浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司拟受让 安徽恒康工贸有限公司部分资产价值评估项目 坤元评报 2015 412 号 二〇一五年七月二十日
目 录 注册资产评估师声明... 1 摘要... 2 正文... 4 一 委托方 产权持有单位及其他评估报告使用者... 4 二 评估目的... 5 三 评估对象和评估范围... 6 四 价值类型及其定义... 6 五 评估基准日... 6 六 评估假设... 6 七 评估依据... 7 八 评估方法... 8 九 评估过程... 13 十 评估结论... 14 十一 特别事项说明... 14 十二 评估报告使用限制说明... 16 附件一 经济行为文件... 16 二 委托评估资产清单... 18 三 委托方营业执照... 19 四 评估对象涉及的主要权属证明资料... 20 五 委托方和产权持有单位的承诺函... 26 六 签字注册评估师承诺函... 27 七 评估机构资格证书... 28 八 评估机构法人营业执照... 29 九 签字注册评估师资格证书... 30 十 评估业务约定书... 32 评估结果明细表... 33
注册资产评估师声明 1. 就注册资产评估师所知, 评估报告中陈述的事项是客观的 2. 注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益, 同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系, 对委托方和相关当事方不存在偏见 3. 评估报告的分析和结论是在恪守独立 客观 公正原则基础上形成的, 仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立 4. 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效 评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限 5. 注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验 ; 除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外, 评估过程中没有运用其他评估机构或专家工作成果 6. 注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察 7. 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 并不承担相关当事人决策的责任 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 8. 遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性和完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 9. 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注, 但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证 10. 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的, 因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关 11. 产权持有单位未提供列入评估范围的资产的财务记录及截至基准日的账面情况, 评估人员无法在财务上核实资产的真实性和完整性, 评估范围受到限制 本次评估是根据产权持有单位提供的评估申报表以及产权证书 合同及发票等资料进行的, 并以产权持有单位提供的相关资料真实合法为前提 1
浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司拟受让安徽恒康工贸有限公司部分资产价值评估项目 坤元评报 2015 XXX 号 摘 要 以下内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论, 应当认真阅读评估报告正文 一 委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者本次资产评估的委托方为浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司 ( 以下简称 哈尔斯公司 ), 本次资产评估的产权持有单位为安徽恒康工贸有限公司 ( 以下简称 安徽恒康公司 ) 根据 资产评估业务约定书, 本评估报告的其他使用者为国家法律 法规规定的评估报告使用者 二 评估目的哈尔斯公司拟受让安徽恒康公司持有的部分资产, 根据评估业务约定书的约定, 需要对上述拟受让的部分资产价值进行评估 本次评估目的是为该经济行为提供安徽恒康公司部分资产价值的参考依据 三 评估对象和评估范围根据评估业务约定书的约定, 评估对象为涉及上述经济行为的安徽恒康公司持有的部分资产 评估范围包括建筑物固定资产 设备类固定资产和无形资产 土地使用权, 产权持有单位未提供委估资产的账面价值 四 价值类型及其定义 ( 一 ) 价值类型及其选取 : 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值 ( 投资价值 在用价值 清算价值 残余价值等 ) 两种类型 经评估人员与委托 2
