2012 年 广 州 房 地 产 市 场 回 顾 与 2013 年 展 望 -- 房 地 产 市 场 形 势 分 析 研 讨 会 主 办 单 位 : 广 州 市 房 地 产 行 业 协 会 广 州 市 世 联 房 地 产 咨 询 有 限 公 司
1 从 单 极 到 多 极 主 导 下 的 市 场 运 行 2 市 场 成 交 反 弹 后 的 焦 点 问 题 3 广 州 市 场 未 来 发 展 趋 势
1 从 单 极 到 多 极 主 导 下 的 市 场 运 行 2 市 场 成 交 反 弹 后 的 焦 点 问 题 3 广 州 市 场 未 来 发 展 趋 势
市 场 走 过 单 极 主 导 后, 四 种 多 极 合 力 出 现
中 央 政 策 单 极 主 导 :2011 年 房 地 产 市 场 进 入 单 极 主 导, 市 场 下 行, 2012 年 政 策 逐 渐 走 过 单 极 主 导, 更 多 的 是 对 市 场 预 期 的 管 理 2010 年 中 央 加 广 州 政 府 出 台 近 30 条 政 策 对 房 地 产 市 场 进 行 调 控, 包 括 为 业 界 熟 悉 的 国 十 一 条 国 十 条 国 五 条 ; 粤 四 条 和 穗 七 条 2011 年 中 央 加 广 州 政 府 又 出 台 了 近 40 条 政 策 对 房 地 产 市 场 进 行 调 控, 包 括 新 八 条 最 新 国 五 条 正 式 试 点 征 收 房 产 税 等 2011 年 三 季 度 后 市 场 出 现 下 行, 政 策 开 始 主 导 市 场, 市 场 进 入 单 极 主 导, 这 个 阶 段 持 续 到 了 2012 年 二 季 度, 之 后 市 场 出 现 反 弹 2012 年 上 半 年 2012 年 1 月 31 日 : 召 开 的 国 务 院 第 六 次 全 体 会 议 指 出, 巩 固 房 地 产 市 场 调 控 成 果 抑 制 投 机 投 资 性 需 求, 促 进 房 价 合 理 回 归 2012 年 2 月 6 日 : 召 开 五 次 座 谈 会 指 出, 为 了 促 进 公 平 和 稳 定, 政 府 调 控 也 不 能 松 2012 年 3 月 14 日 : 总 理 温 家 宝 在 两 会 闭 幕 后 的 记 者 会 上, 房 价 远 远 没 有 回 到 合 理 价 位, 调 控 不 能 放 松 2012 年 4 月 13 日 : 国 务 院 总 理 温 家 宝 13 日 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 指 出, 坚 持 房 地 产 调 控 政 策 不 动 摇, 决 不 让 调 控 出 现 反 复 2012 年 下 半 年 2012 年 7 月 7 日 : 温 家 宝 总 理 在 江 苏 常 州 调 研 时 强 调, 绝 不 能 让 房 价 反 弹, 把 抑 制 房 地 产 投 机 投 资 性 需 求 作 为 一 项 长 期 政 策 2012 年 8 月 31 日 : 温 家 宝 总 理 在 天 津 考 察 保 障 房 建 设 时 强 调, 房 地 产 市 场 调 控 仍 处 于 关 键 时 期, 巩 固 房 地 产 市 场 调 控 成 果, 需 要 坚 决 遏 制 投 资 投 机 性 购 房 需 求 2012 年 9 月 30 日 : 总 理 温 家 宝 在 人 民 大 会 堂 国 庆 招 待 会 发 言 时 强 调, 增 加 保 障 性 住 房 供 给, 保 持 房 地 产 价 格 的 合 理 和 稳 定, 让 经 济 发 展 成 果 更 广 泛 地 惠 及 全 体 人 民 中 共 十 八 大 2012 年 11 月 8 日 :1 建 立 市 场 配 置 和 政 府 保 障 相 结 合 的 住 房 制 度, 加 强 保 障 性 住 房 建 设 和 管 理, 满 足 困 难 家 庭 基 本 需 求 ;2 住 有 所 居 ;3 实 现 国 内 生 产 总 值 和 城 乡 居 民 人 均 收 入 比 2010 年 翻 一 番 ;
多 极 合 力 一 地 方 政 策 正 向 刺 激 : 2012 年 地 方 政 府 上 半 年 出 台 大 量 政 策, 其 更 多 的 考 虑 是 稳 定 地 方 经 济 城 市 时 间 优 惠 类 型 城 市 时 间 优 惠 类 型 城 市 时 间 优 惠 类 型 中 山 2012 年 1 月 调 整 住 房 限 价 南 昌 2012 年 4 月 贷 款 额 度 提 高 永 州 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 从 化 2012 年 2 月 购 房 入 户 郑 州 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 莆 田 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 天 津 芜 湖 201 年 2 月 2012 年 2 月 调 整 普 通 住 宅 标 准 购 房 补 贴 ( 叫 停 ) 武 汉 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 重 庆 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 日 照 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 