行业研究 Page 1 证券研究报告 深度报告 房地产 一年该行业与沪深 300 走势比较 2016 年报及 2017 年 1 季报总结 行业专题 超配 ( 维持评级 ) 2017 年 05 月 04 日 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 相关研究报告 : 房地产行业周报 : 非热点城市 销量增幅收窄, 热点城市 延续降温态势 2017-04-25 房地产行业周报 : 热点城市 调控加码, 不改我们 地产龙头白马 2017 年大概率有绝对和相对收益 的预判 2017-03-27 房地产行业 - 深圳关外新宅草根调研纪要 ( 一 ): 平稳是主基调 2017-03-20 房地产行业重大事件快评 : 北京调控加码符合 地产 A 股小周期理论框架 判断, 维持超配 龙头白马 建议 2017-03-19 房地产 - 统计局 1-2 月数据快评 : 行业温和降温, 地产小周期理论框架持续被印证 2017-03-15 证券分析师 : 区瑞明电话 : 0755-82130678 E-MAIL: ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码 :S0980510120051 证券分析师 : 王越明电话 : 0755-82130478 E-MAIL: wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码 :S0980512040001 独立性声明 : 房地产沪深 300 0.6 M-16 J-16 S-16 N-16 J-17 M-17 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观 公正, 其结论不受其它任何第三方的授意 影响, 特此声明 增长仍是主基调 业绩锁定性较 好 存货压力较轻 2016 年及 2017 年 1 季度板块净利大增, 51% 房企同时实现增长 根据 SW 房地产板块 136 家上市公司财报数据, 板块 2016 年及 2017 年 1 季度归母净利润同比增速分别达到了 41% 及 49% 的高增长,51% 的房企同时实现了正增长, 其中 1 增幅同时超过 500% 以上有 2 家, 包括华联控股 华丽家族 ;2 增幅同时超过 100% 的有 14 家, 包括渝开发 新湖中宝 皇庭国际等 ;3 增幅同时超过 30% 有 22 家, 包括招商蛇口 新城控股 华夏幸福等 业绩锁定性较好 按当年末预售款 / 当年末营收观察 :2016 年, 房地产板块预售款总额达 13881 亿元, 较 2015 年增长 33%; 预收款 / 营收为 85%, 创近 3 年新高 对 2017 年业绩锁定性 : 我们选取有券商预测 2017 年营收的 93 家地产股, 并结合 2017 年 1 季度末预收款及营收, 按照 2017 年 1 季度末预收款 /(2017 年 w ind 一致预期营收 -2017 年 1 季度期末营收 ) 计算, 得出 2017 年业绩锁定性在 50% 或以上的占比 59%, 其中实现 100% 或以上极佳锁定性的有 27 家,70%~100% 的有 14 家 行业负债水平略有抬升, 短期偿债能力较好 2016 年末, 板块扣除预收款的资产负债率为 70.9%, 较 2015 年末小幅上升 0.4 个百分点 ; 净负债率为 89.8%, 较 2015 年末下降 7.2 个百分点 ; 货币资金 /( 短期借款 + 一年内到期的非流动负债 ) 为 1.49, 短期偿债能力较好 2017 年 1 季度末, 板块扣除预收款的资产负债率为 71.1%, 较 2016 年末略微上升 0.2 个百分点 ; 净负债率为 99%, 较 2016 年末上升 9.2 个百分点 ; 货币资金 /( 短期借款 + 一年内到期的非流动负债 ) 为 1.42, 短期偿债能力较好 存货压力降至 2010 年以来的低位, 扩张有空间 我们引入 存货 / 预收款 以及 推算未售存货 / 推算销售额 两项指标 ( 指标计算方式见正文 ) 测算房地产板块库存压力 经计算, 板块 存货 / 预收款 的值为 2.59, 处在 2010 年以来的最低位 ; 板块 推算未售存货 / 推算销售额 的值为 2, 处在 2010 年以来第二低位, 据此, 我们认为房企目前的存货压力较小, 为将来扩张留有较大空间 行业降温, 蓝筹占优 根据 区瑞明地产 A 股小周期理论框架, 我们判断 :2017 年, 传统地产股的表现将好于 2016 年, 从行业相对排名看, 甚至会好于 2015 年 低估值 + 双增长 (2017 年销售 净利双增长 )+ 机构目前仍低配 是 2017 年需要 超配 传统地产股龙头白马的核心理由, 雄安新区 及 粤港澳大湾区 等 地图行情 则起到了助力的作用 长远来看, 低估值 高增长 (2017 年净利润及合同销售额均能显著增长 ) 的品种在中长期大概率会有较好的表现 ; 细分领域显著好转 且标的在 A 股具稀缺性的公司, 股价也将会有比较好的表现 维持对阳光城 新城控股 保利地产 万科 A 招商蛇口 金融街 天健集团 华发股份 嘉宝集团 滨江集团 厦门国贸 荣盛发展 苏宁环球 新湖中宝 皇庭国际 中天金融 首开股份的 买入 评级 风险 若房地产行业 2017 年调整幅度及政策调控严厉程度超预期