方充分沟通后, 根据本次评估目的 市场条件及评估对象自身条件等因素, 最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型 ( 二 ) 市场价值的定义 : 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日评估基准日为 2015 年 5 月 31 日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近, 确定以 2015 年 5 月 31 日为评估基准日, 并在资产评估业务约定书中作了相应约定 六 评估方法根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 本次对建筑物类固定资产及设备类固定资产采用成本法进行评估, 对土地使用权采用市场法进行评估 七 评估结论在本报告所揭示的评估假设基础上, 委估资产的评估结果为 22,848,470.00 元 ( 大写为人民币贰仟贰佰捌拾肆万捌仟肆佰柒拾元整 ) 八 评估结论的使用有效期本评估结论的使用有效期为一年, 即自评估基准日 2015 年 5 月 31 日起至 2016 年 5 月 30 日止 九 对评估结论产生影响的特别事项 (1) 截至评估基准日, 列入本次评估范围的资产中, 新厂房 ( 建筑面积 1,800.00 平方米 ) 尚未取得房屋所有权证, 安徽恒康公司承诺该房屋为其所有 除此以外, 未发现其余评估对象的权属资料存在瑕疵情况 (2) 产权持有单位未提供评估对象的账面价值 评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响 评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读正文 3
浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司拟受让 安徽恒康工贸有限公司部分资产价值评估项目 坤元评报 2015 XXX 号 浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司 : 接受贵公司的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 对建筑物类固定资产 设备类固定资产采用成本法, 对土地采用市场法, 按照必要的评估程序, 对贵公司拟受让安徽恒康公司部分资产价值进行了评估 现将资产评估情况报告如下 : 一 委托方 产权持有单位及其他评估报告使用者本次资产评估的委托方为浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司, 产权持有单位为安徽恒康工贸有限公司 ( 一 ) 委托方概况 1. 名称 : 浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司 ( 以下简称 哈尔斯公司 ) 2. 住所 : 永康经济开发区哈尔斯路 1 号 3. 法定代表人 : 吕强 4. 注册资本 :182,400,000.00 元 5. 公司类型 : 股份有限公司 ( 上市 ) 6. 企业法人营业执照注册号 :330700000001102 7. 发照机关 : 浙江省工商行政管理局 8. 经营范围 : 不锈钢真空器皿 不锈钢制品 家用电器 塑料制品 玻璃制品 机械设备 ( 除发动机 ) 的制造 加工 销售, 玻璃陶瓷制品 硅胶制品 玉米纤维 谷纤维 竹纤维产品 奶瓶 研磨器的销售, 经营进出口业务 ( 依法须批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) ( 二 ) 产权持有单位概况 4
一 ) 企业名称 类型与组织形式 1. 名称 : 安徽恒康工贸有限公司 ( 以下简称 安徽恒康公司 ) 2. 住所 : 五河县经济技开发区沫河口工业园金潼路 12 号 3. 法定代表人 : 杜小根 4. 注册资本 :6,000,000.00 元人民币 5. 公司类型 : 有限责任公司 ( 自然人投资或控股 ) 6. 企业法人营业执照注册号 :340322000019044 7. 发照机关 : 蚌埠市工商行政管理局 8. 经营范围 : 一般经营项目 : 塑料制品 不锈钢制品 日用五金 家用小电器 玻璃制品 铜铝制品制造 加工 销售 ; 经营本企业进出口业务 ( 凭进出口企业资格证书经营 ) 二 ) 产权持有单位股权结构截至评估基准日, 产权持有单位股权结构如下 : 股东姓名或名称出资方式出资额 ( 万元 ) 占比 (%) 杜小根现金 257.00 42.83 陈茂政现金 214.00 35.67 陈丽川现金 129.00 21.5 ( 三 ) 委托方与产权持有单位的关系委托方拟受让产权持有单位的部分资产 ( 四 ) 其他评估报告使用者根据 资产评估业务约定书, 本评估报告的其他使用者为国家法律 法规规定的评估报告使用者 二 评估目的哈尔斯公司拟受让安徽恒康公司部分资产, 根据评估业务约定书的约定, 需要对该经济行为涉及的部分资产价值进行评估 本次评估目的是为该经济行为提供安徽恒康公司部分资产价值的参考依据 5