芜 湖 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 沈 阳 2012 年 2 月 公 积 金 额 度 提 高 三 明 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 临 沂 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 厦 门 2012 年 1 月 住 房 公 积 金 政 策 优 惠 福 州 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 石 家 庄 2012 年 6 月 预 售 证 放 宽 合 肥 2012 年 2 月 土 地 新 政 大 庆 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 河 南 2012 年 6 月 上 海 2012 年 2 月 满 三 年 可 二 套 ( 叫 停 ) 江 门 2012 年 4 月 公 积 金 放 宽 湖 南 2012 年 5 月 上 海 2012 年 3 月 普 通 住 宅 标 准 营 口 2012 年 5 月 公 务 员 购 房 补 贴 厦 门 2012 年 5 月 山 东 滨 州 2012 年 3 月 贷 款 和 公 积 金 优 惠 首 套 房 条 件 放 宽 ( 叫 停 ) 降 低 首 付 减 免 税 费 限 购 令 松 绑 ( 叫 停 ) 石 家 庄 2012 年 5 月 放 宽 购 房 限 制 南 京 2012 年 7 月 公 积 金 放 宽 安 徽 蚌 埠 2012 年 4 月 提 高 公 积 金 额 度 扬 州 2012 年 5 月 购 房 补 贴 扬 州 2012 年 7 月 奖 励 个 人 买 房 新 疆 克 拉 玛 济 南 2012 年 4 月 2012 年 4 月 贷 款 和 公 积 金 优 惠 上 调 公 积 金 缴 存 工 资 基 数 天 津 2012 年 5 月 土 地 政 策 优 惠 宁 波 2012 年 8 月 公 积 金 放 宽 沈 阳 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 条 件 湖 南 湖 北 2012 年 8 月 房 产 税 试 点 ( 延 迟 ) 河 南 信 阳 2012 年 4 月 公 积 金 提 高 池 州 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 深 圳 2012 年 9 月 公 积 金 放 宽 呼 和 浩 特 2012 月 4 月 公 积 金 放 宽 漳 州 2012 年 5 月 公 积 金 放 宽 数 据 来 源 : 政 府 相 关 文 件
多 极 合 力 二 银 行 利 率 优 惠 : 上 半 年 让 利 幅 度 加 强, 购 房 者 入 市 的 积 极 性 上 升, 其 主 要 目 地 是 对 房 企 贷 款 风 险 的 管 控 银 行 上 半 年 利 率 标 准 7 月 后 利 率 标 准 9 月 份 利 率 标 准 变 动 情 况 交 通 银 行 基 准 九 折 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 不 变 东 亚 银 行 基 准 九 折 基 准 九 折 基 准 八 五 折 下 调 渣 打 银 行 基 准 利 率 无 数 据 对 比 基 准 九 折 下 调 中 国 银 行 基 准 九 折 基 准 利 率 基 准 利 率 不 变 建 设 银 行 基 准 八 五 折 基 准 九 五 折 基 准 九 折 下 调 招 商 银 行 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 基 准 九 五 折 上 调 光 大 银 行 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 基 准 利 率 上 调 汇 丰 银 行 基 准 八 五 折 无 数 据 对 比 基 准 九 折 上 调 民 生 银 行 基 准 八 五 折 基 准 利 率 暂 停 上 调 兴 业 银 行 基 准 利 率 基 准 八 五 折 基 准 利 率 不 变 恒 生 银 行 基 准 八 五 折 基 准 八 折 基 准 八 五 折 不 变 工 商 银 行 基 准 八 五 折 基 准 九 折 基 准 八 五 折 下 调 花 旗 银 行 基 准 八 五 折 基 准 利 率 基 准 八 五 折 下 调 浦 发 银 行 基 准 八 五 折 基 准 利 率 基 准 八 五 折 下 调 广 发 银 行 基 准 八 五 折 基 准 九 折 基 准 八 五 折 下 调 农 业 银 行 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 不 变 中 信 银 行 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 不 变 华 夏 银 行 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 基 准 八 五 折 不 变 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台, 各 大 新 闻 媒 体, 时 间 节 点 2012 年 9 月 13 日