Page 2 内容目录 2016 年及 2017 年 1 季度板块净利大增,51% 房企同时实现增长... 3 业绩锁定性较好... 4 行业负债水平略有抬升, 短期偿债能力较好... 6 存货压力降至 2010 年以来的低位, 扩张有空间... 9 行业降温, 蓝筹占优... 10 国信证券投资评级... 11 分析师承诺... 11 风险提示... 11 证券投资咨询业务的说明... 11 图表目录 图 1:2016 年预收款 / 营收创近 3 年新高... 4 图 2: 行业负债水平略有抬升... 6 图 3: 短期偿债能力较好... 6 图 4: 板块 存货 / 预收款 处在 2010 年以来的最低位... 9 图 5: 板块 推算未售存货 / 推算销售额 处在低位... 9 表 1:2016 年及 2017 年 1 季度房地产上市公司归母净利润增速... 3 表 2: 板块地产股业绩锁定性汇总... 5 表 3: 板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总 ( 按剔除预收款的资产负债率升序排序 )... 7
Page 3 2016 年及 2017 年 1 季度板块净利大增,51% 房企同时实现增长 根据 SW 房地产板块 136 家上市公司财报数据, 板块 2016 年及 2017 年 1 季度归母净利润同比增速分别达到了 41% 及 49% 的高增长,51% 的房企同时实现了正增长, 其中 : 一 增幅同时超过 500% 以上有 2 家, 包括华联控股 华丽家族 ; 二 增幅同时超过 100% 的有 14 家, 包括渝开发 新湖中宝 广宇集团等 ; 三 增幅同时超过 30% 有 22 家, 包括招商蛇口 新城控股 华夏幸福等 表 1:2016 年及 2017 年 1 季度房地产上市公司归母净利润增速 增速类别证券代码证券简称 2016 年归母净利润同比增速 ( %) 2017 年 1 季报归母净利润同比增速 ( %) 均高于 500% 均高于 100% 均高于 30% 其它 000036.SZ 华联控股 1,846 715 600503.SH 华丽家族 506 755 000514.SZ 渝开发 1,564 442 000609.SZ 绵石投资 484 617 600208.SH 新湖中宝 403 237 002133.SZ 广宇集团 335 4,421 600568.SH 中珠医疗 301 106 000056.SZ 皇庭国际 196 156 000505.SZ *ST 珠江 168 136 600393.SH 粤泰股份 165 4,956 600052.SH 浙江广厦 154 372 600745.SH 中茵股份 133 2,292 600675.SH 中华企业 126 114 000011.SZ 深物业 A 126 52,168 600246.SH 万通地产 118 1,503 600732.SH *ST 新梅 117 449 600641.SH 万业企业 240 72 001979.SZ 招商蛇口 98 165 600383.SH 金地集团 97 160 600094.SH 大名城 84 90 000797.SZ 中国武夷 73 278 002146.SZ 荣盛发展 72 38 600215.SH 长春经开 65 86 601155.SH 新城控股 64 122 600736.SH 苏州高新 60 30 000965.SZ 天保基建 56 123 600067.SH 冠城大通 51 24,762 600325.SH 华发股份 50 1,135 002285.SZ 世联行 47 51 002016.SZ 世荣兆业 47 128 000517.SZ 荣安地产 44 13,199 002305.SZ 南国臵业 41 35 000046.SZ 泛海控股 38 137 600340.SH 华夏幸福 35 35 600648.SH 外高桥 34 250 600173.SH 卧龙地产 34 65 600225.SH *ST 松江 33 218 600639.SH 浦东金桥 31 103 000573.SZ 粤宏远 A 314 6.9 000040.SZ 东旭蓝天 183 21 600708.SH 光明地产 98 9.2 000620.SZ 新华联 70 0.7 600565.SH 迪马股份 66 11