三 评估对象和评估范围根据评估业务约定书的约定, 评估对象为涉及上述经济行为的安徽恒康公司持有的部分资产 评估范围包括建筑物类固定资产 设备类固定资产及无形资产 土地使用权 其中 : 列入评估范围的建筑物类固定资产包括车间 办公楼 宿舍 配电房 新厂房等房屋及厂区道路 围墙的构筑物, 合计建筑面积 10,300.56 平方米, 位于沫河口工业区 列入评估范围的设备类固定资产主要包括炉子 变压器 切割机 空压机等生产设备, 除主要生产设备外, 还包括电脑 空调等办公设备, 位于安徽恒康公司的生产车间及办公场地内 列入评估范围的无形资产 土地使用权, 系 1 宗工业用地, 土地面积 20,114.00 平方米, 位于沫河口工业区金潼路西侧 产权持有单位未提供委估资产的账面价值 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致 四 价值类型及其定义 ( 一 ) 价值类型及其选取 : 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值 ( 投资价值 在用价值 清算价值 残余价值等 ) 两种类型 经评估人员与委托方充分沟通后, 根据本次评估目的 市场条件及评估对象自身条件等因素, 最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型 ( 二 ) 市场价值的定义 : 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日本项目评估基准日是 2015 年 5 月 31 日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近, 确定本次评估基准日为 2015 年 5 月 31 日, 并在资产评估业务约定书中作了相应约定 六 评估假设 1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提 ; 6
2. 本次评估以公开市场交易为假设前提 ; 3. 本次评估以委估资产维持现状原地续用为假设前提 ; 4. 本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件和其他资料真实 完整 合法 可靠为前提 ; 5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提, 即国家现有的宏观经济 政治 政策及委估资产所处行业的产业政策无重大变化, 或其变化能明确预期 ; 国家货币金融政策基本保持不变, 国家现行的利率 汇率等无重大变化, 或其变化能明确预期 ; 国家税收政策 税种及税率等无重大变化, 或其变化能明确预期 评估人员根据资产评估的要求, 认定这些前提条件在评估基准日时成立, 当未来经济环境发生较大变化时, 评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任 七 评估依据 ( 一 ) 法律法规依据 1. 公司法 证券法 等; ( 二 ) 评估准则依据 1. 资产评估准则 基本准则 和 资产评估职业道德准则 基本准则 ( 财政部财企 [2004]20 号 ); 2. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ( 会协 [2003]18 号 ); 3. 资产评估准则 评估报告 ( 中评协 [2011]230 号 ); 4. 企业国有指南 ( 中评协 [2011]230 号 ); 5. 资产评估准则 评估程序 ( 中评协 [2007]189 号 ); 6. 资产评估准则 业务约定书 ( 中评协 [2011]230 号 ); 7. 资产评估准则 工作底稿 ( 中评协 [2007]189 号 ); 8. 资产评估准则 不动产 ( 中评协 [2007]189 号 ); 9. 资产评估价值类型指导意见 ( 中评协 [2007]189 号 ); 10. 评估机构业务质量控制指南 ( 中评协 [2010]214 号 ); 11. 房地产估价规范 GB/T 50291-1999; 12. 资产评估准则 无形资产 ( 中评协 [2008]217 号 ); 7
