租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) Property Times 中 国 写 字 楼 市 场 2014 年 表 现 最 佳 h 2014 年 8 月 7 日 目 录 需 求 2 现 有 存 量 与 供 应 4 租 金 6 展 望 8 2014 年 上 半 年, 中 国 写 字 楼 市 场 保 持 相 对 活 跃, 吸 纳 量 达 到 94.5 万 平 方 米, 同 比 上 升 7.7% 由 于 国 内 企 业 的 业 务 扩 张 以 及 对 办 公 条 件 要 求 提 高 使 得 写 字 楼 需 求 提 高 金 融 服 务 企 业 是 写 字 楼 需 求 的 主 力 分 城 市 来 看, 和 市 场 最 为 活 跃 已 在 前 海 深 港 现 代 服 务 业 合 作 区 注 册 的 企 业 给 市 场 带 来 强 大 的 需 求 ; 鲜 有 新 增 供 应 且 需 求 旺 盛 的 市 场 录 得 最 低 的 空 置 率 ( 图 一 ) 相 比 之 下, 等 新 兴 市 场 仍 处 于 供 需 失 衡 的 调 整 期 作 者 聂 安 达 北 亚 区 研 究 部 主 管 +852 2507 0779 andrew.ness@dtz.com 趙 彥 豪 DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 +852 2250 8827 kenneth.yh.chiu@dtz.com 展 望 未 来, 成 熟 市 场 和 新 兴 市 场 的 表 现 仍 会 出 现 分 歧 化 预 计 写 字 楼 市 场 租 金 将 保 持 稳 定 增 长 ; 非 核 心 城 市 将 面 临 大 量 新 增 供 应 带 来 的 消 化 压 力 因 此, 开 发 商 及 业 主 也 将 采 取 不 同 策 略, 包 括 延 迟 工 期 租 金 优 惠 整 栋 或 整 层 销 售 等 来 缓 解 压 力 图 一 2014 年 第 二 季 最 优 写 字 楼 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 与 空 置 率 (%) 400 350 300 250 联 系 人 Hans Vrensen 全 球 研 究 部 主 管 +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks 全 球 預 測 分 析 部 主 管 +44 (0)20 3296 2307 fergus.hicks@dtz.com 200 150 100 50 0 注 : * 代 表 城 市 整 体 租 金 水 平 * * 0 10 20 30 40 50 空 置 率 (%) DTZ Research
需 求 中 国 GDP 增 速 继 续 放 缓, 本 季 度,GDP 年 增 长 率 仅 为 7.5%( 图 二 ) 但 是, 在 中 央 政 府 稳 增 长 的 政 策 下, 预 计 至 2016 年,GDP 将 保 持 6.8% 至 7.4% 的 年 增 长 率 尽 管 一 定 程 度 上 受 到 地 方 政 策 及 市 场 氛 围 的 影 响, 根 据 追 踪 的 写 字 楼 市 场,2014 年 上 半 年 写 字 楼 总 吸 纳 量 达 到 94.5 万 平 方 米 私 人 金 融 公 司 和 专 业 服 务 机 构 成 为 钱 江 新 城 写 字 楼 市 场 需 求 的 主 体, 在 此 推 动 下, 上 半 年 写 字 楼 市 场 录 得 13.6 万 平 方 米 的 吸 纳 量 ( 图 三 ) 作 为 新 兴 中 心, 钱 江 新 城 新 建 写 字 楼 物 业 租 金 较 低, 使 得 潜 在 租 户 在 权 衡 物 业 性 价 比 之 后 选 择 其 作 为 扩 张 的 理 想 区 域 以 12.1 万 平 方 米 的 吸 纳 量 位 列 第 二, 主 要 需 求 来 自 于 金 融 会 计 咨 询 管 理 等 企 业 图 二 历 史 及 预 测 GDP 增 长 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 资 料 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局,Oxford Economics 图 三 2014 千 平 方 米 年 上 半 年 城 市 净 吸 纳 量 ( 千 平 方 米 ) -20 0 20 40 60 80 100 120 140 www.dtz.com Property Times 2