Page 4 000534.SZ 万泽股份 64 14 600895.SH 张江高科 51 5.2 000069.SZ 华侨城 A 48 26 002244.SZ 滨江集团 39 12 000926.SZ 福星股份 24 7.1 600463.SH 空港股份 24 392 600663.SH 陆家嘴 22 28 600848.SH 上海临港 20 1,717 000718.SZ 苏宁环球 19 94 600647.SH 同达创业 18 2,014 600807.SH 天业股份 18 189 600773.SH 西藏城投 18 22 600684.SH 珠江实业 16 209 000961.SZ 中南建设 16 1.3 600748.SH 上实发展 14 18 000090.SZ 天健集团 14 501 000631.SZ 顺发恒业 12 37 600665.SH 天地源 11 161 600466.SH 蓝光发展 11 224 600622.SH 嘉宝集团 7.7 37 600606.SH 绿地控股 4.7 19 600823.SH 世茂股份 4.2 0.7 000029.SZ 深深房 A 3.5 11 600657.SH 信达地产 2.4 10 600743.SH 华远地产 1.5 113 600048.SH 保利地产 0.6 39 资料来源 : wind 公司公告 国信证券经济研究所整理( 以上数据仅作列示, 不做推荐 ) 业绩锁定性较好 按当年末预售款 / 当年末营收观察 :2016 年, 房地产板块预售款总额达 13881 亿元, 较 2015 年增长 33%; 预收款 / 营收为 85%, 创近 3 年新高 图 1:2016 年预收款 / 营收创近 3 年新高 当年末预收款当年末营收当年末预收款 / 当年末营收 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 86% 86% 85% 85% 84% 84% 83% 83% 0 2014 2015 2016 82% 资料来源 : wind 公司公告 国信证券经济研究所整理 对 2017 年业绩锁定性 : 我们选取有券商预测 2017 年营收的 93 家地产股, 并结合 2017 年 1 季度末预收款及营收, 按照 2017 年 1 季度末预收款 /(2017 年 wind 一致预期营收 -2017 年 1 季度期末营收 ) 计算, 得出 2017 年业绩锁定性 在 50% 或以上的占比 59%, 其中实现 100% 或以上极佳锁定性的有 27 家, 70%~100% 的有 14 家
Page 5 表 2: 板块地产股业绩锁定性汇总 证券简称 2017Q1 预收款 ( 亿元 ) 2017Q1 营收 ( 亿元 ) 2017 年一致预期营收 ( 亿元 ) 2017 年业绩锁定性 中房地产 50.0 2.0 18.0 312.5% 华夏幸福 1,209.5 78.1 702.2 193.8% 北辰实业 204.7 30.4 136.9 192.0% 华发股份 238.5 42.1 167.1 190.8% 合肥城建 36.8 8.6 29.4 177.6% 首开股份 465.1 42.0 350.0 151.0% 万业企业 21.4 3.9 18.6 145.6% 荣盛发展 512.2 51.1 403.2 145.5% 京投发展 92.5 1.6 67.3 141.0% 鲁商臵业 110.9 7.6 87.1 139.5% 嘉宝集团 35.1 6.2 32.2 135.5% 中南建设 427.6 57.1 384.7 130.5% 北京城建 148.9 22.5 136.6 130.5% 广宇发展 54.2 1.7 44.5 126.7% 万科 A 3,279.4 185.9 2,812.8 124.8% 中洲控股 100.4 10.9 91.6 124.5% 信达地产 135.9 7.0 119.4 120.9% 天房发展 74.0 9.7 71.3 120.3% 上实发展 74.1 10.4 75.6 113.5% 滨江集团 233.1 12.2 218.5 113.0% 保利地产 1,785.4 179.1 1,774.6 111.9% 新湖中宝 164.7 15.4 165.6 109.7% 阳光城 285.4 24.2 290.1 107.3% 金科股份 295.2 46.2 328.2 104.7% 福星股份 83.6 30.3 113.0 101.0% 蓝光发展 261.2 33.1 293.7 100.2% 天保基建 14.3 4.7 19.0 100.0% 金融街 182.4 52.5 238.8 97.9% 南京高科 57.7 7.3 66.2 97.8% 天业股份 13.4 5.0 18.9 96.6% 新城控股 368.6 20.4 422.1 91.8% 广宇集团 32.9 7.6 47.2 83.1% 华远地产 72.4 3.5 91.6 82.1% 中国武夷 23.1 5.5 33.7 82.1% 