13. 资产评估职业道德准则 独立性 ( 中评协 [2012]248 号 ) ( 三 ) 权属依据 1. 企业法人营业执照 公司章程和验资报告 ; 2. 与设备类固定资产的取得及使用有关的经济合同 协议及资金拨付证明 ( 凭证 ); 3. 房屋所有权证 国有土地使用证等权属证明 ; 4. 其他产权证明文件 ( 四 ) 取价依据 1. 委托方提供委托评估资产申报表 ; 2. 房屋完损等级及评定标准 ( 城乡建设环境保护部 ); 3. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料 ; 4. 中国城市地价动态监察系统 ( 国土资源部 ); 5. 安徽省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策 规定 实施办法等法规文件 ; 6. 安徽省人民政府关于印发安徽省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法的通知 ( 皖政 2011 21 号 ); 7. 安徽省物价局 财政厅关于进一步规范房屋白蚁防治收费有关问题的通知 ( 皖价费 2006 240 号 ); 8. 安徽省人民政府关于印发安徽省散装水泥专项资金征收和使用管理实施办法的通知 ( 皖政 [2003]80 号 ); 9. 机电产品报价手册 全国资产评估价格信息 全国汽车报价及评估 及其他市场价格资料 询价记录 ; 10. 大型设备的购货合同 发票 付款凭证 ; 向生产厂家的询价记录 ; 11. 中国人民银行公布的评估基准日贷款利率 ; 12. 评估专业人员对资产核实 勘察 检测 分析等所搜集的佐证资料 ; 13. 其他资料 八 评估方法 ( 一 ) 评估方法的选择 8
1. 建筑物类固定资产由于列入本次评估范围的建筑物主要为工业厂房及附属建筑等, 待估建筑物的类别单一, 本次采用成本法评估 成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本, 减去待估建筑物已经发生的各项贬值, 得到的差额作为评估价值的评估方法 本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值 计算公式为 : 评估价值 = 重置价值 成新率 1) 重置价值的确定 A. 重置价值一般由建安工程费用 前期及其它费用 建筑规费和资金成本 ( 包括利息与开发利润 ) 组成, 结合评估对象具体情况的不同略有取舍 B. 成新率 (A) 复杂 大型 独特 高价的建筑物分别按年限法 完损等级打分法确定成新率后, 经加权平均, 确定综合成新率 采用年限法计算成新率的基本公式为 : 成新率 (K1) = 尚可使用年限 / 经济耐用年限 100% 采用完损等级打分法的基本公式为 : 完损等级评定系数 (K2)= 结构部分比重 结构部分完损系数 + 装饰部分比重 装饰部分完损系数 + 设备部分比重 设备部分完损系数将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率 计算公式为 : K = A1 K1+A2 K2 其中 A1 A2 分别为加权系数 (B) 其他建筑物的成新率以年限法为基础, 结合其实际使用情况 维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定 2. 设备类固定资产根据本次资产评估的目的 相关条件和委估设备的特点, 确定主要采用成本法进行评估 成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本, 然后估测被评估资产存在的各种贬值因素 ( 实体性陈旧贬值 功能 9
性陈旧贬值和经济性陈旧贬值 ), 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法 计算公式为 : 1) 重置价值的确定重置价值由设备现行购置价 运杂费 安装调试费 建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成 A. 现行购置价 a. 专用设备通过直接向生产厂家询价为主, 查询 机电产品报价手册 等为辅获得现行购价 获得市场信息后, 进行必要的真实性 可靠性判断, 并将参照物有关信息与标的物进行分析 比较 修正, 最后评定现行购置价格 b. 通用机器设备主要查询 机电产品报价手册 等获得现行购价 ; 对不能直接获得市价的设备, 则先取得类似规格型号设备的现行购价, 再用功能成本系数法等方法对其进行调整 c. 对电脑 空调及其他办公设备等则通过上网查询或向销售商询价, 以当前市场价作为购置价 B. 相关费用根据设备的具体情况分别确定如下 : a. 运杂费 : 以设备现行购置价为基数, 一般情况下, 运杂费费率主要根据设备的体积 重量及所处地区交通条件和生产厂家距离安装地点的远近而评定具体费率 ; 对现行购置价内已包含运费的设备, 则不再另计运杂费 b. 安装调试费 : 以设备现行购置价为基数, 根据设备安装调试的具体情况 现场安装的复杂程度和附件及辅材消耗的情况评定费率 对现行购置价内已包含安装调试费的设备或不用安装即可使用的设备, 不再另计安装调试费 c. 基础费 : 包括基建承包工程费以及相关材料费等, 根据公司实际发生情况确认基础费 d. 建设期管理费 : 包括工程管理费等, 根据公司的实际发生情况, 并结合相似规模的同类工程项目的管理费用水平, 确定该设备的建设期管理费率 e. 资金成本 : 即应计利息 应计利息计息周期按正常建设期, 利率取金融机构同期贷款利率, 资金视为在建设期内均匀投入 应计利息 =( 购置价 + 运杂费 + 安装费 + 基础费 + 管理费 ) 利率 1/2 建设工 10