地 图 一 2014 年 上 半 年 全 市 整 体 净 吸 纳 量 ( 平 方 米 ) 净 吸 纳 量 ( 平 方 米 ) 正 净 吸 纳 量 负 净 吸 纳 量 www.dtz.com Property Times 3
中 国 写 字 楼 市 场 2014 年 年 中 回 顾 与 展 望 现 有 存 量 与 供 应 图 四 2014 年 上 半 年 写 字 楼 新 增 供 应 ( 千 平 方 米 ) 跟 据 我 们 所 追 踨 的 16 个 城 市, 从 2014 年 上 半 年 新 供 应 的 数 量 来 看, 增 长 最 大 的 为, 其 供 应 量 为 34.7 万 平 方 米, 相 当 于 其 存 量 的 5%( 图 四 五 ) 2014 年 第 2 季 度, 写 字 楼 市 场 空 置 率 较 2013 年 第 4 季 度 上 升 0.7 个 百 分 点 至 9.2%( 图 六 ) 鉴 于 不 断 上 升 的 租 金 水 平 和 供 应 量, 许 多 企 业 调 整 租 赁 策 略 以 寻 求 高 性 价 比 的 办 公 楼 400 300 200 100 0 位 列 新 供 应 排 行 的 第 二 位, 但 总 存 量 仍 处 低 位 2014 年 上 半 年, 供 应 量 为 15.2 万 平 方 米, 相 当 于 其 存 量 的 18%( 图 四 五 ) 从 新 增 供 应 与 现 有 存 量 的 百 分 比 来 看, 和 的 新 增 供 应 分 别 是 现 有 存 量 的 23% 和 19%( 图 五 ) 由 于 巨 大 的 新 增 供 应, 这 两 个 城 市 的 空 置 率 也 上 升 到 了 37% 和 30%( 图 七 ) 图 五 2014 年 上 半 年 新 增 供 应 与 现 有 存 量 的 百 分 比 25% 20% 2014 年 上 半 年, 和 这 六 个 城 市 没 有 新 增 供 应 尽 管 今 年 以 来 都 没 有 新 项 目 入 市, 但 是, 写 字 楼 市 场 录 得 41% 的 高 空 置 率, 而 其 6.6 万 平 方 米 的 吸 纳 量 也 高 于 5.9 万 平 方 米 的 全 国 平 均 水 平 由 于 甲 级 写 字 楼 在 近 几 年 集 中 入 市, 需 要 较 长 的 消 化 时 间, 处 于 调 整 期 的 市 场 出 现 了 吸 纳 量 空 置 率 两 高 的 局 面 在 非 核 心 城 市, 商 用 物 业 的 供 需 失 衡 已 成 为 一 个 普 遍 现 象 15% 10% 5% 0% 图 六 2014 年 第 二 季 度 总 体 空 置 率 (%) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 www.dtz.com Property Times 4
地 图 二 2014 年 上 半 年 现 有 写 字 楼 存 量 与 空 置 率 写 字 楼 存 量 ( 百 万 平 方 米 ) 总 体 空 置 率 www.dtz.com Property Times 5
* * 中 国 写 字 楼 市 场 2014 年 年 中 回 顾 与 展 望 租 金 在 高 吸 纳 量 的 同 时, 写 字 楼 市 场 录 得 租 金 222.5 元 / 平 方 米 / 月, 年 增 长 率 达 到 11.5%, 为 各 城 市 之 首 ( 图 七 八 ) 前 海 合 作 区 的 发 展 不 仅 为 经 济 注 入 新 的 动 力, 同 时 也 为 写 字 楼 市 场 带 来 大 量 需 求 截 至 5 月 底, 进 入 前 海 的 企 业 超 过 7000 家, 但 由 于 前 海 仍 处 于 建 设 之 中, 办 公 空 间 缺 乏, 众 多 在 前 海 注 册 企 业 的 需 求 向 已 有 的 商 务 区 福 田 区 释 放 延 续 上 一 年 的 租 金 上 涨 势 头, 写 字 楼 租 金 同 比 增 长 10.5% 至 106.3 元 / 平 方 米 / 月 主 要 原 因 在 于 过 去 半 年, 大 连 市 场 没 有 新 供 应 入 市, 而 来 自 金 融 贸 易 管 理 咨 询 企 业 的 需 求 持 续 旺 盛 此 外, 由 于 靠 近 规 划 中 的 东 港 商 务 区, 人 民 路 也 成 为 写 字 楼 租 赁 的 热 点 区 域 相 反 地, 由 于 不 断 上 升 的 租 金 和 新 供 应, 许 多 企 业 频 繁 调 整 租 赁 策 略 以 寻 求 高 性 价 比 的 办 公 楼 2014 年 上 半 年, 写 字 楼 租 金 同 比 下 降 6.3% 至 317.2 元 / 平 