中粮地产 152.5 17.2 203.7 81.8% 招商蛇口 598.2 69.4 808.0 81.0% 绿地控股 1,919.5 588.5 3,024.7 78.8% *ST 松江 14.8 2.9 21.7 78.6% 大名城 77.6 8.7 108.7 77.6% 市北高新 11.9 0.8 16.5 76.2% 万通地产 11.9 6.8 23.4 72.0% 华业资本 38.6 4.4 60.5 68.7% 苏宁环球 63.6 5.6 100.2 67.2% 金地集团 344.2 58.4 608.9 62.5% *ST 紫学 13.0 7.1 27.9 62.4% 新华联 46.5 8.6 87.1 59.2% 上海临港 9.2 3.5 19.4 58.3% 泰禾集团 165.6 44.1 328.4 58.3% 数源科技 16.6 2.4 32.6 55.1% 京能臵业 5.9 1.0 12.0 53.9% 中华企业 74.1 16.5 155.2 53.4% 格力地产 13.9 11.4 38.2 51.8% 京汉股份 18.6 3.8 40.3 50.9% 冠城大通 23.5 24.3 71.3 50.0% 浙江广厦 9.3 1.1 19.9 49.9% 华侨城 A 171.2 61.6 420.3 47.7% 迪马股份 71.8 14.2 168.0 46.7% 中航地产 28.5 10.1 71.4 46.5% 南国臵业 19.8 3.8 48.6 44.1%
Page 6 宋都股份 25.9 3.5 63.8 43.0% 世茂股份 55.8 26.2 157.5 42.5% 云南城投 37.5 11.6 100.8 42.1% 华鑫股份 4.4 1.6 12.2 41.5% 嘉凯城 23.5 1.9 64.3 37.6% 浦东金桥 7.6 4.4 24.7 37.3% 陆家嘴 43.4 25.5 143.8 36.7% 光明地产 96.7 23.2 289.1 36.4% 宁波富达 12.2 6.4 44.2 32.4% 中天金融 54.2 61.2 242.5 29.9% 银亿股份 30.1 9.8 111.4 29.7% 天健集团 14.2 18.0 73.9 25.4% 栖霞建设 8.2 5.3 42.0 22.4% 世纪星源 2.2 0.7 11.3 21.1% 城投控股 20.8 6.7 113.0 19.6% 中珠医疗 3.5 2.4 24.2 16.2% 泛海控股 24.3 33.7 187.9 15.7% 张江高科 2.8 2.9 23.7 13.3% 西藏城投 3.0 2.1 25.9 12.4% 三湘印象 6.0 6.3 59.8 11.2% 外高桥 8.1 14.4 96.5 9.8% 中茵股份 6.1 43.7 120.4 7.9% 苏州高新 4.4 7.7 68.4 7.3% 莱茵体育 2.1 6.2 47.8 5.0% 大港股份 0.7 3.1 19.1 4.3% 粤泰股份 1.3 25.6 57.3 4.1% 中国国贸 0.9 6.0 29.6 4.0% *ST 珠江 2.2 2.5 61.6 3.8% 电子城 0.5 1.2 21.6 2.4% 世联行 0.7 13.5 78.2 1.1% 资料来源 : wind 国信证券经济研究所整理( 以上数据仅作列示, 不做推荐 ) 行业负债水平略有抬升, 短期偿债能力较好 2016 年末, 板块扣除预收款的资产负债率为 70.9%, 较 2015 年末小幅上升 0.4 个百分点 ; 净负债率为 89.8%, 较 2015 年末下降 7.2 个百分点 ; 货币资金 /( 短期借款 + 一年内到期的非流动负债 ) 为 1.49, 短期偿债能力较好 2017 年 1 季度末, 板块扣除预收款的资产负债率为 71.1%, 较 2016 年末略微上升 0.2 个百分点 ; 净负债率为 99%, 较 2016 年末上升 9.2 个百分点 ; 货币资金 /( 短期借款 + 一年内到期的非流动负债 ) 为 1.42, 短期偿债能力较好 图 2: 行业负债水平略有抬升 图 3: 短期偿债能力较好 板块剔除预收款的资产负债率板块净负债率 ( 右轴 ) 板块短期偿债能力 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% 58% 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 资料来源 :wind 公司公告 国信证券经济研究所整理 资料来源 :wind 公司公告 国信证券经济研究所整理 板块公司中, 剔除预收款的资产负债率低于行业整体水平的占比 68%; 净负债