期 C. 重置价值重置价值 = 现行购置价 + 相关费用 2) 成新率的确定根据各种设备特点及使用情况, 确定设备成新率 A. 对价值较大 复杂的重要设备, 一般视设备的具体情况, 采用综合分析系数调整法确定成新率 即以使用年限法为基础, 先根据被评设备的构成 功能特性 使用经济性等综合确定经济耐用年限 N, 并据此初定该设备的尚可使用年限 n; 再按照现场勘查的设备技术状态, 运行状况 环境条件 工作负荷大小 生产班次 生产效率 产品质量稳定性 维护保养水平以及技术改造 大修等因素加以分析研究, 确定以下各系数, 作进一步调整, 综合评定该设备的成新率 : 根据以往设备评估实践中的经验总结 数据归类, 本公司测定并分类整理了各类设备相关调整系数的范围, 成新率调整系数范围如下 : 设备利用系数 B1 (0.85-1.15) 设备负荷系数 B2 (0.85-1.15) 设备状况系数 B3 (0.85-1.15) 环境系数 B4 (0.80-1.00) 维修保养系数 B5 (0.90-1.10) 则 : 综合成新率 K=n/N B1 B2 B3 B4 B5 100% B. 对于价值量较小的设备, 以及电脑 打印机等办公设备, 主要以使用年限法为基础, 结合设备的使用维修和外观现状, 确定成新率 对更新换代速度 功能性贬值快的电子设备, 考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素 3. 无形资产 -- 土地使用权 (1) 土地使用权的价值内涵对委估出让宗地, 根据安徽恒康公司提供资料及评估人员现场踏勘, 委估宗地用途为工业, 评估设定用途为工业 ; 在评估基准日 2015 年 5 月 31 日, 工业用地的剩余使用年期为 46.96 年, 按上述年期设定使用年期 ; 委估宗地的实际开发程度为规划红线外基础设施开发程度为 五通 ( 通上 下水 通路 通电 通电讯 ), 规划红线内房屋已建成, 评估设定的开发程度为宗地红线外 五通 ( 通上 下水 通 11
路 通电 通电讯 ) 和宗地红线内场地平整 综上所述, 本次评估宗地地价的内涵是指在评估基准日 2015 年 5 月 31 日, 委估宗地在出让权利状态 设定的土地开发程度 土地用途及土地使用年限条件下的国有土地使用权价格 (2) 评估方法的选择根据 资产评估准则 不动产 及 城镇土地估价规程, 通行的评估方法有成本法 市场法 收益法 假设开发法 基准地价系数修正法等 经分析, 因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得, 故选用市场法评估 (3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线 A. 市场法市场法是在求取一宗待评估土地的价格时, 根据替代原则, 将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较, 并依据后者已知的价格, 参照该土地的交易情况 期日 区域 个别因素 使用年期 容积率等差别, 修正得出待估土地的评估基准日地价的方法 基本公式为 : V=V B A B C D E F 式中 :V 待估宗地使用权价值 ; V B 比较案例价格 ; A 待估宗地交易情况指数 / 比较案例交易情况指数 B 待估宗地期日地价指数 / 比较案例期日地价指数 C 待估宗地区域因素条件指数 / 比较案例区域因素条件指数 D 待估宗地个别因素条件指数 / 比较案例个别因素条件指数 E 待估宗地使用年期指数 / 比较案例使用年期指数 (A) 市场交易情况修正, 通过对交易案例交易情况的分析, 剔除非正常的交易案例, 测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度, 从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差 (B) 期日修正, 采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响, 将交易价格修订为评估基准日的价格 (C) 区域因素修正, 区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度 交通状况 基础设施状况 区域环境条件 城市规划 土地使用限制 区域产业集聚程度等 由于不同用途的土地, 影响其价格的区域因素也不同, 区域因素修正的具体内容根 12