多 极 合 力 三 房 企 以 价 换 量 : 市 场 下 行 情 况 下, 高 库 存 成 为 高 风 险, 以 价 换 量 为 大 多 开 发 商 认 同, 快 销 回 笼 资 金 趋 势 出 现 第 一 季 度 开 发 商 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 同 比 环 比 第 一 季 度 销 售 均 价 ( 元 / 平 米 ) 同 比 环 比 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台 网 易 数 据 库, 统 计 范 围 十 区 二 市 住 宅 类 住 宅 产 品 ( 扣 除 写 字 楼 产 品 ) 利 和 地 产 单 独 计 算 2011 年 开 发 商 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 17.58 46% 97% 11795-40% -4% 56.63 12.7 26% 37% 8094-14% -6% 42.27 12.2 48% 13% 12311-33% -9% 47.86 10.9 34% 94% 19437-28% -20% 37.46 9.66-6% -20% 13265 1% -9% 45.49 8.82-46% 31% 7453-16% -15% 63.45 8.57-5% -11% 9396-43% -43% 30.8 6.96 980% 65% 11450-4% 32% 5.4 5.58-46% -63% 10698-25% 2% 52.74 4.45 604% 3% 12896 37% 15% 10.89 3.03 124% 32% 23990-2% -4% 13.64 2.91 150% 53% 11925-3% -16% 8.89 2.49-62% -9% 31966 9% 10% 21.69 2.21-25% 46% 14183 27% 27% 11.8 1.84 55% -35% 19937 36% -11% 7.9
多 极 合 力 四 购 房 者 入 市 :2011 年 三 季 度 开 始, 市 场 走 过 了 近 3 个 季 度 的 低 靡 期,2012 年 2 季 度 市 场 需 求 开 始 释 放 近 期 广 州 购 房 者 对 未 来 购 房 时 机 的 看 法 2012Q2 23.2% 40.8% 35.9% 2012Q1 28.8% 44.4% 26.8% 2011Q4 37.3% 35.9% 26.8% 2011Q3 56.6% 27.0% 16.4% 2011Q2 51.4% 34.1% 14.5% 2011Q1 40.4% 49.4% 10.1% 丌 适 合 购 房 购 房 时 机 一 般 适 合 购 房 本 季 度 是 广 州 地 区 认 为 适 合 购 房 的 置 业 者 占 比 首 次 超 过 认 为 不 适 合 购 房 的 置 业 者 占 比, 表 明 购 房 者 对 未 来 购 房 时 机 的 乐 观 程 度 逐 步 提 升 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台
市 场 全 面 飘 红 情 况 下, 价 格 回 调 趋 势 出 现
广 州 市 场 - 运 行 阶 段 : 全 年 吸 纳 率 持 续 高 位, 有 一 半 以 上 的 月 份 市 场 呈 现 求 大 于 供 的 状 态, 市 场 年 底 进 入 翘 尾 期 2 季 度 开 始 供 求 形 式 出 现 好 转, 市 场 整 体 表 现 求 大 于 供 大 户 型 集 中 在 3 季 度 放 量, 成 交 4 季 度 体 现, 市 场 进 入 翘 尾 期 翘 尾 期 : 市 场 上 150 平 米 以 上 户 型 成 交 放 量, 成 交 均 价 成 交 金 额 出 现 双 高 数 据 来 源 : 广 州 市 国 土 房 管 局 世 联 数 据 平 台
广 州 市 场 - 运 行 阶 段 : 市 场 成 交 走 入 求 大 于 供 的 初 始 阶 段 从 广 州 连 续 53 周 成 交 看, 成 交 平 稳 期 过 后, 年 底 量 价 出 现 双 翘 尾 一 次 反 弹 二 次 反 弹 三 次 反 弹 平 稳 期 价 格 回 调 6 月 后 市 场 大 规 模 降 价 阶 段 结 束,7-9 月 市 场 处 于 稳 价 走 量 阶 段, 结 构 期 来 临, 目 前 市 场 处 于 求 大 于 供 的 初 始 阶 段 数 据 来 源 : 网 易 数 据 库 世 联 数 据 平 台
广 州 促 销 情 况 : 市 场 逐 渐 走 过 稳 价 走 量 的 阶 段, 价 格 回 调 阶 段 出 现 世 联 监 测 广 州 价 格 回 调 楼 盘, 四 季 度 开 始 放 大 10 月 -12 月 22 个 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台
广 州 房 企 及 单 盘 年 度 业 绩 飘 红