Page 7 率低于行业整体水平的占比 66%; 短期偿债能力高于 1 的占比 62% 表 3: 板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总 ( 按剔除预收款的资产负债率升序排序 ) 证券简称 剔除预收款的资产负债率 净负债率 短期偿债能力 中珠医疗 9% -27% 35.14 中房股份 10% -47% - 新潮能源 11% -2% 1.24 万业企业 17% -33% - 长春经开 19% 9% 0.16 绵石投资 23% -8% - 电子城 24% -51% 1213.81 大龙地产 25% -18% - 深深房 A 26% -37% 7.66 华丽家族 27% 4% - 哈高科 27% -5% 33.27 天保基建 32% -26% - 同达创业 32% -61% - 东旭蓝天 34% -30% 4.75 嘉宝集团 36% -25% - 广宇集团 37% -16% 10.81 *ST 新梅 38% -21% - 浙江广厦 39% 11% 0.61 S*ST 前锋 39% -26% - 莱茵体育 39% 25% 2.47 上海临港 40% -4% 3.10 粤宏远 A 40% -10% 2.87 华联控股 41% -24% 13.61 城投控股 42% 12% 15.48 苏宁环球 43% 3% 2.62 世联行 43% -53% 4.15 世纪星源 44% 32% 0.12 深物业 A 44% -96% - 卧龙地产 44% -24% - 滨江集团 44% -6% 7.48 万泽股份 45% -21% 1.50 三湘印象 45% 60% 0.99 中国国贸 45% 37% 1.53 大港股份 45% 46% 0.20 中润资源 45% 22% 0.31 万通地产 45% 5% 83.92 渝开发 46% 19% 9.15 沙河股份 47% 24% 4.84 空港股份 47% 40% 0.42 华鑫股份 47% 41% 1.26 荣安地产 47% 27% 3.84 浦东金桥 47% 40% 0.50 中关村 47% 10% 1.26 香江控股 47% -25% 2.88 皇庭国际 48% 51% 3.91 市北高新 49% 35% 1.11 顺发恒业 49% -73% 121.13 南京高科 49% 27% 0.36 宋都股份 51% 28% 2.05 冠城大通 53% 6% 3.54 世荣兆业 53% -27% 2.11 *ST 新城 53% 97% 0.14 京能臵业 54% 41% 2.90 张江高科 54% 67% 0.96 美好臵业 55% 35% 3.89 海航投资 56% 39% - 粤泰股份 56% 82% 0.79
Page 8 实达集团 56% 19% 0.65 海航创新 57% 68% 1.04 金地集团 58% 35% 2.70 世茂股份 59% 20% 2.01 荣丰控股 59% 103% 0.88 凤凰股份 59% 27% 12.63 京汉股份 60% -26% 3.92 绿景控股 60% -112% 948.51 招商蛇口 60% 37% 1.91 新黄浦 61% 68% 9.08 阳光股份 62% 96% 1.15 数源科技 62% 13% 1.74 华业资本 63% 80% 1.25 财信发展 63% 63% 5.35 上实发展 63% 39% 2.82 保利地产 64% 68% 4.10 天健集团 65% 67% 0.89 津滨发展 65% 80% 0.70 华侨城 A 65% 70% 0.87 外高桥 65% 97% 0.39 银亿股份 65% 95% 1.46 福星股份 66% 73% 2.57 北京城建 67% 68% 1.79 中茵股份 68% 19% 0.67 金融街 68% 133% 3.83 中弘股份 69% 136% 0.75 栖霞建设 69% 145% 0.63 华远地产 69% 108% 1.45 珠江实业 70% 92% 2.65 格力地产 70% 115% 1.27 西藏城投 70% 114% 1.27 迪马股份 70% 76% 1.52 苏州高新 70% 131% 0.48 首开股份 71% 132% 1.13 万科 A 71% 32% 1.88 新湖中宝 71% 115% 2.20 华夏幸福 72% 67% 2.58 蓝光发展 72% 116% 1.41 中航地产 73% 148% 1.16 陆家嘴 73% 104% 0.53 北辰实业 73% 131% 2.62 中国武夷 74% 109% 1.47 中洲控股 74% 127% 2.74 金科股份 74% 163% 1.88 光明地产 75% 159% 0.60 合肥城建 75% 113% 1.32 南国臵业 75% 179% 1.17 中天金融 75% 187% 1.89 荣盛发展 76% 129% 1.15 华发股份 76% 205% 0.91 宁波富达 76% 135% 0.64 大名城 76% 167% 0.94 万方发展 77% -119% 14.29 广宇发展 77% 240% 0.41 中粮地产 77% 147% 1.02 天业股份 78% 146% 0.96 中华企业 78% 48% 12.61 新城控股 79% 102% 1.16 中南建设 80% 180% 1.60 天地源 81% 254% 1.55 天房发展 81% 341% 0.65 海德股份 81% -225% -