据评估对象的用途分别确定 (D) 个别因素修正, 个别因素是指构成宗地的个别特性 ( 宗地条件 ) 并对其价格产生影响的因素 个别因素比较的内容, 主要有宗地 ( 地块 ) 的位置 面积 形状 宗地基础及市政设施状况 地形 地质 临街类型 临街深度 临街位置 宗地内开发程度 水文状况 规划限制条件等, 根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正 (E) 土地使用年期修正, 土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限 土地使用权年期的长短, 直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限, 也就是影响土地使用权的价格 通过土地使用权年期修正, 将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期, 消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别 九 评估过程本项资产评估工作于 2015 年 6 月 1 日开始, 评估报告日为 2015 年 7 月 20 日 整个评估工作分五个阶段进行 : ( 一 ) 评估准备阶段 2015 年 6 月 1 日, 委托方就本次评估工作与进行了初步沟通, 明确了本次评估的评估目的 评估对象与评估范围 评估基准日等问题, 并制定出资产评估工作计划 ( 二 ) 现场核实与评估阶段项目现场评估阶段的时间为 2015 年 6 月 10 日至 2015 年 6 月 11 日, 主要工作如下 : 首先, 收集评估所需资料 评估人员进入现场后根据产权持有单位提供的资料进行核对 其次, 实地勘察 对房屋建筑物的外型 结构形式 层数 高度 跨度 构建材质 内外装修 使用维修 施工质量 水电管线安装使用情况以及设备的数量 使用状况 维修情况等进行了较详细的勘察 评估人员按现场调查记录表做详细记录, 形成现场勘察表, 经勘察发现产权持有单位于 2014 年 10 月已停产, 且未提供被评估资产的账面价值 再次, 搜集价格资料 搜集当地房地产市场的交易价格等资料, 搜集有关管理 13
部门对房屋建筑物建设的相关政策规定及设备类固定资产的合同 发票等产权证明资料 最后, 依据所搜集的资料, 对评估对象进行因素分析 评定估算, 得出评估对象于评估基准日的初步结果 ( 三 ) 出具报告阶段 2015 年 7 月 15 日至 2015 年 7 月 20 日, 最终形成评估报告 按评估机构内部审核程序对评估报告进行必要的调整 修改和完善, 并征求委托方意见后, 最后出具 十 评估结论在本报告所揭示的评估假设基础上, 委估的资产在评估基准日 2015 年 5 月 31 日的评估结果为 22,848,470.00 元 ( 大写为人民币贰仟贰佰捌拾肆万捌仟肆佰柒拾元整 ) 十一 特别事项说明 1. 在对委估资产价值评估中, 本公司对产权持有单位提供的评估对象的法律权属资料及其来源进行了必要的查验, 发现委估的新厂房 ( 建筑面积 1,800.00 平方米 ) 尚未取得房屋所有权证, 安徽恒康公司承诺该房屋为其所有 除此以外, 未发现其余评估对象的权属资料存在瑕疵情况 提供真实 合法 完整的法律权属资料是委托方及产权持有单位的责任, 评估人员的责任是对其提供的资料作必要的查验, 评估报告不能作为对评估对象法律权属的确认和保证 若产权持有单位不拥有前述资产的所有权, 或对前述资产的所有权存在部分限制, 则前述资产的评估结果会受到影响 2. 产权持有单位未提供列入评估范围的资产的财务记录及截至基准日的账面情况, 评估人员无法在财务上核实资产的真实性和完整性, 评估范围受到限制 本次评估是根据产权持有单位提供的评估申报表以及产权证书 合同及发票等资料进行的, 并以产权持有单位提供的相关资料真实合法为前提 3. 截至评估基准日, 安徽恒康公司存在以下资产抵押事项, 可能对评估结果产生影响, 但评估时难以考虑 : 安徽恒康公司以其拥有的 房屋所有权证 号为房地权五公字第 217063 14
217063-1 217063-2 217063-3 号记载的房产 ( 建筑面积 8,500.56 平方米 ), 以及 国有土地使用证 号为五国用(2012) 第 2309 号记载的土地使用权 ( 土地面积 20,114.00 平方米 ) 为抵押物向中国工商银行蚌埠烟墩支行借款提供担保, 抵押期限为 2013 年 12 月 28 日至 2015 年 12 月 28 日 截至评估基准日, 安徽恒康公司承诺, 除上述事项外, 不存在其他委估资产抵押 对外担保 未决诉讼等或有事项 4. 本次评估中对于未取得 房屋所有权证 的新厂房, 其房产面积根据安徽恒康公司提供的实际测量面积确定其建筑面积 本次评估中未考虑上述建筑面积与最终权证记载内容存在差异而对评估结果可能产生的影响 5. 本次评估中设备评估值为含增值税价格 6. 本次评估工作受客观条件限制, 评估师未对各种建 构筑物及设备的隐蔽工程及内部结构 ( 非肉眼所能观察的部分 ) 做技术检测, 评估人员仅对评估对象作了一般性的查勘 由于我们无法对房屋结构 设备等内在质量状况做出准确判断, 仅按现场勘查情况结合评估人员执业经验进行判断, 若评估对象内在材料 用量 施工 质量等状况与勘查设定结果存在差异, 则将影响评估结果 7. 