广 州 开 发 商 业 绩 : 业 绩 增 长 在 50% 以 上 的 房 企 达 7 家, 以 价 换 量 和 稳 价 走 量 为 业 绩 保 证 带 来 了 基 础 排 名 开 发 商 广 州 2012 年 一 手 住 宅 签 约 金 额 排 名 前 15 名 房 企 业 绩 2012 年 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 2011 年 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 年 度 环 比 2012 年 销 售 均 价 ( 元 / 平 米 ) 2011 年 销 售 均 价 ( 元 / 平 米 ) 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台 网 易 数 据 库, 统 计 范 围 十 区 二 市 住 宅 类 住 宅 产 品 ( 扣 除 写 字 楼 产 品 ) 利 和 地 产 单 独 计 算 年 度 环 比 1 保 利 地 产 119.2 56.6 110% 15040 14290 5% 2 万 科 74.2 47.9 55% 13858 15805-12% 3 雅 居 乐 70.1 52.7 33% 10973 11477-4% 4 城 建 地 产 60.9 30.8 98% 12754 13990-9% 5 敏 捷 地 产 52.8 42.3 25% 8476 9188-8% 6 碧 桂 园 51.8 63.5 9955 8749 14% 7 新 世 界 45.4 37.5 21% 20715 24033-14% 8 富 力 地 产 35.3 45.5 11354 13088-13% 9 中 海 地 产 31.2 22.1 41% 21715 23167-6% 10 珠 江 投 资 30.5 25.2 21% 15377 13125 17% 11 香 江 集 团 28.6 5.4 430% 9644 9341 3% 12 时 代 地 产 24.3 10.9 124% 11669 9698 20% 13 和 记 黄 埔 22.3 4.6 381% 13631 24852-45% 14 星 河 湾 18.5 13.6 36% 26348 24745 6% 15 中 信 地 产 16.7 1.4 1126% 13867 8279 68%
广 州 市 场 楼 盘 排 名 : 单 盘 销 售 过 20 亿 达 6 个, 主 要 集 中 在 近 中 心 区 五 大 刚 需 板 块 广 州 2012 一 手 住 宅 楼 盘 签 约 金 额 排 名 前 15 名 楼 盘 项 目 名 称 区 域 套 数 面 积 ( 万 平 米 ) 均 价 ( 元 / 平 米 ) 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 1 保 利 西 海 岸 白 云 2013 21.4 16964 36.4 2 碧 桂 园 凤 凰 城 增 城 1857 27.0 9123 24.6 3 保 利 天 悦 海 珠 241 6.9 35383 24.5 4 万 科 东 荟 城 萝 岗 1886 18.3 13187 24.2 5 雅 居 乐 剑 桥 郡 番 禺 1068 14.9 15924 23.6 6 保 利 公 园 九 里 荔 湾 1357 12.9 15795 20.4 7 万 科 红 郡 番 禺 895 9.4 19109 18.0 8 保 利 东 江 首 府 增 城 1295 18.9 9395 17.8 9 科 城 山 庄 萝 岗 1131 12.9 13482 17.4 10 锦 绣 御 景 国 际 增 城 1788 21.1 8062 17.0 11 翡 翠 绿 洲 增 城 1601 22.6 7305 16.5 12 珊 瑚 湾 畔 番 禺 646 12.5 12980 16.2 13 广 州 亚 运 城 番 禺 1347 14.6 11055 16.1 14 锦 绣 半 岛 番 禺 1349 12.7 12432 15.8 15 嘉 裕 公 馆 天 河 311 4.8 32877 15.7 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台 网 易 数 据 库, 统 计 范 围 十 区 二 市 住 宅 类 住 宅 产 品 ( 扣 除 写 字 楼 产 品 )
从 单 极 到 多 极 主 导 下 的 市 场 运 行 四 种 多 极 合 力 出 现 :2012 年 上 半 年, 政 府 在 稳 定 经 济 层 面 房 企 在 去 库 存 层 面 购 房 者 要 求 降 低 价 格 层 面 银 行 在 降 低 风 险 层 面, 就 以 价 换 量 市 场 趋 势 达 成 共 识, 市 场 开 始 出 现 反 弹 ; 市 场 运 行 :2012 年 广 州 市 场 先 后 走 过 了 以 价 换 量 稳 价 走 量 阶 段, 走 量 阶 段 过 后 市 场 迎 来 了 走 价 阶 段, 市 场 价 格 回 调 阶 段 到 来 ; 房 企 业 绩 : 业 绩 全 面 飘 红, 以 价 换 量 稳 价 走 量 的 营 销 理 念 是 全 年 成 交 业 绩 上 行 重 要 保 证 ; 市 场 在 成 交 持 续 高 位 运 行 下, 价 格 上 行 压 力 放 大 供 求 及 库 存 的 结 构 性 不 稳 定 因 素 仍 然 存 在, 新 一 轮 博 弈 或 将 到 来, 调 控 政 策 依 然 面 临 向 左 走 向 右 走 的 抉 择
1 从 单 极 到 多 极 主 导 下 的 市 场 运 行 2 市 场 成 交 反 弹 后 的 焦 点 问 题 3 广 州 市 场 未 来 发 展 趋 势
调 控 政 策 走 到 十 字 路 口, 向 左 走, 向 右 走?