方 米 / 月 和 的 最 优 写 字 楼 租 金 同 比 增 长 率 较 低,2014 年 上 半 年 同 比 分 别 减 少 了 9.2% 和 2.9%( 图 八 ) 在 这 两 个 城 市, 空 置 率 高 企 的 同 时, 现 有 物 业 及 新 入 市 项 目 竞 争 激 烈, 使 得 业 主 不 得 不 降 低 租 金 来 保 证 出 租 率 图 七 2014 年 第 二 季 度 最 优 写 字 楼 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 与 同 比 增 长 400 350 300 250 200 150 100 50 0 注 : * 代 表 城 市 整 体 租 金 水 平 图 八 2014 年 上 半 年 最 优 写 字 楼 租 金 同 比 增 长 * * 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 注 : * 代 表 城 市 整 体 租 金 水 平 www.dtz.com Property Times 6
地 图 三 2014 年 上 半 年 最 优 和 整 体 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) * * 最 优 租 金 数 字 显 示 最 优 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 注 : * 代 表 城 市 整 体 租 金 水 平 www.dtz.com Property Times 7
中 国 写 字 楼 市 场 2014 年 年 中 回 顾 与 展 望 展 望 预 计 至 2016 年, 新 增 供 应 将 处 在 较 低 水 平,76 万 平 方 米 的 新 增 供 应 仅 为 现 存 量 的 11% 短 期 内, 较 低 的 供 应 量 以 及 来 自 金 融 科 技 类 企 业 的 强 大 需 求 都 将 使 得 市 场 保 持 旺 盛 态 势 然 而, 大 多 数 二 线 城 市 的 前 景 并 不 乐 观 至 2016 年, 厦 门 新 增 写 字 楼 面 积 将 达 到 132.1 万 平 方 米, 为 现 存 量 的 351%( 图 九 十 ) 同 样 地, 市 也 将 迎 来 162.9 万 平 方 米 的 巨 大 新 供 应, 为 现 有 存 量 的 234% 随 着 竞 争 的 日 益 加 剧, 市 场 也 处 于 调 整 阶 段 中 长 期 来 看, 这 些 城 市 都 将 面 临 空 置 率 走 高, 租 金 上 行 乏 力 的 双 重 压 力 图 九 2014 年 现 有 存 量 与 未 来 供 应 量 ( 千 平 方 米 ) 与 现 有 存 量 的 百 分 比,2014 年 -2016 年 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 无 疑, 在 新 增 供 应 集 中 入 市 的 情 况 下, 二 线 城 市 都 将 要 面 对 高 空 置 率 和 租 金 下 行 的 压 力 开 发 商 将 不 得 不 放 缓 施 工 进 度, 散 售 物 业 或 提 高 综 合 利 用 率 来 消 化 项 目 与 此 同 时, 开 发 商 也 可 借 此 机 会 来 提 高 自 身 物 业 品 质 来 追 求 更 高 租 金 收 入 图 十 未 来 供 应 量 与 现 有 存 量 的 百 分 比,2014 年 -2016 年 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 2014 2015 2016 www.dtz.com Property Times 8
地 图 四 未 来 写 字 楼 供 应 量 与 现 有 存 量 的 百 分 比, 2014 年 -2016 年 2,623,703 sq m 2014-16 写 字 楼 新 增 供 应 量 ( 平 方 米 ) 2014-16 新 增 占 现 有 存 量 的 比 例 www.dtz.com Property Times 9