本评估结果是依据本次评估目的 以报告中揭示的假设前提而确定的委估资产的现时市场价值, 没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响, 也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响 8. 本次部分资产价值评估时, 评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要 合理的假设, 在中列示 这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件 当未来经济环境和以上假设发生较大变化时, 评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任 9. 本次评估对委托评估资产可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项, 在进行资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下, 评估机构和评估人员不承担相关责任 评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响 15
十二 评估报告使用限制说明 1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途 2. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 3. 未征得本评估公司同意, 本评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 但法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 4. 本评估结论的使用有效期为一年, 即自评估基准日 2015 年 5 月 31 日起至 2016 年 5 月 30 日止 法定代表人 : ( 或被授权人 ): 注册资产评估师 : 报告日期 : 二〇一五年七月二十日 16
委托方承诺函 : 浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司拟受让安徽恒康工贸有限公司部分资产, 为此委托对该部分资产价值进行评估 为确保评估机构客观 公正 合理地进行资产评估, 承诺如下, 并承担相应的法律责任 : 1. 资产评估所对应的经济行为符合国家规定 ; 2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致 ; 3. 所提供的资料真实 准确 完整 ; 4. 不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业 ; 5. 接受评估行政主管部门的监督检查 委托方 : 浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司 负责人 : 二〇一五年六月十日 1
产权持有单位承诺函 : 浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司拟受让安徽恒康工贸有限公司部分资产, 为此委托对该部分资产价值进行评估 为确保评估机构客观 公正 合理地进行资产评估, 承诺如下, 并承担相应的法律责任 : 1. 资产评估所对应的经济行为符合规定, 并已经得到批准 ; 2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致 ; 3. 所提供的设备及房地产相关资料真实 准确 完整 ; 4. 纳入评估范围的设备及房地产权属明晰, 所提供的资产权属证明文件合法有效 ; 5. 截至评估基准日, 不存在与评估对象有关的资产抵押 对外担保 未决诉讼 租赁事项 ; 6. 不干预评估机构和评估人员独立 客观 公正执业 ; 7. 接受评估行政主管部门的监督检查 产权持有单位 : 安徽恒康工贸有限公司 二〇一五年七月二十日 2
注册资产评估师承诺函 浙江哈尔斯真空器皿股份有限公司 : 受贵公司委托, 我们对贵公司拟受让安徽恒康工贸有限公司的部分资产, 以 2015 年 5 月 31 日为基准日进行了评估, 形成了 在本报告中披露的假设条件成立的前提下, 我们承诺如下 : 1. 具备相应的执业资格 2. 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致 3. 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实 4. 根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法 5. 充分考虑了影响评估价值的主要因素 6. 评估结论合理 7. 评估工作未受到干预并独立进行 注册资产评估师 : 二〇一五年七月二十日 3