政 策 金 字 塔 上 层 人 群 : 差 别 化 房 产 税 政 策 遭 到 投 资 需 求 和 大 户 型 置 业 者 的 强 烈 反 对, 显 示 出 该 政 策 对 他 们 的 潜 在 影 响 不 同 置 业 目 的 购 房 者 对 差 别 化 房 产 税 政 策 的 看 法 完 全 没 有 必 要 没 有 必 要 丌 好 说 有 必 要 非 常 有 必 要 首 次 置 业 4.4% 11.7% 10.3% 27.8% 45.7% 改 善 性 需 求 8.1% 18.4% 12.6% 30.4% 30.4% 投 资 需 求 12.2% 25.8% 14.5% 27.9% 19.5% 不 同 置 业 面 积 购 房 者 对 差 别 化 房 产 税 政 策 的 看 法 完 全 没 有 必 要 没 有 必 要 丌 好 说 有 必 要 非 常 有 必 要 60 平 以 下 4.6% 12.0% 10.1% 28.3% 44.9% 60-90 平 4.7% 12.5% 11.5% 28.7% 42.6% 90-140 平 6.9% 17.5% 12.0% 29.6% 34.0% 140-180 平 13.5% 25.9% 14.0% 26.8% 19.9% 180 平 以 上 29.4% 21.0% 14.7% 15.7% 19.2% 数 据 来 源 : 世 联 与 腾 讯 大 粤 网 联 合 调 查
政 策 金 字 塔 中 下 层 人 群 : 收 入 翻 番 可 缓 和 但 不 能 根 本 改 善 民 众 对 房 价 的 不 满 情 绪 收 入 倍 增 后 购 房 者 对 房 价 看 法 的 变 化 非 常 高, 完 全 不 能 接 受 较 高, 不 能 接 受 还 行, 勉 强 接 受 较 低, 可 以 接 受 非 常 低, 完 全 可 以 接 受 当 前 房 价 感 知 33.8% 42.9% 20.7% 1.9% 收 入 倍 增 后 对 当 前 房 价 的 感 知 21.0% 31.8% 40.9% 4.9% 购 房 者 对 房 价 达 到 基 本 满 意 时 的 收 入 增 长 百 分 比 城 市 增 长 百 分 比 城 市 增 长 百 分 比 城 市 增 长 百 分 比 北 京 484% 佛 山 257% 青 岛 211% 杭 州 311% 西 安 241% 东 莞 205% 广 州 300% 武 汉 237% 天 津 190% 上 海 293% 苏 州 229% 长 沙 189% 深 圳 288% 济 南 216% 成 都 187% 汕 头 275% 惠 州 211% 重 庆 133% 数 据 来 源 : 世 联 与 腾 讯 大 粤 网 联 合 调 查, 计 算 方 法 详 见 2010-2012 年 中 国 房 地 产 宏 观 调 控 与 购 房 者 满 意 度 蓝 皮 书
政 策 十 八 大 之 后 : 购 房 者 对 新 政 府 持 续 调 控 预 期 上 升, 市 场 多 极 主 导 是 否 能 够 持 续? 调 控 政 策 走 向 十 字 路 口 全 国 购 房 者 对 新 政 府 调 控 态 度 的 感 知 大 幅 放 松 小 幅 放 松 不 好 说 维 持 现 状 继 续 从 严 十 八 大 之 后 (2012Q4) 9.6% 32.7% 28.4% 27.4% 十 八 大 之 前 (2012Q2) 18.9% 26.8% 31.4% 20.5% 调 查 结 果 显 示, 认 为 政 府 会 继 续 从 严 执 行 调 控 政 策 的 购 房 者 占 比 十 八 大 之 前 上 升 6.9 个 百 分 点 相 反, 认 为 政 府 会 放 松 调 控 的 比 例 较 十 八 大 之 前 下 降 了 近 10 个 百 分 点 数 据 来 源 : 世 联 与 腾 讯 大 粤 网 联 合 调 查
调 控 的 先 行 指 标 可 寻, 价 格 豪 宅 化 趋 势 出 现
