住 房 供 应 处 于 10 年 来 的 新 低 2015 年 2 月 西 雅 图 挂 牌 出 售 的 房 源 和 去 年 同 比 下 降 了 19%, 以 目 前 销 售 速 度 计 算 仅 为 1.5 个 月 的 供 应 量 我 们 真 的 是 一 个 快 速 发 展 的 城 市, 市 场 存 量 远 远 不 够, 阿 隆 巴 索 科, 华 盛 顿 大 学 隆 诗 塔 德 房 地 产 研 究 中 心 的 科 学 家 说 库 存 有 限, 这 对 我 来 说 意 味 着, 价 格 将 进 一 步 上 涨 在 过 去 的 一 年 里, 以 价 格 为 五 十 八 万 八 千 美 元 的 中 间 值 房 价 计 算, 西 雅 图 的 住 房 价 值 已 经 涨 了 10.8% 房 产 估 价 网 站 Zillow 预 测, 房 价 在 未 来 一 年 内 仍 将 有 6.1% 的 攀 升 全 市 公 寓 平 均 销 售 价 格 上 涨 至 三 十 八 万 五 千 美 元 的 纪 录 新 高 2015 年 7 月 同 比 增 长 34% 目 前 市 场 中 正 挂 牌 出 售 的 房 地 产 太 初 景 苑 (Prima Vista), 面 积 达 8 千 平 方 英 尺 ( 约 合 740 平 方 米 ) 的 湖 滨 巨 宅, 位 于 柯 克 兰, 五 房 五 卫, 配 有 户 外 娱 乐 空 间 壁 炉 和 游 泳 池 生 活 空 间 宽 阔 舒 展, 配 有 家 庭 影 院 游 戏 室 健 身 房 和 酒 窖 另 有 70 英 尺 ( 约 合 21 米 ) 深 的 系 泊 处 和 三 间 车 库 属 于 华 盛 顿 湖 学 区 售 价 : 六 百 二 十 八 万 八 千 美 元 查 看 网 页 : www.eastsideglobaladvisor.com 第 二 大 道 1521 号 #3501 单 元 这 间 面 积 达 1890 平 方 英 尺 ( 约 合 175 平 方 米 ) 的 公 寓 位 于 35 楼, 尽 揽 艾 略 特 湾 奥 林 匹 克 山 和 太 空 针 塔 美 景 两 房 两 卫, 包 括 克 里 斯 滕 品 牌 家 庭 自 动 化 系 统 环 绕 立 体 声 音 响 系 统 枫 木 硬 木 地 板 双 酒 柜 两 个 车 位, 礼 宾 服 务 和 建 筑 设 施 价 格 : 三 百 二 十 万 美 元 查 看 网 页 :www.rsir.com 徽 章 项 目, 位 于 西 雅 图 市 中 心,41 层 楼 玻 璃 双 塔, 内 饰 由 米 切 尔 福 里 班 德 完 成 公 寓 为 773 平 方 英 尺 ( 约 合 72 平 方 米 ) 起 的 一 室 单 位 到 2192 平 方 英 尺 ( 约 合 203 平 方 米 ) 的 三 室 顶 层 公 寓 大 多 数 设 有 私 人 阳 台 步 入 式 衣 柜 石 英 石 台 面 和 博 世 家 电 附 属 建 筑 设 施 包 括 室 内 游 泳 池 桑 拿 空 中 酒 廊 和 室 外 花 园 露 台 门 控 停 车 场 价 格 : 五 十 万 美 元 起
查 看 网 页 :www.insigniabybosa.com 太 初 景 苑, 临 水 豪 宅, 包 括 70 英 尺 (21 米 ) 深 的 系 泊 徽 章 项 目, 西 雅 图 市 中 心 41 层 高 玻 璃 双 塔 西 雅 图 小 常 识 多 雨 的 城 市? 西 雅 图 的 年 降 水 量 小 于 休 斯 敦 芝 加 哥 和 纽 约 市 西 雅 图 被 推 举 为 全 美 最 有 文 化 的 城 市, 居 民 具 有 大 专 以 上 学 历 的 比 例 最 高 华 盛 顿 州 的 西 雅 图 一 号 学 区 管 辖 17 所 高 中, 其 中 12 所 在 美 国 新 闻 最 佳 高 中 排 名 中 获 得 金 银 铜 牌