Page 9 新华联 82% 263% 1.13 泰禾集团 83% 326% 1.02 信达地产 83% 334% 1.02 京投发展 84% 406% 0.34 阳光城 85% 316% 1.03 中房地产 85% 156% 8.60 ST 亚太 85% 14% - 泛海控股 85% 352% 1.04 绿地控股 86% 276% 0.72 *ST 松江 86% 350% 1.24 嘉凯城 88% 233% 0.36 云南城投 89% 548% 0.34 *ST 匹凸 89% -286% 3.31 *ST 金宇 91% 558% 0.03 鲁商臵业 92% 302% 1.09 *ST 珠江 92% -208% - *ST 紫学 98% 1941% 0.47 资料来源 : wind 国信证券经济研究所整理( 以上数据仅作列示, 不做推荐 ) 存货压力降至 2010 年以来的低位, 扩张有空间 上市公司经营规模不断提升将导致存货不断上升, 因此若需要考量上市公司的存货压力情况, 则需要对存货与公司预收款 销售额等进行综合分析 此处我 们引入 存货 / 预收款 以及 推算未售存货 / 推算销售额 两项指标测算房地产 板块库存压力 单季度收入 + 期末预收账款 - 期初预收账款 可理解为 当期推算销售额, 而推算未售存货可按照以下方式理解计算 : 房企存货包括土地 在建工程和未售 的现楼三类, 其中, 由于预售制度的存在, 在建工程中包含了一定数量的已售 但仍在建的项目, 该部分项目不存在销售压力, 在测算去化速度时应给予剔除 我们利用预售款推算期末存货中包含的已售部分 :1 预收款为预售项目所得, 其中包含了地价 建安及各项税费等, 在假设成本占比无大变化的情况下, 通 过 预收款 * 营业成本 / 营业收入, 推算出已售项目地价 + 建安的大致总数 ;2 根据我国 城市房地产管理法 第 44 条规定, 达到预售条件开发商投入开发 建设的资金应达到工程建设总投资的 25% 以上, 因此我们假设已售在建工程平 均工程投入达到剩余应投入额的中值, 则已投入部分占预计总投入 62.5%, 运用 预收款 * 营业成本 / 营业收入 *62.5% 作为期末存货中在建项目中已售部分 的剔除数, 最终计算出不含已售部分项目的 推算期末存货 图 4: 板块 存货 / 预收款 处在 2010 年以来的最低位 图 5: 板块 推算未售存货 / 推算销售额 处在低位 存货 / 预收款 推算未售存货 / 推算销售额 3.2 3.1 3 2.9 2.8 2.7 2.6 2.5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2.8 2.7 2.6 2.5 2.4 2.3 2.2 2.1 2 1.9 1.8 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 资料来源 :wind 公司公告 国信证券经济研究所整理 资料来源 :wind 公司公告 国信证券经济研究所整理 从上图可见, 板块 存货 / 预收款 的值为 2.59, 处在 2010 年以来的最低位 ;
Page 10 板块 推算未售存货 / 推算销售额 的值为 2, 处在 2010 年以来第二低位, 据 此, 我们认为房企目前的存货压力较小, 为将来扩张留有较大空间 行业降温, 蓝筹占优 根据 区瑞明地产 A 股小周期理论框架, 我们判断 :2017 年, 传统地产股的 表现将好于 2016 年, 从行业相对排名看, 甚至会好于 2015 年 低估值 + 双增长 (2017 年销售 净利双增长 )+ 机构目前仍低配 是 2017 年 需要 超配 传统地产股龙头白马的核心理由, 雄安新区 及 粤港澳大湾区 等 地图行情 则起到了助力的作用 长远来看, 低估值 高增长 (2017 年净利润及合同销售额均能显著增长 ) 的品种在中长期大概率会有较好的表现 ; 细 分领域显著好转 且标的在 A 股具稀缺性的公司, 股价也将会有比较好的表现 维持对阳光城 新城控股 保利地产 万科 A 招商蛇口 金融街 天健集团 华发股份 嘉宝集团 滨江集团 厦门国贸 荣盛发展 苏宁环球 新湖中宝 皇庭国际 中天金融 首开股份的 买入 评级