广 州 市 场 - 影 响 调 控 的 因 素 : 影 响 未 来 政 策 出 台 的 关 键 市 场 因 素 是 供 求 关 系 以 及 市 场 价 格 从 市 场 供 求 关 系 方 面 看, 当 市 场 吸 纳 率 超 过 125% 后 调 控 政 策 出 台 调 控 调 控 2013 年 微 调 加 码? 从 成 交 均 价 方 面 看, 价 格 上 升 35% 到 40% 后 调 控 政 策 出 台 价 格 上 升 35% 后 调 控 政 策 出 台 价 格 上 升 40% 后 调 控 政 策 出 台 数 据 来 源 : 广 州 市 房 管 局 世 联 数 据 平 台
广 州 市 场 - 区 域 市 场 表 现 : 调 控 后 近 中 心 区 四 大 刚 需 板 块 崛 起, 中 心 区 域 价 格 豪 宅 化 的 趋 势 出 现 参 考 白 云 区 供 求 关 系, 各 个 近 中 心 区 域 板 块 真 实 吸 纳 率 应 该 在 100% 左 右 金 沙 洲 板 块 主 导 供 求 芳 村 板 块 萝 岗 区 府 增 城 新 塘 板 块 周 边 区 域 价 格 微 涨, 中 心 区 域 价 格 豪 宅 化 时 代 将 近 数 据 来 源 : 广 州 市 房 管 局 世 联 数 据 平 台
结 构 性 供 求 下 的 市 场 问 题
广 州 市 场 - 结 构 性 分 析 : 大 户 型 产 品 供 应 放 量, 成 交 比 例 不 变, 高 端 产 品 销 售 无 明 显 改 观, 刚 需 产 品 仍 然 主 导 市 场 2012 年 1-11 月, 四 种 面 积 段 供 应 比 例, 大 户 型 产 品 占 37% 23% 21% 37% 16% 31% 25% 27% 20% 2011 年 1-11 月, 四 种 面 积 段 成 交 比 例, 大 户 型 产 品 占 比 不 变 24% 26% 33% 17% 24% 21% 35% 20% 数 据 来 源 : 广 州 市 国 土 房 管 局 华 房 数 据 备 注 :151 平 米 以 上 为 大 户 型 产 品
广 州 市 场 - 结 构 性 分 析 :90-120 平 米 刚 需 产 品 求 大 于 供 面 临 长 期 化 的 趋 势, 价 格 上 行 压 力 增 加 90 平 米 以 下 产 品 供 求, 供 求 相 对 平 衡, 市 场 容 量 有 限 91-120 平 米 产 品 供 求, 连 续 10 个 月 表 现 为 求 大 于 供 数 据 来 源 : 广 州 市 国 土 房 管 局 华 房 数 据 备 注 :151 平 米 以 上 为 大 户 型 产 品
广 州 市 场 - 结 构 性 分 析 : 改 善 型 产 品 同 样 面 临 价 格 上 行 的 压 力, 大 户 型 产 品 供 大 于 求 形 势 突 出, 库 存 持 续 上 升 121-150 平 米 产 品 供 求, 改 善 型 产 品 4 月 后 求 大 于 供 的 趋 势 明 显 151 平 米 以 上 产 品 供 求, 全 年 供 大 于 求 趋 势 明 显 数 据 来 源 : 广 州 市 房 管 局 华 房 数 据 备 注 :151 平 米 以 上 为 大 户 型 产 品
库 存 去 化 时 间 好 转, 结 构 性 问 题 突 出
广 州 库 存 去 化 情 况 : 库 存 总 量,10.2 万 套 1424 多 万 平 米 1860 亿 元, 去 化 时 间 下 降 趋 势 形 成 2010 年 至 2012 年 广 州 十 区 二 市 库 存 情 况 2012 年 12 月 广 州 库 存 去 化 时 间 下 降 到 13 个 月, 当 库 存 总 量 达 到 9 万 套 时, 库 存 时 间 接 近 9 个 月 的 正 常 值, 目 前 市 场 库 存 量 比 正 常 值 约 高 1 万 套 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台 网 易 数 据 库