定 义 可 出 租 面 积 : 可 供 出 租 且 可 立 即 使 用 的 楼 面 总 面 积, 其 空 间 可 能 空 置 或 被 占 用, 且 随 时 可 供 使 用 空 置 率 : 可 出 租 面 积 与 楼 面 总 面 积 之 比 开 发 中 项 目 : 由 两 部 分 组 成 : 1. 正 在 开 发 中 的 楼 面, 即 在 建 或 正 在 按 甲 级 标 准 全 面 装 修 的 楼 盘 2. 已 获 得 规 划 许 可 / 开 发 许 可 证 拟 在 日 后 兴 建 的 楼 盘 净 吸 纳 量 : 一 定 时 间 内 楼 面 总 占 用 面 积 的 变 化 值, 可 正 可 负 新 供 应 量 : 已 投 放 市 场 且 可 立 即 使 用 的 甲 级 楼 盘 面 积 可 立 即 入 住 指 工 程 已 竣 工, 即 楼 盘 已 获 使 用 许 可 证 ( 如 有 需 要 ), 或 只 缺 少 装 修 预 租 售 : 竣 工 前 已 经 租 出 或 售 出 的 开 发 项 目 最 优 租 金 : 品 质 优 规 格 高 地 段 好 的 典 型 建 筑 / 单 元 在 签 订 良 好 ( 即 可 靠 ) 租 约 下 可 达 到 的 最 高 租 金 ( 特 别 注 意 : 此 处 是 净 租 金, 不 包 含 服 务 费 和 税 费, 以 标 准 租 约 为 准, 不 包 括 特 定 市 场 的 非 常 规 约 定 ) 租 金 : 除 特 别 注 明 外, 指 租 赁 交 易 总 额, 不 包 含 管 理 费 用 和 其 它 支 出 最 优 物 业 回 报 率 : 品 质 优 规 格 高 地 段 好 的 典 型 建 筑 / 单 元 在 签 订 良 好 ( 即 可 靠 ) 租 约 下 可 达 到 的 最 好 ( 即 最 低 ) 收 益 率 ( 特 别 注 意 : 此 处 是 净 收 益, 由 净 收 入 减 去 所 有 不 可 回 收 的 支 出 后 的 值 除 以 采 购 成 本 得 出, 不 包 含 交 易 费 用 和 税 费 ) 一 般 市 场 回 报 率 : 年 租 赁 总 额 与 物 业 资 本 价 值 之 比 存 量 : 商 用 与 公 用 两 部 分 中 已 售 出 或 租 出 面 积 和 空 置 面 积 的 总 量 占 用 面 积 : 已 被 使 用 的 楼 面 面 积, 包 括 下 列 几 项 : (i) 出 售 / 出 租 给 最 终 使 用 者 的 办 公 室 (ii) 预 售 / 预 租 给 使 用 者 的 开 发 项 目 (iii) 自 用 业 主 购 买 永 久 地 权 或 长 期 租 用 地 权 ( 特 别 注 意 : 此 项 包 括 转 租, 但 不 包 括 续 租 ) 空 置 面 积 : 即 未 被 使 用 的 楼 面 面 积, 可 能 已 售 / 已 租 或 尚 未 租 售 ( 无 论 是 因 为 租 户 暂 未 使 用 正 在 装 修 或 业 主 有 意 空 置 ) www.dtz.com Property Times 10
其 他 DTZ 戴 德 梁 行 研 究 报 告 其 他 的 研 究 报 告 可 以 从 www.dtz.com/research 下 载, 其 中 包 括 : Occupier Perspective 报 告 从 租 户 角 度 定 期 更 新 租 赁 市 场 信 息, 包 括 评 论 图 标 市 场 数 据 和 预 测 Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2013-14 Sweden Computer Games Developers - 2013 年 11 月 Property Times 報 告 從 業 主 角 度 定 期 更 新 租 賃 市 場 訊 息, 包 括 評 論 圖 示 市 場 資 料 和 預 測 報 告 覆 蓋 範 圍 包 括 亞 太 地 區 曼 谷 巴 賽 隆 納 柏 林 布 里 斯 班 布 里 斯 托 爾 布 魯 塞 爾 布 達 佩 斯 倫 敦 中 心 區 重 慶 大 連 愛 丁 堡 歐 洲 地 區 法 蘭 克 福 格 拉 斯 哥 廣 州 胡 志 明 市 雅 加 達 香 港 印 度 日 本 吉 隆 玻 盧 森 堡 馬 德 里 曼 徹 斯 特 墨 爾 本 米 蘭 紐 卡 斯 爾 巴 黎 波 蘭 布 拉 格 青 島 羅 馬 首 爾 沉 陽 新 加 坡 斯 德 哥 爾 摩 悉 尼 臺 北 烏 克 蘭 華 沙 武 漢 投 资 市 场 动 态 报 告 定 期 更 新 投 资 市 场 信 息, 包 括 评 论 图 标 重 大 交 易 市 场 数 据 和 预 测 报 告 覆 盖 范 围 包 括 亚 太 地 区 澳 大 利 亚 比 利 时 捷 克 共 和 国 欧 洲 地 区 法 国 德 国 意 大 利 日 本 中 国 内 地 东 南 亚 地 区 西 班 牙 瑞 典 英 国 Money into Property 35 年 来,Money into Property 一 直 是 DTZ 戴 德 梁 行 的 旗 舰 研 究 报 告, 分 析 世 界 各 地 的 房 地 产 存 货 和 流 入 房 地 产 的 资 金 流 报 告 同 时 解 析 全 球 投 资 市 场 的 发 展 和 结 构 报 告 覆 盖 范 围 包 括 全 球 亚 太 地 区 欧 洲 地 区 英 国 Foresight 报 告 按 季 度 提 供 对 我 们 内 部 预 测 数 据 的 评 论 分 析 及 观 点, 包 括 DTZ Fair Value Index. 