Page 11 国信证券投资评级 类别级别定义 股票投资评级 行业投资评级 分析师承诺 买入 增持 中性 卖出 超配 中性 低配 预计 6 个月内, 股价表现优于市场指数 20% 以上 预计 6 个月内, 股价表现优于市场指数 10%-20% 之间 预计 6 个月内, 股价表现介于市场指数 ±10% 之间 预计 6 个月内, 股价表现弱于市场指数 10% 以上 预计 6 个月内, 行业指数表现优于市场指数 10% 以上 预计 6 个月内, 行业指数表现介于市场指数 ±10% 之间 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于市场指数 10% 以上 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观 公正, 结论不受任何第三方的授意 影 响, 特此声明 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司 ( 以下简称 我公司 ) 所有, 仅供我公司 客户使用 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用 复制或传播 任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点, 一切须以我公 司向客户发布的本报告完整版本为准 本报告基于已公开的资料或信息撰写, 但我公司不保证该资料及信息的完整性 准确性 本报告所载的信息 资料 建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断, 在不同时期, 我公司 可能撰写并发布与本报告所载资料 建议及推测不一致的报告 我公司或关联 机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能 为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务 我公司不保证本报告所含信息 及资料处于最新状态 ; 我公司将随时补充 更新和修订有关信息及资料, 但不 保证及时公开发布 本报告仅供参考之用, 不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请 在 任何情况下, 本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议 任何形 式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效 投 资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信 息并自行承担风险, 我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切 后果不承担任何法律责任 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 证券投资咨询业务是指 取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证 券投资的相关信息 分析 预测或建议, 并直接或间接收取服务费用的活动 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式, 指证券公司 证券投资咨 询机构对证券及证券相关产品的价值 市场走势或者相关影响因素进行分析, 形成证券估值 投资评级等投资分析意见, 制作证券研究报告, 并向客户发布 的行为
国信证券机构销售团队 华北区 ( 机构销售一部 ) 华东区 ( 机构销售二部 ) 华南区 ( 机构销售三部 ) 海外销售交易部 李文英 汤静文 赵晓曦 赵冰童 010-88005334 13910793700 liwying@guosen.com.cn 021-60875164 13636399097 tangjingwen@guosen.com.cn 0755-82134356 15999667170 zhaoxxi@guosen.com.cn 0755-82134282 13693633573 zhaobt@guosen.com.cn 王玮 吴国 邵燕芳 梁佳 0755-82133148 0755-25472670 15800476582 13480668226 13602596740 shaoyf@guosen.com.cn liangjia@guosen.com.cn 许婧 梁轶聪 颜小燕 夏雪 021-60873149 0755-82133147 18600319171 18601679992 13590436977 18682071096 liangyc@guosen.com.cn yanxy@guosen.com.cn 边祎维 倪婧 黄明燕 吴翰文 18616741177 18507558226 王艺汀 林若 刘紫微 13828854899 陈雪庆 张南威 简洁 18150530525 杨云崧 周鑫 欧子炜 18150530525 18150530525 赵海英 010-66025249 13810917275 zhaohy@guosen.com.cn 张欣慰 请务必参阅正文之后的免责条款部分