广 州 库 存 结 构 : 一 半 以 上 区 域 库 存 去 化 时 间 下 行 至 警 戒 线 以 下, 部 分 区 域 大 户 型 攀 升 成 为 新 问 题 警 戒 线 广 州 十 区 二 市 平 均 单 套 库 存 面 积 走 高 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台 网 易 数 据 库
未 来 供 求 形 势 或 出 现 转 变
广 州 市 土 地 市 场 :2012 年 住 宅 用 地 成 交 同 比 上 升 9%, 但 是 结 合 2012 年 十 区 住 宅 销 售 768 万 平 米 看, 供 求 关 系 仍 然 比 较 紧 张 2006-2012 年 广 州 十 区 住 宅 用 地 成 交 情 况 2012 年 四 季 度 住 宅 用 地 市 场 成 交 出 现 反 弹, 开 发 商 资 金 表 现 充 裕 数 据 来 源 : 广 州 市 国 土 房 管 局
广 州 市 场 - 未 来 供 应 :2013 年 新 增 供 应 8.7 万 套 956 万 平 米 ; 同 比 下 降 19%,2013 年 广 州 市 场 或 呈 现 求 大 于 供 的 状 态 2013 年 十 区 二 市 新 增 供 应 套 数 占 比 考 虑 2012 年 高 出 正 常 库 存 1 万 套 (110 万 平 米 ) 计 算,2013 年 广 州 市 场 供 应 量 合 计 在 1066 万 平 米 左 右, 参 考 2012 年 成 交 1100 万 平 米,2013 年 广 州 市 场 或 呈 现 求 大 于 供 的 状 态 ; 参 考 2012 年 十 区 二 市 成 交 总 量,2013 年 市 场 或 呈 现 求 大 于 供 数 据 来 源 : 世 联 数 据 平 台 网 易 数 据 库, 对 黄 埔 萝 岗 两 区 2012 年 成 交 进 行 了 调 整
未 来 房 价 上 升 压 力 点 为 2013 年 二 三 季 度, 其 中 2013 三 季 度 价 格 上 涨 压 力 将 达 峰 值 未 来 商 品 住 宅 供 销 差 走 势 供 销 差 = 实 际 需 求 - 潜 在 供 应 = 销 售 面 积 - 滞 后 1.5 年 的 新 开 工 面 积
市 场 成 交 反 弹 后 的 焦 点 问 题 政 策 方 向 : 民 众 对 政 策 走 向 出 现 分 歧, 期 待 调 控 走 向 明 晰, 制 度 化 改 革 迫 切 ; 调 控 指 标 : 参 考 地 方 市 场 运 行 发 展 看, 当 吸 纳 率 达 到 125%, 价 格 上 升 35% 后 调 控 政 策 出 台 概 率 放 大 ; 供 求 结 构 性 : 刚 需 仍 然 主 导 市 场 大 户 型 及 高 端 产 品 供 应 放 大, 成 交 比 例 不 变, 在 市 场 上 行 情 况 下 成 为 资 产, 当 市 场 出 现 下 行 则 成 为 负 债, 并 且 其 去 化 速 度 明 显 偏 慢, 当 市 场 风 险 出 现 时, 流 动 性 匮 乏 问 题 或 将 再 次 出 现 ; 未 来 供 求 : 住 宅 新 增 供 应 方 面 2013 年 市 场 或 将 表 现 为 求 大 于 供, 市 场 价 格 上 行 压 力 持 续, 同 时 政 策 调 控 风 险 相 应 上 升
1 从 单 极 到 多 极 主 导 下 的 市 场 运 行 2 市 场 成 交 反 弹 后 的 焦 点 问 题 3 广 州 市 场 未 来 发 展 趋 势
城 市 未 来 发 展 方 向, 由 价 格 的 上 涨 转 向 价 值 的 提 升
城 市 发 展 - 轨 道 交 通 : 地 铁 配 套 升 级, 是 未 来 住 宅 商 业 市 场 新 增 长 引 擎, 是 城 市 进 程 中 最 主 要 的 推 动 力 量 2016 年 底 广 州 市 将 累 计 开 通 线 路 505.2 公 里,263 座 车 站 ( 不 含 广 佛 线 佛 山 段 14.8 公 里,11 座 车 站 ); 影 响 : 离 地 铁 口 越 近 的 物 业 价 格 越 高, 均 价 高 出 1000-1500 元 / 平 米 ( 详 见 城 市 东 进 视 野 下 的 广 州 东 部 市 场 分 析 ); 近 地 铁 口 物 业 升 值 潜 力 更 大 价 格 上 升 幅 度 更 快 ( 详 见 城 市 东 进 视 野 下 的 广 州 东 部 市 场 分 析 ) ;