报 告 覆 盖 范 围 包 括 全 球 亚 太 地 区 欧 洲 地 区 英 国 中 国 Insight 关 于 特 定 地 区 和 问 题 的 主 题 性 时 事 性 房 地 产 市 场 报 告 : Insight Beijing TMT Office Occupier Survey - 2014 年 6 月 Insight European Transaction Based Index Q1 2014 Net Debt Funding Gap - 2014 年 5 月 China Insight Office Pipeline and Dynamics 2014 年 5 月 Deflation and Commercial Property - 2014 年 3 月 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money 2014 年 3 月 German Open Ended Funds 2014 年 3 月 China Investment Market Sentiment Survey - 2014 年 1 月 China The Technology Sector - 2014 年 1 月 Czech Republic Green buildings - 2013 年 12 月 UK secondary market pricing - 2013 年 10 月 Quantitative Easing - UK Regions 2013 年 9 月 DTZ Research Data Services 如 想 获 得 更 详 细 数 据 和 信 息, 以 下 内 容 可 供 订 阅 详 情 请 联 系 graham.bruty@dtz.com Property Market Indicators 亚 太 地 区 和 欧 洲 地 区 的 商 业 和 工 业 地 产 的 时 间 序 列 市 场 数 据 Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM 亚 太 地 区 欧 洲 地 区 和 美 国 的 商 业 和 工 业 地 产 的 五 年 市 场 预 测 数 据 Investment Transaction Database 亚 太 地 区 和 欧 洲 地 区 的 投 资 活 动 汇 总 Money into Property Money into Property 为 DTZ 戴 德 梁 行 的 旗 舰 研 究 产 品 超 过 35 年 产 品 提 供 覆 盖 资 金 流 资 金 量 资 金 结 构 资 金 来 源 发 展, 以 及 投 资 和 贷 款 人 意 向 调 查 等 的 市 场 数 据 www.dtz.com Property Times 11
DTZ 研 究 部 DTZ 业 务 联 系 方 式 中 国 商 业 部 主 管 Nick Jones 电 话 : +86 10 8519 8281 电 邮 : nick.jones@dtz.com 企 业 顾 问 魏 超 英 电 话 : +86 21 2208 0119 电 邮 : jonathan.cy.wei@dtz.com 王 刚 电 话 : +86 10 8519 8116 电 邮 : philip.g.wang@dtz.com 罗 进 良 电 话 : +86 755 2151 8201 电 邮 : andy.cl.law@dtz.com 邱 晓 瑜 电 话 : +86 20 8510 8282 电 邮 : connie.xy.qiu@dtz.com 免 责 声 明 本 报 告 刊 载 的 一 切 资 料 及 数 据, 虽 力 求 精 确, 但 仅 作 参 考 之 用,DTZ 及 其 员 工 对 其 准 确 性 概 不 负 责 个 别 物 业 租 金 及 售 价 因 位 置 大 小 层 数 建 筑 素 质 及 用 料 租 约 条 件 付 款 条 件 当 时 市 场 状 况 而 异 本 刊 指 数 并 不 反 映 个 别 情 况, 读 者 应 自 行 寻 求 专 业 意 见 DTZ 保 留 一 切 版 权, 未 经 许 可, 不 得 转 载 DTZ 2014 年 8 月 www.dtz.com Property Times 12