城 市 发 展 - 新 兴 板 块 : 产 业 升 级 配 套 升 级 拉 动 板 块 住 宅 发 展 趋 势 明 显, 摒 弃 住 宅 单 一 发 展 配 套 缓 慢 跟 进 的 思 想 白 云 新 城 商 服 中 心 - 宜 居 新 城 区 域 价 格 :4 万 元 / 平 米 琶 州 - 员 村 国 际 金 融 城 - 会 展 商 贸 区 域 价 格 :3.5 万 元 / 平 米 白 鹅 潭 广 佛 国 际 商 业 中 心 宜 居 城 区 区 域 价 格 :2 万 元 / 平 米 大 学 城 人 才 科 研 交 流 中 心 区 域 价 格 :2 万 元 / 平 米 广 州 南 站 华 南 综 合 交 通 枢 纽 - 商 业 主 导 区 域 价 格 :1.7 万 元 / 平 米
城 市 发 展 - 南 沙 新 区 : 国 家 级 规 划 利 好 下 南 沙 市 场 快 速 发 展, 南 部 区 域 发 展 的 长 期 动 力 形 成 提 出 明 确 落 实 时 间 2011 年 3-4 月 2011 年 10 月 11 日 2012 年 9 月 6 日 内 容 汪 洋 : 提 出 以 南 沙 开 发 为 突 破 口, 打 造 一 个 新 广 州 ; 国 家 十 二 五 发 展 规 划 纲 要 把 南 沙 新 区 开 发 列 为 深 化 粤 港 澳 合 作 的 重 大 项 目 广 东 省 政 府 于 11 日 召 开 南 沙 新 区 开 发 建 设 现 场 会, 公 布 了 广 州 南 沙 新 区 总 体 概 念 规 划 综 合 方 案 9 月 6 日, 国 务 院 批 复 广 州 南 沙 新 区 发 展 规 划, 明 确 了 南 沙 新 区 发 展 的 战 略 定 位 发 展 目 标 重 点 工 作 政 策 支 持, 南 沙 新 区 的 开 发 建 设 上 升 到 国 家 战 略, 成 为 第 六 个 国 家 级 新 区 成 交 量 放 大 1 2 1 跟 随 大 市 下 行 成 交 量 放 大 2 价 格 上 行 成 交 均 价 上 升 市 场 价 格 上 行 后 市 场 容 量 放 大, 市 场 饱 和 度 也 相 应 提 升
广 州 市 场 未 来 发 展 趋 势 发 展 趋 势 : 产 业 交 通 商 业 教 育 等 配 套 升 级 成 为 区 域 住 宅 市 场 发 展 的 核 心 动 力 ; 未 来 住 宅 市 场 发 展 由 价 格 的 上 涨 转 向 价 值 的 提 升
总 结 与 建 议
目 前 市 场 依 然 是 政 策 下 相 对 的 市 场 供 求 关 系, 但 目 前 政 府 政 策 调 控 方 向 不 明 确, 政 策 风 险 成 为 2013 年 度 市 场 焦 点 所 在, 综 合 未 来 供 求 关 系, 库 存 结 构 的 问 题, 在 这 些 变 量 的 影 响 下, 我 们 建 议 : 1 行 业 运 营 环 境 确 有 好 转, 但 不 同 阶 层 对 房 价 的 博 弈 加 剧, 需 要 持 续 认 真 务 实 应 对 或 将 到 来 的 政 策 风 险 期 ; 2 针 对 产 品 结 构 问 题, 有 效 控 制 大 户 型 存 量, 避 免 产 生 2012 年 初 流 动 性 匮 乏 的 问 题 ; 3 从 广 州 2012 年 住 宅 销 售 业 绩 表 现 可 以 发 现, 刚 需 产 品 依 然 是 稳 健 快 销 低 风 险 的 最 好 选 择 ; 4 在 推 进 城 镇 化 建 设 的 背 景 下, 跟 随 广 州 区 域 发 展 趋 势, 顺 势 而 为, 明 确 打 造 物 业 的 价 值, 而 非 打 造 物 业 的 价 格
谢 谢